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如若不信，問來作甚？──地產巨頭的黎明式金句(2010/04/10) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=12194

看好看淡本只是一種立場，任何觀點只要提出具說服力的證據便有價值；唯把理據建立在名人語錄，甚而作出有傾向性的選擇及引導，其參考性便打了折扣。就以股市而論，無論大行報告、國際級炒家，或所謂前任或現任投資銀行家(i-banker)的言論，筆者均是水過鴨背。觀點與事實總有分別，甚而身份也決定立場，比如金融業人仕及理財顧問，絕大多數情況下均不贊成置業；同樣道理，問地產代理甚至發展商對樓市的意見，又怎能不作分析而無條件接受？

最近有心人統計由1998年至今長實主席李嘉誠先生對樓市的言論，除了最近一次外全部均是看好，最神來之筆的一次是去年3月當中原指數只有60點時，明言有閒錢可以入市，而中原指數2008年11月最低點是56.71，只有5%的誤差。可是2008年9月時長實賣了兩個地盤給美資基金，當時市場視之為睇淡訊號。人家是以買地賣樓為業，實乃正常操作，既然買地不能視為睇好，賣樓花不論逐個賣，還是整個地盤地賣，又有何微言大義？最穩陣的看法是：長實尚未放棄地產本業，死未？

以筆者觀之，嘉誠先生今年的言論可視為不想再預測短期樓市方向，這與去年兆基先生自拆股神招牌效果一樣。結果就像娛樂記者訪問黎明先生：句句都係金句，就係唔知邊句打邊句。然而去除水份之後，筆者看到這位李先生指出三個值得留意的事實：

l          地價趨穩定

l          建築費正在上升

l          利率低企，通脹重來

這三項正是發展商三大成本要素：土地、建築硬件、資金。

新鴻基地產在Yoho Midtown開售前，第三期補地價已完成，住宅樓面每呎$2,700，商場樓面每呎$5,000。有專業人仕計算樓面總成本是$4,000，賣$6,000，邊際利潤高達50%云云。所謂隔行如隔山，邊際利潤率(Gross Profit Ratio)的算式是（總銷售額－總成本）／總銷售額，套入算式則是：($6,000-$4,000)/$6,000=33.3%。這種獲利率遠比九十年代時為低，以建築期3年計，平均每年才獲利10%多一點；如果真要獲利50%，樓價要高達$8,000！所以發展商千方百計限制地價上升速度，信和投得白石角時要多謝行家高抬貴手，長實新地等有一定土儲的發展商，亦不敢高價爭取九龍站地盤。

建築成本的增加，可從公共工程超支而知，無論高鐵或郵輪碼頭，實際建築成本均遠比當初預算為高，別的不說，單是鐵礦石價格年年大幅上升，誰人會平賣鋼筋？而發展商競相提高硬件的檔次，亦是有目共睹，新盤必豪，所以發展商買地亦傾向非豪不投。想買平價新盤？除非遊戲規則改變。而新盤以高溢價出售，亦帶動同區二手樓價。有力上車又要等的人，不知他們想等甚麼？

市面上多人發表擔心利率回升引致樓價下跌，筆者老早就破解了利率與樓價並無顯著關係（見本欄《無關係又要話係有關係》），利率對樓市更是雙刃劍──目前的低息環境既降低了供樓款項，同時亦令發展商持有土地成本下降；即使他日各國真的因為退市而加息，正好表示經濟正式踏入復甦之路，而以往亦出現過利息與樓價同步升跌。

主宰樓市轉向要視乎兩點：樓價估值是否過高？有沒有突發的政經事件改變群眾心理預期？總括而言，目前樓市估值仍在合理範圍，發展商的成本仍在可控制範圍，暫時看不到重大政經事件的跡象。看不到就是看不到，如果在事件沒有端倪時硬要堆砌觀點，只是妄顧事實的估計，碰上了亦與眼光無關。

如真的認為李首富的言論值得重視，答案早在去年已有了：「三年後樓價必升。」樓市睇到2012年，與市場上某些觀點不謀而合。
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國行Note7首炸爆料人回應三星聲明：如若造謠請訴諸法律

9月20日消息，針對“國行Note 7爆炸”的報道，日前國行Note 7電池供應商ATL、三星官方接連發布聲明，稱檢測結果顯示該產品損壞是因外部加熱導致。對於官方聲明，“國行Note 7首炸”爆料人昨晚在百度貼吧進行了回應，他表示，如若造謠三星也可以將他訴諸與法律。

之前三星手機電池制造商ATL在聲明中稱，經過初步研究，判斷樣品的燃燒與其生產的電池無直接關系，推測發熱源來自於電池本體之外，很大可能存在其它因素引起的發熱問題。

同時三星電子中國公司則表示，三星電子密切關註近期發生的Note 7燃燒事件，9/18日，就中國媒體報道的事件，我們通過三星電子研究所、品質檢測部門對該產品進行了詳細分析，檢測結果顯示該產品損壞是因外部加熱導致。

而售出爆炸手機的京東表示，已將此案移交給三星。

對於官方聲明，“國行Note 7首炸”爆料人昨晚在百度貼吧進行了回應，他表示：“作為一個小小消費者無力去指責和質疑三星的所謂檢測“權威性”，就這份聲明如果屬實直接導致我個人身陷犯罪深淵，請三星公關部就我對三星的名譽損害以及誹謗造謠提起訴訟，將我繩之以法!”

該網友強調，首炸新聞是他一個爆料，之後全國知曉。現在第一炸他的朋友已經接受退款，至於是不是其個人操作難度那麽巨大的事故誹謗我不得而知，公正嚴明的三星也可以將他訴諸與法律。

此外，他還表示，包括美聯社、華爾街日報、福布斯等國外媒體已經對其進行了采訪，相信他們會在國外媒體進行一個公正播報。

以下為該網友回應全文：

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