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《購屋置產計畫書》從賣房累積買房經驗與資本 精算獲利模式 窮小子十年坐擁三戶房

2013-01-21  TWM
 
 

 

從三餐靠友人接濟的窮小子,到現在開保持捷跑車,身價逾千萬元的業務高手,謝文偉靠的是一套精密計算的房地產投資計畫。35歲的他許下宏願,希望退休前能當五戶房屋的包租公。

撰文‧林心怡

穿著剪裁合宜的西裝,繫著絲質領帶,手上戴著卡地亞名錶,而且以保時捷跑車代步的房地產代銷業務員謝文偉,憶起十幾年前剛退伍時,身上僅剩七塊錢,連起碼的溫飽都出問題。他感嘆地說:「人生好像一場夢啊!」還好,這是一場以悲劇開場,喜劇收場的夢。十年前,謝文偉從汽車銷售轉換跑道到預售屋銷售領域,從一戶二、三百萬元的小套房開始賣起,到如今每戶動輒上億元的豪宅;每一次結案,銷售獎金收入以百萬元計,年僅三十五歲的他,是已經擁有三戶房子的地產投資達人。

故事要從一個從復興美工畢業的窮小子講起。謝文偉自小父母離異後,總是在親友的接濟下,過著四處寄人籬下的顛沛生活,讓他不論在情感與金錢上,都有極度的不安全感。

「還記得剛退伍時,身上只剩下七元,窮得沒飯吃,只好拜託朋友收留我,幫他們免費打工賺食宿。」謝文偉感慨地說,沒有父母的庇蔭,經濟狀況原本就不好;更慘的是,為了「面子」,他總是花大錢買昂貴禮物討好女朋友,希望留住對方的心。但過度舉債消費的結果,卡債積欠了近三十萬元,「最後女友沒了,錢也沒了!」遭受愛情創傷的謝文偉,還得面臨現實的債務問題。沒有高學歷也沒有人脈的他反覆思量,覺得當業務員、賺獎金,是當時的他最好的選擇。於是謝文偉結束了打零工的生活,應徵進TOYOTA當汽車銷售員。

還清負債

進房屋代銷業 跟在老鳥旁邊學技巧進入汽車銷售業後,謝文偉強迫自己一年內還清三十萬元債務,因此設定每月至少存下一半以上的薪資還債;擔任汽車銷售兩年多下來,每年平均年薪六十萬元的收入,不但還完負債,還存下了三十萬元。

「但對我來說,賺這些錢是不夠的!」謝文偉說,聽聞「賣房子」可以賺很多錢,讓他萌生轉行的念頭,「我心想:既然希望賺錢買房,不如先學怎麼賣房,除了學習房屋理財,還能實現退休後當包租公的夢想!」因為這個「買屋夢」,謝文偉毅然放棄了業務漸入佳境的汽車銷售業,二○○二年進入了房屋代銷業,從一個月二萬八千元的業務專員起步。「頭一年,公司當然不會讓我這種菜鳥業務接待來看屋的貴賓;但我的心態就像學徒,總是跟在旁邊積極地請教老闆與前輩各種銷售技巧,及房市理財的訣竅。」「我當時常趁空檔向跑單小姐學習基本知識及專業術語,以及與消費者基本的應對進退,閱讀許多銷售技巧的書籍,從低單、低總價的房子開始賣。」只是,計畫趕不上變化,經過一年的「學習期」,好不容易○三年準備大展身手時,謝文偉卻遭逢SARS(嚴重急性呼吸道症候群)房市交易急凍,讓他長達半年都是領底薪過日子。

「我一度心想乾脆回去賣車算了!」但好勝的謝文偉一想到當初勾勒的「購屋計畫」,還是硬著頭皮留下來。熬過了房市冰河期,經過三年多的銷售歷練,○六年開始,謝文偉終於實踐了年薪百萬元的目標;存夠二百多萬元自備款的他,也踏上房市投資之路,他投資房市的「處女作」是位於新北市新板特區的小套房。

「雖然這戶十四坪、總價四百多萬元的小套房,最後賺了兩成出場,但對於自備款不足的我,還是學到了教訓!」原來當時適逢「十五坪以下小套房不得貸款」的風暴,讓手上存到二百多萬元自備款的謝文偉,一度資金緊張,索性找合夥人合資,轉手賣出後,才讓他依舊能小幅獲利。「經過這次事件後,我再也不碰小套房的投資物件,但也意識到,只要房子有增值的潛力,即使需要與人合資購買,也不要錯過買屋增值的好機會。」○七年,看好林口機場捷運線未來性的房市發展,謝文偉以四十萬元自備款,買下二十六坪的二房小宅,才一年的時間,就讓他獲利二倍出場。

投資成功

擬定三大買房計畫 獲利至少一倍多次房市投資都讓他賺到錢後,謝文偉靠著賣房的銷售獎金,加上房市理財所賺的錢,○八年在新北市永和物色到三十二坪帶車位、總價八八○萬元的自住宅。「當初買這戶房子每坪約二十二萬元,現在附近成交價一坪都要四十二萬元,房價漲了足足快一倍!」謝文偉有些得意地說,這戶房子目前市價至少有一千七百萬元。

買了自用住宅後,謝文偉開始擬定他的購屋置產計畫。他把房地產投資規畫為三大類:第一類、短期投資賺價差,鎖定在銀行貸款成數最多可達九成的預售屋或新成屋。由於這類型的投資資金壓力較大、風險高,謝文偉採取與友人合資的方式降低風險與資金壓力,獲利目標鎖定在五%至一○%。像是新板特區及林口的預售屋,都曾讓他獲利豐碩。

第二類、波段操作,鎖定有交通或公共建設題材性、具增值潛力的中古屋。購入後先出租,降低房貸壓力,增值二○%至三○%後再出場。謝文偉已成功地在新北市汐止買賣數戶房屋;今年,他看好淡水的後市,打算在該區置產。

規畫退休

存二百萬就買房 樂當包租公第三類、長期投資,即把房地產買賣套利所累積的獲利,投入長期性投資,為將來當包租公打算。

「有些業務賺得多,花得也多,但我總是把本業賺的錢,存在有保值增值性的房子上,強迫自己儲蓄。」目前他除了永和的自住宅,在汐止還擁有二戶房子租人。

「我希望退休後,擁有五戶沒貸款的房子當包租公;每存到二百萬元就開始物色房子,賺價差也好,長線持有置產也可,這樣一來,我就更有賺錢的動力了!」謝文偉笑著說。為了新婚的妻子、今年即將出生的孩子,以及三年多前才接來同住、罹癌後初癒的母親,他現在賺錢的動力更強了,也將更努力完成下一階段的目標。

謝文偉

出生:1978年

現職:新高創廣告業務副理

學歷:復興美工

房市銷售資歷:10年

購屋置產計畫 3 要訣1 訂定短 、中 、長期房產投資策略。

2 為各種策略擬定資金分配比率。

3 詳列每月現金流量表,避免槓桿過高。

以房養房 3 階段——謝文偉的購屋置產計畫書

1短線投資

策略:獲利5%~10%,操作期限一年

資金規畫:與友人合資

標的:預售屋、新成屋

2中線投資

策略:獲利20%~30%,操作期限2~3年資金規畫:自有資金、房租標的:具公共建設或交通題材的中古屋

3長線投資

策略:出租,賺穩定報酬資金規畫:短線與中線的獲利投入

標的:好出租的保值地段

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《空巢退休族》購屋養老 節流更開源 資深女業務 讓房子成為取款水龍頭

2013-08-19  TWM
 
 

 

對於年逾五十即將退休的初老族來說,房子多半已從安身立命、擋風遮雨的功能轉為犒賞自己一生辛勞,或幫自己投資生財儲存養老資金的活存摺,業務員出生的Amy除了已在原鄉上海買了房子準備退休,自己原本的幾間房子更因為大幅增值,成為豐厚的老本,令人十足羨煞。

撰文‧梁任瑋

周末午後,今年五十八歲的Amy戴著帽子、悠閒地騎著單車在巷弄裡穿梭,她不時地停駐在大樓前觀察環境,不到一會兒,又拿出手機拍下房子照片。有別於其他貴婦喜歡流連百貨公司,Amy的興趣卻是蒐集房產的標的。

存房致富的基本功:開源節流不僅如此,在其他同齡的「空巢族」,因為即將邁入退休生活,才剛開始存老本之時,Amy卻因有很強的危機意識,早在四十歲時,就一點一滴地儲存退休基金,至今已擁有六戶分別位於台北市大安區與大陸上海市中心的房產,價值逾三億元,每月租金收入高達二十萬元。因此,對於十年後離開職場的收入,她毫無後顧之憂。

目前從事業務工作的Amy,坐在台北市光復南路精華地段的住家裡,分析自己的理財撇步,一語道盡存房致富的基本功,就是要懂得開源節流。

Amy分享一路走來的存房歷程,三十多年前,剛出社會,她也只是一位頂著台大外文系的高學歷,但領固定薪水,對理財完全一竅不通的內勤祕書;甚至也曾有過花錢如流水,手中存款不到十萬元,根本不敢奢望買房的年輕歲月。後來才轉做業務員,雖然容易獲得高額獎金,但來得多也去得快,「我只要一有錢就隨便花,甚至還曾將婚後與先生在中和買的第一戶房子增貸,去買了一輛進口名車,完全不去考慮價位高低,也不會考量自己有沒有需求。」直到三十歲那年,想將孩子遷入明星學區,一直沒有儲蓄概念,消費至上的Amy與先生,打算在台北市置產,才意識到自己竟然毫無積蓄!

高齡置產的三大考量

為了讓孩子有良好的教育環境,沒有存下買房基金的兩人,一開始只能先在南京東路五段租屋,然而,租屋的日子畢竟不是長久之計,Amy為了在台北市擁有屬於自己的房屋,這才開始認真存錢,「只要可以賺佣金的案子,不管大小我照單全收。」在不斷開闢財源努力之下,不到三年,她存下了五百萬元,購屋計畫才開始。

一九九八年,Amy當時看上一戶位於台北市光復南路華視附近、距離辦公室不遠、藝人歸亞蕾的房子。「這戶房子格局非常方正,我一看就很喜歡。但開價高達一六五○萬元,每坪將近三十萬元,對當時的我來說是不小的負擔。」Amy進一步分析其中的利弊得失。當時,雖然這是屋齡二十年的華廈,不像新蓋的房子有健身房、圖書館可利用;但優勢是公設比很低,室內坪數有五十六坪可以用;加上地點好、生活機能方便,還可以省去通勤時間成本。因此,Amy並未大砍房價,最後以一六二○萬元成交,如今這房子價值五五○○萬元,增值三倍之多。

有了第一次存房的好經驗以及自用住家的煩惱解除後,一九九九年,Amy將房地產布局眼光由台北轉向上海。

Amy到上海買房,只是為了讓七十歲的母親回鄉定居,因為當時上海房價在低點,並考量到未來退休後也可能到大陸長住,她買了一戶徐匯區的花園洋房。之後, Amy開始對上海房地產有濃厚的興趣,近幾年來,又另外在上海的瀘灣區、常寧區買房,如今她的三戶上海房市值已達二億多元。為了未來的養老計畫,Amy將其中兩戶出租,另外一戶作為高齡母親定居之用,大陸房產的租金收入將成為退休之後的養老金。

Amy認為,「高齡投資族置產,一定要先問自己三個問題再進場!」第一是要確定房子可以養自己下半輩子嗎?如果要用房子養老,一定要精算房地產租金收益扣掉每月貸款的金額,並且一定要大於每月包含醫療費的生活支出;第二是你現在的房子可以讓你退休了嗎?所以先向房仲打聽,現在所居住的房子房價行情,如果大於理想退休金額的一.二倍,就順利安全過關;第三,投資時要秉持保守原則調節手上資金,也就是月所得(收入+租金)要大於貸款月付金兩倍,若所得小於月貸款兩倍,須停損調節。

讓房子幫忙完成人生階段性任務然而,眼看台灣房價愈來愈高,年輕人買房壓力愈來愈重,Amy也開始替獨子打算。為了至少幫兒子留下一戶房,周末,Amy一有空就到處看中古屋。雖然鎖定自己居住的台北市東區精華地段,Amy也採取進可攻、退可守的策略選擇標的,「鎖定套房,即使兒子不住還可出租,至少還有租金收入,不至於賣不出去。」由於Amy認為,接近六十歲的中年人已不適合再背二十年房貸,所以用現金一一八○萬元,在東區買了一戶小套房與一戶頂樓加蓋公寓,其中小套房給兒子住,頂樓加蓋公寓則出租。

近十五年的時間,Amy在台北與大陸存下了市值近三億元的六戶房產,為自己規畫讓人稱羨的退休生活。

活潑樂觀的Amy笑著說,存了台灣三戶、大陸三戶,總共六戶房;加上公司退休金一千多萬元,她一點也不擔心六十五歲過後的退休生活。她認為,房子對人生每個階段的意義都不一樣,年輕時為了子女教育,同時,也要考量當時工作方便性;中年之後,就要替退休生活打算,最好是有租金收入,可以讓房產成為穩定的現金流;並且,保持高度的風險意識,是能有安定退休生活的重要因素。因此現在的Amy,還拚命地找收入來源的「水龍頭」,拉高退休金的儲水位置,預備快樂享受退休生活,不讓人生留下遺憾。

空巢族你一定要精算:

1.你的房子是否可以養你下半輩子?

手上房地產租金收益-貸款月付金>月生活支出(含醫療費)2.你的房子是否可以讓你退休?

手上房地產現在行情>1.2×理想退休金額3.投資時,該如何配置及調節手上資產?

1. 月所得(收入+租金)>貸款月付金2倍,若所得<月貸款2倍,得停損調節。

2. 資金準備金得高達8~12個月。

3. 投資的房地產中,得有1/3是有收益的,如出租或店面營業……4.從市場成交量與房價趨勢,判斷何時該進場,何時該退場?

量增價小漲:市場初升段,可考慮大量進場低接。

量增價大漲:市場主升或末升段,可考慮微量獲利了結 。

量縮價小跌:市場初跌段,可考慮適度調節存貨。

量縮價大跌:市場主跌或末跌段,可考慮微量低接進場。

5.從租金行情,判斷何時該進場,何時該退場?

1. 當租金投報率低於1.5%,顯示租金追不上房價,即房價過高,但區域住屋供給卻無法跟上,表示房市有反轉跡向。

2. 當房屋總價>年租金60倍,顯示房價過高。

6.從總體經濟,判斷何時該進場,何時該退場?

1. 媒體公告的購屋痛苦指數,若房價超過家戶所得12倍,表示房價已到頂。

2. 房貸收入比(即小市民平均房貸月付金超過收入5成時),表示房價已到頂。

整理:李建興

空巢族 你一定要小心:

1.假距離

捷運或公共建設比想像中的遠有些房子以近捷運或大型公共建設為號召,飆出高價,但由於動線迂迴,從地圖上看起來很近,實際走來很遠,同時亦有標榜雙捷運宅,並非是位於兩條捷運線交會站的住宅,而只是在兩站之間,因此投資時步行時間與動線距離須雙重把關。

2.假捷運

台鐵、輕軌、BRT都叫捷運,但大不相同除正統捷運外,目前部分區域是以台鐵沿線增設車站,達到捷運化效果,高雄和淡水則正在興建輕軌捷運,而台中也引進盛行歐洲的BRT(將巴士公車以捷運化形式營運),雖然都是大眾運輸的一環,但通勤和生活圈效應不及正統捷運。

3.假利多

大型建設完工時期比想像中的久建商房仲常會以大型公共建設作為號召刺激買氣,往往政策才宣布就大肆行銷,惟台灣的政策多變,就連動工興建了,也容易受延宕,如新莊捷運先前即因樂生療養院拆遷問題而延後通車好幾年,投資時宜評估風險。

4.假人潮

路過大、面公園,人潮看得到吃不到買房不少人喜愛正對公園、學校和林蔭大道,這對住宅十足加分,但投資店面時,上述條件反而讓人潮不易匯集,開店不易集結人氣。

整理:李建興

 
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《管不住》「葉底藏花」四招 你的鄰居早就是中國人 陸資砸10億來台購屋 年輕人存一輩子買不起


2014-04-07  TCW  
 

 

根據《今週刊》獨家調查,台灣高房價,已成為七成年輕人最憂心的問題,而房價痛苦指數,更居亞洲第四,隨著逐漸開放的台灣經貿環境,高房價是否會搭上「香港模式」的列車,一路狂飆?

撰文‧楊卓翰、梁任瑋

「他們,早就來買台灣了!」台灣房價那麼高,到底是誰在買?今天,我們有了答案。

國內某知名代書從一年多前,就替「他們」在台買樓。有計畫、有規模,第一期資金規模就砸了新台幣十億元。誰有這等能耐?答案就是陸資。

這名不願具名的代書,一年前就開始替大陸電子業老闆在台買樓。「當時聽到陸資一口氣要拿十億元買辦公室,的確有點嚇到。」這位代書坦言,因為台北市整棟出售商辦不多,所以這位陸資只好先在大安區、信義區買下單層辦公室,現在已經有三間商辦。

陸資買台灣地產,不是有《五四三條款》嗎?(編按:貸款限五成、停留不過四個月、三年不得轉售,並須審核)為了交易方便,這家陸資是以英屬維京群島註冊的境外公司在台分公司名義直接購買、登記。不受限制,政府全被蒙在鼓裡。

雖然根據內政部地政司統計,十一年來開放陸資來台購屋,累計僅一百三十六件,總金額約十七億元,陸資申請的數量與金額相當稀少。但是,這只是我們看得到的統計數據。

由於陸資來台買房限制重重,枱面上交易稀少,枱面下,陸資早已悄悄侵台,在政府看不到、管不到的地方大買特買。他們逼退的,正是台灣的年輕人。

根據《今週刊》調查,有七成台灣年輕人憂慮高房價問題。台灣的痛苦指數(中位數房價每月貸款支出除以中位數家庭月所得,也就是城市貸款負擔率)是六四%,不但是亞洲第四高,也遠高於香港、東京等國際大城市。這個島的年輕人要靠自己的力量住在這裡,早就是負擔不起的奢侈。

而在這個島,就算是人人稱羨的公務員,也不見得買得起房。一名任職中央部會的公務員,現在月薪約八萬五千元,生涯總收入約兩千多萬元(見後附表),待遇較一般老百姓,已經算高。

但是年近天命之年的他,就算要買屋,還是得當靠爸族。台北市區中正區一棟十六年的中古屋,四十一坪總價四千一百萬元。頭髮已經蒼白,這位公務員還是得靠父母資助,才能買下蝸居的殼。公務員已如此悲涼,領22K、沒有父母支援的年輕人,又能怎麼辦?他們只能眼睜睜地,看著自己的島被奪走。

這還不是最糟的。隨著ECFA(兩岸經濟協議)開放、未來服貿開放陸企投資、引入高階白領來台,荒謬的台灣高房價,可能更加惡化。這正是民眾最害怕的副作用之一,我們又怎能怪學生走上街頭?

「如果照香港經驗,未來ECFA、服貿一步步開放下,陸資對台灣的房地產需求肯定會增加。」港商中原地產台北董事總經理周永輝打包票。中原地產是香港最大的地產仲介之一,一一年來台設點,被市場稱為來台「卡位等開放」,當陸資來台買房的引路人。

周永輝經歷過香港房市的低潮,從九七年高點到○三年低點深跌了七六%。但是,○三年香港簽署CEPA(內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排),「往後的七、八年,可說是房地產的無限春天。」周永輝說。雖然香港平均薪資在○三年到一三年成長了五○%,但房價中位數則成長了二倍以上。

不過陸資來台買房,很少人會傻傻地透過官方管道申請、等待半年的核準時間。因為,枱面下有四大暗道,已讓陸資行遍台灣。

陸資四招「葉底藏花」 早就是你鄰居第一招「借花獻佛」:台商借名登記,台商以大陸不動產、企業股份質押,幫大陸的合夥人買房,或陸客以台灣親友名義買房,此為最常見的一種管道。

第二招「借道外資」:借第三國企業名義,例如登記在英屬維京群島投資公司來台置產。

第三招「雙重國籍」:大陸人擁有台、陸以外的雙重國籍,利用第三國護照來台置產,包括「宏盛帝寶」、「信義富邦」與「元大栢悅」皆有其身影。

第四招「娶某買房」:大陸人娶台灣老婆,將房產登記在老婆名下,例如與大陸餐飲集團俏江南總裁汪小菲結婚的藝人大S徐熙媛,○九年就已買下松德路的「國美國家藝術館」。

由於這四個主要的私下管道,都是以合法、合規定,且既難查證背後是陸資還是外資,故無法在統計資料上顯現。因此,房地產業者指出,陸資來台買房的數量,絕對不止政府公佈的一百多件而已。

此外,大陸建商在台投資的「萬通台北2011」,開賣以來帶入大量陸客來台購屋。萬通國際開發總經理周東權直言:「我們的客戶不只是台灣人。已售出的八成五房屋裡,就有四○%是中國人購買。」「在《服貿協議》生效之後,相信陸資會前仆後繼而來,加速房地產M型化。」若政府無法有效管制,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰甚至預測,一坪三百萬元的房價,很快就會來。

反制一:提高持有稅 擊沉國內投資客不幸的是,政府過去的打房措施,包括央行的貸放限制、國有地停標、奢侈稅等,對房價的打擊有限,都是因為沒有直指炒房核心。「首先要做的,就是調整台灣的房地產持有成本。」莊孟翰說。

在台灣,一戶帝寶每年房屋稅和地價稅合計只要繳不到十六萬元,比帝寶最小坪數要付的三十一萬元管理費還低。也讓台灣出現許多包租公,光收租金就可以抵房貸,炒房零成本。但同樣的炒房策略,在持有稅制健全的國家就行不通。

一名移民美國加州的吳先生,最近想複製台灣的包租公模式,買第二棟屋來出租,但加州當地的高房屋稅,卻差點讓他血本無歸。「因加州每年要繳的房屋稅實在太高了。」吳先生分析:「一棟五十萬美元的房子,每年房屋稅加上特別附加稅(Mello-Roos,物業稅的一種),要繳一.七%的房屋稅。」是由真正的市價來課稅,且每年都會請第三方機構估價,和台灣脫離現實的房屋評定現值與公告地價截然不同。

反制二:提高印花稅 不讓外國人炒房在加州的高持有稅下,攤算下來加上房貸,完全無法用租金打平,最後吳先生只得打消買一房自住、一房出租的念頭。「相較起來,台灣真的很好操作。」吳先生還說,最近他的香港朋友頻頻詢問台北的房屋稅制,「因為他也聽說,台北的稅很低,適合養房。」近年來,越來越多人對台灣房產有興趣,包括前文提到的中原地產,因香港有近二○%房產由外資交易,為抑制失控的房價,提出了趕跑外資的方式,也就是提高「印花稅」。

這個印花稅,特別針對買香港住宅的非本地人,除了一般印花稅,還要額外繳交交易價格的一五%的重稅。就連本地人,印花稅也在一三年,從四.二五%提高到八.五%,稅足足重了一倍。如此重稅,讓香港從○三年一路飆升的房價在去年慢了下來,顯見重稅已在現階段抑制成交量與房價。

反制三:陸資人頭戶若不杜絕 後患無窮反觀台灣,買屋的契稅和印花稅加起來只有六%。而且台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出,這還是以房屋現值課稅,買屋成本更低。外國人來台買房,繳的稅也一視同仁。隨著星港都用印花稅打擊國外投資人,若以台灣目前的稅制開放,無非鼓勵國外投資客把星港資金移到交易成本低的台灣。

但就算對外國人課以重稅,遇「葉底藏花」的陸資,政府若不能掌握誰是假外資、誰是真陸客,恐怕一毛稅也課不到。面對將開放的兩岸服務、貨品、貿易及投資,內政部及金管會是否有能力和資源追蹤帳戶資金來源,如何管制陸資用台灣自然人名義買下的房子?不只是一般住宅可能染紅,若陸資「無限量」採購商辦,恐怕更進一步扼殺年輕人的創業機會。

其實,早在去年十月,《今週刊》就做過民調,有七成八民眾支持對外國人買房課重稅,未來若開放大陸人來台工作,住宅需求將只增不減,只能期待政府拿出最後的魄力和執行力。

台北房價痛苦指數,亞州第四──亞洲主要各城市貸款負擔率 單位:%

城市 貸款負擔率

中國 北京

中國 上海

中國 深圳

台灣 台北

香港

台灣 新北市

日本 東京

南韓 首爾

資料來源:德明財經科技大學副教授花敬群資料時間:2013年Q2台灣須做好3大配套,因應高房價衝擊!

提高房地產持有稅,

杜絕投資客養房、炒房

就算是帝寶,一戶房屋稅和地價稅加起來平均一年不到16萬元,比最小坪數的一戶管理費31萬元還要低!

政府必須嚴加管理外資炒房,杜絕人頭戶如果政府無法查緝、管理外資假借名義買房、炒房,那麼就算印花稅再重也收不到稅,總額限制再嚴也管不到陸資。

針對非本國國民交易房地產,

增加交易稅(印花稅)

外國人在香港買房,需要在一般印花稅之外,繳交15%的印花稅。也就是,買1千萬元的房子,需要額外繳150萬元的稅;在台灣,外國人並無特別課稅。

就算是公務員,也擠不進台北市──中央公務員實際薪資試算今年50歲,23年年資的中央部會公務員,從5職等科員一路做到11職等專門委員,生涯總收入將達2248萬元。他最近剛買下北市中正區一間16年的中古屋,成交價約4千萬元,這是他不吃不喝,一輩子都買不起的價錢。

單位:元

職稱 官等 職等 本俸 專業加給 年資 收入科員 委任 第五職等 34430 18910 4 3093720 專員 薦任 第七職等39090 21710 6 5289600 科長 薦任 第九職等 47080 25770 11 11619575 專門委員 簡任 第十一職等 53075 32650 2 2486025

總收入 約2248萬

*總收入包含固定2.5個月年終資料來源:現行公務人員給與簡明表

整理:蔡曜蓮、楊卓翰

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小資族積極投資 3年存300萬買千萬宅 他們存款160萬,想在35歲前購屋成家

2015-11-30 TWM

誰說年輕人結婚買房大不易?小資男女透過強制儲蓄、積極理財等方法,要在三年內存到買房頭期款,其實並不難,只要用心規畫、紀律實踐,你也可以在三十五歲以前完成結婚、購屋的人生大事。

月薪四萬多元的兩位上班族,想要在沒有家人的資助下,在三年後結婚,並以一千五百萬元的預算在新北市共築愛巢,有可能嗎?

「我們目前存款共約一六○萬元,三年後想買房子,難度是不是有點高?」計畫結婚的小兩口在理財諮詢時,不約而同拋出相同的疑問,但看在擁有認證理財規畫顧問(CFP)資格的黃正勳眼裡,答案是:其實沒想像中的這麼困難!

今年二十九歲的Andy是一名工作年資五年的工程師,月薪四萬二千元,他與今年二十八歲、月薪四萬八千元的女友Sandy,交往三年已論及婚嫁,兩人月薪 總計九萬元,想於三年後在新北市花一千五百萬元買房成家,故須準備三成自備款四五○萬元,扣除他們共同的存款一六○萬元,尚有二九○萬元的資金缺口。他們 懷疑,三年後存到頭期款的可行性,甚至擔心,未來繳交房貸會不會過於吃緊而心生卻步。

扣除自備款,每月付3.8萬元貸款新富聯合理財規畫顧問副總黃正勳分析,若以購屋總價一千五百萬元扣除四五○萬元自備款,以剩餘一○五○萬元的貸款金額,月付三.八八萬元房貸計算,月付貸款占收入比約四三%(不含年終獎金),還算是遊刃有餘。

若購屋完接下來有其他理財目標,例如子女養育金等須規畫,可先透過年終獎金提前還款,將貸款支付的占比,降至月收入的三○%(不含年終),否則客觀來看,他們只要做好規畫,是可以完成三年後買千萬宅成家的理想。

但問題是,對投資不在行的兩人,該如何補上頭期款不足的二九○萬元缺口?盤點兩人的薪資結構,男方月薪四萬二千元,加計年終獎金二個月,年薪五十八.八萬 元;女方月薪四萬八千元,加計年終獎金五個月,年薪八一.六萬元,除了男方須在外租屋每月固定支出一萬二千元,兩人扣掉平日生活支出,平均儲蓄率逾五成, 換言之,兩人每年可存下八二.八萬元,但如果只是單純「儲蓄」,三年僅能存到二四八萬元,離二九○萬元不但還有近五十萬元的差距,更別說日後的結婚資金與 平日生活預備金的預算。

儲蓄率 5成,選 5%報酬率標的「若三年後要達成購屋目標,我會建議輔以年報酬率五至七%的標的最為恰當。」對於小資上班族想買房成家者,黃正勳通常會建議,須先預留六至 十二個月的生活緊急預備金,只以經常性月收收入計算,先不把非經常性的年終獎金或其他獎金計算進去。假使購屋自備款準備時間在三年以上,可考慮定期定額投 資全球股票型基金。

「一般計畫買房者,我都會建議扣除房租支出,儲蓄率至少要有五成,以此案例來看,雖然男方每年薪資儲蓄率僅三成,但住家裡的女方每年薪資儲蓄率可高達七 成,因此從兩人平均儲蓄率五成,每年可存下八十二.八萬元來看,只要輔以年報酬率五%至七%的投資標的,要在三年補足買房自備款二九○萬元的缺口並非難 事,而且還能多累積一筆結婚或裝潢的資金。」黃正勳如此分析。

黃正勳指出,若以存款一六○萬元,扣掉近六個月薪資約五十萬元緊急備用金,用一一○萬元除以設定目標月分三十六個月(三年),每月定期定額投資三萬元,再 加計每月結餘四萬二千元,用定期定額資金累積金額試算,若投資基金年報酬率五%,最快二年就可達累積二九一萬元的購屋頭期款缺口。若目標時間為三年,則可 累積到三八八萬元,較原本計畫的二九○萬元,多出九十八萬元可作為結婚或裝潢房子的基金。若投資的基金標的年報酬率達七%,那麼兩年有機會達二九七萬元, 三年則有機會達到四百萬元的水準。

「除了著眼於全球股票型基金,美國股票型基金也符合小資族年報酬率五%至七%的購屋理財目標。」富蘭克林證券投顧副總羅尤美指出,以象徵全球與美國股市的 MSCI世界指數與史坦普五百指數平均短中長期績效做觀察,投資兩年以上的平均年化報酬率都超過五%,其中MSCI世界指數與史坦普五百指數近三年的年化 報酬率分別為一二.三五%與一六.二一%來看,更是遠高過這樣的期待。

短線波動大,新興市場最好避開只是,水能載舟亦能覆舟,專家們提醒,三年的投資時間說長不長、說短不短,期間仍可能面臨短線市場波動的風險,因此像是新興 市場這類波動較大的區域型基金宜避開,否則遇到市場表現欠佳那一年,則有無法完成預定目標的風險,此外,須特別留意的是,在投資期間最好不要因為短線市場 波動而輕易出場,否則反而容易錯失反彈機會,若有每月薪資以外的剩餘獎金,則建議可以逢短線震盪之際低檔加碼,以提高獲利空間。

誰說年輕人結婚買房遙不可及?只要及早做好理財規畫,你也可以提早在三十五歲前完成購屋成家的理想。

規畫買房預算

先別計入年終獎金!

—— 小資男女現金流量表項目 男方(月) 女方(月) 年度總計 每月平均收入 工作收入 4.2萬 4.8萬 108萬 9萬年終獎金 8.4萬 24萬 32.4萬 2.7萬小計 12.6萬 28.8萬 140.4萬 11.7萬支出 飲食 5000 6000 13.2萬 1.1萬服裝 2500 3萬 2500 租金 1.2萬 14.4萬 1.2萬交通 1000 3000 4.8萬 4000 娛樂 7200 3500 12.8萬 1.07萬保險費(年繳) 5.2萬 4.2萬 9.4萬 8000 小計 57.6萬 -

年度結餘 82.8萬

單位:元

CFP建議:

女方年終獎金5個月,占年收入比率高達33%,但並常態,故在規畫購屋預算時,會建議兩人年終獎金都先不計入,對頭期款的籌措與達成較無風險。

—— 小資男女資產負債表

資產

項目 金額 占總資產比重(%)

現金 130 81.2

股票市值 15 9.4

基金市值 15 9.4

總計 160 100.0

單位:萬元

註1:總資產=資產+負債

註2:兩人均無負債

資料來源:認證CFP黃正勳用對方法,2步驟達成買房目標—— 小資男女理財規畫建議

認證理財規畫顧問

黃正勳

step1盤點現況

假設在3年後想購買1500萬元的房子,自備成數3成自備款要450萬元,但目前兩人存款共有160萬元,尚差自備款290萬元,仍有機會達成,當然時間越寬裕,能夠準備的資金越充裕。

存款 年薪 含年終

年薪 每月

結餘 含年終

結餘 含年終

儲蓄率

男方 60 50.4 58.8 0.9 19.2 32.7%女方 100 57.6 81.6 3.3 63.6 77.9%160 108.0 140.4 4.2 82.8 55.3%

單位:萬元

step2自備籌措規畫

假設以兩人存款160萬元,留下50萬元當緊急備用金,共以110萬元除以設定目標月分36個月,每月定期定額3萬元,再加計每月結餘4.2萬元,若以年報酬率5%~7%商品做定期定額投資,最快二年就可達累積資金缺口290萬元的結婚購屋目標。

撰文 / 林心怡


小資 積極 投資 年存 300 萬買 買千 千萬 萬宅 他們 存款 160 想在 35 歲前 前購 購屋 成家
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