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輕鬆不輕率,坦然見真知 孫旭東

http://blog.sina.com.cn/s/blog_59d5d75d0102duuo.html

——評《讓價值投資更容易——格雷厄姆經典投資策略》

對於價值投資的初學者,我一般會推薦他們去讀大師們的原著,如《證券分析》、《聰明的投資人》以及巴菲特歷年致股東的信,但《讓價值投資更容易》是一個例外,這本書有其獨特的價值。

坊間介紹價值投資的書籍汗牛充棟,其中也有不少以通俗易懂為賣點,但我很擔心這些書會誤導初學者。例如,有一本書在快結束的時候這樣說,「現在你已經具備了一些巴菲特法則的理論知識,那麼你就應該有能力為自己的長期投資帶來——比如說15%-25%的平均年複利收益率……只是在這個遊戲裡你還必須學會一個小技巧——為了成為一個億萬富翁,你還必須學會讓別人把錢給你,你再用他們的錢去投資。」

價值投資如果真的這麼容易,那就滿大街都是巴菲特了!一本書還沒有讀完,就想著去為人理財,難道不覺得過於輕率了麼?

相比之下,《讓價值投資更容易》的作者珍妮特·洛的態度就很謙虛,「我無意取代或更新關於格雷厄姆和多德的著作,或是格雷厄姆自己寫過的書。通過本書的閱 讀準備,一些謹慎的讀者,也許感覺最好還是直接去看《聰明的投資人》、《證券分析》更有保證。其實,這就是我最想看到的結果,那將是一種非常特殊和有啟發 性的體驗。」

事實上,《價值投資學》不僅是讓讀者在學習價值投資時更加輕鬆,即便是讀過多遍《證券分析》和《聰明的投資人》的我,也覺得開卷有益。

首先,這本書有助於我們瞭解價值投資的鼻祖——格雷厄姆。以格雷厄姆的投資業績為例,如果我們看《滾雪球》之類的傳記作品,有可能對格雷厄姆的業績不以為然——《滾雪球》中的說法是:「本傑明·格雷厄姆的職業生涯即將走到終點。他62歲,而市場已經超越了1929年的高峰。現在的價格讓他緊張,而他的回報率已經比市場高出2.5%。」

2.5%的超額收益率顯然不算太高,再看看本書中是怎樣闡述的吧——「格雷厄姆·紐曼公司為客戶扳回1929年至1930年的損失之後,就再也不曾讓它的客戶虧過一分錢。30年來,經歷了1929年股市大崩盤、經濟大蕭條以及兩次世界大戰後,格雷厄姆的客戶的年平均投資回報率為17%,這還不包括蓋科公司(Geico)的收益……由於每個基金投資人出售蓋科股票的時點不同,因此很難估算投資該股票的實際獲利率,但截止至1972年為止,蓋科公司股票的漲幅已經超過28,000%……據格雷厄姆回憶,在蓋科公司之前,他和紐曼僅被視為投資分析的好手,但是在蓋科公司成功後,他們被封為投資界的天才。」

看到這樣的數據,我們對價值投資會更具信心,這信心是本來就該有的。

其次,這本書不僅是「以簡單的語言來解釋價值投資的基礎法則」,作者在闡述問題時除了引用格雷厄姆的話,還多次引用了巴菲特、塞思·卡拉曼、沃爾特·施洛 斯、彼得·林奇等著名投資人的觀點,這有助於我們更加全面、更加辯證地思考問題。如書中講格雷厄姆創造過一個評估企業內在價值的公式:

內在價值=E2r+8.5)×4.4/Y

其中:E為每股收益,r為預期增長率,Y為目前AAA公司債券的盈利率,8.5這個數字為格雷厄姆認為增長率為零時企業合理的市盈率。

在讀《聰明的投資人》時,我曾經對書中一個類似的公式非常疑惑,按公式的計算結果,格雷厄姆對企業價值的評估並非印象中那麼保守:

價值=當期(正常)盈餘×(8.5+2倍的預期年成長率)

其中:成長率是指未來7-10年的預期成長率

如果AAA公司債券的盈利率為4.4%,那麼這兩個公式就是完全一樣的。

《讓價值投資更容易》中這樣講:「在全盤接受這個公式之前,也許不妨先看看巴菲特對這個公式的反應。『我從來沒有用過這個公式。我認為格雷厄姆在創造這個公式的時候有點心不在焉。』他這麼說著,不禁呵呵大笑。」

最後,與格雷厄姆的原著相比,本書中的案例離我們更近,也就更有意義,如書中所舉的蓮花公司(Lotus)的案例。我想,很多歲數稍大的人知道Lotus123更早於EXCEL,對這家公司有一定的瞭解。

珍妮特·洛認為,蓮花公司具備一家暫時陷入困境、但具備長期價值的公司的許多特徵,「回顧蓮花公司過去十年的表現,可以看到其曾經創下營業額年增長30.5%的記錄,收益增長率也達到每年15%。儘管利空消息頻傳,這家公司的流動資本依然強勁,而其流動比率也保持在2.5的正常水準。在定性因素方面,蓮花公司的管理層顯示出了優秀的管理能力和長期的增長績效——特別是和電腦軟件業相比,更屬於相當長期的優異表現。」

注意在這段分析中流動比率被視為重要因素,格雷厄姆強調公司的流動比率要大於2,但這個觀點在近來受到挑戰。持異見者以戴爾公司為例,認為流動比率低很有可能是公司競爭優勢的體現。

然而,蓮花公司這一案例可以幫助我們理解格雷厄姆的思路。價值投資者能夠買入價格低於其內在價值的股票,往往是因為市場整體低迷,絕大多數股票價格都很 低;也有可能是因為個別公司陷入暫時的困境,市場對其過度悲觀。如果市場低迷是因為經濟蕭條所致,那麼,和買入暫時陷入困境的公司一樣,價值投資者在買入 時必須考慮買入的公司是否有足夠的財力渡過難關,再續輝煌。此時此刻,一家公司是否具有好的財務狀況就至關重要了。以蓮花公司為例,如果在1994年陷入困境時資金非常緊張,公司在和IBM談收購價格時又有多少底氣呢?對於一家不被收購就有可能很快破產的公司,IBM還會出高價麼?

還有一些心得和體會,不再贅言。總而言之,對價值投資者而言,這是一本不多見的好書,值得我們細細品味。


輕鬆 輕率 坦然 真知 旭東
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一位上海商銀投資人分享一檔股票抱五年 輕鬆滾出上億報酬

2011-11-07  TWM




雖然上海商銀目前只能在未上市市 場中交易,但掩不住的光芒,仍成為許多投資人首選。不但年年都讓股東賺錢,還能拿到優於同業的現金股利。

撰文‧許瀞文

投 資股市是希望能幫助自己達到財務自由的夢想,而長期投資一家好公司,更能幫自己帶來數以倍計的獲利。今年五十六歲的王炳惠,原先只是進口貿易商,五年前他 花了二七二○ 萬元買了八百張的上海商銀,經過這幾年配股配息、認購現金增資股份,儘管中間還經歷一次讓全球投資人都心驚膽戰的金融風暴,但現在他手上的上海商銀已經有 三三一○ 張,以目前股價三十九元計算,市值高達一.二九億元,創下將近四倍的驚人報酬,以下是他的投資見解:我雖然不是金融業,但因為工作關係也認識一些金融界高 層,我發現他們都不買自己家的股票,反而去買有競爭關係、但卻未上市的上海商銀,引發我開始注意這檔股票。研究後發現,這正是我一向最喜歡的現金殖利率 六%以上的股票,於是又更深入研究。

資產潛在開發價值驚人

在我仔細評估上海商銀財務狀況後,我發現這是一檔很 棒的資產股。在台灣的所有行舍都是自有資金購買,一九八九年,上海商銀花了二十六億元買下當時的美琪飯店作為總行,就是現在位於台北市民權東路與中山北路 交叉口的大樓,至今價值都沒有重估;若以現在行情估計市值,總行大樓至少四十億元,漲幅五七%。若以此推估,其他行舍的增值也相當可觀。

而 總行大樓土地有八一一.九一坪,估計市值每坪五八二萬元,價值四十七億元,加上建物,當地仲介估計至少八十七億元,增幅超過兩倍。

香港上海 商銀也是如此。台灣的銀行到香港開分行,多半是租用商用大樓某單位,但香港上海商銀在一九五○年創行,當時買了許多一樓店面做行舍,總計當時帳上價值二. 六億港幣,至今都沒重估過;根據銀行內部人員告訴我,如今香港房地產飆漲,幾乎每棟行舍市價都超過台幣十億元,漲幅已經很難估算了。

坐 擁兩岸三地通路優勢

不僅如此,它還是最早進入中國大陸投資的銀行。它在台灣、香港、大陸三地都有分行,資產規模雖然比不上國內大型銀行、金 控,但卻間接持有香港上海商銀五七.六%股權,目前帳上價值近台幣四百億元;香港上海商銀又持有三%中國上海銀行股權,這是國內最具有兩岸三地通路優勢的 銀行。

以當時時空背景,台灣的銀行只能到香港設分行或辦事處,上海商銀是唯一在兩岸三地布局的銀行,握有得天獨厚的優勢。

於 是我決定在二○○六年初買進八百張上海商銀,這決定讓我資產大躍進,也發現大股東榮家厚道持家,治理無人能及,例如每月五日,我的桌上一定準時放著一份上 海商銀的月財報,從來沒遲到。這雖然只是小細節,卻可看出一家公司長期的經營原則。

其實當上海商銀股東是件很幸福的事,而長期擁有一檔好股 票,更能為自己帶來無法想像的獲利。

在我買後不久,上海商銀決定首度現金增資五十億元,每股十元讓原始股東按比率認購,我手上的股票透過現 增,快速增加到一二八○張,而且上海商銀似乎怕我們拿不出錢,先發三.二元現金股利,讓我們不需要掏出太多錢認股。

我拿到二五六萬元現金股 利,只要再拿出二二四萬元,就可以買到四八○張股票。除權後股價漲到三十多元,若以三十五元算,我這四八○張市值一六八○萬元,但實際上我才拿出二二四萬 元認購,幾乎漲了七倍之多。天啊!這簡直是賺錢賺到要吊點滴(意指賺翻了)。

不只如此,○九年上海商銀減資五十五.九億元,但減的是庫藏 股,並非一般股東持有股份。減資後不久,又增資六十三億元,那次我認購六十五張;五個月後,上海商銀連新認購的股份都發放現金股利二.五元。

今 年上海商銀再度增資一百億元,原本股東只能認購四四.五%,但部分老華僑沒認購,約有二.八%的股份再度開放給全體股東按比率認購。一般而言,只要現增認 購不足,大多上市公司董事會會自己吃下,但上海商銀卻和全體股東分享,這讓我相當敬佩。

而且上海商銀辦理現金增資並非缺錢,它是要厚植自己 資本;它的財務狀況也讓所有股東放心,沒有關係人放款。

穩健經營形成危機絕緣體

銀行最怕的就是呆帳,但根據我 的研究與向該銀行高層詢問,確定它沒有發行現金卡,因此躲過二○○六年雙卡風暴,更沒有雷曼兄弟連動債、歐債等;連現在讓銀行頭痛的雙D產業呆帳,上海銀 行也沒有放款給相關企業。仔細翻開財務報表,目前逾放比僅○.二%,呆帳覆蓋率六五○%,意思是有十億元呆帳,提存六十五億元;至今年第三季為止,信用卡 備抵呆帳提存率也高達一四○四%,等於是倒帳一百元、提撥一千四百元。

其實,我的投資經驗超過三十年,要大賺的股票不是沒有,但通常這種賺 翻的股票都是投機意味十足,但上海商銀偏偏又是一檔財務狀況良好,業務發展穩健的好公司。上海商銀總經理邱怡仁曾跟我說,上海商銀就是一個﹁穩﹂字,真是 一點都沒錯。這幾年經濟波動加劇,但我手上的上海商銀卻像金雞母一樣不斷幫我下蛋,不僅在亂世中安穩守護我的資產,也讓所有投資人家產更上一層樓。

2006 年買800張,經過增減資後,手上的上海商銀持股已增為3310張

年 原始

張數 增資認股 股票股息及現金股利 增資、分紅後張數2006 800 60% 現金3.2元 1280 2007 1280 現金1.45元

股息1元 1400

2008 1400 現金.135元

股息1元 1540

2009 1540 41% 現金1.1元

股息0.4元 1600

1600 2250 2010 2250 現金2.5元 2250 2011 2250 47.3% 現金3元 3310


一位 上海 商銀 投資人 投資 分享 一檔 股票 抱五 五年 輕鬆 滾出 出上 上億 報酬
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TPG:不輕鬆的「本土化」

http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-11/wMMDcyXzQwMDkwMw.html

龍年2月6日一大早,TPG即在上海召開新聞發佈會,宣佈其人民幣基金已成功完成首期約40億元的募集。

這無疑為冬天裡的PE(Private Equity,私募股權投資)行業帶來一抹亮色。在PE市場2012年表現出募資乏力的整體環境下,TPG,這家管理總資產規模超過480億美元的基金公司的管理團隊,也完全有理由為此感到欣慰。

早 在2010年3月,TPG的創始合夥人Jim Coulter就已經到中國為人民幣基金鋪路:一方面,給國內幾家大的投資機構介紹成熟市場的LP篩選GP的經驗,還向聯想柳傳志討教政府公關、市場品牌 宣傳之道。而彼時,與TPG比肩的幾家大型外資PE機構如凱雷、黑石等,都已經在如火如荼的人民幣基金市場取得了階段性進展。

此前,TPG在亞洲可以投資的共有3支比較重要的基金:一隻是42億美元的基金,一個是美國的基金,還有一個是由合夥人兼大中華區聯席主席王兟管理的14億美金的TPG增長基金。

對於首期人民幣基金的募集成功,王兟稱,「這是TPG在中國發展的又一里程碑」。

設立人民幣基金不過是TPG本土化進程中的其中一環,此前,基於本土化,TPG還做了很多嘗試,比如,吸引更瞭解中國市場的本土人士加盟;投資定位上的調整,從絕對控股的併購型基金到相對少量股份的投資定位等。

但其間也並非一帆風順。

波折的首期人民幣基金:18個月、40億

2010年8月,TPG在上海、重慶兩地發起設立人民幣基金,募集目標總金額為100億元。

時隔18個月後,TPG宣佈總募集目標的40%獲得LP認購,即形成了約40億元的總投資能力。

同樣是100億元的規模,弘毅第二期人民幣基金於2010年10月末開始募集,在2011年5月份即完成全部交割,無論是速度,還是規模,都超預期,弘毅原計劃募集80億元。

相比之下,TPG的人民幣基金募集速度算不上快。王兟稱,「當下市場情況對募資並不十分有利」。

對於2011年的募資市場,國創母基金的投資人王吉鵬也表示,「2011年上半年延續了2010年募資相對寬鬆的狀態,但下半年情況就變化比較快了,9月份之後,最終能夠募到一定規模的基金很少。」

Chinaventure提供的數據也佐證了這一點:2011年前三個季度,完成募集的人民幣基金數量分別為117、140、151只,而第四季度只有53只;而從募集規模看,第四季度的數字是371.89億元,而前三個季度平均都在500億元以上。

根 據TPG宣佈的新聞稿件,首期40億元中,90%來自非國有民間資本。之前有媒體報導援引王兟的話說,「散戶投資人不是募資對象」,王兟還強調,TPG嚴 格遵守國家發改委在年前發佈的最新通知,把募資的有限合夥人(LP)鎖定在具有單筆投資能力超過1000萬元的投資群體。

據記者瞭解,以協助PE募資的服務機構諾亞財富也並未參與TPG的此次募資。

在此之前,上海和重慶兩地都在試點QFLP制度,也有其他的外資PE機構通過QFLP的渠道獲得人民幣投資。

至於TPG本次人民幣基金的LP中是否有QFLP,目前為止,TPG是否已經具備了這一資格,還未有確切消息。

「如果沒有QFLP,僅在國內民營非散戶的LP中募集的話,如果真能募集到40億,還真不容易」,曾就職於摩根大通亞洲投資基金的李民(化名)認為。

目前還在人民幣基金募集過程中的一位GP告訴記者,「現在手中有錢的人比以前少了,另外,稍微有點經驗的LP選擇餘地也多了,也變得比較挑剔」。但他認為,「如果有社保、國創等機構LP支持的話,會好很多」。

TPG王兟表示,「保險公司和社保是我們下一步去爭取的投資人」。但在其100億元的總募集目標中,TPG計劃一半以上來自非國有民間渠道。

但英國《金融時報》在2010年8月的一篇文章中,援引TPG聯合創始人Jim Coulter的話說,TPG「將尋求從中國養老基金和保險公司籌得新基金的大部分資金」。

如果上述說法屬實,也就意味著,在人民幣基金的LP組成上,TPG的計劃發生了重大轉變。

有外資大基金工作經歷的李民(化名)向本報分析,國外知名的PE品牌進中國時,通常會設想,憑藉其在國際上的名聲,社保等大機構不會不知道他們,所以,在中國募人民幣基金應該不是件多麼困難的事情。

「像社保這種非常國有化的機構LP,他們的錢能否委託一個國外的基金來管理,是非常小心的」,李民認為,GP團隊是國有機構LP的主要顧慮,所以社保要投的話,會首先考慮弘毅、鼎暉這些GP團隊非常本土化的機構,而非凱雷、黑石等。

漸進式的團隊本土化之路

事實上,在宣佈募集人民幣基金之前,TPG的大中華區團隊已經開始漸進式本土化之路了。

據2010年8月財新網的報導,TPG在成立人民幣基金時,原計劃「由其中國區聯席主席王兟和馬雪征牽頭管理,團隊將朝本土化方向轉變。」

馬雪征於2007年加盟TPG,任中國區合夥人。在邀請馬雪征加盟時,Jim Coulter就曾直言不諱的表示,TPG「很需要瞭解中國市場,瞭解中國企業,能一下子看懂企業的人」。

2011年2月,突然傳出馬雪征告別TPG的消息,引起業界廣泛關注。在TPG宣告人民幣基金募集成功之際,馬雪征已經以博裕基金創始合夥人的身份在PE界馳騁了約一年時間。

此前的2010年,TPG中國已經流失了一員大將:在TPG效力12年,為之創造深發展等經典案例的原董事總經理單偉建。

在單偉建、馬雪征離開後,TPG的中國團隊也很快得到補充。

而今,貝恩資本原董事總經理黃晶生的簡介已經出現在TPG增長基金的官方網頁上,關於他的介紹是:2011年8月加入TPG,擔任TPG增長基金和人民幣基金的合夥人,坐鎮上海。黃將與王兟一起負責TPG的人民幣基金。

在2005年加盟貝恩資本之前,黃晶生還曾在軟銀亞洲任職,投過盛大等案例。而王兟在2006年加入TPG之前,王兟還先後在高盛和TOM集團任高管。

「他們(TPG中國高管)在國內中小板、創業板做過哪些成功的案子?」一位人民幣基金的合夥人反問,「在目前這個環境下,即使融到了這麼多錢,下一步如何投資,如何提供增值服務,如何退出,路還長著呢。」

TPG 輕鬆 本土化 本土
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一位新iPad工人自述:比生產iPhone4S輕鬆多了

http://www.chuangyejia.com/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=94&id=6401

 「我以為是叫iPad 3呢,我們之前一直這麼叫它。」李奇(化名)看著網上新版iPad的發布,有些得意又有些擔憂。作為深圳龍華富士康工廠的一名工人,他參與過iPad 2和此次New iPad的生產。

  他所擔心的是iPad的銷量,如果銷量上不去,自己可能又會被派去支援蘋果手機生產。他接受《第一財經日報》採訪時表示,就在發佈前的一天,他們的生 產線每小時能夠量產150台New iPad。目前,每週休一天,而之前做iPhone 4S時,幾乎每個月只能休息一兩天,經常加班到晚上8點。而進入3月份後,他和工友們已休了3天假。對此,他覺得心裡有些不踏實。

  在富士康龍華廠區,李奇所在的廠區有iPad組裝段、測試段,而他每天的工作就是把手上的一些按鍵、排線按照凹槽的位置組裝好,「除了我所在的這一層,還有幾棟都在生產New iPad,每一層的工人分工有些不同,有負責組裝的,包裝的,還有負責倉庫的。」

  「New iPad」是今年年初的時候開始量產的,最初每條產線一個班,也就是10小時內產量在1000台以內,但春節後產量逐漸提高到現在的每小時150台。」李 奇每週6天工作,1天放假休息,最近每月大約加班80個小時。他的底薪已經從入職時的900元調為2350元,加上加班的錢,每個月稅後可以拿到3500 元。

  在李奇看來,New iPad和原來做過的iPad 2差不多,至少外觀看起來是這樣,但功能會強大些。「比較一下兩代產品在流水線的工站設置,現在的有30多個,原來根本沒有那麼多。」 通常,一個工站代表著一個既定動作——組裝連接器或者組裝齒輪。

  他告訴記者,iPad生產線管理嚴格,穿靜電衣,過安檢門,檢查程序比其他事業部多了不少,上班的時候規定不能講話,更不允許偷懶。「但比起iPhone 4S的生產,那算是輕鬆多了。」

  去年5月,李奇和工友參加了人力資源處舉行的支援iDPBG觀瀾說明會——iDPBG是生產蘋果手機的地方。他們被告知,需要在9月13日至 12月31日支援iDPBG觀瀾廠區量產蘋果最新一代手機,即iPhone 4S的生產。富士康科技集團副總經理趙善平代表總裁郭台銘在會上說,「因為手機產量很大,公司需要在iPad生產線上抽調人手進行支援。」

  去之前,李奇很興奮,除了享受觀瀾廠區免費的住宿、加薪等福利外,還可以看到蘋果手機。「當時蘋果手機名氣已經很大了。」這是他第一次接觸除了諾基亞 以外的手機生產線,他在日記裡寫道,「第一次與iPhone 4S親密接觸,它不愧為世界最好的智能手機,硬件和軟件都非常棒。」

  「我們之前做的基本都是蘋果的平板電腦,從來沒有做過蘋果手機。作為新手上班,邊學邊做,午後上班,我所在的生產線才正式做了100多台機。」呆了一週的李奇發現生產手機比生產平板電腦累多了,宿舍環境也不比以前。

  「7點上班,每天不到6點就要起床。上一天班連10分鐘的休息時間都沒有,上午3個多小時,下午4~6個多小時一直在工作。」李奇說,在iPad生產線時,除了吃飯時間,還有2到3次10分鐘的休息時間。

  而另一名在觀瀾廠區長期從事iPhone手機生產的王華(化名)也對記者表示,一天一條生產線要產出3500部以上,不放假在廠區內已經是一種常態。

  隨後調回龍華iPad生產線的李奇對那段時期的記憶則停留在「極為辛苦」上。不過,他也拿到了進入富士康兩年來最多的一次工資——稅後5000元。對於剛剛在湖北老家買了房子的他來說,這還算是一件值得高興的事兒。

  李奇不希望生活有太大的變化,據他觀察,最近一週又有100多人從深圳iPad生產線上離開,前往成都廠區。「這是一個信號,如果持續放假,我們這批事業部的人肯定會抽調到其他部門或者離開深圳。」這顯然不是他所能掌控的。

一位 位新 iPad 工人 自述 生產 iPhone4S 輕鬆 多了
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自住篇︾評估通勤動線與財務 三十歲前變身有殼族 上班族四大心法 輕鬆晉升捷運宅主人

2012-05-21  TWM

對於自住客來說,方便但價格較貴的捷運宅是又愛又恨的選擇,因此選捷運宅自住時,得將財務和通勤習性交 叉評估,找出適合自己而且負擔得起的好房。

撰文•李建興

「買房跟著捷運走!」這是所有購屋者都知道的常理,但無奈的是,正因為大家都想逐捷運而居,拱高了捷運宅 的價位。以台北市來說,近捷運的住宅,平均每戶比非捷運概念的多出近二百萬元,對於平均月薪只有四萬元的上 班族來說,等於要不吃不喝多熬個四年才夠。也難怪,自住客總是感嘆:「台北居大不易,捷運居更不易!」

李氏 心法1:下一站幸福法退一步尋找    專攻價差甚大的好站但同樣是薪水一族,李美華(化名)卻能以微薄的薪水,在不到三十歲時,就成了捷運宅的主人。

最令親朋好友羨慕的是,她沒有其他額外的投資,亦非家有恆產,憑著「買對房子」,以房養房,短短五年在北、高兩地先後購置了三套捷運宅。她的經驗,讓所有想買捷運宅的自住客,都不再幻滅!

出身南部的李美華,初入社會時就北上工作,二○○三年因為要結婚,原本各自租屋的小兩口,決定拿出每月的 租金來繳房貸,許給自己一個安身立命的未來。但由於她和先生都在台北市上班,又都沒買車,因此一開始全鎖定 交通便利的台北市中心看房。

偏偏新房子除了夫妻兩人,準婆婆也要入住,最起碼要三十多坪才夠,儘管時值房市最低迷時期,算算總價就要 逼近千萬元,這對於合計月收入才五、六萬元的夫妻倆來說,可謂沉重不已。

傷透腦筋之際,曾有幾度同事極力勸說,要她乾脆放棄買房,省下錢買輛車繼續租屋通勤。但她和先生認為,買 房可以增值,買車卻只能眼巴巴地看著財產消失。因此他們仍堅持買房,而通勤的替代方案就是買在捷運旁,然後 放寬範圍,「用空間壓低房價,再用捷運縮短通勤時間。」於是,從未買過房的李美華,就和先生攤開了捷運地圖,像圈地遊戲似地,先畫出幾個最想入住的捷運站。

擁有強烈地域觀的李美華總認為「縣不如市」,起初他們只選定台北市最邊陲站,如龍山寺、古亭和景美,但錯 估情勢的小兩口發現,原來就連最市郊的捷運宅,每坪動輒二、三十萬元的行情,也不是他們買得起的。於是原本 很排斥入住新北市,礙於現實,只好轉往新北市的捷運第一站看房。

退一步,果然海闊天空,一出台北市,房價足足少了五成,搭捷運也不過只差一站,還不到三分鐘,房價卻足以 讓小夫妻少奮鬥好幾年,令他們直呼:「下一站幸福!」不過,既然退守到新北市,李美華就堅持要買在通勤最方 便的地點。

當時她和先生鎖定的是板南線的江子翠、新埔,中和線的頂溪、永安市場,以及新店線的大坪林及七張站。精明 的李美華發現,這些點看似都很接近台北市區,卻暗藏玄機。她發明了一套﹁大富翁法則﹂,也就是像小時候玩大 富翁遊戲般地,依照捷運圖數站,這一數,李美華發覺,新埔、頂溪到達台北車站只要四、五站,但大坪林卻足足 要八站,於是新店線就在第一輪賽局中淘汰了。

李氏心法2:大富翁數站法鎖定通勤終點    選擇方便的黃金線在決定買永和還是買板橋時,李美華再使用了大富 翁法則的﹁進階版﹂。

由於自己上班的地點在市政府站,而先生則在善導寺站,再加上平日小夫妻最愛到西門町逛街,她各自數了從新 埔以及從永安市場到西門、善導寺和市政府的站數,李美華發現雖然兩者各有千秋,但搭中和線都要轉乘,而一轉 乘就得多耗二至五分鐘。因此只要一遇轉乘的站,依她的﹁大富翁法則﹂就得多加兩站,這麼一來,板南線成了他 們的首選。

敲定了板橋後,李美華循著仲介的腳步看了幾間房子,一開始他們只鎖定緊鄰捷運站的物件,但後來發現捷運站 口的房子還是「貴森森」,而且出入複雜,並不特別適合自住客。於是她又放寬範圍,到距出口稍遠的地區找房,但經實際測試,發現步行五到七分鐘,是自己能夠接受的最大極限,「再遠,就算我可以忍,等到未來要脫手時,別的買家也未必肯!」

李氏心法3:七分鐘求保值法實地走訪    切莫超越距離極限於是,李美華就在新創的「七分鐘求保值」原則下,再縮小看屋範圍。經過幾輪淘汰賽,去蕪存菁,目標越來越明確,最後選定離新埔捷運站步
行六、七分鐘的中古大樓。由於介入時點低,再加上層層把關,讓這間好房十分保值,他們以每坪十五萬元進場,目前同一棟大樓行情已近四十萬元。

後來,她開始嘗試投資,並且都在捷運旁。自住客出身的李美華只鎖定住宅,因為她認為,只有自住客最懂自住客,捷運族最了捷運族,將心比心,一定能選到增值好房。

○八年,正值高雄捷運開通,由於考慮到台北的房子投資不起,而先生又是高雄人,在地緣關係下決定投資高雄
。但深諳「下港人」習性的先生提醒她,高雄人並不習慣搭乘大眾運輸工具,除非捷運機能發揮到淋漓盡致,因此
同樣買捷運房,一定得拋開台北思惟。

李氏心法4:因地制宜法

順意民情    彈性調整選房標準南下選房,李美華的尺度變緊,距離捷運站口七分鐘縮為三分鐘,而且,只敢選在 距離高鐵站和高雄車站等通勤大站都很近的巨蛋站、凹子底站一帶,而愛查資料的她,更拿出自己的看家本領。她 上網查詢高雄各站的搭乘流量,發現巨蛋是全高捷僅次於高雄車站的第二大站,其地位就和北捷的市政府、西門以 及忠孝復興等大站一樣,不同的是,當時附近的房價居然每坪十萬元有找。

為了怕投資血本無歸,李美華親自南下實地勘察,她發覺,巨蛋站緊鄰漢神巨蛋購物中心、瑞豐夜市以及幾所明 星中小學,有極佳的生活機能,於是決定出手,付了十萬元訂金,以每坪八萬多元的單價買下三十多坪的捷運房。 或許是以最嚴謹的標準評估,即使高雄的捷運房不若台北熱絡,李美華的房子仍然年年上漲。去年底她出場時,房 價已達每坪十五萬元,這樣的獲利,讓在高雄鎩羽而歸的台北投資客難以置信。

這筆獲利的金額雖不大,卻足以償還夫妻倆在台北新埔站捷運宅的房貸,就這樣,一場精打細算的評估與滴水不 漏的審核,讓李美華贏了自住也賺了投資。想逐捷運而居的你,是否還覺得「沒錢萬萬不能」呢?

李美華(化名) 出生:1965年 成就:以微薄薪水,順利買到捷運好宅自住及投資。 擅長標的:北、高兩市捷運住宅。 李美華的大富翁算房法
◎目的: 用於簡算合理的通勤站距
◎計算方法: 鎖定幾個最常出沒的捷運站,計算欲購屋的捷運站,遇轉乘須加2站。
◎實例:

小明希望能買通勤8站以內的房子,而公司在台北的忠孝復興站,現鎖定三重國小站的房子,計算起來搭捷運須 行經7站,並換一次站,是否合乎目標嗎?

7+2=9>8

◎結論:須再評估 專家給自住客的3個提醒
1.二線為王 自住非投資,買捷運宅不用緊鄰站口,選擇有點遠又不太遠的好宅,付款輕鬆又能增值。
2.門牌效應 部分捷運站出口不同,所屬學區和行政區亦不同,宜選學區及門牌效應(如大安區)齊備的保值地段。
3.生活機能 住捷運宅除了通勤也要生活,因此須考慮周遭日常生活所需的商店或公共設施是否齊備。
代銷公會全國聯合會理事長黃烱輝

 

 




自住 住篇 評估 勤動 線與 財務 三十 十歲 歲前 前變 變身 身有 有殼 殼族 上班族 上班 四大 心法 輕鬆 晉升 捷運 主人
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三十五歲祕書 記出一家人的小確幸 用公司帳概念 輕鬆掌握家庭現金流

2012-8-27  TWM




靠著訓練有素的記帳術,及嚴謹的理財態度,上班族林妙津將家中財務處理得井然有序,把「家庭利益極大化」當作理財目標。現在,她靠著每年八%的穩健投資收益及八位數存款,替家人建築一個安全的堡壘。

撰文‧歐陽善玲

某天清晨,我從好夢中醒來。看了身邊的小女兒Amanda一眼,頓時被她純潔的臉龐吸引住。透著微亮日光,有種難以形容的柔和、朦朧美,好像天使一般!我 忍不住拿起相機,把這畫面拍了下來,放在網路上與親友分享。此時,真是人生中最美好的時刻。」三十五歲的上班族林妙津一臉幸福地說。八年前,她初嘗為人母 的喜悅,如今已有兩個漂亮、開朗的小孩。

過去幾年,她是位稱職的家庭主婦,現在則是一家外商資產管理公司的祕書。如果要她想像一下,人生中最幸福美麗的景色是什麼?答案肯定是給孩子一個沒有煩 惱、舒適安全的生活環境。但話說回來,想要達到這個境界,確保金錢無虞,家庭資金防護網牢不可破,絕對是最重要的前提。

「結婚前,我是有錢就花的享樂主義者。不要說從不記帳、對金錢沒有概念,喜歡的東西也是看中意就買,從不節制。」她說,「當時一人飽全家飽,只要對自己負 責就好。而且我有賺錢能力,錢花光了再賺就有,或是省吃儉用、餓幾頓也沒什麼大不了。」不過,林妙津有了小孩後,這種「今朝有酒今朝醉」的想法,有了一百 八十度轉變,「不論婚前或婚後,我和先生從未針對『家裡的錢該誰管』這件事進行討論;但很自然地,他將所有的錢都交給我管;而我也因為他的信任,以及對小 孩、家庭的責任感,徹底轉性。」管錢第一步 釐清家中現金流手握家中財務大權,林妙津對金錢的態度跟著認真起來。「我是一個很沒有安全感的人,有了小孩後,對『安全感』的要求變得更高;要讓我感到舒 適安穩,最基本條件就是沒有經濟壓力,過著資金不虞匱乏的生活。若要我訂出一個『安全量表』,我認為可流動資產部分,數字至少要五千萬元。」事實上,林妙 津的家庭經濟條件比一般上班族優渥,不過為求內心踏實,充分了解家中現金流向是她免於不安的第一步。而這當中最笨、卻最好用的方法,就是不偷懶,好好記 帳。

她說,「二○○一年,我擔任一家英商台北分公司的經理,當時總公司都會把帳務做好,不需要我額外花心思記帳、管帳。但我仍會好奇自己對公司的獲利貢獻如 何,加上年輕,有自行創業、開公司的想法,所以就試著將公司的開支項目逐一記錄下來,做成預算計畫。」林妙津記帳之後,發現很多有用的地方;其中最重要的 是,自己對現金流向變得很有概念,能權衡各項支出的輕重及必要性,有效開源節流,而這也是家庭理財的首要任務。

後來因緣際會,林妙津到了美國,由於工作關係常需要跟會計師接觸,這段期間,她學會看懂公司帳目,更加肯定事先做好預算的重要。

防漏財 節約、補救雙管齊下尤其第一個小孩出生後,家庭收支跟先前截然不同,必須藉由記帳方式,掌握家中財務輪廓及生活面貌,避免不必要的開銷。「從會計項目與金 額可看出,沒有小孩時娛樂相關支出項目較多,金額也較大;有了小孩後,生活基本開銷就會比較多。」舉例來說,有小孩之前,林妙津家中外食居多,且選擇的餐 廳都相對高檔;服裝穿著上,也因為沒有照料小孩的顧慮,不需遷就行動方便、舒適或耐髒的衣服,而是極盡所能打扮,衣服平均單價也較高。

又像是住家方面,有了小孩後,安全舒服的居家條件,一定凌駕在品味、風格之上。諸如此類的生活改變,都可透過家庭帳一目了然。「詳細記帳,讓數字說話,就 能輕易找出財務破洞,防止漏財及不當花費。」她說,剛開始記帳時,要將花費分門別類、妥善編製各會計項目確實不容易,但可利用「食、衣、住、行、育、樂」 六大分類,初步設想日常開銷種類,執行起來就容易許多。

比方說「住」的部分,會計科目包括:房租、管理費、家事服務、家具家飾、水費、電費、公用電費、瓦斯費、室內電話費、網路費、爸爸手機費用及媽媽手機費用;「衣」的部分,則依照家庭成員編列,分別是爸爸治裝費、媽媽治裝費、姊姊治裝費、妹妹治裝費及洗衣費。

她分享,「衣」的部分因為是各自獨立記帳,所以「責任區分」明確。例如,兩個小孩的衣服費用不斷增加,原因可能是外套穿到學校,或出去玩的時候弄丟了,才會一直買衣服。找出問題後就對症下藥,像出門前多叮嚀幾次,或建立賞罰制度,小孩也能養成良好的生活習慣。

編列預算 每年國內外旅遊盡興玩另外,很多人抱怨明明沒花什麼錢,但錢就是留不住,存錢實在很困難。如果做好記帳工作,便可掌握錢的流向。「像車子的相關費用其實非 常高,基本支出就包括稅金、保險、保養、油資、停車費,如果一個不小心,還會有交通罰金及事故賠償等,更不要說偶爾去洗個車、美容一下。」林妙津補充,要 是不記帳,這些沒有直接「用在自己身上」的錢,就完全感覺不出來。

家庭帳除了有預警效果,還能幫助自己提早規畫家庭活動,像生日、節慶及度假旅遊等。尤其以家庭開銷比例來看,「樂」是年度重大支出,占總開銷約三成左右。這部分細項包括:禮物禮金、書籍費、美容美髮美甲、娛樂及度假費用。

這筆款項,向來是家庭財務支出重點,且牽涉到特定日子,如親友的婚禮、長輩生日或重要節慶,都必須事前規畫、排定行程,因此須連同預算一併考量。「像去 年,全家出國度假費用較高,但今年小孩有其他課程安排,暑假不會再到國外旅遊,費用就能省下來。」她強調,「儘管沒有國外度假計畫,每逢星期假日,小孩的 戶外活動也不少。後來發現,國內好吃、好玩的地方很多,女兒們玩得也很盡興,不一定要花大把鈔票去國外度假才叫享受。」現在,只要某項花費超過平均水準, 林妙津就會「警鈴大作」,找出漏財根源。如果是必要開銷,她就會在其他項目節省一些;如果是不必要的花費,她也會適時提醒家人,進行節制消費的動作。

除了生活所需六大項目,她的帳目還有「醫療保險」及「其他」共八類。醫療保險部分,扣除醫藥費、勞保、健保外,剩下便是家人的保險。「我的保險規畫很簡 單,首先家庭經濟主要來源、也就是先生的保額一定最高,因為平時家裡就有其他財務規畫,所以大人的保險我只買意外險。至於小孩,平時看病有健保就夠了,保 險部分我也只幫他們買儲蓄險。」保險重點在意外 投資重點在穩健林妙津解釋,家中收入扣掉日常生活八類支出後,剩下來的資金約八成進行投資活動,手邊現金只留兩成。正因為自己是有計畫的理財,所以就算突 然有手術等較大額的醫療開銷,或臨時要用大筆資金,都不至於手頭緊迫,拿不出錢來。

換句話說,保險的目的在「以防萬一」,如果發生意外,家中經濟支柱垮掉,才需要一筆較大資金去支應固定開銷。

「很多人急著幫小孩買保險,認為愈早買保費愈便宜;但其實小孩沒有賺錢能力,壽險保額對父母或家庭來說意義不大,不如幫他們把錢存下來,長大以後使用。」林妙津幫兩個小孩各自買了儲蓄險,一年保費約三萬多元。以去年醫療保險類支出來看,約占年度總開銷一五%。

記帳,是管控現金流的好辦法;而善用理財工具,則是將資產變大的不二法門。「家庭收入扣掉必要支出後,有八成資金投入股市及美國房地產。」林妙津說,過去 先生在美國工作,所以有機會在當地置產。以目前美國租屋行情計算,扣掉房貸、保險、稅金及管理費後,一年租金報酬率約七%。

投資熟悉產業 靠每年配息讓資產長大另外,由於先生在電子業上班,對於公司的上下游廠商、產品結構,以及整個產業生態都很熟悉,股票投資自然也以相關行業為主。林妙津算 了一下,股票部位每年報酬率約五到八%,「這些都是我們很有把握的公司,經營穩健,老闆樸實可靠,雖然不是讓你一夕致富的飆股,但每年穩健配息,股息殖利 率比銀行定存好很多,資產能穩健長大就很理想。」林妙津除了是家中財務大臣,為了讓先生在工作上全力以赴,她還身兼「康樂股長」,安排家中大小活動,且時 時機會教育,培養小孩正確的金錢觀。她分享,「像我常常跟女兒說,花錢買東西時,要先想一下有什麼方式,可以不花錢卻能達到同樣的效果。例如,想看的故事 書,可以先跟圖書館借;想玩的玩具,可以跟朋友交換。教小孩分辨什麼是『需要』,什麼是『想要』,長大後自然就懂得勤儉節約,不會過度消費。」林妙津靠著 訓練有素的記帳術,以及嚴謹的理財態度,將家中財務管理得井然有序,「這是我老公的智慧。他將家中財務全權交給我處理,其實感受到的壓力更大,自己就會把 『家庭利益極大化』當作理財目標。」而眼前林妙津最大的理財目標,就是在台北市買一間適合家人居住的房子。她說,現在租的房子其實很理想,有公園綠地、學 區又好,最重要是社區鄰居結構相仿,都是有小孩,且年紀相當的小家庭。

「不過周遭鄰居之前買一坪四十萬元,現在卻要買到一坪一百萬元,雖然有能力負擔,卻也很難說服自己下手。」林妙津不改精打細算本性,除非有中意的物件,且價格也相對合理才會出手,否則她仍將持續為家庭財務把關,盯緊每一塊錢的流向。

林妙津

出生:1977年

現職:資產管理公司祕書

經歷:電子公司業務經理

學歷:台大外文系

家庭:已婚,育有二女

林妙津的

家庭財務計畫書

步驟1 家庭財務目標:

1. 短期:在台北市購屋(坪數約60坪,有公園綠地、學區良好的優質社區),目前居住地參考價約7000萬元。

2. 長期:流動資產(現金、股票)至少5000萬元。

步驟2 階段性財務目標:每年存款至少達到500萬元。

步驟3 可行性收支目標:1. 生活開銷占總收入30%以內。

2. 總收入的56%進行股票投資,挑選現金殖利率5%以上、經營穩健的公司。

3. 剩下14%當作緊急預備金。

步驟4 定期檢視程序:

1. 平日蒐集所有發票,分類歸檔,月底將所有明細登錄家庭帳,並檢討改善。

2. 每年檢視股票投資收益,追求穩定配息。

林妙津記帳表圖解

衣的記帳方式

類別 項目 1月 2月 3月 11月 12月 合計衣 爸爸治裝費 0 0 0 67,911 0 74,246 媽媽治裝費 0 0 9,595 10,448 9,232 63,977 姐姐治裝費 0 0 0 3,593 1,725 10,555 妹妹治裝費 0 0 0 1,639 1,715 7,271 洗衣費 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 12,000 眉角1 依家庭成員分類 有效管控每個人的消費頻率及預算。

眉角2 與上月比較 媽媽11月治裝費過高,下個月要少買一件衣服。

住的記帳方式

類別 項目 1月 2月 3月 11月 12月 合計住 房租 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 600,000 管理費 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 57,600 家事服務 4,000 8,000 4,000 4,000 4,000 52,000 家具家飾 0 0 55,000 7,480 0 66,530 水費 535 0 535 577 0 3,167 電費 1,516 0 1,204 989 0 11,412 公用電費 1,348 0 1,228 1,102 0 9,403 瓦斯費 829 0 1,041 270 0 4,461 室內電話費 292 362 216 271 292 3,816 網路費 85 506 990 899 899 8,539 爸爸手機 0 575 165 334 277 4,234 媽媽手機 1,152 334 246 1,170 626 10,354 眉角3 詳細列出子科目 這部分金額占總費用最高,分類也最雜,所以連社區「公用電費」也要記錄,可觀察是否有不當用電情況。

林妙津的私房管帳要訣

1. 將家庭開銷初步分成「食衣住行育樂」六項。

2. 每一大項之下,再依家庭成員細分子科目。

3. 每月累計加總後,再與上個月或去年同期比較。

4. 找出異常數字,並檢討原因。

5. 改善問題或節制消費,下個月再追蹤。

林妙津財務整理4心法

財務工具:善用記帳控管家庭現金流。

嚴控費用:大人只保意外險,小孩只買儲蓄險。

業外收入:股票只買穩定配息且自己熟悉的公司。

家庭教育:灌輸小孩「不花錢」也能解決事情的想法。

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輕鬆找出黑馬股、中長線好股、買賣點 投資名師「一箭中的」私房圖表

2013-01-28  TWM  
 

 

真正厲害的圖表,是具有顛覆既有投資理論窠臼,或翻轉舊有投資觀念的新想法所鋪陳的圖表,《今周刊》特別邀請三大名師傳授私房必勝圖表,助你掌握大勢多空,尋找潛力股一招就見效。

撰文‧謝富旭、歐陽善玲

呂張投資團隊總經理張献祥靠三張圖表找黑馬股 爆發力可期元旦一過完,呂張投資團隊總經理張献祥馬上要求旗下研究員做兩張圖表給他看,「第一、請你們告訴我,日圓大幅貶值後,台灣產業供應鏈的受惠股與受害公司表,我不要報紙整理的東西,我要你們自己去拜訪公司,整理給我看。第二、台股兩個月來漲了快八百點,請你們告訴我,有哪些基本面不錯的股票,漲幅仍小於一○%的!趕快整理一張表出來!」明確的指令,快節奏的管理作風,一直是張献祥的標誌。當「呂張」旗下研究員拿著精心製作的圖表進行報告,如果張献祥在十分鐘內聽不出任何新意,他也會毫不留情面地請對方下台。

雖然每日運用大量圖表輔助投資決策,但張献祥強調:「投資上沒有那種可以『屢試不爽』、『百戰百勝』的聖杯式圖表,否則,就不會出現贏少輸多的狀況!」張献祥認為,圖表是工具,是研究與思辨後的結果,重點在於製作圖表過程中的邏輯力,以及慎思明辨的獨立思考能力!「在形成投資決策的過程中,我當然會看營收成長率、毛利率、營業利潤率、股東權益報酬率等指標,但這些頂多只是幫助我『淘汰』標的而已,被動的意義大於選出好股的主動意義。」張献祥表示,真正「厲害」的圖表,是具有顛覆既有投資理論窠臼,或翻轉舊有投資觀念的新想法所鋪陳的圖表。

存貨激增避而遠之?

小心錯過設備股跳躍式成長他舉例,大多數投資人認為,企業的資產負債表中,「存貨」這個項目的數字如果大幅走高是很不好的,表示公司控管有問題。但「呂張」旗下曾有一位研究員實地訪查公司發現,設備業卻是例外,因為設備業在出貨給客戶的機台中,往往需要等到半年的試用期過後才能入帳,列為營收。

「這名年輕的研究員把某家當時還在興櫃的半導體設備公司的存貨,畫了一張呈現勁揚走勢的圖,極力推薦應該大力買進,理由就是『存貨激增』,半年後認列,營收與獲利極可能跳躍式成長。」張献祥笑著說,「這家公司就是去年上市的半導體設備股股王漢微科,現在已經五百多元了,它不到百元時,獲利只有一點點,存貨卻不斷激增時,我們就注意到它了!」(見賺錢圖表十四)不只把存貨視為是設備股營運的先行指標,張献祥說:「我也會特別從公司的『長期投資』及『固定資產』這兩個數字來搜尋業績黑馬股!如果某家公司往年的長投與固定資產一直呈平緩狀況,在其他的基本面數字還OK的情況下,其長投與固定資產突然拉高,我就很有興趣去拜訪它,問問經營階層到底『出了什麼事』。」(見賺錢圖表十五)張献祥解釋,長投與固定資產突然拉高,在以代工為主的台灣產業生態中,極可能代表這家接到大訂單,才願意花大錢買設備、廠房去擴產,未來營收成長爆發力可期。

最後,張献祥還分享了一個他克服投資心魔的圖表:日線與周線圖要搭配一起看。「我所運用的選股法,選出的股票常常是已經漲了一段的股票,不過我不會因為這樣就卻步,我還會把它的周線圖調出來,看看它的漲幅在長期而言是處於初升段還是主升段?」「許多股票短線(日線)看起來漲三成,但長線(周線)觀之,卻只是party才剛開始而已。」(見賺錢圖表十六)「你不該小鼻子小眼睛,為了沒賺到三成的短線漲幅,而放棄未來可能一百至二百%的獲利,這就是一種格局!」張献祥說。

張献祥

出生:1970年

現職:呂張投資團隊總經理

學歷:政大企管系

張献祥 黑馬股觀察法

賺錢圖表14

存貨數字極可能是設備股的先行指標。

說明:以漢微科為例,2010年第三季存貨是營收2倍,但無人敢投資。

賺錢圖表15

長投與固定資產突增,可能是黑馬股。

說明:長投與固定資產一向穩定的4G概念股譁裕,2011年第三季爆增,股價在2012年第四季起漲。

賺錢圖表16

日線與周線圖一起看,掌握波段獲利。

說明:以群創為例,短線乍看漲很多。

說明:周線顯示,多頭party才剛開始。

禮正投顧總經理毛仁傑

從產品生命週期表 下投資決策對禮正投顧總經理毛仁傑來說,判斷投資決策時最簡單好用的工具,就是「產品生命週期表」。所謂產品生命週期,即產品的市場壽命;當某項新產品或技術問世,從開始進入市場到最後被淘汰的歷程,可分為導入期、成長期、成熟期及衰退期四個階段(見賺錢圖表十七)。

新品上市時進場

只能押小注 不宜大量布局新品上市時,大部分消費者會抱持觀望態度,只有小部分人願意掏錢購買。在導入期階段,產品銷售速度緩慢,「就投資角度,特色是低EPS(獲利)、高Beta(波動)。此時要進場可以,但只能押小注,不適合大量布局。」毛仁傑說,由於新技術、新產品剛起步時,一般人較難聯想未來發展狀況,因此布局的投資者多是專業法人或創投公司,看對了就能大賺,當然也免不了虧損(見賺錢圖表十八)。

一般人或許受不了這種「一翻兩瞪眼」的投資方式,因此要在產品導入期進場,必須對市場有一定程度的研究,或請教對該領域較熟悉、專業的對象;再者,所有產品、技術最終都要經過市場檢驗,所以不斷從市場反應來檢定產品價值,判斷其競爭力,是導入期最重要的投資功課。

一旦產品經過考驗進入第二階段成長期,就意味已跨過市場「鴻溝」,銷售量逐步上揚,此時就要全力加碼了。「這個階段,產品會享有高P╱E(本益比)及高EPS。產品會在市場認同下熱銷、進而帶動獲利,股價又會因獲利攀升而上漲,是投資人賺取主升段利潤最佳時機。」毛仁傑指出。

舉例來說,今年毛仁傑最看好的產業之一,即受惠於中國需求成長的低價智慧型手機。過去,智慧型手機在大陸並不普及,但這幾年中國智慧型手機由當地業者主導態勢鮮明,國產品牌不但快速躥起,更以極具競爭力的價格獲得消費者青睞。尤其,在中國城鎮化政策驅動下,只要低價智慧型手機滲透到二線城市以外的地區,國際品牌大廠便無立足之地,只能加入低價化行列。

反觀高價智慧型手機,已算是相對「老」的產品,投資爆發力不如低價吸引人,算是成長期後端階段。獲利及股價要再進一步突破,就必須推出更「殺手級」、功能更強大的新產品,持續刺激市場銷售。

進入第三階段成熟期,代表產品銷售已達穩定狀態,不像成長期那樣高速攀升,呈現高原狀。「此時產品銷售量最大,賺得也最多,投資評價狀況是高EPS、低本益比。」毛仁傑解釋,產品銷售過了成長期,意味著市場新增消費者有限,獲利將漸趨穩定,雖然賺到最大利潤,但市場想像空間已不再,本益比也會開始向下修正。

成熟期時間的長短,要視產品競爭力而定。「像同樣是晶圓代工,台積電與聯電的差異就很明顯。其中原因,就在台積電具有很強的競爭力,營收連續稱霸全球市場,獲利也維持高水準,股價才能重回百元俱樂部。」他說,相較成長期賺的是股價主升段利潤,成熟期賺到的,就是公司配發的現金股利。

產品進入衰退期,意指銷售量從高原區大幅下滑,聯電便是這樣的情況。「這個階段獲利與本益比都明顯偏低,不用說,投資人最好避開。」毛仁傑表示,利用產品生命週期表可判斷投資應介入的時點,再配合自己的布局規畫,累積、調整操作節奏。

毛仁傑以簡單好用的產品生命週期表,作為投資決策的藍圖,但他強調,這是用來判斷產品壽命而非公司,因為企業會轉型且應以永續經營為主;另外,產品週期循環期長短不一,有些需要三、五年時間,有的甚至更久,對中長線投資人來說較具參考性。

毛仁傑

出生:1962年

現職:禮正投顧總經理

學歷:台大商學研究所

毛仁傑

產品生命週期投資法

賺錢圖表17產品生命週期圖賺錢圖表18 投資時機與資金規畫建議階段 導入期 成長期 成熟期 衰退期銷售狀態 消費者多觀望,銷售速度緩慢銷量激增,市場反應良好 銷售量進入穩定高原期 銷售量自高原區快速下滑投資評價 獲利低,股價波動大 高獲利,高本益比 高獲利,低本益比低獲利,低本益比布局建議 以小額資金進場 全力加碼 維持部位 宜避開獲利評估 不是大賺就是大賠 賺股價主升段行情 賺取現金股息困難台北社區大學人氣理財老師謝晨彥觀察月KD指標 買賣時機點浮現台北社區大學人氣理財老師謝晨彥歸納出來的「五四三選股法」,一直是他個人及教導學生選股的最重要理論核心。不過,他打比方說:「『五四三選股法』就如同選美般,的確能選出內外兼修,秀外慧中的『佳麗』。但在投資路上,只能說成功了一半。最後能不能成為贏家,關鍵是能不能以最少的代價,也就是以最低的聘金,抱得美人歸。」所謂「五四三選股法」,「五」是指高股東權益報酬率(ROE)、高資產報酬率(ROA)、高毛利率、高股息殖利率及高股利支付率。「四」是指,低本益比、低股價淨值比、低負債以及低貝他值(波動率)。「三」則是產品具有獨家性、產業地位具有獨大性或具有獨特性。

會挑股只成功一半

在對的時間買好股才是真正贏家經過這套嚴謹方法選出來的投資標的,的確都是一時之選,不可多得的俊秀之股,但謝晨彥承認,選出來的「佳麗」常常不是股價已經高不可攀,就是已經大漲過一段,讓投資人踟躕不前。

「投資有點像在追女朋友一樣,如果在她正值花樣年華、眼界極高,而且追求者如過江之鯽時去追求,一定得付出極為可觀的代價。」「但如果是在對方失戀、甚至失業時『趁虛而入』,常常會收到事半功倍的效果!」謝晨彥舉例說。

投資何嘗不是如此呢?如今股價登上百元關卡的台積電,也有股價四、五十元的時候,股價九十幾元的中華電信也是有五、六十元的時候。「會挑股只成功了一半,會在好的時機買好股,才是真正的成功!」謝晨彥說。

觀月KD值

如同股海航行的指南針

那麼,什麼時候才是對的時機?對此,謝晨彥所提供的兩個表(月KD值黃金交叉表與月KD值死亡交叉表),一直是他多年來奉為圭臬的進出時機參考準則。

謝晨彥整理月KD值與大盤加權指數的連動關係後發現,從一九九三年迄今,加權指數月KD指標總計出現八次低檔(五十以下)黃金交叉(K值向上突破D值)。

這八次低檔黃金交叉中,有五次均出現了高達五○%的漲幅,五○%的大盤漲幅意味著個股漲幅可能以數倍計。「這個時候,放膽下去買『五四三選股法』選出的標的,獲利一定極為豐碩!」「就算這八次KD值在低檔黃金交叉中,仍有三次在交叉完,大盤仍續跌,但是從長期投資眼光來看,即使這三次進去買,也能買到股價相對低點的好股,長線上,你依然是贏家!」(見賺錢圖表十九)投資要懂得買,更要懂得賣。在賣點上,謝晨彥則以月KD值在高點(八○以上)出現死亡交叉(在高檔中K值向下跌破D值),作為最主要的賣點參考依據。他統計,過去二十年來,加權指數月KD值總計出現九次「死亡交叉」,這當中有六次,大盤均出現顯著的跌幅,少則跌一四%,多則跌六一%(見賺錢圖表二十)。

「月KD值在高檔出現死亡交叉,是行情由多轉空的重要訊號。就算你手上股票再怎麼強,基本面再怎麼優異,覆巢之下無完卵,股價還是極可能顯著拉回。」謝晨彥強調,「在這個時候,調節賣出手上相當程度股票,有助於你在低檔時更有實力加碼,加速財富累積!」懂得判斷大勢多空,就如同在茫茫股海中手上持有指南針,指引你邁向財富的正確方向!

謝晨彥

出生:1973年

現職:台北市中山、大安、萬華、士林社區大學理財課程講師學歷:交大財務金融研究所、中央大學產業經濟研究所謝晨彥 進出時機操作法月KD值與加權指數有高度連動性賺錢圖表19月KD值黃金交叉

結果 時間 當月指數

(點) 上漲週期(月) 漲幅(%) 之後高點(點)成功 1995/12 5173 20 98 10256 1999/3 6881 11 5110393 2001/11 4441 5 46 6484 2003/5 4555 10 57 7135 2009/3 5210 10 618395 失敗 1993/2 4384 無 續跌至3740 2001/3 5797 無 續跌至3411 2004/12 6139 無盤整長達一年才走多說明: 1993年迄今,大盤總計出現8次低檔(50以下)黃金交叉,5次隨即大漲,3次繼續跌,成功機率62.5%。

賺錢圖表20

月KD值死亡交叉

結果 時間 當月指數(點) 下跌週期(月) 跌幅

(%) 之後低點

(點)

成功 1994/4 6363 9 30 4474 1997/9 8708 17 38 5422 2000/4 8777 17 61 3411 2004/4 6117 4 14 5255 2007/11 8586 11 54 3955 2011/6 8652 6 24 6609 失敗1997/5 8163 無 衝到10286 2007/8 8982 無 衝到9859 2010/1 7640 無 衝到9220 說明:1993年迄今,大盤總計出現9次的高檔(80以上)死亡交叉, 其中6次,大盤均在死亡交叉後回檔,準確度達66.6%。

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80後買樓記(十):港版大富翁。賺錢變輕鬆 Home Blogger

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上回講到係深水涉超市巧遇阿叔,佢口痕咁同我分享開超市賺錢秘技,信用卡點樣用得叻之法,同埋係香港兩大超之下點樣虎口偷生月賺四十萬。我揸住老闆比我份勞工保資料,阿叔又拉我講:你睇下我個收銀幾耐做一個客?」我話都要成一分鐘。阿叔話:我每日就係要keep住個收銀有人排隊,拉上補下平均一個客買百幾蚊野,即係一個鐘做近一萬蚊生意,一日開門16個鐘就16萬,一個月營業額近500萬。我買貨比出面客平成10-15%計埋信用卡積分又扣返出糧一間鋪有40萬落袋而家我最大問題,就係個鋪加()。」

 

我問佢而家鋪租幾多?「而家五萬幾一個月,不過佢見我做起左會加我租,我用之前幾年賺到既錢趁「低」買左對面街間鋪,班熟客唔會流失。不過都用左一大舊錢。」當我一路填勞保文件,我問佢:「而家百佳唔係專睇住你d細超市打架咩?你做旺左呢度咪又比人趕左去第度?」阿叔話:「係架,所以今次我叻左同有資本買鋪,如果做旺對面條街就有鋪面升值利益,我對面街買左個鋪都係只租比人,我自己反而租佢隔黎個鋪。」

 

我心諗又要買又要係隔離租鋪真係煩死人,連阿叔都話:我見呢排又買又租,都比左好多經紀傭,計埋都成一百個所以我要搵你呢D後生仔幫手。」再續:「開鋪前一定要觀察人流,我知係對面開超市一樣做得起耐何我冇咁多錢所以我搵左個朋友,叫佢打本而我又過貨比佢,有錢一齊搵!」我心諗咁都得!?? 阿叔懶有寶咁沉聲講:「其實出面好多零售都係咁做,自己冇錢食哂成條街咪搵人幫手,一黎自己可以搵多個人幫手出貨,二黎客人好中意左睇右睇,你比兩間鋪佢大包圍咁咪九成都食到個客而最緊要既係一條街有兩間超市,好易做旺條街,咪好似你玩大富翁咁三間屋同色咪收貴d租law! 其實一早教左你! 原來間鋪升值先至係佢搵錢主菜!

再者,我「有」兩間鋪後買貨量都多左,即可同班要跑數既超市經理壓低來貨價。

我聽完阿叔講左一輪,真係好迷茫,原本佢同我present佢係一個超市佬,再變做收租佬,最尾先發現原來佢鋪大茶飯係炒鋪唉香港果然百業傾斜,最尾點都要靠地產食糊,阿叔都係我一副諗樣,而阿叔好似睇出我心思咁話:「你而家做跑街,倒不如跟我世侄做地產啦,有你著數。」

 

人就係咁當初肥佬萬般言語勸我入去做保險agent我都唔肯,而家竟然因阿叔一句無厘頭亦冇實質意思既「有你著數」我就將自己既買樓夢想交左比阿叔!」欲知後事如何,請看下回分解。

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壽險業手腳綁住 蔡鎮宇輕鬆標下起家厝

2013-03-04  TWM  
 

 

元宵節過後,台灣商辦市場傳出「蜂炮」級的成交好消息,手中現金滿滿的前國泰金控副董事長、寶豐隆興業大股東蔡鎮宇,以八十八億元標下敦南金融大樓(原新光敦南大樓),引起房地產業關注。

這件標案有趣之處主要有兩項:第一,蔡鎮宇所標下的雖然僅有三七%所有權,但哥哥、國泰金控董事長蔡宏圖在第一次標售時即標下六三%產權,使得「國泰蔡家兄弟再度聯手」的說法不脛而走。

其實新光敦南大樓所在地是蔡家「起家厝」,蔡鎮宇不只一次對外提及,「當時我們蔡家小孩子都會在頂樓搭臨時游泳池玩水!」這是他永遠無法忘記的童年回憶。

第二,這次新光敦南大樓標售採私下邀約制,共邀集國泰人壽、富邦人壽、頂禾開發及寶豐隆興業等四家出價,但國泰與富邦卡在壽險業「金八條」、也就是投報率不能低於二.八七五%等限制,致使價格能出到多少,早已讓老先覺的蔡鎮宇「看破手腳」;也就是說,投資無限制的蔡鎮宇,真正對手只有頂新魏家。

開標結果出爐,果然僅有寶豐隆一家出價,讓蔡鎮宇輕鬆以溢價二.一%拿下敦南金融大樓,「神準」程度不禁讓房地產業界豎起大拇指說讚!

(梁任瑋)

壽險業 壽險 手腳 綁住 蔡鎮 鎮宇 輕鬆 標下 起家
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貸款篇 租金養房貸 退休養老有依靠 房貸談判達人靠四奇招 輕鬆養八房

2013-04-08  TWM
 
 

 

購屋資歷長達十七年的李奇嶽,在台灣擁有五戶房子,三年前赴日本置產,現在更轉戰馬來西亞,因為懂得與銀行談優惠房貸,借力使力,購屋資金向來不是問題。

撰文‧林心怡

「 我真的覺得只要挑對好房子、做好房貸規畫,買房子並沒有想像中的困難。」李奇嶽從二十五歲就開始買房,沒有富爸爸的資助,他一樣有辦法一戶一戶地買,憑藉的助力就是銀行。

李奇嶽的第一戶房子是他大四那年,靠著平日省吃儉用與寒暑假帶團存出的第一個一百萬元買的。「我只不過是與朋友逛台北巿景美夜市,就在附近買了兩戶房子,總價約一千萬元,我後來信貸加房貸一共貸了九成,等於只拿出一百萬元。」

養信用

收入穩定 增加與銀行談判籌碼兩戶房子,一戶十七坪總價三百六十八萬元,另一戶二十七坪總價六百二十一萬元,以目前每月租金分別為一萬四千元與二萬元計算,報酬率分別是四.五%與三.九%,顯見李奇嶽很早就有「以租金養房貸」的觀念。

隔年,他貸款八成買了一戶台北市林森北路的十二坪小套房,接著又在桃園買下總價五百萬元的老公寓出租,不到三十歲就創下「三年買四房」的戰績。二○○三年SARS︵嚴重急性呼吸道症候群︶期間,他在台北縣(現已改制為新北巿)中和買下二十七坪,總價四百萬元自住中古屋,目前已有近千萬元的價值;○九年與一○年分別在日本東京買了兩戶房子淨賺九%的租金報酬率。去年他又在馬來西亞置產,預期賺當地每年房市成長一○%的價差,與租金投報率平均四%的長線機會。

十七年的買屋經驗,目前手上至少有八戶房屋的李奇嶽,練就一身與銀行談房貸優惠的本領。他認為,只要做好房貸規畫就可出手,才不會因資金問題,喪失購屋良機。

首先,平常就應累積個人的信用額度,而且最好是購屋前的兩年就開始這麼做。「營造漂亮的銀行往來紀錄很重要!」李奇嶽指出,一些銀行判斷信用良好與否的標準就要特別注意,比方說,買林森北路小套房的前兩年,他就告訴自己信用卡不要遲繳、不要只繳最低應繳金額、不主動辦分期購物,且一有錢就拿去繳房貸加速還款,因為包括房貸、信貸與卡債,都會列入未來還款的評估根據。

此外,最好將存款、信用卡、基金與投資理財等火力集中在幾家銀行,在經過二年的良好互動與「培養」信用下,會對未來爭取貸款成數與優惠利率加分。而且最好可以先自行到聯合徵信中心申請並提供給貸款銀行,以免因為申請過多家的房貸,提高聯徵次數而影響房貸成數。

另外,好職業也能為貸款加分,像律師、醫師、會計師、軍公教、五百大企業員工,都是銀行眼中的績優客戶。李奇嶽笑著說:「擁有大學助理教授頭銜後,我有一戶房子的貸款從二.三%降到一.八%,算一算一千萬元的房子一年可省下五萬元利息,二十年省下一百萬元,仔細想想還滿多的。」如果來不及與銀行培養信用,那麼若有長輩或朋友是銀行的VIP客戶,經由這些與銀行往來密切並有良好信用的人推薦,也能爭取較高的貸款成數與優惠利率。

VIP很重要

﹁有力人士﹂推薦 可能有特例規格出現「像我第一次買房雖然有收入,但只是學生身分,所以找了老爸作保,加上信貸才貸到九成。另外,透過銀行VIP客戶的推薦,貸款額度可以多個五%至一○%不等,甚至還會出現特例的規格。」李奇嶽舉例,他在日本東京買房,要價六百五十萬日圓,他向台銀貸款,台銀原不承作二千萬日圓以下的房屋貸款,結果他透過銀行VIP客戶友人推薦,不但得到六成五的放貸,還拿到二%的利率優惠,待遇真的「差很大」。

若無「有力人士」推薦也沒關係,直接去認識銀行經理。李奇嶽強調,房貸成數與利率高低,銀行經理扮演重要角色。「同樣一家銀行,不同分行經理的放貸權限都不一樣,透過關係打聽到手上擁有貸放權限較高的銀行經理,談起貸款會更有彈性。」至於認識銀行經理的方法,可請有經驗的代書幫忙介紹,或透過往來的銀行理專介紹。

貨比三家

本土與小家銀行放貸成數相對較高「談房貸最重要的就是貨比三家不吃虧!」李奇嶽最常比較的是土銀、富邦、台銀、聯邦、新光、大眾等銀行。「多找幾家談,優惠利率與較高貸款成數都可談出來。」他偏好挑選本土銀行承作房貸,比較好談。

李奇嶽說,若想貸到比較高的成數,可以選規模較小或建商起家的銀行,承作房貸也比較積極,但利率相對比老銀行高;而貸款尺度相對寬鬆的,還有農會或信用合作社等區域性的小銀行。

此外,李奇嶽總是習慣把自己累積的信用資料收集得相當完善,例如○三年他買下中和鄰近捷運站的中古屋時,就把自己名下四戶房子的位置資料、貸款金額、薪資證明全部備齊,「只要房子地點挑得好,自然有增值空間,銀行看到我持有的這些標的,又看到貸款金額所剩不多,貸了九成給我。」

完整收集

老王賣瓜行銷 勇於談判不嫌煩李奇嶽強調,很多優惠都是「談」出來的,像他只要房貸綁約期限一到,就會要求與原銀行換約,像是「我可以再綁約一年,但你要給我更優惠的利率」等請求。一有機會,就勇於與銀行談,只要信用夠好,銀行自然會用更好的條件留住你,這樣一來,無須支付轉貸所須負擔的設定費、塗銷費等成本,同樣能享有優惠利率。

「所以說,買房子真的不要嫌麻煩!」勇於向銀行借貸的李奇嶽,甚至把旅遊業與投資結合,帶團去日本、大馬買房子,讓自己的事業與置產版圖都不斷擴張。「這些房子都是我的『啞巴兒子』,退休養老的依靠!」李奇嶽肯定地說。

李奇嶽

出生:1972年

現職:創新旅行社董事長、東京房東網執行董事、大馬房東網總經理學歷:世新大學觀光研究所碩士、香港新亞研究所博士候選人

購屋年資:17年

房地產經驗:

擁有8戶房屋,包括北巿2戶、桃園2戶、中和1戶、日本2戶、馬來西亞1戶。

與銀行談房貸的 3 禁忌1.與銀行疏於往來,繳費紀錄不良。

2.收入不穩定,負債比資產超過太多。

3.懶得貨比三家,就談不到好條件。

 
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一個每天輕鬆下班的CEO,如何讓自己的企業實現巨額收入?

http://www.iheima.com/archives/38220.html

SurveyMonkey是一家非典型技術公司。目前他們已經實現高速增長,收入遠遠超過10億。這家公司有著非常獨特的企業文化,作為公司CEO的戴夫(Dave Goldberg),每天甚至可以非常輕鬆的早早下班,5點半就能安心回到家裡。在第一輪CEO峰會上,戴夫和大家分享了通過用非常規的方式把早期12人的創業小公司變成今天一家著名的領先的網絡調查公司的心得。

不應過度誇大經驗的重要性

傳統企業的思想往往會強調有多年專業工作經驗的人。這家公司並不這樣。 有時候工作經驗並不能完全適用於自己公司的企業文化,這也是為什麼很多公司對待招聘問題都很糾結的一部分原因。一個有工作經驗的員工也許無法達到在前一家公司應有的表現,他們的成功也許就是因為在上一家團隊合作得到的。但是在新招聘的公司,並不一定。招聘人才是需要付出一定代價的,而招聘不適用的人才,更是要付出很大代價。

戴夫的觀點是,「你需要在這兩者找出一個平衡點。其實這樣的錯誤我也犯過,招過一些看起來很有工作經驗的人才進來,但是他們完全不適應我共事的文化。他們的資歷對企業沒有價值。」

對此,戴夫實施自己的企業戰略:培養自己的人才,並加強公司在這個過程中的企業文化。

還有很多人是沒有任何經驗的,但他們很聰明,有能力,也很積極進取。當你招聘到這些人,一定要更加重視和珍惜,只要你願意,他們會是你的「本土人才」。在大多數情況下,這些人會在公司的精心培養下有很高忠誠度,能夠伴隨公司一起成長。

往往冒險培養一個新人要比僱用一個有經驗的高級員工的成本低。作為那些有一定資歷的員工,他們未必能夠適應新的企業文化。而經驗,往往是可以在一個群體長時間合作中積累起來的。真正的企業文化是需要時間慢慢累積起來的,這個對團隊合作是有重大影響的。

最危險的員工是災難…

開除表現不好的員工,是一個容易的決定。某種程度上,能夠提高剩下員工在團隊的工作效率。當然,在情感層面做決定並不容易。然而,要開除一個表現還行但是無法與公司共同發展的人,做這個決定就非常糾結和困難。尤其是對於一個要發展成規模大公司的創業公司而言,需要能夠不斷進步發展的員工。

在某些情況下,這樣的員工可能往往會不滿於僱用一些新來的高級新員工在自己職位之上,他們也許很討厭一直遲遲不升職,可他們往往不去思考其中的原因。

戴夫發現,應對這種情況,是特別具有挑戰性的,因為問題大多在於員工的心態,而不是他們的工作水平。具有壞心態的人不會成為好員工。

在嚴格管理的公司,「糟糕的心態」+「一定工作能力」=「你被解僱了。

會議。誰需要他們?

戴夫之前在雅虎工作的時候,對於每週日程上的常規會議,他參加的並不多。「我比較特殊」,戴夫說,「和大多數CEO相比,我可能比很多在我這個位置上的CEO更反對這種會議。我就這樣。」然而,他會每天留出幾個小時和員工們進行一些非正式討論。當員工想要發表觀點時,他們可以隨時打斷他的話。他的個人管理風格更傾向於沒有安排的隨意的討論,而不是很多有規定時間的安排緊湊的會議。在沒有上級決策的需求下,該公司的團隊結構可以做大部分協調工作。

不打擊,儘量鼓勵員工

在多年來的經營管理下,SurveyMonkey有著非常明確的產品理念。考慮到有越來越多的模仿者,為了保證積極的目標,公司需要有能夠信任的並能制定切合實際的標準的員工。戴夫說,「對於我們一直支持的長期戰略,我相信我們是在做對的事。當然,我基本上是一直在推動團隊前進。我希望我們能夠慢慢的有階段性的進步,而不是一次就達成目標,那樣我覺得就沒有發展性和挑戰性。

如果不給自己制定足夠高的目標,每個人會變得自滿,對自己放鬆要求。當然,如果作為領導者過於極端,也會讓員工們失去信心。作為一個CEO,你一定要認識你自己。

古希臘格言「認識你自己」,直到今天,都還是非常有道理的,對作為CEO而言很有意義。每個人都有弱點,這很正常,發現自身的不足,然後尋找可以與自己互補的員工來幫助自己。戴夫指出,「我並不是一個過程主義者,當然,我知道過程也很重要,但我看重的是結果。我知道我需要什麼,我僱用有所長的員工,這種工作方式能夠運行的很好。」

正是這種謙遜才使得公司有了今天的規模。一個有自知並且能夠瞭解公司需求的管理者才能有能力擴大公司的規模。我們會發現,招聘一個能夠彌補公司缺陷的員工要比在缺陷投入大量精力變成強者更值得。

作為一個領導者,必須要有一種遠見,而這個其實是來自這個管理者每天在做決策上表現出來的自我意識。一個領導者一定要證明他提倡的價值觀。比起領導者說過的話,通常員工更注重的的是領導者的行為。只有言行一致,身體力行,公司才能擁有正確的濃厚的文化。

提倡「工作與生活平衡」的文化理念,不只是說說

一個公司,每天工作20小時,難道只有這樣才能獲得成功麼?不,在戴夫眼中,公司的發展是需要持續不斷的生產力,每年,每季地持續穩步增長才行。現在的事實是,隨著公司不斷的擴大,管理者的作用變得更加重要。而那些資深員工,其中許多人是在家庭和工作中的雙重壓力下忍受煎熬。

「家庭和諧,是我們文化的一部分。這也是公司吸引員工的一個重要因素。我們公司從來不會出現員工小孩通宵玩遊戲然後睡在我們會議現象」。

戴夫每天下午5點半下班,抽出一定時間陪伴家人。晚上8點,當他哄孩子們上床睡覺後,他立刻打開電腦上網投入工作當中。他為員工們做了一個榜樣,讓人們懂得保持家庭和工作平衡的重要性。一位每天花時間陪伴家人的CEO,通過這樣的方式告訴自己的員工,回到家和家人吃晚餐,工作之外有獨立的私人空間,在SurveyMonkey是可行的。雖然有很多領導者都和員工表達過要保持工作與生活的平衡,但做法大相逕庭。作為一個CEO,如果你想塑造一個多元化的團隊文化,你需要用行動證明這一點。

也許每天快馬加鞭地工作對於早期的創業企業而言是可行的,但是從公司長遠利益來說,一旦公司的發展擴大規模,這並不持續。這會讓那些工作人員們處於兩難的狀態,一邊是高壓的任務,一邊是家庭的責任。

當然,戴夫最初並不是這樣。早在1994年,他創辦第一家創業公司時,他採取了初創公司常見的工作狂狀態:

「我一個星期工作七天,每天大概工作14或18個小時,從不請假。那只是我必須要做的。其實並不是很有效率。」

當戴夫創辦了SurveyMonkey後,反觀之前的高壓工作狀態,他意識到要實現公司長遠利益必須要做些不一樣的決策。上任初期,他決意把文化真正落實到行動上,曾經招募的一個產品和工程高級副總裁,當時已經有4個月的身孕。戴夫把SurveyMonkey打造成一個溫暖的家庭,讓團隊成員在工作之外可以有充足的時間享受生活。

保持一個穩定平衡的工作環境,某種程度上,可以降低運營和招聘員工的成本,甚至為招聘潛在僱員提供了一定空間。它使公司在招聘員工的選擇上更多考慮的是他們的優點,不會使他們因為出於家庭的需要而飽受歧視。此外,這使得員工對公司的忠誠度更高,如果競爭對手想要挖牆腳,恐怕很難。

一個 每天 輕鬆 下班 CEO 如何 自己 企業 實現 巨額 收入
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AH股輪動,收益輕鬆兩倍增 張翼軫

http://xueqiu.com/3559889031/24518277
之前曾經寫過一篇從價值投資出發,加倉H股減倉A股(http://seekingbeta.net/blog/html/y2013/400.html)?,談的是如何利用恆生AH股溢價指數來進行A股和H股之間的輪動。當然,當時限於條件,用的只是A股和H股整體來做演示。

必須感謝恆生指數公司,它新近推出的恆生AH股精明指數,讓我們可以從個股層面來精確把握AH股輪動的潛在收益。

先來看圖,有些直觀感受。

查看原圖
下圖中共有三根曲線自2006年迄今的走勢,藍色的就是此次發佈的恆生AH股精明指數,目前收盤點位是3029.19點,按照2006年1月3日1000點基點計算,收益是202.9%;綠色的那根則是恆生AH股H股指數,反映的是那些同時有A股和H股股票的H股表現,最新點位為1595.01點,即那麼多年收益僅為59.5%,至於紅色的則是恆生AH股A股指數,最新點位1421.32,即收益為42.1%。可見那麼多年下來,無論是直接A股還是H股,收益都差不多,不過五十步笑百步而已。與之相比,恆生AH股精明指數的收益就很客觀了,比起相對較好的H股近60%的收益,還是要高出140多個百分點,說兩倍增絕不誇張。

那麼恆生AH股精明指數是如何做到這一點的呢?其實他採取的策略和筆者此前提到過利用恆生AH股溢價指數做A股和H股輪換的思路其實差不多,只不過具體到個股層面。每個月,恆生AH股精明指數都會要做一次調倉,對於那些同時有A股和H股上市的公司,會根據兩者匯率折算後孰高孰低來做選擇,如果A股價格是H股的1.03倍以上,就持有便宜的H股;如果A股是H股的0.97倍以下,就持有便宜的A股——之所以採取0.97倍到1.03倍的緩衝帶,以及每個月調倉一次,應該是為了減少換倉頻率,減少手續費支出。

從上圖我們可以看到,就是這麼簡單的一個策略,一個秉持價值投資策略只在AH股中持有便宜貨的策略,就可以產生如此之多的超額收益,可見低買高賣輪動多麼重要。

對於那些同時可以投資A股和H股的投資者,根據此指數的編制方案自己做一個指數化投資產品,應該也不算太麻煩,當然若內地投資公司能夠在創新上有所突破,搞出一個A股和H股混合的QDII ETF產品,那麼就更造福普通投資者了。

原始鏈接:http://seekingbeta.net/blog/html/y2013/616.html
AH 股輪 輪動 收益 輕鬆 倍增 張翼 翼軫
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黃祖斌:股市投機比價值投資賺錢更輕鬆 投資人黃祖斌

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e0102v3td.html


    目前從倉位上看,我還是一個價值投資者,不過我恐怕正在逐步滑向“股市投機客最終的深淵——巨幅虧損”。

從去年4月到現在,我的實驗交易已經進行了17個月,按最初投入資金算,收益率是60%,按最新的投入資金算,收益率是24%。換了以前,我根本不考慮公布我用的是什麽方法。不過既然我發現了更好的方法,這又是拍腦袋就能想到的方法,我幾天前說明了用的是什麽方法。我之所以公布還有一個原因,就是我估計八九成的人根本不會用相同的方法。

股票投資如此簡單,幾乎是世界上賺錢最輕松的行業,但很多人一輩子都未必搞得清楚什麽是股市。我記得《富爸爸,窮爸爸》一書中,作者說自己對一些朋友、客戶等說起自己的賺錢之道,只有少數人會問是如何做到的,更多的人會說不可能,是違法的,方法不能複制等,拒絕進一步思考如何賺錢。怪不得世界上多數人是窮人。

結合幾天前,我說有投友告訴我一個年化500%的收益率,並且幾乎沒有回撤的投資策略一些人的意見,他們的想法集中體現了股市中失敗者、拒絕進步者、不學無術者、得過且過者的錯誤思維:

 

1、認為只能適用於小資金,不適合大資金。什麽叫大資金,說這種話,有這種思維的人,有幾個手握大資金?規模天然是業績的敵人,連巴菲特都逃不出這個規律。中國在試驗第一顆原子彈的時候,有兩種意見,即按美國成功試驗的那種模型做,或是用中國自己的模型,兩派意見互不相讓,最終送到毛澤東那里。毛只說一句話:寫好楷書,再寫草書。對於股市人而言,要緊的是提高自己的收益率,賺更多的錢,在這一步實現前,瞎操心億萬富翁的心幹什麽?

 

2、只適用於牛市,熊市會賠光的。關於那個年收益率500%的投資,歷史數據顯示2011-2012年收益30倍,這兩年是牛市嗎?關於股價創歷史或階段性新高的辦法,我實驗交易始於去年418日,上證指數約2200點,從未發生過浮虧,基本沒有買過創業板,多數時間是振蕩下跌,並沒有賠光,100多筆交易中,60%以上盈利。真正愛學習,想賺錢的人,會翻翻我關於這個方法的歷史記錄,驗證是否只適用於牛市。但很多人並不願數數,這是小學生的事。

 

3、要求曬交割單。要揭穿一個騙子,還是想向我借錢?前者對投資無益,後者根本不可能。有這個時間,為什麽不多想一想,做一個概率上的初步統計,或是翻翻百度文庫中的相關報告呢?一個真正有投資水平的人,掌握股市秘訣的人,會吃飽了撐的亮交割單以求一幫水平遠不如他的人的肯定?這是小學生考慮100分後炫耀的那種有趣做法。

 

4、技術分析無法戰勝價值投資。這里先說一個真實的小事。我曾在某大型金融機構中混過兩年,這公司定期派人去德國某金融機構學習,回來後隨便講講心得。有個同事去那個德資股票投資部門學習,回來說,他發現自己公司做股票只看基本面,但這個德國公司的人一說到某個股票,基本上都會看看走勢圖。

價值投資無法解決買點、賣點等問題,技術分析也不能。自己不能,就不要認為世界上的人都不能。實際上股市中的好知識數不勝數。我再講一個我在股票知識學習上走過的彎路的事。大概2010年,我看到某網友總結的一個投資方法,我開心地對老婆講以後我們股票賺錢就輕松了。結果,直到201211月,我因為工作上的研究任務,又重新把這個東西撿起來,認真研究了一下,我當時才感覺我有生以來第一次可以掌握自己的命運了。這是我進股市後最大的一次進步。自從我上了這個臺階後,我可以不客氣地講,股市中99%的個人,90%以上的機構,就是在瞎混。

所以一定要充分重視看到的股市知識中任何有價值的東西,深入研究,變成自己的東西。股市中不需要成為百科全書,一招鮮,吃遍天。到現在,不論是做價值投資,還是做股市投機,我都能戰勝絕大多數股市對手。總地說來,我掌握的方法,做投機還是比做投資容易得多。道理很簡單,做價值投資,很難戰勝其他做價值投資的人,但做投機,因為失敗者居多,掌握一定的方法,要戰勝這些失敗者,就好比會念緊箍咒的唐僧要制勝孫悟空,或手握金箍棒的孫悟空要戰勝龍宮中的蝦兵蟹將一樣容易。

 

以下是我7月末8月初曾在微博中說過的價值投資的一個組合,收益率當然不會好到哪里去。到本周五,只有3%多一點。

 

 

買入時間

買入價

現價

浮益率

大商股份

20140730

26.92

30.39

12.72%

雅戈爾

20140731

7.53

7.93

5.15%

興業銀行

20140731

10.98

10.37

-5.70%

江西水泥

20140731

9.39

10.07

7.08%

長源電力

20140731

7.11

7.81

9.68%

贛能股份

20140731

5.04

5.59

10.75%

保利地產

20140731

6.01

5.7

-5.30%

北京銀行

20140731

7.35

7.68

4.33%

悅達投資

20140731

10.44

10.29

-1.58%

平安銀行

20140731

10.88

10.37

-4.83%

中國化學

20140731

5.87

6.27

6.65%

華夏銀行

20140731

8.82

8.5

-3.77%

山東高速

20140731

3.01

3.4

12.79%

格力電器

20140731

30.3

29.2

-3.77%

華魯恒升

20140801

8.17

8.68

6.08%

建設銀行

20140801

4.16

4.13

-0.87%

南京銀行

20140801

8.53

8.46

-0.97%

海螺水泥

20140801

18.11

17.71

-2.36%

寧波富達

20140801

4.25

4.88

14.65%

浦發銀行

20140804

9.82

9.6

-2.39%

安信信托

20140804

17.9

18.33

2.25%

中信銀行

20140804

4.51

4.37

-3.25%

中國鐵建

20140804

5.14

5.19

0.82%

國投電力

20140804

5.46

6.6

20.70%

中國建築

20140804

3.21

3.39

5.45%

濰柴動力

20140805

21

20.52

-2.43%

閨土股份

20140806

19.1

19.51

1.99%

皖通高速

20140806

4.43

4.65

4.81%

華域汽車

20140806

12.3

12.55

1.88%

平均收益率

3.12%

 

    以下是完全按我三周前發現的辦法搞的投機模擬組合,建倉的加權平均的點位要比上面那個組合要高,但到本周五,浮盈率已經在10%以上了。最近在按這個策略持續加倉,民生轉債都賣了2000多張了。

 

名稱

買入日期

浮盈率

股票1

20140818

15.40%

股票2

20140818

19.17%

股票3

20140818

21.40%

股票4

20140818

8.60%

股票5

20140818

20.45%

股票6

20140818

17.15%

股票7

20140820

11.87%

股票8

20140821

20.64%

股票9

20140821

18.43%

股票10

20140822

26.99%

股票11

20140822

11.59%

股票12

20140822

24.91%

股票13

20140822

12.25%

股票14

20140822

9.70%

股票15

20140825

8.53%

股票16

20140825

6.15%

股票17

20140901

3.12%

股票18

20140901

11.98%

股票19

20140902

19.34%

股票20

20140902

7.11%

股票21

20140902

6.94%

股票22

20140902

10.93%

股票23

20140902

7.42%

股票24

20140902

9.44%

股票25

20140903

2.81%

股票26

20140903

4.54%

股票27

20140903

1.76%

股票28

20140904

-0.36%

股票29

20140904

3.65%

股票30

20140910

1.05%

股票31

20140910

3.15%

股票32

20140910

10.35%

股票33

20140912

0.98%

平均

10.84%

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它辦同學會 輕鬆重溫「那些年」

2014-12-08  TCW

 

同學,好久不見!想和「那些年一起追的女孩」再度相逢,和死黨一起笑看當年的年少輕狂,同學會,是獨一無二的機會。但是,真的要見上一面,光是聯絡、籌備,對負責的「班代」來說,可是件動輒數個月的大工程。

在日本,至少就有二十多家「同學會代辦」公司切入市場。班代只要交出一份同學名冊,從聯絡、場地到活動主持,代辦皆可一手包辦,連當日的攝影,或甚至是尋找恩師也有「加值服務」。一個人的出席費,至少從五千日圓(約合新台幣一千三百元)起跳,但是若接受廣告商贊助,折扣後的費用,甚至可能壓低到免費。

隨著臉書(Facebook)等社群網站的興起,線上虛擬的頻繁聯繫,順勢帶動了線下的聚會需求。《東洋經濟》訪問代辦業者笑屋,「二○一一年約有一百五十件,隔年二百五十件,二○一三年成長到五百五十件,今年預計還會更多。」

同學會找上代辦公司去聯絡、籌畫的,以四十歲的族群居多,五十、六十歲次之;但就算是二十歲的學生,也會因為辦活動太麻煩而交付專業。加上每個人的出席費一律事先設定,事前不用預付訂金,當日按照人頭收費,大幅減輕了班代的負擔。

對於贊助商來說,同學會成員的同質性高,學歷、年齡條件類似,正是鎖定宣傳的好機會。例如樂天就透過同學會,宣傳自家的電子書閱讀器Kobo;護理師人力銀行,可藉機招募新血;美容美甲業者,則事先發送折價券,讓老友相會前好好打扮一番。

退休後的銀髮族更熱中參與同學會,旭通廣告(ADK)的研究顯示,年紀過了七十歲,不時出席同學會的比率更逼近八○%。但比起交付代辦,他們多直接與高級飯店接洽。

《週刊朝日》報導,除了京王廣場大飯店設立了「同學會管家」專屬窗口,同樣位在東京的帝國大飯店,則提供同學會獨家的法式buffet自助餐,但以固定座位取代站著取用。即使一份要價一萬二千五百日圓(約合新台幣三千三百元),依舊人氣不減。(日本)

它辦 同學會 同學 輕鬆 重溫 那些
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葉劉參選是酸是苦澀, 退選既輕鬆也喜悅

我是個不懂政治的人, 雖然不時會寫幾篇政治評論,  嚴格講我那些也不能叫評論, 只屬發噏風, 乘機搏取別人留言指正。這一篇講葉劉。

入不到閘的葉劉輕鬆了, 不用再硬梆梆擠出那種笑的表情來。她還在爭取提名時的笑, 不能說是苦笑, 也不是真正發自內心喜悅的笑, 而是尷尬不堪腼腆的笑。到了現在, 她沒有包袱, 所以笑得出, 笑着評論三個候選人:

林鄭: 政綱單薄, 擔心當選後不能兌現而被追數 / 熟書但好官僚

鬍鬚: 耍公關手段, 像聖誕老人 / 有親和力但無內容

胡官: 乜都應承, 所以政綱最啱聽 / 似做棟篤笑

泛民推胡官入閘, 究竟想達致甚麼目的? 對抗西環、對抗欽點? 不提名長毛而去提名鬍鬚, 我尚且明白。推胡官入閘, 泛民的策略就不知所謂了。現在胡官要求配票, 泛民好難會啋佢, 分薄了給鬍鬚的票, 林鄭就贏硬, 只有分薄林鄭的票, 鬍鬚才有機會贏, 或者搞到需要第二輪投票。要分薄林鄭的票, 即是要從建制手中奪票, 就應推葉劉入去, 我不知道究竟是我不懂抑或那些搞局、搞政治的泛民不懂。連胡官也可以推入閘, 那是純搞局但毫無實質作用的姿態, 泛民根本不會真心覺得胡官是合適的人, 與其是這樣, 作為一種對抗的策略, 就應該推葉劉入去而不是胡官了。 三名建制候選人中, 胡官是最非建制的, 因為他是四不像, 他只是一個諧星。選舉結果會顯示最不建制的候選人得票近乎零, 而泛民支持的鬍鬚又搞不成局, 那麼泛民對抗西環的策略又全盤失敗了。

葉劉由當初乞求提名不得的「酸溜溜」, 變成了現在入不到閘笑容可掬的「苦澀」, 她反而成為二次敗選的贏家, 可以有心情去看拳賽捧曹星如場。泛民不推她入閘, 造就了建制派的和諧, 泛民推胡官入閘, 反而造成泛民自己的矛盾。這是我不懂的政治策略。我講這些話並無政治取態, 我只是對政治手段及策略的一些觀察。
葉劉 參選 是酸 酸是 苦澀 退選 選既 輕鬆 喜悅
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港樓續升 住在深圳 月供$2,700輕鬆上車

1 : GS(14)@2010-08-30 21:39:36

2010-8-21 iM   

港府回應樓市走勢異常熾熱,上周五(13日)突然再出招。里昂指出,以目前港人家庭收入計,一個上車盤的入場費,等同一般家庭入息近15倍(見下列數式),即不食、不住、不用,買層樓也耗盡全家15年收入。樓價及收入比率之高,已重臨1997年6月的樓市高峰期。

今天香港樓價高企,置業困難,惟港人每聽到北上置業時,大多耍手擰頭,不是抗拒車程路途遙遠,就是對「過關」人擠車擠的印象,產生恐懼。

周二(17日),紅磡灣及何文田亞皆老街兩幅地皮「麵粉價」再各以萬元水平進發,而追溯粉嶺一幅住宅地皮,早前也以每呎4,000多元成交後,現時即使在上水、元朗及屯門等地,找到少於100萬元的上車盤已相當渺茫。有每日穿梭深港兩地的港人認為,擇居深圳也是一條出路。

從事驗樓工作的鍾智剛,早在去年底在深圳皇崗口岸附近,以65萬元(人民幣,下同)買入一個400多平方呎單位自住,阿剛非常享受有樓仍一身輕的感覺,他認為︰「深圳上車負擔輕,無損在港工作時間,往來交通也不是別人想像的惡劣。」

近期周六、日,福田一帶的地產代理行,不時有港人的足迹,詢問行情。本刊亦發現深圳福田區,仍有不少數十萬元的單位。時移世易,內地人愛在港買樓,港人新一代則前往深圳買樓,未嘗不是另類選擇。

說了多年的中港兩地「一小時生活圈」,甚至「半小時生活圈」,早在深港兩地徹底體現。廣深港高速鐵路連接內地的香港段,在今年1月已展開建造工程,早前簽訂的《粵港合作框架協議》條件指出,爭取該段鐵路在2015年通車,有專家認為,隨着兩地交通網絡日益發達,未來北上定居生活的港人,只會愈來愈多。

現時本港樓價及租金節節上升,港人北上置業隨時成趨勢。統計處曾在2007年7月至9月期間進行一項調查,發現居住或長期逗留在內地的港人,高達50萬名,當中男性佔上大多數,深圳則是港人北上買樓的最愛落腳點,調查中32%居住或長期逗留內地的港人,便住在深圳。

4月17日,中央推出「新國十條」以遏抑過熱樓市,限制港人在深圳購買第二個單位,雖令專攻深圳樓的港人投資者,暫時擱置淘金大計,惟有有自住需求的港人,若想在深圳置業,此路仍然可行。

一個炎熱下午,鍾智剛(阿剛)完成整天的驗樓工作,在荃灣地鐵站附近的直通巴士站,購票乘坐直通巴士返回深圳的家,排隊等待上車時,與記者說起擇居深圳的生活點滴。

何時何地一小時返家

由荃灣直達皇崗口岸,連同過關步行至阿剛深圳的家,全程只約40分鐘,阿剛坦言︰「平時返家很方便,車程又快又準時,巴士是24小時開放,除了荃灣外,灣仔、旺角、藍田及觀塘等多個地點,也設置專巴路綫,不論在何地出發,行程約一句鐘,也可隨時返回深圳的家。」

有別於普遍的港人,阿剛沒有對北上置業抱有戒心,主因是他的太太是內地居民,太太並在深圳工作,加上數年前阿剛與太太結婚後,已租住深圳近皇崗口岸的舊樓單位,因此早已習慣內地的生活環境,後來他倆口子發現長期交租並不划算,加上供樓開支比租樓便宜,故此萌生在深圳買樓的念頭。

以落馬洲口岸附近一個500多平方呎的兩房單位,現時租金約2,800元,不過,若以呎價1,600元購入同面積單位,以三成首期還款年期為30年,買樓月供約2,731元,月供比租金支出還低,故在深圳雖按揭息口較高,惟買樓也是比租樓划算。

「香港樓價愈升愈有,就連粉嶺地皮的麵粉價(即地價),每呎亦要4,000多元,長此下去,要買樓定必追價追到氣咳,長痛不如短痛,乾脆想辦法解決實際需要。」阿剛有感在港買樓負擔沉重,與其妄想樓價下跌,不如將置業目標轉移到深圳。

付13萬首期輕鬆上車

去年,他開始計出一條移居深圳的方程式︰「在皇崗附近的皇御苑買一個400多平方呎單位,每呎約1,600元,入場費只是60多萬元,加上該個屋苑也有不少港人居住,保安亦不錯,應該可以放心購入。」

雖然內地買樓,實際按息會比香港買樓足足高出一倍,加上穿梭兩地的車費,小數怕長計,但阿剛在比較上車門檻,權衡輕重後,最終覺得長遠在深圳置業,開支仍比香港少了一大截,故決定落實計劃。

去年底他終以兩成首期約13萬元,買入皇崗口岸皇御苑一個400多平方呎單位。阿剛說,位於福田區的皇崗口岸,附近樓齡達數年的大型屋苑如皇御苑,呎價一般1,600多元起,論港人在深圳擇區,福田區也比較多,因物業靠近關口。

近年深圳樓市沖天飛,自2005年迄今,深圳二手樓價急升接近兩倍,躍升速度僅次於北京,而6月份深圳平均二手樓價,仍未因宏調措施的影響而大幅下跌,在中央重拳出招之下,平均樓價過去多月僅回落約5%,目前每平米約17,377元人民幣,即每呎1,834港元。

樓價未有大幅回落,但阿剛透露,近期周六、日,所居住的屋苑範圍內,不時見到操流利廣東話的港人,向代理查詢市況和預約睇樓,似乎已有港人開始考慮入市。

福口區樓價升幅平穩

以港人在深圳較愛入住的皇御苑為例,中原地產代理林念冰跟記者說,該盤第一期早在2005年至2006年之間落成,當時樓價平均每呎才700多元,現在期數較新的,呎價也約2,000多元平方呎,售價比起5年前升了近兩倍。

不過,2007年至2009年內地樓市火熱,升勢強勁,但期間福田區房子仍屬深圳樓價升幅最溫和的區域之一,沒有被投資者大幅推高,呎價仍在1,600元至2,000元水平。林念冰解釋,該區樓價走勢變得溫和,相信與區內配套較其他新規劃區如南山區遜色有關,但該區則勝在樓價平穩。

投資篇 萬象城身價 媲美九龍站

舉目四方,撇除自用輕鬆上車外,北上買樓投資又如何?近年深圳不少地區具其變天概念,個別屋苑的樓價已與港樓身價並齊,其中與天水圍遙遙相對的深圳「紅樹西岸」,打着與西部通道相距僅6分鐘車程作旗號,樓盤呎價一早被推高,去年該盤的分層單位已賣至每呎4,000多元,而特色單位的呎價,亦已超過太古城 1997年的平均呎價(每呎約8,000港元)。

中央宏調政策下,深圳樓價跌幅仍較輕微,論新盤樓價驚人,除「紅樹西岸」外,由羅湖關口轉乘深圳地鐵,前往大劇院站,甫出地面由華潤置業(01109)發展的「萬象城」大型商場附近的樓盤,叫價同樣令人吃驚。

「幸福里」特戶索價億元

在10年前已進駐深圳的港人龔先生說,近年一批內地人富起來,不少東莞及惠州的有錢人,假日更愛駕車來到深圳「萬象城」這個商場掃名牌貨,他就早已看準「萬象城」附近物業的升值力。

原來商場附近的新樓,比本港九龍站的豪宅還要高。其中商場後方的豪宅「幸福里」,分層單位每呎6,000多元,物業5個面積各達5,705平方呎的頂層複式單位,每伙叫價達1億元。

記者現場所見,分為一、二期「萬象城」,商場內國際品牌名店林立,格局上與中環的國金商場(ifc)有點相似,而商場內市民的消費力也甚高,如內裏的嘉禾電影院,繁忙時間,一張戲票高達90元。

年少時在港居住的龔先生,中學畢業後便從事銷售卡片生意,需經常前往深圳印刷廠交定單,日漸留意到深圳樓市的發展潛力。

龔先生說,「萬象城」位於羅湖的傳統核心商業區,深圳證券交易所就在附近,而該處的深圳信興廣場地王大廈,也曾是亞洲區最高物業,為區內確立了地標及商業地位,該區住宅自然有價有市。

商業區「金領」撑起租金

他在2002年開始轉投內地樓市,並在該區買下「都市名園」的單位收租,2004年至2007年間,先後在區內買賣物業套利。他認為樓齡約10年的「都市名園」,過去多月樓價未有因宏調影響大幅下跌,現在收租回報仍然可觀。他說︰「目前該盤呎價約達2,000多港元,若買入單位收租,平均回報也達5厘,而且不愁沒有好租客。」

龔先生表示,雖說現時內地不少低收入勞工,平均月薪仍在1,000元至2,000元的水平,惟在這個羅湖傳統商業區上班的白領,不乏月薪達6,000元至1萬元的新一代,被稱為「金領」的管理層,薪金更隨時高達3萬元人民幣,故租金及樓價具相當支持。

早前,羅湖區政府在其官方網站發布通告指,將耗資億元在位於「萬象城」後方的24個老小區進行「穿衣戴帽」,即優化區內環境和加強配套,改造範圍東起和平路、西至布吉河,南起春風高架、北至深南東路,涉及樓宇合共101棟。

本港舊樓收購有價,同樣地深圳近年也興起了舊城改造計劃,去年深圳政府推出的《深圳市城市更新辦法》,更表明區內重新規劃目標,區內樓齡逾20年的舊樓,隨時可成發展商的收購對象。

據悉,深圳目前被發展商選中舊樓,包括羅湖的布心花園,發展商多向業主開出重建物業後,給予1:1.2的回遷補償方案,即居住100平方米單位的業主,在物業重建後,可獲配置120平方米的單位,以及獲得等同市值的3年租金津貼。

那買深圳舊樓投資前景如何?龔先生認為,購置有關單位的收成期較長綫,而且涉及不少風險,他指︰「一旦收購時間花上5至10年,那投放在舊樓的資金便被鎖住。」故他不建議港人向深圳舊樓埋手。

深港居住文化存差異

隨着社會日趨富裕,經濟和居住環境改善,內地愈來愈多人愛飼養寵物,阿剛入住的深圳皇御苑,屋苑設有寬敞園林草地。

對於遷居深圳大讚入市輕鬆的阿剛直言,屋苑內有商場及餐廳,日常生活與香港分別不大,唯一美中不足處,在於屋苑內部分草叢位置,有時會傳出陣陣狗尿味,衞生環境尚待改善。

記者則發現,皇御苑的外形及格局上,大致與本港的大型屋苑相近,只是各屋苑大堂,日間時天花板上的水晶燈多是關掉,與本港大型屋苑的大堂,24小時燈火通明的情形有所不同。

乘坐皇崗巴士時,內地及港人乘客大多能守秩序,排隊上車。只是,記者在皇御苑現場所見,屋苑外的馬路,車來車往,行人過路的配套稍欠完備,穿梭於馬路中,需格外留神。

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北上買樓注意風險

最近本港元老級地產分析員林奮強向傳媒嚴肅忠告:「切勿炒內地樓!」究竟投資在內地買樓投資,風險有多高?

風險一:收租風險高

里昂證券地產研究部主管王艷向本刊指,從投資角度看,內地買樓收租保障少,一旦遇上租霸,隨時申訴無門,她不鼓勵港人貿然在內地買樓收租。加上她認為現階段投資內房股,較北上買樓更勝一籌。買樓不如買內房股好。

風險二:政策市難捉

她又指,內地樓市是十足的政策市,中央政策常變,買樓投資的利潤,隨時大失預算,譬如說中央突然收取物業增值稅等,買賣樓宇的價值便大打折扣,加上投資物業向來是微型市場,最佳策略還是在自己熟悉的地方落注,勝算較高。

風險三:樓市有虛火

去年中央大開信貸之門,大批資金流入樓市,樓價上升。投資者「騎樓」,即一人獨佔多間物業的現象相當普遍,市場亦擔心資產泡沫愈趨嚴重,一旦泡沫爆破,威力也將甚為驚人。林奮強早前指內地現存6,700萬個空置單位,數量仍高企,足夠2億人居住,私樓市場並沒有任何樓荒,反映去年急升的內地樓市仍存不少虛火。

風險四:樓價憂再跌

今年4月,中銀監要求各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試,測試結果是就樓價跌30%至40%,測試銀行可承受的風險,惟在7月份,市傳中銀監要求各大中型銀行要按季度開展的房地產貸款壓力測試,假設樓價暴跌六成對資產質素的影響,按照上一次壓力測試只假設樓價跌三成,市場解讀為中央釋出堅決遏樓價的訊號,反映內地樓價有機會再度受壓。

風險五: 確認房產證

內地物業樓契分類繁多,港人北上買樓也要留意單位的合法擁有權。原因是內地物業的業權,個別單位擁有其獨立房產證,部分則是整幢物業才擁有一張房產證,一旦買入沒有房產證的單位,將來物業要轉手或萬一要拆,如政府收地重建等,手持單位的業權便得不得確認,故入市前買家要弄清。

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國策解讀

潘石屹:內地房產還看3政策

香港樓價愈來愈貴,買不起市區樓的,惟有住到新界去,有些人更索性搬上大陸、住到深圳去。港人殺進內地樓市,投資前景到底如何?SOHO中國(00410)董事長潘石屹指出,買樓投資要選已發展的大城市,而未來數年內地的樓市走 勢,則主要取決於以下3個政策:

1. 銀行信貸

銀行對發展商會否實施寬鬆的貨幣政策,是最重要的一環。「像2009年,只要發展商貸款,銀行就貸,到了期的貸款都不急於還,全都延期了,那怕是成交量再往下降,他(發展商)也可以不降價,因為他有錢呀,只有在現金流快出問題時,才要回籠資金、才要降價。」因此,銀行一旦收緊信貸,對樓價影響最立竿見影。

2. 土地供應

以往中央政府一向限制各地土地供應,但今年的樓市宏調政策,卻放寬土地供應量,為樓市降溫。潘石屹說,一塊地需要兩年時間去建出房子來,那意味着兩年後,市場上的房屋供應量會大幅增加,「形成了供應量,才能把價格平復下來。」

3. 地方政策

為了向社會上較弱勢的一群人提供住屋緩助,中央亦鼓勵地方增加建設保障性住房、經濟實用房和廉租屋等,「如果各地方政府都能按照計劃完成,對整個房價的影響,尤其是中低檔房價的影響,是非常大的。」

無論香港或內地年輕人,均面對買不起本地樓的問題,在潘石屹眼中,這是所有國際性大都市的共有問題,也屬正常現象,他笑說︰「國際性大都市就是全世界的錢嘛。」言下之意,樓價被外來投資者推高不足為奇。不過,若真要在內地置業,還是要挑大城市,像是北京、上海,都是不錯的選擇,因為大城市人口多、土地供應有限,盡管目前樓價比較高,但未來的房屋供應量不會多到哪裏去,「如果選錯了,跑到別的城市去,像是長沙、瀋陽、西安,沒開發的土地都是一望無際的,每個開發項目都是一百萬平方米。」供應量特別大,樓價也就高不到哪裏去。

八達通將深港兩地通

現時本港約有2,000萬張八達通在市面流通,隨着港人北上消費愈見普遍,數年前本港八達通及深圳通兩家公司,已成立工作小組,研究兩卡互通。早前港鐵方面表示,深港兩地「一卡兩地通」計劃,最快可在今年底推出,若計劃正式實施,在內地居住與消費也就更方便了。

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港人深圳買樓Step by Step

Step 1

買賣雙方對樓價及交易等達成共識

Step 2

雙方簽署買賣合約、地產代理協助買方申請公證,證明港人身份等

Step 3

如賣方列明標價實收,所有涉及交易的手續費,包括買賣雙方合共約3%的佣金,將全由買方支付,這方面買賣雙方仍可進行商討

Step 4

在深圳市規劃國土委5月推出一深圳調控樓市實施細則,規定銀行暫時對不能提供1年以上「本市納稅證明」或「社會保險繳納證明」的非深圳居民,暫停發放樓按貸款。不過未合資格在內地借貸的用家,也可從香港滙人民幣到內地上車。

Step 5

滙款至內地,買家要在本港及內地同時擁有存款戶口,兩個戶口必須同名。內地限制港人每日最多只可滙8萬元人民幣,銀行每次收取130元人民幣手續費。
2 : 龍生(798)@2010-08-31 14:44:34

其實都咪話唔煩....
但我對深圳龍頭, 萬象城旁的幸褔里有點興趣
當然, 而家無錢, HAHA
但有冇師兄去過? 可否給點意見?
3 : passport(1491)@2010-09-03 20:26:33

皇御苑






4 : 龍生(798)@2010-09-03 23:50:36

空飛花園....
港樓 樓續 續升 住在 深圳 月供 700 輕鬆 上車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270558

短褲面試沒履歷 「影子CEO」200人爭 Groupon楊聖武:輕鬆點 發揮創意

1 : GS(14)@2011-04-11 22:00:05

幾萬銀賣廣告,平!



http://www.hket.com/eti/article/e8990e98-9bd0-4a4c-9900-efc431f085cf-365363
求職面試可不穿套裝、不帶履歷?團購網Groupon昨公開招聘「影子CEO」,吸引約200人到場面試。有事前無網上登記者前來,表明為爭取增值機會,倘獲取錄願棄現職。主辦機構強調,「影子CEO」以smart casual作主打,經驗不拘,最重要有決心、有創意。
由於「影子CEO」工作5天,可獲3萬元薪金,昨日吸引不少人到場面試,排頭位者更比原定時間早兩小時到場。大部分應聘者都摒棄一般西裝及套裝打扮,有人只穿T恤、牛仔褲;有人穿運動裝,更有應聘者連履歷表亦未有帶來。
不過, Groupon香港行政總裁楊聖武認為,衣著並不是最重要的,因美國不少在從事資訊科技工作者,亦只是穿波鞋、T恤上班,輕鬆一點,更有助發揮創意。
24歲的蘇德謙過去4年在鐘錶公司負責進出口工作,前晚剛由瑞士返港,由友人口中得悉有此黃金機會,隨即決定參加面試。由於時間倉促,蘇沒準備履歷表,並穿短褲、波鞋、運動外套來面試,但相信僱主不會介意。至於履歷,他認為面試著重瞭解應徵者工作能力、各人特點、專長,以及表達能力,能夠出席面試,面對面交談已是最好的履歷。
蘇坦言若獲聘會辭去現有工作,「『影子CEO'是個好機會,因可向成功人士學習……長遠希望可獲聘為長工,由低做起。」倘不獲聘用,他認為擁有「影子CEO」經驗,對日後工作亦有幫助。
麥華章:給80後發展機會
銳意吸引「80後」成為「影子CEO」的楊聖武認為,80後有膽識,瞭解資訊發展,最重要有熱誠、肯付出,願意瞭解如何做得更好;而「影子CEO」亦要洽談業務、為公司未來發展方向作決策、與公司高層開會,過著CEO的交際生活。
合作推出筍工的Career Times Online Limited行政總裁麥華章希望,找到有common sense、有創意、喜購物,並願意接受挑戰的年輕人,亦給80後一個發展機會。
合眾人事顧問公司蘇偉忠提醒,80後對職場有新看法,好工不單是理想薪酬,亦要包括工作可提供的學習機會、公司人才培訓政策及工作前景。不少年輕人均擁有大學學位,若沒晉陞機會,會影響他們投入感;建議僱主不妨建立師徒制度,讓年輕人作多方面嘗試。
撰文:杜潔心
短褲 面試 履歷 影子 CEO 200 人爭 Groupon 聖武 輕鬆 發揮 創意
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273907

IB:不讀死書不代表輕鬆

1 : GS(14)@2012-10-28 09:05:45

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121028/18050888
Kaylie是IB課程下的勝利者,在45分滿分中,考獲41分佳績,文章見報之日,她已身在美國加州大學洛杉磯分校(UCLA)修讀數學。Kaylie的故事並不曲折,讀書成績一向很好,自小在愉景灣長大的她,英語流利,在島上的聖公會偉倫小學畢業後考入拔萃女書院。然而一山還有一山高,在女拔內,她成了平凡一族,讀書中上,但總是拿不到最高分。

Kaylie說因想有改變,所以轉讀李寶椿。
花半年準備四千字長文
中五末代會考後,她決定放棄轉制後首年的中學文憑試(DSE),報考IB名校李寶椿聯合世界書院。「我一直都在傳統學校讀書,覺得夠了,多讀兩年,估計也不外如是。我想要有change(改變),發掘自己未被發現的一面,多點瞭解自己」。或許是因為Kaylie求變的強烈意欲,正好與IB講求改變世界的理念不謀而合,她終於成了李寶椿的一員,而一些與她一同報考而校內成績較她優勝的同學反而考不上。
優秀的IB學校都強調挑選學生不全以成績作考慮,讀死書者尤其免問,因為兩年制的IBDP真是要求多多。除考試外,校內評核佔兩至三成分數;修讀六科,另加一篇用至少半年時間準備、類似大學論文的四千字長文(Extended Essay);一篇近二千字有關知識論(Theory of Knowledge)的文章;還有參與一定時數的創意、活動、服務(Creativity、Action、Service)課外活動,課程要求持續參與,不能學期初或學期尾預先完成或滯後趕工。
Kaylie認為,本地傳統學校的課程與IB課程完全是兩回事,「以前只懂讀書,因為教的考的只會按著課程大綱進行,女拔萃其實已十分著重課外活動,但始終在制度的箝制下,很難有全面的發展」。在傳統學校讀了超過十年,轉讀IB,「學業上冇咁辛苦,但其他方面要做得很足」。
IB另一個好處,是很多大學會以學生最後一年的預計成績作有條件取錄,尤其是美國的大學,只要你不是失準太多,一般在預科第二年的學期初已穩袋名校入場券,這對考生安心應考有很大幫助。Kaylie經校內老師評估分數已達41分,香港大學、中文大學的精算系均已為她預留學位。據瞭解,英國的牛津、劍橋,以及美國長春藤大學,一般取錄至少考獲42分的學生;港大、中大醫學院及法律學院也需42、43分;經濟系約需37、38分。
...
單對單補習每小時千元
因為課程內容相當形而上,加上評分主觀,老師的質素成了學習得好壞的關鍵。然而在全球、尤其是亞太區IB課程急速膨脹下,IB老師全線告急。在香港,更多了補習社搶奪人才。香港有兩三間專為IB、SAT、英國會考等課程補習的名校,IB名師都是考獲超過40分的IB尖子,星級導師一級收費,單對單每小時補習費近千元,即使以小組形式進行,每小時也盛惠400元,還有1,600元一小時的升學輔導。「有些同學六科都會補習,加上Extended Essay及Theory of Knowledge,每星期補習開支至少五、六千元吧!」Vicky難免會慨嘆自己並非技不如人,是財不如人而已。
然而補習社一般是把考題生吞活剝,十分違反IB全人教育的精神,但落在香港這片凡事講求競爭的土地,求學無可避免變了求分數。「他們會不斷操練過去的試題,最厲害是背誦marking rubrics(評分準則),答題每中一個rubric便可得分」。在高分壓力下,Vicky坦言,若有機會重選一次,不會再興趣行先,選科先決考慮是「易過」,六科中,會在第六組科目中選一科,譬如美術、音樂或戲劇,以試前作品評分,至少考試時可少兼顧一科。

2 : GS(14)@2012-10-28 09:07:09

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121028/18050893
男拔成為後起之秀

走進男拔位於旺角加多利山的校園,放眼綠草如茵。IB主樓自成一隅,三級學生合共不過180人,令學習空間更自由。一次訪問,輪流迎接我的除了校長鄭基恩,還有五至六位老師,可見校方的確十分重視IB這個初生嬰兒。「IB強調自我探求知識的精神,與男拔的宗旨一致」。鄭基恩透露,學校約在八、九年前開始研究引入IB,除因課程提倡全人教育外,也因為學生在中五後逐漸流失,當中不少正是轉讀IB,「與其要他們轉校,倒不如自己留人」。
萬事起頭難,最難莫過於聘請高質素的老師。鄭基恩表示,因錢銀有限(這點相信是相對龐大的基建開支而言),薪酬只能參考聘請外籍英語老師的薪級表,要與全球學校競爭的確不易,幸好校園內建有宿舍,「其他學校即使提供萬多元的租金津貼,也租不到如此環境優美的地方」。男拔現有約25名IB老師,當中4至5人為IB考官,對課程發展、評分標準等掌握得一清二楚,相信這是令學校在IB界平地一聲雷的關鍵。
外界總質疑男拔首年IB成績出眾,是因為只準成績好的學生轉制,本身底子夠厚,考那個試都出類拔萃。這點無疑是把老師們的努力看扁了,跟學校的中英數老師都談過,的確感受到他們教學的熱誠與滿足感。任教IB經濟科的訓導主任胡家麟強調,成績只是收生標準之一,學生的個性是否適合也很重要,「有些成績很好的學生也被拒絕了」。該校的IB課程行三年制,入讀預科之前,要修讀一年由校方自行設計的Pre-IB課程,名額60個,其中約取錄50名男拔中三學生。

港生數學強英文弱

由傳統課程轉讀IB,學生在數學方面表現最優秀,來自新西蘭的數學老師Vladamir Plachkich形容:「這裡簡直就是天堂。」他指學生的分析力強,歸功於初中的傳統課程教導得宜,知識基礎打得好。反而英文是弱項。老師Rebecca Jessup解釋,男拔學生英語水平在香港而言已相當不俗,但IB評分是全球性的,競爭對手是以英語為母語的學生。港生最吃虧的是甚少接觸英國文學,「我一度擔心會有學生不及格,幸好全部平安過渡,部份人還取得佳績」。
關於中文,我一直疑惑,同時修讀IB的中英文課程A,取得一個所謂的雙語文憑,到底有何作用?大學取錄學生,還不是只計算六科總分?何不改修容易得多的中文課程B?在男拔老師眼中,我這個無疑是弱者的想法。胡家麟強調,男拔一向追求卓越,學生目光會放在牛津、劍橋等名校,入學競爭激烈,中文課程A未必會被列為必修科,但大學會考慮學生是否「take a easy way」。中文課程A確是極富挑戰性的一科,同時任教新高中及IB中文科的陳老師說,中文課程A的程度,差不多等同大學一年級的水平。取得雙學語文憑的,無論如何都是尖子。

李寶椿為龍頭大哥

相對於拔萃男書院的卓越為本,李寶椿聯合世界書院聲言著重天下為公。位於馬鞍山的校園為慶祝聯合世界書院創校50年及香港李寶椿成立20週年,四周掛上了色彩繽紛的心意卡,是學生們響應國際和平日而寫下的心願。更顯眼的是牆上掛上大大幅橫額:天涯若比鄰。迎面而來的學生包括各色人種,女同學的背心熱褲,當然較男拔的白色男生校服有活力。
該校每年取錄50名本地新生,餘下70個學額給予來自世界各地的學生,多年來,港生成績都優於外地學生,譬如今年若單計本地學生的表現,平均成績其實高達38.88分,是香港眾校之冠。校長艾德華(Arnett Edwards)透露,本地生多數來自傳統名校,但也有來自「一般學校」的,譬如張祝珊、元朗鄉議局中學、荃灣公立何傳耀、循道、陳瑞芝、林裘謀等(當中大部份都是英中名校),還有部份來自本地國際學校。
要考入李寶椿,實在要有過關斬將的勇氣與實力,據剛畢業的Kaylie透露,考生先要參與一個三小時的學科測驗,約600名報考者中,一半「肥佬」;然後是一整天的挑戰日,像幼稚園面試一樣,基本上以玩遊戲為主,考官從而觀察各人的EQ、與人合作解難的技巧、是否有領導才能等,最後一關是面試。

是但男女難被選上

艾德華強調,收生時「成績不是唯一和首要的考慮因素」,學校更著重學生是否有熱誠(passion),「他們在報考過程中,要顯示出對週遭事物的熱誠,譬如以一己之力,可以如何改變世界」。凡事沒主見的是但男是但女,很難被選上。
艾德華尤其呼籲來自「一般學校」的學生要有夢想,排難而上,「我們希望取錄更多來自香港不同學校的學生,令學校的組成更多元化,這才能反映出我們紮根於此,與社會上各階層的組合成份一致」。李寶椿屬寄宿學校,每年學費高達22萬元,較男拔萃的5.8萬元(另寄宿月費5,250元)還要富貴,普羅大眾根本難以負擔。幸好有一個非常慷慨的獎學金計劃,基本上家庭年入少於30萬元的無殼一族,可獲全費豁免;年入70萬元的也可獲六六折收費。
當了多年IB龍頭大哥,突然冒出一班本地直資學校競爭對手,聖保羅男女中學明年將有首批IB學生應考,艾德華堅持李寶椿的特色是國際化。聯合世界書院屬下共有12間學校,分佈歐洲(5間)、美加(3間)、非洲(1間),亞洲三校分別位於香港、新加坡及印度。德國新校將在2014啟用,北京與以色列的建校計劃也將上馬,其聯校網絡的名氣,是超越香港地域的。
3 : GS(14)@2012-10-28 09:07:24

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121028/18050890

IB學制Q&A
4 : 寧采臣(25759)@2012-10-28 09:44:39

入得女拔同聖保羅男女真係頂班馬, 真係first-mover
5 : GS(14)@2012-10-28 09:56:07

4樓提及
入得女拔同聖保羅男女真係頂班馬, 真係first-mover


有錢或者好聰明,讀左就肯定有個保障啦
6 : 寧采臣(25759)@2012-10-28 09:59:05

5樓提及
4樓提及
入得女拔同聖保羅男女真係頂班馬, 真係first-mover

有錢或者好聰明,讀左就肯定有個保障啦


唔一定讀ED先出頭, 佢地可能無street intelligence哈哈
7 : GS(14)@2012-10-28 10:11:03

6樓提及
5樓提及
4樓提及
入得女拔同聖保羅男女真係頂班馬, 真係first-mover

有錢或者好聰明,讀左就肯定有個保障啦

唔一定讀ED先出頭, 佢地可能無street intelligence哈哈


d古惑野唔學好過啦,學左驚他們對個世界絕望
8 : 寧采臣(25759)@2012-10-28 10:13:19

7樓提及
6樓提及
5樓提及
4樓提及
入得女拔同聖保羅男女真係頂班馬, 真係first-mover

有錢或者好聰明,讀左就肯定有個保障啦

唔一定讀ED先出頭, 佢地可能無street intelligence哈哈

d古惑野唔學好過啦,學左驚他們對個世界絕望


但佢地唔明白世界係唔完美
9 : GS(14)@2012-10-28 10:21:01

呢種過程需要幾年,他們出來打工就會明...如果過得到呢關,他們會好勁,勁的程度令人驚...否則就一世趴在呢度
10 : 寧采臣(25759)@2012-10-28 10:22:23

9樓提及
呢種過程需要幾年,他們出來打工就會明...如果過得到呢關,他們會好勁,勁的程度令人驚...否則就一世趴在呢度


好認同, 要適應落差, 社會上太多猛獸
11 : GS(14)@2012-10-28 10:23:25

10樓提及
9樓提及
呢種過程需要幾年,他們出來打工就會明...如果過得到呢關,他們會好勁,勁的程度令人驚...否則就一世趴在呢度

好認同, 要適應落差, 社會上太多猛獸


都是一場戲,盡左力就算啦,不過如果大家都是咁,唔知呢個世界會變成點?
12 : greatsoup38(830)@2012-11-04 15:04:24

http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20121104/18056587


剛剛完成了一個關於國際文憑課程(IB)的專題報導,一直以為自己當了五年IB家長,理應對這題目手到拿來,但經過與資深教師及學生不斷的討論與探索,發現自己對這學制原來一知半解,實在汗顏。尋根究柢期間,出現了一個令我相當困擾但始終抓不緊答案的問題:到底IB一條龍好不好?當日為小悠、小芊選校時,多少也因為學校提供由小學至中學至預科的IB一條龍課程,因為在幼稚園階段,為了入讀心儀學校而不斷面試甚至不斷搬家,實在令我們一家疲憊不堪。既然大家都說IB好,一條龍升學又免去了小學後又要撲學校的煩惱,由獲得學位那刻開始,我們一心以為女兒們的學業已走上康莊大道。


五年過去了,小悠升上了中學,小學階段的IB學習算不算獲益良多?這個問題不易回答。當然,她的校園生活很愉快,做人積極樂觀,對身邊的人與事,尤其是老弱貧困更是關愛有加,而且留心世界大事,世界和平真是她連續多年的生日願望,IB提倡的世界視野與關愛社群,令她獲益良多。然而作為一個典型的香港家長,對於她的學業成績難免有點擔心,中文固然是一塌胡塗,數學也實在不能算是滿意,相對於自己小時候的學能測驗(已成了歷史名詞、遠古產物),總是感到IB一代知識根基不夠紮實。
走訪各校期間,有很資深的IB教師私下表示,他們十分推崇IB的DP預科課程,因課程要求甚高,的確是銜接名牌大學之途,但對於小學PYP與中學MYP課程,其實甚有保留,「MYP課程太淺易了,根本銜接不到DP。」他引用「布魯姆的學習層次」(Bloom's Taxonomy)解釋,指MYP課程一味著重對知識的分析、綜合和評價,但忽略了最基本對知識的認知和理解,以致出現「學生說話頭頭是道,似乎懂得很多,但一深入瞭解便發現知識層面其實很薄弱。」

  

這解釋了為甚麼很多直資名校情願一校兩制,在初中階段也堅持保留傳統課程,到預科時才容許學生轉攻DP。事實上,不少在鎂光燈下的IB尖子,其實都不是IB一條龍的學生,譬如IB名校李寶椿聯合世界書院,大部份學生是由傳統名校過檔;英基學校協會出產的IB狀元,中學時是修讀GCSE的,其轄下行IB一條龍的啟新書院,DP考試45分滿分中,平均分只有33.6分,較諸同屬英基而中學行GCSE的如南島中學(平均36.3分)、沙田學院(35.9分),成績似乎差了一截。同樣在中學時行MYP的滬江維多利亞學校,DP平均分33.8;啟思中學只有32分。
但在學制以外,學校歷史是另一個指標。PYP其實是一個很新的課程,97年創辦至今不過短短15年,MYP的歷史只多三年,兩者相比起DP課程已有44年資歷,認受性當然不同。香港的四十五間IB學校中,只有八間開辦MYP課程,PYP與DP各有二十五間,而開辦PYP與MYP的學校,大部份的IB歷史只有數年,譬如上文提及的啟新書院及滬江維多利亞學校,均獲IB認證不過六年;啟思中學更新,只有短短三年;現時坊間很多以IB作招徠的學校,甚至連首屆IB畢業生也未有。
漢基國際學校暫時是唯一間行 MYP與DP一條龍而成績出類拔萃的學校。該校是香港的IB先驅,20年前已開辦DP課程,MYP也有10年歷史。觀乎學校由08年的平均分36分,攀升至今年的38分,有理由相信透過經驗的累積,可令學生的成績有所改進。
這篇文章旨在鋪陳事實,所謂一條龍的迷思,正是因為我本人對IB接龍是否理想的升學之途,暫時也找不出肯定的答案。香港學制近年改了又改,不論是傳統學校的家長,還是IB學校的家長,似乎都迫於無奈要在子女的前途上賭一鋪。只能希望學校隨著時日改進,到小悠升讀預科時,她的IB學校已可躋身成績優異學校之列。
「媽咪,將來做工辛苦些,還是現在做功課辛苦些?」小悠今天早上六時多便起床,把同組同學們未有完成的功課補上,以免全組零分。
「當然是做工辛苦十萬倍了。」
「噢,那將來我真的不能工作,只能留在家無所事事了。」
學校似乎也意識到問題所在,小悠升中後,MYP功課之多,令過慣PYP優哉悠哉學習生涯的她有點吃不消。為令PYP與MYP可與艱深的DP課程銜接,連帶在PYP階段的小芊,今年開始功課量也驟增。我又開始擔心,太多的功課,會否破壞了她們愉快學習的成長經歷呢?

作者:蕭煒春
IB 不讀 讀死 死書 書不 代表 輕鬆
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281778

年金「過三關」 將來輕鬆退休 唐德玲

1 : GS(14)@2013-01-24 00:53:32

http://www.skypost.com.hk/column ... 0%80%E4%BC%91/71324
昨日提到,我身邊最關心退休問題的,都是一些年近50的姊妹,她們都希望透過年金計劃產生現金流,為將來退休後提供一筆穩定收入。
月儲千元也可每月支取八千?
對於年輕的姊妹來說,預備退休好像有點遙不可及,至少現階段大家都提不起興趣去想或談這個問題。她們似乎更願意去花錢扮靚購物,24歲的Tiffany就是一個好例子。
「Lydia姐姐,妳說的年金計劃,對我們來說有點不切實際,我現在每月收入不多,即使每月儲一點錢,將來派出來的年金也只是很濕碎的錢,不如等我收入多一點才開始吧!」Tiffany的收入確實不高,現在每月才不到一萬。但據我所知,她每月花在美容護膚的錢,也超過1,000元。
「其實,退休金的目標,也不是遙不可及的,只要由現在開始,妳每月儲起1,000元,作為年金計劃儲備,以後不用增加供款,只要讓年金收入自己滾存,直到妳60歲,到時也有機會每月支取8,000元左右的退休金,直至終老!」
「嗯,這是甚麼原理呢?」
分三階段 實現複息效應
「簡單來說,這就是複息的力量。舉例說,如果由現在開始,妳每月省下1,000元放入一個12年供款年金計劃,到妳36歲時,估計這份年金每月可派發2,000元左右的現金,維持10或12年(最好選擇12年支取期的年金,因為可支付未來12年的供款。如沒有,10年也可以,因為每月派出來的錢較多),再加上妳本來的1,000元,又重新開始另一份年金計劃,但這次妳已可以每月儲3,000元了。那麼,12年後,即到妳48歲時,妳每月便可以有6,000元的年金收入,維持10或12年,到時再加上妳本來的1,000元,再開始最後一份月供7,000元的年金計劃。到妳60歲退休時(假設),每月便有8,000的年金收入,直至終老(這次選擇終身支取的年金的計劃)。作為三分之一的退休方案,我想也不錯了!妳要記住,妳每月拿出來的供款,一直都只是1,000元而已!如果妳想將來累積的每月年金更多,在第二或第三次的時候再按自己負擔能力增加供款也可以。」
「聽起來很吸引呢?好像是『過三關』玩遊戲呀!」
「對呀,只要將這些年金『過三關』,妳便至少解決了三分之一的退休問題!這也是愈早開始儲蓄,將來就愈輕鬆的道理。所以,不要因為自己現在的收入少就不開始!」
tong_lydia223@yahoo.com.au
年金 過三 三關 將來 輕鬆 退休 唐德
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延遲5年退休 儲錢更輕鬆

1 : GS(14)@2014-07-11 15:57:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】現年36歲的Yvonne是一名牙醫,任職於政府醫院,月入7.5萬元。她與男友同住在剛剛買入的自置物業,現市值大約520萬元,並打算一至兩年後與男友拉埋天窗。Yvonne的父母分別70和68歲,目前居住的物業多年前由父親購入,因父親現時已退休,物業的供款由Yvonne承擔。


建議買按揭壽險




雖然父母目前健康狀良好,但Yvonne擔心若父母日後遇上健康問題,可能需要龐大的醫療開支。Yvonne除了供強積金外,亦會將投資交託母親主理,目前投資項目包括股票和黃金。Yvonne現時有3個理財目標:

1. 檢討個人的保障安排,確保有足夠保障以應付新增按揭的負擔;

2. 在60歲時退休,並能在退休後維持大約每月2萬元的開支;

3. 為父母作出適合的醫療保障安排。

首先,在保障目標方面,Yvonne目前只有一份78萬元保額的終身人壽保險。經過保障上的需求分析,Yvonne目前的人壽保險不足以應付新增物業的未償還按揭,和供養父母未來20年的生活費。

筆者建議Yvonne投保一份600萬元保額的按揭壽險保障計劃,以減輕物業按揭所帶來的財政風險。按揭壽險是一項與按揭貸款相關的定期壽險計劃,其特色是保障額會隨按揭貸款餘額每年或每月減少。而保費亦相對一般定期壽險計劃便宜,可減輕Yvonne在保險開支上的負擔。以Yvonne現時的歲數,一份25年、600萬元保障額的按揭壽險計劃每年保費大約是8400元。

為母親買醫療保險

至於Yvonne的父母暫時都沒有任何保險安排,由於Yvonne的父親已排期並將會進行一個小手術,加上父親不願意投保任何保險,Yvonne只好為母親作出保險安排。由於母親年紀老邁,筆者建議Yvonne可為母親選擇一份保障較全面,每年保證續保的醫療保險計劃,以確保就算身體狀日後轉差,都能夠繼續享有醫療保障。經計算,Yvonne母親的醫療保險保費需要約每月830元。至於父親方面,由於沒有任何醫療保險保障,建議Yvonne為父親作出醫療費用儲備,以應付不時之需。

至於退休方面,Yvonne希望在60歲時退休,希望退休時有安穩的生活,能夠維持大約每月2萬元開支的生活水平。Yvonne打算退休時將父母的物業出租,將租金用作退休時收入的一部分。Yvonne預期父母的物業可為她帶來大約每月8000元的收入。而其餘的1.2萬元,經分析後,扣除強積金的增長,到60歲時需要預備額外大約800萬元的退休儲備。以平均回報7.5%計算,要達到退休儲備,Yvonne需要每月儲大約1萬元才能達到目標,但對Yvonne來說,這儲蓄預算將會佔了Yvonne每月盈餘的96%,筆者建議將退休年齡推遲5年到65歲,從而將儲蓄額降低至大約5600元。Yvonne便可以較輕鬆地達到她的退休目標。

張言銘

康宏理財服務有限公司聯席董事
延遲 退休 儲錢 錢更 輕鬆
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