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老樓日記:良好儲蓄習慣 跌市無懼

1 : GS(14)@2011-10-24 22:35:26

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 5307&category=daily
投資要講心理質素,跌市要捱價,不過樓就唔同,始終磚頭有價,即使跌市只要能夠供下去,終有一天守得雲開見月明。好似沙士期間樓價唔見咗兩成多,連同98年起累積有近七成跌幅,當日買了樓的市民捱了僅7年,樓價返家鄉可算是不幸中的大幸,好過一批斷供被銀行接管物業後低價出售,仇都冇得報,眼白白睇住人哋賺錢。
為求加強個人防守性,買樓的時候也須檢視三個重要元素。第一、當然有一份打風都打唔甩嘅穩定工作,除了可以每月有份糧應付每月開支外,心理上都會比一般工作不定的人優勝,所以在中層管理人員較為穩定,起碼o依家失業率無03年那般高。
第二、以租代供。意思即係話層樓當遇上淡市時,若果一旦失業未能支付每月供樓開支,把層樓轉出租,用租金來補貼供樓開支,由於數年前鎖定了供樓利率不超過1厘,按現時市況可以有4厘租金回報,足夠用來供樓。
最後,當然有足夠的儲備基金,可以捱多一年半載,所以有一個良好儲蓄習慣是好事,以防他日不時之需。
擁有上述三類良好財務狀況下,假如碰上持續一至兩年的靜市,總較完全無準備的人士風險低,夠實力頂下去。

劉兆昌
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老樓 日記 良好 儲蓄 習慣 跌市 無懼
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老樓日記:內地資金重返二線屋苑

1 : GS(14)@2011-11-10 22:14:58

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 5307&category=daily

纏擾全球經濟問題的歐債危機,經過多輪商議後暫望得以紓緩,同時內地公佈消費物業指數見頂回落,可視為政策市下順利過關,這個時候正好檢討投資策略。
特首曾蔭權接受外國傳媒訪問時指出,自推出多項打擊樓市措施後,有效地趕走投機者,如果市場有泡沫,泡沫將會消失。
他又說這是一個很好的現象,但強調不會在現時撤回或收回過去實行的緊縮政策,樓市不會完全崩潰,而是溫和地下調。

息低誘因 量跌價穩
特首這番話只說對了部份事實,樓價自今年中高位回落3至4%,二手成交量萎縮近五成,根據土地註冊處資料顯示,10月份二手成交不足4000宗,量跌價穩,反映只是抑壓了購買力,購買慾仍然存在。故此近日多個新盤以貼市價開賣後,吸引投資者和用家相繼入市,始終息低和通脹兩個誘因仍然對樓市有利。
老樓認為特區政府不要取得小小成績便沾沾自喜,鑑於熱錢將會重來,內地投資者仍熱切購買香港高質住宅,相信樓價初步喘定後會再來一次大反擊。據聞個別港島區二線屋苑開始見到內地客足迹,當港人收手時,這類資金已大量流入大型屋苑。

劉兆昌
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2 : KENLIN(17685)@2011-11-13 10:51:25

"始終息低和通脹兩個誘因仍然對樓市有利"-->通脹唔感講幾時見頂, 但係5厘樓下既按息可以維持幾耐?
3 : GS(14)@2011-11-13 10:54:34

計埋好嚇人
老樓 日記 內地 資金 重返 二線 屋苑
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老樓周記:終極一跌 信不信由你

1 : GS(14)@2012-01-14 16:25:34

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15981424
不幸言中新盤連番劈價潮蔓延,先有將軍澳天晉大劈三成開始,再有灣仔壹環開售一周減價一成, 12月中公佈農曆新年後賣樓的紅磡昇御門,未賣自殘一成半樓價,要錢唔要貨格局明顯,減幅變成雙位數字,下下入肉。
三個盤位處不同區份正正代表港九新界同樣面對減價壓力,難獨善其身,鬼理你是大品牌抑或是市區優質豪宅,認錢唔認人,「 cash is god」,連坐擁大量現金的財團亦加入搶錢之列,這意味着上半年靠實力贏不到時勢,若要成功過渡,必須減持貨源改持現金。
一般小市民畢生積蓄擺在物業身上,沒有人想見到樓市衰的現象,利淡消息湧至,上半年惡運未除,買新盤的意欲高於二手樓,不過今日低價、明日高價,總使你認為入到平貨,但最終卻入了貴貨,打定輸數留回現金等終極一跌。

鐵路盤缺乏優勢

老樓預期跌幅將在上半年轉趨急促,鑑於新盤定價就快平過同區二手樓,按過往經驗,就會促使整體樓市跌幅擴大。越跌得快,越快見底,當到了合理水平時,買家回流,樓價才稱得上回穩,能否撐上去──「難」。
就快可以賣的新盤排隊登場,都是大型新盤,如長實的荃灣西鐵站上蓋和新地屯門站上蓋,都是新界鐵路沿線新盤,今時今日鐵路盤都沒有優勢,只能跟大市走。兩大發展商先後帶頭減價壞了氣氛,其他發展商亦被逼走上減價之路,用家必須要有耐性細心選擇,以免買大開細、一齊陪葬。
揀鐵路盤不如揀高息盤,要選擇有優質租客樓盤,我唔知屯門租客有多好,只知道同區二手大型屋苑呎租唔使 10元,租客肯定唔似富貴。

劉兆昌
資深地產傳媒人
2 : passport(1491)@2012-01-14 18:07:38

我都想跌
我目標應該係沙田或荃灣 200萬樓樓下
3 : 龍生(798)@2012-01-15 01:50:30

沙田第一城, 395

200萬樓下在望
4 : passport(1491)@2012-01-15 17:10:02

3樓提及
沙田第一城, 395

200萬樓下在望
395望幾多?
5 : GS(14)@2012-01-15 17:24:06

4樓提及
3樓提及
沙田第一城, 395

200萬樓下在望
395望幾多?

120-140?
6 : 龍生(798)@2012-01-15 17:55:11

無你咁貪,150-160 我會買了
7 : GS(14)@2012-01-15 18:03:35

6樓提及
無你咁貪,150-160 我會買了


買了請告知
8 : passport(1491)@2012-01-15 21:11:36

6樓提及
無你咁貪,150-160 我會買了
我目標都係咁上下
希望得啦
9 : passport(1491)@2012-01-15 21:14:42

6樓提及
無你咁貪,150-160 我會買了
不過咁咪即係要現價跌25-30%左右
10 : 草帽(1253)@2012-01-15 22:35:49

5樓提及
4樓提及
3樓提及
沙田第一城, 395

200萬樓下在望
395望幾多?

120-140?


這個要等財員滚滾來.
11 : GS(14)@2012-01-16 22:31:40

咁我買平平工廠先
12 : passport(1491)@2012-01-17 01:41:55

咁我寧願150萬算了
13 : Sunny^_^(11601)@2012-01-22 12:10:15

買就買大D啦,到時升都升多D呀,好似港島區都應該會有200萬既盤出現既.我target就係買呢D啦.買完一個就會有一筆收入,就可以再問銀行借多D買多層啦
14 : 龍生(798)@2012-01-27 16:15:50

買得到我想買倚巒TIM....

但真係買唔到嘛...

湯兄, 不要買住宅以外的東西...對你的終告
15 : kamfaiAthrun(1488)@2012-01-27 16:31:03

港島區應該會有200萬既盤.. small size 公屋?
16 : 龍生(798)@2012-01-27 16:34:35

有, 大把, 筲箕灣的單橦樓, 150萬都大把有交易, 問題係你接唔接受到
17 : Sunny^_^(11601)@2012-01-27 17:34:21

16樓提及
有, 大把, 筲箕灣的單橦樓, 150萬都大把有交易, 問題係你接唔接受到


環頭環尾好多呢
18 : GS(14)@2012-01-27 22:43:55

16樓提及
有, 大把, 筲箕灣的單橦樓, 150萬都大把有交易, 問題係你接唔接受到


可唔可以睇下,3月味皇過來
19 : Sunny^_^(11601)@2012-01-27 22:59:09

18樓提及
16樓提及
有, 大把, 筲箕灣的單橦樓, 150萬都大把有交易, 問題係你接唔接受到


可唔可以睇下,3月味皇過來


周圍D地產店多到唔恨啦.不過有D真係好舊下
20 : GS(14)@2012-01-27 23:08:01

19樓提及
18樓提及
16樓提及
有, 大把, 筲箕灣的單橦樓, 150萬都大把有交易, 問題係你接唔接受到


可唔可以睇下,3月味皇過來


周圍D地產店多到唔恨啦.不過有D真係好舊下


舊成點?
21 : Sunny^_^(11601)@2012-01-27 23:21:40

20樓提及
19樓提及
18樓提及
16樓提及
有, 大把, 筲箕灣的單橦樓, 150萬都大把有交易, 問題係你接唔接受到


可唔可以睇下,3月味皇過來


周圍D地產店多到唔恨啦.不過有D真係好舊下


舊成點?


外牆好似十年冇洗咁...唐樓都仲有好多.
22 : GS(14)@2012-01-27 23:24:27

咁呢D好炸彈
23 : 龍生(798)@2012-01-28 00:43:34

外型舊係無辦法, 新樓咁款都唔駛賣百零萬啦

地點多數好隔涉, 當然你可以話筲箕灣, 只要唔上山, 隔涉極都有個譜

但那些都是最差最差的地段

垃圾站, (污糟)

街市(噪音, 污糟, 品流複雜混為一體),

電車總站,(超強噪音)

食肆( 有當然好, 但如果開正你樓下, 包圍你屋企, 你或者有其他諗法)

而且只係樓價平, 因為奇細無比, 呎價反而貴得驚人

咁情況, 仲買唔買?
24 : 龍生(798)@2012-01-28 00:44:12

好...如果你地有興趣, 到時我執一堆環頭環尾既所謂百零萬盤,

車你地一齊去開下眼界.....
25 : 亞力士(1473)@2012-01-28 12:58:46

龍兄預埋我

食肆如果開正你樓下 你以後唔使開window

而且筲箕灣個段好多一樓一
26 : Sunny^_^(11601)@2012-01-28 14:19:41

24樓提及
好...如果你地有興趣, 到時我執一堆環頭環尾既所謂百零萬盤,

車你地一齊去開下眼界.....


上環好多都好好呢,而且好易揾到好租客
27 : 龍生(798)@2012-01-28 14:48:26

好,無問題,我今日約左人睇嘉輝花園,睇完俾包膠大家
28 : Sunny^_^(11601)@2012-01-28 14:50:52

27樓提及
好,無問題,我今日約左人睇嘉輝花園,睇完俾包膠大家


"嘉輝花園"都唔錯,不過之前炒MTR炒過頭.唔知而家D賣家肯唔肯減價定等埋開車先呢
29 : 龍生(798)@2012-01-28 16:08:20

仲未睇,但我諗左好耐,都諗唔到有咩地方好得過太安樓咁進可攻,退可守
30 : Sunny^_^(11601)@2012-01-28 17:10:33

29樓提及
仲未睇,但我諗左好耐,都諗唔到有咩地方好得過太安樓咁進可攻,退可守


你揾反D二線既,好多寶呢
31 : GS(14)@2012-01-29 10:02:45

29樓提及
仲未睇,但我諗左好耐,都諗唔到有咩地方好得過太安樓咁進可攻,退可守


點進退有度法?
32 : 龍生(798)@2012-01-29 14:55:30

首先樓價平, 現在你肯俾錢買, 約180-190 有交易, 而且容易租出

又可以間套房, 1開3TIM呀, 你得閒去睇下, 真係嘆為觀止

最後仲有收購慨念, 果度地積比率足足10倍

收只係遲早既事,

當然, 租得果度的人, 質數不會高, 遇到租霸風險比其他高
33 : GS(14)@2012-01-29 15:44:18

32樓提及
首先樓價平, 現在你肯俾錢買, 約180-190 有交易, 而且容易租出

又可以間套房, 1開3TIM呀, 你得閒去睇下, 真係嘆為觀止

最後仲有收購慨念, 果度地積比率足足10倍

收只係遲早既事,

當然, 租得果度的人, 質數不會高, 遇到租霸風險比其他高


咁如果唔開都麻煩?
34 : Sunny^_^(11601)@2012-01-29 17:33:31

32樓提及
首先樓價平, 現在你肯俾錢買, 約180-190 有交易, 而且容易租出

又可以間套房, 1開3TIM呀, 你得閒去睇下, 真係嘆為觀止

最後仲有收購慨念, 果度地積比率足足10倍

收只係遲早既事,

當然, 租得果度的人, 質數不會高, 遇到租霸風險比其他高


"收只係遲早既事"好難呀!!!

我都有睇過嫁差唔多成千個單位呢.

田X之前想收大安樓旁既太樂,有400個單位到(大約啦),失敗左.

而家成千個單位,而且投資者比例唔細.如果真係收既話好有可能幾個大投資者會同收樓者談判呢.

到時咩情況就唔知喇
35 : GS(14)@2012-01-29 17:46:09

唔會玩埋D招吧
36 : passport(1491)@2012-01-30 22:45:00

27樓提及
好,無問題,我今日約左人睇嘉輝花園,睇完俾包膠大家
有樓睇?
我有興趣呀
37 : 龍生(798)@2012-01-31 20:59:49

我都知難, 但難收得過中央樓?

銅鑼灣二線地段, 地下個商場業權賣散晒, 又有地鋪, 上面又多賓館

都俾田生搞掂

有時的野, 真係好難講的
38 : 龍生(798)@2012-01-31 21:00:45

湯兄, 唔開都係麻煩友多

8k 租得太安樓, 唔通會係醫生律師咩....

你搵到個樓下開車仔面既, 己經係三生修來的褔氣....
39 : Sunny^_^(11601)@2012-02-01 12:26:14

38樓提及
湯兄, 唔開都係麻煩友多

8k 租得太安樓, 唔通會係醫生律師咩....

你搵到個樓下開車仔面既, 己經係三生修來的褔氣....


我之前有個piano老師住太安樓...

收入都唔錯呢
40 : GS(14)@2012-02-01 20:32:05

38樓提及
湯兄, 唔開都係麻煩友多

8k 租得太安樓, 唔通會係醫生律師咩....

你搵到個樓下開車仔面既, 己經係三生修來的褔氣....


咁我寧願買公屋,公屋D人雖然都是有少少野,但是情況好好多
41 : 亞力士(1473)@2012-02-01 23:05:10

39樓提及
38樓提及
湯兄, 唔開都係麻煩友多

8k 租得太安樓, 唔通會係醫生律師咩....

你搵到個樓下開車仔面既, 己經係三生修來的褔氣....


我之前有個piano老師住太安樓...

收入都唔錯呢


仲要唔使交稅個款
42 : 龍生(798)@2012-02-02 01:35:22

鋼琴老師如果撞到好就好...

撞到唔好...又無糧單又無稅單

你租比佢前要先拎出無比勇氣

所以你呢的故事...實際遇上反令人卻步....
43 : Sunny^_^(11601)@2012-02-02 09:49:13

42樓提及
鋼琴老師如果撞到好就好...

撞到唔好...又無糧單又無稅單

你租比佢前要先拎出無比勇氣

所以你呢的故事...實際遇上反令人卻步....


有稅單的...佢唔係私人個D...佢係青苗教既...一定有稅單
44 : 龍生(798)@2012-02-02 17:54:37

咁又真係唔錯喎
45 : GS(14)@2012-02-02 21:19:33

44樓提及
咁又真係唔錯喎


開間公司亂開都得啦
46 : 龍生(798)@2012-02-03 17:11:22

咁我都知可以做假...但這己是最後的防線...
47 : GS(14)@2012-02-04 12:02:59

46樓提及
咁我都知可以做假...但這己是最後的防線...


咁你做又是咁,唔做他又扮唔知,你自己知點
老樓 周記 終極 一跌 信不 不信 信由 由你
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277268

老樓日記:假豪宅現形 跌得最金

1 : GS(14)@2012-01-27 23:47:23

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120127/46060
站在樓市最前線的代理應最了解市況變化,不過好多時為達成交易,背着良心說話,「什麼通脹猛於虎,買樓保值」等大推廢話,目的係
2 : 龍生(798)@2012-01-28 00:45:02

又幾夠薑, 一段短短的文章, 得罪新地及長實兩大發展商, 哈哈
3 : 亞力士(1473)@2012-01-28 12:52:44

開樣寫文 唔通等人比offer
老樓 日記 豪宅 現形 跌得 得最 最金
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老樓日記:代理劣質操守無改

1 : GS(14)@2012-01-30 22:14:41

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120130/46770

上周蘋果日報報道有業主放盤無端被壓價20萬元刊登家居雜誌內,老樓作為傳媒替周刊無辜受累感到無奈。最貼近放盤價實難以求證,這要靠地產代理職業操守,買賣方隨時會中招。
老樓多年前亦有類似的經驗,話說把北角一個自住四年的單位放售,向代理表明放盤價不低於220萬元,若果有接近價位的買家才商討出售細節。誰知在一個晚上老樓接到沒有放盤的代理的電話,堅定說有買家出到價,並矚附老樓兩公婆到分行與買家詳談。
見面後才得知買家只出到208萬元,與老樓叫價相差12萬元,原本諗住走,該代理卻苦苦纏擾並游說只收老樓一半佣金(即1萬元左右),當幫個小忙。老樓耳仔軟之下,被游說一小時後便簽下賣樓合約,那時代理更說,佣金一欄事後再改為收1萬元。
後來得知買方並不是與老樓見面的那一位,真身是另一位投資者,當然老樓是一時心軟才被對方得手,誰知代理操守到o依家仍然原地踏步甚至倒退。

劉兆昌
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2 : passport(1491)@2012-01-30 22:40:28

咁樣都可以嗎?
3 : 龍生(798)@2012-01-31 21:01:52

喂喂...呢條老樓有抽水之嫌

開220, 去到208 大可二話不說, 掉頭就走

同事主俾人改賣價大有不同喎!!
老樓 日記 代理 劣質 操守 無改
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老樓日記:全城搶貨 轉吼冷門

1 : GS(14)@2012-02-14 22:33:49

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120214/53555
資金回流樓市,動力足,在過去一個星期成交追回失去的數字一半,本月成交可重上5000宗水平,距離高峰期仍有一段長距離,追貨個案湧現,反映了持續半年的跌市暫時告一段落,發展下去又會怎樣呢?
業主又反價囉﹗忍了半年手的買家,又會重新處於被動角色,由於盤源尚未被完全消化,實客增加盤源冇少到,可以揀落手的單位不致太少,要與業主鬥法卻要相當忍耐力和強力現金支持。
一直以來,旺市業主吊高來賣、淡市買家議價能力高,但自從實施額外印花稅後,業主叠埋心水收租,造成量跌價不跌的畸型現象,完全與買賣方程式背道而馳,當樓市復元後,買賣動力轉勢頗急,用家可能要付出更高的置業成本。老樓認為,藍籌屋苑先後起飛,二線樓的市場感覺較為落後,建議暫時可以轉移視線尋求二線樓較高質素的單位,可能有機會執到筍盤。
老樓了解買家的心情相當矛盾,擔心決定入市後樓市又會波動,但敢說若閣下懷這種議而不決的心態,永遠買唔到樓。

劉兆昌
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老樓 日記 全城 搶貨 轉吼 冷門
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老樓日記:買樓20年承諾 勿兒戲

1 : GS(14)@2012-02-15 23:49:08

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120215/54203
今年小陽春嚟得特別急,兼且集中在細價樓身上,原因好簡單,積聚了大半年上車購買力在同一時間爆發,小市民為恐遲點更難上車,因此急上車。
老樓了解市場的定律,永遠谷底反彈,過去大半年受政策和新盤打壓,小市民欲想樓價跌多些便入市,但事實只是成交量大降,樓價沒有太大的跌幅,邊緣上車一族為免重蹈過去兩年覆轍,越等越貴,在未完全復蘇之前,加快買樓。
為何抱這種心態,老樓亦曾為上車而煩腦,94年結婚前已決定買樓,睇了一間又一間,不是被人截糊、便是被業主反價封盤,越急越買不到,而且越來越貴,由最初預算150萬元,最後增至200萬元購入單幢新盤,總算上到車,但接下來為那筆裝修費而苦惱,還好物業剛入伙不需全屋翻新,花了近3萬元裝置家具,所以買樓後基本上一鋪清袋,每月節衣縮食為層樓打工。
市場永遠有上有落,有需要便要事前好好安排。根據經驗,首次置業者通常會被氣氛感染,買樓是20年的承諾,不可胡亂作決定。

劉兆昌
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2 : 龍生(798)@2012-02-16 15:33:59

呢句野都真呀...

我身痕拎層樓去按左2球出黎....

雖然有租收夠cover, 但望住份月結單,

岩岩先供得6萬蚊....供到2015年都仲有180萬左右要還....

覺得條路...好長...好長...好遠...好遠.....
3 : GS(14)@2012-02-16 21:00:03

慢慢來啦,過多十年八年D錢唔是錢
4 : 龍生(798)@2012-02-16 23:49:56

希望承你貴言啦

我望住個戶口, 唔知點解覺得好辛苦
老樓 日記 買樓 20 承諾 兒戲
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277757

老樓周記:金融業裁員租金有難

1 : GS(14)@2012-02-18 12:02:38

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16080985
聽番啲老行尊講,近排受到公司裁員和收縮影響,手上一批商廈醞釀退租潮,原本諗住減租來吸引回流,但是去意已決,最後擔心減租連鎖效應拖累現有租金,惟有以高佣來谷班經紀,趁減租潮未來到時盡快搶客,保住租金收入和出租率。
他說這班大富大貴的外資行,面對歐美市場收縮已經好快做好成本控制,除了減人減規模外,還會有 Cut房津的機會,而且一 Cut便 Cut一半,以前 4萬削去 2萬、 3萬得番 2萬,換句話說對高價物業租務市場有影響。
這班外資僱員普遍會選擇港島區中西半山和東區一帶、九龍奧運站和尖沙嘴一帶,事實上在過去數年得到呢班賓架租客,租金升得快過細價樓,家回落跌幅將會好急。

業主隨時倒貼供樓

好似位於西半山一個曾創出每方呎 100元租金的豪宅樓盤,發展商轉租時講明搵外籍客,不過家班客仔負擔唔起要落價,走去搵大型屋苑租盤,每期租畀少咗但住大咗,一樣可以不減居住質素。
難怪最近位於新界區鄰近一間知名學府的新入伙物業,突然間被搶高兩成租金,當中不少為在中上環返工的金融證券業人士。
一來可以住新樓,二來面積沒有細到,可以同自己交差。
咁搞落去,豪宅租金會否跌得快過中檔屋苑,要知道豪宅租金反映香港經濟活動,假若全港經濟走下坡,豪宅直接受到打擊,租金自然回落到合理水平,老樓認為,金融業持續裁員,連帶一批中產屋苑租金亦受到拖累,將影響租金回報率,家仲守得住 3厘,到下半年隨時要倒貼供樓。這意味着樓價好難倒頭回升。

劉兆昌
2 : Sunny^_^(11601)@2012-02-18 14:12:21

我估豪宅既價會下跌多過租金.

因為租金都唔算太高,2-3萬應該都仲可以揾到D假豪宅既.

但係買就...一定好差
老樓 周記 金融業 金融 裁員 租金 有難
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老樓日記:投資者未發力 樓價難大升

1 : GS(14)@2012-02-20 22:37:11

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120220/55949
最近樓市小陽春入市者大多數為等了好耐的用家,反而專業投資者未重投參與音樂椅的炒賣遊戲,缺少了類似摩王及師奶的大戶,樓價只能平穩而不會過份急升,用家毋須擔心冇樓買。
基本上要出貨的投資者多過要入貨的投資者,過往經驗他們一眾炒起樓價方程式便是愈追愈高,睇好樓價短期有很大的升浪,溝上不溝落,舊貨可以同時漲價,大賺特賺;反之現時持貨量大幅減少,只是把手上的賺錢貨沽售套現,再買入一些較長成交期和樓花樓,頂多一件半件,未出現大量吸納的舉動。
從這個現象分析,老樓估計單在成交量反映出來真的增加了,由於基數較低難以確認樓市轉勢;假若連續兩個月大成交量湧現如每月6000至7000宗,才能算得上合格。料2月份二手成交量最多攀升至5000宗左右,樓價大升動力未足,成交未配合。觀乎四大屋苑當中仍以沙田第一城和嘉湖山莊走勢最靚,本月上100宗關鍵位冇難度,反而太古城和美孚新邨還要觀察後兩個月走勢才能準確判斷。

劉兆昌
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老樓 日記 投資者 投資 發力 樓價 難大 大升
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老樓日記:彤叔退休 挑戰重重

1 : GS(14)@2012-03-01 22:59:12

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120301/60876
新世界發展有沙膽彤之稱的主席鄭裕彤宣佈退任榮譽主席,父業傳子是中國人一直以來天公地道的行徑,但是其子鄭家純個人營運智慧和投資眼光,老樓還放長雙眼睇他有甚麼板斧。向來彤叔培育第三代不違餘力,正所謂肥水不流別人田,家族千億王國接班人相當重要。
彤叔在業界咤叱風雲半個世紀,以物業王國為基礎,發展為基建王國和百貨王國,去年更把多年的私人業務周大福成功上市,完成了最大使命,退任後應可以享下清福和孫仔樂。不過面對全球經濟風險,後兩代能否有極大魄力來迎對,尚是未知之數,相信一批新舊重臣如何穩定鄭氏江山相當關鍵。
今年新世界賣樓不少,除了大坑春暉臺項目外,還有馬鞍山和大圍項目,合共4700個單位,估計可推約2000伙,可說是賣樓高峯期。至於新一代接班人會承接彤叔過去賣樓文化,抑或加入新思維,以面對今年立法規管和業界競爭,始終賣樓舊班子先後引退,如何引入更強的競爭力來維持王國的影響力將受考驗。

劉兆昌
2 : 龍生(798)@2012-03-02 23:44:30

計我話一請街外人黎管, 佢個管理折扣必立即大幅縮小, 哈哈

但大前提是同叔的子孫要先退位
3 : GS(14)@2012-03-03 22:21:45

呢個無甚麼可能
4 : 龍生(798)@2012-03-03 23:01:13

所以大家都不會看好....

有道是, 一鼓作氣, 再而衰, 三而竭.....
5 : GS(14)@2012-03-03 23:01:54

4樓提及
所以大家都不會看好....

有道是, 一鼓作氣, 再而衰, 三而竭.....


咁窮人先有翻身嘛
老樓 日記 彤叔 退休 挑戰 重重
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老樓日記:北角邨地王掀爭奪戰

1 : GS(14)@2012-03-05 23:39:53

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120305/62220

發展商眼見勢頭好,紛以快刀斬亂麻手法狂推新盤,欲趁好市賣樓儲多點子彈,待新一個財政年度向心儀的地皮埋手。首推4月推出的前北角邨東面住宅地皮為群龍爭奪的地王,這幅曾一度估值達100億元的臨海地塊,趁樓市尚未帶動地價回升,隨時被發展商執雞。
政府內部包括地政總署和房委會曾一度爭奪這幅地王的用途,雖然房委會意向重建為政府資助房屋,當然打手發展局局長林鄭月娥力爭,其中西面地塊作為酒店用途,去年已放入勾地表內,但礙於地價回落發展商無力勾地仍然作曬太陽之用,正如當日北角油街地王主動推出前,多番試勾亦無功而還。
發展商奪地之心未有冷卻,藉政府大力推每年2萬伙新供應硬指標,不費吹灰之力便可以在招標形式搶地,當然趁市況仍未明朗化之前,偷雞以平價取地機會大增,料每方呎價介乎6000至8000元之間,與現時鄰近新樓呎價1.2萬元仍有着數。能否一擊即中那視乎財團出手高低,看乎最近大財團先後賣樓速度而言,競爭對手不會僅得一至兩間,一場龍爭虎鬥無可避免。

劉兆昌
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老樓 日記 北角 地王 爭奪戰 爭奪
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老樓日記:溫水煮蛙 好易一鑊熟

1 : GS(14)@2012-04-20 22:26:37

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120420/80958/
市場缺盤,連好猛的凶宅及近垃圾站的低層單位都搶住要,呢個乜嘢世界?縱使發展商認為候任特首梁振英唔會推冧樓市,難道他會對瘋狂樓價袖手旁觀,不理民間疾苦?這只是發展商一廂情願,既然留港賺錢當然不會倒自己米。
這些觀點相當危險,97回歸時不是很多人不信經濟繼續好、自由繼續有,寧當其他國家二等公民,「幾大就幾大、燒賣就燒賣」,賣樓遠走他邦,結果樓市大冧避過一劫,至於留港一班忠心市民就變成負資產。
踏入全世界狂印銀紙的年代,買樓抗通脹是對的抉擇,但出現非理性搶盤,屯門新盤叫價每呎1萬元,即使市區現價樓閒閒地都要每呎1.5萬至2萬元;至於人工與97年相若,當年買不到樓的人o依家都不要望可以買到樓,儲了15年錢只可買一個癲價公屋,還要300餘萬元,與當年上車樓差不多。
市場好似唔記得當年教訓,危機意識薄弱,正所謂溫水煮蛙、好易一鑊熟。目前大發展商排隊爭住賣樓搶錢,這是代表睇好後市抑或高位套現呢,大家應該深思。

劉兆昌
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2 : Sunny^_^(11601)@2012-04-21 14:07:45

不過最近金X陽既銅鑼灣新盤,>20000蚊都賣得去喎...好唔合理.

其他一手貨尾,好似一環啦,樂天峍啦,X雲峍啦都平過佢但係都係賣唔去.點解??
3 : KENLIN(17685)@2012-04-22 09:57:15

天匯買家集體達訂都未學精嗎? 成交真價你知咩?
4 : KENLIN(17685)@2012-04-22 10:01:50

1樓提及

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120420/80958/
市場缺盤,連好猛的凶宅及近垃圾站的低層單位都搶住要,呢個乜嘢世界?縱使發展商認為候任特首梁振英唔會推冧樓市,難道他會對瘋狂樓價袖手旁觀,不理民間疾苦?這只是發展商一廂情願,既然留港賺錢當然不會倒自己米。
這些觀點相當危險,97回歸時不是很多人不信經濟繼續好、自由繼續有,寧當其他國家二等公民,「幾大就幾大、燒賣就燒賣」,賣樓遠走他邦,結果樓市大冧避過一劫,至於留港一班忠心市民就變成負資產。
踏入全世界狂印銀紙的年代,買樓抗通脹是對的抉擇,但出現非理性搶盤,屯門新盤叫價每呎1萬元,即使市區現價樓閒閒地都要每呎1.5萬至2萬元;至於人工與97年相若,當年買不到樓的人o依家都不要望可以買到樓,儲了15年錢只可買一個癲價公屋,還要300餘萬元,與當年上車樓差不多。
市場好似唔記得當年教訓,危機意識薄弱,正所謂溫水煮蛙、好易一鑊熟。目前大發展商排隊爭住賣樓搶錢,這是代表睇好後市抑或高位套現呢,大家應該深思。

劉兆昌
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呢一係可能大部份人(尤其後97係買樓未輸過80後)都會覺得劉生真心膠, 但係過多一年, 當美國佬引爆亞洲資產泡沫, 劉生既話語就會成會籤言了!
5 : GS(14)@2012-04-22 10:13:11

我覺得低價物業價錢會暴跌,但豪宅會繼續去
6 : Sunny^_^(11601)@2012-04-22 11:45:00

5樓提及
我覺得低價物業價錢會暴跌,但豪宅會繼續去


係咁就好喇...希望德福一百萬一間啦
7 : GS(14)@2012-04-22 11:47:40

6樓提及
5樓提及
我覺得低價物業價錢會暴跌,但豪宅會繼續去


係咁就好喇...希望德福一百萬一間啦


呢D真是中價盤來的...
8 : Sunny^_^(11601)@2012-04-22 11:49:37

7樓提及
6樓提及
5樓提及
我覺得低價物業價錢會暴跌,但豪宅會繼續去


係咁就好喇...希望德福一百萬一間啦


呢D真是中價盤來的...


咁你所指既低價物業...係咩?太安樓?
9 : GS(14)@2012-04-22 11:50:18

8樓提及
7樓提及
6樓提及
5樓提及
我覺得低價物業價錢會暴跌,但豪宅會繼續去


係咁就好喇...希望德福一百萬一間啦


呢D真是中價盤來的...


咁你所指既低價物業...係咩?太安樓?


是啊
10 : 龍生(798)@2012-04-22 20:49:32

豪宅先無空間繼續去, 基本上是負回報的
11 : Sunny^_^(11601)@2012-04-22 21:15:46

10樓提及
豪宅先無空間繼續去, 基本上是負回報的


租得出已經要還神
12 : 龍生(798)@2012-04-23 20:44:02

係呀, 又大, 又要靚, 裝親修都成百個起步, 呢的遊戲真係好難玩
13 : GS(14)@2012-04-23 20:54:14

但錢就是咁多,真豪宅物業唔會多
14 : 龍生(798)@2012-04-23 23:02:39

嗯, 要買就要買真豪宅

還好香港本地人基本上都識分邊的係真豪宅

唔似大陸人咁容易被老點

可惜無錢才是死症.....
15 : idsdown(1658)@2012-05-06 00:10:46

14樓提及
嗯, 要買就要買真豪宅

還好香港本地人基本上都識分邊的係真豪宅

唔似大陸人咁容易被老點

可惜無錢才是死症.....


發展D廣告宣傳咁勁, 做到咁"豪", 咪話大陸人, 香港人都中唔少啦
老樓 日記 水煮 好易 易一 一鑊 鑊熟
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老樓日記:凶宅價高 買家縮沙

1 : GS(14)@2012-04-26 22:38:46

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120426/83355
買凶宅都要看投資價值,日前有兩個分別座落於沙田和九龍的凶宅,原本諗住因樓價高好多人會爭,誰不知出價低或零出價而被拍賣官收回重拍,原來連投資者都要看投資價值,非低不買。
凶宅一直有市場,主要貪平,假如業主不理物業市場需求時胡亂開價,即使樓市缺盤依然賣唔出,何況呢類貨源銀行都唔願意借錢,要用一筆過現金支付樓價,買家也要計算下風險。行規這類凶宅低市價三至四成,兩個盤都是開價高於此數,故此一開價投資者即刻打退堂鼓,等機會再執其他筍盤,業主見勢色不對即刻安排下次減價重新拍賣,今時唔同往日,即使凶宅都要睇水位,買家歸邊,一般人即使有財力亦不會夠膽買。
用在正常私人市場,價位已超出一般投資價值水平,純粹炒需求,任何物業都一樣,當大家不接受預期價位時,樓市交投自然回落,所以本月正背上這種憂慮心理狀態,二手成交再較上月回落兩成,由2月份的1萬宗累跌三成,本月7000宗二手成交的關口極為難守。

劉兆昌
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2 : Ar Yan(11362)@2012-05-08 10:18:45

1樓提及

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120426/83355
買凶宅都要看投資價值,日前有兩個分別座落於沙田和九龍的凶宅,原本諗住因樓價高好多人會爭,誰不知出價低或零出價而被拍賣官收回重拍,原來連投資者都要看投資價值,非低不買。
凶宅一直有市場,主要貪平,假如業主不理物業市場需求時胡亂開價,即使樓市缺盤依然賣唔出,何況呢類貨源銀行都唔願意借錢,要用一筆過現金支付樓價,買家也要計算下風險。行規這類凶宅低市價三至四成,兩個盤都是開價高於此數,故此一開價投資者即刻打退堂鼓,等機會再執其他筍盤,業主見勢色不對即刻安排下次減價重新拍賣,今時唔同往日,即使凶宅都要睇水位,買家歸邊,一般人即使有財力亦不會夠膽買。
用在正常私人市場,價位已超出一般投資價值水平,純粹炒需求,任何物業都一樣,當大家不接受預期價位時,樓市交投自然回落,所以本月正背上這種憂慮心理狀態,二手成交再較上月回落兩成,由2月份的1萬宗累跌三成,本月7000宗二手成交的關口極為難守。

劉兆昌
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唔怕鬼,但怕貴
3 : GS(14)@2012-05-08 20:47:01

我唔鍾意啦
4 : 龍生(798)@2012-05-09 02:39:24

的人貪平姐, 唔係儍架....
5 : GS(14)@2012-05-09 21:48:03

那些買幾十個點夠玩?
6 : 龍生(798)@2012-05-10 00:32:03

唔係唔好...只係回報太差, 無左凶宅低水既意義
老樓 日記 兇宅 宅價 價高 買家 縮沙
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老樓日記:臨界爆煲 墮入迷局

1 : GS(14)@2012-05-03 00:06:35

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120502/85095
一個又一個新高價,一次再一次高危期。上周末開始成交縮,但無阻新高呎價成交,特區政府再唔做啲嘢,受害買家更多。美國本身因經濟復蘇有望,把風險轉嫁歐洲和亞洲區各國;亦有個別國家財金官員為免資產泡沫重臨,紛紛以不同政策來阻止爆破危機,單是港府可能換屆在即,新措施要橫跨兩代政府,行動較慢;之不過老樓認為為免新政府高位接火棒,樓價這個問題不能再拖。
接着多幅大型市區地推售,肯定把熱潮推上高峯,連同內地資金買地熱情升溫下,市民的警覺性減低,風險就越高,向來暴跌來臨前夕首先暴升,升勢好得人驚,加上資金湧入樓市,搶貨熱潮澎湃,失去理智分析好容易陷入盲點,只係睇到好的一面,忽視了風險管理的重要性。
「上帝要你死亡、必先令你瘋狂。」前景秀麗的圖像掩蓋了冷靜情緒,不少醒目投資人士在高位套現沽貨,風險轉移現金為王,仍不斷有買家高價追貨,這歸咎現屆政府愛理不理,所有政策留待下屆政府決定,還有兩個多月的換屆日子,老樓恐防一旦爆煲,後果不堪切想。

劉兆昌
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2 : KENLIN(17685)@2012-05-03 00:58:04

我愛劉生, 但劉生愈來愈似施洗的約翰, 說真理都被人當作瘋子
3 : Sunny^_^(11601)@2012-05-03 06:23:34

快D爆快D爆!
4 : GS(14)@2012-05-03 22:03:51

我想買樓別無所求
5 : 草帽(1253)@2012-05-03 22:06:47

4樓提及
我想買樓別無所求


只有CY幫到你.
6 : GS(14)@2012-05-03 22:22:28

5樓提及
4樓提及
我想買樓別無所求


只有CY幫到你.


是囉,希望唔好負資產就得
7 : KENLIN(17685)@2012-05-05 02:25:51

一定唔係cy, 香港政虎從來冇能力同冇吉士改變經濟週期, 一定係等美國既狙擊手搞箖亞洲紅泡沫市先會收科
8 : GS(14)@2012-05-05 12:34:21

7樓提及
一定唔係cy, 香港政虎從來冇能力同冇吉士改變經濟週期, 一定係等美國既狙擊手搞箖亞洲紅泡沫市先會收科


無能力,其實連貨幣都受外圍影響
9 : idsdown(1658)@2012-05-05 23:49:15

cy唔會對冧個樓lor, 最多起多D公屋/居屋, 私樓最多係上唔到但又唔會大幅下跌咧, 本地人入公屋/居屋, 私樓有其他人入
老樓 日記 臨界 爆煲 墮入 迷局
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老樓日記:北上尋水源 違規繼續來

1 : GS(14)@2012-05-03 23:10:40

www.sharpdaily.hk/article/fin/20120503/85564
剛過去的五一黃金周,一如所料受到內地遊分散影響,來港買樓人次為預料之內,但另一個角度來看,並非慣性在假期先來港買樓,開始融合本港置業文化,看機會和資金安排,可以日日來港。
老樓在假日時曾經到一個大型樓盤禮貌性參觀,發現了在黃金時段人流並不多,埋枱洽購的買家應是本地客為主,現場地產代理解釋,由於今年黃金周並無特別大型樓盤推出,加上內地假期只得三天,反而本地客更實在。
看回最近內地資金並非充裕客觀環境,一車車來港購樓團並非主流,反而在五一檔期大大小小發展商新盤在內地做準備功夫,針對性撈客更具效果。有見同行在內地有成績,不少鮮有參與內地展銷的本港發展商,開始組織或在內地睇樓展銷活動,冀以密集式作為宣傳活動,以鞏固在內地的品牌發揮連鎖效應。
本港發展商北上吸客手法層出不窮,類似網上違規吸客的例子會陸續上升,本港監管機構亦無計可施。

劉兆昌
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老樓 日記 北上 水源 違規 繼續
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老樓周記:唱好言論慎防被

1 : GS(14)@2012-05-05 14:44:32

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16308990
香港人向來見慣風浪,對於樓市大起大落絕不恐懼,正所謂食得鹹魚抵得渴,只要不過度借貸借到盡的話,絕對無問題;若然到頂都唔知,不只小市民,即使經驗豐富的發展商也警覺性極低。
早前發表的數據表面似乎很好,首季落成量僅得 600伙,施工量亦不過 1.5萬伙,美國聯儲局維持低息至 2014年底,以及本地樓價指數就快破 97年高峯位等等。
縱使有官員不斷發出對樓市泡沫的警號,亦有行內人士反駁官方,收緊按揭對置業者不利的言論。正由於利好利淡消息齊來,站在利益集團者而言,永遠不會唱淡樓市。
老樓年前主持一個講座時,與會一名大型發展商很坦白對台下聽眾表白:「作為賣樓者,唔會叫買家唔好買樓,只會叫大家喺調整時候傾價。」表態清晰,反映了無論在甚麼時候只會向公眾傳達對樓市唱好言論,並不全面和客觀。

買家易受氣氛感染

事實上,不知情者很容易受到賣樓氣氛所感染,一面倒的單向現象令買家陷入迷局,忘記了自己能不能負擔得來、或是被人潮影響判斷。老樓曾聽過以下個別個案。「首先由代理商帶入展覽館後,足足花了一個小時才完成整個參觀程序,到最後地產代理一方面游說快做買樓決定,二來把有利樓盤和樓市的報紙影印本作為指標,原本只有意買一間自住,但因先做大手客買樓次序押至最後,現場完全不知道銷情而焗住買。」
上述情況正出於一個已售出九成單位的新盤身上,這點正因為為了賣到好成績的銷售手段,老樓亦有類似的親身經歷,莫非親往地盤視察鎖定單位和座數,好易墮入圈套,要買的單位一早被預留,未賣的單位只口頭出價而已。

劉兆昌
老樓 周記 唱好 言論 慎防 防被
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老樓周記:追求達標隨時撻 Q

1 : GS(14)@2012-05-12 11:27:44

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120512/16329825
有心人提醒老樓,無論採取任何措施目的不在於壓抑樓價,反而是穩定樓價為首要目標,便要分流部份合乎享用公營資源興建的住屋需求,在抑壓需求上多做點工夫,私樓樓價升跌便合乎正常化,好處有二。一來不會即時打擊私樓樓價;二來針對性照顧有真正需要住屋人士,兩者並無衝突。
發掘土地成關鍵

不過,老樓認為最大問題是土地從哪裏來?沒有充足的公營土地資源,何以能夠把申請公屋三年內縮短上樓時間,故此在發掘新土地的多個政府部門,必定務求尋找可用的土地,包括荒廢了的政府用地,已不用的學校地和手上勾地表內多時未被「吼」的土地作為選地基礎,全面評估轉為發展公營資助房屋的土地儲備,好讓梁振英上場時有一套房屋大計向市民交出功課。
董伯伯執政時房策便因為過於急進,碰上亞洲金融風暴遭受到滑鐵盧,「撻 Q」收場,樓價暴瀉近七成,激化民怨引致下台。梁振英假若過於進取定出一籃子房策目標,若碰上另一次經濟危機的話,下場與董伯伯……

劉兆昌
2 : tyan(27180)@2012-05-13 21:07:43

今次冇得話唔關自己事.............
老樓 周記 追求 達標 隨時
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=279290

老樓日記:多做功課 唔怕被焗買

1 : GS(14)@2012-05-14 23:56:24

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120514/89292
有人向老樓投訴,話最近業主封盤情況嚴重,經常缺盤,好多時還是位於低層,甚至對住樓下餐廳煙囪位,感覺無助。
老樓即刻問佢哋是否搵地產代理,他說搵一間地產代理行介紹。老樓向他解釋,一來地產代理受業主牽制,在旺市時無樓睇好正常,又或者他們假做旺局,唔畀其他盤佢睇,製造少盤局面,直接啲講係焗你買。
其實睇樓途徑有好多種,搵地產代理的話,也需找其他地產代理比較,有些盤只會放一間行,由於獲獨家代理權,所以不會隨便放給行家,免被撬客。但須留意同一個盤不可由不同行帶睇樓,行規為了保障第一間地產代理,即使在三個月內由其他行促成也要給佣金,換句話說要付雙佣。
除了地產代理行外,還可以透過網上放盤尋找樓盤,大型代理行雖然樓盤較多但不能盡放在網頁內,其他以收集各方盤源和業主自讓的地產網卻角色獨立,伺服器容量很大,隨時可以找到合適樓盤甚至可以節省佣金成本。因此在保障睇樓時獲得足夠的資訊來幫助入市決定,勤力做功課是成功的第一步。

劉兆昌
老樓 日記 多做 功課 唔怕 怕被 被焗 焗買
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老樓日記:融資困難 大孖沙套現

1 : GS(14)@2012-05-15 23:36:38

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120515/89879
發展商本週難以唞氣,再有兩幅地皮截標,分別位於將軍澳和沙田九肚山住宅地,接著本月25日又有兩幅位於港島壽臣山和坪洲地截標,正當中港公佈經濟數據連番偏弱後,發展商投地的意向會否受到影響,對後市有指標作用。
日前亦有發展商不斷沽手上物業套現,老樓認為,跟銀行融資困難,不如首先把物業出售止賺套現。目前資金對收購貴重物業仍有餘錢,放貨不難找到買家,減輕集團負債來持久作戰,當遇上合適地皮和物業時可隨時出擊收購,一舉兩得。
坊間傳聞,最近地政總署為配合新盤銷售條例,暫時扣起大型樓盤的預售同意書,老樓覺得並不合理,既然立法在即,也毋須暫緩審批申請中的新盤售樓紙,因為日後也有新盤排隊開售,不需積壓申請個案。所以令近日新盤市場青黃不接,積聚了購買力。碰上經濟放緩,未必不是好事,好讓大家冷靜下來,思考有沒有入市需要,或遇上樓市冷鋒時的抗跌力。

劉兆昌
老樓 日記 融資 困難 大孖 孖沙 套現
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老樓日記:大富豪反映尖東夜市盛衰

1 : GS(14)@2012-07-24 12:45:52

http://www.sharpdaily.hk/article ... 2%E7%9B%9B%E8%A1%B0
啟現80年代中期紙醉金迷最高峯期的尖東大富豪夜總會,繼區內多間同業相繼結業或過江重開後,終於抵檔不了時代巨輪的轉變而被淘汰,物業以每月130萬元轉租予免稅店專吸內地遊客。這正好反映內地消費模式的改變,也令到商業物業的生存空間出現變化。
內地人早在90年代來港一遊,有三處地點必到,淺水灣海灘、山頂老襯亭和尖東大富豪,成為景點三寶,還記得內地叔叔來港旅遊,同我到淺水灣和老襯亭行一行影影相而已,感覺冇乜特別,反而他自己與同鄉,即使到大富豪門外照照相,都會十分雀躍回鄉親友展示這張「威威相」。80年代是尖東夜場最高峯期。
時移世易,內地人來港多在廣東道和銅鑼灣的購物商場消費,鮮有去尖東買嘢回鄉。整個尖東夜市一到深夜便成為死城,除了夜總會全退外,即使是高級食肆或是其他消費品,都先後遷離搬往其他遊客消費區。
尖東夜市一沉不起,浪費了區內大量配套,大型酒店和優美維港海景,一切只是一批上了年紀的港人的集體回憶。
劉兆昌
老樓 日記 富豪 反映 尖東 夜市 盛衰
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280430

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