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在地化、多品牌 搶中國市占率 信義房屋周俊吉 啟動兩岸萬店計畫

2011-8-8  TWM




信義房屋是台灣最早進軍大陸的房仲品牌,走過十八個年頭,歷經組織變革、大將出走,這一回,周俊吉要親自執掌兵符,他要如何一圓心中的中國夢?

撰文‧梁任瑋

仲夏,中國青島城市建設集團總部,目眩神迷的燈光下,模特兒利用最新款iPad介紹看屋流程,台下來賓包含青島城市建設集團董事長孔少武、海信地產董事長劉浩與天泰集團總裁張斌等中國重量級房地產組織中城聯盟會員。

在這場中國房地產大老齊聚的記者會上,其實真正主角是信義房屋董事長周俊吉,在信義房屋從上海擴散到蘇州、杭州、北京、青島與成都五個城市之後,他正式宣告,今年底,中國店數將突破一百家,預計十年後要在兩岸開至一萬家店,其中大陸占九千家。

信 義房屋要在競爭激烈的中國房仲品牌中殺出重圍,充滿許多商機和考驗。周俊吉認為,二○二○年,中國每年一手房成交件數約六百萬套、二手房將達一千兩百萬 套,交易金額上看人民幣三千六百億元(約台幣一‧八兆元),一手房與二手房的交易比例,將由目前的二比一變成一比二。十年後,中國二手房市場將是台灣中古 屋市場的三十倍。

十年兩岸萬店 九千家在中國也就是說,隨著城市與總體經濟的發展成長演進,中國未來房地產交易結構將由二手房市場主導,「如果只有兩千三百萬人的台灣,信義房屋都可以開三百家,複製到中國大陸二十幾個省,要在大陸開九千家店並不難。」周俊吉說。

目 前中國規模最大的兩家房仲品牌為港商中原地產、美商二十一世紀不動產,店數分別為一千兩百家、一千五百家。不過,二○一一年開始,中國官方針對一線城市祭 出「限購令」等緊縮投資及投機性購房政策,二手房市場交易量也大幅萎縮,使得房仲業者年中開始已減少拓點,「大家對外都說在調整體質,事實上對內都在防守 如何不要虧損太多。」一位中國大陸連鎖房仲業者高層無奈表示。

儘管相較大陸房仲業者,信義房屋還不算強者,但周俊吉體認,「台灣市場就這麼大,可以開的點已經相當飽和,大陸通路一定是未來信義房屋發展的重心。」為了親自督軍,他甚至在上海購置住家,每月有半個月時間坐鎮大陸。

一 萬家店,這對台灣任何一家服務業者來說,絕對是個極高難度的門檻,為了達成這個「中國夢」,周俊吉早已擬定戰略,兩岸雙管齊下突圍。在台灣,今年五月,他 正式宣布吃下住商不動產五一%股權,整合兩家房仲品牌在兩岸的資源;在大陸,他與中城聯盟的建設公司結盟,祭出在地化策略突圍。

中國信義五 年前加入大陸最大的房地產組織||中城聯盟,目前仍是中城聯盟唯一一家台灣會員,目前中國信義已與青島、成都的城建、交大建設成立合資公司,共同經營當地 房仲。周俊吉也與北京萬通集團主席馮侖策略聯盟,信義在北京的關係交由馮侖打點,他則幫忙馮侖安排在台灣推案。

信義與中城聯盟合作,因成員都是開發商,每年固定推案,至少在仲介案源上可以有穩定的供應來源,另外大陸建商在地深厚的人脈,這對信義房屋展店,也有很大的加分作用。

巧合的是,目前與信義合作的青島城建集團董事長孔少武、成都交大建設集團董事長孟剛,都與周俊吉一樣沒有企業家的強勢霸氣,帶著憨厚的靦腆,自然一拍即合。

周俊吉拉攏在地建商,借力使力的策略,能否幫信義房屋在大陸殺出一條生路?成都台商協會會長高錦樂觀察,台灣服務業在大陸單打獨鬥的時代已經過去,台商要在大陸做大,一定要有合縱連橫的嶄新模式,中城聯盟的成員,各個都是中國大型開發商,信義房屋要失敗的機率很低。

政策與山寨文化 在地化挑戰除了「在地化」,周俊吉也發展「多品牌」策略。目前信義房屋在大陸同時發展三個品牌,除了直營為主的信義房屋,還有新整併進來的住商不動產,以及開放加盟展店的科威不動產,泛信義集團在中國就有五○六店。

周俊吉說,目前有內陸省分的加盟店要大規模「翻牌」(編按:換招加盟)加入科威不動產,他預期科威的市占率會大幅提升。

信 義房屋第一位女總經理、成都世邦信義總經理邱香幗說,去年她剛到成都找店面時,就對當地房仲不準時、看屋時又說房子已經賣掉的風氣印象深刻,「雖然他們常 把『我會好好落實』放在嘴邊,但執行力實在不高。」另一方面,今年一月甫上任的信義房屋上海總經理兼中國信義總部副總經理信泓浚坦言,「在中國,設定要開 多少店數與業績,可能下個月又因政府政策轉向,數字又調整了。」周俊吉說了一個真實故事,兩、三年前,寧夏中房集團董事長方陸告訴他,「你到銀川開店怎麼 沒有先通知啊?我還去參加開幕了呢!」一頭霧水的周俊吉說,「我沒有到銀川開店啊!」打聽之下才發現,大陸竟出現山寨版的信義房屋分店,讓他相當震驚。

今年四月,中國發布房地產經紀業管理辦法,首次規範房仲從業人員,這對進入中國十八年的信義房屋來說,可說是個契機。周俊吉又重現三十年前那個帶著憨膽的年輕人進入房仲業時,眼神中充滿的堅定與熱情,迎接萬店的挑戰。

周俊吉

出生:1953年

現職:信義房屋董事長

經歷:信義代書事務所負責人

學歷:文化大學法律系

政治大學企家班

中國主要房仲業者店數統計

品牌 店數 背景

21世紀不動產 1500 美商中原地產 1200 港商泛信義房屋集團 506 台商


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百勝中國開啟萬店擴張計劃

當競爭對手麥當勞中國還在為尋找合適的戰略投資者猶豫不決時,擁有肯德基、必勝客等品牌的百勝中國已經完成從百勝集團分拆並成功上市了。

北京時間11月1日晚間,百勝中國控股有限公司(下稱“百勝中國”)以獨立公司的身份正式在紐約證券交易所掛牌交易,股票代碼為YUMC。

目前,百勝在中國的肯德基和必勝客兩個品牌的門店數量超過了7000家,百勝中國首席執行官潘偉奇對《第一財經日報》表示,未來10年~20年,門店數將擴張至現在的三倍。換言之,在百勝中國的規劃中,這個數字20年內預計將會突破2萬家。

百勝中國啟動分拆至今已有一年多時間。2015年下半年,百勝餐飲集團曾對外宣布,擬分拆為兩家獨立上市公司,分別是百勝餐飲和百勝中國。分拆後,百勝餐飲將成為旗下品牌的特許經營權專營公司,而百勝中國將在特許加盟協議下成為百勝餐飲集團最大的特許加盟商,向後者支付加盟費用。

百勝餐飲集團中國區業務的分拆不僅是百勝集團近20年來最大規模的重組,而且把中國業務拆分為一個獨立於全球業務的單個公司,這種決定在全球跨國企業中也比較罕見。

另外,在分拆進行的同時,百勝中國還在中國首次引入戰略投資者,引入春華資本集團及螞蟻金融服務集團,兩者共同向百勝中國投資4.6億美元。

除了此前引入的螞蟻金服和春華資本,對於目前還是否會引入其他的戰略投資者,潘偉奇告訴《第一財經日報》:“我們引入戰略投資者並不是為了要獲得資金,我們並不缺少資金,我們已獲得了想要的投資者。”

螞蟻金服起步於2004年成立的支付寶,主要致力於打造開放的生態系統,為小微企業和個人消費者提供普惠金融服務。據悉,螞蟻金服入股百勝中國後,將為後者在移動端支付、消費大數據等方面提供幫助並展開業務合作。而螞蟻金服背後的母公司阿里巴巴集團旗下也有眾多與餐飲相關的業務,不排除也會與百勝中國在未來展開合作。

潘偉奇續指:“將繼續投資增開新餐廳、開發創新菜品、加強數字營銷和擴大送餐平臺,進一步在全國範圍發展品牌。”

對於這樣大的店鋪擴張規模,百勝中國如何掌控每家店鋪的效率和質量?潘偉奇表示:“未來開的新店絕大部分還是直營店為主,直營店的執行能力和客戶滿意度更高,我們有自己的供應鏈,也能滿足消費者的需求。”

在百勝在華戰略中,肯德基和必勝客這兩個西式快餐品牌一直是擴張的重點,未來也是門店擴張計劃中的重頭戲。今年上半年,百勝中國整體營收為28.91億美元,營業利潤為2.96億美元,同比增長37%,主要因素來自肯德基的可比門店銷售增長率7%的帶動。

對於旗下的中餐品牌小肥羊和東方既白,潘偉奇指出將繼續投入,其中小肥羊今年的目標是門店數量新增40家左右。目前,小肥羊全球的店鋪數量大約在250家。

不過,上市後的百勝中國也面臨諸多挑戰,除了分拆後的新模式需要一段磨合期,還將面對中國餐飲市場整體放緩的挑戰,同時,越來越多的本土餐飲品牌也在對其構成挑戰。

中國烹飪協會發布的《2016年1~7月全國餐飲市場分析報告》顯示,經歷過2015年全年強勢回暖,餐飲市場進入2016年後發展速度減緩並趨於穩定,預計全年增速將維持在11%左右。對於油炸食品的質疑也一直存在,這個隱憂是否會導致部分消費者減少甚至放棄食用洋快餐依舊困擾著百勝及麥當勞這些洋快餐巨頭。此外,中國本土的一些洋快餐諸如德克士、中式快餐也都在與兩大洋快餐巨頭搶食,未來市場依舊充滿變數。

對於洋快餐面臨的挑戰,食品行業研究專家李誌起向《第一財經日報》記者表示,一方面,麥當勞、肯德基等洋快餐巨頭在中國發展多年已經賺得盆滿缽滿,同時也到了轉型的關鍵時期,過去簡單地將海外的模式搬到中國來的做法已經無法滿足中國年輕一代消費者的需求,在他們心中,麥當勞和肯德基的品牌形象已經不及老一輩心目中那樣“高大上”,他們對餐飲有著更高的訴求,甚至很大一部分在遠離肯德基、麥當勞這樣的洋快餐。

“麥當勞或者肯德基下一步亟須轉型,扭轉形象,但單靠自己是很困難的,需要尋找強有力的戰略投資者幫助扭轉形象,完成轉型,並分攤風險。因此,百勝中國尋找了春華資本、螞蟻金服作為戰略投資者,麥當勞還在尋找戰略投資者中。”李誌起表示。

業內專家對洋快餐巨頭的前景還是給予了一定的肯定。中國烹飪協會副會長邊疆在接受記者采訪時表示:“雖然近年來洋快餐受到一些影響,但其個人還是看好這些巨頭在中國區業務前景。"

百勝 中國 開啟 萬店 擴張 計劃
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