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融信29億收購間接並表海亮地產 劍指擴張中西部戰略布局

每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

融信與海亮地產的合作有了實質性進展。

7月27日深夜，融信中國(03301.HK）公告稱，分別以22.64億元和6.33億元，收購海亮集團旗下寧波海亮房地產投資有限公司（以下簡稱寧波海亮）和安徽海亮房地產有限公司（以下簡稱安徽海亮）各55%股權。

這是繼今年4月融信宣布“與海亮金屬之間的潛在合作將展開及進一步磋商，潛在合作涉及海亮金屬間接持有的位於中國的若幹物業項目”之後，雙方合作取得實質性進展。

業內認為，雖然此前多地傳來融信入駐海亮項目的消息，但均未得到官方證實，此次是融信收購海亮項目的正式公告，預示著此事進入實質性階段。從收購標的來看，該兩筆收購有助於融信鞏固中西部城市布局。

融信近29億收購海亮項目

根據公告，7月27日，融信間接全資附屬公司愷胤實業與海饒投資、馮海良、海亮投資、唐魯及海亮慈善各自訂立股權轉讓協議。據此，愷胤實業以22.64億元收購寧波海亮55%股權。

融信間接全資附屬公司上海融恩與海饒投資訂立股權轉讓協議。據此，上海融恩以6.33億元收購安徽海亮55%股權。

交易完成後，寧波海亮和安徽海亮將成為融信中國的間接非全資附屬公司，兩家公司的財務業績將並入融信中國的財務報表。

資料顯示，寧波海亮主要從事房地產項目投資及建築材料（除竹木）批發及零售，截至2017年6月30日，未經審核總資產凈值約4.12億元，上半年除稅前凈利虧損3340.9萬元。

《每日經濟新聞》記者查詢國家企業信息系統發現，寧波海亮是海亮地產（從官網看，全稱應為海亮地產控股集團管理有限公司，註冊資金5000萬元）的唯一股東，這意味著海亮地產也將並表於融信中國。

值得一提的是，最早成立於2008年的海亮地產控股集團有限公司，註冊地位於浙江諸暨市，註冊資本逾2億元，全部股東涉及馮海良、唐魯、海繞投資、浙江海亮投資、浙江海亮慈善基金會。

據悉，安徽海亮主要從事房地產開發及商品房銷售、租賃及提供售後服務，截至2017年6月30日，未經審核總資產凈值約6.57億元，上半年除稅前凈利虧損5585.6萬元。該房企的唯一股東是寧波的海繞投資，後者是寧波海亮的主要股東之一。

對於此次交易，融信中國表示，集團不僅可將寧波海亮及安徽海亮的財務業績並入集團的財務報表，亦可鞏固集團在中國中西部城市的市場地位。

融信向《每日經濟新聞》透露，本次融信與海亮合作開發的項目共計35個，分布於蘇州、合肥、鄭州、西安、蘭州、銀川等省會及周邊城市，可售面積逾500萬平方米。

由此可見，此次戰略合作的確讓融信初步完成了在中西部省會城市及周邊城市的布局，為後續的發展也積累了一定資源。

補充中西部布局

早在今年4月，融信中國就發布公告稱，其附屬公司融信投資與海亮金屬貿易集團有限公司（以下簡稱海亮金屬）簽訂了一份意向書，融信投資已同意就其與海亮金屬之間的潛在合作開展進一步磋商，潛在合作涉及海亮金屬間接持有的位於中國的若幹物業項目。此次對安徽和寧波海亮的收購公告，預示該次交易有了實質性進展。

而業內認為融信與海亮的交易，更大意義在於海亮的資產結構優化和融信的資源整合及規模提升。

數據顯示，2016年融信中國實現合約銷售246.39億元，同比增長107%。海亮地產房產尚未公布銷售情況，但CRIC監測數據顯示，2016年海亮地產合約銷售額為227.1億元，兩者規模相當。

融信在近年致力於擴大規模，2017年銷售目標已定為325億元。有資深房地產人士分析認為，若收購一家同等規模的房企，將使其規模躍居全國前20強。

從土地儲備來看。融信的儲備主要在海峽西岸與長三角一線。如福州、廈門、漳州、杭州和上海等。海亮的儲備主要在二三線城市，如蘇州、西安、合肥、阜陽、成都、西寧和拉薩等。雙方土地局部互補性很強。

上述人士認為，融信如果收購海亮地產，將全面將推動其全國化布局。對海亮地產而言，由於業務專註於三四線城市和西部城市，此時通過轉讓項目來回籠資金不失為一個好的選擇。“實際上，雙方在產品打造有相似之處是促成此次大規模收購的內在因素。融信在福州有小綠城之稱，而海亮的代表產品唐寧府系列，無論是精裝修還是戶型的設計，都透著濃濃的綠城風。相似的產品從建設標準到操盤思路都有相似性，比較容易融合。”

“搶人大戰”另一面：間接水暈效應？

房企在衡量一個城市是否值得布局有一個重要指標，即人口凈流入。一個地方經濟發展是否持續，人才也是重要因素，吸引人才、留住人才最有效的手段就是落戶和買房優惠舉措。

據安居客房產研究院統計，自2017年第四季度以來，全國有約20個城市與地區發布了引進人才的新政策，包括南京、合肥和鄭州等熱點二線城市。

同策研究院首席分析師張宏偉認為，今年以來，包括武漢、長沙、成都、西安、濟南、南京、杭州、鄭州、青島、廈門、天津、重慶等新一二線城市，均加入了“人才爭奪戰”。涉及租房、戶籍、購房政策等，背後反映出各大城市對於人口尤其是人才的爭奪，留住人口尤其是人才的城市才具有競爭力，這是政策最重要的意義。

在一線城市對人口總量限制的背景下，二三線城市近期掀起此起彼伏的“搶人大戰”，令房地產調控整體收緊的風向標似乎生變。

有業內認為，部分城市人口引進的門檻過低，對於市場來說，容易引起非理性的判斷。需要指出的是，由於當前信貸政策依然緊張，調整政策不代表全面放松。

全國現“搶人大戰”

從近期各城市公布的“搶人大戰”計劃看，吸引人才所采取的舉措均圍繞落戶買房等。

1月9日，青島市人民政府新聞辦公室官方微博“青島發布”發文稱，青島將全面放開城鎮落戶限制，加快取消購房面積、就業年限、投資納稅、積分制等落戶條件，優先解決農村學生升學和參軍進入城鎮人口、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口以及新生代農民工等重點群體落戶問題。

同在9日，天津公安機關發布並開始實施創新舉措，符合天津市引進人才政策等有關條件的人，將可以“租房落戶”。即日起，對於符合天津市引進人才年齡和學歷條件（全日制本科學歷35周歲以下，研究生學歷45周歲以下），在津就業並連續繳納社會保險一年以上，在津連續居住半年以上並合法取得居住證，且本人或直系親屬無名下合法產權住房的，可在其長期租賃房屋所在地社區落集體戶口。

1月7日，南京出臺《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》，再次放出大招，明確提出：高層次人才買首套房不再受戶籍限制，且公積金最多可貸120萬。

對於各城市發布的吸引人才政策，安居客首席分析師張波註意到，總體來看，吸引手段多樣，萬變不離落戶和房。與之前普遍限購不同，目前的人才吸引政策看起來更像是針對人才的定向限購放松，並提供多種優惠條件。

如鄭州的人才工程“1+N”政策，向符合條件的在鄭首次購房者發放最高10萬元的購房補貼；南京將人才分為6類，分別給予共有產權房、人才公寓、公租房、購房補貼等待遇；成都“蓉漂”計劃實行“先落戶後就業”，本科及以上畢業生憑畢業證落戶制度等。

或現水暈效應？

無可爭議，人才是一個城市發展最重要的因素。二三線城市掀起的“搶人大戰”初衷也是令城市發展更有活力。

張波認為，一個城市的經濟實力是一個城市未來樓市發展潛力的最好保證。有人才經濟會更好發展，經濟發展會吸引更多人才落戶，人口正向導入尤其是大量人才的導入對於樓市會形成有力的支撐作用。

張波非常看好二線城市未來發展。他註意到，2017年前三季度，4個一線城市GDP占全國12.1%，貢獻最大，但從同比增速來看，二線城市大部分已超過一線城市，重慶同比增幅達10%位居第一，長沙、杭州位列二三。

無一例外的是，這些熱點的二線城市皆有優勢產業支持：以電商經濟為代表的杭州；以遊戲產業成為新經濟亮點的成都；依托光谷軟件園互聯網迅猛發展的武漢，尤其是在2015年和2016年實現了爆發式增長。在大公司布局來看，杭州、蘇州的A股上市公司數量已經超過廣州，僅次於京滬深。

不過，業界普遍擔憂，二三線城市掀起的“搶人大戰”很有可能對限購產生一定稀釋效應。

鏈家首席市場分析師張月認為，城鎮化進程早已明確（2016年國務院《關於深入推進新型城鎮化建設的若幹意見》），此次多城發布人才落戶和租房落戶是必然舉措和必然趨勢，並不是直接針對限購。但的確購房門檻被釋放，會讓這些人購房得以直接越過限購的考核，所以搶人大戰是師出有名、又的確對限購有間接放寬的水暈效應。

中原地產首席分析師張大偉也擔心，部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者，對於市場來說，容易引起非理性的判斷。地方的人才政策不應該和房地產限購掛鉤，對於真正的人才更應該提供直接的居住房源，為吸引人才只簡單推出落戶購房優惠等政策也容易帶來房地產市場的不穩定。

張宏偉註意到另一個隱情，即伴隨樓市調控的深入，各地方政府的土地財政壓力越來越大。從土地財政依賴度的角度來說，去年10月調控以來，部分一二線城市土地出讓收入的減少直接誘發地方政府的階段性土地財政收緊，而地方土地財政壓力則成為誘發松綁樓市“限購令”的主要原因。從經驗來看，土地財政依賴度越大的城市，首先放松限購政策的可能性就越大。

調控未有實質變化

從房地產調控整體環境看，業內普遍認為，此次“搶人大戰”不會對樓市產生實質影響。

張月分析道，目前已發布相關文件的20多個城市，城市定位和樓市熱度差別非常大，有新一線、也有環滬城市圈，還有一些價量始終平穩的城市。所以每個城市能形成的預期不太一樣。有些城市是外來人口比例較低，如沒有其他輔助政策，吸引其他城市外來人口的難度還是比較大。

張大偉也指出，房地產市場走勢主要看信貸與人口經濟基本面，目前這些城市調整了人才落戶口徑，對市場的影響不會太大。這是因為信貸政策依然緊張，調整政策不代表全面放松，之前部分城市的政策的確力度過嚴。他認為，熱點城市，特別是限價之前過度嚴格的城市，存在釋放堰塞湖的可能性，對於部分地王項目，或許會嘗試放開限價。

來源：21世紀經濟報道 記者：王營

證監會明確外商投資期貨公司股東資質要求，規範間接持股

期貨業的對外開放步伐正在加快，外商投資期貨公司的管理辦法也順勢而出。

5月4日晚間，證監會發布《外商投資期貨公司管理辦法（征求意見稿）》（下稱“《辦法》”）。《辦法》共19條，主要就明確適用範圍、細化股東資質條件、規範間接持股、明確高級管理人員履職規定、規範文本語言、加強信息技術監管等六個方面作出要求。

從具體內容來看，首先，《辦法》聚焦於外資持股比例超過5%的期貨公司，將外商投資期貨公司界定為“單一或有關聯關系的多個境外股東持有(包括直接持有或間接控制)公司5%以上股權的期貨公司”。

外資股比低於5%的期貨公司，則直接適用《期貨公司監督管理辦法》(下稱“《公司辦法》”)相關規定。為落實中方在第四輪中美戰略與經濟對話中作出“允許外國投資者在合資期貨經紀公司中持有不超過 49%的股份”的承諾，證監會於2014年修訂發布《公司辦法》，將期貨業外資股東範圍擴大至與證監會簽訂監管合作備忘錄的國家和地區。

在股東資質條件方面，《期貨交易管理條例》要求期貨公司主要股東以及實際控制人“具有持續盈利能力，信譽良好， 最近3年無重大違法違規記錄”等；《公司辦法》規定外資股東應當是“合法存續的金融機構”、“近3年各項財務指標及監管指標符合所在國家或者地區法律的規定和監管機構的要求”等。

《辦法》進一步細化外資股東資質條件。一是“合法存續的金融機構”明確為“持續經營5年以上的金融機構”；二是“持續盈利能力”細化為“具有良好的國際聲譽和經營業績，近3年業務規模、收入、利潤居於國際前列”；三是信譽良好明確為“近3年長期信用均保持在高水平”。

與此同時，對間接持股進行了規範。《辦法》規定“境外投資者通過投資關系、協議或其他安排，實際控制期貨公司5%以上股權的，應轉為直接持股”。同時，考慮到近半數期貨公司為證券公司子公司的現狀，以及未來期貨公司境內上市後外資可通過QFII、 互聯互通等方式投資期貨公司股權的情況，《辦法》對“通過境內證券公司間接持有期貨公司股權及中國證監會規定的其他情形”予以豁免。

此外，為加強期貨公司高級管理人員管理，《辦法》要求外商投資期貨公司所有高級管理人員須在境內實地履職，且具有中華人民共和國國籍的高級管理人員數量不得低於高級管理人員總數的三分之一。

考慮到期貨監管人員與境外投資者存在的語言差異，《辦法》要求外商投資期貨公司提交中國證監會的申請文件必須使用中文，報送監管部門的其他材料以及經營過程中產生的文件資料使用外文的，應當附有與原文內容一致 的中文譯本。

為有效監管外商投資期貨公司信息系統使用，《辦法》規定“外商投資期貨公司交易、結算、 風險控制等信息系統的核心服務器以及記錄、存儲客戶信息的數 據設備,應當設置在中華人民共和國(港澳臺地區除外)境內”。

值得註意的是，2017年中美元首北京會晤後，中方承諾允許外資控股期貨公司。中方決定將單個或多個外國投資者直接或間接投資期貨公司的投資比例限制放寬至51%，上述措施實施三年後，投資比例不受限制。

證監會表示，將根據公開征求意見的反饋情況，對《辦法》作進一步修改並履行程序後發布實施。

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