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潘石屹称不救开发商房价还会涨

http://finance.sina.com.cn/g/20080924/06425336795.shtml
潘石 石屹 屹稱 稱不 不救 開發商 開發 房價 還會 會漲
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潘石屹:政府资助使开发商躲过生死劫


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http://finance.sina.com.cn/g/20090422/13216135219.shtml


  获救房企进入观察期:不涨价不囤地

  《东地产》翟海亮 万云选

  破产、并购、“百日剧变”、“行业大洗牌”,对于地产行业的这些曾经的预测,在2009年楼市春夏之交纷纷落空。

  唐路这几天忙得不可开交,不是忙着去看土地,就是忙着跟人谈收购土地的事情。唐路属于那种不大不小的开发商,捱过了“寒冬”,现在有钱,没地。楼市行情近期这么火爆,让唐路拿地的念头蠢蠢欲动。

  看上去一切都在好转,媒体上很难再找到房企裁员、资金链断裂之类的消息,取而代之的是“授信”、“展期”等字眼。一年前抛出“百日剧变”论的潘石屹,也在近日表示:“由于政府的资助,开发商已经躲过了生死劫。”

  不过,唐路认为潘石屹是从一个极端走向了另一个极端,“现在的情况是比去年年底好,但经济大环境还没有企稳,巨大的存量房压力以及金融政策可能出现转向等形势都表明,躲过了这次生死劫,今年年底恐怕又是鬼门关。”

  楼市上下一片红

  进入3月,陈伟林脸上的笑容多了起来。他是温州一个私人建筑老板,现在上海郊区和周边地区“揽工程”。去年是他最担忧的一年,尽管自己接下的工程没有拖欠款项,但眼看着身边的同行为收回工程款焦头烂额,老陈还是感觉忧心忡忡。

  “当时最坏的预计是,这次低潮期要持续3到5年。去年南汇一个小区的三个项目部中,我们做工的大概是60多个人,当时打算裁掉10个左右的小工。”老陈听说,同样在上海郊区的项目,有个建筑老板一个项目赔了4000万。

  去年形势不好,老陈服务的开发商没有对外销售,全部投入到工程建设上,这个曾经让老陈“觉得心没底”的“现房开盘”举动,到了今年,却成了他信心的支撑。

  从3月份以来,老陈明显感觉到来看房的人多了。“这些天,有时候一上午可以看到10多批看房的人进进出出,开发商付款也比以前更加积极了。”

  老陈所感受到的市场回暖是“看房的人多了,开发商的工程款付得更爽快了。”

  开发商付钱爽快的时间正是楼市的“小阳春”时节。这时候,去年危若累卵的楼市仿佛一夜之间变了个脸。

  今年1-3月,全国商品房销售面积11309万平方米,同比增长8.2%。尤其是全国一线城市,截至2009年3月28日,北京二手房成交量已 超过3.4万套,一季度同比增幅超过100%,交易量和增幅双双创历史新高。同期,期房签约量超过2.5万套,同比增加近八成。上海3月成交量约140万 平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。

  销售好起来了,银行的贷款也变得越来越容易了。国家统计局数据显示,1-3月,房地产开发企业本年资金来源10070亿元,同比增长9.2%。 其中,国内贷款2545亿元,增长8.0%;利用外资150亿元,增长41.9%;企业自筹资金3791亿元,增长13.1%;其他资金3585亿元,增 长5.0%。与此同时,绿城、瑞安、万科等多家房地产商纷纷获得银行的巨额授信。

  开发商不缺钱了,个别地方又出现了捂盘惜售、涨价跳价现象。对此,唐路很不屑那些见风涨价的同行,说他们是“好了伤疤忘了疼,给点阳光就灿烂,给点洪水就泛滥,出来混早晚要还的。”

  难甩库存包袱

  唐路考察了多个项目地块,最终都放弃掉了。“前天还有个开发商跟我谈土地项目转让的事情,他是2007年拿的地,现在没钱开发想转手。”唐路对《东地产》说,“最后没有谈成功,价格高了点。”

  和唐路一样,众多刚刚“脱困”的开发商在面对土地市场时,仍旧保持着足够甚至是过分的谨慎。在市场前景尚不很明朗的情况下,手中握有足够的现金是最重要的,“囤地”显然还不到时候。“可以再等等看,感觉地价还会降。”

  开发商更深一层的担心,是库存积压带来的资金压力。虽然一季度房地产成交非常火爆,但不少开发商,尤其是在2007年前后高价拿地的开发商,消化存货的压力很大。而且,目前积压在房地产开发商手中的库存,大部分都是高价库存。

  “考虑到从拿地到项目上市通常需要一年半的开发周期,目前在市场上热销的项目大都是07年拿的地,土地成本过高,价格又涨不上去,有不少楼盘都 是零利润甚至是亏本在卖。”唐路对《东地产》说,“价格涨不上去是因为巨大的库存量在制约,如果涨价了,购房者不买账,积压在手里损失更大。”

  适当的土地库存是开发商必须持有的一种资源储备,业内一般认为,土地库存供3年开发是合理的,但很多开发商囤积的土地足够开发10年的。

  戴德梁行数据显示,截至2008年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,有约12亿平方米的土地滞压在开发商手中。

  国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示,上海2009年可售楼盘为165个,共计2237万平方米。到2009年底,上海有 4288万平方米库存商品房待消化,按照2008年月均130万平方米的消化速度,上海消化完全部库存需要33个月。而且,新的上市量还在大规模增加。

  下半年无款可贷?

  “2008年底,中国大多数开发商难以渡过年关,因为欠银行的钱太多,市场销售几乎停顿,沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。许多房地产企业的 资金链马上就要绷断,这时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表,在市场上面不断地做空和打压这些企业,他们在随时聆听中国房地产企业 资金链断裂,企业破产的爆炸声。”这是潘石屹描述的去年年底房企的艰难时光。

  “就在这紧要关头,中国银行(3.53,0.00,0.00%)大 量发放贷款,据我所知,截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款,银行基本都给延期了。”同时,各个城市的地方政府为了化解这一危机,针对房地产企业 所欠政府的土地出让金都出台了红头文件,允许其延期交纳。潘石屹话锋一转,给下了结论:“目前算是度过了这一生死劫。”

  从去年的“百日剧变”到今年的“躲过生死劫”,潘石屹观点非常“与时俱进”。但潘石屹也承认:“虽然银行从去年年底开始就发放大量贷款,但这对 房地产企业来说只是治标不治本。房地产企业要改变现状,最重要的是要有销售收入,贷款只能延缓资金链条断裂的时间,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧 的模式。”

  业内人士楚芸认为,目前只是政策、银行和购房者帮了开发商的忙,暂时脱离了生死危险,但中国有句老话叫解铃还需系铃人。最终解开生死劫的必须是 开发企业自身,居安思危,不能等到生死抉择的时候才来想办法,不能以当前市场成交的数字来估算存货消化周期,也不能将刺激经济采取的积极财政与宽松货币政 策当做永久的跳台。

  潘石屹所说的房企“躲过生死劫”是在政策扶持、银行注血的前提之下。但是唐路认为今年1季度4.58亿元的天量信贷更值得开发商警惕,因为“下 半年,很有可能出现指标用尽,无款可贷的局面,开发商的资金链依然会紧张。悲观的看法是,今年年底如果信贷不能提供足够的支持,经济大环境不能回暖的话, 等待开发商的会是又一场生死考验。”

  一个小开发商的心情日记

  2008年3月31日

  山雨欲来风满楼。天阴沉沉的,像要下雨。花开了,我没心情去看。房子卖不动,我不想降价。大家都不降,凭啥让我一个人降啊。拖着吧,看谁能耗得 过谁。专家说,房价还要涨十年呢,你们现在不买就等着看涨价吧。不过也挺担心的,王石说“拐点了”,潘石屹说要“百日剧变”,吓唬谁啊,反正我不会剧变。

  2008年8月31日

  山穷水尽疑无路。下雨了,大雨。奥运会我是一场不落都看了,反正闲着也是闲着,中国队真棒!奥运会都结束了,那些购房者该从电视机前走开了吧, 怎么都不往我们售楼处走呢?我们房子都打折了啊,一次付清可以享受9.5折优惠,可以省不少钱呢。银行又来催债了,不给,要钱没有要房子多的是。

  2008年11月31日

  柳暗花明又一村。雨停了,不知道彩虹会不会出现。解放军来了,央行、财政部、地方政府,海陆空都来救市了。政府给减税了,我也响应政府号召降 价。这次可是来真的啊,8.5折,薄利多销嘛。国外好像越来越惨了,雷曼兄弟都撑不住了,我得多回笼点资金啊。好像售楼处越来越热闹了,看来降价是对的。

  2009年3月31日

  忽如一夜春风来。春天来了,花开得真大。一年了,挺过来了,潘石屹说“躲过生死劫”了。房子又变成大白菜,大家都排队抢了。涨价?有那心也没那 个胆,还是赶紧出清存货吧!趁现在贷款容易,刚从银行贷了一笔。这几天看了好几块低价地,准备拿一块了。多拿几块囤着?当我傻啊!年底要是贷不到款了,那 可真叫“画地为牢”。
潘石 石屹 政府 資助 開發商 開發 躲過 生死
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华润融资42亿买地 开发商“地荒”重现?


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090520/20090520022503809.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        华润置地(01109,HK)昨日公告称,拟通过配售3亿股股份,融资42.4亿港元,用于添置土地储备和日后企业的运营资金。

        业内分析,由于楼市回暖,开发商尤其是全国性地产巨头  “地荒”重现,频频高额溢价竞购土地,因此需要大量购地资金。业内质疑,公开市场能否为地产巨头们提供足够的“弹药”买地。

土地储备恐不足

        机构数据显示,截至2008年底华润置地拥有2232万平方米土地储备,按照去年70万平方米的销售速度,足够可以开发32年。

        中原地产研究中心提供的一份数据显示,大部分房地产公司目前的土地储备并不足。以国内销售规模最大的房企万科为例,土地储备仅有1793万平方米,按照万科2008年557万平方米的销售量,现有的土地储备仅够开发3年。

        其 他房地产企业这种  “地荒”现象似乎并不严重。按照去年的销售速度,保利和中海的土地储备可以卖上8~9年,金地的足够卖上10年;雅居乐、招商和华润 的至少可以卖上20~30年。对此,分析师许萌介绍,与万科不同,其他房地产企业在年报中公布的土地储备总量,并不全部属于公司权益。另外,它们的年度销 售、开发面积要比万科小得多。假如上述公司要趁楼市回暖扩大销售规模,现有的土地储备显然不够。即使目前土地储备相对丰厚,也可能在公司全国布局的进程 中,出现区域性“地荒”。

土地回暖高价夺地战屡屡发生

        “地荒”之下,开发商屡屡上演高价争地。金地4月份曾与10余家开发商共同争夺上海青浦区徐泾镇一地块,最终溢价82%拍得。

        北京的开发商们也为夺地大打出手。业内人士称,富力、绿地等20家房地产公司相中的北京广渠门外10号地,在短短11天接到了多家地产公司的集体竞价,价格一路由2.9亿元的底价,飙升至6.18亿元。

        恒大、富力的房地产公司也纷纷表态,有意在适当的时机,购入一线城市的优质地块。

        国家统计局最新数据显示,今年1~4月,全国房地产开发企业共完成土地购置面积7266万平方米,其中4月土地购置面积就达2524万平方米,比一季度月均值大增近六成。

融资之惑:钱从哪来?

        一方面是土地“饥荒”,另一方面是开发商高价争夺优质土地,钱从哪里来呢?

        2007年楼市红火之时,开发商采取的方法是,通过股市配售股份融资然后购买土地;或者依托银行信贷。不少开发商甚至不惜以项目作抵押,借取高息贷款开发项目。在2008年,尤其是金融危机爆发之后,上述融资方式很快使开发商陷入危机。

        中房指数研究院杭州分院的研究副总监曹旭东表示,随着“圈钱者”数量的增多,开发商要成功从股市和债市获得融资都不容易。

链接

两岸房企积极谋划相互参股

        “ 只等台湾的两岸经贸政策放开,我们就会展开行动。”台湾远雄建设有限公司新闻发言人昨日向《每日经济新闻》宣布,远雄目前已经分别与北京首都创业集团有限 公司、中国房地产开发集团公司和碧桂园谈论过意向性合作问题,待有关政策放开后,便会和上述企业进行实质性的洽谈。不仅可以考虑和上述公司共同成立新公司 共同开发台湾市场,大陆开发商甚至可以按照台湾可能出台的法规,以不高于30%的投资比例,参股远雄企业集团。同时,远雄企业也计划参股内地的房地产集团 或项目公司,甚至于在A股上市。

        事实上,台湾房企早就有意进入大陆市场。此前,信义、太平洋等台湾房地产服务商就曾率先 进入大陆市场,并经过十多年的发展,逐步占据了自己的一席之地。而远雄建设事业股份有限公司董事长赵藤雄更是以个人资金在上海成立了远中企业集团,从事大 陆的房地产开发业务。每经记者  杨羚强

華潤 融資 42 億買 買地 開發商 開發 地荒 重現
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亚视豪门恩怨 内地开发商、李泽楷均有意介入





http://www.china-cbn.com/s/n/000023/20100126/000000146913.shtml



查懋声 插图/苏益


CBN记者 郭兴艳 舒时 

近两三个月来,香港亚洲电视(下称“亚视”)两大股东之间龃龉不断,近日终于爆发公开的口水仗。

20日,香港查氏家族掌门人查懋声召开记者会,亲自向媒体披露了与台湾旺旺集团(00151.HK)主席蔡衍明之间的股权争议。次日,蔡衍明也向香港媒体公开一份声明,力驳查家的言论。

十多年来,亚视股权纷争不断,老板换了一拨又一拨,在无线电视(TVB)的竞争下无法抬头。如今,香港特区政府正在考虑扩大免费电视牌照申请,对亚视是个巨大的利空消息。内外交困的亚视将何去何从?

两家族入股亚视始末

现年66岁的查懋声是香港名流查济民的长子,其本人为全国政协委员,也是香港国际主题乐园有限公司的独立非执行董事,同时还是香港兴业国际集团(00480.HK)主席。

1月20日,近年来备受胰腺癌困扰的查懋声不顾体弱,罕有地召开了记者会。

在长达2个小时的记者招待会上,查懋声详述入主亚视原因、蔡衍明加入前后以及未来计划。会后,查懋声更向包括《第一财经日报》在内的传媒提供长达12页的声明,将他所讲内容形成文字,可见查懋声对此次记者会非常谨慎认真。

据查懋声披露,2007年受荷兰银行邀约,他和弟弟查懋德通过一家全资控股公司Panfair 控股公司,投资约2.5亿港元持有亚视约10.8%股 权;然后再通过另一家全资控股公司Alnery No.112 Limited,与荷兰银行及另一投资者合作,由荷兰银行投资约11.25亿港元,共同持 有亚视约47.6%股权。

但在金融危机后的2008年11月,荷兰银行被苏格兰皇家银行并购,决定出售全部亚视投资。查懋声称:“2008年8月,蔡衍明通过胡兢英的先生徐敏辉接触我,表示有意投资亚视。”

2009年2月,香港广播事务管理局(下称“香港广管局”)批准亚视股权及拥有权结构的变动。是次变动,由Antenna投资公司(下称 “Antenna”)全数收购亚视现有股东Alnery所持有亚视47.58%的控制权股份,成为亚视的新股东。其中,蔡衍明全资拥有的神旺媒体控股有限 公司占Antenna 股权的49%,查氏兄弟则拥有Antenna 51%的股权。

“蔡先生同荷兰银行一样,不能控股,亚视一定要香港人控股。我们两兄弟当时向蔡衍明表示:5年内,只要蔡先生遵守广播条例取得香港广管局的批准,具有表决控制权资格后,我们会以既定价格,将已定数量的亚视股份及Antenna表决控制权转让给蔡衍明。” 查懋声说。

根据《香港广播条例》的规定,公共电视的表决控制权,必须由“符合资格”人士持有。其中一个资格要求是该人士必须是常居于香港,且不少于7年连续居港并已获得永久居民身份。蔡衍明父子均非香港永久居民。

蔡衍明竹篮打水一场空?

但随后事情的发展令查懋声不快。他在记者会上指出,蔡衍明在投入1.5亿港元后,表示不愿独自向亚视注资。“2009年9月,亚视董事会第4次请求注资,蔡先生拒绝,又提出新的股东贷款方案,主要是提供贷款,年息为30%,并且以广告收入来抵息。”

查懋声表示,亚视大部分董事对上述方案表示不能接受,而在亚视继续入不敷支的情况下,董事会决定按照蔡氏入股时的0.28港元换股价,向所有股东配股。

“我们不是去刻意摊薄任何人的股份。”查懋声说,“蔡先生一日未向香港广管局提出申请和取得批准,我们也无法把前述亚视及Antenna的股权转让给他。”

对于查懋声的这番言论,蔡衍明次日即通过声明反驳。

蔡衍明称,当初的合约规定,蔡有权要求查懋声把股权转让给由他所提议的合资格人士,而并非一定是他或蔡绍中。

对于蔡衍明所指上述约定,本报向Panfair 控股公司公关进行查询,截至发稿时尚未得到回复。

而查懋声欲将亚视出手的想法更是刺激了蔡衍明。查懋声坦承,已经有投资者正在与他接触入股亚视事宜。

蔡衍明针锋相对地指出,查懋声在亚视的投资,“应该已经获利出场”。香港媒体猜测,蔡衍明的声明,矛头直指查懋声与神秘内地地产开发商王征,已就出售亚 视股份达成交易。据本报了解,生于1963年7月的王征是深圳上市公司荣丰控股(000668.SZ)董事长。据报道,王征最早于上世纪80年代来港工作 赚得“第一桶金”,并已成为香港居民及持有香港身份证,符合香港广管局对公共电视控股人的资格要求。

本报昨天向荣丰控股查询王征购买亚视股份事宜,其发言人表示:“这是董事长个人的事情,我们上市公司并不清楚。”

查懋声方面则承认,的确在与王征接触,“现在仍在谈之中”。

内忧未平外患又起

事实上,对于亚视来说,目前正面临的不仅是大股东之间的股权内斗忧患,还存在严峻的外部竞争压力。在香港特区政府打算扩大免费电视牌照申请的决策之下, 目前已经有多家媒体打算加入竞争,瓜分这块市场。最新的消息是,李泽楷旗下的电讯盈科(00008.HK)将会紧随城市电讯(01137.HK)及香港有 线宽频(01097.HK)的步伐,向监管层申请免费电视牌照。

昨日,电讯盈科的发言人对本报记者确认了上述消息。电盈的发言人透露,有关申请工作正在进行之中,一旦有进展将会进行公告。

目前尚不知道,在市场竞争加剧的情况之下,如果以查氏为代表的大股东不准备出让控制权,是否还能吸引到类似蔡衍明这样的财务投资者。香港前工商及科技局 长王永平就亚视股权纠纷撰文称,表面看来,香港应该可以容纳两家赚钱的免费电视台。但在资讯多元化及网络化的大趋势下,使积弱多年的亚视恢复生机,比开办 一家新电视台困难得多。

对于多家竞争对手向香港广管局申请免费公共电视牌照,查懋声直言对亚视不利。“对观众来说,多竞争多选择是好事,可是对亚视来说十分不好。”他说,“竞争也要看是恶性还是良性,香港传媒的路应怎样走要重新思考。”

遗憾的是,亚视在解决自身的大股东内斗之前,可能还没有精力考虑香港传媒的整体发展道路问题。

亞視 豪門 恩怨 內地 開發商 開發 李澤楷 李澤 有意 介入
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二线城市能成为开发商的“救命稻草”吗


http://www.yicai.com/news/2010/07/379528.html




东方不亮西方亮”,如果说两年前对转战二、三线城市仍心存疑虑,那么这一刻开发商已经达成共识。一线城市成交量受制于政策调控而出现急剧萎缩,开发商不得不把下半年的业绩增长希望转寄于二、三线城市,尤其是二线城市。

但这未必十分靠谱。

调控至今已满三个月,目前尚无结束的迹象,而随着调控效果的不断扩散,二线城市房地产市场开始暗藏诸多变数。尤其是房价居高不下抑制刚性需求,二线城市的销售也开始面临后继乏力的局面。

西安楼市价格仍坚挺

7月22日,西安市曲江新区的几个正在销售的楼盘依然气氛冷清,一度热卖的曲江6号售楼部偶尔有人进去短暂逗留,这个均价13000元/平方米的楼盘自开售以来一直价格坚挺,让多数西安人只能望而却步。

在陕西省房地产研究会会长王圣学看来,作为一个典型的二线城市,西安的房价合理水平应该在5500元/平方米左右。而根据官方统计数据,今年上半年西安商品住房成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。

即便很多人认为西安房地产以自住需求为主,但王圣学在接受《第一财经日报》采访时仍将之形容为“过热”,并认为这里同样存在一定的楼市泡沫,尽管它没有北京、上海、深圳及广州等一线城市那么严重。

以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》和《西咸一体化建设规划》,为西安带来大发展的新契机。未来,以西安(咸阳)大都市为经济区核心,与宝 鸡、天水等次核心城市,依托陇海铁路和连霍高速公路,形成西部的发达城市群和产业集聚带的轮廓日益清晰地呈现在世人面前,这也是被公认的支撑西安房价不断 上涨的最大利好。

上半年的市场从4月调控新政后出现拐点,一线城市成交量受到严重影响,上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70%~80%;而前期价格上涨比较平缓的 二、三线城市的成交情况则相对平稳。根据世联地产西安分公司向本报提供的报告,西安楼市在4月新政出台后显现为量价齐跌,但房价下降幅度有限,均价和成交 量下跌幅度都在10%以内。

金地集团总裁助理、西安公司董事长胡弘向本报表示,调控政策对市场预期带来的变化远远大于对西安房价的影响,目前市场仍处于观望状态。但他表示,西 安分公司的投资占集团的7%,而销售额和利润额所占比例都超过了10%,2010年西安分公司将与2009年销售额基本持平,“调控不会对分公司的业绩增 长产生太大影响。”

不过,金地集团上半年仅仅实现累计签约金额53.76亿元,较上年同期下降37.3%,只完成了全年210亿元销售目标的四分之一。金地集团也多次强调,无盘可售是导致业绩还不理想的主要原因。

而从今年全年金地供货的区域结构上来看,除了西安比例略小外,金地各区域公司供应量占比相对来讲都较为均衡,下半年供应量平均占到了全年供应量的 70%左右。除了北京、上海和深圳外,金地下半年推出的六个热点楼盘中有三个位于二线城市的武汉、西安和沈阳,这也在根本上决定着金地集团的全年销售目标 能否实现。

二线城市销售比例大升

相对金地集团而言,绿地集团在陕西的投资更加“声势浩大”。绿地集团先后与西安市未央区、西安浐灞生态区签订了两个项目意向书,分别涉及位处未央区团结水库的1149亩土地和浐灞的4000亩土地。

2010年上半年,西安市住宅销售面积536.29万平方米,同比增长19.2%;成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。世联地产的 报告认为,如果下半年市场的刚性需求能够得到释放,那么2010年全年西安房地产市场成交量则有望与2009年全年成交1210.93万平方米相持平甚至 超越,成为自1992年西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来,商品房销量单年最高水平。

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,2010年上半年企业二、三线城市的销售业 绩贡献比重明显提升,这直接成就了万科、恒大、绿地等以二、三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现,体现了企业率先布局高增长二、三线城市的战 略的成功运用。

新政相继出台,一线城市处于风口浪尖,二线城市逐渐取代一线城市,成为投资者及刚性需求热捧的市场。上述排行榜的进榜企业十大热销项目中,二线城市金额和面积贡献率分别达到67%和88%,而一线城市金额和面积贡献率仅为14%和7%。

仅仅在西安,目前已经进入的外埠开发商有万科、中海地产、珠江地产、恒大集团、融侨集团、和记黄埔、恒基兆业、中新集团、奥林匹克花园、恒鑫集团等知名企业。

从销售金额来看,2010年上半年排名前20名的企业在一线城市的比重则下降10%至29%;二线城市的比重略有增长,达到了52%。可见,二线城市已经成为了销售金额前20企业实现销售收入的最主力区域。

而在销售面积上,2010年上半年销售面积排名前20名的企业在二线城市实现的销售面积占比最多,为全部项目销售面积的62%,与去年持平;一线城 市销售面积下降幅度不及金额下降明显,下降5%至16%。从销售表现来看,二、三线的城市占比提高主要是由于新政对于一线城市打击使得一线城市销售急剧下 降造成的。

但SOHO中国(00410.HK)主席潘石屹对二、三线城市却表示担忧。他近日在接受媒体采访时认为,下半年政策倾向难以预测,但预期成交量仍将 下降,一线城市楼价跌幅不会太大,主要是开发商资金充裕,以及土地量供应不多;相反,二、三线城市及较偏远地区则受政府加大保障住房建设影响,中低档次住 宅价格将面临较大压力。
二線 城市 成為 開發商 開發 救命 稻草
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二线城市能成为开发商的“救命稻草”吗


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“东方不亮西方亮”,如果说两年前对转战二、三线城市仍心存疑虑,那么这一刻开发商已经达成共识。一线城市成交量受制于政策调控而出现急剧萎缩,开发商不得不把下半年的业绩增长希望转寄于二、三线城市,尤其是二线城市。

但这未必十分靠谱。

调控至今已满三个月,目前尚无结束的迹象,而随着调控效果的不断扩散,二线城市房地产市场开始暗藏诸多变数。尤其是房价居高不下抑制刚性需求,二线城市的销售也开始面临后继乏力的局面。

西安楼市价格仍坚挺

7月22日,西安市曲江新区的几个正在销售的楼盘依然气氛冷清,一度热卖的曲江6号售楼部偶尔有人进去短暂逗留,这个均价13000元/平方米的楼盘自开售以来一直价格坚挺,让多数西安人只能望而却步。

在陕西省房地产研究会会长王圣学看来,作为一个典型的二线城市,西安的房价合理水平应该在5500元/平方米左右。而根据官方统计数据,今年上半年西安商品住房成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。

即便很多人认为西安房地产以自住需求为主,但王圣学在接受《第一财经日报》采访时仍将之形容为“过热”,并认为这里同样存在一定的楼市泡沫,尽管它没有北京、上海、深圳及广州等一线城市那么严重。

以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》和《西咸一体化建设规划》,为西安带来大发展的新契机。未来,以西安(咸阳)大都市为经济区核心,与宝 鸡、天水等次核心城市,依托陇海铁路和连霍高速公路,形成西部的发达城市群和产业集聚带的轮廓日益清晰地呈现在世人面前,这也是被公认的支撑西安房价不断 上涨的最大利好。

上半年的市场从4月调控新政后出现拐点,一线城市成交量受到严重影响,上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70%~80%;而前期价格上涨比较平缓的 二、三线城市的成交情况则相对平稳。根据世联地产西安分公司向本报提供的报告,西安楼市在4月新政出台后显现为量价齐跌,但房价下降幅度有限,均价和成交 量下跌幅度都在10%以内。

金地集团总裁助理、西安公司董事长胡弘向本报表示,调控政策对市场预期带来的变化远远大于对西安房价的影响,目前市场仍处于观望状态。但他表示,西 安分公司的投资占集团的7%,而销售额和利润额所占比例都超过了10%,2010年西安分公司将与2009年销售额基本持平,“调控不会对分公司的业绩增 长产生太大影响。”

不过,金地集团上半年仅仅实现累计签约金额53.76亿元,较上年同期下降37.3%,只完成了全年210亿元销售目标的四分之一。金地集团也多次强调,无盘可售是导致业绩还不理想的主要原因。

而从今年全年金地供货的区域结构上来看,除了西安比例略小外,金地各区域公司供应量占比相对来讲都较为均衡,下半年供应量平均占到了全年供应量的 70%左右。除了北京、上海和深圳外,金地下半年推出的六个热点楼盘中有三个位于二线城市的武汉、西安和沈阳,这也在根本上决定着金地集团的全年销售目标 能否实现。

二线城市销售比例大升

相对金地集团而言,绿地集团在陕西的投资更加“声势浩大”。绿地集团先后与西安市未央区、西安浐灞生态区签订了两个项目意向书,分别涉及位处未央区团结水库的1149亩土地和浐灞的4000亩土地。

2010年上半年,西安市住宅销售面积536.29万平方米,同比增长19.2%;成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。世联地产的 报告认为,如果下半年市场的刚性需求能够得到释放,那么2010年全年西安房地产市场成交量则有望与2009年全年成交1210.93万平方米相持平甚至 超越,成为自1992年西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来,商品房销量单年最高水平。

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,2010年上半年企业二、三线城市的销售业 绩贡献比重明显提升,这直接成就了万科、恒大、绿地等以二、三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现,体现了企业率先布局高增长二、三线城市的战 略的成功运用。

新政相继出台,一线城市处于风口浪尖,二线城市逐渐取代一线城市,成为投资者及刚性需求热捧的市场。上述排行榜的进榜企业十大热销项目中,二线城市金额和面积贡献率分别达到67%和88%,而一线城市金额和面积贡献率仅为14%和7%。

仅仅在西安,目前已经进入的外埠开发商有万科、中海地产、珠江地产、恒大集团、融侨集团、和记黄埔、恒基兆业、中新集团、奥林匹克花园、恒鑫集团等知名企业。

从销售金额来看,2010年上半年排名前20名的企业在一线城市的比重则下降10%至29%;二线城市的比重略有增长,达到了52%。可见,二线城市已经成为了销售金额前20企业实现销售收入的最主力区域。

而在销售面积上,2010年上半年销售面积排名前20名的企业在二线城市实现的销售面积占比最多,为全部项目销售面积的62%,与去年持平;一线城 市销售面积下降幅度不及金额下降明显,下降5%至16%。从销售表现来看,二、三线的城市占比提高主要是由于新政对于一线城市打击使得一线城市销售急剧下 降造成的。

但SOHO中国(00410.HK)主席潘石屹对二、三线城市却表示担忧。他近日在接受媒体采访时认为,下半年政策倾向难以预测,但预期成交量仍将 下降,一线城市楼价跌幅不会太大,主要是开发商资金充裕,以及土地量供应不多;相反,二、三线城市及较偏远地区则受政府加大保障住房建设影响,中低档次住 宅价格将面临较大压力。




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开发商找钱

http://www.yicai.com/news/2010/08/392800.html

一切犹如重演2008年的市场发展轨迹,一干中小房企再度踏上“寻钱”之路,只是这次与以往比起来,形势更为严峻。

王先生在浙江当地拥有一家中等规模的房地产企业,在省内几个地级城市断断续续运作过一些项目之后,突然发现,今年公司快借不到钱了。

“我们这种规模的房地产公司,根本不可能从银行贷到钱了。”王先生向《第一财经日报》记者大倒苦水,“银行表面上没有停止发放新的开发贷款,但根据‘择优’放款的条件,中小房企很难轮上。”

在银行全面收紧开发商贷款,银行和信托之间的合作也被叫停之后,像王先生这样的中小开发商越来越感觉运营资金有枯竭之势。值此“危难”时刻,资金池充足的浙江民资向他们招手。

“不是说真的没有钱肯进来,而是我不敢拿。”王先生的语气显得颇为无可奈何。他所说的资金来源就是指民间借贷,但伸手去拿的代价是承受比银行高五六倍的利息。

不过解铃还需系铃人,楼市低迷的根本症结在于房价过高,远超消费者心理预期。开发商若能顺应形势主动降价,随着成交量恢复,现金流也可盘活。万科率先松动价格后,业绩和股价均一路飘红。

烫手的民间借贷

据王先生介绍,如果按照资金投资方向的不同,民间资本大致可分为民间担保、民间借贷以及民间投资。对他来说,接触较多的资金,多属于民间借贷和民间投资两大类。“按照当前的市场行情,地下钱庄的借款年息一般在 25%~30%;民间私募的借款年息大概在24%~28%。”

这是一组让人惊叹的数字,按照银行公布的标准,1~3年期的中长期贷款基准利率为5.40%,在此基础之上实行上浮或下浮的灵活操作。“如果是房地 产企业申请开发贷款的话,就是需要按照上浮10%的要求来操作,要不然根本不可能通过审核。”一位股份制银行企业贷款部负责人称。

另一位银行业人士也表示,如果在贷款额度有限的情况下,除了以“重量级”的担保机构出面之外,还要按照“利息价高者得的原则进行操作”。而该人士口中所称的重量级担保机构,实际上只限于央企级别。

即使如此,与那些民间资本所开的条件相比,仍然差距甚远。按照王先生的说法,这些利率标准还只是属于1~2年的中长期贷款,如果是短期的“过桥贷款”,则按照每天1%~2%的利率实行计算,折算下来年利率竟然可高达365%~730%。

“如果房地产市场在下半年有回暖的可能性,那么也就硬着头皮借了。毕竟有时候只是调个‘头寸’的问题。”王先生说道。然而,市场现状表明,前景可能并不那么乐观。

不仅如此,在北京,开发商资金链赖以维系的重要环节——预售房款或将纳入监管。开发商资金链将面临空前的考验。

据《法制晚报》报道,正在研究的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》规定房地产企业不能直接收存预售资金,由购房人到监管银行付款或通过专用 POS机刷卡直接存入监管账户,已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。开发商如需用款需经施工单位、监理单位加以确认,分四个资金使用节点,每次使用不 得高于总额的25%,且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

自筹资金比例大增

成交走势的趋弱,最为直接的后果,便是开发商现金流的运作不畅。一边是资金回笼日益困难,一边却是企业开支的逐渐提升。对于中小规模的房地产企业来说,这一次面临的考验,可谓绝无仅有。

在今年1~7月,统计数据显示,房地产开发企业本年资金来源38876亿元,同比增长39.4%。其中,企业自筹资金14394亿元,增长 50.8%。与其他资金来源相比,增幅最为突出。北京中原地产三级市场研究中心认为,开发商自筹资金的上升,显示出金融政策对于房地产行业的收紧已经影响 到了房企。而这一作用效果,将在下半年“传导”至新盘销售市场中。

一家美资私募基金人士告诉记者,自今年5月份以来,前来洽谈要求借钱的房地产企业突然开始增加。“大概每个月都会接触三到四家公司,而且全是中小规 模类型。”不过,这个在业内以低调著称的外资基金,却并不愿意接洽这类业务。“大部分公司都没有很明确的还款来源,根本不会予以考虑。”

王先生同样有过类似的遭遇。据介绍,他曾在朋友的引见下拜访过一家带有外资背景的人民币基金,对方开出了比较苛刻的条件。不过尚且存有侥幸心态的王 先生,并不情愿将手中项目轻易“相让”。“我只愿意接受项目股权质押或其他项目质押的方式,土地产证质押的话,风险太大了。”不过站在对方的立场来看,则 是后者操作更具安全性。自然,双方最终并未形成一致意见。

围追堵截开发商融资

在银行信贷收紧后,信托融资成为很多开发商的救命稻草。

中国信托业协会最新发布的行业数据表明,2010年第二季度,27775.4亿元的资金信托运作中,占比11.35%的资金被投向房地产,数额高达3153.63亿元。不过,这个对房企来说“剑走偏锋”的融资渠道,同样开始收紧。

近期在各家信托公司中相传最广的,当数某个业务增长过快的信托公司被银监会约谈的消息。“以往银行贷款一受到限制,就是信托业务发展的机会,今年的监管力度明显比从前更大。”一位信托行业人士称。

最新的调控政策业已出台,在银监会正式下发的《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》中,要求商业银行严格按照要求将表外资产在今明两年转入表 内,且要求“融资类业务余额占银信理财合作业务余额比例不得高于30%”。这对于一些依靠银行资金为来源的信托公司来说,无疑是戴上了一道“枷锁”。

规模较大的信托公司即使未受到直面冲击,但挑选门槛已经明显提升。

据一位信托行业人士介绍,虽然各家信托公司要求不同,但一般来说,房地产企业融资所需利率普遍已在13%~15%。更有甚者,“如果公司资质、项目条件都不算很好的话,收取的利率可能更高。”据悉,这一上限标准目前在20%左右。

对于王先生来说,这一门槛是难以企及的。有信托业人士介绍,在具体审核方面,除了需要核实公司还款能力之外,还需要衡量项目本身的还款能力。“如果这一项目的销售前景并不看好,那我们就会对还款能力表示怀疑。各方条件都无法满足的话,基本上就是融资无望的。”

“对于闲置土地的处理力度越来越大,余款付不出去就拿不到土地证,即使付清了也不一定有钱开工。如果再借不到钱的话,最终就可能鸡飞蛋打了。”王先生一声叹息道。

然而一边是资金链紧张,另一边却是房价坚挺导致成交低迷。

国家发改委发布的数据显示,7月份全国36大主要城市房价达到8680元/平方米,环比上涨1.61%。市场均势的打破或许仍需要外力。


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中铁上海一项目或无“证”打广告 开发商难掩焦虑

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101105/2040529.shtml

  每经记者 杨羚强 发自上海
上海10月份出台二次楼市调控相关政策后,却再次出现连夜排队买房的现象,楼市似乎红火依旧,然而开发商的焦虑心态却无法掩饰。
昨日 (11月4日),《每日经济新闻》记者调查发现,中铁置业集团位于上海的项目——中铁中环时代广场在报纸上刊登了楼盘广告。记者查询了上海市住房保障和房 屋管理局官方网站,没有看到该楼盘取得了预售许可证。一位广告业人士透露,如果工商部门严格查处,很可能将处以数十万元的罚款。
上海市工商管理局广告处的一位相关负责人证实,楼盘禁止在未获得预售许可证的情况下刊登广告,一旦违规刊登广告被发现,将予以处罚。目前,上海市对没有预售许可证就刊登广告的情况查处尤为严格。他表示,将就此事进行调查。
《每日经济新闻》记者进一步询问了项目的营销策划部门。该部门工作人员表示,该楼盘有没有预售许可证,记者无权知道,而是否违规也与记者无关。
中房信分析师薛建雄表示,未取得预售许可证就刊登广告的做法,以前也出现过。这一方面说明有关部门对房地产预售广告的监查还有待加强,另一方面说明开发商并不看好年底楼市的走势,因此急欲刊登广告蓄客,争取一旦获得预售许可证就能迅速卖房。
广告楼盘查无此“证”?
11月3日,上海某媒体在A32、A33版刊登报道称,上海多个高端住宅延期上市,原因是预售证 “卡了壳”。在报道列举的47个楼盘中,中铁置业集团开发的中铁中环时代广场赫然在列,而在“推迟时间”一栏中更写明取得预售证将 “推迟到11月月底”。
然而第二天该报的C8版上,却出现了中铁中环时代广场的整版广告。《每日经济新闻》记者注意到,这个楼盘广告中没有刊登楼盘的预售许可证号。根据2006年上海市工商局的规定,楼盘在获得预售许可证前禁止通过新闻媒体刊登广告。
《每日经济新闻》记者随后查询了上海市住房保障和房屋管理局网站,以及由该局主办的网上房地产,了解上述楼盘是否已获预售许可。根据规定,所有已获得预 售许可证的项目都会在上述两个网站公布楼盘的销售信息。但是,记者以“中铁中环时代广场”和开发商的名称——上海中铁市北投资发展有限公司作为关键词进行 搜索,均未找到该楼盘相关信息。
中房信集团分析师薛建雄协助记者查询了与中铁有关的所有楼盘预售信息,仍未能找到其获得预售许可证的任何信息。薛建雄表示,如果在上述网站均看不到楼盘的预售信息,则意味着该项目很有可能未获得预售许可证。
公司:是否违规与记者无关
《每日经济新闻》记者随后致电该项目售楼处,询问是否已获得预售许可证。接听电话的销售人员却说,是否在未取得预售许可证情况下刊登广告与记者没有关系,并不需要向记者出示预售许可证明。
记者随后又致电该项目的营销管理部门,该部门接听电话的工作人员也给出类似回答称,是否违规和记者无关。
上海市工商管理局广告处的相关工作人员明确表示,没有预售许可证的情况下刊登楼盘广告是违规的,上海市工商管理局将派专人调查中铁中环时代广场的广告,若属实将予以处罚。
分析师:违规打广告因急于蓄客
“其实有不少楼盘都在取得预售许可证之前就刊登广告,因为如果仅仅依靠开盘前10天积累客源,时间根本不够。”薛建雄透露,类似中铁中环时代广场这样未获得预售许可证就打广告的楼盘并不是个案。
他表示,一般楼盘蓄客周期长达3个月,而按照上海市住房保障和房屋管理局的规定,楼盘在获得预售许可证10天以内就要开盘销售,仅仅靠10天的时间来招揽客户,对于开发商来说,肯定是不够的。
很多开发商利用监管的“空子”,心怀侥幸地刊登广告。除了中铁中环时代广场,其他楼盘也有类似情况。只是多数较为隐蔽,而像中环时代广场这样高调的,还属少数。
据薛建雄分析,开发商明知违规,依然急于卖房,最主要的原因是开发商不看好后市。他认为,从目前来看,到今年年底时,楼市整体趋势不佳将成定局。


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高息融资 开发商找钱“各显神通”

http://www.yicai.com/news/2010/11/596885.html

者按:

开发商的融资环境正日渐恶化,从证监会暂停房地产上市公司在资本市场再融资的审批,到暂停房地产上市公司重组审批;从国家收紧第二套房贷、暂停第三 套房贷到银监会对60家大型房地产企业的摸底调研,以及从深圳到浙江,再到北京等地的预售资金监管规定,开发商的融资渠道正在被一点一点地收紧。

与此同时,房地产信托、民间借贷等尚未明显受限的融资渠道开始大行其道,成为不少开发商筹集资金的首选,就连金地集团、恒大地产这类大型的房地产公 司也都开始转向信托融资。问题是,当业界都已认定这一轮楼市调控将是“持久战”的判断下,即使今年销售额录得大幅增长的开发商,也必须考虑大量项目的资金 周转问题。对大多数开发商来说,未来,又将是一个“现金为王”的时代!

信托公司发行房地产信托的态度比以前谨慎。“这主要是因为政策的影响,使得我们更需要关注风险。目前政策波动性更大,房地产政策变化的频率比以前高,对投资期限和债权人的影响更大,现在可能半年或一年就要对市场进行更新判断。”

开发商对未来的银行融资环境似乎并不那么乐观,因此,开拓新的融资途径,已经成为他们不得不立即着手去做的事情。

有迹象显示,今年下半年以来,担保公司的短期拆借以及房地产信托发行都变得更加活跃,而且融资成本也开始逐渐增加。

金地、恒大再发信托

近期,不少私人银行和理财公司手里,都有一些房地产信托产品在出售,而发行信托也成为有一定实力的开发商们偏爱的融资方式。此前,绿城、星河湾等开发商,也都进行了房地产信托的尝试。

日前,平安信托和金地集团(600383.SH)合作开发的信托产品“同鑫1号”开始通过中信银行私人银行发售。这是金地与平安信托在上海赵巷项目上合作以来,推出的又一个信托产品。

据悉,该信托的募集规模大约为6亿元,融资将投向金地位于深圳观澜的豪宅项目。该项目总建筑面积35万平方米,预计总投资28亿元。

有参加中信私人银行推介会的人士透露,此番募集的信托基金采用股权融资形式,即投资者没有固定回报,仅享受项目收益的分成,但根据目前观澜附近的同类型产品的房价测算,项目预计年化收益率高达22%。

对于22%的收益预计回报率,金地集团相关负责人称,这只信托产品是股权融资,没有保底收益,可能高盈利,也可能高风险,因此也无法与债券融资的成本去对比。

另一地产巨头恒大地产(03333.HK)近期也与交通银行合作,推出了一期信托产品。资料显示,该产品总发行规模为4亿元~5.5亿元,按照期限 分为3档,即1年期信托单位不超过2亿元,1年半期信托单位不超过2.5亿,2年期信托单位不超过1亿元。预计收益率在7.5%以上。

恒大地产的这一信托产品募集资金,将投向济南恒大绿洲。该项目位于济南市长清区大学路以北,四号路以东。总用地面积1018亩,总建设规模约220 万平方米,可售面积约197万平方米。根据该项目可行性研究报告记载,预计项目总投资82亿元,销售收入113亿元,净利润24亿元。

据悉,金地“同鑫1号”的募集时间为11月,而恒大地产上述信托产品的募集时间更长,为11~12月。

房地产信托翻倍增长

越来越多的开发商选择发行信托产品来募集资金,使得今年国内房地产信托数量大幅增长。

用益信托工作室分析师李旸对《第一财经日报》表示,今年房地产信托的发展速度异常迅猛。“根据我们的统计,今年1~9月,房地产集合信托的发行规模 达1240亿元,而集合信托的总发行规模共计2488亿元,也就是说一半的集合信托产品为房地产信托计划。而2009年房地产集合信托的总发行规模也才 480亿元,这种发展速度可以说出乎意料。”

李旸表示,这些房地产信托计划的平均融资规模达3亿元。就收益率来说,今年全年的年化平均收益率达8.77%。而10月底以来一些信托公司发行的房地产信托计划,收益率可达9%~12%。

不过,近期一些信托开始采取股权融资的方式来发行,将信托资金以股权投资方式,通过股权受让或向房地产企业增资,持有该项目或房地产企业股权。金地集团的“同鑫1号”正是这一创新的信托产品之一。

另一信托公司的知情人士透露,房地产信托发行数量越来越多,导致年化收益率也在走高。据其介绍,目前一些房地产信托计划,年化收益率高的可以达11%~12%。对大型开发商来说,其融资成本在9%~10%之间,而小开发商的融资成本在15%左右。

另一个值得关注的新变化是,信托公司发行房地产信托的态度比以前谨慎。“这主要是因为政策的影响,使得我们更需要关注风险。目前政策波动性更大,房地产政策变化的频率比以前高,对投资期限和债权人的影响更大,现在可能半年或一年就要对市场进行更新判断。”

该人士表示,对政策的判断直接影响其对信托计划发行的选择。“一是在抵押率上,现在行业里一些信托公司从以前的60%~70%降低到50%。此外, 我们公司现在很少做短期的房地产信托项目,尽量拉长投资周期,以减少政策波动性带来的影响。我们现在发行的信托计划一般以两三年的中期投资项目为主。”

高息融资增加

虽然房地产信托的数量逐渐增多,也有越来越多的开发商倾向于发行信托融资,但并不是所有开发商都具备这一融资条件,因此,这些开发商将转向其他成本更高的融资途径。

日前,广州某注册资本金超过3亿元的担保公司内部人士对本报表示,自9月份开始,广州市场上一些中小型地产企业的融资行动越来越多,其中一些地产企业就找上担保公司做资金拆借。

“小企业的资金状况明显较上半年紧张,它们的融资需求从几千万到一两亿元不等。融资目的有些是为了项目开发建设,有些是为了储备资金,趁土地价格低迷时拿到地块或好项目。”

正是由于几千万或者一两亿的融资规模很难引起信托的兴趣,加上小企业的项目缺乏大公司的品牌号召力,发行难度较大,因此,小企业只能通过向担保公司短期拆借等方式高息融资。

“目前,我们公司放出去做短期拆借的自有资金,一半被房地产企业借出去了。在广州,大约有五家中小型地产企业向我们拆借资金,一般拆借额为1亿元,借款期为3个月。有些用于支付土地出让金,有些用于支付工程款。现在月息为6分。”该人士表示。

按照月息6分计算,这种3个月短期融资的成本高达18%。远远高于银行贷款,也高于企业债券和房地产信托。

业内人士称,担保公司给开发商的短期拆借在各地利息不同,但总体上都不算低,一般只用于企业的短期资金需求。山东某地级市一家担保公司的董事长接受本报采访时表示,“当地月息七八分的也有不少,高息很疯狂。”

上述担保公司人士补充称,该公司拆借给部分房地产企业的资金也是通过入股形式,持股后合作开发,进而锁定收益,更容易控制风险。

银监会要求严控房企贷款风险
银行对房企实行“名单式管理”:不在名单上不放贷

接近监管层人士透露,监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研,由于大型房企集团关联结构复杂,信息严重不透明,房企负债率整体上升,资金链趋紧等原因,监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。

这一监管层的最新动态被业界解读为房地产开发贷款又将受到限制的信号。

银监会调研60家大型房企

银监会的调研报告显示,60家房企中,有18家平均资产负债率超过70%。同时60家房企共有4266个成员企业,其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。

房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题,集团内互保现象有所上升,互保贷款金额高达1417亿元。

从贷款期限结构看,60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%,2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。

针对银监会近期密集调研大型房地产企业集团一事,某城商行一支行行长对《第一财经日报》表示,银监会对大型房地产企业集团贷款的要求只是一个框架性的意见,并不意味着短期内会出台具体政策去收紧信贷。

“监管层今年已经对银行信贷额度进行了控制,大部分银行都是按照年初制定的信贷额度在进行投放,总行并未明确要求房地产贷款的占比要控制到多少。” 该人士表示,目前距离年关已近,在剩余的一个多月时间里,本来银行信贷就已不多,因此对房地产贷款的影响不会很大。如果明年监管层针对大型房地产企业集团 出台严厉措施,届时的影响效果才会显现。

持这种看法的银行界人士较多。某股份制银行分行行长也对本报表示,这并不意味着银监会要求收紧对房地产企业的信贷,而是银监会在给银行提示风险。银行可根据这些信号,检视自己在房地产上的贷款结构,据此做出相应调整。

据了解,监管部门要求银行业实行集团并表授信管理,集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成;对集团内部关联交易进行跟踪监测,严防信贷资 金转移或挪用;核实项目资本金的真实来源,防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金;严格控制贷款关联担保,禁止互保。

同时,对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业,监管部门要求银行应密切关注其经营状况,一旦资金回笼出现紧张,应及时采取保全措施。

提示银行风险

某股份制银行公司业务部内部人士对本报表示,今年银行总体信贷规模收紧,不仅仅影响到房地产板块。基于房地产调控的密度,今年银行对房地产板块更加 关注,更加敏感。“因此对银行来说,今年对房地产企业贷款的选择空间会更大一些,以前是很多房地产企业来贷款,基于同业竞争,大部分都能获批。”

上述分行行长则表示,近几年,房地产新增贷款余额占比一直在上升,银监会的精神是让银行在房地产贷款上更加理性和谨慎。

该人士还表示,从更大方面来讲,银监会从今年年初就提出银行要实行差别化的房地产信贷政策,加大对经济适用房、廉租房和小户型自住房的信贷支持。自 4月份房地产新政出台以来,每次政策出台都会重申这一意见,意味着房地产调控的思路越来越明确。“这也表示,房地产调控并非就是要收缩房地产贷款,而是要 优化贷款方向,使其更符合城市化进程。在个贷上,也是这样,差别化的信贷政策是鼓励自住和改善型住房,抑制投资。”

集团授信控制升级

针对大型房企集团的金融风险积聚问题,银监会将其年初以来便着力推行的“名单制”管理方式再度加码,将资质较优的大型房地产集团也纳入监管范围。

“银监会早已经要求对房地产贷款实行名单式管理,目前我们银行要求,只有在名单上的企业才能贷款;如果不在名单上,但项目资质又特别好的房地产贷 款,要拿到总行去审查。”一位股份制银行分行行长对本报表示,实施名单式管理的原因就在于,很多大型房地产企业涉及到大额授信,都是通过集团整体授信来做 的,由总行对大型房地产企业总部对口进行,但是这种授信不封闭,因此造成很多大型房企囤地、项目之间资金挪用和混用等情况,因此设定名单以删除部分风险较 大的房企。

今年1月,银监会明确提出,对经银行调查发现和(或)经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放新 增贷款。4月,“国十条”出炉后,监管层明确要求,商业银行须重视开发企业资质、业绩和信用度,在全行实行开发商企业名单式管理。

最近,监管层再度对存在土地闲置的开发商贷款提出警示,要求商业银行积极配合国土资源部门开展的闲置土地核查处置工作,妥善利用闲置土地信息,对闲置土地信息和其他相关信息漠然处之、不作为的银行业金融机构,其主要负责人需向监管部门写出书面说明。

另一位股份制银行相关负责人则表示,监管层从前年开始就已要求银行对大型房地产企业进行集团授信,并非此次调研后第一次要求。“这个集团授信是虚 的,总体授信后再看各个具体项目,对其在总体授信额度下具体授信。比如对某房企集团总体授信100亿元,该集团一年有10个项目上马,则要看具体每个项目 的资质,比如银行会预测其未来销售前景如何,以此来对每个项目分给不同的贷款额度。”该人士表示,但这一两年来,银行对房地产企业集团授信的要求更加严 格。

资金依然是房企面临的大问题

11月11日,国家统计局发布最新数据,10月份CPI同比上涨4.4%,涨幅比9月份提高了0.8个百分点,通胀进一步加剧。而10日晚央行决定 上调存款准备金率0.5个百分点则表明,我国宏观经济政策已经确立转向,由积极的财政政策和适度宽松的货币政策向稳健的货币政策转变。按照目前的态势,年 底前央行可能继续采取货币紧缩政策,不排除继续提高存款准备金率和加息的可能。

在宏观经济政策趋紧的大背景下,房地产调控也在继续深化中,并直指开发企业融资领域。预售款在企业资金来源比例中虽然有所下降,但绝对量却不小,由 于预售款的主要来源也是银行贷款,为了防范风险,北京出台了严格监管房地产开发企业预售款的政策,全国多地也跟进采取相关的政策措施。

预售款监管并不意味着房地产开发企业失去了全部预收款的使用权,而只是用于保证工程建设的部分资金需要按照相应工程节点支取。然而,这种监管客观上给企业的资金运营带来了压力。对于大型房地产开发企业而言,预售款监管影响不是很大,但中小企业则将承担较大的资金压力。

除了预售款的监管政策,房地产开发信贷再一次收紧。据报道,银监会近期完成了对60家大型房地产企业集团的摸底调查,发现有18家平均资产负债率超 过70%;银监会提示银行严控大型房企集团贷款的风险,要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理,房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的 50%。

这个新规定实际上堵住了部分企业通过设立分子公司进行融资的渠道。在整体上,银行通过并表措施控制企业的信贷风险。银监会的这一举措表明,政府对未来市场发展方向比较谨慎,防范金融风险已经提到最高金融监管部门的日程工作中。

从整体资金流动性看,虽然美国通过了6000亿美元规模的量化宽松货币政策,但中国央行也在积极采取有效措施,制造“蓄水池”来规避和对冲境外热钱 对国内经济的冲击。加上近期央行两次提高存款准备金率,接下来我国经济体系中新增贷款总量将被严格控制。现在的流动性过剩问题更多是历史旧账,是存量问 题。

虽然经济体系中流动性汹涌而来,但这似乎与房地产企业不太相关,调控政策已经将房地产业与流动性进行了一定程度的隔离。由于实行了严格的限购、限 贷、预售款监管等政策,房地产企业资金链将会相当紧张。为了企业的可持续经营,资金紧张的企业必须进行降价促销,加大推案量。反过来,一些资金无虞的企业 则倾向于惜售,因为开发门槛在不断提高,市场供应量就会减少,惜售未免不是实现价值的更好方式。(作者系上海易居房地产研究院高级分析师)


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富力合景逆市北上 粤派开发商百亿围猎京沪地块

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101110/2046174.shtml


每经记者 朱玲 发自广州
受政策严控的京沪一线城市,土地市场依旧交投活跃。近期,诸如富力地产(02777,HK)、合景泰富(01813,HK)以及合生创展(00754,HK)这样的传统粤派地产商频繁“围猎”京沪高房价区域地块,引人关注。
粗略计算,进入11月的第一周,据已公布的消息显示,仅这三家公司投入京沪区域的土地价款已达约108亿元。而富力地产以及合景泰富等则纷纷再次盯上上海一线城市区域。
新政之下,一线城市受政策调控影响巨大,在不少开发商转战二三线城市时,富力、合景、合生这样老资格的粤派开发商逆市而动,积极布局一线,原因何在?
地价款超百亿
近日,富力地产与合景泰富地产联合发布公告称,通过股权收购的形式,两家公司以约23.61亿元的成本价获得位于上海新江湾城的四幅地块。业内评价称,富力抓住此机会再次杀回上海。
据悉,该地块处于上海豪宅区域的新江湾城,目前楼盘均价高达5万元/平方米,去年12月,该区域拍出高达32484元/平方米的楼面价格,一度成为当时上海单价“地王”。诸如九龙、华润置地等大牌房企纷纷在此跑马圈地。
《每日经济新闻》记者注意到,11月以来,除了富力地产,合景、合生对一线地块也是虎视眈眈。3日,合生公布以68.75亿元的价格拿下北京通州马驹桥镇商业地块,紧接着又公布以15.59亿元拿下上海金山地块,一周时间,合生投入京沪地块已高达84亿元。
至此,这三家公司只用了一周时间,便在京沪投入107.95亿元地价款。上海房地产行业人士分析,新江湾城区域缺乏普通基础配套,而富力、合景拿下的商业综合项目,一定程度上弥补了该区域配套设施的“短板”。
辉立证券分析师陈耕认为,像富力、合生这样的粤派地产商在北方本来就有业务,目前只是加速布局。而合景目前正处于拓展阶段,加之今年销售业绩不错,加强上海的布局也势在必然。
后市资金受考验
“尽管受到严控,但像北京、上海这样的一线城市,首先它的经济地位就奠定了其市场需求依旧旺盛,特别是商业项目。”仲量联行投资部刘裕通表示,除了富力、合景等,雅居乐等房企亦对上海地块紧盯不放。
记者注意到,合景泰富今年9月首次进入上海市场,新江湾城地块已是其年内拿下的第4幅上海地块,地价斥资共计30亿元。
而合生创展今年已陆续在上海斩获3块地皮,总价超过40亿元。据了解,9月初,合生创展分别以12.46亿元和14.51亿元取得广富林2-5号地块和三林集镇住宅地块。
合景泰富副总裁罗国庆认为,此时拿地并不是因为低价,只是目前恰好是“好的时机”。作为上市企业,一方面要创造价值,从而对投资者负责,其次是出于对企业风险防控而拿地。
辉立证券地产分析师陈耕表示,当前情势下,地产商对市场的预期是不同的。但目前资金链逐渐收紧,肯定会对拿地企业后期的财务状况造成考验。
仲量联行刘裕通表示,这几家开发商主要是通过二级市场收购地块,境外资本投资达到一定年限,赚钱后变相退出。一般来说,通过股权收购相比市场拍地的土地价更便宜,未来的风险相对较低。
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提前完成年度目标保利前10个月掷423亿拿地
每经记者 叶书利 发自北京
继万科、龙湖、恒大之后,又一家提前“达标”的房地产企业上榜,这次是央企大佬保利地产。
保利地产刚公布的10月销售数据简报显示,前10个月公司实现签约金额达503.2亿元,从而提前两个月完成今年500亿元的年度销售目标。
在拿地方面,保利地产风采依旧。《每日经济新闻》记者将保利地产1~10月在拿地方面的开支汇总后发现,10个月里,保利地产已斥资近423亿元拿地。
保利地产发布的10月销售简报显示,10月份,公司实现签约面积77.78万平方米,实现签约金额89.24亿元。自此,该公司1~10月已实现签约总 面积560.61万平方米,同比增长25.79%;实现签约总金额503.20亿元,同比增长36.51%,超过500亿元的年度销售目标。
保利地产北京公司总经理刘翔透露,保利地产北京公司今年的销售额已接近65亿元,而今年的年度销售目标是50亿元。
按照保利地产年初曾透露过的“三年再造”的宏伟战略,2010~2012年三年内,保利地产总资产将翻1倍。业内人士据此推算,保利地产如欲实现该战略,公司多个财务指标必须在这三年内保持平均20%~30%的年增长率。
为了支持高速增长,保利地产必须一手抓销售,一手抓拿地。
保利地产发布的“关于本公司获得房地产项目的公告”中显示,继9月份豪掷近87.5亿元拿下9宗地后,10月份保利地产再次以77.2069亿元揽入9 宗地。保利地产三季报显示,前三季度,公司共花费346亿元拿地。至此,前10个月,保利地产共斥资近423亿元用以储地。
分析这一幅幅地块,记者发现,保利地产的土地池正悄然转向二三线城市。
9月份,保利地产所拿的9块地中,除了广州外,其余地块分布于福州、常州、成都、东莞、南昌等二三线城市。10月所拿的9宗地则全部分布于南京、中山、杭州、成都、南通、营口、厦门等城市。
中邮证券近日发布的研究报告指出,四月新政以来,保利地产仍然坚持其一贯逆周期炒地的做法,其土地储备逐渐向二三线城市倾斜。时下该公司的土地储备已遍 及全国23个城市,除了广州仍占据重要地位外,二三线城市如武汉、成都、重庆、佛山、沈阳等开始凸显分量,其中武汉的土地储备量更是挤掉了广州,排名榜 首。

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煤老板介入开发 山西开发商“逆境”生存

http://www.21cbh.com/HTML/2011-1-20/zOMDAwMDIxNzMzOA.html

1月13日,华本俱乐部联合举办的中国地产领袖年会山西分会上,当着业内同行的面,山西阳光实业集团董事长李春光讲了一个令他记忆颇深的故事。

大 概是2008年,有人来买阳光实业开发的商铺。从衣着来判断,这个人并不像有钱人。他问李春光,“是否能打折,给个面子打个小折就行。”李春光认为他拿不 出这么多钱,谈到付款的问题,李说,如果你能在10分钟内付款,就可以打九折。此人立即从车里拿出五张汇票,买了一亿多元的商铺。李春光非常吃惊,但只好 遵守承诺,让利一千万。

这3年是属于煤老板们的大好时光,他们在各地出手扩阔,大举买房。进入2011年,李春光的感觉是,煤炭整合3年后,山西社会上的游资减少了,很多煤老板介入房地产开发,早年流出省外的资金开始渐渐回流。而外来的大开发商,使本土的开发商受到了很大的冲击。

归来的煤老板

为 了吸引山西的有钱人,有不少异地楼盘曾去太原做推介。企业中,名气最大的当属SOHO中国(00410.HK),几乎无人不知潘石屹。然而,根据李春光的 观察,已有一些资金回流到了太原。“他们在北京、上海、海南买了房子以后很少住,除非举家迁走了。在外面都不如意的时候,就回太原买房。”而煤老板们的购 房观念也在变,不仅仅是在买房子,还在买品牌、物业、环境。

太原当地在售的最高端楼盘是星河湾,该项目就有许多回流的客户。因为星河湾,太 原市及山西省楼市全年数据的一些纪录被打破。山西省房地产协会发布的榜单称,太原星河湾均价为27000元/平方米,单价超过30000元/平方米,为全 省最贵的商品房。而开盘当日就吸金40亿,更让本土的开发商咋舌。

与星河湾同时进入市场的还有一些高端高档住宅项目。太原30余个预售项 目,约三成均价在8000元以上。豪宅、大户型多,而且集体热销。去年7月份开盘的某楼盘现场,数位身家亿万级的富豪为了争抢总价高达500万元一套的房 源,甚至在售楼现场发生口角、扭打,成为业界谈资。

太原房价为之飙升。据易居太原房地产研究所统计数据,2010年10月末,太原市商品 住宅成交均价已从年初的5802元/平方米,升至7326元/平方米。随后,商品房成交面积、成交套数、成交金额等主要数据依旧高涨。据太原市官方数 据,2010年12月太原市成交均价7177.5元/平米,环比上涨4%。因房价的上涨,太原也颁布了限购令,加入20座限购城市的行列。

每个本土开发商背后都站着煤老板

山西华本晋商商务公司执行总经理刘志远向本报记者介绍说,因看好太原房地产市场的前景,大约从2009年开始,大型开发商纷纷进驻太原。

太 原富力城房地产开发有限公司邓韬认为,太原楼市仍然处于起步阶段,刚需和改善性需求旺盛。“地价已失去理性,紧接着房价就会高得背离常理,一线城市房地产 投资开发风险很大,必然会转战二、三线城市。”富力、恒大、绿地、万科等大型开发商的进入,带来了大笔的开发资金,先进的开发理念、管理手段、市场销售模 式。

知名开发商利用资金和品牌优势,寻到了大面积的开发改造用地,本土企业因此压力倍增。有开发商坦言:“政府出让的地块越来越大,高额的土地出让金已让中小企业望地兴叹,未来若干年将无地可买,更别谈发展。”

李春光慨叹,有时候本土开发商在市中心的项目,价格甚至卖不过这些大开发商在郊区建的项目。在山西本土,没有一个上市的大型开发商。除了银行贷款以外,几乎每一个本土开发商的背后,都有煤老板的支持。

在刘志远看来,山西本土开发商之间缺乏顺畅的沟通。太原房地产市场操作不规范、恶性竞争事件时有发生,好的行业氛围和交流平台还需引导和建造。

山西房地产协会会长袁伦华则预言说,外来品牌开发商的进入,势必提高整个太原房地产的行业开发品质,太原开发商的洗牌已经开始。据袁描述,目前山西注册的房地产公司有5000家,但实际有项目的只有2000家。

另据辰兴发展股份有限公司总裁白武魁透露说,山西的房地产企业近几年已经开始向外扩张。2008年时,辰兴在四川绵阳拿了近500亩地。“前两天我看到有几个山西本土资源型转型的煤老板在重庆做楼盘,而且规模很大,2000亩地,包括了住宅、商业、旅游等业态。”


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悲觀情緒籠罩開發商

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100241031&time=2011-03-25&cl=115&page=all

房地產行業的黃金時代即將結束;沒有人再懷疑政府的決心,更沒有人敢賭這只是「一場虛驚」

財新《新世紀》 記者 李慎

 

  前面是一個十字路口,你不清楚該選哪邊,只知道原地踏步和悶頭向前都是行不通的,無論向左還是向右,開發商們必須有所選擇了。

  一些市場人士將這種危機和王石、任志強最近淡出前台相聯繫,這未免有些牽強。王、任二人的遊學、退休早有計劃,並非因當前的市場形勢而定。但結 論其實是「歪打正著」,房地產行業的黃金時代確實即將過去。

随着限购和信贷的收紧,开发商“打着高尔夫赚钱”的好日子已然成为历史。图为冷清的“2011武汉房地产春季第一展”。孙新明/东方IC

隨著限購和信貸的收緊,開發商「打著高爾夫賺錢」的好日子已然成為歷 史。圖為冷清的「2011武漢房地產春季第一展」。孫新明/東方IC


  隨著限購和信貸的收緊,開發商「打著高爾夫賺錢」的好日子已然成為歷史。而隨著2011年1000萬套、今後五年3600萬套保障房的入市,先 不論其是否能真正轉化為有效供應,商品房的市場空間無疑將被大幅擠壓。

  一些人質疑,保障房真能落地嗎?就算落地,相關的進入、退出機制尚待完善,或許將出現供應和需求的錯位,導致保障房空置率提高的狀況。但從中央 到地方,目前所有信息都顯示著保障房「大干快上」的局面,從2010年4月到現在,幻想逐漸破滅,沒有人再懷疑政府的決心,更沒有人敢賭這只是「一場虛 驚」。

失去「護身符」

  與此前任何一次調控不同,此次以深化「限購令」為核心的「新國八條」,徹底撲滅了開發商之前僅有的一絲樂觀,悲觀和極度悲觀情緒在市場蔓延,即 便有人聲稱保持「謹慎樂觀」,但業務轉型的急迫性已難以掩飾。

  新「國八條」後,限購被當作主要工具。政府完全瞭解限購副作用,仍將其全面推廣,凸顯出調控的強勢與決心;但在土地財政等體制問題尚未涉及的情 況下,地產調控的難度不言自明。

  「限購令」的威力可以想見,且何時退出仍不得而知(參見本刊2011年第8期「限購龍捲風」)。龍湖集團董事長吳亞軍在該公司3月21日的業績 發佈會上表示,「我相信宏觀調控顯現出的效果會在未來一段時間內反覆,對行業、對開發商的品牌及操作能力、執行能力、財務安全是一個重大的考驗,可能會看 到行業發生比較大的變化。」

  信貸也被政府牢牢壓住,除了提高二套房首付、三套房停貸以外,銀行對開發商的開發貸也呈趨緊之勢。國家開發銀行一位人士向財新《新世紀》記者透 露,部分銀行確已有計劃停止對開發商提供開發貸,「一家此前被四大行追逐的大型房企,最近貸款四處碰壁,最後在國開行得到幾個億的貸款,非常高興」。

  政府部門也在多種場合暗示,開發商們需要「自尋出路」。一位民營上市房地產公司人士對財新《新世紀》記者表示,過去國家大搞城市化,需要開發商 給政府捧場,而實際上地方政府也在其中大撈好處;而現在,房價飆升、二三線城市房地產泡沫等等罪名歸咎於開發商頭上 ,「以前在桌子下面的交易,政府現在要把它擺到檯面上講,為了給政府正名,開發商必然成箭靶子。」

  除了上述心理和實際層面的壓力,保障房計劃的公佈,一方面擠壓了商品房的市場空間;另一方面,撕下了房地產行業拉動內需、拉動產業鏈、拉動GDP的這一張張「護身符」。

  一位接近決策層的智囊機構人士曾向財新《新世紀》記者表示,關於房地產有三個威脅論,即房地產是經濟引擎,打擊地產市場,經濟增速會放緩,銀行 會被套牢,老百姓變成負資產。

  然而,現在銀行風險被認為是可以量化的,調控打擊的主要是最後進場的富裕人群。至於對經濟的拉動作用,則可以通過2011年1000萬套保障 房、今後五年3600萬套保障房,來彌補商品房市場開工量縮減的缺口。

  上述種種信息,都傳達了相同方向的結論,房地產「只要能蓋出來就絕對不愁賣」的黃金時代即將終結,開發商也來到了戰略轉型的十字路口。

做不做保障房?

  現在擺在開發商面前的一條路,是大規模參與保障房建設。但一些開發商坦言,做保障房項目是做公益,並不賺錢。想要市場化的開發商大規模介入保障 房,首先需要解決「賺錢」的問題。

  此前,多數知名房地產公司都做過少量保障房項目,多數是配建,即政府在土地出讓時規定開發商必須配建一定比例保障房。但實際情況證明,配建路子 走不通,也不可能大規模推廣,因為保障房捆綁土地出讓,開發商是不得已而為之,房子的質量、戶型、結構能否過關都是問題。

  龍湖集團曾在北京市通州區開發了一個保障房項目——大方居,吳亞軍表示,大方居這個項目不僅不賺錢,還是虧本的,2009年公司上市前只好把這 一塊放在了虧損撥備。

  萬科和龍湖面臨相同的問題。萬科高管在業績推介會上表示,「萬科非常願意做保障性住房,而且賺1元錢就夠了——如果不賺錢的話對不起股東,而如 果賺錢的話就沒有了『道德的血液』。因此政府給我們地和錢,我們幫忙建,賺1元錢都行。」

  萬科提到的「政府給地和錢」,實際上就是開發商不墊資的代建模式。萬科認為,這對於開發商是最好的方式,成本可控;但在實際操作層面,其實也有 其他不可控因素。「有個地方,領導視察後給業主名單晚了六個月,因此導致我們積壓了六個月的庫存。公租房更可怕,誰來收租金?物業誰來管?還有可能出現腐 敗的問題,因此萬科儘可能離得遠一些。」萬科高管表示。

  這些問題凸顯了開發商介入保障房建設的困境。上述國開行內部人士認為,「開發商參與保障房,就是走代建路子,應給開發商留出一部分利潤。不應引 入社會資本和金融工具,因為它們都要追逐回報。對於保障房建設,切勿將政府責任與盈利相混淆。」他認為,保障房的建設、融資、分配應有一整套制度規範。

  住建部政策研究中心副主任秦虹也認為,保障房真正的難題不在建或資金,難在管理,「如何准入、退出、審核、管理、分配?能不能讓有限的公租房資 源真正落實在需要的人身上?相關制度建設很重要。在政府提供一定貼息、優惠、免稅等優惠條件下,央企、國企應大規模參與,分擔社會責任。」

  對於市場化的開發商和民營企業來說,代建也是最易被接受的模式。綠城集團近日成立北方代建公司,希望大規模介入保障房,據綠城集團執行總經理、 代建公司總經理曹舟南透露,綠城此前在青島建設的一個保障房項目,不但沒虧損,反而賺了1億多元。

  曹舟南並沒有詳細介紹青島項目的運營模式,但他透露,目前保障房的利潤總體非常低,只有建安成本的3%-5%,地方政府的做法也千差萬別。政府 雖下達了大量保障房任務,但相關制度的設計不夠完善,例如與開發商的合作模式、付款方式、投資主體等都有待明確和細化。

  目前,中國的公用事業項目融資及其路徑選擇,有BOT、TOT、PPP三種基本模式,也有基於此演變出來的變異模式,地方政府在引入社會資本參 與保障房建設時,也脫不開這三種。

  BOT,即「建造-運營-移交」(Build-Operate-Transfer),是指政府通過特許權協議,授權外商或私營商進行項目(主要 是基礎設施)的融資、設計、建造、經營和維護,在規定的特許期內向該項目使用者收取費用,由此回收項目的投資、經營和維護等成本,並獲得合理的回報,特許 期滿後將項目移交回政府。

  TOT是在BOT基礎上發展而來的,即「移交-運營-移交」(Transfer-Operate-Transfer),是指政府部門或國有企業 將建設好的項目的一定期限的產權和經營權,有償轉讓給投資人,由其進行運營管理;投資人在一個約定時間內通過經營收回全部投資和得到合理回報,並在合約期 滿之後,再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。

  PPP(Public-Private-Partnerships)即公私協作的模式,指政府與民營資本合理分擔項目的各種風險,並通過合同等 工具對風險進行管理。

  目前,上述幾種方式在保障房建設領域都有嘗試和運用,但地方政府的做法並不統一,甚至在同一個城市不同項目,對待不同開發商的方法也不相同,沒 有統一標準可循。因此,不少開發商提出,政府應該有明確的參加保障房建設的條件,並做好統一的制度設計。

尋找新大陸

  與半年前對做商業地產「遮遮掩掩」、不願談「轉型」二字不同,現在開發商已經陸續公開宣佈介入商業地產,旅遊地產、養老地產等新鮮的業態也成為 轉型的方向。

  SOHO中國董事長潘石屹稱,目前,確實有部分開發商考慮轉型到商業地產、旅遊地產方面的開發,但這種轉型是要時間的,一般需要三年以上,才能 從土地的購買、隊伍的建設等方面完成真正的轉型。

  實際情況確實如此。財新《新世紀》記者在採訪中獲知,開發商如果現在才開始做商業地產,已經在戰略上落後了。在最近召開的2010年業績發佈會 上,招商地產、金地集團等正式宣佈做商業地產的傳統住宅開發商,實際上都已在至少兩年前開始調研、論證、試水。

  3月18日,金地集團董事長凌克在投資者交流會上多次明確表示,商業地產是金地今後重點發展的方向。凌克稱,為了發展商業地產,金地在國內外聘 請了最優秀的人才進入金地,組成一個很好的管理團隊,「今後金地將會大力投資,爭取未來五年裡在全國投資20個綜合體,使商業資產總額達到600億元,再 創一個今天的金地集團。」

  3月12日,招商地產宣佈將全資子公司深圳招商房地產有限公司分立為存續公司和新派生公司——深圳招商商置投資有限公司。招商地產董事長林少斌 3月21日向媒體表示,分拆商業地產業務,正是希望未來能加大商業地產的投資比重。但他也坦承,商業地產不好做,因為無論是對土地選址、資金投放、設計水 準要求都很高。

  商業地產的操作難度遠遠大於住宅項目。中國商業地產聯盟秘書長王永平向財新《新世紀》記者表示,做商業地產最大的問題是資金和人,目前不少開發 商做商業地產投資、購買商舖,主要看好的是土地增值,而不是租金回報。

  目前,商業地產的投資總額只佔整個房地產投資總額的很小一部分,有較大市場潛力。據王永平介紹,2009年商業地產投資額5500億元,佔房地 產總投資的15%,近年來增長較穩定。

  此外,相對於住宅,旅遊和商業不但沒有受到調控,反而是國家鼓勵的產業。3月22日,世茂房地產董事長許榮茂在業績發佈會上表示,「十二五」規 劃寫得很清楚,重點發展服務業及先進製造業,傳統產業大部分要淘汰,一些類似來料加工的勞動力職業,或者回報很低、風險很大的企業,要改進。「所以,我們 的投資也會做相應調整。以往我們的銷售主要靠住宅,現在會多涉及商業、旅遊,這就是對服務業發展的最好體現。」許榮茂說。

  世茂副主席兼執行董事許世壇稱,「現在住宅受到的衝擊比較大,但高科技產業、旅遊、商業不但沒受到影響,反而市場佔有率、銷售情況非常好。旅遊 地產的市場潛力很大,所以我們非常看好旅遊地產產業,也希望能將該產業獨立上市。」

  而養老地產是更為新鮮的業態,險資已先於開發商大舉進入,但模式基本以「圈地」為主,相關研究配套進展寥寥。戴德梁行投資部助理董事曹建向財新 《新世紀》記者表示,日本和美國的養老社區,真正做到了以「養老」為主,而目前中國市場上投資的養老社區,基本上是以「地產」為主,根本達不到國外養老社 區的條件,並且選址距離城市很遠。

  真正的養老地產由於前期投入大,資金回收慢等特點,使很多投資者望而卻步,平安集團新聞發言人盛瑞生向財新《新世紀》記者表示,「養老地產確實 不好做,模式還在探討中,目前險資可做的只有高端敬老院,還不知能否做養老社區。」

  業界人士曾向財新《新世紀》記者分析稱,如果交易量持續保持低位,大型開發商自身的資金鏈能夠維持最多6—8個月,相較於積極開拓新市場的大型 開發商,中小開發商面臨的考驗將非常嚴峻。這也是各家在年度業績發佈會上傳遞出來的共同信號。

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開發商「抱團取暖」香港資本覬覦內地市場

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並不樂觀的市場環境,讓開發商之間抱團取暖的心態更為強烈。接連披露的幾宗股權及債券交易背後,便隱藏著這種互惠互利的合作關係。

近期,香港地產商華人置業(00127.HK)入股恆大地產(03333.HK)的子公司,還購買佳兆業(01638.HK)的海外票據,短短一週內的兩筆資本運作,都體現了華人置業對同行「撐到底」的態度。

種種跡象顯示,在海外專業投資機構依然保持著對中國房地產調控政策的「謹慎」態度時,開發商之間的項目合作即股權更迭,已經開始變得頻繁。

開發商間投資增加

如果說2007年那一輪房地產投資高潮中的明星是海外的房地產基金,那麼這一輪,更像是自己人之間的一場合作遊戲。

5 月25日晚,奧園地產集團(03883.HK)發佈公告稱,公司全資附屬公司奧園集團與高速集團、項目公司安徽省高速地產集團(蘇州)有限公司簽訂合作協 議,奧園集團將向項目公司的註冊資本注資共4.5億元人民幣,注資完成後,奧園集團將擁有項目公司的60%股權,而項目公司也將成為奧園地產的控股公司。

奧園集團此番向安徽省高速地產注資完成後,後者將動用該筆款項使註冊資本由3億元人民幣增加至7億元人民幣,而奧園也由此成為該項目的實際控制人。

就在一週前,同樣是位於江蘇省的一個項目的股權轉讓,則引起過更為廣泛的關注。

5月中旬,恆大地產與華人置業均發佈公告稱,恆大將旗下一家名為GRANDDAY的子公司共49%的股權轉讓給華人置業,總交易金額為5億美元(約38.75億港元)。交易之前,恆大地產是這家子公司的全資控股公司。

儘管有報導顯示,此番交易的平均樓面地價為4000元/平方米,較恆大當初僅約200多元/平方米的成本溢價約20倍,但華人置業在其公告中依然對此番交易作出了格外樂觀的評價,稱:此舉讓集團擴大了物業的市場份額,對集團在國內的發展有利。

對於華人置業的收購行為,海通國際發佈的評論稱,交易的溢價使得該項目的估值上升,利於雙方的資產估值,屬於雙贏的交易。

事實上,已經告別單邊上漲格局的房地產市場,已經讓開發商變得越來越沒有安全感,抱團取暖的情結日漸強烈。早在2009年,萬科以及中海等開發巨頭就已經預言,未來開發商之間的合作會更加頻繁。

近期披露的交易,恐怕僅是「冰山一角」。仲量聯行資本市場投資部經理劉裕通認為,調整的市場環境之下,開發商之間的投資機會明顯增多了,而且未來還有進一步增加的趨勢。

劉裕通透露,這一輪的股權合作明顯體現在開發商之間,而海外的專業投資機構卻相對謹慎。「海外機構對宏觀調控心存擔憂,因此近期談的單雖然有增加,但真正簽約的數量並不多。」

對 於海外機構的擔憂,一個頗為直接的佐證便是淡馬錫對佳兆業投資的退出。資料顯示,新加坡淡馬錫控股在5月12日折價拋售其擁有佳兆業全部約8%的股權,套 現約11.8億港元,約合1.5億美元。有分析評論,淡馬錫的退場可能是不太看好內地房地產市場,擔憂宏觀調控的風險。

香港同行曲線投資

在股權合作的同時,香港地產商還在頻繁購買內地房企的債券,以分享內地房地產市場的果實。

日 前,佳兆業和華人置業同時發佈公告稱,前者在2010年4月發行3.5億美元2015年到期13.5%優先票據的基礎上,進一步發行本金總額3億美元(約 23.4億港元)的額外2015年到期13.5%優先票據,華人置業集團的兩個全資附屬公司作為第一認購人,分別認購9000萬美元及6000萬美元;而 1.5億美元則由第二認購人劉鑾雄認購。

同一時間,華人置業也發佈公告稱,公司與佳兆業訂立認購協議,按認購協議條款及條件認購及購買本金合同1.5億美元的相關新增票據。票據按年利率13.5%計息,於2011年10月28日起每半年分別於每年的4月28日及10月28日支付。

事 實上,早在今年1月20日,佳兆業發佈公告稱,公司與華人置業附屬公司新鴻基投資服務有限公司於1月19日訂立認購協議,認購人同意認購及支付佳兆業將欲 發行的本金總額為人民幣20億元,以美元結算的優先有抵押擔保債券,債券按年利率8.5釐計算,預期債券將於2014年到期。

有業內人士評論,華人置業以及新鴻基正是以資本市場的手法玩轉內地房地產市場。這也並非他們的首次運作,早在去年4月,這兩家公司就包攬了恆大地產補充發行的6億美元海外債券,票面利息同樣高達13%。

華人置業表示,認購及購買相關新增票據將為公司提供機會,在現時低息環境下提高投資收入。此外,董事會也考慮到被投資公司是在中國內地從事大型住宅物業及綜合商業物業的開發,而這與該公司計劃加大內地業務的目標一致。

華人置業公司網站的資料顯示,目前該集團在內地的項目主要集中於成都和重慶,再售和計劃銷售項目僅兩三個。從某種程度上看,曲線投資內地開發商的債券,相對於並不熟悉內地市場的香港開發商來說,不失為一個聰明的選擇。

例如華人置業發佈的2010年業績摘要顯示,去年錄得營業收入26億港元,毛利13億港元,其中來自物業銷售方面的經營溢利約4億港元。但其與新鴻基在恆大債券上的利息收益約4億元人民幣,足以與該集團的物業銷售收益媲美。

可以預計,宏觀調控對房價的打壓將直接衝擊開發商的利潤率,在此背景之下,高息發行的開發商海外票據,有望成為手握重金的香港巨頭們更安全和划算的投資方式。


開發商 開發 抱團 取暖 香港 資本 覬覦 內地 市場
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亞運城爆蘑菇門 雅居樂等5開發商遭質疑

http://www.yicai.com/news/2011/06/834636.html

即使有政府支持,有5家大型開發商強強聯手,亞運城還是出現了「質量危機」。

載興而來,敗興而歸。這是自5月23日起亞運城首批業主們收樓後的一個寫照。

緊接著,5月26日,業主們在QQ群上、論壇上相繼群起討伐亞運城質量問題:地板踢腳線上蘑菇叢生,牆面中空、外牆滲水、地板高低不平、乳膠漆脫落……

事實上,亞運城之殤潛伏已久,早於今年2月初,就已驚爆亞運城中心路面裂縫的消息。隨後,亞運城異象叢生:非內部人員禁止入內,入內需要通過重重關卡檢查。即使是樣板房工作人員談及亞運城項目,也不得不三緘其口。

然而,就在亞運城揭開神秘面紗的那一刻起,事先簽訂收樓同意書的業主們儘是瞠目結舌之態,亞運城「蘑菇門」事件最終爆發。

時代週報記者多次致電亞運城的開發商廣州利合房地產開發有限公司常務副總劉天宇。截至發稿時,劉天宇仍未回覆。而此前他在接受媒體採訪時說:開發商在賣樓的時候就已經告知業主,這些房屋將會在亞運會期間使用,可能會出現損傷。

劉天宇堅稱:「今年過完年,我們就專門組織了2000多人的修葺隊伍,對8000套房屋進行了整修,我們確認是達到了交樓標準的。」

「蘑菇門」事件始末

「亞運城以年售3878套房和年成交金額過45億元榮登成交套數和成交金額雙料冠軍。」這是2010年亞運城的銷售成績。

彼時,以70-90平方米兩房為主的媒體村售價1.1萬-1.2萬元/平方米;運動員村為90-130平方米,售價為1.2萬-1.5萬元/平方米;全部是大戶型的技術官員村的售價則是1.8萬-2.1萬元/平方米。

不過,如今看來,這些都成了業主們的痛處所在。

「價格定位過高,與產品質量不符」,廣州亞運城第三群創建者楓先生(化名)對時代週報記者表示道。該群創建於2011年5月23日,正是亞運城收樓首日,截至5月31日,其群成員已攀升至351人。

「(小學、中學等教育以及醫療)配套沒兌現、噪聲大、垃圾遍地、質量問題多」,他指出亞運城的四大癥結,「100多萬元買的房子啊,後悔死了,現在都不敢說自己買了亞運城的房子了。」

「掉頂梁裂開,洗手盆下面的門擋打開,看到磁磚沒貼,電線外裸,木地板鬆動,所有門窗不好開關,被卡死。」網名為小小草的媒體村業主在群上討論道。

記者在業主上傳的照片中看到,窗和門框多處破損,密封條破損;天花與窗框密合不緊;牆體與梁、門框與牆體之間甚至存在裂縫。其中,最廣為流傳的是,地板踢腳線上蘑菇叢生。業主們心酸地稱其為「蘑菇門」事件。

為此,網名為中華的媒體村業主甚至調侃道,「蘑菇城,現在看不到未來」。

事實上,早前,一名不願具名的施工人員就曾向時代週報記者透露,「當時在進行牆面裝飾的時候就已經覺得不對勁了,我們還開玩笑說,這是迄今為止我們的鑽機鑽過的最輕鬆的牆體了。」

時代週報記者查閱廣州國土房管局陽光家緣信息發現,截至31日,亞運城已售套數為5242套,未售套數2837套,去化率已達到64.88%。

質疑5大開發商

30個月,從一片225公頃農田到一座亞運城,如此佳績或許已然埋伏著不安。

自2009年12月22日,富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體以255億元競得全國地王以來,廣州亞運城就注定了成為各界關注的焦點。

2010年6月24日,中信地產、世貿地產加盟富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體,主導廣州亞運城的利合房地產公司由此而生。

2010年8月31日,亞運城已經建成的約8000套現房整體移交亞組委,並於2010年9月26日開賣。直到2010年12月19日亞殘會結束時,亞運城才最終移交給開發商。

然而,這還不是亞運城故事的全部。2011年3月16日,廣州市規劃局官方網站「規劃在線」一則公告稱,廣州利合房地產開發有限公司提出申請更改規 劃,將尚未建設的D地塊建築限高調整為170米,使該地塊擁有6棟56層超高樓、2棟52層高樓、2棟48層高樓、3棟38層高樓。如果該申請通過,未來 該地塊將建起13幢38層至56層的超高層建築。修改規劃前亞運城最高建築僅為22層。

目前該申請開始進入公示階段。截至目前為止,亞運城拔高尚未塵埃落定,就被「蘑菇門」事件所籠罩。

「亞運城項目是合營項目,具體工作是由合資公司來負責,而5家開發商是按照各自所長,牽頭不同合作,雅居樂主要是負責營銷,富力主要負責建築設計和 報批報建,碧桂園負責物業管理,世貿負責內部結構管理,而中信負責財務和融資工作。」雅居樂內部人士對時代週報記者表示,「但是合營公司與我們單獨公司的 聯繫不是很大。」

知情人士對時代週報記者透露,由於是合營項目,而且之前是由政府介入開發,所以亞運城的質量問題極可能像踢皮球一樣,責任不清。

「必須退款讓業主重新裝修,公示主體結構安全報告;為了減少地鐵、京珠和亞運大道路的噪聲影響,亞運城項目需全部安裝屏障設施;各項配套必須兌現,否則就是忽悠業主高價購買亞運城。」楓先生如是表示道。

與此同時,人們也在質疑,為什麼由五大開發商聯手開發的項目,竟然出現這樣多的質量問題,到底是相互之間的協調出了問題,還是企業系統、管理機制或者管理體製出問題了。


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高息舉債 開發商缺錢了?

http://www.infzm.com/content/61289

年息25%的融資意味著什麼,地產開發商缺錢到了這個如此地步嗎?

《每日經濟新聞》7月11日報導,平安信託一位銷售經理在論壇上發佈了一則廣告,「平安信託和綠城中國近日聯袂打造平安財富安城1號房地產基金信託產品,以股權投資方式參與多個綠城優質房地產項目,年化收益25%以上。」

《新京報》記者從平安信託瞭解到,這個名為「平安財富安城1號房地產基金信託計劃」的產品確正在募集中,預計籌資不超過30億元,將以股權投資方式參與多個綠城優質房地產項目,投資週期為3-5年,預計年回報率在20%以上。

綠城集團相關負責人則對《新京報》回應稱,該項基金為股權投資,回報率由平安信託測算,「回報率取決於項目的銷售價格和銷售速度,投資盈虧可能有高有低,不保底」,不到最後退出分紅時不能確定。

《每日經濟新聞》援引地產人士的觀點認為,綠城之所以敢許諾25%以上的高額回報,足以說明該公司在短期內極缺資金。

事實上,進入2011年以來,綠城已經與中融國際信託、中泰信託和北京國際信託分別合作成立了三款信託產品,分別募資3億元、2.57億元和20億元。

密集發信託集資的背後是綠城今年上半年不那麼紅的銷售業績。從中國房產信息集團聯合中國房地產測評中信發佈的2011年上半年房企銷售榜單來看,主打高端物業的綠城受」限購「」限貸「等調控政策影響明顯,是眾多地產巨頭中唯一一家業績下滑的。

數據顯示,上半年,綠城集團的銷售額為186億元,比2010年同期的204億減少了18億,銷售額排名從2010年的第5位掉到了第9位。

不過,「差錢」的或許遠不止綠城一家。從2010年中以來,三輪樓市調控政策出台,央行已連續12次提高準備金率與5次加息,不少房產開發商緊繃的資金鏈面臨嚴酷的挑戰。

在整個宏觀層面信貸收縮的情況下,除一些類似地下錢莊的途徑,信託可以說是開發商融資的唯一通道。

《每日經濟新聞》引用益信託統計數據顯示,2011年5月份,房地產集合類信託發行84只,佔同期集合類信託產品發售數的30.88%,較4月份略有上升。發行規模290.87億元,高於4月的248.9億元。同時,信託平均預期年化收益率10.32%,環比也有所上升。

不過,2011年以來,監管層已加強了對房地產信託的關注與限制,從《關於加強信託公司房地產信託業務監管有關問題的通知》,到《淨資本管理辦法》,以及年底的《房地產信託風險提示通知》,房地產信託融資渠道也在日益收緊,政策風險日益增加。

儘管」房地產信託業務被叫停「的傳聞多次被銀監會闢謠,但據《21世紀經濟報導》援引國內某信託公司高管的說法,「房地產信託現在逐筆報批,排隊審批的項目太多,越來越難做。」

地產評論人士認為,對部分陷入資金鏈困境的房地產企業而言,監管層對房地產信託的干預無疑是雪上加霜,很可能成為壓垮樓市的最後一根稻草。


高息 舉債 開發商 開發 缺錢 錢了
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傳《憤怒的小鳥》開發商擬融資 估值12億美元

http://news.imeigu.com/a/1313130572325.html

8月12日消息,據國外媒體報導,消息人士透露,《憤怒的小鳥》開發商Rovio Entertainment正就融資進行商談,估值將高達12億美元。

據稱,Rovio正考慮接受一家娛樂公司的戰略投資。此前也有大型機構提出類似的投資要求,但被Rovio拒絕。

Rovio或將這筆資金用於擴張。該公司計劃製作一部《憤怒的小鳥》主題電影,在海外開設辦事處,並試圖在中國等國家盈利,目標是建立200家零售店,銷售玩偶和服裝。

Wedbush Securities高管Michael Pachter稱,最有可能投資Rovio的機構包括遊戲開發商藝電和Zynga,媒體巨頭新聞集團和迪士尼。他認為,這些公司能夠幫助Rovio拓展新用戶。

Pachter說,「迪士尼可以幫助《憤怒的小鳥》,將它們帶入主題公園和並製作一部電影,Zynga則可以讓該遊戲融入《FarmVille》中。」

今年3月,Rovio獲得4200萬融資,投資者包括Atomico和Accel Partners。

Google+今天正式在其平台加入社交遊戲,其中包括了《憤怒的小鳥》。(陳果)

憤怒 小鳥 開發商 開發 融資 估值 12 美元
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一個開發商的倒掉

http://www.yicai.com/news/2011/09/1072556.html

「逃到哪個國家去了,公安能不能把他抓回來?」南京市六合區橫樑鎮,這個以盛產雨花石而聞名的小鎮這幾天炸開了鍋。

「他」是指宇揚集團董事長楊軍。這個常開著奔馳、寶馬穿梭於眾人眼前的「傑出青年」已經不知所終。

宇揚旗下位於當地的一個樓盤已經停工,留下的只是一個個望眼欲穿的購房者背影。

作為近期陷入輿論漩渦的世界華商協會(下稱「世華會」)的「會員單位」,宇揚留下的爛攤子遠非一個樓盤。

知情人士告訴《第一財經日報》記者,宇揚這幾年靠玩概念和講故事圈錢,資金來源包括貸款和民間集資。

本報記者從相關方面證實,包括一些國有大行和股份制銀行在內的銀行「中招」,貸款總量不少於3億元。而其通過高息從民間圈得的資金應該也不少於3億元。

腳手架下的嘆息

這個半拉子樓盤名為宇揚·雨花石文化園,其所在的橫樑街道正是楊軍的發跡地。

 

如今,這裡留下的只是遍地的腳手架和鄉鄰的一聲嘆息。

「楊軍把我們害苦了。我們可是看著他長大的啊,在自己老家鎮上建房子,他名氣那麼大,開的都是奔馳、奧迪,我們根本就沒起過疑心。」一位手持收據的老人哭訴道,「孫子明年要結婚,去年10萬定金交過之後,又交了20萬的首付款,現在工程停了,人也跑了,這可怎麼辦?」

目前,網上依然可以查詢到該樓盤的廣告,均價3400元/平方米。

本報記者在售樓處的一面牆上看到了楊軍和許多視察公司的各級領導合影的大幅照片。

而在榮譽牆的顯要處,有一塊金光閃閃的牌匾,由世華會主席盧俊卿簽名授予,上書「授予江蘇南京市宇揚集團『世界傑出華商協會會員單位』」。

這是一個多麼戲謔的場景。

事實上,世華會本身早已飽受「為企業收錢、公關、辦事」的質疑。

一位購房者表示,他們全家傾其所有,拿出全部積蓄,今年銀行貸款難,聽說一次性付款能優惠,他們還向親戚朋友舉債,付清了購房所需的30萬元。結果,現在房子還沒成型,老闆卻跑了。

另有相關人士告訴本報記者,自己曾在售樓部幹過,但6月份起因為兩個月沒領到工資而辭職。

據他介紹,該樓盤銷售的總共有200多套,已交10萬元定金的有180戶左右,而因為貸款辦不下來,一次性交完購房款的有近50戶,總的款項可能在3000多萬元。

本報記者看到,許多人在樓盤門口向當地房產部門設立的接待組詢問「怎麼辦」,相互間也打探有沒有楊軍的最新消息。

錯愕的不只是買房者。

多家樓盤供貨商、工程隊代表愁眉不展地坐在宇揚集團辦公樓下,機械地在債務登記表上登記宇揚的欠款。

這裡已經人去樓空,地上滿是快餐盒和礦泉水瓶,有人已經在此坐了幾天。

「宇揚有今天是注定的,他們公司從來不會主動去支付供應商的資金,每筆款都是擠牙膏,打幾百個電話、把腿跑斷了,你都拿不到錢,從來沒有一次爽快地付過款。」一位供應商說。

一位上週剛發出一批鋼窗的供貨商告訴本報記者,宇揚欠他們的未結款超過300萬元,這家公司的賬期比任何一家都長,收三批貨只結一批貨的錢,這兩天聽說宇揚情況不好,趕緊想把貨再拉回去,已經來不及了。

本報記者瞭解到,當地政府已經成立工作組,封存、凍結了宇揚的所有資產。

宇揚發跡史

公開資料顯示,宇揚集團前身是南京宇揚金屬製品有限公司,成立於2001年。

六合區工商業聯合會網站上的信息顯示,宇揚集團擁有六家分公司,涉及金屬製品、進出口、腳手架、文化傳播、置業等領域,主要生產建築用系統腳手架、腳手架鋼管和腳手架扣件。

這家曾經的巨賈企業旗下還有一家宇揚集團(迪拜)貿易公司。

本報記者從當地工商稅務部門證實了上述信息。

成立初期,宇揚集團靠做腳手架起家,一年銷售收入不到一兩百萬元。伴隨著房地產業的急速發展,公司規模開始擴大。2005年8月,該公司在南京的福 鑫國際大廈購入一處300平方米的辦公室,註冊成立了「江蘇優揚進出口有限公司」,主營貿易、進出口業務。同年10月,又在南京苜蓿園大街註冊成立了「南 京華萃文化貿易傳播中心」,主要從事文化交流和研究。

上述樓盤則是該公司最近開發的一個項目。

這幾年,楊軍開始涉足一些概念性產業,如雨花石文化產業園。

2007年4月,這一總投資2億元、佔地30多萬平方米的項目開工。楊軍當時的口號是「用不了幾年,我們要將六合雨花石產品做成『國禮』」。

同樣是這個月,楊軍榮膺南京十大傑出青年。

一位相關人士指出,楊軍只要在南京,天天都請政府和銀行的人吃喝玩樂,貸款很容易。

「宇揚的資金一半來自於貸款,一半來自民間集資。宇揚這幾年的膨脹和擴張,實際上就是靠玩概念和講故事圈錢。」一家曾與楊軍有接觸,但最終沒敢放款的商業銀行信貸部負責人說。

楊軍其人

「楊軍同志先進事蹟」如今依然可以在網上搜索到。

然而,多家企業的老闆談起楊軍都說他「品行不好,奢賭好色,只認錢不認人」。

本報記者瞭解到,這兩年,楊軍多次與做企業的朋友吃飯時表示,自己的重心是在印度、澳大利亞、迪拜等地從事投資和收購。

他曾以礦產投資收益高為由,在今年「五一」期間由其召集的一次當地企業界人士聯歡會上,開出高達50%的年利率來集資,煽呼說「外面遍地是黃金」。

相關人士表示,楊軍以高息從民間圈得的資金應不少於3個億。

這些資金是否已經被轉移至海外?本報記者通過各種方式試圖求證,但當地相關部門未能給出明確答案。

一家向宇揚貸款數千萬的銀行負責人在電話中表示:「我們貸款不多,你問問別的行怎麼樣。」

一位接近此案的人士告訴本報記者,楊軍雖然號稱身家數十億,但在他名下已經沒有一套房產,出事前半年多時間,一直是租房子住。


一個 開發商 開發 倒掉
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宋卫平:绿城绝不会比大部分开发商破产得早

http://www.infzm.com/content/63700

绿城集团董事长宋卫平绷着脸,心事重重地看着设计公司给他播放的PPT文档。这是9月27日下午的杭州玫瑰园酒店,十多个小时前, 宋卫平结束了16天的北方市场巡视,回到杭州的住所玫瑰园。这位以“足球反黑”著称的地产老板,长时间里在浙江楼市及中国高端住宅领域一骑绝尘,甚至公司 规模一度接近万科,居于中国房地产业年销售榜第二,但过去一个月里却为各种调查传言困扰。

过去几天,南方周末记者独家专访了宋卫平和绿城集团行政总裁寿柏年,倾听他们对于最近各种传言的解释,以及各种房地产政策的解读。宋卫平声称,经过 这次调控以后,他对做高档、中档商品房的积极性大大下降了,但绿城绝不会比大部分开发商破产得早。以下为宋卫平的部分访谈内容。

海航收购是个幽默

南方周末银监会调查绿城信托事件传出的时候,您当时在哪?

宋卫平:好象是在北京。我不担心。我知道我们的资金一定是在正常的范围内,银监会就是想知道通过信托管道进入房地产的钱,到了一个什么样程度。房地产信托确实是一个问题,万一市场不好,到时候兑付不了,会构成一个社会问题,监管部门要事先做一个了解和把控。

而到目前为止,信托融资占到我们总融资规模的20%左右。也就是最近两个月,绿城信托融资成本才升到了14%。以前控制较好,开半年会议时,信托的成本跟银行贷款成本是一样的,10%出头,最近两个月成本上到14%左右,成本再高的信托我们也不敢做,我们的利润很透明的。

南方周末:像海航30亿收购绿城的事情,你听到第一反应是什么?

宋卫平:我觉得挺好玩的,就没有把它当成一回事,因为写这篇报道的是足球记者。我当时都没有想要就这个问题,去跟媒体做一个说明,两三句话就打发过去了,讲的轻一点呢,人家可能一个幽默,那天可能是另外一个4月1日。

南方周末那在这轮房地产调控和银根紧缩中,绿城的销售和资金是否真遭遇到很大的困难?现在的状况是否近似2008年四季度绿城的状况?

宋卫平:目前为止还没有。2008年国庆节怎么过的,我还历历在目。那年到八、九月份的时候,我们就已经拖欠各种款项了。所以各个地方急着出台救市的措施,因为他也不得不救。

今年最大的一个前提是全面紧缩的货币政策。就是存款准备金率提高了百分之十几,比以往增加了一倍还多。这里大概有150%的冻结存款不能作为贷款来 源。一个数据说是40万亿存款里的15%左右被冻结了,冻结了6万亿的钱。从2008年匆匆忙忙放出来4万个亿,到现在4万亿逐渐回收,再加上银行一来一 去温差,这三年经济政策相当于有二三十度的降温,降到了现在的零度。

其实各行各业都面临着非常严峻的挑战,贸易企业和生产企业,大企业和中小企业,个人也是一样。房地产行业里有一个很清晰的变化,以往卖房子银行按揭 有很高比例,但现在能够准时放下来的按揭非常少。这样开发贷不正常了,客户又失去了按揭的购买力,房企影响极大。我们以往的经验,跟按揭有关的购房占到 90%,按揭受限制的话,相当于没有限购政策,购买力理论上就已经下降了50%以上。

绿城绝不会倒闭得比大多数人早

南方周末为数不少的地产专家认为,在经历2008年四季度流动性危机后,绿城并没有吸取教训,仍旧追求爆发性的增长,忽略了长期稳定的可持续增长,没有将财务安全放在首位,是否是这样?

宋卫平:这个没有办法把控,如果拼命把控住风险的话,就不会有今天的绿城。如果你不尽量多做一些,不尽量把这个队伍做强大,把我们的 产品线做丰富,把很多项目做得更多一些,是不会有今天的绿城。如果绿城缩小规模到现在的1/3和1/2可能会比较稳健,但我个人认为,我们没有尽力。

我们公司里有一句话叫做走正道、尽人意、听天命,就是你尽力去做。有钱就去买地,不但是自己有钱,可能还和合作伙伴一起凑钱,也用银行和金融机构的 钱。对于飞涨的地价,我们开玩笑说过,两年前买一千亩,做完一轮后你发现利润和本金加起来只能够买一百亩,再过四年发觉只能买十亩,做完十亩的时候,发现 钱就够一亩地、一分地了,那时候房企就应该关门了,这是非常不合理的。

当然,这一轮如果我们比较安全的度过,我们是不是以后也要在手上保留相当的现金流,不要让自己的资金链绷的那么紧,这是另外一个问题。

南方周末2009年您炮轰过万科降价,声称两年内要做到千亿,要向万科看齐。现在这个目标还在吗?

宋卫平:有能力的时候就多做一点,没有能力的时候少做一点,环境好的时候多做一点,环境不好的时候,要壮士断臂,也只能壮士断臂了。 如果环境再不好,很多企业都倒闭的,我们跟大家一起倒闭,也不丢什么脸,但是你放心,以我们的能力不可能倒闭得比大多数人早,这点能力我们总是有的。

为什么我不愿意提降价,因为企业不能贱买自己的产品,这是对经商法则的一种尊重,也是对社会财富,对我们员工,产业链里这些人的劳动和才智的一种尊重,所以不能随随便便就降价,这不是负责任的一种做法。

如果真要降价怎么办?理论上我只会针对我的老客户降价。至于新客户也很简单,你找一个老客户写一个介绍信。因为我们的老客户太多了,我们不是一个项目,我们全国有一百多个项目,在杭州我们开发十几年。

南方周末2010年以来的房地产调控,您和您的团队都讨论过哪些版本的新应对方案?您当时想到的最坏的情景是什么?具体方案使用情形如何?

宋卫平:我现在还有几条路可以走,努力去做销售,再不行就倒腾些项目,如果项目倒腾不掉,有一个策略是可以用的——但是这个策略最好 不要用,那就是全面降价,而且我以前说过,绿城要降价就要降到底,卖完以后我不做房产商了,把存货全部卖光,房子也卖光,土地也卖光,我不要了,以后选一 个行业,我们去帮人家做服务,做物业管理。像我们绿城物业公司,每次宏观调控跟他们一点关系都没有,他们一点都不用操心(笑)。

但如果现在政策再不放松,到今年年底之内,我们有可能被迫面临项目做一个腾挪的可能,但我不相信那时大家的日子都很宽裕。

这个环境下,你去抗争很难

南方周末投资者往往倾向于草率地认定因果关系,有越来越多的人提到2008年的市场动荡——那在当时确实引发了包括中国在内的全球经济危机,投资者担心历史将会重演。就我们公司而言,历史会重演吗?

宋卫平:今天的问题,不是我们企业本身健康不健康的问题,是环境的问题。再一个彪形大汉,到冬天还是要穿棉袄的,在夏天也让你穿棉 袄,他怎么受得了,所以是一个环境的问题。总结下来还是要再重申,发展是硬道理,大家不应该这么过日子,不应该把企业逼到银行贷款贷不到,要向高利贷借, 借了以后再还,然后再借高利贷,总有一天企业家都要跑路的。

现在的政策环境下,风险管控再有本事的人,都没有办法了。一般的风险管控我们岂有管不好的道理,但是这种环境又哪里是人可以适应得了。就好比开车, 这辆车让高超的人可以开到120码平安到达,很安全,很舒适;但让一个拙劣的驾驶员,一会加油门,一会踩刹车,跌跌撞撞,60码也很难控制。

南方周末会感觉到很累,或者压力很大吗?

宋卫平:去年会有,今年就没了,今年为什么没了呢?有人告诉我说,你有这种机会为那么多人做那么多事,是天大的福报。我早一两年以前 事情多了会很烦燥,怎么那么多事,干嘛做得那么辛苦。现在比以前好多了,因为自己不认为这是一种苦,就是尽可能把这个事情做好就可以了,所以早两年要卖项 目,我心理很不情愿。现在万一形势再不好,我可以从从容容把项目卖掉两三个,我们如果现在手上有一百多个项目,比如做了一小半,有一半还没有动工呢,然后 卖掉五个十个,卖掉二十个,就轻松很多。

其实,经过2005年,经过2008年,我们很清楚自己在做什么,在五年以前我就把企业定位成商业模式运营的社会公益事业。我们现在签约和将要签约 保障系列,估计会超过一千万平方米,我们只收3%的工钱,甚至有的连3%都收不到,有的项目除了人工工资以外,约定好的分文不取。我们用这种姿态去做事, 而经过这次调控以后,我们对做高档、中档商品房的积极性大大下降了,我们就变成了建筑公司一样干活就完了。

真正的开发商除了大的央企和国企外,我们可能真的没有发展的模式,在这个环境下,你去抗争也是很艰难的,他们可以控制你的钱,也可以控制客户的钱,控制整个社会的钱,而且他这种控制从政策上也不调研,他想控就控。

南方周末您每天会睡多久呢?

宋卫平:多的时候六七个小时,少的时候四五个小时,睡一两个小时的也有,睡八九个小时也有,目前这个环境并不构成对生活里一般状态的 影响。学历史的人见过多少历史上的波浪起伏。现实生活里经过了2005年、2008年这种工作上所碰到的事情,几乎习以为常,无非是担忧:这样浪费掉了时 间,这样不应该有的折腾,对社会、对企业是巨大的破坏和杀伤力。你本来可以做的好好的,像安置房的问题早十年做不就行了。

不是说我不感到目前的压力和困难,我是想,凭着自己对社会变化的认识以及努力工作,我们还是有非常大的可能和概率挺过去的。即便退一万步讲,走正道,尽人力,听天命,也就如此罢了。


衛平 綠城 不會 大部分 大部 開發商 開發 破產 得早
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房地产信托收紧加速中小开发商出局

http://policy.caixin.cn/2011-09-26/10

 【财新网】(记者 王晶)瑞银证券今日发布报告称,对信托贷款更严格的监管将进一步增加开发商的融资压力,一些资产负债表过度扩张的中小开发商可能走向破产。

  瑞银集团中国首席经济学家汪涛认为,虽然房地产信托收紧,商品房新开工面积和新投资可能大幅减少。但保障房加速建设,房地产建设整体仍表现良好,房地产信托从严监管对经济影响较为有限。

  2009年下半年,信托融资开始蓬勃发展。为绕过贷款限制,银行与信贷公司合作,以信托公司名义筹资,再将筹得资金购买银行贷款或借贷给项目。

  从2010年二季度开始,由于政府对房地产行业实施了紧缩政策并收紧了对开发商的信贷,开发商不得不使用一些替代性的融资工具,包括房地产信托。

  根据中国信托业协会和用益信托网的数据,截至2011年6月,房地产信托资产已由2010年3月的2350亿元增至6050亿元,增幅为150%。同时,信托资产总额也由2.4万亿元增加至3.7万亿元。

  2010年年中,中国银监会开始严控融资类银信合作产品,但其他类型的信托产品继续增长。直至近日,路透社报道称,银监会将摸底一些房地产开发商的信托融资。

  受此消息影响,9月22日,绿城中国(03900.HK)早盘股价大跌近17%,至近两年低位,其他多家内地房地产股亦跟风下挫。市场颇为恐慌。

  汪涛认为,银监会加强对房地产信托的管控,将降低银行与信托公司对房地产行业的风险敞口。7月以来,新发行房地产信托大幅下降,她预计,新发行房地产信托在四季度进一步减少。

  不过,对信托贷款更严格的监管将进一步增加开发商的融资压力。随着房地产销售在未来数月趋于疲弱,一些资产负债表过度扩张的中小型开发商将面临财务困难,并可能走向破产。

  汪涛预计,未来数月更为吃紧的流动性会导致商品房建设活动更为疲弱。随着政府继续推行当前的房地产行业紧缩措施,商品房建设活动将会进一步放缓。

  另一方面,由于开发商将面临持续的流动性紧缩和疲弱的销售数据,越来越多的公司可能会愿意通过降价来减少库存、参加保障性住房建设,在某些情况 下,小型开发商将不得不把土地或项目折价出售给具有流动性的公司,或走向破产。房地产行业或将出现类似于2004-2005年的整合。

  汪涛认为,如果当前销售数据的疲弱趋势延续至9-10月的传统旺季,那么明年的新开工面积及商品房投资将面临更大的下行风险。■

0309480.html


房地產 房地 信托 收緊 加速 中小 開發商 開發 出局
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潘石屹:开发商总觉得限购政策一定会取消

http://comments.caijing.com.cn/2011-10-14/110895668.html

  当下房地产市场最关注的话题是下一步继续限购还是取消限购。在过去的一年中,开发商中间已经有很多次传言限购政策马上就要取消了。但每次从政府 得到的消息都是限购不可能取消。我记得有一次去政府开会,领导说限购政策不可能取消,开发商要作为长期的政策去考虑。有位开发商马上反驳说“既然是长期的 政策,你们就应该出台法律,用法律代替这项政策才对”。开发商总觉得限购政策一定会取消。

  几天前,佛山突然出台了放松限购的政策,在房地产市场无疑是投下了一颗重磅炸弹。如果一个城市取消了限购,其他城市也一定会跟风。哪个城市的地 方政府愿意实施限购政策、绑住自己的手脚呢?虽然佛山这个政策是个短命的,没有过夜就"胎死腹中"了,但市场反应是积极的,认为限购政策有放松的可能。第 二天,开发商的股票大涨,最多的一家涨了14%。

  许多人认为,取消限购政策的前提是房价下跌。现在购房人对房子降价的预期很高。我是乔布斯忠实的粉丝,10月5日乔布斯离世后,我先后发了好几 条悼念乔布斯的微博,其中有一条写道:"苹果董事会应该马上做出决定,生产1000块钱以下的iPhone和iPad,让更多的人用上苹果的产品,这实际 上就是对乔布斯最好的纪念"。

  在接下来的微博中,我还写道"一个人的价值在于他对社会的贡献,在于他为多少人提供了服务。"我相信人的生命的本质是灵魂的生命,而灵魂的生命 是永恒的。乔布斯的价值体现在他对社会的贡献,体现在推动社会的进步,体现在他为多少人提供了服务,真正生命的价值和他的本质与金钱无关、与权力也无关, 金钱和权力都会是过往云烟。

  写完了这几条纪念乔布斯的微博,我和张欣一起登山比赛去了。这次登山比赛中,我创下了从山顶返回山脚45分钟的最好纪录,平时都需要一个多小 时。等我登山回来,打开电脑一看,糟了,很多网友误解了我,转发并评论了我的那条微博,我早饭都顾不上吃,马上删除了这条微博,但已经晚了,网友们对我的 误解太深了,对高价房的不满情绪也太激烈了。大家在网上借题发挥,新的计量单位、新的货币都编出来了,我只好保持沉默。

  第二天我去上海,我们的一个新项目开工,我告诉公司的同事,不要请任何媒体记者,媒体这时关注的不是我们这个项目开工,而是我的那条微博。前来 参加开工典礼的一位领导一见面就对我说,你成计量单位了。在飞机场,几乎所有的人看到我后都捂着嘴笑着走开,好像我没有穿衣服似的。其实这都是大家对商品 住宅房价太高不满的表现。我们公司这些年来几乎没有开发过住宅,大家不满是对住宅价格太高的不满,但我有口难辩。

  在限购的情况下,住宅的价格到底有没有可能降低,现在正处在最关键的时刻。住宅开发商会不会下调房价,从他们的心里来说,只有在资金链出现困 难、甚至断裂危险时,他们才会做出降价的选择,降价是所有办法中最后一个选择。但我们看到,在限购和不限购的两种市场环境中,房价的变化对成交量的影响是 完全不一样的。为了说明这个情况,我在iPad上画了一个示意图和大家一起讨论。

潘石 石屹 開發商 開發 覺得 限購 政策 一定 取消
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