鏈家要在深圳打一場硬仗 今年追平中原？

鏈家要在深圳打一場硬仗 今年追平中原？

一財網 吳斯丹 2016-01-07 16:56:00

在鏈家進入之前，中原在深圳已經做了多年“老大”，在二手房的市場占有率約20%，而中聯、Q房網、美聯、家家順、盛聯行這5家機構的市場占有率加起來也才30%。

香港樓市強勁反彈 年底或追平去年9月高位

盡管加息陰霾不散，近半年來香港樓價在一片唱衰聲中反而越升越急，上半年的濃厚觀望情緒正被熾熱的交投代替。

反映香港二手住宅價格走勢的中原城市領先指數（CCL）最新數據顯示，最近一周（9月26日至10月2日）樓價指數較此前一周急升2.49%，報141.04點，創下7年來最大升幅。此最新指數水平較2015年9月最高位時的146.92點只差4%，半年回升近11%。 同時，在開發商提供的高比例按揭服務、銀行極低的按揭利率共同刺激下，一手樓表現尤其樂觀，近期推出的多個一手樓盤均出現超額認購情況，看房人群在示範單位前排起長隊， 部分新盤單位甚至一天一價。

綜合香港政府機構及地產中介機構數據，9月整體住宅註冊量繼續攀升，環比上升31％至7929宗，總金額達584億港元；過去兩個月中，香港一些傳統上受歡迎的住宅樓盤如位於港島東的康怡花園、新界沙田區的沙田第一城、新界西區天水圍的嘉湖山莊均錄得創下同類戶型成交價新高的個案。

“（現在的樓市）熾熱，但未到瘋狂。”中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑對21世紀經濟報道記者表示。他認為，低息環境持續，英國脫歐公投之後外圍資金湧向香港，支持了房價由跌轉升，而目前的狀況仍“比較健康”，預計年內可追平去年9月的高位水平。

仲量聯行估價部區域董事周若瑜11日對21世紀經濟報道記者表示，香港住宅市場剛需一直相當強烈，但目前的升勢主要還是受投資需求帶動，如果美聯儲宣布加息，相信一定會對市場情緒有影響，熾熱的氣氛會逐漸冷卻。

不過，周若瑜補充說，本身香港租務市場需求大，即使買家覺得房價在加息後會有所下滑，但租金仍然可以覆蓋月供，故仍然較為樂觀。

銀行“按揭戰”

以住宅面積看，最近一周中原大型單位指數表現最好，最新報144.32點，較前一周升3.97%，升幅為近9年最大，幾乎達到去年9月的148.66點高位；以區域看，九龍與新界西的二手房樓價升幅明顯領先。

中原集團主席兼總裁施永青上月分析說：“一個很重要的原因，因為他們（買家或投資者們）發現，資金放入銀行沒有什麽前景，分分鐘將來會貶值。樓價看升，遲買可能更貴，在這種情況下，將用家的需要提前透支。”

為無處安放的資金焦慮的不止是買家，還有香港的銀行。

為爭奪相對優質的按揭客戶，香港多家銀行已數次減低按揭利率。近期市場上按揭利率已低至H+1.4％水平（即香港銀行間同業拆息Hibor加1.4%，約合1.7%），如中國銀行（香港）、永隆銀行、花旗銀行等甚至能為貸款額高於1000萬港元的優質客戶提供H+1.35%的按揭利率，部分銀行還會在低息基礎上給予額外現金回贈。

渣打大中華及北亞地區行政總裁洪丕正早前表示，如此“按揭戰”並不健康亦不可持續，因為按揭是長期貸款，而香港銀行的存款期限相對較短，可能造成資金錯配。評級機構穆迪也在近日提示了按揭貸款快速增長對香港銀行帶來的潛在風險。

香港金管局在不久前公布的半年度貨幣與金融穩定情況報告中表示，新造按揭的償債指數由2015年第4季的49.0下降至2016年第2季的44.0，主要反映新造按揭貸款平均金額有所下降。然而，如果美國恢複利率正常化的過程， 個人債務負擔將急劇增加。一項敏感度測試顯示，若利率上升300個基點而其他條件不變，該指數可能會在4個季度內顯著上升至60.6。

據報道，金管局此前曾要求銀行在常規回報外全面提交不同利率水平的新批按揭宗數及比例分布，被市場認為明顯針對“按揭戰”。

內地資金湧港？

除了透過金管局收緊按揭外，香港政府近年先後推出額外印花稅、買家印花稅及雙倍從價印花稅3項樓市“辣招”，亦透過印花稅管理需求，並主要遏制非香港本地的買家。

具體措施包括：提高額外印花稅稅率（SSD）及適用期；實施買家印花稅（BSD），非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司於香港置業，須負擔額外15%的買家印花稅，如果在3年內賣出物業，按出售時間征收額外印花稅。另外，在2013年2月23日或以後簽立購買住宅或非住宅物業的買賣協議，均須繳納雙倍印花稅（DSD）。2014年5月特區政府作出修訂，香港永久性居民買入新物業的6個月內，出售其在香港原有唯一物業，可豁免雙倍印花稅。

盡管如此，近半年掉頭向上的香港樓市與內地“發燒”的房地產市場很容易讓人聯想到2015年類似A股與港股牛市之間的聯動關系。而國慶假期內地熱點城市密集出臺的各種限購、限貸政策，自然使一些人的目光轉向香港。

中信銀行（國際）日前發布的一份覆蓋內地重點城市高凈值人士的報告指出，跨境銀行服務需求中有關按揭及個人貸款的需求在四季度反彈強勁，“一些內地個人在香港政府‘辣招’未撤的情況下入市或準備入市，帶動了跨境按揭貸款需求上升的預期。”僅有6%的個人表示將減少相關需求，而23%受訪者表示跨境按揭貸款需求會增加。

市場消息指，一位內地背景的商人近日豪擲4.2380億港元買下位於九龍站的頂級豪宅凱旋門項目中的“天際屋”，呎價超過99000港元（即近百萬港元一平米），一舉創下九龍區分層豪宅呎價新高紀錄，榮升九龍新樓王。

會德豐地產曾表示，其九龍項目One Homantin的內地買家幾乎占了9月份銷量的20%，該項目六個月前啟動時，內地買家約占5%。其常務董事黃光耀對媒體表示，內地城市房價飛漲，對人民幣走弱的擔憂，以及希望在海外實現財富多樣化，都在驅動內地買家的需求再次複蘇，而“辣招”的各項印花稅並不會阻止內地客赴港置業。

不過從整體上看，陳永傑與周若瑜都認為這部分資金對整體市場推動有限，占比在10%以下。

香港發展局局長陳茂波7月曾發文反對內地資金湧港推升樓市的說法。他表示，“過去三個月非香港身份證持有人購買住宅物業占整體成交宗數的比例，仍然只有約2%，跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若，仍是處於相當低的水平，未見明顯上升趨勢。”