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換左樓,舊樓租出定賣走好? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=4941
Hi 諗sir你好, 我月入3萬, 供緊+住緊一層~200萬九龍灣樓 (月供~5000, 按7成, 2011年頭買, 現時升左~40萬), 最近同男友聯名按7成買左一層400萬樓, 打算之後搬去住, 諗sir你覺得之前果層200萬樓過左ssd之後應該放租定賣好? 如果租好d, 係唔係要還返幾十萬俾銀行等個貸款額低過五成先得? thx~

 

 

係決定賣出定係放租之前,最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬,假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月,即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成,假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息),而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息,分30年還),咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。

 

係借盡7.95mil,而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil,已達借盡八成,跌市一跌會令讀者坐貨,沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬,如達6.0萬元或以上,咁現時所耗借貸能力會降至一半,係跌市時會多一個入貨機會。

 

當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊,供按揭只五千,收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000,淨低$4000就可自用,即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和,佢至少賺$7000*24=$168,000落袋,但係如果間樓跌一成,其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。

 

故建議舊樓賺左先,除非男友用入可穩達五萬水平,為家庭提供較強現金流,否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能,而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成,其實唔降租出去係偷雞,不少人都咁做,比銀行發現就可以會即時加息,或眼白白姑息你。但降低有一個好處,係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居,都係keep住多個現金唔補錢好。
換左 左樓 舊樓 租出 出定 定賣 賣走 走好 Home Blogger
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換左樓,舊樓租出定賣走好?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5656

係決定賣出定係放租之前,最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬,假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月,即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成,假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息),而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息,分30年還),咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。

 

係借盡7.95mil,而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil,已達借盡八成,跌市一跌會令讀者坐貨,沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬,如達6.0萬元或以上,咁現時所耗借貸能力會降至一半,係跌市時會多一個入貨機會。

 

當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊,供按揭只五千,收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000,淨低$4000就可自用,即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和,佢至少賺$7000*24=$168,000落袋,但係如果間樓跌一成,其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。

 

故建議舊樓賺左先,除非男友用入可穩達五萬水平,為家庭提供較強現金流,否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能,而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成,其實唔降租出去係偷雞,不少人都咁做,比銀行發現就可以會即時加息,或眼白白姑息你。但降低有一個好處,係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居,都係keep住多個現金唔補錢好。

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可圈可點: Netflix租出個未來

1 : GS(14)@2011-04-30 12:34:51

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 82&coln_id=10227748

朋友搬家到新的地區,發現在附近找不到可以租 DVD的店舖,若有所失。
在這互聯網世代,其實還有不少人閒來還是想在家中看套電影,願意付出一些租碟代價而從沒有想過上網侵權下載的。但香港舖租昂貴,租碟小店買少見少,連鎖店也已近乎絕迹。
不過,原來美國有一家叫 Netflix的上市公司,卻以出租電影做到可謂風生水起!

轉型成自選收費電視
他們原本在 1997年開始在美國做網上租碟服務,原因相傳是創辦人有一次因遲了還碟,被租碟公司罰錢,「憤」而創辦了 Netflix,更以固定月費實行做租碟的「亞馬遜」,任租任看,連郵費都不收。至 2008年起, Netflix更在網上提供串流電影,成功由網絡「 1.0」轉型至「 2.0」。
由一個夕陽行業,竟然可以發展成為互聯網歷史上最成功的電子商貿公司之一,的確是個神話。
而且,不只自己賺錢, Netflix真的改變了整個行業:他們今天擁有的訂戶數目,竟然超越了美國最大的有線收費電視公司 Comcast,佔全美百分之七的人口!另外,根據一些網上通訊流量調查, Netflix一家公司竟然已佔去整個美國互聯網流量的兩成,所有其他的瀏覽 http流量,只有百分之十九,排第三、四的是 YouTube(百分之十二)和 BT(百分之八)。在 3月, Netflix更宣佈開始自製連續戲集,換句話說, Netflix正逐步成為完全「自選」式的收費電視台。
Netflix的神話證明了善用科技,為客戶提供好的價值,才是最佳的保障知識產權方法。試想,若有人在香港做 Netflix的生意模式,根本就是個不用牌照的收費電視台。
如果 Netflix能,為甚麼我們不能,還要客戶忍受九流電視節目,電影台的電影至少看過九次,而租碟時又無舖無碟?市場太小是個限制,但香港用戶不侵權的比侵權的遠多,只要內容擁有商想法開明些,把發展新業務放在打擊侵權之先,未必沒轉機。
莫乃光
2 : idsdown(1658)@2011-05-02 15:54:37

係香港, 淨係租線已經被固網商打柴了, 更何況佢地個個能力可以經營類似業務, 根本就係攏斷
3 : GS(14)@2011-05-02 15:57:24

特別是本身有電視業務那批,豈會容得下你這樣一搞?
可圈 可點 Netflix 租出 出個 未來
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274170

天賦12.8萬租出 屋苑新高

1 : GS(14)@2014-07-04 09:57:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140704/news/ea_eaa3.htm

【明報專訊】暑假向來屬傳統租賃旺季,市場不乏大額租賃成交。代理指出,大埔天賦海灣一個中層自製相連單位,獲租客以12.8萬元租出,實用呎租34元,月租及呎租均為屋苑新高。


租務市場轉旺,大碼豪宅亦獲承租。中國康樂園地產分行經理周政碩表示,天賦海灣9座中層A、B單位,實用合共3738方呎(建築4740方呎),原裝共9房間隔,近日以12.8萬元租出,實呎34元(建呎27元),成交租金及及呎租刷新屋苑新高紀錄。





據土地註冊處顯示,上址業主姓名為普通話拼音,去年斥資共6416萬元購入兩單位,租金回報約2.4厘,若連使費計後淨租金回報僅約2厘。

天晉實呎租高見45元

將軍澳天晉1期有四房戶以5萬元租出。 美聯聯席區域經理羅敬業表示,天晉1期7座高層A室,實用1108方呎(建築1415方呎),獲租客以5萬元承租,實呎高見45元(建呎35元),月租創區內新高,呎租為屋苑新高紀錄。業主2011年以1739萬元買入,租金回報約3.5厘。

租務交投急升帶動租金向上,租金向來低水的峻瀅,租金亦追趕市場水平。羅敬業指出,峻瀅5座高層F室,實用502方呎(建築662方呎),兩房間隔,以1.25萬元租出,實呎25元(建呎19元),呎租創屋苑新高。業主2012年7月以381萬元買入,租金回報約3.9厘。
天賦 12.8 萬租 租出 屋苑 新高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284781

政府宿舍平20%租出

1 : GS(14)@2015-07-23 00:16:59

【本報訊】政府產業署持有的政府宿舍出租單位,錄租務成交。山頂文輝道8號一個大單位,剛以呎租34元獲承接,較市區屋苑低兩成。消息指,山頂文輝道8號中層單位,前身為公務員宿舍,實用面積2,148方呎,以月租7.5萬元租出,呎租34元。由於單位內櫳質素較一般私樓豪宅樸實,呎租亦低於市價。以淺水灣道129號為例,一個實用面積2,551方呎單位,以月租16萬元租出,實用呎租63元。即使是大角嘴奧運站一帶私樓,如君匯港,呎租也徘徊40至44元,山頂政府宿舍呎租平市區私樓15%至23%,平南區豪宅46%。另外,恒隆地產(101)招標出售的尖沙嘴君臨天下1座79樓A室,土地註冊處資料顯示,星迅投資有限公司以1.15億買入,面積1,828方呎,呎價6.29萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150716/19220956
政府 宿舍 20% 租出
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291615

寶林鸷公屋王1.38萬租出破頂

1 : GS(14)@2015-08-02 13:33:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150801/news/ea_eaa4.htm
寶林鸷公屋王1.38萬租出破頂
  2015年8月1日

【明報專訊】市場剛錄公屋王以天價租出,租金媲美私樓水平。今年5月將軍澳寶林鸷一個兩房單位以430萬元(已補地價)易手,榮登全港最貴公屋王寶座。買家購入上址後,隨即放租,事隔2個月獲區內客以1.38萬元承租,實呎逾28元,料成為全港月租最貴公屋。

業主3個月前430萬買入

全港公屋王獲租客以破頂價承租。美聯首席高級營業經理徐浩煇表示,上述單位為寶林鸷寶泰樓高層13室,實用面積約490方呎,原則2房,現改為3房間隔,附基本裝修。據了解,上址於今年5月易手後,業主以1.45萬元放租,近日降價700元或4.8%,以約1.38萬元獲區內客承租,實用呎租約28.2元,月租創區內公屋新高之餘,亦有望成為全港租金最貴公屋。

區內代理指,現時由政府出租的寶林鸷單位,每月平均租金僅介乎1000至1200元。業主今年5月以自由市場價430萬元購入單位,租金回報約3.9厘。
寶林 公屋 1.38 萬租 租出 出破 破頂
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291911

環宇4房戶2.1萬租出 低市價一成

1 : GS(14)@2015-09-17 00:32:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150916/news/ea_eab1.htm


【明報專訊】暑假租賃旺季已過,部分業主希望盡快租出單位,不惜大幅劈租吸客。利嘉閣分區經理譚健偉表示,荃灣環宇海灣1座極低層F室,享海景,實用面積914方呎,採4房連套房間隔,業主早前開價3萬元,但放盤多時仍乏人問津,故大幅減價9000元或30%,以2.1萬元租出,實用呎租約23元,相等於數月前的3房連套房海景戶月租。

業主去年6月斥資996萬元一手入市上址,租金回報率2.5厘。

極低層海景戶 呎租僅23元

中原分行經理陳文杰表示,現時環宇海灣同類中高層單位,市值租金介乎2.5萬至2.6萬元,雖然上址位處極低層,但市值租金亦可達2.3萬至2.4萬元,故上述月租較市價平約一成。

嘉湖3房 低見9200元租

天水圍嘉湖山莊有3房戶以2房價錢租出。中原分行經理馬斯力表示,樂湖居1座低層H室,實用面積552方呎(建築708方呎),上址於今年7月放盤,叫租1萬元,但一直未獲承租,近期降價800元或8%,以9200元租出,實用呎租16.7元(建築呎租13元),月租跌至兩房戶水平之餘,亦見屋苑去年10月後近1年新低。業主去年4月以278萬元購入,租金回報近4厘。

第一城低於萬元租 本月第4宗

沙田第一城續錄萬元以下租賃成交。美聯聯席區域經理黃錦瀚表示,46座低層D室,實用面積304方呎(建築410方呎),以9800元租出,實用呎租32.2元(建築呎租23.9元),為本月逾20宗租賃成交中,第4宗低於1萬元。業主1985年以約22.6萬元購入,即收租2年已可回本。

「哈羅」家長10萬租星岸

青山公路星岸複式戶獲「哈羅」家長承租。美聯營業經理黃子豪表示,星岸2座頂層複式連天台單位,實用面積2435方呎,獲「哈羅」家長客以10萬元承租,實用呎租41.1元。業主去年約3968.07萬元購入,租金回報約3厘。
環宇 房戶 2.1 萬租 租出 市價 一成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292204

太古城僅1.8萬租出

1 : GS(14)@2015-10-30 01:02:02

【兩房則王】樓市偏軟,租盤增加,業主心急租出單位,減租搶客。藍籌屋苑之一的鰂魚涌太古城,兩房「則王」以月租1.8萬元租出,低市價20%,兼比最巔峯期近3萬元,跌足40%,租金創一年半新低。消息稱,太古城衛星閣中層C室,實用582方呎,屬兩房「則王」,原叫租2.1萬元,業主見租盤多好心急,減3,000元至1.8萬元租出,呎租30元,低市價近20%。屋苑平均呎租38至43元,同類單位曾月租2.5萬至3萬元。雖然平租,但業主2001年以276萬元買入,回報率7.8厘。



租盤達220個 增57%

中原張光耀表示,太古城對上「則王」低價租務成交,追溯至去年5月,為天山閣同類「則王」,月租1.8萬元。本月屋苑租賃成交達55宗,買賣成交卻慘淡,僅2宗。目前,太古城租盤多達220個,較年初約140個,激增57%。減租個案頻現,中原地產車子毅表示,元朗YOHO Midtown7座高層E室,實用938方呎,4房間隔,以月租1.9萬元租出,較兩年前的舊租約月租1.96萬元低3.1%,呎租20.3元。同類型單位市值月租約2.3萬元,上址租金低市價約17%。業主2010年以745萬元買入,回報率約3厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151029/19351508
太古 城僅 1.8 萬租 租出
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=293558

荃中六屍凶宅同層 8000元市價租出

1 : GS(14)@2016-01-19 22:19:14

http://property.mpfinance.com/cf ... 0119/paa01/lac1.txt


【明報專訊】早前由「凶宅大王」陳應佳以155萬元售出的「六屍命案」荃灣中心凶宅,同層有單位以8000元市價租出。美聯聯席區域經理梁仲雄表示,由於同類平價租盤漸被市場消化,租客物色租盤時,上址剛為最平租盤,因此才以「一口價」8000元承租。

實用呎租24元

上址為荃灣中心太原樓低層E室,實用329方呎(建築404方呎),採2房間隔,近日以8000元租出,實用呎租24.3元(建築呎租19.8元)。

事實上,屋苑本月暫錄9宗租賃成交中,一伙位於12座中層E室2房戶,亦以8000元租出,故上述凶宅同層單位租金屬市價水平。

收租客去年11月228萬購

據悉,業主於去年11月以228萬元購入,當時實呎除跌穿7000元,僅6930元,作價更較同類正常單位低約100萬元或三成。業主近日收樓後便隨即租出單位,租金回報4.2厘。

由於平價租盤續被吸納,本月錄得的租賃成交當中,亦以一些面積較大、月租較高的單位為主,如實用介乎354方呎至374方呎的單位,月租介乎9500元至1萬元,本月屋苑平均實用呎租26元(建築呎租20元)。梁仲雄續指,屋苑於12月錄得約17宗租賃成交,目前屋苑只餘約35個租盤。
荃中 中六 六屍 屍兇 兇宅 宅同 同層 8000 市價 租出
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294512

奧城.西岸減價6%租出

1 : GS(14)@2016-05-08 01:51:49

【本報訊】各類物業冧價,入伙盤租金都受壓。剛入伙的九建(034)大角嘴奧城.西岸租金升唔起,一個實用262方呎的劏房,原叫租1.6萬元,最終減價1,000元,以1.5萬元租出。



放租盤增至20個

港置文愛玲表示,大角嘴奧城.西岸中層B室,實用262方呎,原叫租1.6萬元,最終減至1.5萬元租出,減幅6%,呎租57元,呎租拍得住尖沙嘴九龍站豪宅。原業主2013年2月以約437萬元買入單位,租金回報率約4.1厘。屋苑放租盤由上月中約10個增至約20個,對上一宗同類型租賃為高層B室,實用面積一樣是262方呎,以1.5萬元租出,呎租約57元。中海外(688)及市建局合作發展的西營盤星鑽入伙在即,預租盤約四個,叫租最低為中層F室,實用388方呎,開放式間隔,叫租2.7萬元,呎租近70元,業主去年以856萬元買入,冀3.8厘回報。2房叫租最平3.3萬元,為中層B室,實用497方呎,呎租66元,業主去年1,102萬元,預期回報率3.6厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160505/19598514
奧城 西岸 減價 6% 租出
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得如酒樓舊舖租出

1 : GS(14)@2016-07-14 08:05:08

【本報訊】零售轉差,但零食店仍持續擴充。消息指出,大生生活超市剛斥20萬元,承租油麻地上海街前老茶居得如酒樓其中兩個相連地舖。大生剛租用油麻地上海街372、372A及374號地舖,為兩個相連物業,共2,450方呎,曾有食肆出價18萬元希望承租,最終大生以20萬元租用,搶高11%,呎租82元。上址原為九龍區最後一間大型老茶居得如酒樓其中一部份舖位,因家族後人涉及爭產案於三年多前結業,有關資產須變賣。該舖今年初以5,500萬元交吉售出,以成交價計,回報約4.4厘。商廈方面,中環皇后大道中九號7樓2室,約1,609方呎,以3,450萬元售出,呎價21,442元。原業主持貨六年,獲利650萬元,升值23.2%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160714/19693951
得如 酒樓 舊舖 舖租 租出
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303623

四太赤柱屋16萬租出

1 : GS(14)@2016-08-08 00:13:15

【本報訊】由四太梁安琪持有的赤柱Fairwinds單號屋,近日成功以16萬元租出,為屋苑今年首宗租務。利嘉閣地產梁志偉表示,市場新近錄得赤柱Fairwinds單號獨立屋的租賃成交,實用面積約2,358方呎,採四房兩廳間隔,以月租約16萬元租出,實用呎租約67.9元。屋苑向來月租介乎15萬元至17萬元之間,是次租賃屬貼市價,並與業主叫租相若。據了解,原業主於2007年5月份,以約6,500萬元購入上址,現租出可享租金回報率約3厘。據土地註冊處資料顯示,單位由永心國際有限公司持有,公司董事為吳士元,為尚嘉控股行政總裁,而尚嘉正是四太開設地產投資公司。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160807/19726159
四太 赤柱 16 萬租 租出
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PARKSIDE複式戶 4.88萬租出 區內次高

1 : GS(14)@2016-09-03 22:34:47

【明報專訊】快將入伙的將軍澳THE PARKSIDE再錄預租個案。中原高級分行經理伍錦基表示,THE PARKSIDE位於2A座低層B室,實用面積1109方呎,3房套房加多用途房及工人房間隔,附設花園及按摩池,向未來中央大道景,今年5月開價4.2萬元,到8月入伙期將至,即加價至4.9萬元放租,最終以48,800元租出,實用呎租44元,租金及呎租均創全區第二高。

上月平均實用呎租約34元

伍稱,業主以1660萬元一手買入,租金回報3.5厘。屋苑上月平均實用呎租約34元,現時約有65個放租盤,入場租金由1.9萬元起,實用510方呎的中層兩房戶。

外區客9.5萬元租淺水灣松苑

淺水灣剛錄一宗大額租賃成交。Q房網分行聯席董事蘇偉雄表示,淺水灣松苑高層A室,獲租客以9.5萬元租入單位,望全海景,實用1917方呎,建築2250方呎,實用呎租49.5元(建築呎租42.2元),屬4房間隔。

原業主於1997年10月以3568萬購入,租金回報逾3.1厘。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8563&issue=20160903
PARKSIDE 複式 4.88 萬租 租出 區內 次高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307253

元朗奶粉城舊舖原價租出

1 : GS(14)@2016-09-09 04:50:36

【本報訊】曾經為「光復行動」反水貨客焦點抗議商舖、位於元朗壽富街的「健康世紀母嬰奶粉批發城」在上月結業後,舖位近日以原價31萬元重新租出。


永安廣場呎售1.85萬新高

上址為壽富街51至59號元朗中心地下1至2A號舖,面積合共約2,396方呎,奶粉批發城於2014年中以月租31萬元租用舖位,當時高市價5%租舖。據了解,奶粉批發城一早已不欲續租,今年5月開始,業主已在市場尋找租客。市場消息指,舖位剛以月租31萬元租出,呎租129元,租金與三年前一樣,新租客為零售行業。曾被《蘋果》踢爆老闆為解放軍中校的奶粉批發城,專賣奶粉和紙尿片,可「郵寄全國」,被視為水貨客掃貨熱點。去年初的反水貨行動中,該舖成為針對目標被包圍。此外,商廈大額成交頻現,刺激市場現短炒。消息指出,尖沙嘴永安廣場5樓4室,約1,351方呎,剛以2,500萬元售出,呎價18,505元,創大廈歷史新高。土地註冊處資料顯示,之前一手業主於2011年以2,080.54萬元購入,今年以2,026.5萬元沽貨,賬面蝕54.04萬元。不過新業主持貨僅逾三個月,即賬面賺473.5萬元,升值23.4%,計及印花稅及代理佣金計算,仍賺約216萬元。另屯門鄉事會路52至62號萬祥樓地下1及2號舖,約1,800方呎,市傳以約1億元售出,呎價55.6萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160908/19763903
元朗 奶粉 城舊 舊舖 原價 租出
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謝霆鋒擺花街舖 劈五成租出

1 : GS(14)@2016-11-25 07:11:25

【明報專訊】零售市道持續放緩,加上臨近年底,部分業主願意調低舖位叫租。市場消息指,藝人謝霆鋒持有的中環擺花街26號地舖,剛以月租10萬元租出,較舊租20萬元劈租五成。

謝霆鋒於2013年2月以公司名義斥1.17億元購入的擺花街26號地舖,按面積約550方呎計(另加閣樓),新租約呎租約182元。早前舊租客以約20萬元租用、租約於今年中到期後丟空,以現租10萬元計,回報率僅逾1厘。

另市場消息指,中原商舖部高級營業董事曾自強表示,元朗安寧路100至108號安利大廈地下A號舖,面積約1000方呎,成交價約4000萬元,呎價約4萬元。物業以連租約形式易手,現租客經營酒吧,月租約6.8萬元,租期將至2017年7月。新買家為區內投資者,原業主1997年約911萬元買入,持貨近20年升值逾3倍。

溱8車位280萬貴絕新界

此外,資金追逐低水車位。土地註冊處顯示,大圍溱岸8號雙號車位,以280萬元成交,貴絕新界車位。該車位原業主2013年7月183萬元購入,持貨3年多帳面獲利97萬元或五成。

另外,中原分行經理黃啟立表示,上水維也納花園單號車位以50萬元獲用家購入,原業主2012年28萬元買入,帳面獲利22萬元或79%。此外,興勝創建(0896)負責銷售的九龍塘THE GRAMPIAN更新價單,列明每個住宅車位售300萬元;每個電單車車位售30萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1404&issue=20161125
謝霆鋒 花街 五成 租出
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嘉悅海景戶平一成租出

1 : GS(14)@2016-12-28 08:10:45

【本報訊】將軍澳新盤陸續入伙,租盤量增,租金受壓,全新租盤以貼近、甚至平過二手搶客,其中嘉華(173)旗下嘉悅一個三房戶以2.7萬元租出,呎租37元,較同區二手租盤平最多近一成。


高層三房呎租37元

中原地產伍錦基表示,嘉悅1座高層G室,實用面積739方呎,單位向西南,享海景,原叫租3萬元,累減3,000元,最終以2.7萬元租出,呎租36.5元。業主在2015年以約894萬元買入,租金回報約3.6厘。租金比同區二手為低,例如天晉系列的新近三宗租賃成交,呎租由36元至41元,其中兩宗呎租為40元及41元。嘉悅現時租盤放盤約63個,入場費1.6萬元,為中層戶,實用343方呎。另外元朗Park Yoho因往來西鐵元朗站需要駁車,故租金亦平過市中心Yoho Town約一成。中原地產徐家倫表示,Park Yoho現約有30個放租盤,叫租最低為1A期9B座高層C室,實用面積532方呎,叫租1.35萬元,呎租25元;三房叫租最低為1A期10A座低層A室,實用642方呎,叫租1.8萬元,呎租28元。市中心Yoho Town呎租則由29元至32元。入伙約半年的馬鞍山迎海.星灣御25座高層C室,實用480方呎,兩房間隔,以1.7萬元獲承租,呎租35.4元。中原許秋偉指,新租客為同區客,業主則755萬元購入,享約2.7厘回報。




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嘉悅 海景 戶平 一成 租出
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翠華老闆娘尖沙嘴舖平34%租出

1 : GS(14)@2017-01-06 02:05:40

【本報訊】翠華(1314)大股東兼主席李遠康妻子陳彩鳳持有尖沙嘴赫德道地舖分店,去年中被踢爆納空租後,丟空大半年,最近終於以約20萬元租出,比舊租平近34%。上述舖位位於尖沙嘴赫德道19至23號地下及一樓,樓面共約5,100方呎,陳彩鳳2014年7月以8,500萬元購入,其後以30.3萬元租予翠華,租約三年。去年被踢爆原來納空租一年,涉資240萬元。去年中才宣佈退租,叫租22萬元,惟租不出,丟空大半年,最近終於獲租客青睞,以約20萬元租出,比翠華原本租金低34%。市場消息,佐敦彌敦道313號地庫及地舖連一樓,樓面共約6,000方呎,以1.7億元成交,呎價約2.83萬元,據悉買家為資深投資者林子峰。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19886761
翠華 老闆娘 老闆 沙嘴 舖平 34% 租出
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新港中心周大福舊舖減35%租出

1 : GS(14)@2017-01-17 01:46:52

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7460&issue=20170116



【明報專訊】市場部分原由珠寶金行租用的舖位,在調減意向租金下獲承租,市場消息指,由華置(0127)大股東劉鑾雄或有關人士持有、位處尖沙嘴新港中心的地下G12號舖(約868方呎),獲新租客以19.55萬元承租,呎租約225元,上址前租客為周大福,新月租較去年放租意向價約30萬元,調減近35%。

868呎新月租不足20萬

另市場稱,旺角亞皆老街48號地下連閣樓,面積約1440方呎,由周大福租用多年,近日與大業主以月租40萬元續租,較舊租45萬元回落約11%。

另美聯旺舖高級區域營業董事梁國文表示,灣仔謝斐道391號至407號新時代中心33個私家車位,現正進行放售,有關車位位處2樓、3樓及5樓,業主意向價為6800萬元,折算每個車位約206萬元,一籃子車位現由停車場以月租21萬元承租,租期至2018年8月,回報率達約3.7厘。
新港 中心 大福 舊舖 舖減 35% 租出
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數十名人求情「曾朋友」拖累 曾蔭權租屋租出禍

1 : GS(14)@2017-03-05 23:01:13

2017-02-22 EW

曾經表明希望市民會以清官形容他的前特首曾蔭權,一二年自爆在深圳租屋作為退休後居所,從而被揭發所租單位的業主,正是雄濤廣播主要股東黃楚標;由於曾蔭權在任時以行政會議主席身份,處理及批出雄濤廣播牌照等申請,隨即惹來大禍。

面對廉署長達三年多調查,至一五年十月作出檢控後,官司又糾纏逾五百天。上周五曾蔭權被控的三項罪名終於有裁決,當中第二項「公職人員行為失當」罪成,第三項相同控罪不成立,至於最嚴重的第一項「行政長官收受利益」罪,則因陪審團未能達成大比數有效裁決,控方正申請重審。

曾蔭權今次租屋租出大禍,與其多年好友鄭經翰有莫大關係。據悉有人知道政府銳意推行數碼廣播,一直積極引薦投資者,沒料引發這宗完全估不到的官非。

曾蔭權是典型「香港仔」,出身基層,靠一己努力不斷上位,為官四十五年協助香港打過多場硬仗,及至官拜特區首長,走上人生最高峰。

包括前政務司司長林鄭月娥、前財政司司長曾俊華等合作數十年的舊同僚及政商名人,皆為曾蔭權求情,讚揚他對香港的付出,尤其應付金融危機上功不可沒。

「人生路上,很多事情不由我們作主,然而服務香港,卻是我的自主選擇,無論審訊結果如何,我決不言悔。」裁決揭盅前夕,曾蔭權在報章專欄上這樣形容自己的心情。

周一下午,負責審理曾蔭權案的法官陳慶偉,開庭聽取辯方代表律師求情後明言,由於判處緩刑機會不大,將曾蔭權收柙至周三量刑。

曾蔭權得悉要入獄後,先回頭望向家人,然後準備步入囚室;至此多名家人忍不住一擁而上,曾蔭權隔着玻璃與妻子話別,同樣眼泛淚光,兩名兒子更加哭成淚人,其後攙扶母親離開,曾蔭權未幾由囚車押往荔枝角收押所。

林鄭曾俊華寫求情信

據悉辯方合共呈上來自曾蔭權家人、前下屬及社會賢達等所撰寫的四十多封多達數十人的求情信,當中包括兩名行政長官參選人林鄭月娥及曾俊華、前政務司司長唐英年及陳方安生、前律政司司長黃仁龍、金管局總裁陳德霖、港鐵主席馬時亨、商人盛智文等。

至於控方基於公眾利益及控罪的嚴重性,申請重審首項「行政長官接受利益」罪,法庭表示稍後處理。

「真的估不到事情會搞到如此地步,一切都由Donald(曾蔭權)在任特首時,一心想推行數碼廣播而起。當時與他份屬友好之一的鄭經翰,得知其大計後,便落力配合。」知情人士說。

據悉,有人礙於資金不足,惟有藉着與特首的關係,以及在電台工作時的往績,四出找富豪大孖沙投資,還聲稱若搞數碼廣播電台,每年廣告收益可達四億元,結果成功拉攏包括黃楚標、李國章等注資。法庭資料顯示,鄭經翰最後更以「話事人」身份,負責向政府申請廣播牌照。

「有人話自己被人叫做『煲呔針』,顯示與特首關係友好。」知情人士指,鄭經翰在游說大老闆做投資的經驗確實十分豐富,同時他在大力推薦黃楚標時,甚至形容對方是「深圳李嘉誠」,不但財力雄厚,更對發展數碼廣播充滿熱誠。曾蔭權出於信任,因而對鄭言聽計從。

有指在成立雄濤廣播並申請牌照期間,疑有人因為得知曾蔭權計劃在退休後,暫時離港小休,主動為對方物色居所,並在一○年初,撮成曾蔭權租住黃楚標在深圳的東海花園君豪閣一個複式連天台六千多呎單位。

該案在法庭審訊期間亦提到,負責該單位重新設計及裝修的港產建築設計師何周禮,是由鄭經翰介紹給曾蔭權夫婦認識。相信曾蔭權萬萬想不到,由好友鄭經翰一手促成的退休後居所安排,竟然演變為連累自己惹上官非;而鄭經翰事後拒絕以證人身份接受廉署調查。

李寶蘭要求加控罪

案中另一關鍵人物黃楚標,五十九歲,東海聯合集團主席。在潮陽出生的他,三歲來港後在徙置區生活,讀完中三便投身社會,到九十年代初大舉投資內地房地產,成名作正是在深圳香蜜湖旁邊興建高尚住宅區「東海花園」,之後再進軍工業界及酒店業,○六年更染指航空業,注資一億元人民幣,創立以深圳為基地的民營航空公司「東海航空」。

黃楚標在香港生意不多, 最為人熟悉已是○六年夥拍鄭經翰等人創辦雄濤廣播,後來易名為香港數碼廣播(DBC),設有七條數碼頻道。惟電台在一二年開播不久,黃楚標及其他股東便因不滿鄭經翰的大花筒營運方式, 拒絕再注資並跟其反目,結果電台在一二年十月至一三年一月期間停播,至一三年一月二十八日電台得以復播, 但營運一直不如理想,終在去年八月將牌照交還政府。

曾蔭權一二年自爆計劃退休後到深圳居住,從而被揭發所租單位的業主正是黃楚標,廉署接獲舉報後展開調查,到一三年八月約見曾鮑笑薇,兩個月後拘捕曾蔭權,直至一五年十月,正式落案起訴曾蔭權兩項公職人員行為失當罪。

消息人士透露:「律政司原本建議就曾蔭權未有向行會申報租屋一事,起訴一項公職人員行為失當罪,但時任廉署執行處處長(政府部門)李寶蘭,剛獲委派署任執行處首長一職,她上位後即翻看曾蔭權案的調查文件,經過仔細研究,要求增加控罪。」

據知李寶蘭的理據包括,曾蔭權提名何周禮授勳,卻隱瞞對方替其租住單位進行翻新裝修工程,故應加控一項公職人員行為失當罪;而在案件正式開審前三個月,她再決定加控曾蔭權一項行政長官收受利益罪。

「當時內部有份調查的人,都指後加的兩項控罪證據較弱,只是博一博,結果一項被打甩,另一項就連法官多番提供指引,陪審團都無法作出有效裁決。」消息人士說。

行會主席身份批牌照

案情指○八年一月,雄濤廣播向廣播事務管理局申請為期十二年的AM廣播牌照;而身為特首的曾蔭權在一○年開始與雄濤廣播主要股東黃楚標,就涉案單位事宜進行商討;至一二年一月期間,曾蔭權以行政長官及行政會議主席身份,批准雄濤廣播的數碼聲音廣播牌照;交還AM廣播的牌照;以及批准原屬「不合資格持牌人士」的李國章,出任已改名為數碼廣播公司(DBC)董事兼主席。

控罪又指涉案單位的三百萬元翻新裝修工程,使曾蔭權在處理雄濤的上述申請時受到影響,而該工程是在一一年初由鄭經翰聯絡建築設計師何周禮參與,同年二月十八日,何到禮賓府與曾氏夫婦見面,曾蔭權要求何按曾太指示進行工程,之後曾太幾乎每個月都與何會面,及後曾蔭權提名何周禮授勳。

此外,案中特別提到一筆三十五萬元的可疑款項。一○年七月十六日,正值政府就數碼廣播牌照進行公眾諮詢,雄濤廣播的另一股東、東亞銀行主席李國寶,開出一張三十五萬元現金支票,曾太在約半小時後存入同等金額款項。同年十一月,曾太將八十萬元人民幣匯至內地銀行戶口,控方認為部分款項正是來自李國寶的三十五萬元,但辯方反駁指將兩筆款項扯上關係純屬推測,並指曾太與李國寶以往亦有其他金錢來往,而法官在引導陪審團時強調,並無直接證據指該三十五萬元屬同一筆款項,陪審團不應過分臆測。

案件審訊了二十三天,以及陪審團經過兩日一夜退庭商議,上周五終有裁決,曾蔭權涉及最嚴重的行政長官收受利益罪,因陪審團未能達成大比數有效裁決,須解散陪審團。至於兩項公職人員行為失當罪,其中指他處理雄濤廣播的牌照等三項申請時,未有向行會申報他與黃楚標就入住涉案單位進行商議,陪審團以八比一裁定罪名成立;另一項提名何周禮授勳時未有申報的行為失當,則一致裁定不成立。

推銷員踏上青雲路

香港在港英政府統治時,港督是最高級官員,其官職只受英國政府監管。直至九七年二月香港回歸前,行政會議曾研究成員的利益申報制度,要求特首跟隨行會成員,同樣作利益申報。但由於特首等同港督是最高級官員,沒有上級可讓他諮詢意見或索取指引,故相關制度始終不適用於特首。

不過一向要求為官清廉的曾蔭權,決定自行制訂內部守則規管自己,並在○七年七月起採用,指明在沒有利益衝突的情況下,特首可以考慮接受朋友邀請乘坐私人飛機及遊艇,但需要支付相當於市價的費用。他亦要求修改涉及監管公職人員的《防止賄賂條例》第三及第八條,擴大至適用於行政長官,但第三條因技術性問題而未獲通過。

「在沒有明確法例規管下,曾蔭權任職特首期間,一直只靠自己拿尺度,衡量自己的公務及私務有否涉及利益衝突。可惜還是陰差陽錯,令自己成為香港開埠以來被定罪及入獄的最高級官員。」知情人士說。

在香港土生土長的曾蔭權,是九七回歸以來,唯一先後擔任財政司司長、政務司司長及行政長官三個最高官職的人,成為典型香港仔發奮向上模範。

出身基層家庭的曾蔭權,父親曾雲在警隊服務三十年,退休前為警署警長,二弟曾蔭培為前警務處處長。曾表示,年少時和父母、六兄弟姊妹,擠在荷李活道警察宿舍狹小的單位生活,一家八口並要共睡一牀。

擊退金融大鱷最風光

六四年,他於香港華仁書院

畢業,但因會考成績一般未能升學,隨即加入輝瑞藥廠任推銷員,至六七年成功考取政府職位,擔任二級行政主任(EO),正式展開官場生涯。

加入政府短短兩年,曾蔭權再升呢為政務主任(AO),其後繼續扶搖直上,十年間位至丙級政務官;當時這個職級的月薪,相等於現時十四、五萬元,以一個沒有大學學位的打工仔來說,已算成就非凡,但對於自稱典型香港仔的他,學歷始終是其心中一根刺。

至八一年,曾蔭權獲政府保送美國哈佛大學修讀公共行政碩士,昔日會考一科A都無的他,苦讀一年以九科A的佳績畢業。曾蔭權學成回港,即獲時任財政司夏鼎基器重,調任當年政府銳意發展的首個衛星城市沙田,出任政務專員,之後如坐火箭,幾乎每兩年便晉升一級。

九五年曾蔭權的仕途出現大突破,成為首位華人財政司,九八年爆發亞洲金融風暴,國際炒家狙擊港元,他與時任金管局總裁任志剛、財經事務局局長許仕仁,動用千億元外匯儲備入市,成功捍衛港元匯率擊退大鱷,打了漂亮一仗,獲得不少掌聲。

九七年香港回歸,曾蔭權順利過渡,○一年接替陳方安生出任政務司司長,四年後時任特首董建華辭職,他先署任特首,繼而以大熱姿態參選,在○五年正式成為第二任香港特首,並在○七年成功連任,至一二年六月三十日卸任退休。

林鄭月娥 (前政務司司長)

「無容置疑,曾蔭權是誠懇的天主教徒。多年來他都向我分享相信主的重要性,如遇到困難要保持冷靜及祈禱。無論他做過什麼過犯,我相信整體而言,曾蔭權是良好品格及有承擔。我懇求法官適當地對曾蔭權展示寬容,我希望他對香港的貢獻會繼續獲得認同。」

曾俊華 (前財政司司長)

「我在2005至2007年間出任特首辦主任,深知行政長官的繁重工作。而凡是會對市民大眾帶來深切影響的政策,曾蔭權例必特別上心。曾蔭權在政府工作了45年,鞠躬盡瘁。我期望法官可以念及他對社會作出了45年的貢獻,從輕發落,免他在72歲之齡受牢獄之災。」

陳德霖 (金管局總裁)

「九七年亞洲金融危機爆發,香港受到國際大鱷衝擊,貨幣和金融體系危在旦夕。Donald時任財政司司長,他洞悉形勢,以無比勇氣果敢地指示金融管理局採取入市行動,反擊雙邊操控。結果香港成功擊退大鱷,力挽狂瀾。事後他在國家上解釋我們入市行動是別無選擇,並非摒棄自由市場原則,贏得國際人士的理解,香港得以安然度過亞洲金融危機,Donald功不可沒。」

陳方安生 (前政務司司長)

「曾蔭權出生草根,因其能力、熱誠及全情投入工作,爬升到香港特區首長之位,他憑着對香港的貢獻,成為香港歷史上唯一一位先後歷任財政司司長、政務司司長和行政長官三個最高職位的官員,這都是得來不易。過去45年,他對香港的付出,令香港成為中國卓越財經服務中心,我要特別一提,1998年香港政治不明朗的時候,他亦成功處理財政危機。」

唐英年 (前政務司司長)

「識曾蔭權近三十年,了解甚深。曾蔭權是行政長官的典範,他熱心投入公共服務,有為市民提供最好政策的決心,及對維護開放公平社會的堅持。曾蔭權在處理不同的危機中,亦充分顯示其領導能力及決心。例如成功遏止禽流感在社區蔓延,菲律賓人質事件的處理及對受害者及其家人的跟進,沙士襲港時帶領清潔香港的運動,減少感染情況。」

曾蔭培 (胞弟,前警務處處長)

「我們十分欣賞大哥許多的傑出素質:首先是他的慷慨精神,他始終關心和以別人的利益為前提,並會在認為別人需要幫助的時候全力提供協助。這就是他與社會上不同層面的人,甚至是基層市民,如肉販,麵包師,小販和魚販,都能結交成好友的原因。」

黃仁龍 (前律政司司長)

「曾蔭權是真正的香港仔,真誠地關心社會大眾的福祉,他多番強調司法獨立是香港成功的基石,堅定支持法治 。」

「公職人員行為失當」個案

許仕仁收受利益

詳情  前政務司司長許仕仁(上圖)被指在擔任強積金管理局行政總監期間,接受新鴻基地產提供免費入住跑馬地禮頓山豪宅單位,並透過中間人收受逾千萬元款項,其後任職政務司司長期間,向政府隱瞞收取有關利益。

判刑  一四年十二月被裁定三項公職人員行為失當、一項串謀公職人員行為失當、以及一項串謀向公職人員提供利益罪成,判囚七年半。

南丫島海難

詳情  一二年南丫島海難發生後,時任海事處助理處長蘇平治,被指曾吩咐下屬不用依照○七年開始實施的新例驗船,即本地客船須有相等於最高載客量的成人救生衣數目,以及相等於最高載客量百分之五的小童救生衣數目,因而被控以公職人員行為失當。

判刑  一六年六月被裁定罪成,判監十六個月。法官指蘇並無權力下達有關命令,蘇目前正保釋等候上訴。

黃冠豪接受款待

詳情  前警司黃冠豪一一年出任灣仔分區指揮官期間,三度光顧相熟火鍋店並收取店方送贈價值逾千元洋酒,以及約四千五百元飲食折扣;及後他在參與審批酒牌時,明知該店無牌賣酒但不向上級報告,因而被控公職人員行為失當。

判刑  一三年被裁定罪成,判監一年,後上訴獲減刑至半年。

冼錦華免費嫖妓

詳情  警方有組織罪案及三合會調查科前高級警司冼錦華,被指在○一至○二年期間,與淫業集團關係密切,並三度獲夜總會女東主安排免費召妓服務,更曾大玩「一王二后」一小時。

判刑  ○三年被裁定罪成,判監三年,上訴後獲減刑至兩年。

防賄條例 規管特首有漏洞

曾蔭權在任特首時,主動提出修改《防止賄賂條例》,將適用範圍擴大至行政長官,例如接受賄賂、協助他人訂立合約、生活水平和財產與公職收入不相稱等。

有關修改在○八年獲立法會大致通過,唯一未能過關的,是建議將適用於所有公職人員的《防止賄賂條例》第三條,加入「特首在無批准下收受利益已屬犯罪,不用證明收受利益的目的或該利益是否影響公職」。

時任政務司司長唐英年當時解釋,有關條例規定公職人員接受利益需特首批准,但因特首不能批准自己接受利益,加上憲制上特首在特區有最高權力,所以將特首納入第三條規管,有結構性困難。

一二年,曾蔭權委任終審法院前首席法官李國能,成立「防止及處理潛在利益衝突獨立檢討委員會」,檢討官員利益申報制度。委員會同年五月完成檢討報告,提出三十六項建議,包括特首與其他公職人員看齊,同受第三條規管,並成立三人獨立委員會,決定是否批准特首索取或接受任何利益,藉以解決前政務司司長唐英年所指的結構性困難。

當時仍是候任特首的梁振英,曾承諾上任後會認真考慮落實相關建議,不過他上任後,政府表示建議涉及《基本法》層面的憲制問題,故至今未有計劃修法。

撰文:蔡曉楓、陶景德︱攝影:張恩偉、李宇家、楊耀文

資料:柳河東︱設計:美術組
數十 名人 求情 朋友 拖累 曾蔭權 租屋 租出 出禍
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黃建業舖位劈價六成租出

1 : GS(14)@2017-04-05 23:44:12

【本報訊】核心零售區舖租未見起色,由美聯集團(1200)主席黃建業持有的銅鑼灣利園山道及蘭芳道單邊地舖,剛以13.8萬元租予連鎖麵包西餅專門店東海堂,租金較高峯期叫價跌逾六成。


位處銅鑼灣 一度丟空


黃建業租出利園山道32至42號地下1號舖,約424方呎,舖位位於利園山道及蘭芳道單邊,自2015年中起空置,叫租曾高達35萬元。不過之後市道持續弱勢,舖位丟空,故曾以10萬元短租予台灣蛋糕店Black As Chocolate及時裝店Amenpapa數月。舖位長租叫價在去年3月起已減至16.8萬元,去年底更進一步降價至15萬元。結果放租逾年半後,終覓得長租戶,近期以13.8萬元租出,呎租325元。是次成交價較最初叫租大減21.2萬元,劈價60.6%。不過,已較短租租金上升3.8萬元。上述為東海堂近年在銅鑼灣首間地舖分店。由於租金下滑,另一麵包及西餅連鎖店聖安娜餅屋,亦在去年以12萬元進駐同一地段蘭芳道15號地舖,該舖面積約1,200方呎,呎租100元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170405/19980409
建業 舖位 劈價 六成 租出
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=329223

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