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中環在線:大陸買樓送菜田 李華華

2008-08-27  AppleDaily

內地樓市滯滯哋,發展商度橋促銷,出錢之餘亦用好多腦汁,送車送裝修都係碎料,送埋驢仔同菜田呢啲先叫創意。《人民日報》報道,珠海市有個盤竟諗到「買房子、贈菜地」,做咗嗰度嘅業主,就有機會得到一塊菜地,可租種30年,最大賣點係安心食自己種嘅菜,唔怕食到毒菜。

發展商技窮抽獎送驢

瀋 陽市瀋北新區就有個盤搞大抽獎,獎品唔係名車,而係一隻驢,發展商自嘲係「黔驢技窮」喎。得獎業主養隻「15樓嘅驢驢」,睇怕都哭笑不得。濟南一個樓盤嘅 發展商想多啲人奧運期間買樓,指中國隊每攞一面金牌,佢哋就推出萬銀優惠。深圳南山區一個樓盤就畀買家「3個月試購,無條件退定」,即係業主先落5萬人仔 定,3個月內唔理樓價跌定有乜原因,都可以要求退定唔買。不過,最實際應該係「零月供」呢招,有個盤只要買家畀首期,之後一年嘅供款本息都由發展商畀,業 主頭一年真正係「零月供」,你話幾爽呢!
中環 在線 大陸 買樓 樓送 菜田 華華
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首選法國最差印度 中環在線:老外僱員買樓唔吼香港 李華華


2008-12-11  AppleDaily


 

香港人愛磚頭,市道好唔好一樣有人買樓,不過對老外僱員嚟講,佢哋似乎對喺香港做業主冇乜興趣。滙豐向全球2155個海外僱員做調查,結果最受歡迎嘅置業地區,頭三甲都喺歐洲,倒數三甲呢?喺晒亞洲,香港雖然不入倒數三甲,但就係梗頸四(見表)!

呢 份報告由滙控(005)旗下滙豐銀行國際做,係講「海外僱員的體驗」,比較全球14個國家或地區,睇吓外地僱員對工作地嘅睇法,除咗會唔會喺當地置業,仲 有三大範疇:有冇同當地人建立友誼(即係睇吓當地人有幾cool)、有冇加入當地社團(易唔易融入當地社會),同埋會唔會學當地語言。

倒數第四未入「三甲」

中 環人最想知嘅,自然係呢班老外員工理想置業地喺邊,原來首選係浪漫嘅法國,有六成四人已經喺法國置業;香港排第10,唔夠三成人喺香港買樓。雖然排得後, 但未係最差,仲有印度、中國內地及新加坡墊底,可惜報告純粹反映現實,冇解釋原因。華華心水清,留意到置業嘅排名榜上冇咗第11位,但就有兩個第10,邊 個同香港爭做倒數阿四呢?呢個唔係亞洲國家,而係同香港甚有淵源嘅英國!好彩香港喺另一面都有得分,有超過一半老外僱員話有加入當地社團,講嘅當然係合法 社會團體,排名僅次於第一嘅德國(65%),華華諗應該係因為香港夠國際化,多老外社團啩。香港整體排名中規中矩,簡單啲講,即係老外僱員要融入香港呢個 社會唔難,但要佢哋置業嘅話,就咪嘞!李華華LiWaWa@AppleDaily.com

海外僱員理想置業地區

--最受歡迎 --第1位法國(64%)第2位加拿大(55%)第3位西班牙(52%)第4位美國(-)---最不受歡迎--第14位印度(6%)第13位中國內地 (12%)第12位新加坡(24%)第10位香港/英國(28%)註:()當地置業百分比資料來源:滙豐銀行國際
 
首選 法國 最差 印度 中環 在線 老外 僱員 買樓 樓唔 唔吼 香港 華華
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中環在線:羅康瑞買樓似除衫唔使急 中環在線:羅康瑞買樓似除衫唔使急 李華華


2009-01-22  AppleDaily


 

新 婚後嘅羅康瑞噚日唔再係娛樂版主角,佢主持瑞安建業(983)股東會,會後有記者唔怕過時,依然向佢恭喜、恭喜,佢仍然笑意盈盈,相當幸福咁,但就冇再講 老婆嘞。記者追問佢內地售樓最新情況,佢話中央政府下放權力畀地方政府,各地都推出唔同嘅措施刺激樓市,例如買樓嘅供款利息,可以喺個人收入到扣稅等,已 經見到一定成效,去年底開始睇樓嘅人明顯增多;至於實際買樓嘅情況,就要一段時間調整。

買家要調整心理

佢又用好生動嘅例子解 釋內地人睇樓市嘅心態,話前幾年中央調控樓市時,一直話樓價貴,叫人唔好買,o依家突然轉軚話叫人入市,買家嘅心情都要調整一吓,「好似除衫咁,都要慢慢 除o架!」不過唔好心邪,羅生冇即場表演。金融海嘯下信貸市場緊絀,羅康瑞亦感同身受,「銀行好似唔做生意咁」,所以佢哋集團喺處理財政時都要好小心。
中環 在線 羅康瑞 羅康 買樓 樓似 似除 除衫 衫唔 唔使 使急 華華
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買樓和買REIT的分別


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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=21&t=50334&start=30


hw兄向各位提醒:


買樓係個人決定,買賣價格純粹個人感覺,與人無尤。

香港既 REITs 全部都係地產商共同擁有及管理。利益沖突 (輸送) 太多,而且買賣產業既價你無乜得出聲. 如果大佬等錢駛, 貴一貴隊舊野過黎, 可能成個 ROA 唔同哂。


DCC兄亦向各位建議:
買股係為增長, 唔係為了派息.
Reit 自上市以來的表現,己經話o左各位知呢點了。

睇好樓市選1200,或一線收租或物業發展股就夠了。


以下是我的愚見,大家看看就算。


買樓方面,有錢買晒的不算,但大部分人應該唔夠錢買一個單位,所以就要問銀行借錢,但是買REIT則是REIT內已是向銀行借錢出一份,然後小股民拿自己的一份錢出來買(大股東D)物業,所以兩者總有些槓桿成份,但受條例所限,REIT槓桿是較低的。

樓 市一下跌的話,買樓的話,無錢就變負資產,無錢供就要被人收樓,層樓有問題又要花錢搞番。但是REIT就要被大股東D服務公司抽水,因為有時以單位當錢, 所以甚至會攤薄你所持基金單位的權益,但是如果你是無借錢買的話,相信你不會被人沒收基金單位吧,加上基金通常是有限風險,所以最多你都是TOTAL LOSS,唔會有負資產的問題。

所以用同一筆錢買REIT雖然較買樓賺的錢可能少,但是你唔使煩。所以我寧願買REIT都暫時不買樓收租。

買公用股是一個好選擇,但是派息沒REIT這樣強,加上亦受人忽視(大多數人寧願買公用股,不買REIT),所以我相信在一段時間內,買REIT,都是好過買公用股。







買樓 樓和 和買 REIT 分別
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中環在線:鄭大班「買樓好過買股」 李華華


2009-03-18  AppleDaily





 

滙控(005)嘅世紀供股係咪去馬,明日揭盅。噚日,滙豐亞太區主席鄭海泉出席理財講座,同200個學生哥分享理財心得,順便講吓童年往事。

鄭 大班駕到,學生哥自然唔放過問佢搵銀之道,有人問佢o依家存款利率咁低,會唔會建議同學拎儲蓄出嚟買股票,或者買滙控供股權?鄭大班話自己100%支持供 股,但冇將大部份資產放喺股票,反而建議中學生儲起六成零用錢,買樓做業主,因為冇瓦遮頭個人會好唔穩陣。喺滙控股東議決供股前,鄭大班居然教人買樓好過 買股,華華諗,咁算唔算倒米?

不過學生哥真係要喺股海中尋寶,鄭大班都唔阻人發達,仲送埋投資錦囊──「買股票要小心,一定要睇公司核心業務,千祈唔好博。」

其實鄭大班咁語重心長,係知道搵錢唔易,佢話細細個就因為想食雪條搞到要行路返屋企,明白要享受就要犧牲,領略到儲蓄嘅重要性。

穿膠花遇無良僱主

佢 仲話試過做童工,穿膠花賺零用錢,點知遇到無良僱主,將穿好嘅膠花交畀老細之後,僱主竟然話少咗兩磅,唔畀錢之餘仲要佢賠錢收場。講完錢,鄭大班話當年畢 業後有幾個offer,最後揀咗入滙控,無非為咗攞100%買樓貸款。華華諗,最開心梗喺班地產商啦,不過滙豐早排高調推出定息按揭搶客,唔知佢係咪諗住 搶攻埋學生市場呢?李華華LiWaWa@AppleDaily.com



中環 在線 大班 買樓 好過 買股 華華
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為何不要太年輕時買樓 王雅媛


2009-06-05  上海證券報




  香港的大學,現在每年有越來越多的內地生畢業。畢業後留港工作,就需要租房子。租一套普通兩室一廳60平方的房子,大概要8000元左右。現在買房的按揭利率很低,房產中介紛紛打出“買便宜過租”的廣告。

  很多人知道筆者畢業後租房子,就會問,為什麼不買呢?因為只要付了三成首期,之後每個月的供款,可能跟租房子的價錢差不多。很多朋友都是這樣的想法,因此身邊有一些畢了業兩三年的朋友,打工累積了一點資本後,都蠢蠢欲動想要開始供樓。

   我就不太認同這樣的理財計劃。太年輕的時候買樓,供款期拖得長,付出的利息其實是相當驚人的。退一步講,就算每月供款跟租樓差不多,你也需要解決首期的 問題。對年輕人來說,這個原始資本的積累很難。大學剛畢業,辛辛苦苦都難儲到10萬,而有了10萬之後,50萬、100萬,就不會像當初那麼難。如果你有 了剛好付首期的資本就去買樓,便又要從零開始積累。

  原始資本的積累又很重要,越早計劃你的財富管理,成功的機會也就越高。股神巴菲特本 身是股票經紀出身,很早就把賺來的錢用來投資。另外,年輕人是可以接受更高風險的投資。太早買樓,可能會抹殺了這段搏殺時期。過了10年20年,終於供完 了一層樓,但是那時候家庭開支已經不少了。再加上人到中年,便會慢慢開始考慮退休生活的財務問題。投資上,接受風險的程度會慢慢轉趨保守。理財不善,到了 40多歲供完樓的時候,才發現手里只有一套房子,什麼都沒有。

  但是如何去投資呢?在香港,曾幾何時你只要累積一大筆現金,放在銀行做高 息定期存款便可。但是時移世逆,經過金融海嘯雷曼迷債事件後,這種把高風險包裝成低風險、看不懂的金融產品還是少碰為妙。對於非專業人士來說,月供股票可 能會是一個最通用最簡單的理財方法。更積極的做法是當遇上大跌市時,把月供的金額提高,希望可以趁低價買入更多的貨。而大市急升的時間,則把月供的金額下 調。但是從歷史走勢來看,A股市場卻並不是一個可以做長線投資的地方。在港股市場中,可以選擇一些優質國企或者指數基金來供,相信回報可期。

 
為何 不要 年輕 時買 買樓 王雅 雅媛
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资本策略公司:3年内要砸20亿上海买楼


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090714/20090714024730123.html


每经记者  李丽  发自上海

        与华尔街投行雷曼兄弟  “分手”后,昨日,香港投资公司资本策略(00497,HK)低调启动了其在上海首个房产项目的预租。

        值得注意的是,资本策略在上海的首个项目,也曾经是华尔街投行雷曼兄弟所拥有的项目。

雷曼兄弟贱卖项目上海面市

        有 业内人士戏言,因金融危机而申请破产保护的雷曼兄弟,其旗下资产被迅速处置。在今年6月完成的上海“盛邦国际大厦”(原“福海商厦”)项目出售协议中,合 作方资本策略仅以不到55%的价格,收购了雷曼兄弟在  “盛邦国际大厦”的权益,算是捡到一个“皮夹子”。

        昨日,资本策略非执行主席钟楚义在接受《每日经济新闻》采访时表示,该项目将采用只租不售的方式对外公开,目前正处于内部调试阶段,计划今年10月份可以正式起用。

        公 开资料显示,资本策略上海首个项目“盛邦国际大厦”,原名为“福海商厦”,位于上海虹口区四川北路靠近武进路,总建筑面积约5.6859万平方米。 2006年11月,在福海商厦的拍卖会上,雷曼兄弟和资本策略合资公司以4.16亿元的价格,拍下了这栋烂尾楼。

        然而, 世事难料。雷曼兄弟因金融危机而申请破产保护,于是其旗下资产被“贱卖”。今年6月,资本策略发布股东通函表示,公司正向处于清盘阶段的雷曼兄弟亚洲商业 公司买入其持有的贷款项目。而本次的购入交易,资本策略仅以2.365亿港元的价格,就成功收购了约4.34亿港元的雷曼兄弟其附属公司为偿还有年期贷 款。

资本策略3年砸20亿布局上海

        资本策略早已开始对中国内地楼市悄悄布局。

        “对上海非常有信心,今后3年内,将把更多的发展机会落在上海。”昨日,钟楚义在接受《每日经济新闻》采访时表示,未来3年内,资本策略计划投资20亿元,用于收购上海物业。

        钟楚义同时透露说,目前,正在积极接洽的商业项目大约2~3个。另外,还有一些优质的住宅项目。他认为,从目前来看,上海的办公楼租金、售价大约只是香港的1/4,而区域经济发展却在不断增长,因此,公司今后3年,将会有一半的投资机会放在上海。

        而早在一个月前,负责参与执行雷曼兄弟破产清算的代表曾称,如此迅速处理资产的原因在于“上海写字楼领域租金以及资本价值存在恶化风险”。

        钟楚义表示,由于土地市场价格相对较高,因此,公司不会考虑通过土地市场竞买土地的方式增加在内地的项目。未来更多采取的模式,将是通过收购优质物业、或者是与成熟开发商合作。

        他同时坦言,在内地扩大项目布局,期望获得的租金回报率大约在7%~8%左右。今后,资本策略在内地的收购物业,将会由企业长期持有。

資本 策略 公司 年內 要砸 20 上海 買樓
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低息逼人買樓 左丁山

2010-02-25  AD





 

去 年十月,特首發表施政報告後,出席三台聯播嘅烽煙節目,一位女士在電話中話自己係醫生,會嫁一位律師,但兩人無力負擔一層港島市區嘅住宅單位,當時特首回 答話:「新界仲有好多四千元一呎嘅單位。」新入行嘅專業人士的確好難一開始買樓就買入港島區單位,閒閒地七八千至一萬蚊一呎,好難出得起嘅,除非父母代交 首期及交易費用啦。

言猶在耳,元朗區新樓盤開價五千二百蚊一呎,已經唔係四千元一呎咁筍價咯噃。記得九一年間,中半山帝景園開盤,就係呢個 價錢咁上下,當時人人話幾貴,殊不知今天元朗區樓盤已經係呢個價。今日星期四適逢財政司司長曾俊華出席三台聯播節目講一○一一預算案。如果有聽眾打電話問 曾財爺:「邊度有四千蚊一呎嘅新樓呀?」財政司唔知會提供乜嘢答案呢?

前日吃開年午飯,由天真許主持,席上有地產代理權威S在,問權威S點解新樓越賣越貴,S先生話:「銀行水浸。銀行願意以HIBOR為基準,提供按揭貸款,目前供樓利率可低至一厘。而收租回報率可以有兩至三厘,制唔制得過呀?要鬧樓市有泡沫,首先要鬧低利率政策。」

正 因為呢個政策冇得鬧,人人惟有按遊戲規則辦事,即係在銀行水浸之時,乘機大炒特炒,或者借到供款能力上限嚟買樓,S先生話銀行按揭部收到上司指令,要加大 按揭生意指標,為咗交數,一位銀行職員何止請地產代理吃飯呀,更熱心到陪同地產代理去睇樓,幫埋手游說買家入市,拍心口話:「銀行估價一定到位。」最絕 嘅,就係有一間銀行職員直接向地產代理公司老闆呻:「你位代理嘅嘴頭唔得噃,冇法子說服個客入市嘅,我幫埋口佢都講唔掂個客。」收到如此電話,老闆為之愕 然,估唔到銀行為咗做成單按揭,仲猴急過佢位靠佣金為生嘅夥計!既然銀行大放水喉,有錢交首期嘅,唔買樓自住會覺得好蝕底,純炒就更開心,因為炒樓資金直 情接近零成本吖嘛!曾司長面對如此局面,有何辦法?睇吓今朝佢會點講?



低息 逼人 買樓 左丁 丁山
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加碼旅館業 蔡衍明 狠砸25億買樓

2010-04-01  TNM





旺旺集團董事長蔡衍明,1年半前 很霸氣地買下中時報系後,今年初又神祕地以25億元高價,買下台北市敦化南路上的中和羊毛公司大樓。該棟大樓位於忠孝與敦南交叉的黃金商圈上,樓高8層, 原是服飾賣場、商辦之用,旺旺集團幹部透露,未來很可能規劃為商務飯店,蔡衍明的大動作買樓,勢必會再度刺激已居高不下的台北市房價。

蔡 衍明小檔案

現職:旺旺集團總裁

年齡:1957年生,53歲

家庭:離婚,育有3子3女

學歷:高中 肄業,南京大學榮譽博士

經歷

1975年 在父親蔡阿仕創辦的宜蘭食品任職;

1984年 推出旺旺仙貝米果,一砲而紅;

1987年 出任宜蘭食品董事長;

1992年 西進大陸設廠;

1996年 在新加坡上市,

2007年 下市;

2008年 改在香港掛牌;

2009年 中國旺旺TDR在台上市。

週 六午後,北市忠孝東路與敦化南路口,逛街的人熙來攘往,周遭不僅有神旺大飯店、錢櫃KTV,還有好幾家知名的百貨,全集中在這一處黃金商圈。而就在忠孝東 路轉入敦化南路,有一棟八層樓高的建物佇立,大門口正對著敦南綠油油的樹海,視野奇佳。

旺旺繞道 低調買樓

只是,坐落在這麼 好的商圈上,除了一樓是知名TOPPY女用服飾店面還在營業外,大部分樓層最近都已空蕩蕩,原本位於五樓的「菲夢絲國際美容」也在進行搬家,「我們要搬了 啊!明天(週日)就搬,因為大樓賣了、房東換人,我們要換新地點服務客人。」菲夢絲服務員如此說。

原來該棟大樓的屋主、上市公司「中和羊 毛」,今年一月七日以二十五.二億元的高價,賣掉大樓。由於中和羊毛只公告買主是外商「英屬維京群島商蛻奇有限公司台灣分公司」,因此,外界都不清楚這家 外資的背景及幕後的金主是何方神聖。

但本刊調查,蛻奇公司其實就是旺旺集團董事長蔡衍明旗下的投資公司,根據中國旺旺在香港掛牌上市揭露的 資料顯示,蛻奇公司登記地址與旺旺食品都在承德路的同棟大樓內,公司代表人李玉生,也同時掛名旺旺食品董事長,他在中國旺旺集團的正式職銜是「投資總處總 處長」。現年五十二歲的李玉生,早在一九八六年就加入旺旺食品,是蔡衍明相當信賴的左右手。

黃金商圈 連鎖飯店

本刊調查,中 和羊毛大樓土地面積共四百七十坪,樓層面積三千三百多坪,旺旺集團以每坪七十五.七萬元買下,讓中和羊毛處分利益達二十億元,股價也從二十六元一路飆,不 到一個月,曾漲到近六十元,創下十二年來新高,還引起金管會注意。

旺旺這麼大手筆買大樓,不禁讓人好奇蔡衍明葫蘆裡到底賣什麼藥?據本刊調 查,旺旺集團已在半個月前正式接管該大樓。「我們是十多天前被臨時叫來接手這邊的保全,只知道大樓被旺旺買走了,但他們要做什麼我們就不知道了。」大樓新 保全說。

旺旺集團幹部透露,集團買下中和羊毛大樓後,很可能做為商務飯店或商場,如此一來就可以和位忠孝東路上的神旺飯店連成一氣,形成旺 旺集團在北市經營飯店業重要基地。

旺旺集團幹部也指出:「蔡衍明曾在內部宣告過,將擴大發展連鎖飯店事業,中和羊毛大樓將來可能會裝修成高 檔的商務飯店。」從食品業跨足飯店經營,蔡衍明是得心應手,但併購媒體卻讓他惹得一身腥。

經營媒體 招惹是非

今年二月,農曆 春節初六,旺旺集團在台北世貿二館舉辦春酒,與會人士透露:「蔡衍明上台致詞時說,他以前是一個開心的人,但自從經營媒體後,就變成一個不開心的人,因為 辦媒體惹來一堆是非,讓他不開心。」

中時集團員工透露,蔡衍明二○○八年十一月未經詳細查帳,就以大約一百五十億元價碼豪氣搶下中時集團, 還被部分媒體及學者貼上「親中」的標籤,使他在入主之初就被國家通訊傳播委員會(NCC)嚴格審視。

當時NCC還史無前例要求中視、中天董 監事不得相互兼任,並明訂如果查出購入中時集團的資金中有陸資或外資,就撤銷許可。引發蔡衍明「鬥犬」性格,除了公開批NCC「違法濫權」外,還大動作寄 發存證信函給批評旺旺的學者及撰文記者。

事件後來稍微平息,但二○○九年十二月底,大陸海協會會長陳雲林來訪,與連、宋會唔,《中國時報》 一篇「A咖對C咖」的新聞,又讓蔡衍明心驚膽跳。

多元事業 橫跨兩岸

不僅入主中時集團橫生波折讓蔡衍明不開心,他在去年底入 股香港亞視,出資較多卻未能獲得相等比例的股權,一位中視主管就曾看過蔡衍明非常不爽地大罵:「我能不抓狂嗎?這不是吃我嗎?」

今年五十三 歲的蔡衍明,儘管轉入媒體事業後迭遭挫折,但他「鬥志」仍高,不僅傳統的米果食品及飲料生意穩定成長,他更是橫跨兩岸醫療、金融保險、飯店及媒體的企業大 亨,在亞洲《富士比》雜誌公布的二○○九年前二十大富豪排行榜裡,他以財產總值三十六億美元,從前一年的第九名躍登為第三名。

蔡衍明不僅多 金,在企業圈裡也以多情著稱。熟識他的人士則說:「蔡衍明從小就跟著父執輩經常出入酒家,長大後不改愛玩本性,但只要幫他生下小孩的女人,他都會善待,小 孩也絕對會認。」熟識他的人透露:「聽說蔡衍明的大老婆現在住在宜蘭,但蔡為了避免惹上重婚罪,二人早就辦了離婚手續。」

不過,蔡衍明畢竟 今非昔比,他投入媒體事業後,生活變得收斂,他的朋友透露:「前一陣子,蔡衍明和我們一群企業界朋友在酒店相聚,他沒那麼自在,變得怕被狗仔拍到。」

訓 子棄學 親授生意

但蔡衍明對子女的教育卻異於常人,他認為「混街頭比讀書可以學到更多」,所以他反對自己的小孩多讀書,而且還自訂一條規 矩,孩子到十八歲就不再升學,全部進入公司歷練。也因此,他的大兒子蔡紹中在新加坡讀完高中後,就被他拉到身邊工作,並擔任中時集團總經理。

蔡 衍明認為自己就是兒子最好的老師,兒子則經常直呼他「老闆」。如今,二十八歲的蔡紹中幫忙經營媒體,「老闆」則打算在飯店業再大展拳腳。

旺 旺集團版圖

資料來源:香港聯交所、公開資訊觀測站、旺旺集團網站
 



加碼 旅館業 旅館 蔡衍 衍明 狠砸 25 億買 買樓
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年輕人不要為面子買樓 拉利Larry 的投資日記


http://stock-challenge.blogspot.com/2010/04/blog-post_1058.html


身邊不少師兄、師姐早已畢業,他們一般已有穩定的工作,願望就是盡快買樓。尤其是男仔,好多師兄都覺得如果自己買到間樓,可以顯示為擁有一定的經濟實力, 讓女朋友或者他們家人均顯得有「Face」,求婚都會變相容易一點。況且,倘若計畫結婚的話,遲早都會想有自己的安樂窩,所以點都會想買左樓先。


但是,如果想有自己的安樂窩,並不代表一定要買樓做業主,租樓也未嘗不是一個好選擇。我一直認為,買樓絕對是一般人最好的投資方法之一,但是買樓跟買股票 一樣,除左受本身投資項目的質素影響外,時機也是非常重要的考慮因素。如果你碰巧在高位買樓,跟在股市高位摸頂買股毫無分別,好彩的話都起碼等3、5年先 回到買入價,不好彩的話可能等足10年都見不到「家鄉」。我依稀記得97年時,嘉湖山莊賣到5千多元一呎,到了今天2010年,樓價距離當時高位依然有5 成,當日於高位買樓的投資者真的欲哭無淚。因此,年輕人絕對不應該單憑「Face」、結婚等考慮而盲目不理市場環境去買樓。

不過,如果一般長輩如果聽到你選擇租樓而不買樓,他們通常第一個反應都是:「吓? 傻仔,租樓係等於幫人供樓,梗係買樓好過供樓啦!」實際上,他們這樣說也不無道理,倘若如果你選擇長租一世,租樓的確不化算,因為你30年不選擇買樓,你 所付出的租金應該差不多等同一間樓。但是,如果你只是選擇短租3年左右,租樓又可能有「著數」,因為如果樓市跟股市一樣,都存在着周期性,假如現時價格太 高,不妨等多一等,將買樓的時間放長一點,耐心等待調整才買。

總的來說,我並不是阻止各位年輕朋友上車置業,我只是希望提出買樓也是一種投資,耐心是投資市場裡最重要的東西,千萬不要盲目地入市。不過,如果你真是堅 決要先買樓、後結婚,不妨先選擇買入一些較為平價的二手樓,因為現時差不多全部新樓均「豪宅化」,元朗新盤都要賣到成7、8千元一呎,千萬不要因為一個 「新」字而買貴貨。

年輕人 年輕 不要 面子 買樓 拉利 Larry 投資 日記
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年輕人勿只想買樓應多想創業 林奇

http://hk.myblog.yahoo.com/lynch200705/article?mid=9480

林奇:看著今天《明報》有關海通國際行政總裁林涌先生的專訪,林奇娓娓讀來,不無悲哀!回想林奇昔日曾撰拙文──《香港醒醒忌戀棧昇平 審時度勢宜開張聖聽》來勉勵港人宜努力自強。今天老調重彈的,竟是林涌先生的專訪。

事實上,香港什麼也不缺,就是股壇大鱷太多,超級無良垃圾黑洞莊家亦太多,滿含利益衝突的財演又太多,老千股更多,上市公司仆街無良管理層亦太多,加上既得利益者亦太多,是以從外人的眼光細看香港,香港的年輕新一代又有何危機意識去挽狂瀾於既倒呢?

還是繼續安於現狀?繼續把香港的交易時間維持現狀,繼續把香港的房地產價格不斷炒高,繼續短線投機狂炒IPO;沒有樓便以為沒有女友肯屈就,卻不知道若房地產價格不合理地偏高時是可以租樓,把風險轉移,讓業主去承受!

當香港低IQ時代的思維瀰漫不止並成為主流意識之時,我們的新一代,遑論能有有為者可為香港的未來籌謀?

年輕人,不要只是老想著要買樓,尤其是畢業沒多久!要多點「發夢」!人因有夢想而存在,沒有「夢想」,跟一尾咸魚又有何分別呢?林奇與林涌先生同時也想向香港的年輕新一代高聲疾呼!

只是,我們香港的八十後、九十後,能聽進耳畔並仔細思量的又有多少人呢?

那個沒有樓便以為沒有女友肯屈就的大學生,正正是代表香港步向衰敗、光輝至此的表表者!

沒有了百富勤(00090),香港土生土長的投行夢破。那寄望惠理(00806)吧!卻要知道現時的掌舵人是遠渡來港創業的馬來西亞人!連日本也有野村證券,台灣也有元大證券時,那香港自己呢?林奇讀來,更感悲哀!

年輕人,不妨仔細嘴嚼有識之士的真知灼見吧!

要麼能及時醒覺,要麼便繼續沉淪,步向衰亡!畢竟是喪鐘為誰而敲呢?喪鐘其實早已被我們所敲響了,只是很多人仍渾然不知不覺,昧於形勢者更大不乏人,繼續享受著泡沬所製造的極樂,而不知道禍正如影隨形,能不悲哀嗎?

年輕人只會夢想著買樓,這個夢想未免太小了。

香港一切的問題都在於房子,令年輕人沒有夢。

香港是個失去了夢想的地方。香港政府應該好好解決年輕人的住屋問題。大學畢業生解決了住的問題之後,才可以有夢想。

你看內地有李彥宏(百度創辦人),美國早年有楊致遠(雅虎創辦人),但香港卻少了一些人說﹕『我要去作些什麼東西。』」

若然香港繼續安於現狀,他日人民幣一旦自由兌換,上海便有條件成為國際金融中心,「那時香港就什麼都沒有」。

在金融領域方面,香港除了自由開放,別的優勢其實不多。「我這樣說好像很殘酷,但真相總是難以承認。」

連日本也有野村,台灣有元大,我們(香港)自己的呢?

我來到香港,才知道我們作證券行的,要每天派人到維德廣場那裏(中央結算的辦公室)交支票,我就會問,怎會要如此的!」

香港證券市場的交易時間,是除了菲律賓、上海及深圳之外,全球交易時段最短的地區,林涌認為這與香港作為國際金融中心的身分,並不配合。「說我們(香港)是國際金融中心時,我也在偷偷地流汗。」

我也理解,很多金融機構也在中環,不放午飯,很多食肆受影響……那就因為這樣,我們坐著什麼都不去做,等著被國際淘汰掉吧!」

業界應該用廣闊的眼光去對待這件事,因為市場和交易做得更大,業界定可得益更多。

不是香港有什麼(優勢),而是上海沒有什麼。5年、10年後,一旦人民幣自由兌換,沒有了外匯管制,上海定能成為國際金融中心。

香港剩下的時間不多,人民幣自由兌換後,香港怎和上海比呢?

上海市場多元化,除了股票交易所,還有黃金、石油、商品交易所,但香港這些年來,都只得一個股票交易所。

香港要有危機感,要把握時間「變革」。「如果不改變,香港就要付出代價。」

莫非一家公司要去印尼,就一定要請印尼人嗎?有時香港人考慮問題時太現實了,眼光不夠長遠。

希望香港年輕一代,不要只是想著要買樓,要多點「發夢」。

「發夢」?您敢嗎?香港人!

年輕人 年輕 勿只 只想 想買 買樓 樓應 多想 創業 林奇
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買樓?不值! 若缺齋

http://dodderer.blogspot.com/2010/11/blog-post_20.html

近十年在香港的相信都明白,當特區政府提議閣下向西時,向東走絕對非常安全、向南向北也是不錯的選擇,甚至向西北偏北也是錯不到那裡去,只要不要向正西走 至少不會撞得太頭崩額裂...當然,有時沒有精確器材定位下正西跟西北偏北不易分辨,但只要記著,特區政府的意見最多信一半總不是壞事;

(年前曾聽一土共“學者”大發高論,曰可不應不相信政府呀,難道你不知道一個地區若市民都不信賴政府是一非常大鑊的事?

本老頭本身也是一不折不扣的土共,系出同源下口上不好意思說什麼,但肚裡卻實在想反問:當然知道市民對政府毫無信心是非常大鑊,但這位土共“學者”兄好像有點倒果為因了吧?為什麼你不問問為什麼特區政府說謊比吃生菜還要流利、偏要指著市民說你們不相信政府非常不應該?

狼來了的故事中牧羊人說了兩次謊、第三次便沒有人相信,就算香港人再傻再天真,被你騙了二十次總會不再努力練鐵頭功、聽信特區政府意見撼頭埋牆了吧?還要求相信特區政府第二十一次是不是有點過份...而且特區政府撒的謊又豈止區區二十次?)


說到近日特區政府可信一半的當指大多數香港人最關心的買不起樓問題,不少安坐廟堂、生活優悠但非常富裕的高官都曰年輕人不應急著買樓、應先租住而到四十歲左右才考慮置業云云;

這段說話可信一半的是年輕人近日的確不應買樓,但不可信的一半卻是即使閣下四十歲以上也不大應該輕率置業:不是因為像特區政府般想吹吹口風而信口雌黃,而是現在根本不是買樓的好時機!

雖然特區政府常說現今樓價比1997年最高峰還有一線之差,但既然出自特區政府口中,自然要小心求證才能半信半疑,但愈仔細推敲愈覺得非常恐怖!

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樓宇比較麻煩的地方在可比性太低:不但不同地區差異極大,同一地區(例如坪石村(雖然是公屋,但若換算成私樓其價格大家亦心裡有數)、淘大花園、德福花園、清水灣道一號等都在同一地區,彼此相距各幾百米而已但樓價可差天共地)甚至同一幢樓宇(高低層、向山向海甚至向南向北)都可有極大差異,故“個別例子”不論而從整體入手;

以中原地產及城大所搞的中原指數看,現今的樓價簡直高得恐怖:
其最新數字是2010年11月18日發表的:中原城市指數83.77、中原城市大型屋苑指數82.10:既然前者是香港整體樓宇市場、後者是不少用家所著眼的大型屋苑,以此兩數字為準想不為過;

單 看一個數字毫無意義,最驚心的是趨勢:兩數字都以香港樓價高峰1997年7月為基準,其後自然是大家都熟悉的大蕭條開端,兩年間由1997年7月的 100.00下跌至1999年7月4日的56.41(大型屋苑指數則為57.39)、其後史上最低點2003年5月的31.34(大型屋苑指數則為 31.46);

無論是股、匯還是樓都不可能掙脫萬有引力而只升不跌,當然不敢說樓價將歷史重演大跌六七成(亦不希望如此),不過的確是太貴了!

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特區政府的話又一次只可信一半:的確單看樓價離1997年最高峰還差一線,不過對市民負擔而言實在是重得太離譜;

統計處不知道怎麼搞的,網頁上就業人士名義平均薪金指數居然只能上溯2004年,不過資料也有一定參考價值:因為其基準是1999年第1季等於100,故也值得花一點功夫研究;

以最新數字看
2010年第二季就業人士名義平均薪金指數是102.2,即使再上追數季也可以看到現今香港人平均薪酬大約只與1999年相差不遠(中原指數也名義數字,故名義薪金較有比較性,但再參考實際數字也是相差不遠,同季實質數字為103.7,也是與1999年相若);

雖然沒有樓價最低點2003年5月的數字,但看看統計處提供的最早數字:2004年第一季也可想像想像,當時名義及實質平均薪金指數分別是98.5及112.8;

草 率一點而言,香港人過去十多年平均薪金都是在上下一成多的範圍游走,但樓價卻是大升大落:1999年時香港人薪金與今日相若,但樓價平均才不過今日五成 半,最艱苦的2003、2004年間更只有三成多;今日香港人薪金不見得比得上1997年,但樓價已回到八成多,更麻煩的是其上升勢頭未減,誰說香港人置 業負擔不重未免有點埋沒良心!

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泡 沫這東西非常麻煩,絕大多數其爆發時間都會比一般人想像中遲、其爆發時的大小一般亦比人想像為大,所以不少人即使明知那是泡沫,當見到其遲遲不爆破時難免 也有忍不住插手、希望能刀鋒舔血在巨爆前撈上一筆 – 而這種最遲出手的往往是最傷,看近一兩年投入會計行業的比五年前入行者處境還要糟糕便可略知一二;

當年預言會計泡沫爆破被不少人在
討論區甚至現實中破口大罵,最有趣的莫過於不知本老頭真身者在現實中面對面大罵有一色老頭簡直是破壞會計同業引多人入行、令供應增加薪金下跌計劃的好事,猶記得香港會計師公會在其通訊A-Plus中還算客氣,只稱本老頭言論為批評(writes critically,順帶一提其內文介紹有點與事實相違,可能本老頭美語不佳,跟該外藉作者溝通時出了點誤會),有從事會計行業、尤其利益相關的會計師行東主大肆咀咒,罵什麼你自己本身都幹過會計師、妄想現在站在道德高地便有貞節牌坊云云的言論更是多得數也數不清;

然而西謬說得好:時間說明一切,當日對於會計界的預言早已成真,對於樓價也不妨玩玩預言:雖然不知泡沫何時爆破、也不知道將會在那一點爆破,但可相信今日已到了所謂刀鋒舔血的階段;

上次預言會計大預言「LCCI/AAT等中學級會計履歷將被淘汰,日後會計文員亦以CPA(或同級)作入職資格」,本老頭比較膽小而設下了三年期限,誰知出文後不到半年在
討論區便已有人大叫見到要求會計文員申請人持CPA的廣告湧現;今次或又用三年,預言三年後樓價(以中原指數為準)必比今日低,如何?

(當然,今日的數字不會是泡沫最大的一刻,期間泡沫進一步增大絕對可能,若有朋友說因預期三年後樓價比今日低卻步而錯過“爆破前一刻的剎那光輝”絕對是無理取鬧:誰知道究竟在那一刻爆炸?就算還有一點點“水位”你可走避得及?)

伸延閱讀:

《會計美好新世界 (上)》
《會計美好新世界 (下)》
《會計師需求之謎》
這篇不大相關,但說到買樓也可能值得回味:《 七成會計師的錦繡一生》


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所以特區政府說法可信的一半是年輕人固不應買樓、不可信的一半是即使四十歲以上現在也不應買樓!

不少網友如
篤篤篤兄等說到樓價問題時都提到,即使回落一點點也沒關係,反正租樓也要付出,跌價可視為租金吧?

理論上這說法可為樓蟹們減輕痛楚,但仔細想想卻又有點不對味:想本老頭年輕時有所謂“八年回本”的說法,大意是若將樓宇租出,其租金大約八年便相當於樓價 – 即大將1%吧(八年96個月加一點誤差);

然而,自1990年代樓價飛升後,八年回本跟會計師牌能保障足以糊口一樣已成過去,兩者的差距亦愈來愈大。又以上面提到樓價暴跌的中原指數為例,雖然未必一如當時幾年間樓價暴跌六七成,但只要回吐(不用)1/3,這所謂“租金補貼跌價”論便已站不住腳!

例如一間約300萬的單位而言,今日不少“豪宅”尺價也在五六千元一尺左右,故300萬樓價換算成屋苑單位也只是一建築面積五六百尺的“豪宅”;若樓價下跌1/3,其跌幅100萬除以36個月時,每月租金足足需二萬七八千元左右,如此租金租住五六百尺建築面積的“豪宅”也真是有點太“豪”了!

注意有關數字還未計算買樓的各項開支、利息及租客大多數省下的管理費、差餉等,此消彼長下若將跌幅視為租金,這五六百尺建築面積的“豪宅”月租三萬也不為過…

     *          *          *          *

最後順帶一提,上月某匿名兄留言提到需求定律(希望各位留言時不用什麼“真”姓名也最好作一個名字,不然回應時總是回應曰匿名兄、另一匿名兄、再一個匿名兄...總是有點不方便),本老頭總相信今日樓價純是炒起來而不是用起來的 – 炒起來的東西那有長升不跌的可能?

有關留言請見:
《賣貢獻還是時間?》


買樓 不值 若缺 缺齋
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買樓兩頭賺──量化寬鬆政策下物業成為理想投資(2010/11/21) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=17193

量化寬鬆政策引發投資市場的變化,美元及相關資產弱勢已成為自我完成的全民共識,很多人但知所謂「買實物抗通脹」, 或因為港元與美元掛勾,便以存人民幣作為另一種出路。此處出現兩個考慮:首先,所謂實物,可以是黃金、物業,甚至有人去囤積商品甚至農產品,究竟選擇那一 種?第二是,所謂商品貨幣如澳元紐元,或甚囂塵上的人民幣投資,牌面上表現比美元強,又是否理想?

市傳國內炒賣諸如大蒜、蔬菜、肉類之類農產品,甚而有人煞有介事說因為各地冷藏設備發展起來,有利囤積居奇云云。而香港亦有一鼓收集諸如紅酒、名錶、錢鈔、茶餅作為投資標的。筆者不敢說類似的操作不能獲利,卻難以視之為投資,因為他們面對流通性及異質性的問題,導致難以大額進出,以及定價困難。相比之下,黃金及其他商品期貨就無此弊,不過相比之下物業金額大,而且高透明度的成交紀錄令定價較易,可以判斷估值水平。

此外還要考慮槓桿此一因素。黃金及其他商品期貨均可以高槓桿方式運作,而被人目為高風險投資;可是以按揭買入物業, 其實亦是槓桿,比如七成按揭是用三倍多,如按到九成則高達十倍,然則何以少人批評?說穿了,物業市場較少出現斬倉情況,即使物業市價低於按揭額,出現負資 產情況,只要按時供款,往往銀行亦不會收回物業拍賣抵償。至少在金管局網站看到負資產的統計數字,即是金管局亦默認此種現象的存在。反而其他商品,未跌到 負值,經紀行已經call margin追加保證金。因此物業投資的安全系數比其他商品高得多。

而另一被人忽略的因素是除了現金會貶值,其實債項也會貶值,美國政府深明此道,因此不惜大印銀紙製造流通量,今天的 債去到若干年後已貶去一截。借錢買物業,動輒十年、廿年甚至卌年,其間銀行欠款所代表的購買力亦隨通脹而降低。過去數十年樓價輾轉上升,債務購買力輾轉下 降,無論地產商或小業主,均是兩頭賺錢。

至於不買實物資產,改存商品貨幣或人民幣投資產品又如何?其實所謂人民幣升值,是購買力下降速度較慢的假象。美國政 府會印銀紙,難道歐洲、澳紐或中國不會做?至少中國政府亦是大量放水進入市場,而不會坐以待斃,國內物價上升已成普遍現象。據報導甚至出現國內居民回流香 港購物的現象,在流動性海量之下,各種貨幣只有爭相貶值一途,用那種貨幣只是程度上的分別。

租或供物業,往往佔家庭支出的一大部份,即使不以投資視之,能鎖定或控制居住支出已是自保。尤其在當今時勢,誰人會低價出售自住物業?樓價大跌又從何說起?

買樓 兩頭 量化 寬鬆 政策 物業 成為 理想 投資 2010 11 21 苦海
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畢業就買樓 左丁山



2010-11-21  AD


 

到陸羽飲茶,醫 生C突然出現,好久冇見咯喎,點解呢日咁得閒呢?唔通醫務所少咗病人排隊?還是古董價錢好,佢賣咗兩三件已經唔駛do呀?醫生C話:「古董市道係好好,真 係百年難得一遇,我間中都會賣一兩件,但主要嘅係我係一個古董會嘅主席,現在滿任,空閒時間確係多咗。」醫生C收集古董字畫二十幾年,以前純粹為興趣,發 夢都估唔到中國有今日之「盛世」,大把富豪願意以天價在拍賣場上搶貨,令佢地一班古董收藏家目瞪口呆,故此佢話一百年來未見過如此古董市場「盛世」,不必 理會錢從何來,總之有錢,水浸市場啦。呢個局面會否維持一段長時間?醫生C話:「好難講嘅,學你話事偈,音樂不知何日停,繼續跳舞可也!」

繼 續跳舞嘅還有樓市,熱錢多,利率低,通脹高,炒樓乃炒家常情,故此引誘到大學生講:「女朋友話冇樓唔嫁我。」又有報道話近九千名大學生趁人工未夠高之前, 以單身身份申請公屋,排住隊先,似乎買樓就係幾多大學生嘅人生夢想,置業係畢業後第一優先。

在記者招待會上,碰到曹仁超,講起投資之道,佢 向左丁山透露中國大富豪,騰訊創辦人兼主席馬化騰對佢講過:「我畢業後,好彩冇買到樓。」何出此言?曹仁超解釋,一畢業就顧住買樓,邊有膽量創業、做生意 吖,馬化騰以佢儲蓄得到嘅資金,創辦騰訊,至有今日啫,今日嘅馬化騰就要買甚麼山頂豪宅、倫敦市中心豪宅都買得到,但如果佢當年買樓唔創業,至今可能仍然 住在深圳細單位。

 

中貿林今天有幾多間樓,問佢至知,但畢業後住在大埔墟舊樓,慢慢捱咗好多年。佢有一位朋友遲一年畢業,搵 到工後立即動用阿媽嘅積蓄做首期,在灣仔買咗一層極細單位,兩年後升咗值,結埋婚,立即賣樓搬上半山新樓,嚇親成班同學,大家上去睇吓,原來除咗原來裝修 之外,就全部都係細樓嘅破舊傢俬,兩公婆日日食麪包、即食麪,一切為了供樓,行路返工放工,同學覺得唔好意思,唔敢再去。三年後,聽講佢地離咗婚咯,太太 去咗英國,以後無音訊。嗰層樓,o依家好值錢,好貴,但呢位朋友仍是獨居,又聽聞佢擁有幾層樓收租,但是孤家寡人午夜夢迴,唔知覺得值唔值呢?


畢業 就買 買樓 左丁 丁山
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一千萬買樓有得揀 左丁山

2011-2-2 AD




 

消費者委員會與 一啲議員,大概抱有父母官心態,以保護消費者權益自居。其實香港人精過鬼,買棵菜都會格價,爭取最佳服務。惡佬明平時到街市買魚,魚販會係咁意同佢打鱗, 點知最近打鱗打得好落力,好乾淨,服務有進步噃。返到屋企同老婆講起,老婆話:「最近街市不遠嘅超市賣埋鮮魚,打鱗打得好徹底吖嘛,你唔見我呢排多數去超 市買魚咩?」

一啲師奶消息都唔知幾靈通,邊度駛倚賴消委會打價、教路吖,買魚買菜都咁精,一啲市民用兩百萬買個上車盤,一千萬買個豪宅區域 嘅細單位,會唔會俾人誤導呀?或者會嘅,成數好低囉。用一千萬買個威水地區細單位(七百幾呎),絕非受瞞騙,而是有意如此,係要住高尚地段呀。如果唔係, 做乜有人要用近千萬買西九凱旋門嘅五百呎與河內道名鑄嘅細單位?以同樣價錢,兩三年前在沙田設施、環境最好嘅駿景園,可以買千六呎向馬場大單位啦,難道買 樓人士唔知道咩?一上網稍作搜尋就知道全港物業價格,銀行網站立即提供估價資料o忝。

花千萬元買干德道細單位,左丁山絕對唔會,但香港有好 多人鍾意城市生活,鍾意干德道近有行人電梯直達中環街市,夠晒方便,晚上到蘇豪區玩樂,話都冇咁易,在IFC返工又好盞啫,行路返工放工都得。所有價格都 反映晒市場心理、居民偏好,消委會唔會搵到有人揸住支槍逼人買樓嘅啫,業主就係業主,聰明到極,絕唔會係苦主──尤其是係有能力交幾百萬元首期去買干德道 單位嘅業主。

 

一位編輯本想做大The Icon嘅新聞,佢對左丁山講:「我睇過你寫I Con,拆字拆得幾幽默,於是派人查田土廳業主登記,睇吓冇乜人被Con。做齊之後,發覺The Icon有六十八個單位,賣咗六十個。賣出六十個ABCD單位之中,買家有45間係公司業主,只有15個係以個人名義登記,首先向陳淑莊議員投訴嘅19D 單位,亦係以公司名義買入嘅。你知啦,買樓用公司名義,肯定係有經驗之買樓人士,作投資用途者多,未必全部自住。諗諗吓,佢地識得用公司買樓,好可能叻過 施永青啲中學未畢業嘅夥計o忝,受誤導嘅機會比較細,既然係咁,單新聞冇乜業主變成被騙苦主嘅角度,唔得juicy,人有我有就算咯!」


一千 千萬 萬買 買樓 樓有 有得 得揀 左丁 丁山
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八十後兄弟買樓自白

2011-2-24  Nm




八十後常埋怨樓價太高,無能力買樓。

但有一對兄弟,打工幾年已儲夠彈藥上車,不過入市心態卻南轅北轍。做牙醫的阿哥曾漢輝,買樓一直心大心細,結果錯過○八年入市良機。細佬曾漢文大學畢業, 便將十萬元積蓄瞓身買樓,認為越早上車,便可快人一步發達;病理學碩士的他,畢業後全職做地產經紀,一有錢便買樓,現在手持五個單位,市值六百多萬。

兩兄弟各持己見,互相批評對方的不是,且看他們的自白。

左︰曾漢文(細佬)

歲數︰28歲

職業︰地產經紀

右︰曾漢輝(阿哥)

歲數︰29歲

職業︰牙醫

弟:我叫曾漢文,今年廿八歲,阿哥曾漢輝大我一年,自小都喺大埔公屋長大。

兄:我哋的確出身窮,所以由細開始,阿媽已經叫我哋讀多啲書。

弟:講真阿哥讀書叻好多,入到港大讀牙科,我只考到城大讀生物,嗰刻好唔開心,覺得自己好冇用。於是發奮讀書,結果考到一級榮譽畢業,仲有獎學金入港大讀病理學碩士,心情先至舒服啲。

媽:要比較兩兄弟,阿哥真係乖啲,細時每逢默書測驗,都會自動波溫書,唔使我勞氣;細佬就貪玩囉,成日拆散玩具。

我唔放心細佬,怕佢無所事事,暑假就叫佢去我做嗰間地產代理做文職兼職,可能佢近得我多,碩士畢業竟然話要做代理,激到我彈起,都唔知係咪我害咗個仔?

弟:做地產有咩唔好?畢業後留喺實驗室做研究,每個月搵得萬五、六蚊,肯定儲唔到首期。再講,做落先知唔少人都係靠買層細價樓上車,之後細屋換大屋。

阿哥投資自己

兄:我認為做人最緊要有事業,有閒錢先去投資。牙科畢業後,我喺其他診所打咗幾年工,一個月有六、七萬元,但都堅持要開自己嘅診所,半年前終於如願,初期收入肯定差啲,賺得三、四萬,但總算儲到自己嘅熟客。

我哋呢個年紀,最大嘅投資應該係自己,你買晒樓,就係用投資決定你嘅事業,好危險。

弟:人生第一桶金,一定要靠買樓,你俾咗首期,之後放租就有人幫你供樓,不知幾好。我廿五歲已經上車,讀緊書盡用助學金及利是錢,四十萬元買入林村一間村屋放租,個個月供完樓,仲有千幾蚊落袋,我睇唔到有乜壞處。

兄:我打工都儲到筆錢做首期,但我想近啲返工,唔會揀大埔,最好係市區新樓。○八年睇過碧海藍天,夠俾三成首期,但又心大心細。唉!嗰時三百幾萬,依家升到四百幾萬,真係揼心!

弟:阿哥,買樓最緊要爽快,之前我買層大埔翠屏花園,睇咗一次就扑槌,收租一年,舊年賣咗,賺了六十萬。上個月我仲買埋車位,睇都未睇過,見廿五萬合理即買。

兄:阿文,歷史只會不斷重演,樓價升同低息唔係永恒o架。我情願繼續買高息的澳元同藍籌股,仲有做定存及月供基金。

弟:我只想提早退休,依家幾層樓都有人幫我供,我坐喺度「印印腳」收租,你就要日做夜做喎。阿媽都成日催你買樓啦,我真係唔明你點解仲唔上車?

兄:我冇住樓嘅急切性,同阿媽住仲可以慳唔少,所以都係開診所為先。

弟:咁你又租我度?我賣咗翠屏筆錢,用嚟俾大埔廣場嘅首期,間屋啱啱用咗十幾萬裝修,打算趁個市好賣出去,不過阿媽話要俾你住,仲要五千蚊租咁平,出面租緊七千幾o架,真係阻住晒。

兄:黐線!你租俾我簡直超正,我會錫住間屋,又唔使驚租霸。依家賣咗層樓,你拎住咁大嚿錢有咩用?銀行零息,冇理由再高價入市嘛。

媽:阿輝,我都唔幫你,身邊嘅人成日話你黐住屋企,我都覺得你咁大個仔,應該試吓自己住,搬咗半年都應該慣啦,係時候諗吓置業。

細佬專攻外國客

弟:我做地產,絕對唔係想像咁易,最初乜都唔識,就好俾心機打電話、貼街招,仲成日入村逐間村屋拍門,問人哋放唔放盤,就連網上介紹啲字都打得多過人。

媽:我都係做村屋經紀,主要做香港人生意,但細佬竟然搵到外國人,曾經半年賺四十萬佣金。

弟:我勝在英文比較好,於是開發新市場,不過最初打去外國人嘅公司,多數被接待人員或秘書擋住。之後諗到趁食飯時間,公司人較少,講英文混水摸魚駁入去,間唔中都可以與目標嘅外國人直接對話,先有機會進行買賣。

大部分外國客唔慣住一層,通常成幢連花園買,所以我做開都係村屋嘅大刁。最記得有個外國客成千萬買咗幢大埔山頂花園,但依然唔滿意花園得五百呎,我就提議 佢買埋隔鄰塊地,幫佢查有冇人拿了丁權去發展,最後用九百幾萬買咗成千呎地皮,o依家鋪晒假草地同放個吹氣泳池,夠晒佢個仔同隻狗玩。

阿媽帶挈轉工

媽:○九年,我入行的地產鋪老闆向我求救,話公司生意唔掂,叫我返去幫手,但嗰時我已經同拍檔開了自己的地產鋪,分唔到身,於是叫細佬試吓。

弟:我加盟時,成間公司得五個人,只掛住起村屋,忽略二手買賣,最恐怖係成間公司冇電腦,營業額好差。老闆見我有兩年買賣村屋經驗,就放膽俾我一年內請咗 廿個人,開多兩間分行,佢覺得我令公司起死回生,仲送咗少少股份俾我。前線營業額好,我都有錢分,每個月分到七萬元。

兄:你真係要多謝阿媽介紹你入去,否則你點有機會轉工?

弟:我都知!呢間公司優點是自己有啲新界地,依家仲不斷收丁權起村屋,每幢可賺三百萬。雖然起樓我冇份分錢,但係公司有樓起,我做前線就唔怕冇盤放。

兄:點都好!大家目標唔同啫,你五十歲前要有八至九層供完嘅樓,但我想等診所上了軌道,再喺大埔開多間分店。

弟:唓!你開大埔分店無非貪阿媽喺大埔識得人多。

兄:係吖,咁又點?

媽:咁你應該信阿媽,買層大埔樓上車先。

兄:又嚟……


八十 十後 兄弟 買樓 自白
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撈底王買樓心法

2008-1-17 NM




踏入○八年,港股驚濤駭浪,投資 者轉為追捧「磚頭」,地產股及樓市成為市場焦點,新地股價衝破一百七十五元;紅磡的居屋化妝盤海濱南岸,七千元呎價仍吸引到買家搶貨;山頂豪宅倚巒的成交 呎價,創出五萬五千元,刷新亞洲區洋房紀錄。而在美元持續疲弱及減息在望等有利環境下,樓市又再進入繁榮期。

今年八十四歲的協成行主席方潤 華,自六十年代已活躍於本港地產界,與霍英東、鄭裕彤、李嘉誠等地產界老行尊平起平坐,見盡本港地產風浪的他,手持物業逾八十億元,在樓市低迷的○一至○ 四年,大舉在市場掃貨,方潤華穩坐釣魚船的投資策略,令家族的資產穩陣地增長。眼見樓市又再升溫,這位自命為平凡商人的撈底王接受本刊訪問,暢談地產市 道。

上週四早上十時,方潤華如常坐着一部Audi房車上班,下車時記者上前打招呼,還未遞上咭片,他已經笑盈盈說:「早晨、早晨。」得悉記者要求做專訪,這位與中方關係友好的老人家,多次叮囑只談經濟、樓市,不談政治,作風十分謹慎。

當天早上,恒指開市下滑近二百點,滙豐更跌至一百二十三元水平,緊貼市況的方潤華要「睇完市」才與記者傾談。

方潤華論樓市開門見山,認為今年再有兩成至三成的升幅,對豪宅及一線的寫字樓及商鋪極之樂觀,「我講嘅豪宅並非一般人住,都係山頂、淺水灣獨立洋房嗰啲,所謂物以罕為貴,豪宅貨源少,而且上市公司或內地老闆喺股票搵到錢,都會選擇買高質素的屋自住或投資。」方潤華說。

山頂豪宅再創新高

豪宅的表表者要數剛於今年初成交的山頂施勳道倚巒十五號屋,乃由印尼投資者劉常仁控制的Demonsa基金購入,呎價達五萬五千元,創下亞洲區洋房新高紀錄。

即使是港島區的一千呎至二千呎的較大豪宅單位,方潤華認為需求亦十分大,「大摩、高盛大派花紅,啲高層搵到錢都想改善生活,所謂有財富效應。」他說。

安坐於中環寫字樓的方潤華,對附近寫字樓的動態瞭如指掌,認為港島區寫字樓同樣因為金融市場繼續活躍而有升無跌,「貴都無所謂,好似國金咁,呎租去到一百五十元,因為啲基金透過上市、配股咁;搵的是大錢,唔介意租貴啲。」

他 認為即使奧運過後,還有二○一○年的上海世博,外資對中國及香港依然注目,他以○三年中以八億四購入上環維德廣場的大摩為例,花一、兩億裝修後,○六年三 月以廿六億售予澳洲麥格理基金,不到三年間就大賺十五、六億,說時臉上不禁流露出欣賞的眼神,「大摩後來又以廿幾億(二十二點五億)買入恒生大廈,裝修吓 樓上,增加租金收入,價值又提高,又再可以骨水。啲基金好容易籌到錢,佢哋係Syndicated investors(銀團投資者),攞五十億話買就買,又或者係中東油佬,所以動力好大。」

物業化妝增值法

其實這招為物業 「增值」,方潤華家族最懂。最出名代表作要數位於佐敦的協成行九龍中心,○一年方氏以一億八向日資財團購入,後來把物業翻新,除租予Bossini服裝店 外,又引入咖啡店、美容及醫務所等等,現市值倍升至三億。而購於沙士時的中環心臟地帶的協成行總部,原屬金城銀行持有,因銀行須重組旗下投資物業而招標出 售,方氏以三億元投得,翻新增值後成為摩登智能商廈,除廿三至廿九樓作為協成行寫字樓外,其餘皆出租。

提起這個投資,方潤華微笑說:「呢個係天賜俾我,投資又好,投機都好,時與機,timing好緊要,當時市道係席上揀菜,試問有二十味菜,得五個人食,點食得完。」說完又怕記者曲解他的意思,指沙士時有不少人不幸傷亡,他並非幸災樂禍。

縱 橫商界五十年,他充分利用價值投資法,平時保留實力,在人人對經濟缺乏信心時伺機低位入市,賺取厚利,但他不忘補充一句:「置地的策略就係 location、location、location,位置好的物業,賣咗就買唔番。」所以過去多年方氏家族甚少買賣物業,即使南灣道祖屋地皮有價,也 不為所動,保留作為子姪們的居所。而協成行近年亦在港島區重點出擊,與新世界合作收購舊樓天后新東方臺重建,又與恒地夾份把黃竹坑舊工廈改建為商廈。

住宅今年升一成

過 去兩、三年,方氏還沾手鋪位,先後購入旺角砵蘭街、銅鑼灣新城大廈及彌敦道多個鋪位,同樣以地點為首要條件。「揀鋪位首選係銅鑼灣,次選灣仔軒尼斯道一 帶;九龍就以旺角西洋菜街,尖沙咀金馬倫道最旺,人流旺係投資最重要的條件。這些地區有很大的消費力,地區越旺升幅潛力就越大,即使係高價都不易買到。」

講 完一線物業就到評論一千呎以下的住宅,他認為現在市道好,勞動市場已不再人求工,而是工求人,家庭收入上升了,自然會買較好的樓住。「現在和九七年有個很 大的差別,就是政府再無八萬五的政策,又無居屋出售,發展商用擠牙膏的方式賣樓,逐少逐少咁賣,谷高單位的平均呎價。」單位供應受控之餘,供樓開支亦相對 較以前低,「美國減息使到買樓人士的負擔減輕。」○七年十二月的按揭利率約為四釐,同期的通脹率維持在三點四釐,在減息周期下,預計春節期間,實質負利率 將會出現,市民供樓開支續下跌。他預測這類樓今年平均有一成左右的升幅,但新界樓,包括將軍澳區因供應大,所以會偏低一點。他還忠告準備置業人士,凡事要 量力而為,但總括來說,他認為現在才上車也未算太遲。

揸熱門地產股

寫字樓安裝了電視,方便收看即市NOW財經台的方潤華,雖然謙稱炒股應該問其老友四叔李兆基,但對股票亦有點經驗之談,他提到近來升勢凌厲的地產股十分雀躍。

「近 來新地、長實等所有本地大地產股飆升,新地由上年九月的九十蚊升到而家的百六蚊水平,升幅咁驚人,我推測係內地投資者選了香港高知名度(有Brand)的 企業來投資,QDII(合格境內機構投資者)係一個助力!」截至去年底,經外管局批出的QDII數目達四百二十多億美元,中銀國際研究部更預期,未來一年 QDII流入港股的資金會超過五百億美元。

今年他的選股策略皆以地產股為主,「我哋都係揸最熱嗰啲,新地、長實、恒基咁,好似跑馬咁梗係買 熱嗰隻,有幾何會爆冷?」他特別提到早三、四年積極投地的發展商,他以一個老行尊的口吻說:「市場以為地皮拍賣價貴,但隔幾年之後就知道唔貴喇,地產就係 咁。三、四年前買到地的發展商,由於今年係收成期,盈利會增長好多。」

據本刊統計,信和在○四年政府恢復賣地後,先後以獨資或財團方式,購入了十幅地皮,而且大多位於市區,成為買地最多的地產商。

長揸滙豐中行抵買

他認為投資股票的大前提係公司肯派息,對股東要公道,因此他亦鍾情地產股派息王恒地。「新地、長實和恒地我都有,地產股最緊要擇些最『熱』的,全部都揸咗十年八載,好似恒地咁,廿年前只係幾蚊,長遠回報好高。」

而長揸滙豐廿五年的他,對這間備受美國次按問題困擾的銀行,依然信心十足。

他向投資者教路目光要放遠啲,「做生意要講長遠,滙控有Goodwill(商譽),公司基本因素好,中東油元前排就買咗,今年佢可能繼續差落去,但它和交行有合作,內地經濟起飛,次按蝕掉的好快會在內地賺回。」雖然滙控股價繼續尋底,訪問當日跌至一百二十三元水平,但他相信一百二十元水平仍然可以守得住。

對 滙豐如斯長情,皆因他相信滙豐、中行及渣打這鐵三角銀行,在香港是鼎足而立,然而礙於持有渣打銀行大股的邱德拔家族把股份出售予淡馬錫後,認為銀行去向不 明,他並無沾手其股票,但仍持有招股時購入的中行,並謂:「中行跌到三個幾抵買,中行有北水南調,前景會唔錯,長揸好呀。」

投資股票,他也是以保守為原則,每年家族成員都會定下原則,就是選有增長及公司有Goodwill(商譽)的股票。

賣芝麻發達

今 天的方潤華懂得伺機入市,一切都來自坐失良機的經歷。來自東莞的方潤華父親方樹泉,在家鄉經營五金雜貨生意,一九二七年帶着長子方潤華到香港謀生,初時在 筲箕灣望隆街開設「義德芝麻廠」,四十年代義德芝麻廠逐步擴展,向政府租下百萬呎公地作曬芝麻用,並於四三年成立協成行,從大陸入口桂皮(即香料玉桂)及 芝麻出口往美國,作為漢堡包及蘋果批的主要材料。

義德生意愈做愈大,五十年代開始置業,相繼購入上環西安里貨倉、青山道地皮及香港仔工廈。 方潤華曾經悔恨沒有購入筲箕灣那一百萬呎的曬地,嘆氣自己不夠眼光。六十年代,協成行轉而經營地產業,方潤華亦活躍於地產界,並且繼霍英東和楊志雲後,成 為第三任地產建設商會會長。其後協成行於七二年與長實、新地等同時間上市

但八三年中英前途談判,樓價急跌,長子文政遂到美國發展,尋找投資機會,方潤華後悔當時沒有大舉掃入每呎只賣幾蚊的新界農地。及至八九年,地產再步向低潮,協成行毅然公布私有化,以每股十五元收購市面流通的三成股份,共斥資一億八千萬元,「上市責任好大,而且捐錢的慈善亦有掣肘。」這一着令上市公司協成行資產收歸為方氏家族所有,現市值逾數十億元。

多次錯失良機,過去十年,方潤華從保守當中不忘尋找機會,因為保守不冒進,金融風暴時並無損傷,協成行持有的物業大部分毋須按揭,從租金收益上不斷累積現金,機會重臨時,現兜兜以數億元掃入一幢幢的商廈。保守,也可以是贏家。

追求心靈健康

方潤華家族的身家保守估計逾百億元,但他所求的是安安樂樂的生活,現時公司業 務由次子方文雄打理,長子方文政則在美國發展地產,間中亦有返港,女兒吳方笑薇是前「地球之友」總幹事,現時仍積極推行國內環保教育。對於女兒投身環保工 作,方潤華十分支持。談股論市之餘也不忘提及健康的重要,眼見數月前,全民皆股,有些甚至患上神經衰弱要求醫,他奉勸:「孖展、期指及窩輪好容易令人上 癮,這種以小博大的玩法好傷。」

喜歡閱讀兼寫書的他,送了兩本心靈健康書籍予記者,他說:「健康唔係話做幾多運動、食啲咩,而係心靈健康, 做多啲善事,凡事總是看開一點,Don't cry on split milk(英語諺言,意指不要為無可挽救的局面而難過),人就會健康長壽。我依家用三分一時間做基金,但我唔係炒股,我嘅就係捐錢嘅!」公司每年都會抽出百分之十五的利潤放入基金,主要作為教育用途。


撈底 底王 王買 買樓 心法
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買樓 vs 買股 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=50351

最近唐司長話香港沒有地產霸權,正是此地無銀三百兩,除了董伯伯的頭幾年管治,香港由上世紀英治時代到現在,都是行高地價政策,不要看香港公司稅與 利得稅最高稅率得個十幾個百分點,又沒有銷售稅,炒股又無資產增值稅,收存款利息與股息又無抽稅,就以為香港是稅務天堂,其實香港的主要稅收是來自地產, 由高價賣地,到重建補地價,到各家各戶都要繳交的差餉,都是與地產有關的稅項,近年來大量國內資金湧入香港,炒高了本地樓價,根據中原指數(上星期98 點),香港樓價已經接近1997年高峰。

香港人最懂得投資,上一代揸樓或揸股票發達的人佔了人口一個大比例,年輕一代希望投資致富,又會問買樓定買股票好? 如果比較香港住宅與港股之投資回報,可以比較中原指數與恆指之關係(上圖),比較顯示,恆指回報在過去十幾年,都比中原指數高,以1997年香港樓市與股 市泡沫頂計,到現在恆指已經高出當年4成,但中原指數才剛剛與當年打和,這都是扣除股息與住宅租金收入的數字,這個容易理解,上市公司可以負債經營,有財 務槓桿,但樓價只可以跟隨人均收入與通脹上升,但一般人買樓都做按揭,做樓按有槓桿效應,如果時機掌握得好,回報可能比揸股票高,但做按揭是槓桿投資,如 果入市時機錯誤,好易破產收場,1997年後因為炒樓變成負資產族的成千上萬,投機炒賣,傾家蕩產,又一例證。未來港股與香港樓市與國內經濟息息相關,我 預期未來港股繼續跑贏港樓,在投資方面,大家可以以此作為參考。


買樓 vs 買股 CKM 001
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限制內地人買樓, 干預自由市場? 貓王炒股日記

http://ariesl0501.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3051503

 

股市不濟,我貓王覺得要到週未才找回自己,好整以暇,閱讀了一切舊文章之前,我曾經介紹過任志剛引述了孔子思想做文章,現在再看覺它真的有點穿鑿附會吧!任志剛於20099月底正式從金管局退休,現時他仍然在金融界活躍。中投於去年中委任任志剛出任其國際諮詢委員會成員,任期2年,這亦是繼中國金融學會、建設銀行 (0939)之後,任志剛再度出任內地國有機構的職位。任志剛最近表示,本港樓市的關鍵是政府的政策風險會否有調整,他認為,政府有空間增加土地供應,但他反對限制內地人來港買樓,認為會干預自由市場。

 

我貓王當初理解任志剛的文章,覺得他似乎有點痛恨貨幣氾濫造成的泡沫經濟,使到某些國家在制定政策上無可奈何!當時覺得任總在金融的思維上,是偏左的!最近,聽到一位暴青朋友講述任志剛上述發言,突出否定內地人買樓的話兒,頓時間打破了我對他的形象,不過細看之下,他只謂政府還有其他的調控措施,不一定要限制內地人來港買樓,干預自由市場。不過,這段講話的確引人暇想,究竟他有沒有偏袒之心?還是衝著什麼利益集團而為之?香港樓市危機有目可見,不可不察!又或者說,現在在一國兩制的體系下,種種問題繼續衍生了,若言官員及學者還在爭論什麼主義及理論者!糾正問題的關鍵時機已過了!事實上,香港人的創造力已被侵蝕了,下一屆誰來當持手?接這個燙手山芋要多少的代價?


限制 內地人 內地 買樓 幹預 自由 市場 貓王 炒股 日記
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中環在線:湯君明鬧官府累港人更難買樓 李華華

2011-6-16  AD




 

電盈(008) 主子Richard同小股東破冰面談嘅同一日,另一個Richard就好好火!科達地產主席兼資深投資者湯君明(圖),噚日搞咗個飯局,狂抦官府上星期又 出招試圖為樓市降溫!佢話班大陸佬喺香港買樓使鬼借錢咩,難為香港人就俾政府累死。佢仲話,大陸佬咁鍾意高價接我哋啲貨,咪由得佢哋買囉……

Richard 又叫華華唔使急住買樓,有樓嘅話就要快啲賣出去,何解?「你睇班發展商最近係咁出貨就知!如果出年開始加息,加埋政府狂推地,出年樓價跌兩成完全唔過 份!」之不過,Richard叫大家唔使驚住,個樓市下半年仲會更加瘋狂,但係「瘋狂過後大家都知會發生咩事」,一回落,呢劑樓市寒冬睇怕都會幾長吓咁 話。


中環 在線 君明 官府 港人 更難 難買 買樓 華華
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