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胡主席打救港人上海舊區重生

2010-6-3  NM





近年香港大談活化工廈概念,催谷 了連番工廈炒風,成果欠奉,但早於五年前,上海市中心的破舊廠房,已變身一座座摩登辦公室,名為「8號橋」,諷刺的是,搞手正是來自香港的時尚生活中心老 闆黃瀚泓,他曾替瑞安老闆羅康瑞打工,有份打造上海地標新天地,後來自立門戶埋身為舊廠房整容。創業大過天,代價是賣樓吊命兼離婚。

今年一 月,黃瀚泓終於「行運」,國家主席胡錦濤出巡上海時,「御駕」親臨「8號橋」。「主席效應」下,中外基金拍門,地 產商招手,谷底反彈「話咁易」。不過,這一切只發生在中國。

黃瀚泓(Tony)的「反彈」不單在事業上,還出現在頭上。這天,在「8號 橋」外拍照,平日一臉正經的Tony,突然摸着頭頂的頭髮笑說:「今年連頭髮都生番出來了,你睇吓我以前嘅相,中間冇乜頭髮o架。」確實,看上去年輕了十 年。Tony最近更請來一名私人健身教練,每星期兩晚在會所玩健身,務求以「最佳狀態」迎接事業「第二春」。

為他帶來這個「第二春」的,是 國家主席胡錦濤。「佢來之前五日,我才收到通知。基於安全理由,市政府只話有重要國家領 導人來,冇講明係邊個,就算估到,都絕對不可以喺電話講,或透露出去,因為這等同洩露國家機密。」胡錦濤於一月十六日早上抵達「8號橋」,逗留了四十分 鐘。「主席在上海參觀的都是幾百億的國營企業,相比之下,我們是間好細的民企,他的肯定 對公司發展有好大幫助。」

摩登舊廠房響朵

舊廠房改裝的「8 號橋」,園內有西餐廳、咖啡館,「廠房」之間用橋連接起來,中間有露天花園。平日有衣著時髦的遊人,拿着相機四處拍照,亦有旅遊車帶團來參觀。

「甲 級寫字樓空間封閉,夜晚六時後出入更要特別申請,這裡的租戶都係『用腦』嘅企業,如建築、設計及廣告公 司,習慣通宵工作。」經常有不同團體來參觀,同一番話,Tony已說過不下千遍。「一定要有餐廳、咖啡館及花園,好多時創意及靈感就係煲 煙、飲咖啡時傾出來嘅。」

第一期總投資七千萬人民幣(下同)。「七千萬在香港不夠買兩個一千呎的豪宅。」○七年,「8號橋」項目獲美國投資公司安祖高頓亞洲(Gordon Asia)垂青,入股五千萬元。「不但項目回本,○七年還有三千多萬盈利,股東第一次有分紅。」這是Tony創業路上第一個「春天」。不過,項目帶給他最 大的「財富」,是政府關係。「除了上海市長韓正,市委書記俞正聲,我們接待過逾四十位中央領導,包括習近平、賈慶林、吳儀等。」Tony一口氣數出十多個 內地高官姓名。

「點解香港一講到官商,就話勾結?」Tony習慣國內的運作模式,所以不避嫌道,全靠盧灣區經委王主任拉攏,由盧灣區區長召 集多個部門開大會,包括規劃局、環保局、工商局等。「8號橋」由設計、審批到完工,只要一年時間。「自己去做,單係審批都要半年以上。」Tony說,政府 還幫項目戴了頂「帽子」叫「試點」。「呢招喺內地好有效,不按常規出牌都不怕。」在區政府支持下,○七年公 司取得區內鄰近世博園、局門路上一塊更大的舊廠房地皮,興建「8號橋」第二、三期。

基金「賣豬仔」

但「春天」只維持了一年,金融海嘯殺到,加上連番房地產調控政策,正發 展第二、三期項目的時尚生活中心,○八、○九年均虧損超過一千萬元。「用分紅嘅錢喺上海買嘅樓,仲有香港同前妻聯名嘅樓,全部賣晒,籌咗千五萬,撐住公司。」Tony苦笑道,公司兩 度減薪,「吊鹽水」度日。

公司「水緊」關頭,Tony的私人投資亦陷入困 境。○五年,Tony與摩根士丹利合組公司,買下淮海東路上一個商場,重新包裝出租,名 為「無限度」。○七年開業後因人流不足,爆發欠租問題,最後Tony被迫退出。「而家商場賣咗,唔怕講了。」Tony負責商場設計及搵租客,開業時有九成 出租率。「租金仲貴過對面嘅時代廣場,但開幕後人流唔夠,租戶吵要免租期,而大摩只緊張每個月的應收賬目,仲走去告人欠租,新年、聖誕布置,亦不願出錢, 最後我拎咗四百萬來做。」

原來,大摩背着他不斷找投資者來睇場,鋪路「甩身」。這令他最氣憤,「我覺得俾人賣豬仔!」Tony咬牙切齒地 說,他和朋友前後投資了六千多萬,去年十一月商場賣盤,他們約可取回七成本金,但仍未到手。「我好慘,租戶都係我搵返來的,不但輸了聲譽,連累朋友輸錢, 得失了地區政府,仲要俾人笑。」

新天地搞手滿師劈炮

在內地做「生意」,不可以將數字凌駕於「人情」上,但事實上,Tony本 身正是「數佬」出身。八三年加入嘉里建設做財務,九三年調往上海任財政總監。九六年,未做過銷售的Tony,向當時瑞安地產董事經理鄭秉澤毛遂自薦,出任銷 售及市務部副總經理。「我一個月就賣咗二百套瑞虹新城,整個上海那個月都係賣咗四百套 (住宅)。」九八年升任新天地總經理,項目後來成為上海地標。

○二年, Tony辭職創業,做商業項目顧問。「當時羅生在其他城市複製新天地,其實是為拿地拿項目,新天地只是配角,但商業項目不同住宅,唔可以複製,就像睇電 影,第一次睇就話好睇,再睇就乏味了。」不過,Tony亦盛讚羅康瑞懂得把握時機。「在內地拿靚地做住宅,外資一定不及國企,反而政府近年致力提升城市形 象,用商業配套包裝項目,再去拿地會較容易。」Tony說。

上週四,羅康瑞現身瑞安地產股東會,表示曾到過「8號橋」,更稱讚Tony「有 腦筋、有創意」,但否認瑞安「複製」新天地。「我們在各個城市的『天地』都不一樣,你有沒有去看過?」提到有否機會合作,二人不約而同表示,暫時沒有這個 打算。

窮得只剩下公司

現時,Tony已轉型為發展商,但諷 刺的是,手上一個私人物業也沒有。「資金一直是我最大的困擾。」Tony坦言,○三年開始,為集資建「8號橋」,Tony將上海四、五個物業出售套現,其 中兩套是前顧主瑞安集團旗下的翠湖天地。「賣出去時約三萬元,而家升到十二萬。」現時,Tony以月租萬五元,租住服務式住宅。「每個星期都有人執屋換床 單,樓下又有泳池、健身室,好方便。」

公司就是一切,Tony不但押上全 副身家,更賠上了逾二十年的婚姻。「○四年離婚,之前老婆一直跟我住在上海,那時好忙,朋友幫我改了個花名叫『夜總會』,即晚上總有會要開,離婚後反而輕 鬆了,不用內疚有個人在家等你。」現在,Tony有個內地女朋友,但坦言不會結婚。「大家合得來,解解悶而己。」

經歷連番起跌的Tony, 好不容易捱到今年,地產商紛紛將項目送上門。「以前朋友經常笑我,如果過去十年拿啲錢去買樓買股票,一早發達。冇錯,但我冇後悔,我始終相信最大的投資應 該在自己公司。事實證明,最近有幾批傾緊入股的投資者,對我哋公司嘅估值都超過一個億,我仍是大股東,以前蝕的都可以一鋪賺返來。」



主席 打救 港人 上海 舊區 重生
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舊區改造壓力大 上海推政府購買服務試點

上海將在舊區改造中引入政府購買服務機制,以突破舊區改造的融資瓶頸,規範財政預算管理、控制政府債務風險。

8月19日,上海市政府官網發布《關於在本市開展政府購買舊區改造服務試點的意見》(下稱《意見》),提出在舊區改造中引入政府購買服務的運行機制。該意見於2016年6月20日起施行。

所謂政府購買舊區改造服務試點,就是把原來由政府直接提供的一部分舊區改造服務事項,按照一定的方式和程序,交由具備條件的社會力量承擔,以保障舊區改造項目順利推進。

此次納入購買範圍的服務事項,包括舊區改造征地拆遷服務,安置住房籌集、公益性基礎設施建設等方面,但不包括舊區改造項目中配套建設的商品房以及經營性基礎設施。

上海大規模的舊區改造,始自上世紀90年代。

1992年,上海市第六次黨代會提出“到本世紀末完成市區365萬平方米危棚簡屋改造”,自此拉開大規模舊區改造序幕。彼時,上海市民居住矛盾突出,數十萬家庭人均居住面積低於4平方米,其中3萬多戶家庭人均居住面積不足2.5平方米。

到上世紀末,上海共改造了包括365萬平方米危棚簡屋在內的二級以下舊里房屋1200余萬平方米,受益居民48萬戶。

“十五”期間,上海“拆、改、留”相結合,展開新一輪舊區改造。這一階段共改造二級以下舊里房屋700余萬平方米,受益居民28萬戶。

“十一五”期間,上海以世博園區、軌道交通等重大市政基礎設施項目的拆遷為契機,改造了340萬平方米舊住房,受益居民12.5萬戶。

“十二五”期間,上海累計實施各類舊住房改造7000萬平方米。

“十三五”期間,上海規劃要完成中心城區240萬平方米成片二級舊里以下房屋改造,實施5000萬平方米的各類舊住房修繕改造,小區停車位、既有住房加裝電梯、二次供水改造等,有望結合修繕改造一並實施。

而在今年,上海要拆除中心城區二級舊里以下房屋55萬平方米,完成郊區城鎮舊區改造4萬平方米,實施舊住房改造300萬平方米。

數據顯示,截至2014年年底,上海存量房屋超過11億平方米,其中公房類舊住房約有1.4億平方米,存在房屋老化、設備陳舊、設施不全、安全隱患突出等問題,需要通過政府主導推進修繕改造。

隨著上海地價、房價的上漲,舊區改造的資金壓力越來越大。

此前黃浦區曾表示,“十三五”期間將安排1150億元的專項資金用於舊區改造。但即便是這樣的大資金、大投入,按照現有舊改節奏,全區總舊改量起碼還要用三個五年計劃才能完成。

黃浦區是上海舊改任務最重的街區之一,目前還有老舊房屋240萬平方米,二級以下舊里108萬平方米,其中無獨立衛生設施居民8萬余戶。

一直以來,上海也致力於體制機制創新,多渠道籌措資金,包括財政資金、銀行貸款、地方債券、公積金等都在為舊區改造提供支持。

上海市銀行同業公會統計顯示,2016年一季度,上海地區銀團貸款累計共簽約43筆,簽約總額為576億元,較去年同期增長約兩成。其中有10個項目為舊區改造和城中村項目,簽約額為215億元,占當季簽約總額的37%。

與此同時,財政部核定上海2016年新增債務限額為500億元,這部分新增債券額度全部轉貸區縣,主要用於支持舊區改造等保障性安居工程建設等重大公益性項目支出。

《意見》稱,政府購買舊區改造服務資金,應納入政府財政預算安排,並由購買主體根據協議要求按照進度向提供舊區改造服務的承接主體支付服務費用。

承接主體可依據政府購買舊區改造服務合同等,向金融機構或金融市場進行融資。

不過,《意見》也要求,區(縣)政府要根據本區域國民經濟和社會發展年度計劃,綜合考慮平衡人民群眾的訴求以及區域經濟和社會發展水平、財政資金承受能力等因素,科學確定政府購買舊區改造服務的規模,盡力而為,量力而行。

《意見》同時表示,國有企業要積極參與政府購買舊區改造服務的活動,發揮在舊區改造中的骨幹作用。

舊區 改造 力大 上海 政府 購買 服務 試點
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新盤速遞:舊區蚊型盤 樓花期逾兩年深水埗海柏匯 戶戶不足300呎

1 : GS(14)@2016-01-23 18:56:17

■大門旁為開放式廚房及儲物間。








深水埗海柏匯前臨西九龍走廊,開揚遠景單位要日夜承受行車聲浪,享有遠海景的代價是噪音入室兼有西斜。物業附近有多個市建局重建項目,顯示地區老舊有待重新發展的逼切性,不熟悉此處的外區客一定要有心理準備。物業主打挑戰居住空間極限的細碼戶,發展模式跟近年氾濫的市區劏房新樓無分別,在樓價被唱跌的大環境下,這個樓花期超過兩年的舊區蚊型樓,後市變數極大。記者:伍志輝攝影:袁志中 陳東陽



■物業附近西九龍走廊橋底環境認真麻麻。


海柏匯與西九龍走廊高架行車天橋只是相隔一條通州街,物業基座平台與天橋高度相若,住宅樓層最低的3樓單位,向西南戶外望橋上迎面而來的高速行駛車輛,景物極富動感及聲勢,基本上西南向單位都免不了受影響,尚幸中高層單位雖然有噪音,但同時可以遠眺通州街公園、南昌公園以至西區海景,觀感上得到補償。



開放式最細183呎

物業每層7伙,A、B及G室為開放式間隔,面積183至214方呎,以A室窗戶最大,浴室無窗兼且僅設露台,B室大廳偏細但採用對流窗設計,G室玄關最短大廳相對見使,兩者浴室淋浴間外連工作平台,沖涼記得鎖緊門。每層C至F室為一房單位,面積259至286方呎,廳房大小相若,分別外連露台及工作平台,大門旁均設有由趟門劃出的儲物間,大小與中細碼衣櫃相若,實用性一般。物業3樓僅B至G室均設平台,面積60至327方呎,29樓單位一律附設天台,面積93至218方呎。單位用料方面屬於中小型級數新樓標準,開放式廚房以德國西門子爐具電器為主,包括電磁爐、抽油煙機、微波爐、洗衣乾衣機及雪櫃,無窗浴室設備包括日本Panasonic抽氣扇、德國Stiebel Eltron電熱水爐或TGC煤氣電熱水爐,所有單位浴室淋浴間只有約4呎長,沖涼不宜太大動作。



海柏匯18樓D室【示範單位資料】

實用面積:286方呎(包括22方呎露台及16方呎工作平台)間隔:1房1廳;另儲物間





■平面圖

■大廳附設露台,落地窗夠大。

■浴室無窗,淋浴間地方淺窄。





■睡房外連工作平台。

■開放式廚房提供西門子爐具電器。

■浴室入口設於睡房內。



會所設健身室 管理費貴

【配套設施】物業配套簡單,地下停車場提供8個住客泊車位及4個電單車位,小型會所設於2樓,連同平台面積合共約5,673方呎,設施包括健身室、兒童攀石天地、遊樂場及燒烤聚餐間,管理費約每方呎4.95元,最細碼183方呎開放式單位管理月費約905.85元。大廈附近商舖不多,通州街臨時街市開業的商販有限,深水埗玉器市場人流則較多,但環境亦比較老化,沿通州街前往大角嘴港灣豪庭有較具規模的購物商場。跨過荔枝角道、接近北河街市政大廈的橫街則是熱鬧的街坊地段,攤檔小販密集的鴨寮街亦在附近,同時亦是港鐵深水埗站的所在地,距海柏匯約10至15分鐘步程。由海柏匯亦可以步行往港鐵南昌站,需時約10至15分鐘。




鄰近長實項目 涉877伙

【同區供應】海柏匯附近現存多個市建局重建項目,以長實於2014年12月投得的海壇街╱桂林街及北河街發展計劃最具規模,項目由A、B及C三個地盤組成,原計劃興建5座大廈提供845個單位,早前長實對項目作出修訂,包括減建1座住宅及縮減平均每伙面積,將單位總數增至877伙。項目預計落成日期為2017至2018年。2014年12月由遠東發展投得的海壇街229A至G號項目,鄰近深水埗公園,預計2018至2019年完成,發展商去年表示項目會在2017年底應市,提供約80伙,主要有一房及兩房戶型。其他鄰近的發展包括由新地發展的港鐵南昌站項目,共分3期,其中1A期約1,000伙,提供開放式至四房單位,今年第四季登場。



海柏匯Harbour Park【屋苑資料】

地址:深水埗通州街208號座數:1座樓層總數:26層(地下至29樓)每層伙數:7伙單位數目:161個實用面積:183至286方呎間隔:開放式及1房預計關鍵日期:2018年3月15日發展商:香港小輪管理公司:恒益物業管理管理月費:每呎約4.95元設施:會所及停車場校網:小學40網;中學深水埗區物業網址:http://www.harbourpark.com.hk



■海柏匯預算關鍵日期為2018年3月15日,樓花期超過兩年。

■海柏匯地圖

■優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160123/19463120
新盤 速遞 舊區 區蚊 蚊型 型盤 花期 逾兩 兩年 深水 海柏 柏匯 戶戶 不足 300
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置業達人King Sir:年輕人上車 先買舊區細樓

1 : GS(14)@2016-03-23 15:57:24

2016-03-19 iM

一個人的投資決定,往往與他的出身和成長背景有關,人稱King Sir的香港按揭董事總經理葉景強,多年來獨愛投資物業。過去10年乘着樓市升勢,按揭公司的生意發展迅速,而名下物業數目和資產亦以幾何級數上升,早已達致財務自由。這些一切,源於他那困在板間房的童年。

King Sir的父母在1949年來港,投靠在旺角山東街賣菜的親戚,兩口子靠在菜檔打工餬口,家中六兄弟姊妹,King Sir排行最小。

童年印象最深的,是一家八口住在一個百呎的板間房。兩呎半木板碌架床上五小孩擠着睡,強褓中的他每晚便與父母打地舖。最不是味兒的,是遇到個惡如「譚蘭卿」的包租婆:「煮飯沖涼都要讓人先,阿哥俾包租婆個仔打,阿爸好嬲但唔敢出聲,怕被人趕走。」

當時年紀小小的King Sir把這些看在眼內,很早就憧憬置業。「有自己的屋企,起碼唔使受人氣,活得有尊嚴有自由,甚麼時候鍾意做乜就做乜。」

小孩子的願望沒喧於口,但父親早就為買樓而奮鬥。葉父天未亮便返菜檔開工,趕緊準備好一籮籮蔬菜送到食肆,之後到附近凍肉店「賒貨」,托回兩盤重重的雞翼拆售給街坊,希望賺多個錢。憶起這段往事,King Sir吐吐舌說:「以前小學放學就落去幫手撬雞翼,中學就開始幫手送貨,50磅凍肉真係好鬼重,夏天一上膊就成身血水。」後來,父親的凍肉生意愈做愈大,終儲夠錢買樓,以5萬元買入一個500平方呎的旺角舊樓單位。

飲食業前輩 一舖抵萬金

往後多年,葉家的凍肉生意可謂一帆風順,更逐步拓展至飲食業,家族有多家食堂及酒樓。就在那時,King Sir也逐步意識到物業除了「安身」還可「立業」。「很多叔父輩本身也是胼手胝足小舖做起,後來自己買舖,經濟起飛令舖位升值,他們有一舖在手有利擴充業務,結果生意愈做愈大。」他口中的前輩,其中一位就是新光集團創辦人胡珠。

成長經歷使然,King Sir一直對投資物業情有獨鍾。九十年代中樓市火紅一片,廿來歲的他見幾萬元就可以做業主,開始沾手樓市,賺過點錢,但遇上97金融風暴後一切歸零。他笑言當時幾多老行尊都輸身家,自己打和離場已算「執返身彩」。及後,他更努力鑽研樓市,哪裏破頂哪裏低水固然難不倒他,怎樣下注贏面才高,他亦素有心得。

直至2004年,他決定將個人資產與事業都押注到樓市。經過金融風暴和沙氏,樓價暴跌近七成,但對香港前景充滿信心的他,反認為是入市良機,加上中央實施自由行,覺得「個市衰極有限」,遂決定離開家族生意,與從事按揭業務多年的新婚妻子創立了香港按揭轉介,並以手上約60萬資金投入樓市「掃貨」。

住宅改成舖 身價升1.5倍

樓市在2004年過後谷底抽升,買樓的人愈來愈多,而當時主要對手經絡按揭又以承接母公司美聯的買樓客為主,他們就轉而登報、派傳單攻街外散客,生意增長不俗。「兩年後有傳媒做了個按揭轉介服務比拼,我哋十項贏咗八項。梗係啦!打來的電話,一係我接一係我老婆接!」及後生意再下一城,最高峰一小時接到近20個電話查詢。「後來經絡做埋街客,幸好我們本身已儲落一批熟客,算是各有各做,到現時仍好穩定,算係搵到兩餐啦!」

初創業時,兩口子白天接生意,晚上就「瘋狂睇樓」,足迹遍布港九各區。手持60萬元的King Sir,在未有辣招和按揭最高可做九成的情況下,最多可下三注,目的是在短期內靠買賣將資金增值一倍,然後實行他的「長揸放租計劃」。

首兩注他分別買了鰂魚涌太古坊和深水埗的舊樓,而回籠關鍵是第三注。「當時買入市值59萬元的銅鑼灣一幢商住樓的一樓後座,這類樓通常前坐向大街就做生意,後座住人。當時整區租金都升緊,我覺得樓上舖是新趨勢,所以將單位改成店舖,以1.2萬招租,回報24厘!經紀個個話我傻,唔肯幫我放,我惟有登報紙,結果租了給一位靚女搞時裝店。然後我再用1.2萬做base,計出144萬元連租約賣,登報大大隻字寫住『10厘回報』,經紀又當我傻啦,點知唔夠兩星期就賣出,回籠成百萬。」

只愛細價樓 不買大屋苑

入市不足一年,King Sir在2005年已達到「資金倍增」的目標。往後,他繼續小額投資在北角、灣仔、荃灣及油尖旺等舊樓,繼而殺到東半山買千呎大單位。多年來的一個原則,是除了自住單位,他從不沾手大屋苑。

他解釋,細價樓盤源少、資訊流通量亦較低,若肯針對心儀區域勤做功課,留意放盤、成交及價錢等,並願意花時間與經紀打好關係,尋得筍盤的機會反而較高,加上細價樓的租金回報往往較大型屋苑高。「400萬和800萬的單位售價是一倍,但兩者的租金差距往往無一倍咁多,變相細價樓個Yield(回報率)較高。」

部分人喜歡住屋苑,是由於屋苑愈大,附近環境變遷愈有限,變相有保值作用,但King Sir卻倒轉來看。「舊區會更新,代表發展潛力大。有重大發展、重建收購如近年的西環、土瓜灣等,改善後樓價一定會升,若被相中收購,身價更隨時三級跳。」

除了首兩三年需要靠出貨入貨倍大注碼,King Sir往後投資的單位都是以出租為主。待單位供到某一年期,又巧遇心儀筍盤的話,就會加按套現入貨,慢慢增加持貨量。時至今日,他以個人、公司及合資等持有的物業有數十個,物業總值數以億計,而每月扣除按揭供款後,約可獲數十萬元租金收入。

時勢造英雄 助青年上車

毫無疑問,King Sir是個在獅子山下捱出頭來的人辦,但八十後聽罷心中或許質疑:「2004年開始買樓買到今日,梗係發達啦!」難得他毫無芥蒂,「係呀,時勢造英雄咋!若果推遲十年,我都未必有得玩。」

他不諱言今天樓價又貴又有辣招,八九十後上車的確比以前辛苦。2009年,King Sir應朋友邀請辦課程、寫書教人買樓,接觸年輕學生時便知大件事:「原來好多人唔知買細樓可按九成,以為首期一定要俾百幾萬。兩口子儲咗五六十萬其實夠上車,但因為唔知條數點計,唔敢下注。」

因着出身、工作和多年投資經驗,King Sir笑言自己「生於升市,有種責任」,希望透過自己的知識和人脈,指引有意或有需要置業的年輕人一條可行而又較安全的置業路,令他們不至絕望。

開班7年,授徒數以千計。King Sir眼見不少年輕上課後得以解決上車問題,可以繼續追尋其他人生目標和更有意義的事,坦言感到「老懷安慰」。那麼他自己的人生意義呢?他笑說:「投資收入穩定可養妻活兒,有自己的公司和事業,教書又幫到人,我的人生已經好有意義啦不是嗎?」

新手老將10大疑問

King Sir在樓市實戰多年,買樓及按揭經驗豐富,近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次,他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」,與iM讀者上上雞精班。

Q:港人在買樓按揭上,有哪些最常見的謬誤?

King:年輕人買樓,最多就是以為買樓一定要付百多萬首期,不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。

此外,在審批按揭時,「入息」的定義會因借貸成數而改變,尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀,若申請八成(當中兩成為按揭保險)或以下,則佣金及底薪均會被視為固定入息,但若他借八成以上,則只得底薪會被視為固定收入,薪金大大減少,影響借貸能力。

Q:是否有出糧紀錄就可申請到按揭?

King:現在很多年輕人做Freelance,以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭,但其實現時限制多了,自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題,是通常他們會落完訂才申請按揭,到知道銀行不批貸款時,往往為時已晚,更有人在無可奈何下撻訂,首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備,最好做預先批核。

Q:買新樓申請按揭,有甚麼要注意?

King:現時很多年輕人會買新樓,亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時,會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有,銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款,處理方法就如私人貸款或卡數一樣,銀行也會先扣起這筆數,再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。

Q:據說在出糧戶口做按揭會比較易批,真的嗎?

King:沒錯,因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式,例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等,所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法,因為銀行愈掌握你的財政,他日你出現甚麼問題,它就愈容易發現。例如2008年很多人失業,銀行見你每月都穩定出糧,突然幾個月無數到,擔心你無錢供樓,就會查明原因。它未必一定Call Loan,但機會較大。

因此,我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行,雖然使用上麻煩,但可避免有事時被凍結所有戶口,那就更麻煩了!

Q:怎樣才可以搵到筍盤?

King:很多時筍盤要搶,動作夠不夠快,就在於你熟唔熟市。愈睇得多樓,你就愈知甚麼是筍盤,識得比較就會進步。例如睇開某幾區,知道同類型的樓呎價大約1元多,突然有間9,000蚊,就知係筍野囉!

慢慢將範圍收窄,用同一個道理,微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢,建立sense,慢慢就會愈來愈懂得掌握價錢。

在睇樓過程中,又會與經紀熟絡些,他又會明白你要求多些,這樣買到心頭好的機會就愈大。

另一關鍵是,好市時經紀未必有時間理你,帶你慢慢行,加上好市大部分放售的都是連租約盤,根本無樓睇,所以一句到尾:功課要趁靜市做,這樣才會快人一步。一個月至少要睇10至20個。

Q:現在樓市下調,但買樓限制多,買樓投資收租仍合適嗎?

King:首先要視乎你的年紀,再看看你對香港前景有沒有信心。臨近退休的人,我不鼓勵這樣做,但若你較年輕又有信心,我會建議加按已有的物業套現。假設你3年前買了層300萬的樓,現時升至500萬,而你仍有200萬按揭未還。加按最高可套出物業估值的六成,即300萬,再減去未償還的200萬,即可獲約100萬資金。

這建議一來基於樓價仍頗高,貸出金額可觀;二來是本港仍處低息,且預計低息將持續一段時間,屬於「借平錢」。準備資金後,等到有低於市價15%至20%的筍盤便可入貨。若樓市續跌,最終抵銷了那15%至20%的緩衝,就轉售為租,先避過跌浪。(留意買第二層樓要交雙倍印花稅,物業投資者需小心計算買樓成本。)

Q:想加按物業套現,要留意甚麼?

King:坊間部分財務公司講到有層樓就有錢,很多退休父母按樓套現給兒女做生意,但忽略了加按後能否應付還款。後生仔做生意有時周轉不來,結果供樓的擔子就落在父母身上,但60幾歲人、20幾厘息,點供?若斷供幾期就會收樓,多年來當然也見過這些個案,若公司能力許可,都會盡量幫他將貸款轉回銀行,起碼減少利息支出。

Q:現在樓市會步1997年後塵嗎?

King:很多人拿現時與九七作比較,當年借貸率高,爆煲後市場只餘下用家,結果炒家、投資者個個被銀行Call Loan而絕迹。反觀今日樓市相對穩健,借貸率亦低。樓市多年高位徘徊,積累了一班等待上車的用家,加上今天的投資者好有實力,不少人已套定幾層樓的錢,準備樓市一跌就撲出來掃貨,試問這樣樓市又怎會大跌?

Q:現時以磚頭計劃退休可行嗎?

King:若手頭上已有兩三層樓收租,本身又已有樓在身(即買第二層樓要付DSD),則不用執着只買磚頭,反而可考慮改為投資較穩陣的債券,賺取與租樓相若的4厘年回報之餘,又可分散風險。若名下物業及資產超過100萬美元,部分按揭顧問公司可協助申請加入私人銀行,成為資深投資者,再以4倍槓桿貸款,然後投資在中銀、滙豐等較穩陣企業的債券(年回報約4厘),以賺取高4倍即16厘回報。

Q:樓市未來半年走勢如何?

King:其一關鍵是外圍經濟,內地和外地經濟好的話,樓市跌兩成已盡(相對最高位時),而目前又已跌了一成;即使經濟差,我看亦不會跌過三成。其實現時歐洲放水,中國又減準備金率,暫時對樓市都是利好的消息,所以如無意外,大市到今年5、6月應會漸見穩定,甚或微升,當然若外圍經濟再次爆煲就好難講!

目前經濟前景較以前複雜好多,看不到太遠,最多只可預測到半年走勢。
置業 達人 King Sir 年輕人 年輕 上車 先買 舊區 區細 細樓
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深水埗舊區新廈 街坊味濃南昌一號四房戶 廳房袖珍

1 : GS(14)@2016-10-16 08:18:45

■南昌一號模型圖



【新盤巡禮】樓花期超過28個月的舊區新廈南昌一號,座落深水埗南昌街與通州街交界,附近海壇街有數個市建局重建項目,為該處未來打造出一片新住宅小區形象,但根深柢固的老舊環境依然存在,品流複雜的事實難改變,外區客未必易接受。物業主攻中小型單位,500餘方呎劏出「四房神則」,樓價折實最平約848萬元,惟睡房的骰、大廳袖珍,兼且配搭開放式廚房,完全偏離傳統四房間隔的大廳大房觀念,近似專門用作分租或「做生意」的唐樓劏房格局。記者:溫潤潔攝影:何家達 朱永倫



南昌街街坊社區味濃,基輔街集中一批售賣服飾材料小店,轉往北河街有市政大廈可買餸,行多幾步是醫局街美沙酮診所,鴨寮街手機電腦配件攤販成行成市,走低消費模式。


部份中高層享翠綠景

根據樓書顯示,南昌一號不設隔聲鰭及隔音屏障,物業與西九龍走廊貼近,車來車往噪音大。西九龍走廊以外為大型的通州街公園,屬區內市肺,南昌一號向東南至西南方,中高層A至C室擁綠化景致,單邊A室甚至享遠海景,D室向東北望樓景較遜色。全幢129伙,6至42樓標準樓層,每層4伙,面積327至595方呎,間隔分兩房、兩房連儲物室、三房一廁及四房連套房,全部開放式廚房設計。飯廳融入開放式廚房內,放四人餐枱椅阻礙煮食,是否意味要用摺枱摺凳,不得而知。房間有窗台,想增加實用性,只好窗台造家具。城中熱話的A室面積不足600方呎,四間睡房面積約40餘至60方呎,雖然發展商稱每間房都能「瞓人」,但實際擺放6呎床會頂頭頂腳,兩間中房僅餘房門邊放窄衣櫃,最小的房間要保留通道往工作平台,可能要選用上床下櫃組合家具,套房放雙人床,活動空間減,將睡床橫放及床頭建於窗台上,面向套廁又不太好,擺位費心思。客廳約9呎闊,兩壁一長一短,基本放電視櫃及梳化無問題,惜梳化旁放餐枱,阻礙出入大門。
B室面積327至366方呎,間隔兩房,客廳地方淺窄,闊約6呎半,地櫃梳化距離近,一壁只約3呎3吋闊,只能放袖珍電視櫃。兩房40餘方呎,一間有巨型柱躉,限制傢俬擺位。
C室面積364至367方呎,間隔兩房連儲物室,入屋是開放式廚房及客飯廳,兩翼一邊是睡房及浴室,另一邊是睡房及儲物室,門向外開的儲物室,無窗侷促。
D室面積396至418方呎,三房一廁,客廳逾8呎闊,惜兩壁最闊僅約4呎,只可放小型地櫃及梳化,兩間細房門位對開,形成走廊嘥位,當中一間細房及另外一間大房有柱躉。頂層43樓屬特色戶,全層一伙,面積783方呎,間隔四房連套房,整體空間細碎,三組平台亦分散,共524方呎,內置樓梯直達459方呎天台。另外,最低層6樓的A、B及D室連平台,面積96至379方呎。


【38樓A室】

■客飯廳連開放式廚房100餘方呎,感覺似劏房格局,多過四房戶型。

■睡房放床頂頭頂腳,身形高大的人士或要拆房打通才夠瞓。



■所有浴室用企缸。


【38樓C室】

■C室客廳算工整,可放電視櫃及小型梳化,房間分佈兩翼。

■一房門後有凹位欠實用。

■儲物室長約5呎9吋,闊約2呎半,內櫳袖珍。



物業設影視室燒烤間

各戶用料普通,廳房配置瑞典Electrolux分體式冷氣機,廚房以德國西門子家電為主。43樓特色戶廚房家電升級,改用德國Míele為主。南昌一號為單幢樓,3樓康樂設施室內面積3,209方呎,室外面積1,849方呎,提供多功能影視活動室及燒烤間等。5樓平台花園面積3,098方呎,設有長者健身器材。至於球類設施及泳池欠奉,通州街公園有籃球、足球及網球場,以及室內體育館,游水要到深水埗公園游泳池。






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深水 舊區 新廈 街坊 味濃 南昌 一號 號四 房戶 廳房 袖珍
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舊區重建滅樹港島西、觀塘重災

1 : GS(14)@2016-12-18 10:48:52

【本報訊】擠迫的都市剝削了人類的生存空間,更何況生長在舊樓的樹木?「樹博士」詹志勇早年於港島西區、油麻地及旺角,和觀塘一帶進行統計,發現約有近700棵生長在大廈間的樹木,但隨着大廈重建、翻新,相信至少兩至三成樹木已被移走,他直言除舊區重建加速了樹木衰亡,政府漠視的態度亦是幫兇。


專家斥政府「唔識嘢」


詹志勇約6、7年前曾在全港3個舊區進行統計,逐一記下生長在舊樓天台或大廈旁的樹木,發現以油麻地及旺角的舊樓樹較多,有約358棵,其次為西區,共有248棵,觀塘則有87棵,3區合共有693棵,當中細葉榕最多,約有300多棵,亦有長春花、黃葛樹及筆管榕等,但西區隨着西港島線進駐加速舊樓重建,而觀塘市中心的重建項目亦令大量樹木隨唐樓拆卸而倒下,相信兩區是「滅樹」的重災區。詹志勇批評政府不懂欣賞此類樹木,如早年高街「鬼屋」、即舊精神病院外牆長滿不少石牆樹,「其實生得好靚,可以好好保育,點知畀政府一下子剪晒,真係唔識嘢!」他指出,即使生長在大廈天台的樹木亦不一定會影響結構,若有適當修剪,加上定期檢查,亦可好好保存。■記者鍾雅宜




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舊區 重建 滅樹 港島 西、 觀塘 重災
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舊區配套齊備隔籬有街市

1 : GS(14)@2017-04-04 08:53:15

【本報訊】以擁有全海景作賣點的長實(1113)北角新盤維港頌,實際上,除前排向海大戶外,部份細單位只能望區內樓景,甚至是隔籬的街市。首批最平單位6座8樓B室一房戶,入場價過千萬元,對望是北角電氣道街市及熟食中心,以及港燈客戶中心的樓景。


兩分鐘步程到港鐵站

綜合記者現場所見及項目售樓說明書所列資料顯示,該維港頌一房單位,折實入場價達1,030萬元,面積437方呎,呎價約2.36萬元。如要望海景,要走出露台,視野從屋苑第8座及港燈物業之間的罅位,見到海水,但已經足夠被吹噓做有海景,亦即是話,一個過千萬的一房單位,只可以望樓景,如果想買到4房近1,600呎的全海景樓王,呎價更加高達3.26萬元至4萬元,入場費更達5,345萬元至6,421萬元,足足要半億元有多。由於北角已屬舊區,區內社區配套齊備,交通方便,記者於項目現場實測,由維港頌行到炮台山港鐵站,只需2分鐘步程。同時,區內有多條巴士線,甚至可以坐「叮叮」,基本上往返港九新界各區都不成問題。日常買菜就正正可以到上述提及的北角電氣道街市。或可到鄰近春秧街露天街市及渣華道街市,購物方便。區內除了兩大指標屋苑城市花園及和富中心,周邊以單幢洋樓及唐樓為主,普遍樓齡都偏高。


【街坊齊指定價貴】

■葉先生

葉先生:「北角樓就梗係貴啦,維港頌定價係堅離地、畸形,真係要用嘅人用唔到,遲早跌返。我自己有樓,一定唔會考慮,就算幫後生上車,都唔會喺呢度上車啦。」



■黃太

黃太:「已經有代理打電話畀我推介維港頌,項目位置係好,但唔會考慮買,因為實在太貴,最平嗰間3房都2.4萬元一呎,都要2,400多萬元,小朋友一格階磚都買唔起啦。」




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舊區 配套 齊備 隔籬 籬有 街市
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【飲食籽】大牌檔靠凝聚力 舊區就可以犧牲?

1 : GS(14)@2017-04-10 23:36:32

康哥18年前跟老婆接手外母的牌檔,還在牌檔前後多租兩個舖位做小炒。



【飲食籽:識飲惜食】舊區有大牌檔因地區問題而將不獲延續牌照,只好捱貴租入舖謀生。若果有一天這些童年回憶被人收走,真難想像我要用多久時間去接受這個殘酷現實。



「如果大牌檔只剩下一檔兩檔,也生存不了。因為你沒有了那份凝聚力,別人感覺那裏是一堆的,才一起走去吃,你單打獨鬥,只得一檔也是沒意思。」增煇藝廚老闆康寶明說。康哥18年前跟老婆接手外母的牌檔,還在牌檔前後多租兩個舖位做小炒,以為他想越做越大,但原來一切都是被迫的,「第一,食環要罰款;第二,客人正在吃東西,他們連枱收走,甚麼都搬走,客人就不會埋單,我根本做不到生意,難聽點叫趕盡殺絕!剛巧有個店位在後面,我就索性出牌營業。」康哥回想起往日那境況,都忍不住嘆了口氣,「大牌檔不是我的,牌照是不能轉名。我知深水埗區一定不能轉名,但聽聞中環那邊是可以轉名的。」這個不公平的待遇,有人說笑是一牌兩制,中環是遊客區,所以要保育,那深水埗是舊區,難道就可以犧牲嗎?「這個世界好像沒有公平的。我外母年過90歲了,她百年歸老後,我們就甚麼都沒有,所以鋪後路是對的。」康哥無奈地說。我們電郵至食環署查詢相關牌照的法例,但他們只是電話回覆:「詳情請看網站及文件。」另外亦電話訪問了長期研究香港小販政策的梁志遠:「這是當時的政策,很久了。他們是想取締大牌檔,所以當然是傾向盡快令大牌檔消失,如果牌主死了,牌照不能續,就是最快了。」對於所謂政府有酌情權批出牌照的標準,梁志遠說:「永遠都沒有,酌情就一定沒有標準。酌情才有續牌,那就即是沒有,重新發牌都可以,政府是最大的。」至於幾時會再見不到大牌檔,康哥就說:「我相信十年後應該沒有大牌檔,現在的牌主最年輕都七十多歲,十年後都八十多歲了。」或者政府到時會說保留綠色鐵皮可以做保育,但只剩下外貌,而沒有半點風味的大牌檔,又是否仍有意義呢?



增煇藝廚老闆康寶明

理工大學應用社會科學系專任導師梁志遠

入舖後,環境舒適了,枱凳也放多了。

增煇藝廚深水埗石硤尾街31-33號地舖



記者:黃子卓攝影:劉永發、鄧鴻欣編輯:梁浩維美術:孔文彬




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飲食 大牌 檔靠 凝聚力 凝聚 舊區 區就 可以 犧牲
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筆值一哂:《那個下午我在舊區燒菜》

1 : GS(14)@2017-07-07 02:39:20

最近認識了一位朋友,其實之前已有數面之緣,皆因亦曾有幸在其節目中受訪,對,她是一位電台資深的主持人。至於年輕扮文青的日子,又怎會沒朝聖過前衛劇團,進念二十面體的作品,她又是當年的創團成員。還有就是自己鍾愛的樂隊,達明一派其中一首名曲《那個下午我在舊居燒信》的填詞人也是她,何秀萍。而今天多才多藝的她且再多一個女煮人的身份。事緣在港島一個今已滿佈一級寫字樓,五星級酒店和「愛炫」級數新盤的舊區,仍保留了僅有的藝文項目和空間,並曾舉辦各種展覽及活動。而其中新搞作就是名為「盛食當灶─一時入席」的計劃,目的透過收集剩食,如未過期的蔬果、乾貨、罐頭等食材循環再用,轉化成一頓美味的午膳與眾分享。事實上,香港每天要處理的廚餘多達3,600多噸,其中家居廚餘佔比三分二,而經私人公司或政府部門回收的只有區區幾十噸,端的是杯水車薪。再者廚餘是有機廢物,容易腐爛,棄置在堆填區,會產生大量溫室氣體如甲烷及高污染滲濾污水,嚴重影響環境,因此,靠堆填區棄置廚餘並不符合可持續性發展的環保理念,共用共享或許是一道曙光。午宴逢星期三至日午餐時段進行,沒有菜單,也不收費,每天免費招待最多六位客人,食客需事前預約,亦需帶同一些食物作為往後午餐的材料,以及以密實袋盛載的一碗米參加,務求做到「交換」的目的。主廚每餐都要花盡心思,利用不同的剩食,精心炮製出一頓六人餐,此謂化腐朽為神奇亦不過。與此同時,所有米糧將以平等分享行動轉贈予有需要人士。除了剩食再用以及共享概念之外,午膳亮點當然少不了現在坐鎮的何主廚!剛剛的星期天,她就利用剩菜做了幾道家常小菜,包括甘苦與共(南瓜炆涼瓜),亂棍打死豬隊友(荳角炒豬肉),還有紫霞白玉(紫菜豆腐湯),據悉主廚心情好方會為菜餚賜名。說實話,我亦總算會煮兩味,卻從沒製作家常小菜,事關反璞歸真方顯功夫,再者只用捐贈剩食,更沒法以精美食材藏拙,最重要的是那份惜食心意,我更是形慚。而為解心結,今天當然又是一時入席。詳情可參看臉書專頁
https://www.facebook.com/XCHANGE.socialgastronomy/王利民康宏金融集團主席
mailto:quincy730mbox@gmail.com




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筆值 值一 一哂 那個 下午 我在 在舊 舊區 區燒 燒菜
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【果籽人話】屋邨烈女棄高薪推舊區導賞「出賣童年有親切感!」

1 : GS(14)@2017-12-11 00:18:15

Ling從前住在已清拆的黃大仙上邨,見過許志安、吳鎮宇,更憶述母親遇過徐小鳳。


全新旅遊專頁,即like籽想旅行:https://fb.com/travel.appleseed香港地,擁有高薪厚職,大可提早退休,享受第二人生,有幾多人斗膽推土重來,由零開始冒險創業、改變世界?曾任職研究資助局、華人廟宇委員會、中文大學、傳媒等各類型機構高層的Ling(何佩柃),臨近退休之年,燃燒多年積蓄,開辦本地文化導賞旅行公司,從辦公室回到熟悉的屋邨社區,設計有品社區遊路線,帶領知音人踏上文化保育之旅。


獅子山下的竹園鄉,是「九龍十三鄉」之一,六十年代竹園鄉出現黃大仙上邨及黃大仙下邨後,「黃大仙」才逐漸取代「竹園」成?主要地名。

竹園村仍有約數十間村屋,稱?竹園聯合村,村內部分房屋仍保留青磚瓦頂。



社區導賞改變傳統旅遊生態

「歷史是生活的沈澱,文化是生活的升華及累積,我不敢說帶大家去一個歷史或文化團,但我會陪你生活一日。」在黃大仙長大,出身屋邨妹的Ling,從低端人口爬到公營機構高層,一人之下萬人之上,今日身穿一襲雪紡紗裙,沒有架子的她,隨便坐在公園石壆便聊了半天,盡訴對社區旅遊的看法,「參加過塔斯曼尼亞當地團,一團二十多人,身兼司機的導遊不但認識每一個團友的名字,更可和我們傾談香港的時事,完全當你是一個朋友。」反觀香港的旅行團,大部分仍走「鴨仔團」風格,2014年她決心衝破傳統旅遊業舊有模式,看盡本土史書,結交社區組織,創辦「好好過生活導賞」旅行社,與十名兼職導賞員及員工,一同改變本地的旅遊生態:「我們是一間社企,主打文化保育,因為這幾年香港轉變太快,很多歷史被消失,我想透過導賞令更多人認識我知道的故事,所以路線主要包含一些將會面對發展而消失的街巷人物,嘗試去令遊客覺得,即使不是傳統的食買玩團,也可以好開心。」


Ling把遊客當作是朋友,因而得到不少知音人鼓勵。

小時候的Ling,天未光便被媽媽喚醒前往黃大仙廟取神茶。

彩虹邨也是導賞路線之一,著名的打卡籃球場假日熱鬧如旺角,Ling也希望遊人自律守規矩。


出賣童年留住歷史風景

七八十年代的獅子山的精神,在舊區還能找到一點蛛絲馬跡。Ling設計的多條社區路線,包括土瓜灣、九龍城、黃埔、彩虹,都是面臨變天的舊區,邀請地膽說說最貼地的生活故事,「我覺得作為一個導賞員,不但需要做足資料搜集,也要出賣自己的生活經驗,出賣自己的童年,才會令人覺得有生活的感覺。」今天我們跟著她童年足跡過一天,第一站是她的遊樂場-黃大仙祠。以為要重聽一遍老土的神仙故事,她卻介紹在牌樓旁毫不起眼的林氏祖墳,「小朋友的世界,總會流傳猛鬼地點,林氏祖墳是其一。」從前的黃大仙,擁有一大片竹林,老街坊都叫黃大仙為竹園,在貧民徙置區及木屋區中,廟宇已是邨童遊樂場,「用毫子掟中玉液池的烏龜頭已經好開心。」說到在醫藥界叱●一時的黃大仙神茶,Ling即眉飛色舞,「神茶其實是一張藥方,上面列明不同痛症病症的藥方,我們會拿著藥方去藥房配藥,所以從前黃大仙一帶的藥房有木牌寫上『專配大仙方』。」殘存的竹園村,與黃大仙商場只隔幾分鐘的步程,由於商場太過亮麗,顯得自成一角的竹園村更加凋零,「竹園鄉是一條老村,只餘下數十間村屋,但仍然有小時候的街邊車仔檔食物,我經常也會回來食,因為不知何時會消失。」


神茶其實是一張小藥方。

嗇色園黃大仙祠的玉液池是一圓形的噴水池,1936年初建時以磚砌成十字通花圖案,1961年改為一球狀的噴水花環,1993年以七朵蓮花點綴。


入區打卡最緊要有品

近年社區景點成為遊人打卡熱點,Ling也想藉導賞團感染遊客,「我們也想帶起一種風氣,便是有品旅遊。令遊客明白社區是別人生活的地方,要懂得尊重。」拖篋、喧嘩、拿著手機四圍影邨民,還有如彩虹邨球場長期被影友侵佔,人人呃Like,卻擾亂居民生活,「拍攝前先得被拍者同意,居民反而因此會主動和遊客聊天。」無品遊客,某程度上也正在剝奪社區文化,「尊重一個社區,才可以令其文化得以保存,如果社區為了遷就遊客而有巨大改變,文化已受影響,這樣很悲哀。」

導賞行頭未必有飯開

亂入未知的領域,成立公司初期難免碰壁,「單是申請牌照也花上一年,程序前所未有的繁覆。香港的本地文化團還是在起步階段,Ling帶領團隊營運兩年,由研究路線至宣傳也是一腳踢,看見不少網上無牌旅遊page卻做到有聲有色,回看自己收入不似預期,身體亦開始出現問題,也曾想放棄九千次,但每到谷底總會因小事鹹魚翻生,「曾經有一對新加坡的年輕夫婦,完成導賞後,他們說香港歷史的一部分因為我而留下了,自己即時眼濕濕。」導賞團平均收費二百元起,可惜香港人習慣接收免費資訊,相較起有資助的導賞團,總被嫌貴,令這類小眾旅行社經營更加艱難,「很多人也問為何導賞要收費?我認為導賞員本身有一定的學識,醉心進行很多研究,才能分享更多故事,作為一項專業知識,也應該被尊重。」這位經歷過風浪的烈女,上半生在不同行業打滾,鍛鍊周身利刀,下半生決意追夢,「我想癲覆傳統旅遊業,嘗試去令遊客覺得,即使不是食買玩團也可以好開心。」採訪:黃皮攝影:許先煜



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171210/20240020
果籽 籽人 人話 烈女 高薪 推舊 舊區 區導 導賞 出賣 童年 親切感 親切
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28 Aberdeen St. 中環舊區精品新貴

1 : GS(14)@2018-02-05 09:34:57

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9271&issue=20180205
【明報專訊】由太古前大班簡基富等創辦的the development studio發展的中環鴨巴甸街單幢項目28 Aberdeen St.,現時已屆現樓,是發展商在港首個發展項目。項目提供40個單位,實用面積由379至789方呎,戶型清一色採1房設計,客源目標瞄準具一定財力的優皮一族及投資客。

明報記者 徐愷婷

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攝影 劉焌陶

項目樓高23層,標準單位樓層採用一梯兩伙設計,分為North、South單位,共有38伙,實用面積379至410方呎,另2、3樓設有一個實用面積789方呎連平台複式單位,以及一個位於25樓的連天台頂樓單位,實用面積763方呎,均為1房間隔。項目去年3月起開售,暫累售約26伙。

全數40伙 清一色1房

現樓連裝修示範單位位於20樓North,實用面積407方呎,外連18方呎露台,單位以自然色調與簡約設計為主,面向西北方,景觀以中、上環樓景,以及PMQ元創方為主。

客飯廳放置灰色梳化,前方放置金色小茶几,地面鋪上藍白混色地氈,與牆上藍色海洋掛畫及乳白色牆身互相呼應。客飯廳另一端放置淺色雲石餐桌及座椅,配合旁邊開放式廚房,打造互動餐廚空間。

廚房配備一系列品牌家電,設有窗戶增強通風效果,並可供明火煮食。睡房設計方正,擺放深木色睡牀後仍可三邊上落牀,亦具空間擺放衣櫃,睡牀兩邊放置牀頭燈及兩張小圓桌,營造溫馨氛圍。設計師更特別訂製幾何圖案地氈,與牆上掛畫互相配合。房間外連14方呎工作平台,使房間更光猛。

浴室分隔客飯廳與睡房,備有雙門,分別面向客飯廳與睡房,當客飯廳門關閉而主人房門打開時,主人房便成為套房;當客飯廳門打開而主人房門關閉時,浴室會變成客廁,單位在使用上更見靈活,同時兼顧住客的私隱。浴室內設淋浴間,洗手盤枱面採用雲石,鏡櫃及木櫃方便住戶放置日常用品,浴室亦備有窗戶。

浴室設雙門 可改為套廁

另外,發展商設有現樓交樓標準示範單位,位於同層South,實用面積同為407方呎,坐向與North單位一致。

[睇樓速遞]
28 Aberdeen St 中環 舊區 精品 新貴
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九龍站豪宅10年升價逾倍 高鐵效應 帶動佐敦舊區商舖交投

1 : GS(14)@2018-10-08 07:58:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1763&issue=20181008
【明報專訊】廣深港高鐵香港段9月底通車後,除進一步帶動中港人流、資金互動外,更直接刺激西九龍、特別是九龍站豪宅的樓價。綜合市場資料,九龍站豪宅凱旋門10月平均實呎高逾3.7萬元,相對2008年10月即金融海嘯的價位,10年間升值1.35倍(見圖),近期屋苑更有二手特色戶呎價再破10萬元大關,升勢跑贏何文田、九龍塘傳統豪宅同期升幅。此外,高鐵效應亦帶動佐敦舊區商舖的價錢,近年持續向上。

明報記者 林可為、甘潔瑩

業界相信,高鐵通車後,九龍站樓價未來一至兩年將繼續跑贏大市,並進一步鞏固其新一代核心豪宅區地位。若比較九龍站、何文田、九龍塘共3個指標豪宅10年來平均實呎(以相關項目每年10月的平均呎價作基準),當中九龍站凱旋門最新平均實呎3.71萬元,較2008年10月平均1.58萬元颷升1.35倍;九龍塘畢架山一號現平均實呎3.09萬元,較10年前平均實呎1.36萬元升1.27倍;何文田君頣峰現平均實呎2.35萬元,較10年前平均實呎1.07萬元升1.2倍,反映九龍站升勢跑贏兩個傳統豪宅區。

天璽餘貨加價五成獲承接

此外,同由新地(0016)發展的九龍站天璽,近月亦成市場焦點。新地副董事總經理雷霆早於2015年3月表示,天璽將保留部分單位留待高鐵通車後發售;事隔3年,天璽部分一手餘貨早前提價40%至50%後仍獲承接。雷霆曾稱,天璽擁地利優勢,高鐵通車後往返內地非常便捷,故提價幅度實屬溫和。

凱旋門特色戶呎價再破10萬

據成交紀錄冊顯示,天璽今年迄今售約16伙,當中8伙、即五成於7月至9月中高鐵香港段通車前售出,其中一組客人連購天鑽璽77樓A、B室,單位實用面積1481及693方呎,相關單位較3年前平均提價45%,成交價1.089億元及5100萬元,實呎達7.35萬元,後者更創全港2房戶新高價;買家以公司名義購入,須付三成辣稅涉約4800萬元。

二手方面,凱旋門1座摩天閣中層A室,屬實用面積1955方呎「大宅門」單位,較早時連雙車位以約2億元易手,實呎10.23萬元,是屋苑一年來呎價再突破10萬元,榮登九龍樓王;原業主於2007年以5663萬元購入,帳面賺逾1.4億元或2.5倍。

利嘉閣研究部主管陳海潮認為,相對何文田、九龍塘等老牌豪宅區,九龍站豪宅以建築較新穎、擁維港海景招徠,早在市場打響名堂,如今加上高鐵和大灣區效應,將更吸引內地客到區內置業,使九龍站一帶樓價「愈跑愈前」,只要樓市沒大逆轉,九龍站樓價未來1至2年仍可跑贏大市5%至10%。

代理:料未來一兩年續跑贏

除九龍站豪宅升幅可觀外,鄰近佐敦舊區官涌街一帶,亦因高鐵效應迎來新商機,價錢亦見上升。中原(工商舖)資料顯示,官涌街15至21號舖位,去年8月連租約以2500萬元易手,總面積約1000方呎,呎價2.5萬元;至去年10月,同一街道的3至5號地下F舖以2480萬元易手,面積815方呎,呎價達30,429元,成交呎價於兩個月內上升22%,升幅甚驚人,業界估計投資者在高鐵香港段通車前,率先在區內商舖「插旗」。
九龍 豪宅 10 年升 升價 價逾 逾倍 高鐵 效應 帶動 佐敦 敦舊 舊區 商舖 交投
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AVA228細絕市區 開放式129呎起 舊區新樓 配套成熟交通方便

1 : GS(14)@2019-02-24 10:03:43

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0828&issue=20190223
【明報專訊】近年有多個發展商推出市區迷你盤,其中資深投資者盧華透過旗下多間公司,先後在港九推出不同單幢迷你盤,而今次推出的深水埗AVA228,已是AVA系列的第五炮,項目全為開放式及1房單位,明顯主攻單身一族市場,而區內雖為傳統舊區,但勝在配套成熟,交通方便。

明報記者 林尚民

攝影 楊柏賢

較近深水埗站 步程數分鐘

AVA系列最新推出的AVA228,位於深水埗大南街228號,周邊以舊樓群為主,但交通可謂四通八達,樓盤位於港鐵太子站及深水埗站之間,前往深水埗站較近,只需步行數分鐘,而前往太子站則需步行約10分鐘,由該站前往東九龍就可省略一次轉車的時間。

AVA228與同系列其他樓盤一樣,主打開放式、1房單位,全數160伙當中16伙為特色戶,包括8個連平台及8個連天台單位,共佔樓盤一成,最矚目要數兩個實用面積只有129方呎、為近年市區最細新盤單位的2樓D室及E室,同屬開放式間隔,連18方呎平台。面積最大的特色單位是25樓H室,單位實用面積249方呎,連197方呎天台,採1房間隔。

標準開放式單位佔56%

標準單位方面,開放式戶有90伙,佔樓盤約56%,實用面積151至203方呎;1房單位有54伙,實用面積236至249方呎,佔樓盤約34%。發展商早前開放一對開放式示範單位,一個屬交樓標準,一個則連裝修家俬,為實用面積203方呎的18樓A室,是項目最大面積的開放式單位。

工作平台設企缸外

單位內籠袖珍,「一眼睇晒」,撇除開放式廚房、浴室、玄關位,實際起居空間只有約90方呎,不過,在示範單位內,基本配套如睡牀、衣櫃、小型梳化均有提供,但不設電視櫃及餐桌,發展商指,買家有需要可考慮用茶几代替餐桌。

至於單位另一個獨特之處是浴室的設計。浴室位於單位大門旁,本身空間已經較為狹窄,最特別之處是住戶可以通過企缸內的一道門,前往16方呎的工作平台。

發展商同時開放一個相同戶型的交樓標準示範單位,雖然單位面積不大,但設有大轉角窗,開放式廚房旁亦設窗戶,令室內光猛,外望感覺開揚。

■有片睇

如欲觀看更多AVA228示範單位,可登入明報財經網瀏覽:

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2 : GS(14)@2019-02-24 10:03:54

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3964&issue=20190223
【明報專訊】深水埗作為傳統住宅舊區,區內有不少發展商積極收購重建,如今次推出的AVA228。此外,市建局近年在該區亦有多個重建項目,今年最為矚目的要數長實(1113)海壇街、桂林街及北河街市區項目。

長實海壇街項目擬短期推

上述海壇街、桂林街及北河街市區重建項目,由長實於2014年奪標,面積逾8萬方呎,可提供住宅及商業零售樓面分別為53.8萬及5.88萬方呎,並提供約2萬方呎社區設施樓面,項目將建4幢商住大樓,提供876個單位,每伙平均面積約613方呎,當中約75%單位面積小於753方呎,屬中小型戶,餘下約25%單位為面積超過753方呎的中大型單位,發展商早前表示,項目最快本月開始軟銷。

中資發展商積極收購區內舊樓

另不少中資背景公司近年亦進駐深水埗,例如青建國際(1240)及有關人士去年購入醫局街163至169號一籃子舊樓物業,涉及17宗買賣,成交價約400萬至2800萬元不等,涉約1.5億元,該地盤面積約5000多方呎,可重建商住樓面約4.5萬方呎。萬科或有關人士去年就深水埗海壇街244至276號一列建於1954年的舊樓連環遞交6個強拍申請,估值共逾6.39億元,地盤面積共18,745方呎,若按商住地積比率9倍重建,可建樓面約16.87萬方呎。

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3 : GS(14)@2019-02-24 10:04:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4478&issue=20190223
【明報專訊】AVA228位於傳統舊區,附近以民生店舖為主,隱藏不少特色食肆,包括1971年於澳門開業的飛鷹餐廳,最初以冰室模式經營,後來引入西式扒餐,逐漸轉型,直至1977年落戶深水埗至今超過40年。飛鷹餐廳是香港的老字號餐廳扒房,多番獲傳媒報道,迄今餐廳的設計仍保留1970年代特色。

飛鷹餐廳 懷舊西式扒房

與AVA228一樣位於大南街的漢發麵家,在區內亦有40多年歷史,該舖起源於1973年,當時是石硤尾一間鐵皮大牌檔,搬到深水埗大南街地舖後,主打招牌豬膶麵、西多士、奶茶,甚受歡迎,網上更有指著名藝人葉德嫻都是該店座上客。

大牌檔起家 漢發麵家主打豬膶麵

此外,位於基隆街的老鳳冰室,則是一間以懷舊作招徠的主題冰室,原為粉麵店,老闆改裝成冰室時,就用上大量私人珍藏用作冰室飾物裝潢,以營造出六七年代的冰室氛圍,如電影海報等。

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AVA 228 細絕 市區 開放式 開放 129 呎起 舊區 新樓 配套 成熟 交通 方便
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