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中信金總部標案生變 獲利恐落漆

2013-10-21  TCW
 
 

 

被喻為台北信義區黃金地段,位於一○一大樓正對面的中國信託總部松壽大樓,自九月底公告標售方案後,已吸引各方人馬競標,成為今年第四季商辦交易中最受矚目的指標性大案。

因為,中信金總部大樓面積超過兩千坪,以市場估計總價將超過兩百億元,每坪土地售價將破一千萬元,成為信義區的新地王。

今年來,外資法人大買中信金,持股比率近四二%,原因之一就是看中賣樓的潛在利益。市場預料,松壽大樓成交金額有機會挑戰二百五十億元,扣除成本約六十億元,可望挹注中信金約一百五十億元的收益,成了今年最大的獲利成長引擎。

以中信金今年前九月稅後純益突破一百八十二億元,每股稅後純益為一.二九元來推算,年底前若順利賣掉松壽大樓,全年獲利應可挑戰三百五十億元的歷史新高,每股純益可望突破三元,推升中信金股價創下一年半新高。

然而,正當各方人馬領標單,松壽大樓原訂的投標截止日為十一月五日,並預計十一月中旬開標,如今卻傳出,中信金可能暫緩開標,並延期三個月,主要原因是新舞台爭議未解。

據了解,中信金釋出善意將與台北市政府協商,討論未來是否在原地重建展演中心等議題,此變數將影響未來的開發計畫,中信金內部打算將開標時間延後三個月,屆時新舞台產權爭議明朗化,也有助於競標者爭取時間做更詳盡的評估。

賣大樓,市場搶進壽險業愛,傳辜家老三也搶

事實上,此次中信金總部大樓標售案採取「比武招親」模式,甚至開出三項條件,一是出售建物加土地的九五%,保留五%所有權;二是要在新建物保留一樓營業分行,還要買回二○%新建物做為證券、壽險等用途;三則是中信金擁有剩下七五%的優先買回權等。

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出,中信設下如此嚴格的條件,恐影響建商的出手意願,但松壽大樓是地標型的案子,還是極有機會順利標脫,以壽險業者搶標的機會最大。

因此,目前商仲市場傳出,擁有千億房地產標售實力的富邦人壽已領取標單,近期開始展現不動產投資實力的南山人壽也可能出手;擁有一○一大樓的頂新國際,及不少國際私募基金等也已領取標單。市場甚至傳出,中信辜家老三、中租集團總裁辜仲立在母親辜林瑞慧授意下,為了不讓父親辜濂松發跡地落入他人,打算投標,未來要改建飯店。

事實上,對中信金而言,松壽大樓不僅是中信銀重要的發跡地,絕佳的地點亦擁有極高的商業價值,國泰金、華南金、花旗等國內外各大金融機構將總部設在信義計畫區,讓這裡成為金融業不得不插旗的一級戰區。

找買家,先設三關私募基金,出線機率最高

礙於金管會規定,金控業者只能持有一個自用商辦,明年中信總部即將要搬遷到南港新總部,只好出售松壽大樓。但中信金未來仍想要買回此地的打算,加上有國泰金控的前車之鑑,才會設下相當嚴格的惜售條款來慎選買家。

今年二月底,新光人壽標售被喻為國泰蔡家起家厝的敦南金融大樓,原本持分六三%國泰人壽,受限於金管會禁買令,無法參與競標,錯失買下整棟大樓的機會,反而被國泰金控董事長蔡宏圖的弟弟、寶豐隆大股東蔡鎮宇乘機搶標。

相較於二○一一年九月,國泰金以平均每坪一百三十二萬元標下敦南金融大樓,蔡鎮宇的寶豐隆出手的標價,不僅創下台北市單棟商辦大樓總價最貴紀錄,換算建坪單價約一百 五十六萬元,等於僅一年多時間,售價就大漲逾一八%。未來國泰金若要買回,勢必要用更高的價格。

因此,中信金為日後買回起家厝鋪路,先設下三道路障,否則,一旦被同業富邦、國泰等壽險業者買走,不但難以買回,未來蓋好新大樓,大家在同一個屋簷下,如果各設銀行、證券等分行,可能還會出現「金融百貨公司」的怪異現象。

房仲業者指出,中信金心目中的最佳買家,應屬追求中期報酬率、有退場計畫的私募基金。「私募基金著眼於投資報酬,未來中信要買回起家厝,相對好談。」

拚獲利,還要稍等標案延期,短期衝擊股價

除了賣樓拚獲利,中信金也積極展開購併,正進行的案子包括日本東京之星銀行、台壽保等。凱基投顧金融產業分析師方文妍指出,雖然這些購併案短期內看不出效益,但購併台壽保後,中信金旗下子公司中信人壽總資產可衝破六千億元,有利大陸壽險合資案布局。

更重要的是,目前資產規模僅兩千多億的中信人壽,若成功併下台壽保,屆時有更足夠銀彈可以買大樓,也讓松壽大樓有機會重返中信辜家懷抱。

不過,遠水救不了近火,無論松壽大樓標案最終花落誰家,一旦延後三個月開標,也意味著,中信金今年財報將無法認列賣樓所得,上百億獲利將延至明年認列,短期內恐將對漲高的中信金股價帶來衝擊。

【延伸閱讀】黃金地段土地脫手,賣價屢創新高!——信義區近年各土地行情

土地:中信金總部 時間:2013/11 面積(坪):2,066 總價(元):預估逾200億 每坪售價(萬元):預估900~1,000─每坪售價看好破千萬,將成新地王

土地:世貿二館 時間:2012/7 面積(坪):5,357 總價(元):268.88億 每坪售價(萬元):501.92*

土地:信義計畫區B7土地 時間:2012/7 面積(坪):1,059 總價(元):87.13億 每坪售價(萬元):823

土地:信義計畫區D5土地** 時間:2011/5 面積(坪):1,179 總價(元):約94億 每坪售價(萬元):約800

土地:信義聯勤北基地 時間:2008/7 面積(坪):1,180 總價(元):48億 每坪售價(萬元):406.76

土地:統一國際大樓 時間:1998/7 面積(坪):2,917 總價(元):120.666億 每坪售價(萬元):413

註:*世貿二館為50年地上權,**D5土地為以地易地資料來源:各商仲 整理:鄧麗萍

中信 總部 標案 生變 獲利 恐落 落漆
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發包不當、監管不周、測試草率 二十億買到「拼裝車」 戶政系統當機 凸顯政府效能「落漆」


2014-02-24  TWM  
 

 

造成全台大亂的戶政系統當機事件,看似因各廠商提供的軟硬體服務無法相容;但追根究柢,行政體系長期輕忽怠惰,才是民怨禍首。

撰文‧鄭閔聲

二月五日上午,各地戶政事務所陸續出現辦理戶籍地變更、換發身份證等業務的民眾,在這馬年開工第一天,比起平日多出幾許和樂氣氛。但隨著時間流逝,號稱能加速資訊處理、並提供多項便民服務的新一代戶政資訊系統,始終無法正確讀取資料,民眾的不滿情緒逐漸爆發。

據內政部統計,光是開工前三天,全國就有逾五萬民眾權益,因戶政系統當機受到影響。民怨沸騰下,內政部緊急承諾,系統將於二月十日恢復正常,但這張支票卻未能兌現。

十日當天,台北、高雄、台中、彰化等地再度陷入無法製發身份證的窘境。雖然系統自十一日起,未再發生大規模當機現象,但就連長於資訊安全的政務委員張善政也直言,戶政系統尚未完全穩定,預期未來還有其他問題。

一項計畫 三廠商「拼湊」一項歷經七年規畫、花費近二十億元預算的戶政系統更新計畫,在上路第一天就出狀況,對一向自稱IT大國的台灣而言,實在是莫大諷刺。主管機關內政部至少有發包不當、監管不周、測試草率三大缺失,包括行政院院長江宜樺在內的歷任部長,皆難辭其咎。

最新一波「強化戶役政資訊系統與應用推廣計畫」,從二○○七年開始規畫,預期將強化跨機關資料流通服務,縮短作業等候時間;隨系統上路的新式戶口名簿,有線上登載、列印功能,民眾出具身份證明時,不須再申請實體戶籍謄本。

這項立意良善的政策,卻因新舊系統銜接出現大紕漏引發民怨,最大原因就在於,同樣一項計畫的硬體設備、軟體系統、硬體維護,竟由三家不同廠商承攬,導致系統上路時無法順利整合運作。內政部次長蕭家淇接受《今週刊》訪問時坦言,軟體設計與硬體設備未完全吻合,確實是造成系統塞車的主因之一。

回顧系統採購招標過程,○九年政府為擴大內需,編列四年五千億元特別預算,內政部首先將戶政系統的電腦硬體設備公開招標。經三次流標後,於○九年十二月十五日,由大同公司以十億元得標;而資訊系統開發建置,卻直到一一年六月,才由資拓宏宇公司以五.六億元得標。立委段宜康質疑,資訊系統應該先於開發軟體,再依軟體的需求採購合適硬體;內政部作法卻恰好相反,十分不合理。

蕭家淇解釋,戶政系統升級是一項延續性的長期計畫,內政部是根據先前完成的「系統升級先期作業案」建議,採取「軟、硬體並行作業」方式,○九年先利用擴大內需特別預算採購硬體設備,同時也著手軟體系統設計。

然而,當一三年底資拓宏宇完成所有系統開發建置作業後,由大同公司承攬的硬體設備已屆四年保固期,結果顯然與預期的「並行作業」有極大落差。這時內政部只得再次招標硬體維護工程,最後由環安達公司以一○七一萬元得標,形成三家廠商「拼湊」出一項系統的奇特現象。就連公共工程專家、內政部部長李鴻源也深感不解,公開表示類似計畫應統一發包執行。

蠻幹? 便民政策成擾民除了工程發包零碎以外,內政部對於系統研發的監管及驗收機制,顯然也不夠嚴謹。段宜康指出,整起計畫的發包及驗收作業,全由不具資訊專長的內政部戶政司主導,排除專業的內政部資訊中心,「外行領導內行」的結果,就是完全未發現潛在的相容性問題。

立委陳其邁也質疑,資拓宏宇以「限制性招標」,在沒有競爭下取得軟體開發與驗證標案,交出的軟體卻有問題,政府應檢討是否有綁標情事。

此外,內政部宣稱新系統曾進行十次壓力測試,但段宜康爆料,德商迪悌(DTC)一三年底完成測試後指出,系統只要有二五○人同時上線即呈現不堪負荷,「報告明確告訴內政部系統不能上路,究竟是誰在蠻幹?」蕭家淇則解釋,系統測試後已將流量強度提升到二五○人以上,只是仍未達實際運作需求,也未顧及伺服器能否與資料庫同步更新,「這些不夠周延的地方,未來會釐清內部與廠商責任。」一套全新的資訊系統上線之初,為求謹慎,通常會讓新、舊系統平行運作(parallel run operation,或稱平行測試),若新系統在過渡期間發生障礙,原系統也能即時備援。內政部卻跳過這項步驟,顯然過度自信。對此,蕭家淇則說,因為硬體設備無法讓兩套系統同步運作,且新舊系統轉換需要七天時間更新資料,內政部不願造成民眾不便,才決定開春後直接啟用新系統。

從年初的eTag風波,到近期的戶政系統失靈,政府總是在民怨沸騰後,緊急進行危機控管,卻始終學不會發揮同理心,在事前以謹慎態度面對攸關民眾生活的各項政策措施。雖然內政部戶政司司長謝愛齡因此事件下台,但官僚便宜行事的心態不改,即使內閣改組,也難以博得民意

 
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林鳳營品牌落漆 四方鮮乳、台大牧場正夯 想買得排隊 小廠鮮乳的三大優勢

2014-10-27  TCW
 
 

 

頂新魏家黑心油風波所及,林鳳營鮮乳也遭強力抵制,許多消費者開始轉向搶購自產自銷的小品牌鮮乳,不再以大品牌為唯一選擇。主婦聯盟與台大教授分析,小廠鮮乳有三大優勢,與大廠鮮乳相比,並不遜色。

撰文‧何欣潔

消費者抵制頂新魏家,集團旗下的味全林鳳營鮮乳也滯銷,買氣全都轉往其他品牌鮮乳。數波食安危機,改變消費者的購買行為,不再一味相信大品牌就是品質保證,反而開始重視「小」品牌的好。

位於台北市區的台大牧場、主婦聯盟唯一指定購買的四方鮮乳,就是最近市場最夯的商品,想喝到台大鮮乳,必須早晨六點就開始排隊搶購;想喝四方鮮乳?可能想喝也喝不到。

「我們已經預告消費者,所有的訂單都必須等到十一月之後才出貨。」四方鮮乳創辦人蔡南說,這幾天接到許多訂單,但短時間內產量也不可能增加,搶購訂單只能一律往外推。

據農委會畜牧處統計,國內約有十二萬頭乳牛、五四四戶酪農戶,全年的生乳供應量約三十五萬公噸,均由乳品加工廠與酪農簽訂長期合約。其中與味全有長期契約關係的酪農戶計有一六八戶。在黑心油事件爆發之前,味全的供乳量占全台三四.九%,排名第一,其次是統一的三○.三%、光泉一九.一%、佳格四.九%與其他廠牌一○.八%。

農委會評估,受到消費者抵制味全影響,每日將有六十六公噸左右的生乳被迫囤積在乳品工廠裡,味全勢必釋出部分契約酪農的乳源,讓其他同業增加產量,紓解市場缺乳壓力。

四方鮮乳總經理特助蔡佐鴻也說,他和同業的確被告知,可以「分享」味全釋出的生乳,「林鳳營鮮乳其實品質沒問題,消費者的抵制,只是讓裝在『林鳳營』瓶內的鮮乳,改成『光泉』的牌子,喝到的鮮乳並無不同。」蔡佐鴻說。

目前並無證據顯示,林鳳營的鮮乳品質有太大問題,但因為「小」品牌的上游廠商較單純,讓消費者的信任度增加。主婦聯盟課長張雅雲表示,大乳品工廠的原料乳,來自全台一百多個牧場,收集至工廠後再混乳加工,品質控制較困難,「只要一個牧場出問題,整批牛奶都會受到汙染。」而像四方鮮乳、台大牧場這種從飼養牛到乳品加工、銷售都是自己來的品牌,還擁有哪些大廠難以取代的優勢,讓消費者趨之若鶩?

張雅雲表示,主婦聯盟當初選擇四方鮮乳為唯一指定鮮乳,便是看上四方採取「牧場自設加工廠」的經營模式。在四方,原料乳由自家牧場生產,從牛吃的草、牛舍環境衛生,包括擠牛乳的每個環節,都在自己控制範圍內。

優勢一:

乳品來源少,風險較低雖然現在隨著訂單成長,四方鮮乳已與另外七個衛星牧場契作收乳,但相對於大廠有上百家的上游酪農戶,品質風險仍相對較低。

「我們自己經營牧場,懂得觀察牧場環境、乳牛狀況,酪農想騙我們,沒這麼容易。」蔡佐鴻舉例,乳牛常見的肺結核,是人牛共通的疾病,萬一染病,可能就必須將鮮奶整批銷毀,有些酪農為了怕承擔損失,會選擇隱瞞病情,「雖然我們也不敢保證能百分之百揪出病牛,但沒養過牛的管理人員,可能更難看出端倪。」經營乳品加工二十年的專業,讓四方鮮乳雖已不完全是自產自銷、自家供應鮮乳模式,但經營者卻能定期到旗下牧場訪視,觀察生產情形。

台大動物科學技術學系教授陳明汝分析,小廠的好處與台大牧場類似,採用「一條龍」的方式生產,「牧場就在公館校區內,系上教授也有專業,我們對用藥、飼養過程都有嚴格把關,採用低溫殺菌,也有信心做到安全衛生。」

優勢二:

低溫殺菌,保存營養與風味在乳源管控擁有優勢之外,小廠、教學牧場也比大廠更有機會選擇HTST(高溫短時間)殺菌方法處理生乳,僅須加熱到攝氏八十至九十度,保留鮮奶最真實的風味與部分營養,這也是四方鮮乳受主婦聯盟青睞的原因之一。

陳明汝解釋,一般市售鮮乳採用UHT(超高溫瞬間)方式殺菌,加熱溫度超過攝氏一○○度,會讓鮮乳達到幾乎無菌狀態,但也會使鮮乳中的乳清蛋白、免疫球蛋白遭到破壞,「只要乳源好、生菌數量低,採取HTST方式加溫,的確能保留相對更多的營養。」但陳明汝也強調,鮮乳主要營養鈣質,無論是哪一種加熱方式都不會有太大差異。

UHT殺菌法可以確保安全,但會破壞營養;HTST殺菌法則必須冒著生菌數可能過高的風險,萬一不合格,整批牛奶都必須銷毀。「所以只有對生乳品質有信心的生產者才敢用這種方法。」陳明汝說。

陳明汝指出,UHT殺菌法會讓奶中醣類焦化,喝起來甜度增加,是台灣消費者較為習慣的風味,「但事實上,HTST的清淡風味,比較接近真正的奶味。」一般大廠為了避免鮮乳在運送過程中變質,多半選擇採用UHT加熱法,低溫加熱的清淡乳香,只有在少數價格較高的大廠品牌,或如四方、台大這種小品牌才能品嘗到。

優勢三:

推廣食農教育,維持品質除了殺菌方式不同,張雅雲認為,小廠牌牛乳當初為了生存,反而更努力推廣食農教育,可說是意外的收穫。「抵制林鳳營、搶購小廠鮮乳運動,其實意義不大,重點是在發現小廠優勢的過程中,消費者重新了解自己的食物。」蔡佐鴻說,四方鮮乳花費相當多力氣與消費者溝通,才能維持品牌的理想性格。「例如使用HTST殺菌的鮮乳風味清淡,曾經被客人質疑摻水稀釋,幸好有主婦聯盟一起努力向社員說明,才打開通路。」蔡佐鴻更舉例,一般酪農若遇到牛乳房發炎情形,多半會選擇施打抗生素,停藥一周後再重新出乳。但四方牧場卻以「用手將奶擠出來、協助乳牛自體消炎」的方式解決問題,讓風險降到最低,但這個方式會讓出貨時間有延遲風險。

所幸,透過主婦聯盟平台的教育,社員都知道這是「靠天吃飯」的畜牧業難以控制的風險。消費者願意耐心等,四方才可以堅持經營二十年。

當初的辛苦如今有回報,主婦聯盟甚至會在夏天缺乳期時,告訴社員改喝豆漿。「本來就不是天天都有鮮乳可以喝!」張雅雲說,台灣消費者早該學習這些知識,「不然恐怕永遠難以避免長期被廠商餵養、吃到黑心食品的風險。」不過,陳明汝也提醒,小廠雖然有優勢做到乳源管控、低溫殺菌,但檢驗能力可能也會相對較差,不如大廠設備精良,「小廠萬一乳源管控沒有做好,也是有風險的。」大、小廠各有優勢。

食安危機改變消費者慣常購買知名品牌的習慣,開始將目光轉向小品牌,這改變很具意義。如果消費者可因此對食物生產流程有更多認識、大廠無法再挾通路優勢壓縮小廠生存空間,那麼消費者才有可能改變台灣飲食市場的生態。

 
林鳳 鳳營 品牌 落漆 四方 鮮乳 、臺 大牧場 正夯 想買 買得 排隊 小廠 三大 優勢
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