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陳政高:預計今年一季度房地產價格會繼續趨於穩定

在23日早間國新辦的發布會上,住建部部長陳政高表示,不論是從環比看,還是從同比看,預計今年一季度房地產價格會繼續趨於穩定。

一季度價格趨於穩定

房價問題一直是百姓比較關心的話題,從國家統計局新發布的數據來看,1月份15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施房地產調控政策以來,市場變化明顯,房價持續趨穩回落。

陳政高表示,1月份從環比看,一線城市新建商品房住宅價格環比繼續持平,沒有增長,也沒有回落。二線城市新建商品房住宅價格微漲0.1%,比上個月回落了0.1個百分點。三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4,漲幅與上月相同。從同比看,一線城市新建商品房住宅價格連續四個月持續回落,本月比上月回落了2.6個百分點;二線城市新建商品房住宅同比兩個月回落,本月比上個月回落0.4個百分點。

“不論是從環比看,還是從同比看,預計今年一季度房地產價格會繼續趨於穩定”,陳政高說。

防止出現大起大落

在發布會上,陳政高再次重溫了中央經濟工作會議的決策部署。

陳政高說,中央經濟工作會議提出,要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。 “我感到,建立房地產的基礎性制度和長效機制意義重大”。

在陳政高看來,新制度、新機制的建立第一是有利於解決房地產現存的矛盾和問題,特別是解決一些深層次的矛盾和問題。第二,有利於抑制房地產泡沫,防止出現大起大落,實現房地產長期穩定健康發展。第三,有利於實現全體人民住有所居目標的實現。

陳政高還強調,現在具備了建立這樣一個基礎性制度和長效機制的條件。

他表示,第一,我們有以習近平同誌為核心的黨中央的堅強領導,有中央經濟工作會議做出的決策部署。中央經濟工作會議不僅確定了房子的定位,同時提出了建立基礎性制度和長效機制的目標、標準、途徑。這就為我們制定基礎性制度和長效機制指明了方向,提供了根本遵循。第二,有廣大人民群眾的支持。人民群眾都期望房地產市場能平穩健康發展,都期望能住有所居、安居樂業。第三,有一定的工作基礎。改革開放以來,房地產市場方面形成了一些法律法律法規和體制機制,同時也積累了實踐經驗,這些為制定基礎性制度和長效機制提供了條件。

去年去庫存成效:商品住宅下降了11%

房地產去庫存是中央確定的供給側結構性改革的五大重點任務之一,不論是國家部委還是各地方,去年在去庫存方面都做了大量工作。

陳政高表示,房地產去庫存主要采取以下幾個措施:一是和城鎮化相結合,引導鼓勵農民工和農民進城,這是去年去庫存的一個主要動力。再就是推進棚改貨幣化安置,去年棚改貨幣化安置達到了48.5%,大約去庫存2.5億平方米。

二是發展租賃市場,把目前的庫存房轉化為租賃房,這樣也可以實現去庫存。

三是發展跨界地產,鼓勵企業,同時鼓勵開發企業,把現有的庫存轉化為雙創提供條件,為體育、衛生、醫療、養老提供條件。根據國家統計局的統計數據,去年去庫存情況是這樣的,2015年末商品房待售面積7.18億平方米,2016年末是6.95億平方米,下降了3.2%。同時,商品住宅下降也比較快,下降了11%,絕對數2015年末是4.52億平方米,2016年末是4.03億平方米,去庫存取得了初步成效。

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陳政高:中國房地產市場會保持平穩健康發展

如何看待房地產走勢?為什麽力推棚改?公積金是“躺”在賬上嗎?《住房公積金管理條例》修改重點要解決什麽問題?農村的危房如何變“暖廊”?兩會期間,國家住房和城鄉建設部部長陳政高做客《部長之聲》,回應網民關切。

“如何看待房地產走勢?”

對房地產的趨勢老百姓都非常關心,全社會也非常關心。我感到判斷一個趨勢、一個走勢應該看基本條件,要看基本面。中國經濟長期向好的基本面沒有改變,這個基本面和房地產市場緊密相關,只要這個基本面不改變,房地產市場就不會改變。

我們正在根據中央要求制定房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制,這個基礎性制度長效機制出臺以後,對房地產會起到一個保障作用。

“棚改千萬套,百姓怎麽看?”

棚戶區我是走過若幹個地方的,尤其是我到過黑龍江的四個煤城的棚戶區,看了以後呢心里是非常沈重的,那里的煤城的棚戶區的居民的條件,不是生活條件,而是生存條件。

從2015年、2016年、2017年國家實施了三年棚改計劃,這三年要改造1800萬套棚戶區,我們在2015年改造了601萬套,去年改造了606萬套,今年準備改造600萬套。

“公積金是‘躺’在賬上嗎?”

我認為呢,確實沒有“躺在賬上”,因為現在賬上呢只有4931億元。這些年來,我們給1億多職工解決了住房問題,這是一個了不起的貢獻,確實給我們職工解決了很大的問題,而且這1億職工的購房戶幾乎都是一次購房、二次購房,沒有三次購房的情況。

我們現在正在提倡租賃,租賃也是解決住房的重要途徑,這些人可以拿公積金租房,所以這些年在租賃方面公積金貸款我們加大了放款力度。

“公積金提取‘章太多’,能否少折騰?”

這個原因呢比較多,一個是異地貸款涉及到兩地之間的關系問題。在手續上也確實有問題,大家都反映時間比較長,所以我們正在想辦法如何來調節公積金貸款這種行為,我相信這個問題會得到解決的。

“《住房公積金管理條例》修改重點要解決什麽問題?”

公積金條例的修訂是黨的十八屆三中全會確定的改革的任務,我們根據中央要求,對條例進行了廣泛的征求意見,這里包括專家、學者,包括地方政府。(國務院)法制辦已經公開向社會征求了意見,整個的修改條例正在進行當中。

第一個,還是要從體制上保證它(公積金)的安全,因為這是老百姓的住房錢;第二就是低收入家庭如何讓他能夠降低門檻,讓他也能買得起房子,也能租得起房;第三就是怎麽更好地發揮公積金的作用,這也是我們這次修改的一個重要內容。

“農民的改造如何讓農戶更溫暖?”

我走過一些危房的家庭,確實非常困難,遮風避雨都有問題。所以這些年來,黨中央國務院決定要對農村危房進行改造,到現在為止,我們已經改造了2300多萬套,中央政府支持了1800多億,使這些家庭從破舊的房子住進了新房。

特別是青海他們不僅蓋了新房,還在新房前面加了一個暖廊。這個暖廊呢不僅增加了住房面積,還增加了保暖的程度,也節約了能源,看了以後令人感到更加高興。

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從代工製造走向品牌製造── 一項香港珠寶製造業的轉型研究 游漢明 邵為忠 陳政成

1 : GS(14)@2010-08-22 22:28:19

2010-8-1 信月

回顧香港的珠寶業經過了半世紀的演進,從無到有、從生產到營銷、從本地到全球化,歷盡了幾許艱辛,從生產、零售及設計方面,已茁壯成長而具有國際競爭力,即是說已從代工走向設計製造,而又踏上品牌製造之路。

近月,台資企業富士康在深圳的廠房發生了「十二連跳」後,宣布了一連串的加薪,使新晉的作業員,若經過試用期後,加薪會達66%。廣東南海的本田亦將會加薪33%。加上其他的省市陸續調整最低工資達17%,形成了一股加薪熱潮。

這新的形勢,令許多在大陸營商的人士憂心不已,其中有不同的看法:第一是香港人在內地的經營受壓;第二是有財經人士擔心:因為工資的上調並非受貨幣或通脹因素所影響,滯脹的情況將會慢慢浮現;第三是有企業家認為薪金上漲是全球趨勢,企業有需要轉型。所謂轉型,就是大陸企業不能永久停留在代工製造(OEM)的階段,必要朝向原創設計製造(ODM)與品牌製造(OBM)的方向走。

其實,第三項有關轉型的問題,西方的學者沒有多大興趣,這與他們的經濟體系有關;但大陸與香港的學者與企業家們,一早已經洞悉天機。2007華南理工大學與香港城市大學華人管理拓展辦公室合辦了從代工製造至策略性製造的轉型的國際研討會,與會者達一百多人。2009年,香港珠寶製造商商會與香港城市大學華人管理拓展辦公室亦進行了一項有關轉型的研究。基於該報告,本期作者先將該珠寶業的發展與經營的方式關係重新撰寫,以饗本刊的讀者。

香港珠寶業發展簡史

六十年代:香港珠寶工業的興起

香港珠寶工業始於六十年代,以小規模打金和鑲石工廠的形式為本地金舖供應金飾。由於珠寶工廠所需的創業資金不大,許多工匠經過一段時間的積蓄,便可自行開業。因此,小型珠寶工廠便逐漸崛起,同時亦吸引來港遊客購買。

七十年代初:珠寶小工廠

上世紀的七、八十年代,珠寶出口歐美市場有良好增長。於是擁有打金、倒模、鑲石和電鍍等專長的技師合作組成規模較大的工廠,或自設幾十人工廠的零售金舖,以應付本地及出口的需求。出口集中在東南亞國家。

七十年代後期:香港珠寶出口貿易崛起

七十年代後期,許多日本遊客在香港豪華消費。他們要求新穎、流行及歐美款式,令尖沙咀及中環一帶珠寶零售門市逐漸雲集,並在尖沙咀河內道一帶作為後援生產基地。中環一帶的珠寶公司卻以高工藝的珠寶款式為主,漸漸孕育了一些甚具名氣的珠寶生產商。與此同時,出口美國的珠寶需求持續,吸引了一批年輕的學徒入行,為香港日後珠寶的規模生產奠定了良好基礎。

八十年代:珠寶小工廠轉型為以規模生產為主的珠寶廠

到了八十年代,香港珠寶業的規模和生產技術又邁進一步。這提升與當時國際買家的要求是息息相關的,但形式依然停留在代工生產上。

其一,自1982年香港珠寶生產商參加巴塞爾珠寶展起,香港珠寶廠商吸收了不少國際珠寶市場的資訊,擴闊了視野。

其二,八十年代中,日本和美國的內需市場強大。一方面,在美國買家協助下,香港珠寶生產商將生產流程機械化、技術升級,打進了國際貿易網絡。另一方面,日本客人對珠寶工藝的要求甚高,指導了香港珠寶廠進行進一步工藝優化。這是非正式珠寶知識的轉移(informal knowledge transfer),對珠寶業日後的發展,影響深遠。其實,香港珠寶製造商雲集紅磡,慢慢地成為主要的生產基地,亦是這知識轉移的結果。

其三,八十年代末,香港一些珠寶廠商會承辦美國本土國際珠寶展,並積極參與海外展覽,直接蒐集市場的情報,提高了產品開發能力,以產品設計的差異來賺取利潤。同時,日本經濟開始下滑。日本經年團(Keiretsu)的中介制度崩潰後,香港許多廠商把出口轉移歐美市場,並開始在珠江三角洲一帶開設廠房,以期達到質量和價格的競爭優勢。這段時期,珠寶商亦有向國外買家提供設計,開動了設計製造(ODM)的巨輪,但數量並不大。

隨着鄧小平落實開放改革政策,香港珠寶廠家開始遷移至珠江三角一帶,以期達到貨量和價格的競爭優勢。

九十年代:香港珠寶廠家的靈活應變

八十年代後期,日本經濟開始下滑,入口中介商制度崩潰,香港廠商轉移把產品出口至歐美市場。香港個別珠寶出口市場出現萎縮。雖然香港珠寶廠家以設計和生產靈活去因應快速變化的出口市場,他們發現了品質的重要性。因此,不少珠寶廠商為了要同時保持大批量和高工藝水準的要求,設立了ISO品質管理體系,以滿足不同類型客人的需要。有了品質檢定的基礎後,香港珠寶企業進一步發展電子資訊平台,把全球客戶緊密聯繫起來,更快速地回應市場的需要。

這十多年中,廠商的製造形式仍以代工為主,但提供設計式樣逐漸增加。九十年代後期,小量的品牌製造(OBM)亦開始冒升。

二十一世紀香港珠寶企業的珠寶設計策略

珠寶設計不僅是營銷產品概念,而是要在生產成品的基礎下,以款式、價錢、快捷和可靠等滿足客戶的服務要求,更快速地回應市場的需要和創造最高的商品價值。它的首要任務是要在瞬息萬變及云云眾多的買家市場中,令企業持續經營,保持設計、投產、市場策略的彈性和應變能力。其次是要在設計的工序上分工,令珠寶設計服務及加工的活動,附加營銷美學的方案和包裝增值的環節,俾能獲得最佳的增值效益。不但如此,在跨部門的設計協作上、企業的設計活動和資訊管理、資金營運和人事管理更需緊密配合,做到交貨準時,服務可靠的效果。

儘管二千年亞洲金融風暴衝擊之後,香港珠寶業的出口數字亦維持可觀的增長,但隨着中國深化經濟開放政策,外國貿易漸漸不需要香港作為中國貿易的唯一橋樑。 2008年金融海嘯後,歐美市場萎縮,而美國主導全球的珠寶出口亦告一段落。隨着這改變,香港珠寶業將生意業務分散至新興市場,特別是着重開拓中內地市場。中國巨大消費潛力,吸引各國許多珠寶銳意進軍內地市場。香港珠寶廠商的行動,揭開了與外國珠寶企業面對面競爭的序幕。

附表撮要了本章論述了香港珠寶業發展的幾個階段。回顧香港的珠寶業經過了半世紀的演進,從無到有、從生產到營銷、從本地到全球化,歷盡了幾許艱辛,從生產、零售及設計方面,已茁壯成長而具有國際競爭力,即是說已從代工走向設計製造,而又踏上品牌製造之路。

特別而言,香港珠寶業企業的生產和服務已多樣化:外國客戶覆蓋地緣廣闊、價錢大眾化、批量細小;還有零售以品牌招徠消費顧客,強調時款、潮流、高密度設計、全包服務(full package services),及要求服務供應商把生產技術升級等。

為了解從代工製造走向品牌製造過程中的生產、產品、服務與品牌的因素,我們進行了一連串的研究程序。第一階段是質的研究,包括了二十個深入訪問。藉與老闆或行政主管深談,找出至優的設計與經營的模式。第二部分為量的研究。這與本文無關,故不贅述。

香港珠寶業的挑戰和前景

珠寶業的三次改革

迄今,香港的珠寶業曾經歷了三次改革:

第一次改革:珠寶技術的革新是在七十年代末發生,由手工藝工作坊轉變成密集工藝、半機械、半自動化生產的珠寶企業。經營以銷售為主,慢慢走向代工製造(OEM)。

第二次改革:珠寶生產線的北移——在八十年代末開始,以產品為主、功能部門跨境管理、減低生產和管理成本。經營以代工製造為主,慢慢走向設計製造和小部分品牌製造。

第三次改革:知識的管理——二千年後開始至今,將產品加上服務,以市場營銷管理為主,建立資訊管理系統,快速回應和滿足客戶與市場的多元化需求。因此營運雖然以代工製造為主,但設計製造和品牌製造的地位愈來愈重要。在將來的發展,慢慢轉型成為主流。

自上世紀下半葉起,香港天然海港的優勢漸漸減退。在2002至2008年間,中國按年有雙位數字的經濟增長,已積累了巨大消費力,引致外國珠寶企業覬覦中國。自2003年起,香港特區政府和國內簽署經濟協作協議,邁向對內生產和服務貿易零關稅的措施。

香港珠寶產業的優勢

香港珠寶業能順利渡過這三次改革,實有賴其內在優勢:①香港的自由貿易政策;②香港是國際珠寶領域的聚焦點;及③珠寶商會的順利發展。

自由貿易政策

香港的自由貿易政策、貨幣自由進出、零關稅、航空中心和優越的地理位置,這優勢有利珠寶貿易,促進現金交易。例如,黃金作為珠寶生產原料,在中國境內是戰略物資,出入口有嚴格限制,但香港則沒有黃金出入口限制。

國際珠寶的聚焦點

時常到香港來尋找商機或舉辦國際會議的海外國際珠寶和寶石機構非常多。每年3、6和9月全球最大型的三個香港珠寶展,吸引了CIBJO(國際珠寶業聯盟)、ICA(國際有色寶石協會)、GIA(美國寶石學院)、SSEF(瑞士寶石學院)、Diamond High Council (HRD)、AGS Gemological Laboratories等國際珠寶和寶石鑑證機構,在港主辦寶石學研討會和公開講座。這些國際級珠寶展更推動了本地珠寶企業更快進入國際產業網路。

2005年3月,香港珠寶製造業廠商會(HKJMA)籌辦了國際珠寶業聯盟(CIBJO)周年年會,吸引了超過一百六十個來自二十九個國家和地區的代表參與,足以證明香港是國際珠寶領域的聚焦點。

香港珠寶業商會的多元化發展

隨着珠寶貿易全球化的發展,本地珠寶公司也就他們不同生意領域和利益慢慢發展出代表不同企業聲音的珠寶商會。商會多元化的發展已涵蓋不同的珠寶產品,包括彩色寶石、翡翠、鑽石和珍珠等,和珠寶製造、出口、批發及零售的不同領域。部分商會更活躍於在海外主辦以香港館為首的珠寶展,建立了成熟的珠寶國際產業網絡,為香港珠寶製造商拓展全球市場做了很大努力。

香港珠寶產業的挑戰

在國際競爭中,雖然香港珠寶產業具有上述的優勢,但亦不能免於外來的衝擊與內部的弱點的顯露。從深談訪問中,我們歸納了以下產業的挑戰。

珠寶企業模式的約定和轉變

1980年代後期,香港珠寶廠商把生產線北移到珠江三角洲的番禺和順德等地,但將管理和海外市場拓展的功能保留在香港總部。雖然香港珠寶廠商利用珠江三角洲比較香港廉宜的工資,但近年來番禺珠寶廠商會提出了「世界珠寶、番禺造」的口號,刻意與香港珠寶業競爭。市場上,珠寶產品的設計和銷售渠道日趨同化,驅使香港珠寶企業加入價格競爭中,這挑戰將會漸趨嚴峻。香港珠寶企業能否掌握自家的競爭力,在珠寶的全球商品鏈的環節取得先導優勢,將成為成功的關鍵。這即是說,要加快香港從原來以代工製造為主的營運方式,快速轉化為以營銷導向,提供原創設計及客戶貼心的生產服務。

家族企業的管理和企業的永續性

香港珠寶製造業九成以上是家族管理華人企業,其管理權和控股權多採用父傳子繼的方式,而主要人事任命以家族成員優先。由於企業資產的繼承由子女攤分,不時出現人事和分產的問題,影響了企業的穩定。但這並不表示香港珠寶製造業不正視家族管理的問題。其實許多華人企業現正採用不同的方法去增強企業的永續性:一、企業控股和管理分家方法,以期改變家族的管理模式;二、管理權由沒有親屬關係的專業人士接手;三、將子女放洋留學,學習西方管理手法和經驗;四、與合夥人訂立管理守則,要求任何員工不受親戚關係而有所特惠等。

曾經有企業不正視家族管理的問題,令企業最終賣盤收場。面對全球化的挑戰,珠寶企業能否把公司擁有權和管治權由第二代或非專業人士接手管理,是珠寶企業的企業永續經營的關鍵要素。

金融海嘯後的新機會

在全球商品鏈中,香港珠寶製造業大部分是中小型企業。他們往往在商品鏈中面對着大型鑽石供應商和品牌零售商,在議價過程中往往處於弱勢。因此,在第三次革命中,產品設計、可靠和快捷的生產服務成為了企業增值的主項。有些廠商更製造高檔次的貨品,拒絕走大眾路線,尋找有利可圖的利基市場,或供貨歐美次檔品牌經銷商,謀求更高的邊際利潤。

隨着金融海嘯的影響日漸浮現,珠寶業出現了以下一些應對的景況:

?歐洲珠寶市場萎縮,不少歐洲廠家倒閉。

?許多歐洲設計師景仰中國文化,視之為創作靈感的泉源,不惜到中國市場闖一闖。

?有香港珠寶廠商聘請歐洲設計師,對新產品作全盤的藝術指導,以應付客人的要求。

?歐洲設計師東來和歐美海歸的內地設計師服務珠江三角洲的工業,在人事管理方面,對大部分採用家族管理的香港珠寶企業無疑是一項大挑戰。

?許多香港珠寶製造商在金融海嘯之後,經香港貿易發展局推介,在內地找尋銷售試點。

?香港珠寶商以萬維網絡形式銷售珠寶。

?「傍品牌」在內地出現,分薄了香港品牌在內地的零售利潤。

老實說,以上的景況是威脅,也是機會。香港的企業不能原地踏步,只有家族企業的組織轉型、加強珠寶業的人才培訓和加速邁向品牌製造,才可從容過度。至於如何達到後面兩點,我們下期討論。

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游漢明 香港城市大學營銷學講座教授

邵為忠 香港珠寶製造業廠商會專案經理

陳政成 香港城市大學華人管理拓展單位研究員

游漢明、邵為忠、陳政成
代工 製造 走向 品牌 一項 香港 珠寶 業的 轉型 研究 漢明 邵為 為忠 陳政
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