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隱形冠軍 打敗中國家樂福 穩坐兩岸量販店龍頭 大潤發搭上消費狂潮水漲船高

2010-05-10  今周刊





中國大潤發在二○○九年正式超越家樂福,成為中國第一大量販龍頭,若排進「兩岸三地上市通路五十強」排行榜,大潤發輕易打敗神州數碼,成為第五名的通路明 星企業。潤泰總裁尹衍樑表示,未來二十年全世界經濟發展最快的仍是中國,所有的人都應搭上這股浪潮。

撰文‧黃玉禎

尚未上市的中國大潤發去年營收再創新高,成為兩岸三地量販店的隱形冠軍,大潤發有多強?中國大潤發最大股東潤泰集團總裁尹衍樑接受︽今周刊︾專訪指出,過 去五年來,台北的大潤發平均發票金額(總消費金額除以發票張數)從新台幣一千三百元掉到一千一百五十元,同期間,上海大潤發卻是從新台幣五百元攀升至七百 五十元,五年成長五○%,「這就是中國強勁的消費成長力道,未來只會再成長!」在被尹衍樑定位為「中國崛起元年」的二○○九年,潤泰集團旗下的中國大潤發 營收超過人民幣四百億元,獲利突破人民幣十億元大關,首度超越中國家樂福,坐上中國第一大量販賣場的龍頭寶座,如果排進「兩岸三地上市通路五十強」排行 榜,大潤發輕易打敗神州數碼,成為第六名的通路明星企業。

力拚展店

內需力量大,平均兩周開一家大潤發「內需市場的大小,和民眾所擁有的財富以及花錢意願有關。」尹衍樑分析,中國人民越來越有錢,年所得上萬美元可能有三到 四億人,「幾乎可以說,中國有將近三分之一的人口是高所得!」隨著財富增加,現在中國內需市場的想像空間無限大,而大潤發也隨著這個趨勢成長,十年內展店 超過百家,如今平均每天都有三百萬名顧客走進大潤發。

過去是台灣製造業在中國開花結果的時代,隨著這一波中國市場的崛起,尹衍樑認為,接下來則是服務業登場的時刻,「台灣在這塊還有優勢。」當中國變成世界工 廠時,台商曾經扮演很重要的角色,不過現在,「要跟內需有關才能抓到機會。」而以往中國大陸內需市場的消費力主要是在「吃」的部分,賣方便麵的康師傅和賣 米菓的中國旺旺,就是靠著內需市場加持,從沒沒無聞的台商,短時間內大爆發,成為市值破千億港元和七百多億港元的大企業。尹衍樑說,如今這股能量更擴張到 「食」以外的「衣、住、行」,現在大陸人消費不再只是為了填飽肚子。「內需的力量很大,像家電下鄉,帶動多少產業發展?另外就是服務業,像是通路百貨這一 類。」大潤發緊緊抓準這股力量,過去十年來,全力展店,「阿端他們很拚的!」尹衍樑口中的「阿端」,就是大潤發中國區首席執行官黃明端,有著力拚成為中國 沃爾瑪決心的他曾經發下豪語:「大潤發要開的是超過一千家的店!」每天手上握的是一百五十億元的現金,「當然是趕快買地開店啊!」大潤發目前在全中國有一 百二十七家店,去年展店數超過二十五家,平均每兩周就要開一家大潤發,比便利商店拓點的速度還快。

年初市場曾經傳出消息,光是今年一、二月,大潤發的獲利已達人民幣六.五億元,和去年相比,大潤發用了兩個月的時間就達到幾乎是去年半年的努力成果,這樣 的成果可說來自於尹衍樑對大潤發「每一個點都要賺錢」的要求,從他滿臉笑容和讚不絕口,可見得尹衍樑對大潤發的表現十分滿意。

帶來機會

各省都歡迎,配合政策帶動城市發展在「每一個點都要賺錢」的前提下,大潤發從選點上就開始審慎作業,「我們是一個錢當十個錢,這麼小心地在用,假如我像沃 爾瑪這樣有錢的話,我也到處亂開啊!」而過去「以鄉村包圍城市」的展店計畫已經開始進入豐收時期,隨著這些二、三線城市的消費力崛起,大潤發的平均單店年 營業額超過人民幣三.三億元,高於同業許多。反觀過去搶先獨占一線大城市市場的其他外商量販賣場,卻陷入了瓶頸,已經難以打入競爭激烈的二、三線城市。

除了是超級印鈔機之外,尹衍樑表示,大潤發現在還變成了觀光景點,當地官員接待外賓,都要帶外賓參觀大潤發,他自信地說,大潤發在中國是「政府喜歡、人民 歡迎」的企業,「一家店可以帶來一千兩百到一千四百個就業機會,還帶動城市發展、土地漲價,大家都鼓掌歡迎啊!」尹衍樑說,大潤發是民族主義的企業,「我 們配合政府做事情,東西短缺時不漲價,發生急難時,我們開倉賑災,都給你拿不要錢的,反正兩個禮拜就過了,困難過了客人又回來消費,給我們的回饋更多,看 遠一點嘛!」很明顯的,這當中當然不會只是「做善事」,還包含了許多更深一層的經營智慧。尹衍樑強調,企業家不要賺機會財,「機會財是不會長遠的,要賺的 是管理財、進步財。」

善用科技

電腦系統強,準確掌握各店經營績效進一步分析大潤發成功的原因,尹衍樑說,其實是贏在最強的電腦系統。整個潤泰集團不論是營建或紡織系統,都有超強的電腦 系統支持,尹衍樑自信地說:「我們是世界級的!」他接著說:「我們看待電腦,不是說你家裡有一個沙發所以我也要有,很多人買電腦系統是用來當裝潢的,我們 的電腦是當成競爭武器在用,非常重度依賴!」而電腦系統厲害之處就在於,可以即時且正確地掌握經營狀況與經營績效,快速做出品項等的調整。

透過電腦系統分析,尹衍樑對中國消費市場狀況也有第一手的觀察,他指出,從大潤發貨品的銷售狀況可以發現,中國南方如成都、福建、廣東等地的消費者,在生 活品質以及舒適性上,都要比北方人講究,「越往南方的人,飲料和菸酒消費越多,而北方人,比方說大連,就會花比較多錢在穿的上面。」就因為摸透了當地人的 消費習性,大潤發交出比同業更漂亮的成績單,尹衍樑說,同一地區,家樂福的營收是大潤發的七成,沃爾瑪(Wal-Mart)更只有五成,「若兩店之間距離 只有兩公里,那遭遇又不一樣了,沃爾瑪的營收是大潤發的五分之一,甚至在蘇州、昆山等地,沃爾瑪的營業額幾乎是大潤發的十分之一以下!」大潤發因為抓準了 中國市場的趨勢與商機,如今成了中國的量販店龍頭。若翻開全球的富豪名單瀏覽,會發現經營通路事業的家族或個人經常是榜上有名。當中國成為世界工廠時,造 就了鴻海董事長郭台銘成為台灣首富,不難想像,當中國成為世界市場時,也許再過幾年,台灣的首富可能會是尹衍樑。

面對中國的世界市場,尹衍樑說,現在台灣還有的機會是品牌和通路,「這是最好的東西,也是最大的機會!」他鼓勵年輕人一定要去中國發展,「我要是年輕人一 定去!你要服務兩千三百萬人,還是十三億人?」尹衍樑覺得中國現在的成長和發展,就如同漲潮一般,只要不是太差的,跟著做就可以跟著漲,台灣最多的就是中 小企業,融入有競爭氣息的中國大陸社會以後,比較容易有爭出頭的機會,「現在人民幣幾乎成為『準亞元』,而美國已經垮了,全世界人才、錢財都將往這裡流 入,我想,未來二十年全世界經濟發展最快速的,還會是中國!」

尹衍樑

出生:1950年

現職:潤泰集團總裁

學歷:政治大學氣管博士

台灣大學商學碩士

中國大潤發

成立:1997年 資本額:1.11億美元

主要業務:零售通路銷售

股東結構:潤泰集團持股67%法國歐尚集團(Auchan)持股33%



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存量有限、監管收緊:證券投資咨詢牌照“水漲船高”

3月14日,華安證券公開轉讓旗下持證券投資咨詢牌照子公司的掛牌期滿。此次轉讓的子公司交易作價,在剔除賬面資產後溢價超6000萬,這也被市場視為是上述牌照的價格。華安證券相關人士透露,從目前溝通的情況來看,標的資產“比較受追捧”。

據從事證券投資咨詢牌照中介的市場人士透露,該牌照市場交易相對小眾,前幾年價格一直比較穩定、多位於3000萬至5000萬區間。除整體出讓持牌機構的資產外,持牌機構通過開設分公司、以掛靠來實現牌照租賃和出借的模式更為主流。但近兩年金融監管趨緊,尤其是證監會年初以來打擊各類違規交易所力度升級,使得證券投資咨詢牌照的市場需求大增。“年後開始,證券投資咨詢牌照的價格明顯走高,部分買家心理預期在6500萬至8000萬元了。”

證券投資咨詢牌照的價格波動,與這一小眾市場的供給和流動性也有密切關系。自2014年後,證監會已未再單獨核發過《證券投資咨詢業務資格證書》。證券業協會披露的信息顯示,目前擁有該牌照的機構共有84家,包括有證券公司和券商研究所、金融終端服務商、投資咨詢公司。剔除以證券投資咨詢牌照作為業務開展前提的公司,真正可投放於市場流轉和交易的牌照並不多。

存量牌照稀缺、市場需求提升,證券投資咨詢牌照價格正“水漲船高”。

股權轉讓價暗含市場行情

“怎麽大家這麽關註我們轉讓證券投資咨詢牌照這個事?今天已經有好幾個投資者都在問。” 華安證券相關負責人在接受第一財經采訪時,表達了其的不解。引發市場關註的,是華安證券在此次轉讓的持牌子公司1.19億元交易價,這一度被解讀是證券投資咨詢牌照的對價。然而,交易中隱含的“牌照價”,實為剔除子公司賬面總資產後6827萬元的溢價部分。

早在2016年7月,華安證券就在安徽產權交易中心做過預披露,擬轉讓全資子公司華安新興證券投資咨詢有限責任公司(下稱“華安新興”)51%至60%股權。當年11月,華安證券正式掛牌轉讓上述股權,轉讓價格為每1%股權掛牌價格119.3萬元,至12月8日期滿。

根據掛牌要求,掛牌期滿後若沒有征集到意向受讓方,則變更掛牌條件後另行公告。如果征集到一家意向受讓方,則進行協議轉讓;若征集到兩家及以上的意向受讓方,則選擇多次報價的網絡競價來確定受讓方。

而這一次掛牌,並沒有募集到合適的意向受讓方。今年1月13日晚,華安證券發布董事會決議,變更華安新興的股權轉讓比例,從51%至60%調整為100%,對應掛牌價格為1.19億元。2月15日,華安證券重新轉讓華安新興100%股權,掛牌期至3月14日。

“目前有幾家意向方在溝通,具體的情況不好透露了,還是比較受追捧的。”華安證券上述負責人稱,此次轉讓子公司股權,對華安證券本身業務並沒有什麽影響;標的價格是市場化定價,轉讓比例調整是公司層面根據實際情況做出的決定。

根據華安證券公告披露,華安證券目前經營範圍包括證券經紀、證券投資咨詢、與證券交易、證券投資活動有關的財務顧問、證券承銷與保薦等。華安新興從事的也是證券投資咨詢業務,並且擁有證監會批準的證券投資咨詢業務資格。根據證監會今年1月披露的信息,目前擁有此類業務牌照的公司共有84家。

“華安新興的證券咨詢業務牌照,對於華安證券來說略顯雞肋,證券公司自己也可以從事這塊業務。”從事證券投資咨詢牌照中介業務的王海(化名)稱,出讓子公司還可以避免同業競爭問題,並可以增厚母公司業績報表。

根據此次掛牌的信息,截至2016年9月30日,華安新興經評估的賬面總資產為5103萬元;剔除總資產後,此次交易對價溢價6827萬元。在王海看來,這部分價格才是此次交易中,牌照的交易對價。

“證券投資咨詢牌照交易是個小眾市場,之前市場需求不大、牌照價格也相對穩定,報價集中在3500萬到5000萬之間。華安的這個報價在之前看是偏貴的。但今年年後,牌照開始漲起來了,市場需求主要來自之前做原油期貨貴金屬的機構。這些公司有錢也有團隊,運營模式也類似。國家目前加緊整頓,這些交易所都想要拿證券投資咨詢牌照了。市場上的中介最近也增加了不少。”王海透露稱。

今年1月,由證監會牽頭的清理整頓各類交易場所部際聯席會議召開。會議指出,近期部分交易場所的問題和風險隱患依然較大,貴金屬和原油類商品交易所、郵幣卡類交易所、金融資產交易所、“微盤”交易等都被點名。會議要求抓緊清理處置各類交易場所存在的突出問題。此後,多地加緊對各類交易所的整頓清理。深圳等地警方還通報,已開始對違規交易場所進行了查封。

王海透露稱,目前賣方和中介的報價漲幅明顯,非空殼公司的總報價已頻頻過億。但從買方的心理預期來看,合理價位集中在6500萬元至8000萬元。“當前具體的成交價還不清楚,我手上還沒成交,有些報價在客戶看來還是偏高。”

監管趨緊凸顯牌照稀缺性

相比清理整頓違規交易所而帶來的市場波動,證券投資咨詢牌照價格上漲的背後,更有其深層次原因。2014年後,證監會並未再新增單獨核發的證券投資咨詢牌照;而目前僅存的84張牌照中,不影響自身業務發展、能夠流轉和出售的牌照並不多,存量牌照極為有限。此前,市場需求或曲線“借牌”、或幹脆無牌打擦邊球;但在金融監管不斷收緊的當下,市場對牌照資質的需求開始迫切起來,牌照價格也開始“水漲船高”。

證券投資咨詢業務,是指取得相關資格的機構及其咨詢人員為投資者提供證券投資的信息、分析、預測或建議,並直接或間接收取服務費用的活動。從事證券投資咨詢的公司,需要有證監會核發的證券投資咨詢業務許可,並在中國證券業協會報備。

此前幾年,市場對於牌照的衡量仍更多出自性價比。王海就介紹稱,在金融監管全面收緊之前,直接買牌照的市場需求並不強烈。從交易情況來看,除整體出讓持牌機構的股權之外,部分持牌機構還會通過開設子公司、讓外部單位進行掛靠的形式,來實現牌照出借、租賃的目的。持牌公司通過按比例抽成營收的方式,取得收益。

另有機構人士透露,證券投資咨詢牌照租借時,有時也直接支付相應的租金;按照去年的行情,借用一年的費用可達到1000萬至2000萬,“性價比不高”。

然而,從去年開始,以防範金融風險、維持社會穩定為核心的監管風暴啟動。違規違法案例接連遭查獲,對於未有資質的交易場所和機構、涉及內幕交易或虛假信息的傳播等行為的懲處態度鮮明;對於持牌的證券投資咨詢機構,去年也有多起違規案例被通報。

未有證券投資咨詢牌照,則不得從事證券投資咨詢的相關業務。對於將加大在牌照資質下合規經營的監管力度,市場預期不斷高漲。然而,準入門檻同時面臨著無新增牌照、存量流動性小的局面,這也註定了這一牌照的“不菲身價”。

根據證監會和證券業協會披露,目前市場持有證券投資咨詢牌照的公司共有84家。而從2014年至今,證監會並未再核發單獨的證券投資咨詢牌照,這一陣營再未擴容。

從84家持牌機構的特點來看,包括有廣證恒生研究所、申萬研究所、東方財富證券研究所等券商研究所。有券商研究所人士介紹,該牌照是以研究所作為獨立法人申請,承接母公司此前的證券投資咨詢業務。此外,持牌機構還包括同花順、益盟、指南針等股票軟件終端服務商,以及天相投資、和訊、證券之星等資訊服務平臺。

業內人士對此表示,雖持牌機構的自身資質良莠不齊,但從持牌機構的業務開展情況來看,能夠真正在市場出讓並交易的牌照並不多,“有些牌照不會賣”。這同時也是造成牌照價格居高不下、市場交易不透明的關鍵原因。

附:84家證券投資咨詢機構名錄

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頭部劇水漲船高,暑期檔新晉劇王海外版權是《花千骨》三倍

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-04/1135551.html

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房企外幣債券息率上漲 境外融資成本水漲船高

近期,不少內地房地產企業選擇發行外幣債券,境外“紮堆”發債也讓房企的債券息率上升。有市場人士表示,這一息率由原本的6%上漲到今年的8%,隨著今年很多房企債券將集中到期,未來很可能會繼續推高這一息率。

評級機構穆迪在一份報告中稱,很多房地產企業的在岸債券發行量今年顯著放緩,很多受評開發商在過去一年里,加大了在離岸市場的債券發行量。開發商的發行成本將會在2018年水漲船高。

穆迪稱,高杠桿的開發商在今明兩年會面臨很大的壓力,尤其是評級為B的房地產企業。短期債務大幅攀升,令受評房地產企業的流動性緩沖繼續變差,40家受評開發商的加權平均現金/短期債務比率從2016年底的2倍降至2017年底的1.5倍。

今年4月以來,多家香港上市的內地房地產商宣布發行外幣債,包括中駿置業(01966.HK)、寶龍地產(01238.HK)及龍光地產(03380.HK),年利率並不低,其中,中駿置業的三年期6億美元優先票據年利率達到7.45%,寶龍地產三年期3.5億美元優先票據年利率為6.95%,龍光地產的三年期2億新加坡元優先票據年利率為6.125%。

一位市場人士稱,2017年時,房地產企業發行美元債,年利率大約在6%左右,但到了2018年,年利率飆升至8%。穆迪高級副總裁梁鎮邦稱,信貸環境趨緊導致銷售增長放緩、流動性減弱以及行業整合加速,也會使開發商2018年債務增長放緩,目前開發商更多地依靠現有現金資源支援和解決債務到期問題。

穆迪副總裁/高級信用評級主任曾啟賢稱,信貸環境收緊將加速市場整合,規模較小、實力較弱的開發商將退出或不得不出售地產項目給流動性較強的開發商。

對於很多房地產企業來說,2018年原本也是一個債券集中到期的年份。2018年,很多房地產企業都將面臨美元債還款高峰期,大部分企業在境外發的美元債,主要是以“2+1”或者“3+2”的形式發放企業債,面臨2018年的還款高峰期。星展唯高達(香港)中國房地產業分析員研究部董事王丹曾對第一財經記者稱,在人民幣匯率穩定的情況下,如果只是到期債權,很多企業的再融資難度並不大,但如果是增加貸款額度,就會有難度。

曾啟賢稱,在穆迪受評的57家中國住宅房地產開發商中,多數開發商,尤其是財力雄厚的大型開發商將憑借更順暢的融資渠道,更雄厚的財力以及更強的銷售執行能力在合約銷售額方面領先同業,提升市場份額。

到2018年底,穆迪跟蹤的29家報告月度合約銷售數據的受評開發商在全國合約銷售額中,占比將會從2017年的35%進一步提升至45%。

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中國資金湧入 曼谷樓價水漲船高 明年新盤供應減半

1 : GS(14)@2017-07-29 01:46:21

【明報專訊】本港市民上車未見曙光,150餘方呎劏房盤的呎價最高達2萬元,一般車位價格亦超過百萬。與其投放百萬元投資面積相當於車位的納米樓,愈來愈多港人放眼海外物業,特別是東南亞地區,傳統旅遊熱點泰國曼谷正是受歡迎的置業目標之一。地產代理樊山至尊行政總裁李丹翔表示,隨着中國資金流入,料明年曼谷市中心樓價最高可升一成 ,而市中心外圍料也有5%升幅。

明報記者 王俊騏

李丹翔表示,近兩年曼谷黃金地段樓價升幅達兩成,平均呎價6000元。因為地產商覓地和改變土地用途困難,例如河畔地區的樓宇設高度限制,壓抑了供應。李丹翔表示,市中心平均每年有8000伙新盤供應 ,但預料明年只有4000伙(圖1)。相反,自去年底起大量中國資金流入泰國,以及「一帶一路」政策帶動下,樓市供不應求,李預料明年曼谷市中心樓價上升7%至10%。

料明年市中心樓價最多升一成

目前泰國未有特別針對海外買家的稅項,但仍有不少限制,例如當地法例規定海外買家只能購買一個項目49%永久業權(Freehold)單位,這種單位不需繳付差餉和補地價。如海外人士購入其餘單位,需以租用業權方式持有,業權限期為30年,期滿再續約。若買家在購入物業後5年內賣出,需付3.3%特別商業稅;如在5年後售出則需付0.5%印花稅。除了稅率,匯率也是海外置業的重要考慮。近年港元跟隨美元走強,購買非美元國家資產時變相有折讓,每港元兌泰銖最新報4.28泰銖。

高級公寓呎價5800元 按年升13%

世邦魏理仕今年首季報告顯示 ,期內曼谷市中心有2812伙新公寓(Condominium)供應,按年微跌3%;高級公寓平均叫價每平方米26.9萬泰銖(每方呎約5864港元),按年升13.1%。市中心優質地皮價格上升,導致新豪宅項目價格屢破紀錄,例如提供77個單位的98 Wireless,每平方米價格最高達72萬泰銖(每方呎約1.5萬港元)。惟這個呎價水平在本港也只與公屋單位相若,一個近月成交的藍田德田邨單位,實呎達15,030元,成為全港呎價最貴公屋。

曼谷公寓市場首季仍然疲乏,因為銀行收緊按揭和整體經濟未有復蘇迹象,世邦魏理仕相信未來發展商會較針對中高收入人士市場,因為他們受經濟下行影響較少。該行指泰國地產商嘗試拓展海外客源,而且當地旅遊業蓬勃,預料未來會更多海外買家購買泰國公寓,令公寓市場更活躍。數據顯示,首季曼谷內持工作簽證的外籍人士按年升2.1%至8.4萬人 ,當中日本人仍是最大族群佔22%。中國人則佔13%,比例自2011年以來增加一倍,但他們的住屋預算普遍較低。外籍人士仍然主要聚居於素坤逸區(Sukhumvit),因為鄰近BTS站(曼谷大眾運輸系統)和有大量餐廳及商店。

根據海外地產資訊網頁Global Property Guide資料顯示 ,今年第一季泰國樓價按季下跌0.16%(圖2),跌幅較前一季的1.9%收窄,但已是連續3季下跌。若按年計算,泰國樓價下跌0.62%;在主要亞洲國家或地區中,只有泰國與新加坡樓價錄跌幅。泰國一間大學的調查則顯示,住宅買家信心指數由去年底的62.4,上升至今年3月的68,因為經濟有好轉迹象;但今年住宅需求相比去年仍未見明顯提升。

湄南河景豪宅 入場費500萬起

此外,港人熟悉的新加坡酒店管理及水療品牌悅榕莊,與泰國地產商Nirvana Daii(NVD)合作推出曼谷豪宅項目「悅榕莊河畔曼谷」,將於下周在香港開售,共有133個單位,呎價料6500元起,入場費約500萬元。項目實用面積747至9006呎,主打1至4房戶,並另有一個5房複式戶,所有單位都享有湄南河景。香港買家可獲項目的永久業權,不需擔心未來業權問題。

李丹翔預計項目將於本港售出10至12個單位,相信買家由買入單位至收樓期間,當地樓價會升15%;而附近同類單位呎價介乎8500至1.1萬元。他預計當地樓價平均每年升5%,租金回報約5厘至6厘;而項目價格每年將會升10%,因為身處黃金地段,買家可擁有3.5厘至4厘回報。

[王俊騏 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7011&issue=20170728
中國 資金 湧入 曼谷 樓價 水漲 漲船 船高 明年 新盤 供應 減半
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中資佈局 柬埔寨物業水漲船高 1房百餘萬港元入場 租金回報料達8厘

1 : GS(14)@2018-01-15 02:29:11

【明報專訊】柬埔寨是發展中國家,但該國尤其是首都金邊已經發展得相當現代化,不少海外投資者進入柬埔寨投資房地產,預期投資回報達7%至10%,實屬吸引。以近期該國推售的一個樓盤為例,1房單位售價約15萬美元(約117萬港元)起,預計租金回報可達8厘以上。租金方面,數據顯示BKK1區1房戶月租約1200至1600美元(約9360至12,480港元),2房戶約2000至2800美元(約15,600至21,840港元)。租金水平與物業地點、設計規劃、建材品質、後續物業管理息息相關,投資者須多加留意。

投資海外房地產,最重要是貨幣走勢及政治局勢穩定,事實上,2015年東協國家結盟,東南亞區域全面經濟伙伴協定(RCEP)談判完成,柬埔寨對外資採全面開放,帶動當地建設快速發展,建築投資金額成長達200%以上。柬埔寨房地產回報率會上升,預期達7%至10%。亞太國際地產趨勢研究分析師張漢超說:「東南亞整體都蠻火熱,但投資時仍須注意基礎建設及該國法令政策,近期有許多台灣人到金邊買樓,柬埔寨房地產未來增長爆發力高,但政治仍伴隨風險,必須審慎規劃。」

不少國家在柬埔寨房地產大力投資,首先看重的,是柬埔寨房地產在地理上處於東盟的正中心,擁有海岸線,首都金邊位於湄公河一岸,其次是柬埔寨房地產前景不俗,比如旅遊業、製造業、建築業等,這些因素將遊客和投資者引向柬埔寨房地產。

一帶一路啟動 外來人口湧入

再如「一帶一路」倡議的示範工程——西哈努克港口經濟特區,已吸引來自美、日、意、法等國及中國各個行業企業入駐80餘家,解決當地就業部分問題,成為柬埔寨境內規模最大的經濟特區。而隨着愈來愈多的外來人口流入,也必將帶動其房產租賃及柬埔寨房地產投資市場的蓬勃發展。

其實,以當地房地產作投資,最重要城市配套建設完備,而柬埔寨的基礎設備較差,造成廠商投資極大之困擾,其中電力缺乏且昂貴,已嚴重影響廠商投資意願,該國已將電力設施建設列為振興經濟發展之重要目標。另由於包括工廠及住宅的許多新建物興建與落成,柬國政府必須增加電力供應,柬埔寨目前已建設輸電網1304公里和17個地方的供電站,覆蓋金邊、幹拉、實居、茶膠、貢不、白馬、磅清揚、菩薩、馬德望、蔔迭棉芷、暹粒、磅湛、西哈努克13個省,柬國政府還批准建設「磅湛—桔井」、「桔井—上丁」、「金邊—西港(增設電網)」總長438公里輸電網和3個供電站,將使電力供應的覆蓋面增加到另兩個省區,因此,迅速普及電網、滿足電量以及降低電價為今後的努力目標。

市場看好該國政府開發特別經濟區,成立特別投資促進區(Special Promotion Zone,SPZ):柬國目前規劃有27個特別經濟區,其中有3個特別經濟區已開始運作,分別為「金邊特別經濟區」,離金邊市約18公里,「曼哈頓經濟特區」及「西哈努克港經濟特區」(位於金邊西南方200公里)等。

政府設經濟特區 經濟急速增長

不過,該國財經部表示,柬埔寨經濟也面臨諸多外在和內在潛在風險,阻擾柬埔寨實現本年經濟成長率達7%目標,外在風險包括美國聯儲局貨幣政策、英國脫歐、中國內地經濟成長放緩、國際原油價格反彈、全球氣候變化、國際恐怖主義威脅,以及特朗普上台後,美國經濟和貿易政策的不確定因素等。主要的內在風險則有:成衣和製鞋工人最低工資上漲、電費、物流和運輸成本居高不下、經商成本偏高及法規不明確、通貨膨脹壓力,以及2018年大選對政治、經濟和社會領域影響等。

海外投資者可以趁低位留意一些新樓盤,尤其是市中心地段。中國率先在柬埔寨房地產進行一系列的大動作,這清楚說明了,投資柬埔寨房地產是順應中國經濟海外擴張的趨勢。

明報記者 龍彩霞

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0308&issue=20180112
中資 佈局 柬埔寨 物業 水漲 漲船 船高 房百 百餘 餘萬 港元 入場 租金 回報 料達
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346670

城中富豪身家水漲船高

1 : GS(14)@2018-01-28 15:05:42

【明報專訊】不少城中富豪除私人上市旗艦升值外,股票投資亦有不俗斬獲,新世界(0017)主席鄭家純前年兩度掃入匯控(0005),至今股價已大升接近1倍。據中央結算系統資料,新世界旗下周大福珠寶金行於匯控持倉,在2016年4月及7月兩度增加,以當日收市價推算,涉資約4800萬元,相當於每股成本約46.5元,以昨日匯控收市價85.7元計,已升值超過八成,帳面獲利約4000萬元。

純官匯控升八成 甘比恒大賺逾3億

華置(0127)大股東劉鑾雄愛妻「甘比」陳凱韻投資更為進取,不單旗下華置狂掃恒大,去年她私人亦積極投資恒大股票及債券,佳兆業(1638)美元債券,以及其他6至7間內房公司的債券及股票。受惠大市升幅,華置及甘比持有的投資帳面均錄大賺,先是內房股爆升多倍,內銀股近日亦開始受追捧,倘按公開資料,單以甘比目前私人持有1億股恒大股份,每股成本26元計,她個人已獲利達3.3億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3757&issue=20180124
城中 富豪 身家 水漲 漲船 船高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347374

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