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王先生在浙江当地拥有一家中等规模的房地产企业，在省内几个地级城市断断续续运作过一些项目之后，突然发现，今年公司快借不到钱了。

“我们这种规模的房地产公司，根本不可能从银行贷到钱了。”王先生向《第一财经日报》记者大倒苦水，“银行表面上没有停止发放新的开发贷款，但根据‘择优’放款的条件，中小房企很难轮上。”

在银行全面收紧开发商贷款，银行和信托之间的合作也被叫停之后，像王先生这样的中小开发商越来越感觉运营资金有枯竭之势。值此“危难”时刻，资金池充足的浙江民资向他们招手。

“不是说真的没有钱肯进来，而是我不敢拿。”王先生的语气显得颇为无可奈何。他所说的资金来源就是指民间借贷，但伸手去拿的代价是承受比银行高五六倍的利息。

不过解铃还需系铃人，楼市低迷的根本症结在于房价过高，远超消费者心理预期。开发商若能顺应形势主动降价，随着成交量恢复，现金流也可盘活。万科率先松动价格后，业绩和股价均一路飘红。

烫手的民间借贷

据王先生介绍，如果按照资金投资方向的不同，民间资本大致可分为民间担保、民间借贷以及民间投资。对他来说，接触较多的资金，多属于民间借贷和民间投资两大类。“按照当前的市场行情，地下钱庄的借款年息一般在 25%～30%；民间私募的借款年息大概在24%～28%。”

这是一组让人惊叹的数字，按照银行公布的标准，1～3年期的中长期贷款基准利率为5.40%，在此基础之上实行上浮或下浮的灵活操作。“如果是房地 产企业申请开发贷款的话，就是需要按照上浮10%的要求来操作，要不然根本不可能通过审核。”一位股份制银行企业贷款部负责人称。

另一位银行业人士也表示，如果在贷款额度有限的情况下，除了以“重量级”的担保机构出面之外，还要按照“利息价高者得的原则进行操作”。而该人士口中所称的重量级担保机构，实际上只限于央企级别。

即使如此，与那些民间资本所开的条件相比，仍然差距甚远。按照王先生的说法，这些利率标准还只是属于1～2年的中长期贷款，如果是短期的“过桥贷款”，则按照每天1%～2%的利率实行计算，折算下来年利率竟然可高达365%～730%。

“如果房地产市场在下半年有回暖的可能性，那么也就硬着头皮借了。毕竟有时候只是调个‘头寸’的问题。”王先生说道。然而，市场现状表明，前景可能并不那么乐观。

不仅如此，在北京，开发商资金链赖以维系的重要环节——预售房款或将纳入监管。开发商资金链将面临空前的考验。

据《法制晚报》报道，正在研究的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》规定房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用 POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。开发商如需用款需经施工单位、监理单位加以确认，分四个资金使用节点，每次使用不 得高于总额的25%，且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

自筹资金比例大增

成交走势的趋弱，最为直接的后果，便是开发商现金流的运作不畅。一边是资金回笼日益困难，一边却是企业开支的逐渐提升。对于中小规模的房地产企业来说，这一次面临的考验，可谓绝无仅有。

在今年1～7月，统计数据显示，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，企业自筹资金14394亿元，增长 50.8%。与其他资金来源相比，增幅最为突出。北京中原地产三级市场研究中心认为，开发商自筹资金的上升，显示出金融政策对于房地产行业的收紧已经影响 到了房企。而这一作用效果，将在下半年“传导”至新盘销售市场中。

一家美资私募基金人士告诉记者，自今年5月份以来，前来洽谈要求借钱的房地产企业突然开始增加。“大概每个月都会接触三到四家公司，而且全是中小规 模类型。”不过，这个在业内以低调著称的外资基金，却并不愿意接洽这类业务。“大部分公司都没有很明确的还款来源，根本不会予以考虑。”

王先生同样有过类似的遭遇。据介绍，他曾在朋友的引见下拜访过一家带有外资背景的人民币基金，对方开出了比较苛刻的条件。不过尚且存有侥幸心态的王 先生，并不情愿将手中项目轻易“相让”。“我只愿意接受项目股权质押或其他项目质押的方式，土地产证质押的话，风险太大了。”不过站在对方的立场来看，则 是后者操作更具安全性。自然，双方最终并未形成一致意见。

围追堵截开发商融资

在银行信贷收紧后，信托融资成为很多开发商的救命稻草。

中国信托业协会最新发布的行业数据表明，2010年第二季度，27775.4亿元的资金信托运作中，占比11.35%的资金被投向房地产，数额高达3153.63亿元。不过，这个对房企来说“剑走偏锋”的融资渠道，同样开始收紧。

近期在各家信托公司中相传最广的，当数某个业务增长过快的信托公司被银监会约谈的消息。“以往银行贷款一受到限制，就是信托业务发展的机会，今年的监管力度明显比从前更大。”一位信托行业人士称。

最新的调控政策业已出台，在银监会正式下发的《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》中，要求商业银行严格按照要求将表外资产在今明两年转入表 内，且要求“融资类业务余额占银信理财合作业务余额比例不得高于30%”。这对于一些依靠银行资金为来源的信托公司来说，无疑是戴上了一道“枷锁”。

规模较大的信托公司即使未受到直面冲击，但挑选门槛已经明显提升。

据一位信托行业人士介绍，虽然各家信托公司要求不同，但一般来说，房地产企业融资所需利率普遍已在13%～15%。更有甚者，“如果公司资质、项目条件都不算很好的话，收取的利率可能更高。”据悉，这一上限标准目前在20%左右。

对于王先生来说，这一门槛是难以企及的。有信托业人士介绍，在具体审核方面，除了需要核实公司还款能力之外，还需要衡量项目本身的还款能力。“如果这一项目的销售前景并不看好，那我们就会对还款能力表示怀疑。各方条件都无法满足的话，基本上就是融资无望的。”

“对于闲置土地的处理力度越来越大，余款付不出去就拿不到土地证，即使付清了也不一定有钱开工。如果再借不到钱的话，最终就可能鸡飞蛋打了。”王先生一声叹息道。

然而一边是资金链紧张，另一边却是房价坚挺导致成交低迷。

国家发改委发布的数据显示，7月份全国36大主要城市房价达到8680元/平方米，环比上涨1.61%。市场均势的打破或许仍需要外力。