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樓市分析(124):荃灣地算不算賤售?

來源: http://notcomment.com/wp/?p=27168

荃灣楊屋道地皮

荃灣市中心最後一幅大型地皮,楊屋道商業及住宅綜合地皮,由稀客億京地產以39億奪得,樓面呎價3,693元,據稱比市場估值下限還低13%。鄰近的屋苑如爵悅庭實用呎價過萬元,名逸居也接近一萬元,相比之下樓面呎價就表現水了。

可是人們卻忽略了地皮不是純住宅,有一部份面積是屬於商業用途,可以作為酒店或寫字樓,雖然商業樓面也有一定的價值,但區域性的影響就十分之大。比如酒店,放在市區和放在新界分別就有很大,而近年很多工廈都改裝為酒店,單是青山道荃灣段,就有一間。而最近公佈的統計數字,訪港旅客增長率已跌至單位數字,業界計數之時,當然是以穩當的估計來計數。

至於商廈,位置的就影嚮更大了,而荃灣區缺乏成片的商業地帶,況且不像觀塘九龍灣那樣有政府政策扶助,發展商的估值亦不會高。以億京多年來發展商廈的經驗,相信他們已是眾多發展商當中,心水最清者之一。

而純粹以地皮的位置計算,與港鐵站有一段步程,無論是荃灣站、荃灣西站或大窩口站都有一段步,住宅還可以折價出售,但對於依賴租客的商業物業來說,就不能不加以考慮。
隨著海盛路和柴灣角街一帶陸續重建,假以時日都可能形成一個商業物業版塊,問題是楊屋道地皮,是孤懸於外,並沒有多大的協同效應。

平情而論,即使單以3,693元計算,加上3,000元的建築成本,賣一萬元利潤仍然在合理範圍之內,而所謂賤賣的論調,是一些超越時空之論調。建築費難以回到以前,樓價雖升也只是寸進,發展商就只能出這口價了!

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

 

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樓市 分析 124 荃灣 灣地 地算 不算 賤售
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=109575

李澤鉅接班後96億首奪地 荃灣又多一堆發水垃圾樓

1 : GS(14)@2012-08-11 17:54:47

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa1.htm

各大傳媒昨午約2時30分,陸續接獲長實公關通知,表示收市後將於中環長江中心地下大堂召開記者會。直至4時40分,長實副主席兼董事總經理李澤鉅(右),在集團執行董事吳佳慶陪同下現身,親自公布奪得灣畔的發展權,並強調長實不會在香港撤資。(林可為攝)




2 : GS(14)@2012-08-11 17:55:26

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa1.htm
是次為新政府上場後所公布的開標價最高地皮。抱恙的李澤鉅昨午收市後,在執行董事吳佳慶陪同下,罕有於總部會見傳媒公布中標消息。「好高興集團能奪得灣畔地皮。好少地皮可以造到每一個單位都有海景,而灣畔項目則是百分百有海景(指每個單位)。」

投資總額200億 全部單位享海景

李指出,以中標價96.31億元計,每方呎樓面地價4309元,連同每方呎約2000餘元建築費、利息開支等,估計項目每方呎總成本需7000餘元;今次是長實獨資發展,總投資額200億元。李續稱﹕「長實無論係投地、又或競投外國的基建項目,無話要志在必得。我懐主要係睇回報率,以及要向股東交代,高興就會投。我們從來無話過會在香港撤資!」李並強調,集團會繼續採用貨如輪轉的售樓策略。

地皮今年初曾流標

長實是次成功重槌擊退新地、恒地(0012)、信置(0083)、南豐,以及由新世界(0017)、會德豐(0020)和華懋合組的財團等5大對手,可謂令市場「大跌眼鏡」。由於灣畔經過年初流標後,市場對其估值已下降至介乎約74億至85億元。故是次中標價,遠較市場預期上限高出約13%。若以每方呎樓面地價4309元計,與新地去年10月奪得南昌站項目的每方呎樓面價4523元,僅低214元或4.7%。無獨有偶,灣畔、南昌站兩個項目,均是在截標後兩日閃電開標。

與南昌站每呎地價4500元相若

連同灣畔,長實過去兩年來已動用逾400億元連奪10幅地皮(表)。灣畔項目提供總樓面面積逾223萬方呎、當中住宅樓面佔逾179萬方呎,可建單位總數2384伙,但有限呎條款,其中1235伙實用面積不大於538方呎。
3 : GS(14)@2012-08-11 17:55:46

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa2.htm


【明報專訊】荃灣西站五區招標結果揭盅,令區內形勢明朗化,長實(0001)以高價壓倒一眾發展商奪地,相信有利旗下荃灣西站七區開售,正如集團早前曾表示七區定價將參考五區競投結果。七區預料於明年落成,項目總樓面面積約133萬方呎,提供1720個單位,擬於今年內推出部分單位應市,連同五區灣畔所涉及223.5萬方呎樓面、2384個住宅單位,長實在荃灣西站的存貨逾4100伙,版圖進一步擴大。

華懋「執死雞」不成

至於華懋於年初以每呎樓面地價3124元低價投得城畔,項目可提供942個單位,今次華懋破天荒與會德豐(0020)及新世界(0017)合組財團競投項目,盼能「執死雞」,以低價奪標,可惜最終錯失灣畔,未能與城畔產生協同效應,以增加城畔定價競爭力。

爵悅庭業主 即時反價30萬

部分區內二手業主得悉地皮高價售出隨即反價。中原分區營業經理賴文城指出,爵悅庭東爵軒高層A室,652方呎,業主一直開價450萬元放盤,昨得悉長實高價搶地後,冀物業能受惠升值,即時反價30萬至480萬元,每方呎叫價達7362元,反價幅度逾6%。

此外,美聯高級營業經理梁仲維表示,荃灣近日成交價已逐步回升,地皮以高價售出,令業主心雄,預料反價封盤個案將於周末日出現,屆時造價必定勢必再創新高。
4 : GS(14)@2012-08-11 17:56:13

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa3.htm



儘管今年3月特首選舉前,長實主席李嘉誠曾旗幟鮮明支持另一位候選人唐英年,但梁振英當選後,「李梁關係」可謂進入新台階;在梁當選後的5月,李嘉誠就曾公開表示,與梁振英「無恩無怨、(關係)幾好」,梁之後更曾親走中環長江中心總部,與李嘉誠共晉午餐,而「超人」與長子李澤鉅,當日更在長江中心大堂親自迎接梁的到訪。

至梁振英正式上任特首後,當局於7月初公布大圍站流標,如果灣畔是次再流標、或以低於市場預期的價錢批出發展權,勢必引來質疑新政府執行政策能力的聲音。相反,長實今次以96.31億元作價投得灣畔項目,除顯示出對後市的信心外、令撤資的傳聞不攻而破之外,也可解讀為是長實對特區政府的支持。

避免再流標以便穩定樓市

此外,測量界先前對灣畔項目估值,僅介乎約74億至85億元,個別發展商表示希望能夠以低價「執死雞」奪標;如今長實以高價奪標,可謂對先前有意「執死雞」的發展商一記當頭棒喝。長實奪得灣畔項目,若日後取得尚未招標的荃灣西站6區項目,連同快將開售的荃灣西站7區項目,將稱霸荃灣西站沿岸。

經濟學者關焯照認為,長實的售樓策略向來是貨如輪轉,故大膽以高價投地亦屬正常,而且高價中標可穩定市場對樓市的信心,對樓市的整體發展亦有利。嶺大公共政策研究中心主任何濼生則認為,灣畔地皮規模大,對後市起指標作用,年初流標只因當時市場充斥多方面不明朗因素,現時樓市回穩,亦增加發展商的入市決心。
5 : GS(14)@2012-08-11 17:56:37

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa4.htm


【明報專訊】原材料價格上升,令龍頭發展商亦大嘆「生意難做」。長實(0001)主席李嘉誠上周在長和系中期業績會上表示,現時普通樓宇每方呎建築費成本已升至3000元。

不過,昨天副主席兼董事總經理李澤鉅卻指出,初步預計灣畔項目的每方呎建築費約2000餘元,連同利息及地價等總發展成本呎價將約7000元。業界估計項目將來推出時,開售呎價將高逾1萬元。

開售呎價料近萬元

李嘉誠上周亦指出,豪宅物業每方呎建築成本動輒高達7000至8000元,並預期未來4年,建築費會繼續上漲3至4成,大嘆「生意難做」。

既然項目每呎建築費低於3000元,這是否意味灣畔項目的市場定位將會走實而不華的路線,值得市場拭目以待。


現時區內指標屋苑,包括荃灣萬景㗖及御凱,平均呎價分別為9200及9900元。美聯測量師行董事林子彬表示,由於項目以海景為賣點,估計將來推售時,若市沒有出現大逆轉,最低呎價將在9000餘元,優質海景單位勢必逾1萬元水平。
6 : Louis(1212)@2012-08-11 18:13:55

長實96億買灣畔顯信心 每方呎樓面地價約4,309元 投資逾200億

http://the-sun.on.cc/cnt/finance/20120811/00434_010.html

剛於周三才截標的西鐵荃灣西站五區灣畔限呎地,截標後兩日就「極速」開標,由長實(00001)擊敗另外5家財團以96.31億元獨資投得,每方呎樓面地價約4,309元,較市場估值上限高出約13.4%,成功擴大區內版圖,長實認為做價合理,海景戶比例將達「百分百」,總投資額200多億元。市場料項目落成後呎價市場料至少逾萬元,區內萬景峯更有放盤單位即時反價20萬元。

荃灣西物業發展昨宣布,西鐵荃灣西站五區灣畔由長實投得,成交價96.31億元,發展商須從所得純利的5%固定比率攤分利潤予該公司。住宅及商業樓面約179.9萬及43.6萬方呎,包括一所不少於5,920方呎的幼稚園。

獨資發展 投資逾200億

長實董事總經理兼副主席李澤鉅稱,集團很高興能奪灣畔,主要發展高級住宅,每方呎建築費料約2,000多元,連同利息等計算,每方呎總成本價約7,000多元,總投資額200多億元,將獨資發展。

他強調,是次中標價錢合理,公司有同事於設計圖則時比較聰明,令每伙均可享海景,比例是百分百,而項目「無一個單位看不到海」,對價格有較大影響。被問及有否研究港鐵(00066)其他項目,他回應,集團有好多項目「睇緊」。

宏基測量師行董事陳昌傑認為,灣畔成交價合理,即使限作細單位發展,但「有海景就有價值」。



長實近年積極吸納土儲,撇除灣畔,過去兩年已耗資逾300億元投地,當中不乏限呎盤,如本港首幅限呎地元朗安寧路地皮,去年三月以24.1億元投得;至於涉資最貴地皮為半山波老道豪宅地,去年六月投得地價達116.5億元。

萬景峯即時反價20萬

美聯新界區董事布少明稱,荃灣最新指標屋苑萬景峯平均呎價約8,200元,特色及全海景大宅呎價更逾萬元,毗鄰全海景屋苑御凱二手平均呎價超過1萬元,灣畔位處同區最臨海地段,全數單位享海景,日後開售平均呎價料至少逾1萬元,勢創新指標。

同區二手即錄反應,美聯徐偉業稱,個別即時反價、封盤,佔「到價」放盤約兩至三成,上述萬景峯6座中低層戶,叫價由580萬增至600萬元。事實上,近月荃灣交投暢旺,港置稱,如萬景峯上月錄約13宗成交,利嘉閣稱,屋苑近日成交包括2座中層E室售560萬元,呎價約8,346元。
7 : Louis(1212)@2012-08-11 18:53:00

想買樓?荃灣都唔洗諗了!
http://forum5.hkgolden.com/view.aspx?type=FN&message=3890240

......

大清律例:

Auntie 真係要出動全家賣腎先掂!


我條女唔見左 :

有賣好賣, 遲d賣埋肝都唔掂!!!

8 : Louis(1212)@2012-08-11 19:02:41

區區巡禮:荃灣 細價樓 上車客爭買 樓價搶高5%

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120811/16593742

合理,即不昂貴博Bor!

9 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:01:05

佢都din din地既.呢個位賣10000...

未來仲有咁多供應,實好難賣啦
10 : Ar Yan(11362)@2012-08-12 09:02:55

9樓提及
佢都din din地既.呢個位賣10000...
未來仲有咁多供應,實好難賣啦


接火棒遊戲,接近尾聲
11 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:06:05

10樓提及
9樓提及
佢都din din地既.呢個位賣10000...
未來仲有咁多供應,實好難賣啦

接火棒遊戲,接近尾聲


咁我要prepare接跌下來的火棒
12 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:06:26

荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?

屯門?
13 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:07:47

12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?


220萬幾多呎?
14 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:08:50

13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。

評價:入場費平 最高實用率達81%
15 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:09:56

14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
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其他地方都仲有呀
16 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:12:23

15樓提及
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荃灣中心
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其他地方都仲有呀


地鐵沿線既地方, 轉一程車, $5000呎?
租金回報??
好似話492呎那個租到8500
17 : GS(14)@2012-08-12 10:48:48

14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
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評價:入場費平 最高實用率達81%


有都唔話你聽,深水土步我估仲有
18 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 10:49:54

17樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
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有都唔話你聽,深水土步我估仲有


唐樓一定有
19 : GS(14)@2012-08-12 10:52:28

我後悔當年唔膽博膽
20 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 11:05:11

19樓提及
我後悔當年唔膽博膽


我係尖沙咀睇過樓, 當年,個經紀話
得幾種人, 敢買同唔敢買

重點係唔敢買既人幾錢都唔敢買, 只懂怨天怨地
樓價平=> 經濟唔好, 又驚失業
樓價貴=> 經濟好, 又驚接火棒


試問第一層自住的, 真係要顧慮咁多?
若果你穩定收入, 根本唔需要想太多
21 : GS(14)@2012-08-12 11:06:07

我當年收入好低
22 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 11:07:31

21樓提及
我當年收入好低


但EXPECTED 會加
23 : GS(14)@2012-08-12 11:58:47

22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加


銀行睬你都傻
24 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 12:00:36

23樓提及
22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加

銀行睬你都傻


當年樓價低, 當你1萬蚊
MAX 供4-5千
25 : GS(14)@2012-08-12 12:08:52

24樓提及
23樓提及
22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加

銀行睬你都傻

當年樓價低, 當你1萬蚊
MAX 供4-5千


都頂得住的,我實際人工真是好少...
26 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 17:17:03

16樓提及
15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
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評價:入場費平 最高實用率達81%

其他地方都仲有呀

地鐵沿線既地方, 轉一程車, $5000呎?
租金回報??
好似話492呎那個租到8500


東kowloon都仲有.
27 : 自動波人(1313)@2012-08-12 17:23:19

朋友本來DREAM HOUSE是果樹,佢而家住緊雀仔亭
不過聽見係長柒投到,唔諗了
28 : Louis(1212)@2012-08-12 21:25:30

發改委:投資主導不解 樓價必反彈

http://www.hkej.com/template/onl ... d=1&title_id=117020


有發改委官員指,內地樓市仍以投資主導,樓價容易反彈。(路透社)

內地的樓市屢壓不下,終於也有官員坦然承認,內地的樓市結構,不容易壓下。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵,在中國城市發展論壇上表示,內地樓市仍然以投資主導,加上制度缺陷等根本問題,若未能解決,樓價必定反彈。

事實上,內地數據顯示,中國指數研究院發布,7月全國100個城市新建住宅每平方米平均價格為8717元(人民幣,下同),比6月上漲0.33%,這是6月止跌回升後再次按月上漲;其中有70個城市按月上漲,比6月增加25個。

人民銀行早前兩度減息,令內地樓價回升,李鐵表示,現時未有為高收入人士提供較好投資空間,因此大城市,特別是核心地段樓價仍會上升。

自古以來,中國人相信 "有土先有人, 有人先有財!" 城市核心地段樓價永遠都會上升!!!
香港如是,大陸也如是。

29 : dcdc(1215)@2012-08-13 00:24:20

小超話設計圖好靚, 是 100% 單位全海景, 恐怕又是一排屏風樓. 因關乎如心廣場風水, 以為華懋一定志在必得, 點知衰左.
30 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-13 00:29:24

29樓提及
小超話設計圖好靚, 是 100% 單位全海景, 恐怕又是一排屏風樓. 因關乎如心廣場風水, 以為華懋一定志在必得, 點知衰左.

我今日仔細研究過, 剛才楂車去了一轉看看,
係長實一定志在必得
由TW7 去到TW5 什至東南, 江南, 去到麗城, 都係長實天下

TW5起好之後, 個D 萬景峰等, 都可能無晒海景

呢個係一個大發展既藍圖
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120518637_C.pdf

荃屯沿海鐵路
http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110207/00176_008.html

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我幾肯定話, 一定買平左
呢個位
去沙田, 中環, 尖咀, 元朗, 屯門都係半個鐘或以內做到
31 : GS(14)@2012-08-13 09:02:50

遲D起碼沙中線呢個位正到暈
李澤 接班 96 億首 首奪 奪地 荃灣 灣又 又多 多一 一堆 發水 垃圾
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沙頭角村屋 成交微跌一成獨立屋:荃灣 美城門

1 : GS(14)@2014-10-18 23:00:02




新福物業經理彭先生表示,由於近日盤源減少,二手村屋單位成交量較上月同期微跌約一成。買家不減,業主叫價依然強硬。彭續稱,新近成交集中300萬元至400萬元分層戶,包括:沙頭角二手三樓連天台單位,面積700方呎,成交價近400萬元。

位於荃灣的美城門鄰近梨木樹城門水塘,採屋苑式設計,共14幢,設圍牆大閘,私隱度高。屋苑門口有小巴直達荃灣,交通方便。為方便買家,更設靈活付款,另外,更送最高43萬元豪華裝修,絕對超值。其中700方呎三樓單位連天台,設獨立樓梯,採3房(1套)間隔,現開價528萬元起,呎價7,542元起;地下複式單位,面積1,400方呎連600方呎花園,採5房(1套)間隔,現開價1,080萬元起,呎價7,714元起。資料提供:新福物業電話:93269000




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141018/18903639
沙頭角 沙頭 村屋 成交 微跌 一成 獨立 荃灣 城門
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南豐活化荃灣紗廠 變身綜合項目

1 : GS(14)@2014-12-09 11:20:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141209/news/ec_ecx1.htm

【明報專訊】以紡織起家的南豐集團早前公布,將旗下位於荃灣的紗廠進行活化翻新工程。首席財務總監兼行政總裁助理朱偉明昨接受訪問表示,南豐將投入約7億元(不含補地價)作發展,希望建成一座包括培育中心、紡織業資料館以及零售餐飲的綜合項目,預期最快明年第一季便可取得城規會批準,並在2017年第四季開幕。


南豐計劃將已有超過40年歷史、位於荃灣的4、5、6號紗廠作整體翻新活化,並取名為「The Mills」。項目總樓面達26.4萬平方呎,其中包括6.1萬方呎的創意及創業培育中心,向紡織時裝及相關行業的創業者提供各項支援,包括以「較能負擔的租金」出租約70個工作室,另外還與英國中央聖馬丁藝術設計學院合作提供培訓課程。南豐並會牽頭成立一個天使基金,投資創新企業。

設紡織時裝資料館 創業培育中心

項目另外有一個3.7萬平方呎的紡織時裝資料館,將採用非牟利方式運作,可能會以免費或者收取低票價以維持經成本。項目最後為佔項目總樓面的55%、14.5萬平方呎的配套零售餐設施,當中包括設計師品牌店、布料店、服裝配飾店、髮型屋以及攝影師工作室等。朱偉明指,預計最快明年1月可通過城規會審批程序,目前仍等待政府訂出補地價。項目最快明年第四季動工,並2017年第四季正式開幕。
南豐 活化 荃灣 紗廠 變身 綜合 項目
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荃灣精品式寫字樓拆售 70萬起

1 : GS(14)@2014-12-23 10:42:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ea_ead1.htm

【明報專訊】由數名資深投資者共同組成的駿賢策略持有、位於荃灣楊屋道富利工業大廈4樓的全層樓面,即將拆售。資料顯示,上址已分間為19個精品服務式辦公室樓面,面積由162方呎起,入場費約70餘萬元,呎價約4321元。


駿賢策略首席投資顧問及董事周佩賢稱,上述拆售單位的主要目標客源,為網上營銷根據地和中小型企業。據悉,項目已接受認購登記,目前已錄得超額認購2倍。

命名樂‧傲 最細單位162呎

資料顯示,業主今年6月以約1764萬元購入上址,代理指樓面涉逾8000方呎,平均呎價約2177元。

香港置業至尊旺舖助理營業董事許諾謙稱,項目位於楊屋道144至146號,其持有的4樓樓面命名為「樂.傲 (Loft Oasis)」,已分隔為19個單位,包括連平台特色單位,面積介乎162至770方呎。

他預期,項目入場費約70餘萬元、即折合呎價約4321元,準買家現時可預約參觀現場。
荃灣 精品 寫字樓 寫字 拆售 70 萬起
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荃灣工廈劏細 最平賣70萬

1 : GS(14)@2014-12-24 02:19:23





【本報訊】物業劏細拆售成風,種類更延至工廈,有投資者擬短期內拆售荃灣富利工業大廈一層共19個單位,定價由70餘萬元起,呎價逾4,300元,貴過同區樓齡相若工廈逾四成。近年商場劏舖及商廈拆細出售大賣,故有投資者轉攻工廈。據了解,是次打算拆售的物業為荃灣楊屋道144至146號富利工業大廈4樓全層,面積8,103方呎,樓齡28年,原本全層分為A及B室兩個單位,投資者今年5月以1,764萬元購入全層後,正將全層分間成19個單位,並附設寫字樓裝修出售。



呎價逾4,300元

據悉,全層單位將拆骨成162至770方呎單位出售,最平單位售價逾70萬元至最貴逾300萬元,呎價由購入時之2,177元,大幅提升逾九成至約4,300元。如全部售出,料可套現約3,200萬元,較買入價多出逾1,400萬元或近八成。目前,鄰近灰窰角街、橫龍街樓齡20至25年之工廈,近期平均成交呎價約2,500元至3,000元不等。是次富利工業大廈個案未有如近年商場、商廈甚至車位同類拆售般提供回報保證,只是由業主將單位進行大裝修,配備一般寫字樓辦公室規格。不過,活化工廈政策只適用於單一業主物業,分散業權物業無法受惠,不可改變用途成商廈,雖單位附有寫字樓裝修,惟日後轉售仍只會被視為工廈。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141222/18977380
荃灣 灣工 工廈 最平 平賣 70
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【壹週刊】荃灣工廈搞研究所陳豪開咖啡店

1 : GS(14)@2015-03-01 15:49:30





【壹週刊】4年前已喺馬來西亞開咖啡店嘅陳豪,踏入羊年佢將係開香港開新店。仲係荃灣搵工業大廈做研究室,想知陳豪呢間研究室做啲咩?記住Download壹週Plus手機app,免費架!
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20150228/19056059
週刊 荃灣 灣工 工廈 廈搞 研究所 研究 陳豪 豪開 咖啡店 咖啡
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金管局出招後 樓價再升荃灣「窮人恩物區」 呎價破1.7萬

1 : GS(14)@2015-03-03 01:41:10





■立坊座落於荃灣「窮人恩物區」,但呎價已升破17,000元,貴絕區內上車盤。黎樹雄攝


【本報訊】金管局出招打壓細價樓後首個周末日,量跌價反升。由於普遍業主不肯大幅減價甚至反加價,二手交投陷死寂,十大屋苑七個吞蛋。惟近期熱搶的細價樓升勢持續,最少三個上車屋苑在辣招生效後首日齊破頂,其中荃灣「窮人恩物區」呎價更升破一萬七千元,貴絕區內樓盤,逼政府再出招。記者:朱連峰 陳東陽





政府近年不斷出招打壓樓市,但自二○一○年十一月推出額外印花稅(SSD)至今,樓價不足五年已升逾五成,金管局今次再出招,樓價七百萬元或以下細價樓更首度成為打壓對象,按揭成數七成變六成,料只會冷卻短暫買賣氣氛,始終房屋供應不足,樓價難下跌,料持續乾升。



三上車屋苑齊破頂


美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,由於普遍業主心態是多重辣招下「賣咗買唔番」,換樓困難,更惜售單位,肯大幅減價業主不多,部份市民又驚樓價跌而觀望,形成二手冰封。布少明表示,加辣後,只是成交量跌,但「價唔跌」。中原地產統計的十大屋苑,金管局出招後首個周六日僅錄得三宗成交,多達七個屋苑吞蛋。新界兩大上車屋苑沙田第一城以及天水圍嘉湖山莊,僅後者開一張單,前者已經連續七天零成交。中原黎宗文表示,第一城「冇人肯減價,所以邊有成交」。全城繼續瘋搶細價樓,全港至少三個上車屋苑,包括荃灣立坊、鰂魚涌南豐新邨及沙田翠華花園等無懼辣招齊齊破頂。其中座落荃灣「窮人恩物區」的立坊,呎價升破一萬七千元。



立坊不足一周搶貴4%


消息指,一伙高層一室實用面積二百四十四方呎開放式單位,過去周末辣招生效後首日以四百一十五萬元易手,呎價高達一萬七千零八元,較屋苑上周三錄得最貴紀錄一萬六千三百多元,不足一周再搶貴4%,成為荃灣史上最貴上車盤。代理指買家為首置人士,趕在辣招生效前、即措施公佈當日入市,首期相差達一成,涉樓價逾四十萬元。原業主二○一三年以三百五十八萬元購入,賬面賺五十七萬元,扣除一成SSD、釐印費及佣金等開支,料實際近乎平手。消息指,南豐新邨五座高層F室,實用面積三百九十一方呎,辣招生效首日以五百九十五萬元易手,呎價一萬五千二百一十七元,較辣招生效前一日同類單位最貴造價五百九十萬元,再搶貴五萬元,兩日兩度破頂。另翠華花園分層戶造出三百二十五萬元屋苑新高。辣招生效後市場錄零星減價,東涌映灣園二座中層戶減價三十四萬元,至五百一十六萬元售出。鰂魚涌太古城錄加辣後首宗成交,恒山閣低層G室兩房則王,減價十萬至九百一十八萬元易手。



市民心聲





資助首期韓小姐:「租緊樂悠居,冇一百萬首期唔好諗上車,辣招冇對症下藥,應該提供首期資助。」





多起居屋周先生:「樓價脫離現實,就算再出招都唔會有太大影響,最直接嘅措施係起多啲居屋。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150302/19060106
金管局 出招 樓價 再升 升荃 荃灣 窮人 恩物 物區 呎價 價破 1.7
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自由行令荃灣食肆變藥房警嚴防周日再掀光復

1 : GS(14)@2015-03-04 09:00:18









經歷屯門、沙田及元朗的光復行動,有網民計劃在星期日發起「光復荃灣」。《壹錘定音》向兩名地區人士查詢,二人皆表示荃灣的水貨客問題不算嚴重,但自由行旅客的確令該社區變天,市中心的大眾化食肆紛紛被藥房、金飾店佔據。另外有消息人士表示,警方已密切注視光復荃灣行動,更預料位處市中心的眾安街是高危地點。曾參選荃灣德華選區的民主黨社區主任黎敬瑋表示,荃灣市中心本來有很多價錢平民的食肆,但到2013年後,食肆數目慢慢減少、取而代之的是藥房和金飾店。工黨社區幹事趙恩來指出,金飾店主要集中在眾安街一帶,藥房較多的地方則為川龍街。他稱有街坊反映,川龍街一帶的舊樓租金升了不少,因為很多藥房會租用樓上單位作貨倉,從而推高租金。他更慨嘆,最近有一間為街坊服務的藥房結業,取而代之的是一間專賣奶粉及自由行貨品的藥房。除市中心一帶,愉景新城亦有不少變遷。趙恩來指出,該商場近月完成翻新工程,昔日的美食廣場沒有了,商場被大批名店及價錢較貴的食肆進駐,「街坊價」的食肆只剩下麥當勞。他稱街坊如希望到收費較便宜的食肆吃飯,「可能要行遠少少去地鐵站度…我哋後生可能行三、四個字,老人可能要行半個鐘。」趙強調曾多次代表居民向商場業主反映,居民需要能付擔的食肆,但意見未獲重視。「光復荃灣」行動最終是否成事,仍屬未知之數。根據該活動facebook專頁顯示,截至昨夜,僅一百多人表示將會出席;亦有不少聲音質疑應否在荃灣舉辦光復行動,因該區水貨客問題遠不及上水等社區。然而有消息人士向《壹錘》表示,警方正密切留意光復荃灣行動,並預料由金舖林立的眾安街是高危地點。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150304/19063196
自由行 自由 令荃 荃灣 食肆 藥房 嚴防 周日 日再 再掀 光復
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中環在線:四叔唔做大嘥鬼荃灣千色店吉舖開12蚊店

1 : GS(14)@2015-05-18 08:29:21

■荃灣千色店嘅12蚊店只開兩個月。 高淑嫻攝








近年市面上越來越多12蚊店出現,大家最熟悉當然係永旺(984)旗下Living PLAZA by AEON,仲有今年高調加入戰團嘅759阿信屋,做慣大生意嘅恒基地產(012)主席李兆基(四叔)都有開12蚊店,實行大小通吃咁話呀。四叔一直有經營百貨公司千色店,千色店旗下有6間千色Citistore。華華最近行經荃灣Citistore,就發現地下有個1,600方呎地舖由食肆轉為12蚊店「選の樂」,呢間12蚊店仲係由千色店自行經營。



■李兆基都有開12蚊店,實行大小通吃。

■選の樂賣平價家品。 



新租客未到

其實,千色店多年前已經喺大角嘴Citistore開12蚊店,舊年底再喺將軍澳店開多間,馬鞍山店之前都有,不過最近閂咗,將個舖位租畀其他客。荃灣呢間12蚊店係兩個月短期舖,因舊租客關門大吉,新租客未到,千色店本身擁有大量家品貨源,於是咪利用呢個吉舖開間12蚊店擴闊客路囉。有趣嘅係,四叔賣樓做生意,吓吓講緊幾十億、幾百億;四叔舊年底將千色店由恒地賣畀同系上市公司恒基發展(097),翻查恒發年報,千色店舊年單係12月嘅營業額都有1億元(包括租金收入與零售銷售),點解會去開生意額好似細眉細眼嘅12蚊店呢?不過老實講,12蚊店真係幾有吸引力,尤其係對女士,女人最鍾意濕平,買到平靚正嘅嘢就最開心,唔信?大家不防得閒走去各大12蚊店望望,經常人頭湧湧㗎,如果唔係有得做嘅話,四叔都唔會做埋一份喇,用間12蚊店吸引人入去百貨都抵喇。李華華
mailto:LiWaWa@AppleDaily.com





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150518/19151185
中環 在線 四叔 叔唔 唔做 做大 大嘥 嘥鬼 鬼荃 荃灣 灣千 千色 色店 店吉 吉舖 舖開 12 蚊店
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荃灣服務住宅間四人房 包水電冷氣海景床位 $4,000月租吸大學生

1 : GS(14)@2015-07-23 00:51:00

■汀蘭居新改裝的房間四角擺放四張組合床,中間放有長枱讓同室朋友聊天。何家達攝


【本報訊】自由行旅客人數急降,酒店業面臨寒冬,被迫出招自保。荃灣服務式住宅汀蘭居將部份一房一廳房間改裝成四人房,以每張海景組合床位日租190元、月租4,000元起作招徠,吸引外籍學生長住。記者以普通訪客身份試住一晚,床位租金包括水電雜費,可謂真正窮人恩物。本地大學生對於海景床位就有讚有彈,而法律界人士表示,酒店房作出間隔改動要合乎牌照中對建築及消防方面的要求。記者:陳東陽



一周一行實施後,持個人遊簽注來港的自由行旅客數目連續三個月下跌,酒店入住率慘淡。位於荃灣油柑頭、持有酒店牌照的服務式住宅汀蘭居將48個建築面積660方呎的房間,由原先一房一廳傳統間隔,改裝成大房,並擺放四張組合床,改造成與大學宿舍相似的佈局,合計提供192個床位,並改稱Campus Hong Kong,在今年5月中起出租。據官方網站顯示,每張獨立床位月租僅4,000元起,日租亦不過190元起。如果一行四人包起整個房間,租金平1,000元,月租1.5萬元起。房間內有開放式廚房、浴室、煮食用品等,不過無電視機同洗衣機。另外租金內已經包括差餉、管理費、冷氣及水電等雜費開支,而汀蘭居會提供每星期兩次的清潔服務。汀蘭居方面表示,由於觀察到來港的外籍學生及管理見習生缺乏合適居住地方,而且價錢昂貴,所以Campus Hong Kong是針對上述目標顧客群所設計。不過,記者網上登記及入住時均毋須提供文件證明是否學生,僅需登記香港身份證。據稱租客當中以城大及嶺大的學生為多。








學生有讚有彈

據悉,現時汀蘭居傳統一房一廳房間月租23,800元起,如今經改動後的Campus Hong Kong整間房間月租不過1.5萬元起,換言之,即每間房的租金收益大挫超過35%。不過租金收益減少換來的是入住率提升。汀蘭居方面表示,去年的平均入住率逾8成,今年上半年由於進行大型翻新工程而未能公佈相關數字,而Campus Hong Kong今年8月至12月的平均入住率已經超過9成。記者昨到城大街訪,學生對海景床位有讚有彈。就讀公共政策學系的林同學覺得床位貴過宿舍,且缺乏私隱,加上與城大校舍有距離,即使畢業後亦不會考慮租用。至於測量系的譚同學就大讚租金包括水電等雜費開支,而且可以使用泳池健身室等設施,會考慮畢業後與朋友一起租用。大律師陸偉雄表示,酒店間隔改動要符合牌照內有關於消防、樓宇結構及住客數目的要求,包括走火通道及花灑設備等,汀蘭居方面稱暫時未有回應。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150717/19222611
荃灣 服務 住宅 四人 水電 冷氣 海景 床位 000 月租 大學生 大學
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中資傳10億洽購 荃灣百悅坊

1 : GS(14)@2016-03-01 18:09:11

http://property.mpfinance.com/cf ... 0301/paa01/lac1.txt


【明報專訊】資深投資者陳秉志及蔡志忠等去年10月以8億元購入的荃灣川龍街118號百悅坊全幢,市傳最新獲中資財團斥10億元洽購尾聲。如順利以10億元成交,呎價約9994元,原業主持貨不足半年即賺2億元或25%。

出租率達95% 月租約270萬

陳秉志及蔡志忠等去年底由基金鵬里資產管理手上承接的百悅坊,為一幢銀座式商廈,樓高17層,總樓面約100,060方呎,設12層商舖、3層寫字樓及42個車位,出租率達95%,每月租金約270萬元。

建造業議會3.1億購觀塘商廈

此外,土地註冊處資料顯示,億京旗下觀塘商廈中海日升中心38樓及39樓A至C室連5個車位,以3.1億元沽出,新買家為建造業議會,據了解上址涉及樓面逾2萬方呎,呎價逾1.48萬元,為項目呎價新高。

資料亦顯示,除上述成交外,去年成交的中海日升中心27樓G 室,面積1715 方呎,以2131萬餘元成交、呎價1.24 萬元;另以350 萬元連購兩個車位,買家公司董事包括藝人余文樂等。
中資 10 洽購 荃灣 灣百 百悅 悅坊
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3,900伙樓花申售創逾13年新高南昌站 荃灣西站項目成焦點

1 : GS(14)@2016-05-08 02:53:46

■西鐵南昌站1A期項目涉及1,014伙。



【本報訊】發展商全速出貨,上月新申請預售樓花伙數近3,900伙,創自2002年10月後約十三年半新高。其中兩大西鐵項目為新地(016)長沙灣南昌站項目,以及新世界(017)聯同內房萬科(2202)荃灣西站6區項目(柏傲灣)為焦點,各佔約千伙,最快下半年同期出擊。業界料發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源,樓價難免受壓。記者:黃嘉銘


地政總署昨公佈的最新資料顯示,4月份新申請預售樓花的住宅項目共有6個,涉及3,892伙,按月大增約1.6倍,更創自2002年10月後約十三年半新高。而今年首四個月累計共錄8,262伙新申請預售樓花,已佔去年全年一半。同時,上月累積待批預售樓花大幅回升約三成,至12,937伙,創七個月新高。




新地料年內開賣兩項目

新申請預售樓花當中,兩大西鐵項目為焦點,新地西鐵南昌站1A期項目,涉及1,014伙,預計關鍵日期為2018年8月31日;另一焦點為西鐵荃灣西站6區項目,由新世界及內房萬科合作發展,提供約983伙,名為柏傲灣。項目當日地皮每呎樓面約5,088元,屬荃灣西站各項目中最貴。預計關鍵日期為2019年6月30日,以現時計樓花期長達38個月。新世界指,柏傲灣設有2座,單位間隔由開放式至四房單位,主打一至三房單位。新地同系馬鞍山白石項目,涉421伙,亦申請預售。預計關鍵日期為2019年2月28日。新地副董事總經理雷霆指,兩個項目皆有機會於年底前開售。另華懋將軍澳南68B1區項目,涉857伙,名為海翩匯,預計關鍵日期為2018年11月30日;同區麗新發展(488)與新地前主席郭炳湘合作的將軍澳第68A2區項目,亦申請預售,涉605伙,預計關鍵日期為2018年6月26日。



麗新將軍澳盤盼下季賣

麗新發展高級副總裁潘銳民表示,將軍澳第68A2區項目希望爭取最快於第三季賣樓花,會以一房及兩房戶為主,另有三、四房戶,對於區內接連有新盤推出,會否擔心市場競爭激烈,他則認為只是良性競爭,反而全個區多盤推可以令市場注意力集中於該區。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預料,於一手持續供應量增多、需求減少下,樓價難免受壓,料至今年年尾樓價仍有5%下調空間,一手發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,發展商積極申請長樓花期項目預售,反映發展商推盤意欲強勁,保持「貨如輪轉」策略。



■西鐵荃灣西站6區項目,由新世界及萬科合作發展。

■麗新與郭炳湘合作的將軍澳第68A2區項目(紅框示)涉605伙。 資料圖片



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160507/19601420
900 夥樓 樓花 花申 申售 售創 創逾 13 新高 南昌站 南昌 荃灣 西站 項目 焦點
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建制區議員壟斷荃灣工程撥款

1 : GS(14)@2016-05-19 02:27:07

【本報訊】地區工程撥款一向是各黨派兵家必爭之地,荃灣區議會透過區議員互相評分來決定小型環境改善工程撥款,但有區議員發現今年13項料可獲批工程中,建制派建議的工程至少佔10項,涉逾160萬元,泛民僅成功爭取一項工程獲撥款,涉3.5萬元,有區議員指「自己評自己」的制度可能令建制派傾向支持「自己友」建議,認為應由政府按優次決定撥款,但有建制派反對指制度有效。



泛民僅一工程獲批

荃灣區區議會轄下的環境及衞生事務委員會剛於本月初討論本年度小型環境改善工程撥款,今年共35項工程被列入遴選項目,區議員視察後再評分,選出工程優次。當局今年預留予約260萬撥款,扣除60萬作區內花槽等工程後,約200萬元則撥予13項由區議員建議、獲最高分數的項目。新民主同盟譚凱邦建議在荃灣多層停車場大廈一帶興建座椅工程,涉3.5萬元,是唯一泛民區議員「入圍」工程,報稱獨立的伍顯龍建議在青龍頭海濱長廊座椅設置工程,涉及7萬元,料可獲撥款,其餘10項工程、涉逾160萬元則由建制派壟斷,另有一項28萬元工程則由報稱獨立、但與城鄉會有連繫鄒秉恬建議,亦獲撥款。譚凱邦亦質疑部份工程所花金額較大,但效益有限,如田北辰建議在美環街匯利工業中心加建避雨上蓋,但譚指現時該廈已有兩邊設避雨上蓋,再花逾26萬元裝上蓋是多此一舉。譚認為現時制度會令建制派傾向給予「自己友」較高評分,工程成建制派「政績」,他曾建議改制讓每個小區平分撥款,亦有區議員指由政府按緩急決定工程優次較為公平。田北辰反駁指「輪唔到自己咪覺得唔公平」,他指以往亦有工程落選。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160517/19615171
建制 議員 壟斷 荃灣 工程 撥款
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長實下半年勢發力 荃灣 灣畔涉2400伙

1 : GS(14)@2016-05-24 05:19:10

http://property.mpfinance.com/cf ... 0523/paa01/lam1.txt


【明報專訊】下月已踏入2016年年中,據本報統計,過去兩年在本港均售出逾3000伙、每年賣樓套現金額均在300億元水平的龍頭發展商長實地產(1113),今年迄今除推售元朗娉廷一個全新樓盤外,其餘僅以銷售餘貨為主,令長實今年暫時在售樓數量、套現金額方面,均落後於其他四大發展商(見圖)。不過,長實已密鑼緊鼓準備下半年推出4個全新盤涉逾3100伙,其中荃灣西5區灣畔項目勢成市場焦點,相信可收復上半年在賣樓戰場上的「失地」。業界人士認為,主要發展商下半年依然會排山倒海式推盤,估計長實將以貼市價開售,以保持貨如輪轉及加速去貨。

明報記者 林可為

總結今年首5個月,長實推售的全新項目,除元朗屏山娉廷外(共設41幢洋房),其餘主力銷售的元朗世宙、紅磡維港‧星岸,均屬去年開盤後的餘貨,故集團今年迄今暫時累售只約270伙、套現約24億元;相對去年同期推出紅磡悅目、將軍澳日出康城緻藍天,合共售出逾1800伙、估計套現近150億元的成績,按年分別下跌約85%。值得一提的是,長實今年同期在北京、上海、廣州等內地城市售出的單位數目合共有550伙、套現36億元人民幣(約43億港元),預料今年內地賣樓成績,有機會創出10年來新高紀錄。

至於長實近年銷售成績最失色的是2013年,由於當年推出較具規模的樓盤只有大窩口昇柏山,令全年在港售出單位總數只約500伙、套現總額近50億元,為集團自2000年後銷售表現最差一年。

2013年全年僅沽500伙港樓

不過,儘管長實今年首5個月的賣樓成績,相對其餘四大發展商雖然較為遜色,但下半年勢將發力推盤,以求收復失地。以長實與新地(0016)郭氏家族郭炳湘合作的亞皆老街君柏為例,原本已於3月公布開價,但在正式開售前,卻表示需要增加針對大手客的銷售安排而急煞停,至今仍未啟動開售,但預計短期內將會重新登場。雖然長實執行董事趙國雄日前曾表示,在君柏銷售方面,「集團與合作伙伴對市場看法不同,因而遲遲未再推出」,惟郭炳湘其後透過發言人稱,對長實全權銷售君柏絕對有信心,亦沒有任何意見,似乎為君柏捲土重來亮了綠燈。

趙國雄:推盤步伐如常 不囤積居奇

趙國雄回應查詢時表示,集團會維持一貫貨如輪轉的銷售策略,旗下另外兩個「重頭戲」——荃灣西5區灣畔項目(涉約2400伙)、港島北角油街住宅項目(涉約400伙),均準備入紙申請預售。趙續稱,本港實體經濟仍然穩健,集團的推盤步伐會保持正常,不會囤積居奇。

可留意的是,荃灣西5區灣畔項目由9幢組成,單位總數達2400伙,戶型涵蓋1房至4房,當中以2、3房主打,佔全盤單位總數約80%。長實高級營業經理封海倫表示,灣畔項目計劃於今年底推出,初步預計首階段推出約970個單位。

中原亞太區住宅部行政總裁陳永傑認為,整體經濟持續下行,但發展商早年購入的地皮,如今陸續製成「麵包」,相信多家大型發展商在今年下半年依然會排山倒海地推售新盤,以保持貨如輪轉;以長實而言,由於4個擬下半年推售的新盤涉及逾3000個單位,故預計會貼市價開盤,以加快去貨速度。

[樓巿數據尋真]
長實 下半年 發力 荃灣 灣畔 2400
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荃灣工廈劈價25%出貨

1 : GS(14)@2016-07-09 06:32:36

【本報訊】自活化工廈政策後,近年工廈變商廈,工廈大型樓面變得乏善可陳,然而隨着本港進出口貿易轉差,工廈全層樓面租賣盤均陸續湧現市場,有工廈業主索性劈價25%出貨。



永南貨倉呎租11元

中原(工商舖)工商部副營業董事陳啟超表示,荃灣大涌道8號TCL工業中心四樓全層,面積約12,600方呎,去年底叫價5,040萬元,惟未沽出,見市況不明朗,遂減價至3,800萬元,減價25%,呎價約3,015元;同區近期成交呎價由約2,400元至約3,200元。同區工廈更湧現租盤,高力國際工業部行政董事黃寶偉表示,永泰(369)持有的荃灣永南貨倉,其中四層樓面,每層樓面由1.75萬方呎至約2.6萬方呎,合共面積約9.6萬方呎,每層叫租約30萬元,呎租約11元,叫價貼近舊租價。以往全層大型工廈樓面短缺,然而近期陸續出現相關放賣及放租盤,相信因為本港進出口貿易欠佳,導致物流公司陸續棄租所致。此外,市傳觀塘鴻圖道48號地下部份樓面連約十多個車位,以4,300萬元沽出。





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荃灣 灣工 工廈 廈劈 劈價 25% 出貨
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荃灣地皇廣場劏舖拍賣開低逾六成

1 : GS(14)@2016-08-07 01:56:52

【本報訊】劏場再現蝕放,荃灣地皇廣場一個約40方呎劏舖,業主4年前以407.6萬元買入,目前委託拍賣行拍賣,開價僅158萬元,較買入價低61.2%,若然沽出,賬面慘蝕249.6萬元。荃灣地皇廣場已錄二手成交,過去2年至少3宗蝕讓個案,蝕得最甘是今年2月,一個1樓單號舖,業主以433.2萬元買入,僅以152.7萬元沽出,慘蝕280.5萬元,舖位貶值65%。七年前買樓,今日竟然但求平手。尖沙嘴名鑄51樓K室,實用816方呎,連租約拍賣,月租4.3萬元,租約期至明年年底,下周委託忠誠拍賣,開價1,920萬元,若以開價推算,回報率2.7厘。土地註冊處資料,單位業主2009年以1,843.1萬元一手買入,持貨至今,如僅以開價沽出,賬面微賺76.9萬元,若扣除稅款及雜費,實際平手離場。事實上,該豪宅近期錄首宗蝕讓成交,為高層B室,實用817方呎,成交價1,480萬元,呎價約1.8萬元,原業主2009年買入價1,703萬元,賬面連使費蝕約300萬元。





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荃灣 灣地 地皇 廣場 拍賣 開低 低逾 六成
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城中資訊:去荃灣廣場搵蠟筆小新

1 : GS(14)@2016-08-21 07:50:08

即日起至8月31日有蠟筆小新Summer Challenge,玩盡三大室內競技關卡,還有角色設計手稿及漫畫創作過程稿件展覽。另外,8月28日前有室外平衡單車小騎士Summer Ride基地,身高介乎80cm至130cm的小朋友可免費試玩。消費滿指定金額換蠟筆小新禮品,或參加創作坊製作蠟筆小新筆記簿。



■旺角朗豪坊

巨型喵咪坐鎮朗豪坊

即日起至9月4日有巨大化喵咪playhouse,齊齊進入喵咪的玩具世界,透過互動玩意尋貓作樂,場景包括日式貓湯風呂、歐洲Cat Café、香港地道喵記士多,以及忌廉哥坐鎮的喵記書報社。同場有期間限定店喵店Meow Shop,發售日版忌廉哥精品,還有多個特色日本喵咪品牌的限定精品。




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城中 資訊 去荃 荃灣 廣場 蠟筆 小新
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二手9日12宗成交破頂 御凱升破2,000萬 荃灣分層戶最貴

1 : GS(14)@2016-10-10 16:12:59

■新界連錄破頂成交,當中御凱更誕下「2,000萬分層樓王」。 資料圖片



【本報訊】有樓市專家認為目前是賣樓出貨時機,惟樓價仍一浪高於一浪。據本報統計,單計本月短短首九天,二手樓驚爆最少12宗破上年歷史最高位成交,當中新界盤「爆破力」最強,佔去10宗。最新錄得荃灣御凱升破2,000萬元,貴絕荃灣分層樓王。記者:朱連峰 陳家雄

新界接連有千萬樓王誕生,繼天水圍嘉湖山莊癲賣1,200萬元後,荃灣貴價屋苑的御凱,剛誕下首間「2,000萬分層樓王」。中原地產賴昌武表示,御凱2座高層A室,實用1,180方呎,四房雙套房連工人套房設計,全海景,屬屋苑四房則王,剛以2,050萬元易手,呎價17,373元,成交金額創屋苑分層戶歷史新高,同時料貴絕荃灣分層戶。去年樓市最高位,御凱分層戶成交金額最高1,878萬元。買家屬自住客,鍾情單位間隔夠大,買家亦覺得即將開售的區內新盤柏傲灣未必有如此靚則,不惜天價買心頭好。原業主2010年3月以1,356.3萬元買入單位,六年賬面獲利694萬元。中原地產陳偉業指,荃灣快有新盤開售,刺激區內二手升溫,約一成業主反價。其中海濱花園1座低層F室,實用497方呎,三房戶,即使「冇樓睇」,仍反價10萬元,以460萬元成交。




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二手 12 成交 破頂 禦凱 凱升 升破 000 荃灣 分層 戶最 最貴
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【專題籽】荃灣光板田村 大樹菠蘿成熟時

1 : GS(14)@2016-10-11 08:12:31

光板田村村民嚴伯爬上近兩層樓高的大樹上,摘下已成熟的大樹菠蘿。



【專題籽:本地活動】近日在大帽山腰,傳出陣陣大樹菠蘿香,原來荃灣光板田村的大樹菠蘿已屆成熟時。又稱大樹菠蘿村的光板田村,是50年代的寮屋區,依山而建的村落,本已是果樹處處,香蕉、石榴、木瓜俯拾皆是,最養眼的,莫過於大大個的大樹菠蘿。早在70年代,村民把吃剩的果核隨意放入泥土,竟開花結果,無心插柳下讓大樹菠蘿樹遍地開花。自2009年起,每到收成季節,聖公會麥理浩夫人中心便聯同村民,舉行一年一度的「大樹菠蘿文化節」。



外表貌似榴槤的大樹菠蘿,是世界上最重的水果,原產自印度,直徑至少25cm,可重達40磅,果肉呈金黃色,兩層樓高的樹幹,吊着密密麻麻的果實,霸氣十足,閒時有松鼠拚命偷吃,此情此景,村民習以為常,只有城市人看得儍眼,「用棍扑一扑個大樹菠蘿,如果反彈,就未熟,聲音不同的。」村民嚴伯更說大樹菠蘿是有眼睛的,即使自然掉落,也不會墮向樹底下的人,多年來也未曾發生因大樹菠蘿傷及村民的事件。家旁及後山有超過50棵大樹菠蘿樹的嚴伯,帶着紅白藍袋,繫緊繩索,站在粗壯樹枝上表演刀仔鋸大樹,不消幾分鐘便成為囊中物,大刀一揮,香味撲鼻,露出金黃色果肉,「種的時候不知道哪個品種,七、八年後結果,一食就知。」


霸氣水果 引猴入室

大樹菠蘿分粘米及糯米兩種,粘米較硬身,糯米較黏,村內大部份樹也是粘米種,採訪當日嚴伯請我們吃的,便是爽口香甜的粘米種,「放入冰箱雪過更好食,可以放一年。」如同栗子般的果核,煲熟後去皮吃,又是另一種風味。香甜的果實,不但吸引城市人探奇,也引來很多不速之客,「最怕馬騮,一來到就摘,一隻馬騮食一個,有時連自己都冇得食。」大樹菠蘿多數夏天熟成,今年因天氣變幻莫測,大樹菠蘿都較去年遲熟,數量亦較去年少,為了保留足夠數量於文化節當日使用,嚴伯用布覆蓋大樹菠蘿,以防猴子偷食。猴子獨愛果肉,村民卻懂得把果殼留做廚餘堆肥,物盡其用,連手掌大小的樹葉都有用處,大樹菠蘿節當日,用來讓參加者親手製作大樹菠蘿葉手造紙、書籤、紮染小物及肥皂。



嚴伯提醒,大樹菠蘿帶有黏性物質,落刀切開時最好在刀面塗油,方便清洗。切開果殼,香甜的果肉叫人唾涎欲滴。

張伯手中的楊桃,便是在自己的百果園新鮮採摘。

彭叔抱起的大樹菠蘿,重量如同一包八公斤米,記者抱不起。


養蜜蜂的彭叔,年過八十歲,收割大樹菠蘿的刀法利落。

彭叔家中的蜜蜂箱,有數之不盡的蜜蜂在嗡嗡嗡。

蜜蜂朝早四點開工,朝早七點就回巢。


百果後花園 蜜蜂天堂

大樹菠蘿一年只結果一次,又天生天養,喜歡種植的老街坊張伯,便在家後花園開闢百果園,「以前在山後有種菜、洛神花,政府怕斜坡危險,收地殺田。」張伯的小花園,有楊桃、木瓜、指天椒、石榴、無花果、洛神花、油麥菜,放養小貓每日當看守員,讓它們快高長大,「大蕉在後山,有成萬棵!」前往張伯屋企的長梯,的確有很多蕉樹,一梳幾十隻,霸氣程度不比大樹菠蘿低,張伯每星期採收擺賣,山下的福來邨街坊都是他的熟客,「蕉一定要圓身,最好圓碌碌,四四方方的未夠時候。細隻的蕉會用來餵雀,鳥語花香,不知幾開心。」張伯的百花園,連村民彭叔也受惠,「見到蜜蜂採花,隻後腳黏滿花粉,我就好開心了。」家中有四、五個蜜蜂箱的彭叔,以養蜂為樂,參加導賞團便可以近距離觀察蜜蜂日常。



大樹菠蘿葉手工皂

大樹菠蘿葉手造紙

大樹菠蘿石頭畫


第八屆大樹菠蘿文化節

日期:16/10時間:1:30pm-6:00pm地點:荃灣光板田村收費:$80(工作坊)、$35(導賞團)
facebook:賽馬會老圍中藥園記者:王佩兒攝影:許先煜編輯:謝慧珊美術:黃創泰




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161011/19796597
專題 荃灣 光板 田村 大樹 菠蘿 成熟
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