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賣地發大財?-屹東電子(8249)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20080530/GLN20080530046_C.pdf
公 司宣佈,在2006年,和江蘇余姚市政府達成協議,以2007年12月的估值1.2億元人民幣,以1人民幣=1.11港元計,即出售代價為1.332億港 元,出售其於該地的廠房,並錄得盈利8,383萬,即約9,000港元,預期交易於本年末完成,但因沒有及時披露,觸犯創業板條例。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20070815/GLN20070815014_C.pdf
據其公司的中期業績所告,公司股本為5億股,以現時股價0.25元計,市值約1.25億元,今次地所得已超過市值,短期內股價應有憧憬。

但是我懷疑其公司現金增加數目和負債數目增加的速度相同,加上一年五億多的生意,竟有四億多的應付款及三億多的債項,有挪用資金及造假數的嫌疑,所以只可遠觀,不可購入。


補記:

公司出了2007年的業績公告,會計師提出保留意見,並決定把部分存貨及應收帳的撇減,結果虧損一億多元。
賣地 發大財 屹東 電子 8249
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=3989

杭州賣地困難 土地財政之困

http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-17/yMNDE2XzQwMjYyMQ.html

在經過4個小時的等待後,杭州市土地儲備中心取消了龍年首場土地出讓會的現場競價環節。

這是2月7日的杭州公共資源交易中心。由於推出的5塊地均只有一家單位報名,所有地均分別加價100萬直接成交。

這5塊土地的獲得者分別為杭州江干石油燃料有限公司、杭州白楊投資管理、浙江博鰲實業投資等,幾乎都是地方國企及投資公司,開發商幾乎絕跡。

第二天,杭州再次推出主城區的三塊商業地。同樣不乏離地鐵近的好地塊,同樣地以底價加價100萬元直接成交——杭州市政府2012年的賣地計劃一開始似乎就「卡住了」。

杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬,雄居中國榜首,如今遭遇了滑鐵盧。

2011年,杭州賣地收入僅為755億,相比2009年下滑了四成;其中主城區(不包括餘杭區、蕭山區)土地出讓金才316億元,只完成全年計劃的六成。

在中國,賣地收入通常佔到地方政府收入的40%-50%。在現有的財稅體制下,地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源於土地出讓金(從去年開始納入預算內管理),而一旦出現賣地難,政府的基建項目將嗷嗷待哺,甚至停工。

隱秘托市,買首套房政府補貼20萬

2011年年底,杭州經濟技術開發區悄悄啟動了購房補貼,安排了1億元資金——只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

已建成一大半的藍色錢江項目,是一個位於杭州錢江新城CBD核心區域的豪華住宅項目。

在一所如同歐洲宮殿般的華麗展廳裡,一群銷售人員閒散地坐在那裡。2011年年初,這座展廳裡的售樓人員還在忙著接待對該樓盤感興趣的潛在買家。

從 整體實力上來說,杭州同一線城市還有距離,但是在房價上卻毫不遜色,且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時間最長, 過程最為曲折,政府、房產商、購房者博弈局面最為複雜的行情中,杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加,讓杭州成為2011年中國 房地產重災區之一。

據杭州官方數據統計顯示,2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49%,而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53%。降價促銷成了杭州樓市主旋律,不少區域樓盤價格接近於3年前,但成交量依舊從平穩走向蕭條。

在這種氛圍中,2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動了《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》,安排了1億元資金,用於建立租房補助和購房補助機制,只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

與最近蕪湖、佛山的短命「松限」不同,杭州經濟技術開發區的隱秘托市並沒有被中央叫停,高達20萬的補貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當地樓市打了一針興奮劑。

杭州21世紀不動產一位負責人即向南方週末記者透露,這家地產中介2011年在杭州營業額最高的門店都位於下沙,「一個門店有八百多萬營業額,就因為年底的購房補貼政策,讓二手房成交量猛增」。

樓市白衣騎士

2011年年底,浙江一家身陷絕境的大開發商向杭州市政府求救。政府下屬的三家公司,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

事實上,在前幾次的中央房地產調控時,杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。

2006年1月,杭州試點「購房入戶」政策,外地人通過購房有機會落戶杭州。隨後兩年杭州市區房價從2006年6616元/平方米,飆漲至2007年的9042元/平方米。

2008年年底,浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機,六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境。「多虧政府出台政策,土地出讓金可緩繳半年,才讓我有機會緩過來。」宋衛平曾經這樣對南方週末記者感嘆。

不僅如此,杭州市政府在當時還出台了《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》,從供需兩方面,回調各項從緊的房地產政策,隨後杭州樓市在2009年大反轉。

按照中國指數研究院發佈的數據,2009年杭州平均房價幾乎翻了一番,突破了2萬元/平米大關,與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當年救市最大受益者,2009年的杭州土地收入達1200億元,在全國排名第一。

而 就在2011年年末的一次秘密約訪中,浙江一家身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救:房子賣不出去,巨額債務卻即將到期,政府能否幫忙騰挪一兩個項 目?據這位開發商透露,杭州市一位領導當即回應,讓其去找政府下屬公司商量。旋即,杭州政府下屬三家公司,杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司向該開發 商伸出了援手,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

「現在最大的問題是,政府現在也沒錢了,2012顯然大家都很艱難。」剛剛渡過償債危機的上述開發商這樣向南方週末記者透露。

大基建衝動

2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元,其中2010年為645.22億元。

從2012年起,地方政府巨額債務進入還貸高峰,但大多地方政府無力償還。

對包括杭州在內的諸多地方政府來說,這波因樓市低迷導致的土地銷售放緩,恰好出現在它們處境艱難的時期,因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。

目前為止,還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況——負債率20.15%,高於警戒線10.15個百分點,轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。

「過去幾年,杭州因大規模的城建,欠債較多。」浙江大學房地產研究所所長趙杭生說,過去三年杭州土地收入總計近3000億元,但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。

2002年杭州開始拆除西湖邊的圍牆。當時的杭州市委書記王國平提出了杭州的「城建藍圖」,構建以「國際花園城市」和「生態城市」為目標的綠色大都市。

到了2003年國慶,西湖全線實現無障礙免費遊覽,是當時唯一一個免費的5A級風景名勝;2007年開始,杭州又斥資1000億,修建一條由8條軌道組成的地鐵網絡。

杭州市統計局報告則稱,2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元,比上年增長7.2%;最近杭州市的一次工作會議披露,2012年杭州交通系統還將投資120億元,用於交通基礎設施建設。

不斷投入的巨資改善了杭州環境,並將杭州核心從西湖邊成功地拓展到錢塘江邊。十年間,杭州居住環境、城市形象地位,提升至各城市前列——但這些藍圖的實現,都依靠著巨額的財政投入。

錢從哪裡來?錢只能從土地裡來。

土地財政之困

「土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金」。

幾乎很少有人知道,中國爭議頗大的土地招拍掛制度,最早是杭州市引進的。

1997年,杭州市成立了土地儲備中心,並在第二年出台了第一個地方土地儲備條例,並在1999年推出了土地招拍掛制度。從此,杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿,作為先進經驗被快速複製。

和 開發商一樣,杭州市政府也很懂得「惜售」,招拍掛以來一直用「飢餓」的方式供地,保持土地的「賣方市場」,並且出台各種地方政策扶持房地產的發展——這種 「綁」在土地上的城市發展,迫使杭州市的土地越賣越貴,以保持城建資金平衡,同時政府托市的意願非常強烈。江浙原屬富庶之地,年年攀升的房價引發更加狂熱 的民間投資熱潮。

但杭州及其它各個市政府面臨的問題是,它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入,並且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專家稱,這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時,中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定,讓地方政府非常難受。

「杭州之所以屢屢救市,還是因為土地財政所困。」據趙杭生估計,土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金,一旦土地賣價不好,基建資金供應就會失血。

但浙江省最大的房地產開發商綠城集團董事長宋衛平2月初已向南方週末表示,由於遭遇了資金鏈危機,2012年綠城的主題是生存,不會再去買地。

中原地產一份報告亦指出,2011年11月和12月,有三分之一的土地拍賣流標或流拍。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示,由於新樓盤銷量下降,2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局,就算他們想買地也無力競購。

這種狀況若持續下去,將會有更多開發商採取觀望態度,包括杭州在內的財政將受到重大衝擊。

2月14日,杭州市召開了一場推進十大產業發展的工作會議,計劃集中200億元資金用於扶持包括蕭山汽車公園、千島湖「水上飛機」等項目。「這200億元從哪裡來?」趙杭生聲稱,「顯然只能來自賣地。」

杭州 賣地 困難 土地 財政 之困
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賣地難,杭州痛

http://www.infzm.com/content/70167

 

編者按:「以地生財」的地方經濟模式,正面臨困境。

 

曾經,地方政府競爭的法寶是高額的土地出讓金,以及主要以土地為抵押的城市建設和基礎設施貸款,這些錢最後大都變成了「鐵(路)公(路)機(場)」。

 

如今,嚴厲的房產調控政策正在給高地價套上鎖鏈,而貨幣政策不再寬鬆也讓銀行的貸款越收越緊。地方政府的融資和還債能力因而大為萎縮。

正是在此背景之下,南方週末走進杭州這個土地出讓金曾經全國第一而如今大幅萎縮的城市。杭州的困境,正是中國絕大多數地方的困境。

在經過4個小時的等待後,杭州市土地儲備中心取消了龍年首場土地出讓會的現場競價環節。

這是2月7日的杭州公共資源交易中心。由於推出的5塊地均只有一家單位報名,所有地均分別加價100萬直接成交。

這5塊土地的獲得者分別為杭州江干石油燃料有限公司、杭州白楊投資管理、浙江博鰲實業投資等,幾乎都是地方國企及投資公司,開發商幾乎絕跡。

第二天,杭州再次推出主城區的三塊商業地。同樣不乏離地鐵近的好地塊,同樣地以底價加價100萬元直接成交——杭州市政府2012年的賣地計劃一開始似乎就「卡住了」。

杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬,雄居中國榜首,如今遭遇了滑鐵盧。

2011年,杭州賣地收入僅為755億,相比2009年下滑了四成;其中主城區(不包括餘杭區、蕭山區)土地出讓金才316億元,只完成全年計劃的六成。

在中國,賣地收入通常佔到地方政府收入的40%-50%。在現有的財稅體制下,地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源於土地出讓金(從去年開始納入預算內管理),而一旦出現賣地難,政府的基建項目將嗷嗷待哺,甚至停工。

隱秘托市,買首套房政府補貼20萬

2011年年底,杭州經濟技術開發區悄悄啟動了購房補貼,安排了1億元資金——只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

已建成一大半的藍色錢江項目,是一個位於杭州錢江新城CBD核心區域的豪華住宅項目。

在一所如同歐洲宮殿般的華麗展廳裡,一群銷售人員閒散地坐在那裡。2011年年初,這座展廳裡的售樓人員還在忙著接待對該樓盤感興趣的潛在買家。

從整體實力上來說,杭州同一線城市還有距離,但是在房價上卻毫不遜色,且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時 間最長,過程最為曲折,政府、房產商、購房者博弈局面最為複雜的行情中,杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加,讓杭州成為 2011年中國房地產重災區之一。

據杭州官方數據統計顯示,2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49%,而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53%。降價促銷成了杭州樓市主旋律,不少區域樓盤價格接近於3年前,但成交量依舊從平穩走向蕭條。

在這種氛圍中,2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動了《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》,安排了1億元資金,用於建立租房補助和購房補助機制,只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

與最近蕪湖、佛山的短命「松限」不同,杭州經濟技術開發區的隱秘托市並沒有被中央叫停,高達20萬的補貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當地樓市打了一針興奮劑。

杭州21世紀不動產一位負責人即向南方週末記者透露,這家地產中介2011年在杭州營業額最高的門店都位於下沙,「一個門店有八百多萬營業額,就因為年底的購房補貼政策,讓二手房成交量猛增」。

樓市白衣騎士

2011年年底,浙江一家身陷絕境的大開發商向杭州市政府求救。政府下屬的三家公司,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

事實上,在前幾次的中央房地產調控時,杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。

2006年1月,杭州試點「購房入戶」政策,外地人通過購房有機會落戶杭州。隨後兩年杭州市區房價從2006年6616元/平方米,飆漲至2007年的9042元/平方米。

2008年年底,浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機,六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境。「多虧政府出台政策,土地出讓金可緩繳半年,才讓我有機會緩過來。」宋衛平曾經這樣對南方週末記者感嘆。

不僅如此,杭州市政府在當時還出台了《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》,從供需兩方面,回調各項從緊的房地產政策,隨後杭州樓市在2009年大反轉。

按照中國指數研究院發佈的數據,2009年杭州平均房價幾乎翻了一番,突破了2萬元/平米大關,與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當年救市最大受益者,2009年的杭州土地收入達1200億元,在全國排名第一。

而就在2011年年末的一次秘密約訪中,浙江一家身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救:房子賣不出去,巨額債務卻即將到期,政府能否幫忙騰挪 一兩個項目?據這位開發商透露,杭州市一位領導當即回應,讓其去找政府下屬公司商量。旋即,杭州政府下屬三家公司,杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司 向該開發商伸出了援手,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

「現在最大的問題是,政府現在也沒錢了,2012顯然大家都很艱難。」剛剛渡過償債危機的上述開發商這樣向南方週末記者透露。

大基建衝動

2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元,其中2010年為645.22億元。

從2012年起,地方政府巨額債務進入還貸高峰,但大多地方政府無力償還。

對包括杭州在內的諸多地方政府來說,這波因樓市低迷導致的土地銷售放緩,恰好出現在它們處境艱難的時期,因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。

目前為止,還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況——負債率20.15%,高於警戒線10.15個百分點,轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。

「過去幾年,杭州因大規模的城建,欠債較多。」浙江大學房地產研究所所長趙杭生說,過去三年杭州土地收入總計近3000億元,但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。

2002年杭州開始拆除西湖邊的圍牆。當時的杭州市委書記王國平提出了杭州的「城建藍圖」,構建以「國際花園城市」和「生態城市」為目標的綠色大都市。

到了2003年國慶,西湖全線實現無障礙免費遊覽,是當時唯一一個免費的5A級風景名勝;2007年開始,杭州又斥資1000億,修建一條由8條軌道組成的地鐵網絡。

杭州市統計局報告則稱,2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元,比上年增長7.2%;最近杭州市的一次工作會議披露,2012年杭州交通系統還將投資120億元,用於交通基礎設施建設。

不斷投入的巨資改善了杭州環境,並將杭州核心從西湖邊成功地拓展到錢塘江邊。十年間,杭州居住環境、城市形象地位,提升至各城市前列——但這些藍圖的實現,都依靠著巨額的財政投入。

錢從哪裡來?錢只能從土地裡來。

土地財政之困

「土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金」。

幾乎很少有人知道,中國爭議頗大的土地招拍掛制度,最早是杭州市引進的。

1997年,杭州市成立了土地儲備中心,並在第二年出台了第一個地方土地儲備條例,並在1999年推出了土地招拍掛制度。從此,杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿,作為先進經驗被快速複製。

和開發商一樣,杭州市政府也很懂得「惜售」,招拍掛以來一直用「飢餓」的方式供地,保持土地的「賣方市場」,並且出台各種地方政策扶持房地產的發展 ——這種「綁」在土地上的城市發展,迫使杭州市的土地越賣越貴,以保持城建資金平衡,同時政府托市的意願非常強烈。江浙原屬富庶之地,年年攀升的房價引發 更加狂熱的民間投資熱潮。

但杭州及其它各個市政府面臨的問題是,它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入,並且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專家稱,這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時,中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定,讓地方政府非常難受。

「杭州之所以屢屢救市,還是因為土地財政所困。」據趙杭生估計,土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金,一旦土地賣價不好,基建資金供應就會失血。

但浙江省最大的房地產開發商綠城集團董事長宋衛平2月初已向南方週末表示,由於遭遇了資金鏈危機,2012年綠城的主題是生存,不會再去買地。

中原地產一份報告亦指出,2011年11月和12月,有三分之一的土地拍賣流標或流拍。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示,由於新樓盤銷量下降,2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局,就算他們想買地也無力競購。

這種狀況若持續下去,將會有更多開發商採取觀望態度,包括杭州在內的財政將受到重大衝擊。

2月14日,杭州市召開了一場推進十大產業發展的工作會議,計劃集中200億元資金用於扶持包括蕭山汽車公園、千島湖「水上飛機」等項目。「這200億元從哪裡來?」趙杭生聲稱,「顯然只能來自賣地。」

(南方週末記者王小喬亦有貢獻)

賣地 杭州
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樓市回暖,賣地潮湧

http://www.infzm.com/content/80527

距年底不遠,財政吃緊的地方政府紛紛甩賣土地,地產商也爭先恐後地吃進土地。這是否意味著樓市的好日子又回來了?

距離2012年年底還有近四個月時間,地方政府的土地大甩賣行動正在全面鋪開。

在北京西二環外側,一塊商業用地已經在2012年8月底被掛牌,投標保證金達6.8億元。據北京中原地產市場研究部總監張大偉分析,按照土地出讓保 證金通常為底價30%的慣例,這塊建築面積僅為11萬平方米的土地底價或將達到22億元,樓面地價極可能超過之前名噪一時的北京萬柳地王。

幾乎在同一時間,北京市土地儲備中心將甩賣另外27塊經營性土地,這其中包括14塊住宅用地(該數量與前8個月成交的住宅地塊持平)。據中原地產統計,9月份北京土地成交金額極有可能超過200億元——2012年前8個月只賣出244億元的北京市政府,終於發力了。

北京金融街的准地王,是中國正在拉開帷幕的賣地潮一個縮影。據鏈家地產統計,8月份全國10個主要城市的土地市場成交建面達2858萬平米,環比上 漲30%。而到了9月份,各地推地節奏更至高峰期。包括北京、上海、廈門等多個城市密集推地,所推出的土地數量之多、面積之大近幾年來均不多見。

缺錢的地方政府

為了給樓市降溫,中國政府出台了一系列舉措。儘管人們已經料到這些舉措會導致土地銷售下滑,但下滑的速度似乎太過突然。

2010年之後,北京市的土地市場一路下行。2012年前8個月,北京市政府的賣地計劃幾乎「卡住了」。中原地產數據顯示,前8個月北京僅成交土地 95宗,成交土地總價款為244.6億元,同比下降63.5%。這一數字為北京土地出讓金5年來最低,更與900億元的全年目標相去甚遠。

這其中,2012年3月、5月和8月,北京住宅用地甚至出現「零成交」。「如此收縮,政府似乎也未預料到。」北京市房地產協會副秘書長陳志向南方週末記者表示。

與之相應,北京財政收入呈現銳減態勢。北京市財政局發佈的財政收支情況顯示,1至7月,北京地方公共財政預算收入累計完成2092億元,同比增長7.9%,增速回落了近20個百分點。

「增速放緩意味著北京未來幾個月財政收入增速必須超過14.7%,才能實現年初預定的全年10%左右的增長目標。」中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇稱。

拖累財政收入增長的一大因素就是土地收入的大幅下滑。2012年北京市政府性基金預算收入為1060.6億元,計劃完成土地出讓金收入為900億元,但前8個月的數據太過難看。

一位接近北京市稅務部門的知情人士透露,為保障稅收,地稅部門還特別在可以抓住的稅源上,加強了徵管力度。5月份過後,北京各區縣主管財稅的領導即紛紛召集各大開發商開會,開會的目的只有一個:望大家能幫「缺錢」的政府一把,預繳四季度稅收。

面臨土地收入影響財政增幅困境的地方政府遠不止北京一地。中國國土部公佈數據顯示,上半年全國住宅用地供應量為4.72萬公頃,僅完成了全年住房供 地計劃29.6%;而財政部數據則顯示,上半年全國財政收入累計63795億元,增長12.2%,收入增幅同比回落達19個百分點。

有媒體統計全國31個省份前6個月財政收入數據,並對比年初設定的財政收入目標發現,全國有近四成地方政府在時間過半的情況下,並未完成一半的財政收入任務。

搶收土地財政

「今天我們誠懇地拉開架勢、擺開檯面,邀請各地地產商匯聚溫州。溫州準備好了,廣大地產客商,你們準備好了嗎?」

2012年8月27日,在溫州市人民大會堂舉行的一場推介會上,溫州市市長陳金彪親自出面當推銷員,向來自全國的地產商吆喝起土地來。當天,溫州共 推出52宗地塊,總面積達3220畝,包括住宅用地11宗886畝、商住用地9宗472畝以及商服用地29宗1831畝等——此次推出3220畝淨地,是 過去幾年推出淨地的總和。

也是在8月27日,杭州一天賣出了7宗土地,一次性獲得出讓金54.38億元。這也是杭州主城區近3年來的單日供地數量最高紀錄,沒有出現預言中的年度地王,也沒有看到設想中的房企「廝殺」,5宗直接以起拍價成交,龍湖和萬科均以底價拿走奧體單元宅地及普福宅地。

根據鏈家地產統計數據顯示,北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米,環比增長30%,創年內新高。

中國房地產學會副會長陳國強稱,伴隨市場回暖,無論是開發商還是地方政府對於後續的市場預期都有所好轉,各地土地出讓部門根據目前市場的預期,也加大推地的節奏、推地的力度。

於是在9月份,北京、上海、杭州、溫州、武漢、石家莊、廈門等地都將迎來近年來罕見的「推地潮」。根據上海市國土局的信息,9月上海市將推出26幅 經營性用地,其中包括6幅純宅地,2幅商住綜合用地,15幅商業、商辦用地,以及3幅動遷房用地。上述土地的起始價就達101.04億元。

在經歷了慘淡的上半年後,中國土地市場似乎在9月份迎來爆發期。

從現金為王到拿地為王

彷彿一夜之間,開發商的策略也從現金為王,轉向拿地為王。過去兩個月多家房企拿地規模均超過上半年總和。

最為激進的是龍湖地產。2012年6月份以來,其先後在廈門、泉州、重慶等地拿下7幅地塊,總建築面積達501萬平方米,花費約128億元。至此,龍湖地產在全國的土儲也近3700萬平方米。

一位龍湖人士向南方週末記者稱,龍湖內部都覺得拿的項目很合適,基本以掛牌底價獲得,「龍湖的戰略佈局還沒完成,有必要多拿些地。而現在處於牛市第一期的尾巴了,感覺敏銳的大企業該進場了」。

萬科地產董秘譚華傑近日則稱,上半年萬科之所以拿地較少,是因為合適的機會比較少,而到7月份萬科買了60個億的土地,下半年拿地的機會會多一些,尤其四季度是拿地的好時候。

據鏈家地產不完全統計,僅從2012年7月1日至8月10日,萬科、龍湖地產、中海、保利這四家地產公司一共拿地19次,總計拿地支出金額是201.6億元,佔年內四家公司拿地總金額463.3億元的43.5%。

甚至連綠城都又開始拿地了。在「鬼門關」上走了一遭之後,通過賣項目給融創、賣股權給九龍倉而得以逃生的綠城,2012年7月底在上海拿了一宗樓面地價超過1.5萬元/平米的土地。這從另外一個角度也證明了開發商對下半年土地市場的看法。

而在經歷了4個月的成交回暖之後,一線城市的總體庫存量在繼續下降。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱,截至2012年8月底,一、二、三線典型 城市新建商品住宅庫存,與去年同期相比分別增長10%、25%、40%,「這表明,一線城市正在穩步小步去庫存;三線城市庫存增幅最大且庫存仍在增加。一 線城市房價上漲壓力遠大於三線城市。」

以北京為例,在前期以價換量之後,北京樓市沒有能夠得到持續供給,庫存已再次跌破8萬套,這一數字創造了2009年以來的新低,按照8月全市住宅成交量計算,這一庫存量去化時間僅需5個月。

但保利地產集團的一位高管亦對南方週末記者稱,儘管保利在北京、上海等重點城市以及中心區域的土地儲備嚴重不足,但對於拿地仍較為慎重,「事實上很多城市核心地段的地價仍未松動,地方政府對於地價寄望太高」。


樓市 回暖 賣地 潮湧
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都更陷入黑暗期 建商棄開發 賣地自保

2012-10-29  TWM
 
 

 

內政部︽都市更新條例︾修正草案通過後,大幅提高土地整合門檻,台北市都更熱潮隨之消退。不少建商眼看房地產景氣反轉向下,急著抽回資金,紛紛在市場拋售都更土地並感嘆:「這段都更黑暗期沒有個五年、十年不會結束!」泛太平洋集團總裁潘思源將在十一月標售中山北路一段巷內的一塊一百坪土地,據了解這塊土地附近還有不少老公寓,原本潘思源也想擴大面積共同開發,但進度不如預期,於是委託商仲業者代為處分。無獨有偶,志嘉建設近日也將標售重慶南路、襄陽路口原本要整合都更的襄陽大樓。由此兩件事顯見都更難度提高,也讓建商參與意願不如以往。

有土地開發業者私下透露士林區也有兩件都更案,原本建商抱持雄心壯志,打算整合至八、九百坪推案;但自從︽都更條例︾修法後,面對漫長整合過程,最近也打退堂鼓,將已插旗的一百多坪土地切割出來,積極對外找買家接手。

根據台北市都市更新處「自行劃定更新單元」核准數量統計,今年至九月底僅五十五件通過,和去年全年九十九件相比,減少近一半。除了建商送件案量銳減,不少地主不願簽字同意,導致整合進度全面停滯;因此,建商把土地賣掉,不失為一個獲利了結的方法!

(梁任瑋)


都更 陷入 黑暗 建商 開發 賣地 自保
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賣地變現 蔡宗翰為何違逆家訓?

2014-02-24  TWM
 
 

 

有「全台最大房東」稱號、約有兩百多棟大樓的國泰人壽(簡稱國壽),二月十二日宣告將處分不動產,接著二月十七日公告出售高雄土地,打破已故創辦人蔡萬霖五十年來「只進不出」、「只租不賣」的家訓,向房市擲下震撼彈。

「孫子從來不聽爺爺的話。」鐵腕作風的新加坡前資政李光耀,曾如此形容下一代。而打破國泰蔡家家訓的,就是國泰蔡家第三代,國泰金控董事長蔡宏圖長子蔡宗翰。

蔡宏圖、蔡宗翰父子都屬龍,同樣赴美取得法律博士,也都在二十九歲進入國壽董事會。當年蔡宏圖在三十八歲接下國泰人壽董事長,蔡宗翰今年剛滿三十八歲,接班態勢明顯。

目前身兼國壽副總經理、國泰金控副總經理的蔡宗翰,負責督導的就是國壽龐大的不動產、專案運用等投資部門。

高點賣出,挹注獲利股價

房地產界人士指出,國壽此刻賣地,時機正值房市相對高點,房價往上的動能不強,國壽乘機將投資報酬率較不好的不動產賣掉,手上能有更多現金投資,可說是「汰弱留強」的策略,也顯現蔡宗翰在不動產投資上的靈活手腕。

過去國壽「只租不賣」,加上金管會會計政策,讓不動產增值利益只有每年公佈隱含價值(EV)時才隱約看得見,並未顯現在損益表或淨值。「壽險業賣樓,馬上就能大幅實現獲利。」富邦金控經濟研究中心資深協理羅瑋指出,國壽旗下資產都是成本價,一旦出售,就能大幅挹注集團獲利。

過去兩年,國壽標下桃園高鐵站產業專區開發經營五十年的地上權、國壽辦公大樓改建成商旅和飯店,蔡宗翰主動出擊、嘗試不同經營方式,也拉開國泰金與富邦金的股價差距。

台嘉國際總經理林裕仁認為,近年來台北市房地產價格飆漲,商辦大樓租金報酬率不到二%,但國壽把舊商辦改成商務旅館,同樣是當房東收租金,但商旅等於是滿租狀態,加上「包底抽成」(編按:飯店經營越好、壽險公司抽成越多)的設計,收益率可望逾四%。

今年初,富邦蔡家第三代、富邦金控副董事長蔡明興長子蔡承儒,也正式進入富邦人壽,出任富邦金控投資長特助。同樣是從投資事業做起,國泰蔡家和富邦蔡家第三代較勁的時代,正式鳴槍起跑。

 
賣地 變現 蔡宗 宗翰 為何 違逆 家訓
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開發商自揭賣地黑幕:盡管擡價,拍多了政府返給你

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4617928.html

開發商自揭賣地黑幕:盡管擡價,拍多了政府返給你

一財網 李攻 2015-05-14 13:10:00

山東某房地產公司與某鎮鎮政府簽訂合同,約定以26萬元/畝出讓一個地塊,如果拍賣的價格高於此價,多出的價款鎮政府將予以返還。但最後成交價格翻番後,政府並未兌現合同。

在土地招拍掛的過程中存在暗箱操作,這是大家都知道的現象。但拍賣之前,政府與開發商簽訂底價補償合同,落在白紙黑字上,這還很少見。

日前,山東日照一家房地產開發有限公司(下稱HX公司)相關人員給《第一財經日報》記者提供了這樣一份合同,該房地產公司是合同的乙方,甲方是日照市下轄某鎮鎮政府,其中的約定的主要內容是,該房地產公司參與該鎮一塊2172平方米土地的出讓,約定底價是26萬元/畝,如果拍賣的價格高於這個價格,多出的價款鎮政府將予以返還。

按照合同約定,甲方(鎮政府)負責並保證乙方(HX公司)通過掛牌取得該宗土地的開發使用權,土地價格為每畝26萬元,土地性質為商住。“如該地塊土地拍賣價格高出26萬元/畝,高出部分由甲方一個月內返還。”

這份合同簽訂於2010年12月2日,拍賣於該年12月25日進行。華信房地產沒有想到,拍賣過程中殺出了“程咬金”,原來以為只有華信一家參與的競拍,變成了兩家競買。

最後,該宗土地的成交價是每畝71.2萬元,HX公司勝出。

HX公司相關人士說,該鎮同地塊的土地價格大概在30萬元/畝左右,而之所以在競拍過程中一直擡價,是手中有與鎮政府簽訂的合同。多出的錢,鎮政府是要返還的。

HX公司上述人士說,對上述合同,他們也是知道無效。因為,在招拍掛之前,私下簽訂的這個“底價”合同,違反了相關法律。違反法律的約定,自開始就是無效的。

但與華信房地產簽訂合同的是鎮政府,HX公司認為,政府是有公信力的,不會騙人,也就簽了。

後來的情況是,交易完成後上述拍賣款大部分返還到了鎮政府,鎮政府先後分兩次返還了共計29.8萬元的拍賣差價款,其余不再返還。尤其是鎮主要領導換屆之後,不再認賬了。

華信房地產還在追討剩余的128萬元“差價款”,但他們不好起訴。他們很清楚,法院不會支持他們的訴求,因為拍賣款是政府的合法所得。

 

編輯:李秀中

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開發商 開發 自揭 賣地 黑幕 盡管 拍多 多了 政府 返給 給你
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去年全國賣地收入大幅下降21.4% 印花稅增長2.8倍

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4745955.html

去年全國賣地收入大幅下降21.4% 印花稅增長2.8倍

一財網 劉菁 2016-01-29 15:30:00

財政部數據顯示,受房地產市場調整影響,2015年賣地收入僅32547億元,大幅減少8840億元,下降21.4%。

財政部數據顯示,受房地產市場調整影響,2015年賣地收入僅32547億元,大幅減少8840億元,下降21.4%。

財政部網站29日登出2015年全國財政收支情況,發布了上述數據。

證券交易印花稅增長2.8倍

數據顯示,1~12月累計,全國一般公共預算收入152217億元,比上年增長8.4%,同口徑增長5.8%。

其中,中央一般公共預算收入69234億元,增長7.4%,同口徑增長7%;地方本級一般公共預算收入82983億元,增長9.4%,同口徑增長4.8%。

全國一般公共預算收入中的稅收收入124892億元,同比增長4.8%;非稅收入27325億元,增長28.9%,同口徑增長10.6%。

其中增長最為突出的是證券交易印花稅,受上半年股票市場交易活躍帶動,全年收入2553億元,同比增長2.8倍。

營業稅19313億元,同比增長8.6%。分行業看,金融業營業稅4561億元,增長19.5%;房地產營業稅6104億元,增長8.5%,主要是部分地區商品房銷售回暖帶動;建築業營業稅5136億元,增長7.2%。

相應的,國內增值稅31109億元,同比微增0.8%,剔除營改增轉移收入影響後下降0.5%。主要受工業生產增速放緩(全年規模以上工業增加值增長6.1%,同比回落2.2個百分點)、工業生產者出廠價格持續大幅下降(全年PPI下降5.2%)以及前期擴大營改增範圍減稅力度加大等因素影響。

個人所得稅8618億元,同比增長16.8%。主要是居民收入增長,以及財產轉讓所得稅大幅增加。

此外,受大宗商品進口價格下跌,貿易進口大幅下降影響,去年進口貨物增值稅、消費稅12517億元,同比下降13.2%;關稅2555億元,同比下降10.2%。

財政部總結稱,2015年,全國一般公共預算收入同口徑增長5.8%,比上年回落2.8個百分點,增幅偏低的主要原因:一是大宗商品進口價格下跌、一般貿易進口大幅下滑導致進口稅收大幅下降;二是工業生產放緩,尤其是工業生產者出廠價格持續下降導致按現價計算的增值稅等稅收低增長;三是企業效益下滑、利潤增幅回落使企業所得稅增幅相應回落;四是實行結構性減稅和普遍性降費,減輕了企業和居民負擔,也直接帶來財政減收。

財政支出增長13.17%

支出方面,1~12月累計,全國一般公共預算支出175768億元,比上年增長15.8%,同口徑增長13.17%。

其中,中央本級一般公共預算支出25549億元,增長13.2%,同口徑增長12.77%;地方財政用地方本級收入、中央稅收返還和轉移支付資金及動用結轉結余資金等安排的支出150219億元,增長16.3%,同口徑增長13.24%。

1~12月累計,教育支出26205億元,增長8.4%;文化體育與傳媒支出3067億元,增長9.3%;醫療衛生與計劃生育支出11916億元,增長17.1%;社會保障和就業支出19001億元,增長16.9%;城鄉社區支出15912億元,增長11.5%;農林水支出17242億元,增長16.9%;節能環保支出4814億元,增長26.2%;交通運輸支出12347億元,增長17.7%。

賣地收入降至3.2萬億

值得註意的是,去年地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入32547億元,同比減少8840億元,大幅下降21.4%。

在此之前,受益於樓市的火爆,全國賣地收入年年攀升,2013年突破4萬億大關,同比大增44.6%。2014年收入繼續增至4.26萬億,不過增速已經大幅放緩,僅增長3.2%。

去年,受房地產市場調整影響,全國賣地收入再次降到4萬億以下。而與此相關的一些稅種也受到影響:契稅收入3899億元,同比下降2.6%;土地增值稅3832億元,同比下降2.1%;耕地占用稅2097億元,同比增長1.9%;城鎮土地使用稅2142億元,同比增長7.5%。

編輯:劉菁

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去年 全國 賣地 收入 大幅 下降 21.4% 印花稅 印花 增長 2.8
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十七年來全國賣地收入超27萬億 錢都去哪兒了?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-02-15/983944.html

自從1999年至2015年,這十七年將是中國歷史上土地資產化最為迅猛的年代,全國土地出讓收入總額約27.29萬億元,年均1.6萬億元。然而,對於巨額土地收入的使用去向,由於鮮有城市政府對外公開,公眾難以知曉。加之近年來頻頻有政府官員因在“土地出讓”環節上貪腐涉案,“土地錢”的監管爭論一直存在。

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自從1999年至2015年,這十七年將是中國歷史上土地資產化最為迅猛的年代,全國土地出讓收入總額約27.29萬億元,年均1.6萬億元。

在過去的十年間,也是中國房地產業發展最迅猛的時期,房價也基本上扶搖直上,直至2015年。

今年1月29日,財政部發布“2015年財政收支情況”顯示,2015年1至12月,全國國有土地使用權出讓收入32547億元,同比減少8840億元,下降21.4%。

2015年土地出讓收入的下降,直接原因是非一線城市樓市銷售的疲軟,開發商因此減少了拿地開支。但在一線城市的土地市場依然火爆,如北京2015年土地出讓收入達到1983億元,再度創下歷史新高。

然而,對於巨額土地收入的使用去向,由於鮮有城市政府對外公開,公眾難以知曉。加之近年來頻頻有政府官員因在“土地出讓”環節上貪腐涉案,“土地錢”的監管爭論一直存在。

逐年攀高

自上世紀90年代分稅制改革後,土地出讓金收入基本劃歸地方政府,實踐過程中逐漸演變成地方的第二財政。土地收入在地方政府財政中占了較大比例,一些城市甚至會超過50%,如果加上其他相關收入,這個比例可能會更高。

國土資源部2010年2月曾公開發布的數據顯示,1999—2008年十年間,全國土地出讓收入累計5.3萬億元。其中多數為2004年土地出讓實行“招拍掛”以來所獲得。

2008的樓市調控直接沖擊了土地市場,當年全國土地出讓收入約9600億元,同比下降了20%。但2009年樓市突然轉向,土地市場上“地王”接連出現,當年全國土地收入增加至約1.59萬億元。而到了2010年,這一數據又隨著樓市的火爆猛增至2.71萬億元。

2011年我國土地出讓金的收入超過3.15萬億元。此後三年的數據則分別是28886億元、41250億元和42940億元。

純收益逐年下降?

上述收入並非完全是地方政府的純收益,還要剔除包括征地過程中對失地農民的補償等各種成本。不過,業內專家曾測算,除去征地、拆遷、補償、稅費等成本,土地出讓的凈收益一般在40%以上。這一數據未得到過官方認可。

財政部《關於2010年中央和地方預算執行情況與2011年中央和地方預算草案的報告》顯示,2010年國有土地使用權出讓收入29109.94億元(此處土地出讓收入為財政部口徑,與國土部統計數據略有差別),當年安排支出為26975.79億元,這包括征地補償拆遷補償等成本性支出13395.6億元、廉租住房保障支出463.62億元、用於城市建設的支出7531.67億元等。

這顯示,2010年地方政府的成本性支出大約是當年土地出讓收入的46%,略高於業界的預測。

但簡單計算可以得出,當年地方政府的純收益依然在1.5萬億元左右。

本報記者獲得一份重點城市的官方土地出讓情況報告顯示,2011年該地土地出讓累計上繳財政專戶1079億元,扣除土地儲備等成本後凈收益621億元。這意味著,該地的土地出讓凈收益在60%以上。

不過,近年來由於拆遷補償等支出越來越高,地方政府因土地出讓獲得的純收益應該在逐年下降。

大頭用於城市建設

土地作為一種重要資產,政府將其變現後,卻很少對外發布資金的使用用途。前述財政部報告有所提及,但仍較為籠統。

近年來,中央政府不斷做出對地方土地收入支出的規定。如財政部早在2007年發布的《廉租住房保障資金管理辦法》就規定,要從2008年1月1日起,地方各級財政部門要從土地出讓凈收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障。

其他還包括不低於15%的比例用於農業土地開發,10%用於農田水利建設,以及10%用於教育資金等。如果以此執行,就意味著地方要拿出超過一半的土地收益來用於民生工作。

但依據上述財政部報告,地方政府土地收入的支出大頭依然是城市建設。

幾年前,當時還在國務院發展研究中心擔任副主任的韓俊曾在《農民日報》的文章中指出,我們土地收益的分配是明顯向城市傾斜,2011年土地出讓金的收入已超3.15萬億,到去年十月末土地出讓收益三農支出只有1234億元。

上述財政部報告也顯示,2010年廉租住房保障支出僅占當年土地出讓總出入的1.59%。而在當年土地出讓收入各項開支之中,廉租住房保障支出也僅僅占到1.7%。

韓俊表示,在符合國家土地用途管制和土地利用總體規劃的基礎上,要把更多的非農建設用地留給農民集體開發,要讓農民直接分享土地的增值收益。

  • 第一財經日報
  • 趙慶

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十七 年來 全國 賣地 收入 27 萬億 錢都 都去 哪兒
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從賣Yogurt、賣地氈到頂尖天使投資

PN是目前Silicon Valley最頂尖、最受尊敬的天使投資人。他是DropboxLending Club 等很多知名Startup的早期投資人,也給Android之父Andy Rubin投資過。然而就是這麼一位頂尖天使投資人,他在1992年的時曾一度無家可歸,寄人籬下。

當時,他剛離開了自己的祖國伊朗,只帶了700美元,隻身一人來到了加州。那時,他不會說英語,在加州也不認識幾個朋友。不過當時的他堅信,美國就是American Dream,絕不會錯失這個機會。

在德黑蘭的時候,PN是一個非常受人尊敬的體育記者,當時主持一個在伊朗非常受歡迎的體育電台節目。但在美國,這是廢的。後來他在聖荷西找到了一份洗車的工作,同時為快速解決語言溝通問題,在一個當地的社區大學學習英語課程。後來他放棄了洗車的工作,來到了一家Yogurt店工作,睡就睡在閣樓。

有一天,他正在Yogurt店的閣樓上看電視,偶然看到了位於Palo Alto的波斯地氈店的一則招聘廣告,他們當時正在招聘Sale屎。Palo Alto是在三藩市灣區Bay Area地區,加州聖克拉拉縣的西南部,西方毗鄰著名的史丹福大學

PN立刻打電話過去諮詢,就有了下面這個對話:

「你之前有過地氈銷售經驗嗎?」對方問。
「冇。」 他會回答道。
「那你之前賣過傢俱嗎?」對方接著問。
「冇。」他答道。
「你之前有過任何Sale屎工作經驗嗎?」 對方又問。「冇。」
「那你打電話來做乜?」
在他就要掛掉電話之前,PN懇請他給一個機會。
「對於一個你從未見過面的應聘候選人,你怎麼能直接就否定而不給一點機會呢?」
接著是長時間的沉默。
「好吧,那你明天過來面試吧。」

第二天,PN就過去參加了面試,並成功獲得了這份Sale屎的工作。一周後,PN搬離了Yogurt店頂層的小閣樓。新的生活即將開始。


來到地氈店後,他學到的第一件事就是波斯地氈的價格真的是非常昂貴,價格都在上萬美元。

他學到的第二件事是,大部分顧客其實並不知道他們花這麼多錢買的地氈是否物有所值。顧客們不知道地氈的製作流程,也不知道它的貨源地,所以他們也就不知道地氈的合理價格區間究竟是多少,當然,他們也沒有管道瞭解其中的價格。這就是為什麼銷售高端的地氈需要相互間高度信任的原因了,因此這需要銷售和顧客去建立穩固的合作關係。而這正是他在接下來的幾年內做的事情。

PN和很多顧客都成為了好朋友,他經常去他們家做客,並和他們的家人聊天敘舊,通過這種方式,能夠更好地去瞭解他們。也因此取得了非常好的銷售業績。他一年最高的銷售額超過 800萬美元。

他還會向他們提出有關他們的事業、品味以及對世界形勢看法的一系列問題。在銷售波斯地氈的過程中,他瞭解了這個高端人群的生活方式,這些人群正在改變著世界,而PN也非常渴望能成為其中的一員。

因此,在向他們銷售的同時,開始諮詢他們很多的問題。慢慢地,PN對周圍的世界有了更深入的認識:背後的公司、技術和和所實現的告訴增長,受他們的啟發,終於有一天,他走進地氈老闆的辦公室告訴他:「我們需要成立一支科技風險投資基金。」

PN的老闆 Amir Adimi 是一個非常精明能幹的人。他曾在伊朗一手創建了自己的商業帝國,伊朗革命後,他來到了美國並選擇一切從頭開始做起。他非常聰明,也非常相信PN的提議裡蘊含的巨大機會。所以PN將自己的所有積蓄都投入到了這個Venture Capital中,並開始物色尋找有發展潛力的Startup公司。

他打算投入20萬美元,但當時手頭冇咁多錢,所以將自己每個月銷售地氈的佣金收入都投了進去,獲得該基金三分之一的股份。

成立了這個風投基金後,面臨的第一個挑戰就是讓人地相信他們是在認真做這件事的,同時讓他們相信這個基金是非常可靠的。和他們見過面的大部分的創業公司的創始人都曾和來自 Sand Hill Road 的那些頂尖風險投資人見過面。在他們的印象裡風險投資人都是在外人看來非常優雅的一群人。然而和他們的會面地點卻選擇在地氈店的Backyard,提供也是波斯風味的茶葉,來見PN的創始人們心裡肯定都O曬咀了,乜咁奪寶奇兵中東Feel

不管怎樣,PN總算走出了第一步。(未完)



從賣 Yogurt 賣地 氈到 頂尖 天使 投資
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從賣Yogurt、賣地氈到頂尖天使投資(二)



當時,「天使投資」和「種子投資」還不是特別流行,Y CombinatorAngelList這樣的機構也還沒有出現。PN面臨的最大挑戰就是如何先於其他人找到那些優秀的早期創業公司。瘦田冇人耕,耕開自然有人爭。

剛開始做投資的那段時間,PN投的很多項目都不成功,不過時來運轉,後來終於有了起色。2000年的時候,PN投資了Andy Rubin,他後來開發出了Android系統。和Andy 會面對PN而言是一個轉捩點。在Andy身上,他發現了一些非常罕見的企業家特質,所以自那以後,他就會根據創業者是否擁有和Andy同類的特質而決定是否投資他們。

PNAdimi說:「如果這個人是在兜售自己的激情和夢想的話,那我願意給他投資。我相信他會實現目標。」於是他們給這個公司投資了40萬美元。

後來,越來越多的人來到地氈店和他們探討科技問題,很多頂尖的風險投資者也越來越看重PN。隨著時間的推移,我們投資的項目越來越多,投的金額也越來越大。他們是DropboxLending ClubSoundHoundZoosk等很多成功創業公司的早期投資人。如今,他投資過的創業公司的總市值超過200億美元,其中的很多公司最開始都是在我們的地氈店裡做PPT演示的。

2013年,PN成立了自己的風險投資公司Pejman Mar Ventures,管理的風險投資基金有5000萬美元,主要投資早期創業專案。合夥人是 Mar Hershenson,她是西班牙人,在史丹福大學獲得了電氣工程的碩士學位。她之前曾聯合創辦過三家Startup公司,覆蓋電子商務、企業軟件和半導體領域。他們堅持的投資理念是,投資時不光看技術還要看人。我們希望能找到那些解決的問題有很大市場的企業家,通過對他們進行投資讓他們加入大家庭,並從此和他們同舟共濟、不離不棄。

如今他們已經投資了超過30個項目,包括外賣服務DoorDash、新興醫療技術公司Guardant Health、薪資福利管理平臺Gusto和智慧深層連結技術公司Branch Metrics等知名創業公司。儘管每一個創業者都有不同的特質,成功也沒有神奇方程式能讓你一眼就識別出優秀的創業者,但那些最成功的創業者身上找到了一些共同的特點,在決定是否對他們進行投資之前,不妨看看他們是否擁有這些特點。

偉大的創業者不會單純去追求宏大的創意想法,他們解決的是真實存在的問題。對於那些一開始,就有20個創業想法想去執行,並最終選取一個看似可行性更高的想法去做的創業者,PN始終心懷警惕。相比之下,我更看好那些和自己的創業想法有深厚淵源的創業者。

偉大的創業者不會僅追求有趣並看似宏大的創業想法,他們解決的是那些切實存在的問題,而且都是一些非常具體的問題,比如,將有車的人和那些需要乘車的人連接起來、在工作中創建更好的員工內部溝通交流方式或是更好的遠端儲存資料解決方案等,這些都是非常具體的有待解決的問題,而正在瞄準了這些具體的問題,才成就了UberSlackDropbox的今天。

如果一個創業者對自己要解決的問題有深入的理解,在創業遭遇困境的時候,他們往往能挺過難關,同時也會更加瞭解在這個市場上妨礙別人解決這個問題的結構性因素所在。宏大的創意想法本身並沒有什麼過錯,然而如果一家公司僅僅建立在這樣一個宏大的想法上,這樣的公司的失敗率往往會更高。

最優秀的公司解決的往往是創始人親身經歷過的具體現實的問題,他們之前甚至被這個問題嚴重拖累、困擾過。正是基於對所要解決問題的親身經歷才讓他們更有動力去解決這個問題,而在此基礎上的創業的成功率也會更高。


想打造一家成功的創業公司並非易事,因此創業者決不能輕易動搖,要有足夠的毅力。

在兩伊戰爭期間,他開始了自己的第一個創業專案。那時的每天晚上,伊拉克戰機都會在德黑蘭的上空飛過,由於忌憚伊朗的防空武器,伊拉克的戰鬥機會在很高的高度就會投下炸彈,導致地上建築的玻璃會因此震裂。這樣的事情每天晚上都會發生。

有一天在太陽下山之前,他萌生了這樣一個想法:挨家挨戶去銷售膠帶,這樣居民可以把膠帶粘在窗戶的玻璃上,避免玻璃被震裂。他不僅這樣想了,也這樣做了。不幸的是,沒人願意買,所以很快就放棄了。其實一位真正優秀的創始人是不會這麼快就輕言放棄的,他們會嘗試其它的銷售方式,或許嘗試銷售其它種類的膠帶,亦或是嘗試銷售其它可以防止玻璃震裂的產品。

多年以後,PN曾和一位年輕但灰心喪氣的創業者聊過,這位創業者表示自己正在尋求融資,並表示矽谷其實就是一個戰場。在他看來,矽谷並不是戰場,因為自己就在戰爭的環境中長大的,他知道真正的戰場是什麼樣。我堅信:想要成功,不屈不撓的韌性和毅力是不可或缺的品質。

相比鼠目寸光的創業者,他更欣賞懷有長遠目標的創業者。他們追求的是否是想儘快發財致富?他們追求是是不是做出讓使用者滿意的產品、創造更多的就業機會、打造一家能實現長遠發展的公司或是徹底變革一個行業?創業者不能眼高手低,要從解決實際的問題入手。與此同時,他們還應該思考自己希望打造一個怎樣的未來,而真正意義上的改變往往在這個時候發生。

對於PN而言,這一切都源於曾經工作過的Yogurt店,那時,他身上沒什麼錢,也沒有什麼希望。不過那時他堅信,如果我能順利度過這麼艱難的時光,今後就能克服任何艱難險阻。他也相信,只要樂於犧牲奉獻,能夠埋頭苦幹,終有一天能成就一番屬於我自己的事業。只要永不放棄,成功終將屬於你。

PN全名是Pejman Nozad,如果你英文好,看原文吧。



從賣 Yogurt 賣地 氈到 頂尖 天使 投資
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南京單日賣地近百億 地王房價或超4萬/平

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-03-18/992251.html

春節後,以上海、深圳為代表的一線城市房價飆漲,帶動部分熱點二線城市房價上漲。據統計局數據顯示,南京2月房價環比上漲2.7%。3月18日,南京市幾幅地塊共拍出92.72億元,江北新區價有望超4萬/平。業內稱,如果南京不出臺打壓房價的重磅政策,今年上半年甚至下半年,全市各板塊的房價,很有可能還會繼續漲,可能漲幅還不小。

香港萬得資訊報道,3月18日,南京土地市場的寂靜被打破,全國近40家房企爭奪南京5塊地!當日,鼓樓濱江地塊、兩幅江北地塊、兩幅六合地塊,共拍出92.72億元,其中,江北新區房價有望超4萬/平,南京房價將緊跟北上廣等一線城市。

當日,南京共計6幅地塊將公開出讓,其中城北鼓樓濱江商住地、江北兩塊優質宅地成為房企眼中的“香餑餑”,前來競拍的房企中,不乏保利、中海、招商等央企,萬科、金地、融創、碧桂園也前來參戰。

 

地王刷新紀錄

鼓樓濱江前地王,是2015年6月30日中海地產奪下的小桃園地塊,樓面價22373元/平;當日,招商地產經過16輪競拍,便拿下了鼓樓濱江G01商住混合用地,樓面價達29899元/平,未來房價則有望沖擊6萬元/平。

當日,經過37輪競拍,中建東孚以11.2億拿下江浦G02宅地,樓面價達22435元/平,奪得江北地王。經過46輪競拍,保利地產以31.2億拿下江浦G03地塊,樓面價達22320元/平。

此前,1月29日,南京國土局一口氣連拍九幅地,河西中部、燕子磯、板橋、江寧方山分別誕生新“地王”,而南京新“地王”再易主。上海建工榮登“地王”新寶座,樓面地價成功破“4”,達42561元/平,該地塊未來房價將站上8萬/平。

南京房價連漲12個月

國家統計局3月18日發布數據顯示,南京2月房價環比上漲2.7%,漲幅排名全國第三(其中深圳環比漲幅3.6%,上海環比漲幅2.9%,位列第一、二名),南京房價繼2015年3月開始呈上漲趨勢後,目前已連續上漲12個月。

過熱城市將收緊樓市政策

自2015年3月31日以來,南京共拍出23塊地王,2家樓盤已經開盤銷售(魯能公館、和昌灣景),其他21家樓盤也將在年內上市。地王盤一旦開盤,基本上都會成為這個區域的價格領先者,進而帶動區域房價上漲。業內稱,如果南京不出臺打壓房價的重磅政策,今年上半年甚至下半年,全市各板塊的房價,很有可能還會繼續漲,可能漲幅還不小。

今年以來,北上廣深等一線城市及部分二線城市房價一騎絕塵,以縣級城市為代表的三四線城市整體庫存則居高不下,中國樓市已進入加劇分化階段。剛剛結束的全國兩會,也透露了2016年樓市調控的主基調以及十大信號,一線及過熱城市將收緊調控,三四線城市延續去庫存政策。

3月15日,針對南京房價上漲過快,住建部部長陳政高回應稱,現在中國房地產一個重要特點就是分化越來越嚴重,在價格上也體現了這個特點。三四線城市的價格現在大體上是回落的,問題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市。現在我們的一項重要任務是穩定一線城市和部分二線城市的房價。大家都知道,春節後一線城市房價發生了很大變化,上漲過快。一線城市都主動履行了調控的主體責任,采取了很多措施和辦法:一是實行嚴格的限購政策,實行嚴格的稅收和金融政策;二是增加土地供應,而且公布於眾,穩定預期;三是增加中小套型的供應數量,特別是搞好保障性供應建設;四是打擊各種違法違規行為;五是主動發聲,引導輿論。

與此同時,中央各個部委也講了明確的意見。 通過這些工作,我們通過網簽數據看,已經收到了一定的成效。部分二線城市春節後房價也上漲過快,我們也密切關註,隨時溝通。現在二線城市在這方面也都采取了許多措施來穩定房價。我們除了要做好一線和部分二線城市的房價穩定工作以外,還要抓好價格的監測,隨時發現問題,及時提出對策,努力保持房地產市場平穩健康發展。

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南京 單日 賣地 近百 百億 地王 房價 或超
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上半年土地收入1.3萬億 部委稱賣地成地方“主要創收”

當前土地市場到底火爆到什麽程度?官方統計顯示,全國超七成的省份土地收入在增長,其中浙江、安徽、海南、廣東增幅較大。

國土資源部近日發布數據顯示,今年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃,同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元,同比增長24.8%。

第一財經記者發現,從上述數據可以看出,在土地出讓面積幾乎未變的情況下,土地出讓合同價款卻增加了24.8%,也說明今年上半年的土地價格有了較大幅度的上漲。

三大原因導致地王頻出

一位國土部專家表示,受宏觀金融貨幣政策向寬松方向調整影響,今年上半年全國土地出讓面積和成交價款出現“雙增”,超七成省份價款增長。

上半年,全國土地出讓面積和成交價款分別為9.15萬公頃和1.32萬億元,同比分別增加0.1%和24.8%,而去年同期二者降幅均超過30%,與今年第一季度相比,出讓面積同比由負轉正,出讓價款同比增幅擴大。全國31個省(區市)中,有22個省份土地出讓價款同比增加,浙江、安徽、海南、廣東增幅較大,其余9個省份同比均出現不同程度下降。

近期,南京、合肥等部分二線熱點城市出現房屋銷售火爆現象,土地市場進而出現連續高價成交的情況。

從“異常地塊”的大幅增加也可以看出當前土地市場的火爆。所謂異常地塊,在國土部門眼中,是指招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地產用地。

截至2016年6月30日,2016年二季度各地上報異常交易地塊75宗(其中一線城市上報了18宗,二線城市上報了20宗,三四線城市上報了37宗),比上季度增加了30宗,漲幅為67%;比上年同期增加了37宗,漲幅為97%。平均競價輪次為111次,比上季度減少了6次,比上年同期增加了58次。

今年第二季度上報的異常交易地塊中,成交單價創新高的11宗,較上一季度翻番,是2014年以來,單價創新高地塊出現最多的季度。

上述國土部專家認為,究其原因,一方面是在貨幣寬松政策影響下,房企的融資成本下降,資金充裕;另一方面,在整體經濟結構轉型過程中,新產業發展不可能一蹴而就,各級政府面臨較大的財政壓力,土地出讓收入成為了政府階段性創收的主要來源。此外,部分國企迫於行業整合壓力,也促成了過度競爭拿地的局面。

高價地塊並不僅僅出現在一線城市,二三線城市也開始頻頻出現地王。

中原地產研究報告指出,上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市,蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗,可見二線城市已成為2016年“地王”出現最多的區域。

上述專家建議,下一步,要繼續關註宏觀經濟發展態勢對土地市場的影響,一是要關註宏觀調控政策變化對土地市場運行的影響;二是堅持“供需雙向調節”的房地產市場調控基調;三是堅持分類調控,提高房地產市場管控的有效性。

房地產供地還在下降

除了土地出讓數據“搶眼”外,其他土地供應方面的統計則依然處於下降通道中。

今年上半年,全國國有建設用地供應20.15萬公頃,同比下降2.3%。其中,工礦倉儲用地5.54萬公頃,同比增長7.9%;房地產用地4.56萬公頃,同比下降2.9%;基礎設施等其他用地供應10.05萬公頃,同比下降6.9%。

上述國土部專家表示,受宏觀經濟指標持續改善影響,上半年全國土地市場“逐步回穩”,上半年國有建設用地供應總量20.15萬公頃,同比減少2.3%,降幅較1季度略微擴大2.2個百分點,但與去年同期降幅相比,已經明顯收窄。近五年(2012至2016年)上半年土地供應同比變化分別為27.3%、3.6%、-5.5%、-21.4%、-2.3%,總體呈現“先增後降、降幅收窄”的態勢。

該專家稱,需要關註的是,在建設用地供應總量中,存量建設用地12.87萬公頃,占總量比例63.9%,高於去年同期3.5個百分點,顯示在節地制度和政策日益完善的背景下,“控總量、挖存量、擠流量”逐步成為各地節約集約用地管理的共識。

自2015年“330新政”和年內五次降息、五次降準以來,房地產市場寬松政策持續不斷,全國重點省會城市的房地產市場在需求持續釋放下大都有所複蘇明顯,房地產用地供應也呈現持續回調的特征,同比降幅不斷收窄。

上述專家稱,上半年全國房地產用地供應4.56萬公頃,同比減少2.9%,其中,住宅用地供應3.07萬公頃,同比減少3.8%,房地產和住宅用地供應降幅較1季度均有所收窄。從2014年以來房地產和住房用地供應累計同比變化曲線看,當前房地產用地供應處於連續下跌後的“修複期”,用地供應有逐步企穩跡象。

上半年 上半 土地 收入 1.3 萬億 部委 賣地 地方 主要 創收
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營改增拉低7月財收 地方賣地收入大增

8月12日,財政部公布了7月份財政收支情況,財政收支跌入低谷。

7月份,全國一般公共預算收入14770億元,同比增長僅3.3%,全國一般公共預算支出12768億元,同比增長0.3%。

財政部解釋,收入低增長主要是受營業稅改增值稅(營改增)政策性減收效應進一步顯現、去年基數較高等因素影響。而支出增速低則是前期支出進度加快和去年同期基數高。

與大部分稅收收入慘淡不同,與房地產相關的土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅的收入保持較高增速,而地方政府的土地出讓金(國有土地使用權出讓收入)前7個月收入高達1.7萬億元,同比增長12.1%。

營改增拉低收入

今年5月1日,全面營改增正式推開,建築業、房地產業、金融業和生活性服務業最後四大行業正式被納入營改增。國務院預計全面營改增減稅規模將超過5000億元。

隨著全面營改增深入,減稅效應愈加明顯,7月份相關收入同比下滑10.9%。

7月份,國內增值稅4193億元,同比增長80.6%。其中,改征增值稅1991億元,同比增長5.9倍。同時,營業稅42億元(為延後入庫的尾款),同比下降97.9%。

財政部稱,全面推開營改增試點後,原營業稅納稅人改繳增值稅,收入在增值稅科目中反映,體現為增值稅增收、營業稅減收。考慮收入在項目間轉移因素,將改征增值稅與營業稅合並計算,本月這兩項收入合計同比下降10.9%。

其中,新納入試點的建築業下降23.8%、金融業下降18.8%、房地產業下降7.5%。這主要是政策性減收增加以及前期清繳營業稅的滯後效應等影響。

不僅僅是營改增帶來減稅效應凸顯,受經濟下行及前期基數高等因素影響,不少稅種呈現負增長。

7月,國內消費稅、進口貨物增值稅、消費稅、關稅、城市維護建設稅、車輛購置稅、印花稅、資源稅、契稅均為負增長。

不過,與房地產相關稅收保持較高增速。7月份,土地增值稅同比增長17.4%,房產稅同比增長9.5%,耕地占用稅同比增長8.7%。

另外,在政府性基金收入方面,地方政府1~7月土地出讓金增速高達12.1%,比1~6月高出2.4個百分點,比1~5月高出近52個百分點。

財政部稱,今年後幾個月,受經濟下行壓力持續、政策性減收效應進一步顯現等影響,財政增收仍將面臨很多困難。各級財政部門要加強監測分析,做好預研預判,並積極采取有效措施,促進收入平穩增長。

財政支出創新低

經濟下行需要積極財政政策發力,上半年財政加大支出進度,7月支出增速短暫出現回落。

7月全國一般公共預算支出同比增長僅0.3%,而6月份這一數字是19.9%。

具體來看,7月份中央一般公共預算本級支出2189億元,同比下降7.4%,這主要是去年同期基數高(增長48.1%);地方一般公共預算支出10579億元,同比增長2%,這主要是前期加快了支出進度和去年基數較高。

1-7月累計,全國一般公共預算支出101933億元,同比增長13%,明顯高於收入增速(6.5%),收支矛盾突出。

前7個月,與基礎設施建設相關的財政支出積極。

1~7月,城鄉社區支出10898億元,增長31.3%;住房保障支出3439億元,增長32.9%,農林水支出8879億元,增長11.7%。

另外,民生保障相關支出增速也較高。如前7個月醫療衛生與計劃生育支出7915億元,增長20%。社會保障和就業支出13191億元,增長12.6%。教育支出14816億元,增長12.1%。

值得註意的是,政府債務付息支出保持較高增速,1~7月債務付息支出2732億元,增長37.8%。

第一財經記者了解到,下半年財政政策將更加積極,這將體現在營改增、社保費率降低等6000億元減稅費舉措落地,總規模約5萬億元的地方政府置換債券繼續被發行,財政資金撥付進度加快,10萬億PPP項目加快落地等方面。

營改 改增 增拉 拉低 月財 財收 地方 賣地 收入 大增
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地方20年賣地史:收入從4百億飆升到4萬億

1995年全國土地出讓收入是420億元,2014年土地出讓收入達到創歷史紀錄的4.29萬億元。

如果將地方政府看過一個企業,那麽這個企業的經營能力看起來相當強悍。

中國的土地並非一直這麽值錢。在建國後到上世紀八十年代的一段相當長時間里,我國的建設用地使用大多是劃撥+無償的方式。1987年12月1日,深圳進行了我國建國後的第一場土地拍賣會,為國有建設用地的有償出讓開了先河。

隨後的近30年中,土地有償出讓(也包括協議出讓)成為我國土地使用過程中的主流方式,劃撥用地的範圍和規模逐漸減少,為土地資源實現了國有資產保值,另一方面逐漸采用價高者得的方式,使得地價節節上漲,地方政府隨之收獲了越來越多的真金白銀。

如今,深圳那把負責一錘定音的錘子正安靜地躺在國土資源部的辦公樓里。當民眾來參觀時或許不會想到,這個錘子和它的後輩們已經給我國地方政府帶來了高達近30億萬億元的土地出讓收入。

不過,多項材料顯示,2000年前地方政府的土地出讓收入一直較為平穩,年度收入大多在400億元至600億元之間。

《中國土地年鑒1996》第60頁提及,1995年,全國通過出讓方式提供用地43403公頃,出讓金總額為420億元(其中原劃撥土地轉讓補交出讓金24億元)。

但該書在第207頁的“1995年國有土地使用權有償出讓分省情況”中顯示的數據則是:有償出讓收入全國各省合計為332.86億元人民幣,以及另有6.61億美元。如果按當時匯率換算,1995年的有償出讓收入大約在400億元。

兩項數據雖然有所出入,但所差不多。

1996年的情況與1995年類似。據《中國土地年鑒1997》第174業“1996年全國國有土地使用權有償出讓情況”,1996年全國有償出讓收入為290.4億元人民幣,以及7.06億美元。還略少於1995年。

另有未經筆者證實的資料顯示,1998年全國土地出讓收入為507.7億元,1999年全國土地出讓收入約514億元,2000年的數據是595億元。

而到了2005年,全國土地出讓收入則上漲到5500億元至5900億元之間(不同機構的統計口徑不同)。

據農業部農業政策研究中心研究員廖洪樂所著《中國農村土地制度六十年》第137頁提及,2005年全國共有償出讓土地165584公頃,取得土地出讓收入5883億元,每公頃土地出讓收入折合355.3萬元。與1995年相比,國有建設用地出讓金收入,每公頃土地出讓金收入(即土地價格)分別增長了16.7倍,3.6倍。

這也顯示,與傳統行政劃撥和協議出讓方式相比,招標,拍賣和掛牌交易方式,更有利於土地市場價格的提升。

再往後推十年,2015年全國土地出讓收入已經高達為3.25萬億元,而2014年的記錄則是4.29萬億元。

按照筆者的計算,從1999年至2015年,這十七年是中國歷史上土地資產化最為迅猛的年代,全國土地出讓收入總額約27.29萬億元,年均1.6萬億元。

自上世紀90年代分稅制改革後,地方財政收入的相對不足導致當地政府轉向土地經營,以此彌補城市建設的支出,土地出讓金收入基本劃歸地方政府,實踐過程中逐漸演變成地方的第二財政。土地收入在地方政府財政中占了較大比例,一些城市甚至會超過50%,如果加上其他相關收入,這個比例可能會更高。

最新的數據顯示,2016年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃,同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元,同比增長24.8%。

據此計算,全國每公頃土地的出讓收入是1442萬元左右,相比2005年的每公頃355.3萬元,前者是後者的4倍。

一般而言,下半年土地出讓收入會是上半年的兩倍,結合當前房地產市場態勢,筆者預計,今年全國土地出讓收入有望再度超過4萬億元。

回頭看看,這是一個怎樣的土地時代啊。

地方 20 賣地 收入 百億 飆升 萬億
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18年30萬億賣地收入 地方用途不透明

對於巨額土地收入的使用去向,由於較少有地方政府公布,公眾難以知曉詳細情況。加之近年來頻有政府官員在土地出讓環節上因貪腐涉案,有關“土地賬本”如何公開的討論從未間斷。

據《第一財經日報》記者統計,從1999年至2015年,這17年全國土地出讓收入總額約27.29萬億元,年均1.6萬億元。另據財政部統計,2016年1~7月全國國有土地使用權出讓收入累計約1.73萬億元,同比增長12.1%。

結合當前土地市場態勢,到今年年底,全國土地出讓收入總額累計有望超過30萬億元。

土地收入多歸地方政府

這筆巨額資金歸誰所有?答案也很直白:絕大多數劃歸了地方政府。

蔣省三、劉守英等著的《中國土地政策改革》提及,土地出讓金是1989年開始征收的,當時規定,在進行必要扣除後,中央與地方4:6分成。但是由於無法核實土地的開發成本,中央所得很少。從1994年至今,出讓金不再上繳中央財政,全部留歸地方,於是,土地出讓金收入成為地方政府預算外收入的主要來源。

考慮到1994年我國開始推行分稅制,地方財政與中央財政分成比例調整,地方財力實際上受到擠壓,支出壓力開始加大,彼時將土地出讓收入劃歸地方也應是權衡之後的決定。

在1994年8月底召開的全國土地使用制度改革工作會議上,一位時任國務院高層指出,土地交易的收益分配是個十分重要的問題。土地使用權的出讓收益屬於國家……對國有土地收益一定要明確為國家所有,屬於資產性質,應由財政專管,專款專用。國有土地收益歸國家,但在土地收益的使用上,可以按有關規定,歸地方政府支配,以利於城市基礎設施等建設和發展。

這種“收入全歸地方”的政策一直延續至今,並衍生出當下地方土地財政的問題。
前述《中國土地政策改革》一書中稱,地方政府對建設用地的出讓與資金使用支配余地大,土地出讓收入成為籌措城市基礎設施資金的重要渠道。地方政府不僅壟斷了建設用地的“賣地權”,而且對於越來越豐厚的土地收入有絕對的支配權。

朱镕基曾批示“賣地收入首先要用於安置拆遷戶”

錢歸了地方政府,但怎麽使用的?與收入數據較為公開透明相比,目前很少有地方政府公布這筆收入的支出詳情。

幾年前,某重點城市高層曾表示,將加大公開透明力度,土地出讓金等各界普遍關註的公共性資金必須公開。但時至今日,仍未見到相關舉措出臺。

更甚者,現在地方政府連這種“表態”都少見了。

其實,關於怎麽使用這些錢,中央也一直有相關政策和規定。

《朱镕基講話實錄》第一卷中曾披露,1994年6月,時任建設部部長侯捷向時任國務院副總理朱镕基報送《關於請求解決城市拆遷安置住房建設專項貸款資金的緊急報告》,反映各地舊城改造規模大幅度增長,拆遷過渡周轉用房嚴重不足,希望中國人民銀行安排5億元的專項貸款,用於沈陽、哈爾濱、上海等10個問題比較突出城市的拆遷安置住房建設。

在該報告上,朱镕基批示:城市拆遷應該有計劃、有步驟,量力而行。現在有些城市不顧後果,大量賣地,大量拆遷,置拆遷居民於不顧,這樣搞下去會影響社會穩定。賣地收入首先要用於安置拆遷戶,要國家來背這個包袱是背不起的。

近年來,中央政府也不斷出臺規範地方土地收入支出的規定。如財政部早在2007年發布的《廉租住房保障資金管理辦法》就規定,從2008年1月1日起,地方各級財政部門要從土地出讓凈收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障。

其他還包括不低於15%的比例用於農業土地開發,10%用於農田水利建設,以及10%用於教育資金等。如果按此執行,就意味著地方要拿出超過一半的土地收益來用於民生工作。

不過,上述規定是否得到認真貫徹執行也是一個問題。

不公開存隱患

2012年,現任中央財經領導小組辦公室副主任韓俊曾在《農民日報》發表文章指出,土地收益的分配明顯向城市傾斜,2011年土地出讓金收入已超3.15萬億元,到2011年10月末土地出讓收益三農支出只有1234億元。

韓俊表示,在符合國家土地用途管制和土地利用總體規劃的基礎上,要把更多的非農建設用地留給農民集體開發,要讓農民直接分享土地的增值收益。

地方政府不公開賣地收入的具體去向,導致民眾乃至人大機關無法對其履行監督職責。可能產生的一個後果就是錯位:不應該支出的項目得到了錢,而本應該投資的項目可能沒有獲得資金。

2015年6月28日,審計署發布《國務院關於2014年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》指出,土地出讓支出中違規用於彌補行政經費、對外出借、修建樓堂館所等7807.46億元;征地拆遷中,一些地方和單位少支付補償17.41億元,編造虛假資料等套取或騙取補償10.57億元。此外,一些地方土地出讓收支核算不夠規範,有8358.75億元滯留在財政專戶或直接坐支;有的地方為支持經濟發展,減免或返還土地出讓收入7218.11億元。

18 30 萬億 賣地 收入 地方 用途 透明
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30萬億賣地收入:大頭歸地方 去向不透明

對於巨額土地收入的使用去向,由於較少有地方政府公布,公眾難以知曉詳細情況。加之近年來頻有政府官員在土地出讓環節上因貪腐涉案,有關“土地賬本”如何公開的討論從未間斷。

據《第一財經日報》記者統計,從1999年至2015年,這17年全國土地出讓收入總額約27.29萬億元,年均1.6萬億元。另據財政部統計,2016年1~7月全國國有土地使用權出讓收入累計約1.73萬億元,同比增長12.1%。

結合當前土地市場態勢,到今年年底,全國土地出讓收入總額累計有望超過30萬億元。

土地收入多歸地方政府

這筆巨額資金歸誰所有?答案也很直白:絕大多數劃歸了地方政府。

蔣省三、劉守英等著的《中國土地政策改革》提及,土地出讓金是1989年開始征收的,當時規定,在進行必要扣除後,中央與地方4:6分成。但是由於無法核實土地的開發成本,中央所得很少。從1994年至今,出讓金不再上繳中央財政,全部留歸地方,於是,土地出讓金收入成為地方政府預算外收入的主要來源。

考慮到1994年我國開始推行分稅制,地方財政與中央財政分成比例調整,地方財力實際上受到擠壓,支出壓力開始加大,彼時將土地出讓收入劃歸地方也應是權衡之後的決定。

在1994年8月底召開的全國土地使用制度改革工作會議上,一位時任國務院高層指出,土地交易的收益分配是個十分重要的問題。土地使用權的出讓收益屬於國家……對國有土地收益一定要明確為國家所有,屬於資產性質,應由財政專管,專款專用。國有土地收益歸國家,但在土地收益的使用上,可以按有關規定,歸地方政府支配,以利於城市基礎設施等建設和發展。

這種“收入全歸地方”的政策一直延續至今,並衍生出當下地方土地財政的問題。
前述《中國土地政策改革》一書中稱,地方政府對建設用地的出讓與資金使用支配余地大,土地出讓收入成為籌措城市基礎設施資金的重要渠道。地方政府不僅壟斷了建設用地的“賣地權”,而且對於越來越豐厚的土地收入有絕對的支配權。

朱镕基曾批示“賣地收入首先要用於安置拆遷戶”

錢歸了地方政府,但怎麽使用的?與收入數據較為公開透明相比,目前很少有地方政府公布這筆收入的支出詳情。

幾年前,某重點城市高層曾表示,將加大公開透明力度,土地出讓金等各界普遍關註的公共性資金必須公開。但時至今日,仍未見到相關舉措出臺。

更甚者,現在地方政府連這種“表態”都少見了。

其實,關於怎麽使用這些錢,中央也一直有相關政策和規定。

《朱镕基講話實錄》第一卷中曾披露,1994年6月,時任建設部部長侯捷向時任國務院副總理朱镕基報送《關於請求解決城市拆遷安置住房建設專項貸款資金的緊急報告》,反映各地舊城改造規模大幅度增長,拆遷過渡周轉用房嚴重不足,希望中國人民銀行安排5億元的專項貸款,用於沈陽、哈爾濱、上海等10個問題比較突出城市的拆遷安置住房建設。

在該報告上,朱镕基批示:城市拆遷應該有計劃、有步驟,量力而行。現在有些城市不顧後果,大量賣地,大量拆遷,置拆遷居民於不顧,這樣搞下去會影響社會穩定。賣地收入首先要用於安置拆遷戶,要國家來背這個包袱是背不起的。

近年來,中央政府也不斷出臺規範地方土地收入支出的規定。如財政部早在2007年發布的《廉租住房保障資金管理辦法》就規定,從2008年1月1日起,地方各級財政部門要從土地出讓凈收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障。

其他還包括不低於15%的比例用於農業土地開發,10%用於農田水利建設,以及10%用於教育資金等。如果按此執行,就意味著地方要拿出超過一半的土地收益來用於民生工作。

不過,上述規定是否得到認真貫徹執行也是一個問題。

不公開存隱患

2012年,現任中央財經領導小組辦公室副主任韓俊曾在《農民日報》發表文章指出,土地收益的分配明顯向城市傾斜,2011年土地出讓金收入已超3.15萬億元,到2011年10月末土地出讓收益三農支出只有1234億元。

韓俊表示,在符合國家土地用途管制和土地利用總體規劃的基礎上,要把更多的非農建設用地留給農民集體開發,要讓農民直接分享土地的增值收益。

地方政府不公開賣地收入的具體去向,導致民眾乃至人大機關無法對其履行監督職責。可能產生的一個後果就是錯位:不應該支出的項目得到了錢,而本應該投資的項目可能沒有獲得資金。

2015年6月28日,審計署發布《國務院關於2014年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》指出,土地出讓支出中違規用於彌補行政經費、對外出借、修建樓堂館所等7807.46億元;征地拆遷中,一些地方和單位少支付補償17.41億元,編造虛假資料等套取或騙取補償10.57億元。此外,一些地方土地出讓收支核算不夠規範,有8358.75億元滯留在財政專戶或直接坐支;有的地方為支持經濟發展,減免或返還土地出讓收入7218.11億元。

30 萬億 賣地 收入 大頭 地方 去向 透明
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全國前八月賣地收入超2萬億 同比增速加快

官方數據顯示,截至8月底,全國賣地收入已經突破2萬億元,同比增幅正在逐月擴大。

財政部13日發布“2016年8月財政收支情況”顯示,今年1-8月累計,全國國有土地使用權出讓收入20057億元,同比增長14%。

同樣來自財政部數據顯示,今年前七月累計全國國有土地使用權出讓收入17288億元,同比增長12.1%。今年上半年全國國有土地使用權出讓收入14303億元,同比增長9.7%。

從6月底的9.7%到7月底的12.1%,再到8月底的14%,全國賣地收入正在呈現穩步增長態勢。

考慮到2015年全年土地出讓收入同比下降了21.4%,從大幅下降到重新出現兩位數的增長,這個扭轉的力度還是很大的。

從近期一些二三線城市的土地市場來看,高價地塊依然接連出現。據中原地產研究中心統計數據,截至31日,8月份全國單宗土地成交價超過10億元的地塊合計有65宗,其中溢價率超過100%的高達46宗,如果計算地價超房價現象,8月可以說是將成為歷史上高價地塊最密集的月份。

同在13日,國家統計局也發布數據顯示,今年1-8月份,房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米,同比下降8.5%,降幅比1-7月份擴大0.7個百分點;土地成交價款4632億元,增長7.9%,增速提高0.8個百分點。

房地產開發企業購入土地的成交金額漲幅加速,而購入的土地面積降幅加速,這也可以說明房企購入土地的單價出現了上漲。

由於住宅市場成交活躍,並且熱點城市屢有高價地塊成交,地方政府再度收緊樓市調控政策。近期,南京、廈門對樓市調控政策加碼,武漢也加入調控收緊的城市行列。

9月6日,住房和城鄉建設部9月6日發布貫徹《法治政府建設實施綱要(2015~2020年)》的實施方案。在方案中,住建部表表示,將完善房地產宏觀調控。根據房地產市場分化的實際,堅持分類調控,因城施策。堅持加強政府調控和發揮市場作用相促進,使房地產業與經濟社會發展和群眾居住需求相適應。建立全國房地產庫存和交易監測平臺,形成常態化房地產市場監測機制。

自今年3月份全國兩會以來,這是住建部首次公開談論房地產市場調控問題。

全國 八月 賣地 收入 萬億 同比 增速 加快
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中國哪個城市賣地最賺錢?北京最高凈利超九成

自2015年下半年至今,各地高價地塊此起彼伏,地方政府的土地收入也隨之水漲船高,今年一些二線城市的土地收入已經超過北京,但從歷史數據來看,北京土地經營的盈利狀況一直較好,其他城市估計自嘆不如。

此處所謂土地盈利,並非指土地出讓總價款,而是指土地出讓的純收益。

現行土地出讓收入一般稱為“毛收入”,包含征地拆遷補償支出、土地出讓前期開發支出、補助被征地農民支出等,這類支出為政府在征收、儲備、整理土地等環節先期墊付的成本。減去這些成本,才是地方政府的“土地利潤”。

北京一度“無本萬利”

自2003年的1799.1 億元到2014年的 8988億元,這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元,平均每年5869億元。

而從2003年到2014年,這期間的地方政府土地出讓總收入約為23.55萬億元,總體來看,這12年間土地出讓純收益占到總收入的29.9%。

在京滬廣深四個一線城市中,從可以查到的近年來數據可以粗略發現,北京可能不是當年土地出讓總收入最高的城市,但應該一直是土地凈利占比最高的城市。

《中國國土資源年鑒》顯示,2005年北京土地出讓總收入99億元,土地出讓純收益竟然高達94.7億元,土地凈利占比高達95.65%。

2005年,上海土地出讓總收入389.7億元,純收益116.29.9億元,這兩項數據均高於同期的北京,但土地凈利占比這一項僅僅約30%,遠遠低於北京。

2006年,北京土地出讓總收入195.1億元,土地出讓純收益高達189.69億元,土地出讓凈利再度攀升至97.2%。

不過,到了2007年,北京土地出讓收入上升到375億元,土地出讓純收益為180.9億元,土地凈利占比已經下降到了48.24%。

同一年,上海土地出讓總收入380.4億元,純收益114億元,純收益占比約30%。而2007年廣州市土地出讓總收入為242.7億元,純收益僅4.9億元。深圳市土地出讓總收入為155.3億元,純收益23.3億元,占比約15%。

此後數年,北京的土地出讓凈收入占比基本上沒有再超過50%,不過也大多高於全國平均水平。

2008年北京土地出讓總收入686.5億元,純收益312.9億元,純收益占比達45.6%。

2011年北京土地出讓總收入1055億元,純收益451億元,純收益占比約42.7%。

2012年北京土地出讓總收入671億元,純收益238億元,純收益占比約35.4%。

2013年北京土地出讓總收入1853億元,純收益841.48億元,占比約45.4%。

上述數據均來自《中國國土資源年鑒》,不過從2014年開始,北京沒有再公布土地出讓的純收益數據。

純收益降低或有隱情

近幾年征地拆遷成本不斷擡高,土地出讓中土地純收益的占比基本上呈現一個逐漸下降的趨勢,當然其中會有小幅波動。

《中國國土資源年鑒》顯示,2003年全國土地出讓總金額為5421.31億元,當年土地出讓純收益為1799.1億元,占土地出讓總金額的33.18%。

到了2004年,全國土地出讓總金額為6412億元,其中土地出讓純收益為2339.8元,占比為36.6%。

2010年可能是近期一個土地純收益占比較高的年份。當年全國土地出讓總金額為29110億元,而當年土地出讓純收益約為15714億元,占比超過了五成,達到53.98%。

此後的2014年,全國土地出讓總金額達到了42940億元,當年土地出讓純收益約為8988億元,占比已經下降到了20.9%。

當然,這是全國總體情況,各區域之間的差別也很大,一般而言,東部大城市因經濟發展較好,房地產市場比較活躍,土地出讓收入也相應要高於中西部地區。

當前,一些城市土地出讓的溢價看似不高,但其中卻另有奧妙。政府在土地出讓中設定的起始價等,一般會高於成本價,這個差價加上溢價部分,實際上政府獲得的純收益會更多。

目前,一宗經營性地塊的出讓過程會出現多個價格,包括評估價、底價、標底(起叫價、起始價)、競買價(成交價)等。政府在委托相關機構對地塊進行價格評估時,一般有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法,但基本上都應涵蓋成本。在地價評估結束後,政府會根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等,綜合確定出讓底價。

如果在出讓過程中,最終競買價低於底價,則意味著該地塊流標或者流拍,不能成交。

地方政府設定的出讓底價一般會高於成本價,因為若將地塊底價設定為等於成本價,一旦參與競買企業購地欲望不積極,地塊以底價成交,這種情況下政府就會毫無收益。不過底價具體高出成本價多少很難統計,相關部門會根據當時的房地產市場形勢,以及具體地塊而定。

一位土地專家表示,一般地方政府設定的底價會比成本價高出25%左右,換言之,只要該地塊能夠最終出讓,即便是以底價成交,也相當於會有超過25%的純收益。

此前中央要求地方在土地出讓純收益中提取一定比例用於農業、水利、保障房等建設。這包括不低於10%的比例安排用於廉租住房保障;不低於15%的比例用於農業土地開發,10%用於農田水利建設,以及10%用於教育資金等。

一旦地方土地出讓純收益降低,意味著地方可以減少用於上述項目的開支。而且,地方如通過某種“合規”方式來減少計提土地純收益,中央其實很難查處。

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招商蛇口:擬88.89億元掛牌賣地及引入合作開發商

招商蛇口9月28日晚間發布公告稱,公司擬通過增資擴股方式引入合作方持有深圳市太子灣商鼎置業有限公司、深圳市太子灣樂灣置業有限公司49%股權及擬出售深圳市太子灣樂灣置業有限公司、長誠企業有限公司100%股權。轉讓項目的掛牌底價合計為人民幣888,948.627萬元。

公司表示,本次交易將為太子灣片區引入品牌商業地產運營商,有利於提升太子灣片區的區域價值,充分提升太子灣片區及本公司的品牌形象,實現經濟效益和社會效益最大化,從而提升公司整體價值,促進公司發展。

招商 蛇口 88.89 億元 掛牌 賣地 引入 合作 開發商 開發
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