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长实新世界间接入股 长甲地产赴港上市

http://www.yicai.com/news/2010/10/579831.html

昨天,长甲地产在香港展开路演。该公司一管理层人士向《第一财经日报》透露:公司的股票代码是 00957.HK。目前,李嘉诚旗下长实(00001.HK)控股的Chosen Elite Limited、香港新世界发展(00017.HK)主席郑裕彤私人拥有的周大福及对冲基金石门库,共斥1.5亿美元入股,成为基础投资者。这是长实首次 成为内地房产股IPO的基础投资者。

此前,长甲地产计划今年3月来港上市,集资5亿~6亿美元(约39亿~47亿元)。此后由于市况变化等因素,该计划延后。

时隔7个月之后,长甲地产再战香港。

长甲地产本次计划发行10亿股,其中10%的旧股来自大股东长甲集团,其余全是新股。消息指,招股价介乎3.2港元至4.8港元,集资最多48亿港元。长甲地产拟10月29日至11月3日中午接受公开认购,计划11月11日主板挂牌;保荐人为花旗及美银美林。

总部位于上海的长甲集团拥有三大产业板块:长甲地产、长甲投资、长甲医药,该集团的实际控制人是来自河南郑州的富豪赵长甲,关于他的创富经历,公开资料极少。

1992年成立的长甲地产聚焦“大上海1小时经济圈”发展战略,旗下拥有上海长甲置业等数十家房地产开发企业,从事高端房地产开发,开发项目包括上海滩花园洋房、长泰国际金融大厦、长泰西郊别墅、长泰尚湖山庄等。

该公司虽然开发规模不算很大,但是利润水平处于行业较高水平,业绩常“强于大盘”。长期跟踪上海楼市走势的易居中国(NYSE:EJ)分析师薛建雄 表示,从长甲地产现有项目来分析,该公司的许多项目是通过股权转让方式获得,避开了公开招拍挂的高地价竞争,使得项目的毛利率总体处于较高的水平。麦格理 早前也有研究报告指出,长甲地产在上海的土地储备占净资产值约44%。该公司主要通过协议、招标及收购烂尾楼增加土地储备,土地成本只占售楼均价6%,土 地成本低廉。麦格理称,长甲地产估值将介于330亿~390亿港元,2010年其核心盈利为5.7亿元人民币,同比增长4.7倍。

如今,内地楼市“二轮调控”政策波及港股,长甲地产转战香港,能否获得好的效益暂时难下定论。


長實 新世界 間接 入股 甲地 產赴 赴港 上市
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長實借埋首期勾大陸客

2011-4-21  NM




過去一週,香港一手樓罕有的熱鬧。由長實推出的洪水橋新盤尚城,以自稱的「平通街價」出貨,其餘七、八個發展商見勢盡跟,結果一時間十多個新盤貨尾齊發,市場氣氛相當熱鬧。

長實尚城呎價近五千,在偏遠的洪水橋並非「平通街」,不過愛搞花臣的長實又出撒手鐧。今次長實旗下按揭公司尚乘財富推出「首期一口價」優惠,無論買任何單 位,首期只需固定金額,首期餘數由長實提供二按貸款,即是變相「借埋首期你買樓」,結果在現時用家罕至的淡市,竟然成功吸引一批來自珠三角的大陸打工仔來 港掃貨。他們向朋友借盡、以信用卡碌爆,亦要入市,質素參差,發展商的取態對後市有一定啟示。

本來想搶閘開售,誰知引來各方跟賣的長實,由於新盤尚城位置輸蝕,位處洪水橋,唯有奇招發圍,以每呎四千九百元開盤,執行董事趙國雄形容此價為「平通街 價」。不過同區二手只是呎價三、四千,尚城不算是平,反而其「首期一口價」優惠更為奇招突出。原來樓盤首期按二、三、四房間隔,無論金額多少,分別只需付 五十八、七十八及九十八萬,首期餘額由發展商提供二按包底,變相借埋首期推客上車,不限名額,而且選擇此計劃的買家可獲減樓價百分之二至四,有地產代理指 長實今次希望「一Q清袋」。

買樓團即日抵港

上週五尚城在紅磡國際都會商場開售,本來傳出收二千三百張票,經紀更指要預備通宵賣樓,但記者開售前一小時到達售樓處,現場卻不見人龍。在合約處外,負責 派樓書的職員也不時遞水予記者,他說:「個場都冇人,我好得閒,飲支水先啦。」長實的職員唯有與經紀「夾計」推高樓市氣氛,一名長實高層向一眾經紀訓話 說:「嗱,你哋帶齊五個客先好上嚟排隊,我要谷氣氛呀!氣氛呀!明唔明?」最終,樓盤近七百個單位,整晚賣出百多個。撐起這些成交的,原來全靠一班大陸 客。就在香港置業地產鋪外,圍着七十多個內地客,是整個售樓處最熱鬧的地方。據知這批內地客並非昔日「現兜兜」買樓的上海幫,亦非包白牌車由內地直通來 港、合資買樓的溫州幫,而是來自珠三角一帶。來自廣州的張先生,早上才跟妻子乘火車到紅磡,第一次來香港買樓投資的他,對於樓盤地點、單位間隔、租金回報 等等完全無概念,就以五百萬元購入物業五座中層E一個一千呎單位,「我識得元朗,但就唔知洪水橋喺邊,聽朋友講香港買樓投資好好,所以試吓。我打算出租, 如果租到二萬,就有五釐回報;如果租到六千蚊有一釐多,都好吖。」問他知否洪水橋租值偏低及放租客路成疑,他都不明所以,只推說旁邊的經紀會幫他「搞 掂」。而身穿紫色襯衣、手拿iPhone4的他,只在廣州貿易公司打工,以銀聯信用卡付十多萬訂金,再問內地銀行借百多萬元付首期,他說:「百幾萬首期好 多啦,俾完就無喇,付款辦法未想好,遲些再算。」另一位來自深圳的蕭小姐,實力亦成疑,她說:「我想申請個仔落香港讀書,見呎價四千多,比九龍樓算係平平 哋,但自己不夠錢,唯有問朋友、銀行借錢。我只夠錢買到低層的兩房單位,如果有錢,我一定買多個優質單位投資。」

十盤齊發新盤貨尾大混戰

#未正式開售,價錢屬意向價

大陸客借盡

按記者觀察,這班內地客不如以往一身名牌的內地客,相反大多打扮樸實,男的平頭裝,女的身無名牌。以往長實於國際都會商場賣樓,客人等簽約時多在商場內的 高級日本食肆邊食邊等,但是次就轉到較平民的茶餐廳甚至美食廣場。大堆經紀於火車站外推銷時,以市井口吻,揮着價單向大陸客推擁着說:「喂老細,入嚟執錢 呀!執錢呀!」事實上,這班內地客,亦非做生意的內地豪客,多人表示只是打工仔,首期要賒借才行,上會實力成疑。按發展商公布,其提供的首期可借二按計 劃,有九成買家選購;雖然二按息口達五釐,但大陸客可以平首期上車,計落人民幣匯率更變相八五折,加上供不起亦可選擇在內地「失蹤」,難以追究,對他們來 說又真的搏得過。最近銀行加按息,原來亦與這班「蝗蟲」般的掃貨內地客有關。上週四滙豐加按揭利息,最高加至銀行同業拆息(H)+1.5%,以現時H約 0.2%計算,按息達1.7%,花旗銀行亦跟隨,這與最優惠利率(P)計算的按息只差約0.5釐。工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝指,去年銀行貸款增長額達 百分之二十九,是歷史新高,當中一半是內地客。銀行調高按息,與這班客人息息相關,「以前貸款額一年最多百分之幾增長,未試過咁高。由於有些內地客喺國內 銀行借唔到錢,走嚟香港借。需求咁大,而銀行見同呢班客唔會有長遠嘅關係,就提高毛利加價。」他又指出銀行資金調動亦不如以往容易,令資金成本上升,因此 加按息會是一個趨勢:「好多人將港元轉到人民幣,因為匯率嘅問題,唔係可以即時轉番做港元,資金調動比以往煩。所以唔再可以用銀行水浸形容依家嘅情況。」

十盤屋苑 繼續「無匙」

二手有價無市

長實出奇招,劈價兼二按,才勉強在三日內賣出二百多個單位,對手新鴻基地產位於掃管笏的星堤,農曆年推售時銷情極差,本週一公布大劈價兩成半,平均呎價五 千四百元。新地一向惜售,今次劈價屬非常罕見。在此環境,二手則更慘淡。過去週末,最少有五個大屋苑零成交。一向由香港用家撐住的十大屋苑,自去年十一月 政府推出額外印花稅後,以往賺少少就夠的炒家漸漸絕跡,剩下一班「唔憂賣」的用家獨撐,令二手一直呈乾升狀態。以美孚新邨為例,呎價至今已累升近百分之 七,而沙田第一城更升了一成至一成半。本來政府推出的額外印花稅,將近半年,稅額由樓價一成半減至一成,應可吸引更多去年中買落貨的短期炒家放貨,令供應 增加,軟化價錢刺激成交。但記者查詢,發現十大屋苑的鎖匙盤只有輕微增加,其中康怡花園有四百個放盤,但鎖匙盤只得十九個。好像持有沙田第一城一個五百六 十二呎河景單位的洪小姐。她於去年八月以二百七十二萬買入,今年一月份嘗試以三百二十萬放售,當時記者曾訪問洪小姐,她說:「我試吓個價,諗住升一成先 放。」但有客人想買,她又再提高價格,隔一陣就提價十數萬,記者本週一再致電洪小姐,她表示已調高叫價至三百六十萬,「都無人睇樓o架!不過我依家唔驚 呀,咪擺住先囉,我信仲有得升o架。就算佢回番落嚟,我都有賺。」洪小姐說。

炒家收山唔入貨

現時息口低企,通脹卻嚴重,令不少買家撲入市買磚頭保值,有貨的亦不願放手。不過,有銀行家坦言,香港隨時進入加息周期,成為樓價下調的隱憂。三年前開始 投資天水圍嘉湖山莊的欣欣皮業老闆李之朝,最近就積極出貨準備收山。他將減持手頭上廿多個單位至十多個,亦打算將資金轉到股票市場上。以往炒樓,他會開定 票放地產鋪,只要價啱廿分鐘內就可成交,最高峰手頭上有逾五十個嘉湖單位,不過因為政府嚴打樓市,他打算「收山」:「相信政府會再出招控制樓價,最近多個 新盤發展商出好多優惠吸引買家,銷情都麻麻,成個市其實滯咗,我短期內都唔會入市啦,繼續轉買股票收息。」他於上星期再沽出兩個單位,「成交呎價三千三百 元至三千五百元,對於上車用家都仲叫平,如果可以俾三成首期同應付加一、兩釐息口上調,就買得過。但對於收租投資,我就認為唔啱數,成個市場扭曲晒,以前 回報都有五釐以上,依家得三釐幾。」

中小型樓漲停

政府推地拍賣,金管局又嚴控銀行貸款,成為打擊樓市的短期因素。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮指出,樓價由年初至今,升幅近一成,綜合多個因素, 他認為中小型樓價再升機會是零:「上星期政府再表態會賣地,提供更多中小型住宅供應,態度清晰。加上中小型樓盤一向是以小市民負擔能力做基礎,今年好多公 司的人工加幅好少,根本追唔到樓價。另一方面,內地宏調,如果樓市係由內地資金帶動,佢哋有機會調番啲錢返國內令樓市受壓。」他又說:「根據過去數據,美 國長債息率升,本港樓價就會跌。依家美長債息口已經係歷史低位,開始上升,因此本港樓價再升嘅空間有限。」現時樓市已危機四伏,有學者認為息口要加十多 次,高過通脹率兩釐以上,樓價才會下跌。這一日何時來臨無人知曉,但現時香港息口已無可再低,肯定未來只有加息的單程路。這就像玩音樂椅,音樂隨時停,挑 通眼眉的發展商已盡快放貨,套現交波給你。

 


長實 借埋 首期 大陸
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驗樓過百處執漏長實領峯用料差

2011-10-06  NM




長實日出康城最新一期領凱開售, 二期的領峯則剛開始收樓,惟本刊近日收到領峯業主投訴,發現收樓後問題多多。記者找來有十四年驗樓經驗的香港驗樓及結構診斷有限公司技術總監賴達明檢驗, 發現全屋逾百處地方有問題,堪稱「經典」。

今年六月,張先生以六百八十萬元購入領峯一個千三呎單位自住,惟九月尾收樓時發現質素極差,經賴達明檢驗後,發現三大「罪狀」。

罪狀一:三個浴室皆漏水

張先生單位共有三個浴室,但賴達明檢查後卻發現三個都統統漏水。套廁的牆身便有兩條明顯罅隙,連五元硬幣也塞得落,極容易入水。其中一個客廁的洗手盆甫開 水,水即從U形渠漏出;浴缸邊亦未有封好,用紅外線儀器探測,便發現地台已開始滲水。另一客廁的氣窗整扇均未有用玻璃膠封邊,成滲水高危位,「我驗咗十四 年樓,都未見過成個窗冇封玻璃膠,打風落雨一定狂漏水入屋。」

罪狀二:崩裂多批盪差

長實售樓書聲稱領峯的浴室廚房均用上「名牌真石」,惟賴達明檢查全屋後,卻發現廁所廚房無論雲石磚和瓷磚,均有多處明顯崩裂和污漬,單是套廁洗手盆的雲 石,便有近十處崩裂;客廁鏡面更有一整邊未有封上玻璃膠,「成條邊冇封膠,塊鏡用得耐,隨時會成塊跌落嚟。」全屋批盪同樣做得差,牆身多處凹凸不平,主人 房的牆上有一條約一米長的裂紋;客房天花陣位更是重災區,賴達明說:「個陣位唔係成水平直線,斜埋一邊,造傢俬時好易會度錯尺。」

罪狀三:生銹廚櫃

領峯雖奉送整套組合廚櫃,但門較不是過鬆就是過緊;有櫃門未有做緩衝設計,會加快損耗,影響耐用程度;廚櫃內約兩米高的鐵架更全個生銹。

專家話:領峯唔合格

每遇有問題的地方,賴達明均以黃色貼紙作標記。記者點算後,發現全屋有逾一百張貼紙。賴達明直言此屋為「經典」,絕對不合格,「基本上新樓有漏水就已經唔 可以接受,更何況漏得咁勁!呢間屋好多位手工都好求其,所以批盪同漏水先會咁大鑊。至於崩花裂紋生銹等問題,好明顯係因為用料差。」律師伍家賢則指,發展 商一般均會為新樓提供保養,保養期內,業主絕對有權要求發展商執漏,如對方拒絕,可循民事追討,五萬元以下入稟小額錢債,以上則入稟區域法院,「如果層新 樓係咁漏水,佢都唔幫你執,絕對有權索償。」由於長實規定領峯業主七天內要申報問題,故張先生立即向長實反映並要求跟進,惟長實卻回覆指,要起碼等四星期 始能完成執漏,「影響到裝修工程,原本打算十一月入伙,而家都唔知要拖幾耐。」

回應:即時跟進

本刊將兩個個案轉介至長實,其發言人回覆指,會儘快替張先生完成執漏,並於一週內替黎先生更換房門。(馬梓皓)

壹判官

領峯和名城以豪宅包裝,但單位用料好渣,長實認真要做好品質監控!劣劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

壹路監察名城晚晚「嘭嘭聲」

同為長實樓盤,本刊今年二月初曾直擊讀者黎先生於大圍名城收樓時貨不對辦的慘況,長實其後雖有執漏,但黎先生住落數月,仍發現問題多多。數個月來最令黎先 生困擾的就是不合尺寸的房門,由於房門跟門框尺碼不對,故門有虛位,風大時常吹到「嘭嘭聲」,「成日都吹到打鼓咁嘈,搞到晚晚冇覺好瞓。」賴達明檢查後表 示,全屋所有房門均有同樣問題,「啲門全部尺寸差少少,明顯係發展商求其之過。」除此以外,發展商手工差所引致的問題亦陸續浮現。僅隔數月,客房地腳線膠 邊已開始剝落爆開;露台趟閘底部的膠邊最近亦爆裂,開不了門,賴達明指出:「呢啲嘢一般十年以上都唔會爛,好明顯係用料差。」黎先生亦甚為不滿名城的管 理,指泳池、兒童遊樂場等多項配套設施雖已完工,卻遲遲未有開放,「好似泳池咁,一早起好咗,但係夏天過埋都仲未開。」


驗樓 樓過 過百 百處 處執 執漏 長實 用料
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長實樓神兩頭家

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2013-05-09  NM
 
 

 

長實(1)執董趙國雄
,雖然貴為市值二千七百億元的上市公司的高層,但每逢新盤開售,必定扮鬼扮馬,以楚留香及船長等造型,「披甲」上陣,慳錢兼收宣傳之效,完全合乎兩位老闆——李嘉誠及李澤鉅的經濟效益。

鬼馬的趙國雄,還馭妻有術;本刊一連數星期,發現趙國雄平日會與正印趙譚惠冰(Rita Chiu)住在中半山花園台,閒時炮製浪漫。但一到週末,就急急返回南區陽明山莊的另一頭家,與二房再享溫柔。二人出外逛街時,還十指緊扣,相當甜蜜。六十有二的趙國雄,年少時是保釣及社運的中堅分子,踏上「長實」之路後,事業愛情皆得意,這是不少中年男人的美夢。

在中環長江中心處理過繁重的工作後,疲累的趙國雄會返回中半山花園台向正印「交人」兼休息。早在七十年代,他已結識現任正室譚惠冰,但兩人並無在香港註冊。譚惠冰於七四年畢業於香港中文大學中文系,九十年代開始在名校瑪利曼中學任教中文科。一名該校舊生羨慕說:「Mrs. Chiu好幸福!逢生日、情人節之類的特別日子,都會收到佢老公送嚟學校嘅花。」兩人婚後育有一子一女,在瑪利曼的校刊中,更刊登了一張九十年代趙氏一家四口去滑雪的照片。去年,正印更向學生透露與丈夫往法國康城旅行,非常溫馨。

背妻甜蜜拖手

不過一到週末,趙國雄便自自然然揸車往陽明山莊去。上月二十七日、星期六下午四時許,趙國雄駕着積架房車抵達陽明山莊,他手上拉着行李,似是剛公幹回家,之後整夜未有再外出。到翌日星期日,他終與一位年約四、五十歲的女士現身,並由該女士充當司機,先到深灣軒接載一名年十餘歲的男孩上車。其間,這名身形高大、樣貌激似趙國雄的男孩,還走到Starbucks買了一份早餐,趙國雄見他狀甚狼狽,即下車趨前幫忙。二人再上車後,男孩先在九龍城下車學樂器,記者聽見有人叫他的名字而得知他姓趙,其背包亦寫上他洋名的縮寫「B‧C」。趙國雄及二房轉到九龍塘又一城的Starbucks歎咖啡,其後再走入「平民」服裝店UNIQLO購物。趙國雄先到男裝區揀內褲,二房亦出手相助,一共選了數條淨色內褲,每條只需七十九元,兩人動靜儼如老夫老妻。其後二人轉戰尖沙咀海港城,走到人多處,兩人突然手拖手同行,就算人潮散去亦不捨放手,表現甜蜜。

週六日三人行

本週一,記者前往正印趙譚惠冰位於花園台的寓所,向她求證,工人稱:「趙太一早出咗門,好夜先返。」她代記者打電話與趙太聯絡,在電話中,記者表明見到趙國雄與一名女子出雙入對,她不嬲不怒,語氣平靜說:「麻煩你將電話交給我工人。」記者再追問她感受,她亦只稍稍加強語氣重複這句說話。其後,記者再到陽明山莊找二房,但她似已被「通水」,即時反問:「你係咪跟蹤我?」隨即上車踩油離去。而一向見慣鏡頭,是傳媒大好友的趙國雄,本週一晚在長江中心停車場取車離開時,面色極黑,遇上記者提問一反常態,二話不說,用雙手遮擋鏡頭,並折返長江中心。其左手不知何故受傷,以繃帶包紮着。據知趙國雄的二房,年約五十歲。其實在上月二十一日,趙國雄剛從上海宣傳長實樓盤回港不久,已現身陽明山莊。當日一朝早九時多,他沒有駕着上下班時經常使用的積架房車,而是當上乘客,由二房駕駛一部平治七人車,從陽明山莊出來,一直前往鴨脷洲深灣軒。他們把車停在一邊,不久該名長相激似趙國雄的男孩,蹦蹦跳跑上車,直駛九龍塘又一城。三人在商場食完午餐後,又轉到長實旗下的紅磡海名軒,男孩入內上學習班,似乎相當多嘢學。他兩人走到旁邊、同為長實旗下的九龍海逸君綽酒店,品嘗Haagen-Dazs雪糕,趙國雄毫不忌諱地跟酒店職員打招呼。離開酒店後,二房接載趙國雄往中間道下車,結束半日的相聚。傳聞早在十多年前,趙國雄已不時帶着她出席友人間的派對、應酬,二人育有一子,其子亦認祖歸宗同樣姓趙。而二房居住的陽明山莊單位,市值五千萬元,○九年由一間叫福達投資國際的公司,「一炮過」以三千五百萬元買入,無造按揭。福達的股東是一間非本地註冊的公司,登記地址與趙國雄成立的慈善組織眾富基金會地址相同,董事之一是王淑明。王淑明多年來,先後以千多萬,買入長實發展的傲雲峰及日出康城單位。其中一個日出康城單位,王淑明更與趙國雄正室女兒趙宇屬「樓上樓下」業主。趙國雄的友人透露:「佢去ball一直無介紹佢太太係邊個,我一路都以為呢個二房就係佢正印,點知有次睇報紙,先知趙太另有其人。」

社運分子出身

每逢出席官方場合,須攜眷出席,趙國雄就帶正印譚惠冰;她與趙國雄報住的舊山頂道花園台,市值九千多萬元,由二人共同持有。自八○年開始,趙國雄與譚惠冰,以共同持有的「眾富地產」,買賣多個物業,趙國雄在事業上愈來愈得意,他們的屋就搬得愈大,由美孚新邨到康怡花園,再由跑馬地比華利山到賽西湖大廈,當上長實執董一年,買下地利根德閣,到○八年以五千萬元,購入花園台共三千多呎單位自住。看來趙國雄處理正室二房,算是頭頭是道,難怪無爭拗。而祖籍江蘇常州的趙國雄,父親趙寶宸同樣有兩名太太,他屬庶出,在家中排行十一;他曾指阿爸只有兩頭家已算少。小時住在灣仔舊樓、並無父蔭的他,七一年入讀浸會書院社會系,當時他不顧學業,走去參加保衞釣魚台、爭取把中文成為法定語文等活動,身為天主教徒的他,亦是天主教大專聯會成員,是旗下出版刊物《曙暉》的編輯。趙國雄當年更因為參加「反貪污、捉葛柏」而被警方戴上手銬和腳鏈,被拘留於尖沙咀舊水警總部,即現時由長實發展的1881商場。當年的戰友還有岑建勳及已故陳毓祥等。最終因趙國雄表現過激,被學校老師刁難,亦受到家人壓力,他無奈退學。岑建勳本週一憶述說:「當年反貪污喺摩士公園,佢代表天主教大專聯會。佢當年好熱血,活動之後各散東西,無乜聯絡。近幾年見到都有打招呼,不過都唔講政治,大家心照咪得。」香港天主教大專聯會至今仍存在,近月曾出聲明力撐在HIT罷工的碼頭工人。

趙國雄爬上位

歷經三位太子

在浸會退學後,趙國雄曾打工數年,再轉到加拿大特倫特大學(Trent University)繼續學業,這次轉修經濟。七九年畢業回港,趙國雄已廿八歲,比起一般打工仔,起步遲很多。當時發展商恒隆有代理「德士古」石油氣,趙國雄應徵出任該石油氣公司副經理,但忙起來都要跟車如一般工人,抬石油氣行上七、八層唐樓送貨。趙國雄曾透露,當年面試所見的,正是恒隆前主席陳曾燾(陳啟宗的叔父)。做了三個月,趙氏見無前途扭計要走,獲高層挽留,並調他到恒隆租務部,今日的樓神正式踏入地產界。翌年,長女趙宇出世,他在恒隆亦如魚得水,恒隆當時投得多個地鐵站上蓋發展權,並在八十年代中推售康怡花園,趙國雄當然有捧場,夫婦倆買入兩伙一手單位外,又在二手市場前後吸納四個單位,短炒長揸多年後,共賺九百九十多萬元,是為第一桶金。九○年他位至恒隆地產董事,銅鑼灣食街約滿、山頂商場地皮、旺角商廈及酒店發展,通通由他揸弗。

洪小蓮搭路

過了十二年順風順水的日子,這時太子陳啟宗正式接棒,管理層大革新,偏偏趙國雄沒着落。當時正值壯年的趙國雄,過了近三年清閒日子,到九四年毅然跳槽到過江龍信和,除了物業管理及收購農地,還參與黃家在星洲的業務。信和揸弗人黃志祥幹勁十足,趙國雄大有發圍機會,只是,太子的脾氣難頂,「常常被佢鬧到懵!」趙國雄曾說。三年合約未完,他已為自己謀定後路。這次他向長實時任執行董事洪小蓮埋手,第一次自薦時,洪小蓮還苦口婆心勸他安分效忠信和就好,後來趙國雄索性向洪小蓮坦言:「就快無得撈啦!」受李超人器重的洪小蓮最終為趙國雄穿針引線,介紹予太子李澤鉅認識。九七年三月,趙國雄正式加入長實,起初落戶投資部,跟執董吳佳慶收農地及與政府傾補地價,不到一年轉跟快將退休的洪小蓮,賣星洲樓時度出「保證升值10%」為賣點。後來在淡市中為中環中心招租,那時科網熱初起,趙氏乘勢向這批大客埋手。兩次考牌都讓太子滿意,二千年七月,神速擢升他為長實執行董事。

橋多冧掂小超

坐正「樓神」後,趙國雄發揮其度橋本事,時而找容祖兒為泓景臺唱主題曲《我的驕傲》,時而以「代客放租一條龍」吸引中產買港景峯;又租來熱氣球在天水圍慧景軒搞嘉年華,總之綽頭多多,每次記招都有新點子讓傳媒報導。到了○三年,他更首次披甲上陣,扮郵輪船長為凱帆軒促銷,「佢最得老闆歡心就係叫佢做乜,佢都肯做,著嗰啲馬騮衣,有幾多人肯?老一輩更加睬你都傻!」一名前賣樓大員說。據講部分趙國雄扮鬼扮馬的主意,出自李澤鉅的「口中」。而他的經典造型,最讓人印象深刻的,要數○四年賣九龍塘畢架山一號時扮楚留香。當日烈日當空,他臉上的妝開始融化,被譽為「驚嚇版」楚留香。當時樓市低迷,以「新樓工廠」自居的長實,為保每年逾二千伙銷量,趙國雄諗出賣樓要由以往「門高狗惡」的印象,改行親民路線,於是成立一個度橋小組,兼設道具部,每有新盤應市便齊齊腦震盪,最終由太子拍板以哪道板斧吸客,「照單」執行的當然是趙國雄,他可謂用心良苦。傍着太子上位的趙國雄,近年繼續在長實具爭議性的交易上,化身「發言人」,例如長實拆售酒店雍澄軒,趙國雄便走出來回應,指此乃:「劃時代的產物!」現時他還是長實旗下四間在香港及新加坡上市公司,包括置富產業、ARA Asset Management、Suntec REIT及泓富產業信託的主席。大女趙宇在父親安排下,○二年加入置富產業,現為副行政總裁;兒子趙朗則在里昂證券任職財務分析。趙國雄過往在專訪中多次提到,自己是一個積極而又清楚自己能力的人,「做不到的事我不會浪費時間」。觀其在忙碌的工作之餘,還可游走於兩頭家之間,羨煞不少中年男士。


長實 樓神 兩頭
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直踩長實苦主埋身擊

2013-05-23  NM  
 

 

長實單方面一句「取消交易」,令「劃時代地產投資項目」雍澄軒,極速變成劃時代的爛尾盤。買家不滿長實只連息帶本退款及只賠一萬元,不少強烈要求發展商遵守地產市場慣例:「撻訂賠雙」,甚或賠償一切融資損失。本週一,記者跟隨買家馮女士及香先生,直踩長實總部,見證長實如何以「人肉錄音機」,繼續狂耍買家。

本週一早上,雍澄軒買家馮女士與香先生,在沒有預約下,直踩長江中心,要求了解雍澄軒取消交易的最新賠償情況。兩人在地下大堂及八樓大本營等了足足半小時,長實一名黃姓職員才現身。一來到,他隨即展示手上的錄音機,按下開關,施施然坐下。兩名買家還未開始講有何賠償要求,該職員已搶先「人肉播帶」:「為咗更統一,我哋已交晒俾胡關李羅律師行的鄭律師處理,你哋或你哋嘅代表律師,可以打去同鄭律師傾。」兩名買家申明不想與律師「交手」,因為,「佢哋係專業人士,我哋唔係,邊拗得過佢呀!」該職員只重複「人肉播帶」,並伸伸手指着錄音機示意,所有對答都已錄低。買家香先生遂直接望着錄音機說:「最好叫李老闆出嚟,對住電視講,賠番雙倍訂俾所有買家!咁就唔使傾咁多,博到七百萬人掌聲添呀,希望李老闆聽到我哋的聲音、要求啦!」

買家:「唔會就咁算!」

半小時的會面在長實職員不斷重複「搵律師」下完結,其後買家之一馮女士,依照該長實職員所言,先後兩次跟胡關李羅的鄭律師電話對話,馮女士事後氣沖沖向記者大呻:「佢幾寸呀,同我講:『我哋唔會賠o架,你有證據就叫律師嚟索償啦!』即係耍我哋啦,我啲錢唔等住使o架,一定唔會就咁算!」做運輸生意的馮女士,近月被李家玩得團團轉,其本業被HIT工潮拖累,交收貨櫃已搞到一頭煙,今年二月買下雍澄軒高層單位,更讓她煩足多個月,「最初聽到話買咗就有人打理,永無租霸,諗住收租退休;點知,長實話肯造按揭嗰三間銀行,都唔願意借嘅!」為滿足銀行要求,她先以四萬元的雙倍價錢,要會計師樓加班趕起其公司賬目,但銀行仍以其要供兩部車為由拒借。為免最終不夠錢完成交易,她把在內地的人民幣定息提早提走,「原本六十萬人仔有四釐四息,提早攞番得一千七百幾蚊息咋!少咗九成,仲有匯率呢,人仔升值呢,分幾次運番香港呢,頻頻撲撲,呢啲數我點同佢計!」最激心是上週一她剛於銀行提早贖回兩架拖頭,以應付銀行借貸要求,「哎!三點五十分俾咗錢,轉過頭四點(長實)就話取消交易。」她拿出銀行存款單證明,贖回入數時間,的確是上週一下午三時五十一分。

損失「潛力」無限

開跌打館的香生當初搵銀行造按揭亦處處碰壁,最終把自住及收租物業加按,打算「full pay」雍澄軒單位,本月九號簽下加按合約,「唔知使唔使罰息,筆錢唔用就要俾估價費。總之現在係佢提取消成交,唔退訂加賠訂嘅,我咪堅持成交囉!」而以六百多萬買下雍澄軒唯一「總統套房」的陳先生,亦強烈要求賠雙倍訂,「買時話個單位連一百六十萬裝修,我諗住收樓後住番幾晚享受吓。又係當初趙國雄話可以自住,電視條片有晒o架,呢啲係欺詐,刑事嚟o架!」做貿易公司的陳老闆原來亦為「好戰」一族,「如果要計損失可以好多,好似長實退番錢俾我,我用來買番一樣價錢嘅物業,印花稅都因政府出招而加倍啦。如果其他買家話要搵消委會搞集體訴訟,搞大聯盟,要夾錢嘅我即刻俾!」據知現時已有不少買家互相聯繫,尋求傳媒、議員、律師等幫忙向長實索償,雍澄軒買家與長實「鬥智鬥力」的第一波已然展開,其他行動將陸續有來。


直踩 長實 苦主 埋身 身擊
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[一圖勝千語]石鏡泉先生本日文章提及的「長實上市價」不確

《晴報》、《經濟日報》石鏡泉先生今日有個專欄說「李嘉誠的長實(0001)上市時好像是1.5元/股,今時值幾何?」,這個肯定是錯,我不作爭辯。根據筆者早期文章,翻回當時上市的廣告給大家看看吧。

根據1972年10月19日摘自華僑日報頭版廣告,其中一句:
「本公司註冊股本為港幣二元,實收股本為8,400萬元,分為4,200萬股,每股面值2元,升水1元,即以每股港幣三元之價格公開發售。」



再有1972年10月25日的工商日報的報導,我怕石先生看不到,特地把字放大一些,已經寫得非常清楚,「長江實業(集團)有限公司公開發隻股票一千零五十萬股(每股售三元)....」:



日日寫唔代表要亂寫,小心找資料也是不困難的事,但不要順口開河。
一圖 圖勝 勝千 千語 石鏡 鏡泉 先生 本日 文章 提及 長實 上市 不確
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冷氣壞維修差長實酒店搵笨

2013-09-05  NM
 
 

 

今年初,長實爆出拆售雍澄軒事件,外界關注買賣酒店房間與住宅單位的分別,但原來除買賣外,租住此類包裝成「服務式住宅」的酒店,與普通租樓亦相差甚遠。本刊收到讀者投訴,指租住長實旗下的海澄軒酒店,不但家電頻壞,靈活度亦低,遇上維修問題只能仰賴酒店跟進。

顧先生長年於內地居住,今年初因工作需要回流香港,因未及搵樓,遂租下長實位於馬鞍山的酒店「海澄軒」一個六百多呎的兩房單位,月租近一萬六千元,租期一年。顧以為自己租住了「服務式住宅」便可專心工作,豈料入住兩個多月,便發覺與預期大有落差,不但傢俬殘舊,冷氣更多次損壞:「壞過兩、三次,酒店搵人又打雪種又換發動機,都係唔得。」顧曾向酒店職員要求更換冷氣機,但對方指維修後「好少會再壞」,不料至上月尾冷氣又再出事;「本來貪佢齊晒家電,但酒店處理維修頭痛醫頭,根本無諗過對住客帶嚟困擾!」

跟進標榜「一站式服務」

○二年落成、樓高十八層的海澄軒,是長實旗下四間「家庭式酒店」之一,其餘三間分別是位於紅磡的海灣軒、海韻軒,以及曾掀起拆售風波的雍澄軒。海澄軒的租期由三個月至一年,月租由一萬六千元至二萬三千元不等,費用不包清潔、電費及上網服務。記者上週三到海澄軒查詢租盤,職員只帶領參觀示範單位,但表明就算承租亦無實房睇,僅強調房間配套周詳,兼有全天候前台支援服務,「家電好齊o架,用咗十年都冇聽過壞,有事咪打俾我哋囉。」

專家話租酒店限制多

聽起來是一站式優質服務,但無憂背後卻限制多多;租客未見單位真身,已須於入住前一個月簽約及交租,樓層、座向亦全由酒店安排及報價。律師伍家賢指出,租服務式住宅限制較普通租樓多:「住宅租客是以租約(lease)形式享用單位,業主唔可以干預個客嘅生活,例如唔可以隨便入屋;不過酒店就只係使用證(license),個客只係嗰段時間嘅房間使用人。」以顧先生的個案為例,入住後壞冷氣,縱使酒店跟進欠理想,但租客亦無權自行更換或維修,只能苦忍。

回應壞機三次已修妥

長實回覆指,酒店只會提供指定網絡、電視頻道及家電,條款已於同意書上列明,事主曾三度要求維修冷氣機,首兩次已即時跟進,第三次則遇雷暴警告而延誤處理,事後亦已修妥,並無收到事主投訴。

同場加映租樓或租酒店各有優劣

坊間不少酒店或單幢樓都以「服務式住宅」或「家居酒店」作招徠,強調住宅享受、酒店服務,但資深測量師蕭亮鴻就踢爆,法律上根本沒有「服務式住宅」的概念,名稱只為商業包裝:「好多人以為serviced apartment就係住宅,但只要該建築係用酒店牌營運,租客唔可以自己變動布置。」翻看地契,今次事主入住的海澄軒以及同為長實旗下的海灣軒、海韻軒及雍澄軒,全部僅為酒店用途,「無論個客租幾耐,佢都係租緊酒店,唔好搞錯!」蕭指,租酒店有全包服務但多限制,租一般住宅大廈無配套服務,租客卻可享僅次於業主的「獨有管有權」,亦受《租務條例》保障,可於物業內裝修或添置設備,消費者入住前須衡量,選擇便捷度還是長遠自主性。(趙振龍、李詠珊)

壹判官

海澄軒標榜酒店管理,但原來電器殘舊易壞,住客又因條例規定,不能自行更換,認真麻煩!劣劣劣(五個劣為最嚴重)

 
冷氣 維修 長實 酒店 搵笨
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私路出口打鋼筋 長實霸道擾民

2013-10-03  NM
 
 

 

長實位於大埔的樓盤「嵐山」,繼早前被指擅自擴建,重創旁邊的鳳園蝴蝶保育區生態,最近又「進擊」村民地權,擅自於私家地前動土,卻疑沒按契另修替代通道,懶理村民出入受阻。有測量師質疑,長實或已違反地契條款,可向地政總署申訴。

黎先生家族四代居於大埔鳳園村村屋,多年來全靠一條私家小路連接車道出入。本月初,位於小路對面、正在施工的長實住宅「嵐山」地盤,突然有多名工人走到黎的私家路前動工,鑽地打下十多支鋼筋,路口因而被堵。「我得呢條私家路可以入屋,佢(長實)就喺前面掘地,咁我以後點出入?」黎與工人理論不果遂報警,事後工人暫時停工,但卻未有除去鋼筋;黎先生不滿長實霸道,數天後自行拔走鋼筋,但又怕長實捲土重來,遂向本刊求助。

跟進:私地被地盤包圍

翻查地政總署圖則,長實早已併購黎宅周遭的農地,在行會核准之《大埔分區計劃大綱草圖》中,更已將黎宅及「嵐山」樓盤一併劃入「綜合發展區」內,換言之,黎宅及屋前私家路已被「嵐山」地盤包圍,慘變「樓盤中的私地」。以往黎先生擁有的私家路可直達公家路,可惜長實於施工期間更改了公路位置,黎的私家路與公家路自此被隔開,中間留有約三米空間,長實卻搶先於該處落鋼筋。 記者到現場了解,只見長實打鋼筋之位置,正是黎宅唯一出入路口,一旦施工,黎與家人將無法駕車出入。根據「嵐山」地契條款訂明,發展商在興建過程中,必須確保地盤範圍內的舊民居及私家路暢通無阻,進行阻礙民居出入之工程前,亦須先行修築道路供公眾使用。

路權爭議示意圖

黎宅私路與公家路並不相連,中間約三米闊的土地屬長實所有,承建商在此動工插下鋼筋,卻沒按地契要求修築替代通道,致使黎難以出入。

專家話測量師:應向地政求助

資深測量師蕭亮鴻直言事主景況無奈:「城規會當年批地太鬆手,成個發展用地包住人哋條村,而家咁批仲唔俾人鬧死?」對於長實是否違法,蕭認為關鍵在於長實有否曾提供「替代通道」讓居民通過:「如果本來有條路,但因工程搞到唔通嘅,咁就要起番。」他建議事主先要求地政總署丈量地界,釐清路權,若發展商堅持封路,事主可要求地政總署介入,要發展商另修路口出入。

回應長實:已預留通道

長實發言人強調,工程於地盤範圍內進行,不涉及私人土地,已預留通道予車輛出入,但至於通道設於何處、居民如何出入等卻拒絕回答;本刊亦就土地劃界及路權事宜向地政總署查詢,惟事隔兩週仍不獲回覆。(趙振龍)

壹判官

大財團工程擾民,卻不願為小市民留一條出入通道,過分!劣劣劣(五個劣為最嚴重)

私路 出口 鋼筋 長實 霸道 擾民
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三萬蚊租長實爛豪宅

2013-11-07  NM
 
 

 

本刊曾報導長實旗下服務式住宅設備舊管理差,再有讀者投訴以月租近三萬元租住長實名下豪宅,單位卻甩皮甩骨,半年來不斷投訴仍遭冷待,大呻被搵笨!

石小姐一家經地產代理介紹,今年一月起以月租二萬八千多元,租用大埔豪宅鹿茵山莊近一千四百呎單位,業主「德永發展有限公司」屬樓盤發展商長實旗下,租期一年。石指入住僅兩個月已知「中伏」,直言「一打風落雨就狂入水!」石曾致電長實租務部投訴,幾經交涉始有人跟進:「但佢哋求其即嚇膠就算,整完又繼續漏!」

屋漏更兼逢夜雨,冷氣機、廚房燈及主、客廁馬桶水箱此時相繼失靈:「部冷氣發霉又時熱時凍,我個女病咗五次!長實次次都叫人上嚟望嚇,但唔整唔換!最離譜係叫佢整個廁所,佢竟然話要招標先!」石堅持要長實跟進,職員卻大耍太極兼拒覆電話,石惟有「出絕招」停交租以逼長實回應,結果迅速收到長實律師信:「做嘢又無咁快,追數就最有效率!」

跟進設施舊更換慢

記者到訪上述單位,發現窗邊防水膠老化兼有多個洞未修補;廚房燈及主、客廁馬桶水箱仍無法運作,冷氣機款式則更陳舊發黃。及後長實安排的外判工人上門檢查,明言冷氣機運作多年機件已「到期」,但無法即時更換:「公司程序係咁,我檢查完寫報告講明你部機夠期要換,公司都會要你洗機先,洗完唔得先會換。」除服務式住宅外,長實住宅租盤不多,據知只有鹿茵山莊,及早年長實收購失敗的九龍塘和域臺等零星單位。曾任長實外判的工程人員稱,長實拖客屢見不鮮:「好多(設備)都係由入夥用到而家,和域臺部冷氣仲老過我都唔換,就算個客出盡力投訴都要半個月先換。長實拖到完約都唔換有咩咁奇?下手租客投訴,咪又拖囉!」

回應死不認錯

本刊將投訴轉介至長實,長實拒認拖延維修,指窗框滲水問題八月始出現,「現正處理」;又指廁所水箱與冷氣機問題同樣是「個多星期前接到通知」,指「已加快處理」前者,但拒回應工程是否須招標及會於何時完成,後者則會於月內處理,廚房燈則早已維修。惟記者上週到訪單位,廚房燈仍壞,而根據事主提供的錄音,長實代表承認維修單位「已拖咗半年」,亦私下向石小姐退回她逾期交租的行政費及利息等款項以表誠意。(陳凱敏)

壹判官

月租三萬蚊嘅豪宅,單位同管理質素都咁差,同長實租樓認真要諗過!劣劣劣(五個劣為最嚴重)

 
三萬 蚊租 長實 豪宅
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雍澄軒兩爆玻璃 長實焗租客住爛屋

2014-01-30  NM
 
 

 

有讀者租住長實旗下家居式酒店「雍澄軒」,一心以為可免去裝修及維修煩惱,惟簽約後卻被迫住爛屋,不能換房亦不可退租,更離譜是廚房玻璃兩度爆裂,酒店居然辯稱該玻璃不能受熱,反要求租客賠償一千元。

居於荃灣的廖小姐去年二月賣樓,由於未找到新居,遂與家人租住長實位於同區的家居式酒店「雍澄軒」。廖小姐看過示範單位,決以月租一萬三千四百元,租住一個面積約六百平方呎的兩房單位一年,以為可享受酒店式裝潢及管理。

但廖小姐收房後卻發現單位殘舊,地磚出現裂紋,但店方拒絕換房,「酒店諸多理由,無心整好間屋,如果要整,我又唔可以入住,當時已搬離舊屋,一個月前又簽好租約,我無得揀。」廖雖感無奈,卻被迫接受。豈料一天在客廳突然聽到「啪」一聲,廚房吧台上的玻璃突然爆裂,留下一道約二十厘米長的裂痕,店方雖然換上新玻璃,怎料一個月後,該玻璃又再出事,但店方今次卻推說屬人為破壞,更要求廖支付一千元才維修,「我唔肯俾就拖咗一個月唔換,用料差仲要個客幫你俾錢維修,酒店推卸責任!」

跟進設計出事 酒店有責

曾於上年掀起拆售風波的雍澄軒,於○九年落成,為長實旗下四間「家居式酒店」之一,租期由一個月至一年,月租一萬三千元至一萬七千元不等,不包清潔、電費及上網服務。記者上週到事主單位了解,廚房吧台上的舊玻璃已被拆走,只是以膠紙封住,地磚的裂紋仍清晰可見。

記者其後陪事主致電查詢,職員強調因維修費用未有共識,故不會更換玻璃,又指玻璃是因過熱而爆裂,事主須為此負責,「今次塊玻璃係熱嘅,但點解塊玻璃係熱嘅,我相信你哋最清楚,因為有塊玻璃喺你住緊嘅期間爛咗,就一定會收番塊爛玻璃錢」,事主隨即表現氣憤,強調自己只用作擺放餐具,屬正常使用,酒店亦沒有不能擺放熱餐具的指引,認為店方強詞奪理。

理工大學機械工程學系工程師盧覺強認為,該玻璃既然設於廚房,理應能承受一定熱度,如一般使用都令玻璃過熱而爆裂,明顯設計上有問題,店方若然知道該玻璃不能受熱,就不應設於廚房的吧台上,「佢話熱到爆,咁當時有幾多溫度呢?如果唔擺得熱嘢,就要同客講個precaution,唔係對個客都唔公平。」

租住酒店限制多

記者亦曾到雍澄軒放蛇查詢租務細則,職員帶領記者參觀示範單位,表明單位維修全包,又強調會先把單位翻新才再出租,惟這些承諾明顯與廖小姐的遭遇不符。律師何傳經則指,入住服務式住宅類似租住酒店,比租屋有更多限制,前者住客沒有絕對使用權,但一般情況下住客無責任維修,店方如需住客賠償,須有足夠證據。

回應繼續卸責

雍澄軒回覆時繼續推卸責任,不但推說是事主向職員提及曾把熱煲放在玻璃上,又指玻璃邊有被人敲鑿的痕跡,所以認為事件涉及人為疏忽,堅持要事主承擔費用。(李詠珊)

壹判官

話廚房玻璃唔放得熱餐具,長實簡直強詞奪理,酒店理應負責維修!劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

雍澄 澄軒 軒兩 兩爆 玻璃 長實 焗租 租客 客住 住爛 爛屋
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香港樓市熊出沒:長實新鴻基降價賣房 最高降40% O_Livia

http://xueqiu.com/5199849053/27582507

隨著香港特區政府推出「雙辣招」調控,以及美國量化寬鬆政策的逐步退出,香港部分大型地產商開始大手筆降價出貨。《每日經濟新聞》記者注意到,繼李嘉誠掌舵的長江實業在香港推出的首個新盤降價25%開售後,另一大巨頭新鴻基2月10日推出位於元朗的住宅項目售價直降40%開賣。

針對龍頭地產商的輪番降價出貨,有分析認為,香港樓市漸顯熊態。匯豐證券指出,流動性、失業率、房屋供應及負擔能力4個因素,在今年內都會對香港樓價產生不利影響,預計今年樓價會下跌15%,而利率走勢更令2015年香港樓市存在下跌風險。

對於香港特區政府會否撤銷「雙辣招」,法國巴黎銀行董事總經理李偉烈此前在接受媒體採訪時表示,由於政策退出會引發龐大市場需求推高樓價,「雙辣招」在今年內退出的可能性接近於零。

龍頭地產商降價出貨

2月10日,新鴻基位於香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位,平均售價約為8526港元/平方英呎(約合71679元人民幣/平方米),較去年推售時降幅達35%,較周邊二手樓價也低10%至15%。以1座2樓A室的單位為例,去年售價為1880.2萬港元 (約合1468.4萬元人民幣),如今已經大幅降至1227.6萬港元(約合958.8萬元人民幣),降幅達35%。

除此之外,新鴻基還額外提供價值不菲的優惠折扣,新地會員可獲得樓價3%的優惠,同時對提前成交者額外提供最高樓價5%的折扣,兩者加起來折扣已達8%;另外,為了吸引內地買家入市,針對香港樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的「狠招」,新鴻基地產提供「交易完成後回贈稅費總額70%」的優惠。以此計算,項目的最高降價幅度超過40%。

新鴻基地產副董事總經理雷霆表示,集團推出的首批單位一向有較高優惠,此次爾巒首批單位售價已低於同區二手房市場,價格極具吸引力,預計隨後加推單位將有頗大的加價空間。他表示,目前香港市場換樓需求仍然較大,年內將有更多新盤推售,樓市將平穩發展,成交較去年熱鬧。

瑞銀預計,隨著新地大幅減價售樓,將會導致未來其他開發商推盤亦會跟隨減價,短期內對二手樓價將帶來下調壓力。實際上,選擇大手筆降價出貨的還有長江實業,公司於今年初推出的香港新年首個新盤「DIVA」,折後平均售價為16886港元/平方英呎(約合141960元人民幣/平方米),優惠幅度達到25%,售價處於同區域最低水平。

預計香港樓價有新調整

《每日經濟新聞》記者瞭解到,為了平抑過熱的樓市,2012年10月26日,香港特區政府宣佈,非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房,向其額外徵收15%的買家印花稅,並上調額外印花稅稅率5%。4個月之後,特區政府再次宣佈全面提升印花稅,針對二套房的買家,新政策規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅,200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅,較之前的4.25%翻了一番。

在「雙辣招」出台後,去年十月,香港豪宅市場出現首波降價潮。當月,新鴻基位於香港九龍區的豪宅項目天璽推出181套尾貨,由原價2.9萬港元/平方英呎(約合24萬元人民幣/平方米)降至2.5萬港元/平方英呎 (約合21萬元人民幣/平方米),加上「買樓回贈70%印花稅」優惠,天璽項目推盤優惠幅度接近3成。由會德豐、新世界發展和港鐵聯手推出位於尖沙咀柯士甸站的新盤 「TheAustin」推出類似印花稅回贈、現金回贈等多種優惠手法,折扣率最多達到19%,兩個項目在開售當日立即售罄。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,今年香港地產商將加快推新盤的速度,對比去年只有9000多個新盤供應,今年預期將有15000個,地產商降價促銷回籠資金的壓力加大,加上特區政府調控樓市措施等因素,預計香港樓價將有新一輪調整。

香港樓市牛熊轉折?

香港房地產市場素來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中,香港樓價最高下跌了76%,但從2004年起的十年時間內,香港房價開啟了一波十年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數(CCL)顯示,該指數從2003年末的約30點大幅上漲至120點,上漲了3倍。

受到「雙辣招」調控的影響,2013年香港樓市成交出現明顯回落,根據香港土地註冊處公佈的數據顯示,去年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。樓市成交降溫對部分大型地產商銷售業績產生影響,以長江實業為例,公司去年在香港僅實現了不足50億港元的銷售額,與全年300億港元的預期相差甚遠,為過去13年來的最低。

而在盛富資本與協眾國際總裁黃立沖看來,香港樓市的牛熊轉折點在於美國量化寬鬆政策退出。「由於香港實行聯繫匯率制度,港元匯率與美元掛鉤,在超低息環境支撐下,大量熱錢湧入香港推高樓價。但由於香港購房者的按揭利率僅為2.2%,租金回報率超過3%,因此購房者可以借助於高槓桿支撐如此高的房價水平」,黃立沖表示,隨著美國縮減買債規模,量化寬鬆政策的退出漸行漸近,市場利率上漲將大幅提高購房者負擔,加上熱錢將撤離香港,香港樓市未來前景不容樂觀。

美銀美林認為,香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關,目前二者均為2.8%。隨著10年期美國國債收益率將升至4%,假設租金保持不變,香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外,與1997年香港樓市見頂時相比,當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率,但現在貸款利率僅略高於2.2%,因此利率的上升對所有房屋按揭買家造成衝擊。

「一旦量化寬鬆政策正式退出,也標誌著香港樓市正式進入熊市,但香港房價下跌的幅度取決於退市的速度,如果貸款利率快速爬升到5%以上,未來有可能出現新一波斷供潮。」黃立沖認為。
香港 樓市 出沒 長實 新鴻基 降價 賣房 最高 40% O_Livia
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六成業主供滿樓 長實劈價擒換樓大軍

2014-05-29  NM
 
 

 

香港從來都是畸形都市,「有樓」定「無樓」,分別很大。上車客永遠不夠首期上車,但換樓客因香港樓大升值,要換樓綽綽有餘!由長實(1)牽頭髮展的荃灣環宇海灣(下稱環宇),便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊,一招狠劈,撻著了一批換樓大軍。事實上,過去三、五、七年,樓價愈升愈有,不少在環宇睇樓的準買家,都在舊區住了多年,早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓,隨時可套現三五百萬做首期!加上政府數據顯示,全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕,配合政府減辣、新盤劈價,勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。

環宇海灣共一千七百多個單位,是今年以來最大新盤,亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四,近千名經紀逼到紅磡都會商場,等候長實公佈價單。識睇,一定睇三房價。首批三百五十伙中,逾半數是五百六十呎以上的三房戶,扣除樓價共百分之十五點七五的優惠,即供呎價最低只是七千六百餘元,最平三房單位只要五百三十萬元,「同區樓齡五年嘅御凱,最平三房都要九百幾萬元,其他樓齡舊啲嘅,都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠佣金開飯的經紀,很快參透長實「升呢價」的玄機,於是四出call換樓客。

換樓後更輕鬆

截至本週二,環宇收票已逾九千張,以每張票收十五萬元計,凍資近十四億元。現場觀察,絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客;幫他們計計數,換樓的輕鬆程度令人「咋舌」,其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生,現持有碧堤三房單位,於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元,現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價,即時「心癢癢」。「我喺荃灣返工,瞭解個環境。有人話臭呀、嘈呀,我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好,但價格同間隔都吸引,所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素,一定是「平」!按價單,環宇最平三房只需五百三十萬元;由於碧堤這數年已升值至七百多萬,賣出並還盡按揭後,套得三百九十萬現金落袋。全數做首期,陳先生的新樓月供,便只是五千三百多元!環宇交通較方便,月供又更低,陳先生完全計到數。他指出,如抽中環宇,並賣走碧堤套現,屆時會做三成首期,這樣推算月供一萬四千元,只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金,則可以「慢慢搣」!

一間換兩間

從事新聞工作的陳小姐,同樣對環宇看上了眼,「我剛從外地回港,又要埋稿,忙埋呢兩日就去睇示範單位!我覺得買樓要寧新勿舊,舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹,與其中一個居於新葵芳花園。○七年,陳家三姊妹的爸爸,將退休金當首期,買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高,我哋想慳息,只攤五年嚟供,月供不用七千元。」轉眼五年供滿,三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計,已有逾百萬儲蓄。同一時間,已供滿的新葵芳花園單位,升值至四百多萬。手持五百多萬現金,未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」?「經紀sell我,賣樓套現嘅錢,可以一拆二,買幾個單位方便分家。我其實早幾年,已諗過買兩間,又或先買一間投資。如果同阿爸住,就可以買間三房。而家阿爸住公屋,仲可以綠表買居屋,用盡優惠!」有資金,可謂組合無限!

先買後賣有風險

這樣「先買後賣」的風險,是賣樓時若市況波動,樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投,可見樓價只要調整百分之三至五,便有用家極速「吸」盤,反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」,樓花期內不計DSD,亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。根據一一年政府人口普查資料,全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶,已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區,達七成三,而多舊樓的九龍城區,達六成七;環宇所在的荃灣區,供滿樓的家庭亦佔總數五成,實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指:「類似荃灣嘅舊區,好多物業已經供完,加上多分支家庭,換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主,過去十年買樓嘅業主,身家都有幾成以上升幅。」所謂「造勢不如趁勢」,長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千伙大盤,包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天,都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位,分別佔項目七成及七成半,緻藍天更全數為「大戶」,以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓,時機往往夠準,拿捏市況及樓價,帶有指標作用。

年報露玄機

不過,長實對上一次投得地皮,已是一二年十一月的事。當時以近三十億元,投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮,此後投地無進賬,用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅,於今年業績後的分析員會議上,指長實一如既往貨如輪轉,但扣除今年已賣出的樓盤,現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一,土儲卻不足一千萬呎,反映其對長遠後市睇法。翻查過去六年長實年報,由誠哥發表的全年回顧,亦愈見悲觀。○八年金融海嘯,誠哥仍信心滿滿:「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年,誠哥都指利息低、失業率低,及建築成本上升,預料樓市「平穩發展」。直至去年,誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」,並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。

誠哥轉軚 淡出香港

樓價因政策調整

中原集團創辦人施永青斷言,未來發展商會繼續貼市價開盤,「現時新盤開價已沒有溢價可言,二手小業主的持貨能力比發展商更強,發展商要交數、要向股東交代,反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈,施永青認為:「其實一千方呎以下的三房換樓單位,向來都有本地人的剛性購買力支持,只係政府㩒住個市。」但他強調,這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢,並維持一年內,中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎,亦贊同樓市會向下走,「以往幾次跌市都係咁,目前美國收水(減少買債)及預期加息,以及中國收緊銀根,令本地通脹放緩,都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮,他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」,「去年二月雙重印花稅實施以來,就累積了一批驚被罰重稅的購買力,撞正本月中鬆綁,正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋,新盤的預售樓花期最長達三十個月,即換樓人士買樓花後,已可擁有三年的期權價值,不用急於賤賣舊樓。

同場加映收地未了踩場「燒衣紙」

興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地,○七年推出西鐵荃灣西站第七區(TW7,即環宇)作招標,但補地價金額達三十五億元天價,最終因出價不理想而收回。事隔一年,撞正金融海嘯,港鐵將補地價金額減至二十六點六億元,樓面呎價不用二千二百元,長實最終撈底中標。根據港鐵條款,長實須支付全數補地價,另加入場費二億四千萬,以及賣樓收益的零點七五個百分點,予港鐵作代理人費用。於同年年底,長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計,項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元,扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後,長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。不過多年來,當年政府強行徵地的賠償問題,至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業,明言會帶一批舊商戶,在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身,是華基工業中心,二千年,政府以實用面積計算賠償金額,每戶賠約數十萬元,商戶不滿而示威,更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議,手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言,早已簽收了樓價及搬遷賠償,無權再作追討,但他說:「仲有商業賠償呢?我下唔到啖氣!」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討,但又不想罷休:「佢哋當日唔簽,幾廿萬都無o架!收樓係災難,有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後,懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺!」環宇將於本週末開賣,屆時商戶現身燒衣紙「贈興」,長實有排煩。

 
六成 業主 供滿 滿樓 長實 劈價 價擒 擒換 換樓 大軍
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長實設計三大漏洞 昇柏山易招水患

2015-04-16  NM
 
 

 

《一手住宅物業銷售條例》生效後長實首個推售的新盤荃灣昇柏山,業主上月開始收樓。記者與驗樓師直擊現場,單位用料質素表面上中規中矩,但驗樓師直指單位設計及手工等問題多多,容易引致水患,業主勿掉以輕心。

家住荃灣區的Mary(化名)一直希望於同區置業,一三年終等到長實推出新盤昇柏山,雖然Mary對長實樓有戒心,但適逢當時《一手住宅物業銷售條例》剛實施,嚴格規管發展商售樓說明,加上她看過示範單位及清水樓後亦感滿意,遂以六百四十萬買入七百四十七呎的三房單位自住,呎價八千五百多元。樓書寫明昇柏山一四年九月落成,惟業主最後仍要等足年半,至今年三月尾才收樓。Mary不時查看網上業主論壇各業主的「收樓報告」,卻發現單位不少問題,她擔心之下向本刊求助。本刊請來驗樓師賴達明檢驗後,發現單位三大問題,尤以滲水問題最嚴重。

問題一:廚房地台無排水口

最初Mary坦言最滿意廚房設計,大讚發展商用料好,廚櫃間隔實用,但驗樓師賴達明檢驗後,卻明言廚房「好易出事」。他指出廚房地台並無排水口,鋅盆則沒有「滿水口」,容易釀成水浸:「如果住客唔記得閂水喉,(鋅盆)就會滿瀉,廚房地台無任何排水口,好容易浸出廳,會有水浸出現。」他續稱,屋宇署現時並無規定廚房地台須設排水口,不少新盤利用工作平台排水,但單位開則以一幅牆分隔工作平台及廚房,根本無法達到排水效果。再者,發展商於廚房門口加裝一級雲石「級咀」,可於廚房水浸時攔住積水,以免蔓延至客廳,卻無排水口讓廚房積水流走,屬設計上「失誤」:「就好似做漏咗啲嘢,設計上有疏忽,會導致一個更嚴重嘅風險,水浸、水喉爆咗會更嚴重。」他建議業主自行更換有「滿水口」的鋅盆解決問題。

問題二:露台趟門不防水

另一漏水「黑點」則為客廳旁的露台,賴達明目測已見露台趟門重疊的位置有數毫米空隙,向趟門潑水模擬落雨情況時,水更直接由空隙流入屋內,留下大灘積水,賴直指趟門裝嵌馬虎,防水膠邊又有洞,「完全唔合格」:「窗係用嚟擋風擋雨o架,咁你閂埋個窗都仲入水嘅,大風嘅話仲會呼呼聲……係結構性有問題。」他又指趟門路軌深逾一吋,容易積水,卻無去水位,門軌易生銹並加快損耗,亦影響耐用程度。他認為發展商須重新更換及裝嵌趟門,或於趟門空隙補上防水膠,及於趟門路軌加排水洞以減輕滲水問題,「不過其實最徹底都係換第二款設計嘅門。」

問題三:大門安裝差違消防例

賴達明亦發現單位大門裝嵌歪斜,關上大門後,門底更會刮地,除會刮花地板,更不能順暢開關:「明顯道門就裝歪咗,所以一打開就貼地……從消防安全去睇,呢道門係唔合格,一定要叫長實換咗佢!」香港測量師學會會長何鉅業亦指,單位大門及廚房門均屬消防門,應可自動關閉,萬一發生火警可阻止火勢蔓延,為住客爭取時間逃生,現時業主單位大門不能自動關上,違反屋宇署的《耐火結構守則》,必須糾正。

專家話:漏水隱憂極大

賴達明檢驗全屋後,發現有逾四十處瑕疵,包括牆身、廁所地磚刮花,大門門鉸生銹,不過賴達明指,單位的滲水問題為最大隱憂,如窗邊多塊外牆瓷磚以及房間牆身,都有明顯的裂縫,「外牆同露台牆磚都有裂縫,都好易入水,個(單位)質素係屬於差。」賴又察覺單位天花油漆有不尋常的深色印痕,窗邊更有油漆剝落,懷疑由滲水造成,直言發展商有責任修補。事主聞言亦十分困擾:「今日未驗之前,(心中認為)大概都有七十分……但係今日又講咗水患呢樣嘢呢,對我嚟講係好critical,而家就覺得只係合格邊緣。」賴達明強調業主收樓時不應只着重「崩花裂」等手工問題,更須仔細留意單位窗邊、牆身有沒有滲水印痕,業主亦可自行作簡單測試,如把鋅盆、浴缸注滿水後再放水,留意喉管位置有否漏水等,若發現以上問題,須於裝修前處理,並要求發展商跟進。

回應:立即執漏了事

本刊將事主的個案轉介至長實,長實回覆指已收到業主填報的「樓宇接收核對表格」完成各項執修,但拒絕回應其設計問題。(李詠珊)

壹判官

評分:劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)業主只想置業安居,怎料遇到最麻煩的漏水問題,長實設計時應為業主着想,要做好品質監控!

長實 設計 三大 漏洞 昇柏 柏山 山易 易招 水患
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【策劃】長實地產的李澤鉅時代:謹慎更勝李嘉誠?

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4689652.html

【策劃】長實地產的李澤鉅時代:謹慎更勝李嘉誠?

第一財經日報 羅琦 2015-09-22 23:27:00

9月21日的港媒報道指出,截至9月中旬,長實地產在香港銷售總額已超過250億港元,累計售出逾3100戶,提前完成全年目標,有望突破去年全年成績。

編者按:9月中旬,長實地產在香港的銷售總額已超過250億港元,提前完成了今年年度目標,並有望突破去年成績。這個成績或許一掃因香港股價低迷導致的長實地產重組上市以來股價下跌的陰影。

事實上,始於上半年的李氏商業帝國大重組,或許已經開啟從超人父親過渡到守業兒子的時代。250億港元的業績,是李氏二代交出的第一份李氏商業帝國地產業務的成績單。無論是內地及香港地產業務的不斷收縮,還是海外投資步伐的加快,戰略布局及投資風格的變化,無不顯示出李澤鉅的風格與特點。而近兩周前的長江基建合並電能實業,或將為李氏父子大規模海外並購準備更加充裕的資金。

而除了李氏父子,九龍倉、新鴻基等其他港資房企在內地也出現了戰略布局的分化與調整。這背後共同的原因是內地房地產行業進入深度調整與轉折期,黃金十年的結束、白銀時代的到來,必將引發更多的房企加入到調整的陣營。

在商言商,是永恒的商業規則。無論是李嘉誠還是其他港資房企,都將遵循這一規則。

 

制圖/蔣皓明

9月21日的港媒報道指出,截至9月中旬,長實地產(01113.HK)在香港銷售總額已超過250億港元,累計售出逾3100戶,提前完成全年目標,有望突破去年全年成績。

長實地產執行董事趙國雄表示,今年250億元售樓目標已經達到,現時無意上調全年售樓目標。

長實地產今年在港推出多個全新項目,包括致藍天、峻瀅II及悅目已經清盤,成交單位達2736戶,三個項目合計套現近195億港元。

在忙於套現的同時,長實地產並未有購地的動作及計劃。

忙套現

8月25日下午,長實房地產(01113.HK)遞上了長和系資產重組以來的首份中期報告,根據港交所披露,今年上半年公司凈利潤上升22%,至68.9億港元,而在業績報告中的展望未來中,李嘉誠似乎顯得對業績並不算特別滿意,他“預期下半年的整體業績將較上半年為佳”,兩地物業市場將維持穩定,只是長遠發展方向將繼續由房屋政策所主導。

不過,從長實房地產的半年報告中可以看出,公司似乎開始對市場抱有畏懼心態,在李嘉誠的展望未來一欄中,兩次提到“如無不可預見之重大不利發展”,公司業績可保持平穩,重組後的長實房地產發生了什麽,讓公司對可能發生的“黑天鵝事件”顯得憂心忡忡呢?

一名原本分析長江實業和和記黃埔的分析員對《第一財經日報》稱,由於公司認為長江和記實業(00001. HK)的分析價值已經不如長實房地產,已經調派他去分析長實房地產,自從6月3日長實房地產掛牌以來,關於長實房地產的分析報告及新聞都絡繹不絕。

豐盛金融資產管理部分析員馮宏遠對本報記者稱,房地產一直都是可以獲得較高估值的產業,過去長江實業旗下的產業範圍極廣,作為大型綜合性企業,長江實業的估值有一定程度的折讓,但在重組以後,將長江實業及和記黃埔的地產業務合並在一起,可以令公司獲得更好的估值。

不過,恰逢香港股市非常低迷,李嘉誠旗下的地產板塊並沒有獲得市場的認可,9月22日,長實地產的收盤價為58.95港元,比上市價70港元下跌了不少。

盡管長實房地產上半年在香港有好幾個大型賣房項目,但上半年公司的物業銷售收益還是同比下跌了18.5%。

不過,在上半年在一個月內賣掉大型樓盤“致藍天”後,長實地產下半年的新賣樓計劃開始啟動,而每一次長實有新樓盤推出,都能造成一股瘋搶潮。

同時長實地產今年所推出的豪宅銷售亦不俗,8月初推出的維港星岸,至今累售逾100戶,套現近26億港元。作為整個紅磡最貴的房子,維港星岸的折後價格在每平方呎在1.9萬至3.55萬港元之間,比同區房價貴了30%左右,但看房的買家也異常爆滿。長實地產董事郭子威稱,此次購房熱潮中,湧現了一批內地“土豪”,內地客戶占到總數超過10%,同時購房客戶中,有30%為投資者。

雖然長實地產今年銷售成績提早達標,但其推盤步伐並未減慢。據悉,長實地產旗下馬頭角君柏以及元朗世宙兩個項目分別主打大單位及上車戶。發展商早前表示,兩盤預售獲批後會隨即推出,其中世宙售樓收益預計可達數10億港元,君柏亦估計有70至80億港元。

上述兩盤預售未批時,長實地產目前續推紅磡維港星岸,項目本周將加推新品,市值約25億港元,繼續套現。

少拿地

而在高速賣樓的套現同時,長實地產卻鮮有拿地,8月7日,香港政府推售位於元朗牛譚尾新譚路的住宅地塊,有港媒報道,現場見到長實地產入標,這塊住宅地塊的占地面積約9.4萬平方呎(約8736平方米),最高可建築面積為4.5萬平方呎(約4182平方米),市場估價大約2.7億至4億港元。

但這一次入標實際上是今年以來長實第一次出手拿地,且不說成功與否,在近3年以來,長實僅僅成功奪得深水埗海壇街一幅地皮,這與過往長實進取拿地有很大差距。

李嘉誠在今年6月份出席長和(00001.HK)股東會後曾經承認,集團近來不論在內地還是香港,買地的活動都相對較少,不過他稱,長實買不到地是因為超出集團預算,直言要計算“面粉價”及“面包價”,“如果面粉貴過面包,當然不買,要為股東爭取利益”。李嘉誠強調,長實買地需要符合集團預算及商業原則,如果超出預算只能采取觀望態度。

長實房地產在剛公布的半年報中稱,期內公司繼續尋求機會購入具發展潛力的物業及農地,部分物業及農地現在正進行不同階段的規劃設計及作出有關申請。

而長實地產上半年年報顯示,公司在香港還有70萬平方米的土地儲備,而內地仍有1380萬平方米,海外也有40萬平方米的土地儲備。

摩根大通近日發布報告稱,長實地產開始專註於提高回報率,隨著公司中內地的低地價成本,加上在香港近日的土地儲備活動不多,有助於維持香港業務的高毛利率。該行維持長實地產“增持”評級,目標價84港元。

長實地產進入李澤鉅時代?

實際上,細心的市場人士已經發現,長實房地產投資風格的轉變,要從李澤鉅正式掌握大權的時候說起。

2012年5月,李嘉誠宣布李澤鉅將接手旗下長和系的資產,獲得超過40%的長江實業及和記黃埔的股權,以及加拿大能源公司赫斯基35%的股權,7月22日,隨著股權的正式交接,李澤鉅正式掌控李嘉誠的商業王國。

李澤鉅在接手長和的商業王國已經超過3年,而嗅覺敏銳的市場人士已經聞到了跟以往不一樣的味道。

豐盛金融資產管理部分析員馮宏遠對《第一財經日報》稱,長和系的投資風格自從李澤鉅開始主持大局以後,已經發生了明顯的轉變。從分拆電能實業(00006.HK)到長江基建(01038. HK)收購歐洲的一系列資產,李家的投資風格已經變得非常穩健。

馮宏遠稱,李澤鉅在遇到項目的時候,對於回報率計算得非常清楚,一般每年回報率至少8%才會考慮,而且對低風險的項目更有興趣,如果風險相對較高,回報也不穩定,很可能不會考慮。

這一風格最明顯的轉變就是在長實的拿地策略上,翻查過往歷史,在李嘉誠掌權時代,長實地產曾經連續奪地,在2010年至2012年期間,長實先後購入11塊土地,但自從2012年底,長實投得馬鞍山白石地後,長實雖然有多次參與政府賣地投標,以及港鐵及市建局推出的大型項目外,但多數都沒有收獲,顯示其趨於謹慎的風格轉變。

這種投資風格,與李澤鉅沈穩的性格有脫不開的幹系,而具有海外留學背景的李澤鉅,對內地市場並不算太感冒。根據長實房地產遞交給港交所掛牌的上市材料顯示,公司對中國業務的比重開始減少。2014年,長實房地產的營業額及其攤占合資企業物業銷售有19.2%來自內地,在2013年,這一比重高達50.9%,超過了長實房地產在香港的比重,而期內和黃房地產在內地的相關占比則由過去的65%跌至42.1%。

另一方面,長實在海外也有積極擴充的計劃,根據長實地產上半年的報告,長實地產在海外有40萬平方米的土地儲備,其中主要是在英國、新加坡及巴哈馬群島。最引人註目的,還是公司在英國的項目,其中一個項目臨近英國倫敦的重要商業區金絲雀碼頭,主要建築面積約42萬平方米,預計2024年竣工。曾經有外媒報道,該項目可建3500個住宅單位,投資額約10億英鎊。

而另一英國項目,是位於南劍橋郡Fulbourn的一幅占地約6900平米的地皮,該幅地皮可以建設不超過110套豪宅。

另一方面,對於內地的資產,李氏父子可能未來還有出售的打算,在長實房地產的半年報中指出,集團將繼續在內地及海外將適時推動項目發展、銷售及出租。

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編輯:彭海斌

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策劃 長實 地產 李澤 時代 謹慎 更勝 李嘉誠 李嘉
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長實vs新地打到入元朗


2015-11-26  NM

近年罕有的新盤大戰,殺到入元朗。位於西鐵朗屏站的「世宙」開價,發展商長實以慣常一招──平價, 折盡呎價低於一萬元吸客。平過YOHO Midtown,三日收票四千多張,最快本週末開售。此時新地位於錦田的大盤「峻巒」,亦加速開盤,隨時開價。賣點,自然是「新地樓」。不過等等,有興趣 買嘅你,究竟到過現場未?只要去一次,或者你會停一停、諗一諗。世宙樓下,流鶯處處,向記者開價二百五,與同場經紀鬥「拉客」!旁邊是有「元朗臭河」之稱 的明渠,難道索一索、舒筋活絡?再來到峻巒,位處偏郊,遠離俗世。抬頭一看,高架電纜就在頭頂,長遠有輻射嗎?記者深入這兩個盤,從交通、配套、租金回報 上作出比併。買唔買?買邊個?一目了然。環境:真•雞地VS假•豪宅

世宙雖然不在元朗雞地,但「雞味」濃郁。記者到世宙現場了解樓盤,望過對面街,見到不少低胸熱褲,操普通話的中年「小姐」,對着記者「牛咁眼」。一行過 去,其中一位上圍澎湃的女士,已經主動報價:「二百五十,走?」同一條街,最少有三、四個北姑排開任揀,有伯伯走上前交頭接耳,旁邊已是陪客人睇樓的經 紀。有街坊指,夜晚附近一帶是「罪惡天堂」:「除咗北姑,仲見過道友、邊青、陀地,試過見到地下有用過嘅針筒!」有雞味,原來亦有豬味。世宙對出的明渠, 出晒名是「元朗臭河」,過去曾有豬農非法將豬糞排放。情況雖已改善,但記者到現場「索」過,依然有陣糞味。只要全年關窗開冷氣,交多點電費,或可解決問 題!至於峻巒,位於錦田區的青山公路段的沙埔村旁邊,聽位置也知偏僻吧!遠眺過去綠草如茵,附近一大片濕地,人稀車少,恍如世外桃源,有「豪宅」味。可 惜,它與一三年發售的爾巒只一河之隔,旁邊亦有一條臭河,漂浮着垃圾。抬頭一看,再見一座接駁電纜的高壓架空電力線,與峻巒1B期相距不到一百米。在示範 單位或項目環境模型,發展商均沒展示架空電纜,買家須親赴現場才知。電纜會否危害健康?死了才知。打開樓書,寫明:「政府不保證現有架空電力線及高壓供氣 主喉的實質情況及安全。」政府「戴頭盔」,買家又點安心?打和

交通:南下中環VS北上大陸

世宙的確方便,行五分鐘便到西鐵朗屏站,約四十分鐘出到中環。想搭巴士有968,由元朗至銅鑼灣,途經上環、中環及金鐘。268C可至觀塘碼頭,途經黃大 仙、九龍灣等。返大陸一樣就腳,旁邊就有開往福田口岸的小巴,十五分鐘一班,車程也只需十多分鐘。不過,乘客也包括拉着手推車、背着大包小包的水貨客,想 等,要等到第三架才上到車。 論交通,峻巒輸足九條街。最近的錦上路西鐵站,無巴士或小巴到峻巒,乘的士車程五分鐘,車費約三十元,途經的青山公路凹頭路段,經常塞車。在峻巒現場,只 有一架巴士途經,就是76K。來回元朗及上水,半小時一班,途經三十多個車站,「震」足一個鐘。另外也可在路邊等紅色非專線小巴前往元朗或上水,等候半小 時,有三架小巴經過,但都經常滿座。由於峻巒附近多工程,不斷有泥頭車及貨車經過,沙塵滾滾,相當難受。你會說住豪宅有私家車吧!但發展商未公布峻巒有多 少車位,根據旁邊爾巒,七百多個單位只有四百個車位,現每個平均售價一百五十萬元。新地強調,在明年十月入伙後,會有接駁小巴由樓盤到元朗及九龍站,但日 期未定。地契規定的交通交匯處要在一八年尾才落成。樓盤附近有即將興建的鐵路北環線,前往落馬洲會較方便,預期二三年才建成,但以近年工程經常延期的慣 例,可能要等到二○四六。世宙勝

配套:平價街市VS六個泳池

兩盤的校網同屬74,但其他配套大有不同。世宙位於元朗市中心,起居飲食的配套已很成熟,什麼集團的超級市場、個人護理店都有。要買餸煮飯就有大橋街市, 落街食亦有大量茶餐廳可以選擇。至於放工要消遣,世宙共四座的大樓基座,設有不同主題會所,有桌球室、室外泳池、兒童樂園,甚至兒童職業館 (cosplay扮演不同職業);靜態的亦有閱讀廊、花園等。峻巒則因地理問題,相信住客會「足不出戶」,發展商亦深明此理,標榜樓盤的會所設施屬「頂 級」。一期會所,已經有六個游泳池!二期可能還多四個,即共十個。另外,屋苑商場已講明有759、百佳、大班等進駐,前者最吸引吧!向買家推銷的經紀,一 直強調峻巒有半個嘉湖山莊大:「都幾似藍籌屋苑!個場會好旺。」的確,峻巒總共三千多伙,形成小社區,又有一百二十萬呎綠化地,其中會興建的濕地就是發展 商標榜可以露營觀星的郊野地區。不過,要留意佔地約五十萬呎的園林地,維修管理費原來要住客承擔,至怕長命債、長命還。峻巒勝

價錢:$10,000 VS $11,000

世宙單位普遍四百至六百呎,共千一伙,首推二百三十八伙,已收超過四千多張票。由於反應好,過去週日加推面向市中心、大橋路的一百三十伙單位,並加價 5%。攞盡最高一成二折扣,折實價入場費四百一十二萬,最高八百二十萬,折實呎價為九千七百元至一萬三千四百元。計回報,參考附近二手屋苑,如YOHO Midtown,呎租三十元,再扣除每呎三點九三元的管理費,回報率平均只有二點五釐。還未計及附近七個新盤陸續推出市場,當中包括新地重鎚出擊的 Grand YOHO。供應增加,租金「硬」度成疑。遲了一步開售的峻巒,多達三千伙,面積由四百多至千一呎,一樣sell細家庭。雖然未開價,但代理估計開價將在每 呎一萬元至一萬一千元。現時,附近的爾巒二手呎價約為一萬元至一萬六千元。同區呎租約二十九元,假設峻巒開價一萬,扣除每呎近四元管理費,租金回報一樣只 有兩釐多,投資回報較低。加上,附近爾巒於一三年三月才開售,單位仍受額外印花稅這個「緊箍咒」捆綁,有代理預期明年三月後,將有大量爾巒單位放售,為峻 巒樓價帶來壓力。未分勝負

撰文:孫樂祈、陳新政攝錄:廖健昌、林志謙、鄭樹清插圖:朱桂葉ed_bn@extdigital.com.hk

 


長實 vs 新地 地打 打到 到入 元朗
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為何不選長實地產

網誌分類:股票經 |
網誌日期:2015-09-16

我把長實地產(1113.HK)跟新鴻基地產(16.HK)做了一個簡單的比較(見下表),發覺后者的估值較低但質素則較好,兩者選其一,我寧愿投資新地。

新地估值較低在於其股價相對賬面資產凈值出現了34%的折讓,而長地的折讓只有12%。以RNAV計算,新地的折讓高達47%,而長地的折讓只有41%!

相對新地,長地的投資物業和租金收益比較少,主要盈利來自賣樓,未來盈利的波動性會比較大。另一方面,新地的投資物業質素較優勝,地區和用途分佈較平均,而長地則主要集中在中環的寫字樓物業,風險較高。

長地發展中國業務的主要策略是地產發展,土地儲備遍佈國內超過20個大小城市,占公司的RNAV近3成。由於長地大部份發展項目都是在二三線城市,相對於新地國內的項目只集中在一線城市(上海,北京和廣州),投資風險明顯較大。



Developer CK Property SHK Properties
長實地產 新鴻基地產

Stock code 1113.HK 16.HK

Share price (HK$) 59.05 102.90

No. of shares issued (Mn) 3,860 2,876

Market capitalisation (HK$Mn) 227,915 295,940

Year end Dec Jun

Net Profit (HK$Mn) (HK$Mn)

1H 5,536
2015F 16,512 19,825
2016F 19,386 24,652

EPS (HK$) (HK$)

2015F 4.28 7.07
2015F PER (X) 13.8 14.6

2016F 5.02 8.57
2016F PER (X) 11.8 12.0

DPS (HK$) (HK$)

1H 0.35
2015F 1.64 3.35
2015F Dividend yield (%) 2.8% 3.3%

2016F 1.88 3.59
2016F Dividend yield (%) 3.2% 3.5%

Dividend payout (%)
2015F 38% 47%
2016F 37% 42%

Asset Backing

As at: Jun-15 Jun-15

Shareholders' funds (HK$Mn) 258,371 451,026

Book NAV per share (HK$) 66.9 156.8
Discount to NAV (%) -11.8% -34.4%

RNAV per share (HK$) 100.0 195.0
Discount to RNAV (%) -41.0% -47.2%

Gearing

As at: Jun-15 Jun-15
(HK$Mn) (HK$Mn)

Cash 46,102 32,561

Short-term bank borrowings (21,379) (10,816)
Long-term bank borrowings (53,074) (72,316)
Total bank borrowings (74,453) (83,132)

Net debt (28,351) (50,571)

Shareholders' funds 258,371 451,026
Net debt / equity (%) -11.0% -11.2%
為何 不選 長實 地產
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長實地產、李嘉誠擬200億元出售上海物業

長實地產26日晚間公告稱, HPL 和 Chinex(間接全資附屬公司)及 Champ(李嘉誠海外基金會的直接全資附屬公司) 擬作價200億元(230港元)出售Mapleleaf Developments。

HPL、 Chinex 及 Champ 各自擁有 Mapleleaf Developments 已發行股本的 25%、 25% 和 50%。Mapleleaf Developments 間接擁有和黃地產陸家嘴,而和黃地產陸家嘴擁有該物業。

將出售的為"世紀匯廣場"商業物業項目,目前已竣工。預期交易將於2017/18年前後完成。

本次交易買方為新加坡證券交易所主板上市的房地產基金管理公司,一家保險公司擁有其多數股權。

長實 地產 李嘉誠 李嘉 200 億元 出售 上海 物業
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1977年4月4日: 長實同時取得中環站物業上蓋發展權及收購永高公司

前者為現時環球大廈,後者主要資產為中環希爾頓酒店,後提早和管理公司解約,和拱北行合併發展,為現時長江中心所在。



1977 長實 同時 取得 中環 物業 上蓋 發展權 發展 收購 永高 公司
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醒特首表哥 益新地長實 揭新界王掠水網絡

1 : GS(14)@2010-10-25 07:50:00

2010-10-21 NM


身兼行政會議成員的新界王劉皇發,最近被揭多番漏報物業,又涉將農地非法改作野戰場,特首雖兩度力挺發叔誠信,但本刊發現,新界王濫權不止於此。

原來發叔為了幫地產商新鴻基地產開發屯門一個百億豪宅地盤,利用自己區議會主席的權力,沒讓反對工程人士會上發言,又同地產商假造民意,誤導區議會贊成興建通往樓盤的必經之路, 令新地在芸芸反對聲之中,可盡快動工。

由龍鼓灘窮小子,做到今天行政會議、立法會、區議會和鄉議局四大機構成員,新界王可算前無古人;風光背後,發叔與地產商和特首表兄關係千絲萬縷。

明明幾條村一直反對,區議會傾極都無結論,點解突然間變成一致通過o架?」住在大欖涌村的李慧明,一談起門前快將動工的新地豪宅地盤,便無名火起。

大欖涌村位於屯門掃管笏,背山面海,新地九九年先在旁邊的小欖建成豪宅帝濤灣,又在附近黃金海岸地段發展Park Season,預料明年落成,緊接的第三個區內豪宅,便是大欖涌。新地打算在這裡興建十八層高大廈和三層高洋房,提供約九百九十二個住宅單位,若以現時豪宅每呎破萬的價錢計算,樓盤市值至少一百一十六億。

這豪宅地段早於○二年經城規會批准,條件之一是新地須擴闊現有通往大欖涌村的單程路,方便運輸物資,而擴闊計劃因涉及遷走村內一個小型遊樂場,要提交上區議會討論。由於新盤戶數近千,不少村民擔心變成屏風樓,紛紛要求屯門區議會否決擴闊工程,變相煞停起樓。發叔去年便應新地請求,曾到村內游說,但不果。

今年七月,發叔在區議會使出撒手。「好多大欖涌村村民拉大隊到場旁聽,但發叔完全無諗過請村民發表意見。」一名不願透露姓名的區議員說:「發叔只係俾新地個工程人員匯報工程內容之後,無俾其他人再舉手發問,就自己為件事做總結。」

當日旁聽的村民胡木林大吐苦水:「我聽到谷住條氣!發叔一個人自己度講,話發展對條村點樣好,跟住佢就建議刊憲,話有反對意見,之後再提出都得o架,而家唔使傾喇,傾下一個議題啦,有兩個議員舉手想發言,佢都扮睇唔到,完全都唔俾人講!」

區議會會議紀錄清楚記載發叔一錘定音:「我建議先將呢項工程刊憲,唔表示發展項目就可以展開,只係依法辦事,透過法律框架,讓公眾人士可以正式提意見 ……。」

為何發叔欲急急刊憲?公共專業聯盟主席黎廣德說,刊憲等於將工程項目推入法定程序;刊憲前的諮詢,還可以討論項目應否去馬,但刊憲後的諮詢,則只涉及修改,甚少推翻整個項目。他說:「劉皇發有少少搵笨,(刊憲)即係代表區議會同意工程必須進行,返轉頭機會微乎其微,令到附近村民討價還討籌碼少。劉皇發咁做,好明顯就係暗撐新地!」

更絕是八月尾,新地向大欖涌村村民收集簽名,力促刊憲。聯署信三天後送到區議會。一名不願透露姓名的區議員說:「我部分議員都覺得奇怪,明明之前好多村民反對的,但而家咁多人簽名,咪以為雙方真係傾掂數,發叔又只係用一分鐘時間問大家有無意見?有無反對?無人舉手就當贊成,就係咁,一致通過喇。」

記者翻看聯署信,發現上面村民清一色姓胡。「點解呢份簽名都係胡姓村人?都無我份,點可以完全當係大欖涌村民呀?點可以咁倉卒就俾區議員表決o架?咁我咪俾區議會出賣!」村民李慧明錯愕地說。

原來大欖涌村原居民有三姓:胡、黃、李,其中姓胡的跟劉皇發特別友好,村長胡官帶直認不少胡姓村民與發叔份屬老表:「我阿媽代好多由龍鼓灘邊嫁過,而發叔也是龍鼓灘人,我會叫佢『老表』o架!」

胡官帶說:「新地派個經理同律師,承諾工程唔會影響我大皇爺神壇,又會搵過第條路做地盤出入口,仲話刊憲後,仲有得反對,咁我見佢都應承,咪簽名囉!」

但沒有簽署同意信的村民胡木林,不值「老表」所為:「好就叫老表,唔好就叫劉主席,時搵我傾,諗住會幫我轉達訴求,點知佢乜都無做,就話要幫新地刊憲,刊憲之後仲邊有得反對,佢根本就係企財團邊!」

記者週二找發叔回應,發叔很不耐煩說:「唔知,唔關我事,你問第二個啦!」而新地則沒正面回應。

利益網絡

官商利益網絡

發叔同發展商關係千絲萬縷,上月被傳媒揭發他作大股東的嘉忠投資有限公司,在二月廿四日購入元朗YOHO MIDTOWN十六個單位;至於他兒子劉業強夫婦全資擁有的泰極資產管理有限公司,亦在同日購入同一屋苑八個單位。其後五個單位以「摩貨」形式(未完成交易前出售)賺取一百廿七萬元。二十四個單位購入價每呎介乎五千元至五千三百元左右,不算好筍,但一次過可買這麼多,便十分難得。

「YOHO MIDTOWN係二月二十號開售,短短兩日已經賣九百伙,當時銷情好理想,散戶想買,排長龍都未必買到,但發叔公司一買就買入三層全部二十四個單位,如果唔係同發展商老友,邊有咁數呀?」在屯門一帶活躍的地產經紀忠仔(花名)說。

除了暗益新地外,發叔亦與長實眉來眼去。他與女婿余漢坤有份持有的裕亞發展有限公司,早於○五年已向城規會申請,將元朗市中心大橋村地皮發展為住宅,並且與長實合作進行重建。

本來這項計劃最大的難題,是如何將整個大橋村搬遷,○七年長實與發叔已物色元朗大棠荒地重置大橋村,據悉幾年來發叔游說居民接受,而長實亦已跟大部分村民簽署發展意向書。

城規會終於在今年八月有條件批准項目,涉及的總樓面面積約一百二十五萬平方呎,包括四幢二十七層高住宅大廈及四層商場平台,共八百二十七個住宅單位。

特首表哥入鄉議局

地產商之外,發叔亦跟特首曾蔭權表兄香灼璣來往甚密。今次大欖涌村的新地豪宅原來由香灼璣名下的建築師樓設計,發叔家族三年前在元朗生態保育區下白泥,申請興建一百二十一座低密度豪宅及十八洞高爾夫球場度假村,亦找香設計。

「劉皇發同香灼璣九十年代就已經相識,兩個都鍾意打高球,兩家每年相約回內地打波,甚至造隻『劉香杯』,邊個贏就放佢屋企一年。九四年發叔荃灣大屋圍一帶收舊樓,香灼璣有份參與,地皮後來賣俾太平協和,發展海天豪苑。無幾耐發叔就直頭引薦非鄉事派香灼璣加入鄉議局,入鄉議局之後,阿香則樓多好多生意,因為經常幫鄉議局成員收購農地興建丁屋。」一名前鄉議局成員憶述。

他續稱:「入鄉議局,俾多人認識,九○年,佢被委任做城規會、土地及建設諮詢委員會委員,呢位置對龐大新界土地有好決定性影響力,佢間公司開始做好多大型發展商住宅項目,其中新地最多,例如元朗朗庭園、沙田帝堡城同上水歐意花園等等,都係阿香設計!」

窮小子賣地作炮區

發叔政商人脈瓣瓣通,難怪可由小小龍鼓灘村長攀上新界王寶座,最後殺入至高權力的行政會議。

現年七十四歲的發叔,在屯門龍鼓灘村出生,父母以養豬種菜為生,他是家中獨子,人生的轉捩點是他二十四歲時,村民無人願意做義務性質的村代表,他頂硬上當上龍鼓灘村代表。

當時發叔遇上影響他一生的貴人,他身邊的朋友說:「當時做屯門鄉事委員會主席陳日新,係新界教父,係佢一手提拔發叔。」六十年代末,發叔游說村民以「五毫一呎地」低價出售龍鼓灘村背後的花香爐山谷,給英兵作為操炮區。港府開始看上這名年輕村代表,而發叔亦發現,當中間人可撈到很多油水。這時政府大力發展屯門,他在收地上出力不少,現時屯門的「皇珠路」就是以他和太太吳妺珠命名。

除了政府,商人也靠發叔「開路」。七十年代初,中電欲在龍鼓灘興建發電廠,發叔再當說客,游說村民接受收地賠償,而他自己亦開始買賣農地,踏上致富之路。

「其實發叔同港英政府關係好密切,經常叫村民唔好反對政府計劃,自己平日就可以接觸到好多官員,知道應該邊度落釘。」長實在八十年代初興建龍鼓灘青洲英坭廠,發叔出面擺平反對的村民。後來發叔內部認購長實發展的天水圍嘉湖山莊全幢賞湖居單位,最終令他獲利近四千萬元。

風暴損手祠堂借錢

不過愛炒樓的發叔在金融風暴損手。九七年,他以一億九千萬元摸頂買入金鐘力寶中心二座九樓全層寫字樓,怎料風暴後市值只得六千萬。另外他在九三及九四年以共一億六千萬元購入多個寫字樓,三年後的市值只剩六千萬元。當時他「霉」到要將農地按給財務公司借錢,甚至私自向出生地龍鼓灘村祠堂借錢二百萬,事件差點鬧上廉署,發叔被迫向村民道歉。然而隨近年市道好轉,發叔已走出困局,他最新的資產申報,擁有四十項物業,及六百八十二幅土地!

有地有權,發叔未了心願是跳出新界,做第一個進身行政會議的「鄉下佬」;為了爭取政治本錢,發叔揀了商人為主的自由黨埋堆,但以田北俊為首的黨內高層,一直看不起這個鄉下佬,發叔自知再上層樓不能靠自由黨,於是在兩年前立法會選舉跳船搵新水泡。

叛田少 入行會

當時自由黨副主席周梁淑怡以為發叔一班鄉紳會幫她拉票,怎料選前三週中聯辦前主任高祀仁密會發叔要他幫民建聯拉票,發叔亦講明希望入行會。

投票當日,發叔全力為民建聯的張學明拉票,自由黨這時才向發叔求救,但發叔說:「田少夜晚十點有打俾我,太夜喇!鄉民都覺囉!」自由黨成員一聽大怒:「呢隻老狐狸,佢拖到十點先接聽田少電話,夜晚十點,大局已定,唔好吹水啦!」結果,自由黨慘敗,黨內上下聲討發叔,他滿不在乎說:「大不了退黨」,翌年,他進身行會。

事實上特首找發叔入行會,不全因中央力薦,他欲在新界銳意發展高鐵、新市鎮等項目,有新界王開路,如最近紫田村收地一役,發叔一出聲,村民馬上停止對峙,勝過高官多番唇舌。無怪發叔被揭連串醜聞,特首還認為他「並沒有蓄意隱瞞或違反有關指引」,反指申報制度有進一步清晰化的空間,明顯是「買佢怕」。至於大欖涌樓盤一事,特首辦則未有回應。

隨年事已高,發叔已開始為他的王國鋪路,元朗、屯門的版圖就扶植兒子劉業強接掌,離島那邊則由女婿余漢坤坐鎮,「林偉強(鄉議局副主席)傍住發叔好多年,發叔寧願捧自己屋企人啦,佢早已諗定下屆離島區議會主席就係由余漢坤頂替林偉強,咁發叔勢力範圍就繼續存在喇!」知情人士透露。

「粗重工作」留給後輩,發叔自己則力搞鄉議局基金,發展鄉郊地,近期幫商人覓地大搞搶手的骨灰場。「鄉議局係一個諮詢機構,之前話要起鄉議局大樓,因此成立一個基金會聲稱為大樓籌款而來。而家大樓就起好,但基金會繼續運作,鄉議局一邊做鄉事諮詢,一邊又從中搵銀,好明顯有角色衝突。」有看不過眼的鄉事透露:「發叔退位前搞好基金會,第日佢就做永遠主席。鄉議局只係諮詢機構,點夠搵錢基金會巴閉!」

劉皇發簡歷

1936年 出生於屯門龍鼓灘,父母務農為生。就讀知行小學及屯門靈山中學,初中程度畢業

1960年 24歲獲選為龍鼓灘村代表

1966年 擔任屯門鄉事委員會副主席,當時主席是陳日新

1970至 任屯門鄉事會主席至今

1980年 擔任鄉議局主席至今合共30年,為任期最長主席

1982年 任屯門區議會議員至今(1985年擔任區議會主席至今)

1985年 透過區域市政局選舉,成為立法局議員,議席維持至今

1990年 獲頒授OBE勳銜

1993年 獲委任為全國政協委員至今

1997-99年 臨時區域市政局主席

2005年 獲頒特區最高殊榮大紫荊勳章

2009年 獲委任為行政會議成員

劉皇發家族圖

a 屯門區議會議員,擔任五十一間私人公司董事

b 離島區區議員,擔任八間私人公司董事

*劉皇發家族持有六百八十二幅新界地皮、四十項出租物業及兩幅位於內地的廠房地
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長實狠批發水限制 恐減供應 停車場不獲豁免 南昌站即少逾百單位

1 : GS(14)@2010-11-04 23:59:56

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101104/News/ea_eaa1.htm
【明報專訊】長實(0001)執行董事吳佳慶,昨日在賣地後,罕有高調狠批港府收緊「發水」比例,變相令新單位供應量縮減,加上香港土地供應有限,預計更會帶動樓價趨升。吳估計,明年4 月1日收緊發水措施實施後,會令中長線的新單位供應量減少約8%至10%。不過,發展局長林鄭月娥昨晚反駁說,收緊發水後,不會影響香港樓宇供應。


長實執行董事吳佳慶強調,收緊發水的直接後果,是令新單位供應量在未來有機會減少接近一成,從而推高樓價。(郭慶輝攝)


上月施政報告決定收緊「發水」比例,由原來准許發水兩成減少至只准發水一成,並於明年4月1日生效。

港府:不會損樓宇供應

吳佳慶昨午在九龍地皮拍賣會前後,多次向傳媒說,港府收緊發水變相會縮減未來住宅的供應量,進而使香港樓價上升。她說:「以前停車場一向不計算入總樓面面積,如以南昌站項目來講,涉及10萬方呎樓面面積,將要用來起番停車場,不可以用來起樓,這裏估計就已經涉及百多個單位。」現時停車場車位,只要數目合理及運輸署批准,發展商是可以全部獲得豁免樓面,而政府剛宣布的收緊發水規定,明年4月起,地庫停車場仍可獲100%豁免、但地面以上停車場則只可獲 50%豁免。政府此舉是防止發展商興建「蛋糕樓」,借建地面停車場墊高整棟大廈,人工化地「製造」更多高層單位,並鼓勵發展商興建地庫停車場。

吳指出:「地庫停車場是完全不可行,地面停車場有一半樓面要食入(計入)住宅樓面,好明顯這會令供應減少,加上地庫停車場,至少會令建築期推遲一年,終對供應量有影響」。但她認為,向政府提出司法覆核並非建設性做法。「在港府明年落實新發水規定前,現在屬過渡期,對地產商而言,增添不明朗因素,因為「無論市場上、政策上均有一定潛在風險」。

吳佳慶經常陪同長實副主席李澤鉅出席賣地場合,往往充當長實發言人;但吳過往雖基本上是有問必答,但多屬「邊行邊講」,答案亦簡短,而昨日在地皮拍賣前後,二度向傳媒「企定定」詳盡表達意見。

林鄭月娥昨晚出席公開場合後表示,昨日賣地的結果反映政府一貫賣地,並沒有所謂高地價政策。她回應吳佳慶的批評時說,政府提出收緊發水樓面措施,並非要增加樓宇供應,收緊後,亦不會影響樓宇供應。

新地(0016)副主席郭炳江指出,作為地產商當然不希望樓市有泡沫,但他稱從事地產行業多年,未試過同一時間出現這麼多利好因素;不過,他仍強調地產商和有心置業的市民,必須量力而為。

議員籲政府不要「腳軟」

民主黨議員李永達指出,現時各大地產商擁有大量土地,樓宇供應下降,只是因為地產商限制供應數量,並力挺政府不應受到地產商言論而腳軟。職工盟立法會議員李卓人更狠批地產商財大氣粗,以此向政府施壓,「好像興建發水樓是天經地義」。

(明報記者林可為、陳天賜、周偉強報道)
2 : 龍生(798)@2010-11-08 15:36:16

呢的人真係正仆街!!! 點解生個仔出黎居然仲有屎忽架! 天理何在呀!!
3 : GS(14)@2010-11-08 21:24:42

連呢D人渣道理都講得出
長實 批發 限制 恐減 供應 停車場 停車 不獲 豁免 南昌站 南昌 即少 少逾 逾百 單位
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