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借殼自儀股份 臨港集團推經營性資產上市

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4709831.html

借殼自儀股份 臨港集團推經營性資產上市

一財網 胥會雲 2015-11-10 20:32:00

作為上海國資國企改革的一部分,臨港集團正在通過旗下的臨港投資,實現借殼上市,以通過上市公司的平臺,壯大園區開發的資本實力。

作為上海國資國企改革的一部分,臨港集團正在通過旗下的臨港投資,實現借殼上市,以通過上市公司的平臺,壯大園區開發的資本實力。

自儀股份11月9日晚間公告稱,鑒於公司重大資產重組已經完成,公司主營業務、經營範圍、發展戰略和控股股東等均發生實質性變更;且經工商部門核準,公司名稱已經由“上海自動化儀表股份有限公司”變更為“上海臨港控股股份有限公司”。公司擬將A股證券簡稱由“自儀股份”變更為“上海臨港”,B股證券簡稱由“自儀B股”變更為“臨港B股”,證券代碼“600848”、“900928”不變。

臨港集團成立於2003年9月,註冊資本63.72億元,是承擔上海臨港產業區、漕河涇開發區、洋山自貿區等多個園區開發建設任務的大型國有多元投資企業,也是上海市國資委下屬唯一一家以園區投資、開發與經營和園區相關配套服務為主業的國有企業。

2014年,臨港集團開發園區的企業營業收入達到5371億元,園區企業利潤達到235億元,屬地稅收(不含關稅、進口增值稅)達212億元。

根據國資國企分類改革的要求,臨港集團被定位為功能類企業,主要是以完成戰略任務或政府重大專項任務為主要目標,兼顧經濟效益,同時按照市場規則,提高資源配置效率。

11月10日在參加“2015對話上海國企領導”全媒體大型訪談時,上海臨港經濟發展(集團)有限公司黨委書記、董事長劉家平說,目前臨港集團主要承擔兩大任務:一是作為臨港產業區的開發建設主體,建設臨港高端裝備制造和戰略性新興產業基地、自貿區洋山陸域、臨港物流園區。二是作為上海市國資委系統唯一以園區開發為主業的大型多元投資型企業,在松江、浦江、南橋、康橋、桃浦等區域建設高科技園區和生產性服務業園區,推進老工業地塊和郊區產業轉型升級,建設產城融合的城市更新項目,推動區域經濟發展。

作為功能性企業,劉家平表示,不僅要完成重要戰略任務和政府重大專項任務,還要兼顧經濟效益,在資源配置方面充分發揮市場配置資源的主體作用。為此,臨港集團進行投融資體制創新,引入社會資本設立園區開發基金、推動園區經營性資產上市。

為了有效控制政府性債務規模,劉家平說,臨港集團也正在推動探索建立PPP機制,利用社會資金推動園區發展,並計劃將臨港科技創新城項目作為首發項目。

當前一些園區開發類企業往往通過設立產業基金和直投等方式,來投資園區內優質的行業和產業。劉家平表示,臨港集團也在嘗試。

今年6月25日,臨港集團牽頭發起設立規模為100億元的有限合夥制園區開發基金。主要用於相關開發園區公司的“以股代債”形式的股權投資,有效降低園區開發公司在開發建設初期的高負債率,進一步放大開發建設的資金規模。在基金的使用上,將重點推進臨港科技創新城、創新創業帶等項目建設,全力推進臨港產業結構轉型升級。

同時,劉家平說,臨港集團正籌備在漕河涇松江園區試點設立創新創業投資平臺,其主要功能為對外進行股權投資,包括園區開發項目、園區並購項目、投資創新創業企業等。待成熟後,可複制推廣到其他開發園區。

 

編輯:任紹敏

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銀監會推農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點

來源: http://www.yicai.com/news/5023290.html

6月3日,銀監會消息稱,於近日聯合國土資源部印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》(下稱《辦法》),允許在國土資源部選取開展農村集體經營性建設用地入市的15個試點縣(市、區)地區,開展農村集體經營性建設用地僅抵押貸款。

《辦法》明確,農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中,土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地,規定以出讓、租賃、作價出資(入股)方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日,與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年3月,國土資源部在全國選取了15個市(縣),開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。

“《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變,耕地紅線不突破,農民利益不受損的前提下,開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作,落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。”銀監會相關負責人在答記者問中表示,這是《辦法》的總體要求。

在這15個試點縣(市、區)地區中,究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的,同時這些用地如何進行價值評估?

銀監會表示,按照同權同價原則,參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定,《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資:

一是以出讓、租賃、作價出資(入股)方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農村集體經營性建設用地。

對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押,《辦法》也進行了範圍和前提界定。其中,一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書,符合規劃、環保等要求,具備開發利用的基本條件,所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押,試點縣(市、區)政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形;另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地,依法進行不動產登記並持有權屬證書,按相關規定辦理入市手續,簽訂土地使用合同,辦理變更登記手續的情形。

不過,對於權屬不清或存在爭議的、司法機關依法查封的、被依法納入拆遷征地範圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形,銀監會也明令禁止這類農村集體經營性建設用地使用權進行抵押。

對於抵押的農村集體經營性建設用地使用權如何做價值評估,《辦法》銀行要建立價值評估制度。可以通過外部評估或內部評估的方式對用於抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

同時,《辦法》也考量了貸款保障機制的建立,從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系,為貸款試點工作的開展提供保障。

如果貸款到期之後,借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權,銀行可以可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行優先受償。

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民航局降低經營性通航企業許可和審定門檻

據民航局網站12月27日消息,12月24日,民航局黨組書記、局長馮正霖主持召開民航局黨組會議,審議並原則通過《提升通用航空服務能力工作方案》和《提升民航服務品質工作方案》。下一步,民航局將印發上述方案並正式實施。

會議指出,通用航空業是戰略性新興產業。當前,我國通用航空發展仍處於起步階段,與經濟社會發展和新型航空消費需求差距較大。要緊緊圍繞“讓通用航空器飛起來,讓飛行愛好者熱起來”的發展願景,深化通用航空改革工作,實現通用航空管理從部門行為向政府行為轉變,從行業行為向社會行為轉變,以簡政放權、放管結合為主要改革手段,支持地方政府興辦通用航空業,支持民營資本投資運營通用航空,形成促進通用航空發展的整體合力。

會議明確,要按照“目標導向和問題導向相結合、市場主導和政府引導相結合、創新思維與法治思維相結合”的基本原則,實現到2020年底,建成500個通用機場、運行5000架通用飛機、年飛行200萬小時、培育一批具有市場競爭力的通用航空企業的發展目標,並建立與通用航空發展階段相適應的、區別於運輸航空的安全監管和市場監管體系,初步建成功能齊全、服務規範、類型廣泛的通用航空服務體系的改革目標。

圍繞此目標,要完成以下5項重點任務:一要創新通用航空發展政策。系統修訂法律規章,降低經營性通航企業許可和審定門檻,降低通用航空器引進門檻,啟動通用航空管理系統,提高市場監管效率;對通用航空安全、運營、通用航空機場和通用航空器適航審定實施分類管理,簡化非經營性通用航空登記管理。

二要提升通用航空保障能力。完善通用航空機場建設標準,簡化通用機場審批程序;完善財經政策,支持支線機場建設通用航空設施,開展通用航空業務,鼓勵企業和個人投資建設通用機場,加快固定運營基地、飛行服務站建設,加大氣象服務、導航監視等保障服務的公共投入力度;推廣應用北鬥導航、廣播式自動監視等新技術。

三要改善通用航空運行環境。簡化飛行計劃申請審批報備程序,建立應急救助飛行計劃審批綠色通道,制定發布目視飛行航空圖,規範公務機及其他通用航空作業使用機場服務收費項目和標準。

四要拓展通用航空服務領域,分類推進交通通勤、航空旅遊、醫療救護、低空飛行服務等試點工作。五要改進通用航空監管模式,建立支持性通用航空安全監管和市場監管體系。

會議指出,提升民航服務品質是民航業作為服務行業的本質要求,是踐行全心全意為人民服務宗旨的根本體現,是落實民航局黨組“飛行安全、廉政安全、真情服務”底線要求和“一二三三四”工作思路的重要抓手。

會議明確,要按照“目標導向和問題導向相結合、市場主導和政府引導相結合、創新思維與法治思維相結合、三級職能部門協同配合”的基本原則,實現在保證飛行安全的前提下,完善民航服務管理體系,持續改進服務質量,打造民航“真情服務”品牌,繼續扛起交通運輸服務標桿這面大旗,增強社會公眾對民航真情服務的獲得感的改革目標。

圍繞此目標,要重點完成以下3項重點任務:一要建立完善航班正常管理體系,重點強化民航地區管理局及其監管局航班正常管理職能,提升航班正常管理能力。構建民航局、民航地區管理局及其監管局職責統一、分工明確、監管有力的航班正常管理組織體系,完善航班正常工作機制,豐富航班正常監管手段和工具。

二要督促民航企業改進服務質量管理系統,建立全流程服務質量管控體系。以信息化、智能化為支撐,充分利用大數據應用及互聯網技術,將企業服務管理系統與“航班正常監管憑條”有效銜接。

三要建立健全民航服務規章、標準體系,完善服務質量評價機制、旅客投訴渠道和響應機制,加強消費者權益保護,並從機票退改簽、行李運輸、信息告知、餐飲質量、機場服務等廣受社會公眾關註的、消費者感受最直接最敏感的重點領域,持續改進服務質量,努力將民航發展和改革成果惠及更多旅客,增進旅客對民航服務的獲得感。

民航局 民航 降低 經營性 經營 通航 企業 許可 審定 門檻
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民航局:降低經營性通航企業許可和審定門檻

據民航局網站12月27日消息,12月24日,民航局黨組書記、局長馮正霖主持召開民航局黨組會議,審議並原則通過《提升通用航空服務能力工作方案》和《提升民航服務品質工作方案》。下一步,民航局將印發上述方案並正式實施。

會議指出,通用航空業是戰略性新興產業。當前,我國通用航空發展仍處於起步階段,與經濟社會發展和新型航空消費需求差距較大。要緊緊圍繞“讓通用航空器飛起來,讓飛行愛好者熱起來”的發展願景,深化通用航空改革工作,實現通用航空管理從部門行為向政府行為轉變,從行業行為向社會行為轉變,以簡政放權、放管結合為主要改革手段,支持地方政府興辦通用航空業,支持民營資本投資運營通用航空,形成促進通用航空發展的整體合力。

會議明確,要按照“目標導向和問題導向相結合、市場主導和政府引導相結合、創新思維與法治思維相結合”的基本原則,實現到2020年底,建成500個通用機場、運行5000架通用飛機、年飛行200萬小時、培育一批具有市場競爭力的通用航空企業的發展目標,並建立與通用航空發展階段相適應的、區別於運輸航空的安全監管和市場監管體系,初步建成功能齊全、服務規範、類型廣泛的通用航空服務體系的改革目標。

圍繞此目標,要完成以下5項重點任務:一要創新通用航空發展政策。系統修訂法律規章,降低經營性通航企業許可和審定門檻,降低通用航空器引進門檻,啟動通用航空管理系統,提高市場監管效率;對通用航空安全、運營、通用航空機場和通用航空器適航審定實施分類管理,簡化非經營性通用航空登記管理。

二要提升通用航空保障能力。完善通用航空機場建設標準,簡化通用機場審批程序;完善財經政策,支持支線機場建設通用航空設施,開展通用航空業務,鼓勵企業和個人投資建設通用機場,加快固定運營基地、飛行服務站建設,加大氣象服務、導航監視等保障服務的公共投入力度;推廣應用北鬥導航、廣播式自動監視等新技術。

三要改善通用航空運行環境。簡化飛行計劃申請審批報備程序,建立應急救助飛行計劃審批綠色通道,制定發布目視飛行航空圖,規範公務機及其他通用航空作業使用機場服務收費項目和標準。

四要拓展通用航空服務領域,分類推進交通通勤、航空旅遊、醫療救護、低空飛行服務等試點工作。五要改進通用航空監管模式,建立支持性通用航空安全監管和市場監管體系。

會議指出,提升民航服務品質是民航業作為服務行業的本質要求,是踐行全心全意為人民服務宗旨的根本體現,是落實民航局黨組“飛行安全、廉政安全、真情服務”底線要求和“一二三三四”工作思路的重要抓手。

會議明確,要按照“目標導向和問題導向相結合、市場主導和政府引導相結合、創新思維與法治思維相結合、三級職能部門協同配合”的基本原則,實現在保證飛行安全的前提下,完善民航服務管理體系,持續改進服務質量,打造民航“真情服務”品牌,繼續扛起交通運輸服務標桿這面大旗,增強社會公眾對民航真情服務的獲得感的改革目標。

圍繞此目標,要重點完成以下3項重點任務:一要建立完善航班正常管理體系,重點強化民航地區管理局及其監管局航班正常管理職能,提升航班正常管理能力。構建民航局、民航地區管理局及其監管局職責統一、分工明確、監管有力的航班正常管理組織體系,完善航班正常工作機制,豐富航班正常監管手段和工具。

二要督促民航企業改進服務質量管理系統,建立全流程服務質量管控體系。以信息化、智能化為支撐,充分利用大數據應用及互聯網技術,將企業服務管理系統與“航班正常監管憑條”有效銜接。

三要建立健全民航服務規章、標準體系,完善服務質量評價機制、旅客投訴渠道和響應機制,加強消費者權益保護,並從機票退改簽、行李運輸、信息告知、餐飲質量、機場服務等廣受社會公眾關註的、消費者感受最直接最敏感的重點領域,持續改進服務質量,努力將民航發展和改革成果惠及更多旅客,增進旅客對民航服務的獲得感。

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中央對非經營性國有資產“動刀”:整合、共享、加強預算管理

金額巨大的非經營性國有資產整合、共享力度將進一步加大,對其預算管理也將加強。

1月11日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於創新政府配置資源方式的指導意見》 (下稱《意見》),要求創新非經營性國有資產配置方式,推動非經營性國有資產整合和共享。

所謂非經營性國有資產,是指國家機關、社會團體等行政事業單位用於事業發展和開展業務活動所占用和使用的,並在法律上確認為國家所有、能以貨幣計算,而不投入生產經營活動的各種資源總稱。

盡管官方尚未公布非經營性國有資產規模,不過財政部數據顯示,截至2012年底全國行政事業單位凈資產為9.6萬億元,固定資產占近一半(47.6%)。

加強非經營性國有資產整合力度,並盤活存量資產,從而避免資產重複配置,閑置浪費是此次《意見》一大要求。

長期關註政府預算管理的上海財經大學教授鄧淑蓮告訴第一財經記者,這次中央再次強調統籌使用非經營性國有資產,打破部門行政化分割,構建共享平臺,從而來避免資產重複配置、閑置浪費,這是對當前非國有資產配置不均衡,浪費與短缺並存問題的一個解決方案,也是政府財力緊張下的策略。

不過,鄧淑蓮認為,非經營性國有資產統籌使用在實踐中執行難度比較大。

“像上海財經大學要了另一所大學的一個校區就費了不少周折,學校花了不少錢,上海市政府也出面協調、安撫並給那所大學很大補償,但這所大學仍然拖了很長時間才搬離這個小區,所以實踐中執行起來比較難。”鄧淑蓮稱。

《意見》同時強調,要推進行政事業單位資產規範管理。

這包括要制定行政事業單位資產配置標準體系,針對通用、專用資產實施不同的配置標準。嚴格非經營性國有資產建設項目審批,強化預算約束和財政撥款控制,符合預算管理規定的非經營性國有資產配置涉及的管理費用支出具體安排應編入預決算,經同級人民代表大會或其常務委員會審議批準後應向社會公開。

鄧淑蓮分析,這顯示對非經營性國資的管理要更為嚴格。

其實,近些年來,財政部加強了對行政事業單位國有資產監督管理。在購入環節,行政事業單位購置納入政府采購範圍的資產,依法實施政府采購。財政部還印發了中央行政單位通用辦公設備家具購置費預算標準等規定。行政事業單位國有資產處置收入,按照政府非稅收入管理的規定,實行“收支兩條線”管理。

2016年2月,財政部開展了2016年全國行政事業單位國有資產清查工作,用10個月時間摸清全國上百萬個行政事業單位國有資產“家底”。

財政部表示,經過此次清查總結後,向國務院報告全國行政事業單位國有資產情況,為下一步堅持問題導向、提出改進措施奠定基礎。財政部將根據資產清查結果,研究制定或完善行政事業單位國有資產管理辦法。

中央 對非 經營性 經營 國有 資產 動刀 整合 共享 加強 預算 管理
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集體經營性建設用地入市調查:郫都2萬畝土地如何激活

位於成都市郫都區唐昌鎮戰旗村老村委會地塊的第五季香境湖今年將竣工,與以往開發商從政府手中取得國土建設用地使用權不同,這是全國第二宗、四川第一宗掛牌的農村集體經營性建設用地使用權入市地塊。

2015年,郫都區等33個縣(市、區)成為全國人大常委會授權開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點地區。截至目前,郫都區共有29宗農村集體經營性建設用地使用權入市交易,交易面積349.88畝,成交金額2.1億元。

由於試點得到積極推進,取得比較好的成果,2016年,國土資源部副部長張德霖在郫都區調研時表示:“四川成都郫都、廣東南海和浙江德清成為全國農村土地制度改革試點的三駕馬車。”隨著試點推進,郫都區的經驗正在推動國家相關法律的修訂完善。

2萬畝潛在土地資源

戰旗村這宗地面積13.447畝,包括原村委會辦公樓、戰旗複合肥廠、預制廠。成交價格52.5萬元/畝,如果加上受讓人向政府繳納的土地增值收益調節金,總價格超過60萬元/畝。鎮上的國有土地價格在70萬元~100萬元/畝,這宗土地與國有土地價格也比較接近。

戰旗村有一家被稱為成都“普羅旺斯”的“媽媽農莊”,是四川第一家規模化種植薰衣草的基地。受讓方想依托“媽媽農莊”建成集購物、餐飲、娛樂、酒店、文化、創意為一體的特色商業街。戰旗村也希望從傳統農業向旅遊業轉型,建設鄉村旅遊目的地。

媽媽農莊

戰旗村支書高德敏介紹,在出讓之前,戰旗村先召開了村民代表大會,啟動這項工作。戰旗村在2011年成立了戰旗村集體資產管理公司,鎖定集體經濟組織成員1704人,村民代表大會授權由該公司對集體經濟組織資產和資源統一經營管理。

郫都區改革的一項重要工作就是入市主體的認定。郫都區統籌局負責人表示,《民法總則》出臺之前,農村集體經濟組織村委會不具備法人資格,郫都區明確村委會、村民小組等自治組織,都不直接作為集體經營性建設用地入市的實施主體,而由具有市場法人資格的新型集體經濟組織作為實施主體,經授權代表農民集體開展集體經營性建設用地使用權的經營和入市。

獲得出讓收益款後,扣除土地整治成本和入市成本之後按照二八開比例進行分配,其中20%現金分配給1704名集體經濟組織成員,另外80%包括30%公益金、10%風險金和40%公積金的提取,其中公益金用於統繳社保、公共基礎設施維護等,公積金則用於集體經濟組織發展。

高德敏說,這宗土地交易後成交總額705.97萬元,扣除250萬元左右的成本,向1704名集體經濟組織成員成員現金分配了88.61萬元,人均增收520元,提取公積金後,集體經濟組織成員股增值2600元。

2月15日,中央財經領導小組辦公室副主任韓俊在“中國經濟50人論壇2017年年會”上表示,激活農業農村內生發展動力,關鍵要打好兩場硬仗。一場硬仗是激活市場,另一場就是激活要素。被認為是重頭戲的激活要素就是深化農村土地和集體產權制度改革。

他以浙江德清為例介紹,“集體經營性建設用地入市的第一錘是在德清,入市只有45塊地,不到400畝,成交額一個億。德清縣有1118塊地,一萬畝集體經營性建設用地下一步可以入市,如果都入市的話,可以帶來非常可觀的收益。最重要的是可以為當地農村新產業、新業態的發展註入巨大的推動力,跟當年發展鄉鎮企業一樣。”

在推動這項改革之前,郫都區也對全縣全區農村集體經營性建設用地進行了摸底。郫都區國土局相關負責人介紹,郫都區將2014年土地利用現狀數據庫中的集體建設用地數據及圖形與土地利用總體規劃和城鄉規劃疊加,得到符合“兩規”(土地利用總體規劃和城鄉規劃)的農村集體經營性建設用地數據圖斑總面積為2.29萬畝。結合權屬來源、入市可行性等因素,綜合確定試點期間可入市土地規模4932.79畝。

郫都區2萬多畝集體土地能夠入市將是很大一塊土地資源。四川省社科院副院長郭曉鳴表示,集體經營性建設土地入市,使得土地供給擴大,政府征地範圍縮小,征地矛盾會緩沖,而且也起到了資源配置優化的作用,城市房地產泡沫化也會有所緩解。

需求動力仍顯不足

不過,對於這樣巨大的市場,市場主體對此似乎還處於觀望階段。相比近5000畝可入市的體量,改革三年來,郫都區共出讓了29宗集體經營性建設用地,其中,商服用地298.78畝,倉儲用地37.92畝,工業用地13.19畝。

郭曉鳴表示,從需求方來說,受讓方動力還是不足,他們對集體土地的使用還有所顧慮,而且金融機構進入也不足,與受讓方一樣,他們對法律改革的穩定性、可靠性有疑慮。

在試點政策中,郫都區對集體經營性建設用地進行了用途管制,明確農村集體經營性建設用地不能用於房地產開發,只能用於旅遊、商業、工業等。

一位土地整理項目的負責人道出了企業方面的考量:相比而言,企業取得國有工業用地價格可能更便宜;做房地產不行,如果做商業、旅遊業,則需要長期持有物業的資金實力,這就需要金融支撐。

如何在確保基本農田保護面積不減少、質量不降低的前提下,結合農村社會經濟特點,突破土地利用規劃管理模式,利用好集體建設用地是一個難題

郭曉鳴說,雖然戰旗村根據《郫都區農村集體經營性建設用地使用權抵押登記辦法》,成功向成都農商銀行抵押融資500萬元。但從實踐工作來看,絕大多數金融機構和投資人的後顧之憂仍未完全解除。金融機構除了土地之外,還會考慮建築物、附著物等因素。

2015年2月,全國人大常委會授權試點地區暫停實施土地管理法和城市房地產管理法關於集體建設用地使用權不得出讓等規定,當年12月又決定授權試點地區暫時調整實施物權法、擔保法關於集體所有的耕地、宅基地使用權不得抵押的規定。

郫都區也鼓勵金融機構參與改革,采用了“一個機制、兩項獎勵”的融資鼓勵辦法,引導鼓勵企業融資。在農業銀行、成都農商行、郵政儲蓄銀行、村鎮銀行等6家試點金融機構先行先試的基礎上,鼓勵全區15家金融機構跟進。

其中,“一個機制”即創新風險分擔機制,將農村經營性建設用地使用權納入農村產權抵押融資風險基金保障範圍,由市區兩級風險基金對收購處置的凈損失按4:6的比例分擔。“兩項獎勵”即對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的金融機構實施專項獎勵和信貸獎勵,為金融機構和投資人解除後顧之憂。

集體經營性建設用地入市還面臨著規劃的限制,由於必須堅持耕地紅線不突破,集體土地入市不失控,試點地區都制定比較嚴格的規劃限制和用途管制。郭曉鳴說:“這些都是大尺度的規劃,沒有到具體地塊。”

郫都區國土局相關負責人也表示,農村集體建設用地大多是零星分散的,而農村地區基本農田保護率高,建設用地發展空間狹小,就地入市和調整入市項目極易與現有基本農田布局沖突,如何在確保基本農田保護面積不減少、質量不降低的前提下,結合農村社會經濟特點,突破土地利用規劃管理模式,利用好集體建設用地是一個難題。

還有一個可能即將面臨的問題,試點政策沒有關於農村土地二級市場的明確意見,也就是說,當受讓方獲得集體經營性建設用地之後再次出讓現在沒有政策支撐。這個問題事關改革推進進程,已經引起相關部門的重視,全國正在開展建設用地二級市場的試點改革工作,郫都區接到了國有建設用地和集體建設用地二級市場改革的工作,現正在擬定實施方案。

不僅如此,集體土地不像國有土地由土地儲備中心進行土地一級整理,集體土地上市前誰來投入?郫都區在試點過程中明晰了產權主體,將村集體經濟組織界定為土地入市主體,已經建立了65家資產管理公司。這些公司負責村集體包括土地等資產的經營管理,不過,受到人才等各方面因素影響,集體經濟組織運營管理能力參差不齊,這也制約著集體土地入市。

郫都區經驗推動修法

正是在這一系列破解難題過程中,郫都區積累了一些成功經驗:明晰產權主體,推動規範入市;圍繞“基礎管理、入市管理、配套管理”出臺了21個配套文件,形成了完備的規則體系;探索收益分配機制,建立兼顧國家、集體、個人三者的利益等。

其中,郫都區農村集體經營性建設用地入市主體認定的做法,創新性地規定了集體土地所有權人可以委托企業法人或其他組織作為入市實施主體,以受托人的名義行使土地出讓人的相關權利。同時,按照《信托法》界定集體所有權人與受托人和土地使用者之間的法律關系,一方面賦予受托人全面的代表權利,另一方面將土地所有權及其收益隔離於受托人的自有財產,從而保護農民集體經濟組織及其成員的土地財產權益。

另外,郫都區在統籌城鄉試點工作、探索集體建設用地流轉時,創新探索收取基礎設施配套費12%,這一實踐推動了國土部和財政部確定的收取土地增值收益調節金的決定。

郫都區的具體做法就是,參照國有建設用地征收標準,結合基準地價、規劃用途以及入市方面的差異實行分級劃分,由入市地塊的集體經濟組織按成交價總價款的一定比例向政府繳納土地增值收益調節金,政府將此項調節金專項用於農村區域的社會經濟發展和基礎設施建設,真正實現取於農村、用於農村。

對內部分配的“二八原則”則是集體經濟組織將繳納的土地增值收益調節金和扣除拆遷整治成本後的土地收益,按照村民自治原則,將不低於土地收益的80%作為集體公積金和公益金,用於集體經濟組織發展和村莊公益設施,提高農村的公共服務水平、壯大農村集體經濟,剩下的20%則用於村民現金分配,讓村民實現財產性增收,有更多獲得感。

不過,郭曉鳴也表示,這種做法雖然符合新型集體經濟組織的治理要求,兼顧了農民財產權利實現和農村集體經濟發展壯大的要求,但由於缺少“農村集體資產管理法(條例)”,集體資產的管理和運營如果缺乏規範化監管,集體資產就可能出現貶值,甚至流失。

實際上,這只是試點面臨的其中一項現行法律不適應。郭曉鳴認為,在實踐中,因部分法律法規滯後於實踐、相互沖突和條款缺失,農村集體經營性建設用地與國有建設用地“同地同價同權”存在關鍵性制約。盡快修訂相關法律法規,對於全面深化改革極具重要性和緊迫性。

比如,按照產權主體明晰的要求,郫都區引導村民集體探索成立集體資產管理公司、農村股份經濟合作社(聯社)等具有市場法人資格的新型集體經濟組織,作為入市的實施主體,然而這類主體因缺乏法律界定,在工商登記、稅務管理、資產監管中往往遭遇障礙。從需求方看,《土地管理法》第60條和第63條也規定,除“集體經濟組織興辦企業或聯辦企業”以外,不允許其他市場主體獲得農村集體經營性建設用地使用權。

郭曉鳴帶領課題組長期跟蹤調研郫都區集體土地入市試點,在此基礎上,提出了《關於農村集體經營性建設用地入市修法的建議》,其中涉及土地管理法9條修法建議、房地產管理法1條修法建議、物權法3條修法建議和擔保法2條修法建議。

其中,現行擔保法規定,鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的,其占用範圍內的土地使用權同時抵押。郭曉鳴的課題組建議,國有土地與集體土地抵押應體現同地同權。可以規定,只有以出讓和出資兩種方式設立的農村集體經營性建設用地使用權可以設定抵押。

按照部署,今年年底集體經營性建設用地使用權入市試點改革就將完成。今年的中央一號文件也提出,統籌協調推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。今年兩會上,國務院總理李克強在政府工作報告中提出,深化農村土地制度改革試點,賦予農民更多財產權利。

國土資源部部長姜大明在今年兩會“部長通道”上介紹,按照黨的十八屆三中全會部署,經全國人大法律授權,從2015年開始,全國有33個地區開展了農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點。兩年多來,各試點地區堅守底線、大膽實踐,已經探索總結出一批可複制、可推廣的改革成果。

“按照立法與改革同步原則,我們會同有關部門研究形成了土地管理法修正案草案,待批準後,將面向社會公開征求意見。”姜大明表示,土地管理法修正案草案,充分吸收了改革試點成果。

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陽光城2017年經營性現金流88.19億元,將加強產業地產投資

4月13日,陽光城集團股份有限公司(下稱“陽光城”,000671.SZ)發布2017年度報告。

2017年,陽光城營業收入達到331.63億元,同比增長69.22%;公司實現凈利潤22.28億元,同比增長55.68%;毛利率繼續上漲1.77%,達到25.08%。

此外,公司總資產和凈資產規模分別達到2,132.50億元和305.70億元,同比增幅分別為77.07%和61.54%。

2017年,陽光城全年新增120個項目,新增計容面積2,021.63萬平米,新增權益貨值1,407.12億元。截至2017年底,公司累計總土儲3,796萬方,儲備貨值4,911億元。

其中,陽光城全年新增收並購項目52個,計容面積1,074.29萬方,新增權益貨值799.04億元;通過三舊改造、法拍、城市更新等方式,全年新增項目3個,計容面積46.9萬方,新增權益貨值51.34億元。

值得一提的是,陽光城在最後兩個月獲取了48塊土地,其拿地速度出現了顯著提升。

“以前集團戰略投資中心,後來我們改成投資管理中心。這個名稱的改變主要是把投資拿地權限從集團交給區域,我們對新區域均要求在限定時間拿到項目,集團投資管理中心只負責風控,這樣就可以增加區域的拿地能動性。”陽光城執行董事長朱榮斌告訴記者。

截至2017年底,陽光城已形成大福建、京津冀、長三角、珠三角等發達區域和城市圈的深耕布局,並在西安、成都、武漢、鄭州等中西部二線核心城市實現突破,同時進入核心城市周邊的機會型城市,實現了全國一二三線城市的廣泛覆蓋和平衡布局。2017年,陽光城組織成立了13家新區域公司的運營團隊,區域公司平臺達30個。

融資方面,陽光城在手貨幣資金達363.74億元,增幅高達92.57%。現金流管理方面,1-12月全年累計回款金額614.7億元,回款完成年度計劃的106.06%。

融資成本方面,年報顯示,2017年陽光城總體融資成本持續下降1.34%,達到7.08%。不過,和同級別的房企比,該融資成本相對較高。事實上,之前的高速發展一直讓陽光城融資成本較高。同時,陽光城資產負債率繼續保持在較高水平,依舊超過80%。執行總裁吳建斌的加入,正是希望通過財務手段降低陽光城杠桿。

值得註意的是,2017年陽光城經營性現金流回正,達88.19億元。相比於很多高速發展公司的現金流還是負數。因此,中誠信評級多次給予陽光城增持評級,大公國際亦在年中上調了陽光城主體長期信用等級至AA+,評級展望為維持穩定。

在管控方面,陽光城希望能夠實現三升一降(升規模、升品質、升效率、降成本);進而形成“人等地”、“地等錢”、“錢催人” 的循環格局。

“我們的周轉速度還是不夠快,目前處於行業平均水平,未來我們還會加快項目周轉效率。”朱榮斌說。據悉,2018年,陽光城計劃新推貨值超2,000億元。

朱榮斌認為,未來調控還將常態化,房地產投資需求將受到抑制,居住需求成為核心需求。同時,行業門檻還會提高,市場集中度還將提升。

“房地產行業價值將重塑,房企將從開發商轉換成生活服務商。我們今年將實現產業地產的戰略布局,拓展產城融合發展項目。目前已經成立了集團的產業研究中心,進行同陽光控股的其他產業進行協同。未來我們將按照一個固定比例來投資新興行業。”朱榮斌告訴第一財經記者。

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深改委:推進中央經營性國資集中統一監管試點

地方經營性國有資產統一監管進展迅速,而中央國有資產統一監管相對滯後。現在,這一進程將會加快。

5月11日中央全面深化改革委員會第二次會議召開,審議通過了《推進中央黨政機關和事業單位經營性國有資產集中統一監管試點實施意見》。

會議強調,推進中央黨政機關和事業單位經營性國有資產集中統一監管試點,要堅持政企分開、政資分開、所有權與經營權分離,理順中央黨政機關和事業單位同所辦企業關系,搭建國有資本運作平臺,優化國有資本布局結構,提高國有資本配置和監管效率,有效防止國有資產流失,實現企業健康發展和經營性國有資產保值增值。

我國國有資產主要包括經營性國有資產(含國有金融資產)、行政事業性國有資產以及資源性國有資產。經營性國有資產主要分為工商、金融、文化、軍工及涉密四大類企業,這四類企業分別由不同的部門代表國家進行管理。

國務院國資委研究中心研究員周麗莎接受第一財經記者采訪時表示,從中央層面看,一是由國務院國資委履行出資人職責的部分大型企業集團,基本屬於工商類企業 ;二是由財政部代表履行出資人職責或國有資產監管職能的企業,包括中央金融企業、中央文化企業以及中國郵政集團公司、中國鐵路總公司、中國煙草總公司等企業,涉及金融類、文化類和工商類企業 ;三是由中央有關部門直接管理,財政部負責有關國有資本管理事項的企業,大多屬於工商類企業 ;四是軍工及涉密企業,由相關部門單位直接管理。

由於歷史原因各級國資委對本級政府所有金融資產、文化資產等龐大資產缺乏出資管理權限,這一權力依舊分散在各個部門手中,導致政企不分、政資不分問題仍然存在。經營性國有資產尚沒有實現集中統一監管,還存在多頭管理、職責不清的問題,國有資產出資人權利也未落實到位。

2009年9月,國務院國資委就出臺了《關於進一步加強地方國有資產監管工作的若幹意 見》。2015 年 9 月 10 日出臺的《中共中央國務院關於深化國有企業改革的指導意見》提出完善國有資產管理體制,以管資本為主推進經營性國有資產的集中統一監管,穩步將黨政機關、事業單位所屬企業的國有資本納入經營性國有資產集中統一監管體系,具備條件的進入國有資本投資運營公司。

為落實相關部署,同年 11 月國務院又印發了《國務院關於改革和完善國有資產管理體制的若幹意見》,明確改革和完善國有資產管理體制的總體要求和措施,積極推進經營性國有資產的集中統一監管。這不僅為建立經營性國有資產統一監管奠定基礎,也預示著經營性資產管理體制的改革步入了一個新階段。

周麗莎說,探索經營性國有資產統一監管,實施國有資產統一監管,對經營性國有資產實行全面覆蓋、統一規劃、分類監管,有利於實現政企分開,有利於推動國有經濟布局調整和結構優化,有利於增強國有資產監管規範性和有效性,有利於發揮國有經濟引領作用。

國企改革專家、上海天強管理咨詢有限公司總經理祝波善此前接受第一財經記者采訪時表示,全國經營性國有資產集中統一監管是為解決國有資產管理“多龍治水”的局面,多年來在完善國有資產管理、促進國企改革發展方面取得了有目共睹的實效,但目前也存在著政企不分、多頭管理、原有部門利益格局難以打破等問題。

目前雲南、江西、內蒙、山東、黑龍江、廣東等多地在積極推動經營性國有資產統一監管,部分省份更是將金融國資也納入到地方國資委的統一監管中。

周麗莎稱,全國已有半數省級國資委監管覆蓋面超過90%,部分城市國資委,包括深圳、鄭州等基本實現全覆蓋,上海、廣州、寧波等地區縣國資委也基本完成了這一工作。

“但是,相對於地方國資委,中央國有資產統一監管相對滯後。”周麗莎說。

周麗莎表示,推進經營性國有資產集中統一監管,最直接的挑戰是劃轉資產的質量不佳,一些金融、文化類企業的監管方式與實體企業不同,需要探索不同監管方式。其次是清查資產、確定方案。國有資產清查時,一些歷史遺留問題導致資產確權比較困難。對於公益性和政策性較強的企業,原來隸屬於相關的主管部門,現在由國資委進行監管,主管部門和國資委的監管權利義務、責任需要明確。

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