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餐廳主廚許振益「不是買最新的,就是買最舊的」 「養」老屋待改建長期抗戰挖黃金

2011-2-28  TWm




客不敢碰,如果慢慢挖寶,應可以撿到便宜物件。

有了第一間投資心得,去年許振益又透過鄰居太太介紹,買下福和戲院一、二樓各一戶,室內僅五坪大的舊店面,每坪單價二十二萬元,總價才一百一十萬元。

許 振益發現,福和戲院每戶店面格局都不一樣,最值得買的是挑高四米以上的,因為可以做夾層,室內坪效立刻提升五○%,秉持這樣的觀念,許振益買下這兩間店面 並不打算馬上回收資金。以一樓的店面為例,他花了十二萬元委託木工師傅重新「拉皮」,不但鋪了新的木地板,又把四米的挑高空間做了夾層當臥室,一樓還多隔 了一間洗手間,目前當作套房出租,月收七千元,換算租金報酬率就高達七.六%。

掌握土地持分 搶先購入「拉皮」出租許振益看上的不只是高額投資報酬率,更重要的是每戶擁有的土地持分多。如一樓店面室內面積五坪,土地持分就有二.四五坪,由於福和戲 院基地面積大,目前他名下三戶的土地面積有八坪,他的目標是買到一%的土地持分,按照福和戲院的土地面積計算,未來改建後,他至少可以分得二十坪的土地, 換算房屋面積應該可達一百坪以上,以區域行情四十萬元保守計算,市值上看四千萬元,而他目前三戶,持有成本四百萬元,將會增值十倍。

此外,許振益觀察到,福和戲院一樓店面不多,只有四、五間,但是面寬卻有五百公尺,表示只要有心整合,很容易就可以掌握其中一條街廓,未來可分回的房屋價值性也較高。

許振益也透露,買新北市巷內的店面,可以多注意一樓是否有被畫紅線,像他的一樓店面門口,就並未被畫禁止停車的紅線,就算停車也不會妨礙交通,租屋的房客可以擁有一個免費停車位,這在停車位一位難求的永和區,可說是稀有難遇。

「要麼就買最新的,不然就買最舊的。」許振益認為買房子「不要買屋齡不上不下的房子」,新北市十幾年的電梯華廈還不到都更改建時機,如果不能收租,很有可能會套牢,要賺錢就要找愈舊愈爛的房屋。

特 別的是,許振益很少透過房仲業務員買屋,多半都是他利用下午兩點後,餐廳休息空檔,騎著機車到處找機會,他不但熟透永和區地理位置,對每個建案地點更如數 家珍,不輸給每天在第一線的專業房仲業務員。記者實地跟著許振益從武昌街回到永和區,他竟可以精準抓住每個紅燈停頓秒數,不到十分鐘就從重慶南路一段抵達 永和中正橋頭。

今年一月底,許振益騎車在中正橋上,無意間看到一棟老公寓貼著售屋紅字條,又引起他的興趣,「字跡歪七扭八,一看就知道是屋 主自售」,許振益立刻打電話給屋主見面,「我先去找他『搏感情』,慢慢聊他賣房子的原因,才知道八十歲的老爸爸不想跟兒子討生活費,想賣屋變現。」尋寶精 神找標的 老、髒創造大獲利許振益說,這間公寓不但是兩面臨路的三角窗,又正對新店溪,以後改建可說是現在流行的「景觀住宅」,又是一件都市更新的好標的。許振益建 議,看好都更商機的投資人,要看周邊是否有土地可以擴大整合,像他就很看好永和環河西路第一排洗車場,未來勢必也有都更機會。

隨著福和戲院都更的消息逐漸傳開,也有愈來愈多投資客盯上這塊肥肉,只是使用方法各有不同。據了解,另有一批投資客積極收購福和戲院的一樓產權,看好新北市永和區秀朗路三段停車位需求龐大,近日已打算拆除隔間,全面改裝為平面停車場對外出租,順便養地等都更。

雖 然分食福和戲院都更大餅的人愈來愈多,但許振益抱持長期抗戰策略等待。「投資房地產你要用去跳蚤市場尋寶的精神,愈是外人看不上眼的標的,才愈能創造更大 獲利空間」,許振益說,他投資房地產的原則很保守,不會想短期回收,財務沒有壓力,以福和戲院來說,「就算永遠都不改建也沒關係,至少還有租金可收。」

許振益

出生:1954年

現職:台北鼎富樓餐廳董事主廚

投資資歷:20年

投資規模:2000萬元

擅長交易物件:都市更新題材老屋

給薪水族的

幸福買屋建議

打破捷運站迷思

年輕就是本錢,有時間與體力拚,只要騎機車到上班地點在半小時以內,有時候房價可以差一倍,尤其騎機車方便鑽小巷,不見得一定要依賴捷運。

貨比三家

購屋前要多看多比較,和屋主議價不要急躁,不須一次砍到見骨,因為可能失去成交機會,但也不用急著買,這樣容易買貴,以低於市價一成為底線。

先求有再求好

年輕人一定要先有第一間房子,否則永遠追不上一直上漲的房價 ,自備款不多沒關係,可以先買單價低、無電梯的公寓高樓層, 爬樓梯累一點沒關係,但房價卻很便宜。

打敗高房價的

達人不敗心法

買自己熟悉的地段,最好的方法就是從自己的住家附近開始鑽研。

不強求,才會買到便宜房子,花時間「搏感情」,才有機會談到好價錢。

未來房市看法

房地產應該不會立刻崩盤,現在鋼筋、水泥建材都漲價了,再怎麼跌,也不可能回到30年前一坪4萬元房價的時代,我對於今年房地產市場,還是很有信心。

梁任瑋


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年節旅遊換匯,美元先換、日圓歐元再等 美將升息 四大外幣這樣買最賺

2015-11-23  TCW

美元可望一枝獨秀,新台幣與美元利差將擴大,換匯想佔點小便宜,不妨盤中進場,現賺匯差。

受到美國聯準會(Fed)可能在十二月中升息影響,全球各股市十一月以來聯袂重挫;對習慣在農曆年假出國旅遊的台灣民眾而言,除了股市,還有一項攸關荷包的事值得注意:現在是不是換外幣的好時機?

美國升息對全球匯率影響,可分成升息前、升息後,各貨幣情況不同。國人最常見的新台幣換美元,就適合在美國宣佈升息前先換。

美元看漲升息前越早換越有利

因為九月台灣央行才決定降息半碼(○﹒一二五個百分點),是六年半來首次,不太可能十二月就馬上改弦易轍,央行總裁彭淮南日前說,不必然跟進美國升息,因此隨著台美利差預期擴大,未來新台幣趨貶,甚至突破三三﹒八大關的機率極高。

若再把眼光放到明年來看,以台灣目前經濟面臨「保一%」、物價漲幅也不到二%的條件下,即便明年台灣會升息,幅度和速度也肯定小於美國央行,新台幣在沒有利差優勢下,未來只會相對美元貶值越大,早換美元當然有利。而且國內民眾還能吃一點央行豆腐。因為美元走強是大趨勢,而央行為了不引起市場一窩蜂搶賣新台幣,盤中刻意調節,看看最近一個月(截至十一月十三日)內,美元兌新台幣累計波動幅度不到一%,看似很平穩,但這只是用收盤價計算。

如果民眾是在早上交易盤中就先換美元,例如,盤中可能報價是三十二.五,但尾盤在央行壓低下,就會來到三十二.八,等於是今天買美元馬上就現賺匯差。

長期以來,台灣央行都有此一模武調控匯率,行之多年也引起美國側目。

日圓、歐元看貶美升息後再買才劃算

據彭博社報導,美國財政部日前在其發表的「國際經濟與匯率政策報告」中指出,台灣央行今年前七個月,有高達七五%的交易日在尾盤幹預匯率,雖然這對於資本流動而言是不夠自由,但卻是台灣投資人換匯賺小利的好方式。

除了美元,最多人關心的就是日圓要不要先換,答案是越晚換越好。

因為日本央行近期已經暫緩加碼量化寬鬆,這與日本經濟小幅回升有關,像是日本民間零售消費額第三季增加了一.八%,優於第二季增加的〇.二%,表明日本民眾消費力正增加。

從日本央行態度而言,此時也是採「多看少做」的戰術。日本央行行長黑田東彥十一月初曾公開表示,雖然目前通膨仍逼近零成長,但從股市、房市等來看,日本經濟的確有起色,特別是這幾年國際旅客大批到日本觀光,填補日本老年社會消費力不足,加上日本出口商匯兌收益近幾年累計上看兆日圓,企業手頭現金充足,市場不缺錢,是不是需要進一步量化寬鬆,仍需要觀察。

換句話說,日圓目前還缺乏主動續跌的動能,除非是美國升息加快或日本經濟復甦突然不如預期,才會驅動日本央行再度撒錢,而這些都將是明年才會發生的課題。

以新台幣兌日圓來說,待美國升息後再換更有利。比起台灣,日本央行希望繼續維持零利率和量化寬鬆的時間可能更長,避免經濟再度出現二次衰退,屆時日圓將比新台幣更弱勢,晚點換對台灣民眾較有利。

至於歐元,由於歐洲央行官員有多數共識要再度放鬆貨幣政策,驅動歐元走貶,外界預期會逼近與美元平價,對台灣民眾來說,新台幣兌歐元選在美國升息後較劃算,因為歐元區負利率政策會使得歐元兌美元的貶幅,大於新台幣兌美元的貶幅,等於相對新台幣兌歐元升值。

至於巴黎恐怖攻擊對歐元影響,預料對歐洲當地觀光、航空、餐飲將產生負面衝擊,歐洲央行將採取更積極刺激措施,讓歐元維持弱勢,以刺激經濟。

目前有兩種市場預測:首先,若聯準會宣佈的新年度升息規畫,是比市場預期來得更激烈,那 歐元兌美元破一比一的機率不小。

反之若規畫的升息幅度相對緩慢,歐元反而會出現一波利空出盡的小多頭,但屆時也會帶動全球非美貨幣(含新台幣在內)走強。但這畢竟不改歐美利差擴大趨勢,投資人仍可靜待歐元貶勢恢復,所以無論是哪一種情況,都支持晚換歐元較有利。

國人近期最興盛的外幣投資:人民幣,操作策略上也是偏向美國升息後再考慮換。

人民幣走強 政府幹預,短線甜頭少

關鍵原因在於,人民幣十一月底將由國際貨幣基金組織(IMF)決定,是否納入特別提款權(SDR)做儲備貨幣。由於時間點距離聯準會開會日期只有兩個禮拜,加上目前該組織官方態度多持贊成,助長人民幣短期走強趨勢。

再者,不能忽略的事實是,不論在利差或者匯率幹預上,中國政府向來都具有較大控制優勢,除非是國際資金大舉撤出,人民幣才有被迫調整的空間,但目前國際經濟情勢還不至於壞到如此地步,官方要讓人民幣再度大貶也將是明年度的議題。

因此,短線上,新台幣先換人民幣並不會有多大甜頭,反而不如待美國宣佈升息後,觀察人民幣是否禁得起展開國際化的第一道考驗,再決定較有利,避免誤判。

撰文者蕭勝鴻

年節 旅遊 換匯 美元 先換 換、 日圓 歐元 再等 美將 升息 四大 外幣 這樣 買最 最賺
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買最平機票等幾時?睇睇以下小貼士

1 : GS(14)@2016-05-21 18:29:37

香港人愛外遊,每逢航空公司推出超值廉價機票,都會引來一陣哄搶。想要買到平機票,以下5個訣竅一定要識:1.時間點很重要外國有網站引述調查數據指,在旅行前的?47天前?買機票,一般可以買到較好的票價,但不要堅持等到最低的票價才入手,因為票價是浮動的,你永遠不知道。如果你是度假、暑假旅遊、超過3人同行外旅,或有特定喜好的旅遊方式,那麼請在47天前就訂位。2.不要相信?最後一分鐘優惠?不要相信?航空公司會在最後一分鐘賣不掉的票低價優惠?,最起碼要在兩周前買機票。3.不要操之過急太早訂票通常機票剛推出時,價格會很高,但中間會有一段時間,因航空公司急於賣出座位而將票價調整,所以旅客應該要把握的是中間這段時間。4.留意1至4個月內的票價走向機票開賣之後,一段時間內價格會慢慢下降,而低波會出現在旅遊前的27至114天之間,因此旅客可以留意這段時間訂位。5.長假外遊,一定要先訂票若要在聖誕節、感恩節、暑假等這些旺季外遊,想要搶便宜機票,千萬不要拖,早點訂票吧!東森新聞雲





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【炒家注意】 iPhone7邊度買最抵?先達Lo哥:可炒高2千至1萬

1 : GS(14)@2016-09-09 05:19:35

蘋果公司iPhone7、iPhone7 Plus將於9月9日起接受預訂,下周五(16日)正式開售。新iPhone首輪發售地區共28個,中國、香港和日本,台灣也首次被列入首發地區。中、港、台、日內,香港預訂新iPhone最抵,中國定價在上述四個地區定價最高,與本港相比差價近900港元。另外,蘋果公司發言人表示,由iPhone7起暫停公佈首周末銷售數字,因為數據只反映供應,多於市場需求。蘋果公司股價周四偏軟,最新報106.16,跌2.02%。香港iPhone7定價平絕中、港、台,以iPhone732GB為例,香港定價5,588港元;中國定價5,388元人民幣,即約6,272港元;台灣定價24,500元新台幣,約6,083港元。先達Lo哥指,iPhone7 Plus的鋼琴黑版本,有可能可炒高2000至10000元,而iPhone7沒有雙鏡頭,沒甚麼水位,要小心「炒燶」。




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炒家 註意 iPhone7 邊度 度買 買最 最抵 先達 Lo 可炒 炒高 千至
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