📖 ZKIZ Archives

开发商的融资环境正日渐恶化，从证监会暂停房地产上市公司在资本市场再融资的审批，到暂停房地产上市公司重组审批；从国家收紧第二套房贷、暂停第三 套房贷到银监会对60家大型房地产企业的摸底调研，以及从深圳到浙江，再到北京等地的预售资金监管规定，开发商的融资渠道正在被一点一点地收紧。

与此同时，房地产信托、民间借贷等尚未明显受限的融资渠道开始大行其道，成为不少开发商筹集资金的首选，就连金地集团、恒大地产这类大型的房地产公 司也都开始转向信托融资。问题是，当业界都已认定这一轮楼市调控将是“持久战”的判断下，即使今年销售额录得大幅增长的开发商，也必须考虑大量项目的资金 周转问题。对大多数开发商来说，未来，又将是一个“现金为王”的时代！

信托公司发行房地产信托的态度比以前谨慎。“这主要是因为政策的影响，使得我们更需要关注风险。目前政策波动性更大，房地产政策变化的频率比以前高，对投资期限和债权人的影响更大，现在可能半年或一年就要对市场进行更新判断。”

开发商对未来的银行融资环境似乎并不那么乐观，因此，开拓新的融资途径，已经成为他们不得不立即着手去做的事情。

有迹象显示，今年下半年以来，担保公司的短期拆借以及房地产信托发行都变得更加活跃，而且融资成本也开始逐渐增加。

金地、恒大再发信托

近期，不少私人银行和理财公司手里，都有一些房地产信托产品在出售，而发行信托也成为有一定实力的开发商们偏爱的融资方式。此前，绿城、星河湾等开发商，也都进行了房地产信托的尝试。

日前，平安信托和金地集团（600383.SH）合作开发的信托产品“同鑫1号”开始通过中信银行私人银行发售。这是金地与平安信托在上海赵巷项目上合作以来，推出的又一个信托产品。

据悉，该信托的募集规模大约为6亿元，融资将投向金地位于深圳观澜的豪宅项目。该项目总建筑面积35万平方米，预计总投资28亿元。

有参加中信私人银行推介会的人士透露，此番募集的信托基金采用股权融资形式，即投资者没有固定回报，仅享受项目收益的分成，但根据目前观澜附近的同类型产品的房价测算，项目预计年化收益率高达22%。

对于22%的收益预计回报率，金地集团相关负责人称，这只信托产品是股权融资，没有保底收益，可能高盈利，也可能高风险，因此也无法与债券融资的成本去对比。

另一地产巨头恒大地产（03333.HK）近期也与交通银行合作，推出了一期信托产品。资料显示，该产品总发行规模为4亿元~5.5亿元，按照期限 分为3档，即1年期信托单位不超过2亿元，1年半期信托单位不超过2.5亿，2年期信托单位不超过1亿元。预计收益率在7.5%以上。

恒大地产的这一信托产品募集资金，将投向济南恒大绿洲。该项目位于济南市长清区大学路以北，四号路以东。总用地面积1018亩，总建设规模约220 万平方米，可售面积约197万平方米。根据该项目可行性研究报告记载，预计项目总投资82亿元，销售收入113亿元，净利润24亿元。

据悉，金地“同鑫1号”的募集时间为11月，而恒大地产上述信托产品的募集时间更长，为11~12月。

房地产信托翻倍增长

越来越多的开发商选择发行信托产品来募集资金，使得今年国内房地产信托数量大幅增长。

用益信托工作室分析师李旸对《第一财经日报》表示，今年房地产信托的发展速度异常迅猛。“根据我们的统计，今年1~9月，房地产集合信托的发行规模 达1240亿元，而集合信托的总发行规模共计2488亿元，也就是说一半的集合信托产品为房地产信托计划。而2009年房地产集合信托的总发行规模也才 480亿元，这种发展速度可以说出乎意料。”

李旸表示，这些房地产信托计划的平均融资规模达3亿元。就收益率来说，今年全年的年化平均收益率达8.77%。而10月底以来一些信托公司发行的房地产信托计划，收益率可达9%~12%。

不过，近期一些信托开始采取股权融资的方式来发行，将信托资金以股权投资方式，通过股权受让或向房地产企业增资，持有该项目或房地产企业股权。金地集团的“同鑫1号”正是这一创新的信托产品之一。

另一信托公司的知情人士透露，房地产信托发行数量越来越多，导致年化收益率也在走高。据其介绍，目前一些房地产信托计划，年化收益率高的可以达11%~12%。对大型开发商来说，其融资成本在9%~10%之间，而小开发商的融资成本在15%左右。

另一个值得关注的新变化是，信托公司发行房地产信托的态度比以前谨慎。“这主要是因为政策的影响，使得我们更需要关注风险。目前政策波动性更大，房地产政策变化的频率比以前高，对投资期限和债权人的影响更大，现在可能半年或一年就要对市场进行更新判断。”

该人士表示，对政策的判断直接影响其对信托计划发行的选择。“一是在抵押率上，现在行业里一些信托公司从以前的60%~70%降低到50%。此外， 我们公司现在很少做短期的房地产信托项目，尽量拉长投资周期，以减少政策波动性带来的影响。我们现在发行的信托计划一般以两三年的中期投资项目为主。”

高息融资增加

虽然房地产信托的数量逐渐增多，也有越来越多的开发商倾向于发行信托融资，但并不是所有开发商都具备这一融资条件，因此，这些开发商将转向其他成本更高的融资途径。

日前，广州某注册资本金超过3亿元的担保公司内部人士对本报表示，自9月份开始，广州市场上一些中小型地产企业的融资行动越来越多，其中一些地产企业就找上担保公司做资金拆借。

“小企业的资金状况明显较上半年紧张，它们的融资需求从几千万到一两亿元不等。融资目的有些是为了项目开发建设，有些是为了储备资金，趁土地价格低迷时拿到地块或好项目。”

正是由于几千万或者一两亿的融资规模很难引起信托的兴趣，加上小企业的项目缺乏大公司的品牌号召力，发行难度较大，因此，小企业只能通过向担保公司短期拆借等方式高息融资。

“目前，我们公司放出去做短期拆借的自有资金，一半被房地产企业借出去了。在广州，大约有五家中小型地产企业向我们拆借资金，一般拆借额为1亿元，借款期为3个月。有些用于支付土地出让金，有些用于支付工程款。现在月息为6分。”该人士表示。

按照月息6分计算，这种3个月短期融资的成本高达18%。远远高于银行贷款，也高于企业债券和房地产信托。

业内人士称，担保公司给开发商的短期拆借在各地利息不同，但总体上都不算低，一般只用于企业的短期资金需求。山东某地级市一家担保公司的董事长接受本报采访时表示，“当地月息七八分的也有不少，高息很疯狂。”

上述担保公司人士补充称，该公司拆借给部分房地产企业的资金也是通过入股形式，持股后合作开发，进而锁定收益，更容易控制风险。

银监会要求严控房企贷款风险
银行对房企实行“名单式管理”：不在名单上不放贷

接近监管层人士透露，监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，由于大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明，房企负债率整体上升，资金链趋紧等原因，监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。

这一监管层的最新动态被业界解读为房地产开发贷款又将受到限制的信号。

银监会调研60家大型房企

银监会的调研报告显示，60家房企中，有18家平均资产负债率超过70%。同时60家房企共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。

房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题，集团内互保现象有所上升，互保贷款金额高达1417亿元。

从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。

针对银监会近期密集调研大型房地产企业集团一事，某城商行一支行行长对《第一财经日报》表示，银监会对大型房地产企业集团贷款的要求只是一个框架性的意见，并不意味着短期内会出台具体政策去收紧信贷。

“监管层今年已经对银行信贷额度进行了控制，大部分银行都是按照年初制定的信贷额度在进行投放，总行并未明确要求房地产贷款的占比要控制到多少。” 该人士表示，目前距离年关已近，在剩余的一个多月时间里，本来银行信贷就已不多，因此对房地产贷款的影响不会很大。如果明年监管层针对大型房地产企业集团 出台严厉措施，届时的影响效果才会显现。

持这种看法的银行界人士较多。某股份制银行分行行长也对本报表示，这并不意味着银监会要求收紧对房地产企业的信贷，而是银监会在给银行提示风险。银行可根据这些信号，检视自己在房地产上的贷款结构，据此做出相应调整。

据了解，监管部门要求银行业实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成；对集团内部关联交易进行跟踪监测，严防信贷资 金转移或挪用；核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金；严格控制贷款关联担保，禁止互保。

同时，对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，监管部门要求银行应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。

提示银行风险

某股份制银行公司业务部内部人士对本报表示，今年银行总体信贷规模收紧，不仅仅影响到房地产板块。基于房地产调控的密度，今年银行对房地产板块更加 关注，更加敏感。“因此对银行来说，今年对房地产企业贷款的选择空间会更大一些，以前是很多房地产企业来贷款，基于同业竞争，大部分都能获批。”

上述分行行长则表示，近几年，房地产新增贷款余额占比一直在上升，银监会的精神是让银行在房地产贷款上更加理性和谨慎。

该人士还表示，从更大方面来讲，银监会从今年年初就提出银行要实行差别化的房地产信贷政策，加大对经济适用房、廉租房和小户型自住房的信贷支持。自 4月份房地产新政出台以来，每次政策出台都会重申这一意见，意味着房地产调控的思路越来越明确。“这也表示，房地产调控并非就是要收缩房地产贷款，而是要 优化贷款方向，使其更符合城市化进程。在个贷上，也是这样，差别化的信贷政策是鼓励自住和改善型住房，抑制投资。”

集团授信控制升级

针对大型房企集团的金融风险积聚问题，银监会将其年初以来便着力推行的“名单制”管理方式再度加码，将资质较优的大型房地产集团也纳入监管范围。

“银监会早已经要求对房地产贷款实行名单式管理，目前我们银行要求，只有在名单上的企业才能贷款；如果不在名单上，但项目资质又特别好的房地产贷 款，要拿到总行去审查。”一位股份制银行分行行长对本报表示，实施名单式管理的原因就在于，很多大型房地产企业涉及到大额授信，都是通过集团整体授信来做 的，由总行对大型房地产企业总部对口进行，但是这种授信不封闭，因此造成很多大型房企囤地、项目之间资金挪用和混用等情况，因此设定名单以删除部分风险较 大的房企。

今年1月，银监会明确提出，对经银行调查发现和（或）经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放新 增贷款。4月，“国十条”出炉后，监管层明确要求，商业银行须重视开发企业资质、业绩和信用度，在全行实行开发商企业名单式管理。

最近，监管层再度对存在土地闲置的开发商贷款提出警示，要求商业银行积极配合国土资源部门开展的闲置土地核查处置工作，妥善利用闲置土地信息，对闲置土地信息和其他相关信息漠然处之、不作为的银行业金融机构，其主要负责人需向监管部门写出书面说明。

另一位股份制银行相关负责人则表示，监管层从前年开始就已要求银行对大型房地产企业进行集团授信，并非此次调研后第一次要求。“这个集团授信是虚 的，总体授信后再看各个具体项目，对其在总体授信额度下具体授信。比如对某房企集团总体授信100亿元，该集团一年有10个项目上马，则要看具体每个项目 的资质，比如银行会预测其未来销售前景如何，以此来对每个项目分给不同的贷款额度。”该人士表示，但这一两年来，银行对房地产企业集团授信的要求更加严 格。

资金依然是房企面临的大问题

11月11日，国家统计局发布最新数据，10月份CPI同比上涨4.4%，涨幅比9月份提高了0.8个百分点，通胀进一步加剧。而10日晚央行决定 上调存款准备金率0.5个百分点则表明，我国宏观经济政策已经确立转向，由积极的财政政策和适度宽松的货币政策向稳健的货币政策转变。按照目前的态势，年 底前央行可能继续采取货币紧缩政策，不排除继续提高存款准备金率和加息的可能。

在宏观经济政策趋紧的大背景下，房地产调控也在继续深化中，并直指开发企业融资领域。预售款在企业资金来源比例中虽然有所下降，但绝对量却不小，由 于预售款的主要来源也是银行贷款，为了防范风险，北京出台了严格监管房地产开发企业预售款的政策，全国多地也跟进采取相关的政策措施。

预售款监管并不意味着房地产开发企业失去了全部预收款的使用权，而只是用于保证工程建设的部分资金需要按照相应工程节点支取。然而，这种监管客观上给企业的资金运营带来了压力。对于大型房地产开发企业而言，预售款监管影响不是很大，但中小企业则将承担较大的资金压力。

除了预售款的监管政策，房地产开发信贷再一次收紧。据报道，银监会近期完成了对60家大型房地产企业集团的摸底调查，发现有18家平均资产负债率超 过70%；银监会提示银行严控大型房企集团贷款的风险，要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的 50%。

这个新规定实际上堵住了部分企业通过设立分子公司进行融资的渠道。在整体上，银行通过并表措施控制企业的信贷风险。银监会的这一举措表明，政府对未来市场发展方向比较谨慎，防范金融风险已经提到最高金融监管部门的日程工作中。

从整体资金流动性看，虽然美国通过了6000亿美元规模的量化宽松货币政策，但中国央行也在积极采取有效措施，制造“蓄水池”来规避和对冲境外热钱 对国内经济的冲击。加上近期央行两次提高存款准备金率，接下来我国经济体系中新增贷款总量将被严格控制。现在的流动性过剩问题更多是历史旧账，是存量问 题。

虽然经济体系中流动性汹涌而来，但这似乎与房地产企业不太相关，调控政策已经将房地产业与流动性进行了一定程度的隔离。由于实行了严格的限购、限 贷、预售款监管等政策，房地产企业资金链将会相当紧张。为了企业的可持续经营，资金紧张的企业必须进行降价促销，加大推案量。反过来，一些资金无虞的企业 则倾向于惜售，因为开发门槛在不断提高，市场供应量就会减少，惜售未免不是实现价值的更好方式。（作者系上海易居房地产研究院高级分析师）