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觅资金找项目 PE挤满鄂尔多斯航班

http://www.yicai.com/news/2011/01/656765.html

京東方的鄂爾多斯「煤高科」：220億OLED項目風險係數

http://www.21cbh.com/HTML/2011-8-30/0MMDcyXzM2MTM0MA.html

巨虧之下，京東方的「煤高科」處變不驚。

8月30日，京東方A發佈公告稱，其已與鄂爾多斯市政府、東勝區政府以及北京國資委旗下的 北京昊華能源公司簽署了第5.5代AM-OLED生產線和能源建設項目的框架協議，其在鄂爾多斯以投資換煤炭的計劃（詳見本報2011年8月16日報導 《220億「高科技」投資誘惑 京東方鄂爾多斯「換煤」》）獲得進一步推進。

具體來說，京東方與子公司北京京東方光電科技出資3000萬 設立鄂爾多斯市京東方能源投資有限公司；而京東方與子公司合肥京東方，以及京東方顯示出資3000萬元設立鄂爾多斯市淏盛能源投資有限公司。這兩家能源投 資公司將作為其在鄂爾多斯所獲10億噸煤炭探礦權的具體獲配單位，開發所得資金將用於5.5代AM-OLED生產線的前期資金需求。

京東方有關人士透露，「總投資220億元的5.5代AM-OLED生產線註冊資金為120億元，鋪底資金為15億元，這些資金大部分將由煤炭資源開發所得資金提供，不足部分京東方將自籌，也不排除通過定向增發募集的方式。」

京東方預測其鄂爾多斯OLED面板項目2013年投產後每年的稅後平均利潤達到28.9億元。然而，未來幾年急劇擴大的OLED產能或對此預測帶來變數。

三重難題

具體為：技術專利、產業配套和未來產能放大帶來的盈利壓力

隨 著北京京東方8代線今年6月底點火，京東方的四條液晶面板生產線都進入量產階段，然而液晶面板行業的整體虧損讓京東方也承受了巨大損失，今年上半年出現了 12.2億元的虧損。京東方的公告顯示，今年第一和第二季度其虧損分別達到6.75億元和5.41億元，而三季度預計虧損將擴大至8.84億-10.84 億元。

「京東方的5.5OLED面板項目主體廠房建設今年內一定啟動，而建設工期為29個月，最快將於2013年底投產。」8月30日，京東方副總裁張宇表示。

然而，這個投資200多億元的新項目，卻不得不面臨技術專利、產業配套和未來產能放大帶來的盈利壓力等三大問號。

首先，對於京東方來說，選擇在鄂爾多斯投資OLED項目會面臨產業配套上的劣勢。京東方北京基地離鄂爾多斯有500公里路程，儘管這可以在一些通用的配套產業上提供支持，但是遠距離配套對今後的運營仍會帶來難題。

其次，由於全球OLED70%的專利被美國的柯達，以及韓國的三星、LGD等佔據，特別是在大尺寸領域，三星的專利壟斷優勢更加明顯。要想在大尺寸OLED突破，京東方顯然還需要邁過專利這道關。

對此，張宇表示，目前全球OLED專利不像液晶面板領域那樣被韓國和台灣地區企業控制，而且京東方為此也準備了部分資金用於專利購買和專利交換。

張 宇稱，早在2002年，京東方就收購了擁有部分OLED專利的韓國HI-LCD公司，擁有了部分OLED的專利和研發人員，而去年京東方在其成都4.5代 液晶面板生產線的基礎上開始進行OLED技術的升級改造，去年10月京東方更是與成都電子科技大學在成都合作共建「OLED聯合實驗室」。

第三，在投資回報方面，京東方稱，經測算，鄂爾多斯OLED項目計算期平均年所得稅後利潤28.9億元，平均銷售利潤率為18.50%，稅後靜態投資回收期為6.99年，稅後動態投資回收期為8.76年。

對於這一投資回報率的計算方式，京東方方面表示，這是評估機構參考三星SMD5.5代線的利潤回報情況而估算的，並結合了當前OLED面板市場的出貨量和供求關係。

但未來OLED產能的急劇擴張有可能會對此帶來變數。2010年全球

OLED面板出貨量是4000多萬片，但是到2014年這一數字有望增長到2.5億片。尤其是三星新工廠的建設將驅使AMOLED產能面積從2011年的89萬平方米提升到2012年的260萬平方米，在2013年將再倍數成長。

DisplaySearch中國區市場總監張兵表示，屆時OLED面板的價格有望下降到目前的一半，這樣OLED的投資收益率也會下降，而且三星5.5代線投資規模只有21億美元，而京東方達到了35億美元，顯然京東方的資產折舊壓力更大。

卡位下一代顯示

「如果順利投產，其與三星的差距只有三年，且早於台灣地區的面板企業」

儘管京東方OLED項目面臨多方面的挑戰，但其對中國在下一代顯示領域中的卡位有一定意義。

AM-OLED面板作為液晶的替代技術，目前在智能手機、筆記本電腦等領域已經開始部分替代液晶面板。張宇表示，顯示技術的這一輪升級中，台灣地區面板商的佈局太慢了，相反大陸的面板企業這次似乎趕在了前面。

除 了之前成都長虹虹視、崑山維信諾、順德彩虹等在中小尺寸OLED領域佈局，廣州創維華工、順德彩虹開始建設4.5代中試線。張兵指出，「如果說液晶面板領 域中國的企業至少有5年的差距，如今在OLED領域京東方5.5代線如果順利投產，其與三星的差距只有三年時間，而且要早於台灣地區的面板企業。」

然 而，目前各面板企業亦在加速對OLED的佈局。今年3月開始三星電子已經開始投資20億美元建設第8代線OLED面板生產線，LGD也剛剛宣佈將投資 28.3億美元用於OLED面板技術研發和建設第8代OLED面板生產線，預計2014年底將正式投產，而友達、奇美、彩虹都計劃投資OLED面板生產 線。

張兵表示，「三星還計劃在現有的幾條8代液晶面板生產線基礎上進行低成本改造使其生產OLED面板，如果那樣到2014年可能全球範圍8代OLED面板的產能將大增。」

鄂爾多斯星河灣秘笈：350平米「小戶型」變形記

http://www.21cbh.com/HTML/2011-9-17/1MMDY5XzM2NTQ1Mw.html

整個鄂爾多斯市就像一個大工地。 走在這個內蒙古的西南城市，處處可見高聳的塔吊和在建的樓盤。這座因「羊煤土氣」而暴富的城市，仍處在房地產狂熱之中。 以精耕豪宅市場而聞名的星河灣集團，也來到了這片黃金之地。鄂爾多斯東勝區的最南端——南外環路以南、世紀大道以北、東康快速路以東、包神鐵路以西的 7.88平方公里土地——似已成星河灣集團的囊中之物。 附近村民稱，星河灣集團要花10年時間，在這片有山有水的11820畝土地上蓋起400棟樓。 然而自7月底開始，一封舉報信在網絡上流傳，直指鄂爾多斯星河灣項目圈地萬畝，不僅審批違規、土地手續非法，還涉嫌擠佔保障房指標。

本報記者調查發現，這一涉嫌未批先建的豪宅項目背後，是地方政府謀求超前發展的微妙心態：一方面在中央調控房地產的高壓政策之下， 「偷樑換柱」變相開發豪宅；另一方面，地方政府比誰都更擔心隨時而來的崩盤，不得不出奇招與開發商牢牢綁定，從利益共同體進化為風險共同體。 未批先建的豪宅樓盤 一份星河灣的網絡宣傳資料顯示，「鄂爾多斯星河灣是星河灣集團繼廣州，北京，上海，太原，澳門五地之後，傾力打造的面向國際的頂級社區。鄂爾多斯星河灣是 目前國內乃至世界罕見的超大規模的住宅社區」。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》顯示，這塊7.88平方公里的土地被分成了122幅地塊，住宅建築面積總量超過502萬平米，計劃分六期開 發完成。 一名鄂爾多斯本地房地產公司的營銷人員告訴記者，星河灣地塊還將建起一座有一千多套客房的豪華酒店，體量在西北地區都數一數二。 如今，20多棟住宅樓已拔地而起。施工地附近的溫家梁村村民告訴記者，一期項目工地在今年4月就已開工。 然而，記者在中國土地市場網查詢得知，直到今年7月29日，才有面積共450畝的三幅地塊在東勝區國土交易中心掛牌入市，舉牌、報價時間 截止於8月28日。

通過比對星河灣控制性規劃，這三個編號為A1-05、A2-08、A2-09的地塊正是已經接受認籌的星河灣一期，三幅地塊的宗地面積為30.51萬平 米，起始總價為3.206億元。 最終，鄂爾多斯市星河灣房地產開發有限責任公司（下稱「鄂爾多斯星河灣」）以底價拍下了三塊土地。 記者並未查詢到比星河灣地塊更早的土地招拍掛信息，星河灣地塊也還沒有別的開發項目——這意味著，在沒有取得這塊土地使用權的情況下，鄂爾多斯星河灣就已 經開工建設。 一名房地產開發商告訴記者，只有開發商在競得土地並和政府簽訂國有土地出讓合同之後，才可以拿合同去辦理建設用地規劃許可證、土地證、項目規劃許可證、項 目施工證、項目預售許可證等一系列手續，且這些手續的辦理是線性順序，「有些需要兩三個月時間」。

中國土地市場網上的供地結果信息顯示，三幅地塊的合同簽訂日期為2011年8月29日，約定開工日期更是遙遠的2012年2月29日。 面對網絡質疑，星河灣集團品牌副總監孫穎和東勝區政府辦公室主任王平都告訴記者，鄂爾多斯星河灣的所有許可證都已辦齊。

中央的房地產調控政策在逐漸收緊，同時要求加大地方保障房的建設力度。而在鄂爾多斯，地方政府也有相應對策。 網絡流傳的舉報信還稱，「今年為支持鄂爾多斯保障性住房的建立，自治區政府給鄂爾多斯市共下達了180公頃的徵地指標，星河灣一家開發商就擠佔了80公頃 的徵地指標，嚴重影響了鄂爾多斯的保障房建設方案」。 星河灣集團品牌副總監孫穎告訴記者，保障房指標屬於地方政府負責事務，星河灣方面並不瞭解。 東勝區住房保障辦公室副主任張魯則稱，保障性住房用地指標不受每年批准的用地指標限制，而是「計劃多少批准多少」。

張魯告訴記者，東勝區今年的保障房項目已全部開工。這包括20萬平米經適房、20萬平米公租房、60萬平米限價房、1萬平米廉租房、8000戶棚戶區改造 回遷房等。 但《財經》雜誌披露的一組數據，顯示了鄂爾多斯市保障房建設的另一面：截至9月初，鄂爾多斯市今年的保障性住房用地完成118公頃，完成率僅40%。 另一個值得注意的重要細節是，中國土地市場網的供地結果信息中特別標註，星河灣地塊的土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地，此前三個地塊的掛牌 出讓公告也標註了「中低價位、中小套型普通商品住房用地不低於70%」。

星河灣銷售代理之一思源經紀的一名銷售人員告訴記者，此次發售的星河灣樓盤，每套面積最小為350平米，最低價為2.5萬元/平米——明顯不是中低價位、 中小套型普通商品住房。 2006年建設部為調控樓市，出台了著名的「國六條」，明確要求「套型建築面積90平方米以下住房所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上」。 記者查閱了中國土地市場網上公佈的自2010年8月至今東勝區的土地出讓公告，其中住房用地的土地用途全部為中低價位、中小套型普通商品住房用地。

「但東 勝區的樓盤基本上是100平米左右」，一名鄂爾多斯本地開發商告訴記者。 「如果地方政府嚴格執行『國六條』，規劃部門會嚴格審查開發商上報的項目設計方案」，這名開發商說，「但到現在也沒聽說鄂爾多斯哪個樓盤的方案沒有通過審 批」。 「國六條」的「失勢」自然有樓市調控形勢變化的原因，但也難逃背後的潛規則作祟。 儘管土地出讓公告中會出現「國六條90/70」的要求，但在開發商與政府簽訂土地出讓合同時，開發商往往會與地方政府「討價還價」，調整容積率。 記者未能看到星河灣三幅地塊的土地出讓合同，但東勝區規劃局工作人員告訴記者，星河灣一期的具體施工已經與該區域控規不符，但他拒絕透露何處不符。

「90/70」政策的另一模糊地帶，是這個要求究竟在整個城市新建樓盤總量中有效，還是任意單個樓盤都要符合「90/70」規定。

業內人士稱，由於今年各 地政府發力保障房建設，因此很多城市「中低價位、中小套型」的保障房能夠佔到該地新增樓盤面積的70%。 在鄂爾多斯，地方政府正以較大力度推進保障房建設，手段之一即要求開發商在新建樓盤中拿出部分房源作為保障房出售。「近兩年基本上有20-30%的新開樓 盤被如此要求」，鄂爾多斯一名本地房產銷售經理告訴記者。 但在均價過2萬的豪宅項目裡撥出保障房注定不會被開發商所接受。一個佔用了回遷房用地的高檔樓盤銷售經理說，他們的做法是提高拆遷補償標準以彌補回遷戶利 益。

政府為何向星河灣借款11億？

有知情人士告訴記者，「星河灣的證件的確已經辦得差不多了」。在如此短時間內補足所有手續，一條重要的理由是，星河灣背後有當地政府的全力支持。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》提供了一個可供佐證的細節：這份控制性規劃於2010年7月由上海同濟城市規劃設計研究院做出。其中寫道： 今年年初廣州星河灣房地產公司選擇了在本區域搞房地產開發建設，但由於本區域在總體規劃修訂前不屬於城市規劃範圍，總規修訂後本區域控規階段的工作還沒來 得及開展，使本區域的掛牌選址報建工作無法開展，嚴重地影響了整個投資安排的進度。 這指的是，2008年上半年，鄂爾多斯市啟動新的總體規劃，星河灣區域才成為建設用地，但此區域的控制性規劃一直處於空白狀態。

當這塊7.88平方公里的區域變為建設用地後，星河灣成為了第一個項目。也可以說，這塊萬畝土地，就是當地政府為星河灣量身打造的。 9月12日出版的《財經》雜誌曝光了一份2010年4月6日，星河灣方面與東勝區政府簽訂的投資協議，這份協議將地方政府與星河灣緊緊捆綁在一起。 按照約定，協議簽訂之日起，星河灣方面就可開工建設。但協議同時要求，星河灣方面需分期借款11億元給東勝區政府，東勝區政府保證項目用地不少於1萬畝， 其中建設用地不少於5000畝。東勝區政府還承諾，如果星河灣方面不轉讓該處土地，將免除相關的土地增值稅。 令人匪夷所思的是，「財大氣粗」的東勝區政府為何要向星河灣方面借款11億元？ 東勝區政府辦公室主任王平並未否認此協議的存在，但拒絕向記者出示這一協議並作出解釋。 一名鄂爾多斯本地房地產商向記者分析了個中緣由：「星河灣項目儘管是政府招商引資項目，但當地政府必須『留一手』，也就是防止如此大體量的項目中途『撂挑 子』。

政府從開發商處借款，實際上就等於先收了項目開發的保證金，一是考驗開發商是否有足夠實力，另外也逼著開發商將項目開發進行到底。政府並不是為了借 錢，這些借款甚至可以作為開發商拍 地的出讓金直接劃歸政府，而不需要開發商到時再額外支付」。 這種分析並非空穴來風。 這名當地開發商介紹，鄂爾多斯曾經發生過投資項目「撂挑子」的事件。一家自主品牌汽車企業來到鄂爾多斯建設汽車產業園，地方政府提供很多優惠，劃出一塊土 地後，這座汽車產業園的進展卻並不順利。 9月8日，鄂爾多斯當地報紙《商務時報》刊出的一篇報導稱，2007年，潘石屹要在鄂爾多斯拿5000畝地開發獨棟別墅。於是政府組織當地的「有錢人」與 潘石屹進行「對話」。「對話完畢，老潘便組織這批人去了北京，購買了三里屯SOHO。但是鄂市東勝區的5000畝地卻沒有拿。」

事實上，一方面在用變相做法規避中央嚴厲調控政策，另一方面，地方政府比誰都擔心市場崩盤的可能。 一級開發並軌二級開發？ 在嚴格的土地政策面前，地方政府往往各出奇招以繞開政策限制。而鄂爾多斯的房地產市場，便有很多這樣的地方特色。 記者在鄂爾多斯市發改委網站上查詢到幾份通知，分別為2010年11月30日和12月8日，該市發改委對星河灣北苑商住區、清水商住區、濱河商住區、景榮 商住區、商務綜合樓、南苑商住區同意開展前期工作的通知。 「『同意開展前期工作的通知』是鄂爾多斯市特有的房地產項目審批手續」，一名在鄂爾多斯經營地產的外地開發商告訴記者。

「一般來講，此類同意開展前期工作應該指的是同意對某一地塊開展土地一級整理開發，也就是把生地做成熟地。但裡面肯定會註明：這種開展前期工作，指的是土 地的前期整理開發，而不是土地的商業開發」，這位不願透露姓名的人士告訴記者。 這種土地一級開發工作應由政府的土地儲備中心來做，在完成土地一級整理開發之後，這些地塊才能進入土地二級市場，通過招拍掛向開發商出讓土地使用權，進行 商業開發。 但記者查詢得到的幾份「同意開展前期工作的通知」中，卻明確寫著同意「大興房地產公司或北京富華園公司××項目」開展前期工作。

「這就表示，鄂爾多斯直接把前期整理開發和二級土地開發概念混同起來。」這名人士說，「在這種情況下，『前期工作』包含的內容就不只是土地的一級整理開 發，甚至可以造房子了」。 「這也是地方政府給看中這些地塊的開發商一個變相的承諾。」他說。 造成這種局面的原因在於鄂爾多斯市用地指標緊缺。 「鄂爾多斯很多項目都是未批先建。因為沒有土地指標，就不能得到土地證，也就不能在二級市場招拍掛，自然也談不上之後所有的一切，包括項目的開發需要的規 劃許可證、工程規劃許可證，設計圖紙、方案也都無法報建。」這名知情人士說。 也正因為如此，鄂爾多斯市發改委在2010年12月8日同意星河灣一期所在的「北苑商住區」開展前期工作，等於給了星河灣一期一張「准生證」。

「至於為何4月開工的星河灣一期直到7月才進行土地出讓，很可能是直到7月，東勝區才拿到了用地指標，於是火速進行招拍掛，再補足之前需要的一切手續」， 他說。 但這名知情人士也說，在鄂爾多斯，未批先建是一種普遍現象，並不止星河灣項目獨有。「鄂爾多斯天氣寒冷，施工期只有半年，如果不未批先建，那麼什麼事也幹 不了。」 這名知情人士說，「這是這座城市在超前發展過程中，制度與現實的背離」。

鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言：中富跌倒，无人吃饱

http://www.21cbh.com/HTML/2011-10-15/4MMDcwXzM3MTc4Mg.html

在近期鄂尔多斯的饭局中，谈论得最多的就是高利贷问题。

一位小贷公司人士称，他几乎天天都会听到新的事情发生：“今天听说有一对夫妻欠多少亿被抓起来了，昨天听说一个人欠13亿元自首了，大前天听说有人跑路了……”

有时候这些传言有名有姓，有时候情节则模糊不清。而若不是事关己身，几乎没有人去关心事情的真假。

今年下半年以来，鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件，多名涉足高利贷者因资金链断裂而逃跑甚至自杀。首都经济贸易大学教授戚聿东认为，目前我国部分地区民间高利贷愈演愈烈，风险逐步加大，如不采取措施加以控制，有可能引发部分地区的金融问题。

“每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。”——这是德国飞机涡轮机的发明者、德国人帕布斯海恩提出的一个飞行安全法则。

套用在当前的鄂尔多斯，这一法则亦揭示出某种真实。

风暴边缘的鄂尔多斯，正陷入与温州版本不同的地产借贷恐慌。故事不乏细节，问题是，惶恐将如何演变？

中富跌倒

“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯一名当地企业家告诉记者，“中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”

9月24日，鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司（下称“中富”）法定代表人王金福自杀身亡（详见本报10月13日报道《鄂尔多斯地产商自杀：中富两套方案 清偿3.2亿债务》），多位知情人士透露，还不起高利贷是其自杀的重要原因。

中富公司的数据显示，公司于2008年投资开发“国电富兴园小区”项目，工程总造价约1.93亿元，在经营过程中一直没有获得银行贷款，而是通过高利贷融资2.63亿元。

一名债权人告诉记者，中富的利息为每个月3分（3%），3个月一结。一直以来，中富的还款非常准时，因此她又从别人处借钱放到中富，至今投入中富的资金已达2000万。

因为从银行无法获得贷款，从民间借的高息进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的做法。

根据住建部政策研究中心参与完成的鄂尔多斯《中国民间资本投资研究报告》，截至今年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额为59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中，仅占到不到16.55%。在鄂尔多斯，房地产开发资金主要来自于民间借贷。

“在鄂尔多斯市，每一个房地产项目都要向民间资本借钱，一般是40%-50%的资金来自民间资本，有些楼盘甚至所有资金都来自民间资本。”戚聿东介绍。

中富正是其中典型，2.63亿借款大多用于支付1.37亿工程款以及利息。

这 无疑是一个危险的决定。杠杆融资是房地产开发模式中的重要部分，如果从银行获得房地产开发贷款，利率不过在基准利率基础上进行有限上浮。今年中，鄂尔多斯 一家房地产商告诉记者，银行利率普遍上浮20%以上，甚至达到50%，但即使这样，年利率也不过10%左右。而民间借贷年利率一般在30%以上，甚至更 高。

但随着今年信贷政策紧缩，各大银行纷纷收紧贷款。华夏银行鄂尔多斯分行的一名员工透露，起初银行还能对部分房地产项目提供2亿元的贷款，大约也能占其开发资金的60%左右，现在已经停止向房地产项目发放任何形式的贷款。

目前鄂尔多斯的民间拆解利率已经达到月息3分5（年利率42%），甚至5

分（年利率60%），而且很难借到钱。

按 照月息3分计算，2.63亿借款每个月要支付的利息为789万元。“仅支付利息的压力就非常大。”一名鄂尔多斯房地产商表示。知情人士告诉记者，对于很多 房地产商来说，压在他们身上最重的石头，不是楼盘积压，而是高额的还款利息，很多人无奈之下再借高利贷用于还息，从而进一步扩大风险。

在企业资金周转不足时，通过民间借贷方式周转本无可厚非，但鄂尔多斯房地产企业的危险在于将短期借贷长期化。例如中富公司，一名债权人告诉记者，她从前年开始以3分利息借给公司钱，直到出事前一直按期收取利息。

一位投资集团负责人毫不避讳：“他们（房地产商）从我手里借到钱，肯定是反手就用来支付借贷利息，这样的风险太大了。”

借贷无门

中富“国电富兴园小区”项目的总建筑面积107870.65平方米，其中住宅面积80001.98平方米，商业用房面积22925.46平方米，其中住宅项目于2010年开盘销售，已经收回首付款817.053万元，尚有约1.5亿应收贷款。

记者从中富公司了解到，1.5亿应收贷款均为住户的银行按揭贷款。

在房地产开发模式中，用销售收入支持工程继续施工是资金链上的重要一环。在鄂尔多斯，购房者在买房时支付30%的首付款，剩余70%从银行办理按揭贷款。银行贷款一次性支付给开发商，然后由购房者分期还给银行。

一名当地商业银行人士介绍，该行对购房者在没有房地产公司担保的情况下不会发放按揭贷款，即使是能发放，资金也非常有限。有业内人士告诉记者，在银行用房屋办理抵押贷款也很困难。

实际上，按揭贷款是售房收入的大头，无法获得按揭贷款大大增加了房地产商的资金压力。

一名当地从事过房地产开发的人士告诉记者，在销售时，会和购房者签订一份协议，由房地产公司负责办理银行按揭贷款，并申明如果按揭办理不下来可退房。

但今年以来已经发生多起按揭贷款无法办理事项，房地产商也不愿意退房。

“我去找开发商，他说，好不容易卖出去一套，怎么可能退呢！”一名受购房者委托与开发商理论的当地媒体记者说。

此外，银行的开发贷也全面收紧，使得房地产商无论在开发的前期、中期或者后期，都面临资金困难。

一名当地中型房地产开发企业融资部门人士告诉记者，公司无法从银行获得贷款，今年以来一直在多方筹集资金。但当地的小额贷款公司已经借不到钱了，正在打听通过信托公司或者房地产基金的方式融资。

鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言

鄂尔多斯融源泰小额贷款公司的工作人员介绍，房地产商在公司放款的“黑名单”中，因为公司与银行有协议，银行部门在协议里明确规定不许给房地产项目提供资金。

根据相关规定，小额贷款公司不得吸收存款，只能用自有资金放贷，但可以从银行获得不超过自有资金50%比例的银行贷款用于经营。

该小贷公司工作人员透露，除了协议上规定的条款以外，银监局和金融办还会不定期的到公司检查，防止小额贷款公司擅自向房地产项目提供资金。

另外据鄂尔多斯当地媒体的调查，部分小额贷款公司从来没有“给房地产项目贷款”的业务。一名小贷公司人士表示，小额贷款公司提供的贷款都是短期的，而房地产的资金回笼却是长期的，并不匹配。

而且记者从多家小贷公司了解到，今年公司资金非常紧张，早就无钱可贷。“我还想贷款呢，你告诉我哪里可以借到钱。”一家小贷公司负责人半开玩笑地说。

当地的很多民间借贷人也对房地产亮起了红灯，虽然这曾经是他们重要的放款对象。

一名当地投资公司经理说，许多熟人希望从他这里借钱，但他最后的选择只能是一声对不起。“我们不得不谨慎。而且现在房子很难卖得动，资金流回不来，放出去的这些钱肯定不知道何年何月能收回了。”

多位当地人士告诉记者，人们已经纷纷开始往回要债，尤其是借钱给房地产商的。“人们心里都清楚，钱放到哪里去了，还不是房地产？现在只有能源企业还能借到些钱。”

房市，繁华不再

资足抵债但现金流严重不足，是许多房地产商的现状。

目前中富公司项目主体工程已经完工，根据中富公司评估，资产为4.91亿元，负债2.63亿元，资产负债率约为53%。

但一分钱难倒好汉，2011年以来，鄂尔多斯的房地产已陷滞销状态。

根据鄂尔多斯地税局数据，2011年上半年鄂尔多斯市房地产税收入约4.2万元，同比增长28%；2010年上半年税收收入约3.04万元，同比增长68%。

两相对比，2011年房地产税收收入的增幅大幅度下降。而且业内人士介绍，今年上半年的4.2亿税收中可能有一部分是去年销售的房子，今年下半年房产税的增速可能更低。

鄂尔多斯的房地产早已显现泡沫。

据一家地产调查机构的调查，鄂尔多斯平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家的房屋拥有数量多者达到七八套。

据 鄂尔多斯当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方 米，但鄂尔多斯各旗镇总人口才160万，市区人口逾65万。如果按照65万人口计算，仅2010年施工的房产就够为每个人提供41平米的住房。

而且还有房地产商，包括外地房地产商在不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，而降价成为许多房地产商的选择。

一名当地人士告诉记者，自己的房子去年价格在9000元每平米，而今年这一地区新房价格不过8000元每平米。

另据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士的观察，今年以来房地产早已有价无市，打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”这位房地产观察人士说。

他提到的是位于乌兰木伦河畔的城投绿城?成园项目。该项目宣传册介绍，销售价格为每平方米6900元。但这一项目位于鄂尔多斯康巴什新区CBD，是鄂尔多斯令人瞩目的豪宅之一。6900元的价格不仅开创了鄂尔多斯销售价格的新低，也远远低于部分中低端地产的价格。

据 当地人介绍，2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价达到了5000多元，平均涨 幅约3倍。而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住 宅或商业地产售价已达到2万-3万每平米。

绿城内部人士介绍，一定程度上，6900元/平米的价格已经低于成本价，但即使是如此低的价格，开盘销售后还要推出优惠，最低折扣将能达到9折。

国内豪宅开发商星河湾在鄂尔多斯则采取了令人叹为观止的营销手段。“星河湾请了四个销售代理公司，包下鄂尔多斯的多家酒店，几乎天天请人吃饭。”前述房地产观察人士介绍，他笑称：“在鄂尔多斯几乎所有有钱人应该都吃过星河湾的饭。”

据了解，星河湾在鄂尔多斯拥有约500名营销人员，楼盘每星期都有宴会或者其他形式的活动，来邀请消费者参加。此外，公司不惜血本在各大媒体投放广告，就连鄂尔多斯的机票上也被攻占。公司还准备包机邀请客户到广州星河湾参观旅游，费用全部由公司承担。

然 而即使这样，星河湾的销售业绩也并不理想。据星河湾销售人员透露，星河湾目前成交量将近200套，但大部分只是交了定金，并未签约。如果按照价格每平方米 2万计算（实际价格折后不到2万），200套住房的销售量大约20亿元，而星河湾进入鄂尔多斯市市场时，宣称的目标是开盘百亿。

2009年，星河湾在上海浦东的项目开盘首日创造了“6小时40亿”的奇迹，2010年在太原的项目开盘首日认购金额又超过上海。

星河湾的营销方式和销售境况，在今年的鄂尔多斯各大楼盘中并不少见，比如伊泰?华府世家在开盘首日也举行了大型的开盘活动，而等待时机开盘的泰悦府，目前239套房，也才内部陆续认购了20余套，不足供应量的十分之一。

一些本土开发商在万般无奈之下，把项目的开盘日期一推再推。今年以来，鄂尔多斯的开盘项目寥寥无几。

犹疑的信心

在鄂尔多斯的民间借贷体系中，信任起到了非常重要的作用。

“鄂尔多斯人朴实，和其他地方不一样。”一位鄂尔多斯人告诉记者。他给记者看了一张“传说中”的“白条”。据说，在鄂尔多斯当地借钱只需要在一张卷烟那么宽的纸上写个借条，关系好的连条子也不用写。

记者看到的这张借条约手掌大小，用印刷体打印了“债权人”“借款金额”“借款利率”几个字，每个词后面手写了对应的信息，在借款金额、借款利率的数字上还盖上了红指印。

纸条下方是借款人的签名，以及一条关于利息的详细说明。让记者印象深刻的是，利息是3分，但对于借款的开始和结束时间，以及付息时间并未作出说明。

“这张条子可能是长期借款，所以没有写这些。”另一位当地高利贷放款人告诉记者。他说，这样的条子很常见，也有一些比较规范的，会对借款的起止时间、本金和利息的结算方式作出规定。记者了解到，一些借条上还会写上如果利息和本金偿还不了时的处理方式。

虽然说信任是关键，但许多鄂尔多斯人正在将借条转成正规合同。记者所看到借条的主人，在当日下午打印出一份三页的借贷合同样本，并打算让所有打条子的借款者重新签订合同。

当记者询问这样做有什么好处时，该人士表示合同总要正式些，而且如果遇到纠纷，条子的利息超过法定利率4倍的部分得不到保护，但是如果是借款合同，合同中对利息有约定则会受到保护。

这位借款者表示对当地借贷环境有信心，但仍忍不住抱怨：“鄂尔多斯老板们能不能站出来，不要不接电话？”

他认为，大多数当地借款人有一定的实力，即使是不见了也只是为了躲债，并非跑路，而且资产也足够偿债。有一位他借给资金的借款人资金链发生问题，但是该人士拥有四五辆路虎汽车。“随便卖一辆也是好几百万，不会有问题的。”

但是，他认为，很多老板为了躲债不接电话，甚至逃走，很令人气愤。“接个电话也好啊。都是熟人，没有钱也不会硬逼的。”而对于中富地产的做法，他认为是比较负责任的。

在鄂尔多斯的民间借贷体系中，大多数钱是借给熟人，或者通过熟人作为中介，具有天然的信任关系。一名已经多日拿不到利息的债权人告诉记者：“我很信任他（欠债人），所以我不会去催他。如果我把钱从他那里拿回来，别人听说了可能也会来讨，他的资金链就会出问题。”

另一位债权人则表示：“我很信任他，但是如果别人找他要钱，我会担心要晚了钱拿不回来，也会去要钱。”这位债权人认为，现在的市场资金紧张，和债权人纷纷收回贷款有关。

“现在大家都不敢往外放了。除非是资源类的借款，才有人放，利息不过一个月1分5左右。其他的哪怕是5分的利息也不敢借出去，大家都宁愿少得利息但要保险些。”

一名接近银行的人士告诉记者，因为普遍收贷，近期鄂尔多斯各银行的存款直线上升。

鄂尔多斯人与人之间的信任，以及对未来抱有的希望是民间借贷市场的稳定剂。

但 记者听说，过去鄂尔多斯也不乏骗贷事件。“一个人拿了几百万元，买了两辆好车，租一个好办公室，开着车去借钱，别人一看他的装备就同意借了几个亿。结果这 个人一转身就跑了。”当地人描述。而曾经发生的真实事件是，一个借款人用几十万在北京租了三天的办公室，然后从鄂尔多斯骗走了几个亿。

“现在不催债还是因为觉得有希望，如果没有信心真的到了需要撕破脸皮的时候，还是要撕破。”一名当地放贷者表示。

一些贷款的担保者也因此受到了损失。因为借款人还不了，王强（化名）作为担保者支付了230万。

正如之前提到的一家知名酒店的做法，当地债权人和债务人协商，宽限债务时间，或降低利息、将债权转成股份或者用房产代偿，都是较好的解决方式。

谁最可能出问题？

鄂尔多斯的民间借贷市场错综复杂。

“你借我的钱，我借你的钱，谁都算不清。说不定在大街上碰到一个人，就有借贷关系。”鄂尔多斯一位文化界人士介绍。

在错综复杂的借贷关系中，可以简单地将借贷人分成有实体公司的借贷人以及中介人，借贷公司分为单一的房地产公司和有其他产业的房地产公司。

“出问题的人大部分都是倒来倒去的人，没有自己的公司。”一名鄂尔多斯民间借贷者告诉记者。这些人在放出去的款收不回来时，便没有钱支付借款的利息，从而发生资金链断裂。

比如记者在中富公司遇到的一位债权人，她借给中富公司的两千万中只有几十万是自己的，其他均为从亲戚、朋友处以2分或者2分5的月息借得，再放给中富公司，角色主要是资金中介。

此 外，一些人把从银行获得的贷款用于放贷。“我一个朋友买车，从银行贷了几十万，转手就借出去了。”一名当地人介绍。购房后办理按揭贷款，把节余资金用于放 贷，然后用高利贷利息支付房款的现象也非常常见。“这里人买房肯定是按揭的，省下来的钱放出去足够支付利息。但如果高利贷市场出问题，还房贷的钱也没有 了。”前述人士介绍。

2010年以来，鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件，其中资金上亿的案件包括众博商贸有限责任公司老板梅良玉一案、金亿泰汽贸担保公司总经理祁有庆一案和苏叶女涉嫌非法吸收公众存款案等。

有实体公司的企业，处境相对好一些。

记者在鄂尔多斯市时，曾听说当地一家知名酒店发生资金链问题，于是老总包了一辆汽车，请所有的债权人到酒店吃饭，告知债权人自己的情况，并表示，如果大家都来要债那么公司只能破产，或者大家可以缓一缓或选择成为公司的股东。

鄂尔多斯近期出现了不少“抵债房”，即一些还不起钱的房地产开发商用房子来抵债。比如中富公司公布了详细的房屋建筑图以及不同资产的市场价，作为偿债资产。记者还听说了其他多处抵债房。

“和债权人协商，或用房子抵债的做法都很常见。”一位房地产人士评述。一位建筑施工人员则称，今年由于楼市不好，许多地产商都希望用房子来抵建筑款，如果不要房子，建筑款项只能欠着。

不过债权人大多不满意抵债房的定价，希望打折。有时候，为了尽快回笼资金，房地产商也会“割肉”。

记者听说位于鄂尔多斯第五小学附近的一个楼盘，原价7000元左右每平方米，现在抵债价格只有约3500元。另一位房地产人士表示，知道这处房产要抵债，但认为价格不太可能如此之低。“应该是有一些条件，比如

一次性付款是一个价格，多次付款价格则高一些。或者最低的楼层是3500元，每高一层往上加价。也有可能3500元是起拍底价，实际拍卖价格高一些。”这位人士推测。

中富公司在估价时，把18000元每平方米的底商价格折为16000元，而且在债权人的要求下，对价格再次进行了85折。

也因此，很多鄂尔多斯人并不是很恐慌。“房子还在那里，最坏的打算就是拿房子。”一名鄂尔多斯人说。他认为，虽然鄂尔多斯房价有泡沫，但也有一定的刚性需求，而且外来人口逐年增多，房地产只是遭遇暂时的寒冬。

此外，拿地的时间不同，企业面临的问题也不同。“前几年拿地的企业问题应该不大，出问题的企业大多数是在近两年拿地的。”一位鄂尔多斯当地放贷人员表示。近两年，鄂尔多斯地价飞涨。

但对于没有实业的借贷中间人，一旦发生资金链断裂，将没有任何东西给债权人，因此出现“跑路”或自杀等事件。有实体的公司境况好于借贷中间人，而有多种资产的房地产公司又好于单纯的房地产公司。

中富公司的另一位股东郝小军还经营着一家煤炭运输公司，中富公司负责处理债权人事务的人士告诉记者，郝小军已经从煤炭运输公司中拿出1000万元，准备用于解决中富公司的问题。

在当地，许多房地产开发商同时也经营煤矿或者酒店等产业，其他产业的资金可以为房地产暂时输血。

“出问题的不会有大企业。因为大企业除了房地产，肯定还有其他产业作为支撑。”一名市场乐观人士称。

不过也有市场悲观者。“问题一天比一天严重，不知道危机什么时候会爆发。”一名小贷公司人士认为。

“麻木了。”有人说。“习惯了，大家对此都有预期。”一位接近司法部门的人说。

据了解，近期鄂尔多斯经侦支队尤为繁忙，常常加班，而所有和高利贷相关人士都被打了预防针，不得向外泄露任何和办案有关的信息。

政府在行动

危机中，很多人将目光转向政府。

中富公司希望政府给予部分费用减免，并且能帮助其向银行申请流动贷款，以及让银行发放购房者的按揭贷款。

许多借款人都寄希望于政府救市，并且认为，即使市政府不考虑，省自治区政府也会考虑这一问题。

今年下半年以来，鄂尔多斯市政府多次组织企业家召开座谈会，并为企业协调银行贷款。在政府的协调下，部分企业的贷款已经得以延期。政府的另一个举措是，将5000万元以上的融资者进行监控，防止其外逃。此外，政府和当地的鄂尔多斯商会联合成立了担保公司。

中 央财经大学金融法研究所所长黄震建议，政府可以考虑四点措施。第一是要求借款人拿着借条到金融办或者公证机构对借条进行公证。公证者可以获得优先偿债权。 通过这一步骤可以摸清楚借贷情况。第二点是允许部分企业倒闭。“有的企业有投机冲动，要让有些人承受风险的惩罚。”第三点是不要轻易抓人，让借贷事件刑事 化，要尽量认定为是民间借贷违约。第四点是要设法鼓励民间资本尽量进入正规金融机构。

“如果作为刑事案件处理，企业会瘫痪，债权人更加没有信心。一些本来可以循环的资金链也断掉了。”黄震建议，“对于一部分还有潜力可挖的企业，可以重整秩序，通过债权人会议等进行债权重整，再从银行贷款。”

和记者攀谈的多位债权人也表达了这一意愿。“我们所有的努力目标是，不要进入司法程序。”中富公司负责债权处理的人士称。因为如果介入司法程序，就需要冻结公司资产，公司将无法运营。

为了安抚债权人，公司迅速列出两套解决方案，并对于愿意等待、领取现金的债权人承诺，在10月后将支付1分5的利息（1.5%月息）直到还款。

另一位债权人告诉记者，他的一个朋友去年以每亩40万元买了100亩土地，但是看到市场的资金情况后，并未开始开发，今年地的价格已经涨到了每亩120万。这位朋友现在欠了一些钱，但这位债权人认为，土地的价值足以抵债，但如果诉诸法院，法庭拍卖的结果可能低于市价。

吴英和石小红案件中也出现过类似的情况。吴英一案中，根据媒体报道，吴英的本色集团在吴英被刑拘之前经营状况良好，而且到审判时，她的资产如果不是被非法没收和拍卖，不但能够偿还所有的债务，且吴英可能也已是坐拥价值数亿元资产的富豪。

但这需要债权人和债务人之间的信任，以及债权人充分的还款意愿。

戚 聿东提出了五点建议，包括：适当调整偏紧的信贷政策，尤其是对中小企业不应一刀切紧缩贷款；加强对民间高利贷现象的政策规范和监管，将民间借贷特别是高利 贷行为纳入“体制内”一并管理和监管，不能因为超出银行贷款基准利率4倍以上不受法律保护为由，而对高利贷行为听之任之；严格控制银行和上市公司资金体外 循环现象；加强公众金融教育以及建立针对中小企业的综合服务体系，真正解决中小企业融资难问题。

多位参与借贷人士表示，希望媒体不要过度报道，将事情扩大引起市场恐慌。黄震则特别提出，要小心微博的放大效应。

但无论媒体是否报道，在鄂尔多斯当地各种传闻已经铺天盖地。“最坏的时候还没有到来。”当地一位投资业界人士表示。他介绍，每年年底时，房地产企业要结算工程款，而2010年初当地银行放出大量贷款，这意味着2012年初将是大量房地产企业还款大限。

“到年底问题会更严重。”该人士判断。

有 市场人士告诉记者，鄂尔多斯当地银行的贷款额度已经用完。而黄震认为，短期内中国的通胀形势不会改变，因此货币政策也不会改变，加之房地产调控政策，如果 放任正规金融机构对微小企业融资难无所作为，放任民间借贷的投机化倾向，鄂尔多斯民间借贷风险可能进一步积聚和扩大。

年利30% 鄂爾多斯2200億民間資本難禁高利誘惑

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20111026/2416306.shtml

　每經記者 彭斐 發自鄂爾多斯
鄂爾多斯人突然富了。「拿到拆遷、徵地款的老百姓，不知道該怎麼花這些錢。」在當地某出租車公司上班的杜平（化名）說，借出去拿高額利息，成了最方便、回報最好的一種投資方式。
當地一位商人與 《每日經濟新聞》記者交流時表示，伴隨著國家能源政策的收緊，鄂爾多斯賴以成名的煤炭資源開始集中，參與難度增加，當地人轉而青睞收益率不錯的房地產行業。
如今，鄂爾多斯的銀根不斷緊縮，房地產企業從信貸市場融資難度也在增加，地產商急於尋求新的融資渠道，彌補資金缺口。
依靠民間借貸維持運轉的鄂爾多斯房地產業，陷入了前所未有的資金焦渴中。
暴富：鄂爾多斯沒有「窮人」
「鄂爾多斯沒有窮人。」鄂爾多斯東勝區罕台鎮的居民杜平 （化名）對《每日經濟新聞》記者說，隨著城市擴建和拆遷、徵地的進行，除了讓老百姓住上樓房外，政府補償款項也陸續發給了當地居民。
隨著煤價2003年後的井噴式上漲，鄂爾多斯這個煤炭儲量佔全國1/6的地級市，也由內蒙古自治區的貧困地區，變為中國內地「最富的城市」。
記者從《2011年鄂爾多斯市政府工作報告》中瞭解到，「十一五」期間，鄂爾多斯全市累計完成舊城拆遷765.4萬平方米，該市城鎮建成區面積由138平方公里拓展到243平方公里，城鎮化率達到70%，較「十五」末提高15.6個百分點。
與城鎮化同時推進的，是該市猛增的投資額度。該市政府公開數據顯示，「十一五」鄂爾多斯累計完成投資6033億元，是「十五」時期的6.5倍。
在東勝區鐵西三期的規劃下，2009年上半年，杜平所在的罕台鎮開始徵地，當地村民搬進樓房的同時，也成為手持現金的「大款」。
杜平所在的永勝村只有100多人，全村土地超過6平方公里，徵收部分土地後，該村共獲款項4000餘萬元。
據鄂爾多斯市財政局相關調研，僅今年1~7月，全市各區旗在保障性住房專項補助資金上，已簽訂拆遷協議19743戶，已開工建設安置住房13192套，共175萬平方米，項目總投資98.4億元，現已完成投資29.3億元。
2010~2011年間，永勝村按每戶擁有耕地的人頭分錢。杜平家雖有5口人，因老婆孩子沒地，只有3口人參與分錢，得到的補償款達到120餘萬元。
杜平說，永勝村有的農戶最終拿到的補償款能有四五百萬，在鄂爾多斯市，這不算多。
按政府相關回遷政策，拆遷村民只需以每平方米兩三千元左右的價格，即可在指定區域買到樓房。杜平說，即使每家買兩套100平方米的住房，幾十萬甚至上百萬的餘款總是有的。
東勝區經濟開發區副書記兼副主任謝懷君在接受媒體採訪時曾說：「早一個月拿到錢，早點放到典當行，收益就相當可觀，100萬元一年可以獲得30萬元以上的利息。」
誘惑：城鎮居民放貸吃息
2010年春節過後，表姐劉梅（化名）給杜平的電話多了起來，對話內容離不開「理財問題」。
原為當地金融保險業務員的劉梅，向杜平及其親屬介紹「民間借貸」的理財計劃：與其把錢存進銀行吃低息，倒不如以2.5分的月息放給她。
劉梅還打電話給自己的母親、杜平的父母，及父親的三個兄弟。在高利息的誘惑下，他們決定將錢借給劉梅，讓她幫忙「理財」。
從2010年6月到今年4月，劉梅從杜平及其親屬處拿到本金超過600萬元，月息是2分5釐，按年利率30%計，杜平及其親屬每年獲取的利息總額至少180萬元。
中國人民銀行今年7月7日最後一次加息後執行的存貸款基準利率，活期存款年利率為0.5%，五年期存款年利率為5.5%，按此計算，杜平及其家人的600萬元資金每年利息僅分別為3萬元、33萬元。
「有更多的錢能賺，誰不心動？」杜平對《每日經濟新聞》記者說。
事實上，劉梅扮演的只是一個中間人角色。
劉梅曾向杜平透露，2008年以來，她的借貸總額超過2000萬元。杜平說，除1400萬元來自與她有親屬關係的鄂爾多斯當地人外，劉梅還通過之前做保險業務員所積累的社會關係，進行民間融資借貸。
據瞭解，劉梅將錢放給鄂爾多斯當地房地產開發商，月息3分~3.5分。
「在鄂爾多斯，吃利息差價的大有人在，而且金額不菲。」杜平說，永勝村開始徵地後，村委會相關負責人曾向他表示，從村民手中以2.5分月息借款，再以3分利息轉借，僅5釐錢的利息，該負責人每月就能賺5、6萬元。
自2010年上半年和劉梅打下第一張借款白條開始，截至今年4月，杜平將徵地獲得的120餘萬元全部借給劉梅，截至8月，杜平共得到15萬元利息。
鄂爾多斯金融辦的公開統計數據顯示，鄂爾多斯原有270多家擔保機構，2010年9月~2011年3月進行融資性擔保機構整頓後，數量減至36家，很多擔保公司開始以自有資金放貸，不再吸收公眾資金。
公開渠道的關閉並沒有阻礙「鄂爾多斯人家家放貸」的步伐，當地居民通過各自熟人的路子，紛紛「打白條」放貸吃利。有媒體報導，內蒙古大學的一份調研顯示，50%的鄂爾多斯城鎮居民都參與到了放貸與借貸的資本活動中。
房地產：高利貸主要流向
然而，今年9月，杜平沒有像往常一樣結到利息。「我被騙了，你們放在我這裡的錢可能收不回來了。」9月底，杜平及其親友陸續接到劉梅的電話。
全民高利貸狂歡，這是最可怕的金融風險。在知名經濟評論人葉檀眼中，鄂爾多斯正是全民高利貸的經典案例，而且鄂爾多斯今天的資金模式比起20年前的溫州模式，危害和風險都更大。
杜平萬萬沒想到，他會與因非法吸收公眾存款近10億元、已被當地公安局立案偵查的蘇葉女扯上關係。連接他倆的正是劉梅，她曾向蘇葉女借出800餘萬元，月息高達4.5~5分。
10月20日上午，《每日經濟新聞》記者以債權人身份從東勝區公安局經濟偵查大隊瞭解到，劉梅已就蘇葉女非法吸收存款報案。
然而，記者撥通了杜平提供的劉梅手機時，得知與債務事宜有關後，劉梅接連說，「打錯了，我不是。」
「她現在很敏感，債主幾乎天天找她，甚至有人威脅她孩子的安全，現在她也是有家難回，我也已經有些日子沒見她了。」杜平說。
「房地產。」對於巨額資金的流向，杜平言簡意賅，「（劉梅的）2000多萬，除借給蘇葉女800多萬，還有一部分借給了其他房地產商。」
當地一位企業家在與 《每日經濟新聞》記者交流時表示，近幾年隨著國家能源政策收緊，煤礦整合，民間資本參與煤礦投資的難度增加，而投資回報率不低的房地產業，已經成為民間資本的主要流向。
對於民間資本的規模，鄂爾多斯市相關部門向記者表示，具體數字很難統計。
「近幾年，由於房價持續上漲，房地產業成為民間資本投資的主要選擇之一。」日前，一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的《民間資本與房地產業發展研究報告》中測算，鄂爾多斯民間資本量達到約2200億元，今後規模還將增長。
糾結：民間借貸與銀行貸款
伴隨民間資本投資房地產規模的不斷擴大，其投資形式逐步從需求端轉向供應端，如投資開發房地產、為房地產開發商提供過橋貸款等。
在《每日經濟新聞》記者獲得的一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的關於鄂爾多斯《中國民間資本投資調研報告》中顯示，截至今年2月底，鄂爾多斯銀行系統房地產開發貸款餘額僅59.7億元。在360.7億元的投資規模中，不到16.55%。
如今，鄂市的房地產行業資金鏈條已脆弱不堪。9月24日，鄂爾多斯市中富房地產開發有限責任公司（以下簡稱中富地產）法定代表人王福金自殺身亡，揭開了鄂爾多斯民間借貸和房地產開發之間的緊密關聯。
高和投資董事長蘇鑫表示，中國房地產中直接融資不足10%，80%以上資金來自銀行，使得房地產的行業風險很容易傳導到整個金融系統，一旦出現問題，甚至會牽扯社會經濟。
在某國有銀行鄂爾多斯分行工作10年的一位老員工告訴記者，「招商銀行、華夏銀行、中信銀行、浦發銀行紛紛進駐，新進來的銀行不少都以50萬元年薪挖人，不過要完成攬儲任務才能拿到全額，壓力很大。」
《每日經濟新聞》記者從該市東勝區金融辦獲悉，截至7月底，鄂爾多斯市銀行的本外地存款餘額為1930.46億元，其中東勝區存款餘額為1125.12億元；同期，鄂爾多斯市銀行貸款額為1806.84億元，其中東勝區貸款額為1148.78億元。
從上述數據不難看出，東勝區的貸款額大於存款額，資金最為活躍。葉檀分析認為，鄂爾多斯是一個資金量大且投資需求十分旺盛的城市，這裡的現金流要比一般城市的平均值高出很多。
「自今年4月份以來，鄂爾多斯的中小企業，特別是房地產行業，確實很難從銀行再獲得貸款。」當地一位商人向記者表示，這與四大銀行在鄂爾多斯的信貸額度有關，有限的貸款額度，遇上了經濟快速發展的鄂爾多斯，每年2月份剛過，銀行的貸款額度可能就已被用完。
一位當地開發商解釋說：「沒有辦法，銀行不放貸，只能從民間借貸。」從事貸款擔保中介的董女士也表示：「即使是有資格的中小企業，目前從銀行貸款也比較困難，因為銀行的貸款額度基本都用完了。」
因此，房地產企業急於尋求新的融資渠道，彌補資金缺口。
上述商人認為，煤礦整合後，大量中小型企業老闆更加關注房地產，因為銀行貸款有限，他們選擇民間借貸，即使利息高於銀行貸款，但如資金能正常流動周轉，盈利率對他們來說還是不低。
負責處理中富地產債務的一位人士向《每日經濟新聞》記者表示，開發商借的錢已經變成鋼筋水泥，賣不出去；老百姓手裡的錢都借給開發商建了房，房賣不出去，錢還不了老百姓，老百姓就不能買房，「（資金）沒有流動性，只能頂死」。
前景：民間借貸或難消失
信貸緊縮的背景下，依靠民間借貸資金維持運轉的鄂爾多斯房地產，陷入了前所未有的資金焦渴中。
《民間資本與房地產業發展研究報告》顯示，由於中小民營企業很難通過一般金融渠道融資，由此催生了大量小額貸款公司、典當行、擔保公司、地下錢莊等民間金融機構。
報告顯示，在溫州、鄂爾多斯、陝北等地，借貸市場異常發達，鄂爾多斯已經達到全民放貸的地步，月利率高達2%~5%。通過借貸將零散的民間資金聚攏，再投入房地產等高利潤行業，民間資本被不斷放大。
隨著銀根收緊，民間資本轉為通過「短期放貸」填補地產商的資金缺口。在樓市調控背景下，房地產開發企業自籌資金比重明顯加大。
一面是日益緊縮的銀行信貸，一面是急需資金的房地產市場，民間借貸亂象叢生便成必然。近日發生的數起房地產資金鏈斷裂事件，更是引發了人們對於鄂爾多斯發展模式的質疑。
「鄂爾多斯當前遇到的問題，其實並不像外界所謠傳的那樣。」鄂爾多斯當地企業界人士蕭峰 （化名）認為，鄂爾多斯房地產資金有所緊張，與國內銀根緊縮背景有關，也與近幾年鄂爾多斯發展速度過快有關。
在陷入民間借貸輿論漩渦多日後，鄂爾多斯地方政府終於作出正面回應。10月21日上午，該市政府召開了「全市前三季度經濟運行及規範金融秩序、促進房地產健康發展情況」新聞發佈會。
市政府秘書長奇巴圖稱，市政府已制訂《鄂爾多斯市規範整頓民間借貸活動實施方案》，加強對非法集資的監管和打擊力度，保持全市民間借貸的平穩運行。
「全社會各個領域投資規模持續擴張，對資金的需求量急劇增加。但金融業發展相對滯後、信貸投放整體規模小，銀行信貸資金不能滿足需求，客觀上推動了全市民間借貸的發展。」奇巴圖這樣解釋陷入民間借貸困局的原因。
奇巴圖表示，對具有一定實力、有土地等資產而暫時出現資金周轉困難的企業，政府正在積極協調貸款銀行，做到不抽資、不壓貸、不上浮利率，並通過轉貸、展期等辦法，幫助其渡過難關。
他同時稱，涉及房地產和民間借貸領域的案件只是個別現象，「民間借貸和房地產領域整體形勢平穩、風險可控」。
溫州民間借貸事件，讓鄂爾多斯的金融形勢緊張起來。最普遍的擔憂是，民間借貸體系會不會崩潰。在蕭峰看來，民間借貸不可能消失，目前來看，也並沒有回落的跡象，只是短期內，大家有些信心不足。
日前，鄂爾多斯金融工作辦公室相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，民間借貸是自發和隱蔽的行為，政府沒有辦法對其規模進行監測，溫總理對溫州的調研，說明中央已經開始對中國的金融體系、金融制度和突顯出來的問題進行關注了。

【專題·工業圈地】煤礦「陪嫁」，鄂爾多斯招商秘方

http://www.infzm.com/content/63117

2000億民間資金危急 鄂爾多斯：「房子」傷了「票子」

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鄂爾多斯錢坑

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329100_all.html

　　短短幾年間，鄂爾多斯和泡沫聯繫到了一起。

鄂爾多斯：中國最富的城市在找錢

「只有10塊錢的資本，卻做了200塊錢的事情」，鄂爾多斯因此成為過去十年中國增長最快的城市。

這座城市正在擠泡沫，以讓虛胖的身體恢復健康。這種「去槓桿化」，正是一些地方政府需要集體破解的科學發展難題。

沒完工的高樓一群群呆立，停著，灰黑的水泥鋼筋裸露在工地上，隨處可見。黃色塔吊們的最後一次起降，已是近一年前的事了。

這是2012年8月的鄂爾多斯，高速運轉十年之後，突然幾乎陷入停滯。

這座城市是過去十年中國經濟增長最快的地方——2001年設立鄂爾多斯市之前，這片河套地區在內蒙古都屬於貧困之地，GDP排名全國倒數。但此後，在本輪經濟繁榮週期中，鄂爾多斯GDP增速連續9年全國第一，人均GDP先後超過北京、上海和香港，成為全國最富的城市。

但奇蹟幾乎是戛然而止。2011年下半年起，火爆的鄂爾多斯房地產直接冰凍，民間借貸大案頻發。隨著2012年宏觀經濟增速放緩，另一個支柱產業——煤炭——也危機深重，「鄂爾多斯時間」就此停滯。

「最根本的癥結在於整個城市經濟體的激進冒險，不計後果地使用了高槓桿。」資深信託業人士劉擎說，「好比只有10塊錢的資本，它卻做了200塊錢的事，產業自身盈利不能支撐過分透支。」

「籌資是頭等大事」

在中國最富的城市，政府正在絞盡腦汁找錢，他們甚至打算向拆遷戶借錢。

這個北中國的財富匯聚之城，二十多萬外來人口正在陸續撤離。老城區東勝一套三室的紅磚平房，月租金已經從近4000元跌到了不足2500元。

而找錢，成為鄂爾多斯政府的關鍵詞。

在此之前，融資平台是救命的稻草。以東勝城投為例，2011年淨資產僅為2008年時的2倍，而同期債務規模卻翻了21倍。尤其是2009年，負債從6.3億激增至91億。

東勝城投公司審計報告顯示，這家註冊資本為12.4億元的區縣級融資平台及其關聯公司，2011年末向國開行內蒙古分行、建設銀行及中國銀行貸款的餘額為45億元，主要以質押的方式。其中國開行貸款佔37.9億元。

債務規模不斷擴大，地方財政的還款能力卻無法同步增長。根據東勝區政府提供的數據，2012年區財政可用財力僅增加4.26億元。

但很快，這根稻草也難以救命了。

為了防範金融風險，銀監會發佈了關於切實做好地方政府融資平台貸款風險監管工作的通知，制定了具體的平台貸准入門檻。

「融資平台在國家相關政策調控下，成效有限；其他籌資渠道也比較狹窄。」東勝區財政局在2011年的工作總結中提道，「面對巨大的支出需求，籌資成為迫在眉睫的頭等大事。」

銀行融資之門縮窄，政府轉頭找上了當地的「財主」——2011年，東勝城投向當地大型民營企業伊泰集團、鄂市滿世房地產公司及市國投公司，以委託貸款的形式，融資近9億。

此外，還直接向北京星河灣公司、鄂市佳奇城市建設投資公司及內蒙古雄鵬建築有限責任公司借款共計14.75億元，向東勝區建設局和國資公司融資4.5億元。

資本市場，迅速成為新的救星。

2011年末東勝城投通過新華信託和新時代信託融資餘額9.5億元。2012年2月，東勝城投又發行6年期20億元城投債。

公開資料還顯示，鄂爾多斯國投集團於2010年5月發行10年期28億公司債。鄂爾多斯市城投公司於2011年4月發行7年期10億城投債，並且通過中信信託發行的近9億應收賬款流動化信託項目仍在發售中。

政府所拖欠的工程款，也正在通過這些金融設計，曲線蔓延。

一位地產公司高管告訴南方週末記者，他們正在試驗的新設想是，通過信託公司進行項目貸款，未來本金和利息由政府還，「相當於把我們的債務轉嫁給政府，沖銷政府對我們的欠款」。

「政府已經同意了，現在需要我們自己找信託公司。」他說。

絞盡腦汁找錢的，還有康巴什國投公司，他們甚至瞄準了有錢的拆遷戶。

公司副總經理蘇潤飛向媒體證實，康巴什國投試圖以17.523%的年利率向拆遷戶進行委託貸款融資，資金來源是每個拆遷戶數百萬的拆遷補償金。

「我們不願意借錢出去，我們只想要現金。」一位曾接到上述通知的哈巴格希移民新村拆遷戶說。

不過，拆遷村民與蘇潤飛均證實，這一計劃後來並未執行。

樓市冰凍，痛在政府

2011年10月至今，銷售總監魏晨所在的房地產公司出手了近100套住宅——不過沒有一套屬於正常銷售，全都用於抵債。

冰冷的樓市，映射著財政的窘境。

2012年5月9日，鄂爾多斯市委中心組學習會上，市長廉素表達了對財政收入放緩的隱憂：截至4月，鄂市財政總收入增速比去年同期下降34.5個百分點，低於年初預定增速13.2個百分點。

為當地政府貢獻大量財政收入的鄂爾多斯樓市和土地市場，正恍若一潭死水。

2011年10月至今，銷售總監魏晨所在的房地產公司出手了近100套住宅——不過沒有一套屬於正常銷售，全都用於抵債。

公司已有半年未發薪水，魏晨在幾個月前乾脆遣散了銷售部，而自己專職負責融資——老闆承諾，若通過信託融資3個億，他可以從中提成100萬。

鄂爾多斯五百多家地產公司中，境遇大多如此。

根據市政府的數據，截至2012年4月底，全市商品房銷售面積約150萬平方米，銷售額106億元，均價仍高達每平米7000元。但實則「有價無 市」——成交商品房主要集中在兩種形式：一是過去已認購但因手續不全未簽訂商品房買賣合同，現在補簽合同，佔銷售總量的62%；另一種則是開發企業以房抵 債，佔銷售總量的29%。真正的市場成交量不足10%。

在此之前，鄂爾多斯樓市之瘋狂舉國聞名。2006年，鄂爾多斯城市化建設步入黃金期，2007年出現第一輪房價增長。煤炭價格上漲及大規模徵地拆遷補償款帶來的豐厚民間資本，一手瘋狂購房推高房價，另一手又通過民間放貸賺更豐厚的錢來滋養房地產業的泡沫。

泡沫遊戲中，一個樓盤的一半甚至全部建設資金都來自民間借貸，房地產公司幾乎不需要自己掏多少錢，就能毫不費力地滾動開發一個個樓盤。

但泡沫隨著2011年數起非法集資案而破滅。祁有慶、王福金、蘇葉女等幾起案件資金缺口高達數十億，民間資金恐慌擠兌，借貸與地產市場雙雙冰凍。

無法融到民間資金，又無法通過預售回籠資金，房地產公司的高槓桿模式被由此逼停。

據鄂爾多斯市政府的數據，截至2012年4月底，全市324個房地產續建項目，復工率不到四成。計劃新建的49個項目，只有7個開工，開工率14.3%。全市房地產市場完成投資10.4億元，同比下降83.4%。

樓市冰凍，最痛的是地方政府。

財政減收隨之而來。2012年上半年，鄂爾多斯中心城區東勝區建築業及房地產業納稅分別減少14.8%和29.6%，而以土地出讓金為主要來源的政府性基金預算收入9.5億元，同比下降近八成。

賣不出去的煤

鄂爾多斯地方財政，依賴於煤以及相關產業。但2012年5月以後，鄂爾多斯的煤賣不出去了。

地產這條腿走不動了，更糟糕的，另一條更粗壯的腿也突然停了。

煤炭，是鄂爾多斯所有財富的起源——即使是後來的樓市財富，最初也通常來自煤炭。

2005年，鄂爾多斯煤炭年產量超越多年穩居全國產煤冠軍的山西省大同市，成為全國產煤第一大市。鄂爾多斯地方財政的七成，完全依賴於能源、化工以及它們的初加工產業。

但2012年5月以後，鄂爾多斯的煤第一次賣不出去了。

東勝往北15公里，僅銅川鎮紅泥塔的一座小山上就聚集了七八個煤礦和三十多家選煤場。

2012年8月3日，南方週末記者登高下望，滿目皆是煤炭堆積成的小山丘。這些煤堆大約有四十萬噸，均為粉煤，已經在此滯留了近三個月。

通常，煤炭從小煤礦運到煤場，遴選成顆粒較小的粉煤和較大的塊煤，隨後由煤販子運往河南、山東等地。粉煤主要是工業用煤，多銷往火力發電廠，而塊煤則多為民用煤。

一位煤場主回憶，此前煤幾乎「從不積壓，即來即賣」，「從早上六點忙到晚上十點，一天一百來車，4500多噸。」

5月起，形勢急轉直下。先是眼見粉煤價格短短幾天內急跌五十多元，而後，即使賤賣，仍然生意慘淡，「隔一天來上兩三輛煤車」。

當地一家大型煤礦集團也無法逃脫噩運。「去年前年一個礦一天賣一萬多噸，今年一天賣幾十噸煤。」該集團副總經理告訴南方週末記者。

東勝煤區地處熱量較低的煨煤帶，每噸繳完地稅的粉煤在煤場的售價僅為130元左右。每售出一噸粉煤，就意味著虧損近40元。

又正值雨季。大雨過後太陽直射不到兩個小時，積壓煤堆上就升起裊裊白煙。粉煤因顆粒較小，不易保存，極易自燃，損耗很大。

因此，大多數煤場都選擇「只出不進」。

根據東勝區政府的數據，2012年上半年，佔東勝區財政總收入四分之一的煤炭業，稅收減少17.2%。

「2008年金融危機時，感覺好像天黑了，下了幾點雨就過去了。但是從去年開始就是瓢潑大雨了。」上述煤炭集團副總經理說。

工程款欠著，拆遷款也欠著

「如果政府不欠企業這麼多工程款，或者鐵西和康巴什不同時這麼大步子開發，現在鄂爾多斯的日子可能會好過些。」

對於一個野心勃勃的政府來說，收入增速放緩顯然來得太不合時宜。

鄂爾多斯正在打造「康巴什新區、東勝市區與阿鎮新區」100萬人口中心城區，而公開數據顯示，中心城區現有人口僅50多萬人。

康巴什新區興建的七大標誌性文化工程，總投資近30億元。與此同時，東勝的鐵西新區，未完工的商住綜合體亦比比皆是。

南方週末記者梳理公開資料發現，僅2010年3月至2012年6月，康巴什國投公司公開招標的項目金額總計高達57.6億元。而2012年上半年康巴什新區財政總收入僅為7.3億元。

「近兩年，我區經濟及社會各項建設任務繁重，財力有限，入不敷出。」東勝區財政局對此憂心忡忡，在2011年工作總結中提到，「土地出讓金不體現淨收益，不能有效補充財政。」

連續多年來，造城熱席捲中國大地，鄂爾多斯不過是其中最熱切的城市之一。而巨額資金的來源，來自於煤炭、地產以及借債。

不過，對於地方負債，無人能知曉確切的數據。民間對鄂爾多斯地方債總量的估算，大致有1200億、2400億和4000億三種版本。

而官方表述來自於市長在一次市委內部會議上的講話——「目前鄂爾多斯市各級政府債務規模已遠高於警戒線。」

按照這一說法，鄂爾多斯債務規模很可能超過2000億——國際公認的警戒線是，公共部門債務佔GDP比重60%，而2011年鄂爾多斯GDP達到3218.5億元。

進一步可以計算出來，鄂爾多斯政府槓桿率為3-5倍（2011年鄂爾多斯地方財政總收入為796.5億）。

這意味著鄂爾多斯的槓桿率非常之高。資深信託業人士劉擎說，她考察眾多地方政府項目，那些債務槓桿過高的項目，信託公司都不接受，即使是風險較高的結構化產品，銀監會允許的槓桿率也只是3倍。

市長在講話中還提到，市政府「決定從今年起利用3年時間完成全市政府投資項目拖欠工程款的清理化解任務」。

事實上，在鄂爾多斯，政府大量拖欠工程款司空見慣。

當地一家經營養老地產和承包政府投資路橋工程的房地產公司，工程款及財政返還金額共計2.5億元，但實際從政府獲得的款項不足1000萬。

「我們算是小數目，本地一些大公司的政府欠款動輒幾十億。」上述公司高管說。

「政府一般的做法是拿土地還，或者可以便宜一些賣。但問題是，現在土地不值錢了。」上述地產公司高管說。

康巴什國投公司副總經理蘇潤飛在接受媒體採訪時曾承認，康巴什新區建設欠內蒙古博宇事業集團有限公司債務約10億元，園林綠化負債約20億元，東方路橋、新泰、吉泰等民資基礎設施建設公司的債務約20億元人民幣。

「如果政府不欠企業這麼多工程款，或者鐵西和康巴什不同時這麼大步子開發，現在鄂爾多斯的日子可能會好過一點。」上述地產公司高管說。

停不下的紅舞鞋

「第一步擠掉泡沫，第二步給傷口做清潔，也就是清查融資平台、重點企業的債務，第三就是補足養分」。如果做到這些，鄂爾多斯或許能迎來一次變得更健康的機會。

「鄂爾多斯是轉得最快的齒輪，突然讓他停下來，後果是最嚴重的。」一位當地房地產公司高管說。

像穿上了紅舞鞋一樣，鄂爾多斯無法停止找錢—投資—找更多錢的步子。為了不讓輪子突然失速，政府不得不四處找錢來保障一些重大項目。

儘管鄂爾多斯房地產業一片死寂，但政府性投資項目卻仍在迅速推進。為了舉辦2015年全國少數民族傳統體育運動會，鄂爾多斯體育中心正在趕建。「體育中心預算4.7億，最後可能會達到8億。」康巴什城建局一位工程師說。

為了保障這些重大項目建設，鄂爾多斯勒緊了褲腰帶。

市政府下令「嚴格控制公用經費」，包括「原則上不新購買公務用車、不新進人員、不新舉辦未經審批的各類大型活動、不新建樓堂館所」。

當地酒水行業一位銷售總監告訴南方週末記者，上半年三分之一的酒店關門歇業，幾個主流酒水品牌在鄂爾多斯的銷量都出現了四五成的下滑。

「因為不好報銷，有相當一部分政府的酒水消費檔次，從八九百塊轉移到三四百塊錢這個價位了。」他說。

康巴什國投公司也於8月初貼出了「關於降低經費支出相關事宜的通知」，包括「嚴禁各子公司自行招人」、「一般的招待必須到單位內部食堂進行，嚴禁隨意提高接待標準」等內容。

據南方週末記者瞭解，鄂爾多斯市交通局、人事局等政府部門，曾一度於3月至5月只發放基本工資，後於6、7月才補齊。

在開源方面，市政府、稅務部門已經制定了增加稅收的一系列具體辦法，總的目標是，要讓2012年鄂爾多斯新增地方可用財力達到50億元以上。

招商引資，也日益重要起來。

不久前，鄂爾多斯政府就曾邀請江蘇企業家代表團前去考察，當地政府舉辦了盛大的晚宴，考察的項目裡就包括房地產項目。當地政府希望引入外部資金或上市公司資金接盤。

不過更重要的，是幫助當地經濟擺脫對煤炭與地產的依賴，真正建立起健康的產業。

「第一步擠掉泡沫，第二步給傷口做清潔，也就是清查融資平台、重點企業的債務，第三就是補足養分，比如邀請發達地區的企業家去考察接盤項目。」劉擎 說，「這個思路沒錯，但需要提醒的是，如果涉及上市公司和國有企業接盤這些債務，需要履行有關程序，不能讓並不同意接盤的部分小股東和納稅人埋單來承擔這 個風險。如果中央政府接盤，也要經過有關預算法和人大會議程序，不能再走一旦地方政府債務危機就中央財政接盤的老路。」

鄂爾多斯寓言

　大街寬闊，但空空蕩蕩；酒店林立，但冷冷清清；工地處處，但多數停工；售樓處還在，但門可羅雀。

　　曾經「中國最富城市」，鄂爾多斯如今幾乎經濟停擺。

　　因煤而富，鄂爾多斯，經濟增速連續九年位列全國第一，人均GDP超過香港。但在去年樓市冰凍、民間借貸資金鏈斷之後，超速發展頓然剎車。今年經 濟不景氣，更把鄂爾多斯立市之本的煤炭業也一下推入低迷。經濟危機就在眼前展開，不知道未來會怎樣——「人都沒錢了，錢都變成了鋼筋水泥」。

　　在地方財政收入增速大幅回落之後，鄂爾多斯政府沒有錢再支撐龐大的投資計劃。為了找錢，官員們拜訪各大銀行，希望能獲得更多的貸款；城投公司連 年發債；繼續推進以煤礦換項目，吸引外來投資落地；希望引入外部資本成立產業基金，救助僵死的房地產；甚至，政府還向當地的大型民營企業、拆遷戶伸出了借 款之手。

　　一個沒有人口支撐，主要依賴能源開發的地方經濟，似乎轉無可轉，最終還是只能指望投資拉動，銀行貸款。一位不願具名的鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示，「下半年，鄂爾多斯要抓住政策微調的機會，爭取增加信貸，擴大投資。」

　　就算再來一輪激進的政府投資，能救鄂爾多斯於經濟危機嗎？「鬼城」康巴什新區的市政府前，廣場偌大，空無一人，只有巨大的雕塑佇立著，靜看草原枯榮。

房地產冰封

　　從機場途經伊金霍洛旗、康巴什新區，再到東勝老城區，沿途一個接一個的爛尾樓盤，塔吊靜止，鋼筋水泥裸露。一名開發商告訴財新記者，鄂爾多斯市區70%左右的在建工程都處於停工或半停工狀態。「資金鏈斷了，沒錢。」

　　少數沒有停工的項目，進度也明顯慢了下來。鄂爾多斯星河灣項目現場的工人告訴財新記者，施工人數比去年少了一半多。伊泰華府、萬正城等項目也大抵如此。

　　東勝區建設局的一名工作人員告訴財新記者，政府曾摸底過樓盤的動工情況，「現在還能動的要麼是政府下屬的開發企業，要麼是有能源業務的綜合大型集團。單一業務的房地產公司基本都停了。」

　　財新記者走訪的多個項目售樓處均是門庭冷落。有的項目已經建成，由於無人問津而一直無法開盤。

　　東勝老城區一個核心地段項目的銷售人員直言，今年沒有賣出去一套房子。伊泰置業總經理王永軍對財新記者稱，樓市處於冰封狀態，一兩年內都難有起色。伊泰置業在鄂爾多斯的兩個項目，從賣期房轉為賣現房。

　　東勝區政府公佈的今年一季度經濟運行報告顯示，商品房銷售面積為1626平方米，下降93.2%。東勝區是鄂爾多斯主城區，其他區域更糟。

　　房價已降，仍有價無市。城區邊緣的普通項目，現房均價從單價7000左右元降至4300元；高端項目從2萬元以上回落至1.5萬元左右。星河灣 5月間推出了88套特價房，價格從去年的2.4萬元/平方米降至1.5萬元/平方米，依然無成交。一些停工項目的期房價格倒是堅挺不動，「因為現在沒人買 期房，降價也賣不出去。」而且，停工項目多是高負債，開發商擔心降價後「資不抵債」。

　　財新記者走訪當地多家國有商業銀行，均已收緊了對房地產企業的開發貸款，住房按揭貸款也只針對首套房。中國建設銀行鄂爾多斯分行公司業務部人士 告訴財新記者，該行已經全部暫停房地產開發貸款。工商銀行方面則表示，只有本地少數的大型綜合企業才能拿到貸款，其餘一概不談。

　　鄂爾多斯市政府從去年底即提出要「救市」，包括政府回購商品房用作保障房、成立城市建設發展基金等。由於政府缺錢，外來資本對這些口號並無信心。

　　當地一名開發商對財新記者稱，造成鄂爾多斯房地產市場今日局面的原因，除了房地產宏觀調控緊縮信貸和當地民間高利貸崩盤之外，鄂爾多斯政府強烈的造城衝動和無節制的批地也是重要因素。

　　在最高峰時，鄂爾多斯的房地產用地指標佔據了內蒙古自治區指標的一半。2011年，鄂爾多斯全年房地產開發施工面積超過4100萬平方米，其中新建住房面積超過2000萬平方米。而鄂爾多斯城區包括外來人口在內也只有60萬人。

　　巨量供應缺乏產業及人口的支撐，泡沫破裂只是時間問題。萬正房地產開發有限公司副總經理邊燕云預計，鄂爾多斯至少需要3-5年的時間來消化現有存量房。

　　土地市場也進入了冰凍期。東勝區國土資源局土地交易中心的工作人員告訴財新記者，今年以來沒有一幅土地成交。另據鄂爾多斯市政府網站的統計數據，今年前5個月，鄂爾多斯全市完成房地產投資57.4億元，同比下降50.3%。

　　地方財政的減收隨之而來。今年上半年，鄂爾多斯市地方本級收入236.07億元，增長8.95%。增速較往年大幅下滑，主體稅種中營業稅、個人 所得稅、土地增值稅和契稅均出現減收，其中土地增值稅受房地產行業影響，減幅達33.28%。納入政府性基金收入的土地出讓金也大幅下滑八成以上。

煤炭支柱倒塌

　　以往的夏天，從鄂爾多斯到包頭的高速公路經常擁堵，滿路都是拉煤的大卡車。但今年8月，這條道路卻格外通暢。一位拉煤的卡車司機告訴財新記者，今年路上跑的拉煤貨車少了近三分之二。

　　煤炭是鄂爾多斯財富的起源，也是其城市快速擴張的最大原動力。鄂爾多斯的地下儲煤量佔全國的六分之一，2005年鄂爾多斯超越大同成為全國產煤第一大市，2011年原煤產量超過5.8億噸。從2003年開始，鄂爾多斯在「黑金」的支撐下經濟起飛。

　　這一單一的經濟支撐，於今年轟然倒塌。從今年4月開始，鄂爾多斯的煤炭坑口結算價開始下降；5月之後，當地煤場出現了積壓。

　　一位參與當地煤炭調研的銀行人士告訴財新記者，目前鄂爾多斯全市煤礦數量為306座，正常生產的只有101座，其餘大多處於停產或半停產的狀 態。一方面是經濟不景氣，國內煤炭需求量急降；另一方面是價格較低的進口煤的大量湧入。在坑口價連續下挫之後，鄂爾多斯當地的一些煤炭企業選擇停產來減 虧。

　　煤炭一直是鄂爾多斯地方財政的最主要來源。當地煤炭行業人士向財新記者介紹，每噸煤的稅費合計約70元，其中增值稅30元/噸，地方政府稅費約 23元/噸，地方收的煤炭調節基金15-20元/噸。在最高峰的2008年，僅原煤銷售對鄂爾多斯GDP的貢獻就超過60%，對地方財政的貢獻率超過 50%。

政府無招

　　近年來，鄂爾多斯政府熱衷於大規模的城市擴張和基礎設施建設。現在，政府仍希望借此途走出經濟衰退。

　　東勝老城區的面積有20多平方公里，其後的鐵西新區開發相當於再造了一個老城區。2004年鄂爾多斯又啟動了康巴什新區的建設，提出要打造百萬人口的中心城市。現在，面積更大的鐵西三期啟動開發。

　　重複建設是必然的。據財新記者瞭解，2008年才投入使用的演藝廣場將被拆除，新建公路鏟掉重新拓寬，全民健身中心完工不久，新的體育中心又已經開建。

　　整個鄂爾多斯市今年在建項目總投資超過1500億元，其中包括600公里的高速公路，18個大型變電站，14個分佈在全市各旗縣的工業園，每個工業園區的面積均在幾十平方公里以上。而這一數據在2010年是800多億元，2011年是1070億元。

　　但是，煤炭市場低迷，房地產市場冰封，地方財政大幅減收，城市擴張和基礎設施的巨額投資失去了主要來源。鄂爾多斯市政府今年以來苦於找錢。鄂爾多斯市市長廉素在4月間表示，「要千方百計擴大信貸規模，確保今年新增貸款500億元。」

　　這500億元一直難有著落。當地一家國有商業銀行的內部人士告訴財新記者，鄂爾多斯的新增貸款已經沒有什麼空間。今年，四大國有銀行在鄂爾多斯 已經發放新增貸款100多億元，面向本地大型企業，集中在煤炭和電力行業。「基本沒有給房地產貸款，也不參與政府基建項目的貸款，現在與城投公司的合作也 很少。」這位銀行人士稱。

　　過去兩年，鄂爾多斯市、區兩級政府平台公司已經多次融資。鄂爾多斯市國有資產投資經營有限責任公司在2010年5月發公司債28億元。鄂爾多斯 市城投公司在2011年4月發行7年期10億元城投債，2012年又與中信信託合作推出應收賬款流動化信託項目融資8.57億元。東勝城市建設開發投資集 團有限公司在2012年2月發出20億元城投債。東勝城投集團公司稱，從2009年至今已累計融資超過100億元用以支持城市建設。

　　據東勝城投公司2011年審計報告披露，其負債在三年間猛增了20餘倍，從2008年底的6.34億元增長至2011年底的140.4億元。

　　從2011年開始，國務院開始整頓地方融資平台。「受國家調控政策影響，鄂爾多斯政府平台公司的融資渠道收窄，今年新增貸款較少，也沒有新的發債計劃。」上述鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示。

　　政府需要開闢其他「財路」。當地企業證實，政府開始向當地大型民營企業借錢。據東勝城投公司2011年審計報告顯示，東勝城投以委託貸款的形式 從內蒙古伊泰集團、鄂爾多斯滿世房地產開發公司借款6億元。此外，東勝城投還以「暫借往來款」的名義向北京星河灣房地產公司、鄂爾多斯市佳奇城市建設投資 公司、內蒙古雄鵬建築有限公司、東勝區建設局和國資公司借款共計約19.26億元。

　　除此之外，鄂爾多斯當地的民營基礎建設公司也開始被政府拖欠工程款。僅康巴什新區的建設工程款負債規模即有50億元左右。

　　甚至有消息稱，康巴什國資投資公司一度計劃向當地的拆遷戶借款。據《中國經營報》報導，今年6月康巴什國投公司想通過暫扣當地農民徵地補償款， 而後以高息返回的形式向民間借款，還想讓被徵地農民將補償款存入商業銀行，然後通過委託貸款的方式，借貸至康巴什國投，其中支付商業銀行千分之二的手續 費。

　　據財新記者瞭解，因拆遷村民不同意，這一計劃後來並未執行。

　　土地和煤礦，一貫是鄂爾多斯政府用以招徠外部投資的「法寶」。除了低價甚至免費的土地之外，當地政府還承諾20億元以上的投資可以配送億噸級的 煤礦，但在早年配送的一些煤礦被企業轉手賣掉之後，當地政府與投資企業博弈深化，「投資到位一步，探礦證和採礦證的審批才能相應跟進一步。」上述市政府官 員對財新記者說。

　　這種以「能源換項目」的產業升級思路，並不被外界看好。財新記者在裝備製造基地看到，規劃的道路已經建成，但空蕩蕩的園區依然一片荒蕪，僅有極 少數的廠房建成或在建。「當地沒有配套的產業鏈，所有的零配件都需要從外地運進來，僅在當地組裝就沒有意義。」入駐的一家裝備製造企業的工作人員說，在鄂 爾多斯當地甚至都招不到熟練的鉗工。

　　伊泰置業總經理王永軍也表示，無論是房地產市場，還是產業升級，鄂爾多斯亟需解決人口瓶頸的問題。

　　此外，更令鄂爾多斯政府頭疼的是，房地產市場冰封之後，用於抵押或作為城投債還款來源的土地已經大幅減值，依靠土地來還款或再融資變得更加困難。

　　「之前政府可以拿土地來抵還工程欠款，但現在房地產形勢不好，土地不值錢了，公司也不願意要。」一家路橋企業的工作人員對財新記者說。