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利率看升樓市看跌的謬論 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/03/blog-post_18.html
近日香港地產股受政府打擊樓市政策和按揭利率看升的情況下跌過四腳朝天,樓市成亦同步進入冰河期,個別房產亦有賣家減價求售的例子。究竟利率對樓市影響有多大呢?如果根據學院派學究理論的說法,房地房猶如定息收入的產品,利率上升令資金由樓市流入債市,加上利率上升令供款能力下跌,會令樓市的購買力下跌云云。
 
可是筆者斷言,樓市與利率的關係其實並非如此,甚至可能關係不大。若要明白樓市與利率的關係,首先必須明白利率由兩個部份所組成。第一個是以無風險(Risk Free)政府債券為基準的利率,這個息率可以看成為資金成本,基本上由貨幣供求所決定。在當今無錨貨幣(Money-on-fiat)的世代,貨幣供應由中央銀行(實際上是美國聯儲局)決定;相反貨幣需求則由經濟活動所牽引。由此可見若果(以美國為火車頭的)經濟復甦,工資通脹自然推動租金上升,樓市應該隨(無風險)利率上升而上升。利率的另一重要原素則是因應信貸風險(Credit Risk)而按不同貸款而決定的利率風險溢價(Risk Premium),經濟差時利率風險溢價上升,樓市亦因經濟不景氣而下跌,因此樓價會與利率中有關風險溢價呈相反的關係。
 
香港銀行同業拆息(Hibor)是典型具備上述兩種利率因素的港元利息報價。自1980年代以來,由於港元掛勾美元,港元的利率成本其實亦與美國政府債券掛勾。由1980年代至2011年許,Hibor大抵上跟隨美國政府債券(特別是短債)同步波動而進入長期向下的下降軌。不過Hibor(特別是一個月以下的)本身亦非常受市場現況影響而非常波動。例如在1983年許中英就香港前途談判時,以及1997年亞洲金融風暴之際,1-month Hibor曾於1983年10月19日和1997年10月23日(又係十月!)分別高見25.00%和30.00%!
對比同期香港樓市,大家便更明白實際上樓市與利率關係(如Hibor)的複雜性。根據根據差餉物業估價署自1980年至2012年各類單位售價指數(全港)的年度數據,香港樓市第一階段的大牛市由1980年的19.90點上升至1997的163.70點,這段期內Hibor雖隨美國政府債息率向下但基本上1-month Hibor仍一般高企在5.00%以上。筆者猶記得1990年代按揭息率一般以最優惠利率(Prime)加三四百點子,雖折合近十釐仍大把人搶住借錢炒樓。
1-month Hibor
1997年之後,Hibor繼續跟隨美國政府債息率向下,但香港樓市郤一直尋底直至2003年沙士後才反彈。期內按揭息率跌得比Hibor或美國政府債息率還急,筆者記得2003年許按揭息率已經是由最優惠利率(Prime)加三四百點子轉為減三四百點子,來回共跌近七百點子。到了2007年Hibor按揭計劃出現,利率大概到了80點子左右,跟1997年時超過十釐的息率,足足跌了超過九成。當然在1983年10月19日和1997年10月23日Hibor分別高見25.00%和30.00%之際,香港樓市亦係冇運行。不過心水清的博友應該立即可以聯想到,那時樓市下跌是因為政經因素有關多於息率。

近日港府除了推出特別印花稅和雙倍印花稅等措施壓抑需求之外,金管局也推出收緊住宅按揭的措施,將銀行批出按揭的風險加權資產(RWA)比率由過去僅為5%至8%大幅增加15%。因此銀行亦被迫將按揭利率提高至少25點子,令香港住宅按揭貸款的普遍年利率由215點子上升至240點子左右(跟1997年十釐按息還差一截!)。不過這些新的息率不會對數年前的Hibor超級低息組合有影響。據筆者向一些按揭經紀收風,在這Hibor超級低息組合加按和展期還可以用舊息,因此當日以Hibor超級低息借下的街數,「老虎」都唔還清!

股壇長毛David Webb在其大作《Double Stamp Duty》批評政府這些「打擊」樓市措施真的一語中的。他指出這些措施只是Volume Suppression,對壓抑樓價根本沒有關係。正如筆者在2010年11月27日拙文《也評政府收緊按揭政策》指出「⋯除了在供求和公平交易上落藥,其他的所謂政策要不是紙老虎,要不進一步扭曲市場,令不公平更加不公平。⋯」 財爺和金管局一哥不斷出招又出口術,把想上車的蟻民趕絕,令樓市的持有者盡歸強手。試想想若果你擁有數年前以Hibor超級低息借錢買下的磚頭,如今樓價和租值已經升了幾十巴仙,會如何處理這舊磚頭呢?

「老虎」都死坐!
利率 看升 樓市 看跌 謬論 朱泙 泙漫 屠龍
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中廣核(01816)今掛牌業界看升3成 你怎麽看?

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中廣核(01816)今掛牌業界看升3成 你怎麽看?

據香港經濟日報報道,新股凍資王中廣核(新上市編號:01816)今日正式掛牌,昨天於輝立暗盤創紀錄成交4.46億元,更較招股價大升23%,今掛牌業界看升三成。

中廣核昨輝立暗盤收市報3.43元,不計手續費,1.4萬申購1手的散戶每人帳面獲利650元。申購500萬元股份以上的乙組大戶,中簽率較低,為低於或約2%水平。

斥資6.1億申購“頭錘飛”(為投資者公開認購可申請的上限股數),僅獲分368萬元股份,以暗盤價計,帳面獲利約86萬元。

輝立證券高級融資主任陳英傑指,中廣核暗盤走勢好,於高位收市,成交金額創紀錄,預期掛牌首日可收於3.8元,較招股價2.78元高37%,若開市低於3.4元可吸納。

你怎麽看中廣核?


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中廣 01816 掛牌 業界 看升 怎麼
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瑞銀:美元短期進一步看升

我們預期美元兌亞太貨幣短期內將全面走強,這是因為市場高度不確定以及風險情緒脆弱所致。在亞太區內,我們看好波動率較低和本地題材較為突出的貨幣(人民幣、印度盧比、印尼盾),看淡高度波動或是經濟前景不佳的貨幣(澳元、新加坡元、韓元和新臺幣)。

短期美元將進一步走升

由於市場高度不確定以及風險情緒脆弱,我們預期美元兌亞太貨幣短期內將全面走強。采取貿易加權匯率管理機制的貨幣,比如人民幣和新加坡元,將持續受到歐元和英鎊進一步走軟的拖累。歐元和英鎊在人民幣和新元貿易加權貨幣籃子中的權重分別為25%和14%。人民幣弱勢也會壓抑整體亞太貨幣的表現,因為亞洲各央行預期會引導本幣貶值以保住相對於中國的出口競爭力。在美元全面看升之際,我們認為此時做多美元/新元、做空澳元/美元頗具吸引力。鑒於新元的一籃子參考貨幣中亞洲貨幣的占比很高,因此做多美元/新加坡元是反映我們看空亞洲貨幣兌美元觀點的有效替代策略。而做空澳元/美元,則可受惠於避險情緒進一步上升,以及澳大利亞央行預期8月降息。展望2017年,受出口增長回升以及通縮壓力消退之助,亞洲貨幣的前景應會好轉。

以總回報來看,我們認為人民幣、印度盧比和印尼盾的總回報率將優於其他亞太貨幣。雖然人民幣將會貶值,但中國央行應會緊隨美元走勢來管理人民幣匯率,因而人民幣表現將相對突出。而印度和印尼經濟都依靠內需驅動,因此從全球貿易層面來說,受英國退歐的沖擊相對較小。此外,鑒於英國退歐沖擊可能讓美聯儲和其他央行態度更為鴿派,印度盧比和印尼盾的息差收益在這種環境中額外具吸引力。另一方面,我們預期新元、韓元和新臺幣表現將遜於其他貨幣。這三個經濟體都受挫於疲弱的經濟增長和通脹壓力低迷,這意味著今年稍晚央行還會祭出更多寬松刺激。在美元強勁升值的環境下,韓元的高度波動、新元的貿易加權匯率機制,將使這兩種貨幣表現落後。

日元受惠於避險情緒,但上行空間受制於日本央行

我們在英國公投結果揭曉後下調了對美元兌日元的匯率預測,3、6及12個月預測值分別下調至101、104和107,前值為105、105和110。短期而言,不確定性將令美元/日元繼續承壓,而日元受益於避險需求和資金回流日本。然而,我們認為,除非全球風險情緒再度惡化,否則對日本央行出手幹預的顧慮將支持美元/日元守在100上方。雖然美國與日本貨幣政策分化長期將支持美元兌日元回升,但該貨幣對波動性高企令短線建倉並不具吸引力。

瑞銀 美元 短期 進一步 進一 看升
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看跌不看升 易明的生活點滴

來源: http://eming620.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=19526105

  要在股市裡賺餐粗茶淡飯說難不難,看跌不看升是訣竅之一,而耐性則是最重要。

  去年十二月三十日,恆指上升兩百點,渣打(2888)不升反跌,曾經低見62元,本周一曾經高見66.3元;

  內地一再限制以信用卡在香港買保險以應對走資潮,友邦(1299)因此而於十二月二十九日曾經低見43元,昨天已經高見46.6元;

  上周五,澳門破獲內地銀聯刷卡機改裝工場,濠賭股全面下跌,當中以美高梅(2282)跌幅較大,曾經低見15.04元,昨天最高曾見16.38元;

  本周一,寶勝(3813)因去年十二月份的銷售數據有虛假成份而低見1.3元,昨天曾經高見1.85元;同系的裕元(551)曾經受拖累而低見26.2元,昨天曾經高見28.3元。

  上述諸股夠膽撈底全部可以賺餐粗茶淡飯矣! 

  近日恆指連升五天,聯通(762)卻逆市連跌兩天,昨天曾經低見8.85元,原來是因為一個財經APP受到流量劫持而被起訴,拖累其A股曾經跌停板所致,然而,事件對該公司的影響是否真的很嚴重呢?這又是否為一次撈底的良機呢?姑且拭目以待。早前其股價曾經因為傳出混改獲得通過而由8.7元挾升至9.98元,隨後遭到否認而輾轉回落,且看今回能否再次藉著翻炒混改消息而起死回生了!

   

看跌 不看 看升 易明 明的 生活 點滴
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港樓價貴絕全球 最難負擔 達家庭年收入11.4倍 學者︰價續看升

1 : GS(14)@2011-01-25 23:52:56

http://www.hket.com/eti/article/ ... 5-531239?category=m

[ol][li]
[/li][/ol] 本港樓價過去一年急劇上升,美國一間顧問公司調查報告指出,全球最難負擔樓價城市中,香港居首位,本港樓價中位數相當於全年家庭入息中位數的11.4倍,達極難負擔的水平。有學者認為這反映現時本港整體樓價處於高水平。
美國顧問調查 逾5倍屬難負擔
美國顧問公司Demographia就全球城市樓市負擔比率作出一項調查,包括美國、英國、澳洲、加拿大、新西蘭、愛爾蘭及中國(香港),涉及325個城市(當中包括82個主要城市)。報告指出,倘樓價在入息中位數的3倍或以下,屬可負擔水平;3.1至4倍屬溫和不能負擔水平;4.1至5倍為難以負擔;5.1倍或以上屬極難以負擔水平。
調查報告指出,截至去年第三季,本港樓價中位數為258萬元,而全年家庭入息中位數為22.54萬元,樓價中位數相當於全年家庭入息中位數的11.4倍,為全球極難負擔水平的城市。由於本港樓價在第四季仍持續上揚,故預期現時實際的樓價負擔水平有機會更高。
港府出招後 樓市再度轉活躍
事實上,本港樓價過去兩年急劇上升,主要是由於處於低息環境,通脹加劇,加上內地資金持續流入樓市,令樓價進一步被推高,雖然政府已推出多項措施以遏抑樓市,在1個多月的冷靜期後,近期樓市再次活躍起來,不少藍籌屋苑的價量較政府11月份出招前高。
理工大學建築及房地產學系教授許智文認同,現時整體樓價處於高水平,未來樓市走勢主要取決於本港是否加息,以及外資是否持續流入(如內地買家),在現時有人工上升、低息及通脹等因素下,暫預期樓市仍穩步向上。
麥萃才︰港負擔比率 仍未逾50%
惟他表示,上述研究報告以較簡單的機制計算,或未能反映本港實際的情況,主要是由於本港約一半人居於公屋及居屋,相反美國較少人居於公營房屋,故在計算家庭入息中位數方法未必合適,故此計算負擔比率的方式,較適用於美國市場。
浸大財務及決策學系副教授麥萃才則指,雖然近兩年樓價上升,現時整體樓價仍未重返97年高位。此外,以本港計算供樓負擔比率的方法計算,現時供樓負擔比率未逾50%,仍屬可以負擔水平。政府出招後樓價依然上升,反應在供應上仍然需要滿足市場需要。
根據報告指出,以82個主要城市計算,排列難以負擔水平第2位的城市,如澳洲悉尼,樓價相當於全年家庭收入的9.6倍,第3位為加拿大溫哥華。至於以整個國家計算,負擔比率最高的國家為澳洲,樓價相當於家庭收入的6.1倍。
樓價 貴絕 全球 最難 負擔 家庭 年收入 11.4 學者 價續 續看 看升
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日圓續看升 道富掃貨

1 : GS(14)@2016-02-15 18:01:39

【本報綜合報道】金融市場一片混亂,資金尋求「避風港」,推動日圓創自1998年以來最大的兩周漲幅。不過,花旗表示,由於避險情緒持續升溫,日圓滙價可能繼續上漲。另外,負責打理約2.4萬億美元資產的道富環球投資管理透露,它正在買入日圓,拋售美元。日圓上兩周飆升6.9%至每1美元兌113.23日圓,創自1998年以來最大的兩周漲幅。據彭博早前調查,分析師對今年底日圓滙率的預期中值為每1美元兌123日圓(約每百日圓兌6.335港元)。另外,日圓兌港元上周五收報每百日圓兌6.8819港元。花旗表示,雖然投資者對於美國經濟增長前景,以及美國以外地區的貨幣刺激抱有過於悲觀的態度,但相信市場情緒不會很快轉變,故預計日圓、歐元及瑞士法郎等避險貨幣短期內仍會上漲。據英國金融雜誌《Euromoney》所指,花旗是全球最大的外滙交易商。再者,據美國商品期貨交易委員會(CFTC)數據顯示,截至本月9日,日圓淨好倉合約按周多6,000份,升至約4.3萬份,逼近1月底創下的逾3年高位。





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中資海外併購看升兩成

1 : GS(14)@2016-05-19 02:30:04

【本報訊】中資海外併購步伐加快,瑞銀投資銀行亞洲併購部主管盧穗誠指,截至本月10日中資海外併購涉及的金額高達1,110億(美元.下同),已超越去年全年的1,080億元,盧穗誠料2016年全年,有關金額將按年大升20%,至1,296億元水平。盧穗誠指,雖然有傳內地控制資本外流,但外滙管制等措施未見影響海外併購,現時所見仍「單單deal(交易)都咁大」,繼續「日夜笙歌」,影響非全面性。他解釋,外滙管制影響不大,主要因國企在收購時往往得到央行或其他渠道支持,而「有做慣併購的國企及民企已多境外設立SPV(特殊目的公司)」,能保持融資渠道暢通,故實際只有較細型A股上市民企,想收購較自身規模大2至3倍的海外公司時才需面對較嚴審批。中資海外併購出價進取,盧穗誠指買家若認定「一定要買,寧可出高價令到不用走拍賣程序」,亦識走小路,主動搵賣家預先溝通,願意付「誠意金、分手費」,以加快交易及審批程序。至於近期中證監表明深入研究中概股回歸A股影響,盧穗誠指內地非封閉中概股回歸渠道,需待往後細則出台再評論影響。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160517/19615380
中資 海外 併購 看升 兩成
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商廈看升一成

1 : GS(14)@2017-01-02 11:24:33

■中資撐起商廈市場,如光大控股就斥資100億元購入大新金融中心。 資料圖片



中資撐起本港商廈市場,去年購入本港全幢商廈比例達5成,矚目大刁如光大控股(165)100億元購入灣仔大新金融中心、深圳祥祺集團45億元購入會德豐(020)紅磡One HarbourGate東座全幢商廈及商舖,預期今年商廈續獲中資撐場,業界料上升空間逾一成。


今年勢續獲中資撐起

中原(工商舖)董事總經理潘志明相信,去年商廈市況旺勢會延續今年,因為中資機構仍然積極於本港核心地區,例如中環、上環一帶尋求購入全幢商廈,就算買不到全幢,也期望買到全層自用。除了中資,還有本地及海外買家吼住核心商廈,預計今年整體商廈市場價格有10至15%升幅,租金則升5至10%。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,本港商廈市場仍以中資為主要動力,因人民幣貶值及政府加辣,令部份投資者轉向商廈市場,預期整體商廈價位仍有5至10%升幅。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170102/19883675
商廈 看升 一成
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賭業協同效應 大阪樓市受注目 今年睇樓客明顯增 樓價看升

1 : GS(14)@2017-07-08 20:50:09

【明報專訊】日本房地產市場在安倍晉三當選首相後轉佳,而且日本是不少香港人熱愛的旅遊熱點,故不乏本港投資者選擇於當地購買物業。日本的物業價格仍處於相對低的水平,港人較熟悉的地點如東京、大阪及京都等大城市物業的呎價,仍較香港平均低近一半。加上現時日圓兌港元正下跌,每百日圓兌約6.97港元,較最高位時的每百日圓兌9.9港元下跌約四成,資產升值及外幣貶值可帶來更大回報,是另一個港人到日本買樓的原因。

明報記者 龍彩霞

安倍政府醞釀多年的策略,希望2020年東京奧運以後,賭場業務能令日本經濟起死回生,日本開放賭業是指日可待的事情。賭場不單支撐日本旅遊業,刺激經濟上揚, 還可以創造許多有形無形的經濟效益。據初步估計,賭場建設和開業將來大10萬個就業職位。

賭場建設料增10萬就業職位

Skytree Strategy分析指出,賭場首選地點為大阪西南方向距離大阪市中心約30多公里的人工島夢洲。由夢洲出發約20分鐘,就能到達大阪環球影城及海游館, 均是旅遊熱點。賭場刺激京阪神旅遊業務, 而周邊的地區也會產生協同效應。日本房地產價格在這幾年已經從谷底回升。隨着東京奧運及賭場拍板的效應,進擊日本不動產正是機不可失的時候。東京、大阪地區的房地產, 近大半年不單止是海外、中國、香港、澳門的投資者會虎視眈眈, 實質上本土日本人已經開始改變他們固有的觀念, 開始抹去陰霾重投房地產懷抱 。

其中本土不動產公司也會開始進行各種收購動作。日本不動產市場開始再度活躍,當地成交宗數非常多。這種不動產市場上轉變的情勢,意味着當地的房地產已毋須依靠海外人去消化。

大阪中心區供應短缺 支持樓價

既然本地已經找到一定數量的買家,部分當地業界因應市場的改變已經調轉槍頭,重新專注日本本土市場。踏入2017年以來,睇樓的人特別多, 不少香港的買家都安排飛到當地,東京、大阪以至福岡等,搜羅心目中理想的房子, 大阪近中心點的貨源更是瞬間即逝。有市場分析相信到了2017年下旬,日本樓價格必定順勢不斷向上,尤其是大阪地區,已經開始有很多買家注目。

香港人在日本購入物業需繳付的稅項只需約4.5%,包括0.1%的印花稅、3%的契稅及1.7%房產稅,相比起與香港31.5%,要付出的成本較低。

而香港買家購買日本物業一般看重物業租金回報及物業位置,東京及大阪是港人最熱門的投資地點,因生活配套方便齊全,加上觀光景點眾多,自住或出租兩相宜。LIFULL表示,購買物業時要選擇確定可以持續出租,以後轉售亦不難的物業,不應只看重眼前的回報率。現時亦有不少代租管服務,更方便海外買家於日本投資。管理公司將包辦放租、收租、借貸銀行帳戶、匯款及投訴管理等服務,並每個月寄送月報表於業主,令投資海外物業時更方便及減少問題。

景點集中地 自住收租皆宜

繼承稅及遺產稅也是海外購入日本物業要留意,當業主不幸身故導致財產轉移而徵收的稅金。課徵的範圍包括現金、預儲金、有價證券、不動產、經營權、借地權等有形及無形資產,以及繼承的3年前依贈予所取得之財產。日本現行的遺產稅率為10%至55%。

「贈予稅」是作為遺產稅的補充,目的在於防止被繼承人生前通過將財產贈予即將成為繼承人的個人而逃避繳納遺產稅。除了受贈購買不動產的資金之外,無償獲得土地、建物等不動產或是車輛等資產時,都會被課徵贈予稅。至於從法人受取財產的話,需繳納的是所得稅而不是贈予稅。被課徵贈予稅者應將每年1月1日起至12月31日止一年間獲贈的財產總額,於翌年2月1日至3月15日之間申報繳納贈予稅。基本扣除額為110萬日圓,採累進稅率制。

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8467&issue=20170707
賭業 協同 效應 大阪 樓市 受註 註目 今年 睇樓 樓客 明顯 樓價 看升
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曼谷公寓每年看升兩成 豪宅價較港同類低八成 合長線投資

1 : GS(14)@2017-11-26 14:52:19

【明報專訊】最近西營盤一個新盤僅200餘方呎開放式單位,每實呎索價超過4.5萬元、定價逾千萬元引起熱議;這個價格在港人熱門旅遊勝地泰國,足以買入一間位於布吉的4房別墅。在本港樓價瘋癲的情况下,近年不少港人已轉戰當地一圓「上車夢」;但若有意投資泰國樓的港人,需留意近年曼谷高級住宅租金回報欠佳,反而樓價升幅更可觀,於過去5年升了逾三成。

高力地產報告顯示,在過去一至兩年間曼谷公寓樓價持續上升,平均每年升15%至20%,部分地區升幅可能更高。供應集中於每平方米5萬至10萬泰銖的單位,而且今年第三季推出的單位中,逾五成位於正興建地鐵的地盤附近。需求方面,第三季曼谷公寓佔用率為77%,尚有3.6萬個單位等待市場消化,其中約55%未售單位的售價,介乎每平方米5萬至10萬泰銖,進一步反映這類單位供應甚多。

投資者購買海外物業目的不外乎轉售獲利或收租,但曼谷公寓租金回報近年普遍較低,目前高級公寓平均租金回報僅為3厘,較5年前折讓了一半;反而這類住宅樓價於過去5年升了超過三成,租金卻只升了一成。即使投資者以全現金置業,沒有借貸成本,但租金回報亦需扣除裝修費和管理費等,例如豪華公寓管理費用(Common Area Management)普遍一年每平方米840泰銖(約200港元)。

高級公寓每年租金回報3厘

仲量聯行住宅部主管Bunthoon Damrongrak表示,雖然回報只有3厘並不吸引,但大部分買入物業的投資者,着重長期潛在價格增長多於租金回報,「撇除超級豪宅,豪華公寓價格仍非常具競爭力,價格亦較新加坡和香港同類住宅分別低六及八成,而且租金回報仍較其他成熟市場如新加坡高,後者回報不足2厘」。

無疑,泰國樓價當然比中國、新加坡和香港等地都遠低得多,在泰國同一類公寓價格只是新加坡約25%,新加坡人均收入為泰國約6倍,加上土地短缺,推高樓價。投資資訊網站InvestAsian指出,只有當一個國家經濟有強勁增長,投資者才可為物業付出高昂價值,因為即使民眾未能負擔樓價,但只要國家每年經濟增長達6%或以上,他們的購買力終會追上。惟近年泰國經濟增長維持於約4%水平,為東盟10國其中最弱的經濟體,僅勝於文萊。泰國一家大學早前公布新盤買家信心指數,由今年1至8月雖然升了55.6,但為近年最慢增幅,反映買家對泰國長期經濟信心一般。

再者,InvestAsian指出,泰國有可能步上過去日本經濟衰退的後塵,一如當年日本陷入人口老化和減少的危機,甚至泰國情况可能更差,在未晉身成為發達國家前,人口已開始下跌,令勞動力下降和公共開支上升。最重要的問題是,以上因素導致樓市需求減少,連同供應不斷增加,影響之大不容忽視;事實上,第三季曼谷新盤供應已創近年新高。

泰銖持續升值 兌美元曾創30月新高

匯率方面,近日由於美元轉弱等影響,帶動東南亞國家貨幣持續升值,泰銖兌美元一度升近30個月新高,每港元最新兌4.18泰銖。

雖然有不少潛在負面因素,但隨本港政治爭拗不斷和樓價居高不下,導致不少港人繼1997年後再次萌生移民念頭,泰國無疑為一個熱門移居地。目前於泰國置業不能取得當地公民身分,但當地近年已逐步放寬居留限制,例如推出「退休簽證」,50歲以上外國人可獲簽證一年,每年續期,條件為於當地銀行戶口最少有80萬泰銖存款(約20萬港元)。

當地存款20萬 可申退休簽證

尚未到達退休年齡的港人,可考慮早前泰國政府推出「泰國益利尊榮卡」居留簽證計劃,一共有7個選項。當中較受歡迎為「優越專屬計劃」,年滿20歲或以上的申請人需要一次過繳交約6萬美元(約47萬港元)和約600美元(約4680港元)年費,便可申請長達20年的居留簽證。

家庭申請者可考慮「優進計劃」,主申請人須付約3萬美元(約23萬港元)及每位家庭成員約2.25萬美元(約17.55萬港元)一次過費用,毋須年費便可獲發10年有效簽證。

明報記者

[王俊騏 海外置業錦囊]


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曼谷 公寓 每年 看升 兩成 豪宅 價較 較港 同類 八成 長線 投資
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金融零售能源 減稅大贏家 分析師:標指500企業盈利看升10%

1 : GS(14)@2017-12-26 14:06:51

【明報專訊】受惠企業稅由35%下調至21%,分析師預計美國企業盈利2018年將平均提高10%左右,部分企業的盈利更可望增長30%。過往稅率相對較高、且收入來自美國本土為主的企業將受益最大,預計金融、零售、能源等將是當中的大贏家。瑞信首席美國股票策略師Jonathan Golub預計,企業減稅將有助標普500指數企業的平均盈利提升約8%至10%。

除了企業稅獲顯著寬減,企業一些資本支出也獲暫時的稅收減免。根據美國國會稅務聯合委員會的推算,2018年美國企業節省的短期資本設備開支達325億美元。綜合來看,這些減稅措施將會令美國企業明年的平均實際稅率大幅下降。根據賓夕法尼亞大學沃頓商學院的模型,稅改法案通過前美國企業的實際稅率為21%,通過後則大幅降至9%。

企業回饋股東員工 提升產品質素

富瑞(Jefferies)首席市場策略師David Zervos稱,企業減稅所得可望通過股息和股票回購回饋股東,或以較低的價格、更好的產品提供給消費者,員工亦有望提高工資,但如何分配減稅所得,不同公司將各有不同。例如全球最大的設備及機械製造商Caterpillar需投資養老金,而晶片製造商可能會減價提升競爭力。

分析師一般預期,股東可望獲得減稅的大部分收益。理由是美國企業坐擁大量現金,貸款利率仍處於歷史低位,意味增加投資的障礙已經很少,即使減稅也不會為企業的運作帶來重大改變。無論是派息或股票回購,都將刺激接近歷史高位的美國股市再創新高,從而提高資產管理公司的投資組合價值。此外,企業以至富裕階層獲顯著減稅,也將會對資產管理公司的服務需求增加。

摩根士丹利指出,稅改也有助美國銀行業與其他享受較低稅率的外國同業競爭。稅改法案的許多條款,例如對企業的海外利潤一次過徵稅15.5%,無論資金是否匯回美國也一律徵稅,將削弱了美國企業在海外積存資金的理據,可能促使更多企業把資金匯回,刺激美國企業進行併購,從而推動投資銀行業務。銀行業的的財富管理部門也會受惠於富人稅率降低了,從而進行更多投資。不過以房貸等利息開支抵稅受限,可能令部分金融機構減少借貸生意。

鼓勵匯回資金促進併購 銀行受惠

保險機構也有望從減稅中顯著受益。以美國最大的醫療保險公司United Health Group為例,第三季繳付的稅率達32.5%。Leerink Partners分析師Ana Gupte推算,稅改可望令保險公司的利潤提高15%,預計部分收益將以較低的保費回饋客戶。

不過若論實際稅率之高,要數大部分收入來自美國本土的零售業,在稅改前的實際稅率達38.6%,幾乎是各行業之最,減稅後可望省回大量開支。此外,消費者獲減稅將提升家庭的可支配收入,提高對商品和服務的需求。除了零售業,實際稅率原本達37%的能源業也可省回大量稅款。與此同時,可再生能源行業通過游說共和黨,成功保留對每名電動車買家的7500美元稅務補貼及風力發電的稅務抵免,避免行業受到重創。

零售商開支大減 消費者最終得益

至於資本支出的暫時扣稅措施,將可望令美國運輸行業受惠。美國不同規模的運輸公司都有更多的誘因去升級車隊。航空公司也可望擴充機隊,令波音、通用電氣等受惠。此外,電訊公司預料也會以扣稅優惠,升級其通訊網絡。

不過稅改可能對地產業有些不利影響,業界的游說工程已令其損失收窄。稅改法案將允許業主買樓時,可享的物業抵押貸款利息抵扣優惠的貸款金額,最高不超過75萬美元,較目前的限額低了25萬美元,但仍較眾院原本建議的50萬美元上限為高。

Moody's Analytics首席經濟師Mark Zandi預計,對美國樓價的影響將在2019年夏季觸頂,料屆時美國樓價將比沒有稅改的情况低約4%。

明報記者 黃展翹

[企業地球村]


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金融 零售 能源 減稅 贏家 分析師 分析 標指 500 企業 盈利 看升 10%
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今年曼谷樓價看升一成 留意按息高於香港 泰銖急升存風險

1 : GS(14)@2018-01-22 04:53:32

【明報專訊】泰王普密蓬於2016年駕崩後,泰國便持續逾一年的國喪期,市民除了穿素服以作哀悼,在購物時亦較節制;但隨着國葬儀式於去年10月完結 ,整體經濟活動逐步恢復正常。有代理表示,預計今年曼谷樓價平均升一成,而隨着購買力於今年釋放,屆時升幅可能更強。惟近期泰銖明顯轉強,由2017年初至今已升值了逾一成,如升勢持續,投資泰國樓時也需要留意對購買力的影響。

一個城市的樓價表現普遍與政策息息相關,至匯投資香港銷售與項目總監張永恒表示,泰國業權分為永久業權與租賃業權,實則有助均衡樓市和令樓價升幅較緩慢,指過去5年曼谷樓價累升了四成,料今年也會平均升10%。該公司項目經理吳志權表示,今年曼谷樓價受多個因素支持,包括經濟因素如泰國已開始興建泛亞鐵路,人口愈來愈多,令住屋需求增加,而且泰王離世後令樓市投資放慢,料今年購買力會獲得釋放,樓價升幅可能更大。

國喪期結束 購買力釋放

張永恒指出,目前曼谷市中心樓盤的投資回報佳,升值潛力高;外國企業高層租客最可靠,不擔心他們會欠租或破壞單位,而且出租率高。去年市中心樓盤出租率便高達95%,因企業高層會租用市中心單位為工作住宅,假日時才返回鄉郊的大宅,而且海外專才流入等因素也帶來需求。

在曼谷市中心,有「小日本」之稱的Thong Lo(通羅區)樓價由2013年至2017年間更累升了150%,因為每年單位供應僅數百個,供不應求。據吳志權稱,這區的租金回報達5厘,樓價平均每年升13%,平均呎價7400元。

張永恒稱,市中心單位的租金回報平均介乎5厘至6厘,因業主只需交管理費,淨回報較高;投資費用偏低,為其他國家難以相比。相反,他舉例稱,日本印花稅較高,即使租金回報達6厘至7厘,但淨回報實則減少2%至3%。另外,張指出,以日本心齋橋地鐵站上蓋項目為例,一個600餘方呎的兩房單位,也要索價達700萬至800萬元。投資者在泰國買入一個單位,只須付出相當於物業估值1%的過戶費,以及約2萬至3萬泰銖的律師費,以及收樓時的維修費,約為每平方米400至800泰銖,而且不須繳交房產稅等,投資成本相對較低。

不過,泰國供樓成本相對高於香港,張永恒稱目前當地按揭息口約6厘,而供款年期可長達35年;本港投資者一般可透過銀行申請六成按揭,可選擇泰銖、新加坡元或美元供款。港人在買入物業後,便可於當地開設戶口和申請提款卡,屆時投資者便能在本港指定櫃員機中收取租金收入。如果投資者不欲開戶,也可安排地產商先代收租金,其後每3個月匯回於本港的銀行帳戶。

去年至今泰銖累升逾11%

匯率方面,吳志權指泰銖由2013年高位回落至今,已有10%折讓。惟投資者仍需留意受近期美元走弱影響,泰國經常帳盈餘和資本流入上升,帶動泰銖走強;由去年初至今,泰銖實則已累升了逾11%。泰國央行早前已指出,已在泰銖升勢過急時採取行動;當貨幣過強不符合經濟基本面時,央行便會干預。

在經濟角度上,日經亞洲評論分析指出,即使泰國去年第三季經濟增長達4.3%,創4年來新高,但遠不及鄰國越南的7.5% ,以及菲律賓的6.9%。分析稱,當地經濟欠缺優勢,未有發展汽車以外的產業,投資亦受政局動盪影響;而且本身也欠缺人口優勢,去年全國人口只有6900萬,少過越南和菲律賓,令外資需向附近國家尋找人手。國際貨幣基金組織(IMF)預計,菲律賓將於2022年取代泰國,成為東盟第二大經濟體;如果泰國未能找到自身的定位,外資可能會轉移陣地。

豪宅項目240萬港元入場

另外,泰國地產商Areeya推出以日式設計為主題的曼谷豪宅項目「Chalermnit Art De Maison」,入場費981萬泰銖起(約240萬港元),戶型由1房至2房,以及2房或3房複式戶;面積介乎355至1733方呎,全個項目共提供122伙,並於本月20及21日在香港推售。買家須先支付5萬元訂金,其後5天和3個月內分別支付樓價一成和兩成的款項,預計在2020年3月項目完工時,再支付餘下七成樓價。

明報記者

[王俊騏 海外置業錦囊]


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今年 曼谷 樓價 看升 一成 留意 按息 高於 香港 泰銖 急升 升存 風險
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受惠人口增長 墨爾本今年樓價看升 別墅中位價首破100萬澳元

1 : GS(14)@2018-02-12 07:16:56

【明報專訊】據《每日郵報》報道,雖然地產業界預測今年澳洲樓市發展放緩,但墨爾本樓價逆勢增長。據了解,目前墨爾本別墅中位價格達到100.03萬澳元(約612萬港元),與2017年同期相比大幅上漲27.8%。房產分析機構SQM的研究顯示,儘管在去年11月和12月份,墨爾本的樓價分別下滑12.6%和10.3%,但樓價依然屬歷來新高。

SQM總經理克里斯多夫(Louis Christopher)預測,2018年墨爾本的樓價仍有7%至12%升值空間。此外,該市出售的房產數量也將增加,克里斯多夫對墨爾本的樓市發展持樂觀態度。他表示,墨爾本的人口增長率較高,加上當地經濟發展進一步促進樓價增長,賣家們對市場比較有信心。

據悉去年12月份,墨爾本出售的房產數量為28,895伙,在截至今年1月為止的1年多時間,墨爾本公寓價格中位數達到52.81萬澳元(約323萬港元),增長了15%;與去年同期相比,全澳公寓中位價增長11.3%,目前為56.78萬澳元(約348萬港元)。

公寓中位價按年升15%

不少人投資澳洲物業的其中一個原因是希望移民當地,以中國內地居民申請人為例,在獲得澳洲永久居民身分後,仍然為中國公民,其原有戶籍或戶口不受影響,但如果申請人在獲得澳洲永久居民後再申請入籍,由於澳洲承認雙重國籍,但中國不承認,所以就有可能失去中國護照。

澳洲置業不能獲移民身分

要留意的是,在澳洲置業不能獲得移民身分,但假如申請人獲得「商業臨時居留簽證(188A)」,到了澳洲後購置物業,該物業可以在申請轉永久居留(888A)時作為在澳洲的個人資產證明。目前商業、技術移民的辦理約要12個月左右,商業移民申請者則可以在6至8個月獲得簽證,且免面試比例很高。

關於費用,正常的商業移民辦理所有手續費用約20萬元人民幣,技術移民在5萬元人民幣。另外,移民申請成功後並不要求馬上移居當地,但一般會要求在獲得簽後半年內到澳洲一次。

在澳洲,持有「永久居留簽證」居民除選舉權和被選舉權外,享有其餘公民所享受的所有福利待遇,包括全民免費醫療、12年免費義務教育、養老金補貼等。另外,傳統的紙質簽證已經被完全替代為電子簽證,澳洲護照上不再貼簽,申請人可於在線驗證系統(VEVO)上查詢到簽證有關的信息。

另外,澳洲的永久居留簽證,除可以讓申請人享受永久居住澳洲的權利外,還可以在5年內自由、無限次往返澳洲,十分方便。如果申請人符合澳洲商業移民條件,可以免面試,但要視乎申請者可否提供足夠資料。至於「技術移民」及澳洲「僱主擔保移民」,一般不需要面試。

匯率方面,澳元近期走勢明顯偏弱,昨日兌美元一度低見0.7804。英皇外匯報告指出,澳元兌美元周二曾觸及一個月低位0.7835,當日正值全球股市暴跌導致資金湧向避險資產;而一般市場壓力較大時會拋售澳元,因澳洲屬開放型經濟。報告料澳元仍有進一步下跌空間,250天線0.7715有支持,重要關口在0.75水平。

低通脹料持續 澳元受壓

此外,澳洲央行周二宣布維持利率不變,並料低通脹仍會持續一段時間,但有望於年內升達2%以上。華僑永亨銀行預期,澳洲仍需時進一步降低失業率和令通脹達標,加上央行維持論調和經濟數據欠佳,令市場預期會延遲加息,以及息差因素等將導致澳元受壓。

明報記者

[龍彩霞、王俊騏 海外置業錦囊]


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受惠 人口 增長 墨爾本 今年 樓價 看升 別墅 中位 位價 價首 首破 100 澳元
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新春旅客急增 珠寶股看升

1 : GS(14)@2018-02-20 08:01:45

【明報專訊】新春旅客旺丁,據入境處統計,由年三十 (15日)至年初三(18日)的總入境人次逾137萬,當中內地訪客在年初一的增幅接近兩成,更於年初三直逼19萬人次。 分析員認為,今年過年消費氣氛濃,珠寶金飾股同店銷售升,有利開市後錄約10%股價升幅。

年初一內地客按年增兩成

入境處公布過去4天新年假期的出入境旅客數字,總入境人次達137.35萬,當中入境的內地訪客在年初一錄得10.35萬人次,較去年年初一的8.7萬升18.7%,更是近3年來首次在年初一突破10萬人次。

4日累計入境內地訪客達52.78萬人次,較去年同期的46.19萬增長14.3%。其他入境訪客人次則達12.28萬,較去年同期的11.92萬增長3.1%。不過,在新春假期外遊的港人數量則微跌,4日累計的香港居民出境人次為120.45萬,較去年同期的124.19萬跌3.9%。

前君陽證券董事兼行政總裁鄧聲興表示,相信新年後開市零售股「都有得炒下」,升幅應有逾10%。

鄧聲興:零售最勁升幅已過

鄧表示,新年假前已見內地零售向好,本港市况則靠穩,加上今年過年消費氣氛濃,料有助刺激零售旅遊股價向上。鄧又提到多隻珠寶金飾股在假期前已「報喜」,如周大福(1929)公布去年同店銷售數字回升,已見其股價上揚。

但鄧認為,本港零售市况以維持靠穩發展,止跌回升後的「最勁升幅」已過,惟內地在內需、經濟穩定及財富效應下,零售市况表現將繼續較為向好。

[周二投資專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2704&issue=20180220
新春 旅客 急增 珠寶 股看 看升
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