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帝寶暗地破彭淮南「三百萬防線」?

2014-01-06  TCW
 
 

 

帝寶奪回台灣豪宅單價王寶座!根據內政部最新揭露的實價資訊,二○一三年七到八月間,宏盛帝寶的四筆交易中,出現一坪達二百九十八.二萬元的紀錄,讓帝寶再成焦點,也讓每坪二百七十六萬元的皇翔御琚退居榜眼。

這四筆交易中,有三筆由丹尼斯集團創辦人王任生家族,向宏盛建設購入建商保留戶。由於交易前曾傳出宏盛內部「非三百萬不賣」的價格底線,但最後登錄價格卻出現每坪二百九十八‧二萬元,距離「三字頭」僅一步之遙。不過,知情人士透露,某筆實際成交價已站上三字頭,但為避免觸及央行總裁彭淮南心中的「三百萬防線」,所以帳面上仍維持二字頭,刻意壓低。

帝寶站上三字頭,據聞宏盛「大老闆非常滿意」,顯示已達宏泰集團創辦人林堉璘心中門檻,台灣豪宅進入單價三百萬元的戰國時代。不過,宏盛建設發言人李宗平對此否認,表示三百萬說法僅為市場傳聞。

九年前,帝寶預售牌價剛破百萬元,就被市場嫌「無此行情」,更傳出每坪僅六十五萬元的「親友價」。但現在,卻能率先挑戰每坪三百萬元的價格,翻漲三.六倍,讓初期買家如名媛何麗玲、頂新魏家等,如今每坪就現賺約兩百萬元。

帝寶的「驚奇漲價史」,不只反映台灣富豪預算無上限,也透露國內豪宅銷售模式。

獲利大補丸淨利率七成,助宏盛虧轉盈

二○一二年十月首波實價揭露以來,直至二○一三年三月,才出現第一個有數字背書、每坪超過兩百萬元的豪宅仁愛一品。緊接數月,皇翔御琚的三戶一舉突破每坪二百六十萬元大關。元大栢悅、松濤苑、信義帝寶也陸續加入兩百萬俱樂部後,不到一年,帝寶又將行情推向三字頭戰場。

豪宅行情的飆升速度,除了讓本已非富即貴的住戶資產迅速增值外,也讓建商嘗到甜頭。法人分析,以皇翔御琚為例,因淨利率達六成,光賣一戶總價八億二千萬元的豪宅,便挹注皇翔每股盈餘(EPS)一.三元,約等同該公司在桃園八德推出的「皇翔百老匯」三棟建物中,賣出一整棟的貢獻度。

而對二○一三年進入入帳空窗期、前三季EPS為負一.○一元的宏盛來說,單靠淨利率近七成的兩戶帝寶入帳(另一戶因出租資產銷售,故列為業外收入),全年便可望轉虧為盈。「賣一戶抵一棟」、「多賣一戶EPS就多一元」,豪宅已成為建商調節獲利的財務工具。

九年前,帝寶銷售率僅破五成,九年後,豪宅屢創天價,國內建商究竟如何將豪宅市場逆轉為賣方市場?

惜售等價漲慢慢賣,一戶賣比一戶貴

「反正(豪宅)賣一戶少一戶,慢慢賣,不急!」永慶房屋首席房產顧問葉國華觀察,在一般住宅市場裡,建商多是生產、製造思維:推出產品,快速完銷回收資金,再投入土地買賣,力求財務上的快速週轉。但是,因台北市市中心土地日漸稀少、新一代豪宅戶數規畫又只有三、四十戶,供給面奇貨可居,銷售因而走向姜太公釣魚的「惜售」模式。

葉國華分析,由於此波房市多頭長達十年,建商手頭寬裕,低利率又拉低融資成本,導致豪宅建案成本即使不能立即回收,也不會在財務上帶來太多影響。因此,近年建商在豪宅開價態度上日趨強硬,若不能一戶賣得比一戶貴,寧可不賣。也讓建商十年來除了養地,還多了「養豪宅」的新趨勢。

以帝寶為例,雖邊蓋邊售期間遇上政黨輪替、SARS等,但因林堉璘當時看好未來景氣,留下超過二十戶保留戶,慢慢釋出,因此成為近年帝寶行情不墜、屢創新高的撒手鐧。

宏盛內部也透露,大老闆每次釋出保留戶,開價都以「比當時的市場最高價再高一點」為基準,談不攏寧可再等。

炒話題抬價尹衍樑出手,拱出總價王

此外,實價登錄的出現,也攪動豪宅行情,讓價格一躍成為話題炒作管道:「當然每次揭露都要一鳴驚人啊!有話題下一戶才能(開價)開得更高!」業界人士透露。

以二○一三年在實價登錄初登場,便登上當時豪宅王的皇翔御琚為例,完工三年,四十八戶目前僅賣出三分之一,且多為中低樓層,便可看出其背後「好酒沉甕底」的銷售邏輯。

此外,二○一三年十一月,潤泰集團總裁尹衍樑,公告以總價八億七千五百萬元購入自家豪宅松濤苑頂樓,讓松濤苑站上國內豪宅總價王,也印證豪宅市場中,除了比品牌號召力、比耐心,還要比話題製造力。

雖近來因食安、政治議題,導致帝寶住戶成眾矢之的,但即使有少數人避之唯恐不及,仍有許多「等待名單」上的買主,為打進帝寶社交圈,積極詢問目前僅存的二十六樓兩戶建商保留戶。

豪宅市場不只與經濟發展、國民所得脫鉤,就連有錢人的買房目的,都超乎市井小民的想像。也難怪建商敢老神在在「養房」,因為豪宅的世界,永遠不缺買家。

【延伸閱讀】帝寶每坪298.2萬,居豪宅單價王——帝寶每坪價格變化(單位:元╱坪)

2005年:市場反應不佳,傳林堉璘推出親友價拉抬買氣2006年:魏應州公開透露以友情價為兒子購置新房2008年:台股衝上9,300點,市場傳出每坪130萬2010年3月:市場傳出的連戰購入成交價2010年11月:投資客「劉媽媽」以破200萬行情標下法拍屋後棄標2013年12月:實價登錄後首次揭露,為目前豪宅單價王

註:2000至2005年帝寶預售牌價約每坪百萬元,但平均成交行情在65至78萬元間。整理:郭子苓

帝寶 暗地 破彭 淮南 三百 百萬 防線
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