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“搶人大戰”另一面：間接水暈效應？

房企在衡量一個城市是否值得布局有一個重要指標，即人口凈流入。一個地方經濟發展是否持續，人才也是重要因素，吸引人才、留住人才最有效的手段就是落戶和買房優惠舉措。

據安居客房產研究院統計，自2017年第四季度以來，全國有約20個城市與地區發布了引進人才的新政策，包括南京、合肥和鄭州等熱點二線城市。

同策研究院首席分析師張宏偉認為，今年以來，包括武漢、長沙、成都、西安、濟南、南京、杭州、鄭州、青島、廈門、天津、重慶等新一二線城市，均加入了“人才爭奪戰”。涉及租房、戶籍、購房政策等，背後反映出各大城市對於人口尤其是人才的爭奪，留住人口尤其是人才的城市才具有競爭力，這是政策最重要的意義。

在一線城市對人口總量限制的背景下，二三線城市近期掀起此起彼伏的“搶人大戰”，令房地產調控整體收緊的風向標似乎生變。

有業內認為，部分城市人口引進的門檻過低，對於市場來說，容易引起非理性的判斷。需要指出的是，由於當前信貸政策依然緊張，調整政策不代表全面放松。

全國現“搶人大戰”

從近期各城市公布的“搶人大戰”計劃看，吸引人才所采取的舉措均圍繞落戶買房等。

1月9日，青島市人民政府新聞辦公室官方微博“青島發布”發文稱，青島將全面放開城鎮落戶限制，加快取消購房面積、就業年限、投資納稅、積分制等落戶條件，優先解決農村學生升學和參軍進入城鎮人口、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口以及新生代農民工等重點群體落戶問題。

同在9日，天津公安機關發布並開始實施創新舉措，符合天津市引進人才政策等有關條件的人，將可以“租房落戶”。即日起，對於符合天津市引進人才年齡和學歷條件（全日制本科學歷35周歲以下，研究生學歷45周歲以下），在津就業並連續繳納社會保險一年以上，在津連續居住半年以上並合法取得居住證，且本人或直系親屬無名下合法產權住房的，可在其長期租賃房屋所在地社區落集體戶口。

1月7日，南京出臺《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》，再次放出大招，明確提出：高層次人才買首套房不再受戶籍限制，且公積金最多可貸120萬。

對於各城市發布的吸引人才政策，安居客首席分析師張波註意到，總體來看，吸引手段多樣，萬變不離落戶和房。與之前普遍限購不同，目前的人才吸引政策看起來更像是針對人才的定向限購放松，並提供多種優惠條件。

如鄭州的人才工程“1+N”政策，向符合條件的在鄭首次購房者發放最高10萬元的購房補貼；南京將人才分為6類，分別給予共有產權房、人才公寓、公租房、購房補貼等待遇；成都“蓉漂”計劃實行“先落戶後就業”，本科及以上畢業生憑畢業證落戶制度等。

或現水暈效應？

無可爭議，人才是一個城市發展最重要的因素。二三線城市掀起的“搶人大戰”初衷也是令城市發展更有活力。

張波認為，一個城市的經濟實力是一個城市未來樓市發展潛力的最好保證。有人才經濟會更好發展，經濟發展會吸引更多人才落戶，人口正向導入尤其是大量人才的導入對於樓市會形成有力的支撐作用。

張波非常看好二線城市未來發展。他註意到，2017年前三季度，4個一線城市GDP占全國12.1%，貢獻最大，但從同比增速來看，二線城市大部分已超過一線城市，重慶同比增幅達10%位居第一，長沙、杭州位列二三。

無一例外的是，這些熱點的二線城市皆有優勢產業支持：以電商經濟為代表的杭州；以遊戲產業成為新經濟亮點的成都；依托光谷軟件園互聯網迅猛發展的武漢，尤其是在2015年和2016年實現了爆發式增長。在大公司布局來看，杭州、蘇州的A股上市公司數量已經超過廣州，僅次於京滬深。

不過，業界普遍擔憂，二三線城市掀起的“搶人大戰”很有可能對限購產生一定稀釋效應。

鏈家首席市場分析師張月認為，城鎮化進程早已明確（2016年國務院《關於深入推進新型城鎮化建設的若幹意見》），此次多城發布人才落戶和租房落戶是必然舉措和必然趨勢，並不是直接針對限購。但的確購房門檻被釋放，會讓這些人購房得以直接越過限購的考核，所以搶人大戰是師出有名、又的確對限購有間接放寬的水暈效應。

中原地產首席分析師張大偉也擔心，部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者，對於市場來說，容易引起非理性的判斷。地方的人才政策不應該和房地產限購掛鉤，對於真正的人才更應該提供直接的居住房源，為吸引人才只簡單推出落戶購房優惠等政策也容易帶來房地產市場的不穩定。

張宏偉註意到另一個隱情，即伴隨樓市調控的深入，各地方政府的土地財政壓力越來越大。從土地財政依賴度的角度來說，去年10月調控以來，部分一二線城市土地出讓收入的減少直接誘發地方政府的階段性土地財政收緊，而地方土地財政壓力則成為誘發松綁樓市“限購令”的主要原因。從經驗來看，土地財政依賴度越大的城市，首先放松限購政策的可能性就越大。

調控未有實質變化

從房地產調控整體環境看，業內普遍認為，此次“搶人大戰”不會對樓市產生實質影響。

張月分析道，目前已發布相關文件的20多個城市，城市定位和樓市熱度差別非常大，有新一線、也有環滬城市圈，還有一些價量始終平穩的城市。所以每個城市能形成的預期不太一樣。有些城市是外來人口比例較低，如沒有其他輔助政策，吸引其他城市外來人口的難度還是比較大。

張大偉也指出，房地產市場走勢主要看信貸與人口經濟基本面，目前這些城市調整了人才落戶口徑，對市場的影響不會太大。這是因為信貸政策依然緊張，調整政策不代表全面放松，之前部分城市的政策的確力度過嚴。他認為，熱點城市，特別是限價之前過度嚴格的城市，存在釋放堰塞湖的可能性，對於部分地王項目，或許會嘗試放開限價。

來源：21世紀經濟報道 記者：王營