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美聯掠水三人組造低樓市

2015-11-12  NM

連牛頭角順嫂都識講:「樓市跌啦跌啦。」過去幾個月,二手樓苦陷膠着狀態,業主企硬唔減,買家企硬照等,令成交乾塘。不過,這個局面,終於劈開了缺口。上月天水圍嘉湖山莊、一個四百四十一呎單位,以二百六十萬元成交,竟然比市價足足平了一百萬!買家為美聯物業屯門經紀三人組。此價一開,嘉湖的放盤業主,即自願降低叫價兩、三成。業主防線全面失守,大劈價在港九新界各區,開始擴散起來。 事實上,早輪肯減價的業主,都是內地人或流動資金出問題的本地客。這一round,則是被新低價成交嚇窒的普通業主。而下一round,將是近年買入樓花新盤,將要抬錢上會的換樓客。預期樓價,將會一round還有一round低。

為沉悶樓市,激起千層浪的單位,位於嘉湖山莊美湖居四座十五樓、一個實用面積四百四十一呎的單位。土地註冊處資料顯示,該單位於上月七日簽訂臨時買賣合約,以二百六十萬成交,比同類單位平一百萬。賣家Yung Tsang Shing(翁增城)及Lee Chun Ying(李春英),估計是兩夫婦,市場消息指兩人年紀老邁。據知兩老兩個多月前搵美聯放盤,被說服做獨家代理。最初放三百六十至七十萬元,但乏人問津,大部分美聯經紀都將這個盤放入「雪櫃」,並無積極跟進。惟一個多月後,該單位竟以平絕全屋苑的破底價成交。而事件最引人入勝的是,買家是三個美聯屯門區的經紀顧耀彬(Alex)、曾俊賢(Ivan)及吳嘯峰(Sam)。

消息完全封鎖

賣家離奇大劈價,記者遂到該單位找兩名業主,但幾日來都無人應門,據樓下保安表示,上址已無人居住,過去亦未見有人睇樓。翻查兩人買樓往績,曾於九四年買入新蒲崗康景樓一個單位,○二年賣出,微蝕十萬,到○三年沙士期間,以七十五萬元超筍價購入上述嘉湖單位。當年該單位上手因破產而被財務公司賤價出讓,故這次翁增城和李春英雖低價賣樓,但賬面仍賺一百八十五萬元。「如果業主賣咗有錢賺,叫價一定無咁硬,易㩒價。通常經紀會說服業主搞獨家放盤,話就話擔心業主放太多間行、會互相踐踏,令成交價無咁靚。實則方便經紀㩒價,盡快做成單交易。如果業主唔係住同一區,更加唔知市價!」一名行內人士指。事實上,這個盤由美聯獨家代理,而按美聯分區,天水圍區、元朗區及屯門區的盤是互通的;正常情況下,經紀收到該盤業主減價的消息,要即時入電腦,通報各區,但有美聯經紀透露,這口劈價由頭到尾都無在內部電腦出現過,「多數係業主經說服後,劈到二百六十萬元時,由呢三個美聯經紀接洽。三人喺極短時間商量後,決定即時聯手買入,由經紀變埋買家。呢個決定,可能只係一個鐘頭內嘅事。」另一名同區經紀又爆料,指過去由於二手成交少,為開單,不少經紀會出言「恐嚇」:「有好多經紀好叻嚇啲業主,佢哋會話個市真係好唔掂,你個單位無人買,你唔做第一個減價,被其他業主減咗先,個市就開始恐慌,你就要減好多先有人買o架喇。尤其阿婆阿伯,無乜資訊喺手,聽晒你講!」

三人組搵錢至上

無論如何,搶得筍盤的經紀三人組,能以平市價三成多入貨,贏面極大;區內經紀指,若三人開價二百九十萬至三百萬再放盤,仍然低於市價,很快會有人承接,故他們入貨的值博率甚高。本刊曾到該分行查訪,但三人多日不在鋪頭,致電及WhatsApp亦無回覆。過去這三人做經紀甚「chur」,近月開賣的尖沙咀新盤AVA62,三人涉及促成的交易,約有三千二百萬元,計算佣金及獎金,與公司拆賬後,每人仍收近二十五萬,剛好可做嘉湖單位的首期。職位最高的吳嘯峰,為美聯屯門海典軒分行首席聯席區域經理,早年他只是該分行營業經理,隨後幾乎一年升一級,其老婆王詩雅(Pheobe),也是同區分行經紀。過去有五年是「千萬圓桌會」會員,即帶領整組業績(即佣金收入)過千萬元,今年更是主管中營業額頭三名的「鑽石精英」。不過記者翻查法庭記錄,○九年曾有一名和吳嘯峰同名同姓的人,曾被控盜竊。與吳一同買入物業的兩名下屬,曾俊賢是營業額(拆賬前佣金)達一百八十萬或以上的「黃金精英」,顧耀彬亦在屯門區營業額排名第十二。他們常把人生目標寫在Facebook上,「call客才是王道,努力起動追」、「鋼鐵意志」等鼓勵自己,又與名車合照,搵錢態度「明確」。翻查資料,三人名下雖無物業,但吳嘯峰過去有投資元朗區內物業,並有斬獲,一名認識他多年的美聯經紀透露:「佢自己就叫個客俾佢哋做獨家,但佢放自己單位就間間行都放!佢當然知道放多幾間Agent行,等多啲經紀同你搵客,先做到靚價。佢手上啲盤都係大包圍放盤,我記得幾年前佢有間Yoho Town單位都係中原幫佢賣出。」

同區樓價應聲跌

此單離奇交易事件,獲美聯高層護航,美聯住宅部行政總裁布少明指,是業主主動減價一百一十萬元,而他們設有員工物業交易申報機制,三名經紀有向該業主披露其身份,成交過程合法。姑勿論如何,經紀指,自該劈價盤通天後,整個天水圍及屯門區都瀰漫慘淡氣氛,「依家業主唔再企硬喇!」記者上週以買家身份,到嘉湖山莊睇樓。一個四百四十一呎望米埔濕地的單位,與劈價一百萬元成交的單位面積一樣,開價三百八十萬元。此單位望米埔濕地,牆身、地板均不用翻新,添置傢俬即可入伙,算是四正。上月放盤,無人問津,不足一個月業主減至三百六十萬,記者還價三百三十萬,經紀稱業主目標價三百四十萬。但兩天過後見記者不為所動,而記者又聲稱會考慮元朗較便宜的村屋,經紀馬上替業主再減十萬,指業主急放,所以願意減價。相比最初開價,減幅達一成三,但仍未有成交。

放蛇直擊業主失守

業主防線全面失守的情況,在各區開始蔓延,經紀亦趁勢挫價。記者以業主身份,在多家代理行放盤自住單位。該單位為柴灣區老牌居屋,上月有一個四百一十萬元新高成交,但經紀都搖頭表示,已經沒可能再有此價成交。「呢排樓市差過之前,成交再少咗,而且買家還價好狼死,以前講價幾萬蚊,而家一還價就二、三十萬元。」其中一個經紀,勸記者以四百萬元放盤,但隨後用電腦搜尋該屋苑放盤,就說:「而家有幾個放盤,高層過你單位,放緊三百八十萬咋。有個仲平,開價三百一十萬,不過懷疑係凶宅。」記者問:「開價三百八十萬,咁預算買家會還價,咁最後成交咪仲低?」經紀點頭說:「咁就係呀!不過你放咗先啦,我哋盡做!」經多方「㩒價」後,一個銀行估價四百一十萬元的單位,最終成交價可能要劈足四十萬元。九龍區指標屋苑美孚新邨,一樣同一命運。該區經紀透露,「盤源其實唔多,不過今個月開始,鎖匙盤增加了。」大部分業主都以低於銀行估價放盤,經紀竟歸功於公司高層:「經理、老細,日日都喺報紙唱淡,指樓價將會開始下跌,就係想業主心態放軟,盡快脫手。係咁o架啦,咁先會容易啲傾。」美孚一個頂層九百五十呎,望屋苑公園及有海景單位,業主一個月前放盤,開價跟足銀行估價一千零五十萬。但只有人睇,無人買,勁減一百萬反應仍不大。記者嘗試還價至八百五十萬,經紀回覆指有一半成數,「我聽業主講九百萬會賣,但聽業主口風,他不抗拒八百五十萬。如果有票讓業主拿在手,機會更大。」

大劈價成新常態

事實上,上個月十大藍籌屋苑,只有一百三十六宗成交,是有紀錄以來第二低。記者抽查近一個月各區大型屋苑成交,發現大部分成交價都比銀行估價及市價低出最少數十萬元。當中以一個黃埔花園銀竹苑六座低層七百多呎單位為例,銀行估價一千萬元,市價亦要八百五十萬,但成交價只是七百五十萬元,記者差點以為是凶宅,但翻查記錄,該單位並沒有出過事,亦非銀主盤,記者致電黃埔經紀查詢,他平淡地回應:「個業主等錢使咪平啲放囉﹗」大劈價賣樓,已成樓市新常態。持有二百億香港物業的紀惠集團行政總裁湯文亮認為,未來幾個月,是跌市關鍵,「以前每季一手單位入伙都係一千、幾百個,但未來幾個月將有八、九千個一手單位入伙。剛好呢段期間銀行貸款開始審慎,等住入伙呢批人如果唔夠錢上會,就會急住賣本來住緊層樓。」他說現時發展商用低過市價賣樓,都「賣唔晒」,正反映樓市已經確認轉勢,「之前長實緻藍天又話一Q清袋,依家仲有無聽到咁樣講?邊有咁多一Q清袋?新樓都賣唔晒,有危險性喺度﹗」

資深經紀:簽定單邊合約

前置業十八董事鄭勇,九七年已開始任職地產經紀,做過屯門細盤,近年專做九龍站一帶豪宅,他認為要買到心目中的平盤有幾招要做。「我見過好多客,就算俾個平盤你,你又唔敢買。好似○二年有個屯門兆康苑單位廿幾萬,但無人敢買。結果我介紹咗個身家得幾千蚊嘅點心師傅去買,佢去安信借咗皮半,上咗車。點解有平嘢,咁多客唔搵,搵佢?我知佢錢唔多,但佢目標明確,話有呢個價錢一定買。」 「要做足準備,無人知個市幾時見底,但你一定要為自己set個目標價,去銀行搵按揭部職員計定數,知道供得起幾錢嘅樓!再去凶宅網,又或者問心水屋苑保安,邊個單位出過事,調好自己心理質素,否則到有平過市價嘅盤放售,你又以為係凶宅,白白令機會流走。」「定好心水價,如果有信得過嘅經紀,不妨開定張支票,甚至寫埋單邊合約,擺喺佢度,俾人感覺你買心好強。到有平盤出現,經紀手頭A、B、C、D、E咁多個客,就一定打電話俾你先啦。」

亂市買賣攻略

早輪旺市,市場出現離奇新高價成交,到現在樓市轉勢,又出現大量離奇新低價成交。咩叫市價?在現時亂市中如何部署?由老手教路。

投資老手:大膽還價三成

陳清白,人稱炮哥,投資樓市三十年,專揀無乜人吼的唐樓、單幢樓,唔平過市價,唔買。「要買低過市價,首先你要知道市價係乜。唔好信銀行估價,佢哋跟住市場走,資訊滯後,亦唔好睇報紙嘅成交,佢哋今日報昨日的成交,落咗幾萬蚊訂就話係創新高價,後日撻咗訂唔會話你知,等同拍吓拖,唔一定係結咗婚。你認識多一點,剛剛有個創新高價,原來那人在外地回來,對市場都不認知,就走去摸頂。你平過佢買就以為自己執咗筍嘢,那不是筍嘢,只是市價,或者高過市價。」「買家仲要同經紀摸吓底,知道個業主係自住定出租,或是交吉。如果係交吉,就大膽還價,佢個個月要交差餉,空置都要成本嘅。或者買了樓,要把錢搬過去的,依家銀行借錢難,又難借得多,他要錢,就會平一點,買家可以大膽還價三成。不過講到尾,都係計回報,回報得嗰兩釐,加一、兩次息,乜都無晒,無三釐以上唔使諗喇。」

另類炒家:放定貨執死雞

伍冠流,有凶宅大王之稱,投資經驗三十年。他專買入低於市價的樓盤,人棄我取。「我擔心後市會陰乾式下跌。股市跌了,美國加息,一手樓平過二手,或者同二手樓差唔多價錢,好吸引,變咗二手市場好差。我而家手持十多個單位,已經先把手頭三、四個本來放租嘅單位收返來。我唔租俾佢,因為我想交吉賣,本來還有兩個月到期,我也不想等。我叫佢搬啦,我要拿來賣。套定現,等劈價盤出現。」「而家市場氣氛好冰冷,無乜人問價,又無乜人睇樓。呢個沙田第一城單位,我初時開三百四十五萬,依家開三百三十五萬,有個客問我三百頭得唔得?我暫時個底線係三百三十萬左右,遲啲難講喇!」

撰文:孫樂祈、梁佩均攝影:財經組攝錄:財經組資料:黃詠茵插圖:朱桂葉news@nextmedia.com

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