杭州賣地困難 土地財政之困
http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-17/yMNDE2XzQwMjYyMQ.html
在經過4個小時的等待後，杭州市土地儲備中心取消了龍年首場土地出讓會的現場競價環節。
這是2月7日的杭州公共資源交易中心。由於推出的5塊地均只有一家單位報名，所有地均分別加價100萬直接成交。
這5塊土地的獲得者分別為杭州江干石油燃料有限公司、杭州白楊投資管理、浙江博鰲實業投資等，幾乎都是地方國企及投資公司，開發商幾乎絕跡。
第二天，杭州再次推出主城區的三塊商業地。同樣不乏離地鐵近的好地塊，同樣地以底價加價100萬元直接成交——杭州市政府2012年的賣地計劃一開始似乎就「卡住了」。
杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬，雄居中國榜首，如今遭遇了滑鐵盧。
2011年，杭州賣地收入僅為755億，相比2009年下滑了四成；其中主城區（不包括餘杭區、蕭山區）土地出讓金才316億元，只完成全年計劃的六成。
在中國，賣地收入通常佔到地方政府收入的40%－50％。在現有的財稅體制下，地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源於土地出讓金（從去年開始納入預算內管理），而一旦出現賣地難，政府的基建項目將嗷嗷待哺，甚至停工。
隱秘托市，買首套房政府補貼20萬
2011年年底，杭州經濟技術開發區悄悄啟動了購房補貼，安排了1億元資金——只要是在下沙落戶的居民，購買首套房都可獲補貼20萬元。
已建成一大半的藍色錢江項目，是一個位於杭州錢江新城CBD核心區域的豪華住宅項目。
在一所如同歐洲宮殿般的華麗展廳裡，一群銷售人員閒散地坐在那裡。2011年年初，這座展廳裡的售樓人員還在忙著接待對該樓盤感興趣的潛在買家。
從 整體實力上來說，杭州同一線城市還有距離，但是在房價上卻毫不遜色，且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時間最長， 過程最為曲折，政府、房產商、購房者博弈局面最為複雜的行情中，杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加，讓杭州成為2011年中國 房地產重災區之一。
據杭州官方數據統計顯示，2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49％，而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53％。降價促銷成了杭州樓市主旋律，不少區域樓盤價格接近於3年前，但成交量依舊從平穩走向蕭條。
在這種氛圍中，2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動了《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》，安排了1億元資金，用於建立租房補助和購房補助機制，只要是在下沙落戶的居民，購買首套房都可獲補貼20萬元。
與最近蕪湖、佛山的短命「松限」不同，杭州經濟技術開發區的隱秘托市並沒有被中央叫停，高達20萬的補貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當地樓市打了一針興奮劑。
杭州21世紀不動產一位負責人即向南方週末記者透露，這家地產中介2011年在杭州營業額最高的門店都位於下沙，「一個門店有八百多萬營業額，就因為年底的購房補貼政策，讓二手房成交量猛增」。
樓市白衣騎士
2011年年底，浙江一家身陷絕境的大開發商向杭州市政府求救。政府下屬的三家公司，將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去，實現曲線「退地」。
事實上，在前幾次的中央房地產調控時，杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。
2006年1月，杭州試點「購房入戶」政策，外地人通過購房有機會落戶杭州。隨後兩年杭州市區房價從2006年6616元／平方米，飆漲至2007年的9042元／平方米。
2008年年底，浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機，六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境。「多虧政府出台政策，土地出讓金可緩繳半年，才讓我有機會緩過來。」宋衛平曾經這樣對南方週末記者感嘆。
不僅如此，杭州市政府在當時還出台了《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》，從供需兩方面，回調各項從緊的房地產政策，隨後杭州樓市在2009年大反轉。
按照中國指數研究院發佈的數據，2009年杭州平均房價幾乎翻了一番，突破了2萬元／平米大關，與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當年救市最大受益者，2009年的杭州土地收入達1200億元，在全國排名第一。
而 就在2011年年末的一次秘密約訪中，浙江一家身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救：房子賣不出去，巨額債務卻即將到期，政府能否幫忙騰挪一兩個項 目？據這位開發商透露，杭州市一位領導當即回應，讓其去找政府下屬公司商量。旋即，杭州政府下屬三家公司，杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司向該開發 商伸出了援手，將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去，實現曲線「退地」。
「現在最大的問題是，政府現在也沒錢了，2012顯然大家都很艱難。」剛剛渡過償債危機的上述開發商這樣向南方週末記者透露。
大基建衝動
2003年至2010年，杭州共完成基礎設施投資3567億元，其中2010年為645.22億元。
從2012年起，地方政府巨額債務進入還貸高峰，但大多地方政府無力償還。
對包括杭州在內的諸多地方政府來說，這波因樓市低迷導致的土地銷售放緩，恰好出現在它們處境艱難的時期，因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。
目前為止，還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況——負債率20.15％，高於警戒線10.15個百分點，轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。
「過去幾年，杭州因大規模的城建，欠債較多。」浙江大學房地產研究所所長趙杭生說，過去三年杭州土地收入總計近3000億元，但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。
2002年杭州開始拆除西湖邊的圍牆。當時的杭州市委書記王國平提出了杭州的「城建藍圖」，構建以「國際花園城市」和「生態城市」為目標的綠色大都市。
到了2003年國慶，西湖全線實現無障礙免費遊覽，是當時唯一一個免費的5A級風景名勝；2007年開始，杭州又斥資1000億，修建一條由8條軌道組成的地鐵網絡。
杭州市統計局報告則稱，2003年至2010年，杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元，比上年增長7.2％；最近杭州市的一次工作會議披露，2012年杭州交通系統還將投資120億元，用於交通基礎設施建設。
不斷投入的巨資改善了杭州環境，並將杭州核心從西湖邊成功地拓展到錢塘江邊。十年間，杭州居住環境、城市形象地位，提升至各城市前列——但這些藍圖的實現，都依靠著巨額的財政投入。
錢從哪裡來？錢只能從土地裡來。
土地財政之困
「土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的，連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金」。
幾乎很少有人知道，中國爭議頗大的土地招拍掛制度，最早是杭州市引進的。
1997年，杭州市成立了土地儲備中心，並在第二年出台了第一個地方土地儲備條例，並在1999年推出了土地招拍掛制度。從此，杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿，作為先進經驗被快速複製。
和 開發商一樣，杭州市政府也很懂得「惜售」，招拍掛以來一直用「飢餓」的方式供地，保持土地的「賣方市場」，並且出台各種地方政策扶持房地產的發展——這種 「綁」在土地上的城市發展，迫使杭州市的土地越賣越貴，以保持城建資金平衡，同時政府托市的意願非常強烈。江浙原屬富庶之地，年年攀升的房價引發更加狂熱 的民間投資熱潮。
但杭州及其它各個市政府面臨的問題是，它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入，並且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專家稱，這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時，中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定，讓地方政府非常難受。
「杭州之所以屢屢救市，還是因為土地財政所困。」據趙杭生估計，土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的，連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金，一旦土地賣價不好，基建資金供應就會失血。
但浙江省最大的房地產開發商綠城集團董事長宋衛平2月初已向南方週末表示，由於遭遇了資金鏈危機，2012年綠城的主題是生存，不會再去買地。
中原地產一份報告亦指出，2011年11月和12月，有三分之一的土地拍賣流標或流拍。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示，由於新樓盤銷量下降，2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局，就算他們想買地也無力競購。
這種狀況若持續下去，將會有更多開發商採取觀望態度，包括杭州在內的財政將受到重大衝擊。
2月14日，杭州市召開了一場推進十大產業發展的工作會議，計劃集中200億元資金用於扶持包括蕭山汽車公園、千島湖「水上飛機」等項目。「這200億元從哪裡來？」趙杭生聲稱，「顯然只能來自賣地。」
賣地難，杭州痛
http://www.infzm.com/content/70167
編者按： 「以地生財」的地方經濟模式，正面臨困境。
曾經，地方政府競爭的法寶是高額的土地出讓金，以及主要以土地為抵押的城市建設和基礎設施貸款，這些錢最後大都變成了「鐵（路）公（路）機（場）」。
如今，嚴厲的房產調控政策正在給高地價套上鎖鏈，而貨幣政策不再寬鬆也讓銀行的貸款越收越緊。地方政府的融資和還債能力因而大為萎縮。
正是在此背景之下，南方週末走進杭州這個土地出讓金曾經全國第一而如今大幅萎縮的城市。杭州的困境，正是中國絕大多數地方的困境。
在經過4個小時的等待後，杭州市土地儲備中心取消了龍年首場土地出讓會的現場競價環節。
這是2月7日的杭州公共資源交易中心。由於推出的5塊地均只有一家單位報名，所有地均分別加價100萬直接成交。
這5塊土地的獲得者分別為杭州江干石油燃料有限公司、杭州白楊投資管理、浙江博鰲實業投資等，幾乎都是地方國企及投資公司，開發商幾乎絕跡。
第二天，杭州再次推出主城區的三塊商業地。同樣不乏離地鐵近的好地塊，同樣地以底價加價100萬元直接成交——杭州市政府2012年的賣地計劃一開始似乎就「卡住了」。
杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬，雄居中國榜首，如今遭遇了滑鐵盧。
2011年，杭州賣地收入僅為755億，相比2009年下滑了四成；其中主城區（不包括餘杭區、蕭山區）土地出讓金才316億元，只完成全年計劃的六成。
在中國，賣地收入通常佔到地方政府收入的40%－50％。在現有的財稅體制下，地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源於土地出讓金（從去年開始納入預算內管理），而一旦出現賣地難，政府的基建項目將嗷嗷待哺，甚至停工。
隱秘托市，買首套房政府補貼20萬
2011年年底，杭州經濟技術開發區悄悄啟動了購房補貼，安排了1億元資金——只要是在下沙落戶的居民，購買首套房都可獲補貼20萬元。
已建成一大半的藍色錢江項目，是一個位於杭州錢江新城CBD核心區域的豪華住宅項目。
在一所如同歐洲宮殿般的華麗展廳裡，一群銷售人員閒散地坐在那裡。2011年年初，這座展廳裡的售樓人員還在忙著接待對該樓盤感興趣的潛在買家。
從整體實力上來說，杭州同一線城市還有距離，但是在房價上卻毫不遜色，且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時 間最長，過程最為曲折，政府、房產商、購房者博弈局面最為複雜的行情中，杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加，讓杭州成為 2011年中國房地產重災區之一。
據杭州官方數據統計顯示，2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49％，而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53％。降價促銷成了杭州樓市主旋律，不少區域樓盤價格接近於3年前，但成交量依舊從平穩走向蕭條。
在這種氛圍中，2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動了《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》，安排了1億元資金，用於建立租房補助和購房補助機制，只要是在下沙落戶的居民，購買首套房都可獲補貼20萬元。
與最近蕪湖、佛山的短命「松限」不同，杭州經濟技術開發區的隱秘托市並沒有被中央叫停，高達20萬的補貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當地樓市打了一針興奮劑。
杭州21世紀不動產一位負責人即向南方週末記者透露，這家地產中介2011年在杭州營業額最高的門店都位於下沙，「一個門店有八百多萬營業額，就因為年底的購房補貼政策，讓二手房成交量猛增」。
樓市白衣騎士
2011年年底，浙江一家身陷絕境的大開發商向杭州市政府求救。政府下屬的三家公司，將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去，實現曲線「退地」。
事實上，在前幾次的中央房地產調控時，杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。
2006年1月，杭州試點「購房入戶」政策，外地人通過購房有機會落戶杭州。隨後兩年杭州市區房價從2006年6616元／平方米，飆漲至2007年的9042元／平方米。
2008年年底，浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機，六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境。「多虧政府出台政策，土地出讓金可緩繳半年，才讓我有機會緩過來。」宋衛平曾經這樣對南方週末記者感嘆。
不僅如此，杭州市政府在當時還出台了《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》，從供需兩方面，回調各項從緊的房地產政策，隨後杭州樓市在2009年大反轉。
按照中國指數研究院發佈的數據，2009年杭州平均房價幾乎翻了一番，突破了2萬元／平米大關，與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當年救市最大受益者，2009年的杭州土地收入達1200億元，在全國排名第一。
而就在2011年年末的一次秘密約訪中，浙江一家身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救：房子賣不出去，巨額債務卻即將到期，政府能否幫忙騰挪 一兩個項目？據這位開發商透露，杭州市一位領導當即回應，讓其去找政府下屬公司商量。旋即，杭州政府下屬三家公司，杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司 向該開發商伸出了援手，將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去，實現曲線「退地」。
「現在最大的問題是，政府現在也沒錢了，2012顯然大家都很艱難。」剛剛渡過償債危機的上述開發商這樣向南方週末記者透露。
大基建衝動
2003年至2010年，杭州共完成基礎設施投資3567億元，其中2010年為645.22億元。
從2012年起，地方政府巨額債務進入還貸高峰，但大多地方政府無力償還。
對包括杭州在內的諸多地方政府來說，這波因樓市低迷導致的土地銷售放緩，恰好出現在它們處境艱難的時期，因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。
目前為止，還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況——負債率20.15％，高於警戒線10.15個百分點，轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。
「過去幾年，杭州因大規模的城建，欠債較多。」浙江大學房地產研究所所長趙杭生說，過去三年杭州土地收入總計近3000億元，但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。
2002年杭州開始拆除西湖邊的圍牆。當時的杭州市委書記王國平提出了杭州的「城建藍圖」，構建以「國際花園城市」和「生態城市」為目標的綠色大都市。
到了2003年國慶，西湖全線實現無障礙免費遊覽，是當時唯一一個免費的5A級風景名勝；2007年開始，杭州又斥資1000億，修建一條由8條軌道組成的地鐵網絡。
杭州市統計局報告則稱，2003年至2010年，杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元，比上年增長7.2％；最近杭州市的一次工作會議披露，2012年杭州交通系統還將投資120億元，用於交通基礎設施建設。
不斷投入的巨資改善了杭州環境，並將杭州核心從西湖邊成功地拓展到錢塘江邊。十年間，杭州居住環境、城市形象地位，提升至各城市前列——但這些藍圖的實現，都依靠著巨額的財政投入。
錢從哪裡來？錢只能從土地裡來。
土地財政之困
「土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的，連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金」。
幾乎很少有人知道，中國爭議頗大的土地招拍掛制度，最早是杭州市引進的。
1997年，杭州市成立了土地儲備中心，並在第二年出台了第一個地方土地儲備條例，並在1999年推出了土地招拍掛制度。從此，杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿，作為先進經驗被快速複製。
和開發商一樣，杭州市政府也很懂得「惜售」，招拍掛以來一直用「飢餓」的方式供地，保持土地的「賣方市場」，並且出台各種地方政策扶持房地產的發展 ——這種「綁」在土地上的城市發展，迫使杭州市的土地越賣越貴，以保持城建資金平衡，同時政府托市的意願非常強烈。江浙原屬富庶之地，年年攀升的房價引發 更加狂熱的民間投資熱潮。
但杭州及其它各個市政府面臨的問題是，它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入，並且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專家稱，這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時，中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定，讓地方政府非常難受。
「杭州之所以屢屢救市，還是因為土地財政所困。」據趙杭生估計，土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的，連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金，一旦土地賣價不好，基建資金供應就會失血。
但浙江省最大的房地產開發商綠城集團董事長宋衛平2月初已向南方週末表示，由於遭遇了資金鏈危機，2012年綠城的主題是生存，不會再去買地。
中原地產一份報告亦指出，2011年11月和12月，有三分之一的土地拍賣流標或流拍。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示，由於新樓盤銷量下降，2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局，就算他們想買地也無力競購。
這種狀況若持續下去，將會有更多開發商採取觀望態度，包括杭州在內的財政將受到重大衝擊。
2月14日，杭州市召開了一場推進十大產業發展的工作會議，計劃集中200億元資金用於扶持包括蕭山汽車公園、千島湖「水上飛機」等項目。「這200億元從哪裡來？」趙杭生聲稱，「顯然只能來自賣地。」
（南方週末記者王小喬亦有貢獻）
樓市回暖，賣地潮湧
http://www.infzm.com/content/80527 距年底不遠，財政吃緊的地方政府紛紛甩賣土地，地產商也爭先恐後地吃進土地。這是否意味著樓市的好日子又回來了？
距離2012年年底還有近四個月時間，地方政府的土地大甩賣行動正在全面鋪開。
在北京西二環外側，一塊商業用地已經在2012年8月底被掛牌，投標保證金達6.8億元。據北京中原地產市場研究部總監張大偉分析，按照土地出讓保
證金通常為底價30%的慣例，這塊建築面積僅為11萬平方米的土地底價或將達到22億元，樓面地價極可能超過之前名噪一時的北京萬柳地王。
幾乎在同一時間，北京市土地儲備中心將甩賣另外27塊經營性土地，這其中包括14塊住宅用地（該數量與前8個月成交的住宅地塊持平）。據中原地產統計，9月份北京土地成交金額極有可能超過200億元——2012年前8個月只賣出244億元的北京市政府，終於發力了。
北京金融街的准地王，是中國正在拉開帷幕的賣地潮一個縮影。據鏈家地產統計，8月份全國10個主要城市的土地市場成交建面達2858萬平米，環比上
漲30%。而到了9月份，各地推地節奏更至高峰期。包括北京、上海、廈門等多個城市密集推地，所推出的土地數量之多、面積之大近幾年來均不多見。
缺錢的地方政府
為了給樓市降溫，中國政府出台了一系列舉措。儘管人們已經料到這些舉措會導致土地銷售下滑，但下滑的速度似乎太過突然。
2010年之後，北京市的土地市場一路下行。2012年前8個月，北京市政府的賣地計劃幾乎「卡住了」。中原地產數據顯示，前8個月北京僅成交土地
95宗，成交土地總價款為244.6億元，同比下降63.5%。這一數字為北京土地出讓金5年來最低，更與900億元的全年目標相去甚遠。
這其中，2012年3月、5月和8月，北京住宅用地甚至出現「零成交」。「如此收縮，政府似乎也未預料到。」北京市房地產協會副秘書長陳志向南方週末記者表示。
與之相應，北京財政收入呈現銳減態勢。北京市財政局發佈的財政收支情況顯示，1至7月，北京地方公共財政預算收入累計完成2092億元，同比增長7.9%，增速回落了近20個百分點。
「增速放緩意味著北京未來幾個月財政收入增速必須超過14.7%，才能實現年初預定的全年10%左右的增長目標。」中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇稱。
拖累財政收入增長的一大因素就是土地收入的大幅下滑。2012年北京市政府性基金預算收入為1060.6億元，計劃完成土地出讓金收入為900億元，但前8個月的數據太過難看。
一位接近北京市稅務部門的知情人士透露，為保障稅收，地稅部門還特別在可以抓住的稅源上，加強了徵管力度。5月份過後，北京各區縣主管財稅的領導即紛紛召集各大開發商開會，開會的目的只有一個：望大家能幫「缺錢」的政府一把，預繳四季度稅收。
面臨土地收入影響財政增幅困境的地方政府遠不止北京一地。中國國土部公佈數據顯示，上半年全國住宅用地供應量為4.72萬公頃，僅完成了全年住房供
地計劃29.6%；而財政部數據則顯示，上半年全國財政收入累計63795億元，增長12.2%，收入增幅同比回落達19個百分點。
有媒體統計全國31個省份前6個月財政收入數據，並對比年初設定的財政收入目標發現，全國有近四成地方政府在時間過半的情況下，並未完成一半的財政收入任務。
搶收土地財政
「今天我們誠懇地拉開架勢、擺開檯面，邀請各地地產商匯聚溫州。溫州準備好了，廣大地產客商，你們準備好了嗎？」
2012年8月27日，在溫州市人民大會堂舉行的一場推介會上，溫州市市長陳金彪親自出面當推銷員，向來自全國的地產商吆喝起土地來。當天，溫州共
推出52宗地塊，總面積達3220畝，包括住宅用地11宗886畝、商住用地9宗472畝以及商服用地29宗1831畝等——此次推出3220畝淨地，是
過去幾年推出淨地的總和。
也是在8月27日，杭州一天賣出了7宗土地，一次性獲得出讓金54.38億元。這也是杭州主城區近3年來的單日供地數量最高紀錄，沒有出現預言中的年度地王，也沒有看到設想中的房企「廝殺」，5宗直接以起拍價成交，龍湖和萬科均以底價拿走奧體單元宅地及普福宅地。
根據鏈家地產統計數據顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米，環比增長30%，創年內新高。
中國房地產學會副會長陳國強稱，伴隨市場回暖，無論是開發商還是地方政府對於後續的市場預期都有所好轉，各地土地出讓部門根據目前市場的預期，也加大推地的節奏、推地的力度。
於是在9月份，北京、上海、杭州、溫州、武漢、石家莊、廈門等地都將迎來近年來罕見的「推地潮」。根據上海市國土局的信息，9月上海市將推出26幅
經營性用地，其中包括6幅純宅地，2幅商住綜合用地，15幅商業、商辦用地，以及3幅動遷房用地。上述土地的起始價就達101.04億元。
在經歷了慘淡的上半年後，中國土地市場似乎在9月份迎來爆發期。
從現金為王到拿地為王
彷彿一夜之間，開發商的策略也從現金為王，轉向拿地為王。過去兩個月多家房企拿地規模均超過上半年總和。
最為激進的是龍湖地產。2012年6月份以來，其先後在廈門、泉州、重慶等地拿下7幅地塊，總建築面積達501萬平方米，花費約128億元。至此，龍湖地產在全國的土儲也近3700萬平方米。
一位龍湖人士向南方週末記者稱，龍湖內部都覺得拿的項目很合適，基本以掛牌底價獲得，「龍湖的戰略佈局還沒完成，有必要多拿些地。而現在處於牛市第一期的尾巴了，感覺敏銳的大企業該進場了」。
萬科地產董秘譚華傑近日則稱，上半年萬科之所以拿地較少，是因為合適的機會比較少，而到7月份萬科買了60個億的土地，下半年拿地的機會會多一些，尤其四季度是拿地的好時候。
據鏈家地產不完全統計，僅從2012年7月1日至8月10日，萬科、龍湖地產、中海、保利這四家地產公司一共拿地19次，總計拿地支出金額是201.6億元，佔年內四家公司拿地總金額463.3億元的43.5%。
甚至連綠城都又開始拿地了。在「鬼門關」上走了一遭之後，通過賣項目給融創、賣股權給九龍倉而得以逃生的綠城，2012年7月底在上海拿了一宗樓面地價超過1.5萬元/平米的土地。這從另外一個角度也證明了開發商對下半年土地市場的看法。
而在經歷了4個月的成交回暖之後，一線城市的總體庫存量在繼續下降。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，截至2012年8月底，一、二、三線典型
城市新建商品住宅庫存，與去年同期相比分別增長10%、25%、40%，「這表明，一線城市正在穩步小步去庫存；三線城市庫存增幅最大且庫存仍在增加。一
線城市房價上漲壓力遠大於三線城市。」
以北京為例，在前期以價換量之後，北京樓市沒有能夠得到持續供給，庫存已再次跌破8萬套，這一數字創造了2009年以來的新低，按照8月全市住宅成交量計算，這一庫存量去化時間僅需5個月。
但保利地產集團的一位高管亦對南方週末記者稱，儘管保利在北京、上海等重點城市以及中心區域的土地儲備嚴重不足，但對於拿地仍較為慎重，「事實上很多城市核心地段的地價仍未松動，地方政府對於地價寄望太高」。
都更陷入黑暗期 建商棄開發 賣地自保
內政部︽都市更新條例︾修正草案通過後，大幅提高土地整合門檻，台北市都更熱潮隨之消退。不少建商眼看房地產景氣反轉向下，急著抽回資金，紛紛在市場拋售都更土地並感嘆：「這段都更黑暗期沒有個五年、十年不會結束！」泛太平洋集團總裁潘思源將在十一月標售中山北路一段巷內的一塊一百坪土地，據了解這塊土地附近還有不少老公寓，原本潘思源也想擴大面積共同開發，但進度不如預期，於是委託商仲業者代為處分。無獨有偶，志嘉建設近日也將標售重慶南路、襄陽路口原本要整合都更的襄陽大樓。由此兩件事顯見都更難度提高，也讓建商參與意願不如以往。
有土地開發業者私下透露士林區也有兩件都更案，原本建商抱持雄心壯志，打算整合至八、九百坪推案；但自從︽都更條例︾修法後，面對漫長整合過程，最近也打退堂鼓，將已插旗的一百多坪土地切割出來，積極對外找買家接手。
根據台北市都市更新處「自行劃定更新單元」核准數量統計，今年至九月底僅五十五件通過，和去年全年九十九件相比，減少近一半。除了建商送件案量銳減，不少地主不願簽字同意，導致整合進度全面停滯；因此，建商把土地賣掉，不失為一個獲利了結的方法！
（梁任瑋）
賣地變現 蔡宗翰為何違逆家訓？
有「全台最大房東」稱號、約有兩百多棟大樓的國泰人壽（簡稱國壽），二月十二日宣告將處分不動產，接著二月十七日公告出售高雄土地，打破已故創辦人蔡萬霖五十年來「只進不出」、「只租不賣」的家訓，向房市擲下震撼彈。
「孫子從來不聽爺爺的話。」鐵腕作風的新加坡前資政李光耀，曾如此形容下一代。而打破國泰蔡家家訓的，就是國泰蔡家第三代，國泰金控董事長蔡宏圖長子蔡宗翰。
蔡宏圖、蔡宗翰父子都屬龍，同樣赴美取得法律博士，也都在二十九歲進入國壽董事會。當年蔡宏圖在三十八歲接下國泰人壽董事長，蔡宗翰今年剛滿三十八歲，接班態勢明顯。
目前身兼國壽副總經理、國泰金控副總經理的蔡宗翰，負責督導的就是國壽龐大的不動產、專案運用等投資部門。
高點賣出，挹注獲利股價
房地產界人士指出，國壽此刻賣地，時機正值房市相對高點，房價往上的動能不強，國壽乘機將投資報酬率較不好的不動產賣掉，手上能有更多現金投資，可說是「汰弱留強」的策略，也顯現蔡宗翰在不動產投資上的靈活手腕。
過去國壽「只租不賣」，加上金管會會計政策，讓不動產增值利益只有每年公佈隱含價值（EV）時才隱約看得見，並未顯現在損益表或淨值。「壽險業賣樓，馬上就能大幅實現獲利。」富邦金控經濟研究中心資深協理羅瑋指出，國壽旗下資產都是成本價，一旦出售，就能大幅挹注集團獲利。
過去兩年，國壽標下桃園高鐵站產業專區開發經營五十年的地上權、國壽辦公大樓改建成商旅和飯店，蔡宗翰主動出擊、嘗試不同經營方式，也拉開國泰金與富邦金的股價差距。
台嘉國際總經理林裕仁認為，近年來台北市房地產價格飆漲，商辦大樓租金報酬率不到二％，但國壽把舊商辦改成商務旅館，同樣是當房東收租金，但商旅等於是滿租狀態，加上「包底抽成」（編按：飯店經營越好、壽險公司抽成越多）的設計，收益率可望逾四％。
今年初，富邦蔡家第三代、富邦金控副董事長蔡明興長子蔡承儒，也正式進入富邦人壽，出任富邦金控投資長特助。同樣是從投資事業做起，國泰蔡家和富邦蔡家第三代較勁的時代，正式鳴槍起跑。
開發商自揭賣地黑幕：盡管擡價，拍多了政府返給你
來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4617928.html
開發商自揭賣地黑幕：盡管擡價，拍多了政府返給你
一財網 李攻 2015-05-14 13:10:00 山東某房地產公司與某鎮鎮政府簽訂合同，約定以26萬元/畝出讓一個地塊，如果拍賣的價格高於此價，多出的價款鎮政府將予以返還。但最後成交價格翻番後，政府並未兌現合同。
在土地招拍掛的過程中存在暗箱操作，這是大家都知道的現象。但拍賣之前，政府與開發商簽訂底價補償合同，落在白紙黑字上，這還很少見。
日前，山東日照一家房地產開發有限公司（下稱HX公司）相關人員給《第一財經日報》記者提供了這樣一份合同，該房地產公司是合同的乙方，甲方是日照市下轄某鎮鎮政府，其中的約定的主要內容是，該房地產公司參與該鎮一塊2172平方米土地的出讓，約定底價是26萬元/畝，如果拍賣的價格高於這個價格，多出的價款鎮政府將予以返還。
按照合同約定，甲方（鎮政府）負責並保證乙方（HX公司）通過掛牌取得該宗土地的開發使用權，土地價格為每畝26萬元，土地性質為商住。“如該地塊土地拍賣價格高出26萬元/畝，高出部分由甲方一個月內返還。”
這份合同簽訂於2010年12月2日，拍賣於該年12月25日進行。華信房地產沒有想到，拍賣過程中殺出了“程咬金”，原來以為只有華信一家參與的競拍，變成了兩家競買。
最後，該宗土地的成交價是每畝71.2萬元，HX公司勝出。
HX公司相關人士說，該鎮同地塊的土地價格大概在30萬元/畝左右，而之所以在競拍過程中一直擡價，是手中有與鎮政府簽訂的合同。多出的錢，鎮政府是要返還的。
HX公司上述人士說，對上述合同，他們也是知道無效。因為，在招拍掛之前，私下簽訂的這個“底價”合同，違反了相關法律。違反法律的約定，自開始就是無效的。
但與華信房地產簽訂合同的是鎮政府，HX公司認為，政府是有公信力的，不會騙人，也就簽了。
後來的情況是，交易完成後上述拍賣款大部分返還到了鎮政府，鎮政府先後分兩次返還了共計29.8萬元的拍賣差價款，其余不再返還。尤其是鎮主要領導換屆之後，不再認賬了。
華信房地產還在追討剩余的128萬元“差價款”，但他們不好起訴。他們很清楚，法院不會支持他們的訴求，因為拍賣款是政府的合法所得。
編輯：李秀中
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去年全國賣地收入大幅下降21.4% 印花稅增長2.8倍
來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4745955.html
去年全國賣地收入大幅下降21.4% 印花稅增長2.8倍
一財網 劉菁 2016-01-29 15:30:00 財政部數據顯示，受房地產市場調整影響，2015年賣地收入僅32547億元，大幅減少8840億元，下降21.4%。
財政部數據顯示，受房地產市場調整影響，2015年賣地收入僅32547億元，大幅減少8840億元，下降21.4%。
財政部網站29日登出2015年全國財政收支情況，發布了上述數據。
證券交易印花稅增長2.8倍
數據顯示，1~12月累計，全國一般公共預算收入152217億元，比上年增長8.4%，同口徑增長5.8%。
其中，中央一般公共預算收入69234億元，增長7.4%，同口徑增長7%;地方本級一般公共預算收入82983億元，增長9.4%，同口徑增長4.8%。
全國一般公共預算收入中的稅收收入124892億元，同比增長4.8%;非稅收入27325億元，增長28.9%，同口徑增長10.6%。
其中增長最為突出的是證券交易印花稅，受上半年股票市場交易活躍帶動，全年收入2553億元，同比增長2.8倍。
營業稅19313億元，同比增長8.6%。分行業看，金融業營業稅4561億元，增長19.5%;房地產營業稅6104億元，增長8.5%，主要是部分地區商品房銷售回暖帶動;建築業營業稅5136億元，增長7.2%。
相應的，國內增值稅31109億元，同比微增0.8%，剔除營改增轉移收入影響後下降0.5%。主要受工業生產增速放緩(全年規模以上工業增加值增長6.1%，同比回落2.2個百分點)、工業生產者出廠價格持續大幅下降(全年PPI下降5.2%)以及前期擴大營改增範圍減稅力度加大等因素影響。
個人所得稅8618億元，同比增長16.8%。主要是居民收入增長，以及財產轉讓所得稅大幅增加。
此外，受大宗商品進口價格下跌，貿易進口大幅下降影響，去年進口貨物增值稅、消費稅12517億元，同比下降13.2%;關稅2555億元，同比下降10.2%。
財政部總結稱，2015年，全國一般公共預算收入同口徑增長5.8%，比上年回落2.8個百分點，增幅偏低的主要原因：一是大宗商品進口價格下跌、一般貿易進口大幅下滑導致進口稅收大幅下降;二是工業生產放緩，尤其是工業生產者出廠價格持續下降導致按現價計算的增值稅等稅收低增長;三是企業效益下滑、利潤增幅回落使企業所得稅增幅相應回落;四是實行結構性減稅和普遍性降費，減輕了企業和居民負擔，也直接帶來財政減收。
財政支出增長13.17%
支出方面，1~12月累計，全國一般公共預算支出175768億元，比上年增長15.8%，同口徑增長13.17%。
其中，中央本級一般公共預算支出25549億元，增長13.2%，同口徑增長12.77%;地方財政用地方本級收入、中央稅收返還和轉移支付資金及動用結轉結余資金等安排的支出150219億元，增長16.3%，同口徑增長13.24%。
1~12月累計，教育支出26205億元，增長8.4%;文化體育與傳媒支出3067億元，增長9.3%;醫療衛生與計劃生育支出11916億元，增長17.1%;社會保障和就業支出19001億元，增長16.9%;城鄉社區支出15912億元，增長11.5%;農林水支出17242億元，增長16.9%;節能環保支出4814億元，增長26.2%;交通運輸支出12347億元，增長17.7%。
賣地收入降至3.2萬億
值得註意的是，去年地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元，大幅下降21.4%。
在此之前，受益於樓市的火爆，全國賣地收入年年攀升，2013年突破4萬億大關，同比大增44.6%。2014年收入繼續增至4.26萬億，不過增速已經大幅放緩，僅增長3.2%。
去年，受房地產市場調整影響，全國賣地收入再次降到4萬億以下。而與此相關的一些稅種也受到影響：契稅收入3899億元，同比下降2.6%;土地增值稅3832億元，同比下降2.1%;耕地占用稅2097億元，同比增長1.9%;城鎮土地使用稅2142億元，同比增長7.5%。
編輯：劉菁
十七年來全國賣地收入超27萬億 錢都去哪兒了？
來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-02-15/983944.html
自從1999年至2015年，這十七年將是中國歷史上土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。然而，對於巨額土地收入的使用去向，由於鮮有城市政府對外公開，公眾難以知曉。加之近年來頻頻有政府官員因在“土地出讓”環節上貪腐涉案，“土地錢”的監管爭論一直存在。
自從1999年至2015年，這十七年將是中國歷史上土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。
在過去的十年間，也是中國房地產業發展最迅猛的時期，房價也基本上扶搖直上，直至2015年。
今年1月29日,財政部發布“2015年財政收支情況”顯示，2015年1至12月，全國國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。
2015年土地出讓收入的下降，直接原因是非一線城市樓市銷售的疲軟，開發商因此減少了拿地開支。但在一線城市的土地市場依然火爆，如北京2015年土地出讓收入達到1983億元，再度創下歷史新高。
然而，對於巨額土地收入的使用去向，由於鮮有城市政府對外公開，公眾難以知曉。加之近年來頻頻有政府官員因在“土地出讓”環節上貪腐涉案，“土地錢”的監管爭論一直存在。
逐年攀高
自上世紀90年代分稅制改革後，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中逐漸演變成地方的第二財政。土地收入在地方政府財政中占了較大比例，一些城市甚至會超過50%，如果加上其他相關收入，這個比例可能會更高。
國土資源部2010年2月曾公開發布的數據顯示，1999—2008年十年間，全國土地出讓收入累計5.3萬億元。其中多數為2004年土地出讓實行“招拍掛”以來所獲得。
2008的樓市調控直接沖擊了土地市場，當年全國土地出讓收入約9600億元，同比下降了20%。但2009年樓市突然轉向，土地市場上“地王”接連出現，當年全國土地收入增加至約1.59萬億元。而到了2010年，這一數據又隨著樓市的火爆猛增至2.71萬億元。
2011年我國土地出讓金的收入超過3.15萬億元。此後三年的數據則分別是28886億元、41250億元和42940億元。
純收益逐年下降?
上述收入並非完全是地方政府的純收益，還要剔除包括征地過程中對失地農民的補償等各種成本。不過，業內專家曾測算，除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。這一數據未得到過官方認可。
財政部《關於2010年中央和地方預算執行情況與2011年中央和地方預算草案的報告》顯示，2010年國有土地使用權出讓收入29109.94億元(此處土地出讓收入為財政部口徑，與國土部統計數據略有差別)，當年安排支出為26975.79億元，這包括征地補償拆遷補償等成本性支出13395.6億元、廉租住房保障支出463.62億元、用於城市建設的支出7531.67億元等。
這顯示，2010年地方政府的成本性支出大約是當年土地出讓收入的46%，略高於業界的預測。
但簡單計算可以得出，當年地方政府的純收益依然在1.5萬億元左右。
本報記者獲得一份重點城市的官方土地出讓情況報告顯示，2011年該地土地出讓累計上繳財政專戶1079億元，扣除土地儲備等成本後凈收益621億元。這意味著，該地的土地出讓凈收益在60%以上。
不過，近年來由於拆遷補償等支出越來越高，地方政府因土地出讓獲得的純收益應該在逐年下降。
大頭用於城市建設
土地作為一種重要資產，政府將其變現後，卻很少對外發布資金的使用用途。前述財政部報告有所提及，但仍較為籠統。
近年來，中央政府不斷做出對地方土地收入支出的規定。如財政部早在2007年發布的《廉租住房保障資金管理辦法》就規定，要從2008年1月1日起，地方各級財政部門要從土地出讓凈收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障。
其他還包括不低於15%的比例用於農業土地開發，10%用於農田水利建設，以及10%用於教育資金等。如果以此執行，就意味著地方要拿出超過一半的土地收益來用於民生工作。
但依據上述財政部報告，地方政府土地收入的支出大頭依然是城市建設。
幾年前,當時還在國務院發展研究中心擔任副主任的韓俊曾在《農民日報》的文章中指出，我們土地收益的分配是明顯向城市傾斜，2011年土地出讓金的收入已超3.15萬億，到去年十月末土地出讓收益三農支出只有1234億元。
上述財政部報告也顯示，2010年廉租住房保障支出僅占當年土地出讓總出入的1.59%。而在當年土地出讓收入各項開支之中，廉租住房保障支出也僅僅占到1.7%。
韓俊表示，在符合國家土地用途管制和土地利用總體規劃的基礎上，要把更多的非農建設用地留給農民集體開發，要讓農民直接分享土地的增值收益。
第一財經日報
趙慶
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從賣Yogurt、賣地氈到頂尖天使投資
PN 是目前Silicon Valley 最頂尖、最受尊敬的天使投資人。他是Dropbox 、Lending Club 等很多知名Startup 的早期投資人，也給Android 之父Andy Rubin 投資過。然而就是這麼一位頂尖天使投資人，他在1992 年的時曾一度無家可歸，寄人籬下。
當時，他剛離開了自己的祖國伊朗，只帶了700 美元，隻身一人來到了加州。那時，他不會說英語，在加州也不認識幾個朋友。不過當時的他堅信，美國就是American Dream ，絕不會錯失這個機會。
在德黑蘭的時候，PN 是一個非常受人尊敬的體育記者，當時主持一個在伊朗非常受歡迎的體育電台節目。但在美國，這是廢的。後來他在聖荷西找到了一份洗車的工作，同時為快速解決語言溝通問題，在一個當地的社區大學學習英語課程。後來他放棄了洗車的工作，來到了一家Yogurt 店工作，睡就睡在閣樓。
有一天，他正在Yogurt店的閣樓上看電視，偶然看到了位於Palo Alto 的波斯地氈店的一則招聘廣告，他們當時正在招聘Sale 屎。Palo Alto 是在三藩市灣區 Bay Area 地區，加州聖克拉拉縣的西南部， 西方毗鄰著名的 史丹福大學。
PN 立刻打電話過去諮詢，就有了下面這個對話：
「你之前有過地氈銷售經驗嗎？」對方問。
「冇。」 他會回答道。
「那你之前賣過傢俱嗎？」對方接著問。
「冇。」他答道。
「你之前有過任何Sale 屎工作經驗嗎？」 對方又問。「冇。」
「那你打電話來做乜？」
在他就要掛掉電話之前，PN 懇請他給一個機會。
「對於一個你從未見過面的應聘候選人，你怎麼能直接就否定而不給一點機會呢？」
接著是長時間的沉默。
「好吧，那你明天過來面試吧。」
第二天，PN 就過去參加了面試，並成功獲得了這份Sale 屎的工作。一周後，PN 搬離了Yogurt 店頂層的小閣樓。新的生活即將開始。
來到地氈店後，他學到的第一件事就是波斯地氈的價格真的是非常昂貴，價格都在上萬美元。
他學到的第二件事是，大部分顧客其實並不知道他們花這麼多錢買的地氈是否物有所值。顧客們不知道地氈的製作流程，也不知道它的貨源地，所以他們也就不知道地氈的合理價格區間究竟是多少，當然，他們也沒有管道瞭解其中的價格。這就是為什麼銷售高端的地氈需要相互間高度信任的原因了，因此這需要銷售和顧客去建立穩固的合作關係。而這正是他在接下來的幾年內做的事情。
PN 和很多顧客都成為了好朋友，他經常去他們家做客，並和他們的家人聊天敘舊，通過這種方式，能夠更好地去瞭解他們。也因此取得了非常好的銷售業績。他一年最高的銷售額超過 800 萬美元。
他還會向他們提出有關他們的事業、品味以及對世界形勢看法的一系列問題。在銷售波斯地氈的過程中，他瞭解了這個高端人群的生活方式，這些人群正在改變著世界，而PN 也非常渴望能成為其中的一員。
因此，在向他們銷售的同時，開始諮詢他們很多的問題。慢慢地，PN 對周圍的世界有了更深入的認識：背後的公司、技術和和所實現的告訴增長，受他們的啟發，終於有一天，他走進地氈老闆的辦公室告訴他：「我們需要成立一支科技風險投資基金。」
PN 的老闆 Amir Adimi 是一個非常精明能幹的人。他曾在伊朗一手創建了自己的商業帝國，伊朗革命後，他來到了美國並選擇一切從頭開始做起。他非常聰明，也非常相信PN 的提議裡蘊含的巨大機會。所以PN 將自己的所有積蓄都投入到了這個Venture Capital 中，並開始物色尋找有發展潛力的Startup 公司。
他打算投入20 萬美元，但當時手頭冇咁多錢，所以將自己每個月銷售地氈的佣金收入都投了進去，獲得該基金三分之一的股份。
成立了這個風投基金後，面臨的第一個挑戰就是讓人地相信他們是在認真做這件事的，同時讓他們相信這個基金是非常可靠的。和他們見過面的大部分的創業公司的創始人都曾和來自 Sand Hill Road 的那些頂尖風險投資人見過面。在他們的印象裡風險投資人都是在外人看來非常優雅的一群人。然而和他們的會面地點卻選擇在地氈店的Backyard ，提供也是波斯風味的茶葉，來見PN 的創始人們心裡肯定都O 曬咀了，乜咁奪寶奇兵中東Feel ？
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