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樓市True or False (試答) Consilient Lollapalooza

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1樓是資產

True. 樓是一大資產類別,跟債券、股票同類,本身能夠產生回報。然而,我們用按揭去買樓,那按揭是負債。你用按揭買樓,同時有了資產及負債。但樓本身絶對是資產。

2因為需求強勁,所以樓價向上

False. 需求強勁跟樓價向上,沒有因果關係,而是同步關係。就如美元下跌是港股上升的原因是偽命題一樣。他們是同步,而非因果。

3因為樓價向上,所以需求強勁

True. 樓價向上,會加強需求,卻是因果關係,而非單單是同步關係。

4供平過租,所以買樓比租樓便宜

False. 租是一兩年的Committment,買樓是20-30年的Committee。以短期的供租情況去比較,不論結論最後如何,這是錯誤的方法。

5內地經濟比美國經濟更影響香港樓市

False. 貨幣政策主導樓市,美國經濟主導美國貨幣政策,美國貨幣政策主導香港的貨幣政策,所以美國貨幣政策主導著香港的樓市。內地經濟當然影響著香港的通脹預期,同時部份買家是內地買家,有一定影響,但相較貨幣政策,那只是次要。

6內地買家是香港樓市上升的主因

False. 同上,主因是貨幣政策。內地買家只是表象,不是主因。

7新的按揭方式,如Hibor按揭,讓人們買樓更輕鬆

False. 任何形式的樓房債務創新,都讓人們買樓更困難,同時讓地產及銀行提高越多盈利。地產商比買家少,但銀行提供更多$給全部人,去爭奪地 產商的產品,這時買家沒有議價能力,任何按揭的效益,很快便會轉化為地產商更高的產品價格,以及增加銀行的資產以及降低壞賬,而且讓不參與遊戲的人成為最 大的輸家。這就是prisoner dillema。金融創新是樓市長期快速上升的主因之一。恨不在地產商及銀行,它們只跟遊戲規則,一直不預期他們有良心,但政府絶對有責任去制止這些不公 平及自我毁滅的市場行為。

8租金回報是4%,股市股息回報是3%,所以樓比股票更有吸引力

False. 樓金的回報率,未扣除差餉、管理費、折舊、稅以及未能租出時的耗損。租金回報4%,實際上的回報可能只有1-2%,而且樓的流動性及買賣成本遠比股票差,所以在這情況,樓的回報並不比股票吸引。

9樓的地區因素主導該樓宇的價格

False. 邏輯: 貨幣政策>金融創新>香港經濟>內地經濟>地區因素.純粹個人意見。

10樓的香港整體因素主導該樓宇的價格

False. 貨幣政策>金融創新>香港經濟>內地經濟>地區因素.純粹個人意見。

11有錢人能夠支持樓價

False. 沒人能阻礙巨輪的運轉。因為大陸佬及有錢佬,所以樓市不會跌,是十分奇怪的信念。即使他們真的有錢,不代表他們想在樓市下跌時支持樓價,何況他們是重要的玩家,也是聰明資金,當樓市下跌出現時,你認為他們在沽還是在買呢?

12供款比率不高,所以樓市向好

True. 供款比率,即供款對於收入的比率。經濟提升收入,貨幣政策及金融創新降低供款。然而,近年都因為後者而降低供款比率,這些條件可以很快逆轉。

13因為通脹,所以樓市向好

False. 通脹的原因種種,因通脹而看好樓市是不合理的想法。因為樓市向好,所以加劇通脹,或許較合乎邏輯。

14因為減息,所以樓市向好

False. 減息,通常經濟有問題,而且減息往往滯後,是逆操作,往往樓市在減息時較慘淡。正確的命題可能是,低息,所以樓市向好。

15因為經濟向好,所以樓市向好

True. 這是最直接的了。收入增加,購買力上升,需求增加。

16租金回報是4%,銀行存款利息是0%,所以樓是有吸引力的投資

False. 這想法非常危險。兩者不能直接比較。存款有極高的流動性及零市場風險。

17樓應該是個人的主要投資

False. 這是很個人化的問題。我認為世界有那麼多金融產品及市場,集中投資在一個地區的地產,是一個時代可能好的方法。然而,這應是一個判斷,而不是一個原則。因此,我填False.

18樓是消耗品

False. 這是最簡單的。住完可以再住,而樓還在。

19樓是耐用品

True. 幾十年,閒閒地。

20樓是奢侈品

True. 樓的擁有權,不影響生活。

21樓是必需品

False. 住是必需品,樓的擁有權不是。食品則是必需品,外出用餐不是。

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DSE中作試答2017:自此之後,我終於解開了心結

【DSE】中文卷今開考 作文題三選一:解心結、足印、談憤怒 (14:53)

中學文憑試中文卷今日開考,首兩份卷是中國語文科的閱讀卷及寫作卷,每年的作文試題均備受關注,今年的題目中則提及「解開心結」及「憤怒」。
中文卷二寫作設有三條題目,考生只須選答一題。
第一題:試撰寫文章一篇,並以「自此之後,我終於解開了心結。」為末句收結全文。
第二題:「足印」雖是平常事物,卻可以引起聯想,或牽動思緒,又或啟發思考。試以「足印」為題,就個人體會寫作文章一篇。
第三題:有人說憤怒是壞事,有人說憤怒是好事,有人說處理憤怒的情緒需要智慧……試以「談憤怒」為題寫作文章一篇,談談你對憤怒的看法。
去年的寫作卷試題被稱為歷年最淺,三條題目分別為:
第一題:試以「熱鬧過後,我卻感到失落。」為首句,續寫這篇文章。
第二題:有人在活動中找到快樂,有人在大自然之中找到快樂,有人在某個時刻、場景之中找到快樂……,你在什麼之中找到快樂呢?試為「我在____之中找到快樂」補上一詞,並以此為題,寫作文章一篇。
第三題:有人認為「傳統往往是創新的包袱」。試談談你對這句話的看法。
試撰寫文章一篇,並以「自此之後,我終於解開了心結。」為末句收結全文。
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DSE 中作 作試 試答 自此 之後 終於 解開 心結
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DSE中作試答2017:談憤怒

【DSE】中文卷今開考 作文題三選一:解心結、足印、談憤怒 (14:53)

中學文憑試中文卷今日開考,首兩份卷是中國語文科的閱讀卷及寫作卷,每年的作文試題均備受關注,今年的題目中則提及「解開心結」及「憤怒」。
中文卷二寫作設有三條題目,考生只須選答一題。
第一題:試撰寫文章一篇,並以「自此之後,我終於解開了心結。」為末句收結全文。
第二題:「足印」雖是平常事物,卻可以引起聯想,或牽動思緒,又或啟發思考。試以「足印」為題,就個人體會寫作文章一篇。
第三題:有人說憤怒是壞事,有人說憤怒是好事,有人說處理憤怒的情緒需要智慧……試以「談憤怒」為題寫作文章一篇,談談你對憤怒的看法。
去年的寫作卷試題被稱為歷年最淺,三條題目分別為:
第一題:試以「熱鬧過後,我卻感到失落。」為首句,續寫這篇文章。
第二題:有人在活動中找到快樂,有人在大自然之中找到快樂,有人在某個時刻、場景之中找到快樂……,你在什麼之中找到快樂呢?試為「我在____之中找到快樂」補上一詞,並以此為題,寫作文章一篇。
第三題:有人認為「傳統往往是創新的包袱」。試談談你對這句話的看法。
有人說憤怒是壞事,有人說憤怒是好事,有人說處理憤怒的情緒需要智慧……試以「談憤怒」為題寫作文章一篇,談談你對憤怒的看法。
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DSE 中作 作試 試答 憤怒
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DSE中作試答2017:足印

【DSE】中文卷今開考 作文題三選一:解心結、足印、談憤怒 (14:53)
中學文憑試中文卷今日開考,首兩份卷是中國語文科的閱讀卷及寫作卷,每年的作文試題均備受關注,今年的題目中則提及「解開心結」及「憤怒」。
中文卷二寫作設有三條題目,考生只須選答一題。
第一題:試撰寫文章一篇,並以「自此之後,我終於解開了心結。」為末句收結全文。
第二題:「足印」雖是平常事物,卻可以引起聯想,或牽動思緒,又或啟發思考。試以「足印」為題,就個人體會寫作文章一篇。
第三題:有人說憤怒是壞事,有人說憤怒是好事,有人說處理憤怒的情緒需要智慧……試以「談憤怒」為題寫作文章一篇,談談你對憤怒的看法。
去年的寫作卷試題被稱為歷年最淺,三條題目分別為:
第一題:試以「熱鬧過後,我卻感到失落。」為首句,續寫這篇文章。
第二題:有人在活動中找到快樂,有人在大自然之中找到快樂,有人在某個時刻、場景之中找到快樂……,你在什麼之中找到快樂呢?試為「我在____之中找到快樂」補上一詞,並以此為題,寫作文章一篇。
第三題:有人認為「傳統往往是創新的包袱」。試談談你對這句話的看法。
「足印」雖是平常事物,卻可以引起聯想,或牽動思緒,又或啟發思考。試以「足印」為題,就個人體會寫作文章一篇。
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DSE 中作 作試 試答 足印
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