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被喻為台北信義區黃金地段，位於一○一大樓正對面的中國信託總部松壽大樓，自九月底公告標售方案後，已吸引各方人馬競標，成為今年第四季商辦交易中最受矚目的指標性大案。 因為，中信金總部大樓面積超過兩千坪，以市場估計總價將超過兩百億元，每坪土地售價將破一千萬元，成為信義區的新地王。 今年來，外資法人大買中信金，持股比率近四二％，原因之一就是看中賣樓的潛在利益。市場預料，松壽大樓成交金額有機會挑戰二百五十億元，扣除成本約六十億元，可望挹注中信金約一百五十億元的收益，成了今年最大的獲利成長引擎。 以中信金今年前九月稅後純益突破一百八十二億元，每股稅後純益為一．二九元來推算，年底前若順利賣掉松壽大樓，全年獲利應可挑戰三百五十億元的歷史新高，每股純益可望突破三元，推升中信金股價創下一年半新高。 然而，正當各方人馬領標單，松壽大樓原訂的投標截止日為十一月五日，並預計十一月中旬開標，如今卻傳出，中信金可能暫緩開標，並延期三個月，主要原因是新舞台爭議未解。 據了解，中信金釋出善意將與台北市政府協商，討論未來是否在原地重建展演中心等議題，此變數將影響未來的開發計畫，中信金內部打算將開標時間延後三個月，屆時新舞台產權爭議明朗化，也有助於競標者爭取時間做更詳盡的評估。 賣大樓，市場搶進壽險業愛，傳辜家老三也搶 事實上，此次中信金總部大樓標售案採取「比武招親」模式，甚至開出三項條件，一是出售建物加土地的九五％，保留五％所有權；二是要在新建物保留一樓營業分行，還要買回二○％新建物做為證券、壽險等用途；三則是中信金擁有剩下七五％的優先買回權等。 台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出，中信設下如此嚴格的條件，恐影響建商的出手意願，但松壽大樓是地標型的案子，還是極有機會順利標脫，以壽險業者搶標的機會最大。 因此，目前商仲市場傳出，擁有千億房地產標售實力的富邦人壽已領取標單，近期開始展現不動產投資實力的南山人壽也可能出手；擁有一○一大樓的頂新國際，及不少國際私募基金等也已領取標單。市場甚至傳出，中信辜家老三、中租集團總裁辜仲立在母親辜林瑞慧授意下，為了不讓父親辜濂松發跡地落入他人，打算投標，未來要改建飯店。 事實上，對中信金而言，松壽大樓不僅是中信銀重要的發跡地，絕佳的地點亦擁有極高的商業價值，國泰金、華南金、花旗等國內外各大金融機構將總部設在信義計畫區，讓這裡成為金融業不得不插旗的一級戰區。 找買家，先設三關私募基金，出線機率最高 礙於金管會規定，金控業者只能持有一個自用商辦，明年中信總部即將要搬遷到南港新總部，只好出售松壽大樓。但中信金未來仍想要買回此地的打算，加上有國泰金控的前車之鑑，才會設下相當嚴格的惜售條款來慎選買家。 今年二月底，新光人壽標售被喻為國泰蔡家起家厝的敦南金融大樓，原本持分六三％國泰人壽，受限於金管會禁買令，無法參與競標，錯失買下整棟大樓的機會，反而被國泰金控董事長蔡宏圖的弟弟、寶豐隆大股東蔡鎮宇乘機搶標。 相較於二○一一年九月，國泰金以平均每坪一百三十二萬元標下敦南金融大樓，蔡鎮宇的寶豐隆出手的標價，不僅創下台北市單棟商辦大樓總價最貴紀錄，換算建坪單價約一百 五十六萬元，等於僅一年多時間，售價就大漲逾一八％。未來國泰金若要買回，勢必要用更高的價格。 因此，中信金為日後買回起家厝鋪路，先設下三道路障，否則，一旦被同業富邦、國泰等壽險業者買走，不但難以買回，未來蓋好新大樓，大家在同一個屋簷下，如果各設銀行、證券等分行，可能還會出現「金融百貨公司」的怪異現象。 房仲業者指出，中信金心目中的最佳買家，應屬追求中期報酬率、有退場計畫的私募基金。「私募基金著眼於投資報酬，未來中信要買回起家厝，相對好談。」 拚獲利，還要稍等標案延期，短期衝擊股價 除了賣樓拚獲利，中信金也積極展開購併，正進行的案子包括日本東京之星銀行、台壽保等。凱基投顧金融產業分析師方文妍指出，雖然這些購併案短期內看不出效益，但購併台壽保後，中信金旗下子公司中信人壽總資產可衝破六千億元，有利大陸壽險合資案布局。 更重要的是，目前資產規模僅兩千多億的中信人壽，若成功併下台壽保，屆時有更足夠銀彈可以買大樓，也讓松壽大樓有機會重返中信辜家懷抱。 不過，遠水救不了近火，無論松壽大樓標案最終花落誰家，一旦延後三個月開標，也意味著，中信金今年財報將無法認列賣樓所得，上百億獲利將延至明年認列，短期內恐將對漲高的中信金股價帶來衝擊。 【延伸閱讀】黃金地段土地脫手，賣價屢創新高！——信義區近年各土地行情 土地：中信金總部 時間：2013/11 面積（坪）：2,066 總價（元）：預估逾200億 每坪售價（萬元）：預估900～1,000─每坪售價看好破千萬，將成新地王 土地：世貿二館 時間：2012/7 面積（坪）：5,357 總價（元）：268.88億 每坪售價（萬元）：501.92* 土地：信義計畫區B7土地 時間：2012/7 面積（坪）：1,059 總價（元）：87.13億 每坪售價（萬元）：823 土地：信義計畫區D5土地** 時間：2011/5 面積（坪）：1,179 總價（元）：約94億 每坪售價（萬元）：約800 土地：信義聯勤北基地 時間：2008/7 面積（坪）：1,180 總價（元）：48億 每坪售價（萬元）：406.76 土地：統一國際大樓 時間：1998/7 面積（坪）：2,917 總價（元）：120.666億 每坪售價（萬元）：413 註：*世貿二館為50年地上權，**D5土地為以地易地資料來源：各商仲 整理：鄧麗萍 | ||||||