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樓市明燈劉皇發一買即跌


2010-05-20  NM





有「新界王」之稱的行政會議成員 劉皇發,今年二、三月當樓市炒得如痴如醉之際,斥資一億一千多萬,掃入元朗新盤YOHO Midtown二十四個單位及五個加州花園。這是發叔自九七年炒樓被綁十三年後,首度大手殺入樓市。隨着政府推出「九招十二式」、東涌賣地創新低後,樓市 開始轉角,向下調整,發叔不單變成「樓蟹」,更是名副其實的「樓市明燈」。

各大、小新盤及熱炒的大型屋苑,近日紛紛出現撻訂及蝕讓潮。本刊 追訪近排撻訂炒家,發現一眾摸頂入市的「初哥」炒家率先被淘汰,由他們先流第一滴血!

劉皇發有廿年炒樓經驗,見過不少風雨,早於九二年他 以四億七千萬向長實內購嘉湖山莊全幢賞湖居單位,其後全數沽出,賺近四千萬。食髓知味,九七年一月,他殺出新界衝入港島,先以七千五百萬購入紅山玫瑰園賺 二千多萬,三月再以一億九千萬元購入力寶中心二座九樓,到四月再以二千五百萬購入力寶一座一個單位。遇上九七亞洲金融風暴重傷,其中力寶中心九樓持貨六 年,到○三年已大跌七成,市值只餘五、六千萬。變身負資產的劉皇發還被銀行逼倉,十多年來不斷賣舊貨變現還債,當中包括出售屯門地鋪及會展的寫字樓等,他 在物業市場亦告銷聲匿跡。

地獄摸頂王出山

好不容易四出撲錢還債,捱過這些艱難日子;鬆綁才三、四年,劉皇發今次再度出山,但 恰好又是樓市最瘋狂的時候。今年二月,劉皇發家族以三千五百萬元購入加州花園五個單位,再動用七千多萬元,購入當時正開賣的YOHO Midtown M3座二十樓、M5座二十一及三十一樓A至H全層單位,總共廿四伙,平均呎價達五千一、二元。他買入後已「嗱嗱聲」放售,到現時只摸出兩、三個單位,賬面 獲利一成。但其餘廿多個單位,到今年中就要「上身」;而YOHO一期的單位,二手呎價才四千頭,以現時市況,發叔想摸出手頭單位,難矣!而另外以三千五百 萬元掃入的五個加州花園,現時跌價百分之七,兩度重鎚出擊都碰上轉角市,發叔認真是指路明燈。

身為行政會議成員的他,將今次入市的來龍去脈 推向兒子,表示YOHO Midtown的單位通通都是由兒子購入,自己並不清楚。「呢啲個仔嘅嘢嚟,你問番佢啦。」(你無分享經驗給兒子嗎?)「係啦,經一事長一智囉!」發叔 說。但本刊查得,其中買入三間加州花園及十六個YOHO Midtown的公司,發叔皆持有四成股份,無得抵賴!對於次次皆摸頂,劉皇發對本刊說:「舊時啲嘢忘記晒喇,有無錢都咁開心嘅!」

初哥炒 家「斷頭」

每逢炒風蔓延至偏遠的新界屋苑,連從無炒樓經驗的新手都要攀上尾班車,就是樓市見頂的徵兆。部分「新仔」貪一手樓有建築期付款計 劃,有特長成交期摸貨,專攻新樓,結果傷亡慘重。去年底由英國回香港度假的范五,甫抵港便驗出患上肺癌,其大兒子打算陪他醫病兼回流返港工作,他在做完手 術後數天,親自到尖沙咀港景峰的將軍澳日出康城三期領峯售樓處,打算買一個單位給其兒子自住,貪地點與他住的匡湖居就近。怎料去到售樓處人頭湧湧,加上經 紀「落足嘴頭」,范五買一個變買六個。但樓市迅速轉勢,故事最後發展成撻訂六個單位,賠本二百四十萬元收場。

誤信經紀中招

「嗰 日發生咩事,我唔記得晒,只記得經紀講咗一句:『放心,呢幾個單位我實幫你摸(Confirmor)出去,你唔使上身嘅。』」就因為這句說話,范五買入這 圈價值二千七百萬元的六個單位。「其實一年前都打算等元朗YOHO Midtown開賣,如果呎價做到四、五千元就買一、兩個單位投資,個經紀知道,同我講話收到風:『嗰度會開六千元。元朗都咁貴,領峯點都算係市區樓 吖。』嗰日錢都無帶,經紀call咗架的士送我返屋企開支票。」六個單位,范五前後共付了約二百四十萬元訂金。

范五即時放盤,「最初都有人 打電話問吓,不過最後又不了了之。直至上個月(政府出招後),問都無人問,我開始擔心四月底就要上會,於是同經紀講,蝕三萬、五萬、十萬都同我賣出去。」 范五指依然乏人問津,原本醫好肺癌的他,此時卻發現癌細胞轉移,驗出患上腦癌。

范五過往亦有投資過物業,如○七年時,他曾以八十一萬買入一 個元朗單幢住宅單位,四個月後轉售,未計成本賺了十四萬;之後一個月又以一百三十五萬買入同樣是元朗單幢住宅的單位,三個月後賺十五萬就脫手。雖然略有投 資經驗,但都屬細價貨,一個起兩個止,兼有個元朗的地產經紀朋友作顧問,「今次無搵佢幫手,自己走去售樓處找個o靚仔代理,真係出事。」已移居英國的他, 是靠賣咖喱外賣維生,本來辛辛苦苦儲落一筆錢打算過退休生活,范五還指他的太太亦因他沒有向其坦白買樓一事遷怒於他,認真屋漏兼逢連夜雨。「唉,當初係自 己做錯咗決定。我真係搵過律師討論,睇吓可唔可以告個經紀,不過自己又有病,又唔想煩……」

上會樓蟹無仇報

才兩個月前,沙田 第一城部分單位呎價曾接近九七高位。這班在高位入貨的業主,頓時成為樓蟹。他們部分已上會,連撻訂斬纜的機會都無。其中一個今年一月,以五百五十八萬買入 的一千呎單位,平均呎價達五千五百元,雖然望城門河景,但比屋苑現時平均價四千五,高達兩成。本刊找到新業主,他是於沙田希爾頓中心開設脊椎醫館的譚宗城 醫生,提起貴價買樓,他深深吸一口氣才說:「唉!過咗去嘅事,諗番都無意思,還好過得去啦。」醫館本於下午一時半休息,只見他密密做至下午二時多仍在繼續 接客。

另一個高位接貨的新業主葉承斌,以五千六百元呎價買入一個第一城單位,幸好他亦受惠於早前樓市升幅,其半山列提頓道唐樓單位,三十年 前以四十五萬買入,上月以七百八十萬賣出。港島靚樓賣得出,他卻即時「換入」新界:「我都退休,唔需要住港島區,所以決定轉入新界,睇咗兩個第一城單位就 決定咗,當時仲覺得自己買抵咗添!

「而家我諗,我係買貴咗,邊個估到政府會有九招十二式呢!我開心咪得囉!以前我住嗰度有海景,而家起晒高 樓擋住視線,第一城個單位至少有城門河景,舒服得多。」幸好,葉先生賣樓套現七百多萬,可一次過付清第一城單位的樓價:「我覺得樓價長遠嚟講會升番嘅,所 以唔會太擔心。」

新界西北泡沫爆破

新手投資者欠缺市場資訊,單憑市場氣氛,最易出事。好像剛剛從英國回流的范五,不知道由長 實發展的日出康城一至三期,根本愈賣愈平。第一期首都當初開賣平均價五千四元一呎,賣到領峯只需五千元,小投資者根本難與發展商鬥平鬥優惠。在今年二、三 月高峰時出售的一手樓,如元朗YOHO Midtown、沙田名城,難逃一劫,其中尖沙咀名鑄已有兩個單位撻訂。

而皮費輕、容易上車的新界 西北區二手樓,亦是新仔重災區。據區內經紀說,屯門一個三十歲左右的新進投資者,在「九招十二式」前掃入兩個單位,出招後「溝貨」再掃兩個單位,共斥資六 百多萬。怎料樓市每況愈下,他亦開始發茅,「佢以前炒過一、兩個單位賺過錢,心雄下今次一口氣連掃四伙。但佢炒樓又有炒股,呢鋪好傷,向全區經紀放聲氣: 『任何價錢都可商議。』」例如其中一個時代廣場C座四百五十二方呎單位,他以一百五十八萬元購入,最高放過一百七十五萬元無人接。但經紀透露起碼要劈至一 百三十五萬元,才即刻有承接。

在九七年曾熱炒的嘉湖山莊,今年二、三月時,成交宗數亦升至每月過百五,本刊曾報導乃至元朗樓齡數十年的山雞 樓也被炒起,賣家一再反價提價,炒家仍然踴躍入貨,有的單位一年前不到一百萬元,高峰時賣百五、六萬,升幅達五成。然而,「九招十二式」與地皮低價成交 後,即時轉勢。想放售嘉湖一單位的尚小姐和友人一臉無奈地說:「無計!等錢使嘛,個價點都要放啦!」嘉湖部分樓盤更一減再減,其中麗湖居七座一低層單位, 便由原先一百三十八萬減至一百三十萬,後議價至一百二十五萬,最終於剛過去的週末以一百二十一萬出售,減價共一成多。

藍籌摸頂即撻

而 藍籌屋苑,亦零星出現撻訂個案。如太古城一個青松閣高層D單位,原業主羅氏夫婦,在九七年五月高峰期以八百零三萬購入,最近見市好以一千萬元放盤。上月底 一個同樣住太古城,已睇樓數個月的用家,決定以九百六十五萬買入,呎價九千三百七十元,創屋苑新高。但該買家在上週東涌賣地後即時縮沙,寧願撻訂三十萬 元,連佣金蝕五十萬。

記者上星期五到青松閣欲拜訪羅氏,在該大堂巧遇羅太。還未道明來意,羅太心情煩躁,對記者破口大罵:「走!唔好喺度搞 搞震,走!報警呀!走呀!」羅太更打了多個電話狂鬧向傳媒爆料的地產經紀。羅氏雖賺到三十萬訂金,但計落九七年的按揭利率高達十點五釐,借七成全期要供完 還款需一千三百萬元,難怪殺訂賣唔出單位,心情仍煩躁。

實力炒家無有怕

今次跌市,被「擲」出車外的,多是坐唔穩的投資新手, 本刊查詢多個有實力的資深投資者,他們對今次跌市都無有怕,甚至想趁機掃入跳樓貨。在沙田第一城持有十三個單位的投資者Ivan,指雖然第一城樓價比年頭 跌幅超過百分之三,但認為對他影響不大,事關第一城出租情況理想:「我持有嗰啲都係細單位,百五、六萬買返嚟,租到七、八千蚊,回報有成五釐o架!多多都 租得出。」他指即使現在樓市氣氛不好,亦會不斷入貨:「你要不斷入貨,問銀行借錢,逆市都俾生意銀行做,獲取其信任,佢哋就鍾意俾生意你做。」不過就要入 得有技巧:「上年吹上車盤,咁我年尾開始買啲細單位,出租又得,想賣出亦得。」事實上,Ivan○二年已經開始投資沙田第一城:「嗰時啲單位六十幾萬一 個,放錢喺銀行又無息,攞廿萬出嚟做首期,出租有四千幾收入,扣埋月供二千幾蚊,管理費幾百蚊,每個月仲有一千蚊袋o架。」本刊統計Ivan自○二年炒賣 過十九個沙田第一城單位,其中出售六個賺過一百萬元,其餘則持有出租。

翻睇Ivan交投記錄,往往摸頂入貨,如○八年二月的樓市瘋狂時,他 便以平均價一百六十六萬買入三個沙田第一城的細單位,平均呎價四千二百多元。相反,金融海嘯期間,卻未見他入貨。在上月又大手購入四個沙田第一城單位。他 經營物流生意,而且能找到銀行上會,單位租金亦能抵銷供款,明顯有實力坐盤。

其後除了第一城外,他與從事物流的拍檔亦有投資其他沙田屋苑如 濱景花園、河畔或金獅花園及區外的一些工廠大廈,大部分都上會後,持貨半年賣出,○四年至今共賺過一千三百萬。

資深炒家趁低吸納

而 由九一年開始長炒美孚、賺逾九千萬的師奶兵團首腦黃太,亦無懼近期樓價降溫,她笑說:「都無咩壞影響呀,我仲買多咗添!」最新購入的四個單位,都低於市價 近一成,皆因背後有強大經紀團作後盾支援,掌握最新筍盤資訊,快絕全美孚,不用出租而有實力作短炒。被問及怕否後市繼續跌,黃太氣定神閒說:「我住緊呢個 單位,都由○四年嘅六百幾萬升到而家成千萬啦,睇長線都得o架嘛!」

投資物業三十年的資深投資者陳清白,亦認為在低息環境下,市況並非如想 像般差:「呢個時候要認清經紀嘴臉。好多經紀為做生意,將啲市況唱到有咁壞得咁壞。有啲撻訂及減價放盤,根本就因為啲買咗貴貨嘅傻仔,同無經驗炒樓嘅新 仔,驚得滯逼住斬自己倉。其實整體樓市,尤其一、二百萬元市區細價樓仍好硬淨。」他預期樓價只有百分之五至八調整。

事實上,相較九七年時, 樓按息率高達十釐多,現時不到一釐,供樓負擔其實極低。例如一個一千呎太古城單位,現時樓價八百多萬元。若當年每月供款要近六萬元,現時只要二萬多。再加 上租金收入足以支付供樓支出,租金回報率有近四釐,所以樓市基本因素並不差。如果有實力持貨,不妨鎮定一點,切忌像一些被這個技術性調整巨浪打沉的新手, 現不妨坐穩直至市況喘定為止。

低息入市好時機

假設一個1029呎的太古城單位,如果在97年按息高企的時候買入,與現時在低 按息時買入,月供金額認真差天共地:

銀行蝕本搶樓按

政府出招為樓市撲火,銀行爭樓按生意令息口創新低,為樓市點火。

金 管局早前出口術,建議銀行將按揭利率下限設定為銀行同業拆息(H)+0.7%。銀行表面上投鼠忌器,紛紛提升按揭利率來符合金管局的指引,實質暗地裡出 招,鬥搶生意。

記者以借款二百萬元為例,放蛇向多間銀行查詢,花旗銀行職員起初表示利率為H+0.7%,但接着主動說:「如果你做 Citigold客戶,應該可以批到H+0.65%。Citigold本來要有一百萬資產,但依家存二十萬都得。呢廿萬唔使存好耐,只要存到貸款取用之後 就可以拎出嚟。」

就算是企硬按揭息率H+0.7%的銀行,亦會提高現金回贈搶客,以大新為例,現金回贈由0.5%增至0.7%。而交行更將 以往三年的罰息期減至半年,務求搶做生意,懶理金管局的指引。

有銀行高層直言,目前以同業拆息為主的按揭,利息已低無可低,「大行有雄厚存 款基礎,所以不成問題;但細行係靠銀行互相拆錢,但只賺零點七釐息差,扣埋行政使費,簡直係白做。」
 



樓市 明燈 劉皇 皇發 發一 一買 買即 即跌
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政府無能 劉皇發威脅作反 丁屋惡霸瘋狂僭建

201-5-12  NM




申訴專員公署發炮,狂轟政府規管村屋僭建不力,新界原居民大怒,鄉議局內鷹派勢力,威脅謂「入嚟拆樓,幫你拆骨!」揚言動員包圍政府總部洩憤,又向中聯辦告御狀,狂插申訴專員黎年是「引發社會動盪的罪魁禍首」,連新界王劉皇發都明言:「唔講得笑」、「真係會(作)反」。

違例丁屋失控,政府束手,全因新界地頭蟲夠惡。本刊發現全港僭建情況最嚴重的六個鄉郊地區,不單發現凌空僭建天橋,有丁屋為避耳目,在室內搞「蠱惑僭 建」,地底加建七百呎大地牢,令原本只限建三層的丁屋,在上加高三層,在下挖多一層,隨時變身「七層大廈」!一遇風吹雨打,難保不會成為一枚枚鄉郊炸彈!

記者過去兩週查察新界各區丁屋僭建情況,發現問題遠比申訴專員的調查報告嚴重。重災區是元朗屏山鄉、廈村鄉、錦田鄉、八鄉、新田及十八鄉等村落,甚少丁屋依照法例限制只建三層,反而四層甚至六層超高丁屋比比皆是。

丁屋僭建五花八門,有些天台建全層玻璃屋,有些更凌空搭建天橋,一條行人通道橫跨兩屋,上面還起多一層,千奇百怪。大棠原居民金伯一家十七口、三代同住一 幢四層高丁屋,共二千八百呎面積還要再起,他說:「我有三個仔,佢哋娶晒老婆,九個孫仔孫女愈嚟愈大,點可以無自己間房呢?三層丁屋,加建多一層,天台嗰 間原本我住,後來年紀大,行唔到樓梯,咪喺隔籬起多間鐵皮屋,我哋有丁地,無起之嘛!」

新界僭建重災區

地牢屋

向上發展之餘,亦有丁屋向地底發展。記者假扮買家,跟羅姓地產經紀到離元朗朗屏西鐵站十五分鐘車程的屏山鄉盛屋村,這裡一帶村屋同樣建在平整了的地基上。 記者一入屋,發現有樓梯通向地牢。「無人會申請建地牢,申請等到幾時先?好多都係原居民自己掘嚟自住,呢間肯定係筍盤,七百八十萬全幢,人哋三層二千一 呎,呢度四層二千八百呎,一樣價錢,偷多七百呎地牢俾你,去邊度搵?」羅經紀說:「呢度幾間村屋,全部都僭咗地牢,用嚟做酒窖放紅酒或者整間卡拉OK房, 一樣咁爽!你唔夠住,喺天台起多層都無問題,多幾個人都肯定夠住!我之前喺大埔黃宜坳同沙田,先賣咗兩間呢啲地牢屋。」根據土地註冊處的資料,地牢屋落成 僅兩年多,前業主吳耀於○七年十一月,取得由地政署發出的滿意紙。地底多建一層,為何地政總署竟批准?羅經紀解釋:「地產咁興旺,地政邊得閒逐間睇。地政 署搵人嚟睇,發滿意紙,你遮住道門就得,佢唔通會敲牆,睇吓係咪中空咩?」

僭建「有理」

丁屋僭建氾濫,抗議政府針對丁屋僭建的行動組召集人、大棠村村長梁福元還說僭建有理:「未計七二年前落成嘅祖屋,依家全港有四萬幢丁屋,保守估計一半以 上,都有僭建問題,影響廿幾萬人,但呢啲係歷史問題。政府咁多年唔管,家吓派黎年(申訴專員公署署長)出嚟,話要拆晒佢。我係行動召集人,負責吹BB,你 毀我家園,後果自負,我同我啲村民都咁話:『你入親嚟拆屋,我幫你拆骨!』」接着,身兼十八鄉鄉事委員會主席梁福元又話僭建問題是政府逼成,「我哋十八 鄉,就好似毛澤東咁講,係鄉村包圍城市嘅格局,最近元朗市中心同西鐵,政府收晒村民啲地,去俾發展商起高樓,搞到原來嘅丁地,愈來愈細,村民開枝散葉,先 被迫向上發展!」梁福元有恃無恐,連唯新界鄉民馬首是瞻的行會成員、鄉議局主席劉皇發也覺政府離譜,揚言此事「唔講得笑,真係會(作)反!」有鄉議局中人 更乘勢向中聯辦告御狀,實行全面反擊。

僭建風險高

鄉郊高樓湧現,甚至有不法承建商違規僭建地牢,香港工程師學會前會長黃澤恩指風險好高,「僭建一定存在風險,因為無監管,你唔知用咩物料、地基穩唔穩固。 建屋有所謂安全系數,加建一層,重量多三分一,應該還在安全系數之內,無問題,若加高兩層,就會較原建築重七成,風險自然較高。唔好忘記,所有僭建樓宇, 一旦發生意外,就算唔係塌樓,吹倒天台屋玻璃傷到人,保險一定唔賠,隨時得不償失。」黃說。

發展商盲公竹

現年五十三歲的梁福元,是大棠村原居民,祖先梁偉大是大棠大地主。他中三輟學,自小跟母上山務農,認識當時的理民府專員鍾逸傑。八十年代農業式微,因梁家 種荔枝、龍眼等果樹,他靈機一觸,將家族三十萬呎農地改種二萬棵荔枝樹,九四年辦大棠荔枝山莊,成為新界名勝,生意額千萬元。梁見荔枝園和露天倉收入有 限,近年積極拓展地產,除了大棠山莊一期屬家族地皮,他還成立源發建築有限公司,承建樓盤如三十座丁屋的元朗龍騰閣,實行地產、建築一條龍,一幢屋的利潤 動輒二、三百多萬。早於九七年,梁福元已將近大欖郊野公園山腳三百萬呎農地轉做康樂地,地積比率二點五倍,可建低密度別墅及度假屋。位於大欖郊野公園旁的 荔枝山莊,坐擁約一千萬呎的荒廢農地,成為不少發展商覬覦的目標。根據土地註冊處資料,長實於○六年初,以一百三十多萬向梁福元購入約二萬呎的土地。而新 地及新世界也曾接觸梁福元,透過他跟大部分原居民洽商買地事宜,搖身成為地產發展商投石問路的盲公竹。鄉紳透露,梁由人稱「元朗教父」的戴權扶持上位,二 人既屬同鄉,又屬師徒關係,但隨戴於九九年捲入十八鄉賄選案,之後他的均來集團又有爛尾樓風波,梁欲在政圈再上層樓,於是離開師傅,轉投新界王劉皇發陣 營,。早於兩年前,劉皇發有意把位於新元朗中心毗鄰的大橋村,搬入大棠山道,以發展他的六十億地產項目,貴為大棠村村長的梁福元,積極協助發叔完成搬村大 計,以贏取發叔支持他出選鄉村選舉,重奪十八鄉鄉頭公職。毗鄰元朗YOHO Town的十八鄉,是發展豪宅的上佳地皮;誰當上村代表,甚至更高的話事人「鄉主席」,誰就能成為地區發言人,左右土地發展利益,近年積極進軍地產發展的 梁福元,自然不會錯過機會。在鄉議局內屬「鷹派」的梁福元,年初重奪十八鄉鄉議會主席,上月底又當選元朗區議會副主席,雄心勃勃。一名鄉議局中人說:「新 界北六個鄉頭,四個換班,新官上任,梗想打響頭炮,張學明(鄉議局副主席)係局內鴿派,成日話同政府傾,鄉議局入面啲鷹派,一早好唔耐煩,家吓鷹派勢力抬 頭,加上丁屋僭建咁貼身,最易攞票,唔乘機發難等幾時呀?」

丁屋與祖屋

丁屋屬於新界小型屋宇的一種,是一九七二年港英政府給予新界原居民有權興建的建築物,男性原居民可將自己的農地,或從政府批出的指定官地,申請俗稱「丁 牌」的建屋牌照建丁屋。丁屋的規格有嚴格規定,樓高不得超過三層及在二十七呎內,每層不得超過七百平方呎,其後任何改動,都需要再申請。丁屋有限制買賣轉 讓條款,若在五年內轉讓需要補地價。另一類俗稱「舊屋地」,亦叫「祖屋」,是在一九○五年清朝時港英政府批出的集體政府租契內,某些註用為屋地的地段,無 限制買賣轉讓條款。測量師陳旭明指出,鄉議局一直認為,舊屋地沒有發展限制,故可建超過三層,但地政署的觀點卻不同意,認為以前是一至兩層,重建後亦只能 是一至兩層,雙方至今仍在爭論,未有共識。

知法犯法張學明

張學明這邊跟政府談判僭建問題,另一邊廂父子兩人瘋狂僭建,認真諷刺。現年五十八歲的張學明,○四年獲選為鄉議局副主席,同年亦首度進身立法會議員,近年 更有傳他是劉皇發的接班人。但這個新界第二把交椅的話事人,不僅在大埔林業村丁屋住所上,違例建天台屋,其子張以嵐兩年前申請在隔鄰建丁屋,更加「巧 妙」。原來張以嵐在三層高丁屋落成後,向地政署申請批完工紙,同步申請屋前約一千五百呎政府用地作短期租約,結果○九年十二月底批出完工紙後,不出三日, 他立即大肆僭建,加建圍牆、造魚池、屋後加建二百呎小屋、造豪華玄關、甚至霸了行人路官地作花圃。「僭建已經衰,仲要做對花架撐埋出行人路,咁都仲批出租 約。」有街坊向本刊說,他們向地政總署舉報,得來回覆卻是:「個花槽建喺路出面,係屬於公眾得益,人人都享受到,所以唔算僭建……」據熟知村屋運作的承建 商透露,丁屋的完工紙就等如是一般樓宇的入伙紙,必須獲發完工紙才能入住及買賣。「好多原居民就係先做一間規規矩矩嘅村屋出嚟,等地政總署嘅人查完認為無 問題喇,攞到張完工紙後就大改個結構,一般政府部門睇完之後就好少再嚟巡查,咁佢哋點改都得啦!」本刊就此質詢張學明,他承認父子倆的丁屋均有僭建,並透 露兒子的物業已被「釘契」。

無力執法

官員縱容,村民才瘋狂僭建。「我哋嘅村長好多都係委任區議員,如果啲官因為僭建問題阻撓我哋,咁村長第日咪喺區議會上唔撐政府囉。咁多年來,我哋見過不少 地政專員喺土地政策上得到方便,第日容易升級,所以早已有不成文嘅規矩,唔會點理我哋啲僭建問題。」一名粉嶺原居民透露。高官怕鄉紳,前線人員就怕惡霸。 地政署督察人員協會主席劉耀華表示,遇僭建投訴,要入村執法,不時會遇上阻撓,由於被拒入村及上樓,往往因無法舉證,難以提出檢控。有不願透露姓名的地政 署人員則承認,前線人員執法困難重重,「我哋依家行孖咇,但一樣好驚,試過有村民攞住枝棍喺後面追,我哋好多時揸AM車,未入村,已經有天文台出嚟阻攔, 試過話私家路唔俾入,要兜上山入村,又試過有人見我哋貼違例通告,推石落嚟同放狗追我哋,好恐怖。」更想不到是執法的地政總署及屋宇署,竟想出新方法互相 卸膊。申訴專員上月公布調查報告,發現現時完工後的僭建物由地政署管,興建中的屬屋宇署負責。由於以「完工與否」作為由那個部門負責的分水嶺,結果兩個部 門你推我讓。另外,對落成少於一年的僭建,屋宇署竟給予豁免,理由是「積壓太多個案」!申訴專員公署指,近四年政府接獲丁屋僭建投訴大幅增加五成至近三千 宗,但執行清拆令則急跌一半至只有三十五宗。其中一個例子,有市民曾於○八年十一月向地政總署投訴,有人在村屋內違規建泳池,署方接獲投訴後七個月內,四 度嘗試進入建築物,但被住戶拒絕,事件竟不了了之。○九年四月,投訴人再次投訴,署方將個案轉介屋宇署,屋宇署在五月介入時,泳池已完工,屋宇署便以個案 已完工為由,不再採取執法行動。

熟悉村屋政策的前測量師學會會長陳旭明直言政府無能:「仲唔係執法不力?好明顯唔係資源問題,以前市區舊樓好多花籠、露台,屋宇署話要做,咪一樣做到!村 屋周圍都有僭建,只係政府無決心去做啫。」他認為,屋宇署和地政署即使人手不足,亦可以利用外判形式執法。曾任中央政策組顧問、對丁屋問題有研究的元朗區 議員黃偉賢,直言現在局面是政府「欺善怕惡」下的惡果,「政府其實一直見到個問題,但就唔敢郁,回歸前梁寶榮任規劃地政局嘅年代,政府已謂要普查,分階段 清拆丁屋僭建物;又試過搵咗十八鄉嘅鈞樂花園做試點,話要集中清拆僭建物,嗰時鈞樂仲係戴權根據地,唔使講全部不了了之!」九八年,粉嶺一間丁屋因無落鋼 筋,發生露台倒塌意外,政府一度建議丁屋須加強監管,建屋前要入則,但遭居民反對,同樣功敗垂成。○五年,政府終同新界鄉紳談判丁屋僭建問題。可是本刊得 知,政府竟跪低,願意容許丁屋天台僭建一層,但必須符合結構安全,業主亦要就多建的位置補地價,並繳付差餉。怎料鄉議局依然未收貨,有鄉紳說:「好似十八 鄉梁福元,佢就覺得同政府有乜好傾,傾咗咁多年都係得個桔,總之團結班鄉下佬,政府就奈我哋唔何,莫講話四層,就算起到六層政府都唔應該取締。」「依家丁 屋的僭建問題,根本係計時炸彈,涉及公眾安全問題,唔通等到有丁屋倒塌,有人死傷先做嘢咩,呢個問題一定要正視,明明唔啱,無理由一遇反對就縮,但呢個弱 勢政府,你都唔敢對佢有期望啦。」黃偉賢無奈地說。


政府 無能 劉皇 皇發 威脅 作反 丁屋 惡霸 瘋狂 僭建
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劉皇發駕崩新界王朝瓦解

2017-07-27  NM

前鄉議局主席劉皇發,於上週六病逝,終年八十歲。鄉紳間有一句說話,最能體現他的「王者本色」:「感覺政府在新界有難題,只要找劉皇發,便可迎刃而解了。」

劉皇發的成功,並不是偶然。在80年代,中英前途談判,港英政府需要一位重量級人馬,周旋於中方及鄉紳之間,是為天時。當年市區地早已成熟發展,開闢屯門、元朗等新界地是理所必然,劉皇發為發展商鋪橋搭路,是為地利。劉皇發有個人魅力,能做到兼顧各方利益,面面俱圓,獲大多數原居民信任,正是人和。

時機加際遇,造就了一代「新界王」。而晚年的劉皇發,仍有江湖地位,並力捧長子劉業強繼任鄉議局主席,延續王朝。只是鄉議局的角色,今時今日已大不如前,運勢將盡。隨着劉皇帝駕崩,新界王朝的勢力亦告瓦解。

錢銀女人

劉皇發的政商界往事,固然精彩;但甚少人談及的感情事,一樣引人入勝。劉皇發是罕有沒三妻四妾的新界人,他老婆吳妹姝,是青山灣的水上人,由媒人介紹與劉皇發結婚。她鍾情跳社交舞,經常出席舞會,數年前《壹週刊》曾跟着劉皇發游早水,吳妹姝陪伴在側,其間發叔篤一篤老婆的面珠,兩人在鏡頭前打情罵俏。「新界王」的老婆,也有角色,她是前特首梁振英老婆唐青儀的手帕交,有傳二○一二年她們與曾德成妻子等人,一起到澳門觀音堂借庫。與劉皇發一樣,吳妹姝亦愛打麻雀,而四太梁安琪則是她的麻雀腳。

花名大波萍

二人結婚數十載,甚少緋聞,但劉皇發亦有紅顏知己。這名曾被外界封為「劉皇發好朋友」的女士,叫余紅萍(Ada)。由於年輕時身材出眾,樣貌娟好,認識她的人均形容她:「珠圓玉潤,身材好好,人又熱情。」早年活躍於馬圈的簡炳墀,更為余紅萍改了個花名「大波萍」。對於劉余二人的關係,劉皇發曾笑說:「有人想幸災樂禍,話我有二奶。依家做生意的,有不少是女性,我唔可以避免接觸到。最怕影響到人家女仔的家庭和諧,Ada Yu係我生意partner!」

九七年,劉皇發與余紅萍,以七千五百萬元共同買入紅山玫瑰園,各佔一半股權。後來再以一億九千萬元,買入力寶中心二座九樓,余紅萍今次只持有少數股權。可惜,除了玫瑰園豪宅,趕及在樓市爆煲前售出而有所斬獲外,力寶中心物業則被銀行收回。 余紅萍又名余伊婷,今年約五十歲,也是有夫之婦,曾任屯門仁愛堂總理。她丈夫陳篤,曾經與滙豐銀行前副總經理劉智傑,合資開設好盈集團,專做金融、期貨生意,但公司現已告解散。余紅萍的人際手腕相當厲害,近年亦是「股壇玩家」簡志堅的知己好友。不過她與劉皇發的友情,未有因此中斷。根據資料顯示,目前劉皇發與余紅萍同任董事的公司有六間,除了會展及力寶單位損手,其餘三個物業,包括兩幅元朗地,均有獲利,賬面共賺4,299萬元,十分和味。余紅萍申報地址,為會展廣場辦公大樓十四樓,該物業曾由劉皇發、余紅萍、劉業強等人任董事的大天有限公司,於九四年以4,120萬元購入,曾按揭予道亨銀行未有贖回。

劉業強繼位

劉皇發與結髮妻子吳妹姝,育有兩子三女,其中,現年五十歲的長子劉業強已接棒。劉業強畢業於倫敦政治經濟學院經濟學,與老婆葉愛愛育有一子兩女。一三年,他獲委任為全國政協委員,現出任行會成員、立法會議員、屯門區議會議員及屯門鄉事委員會主席等。一五年,劉皇發表示不角逐連任鄉議局主席,由劉業強接任,基本接下發叔的重要職位,但威望當然有所不及。長女劉麗芬及老公黃汝坤,則幫發叔處理龐大土地;但去年兩人與妹夫同被揭發,於元朗大棠持有的土地非法填土及填塘,被要求還原,但限期滿一年仍未處理。幼子劉業光,是聖保祿醫院骨科醫生,較為低調。二女劉麗華,經營珈琳幼稚園,發叔亦有打本。三女劉玉蓮,則是設計師,老公為離島區議員余漢坤。○二年兩人結婚,於尖沙咀洲際酒店筵開七十席,當日前特首董建華、曾蔭權、前律政司司長梁愛詩、賭王及四太等人,都俾面出席。

有權勢有財勢

劉皇發早在二十四歲已當選龍鼓灘村村長,八○年起已擔任新界鄉議局主席,一直至一五年。有權勢就有財勢,適逢政府及發展商想加速發展新界,劉皇發協助周旋於鄉紳及原居民之間,起了重要橋樑角色,如魚得水。早於七八年,李嘉誠已透過劉皇發做游說工作,減少村民對興建青洲英坭廠的反對聲音,令廠房順利在八三年建成。其後由長實投地興建屯門雅都花園,八七年開售,並把商場及停車場兩部分,交由劉皇發代售。到九二年,長實讓劉皇發與珠海市政府駐港機構珠光集團,以四億七千萬元,內部認購全幢嘉湖山莊賞湖居二百多個單位。當時消息一出,即惹來外間非議。據土地註冊處資料顯示,當年購入賞湖居全幢的景怡有限公司(Top Ease Limited),於九二年一月成立,分別由兩間公司持有,同年八月轉讓給珠光集團及宏景投資(Grand Gain Investment Limited),股權為六四比例。後者宏景投資由劉皇發及余紅萍持有。那時正值樓市升溫,兩年後劉皇發陸續出售嘉湖山莊單位,套回三千八百萬賬面利潤。一○年,劉皇發持有逾百年歷史的元朗大橋村項目,獲城規會批准重建為四幢二十七層高住宅大廈,項目旁邊為長實的樓盤世宙,項目亦落實與長實合作。除了長實,發叔與新地關係亦密切。一○年,本刊曾爆出發叔為了幫新地開發屯門的百億豪宅地盤,利用自己區議會主席的權力,沒有讓反對工程人士會上發言,又假造民意,誤導區議會贊成興建通往樓盤的必經之路。新地其後刊登聲明否認跟劉皇發利益輸送。但同年發叔就斥資一億一千多萬,購入新地元朗YOHO Midtown共二十四個單位,其後五個單位以「摩貨」形式出售,獲利一百零廿七萬元。

囤地百多幅

劉皇發於九十年代,已報稱持有二、三百幅農地,不少是七十年代收購回來,每呎只是幾元。二○一○年,擔任行政會議成員的他,申報擁有達六百四十六幅土地,當中最少一百八十七幅土地由他全權持有,大部分位於屯門,其他由他與妻子、或其他有關連人士所持有。在新界東北發展區,他持有最少三萬七千呎土地,在東涌擴展區內也有二十多至三十幅地皮,若政府要發展,向劉皇發收地無可避免。近年他身體欠佳,其家族成員着手放售部分地皮。今年五月,中國海外集團就以合共五億九千萬元,向劉皇發購入屯門龍鼓灘近三十六萬呎地皮。劉皇發曾擁有多匹馬,包括金龍船、猛龍船、龍船義浩、大龍船、真龍船、龍船快、驪龍及龍船鼓響等,但大部分已退役,只有龍船鼓響及龍船尚有參加賽事。早年他購入屯門咖啡灣地皮自建豪宅,名為「天佑居」,與家人同住,屋外不時泊滿名車,包括勞斯萊斯及平治等,多掛着「8222」或「2888」的車牌。劉皇發無論出生、發跡、以至壽終正寢,皆在屯門。

恩怨情仇

有「新界王」稱號的鄉議局前主席劉皇發,自前年七月陪同長子劉業強出席鄉議局會議後,便沒有再公開露面。一直有指發叔健康欠佳,這一年多來,他都是在屯門青山灣天佑居大宅內休養,並有醫生和護士照顧。本週日凌晨,發叔病情轉差,最後在家中與世長辭,享年八十歲。其兒子兼鄉議局主席劉業強晚上在大宅外表示,對父親離世感痛心,他說發叔去世時安詳,所有家人陪伴在側。他又稱讚父親為國家、為香港、為新界貢獻良多,稍後會公布身後事安排。

最年輕村長

劉皇發是屯門龍鼓灘龍鼓灘村原居民,家境清貧。中學畢業後,他曾經耕田,又曾任職九廣鐵路油漆工人,其後在元朗經營雜貨鋪。發叔由寂寂無聞到變成新界皇帝,叱咤新界半個世紀,全因一生中有多次轉捩點。上世紀六○年時,劉皇發獲得當時著名鄉紳陳日新的支持,令到當時年紀輕輕的他(二十四歲),得以當上龍鼓灘村村長,成為當時最年輕的新界村長。這是發叔人生第一次轉捩點,他由一名無名小卒,開始踏上從政之路,在鄉事圈子中嶄露頭角。

靠攏政府上位

到了七十年代初期,做了多年村長的劉皇發漸漸上位,當上了屯門鄉事委員會副主席。這時,發叔意識到要更上一層樓,就要靠攏政府。其後,他成功游說龍鼓灘村民,低價出售地皮予政府用作英軍操炮區,發叔此役一舉成名,令他得到政府賞識,成為日後投身政壇的踏腳石。翌年,他更獲政府委任為太平紳士。這是發叔第二次轉捩點,他在新界的聲望日增,成為新界人與政府溝通的橋樑。八○年,四十五歲的劉皇發終登上鄉議局主席寶座,開始統領新界數十年。自此,他的仕途扶搖直上,不但出任屯門區議會主席,更加衝出新界,獲政府委任為立法局議員。這時候,劉皇發猶如新界的土皇帝,很多新界的發展政策,政府都會向他諮詢意見。當新界出現任何問題時,政府亦會請求發叔幫手解決。

愛做和事老

「喺鄉事同政府之間,發叔不時能令政府政策作出讓步,或作出調整,令到雙方更加接受,就係佢成功嘅地方。」自○四年起,幫劉皇發做了多年選舉工作的元朗區議員周永勤表示,發叔一向喜歡擔當「和事老」角色,幫各方面找出共通點解決問題,新界人當中,也只有發叔有此號召力,別人無法取替。「其中一個例子,大嶼山曾試過封山,發叔親自乘直升機搵大和尚釋智慧,最後終能解決事件。」○二年十月時,寶蓮寺因不滿政府收地發展昂坪,計劃封山七日。由於事態嚴重,劉皇發便夜訪寶蓮寺董事局,在他努力斡旋下,時任房屋及規劃地政局局長孫明揚其後得以與寺方開會,政府答應考慮修改昂坪發展藍圖,寶蓮寺才暫時擱置封山行動。

丁權納入《基本法》

全港共有二十七鄉,合共七百多條村,鄉事關係錯綜複雜,要令一眾新界人馴服聽話,一點也不容易,「單係新界西已有十八個鄉事會,每條鄉其實都有兩、三股勢力。不過就算佢哋如何水火不容,發叔跟每股勢力都合得來,令佢哋信服,發叔就能夠團結不同嘅力量。」周永勤說,劉皇發對每個鄉每條村都做到持平包容,任何一方要他幫忙,他也會想盡辦法幫手。發叔離世,新界不少鄉紳都告訴記者,新界從此難以有人去凝聚各方勢力,當大家各為利益爭奪時,新界力量勢必瓦解分離。香港回歸前,劉皇發更把握了一次黃金機會,令所有新界人都對他言聽計從。回歸前,他擔任基本法起草委員會的港方委員,成功爭取把「新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護」,納入成為《基本法》第40條,讓「丁權」順利過渡至回歸後,有中央官員更說第40條就是劉皇發。新界丁權一直惹人詬病,但劉皇發卻成功將新界人最關切的傳統利益保存下來,令他在新界的地位更加鞏固,無人夠膽向他挑戰。此後整個新界,基本上已是劉家王朝。而屯門和元朗的江湖猛人,也十分尊重劉皇發。去年七月,鄉議局討論有成員出戰立法會地區直選問題,元朗猛人田雞東就喪鬧何君堯,質疑他的參選資格。有消息指,田雞東不滿有人早前奪去屯門鄉委會主席職位,而替發叔出頭。而新義安屯門話事人跛榮,一三年十二月涉及洗黑錢案上庭時,竟然請得劉皇發做其辯方證人。有江湖人稱,在元朗和屯門,真正能夠做到官商鄉黑大融合,只有發叔一人。

獲頒大紫荊勳章

鄉議局變成劉家天下,劉皇發做了三十五年主席,所以九七前和回歸後,他都憑功能組別鄉議局組別,自動當選立法會議員。另外,在曾蔭權擔任行政長官時,劉皇發更曾進身行政會議成員。○五年時,劉獲頒特區政府最高榮譽的大紫荊勳章,以表揚他對香港社會的貢獻,他也是首位新界原居民獲此榮譽。雖然劉皇發在新界呼風喚雨,但他始終沒有政黨背景,在立法會難免會孤軍力弱,所以在九三年時,他加入自由黨成為創黨成員,「發叔有自己一套策略,因為當時鄉議局只有佢一名立法局(立法會前身)議員,佢要張學明籠絡民建聯,佢自己入自由黨,當時自由黨都有唔少議員,而鄧兆棠當時嘅港進聯有四名立法會議員。咁樣加起來,(鄉事)喺立法局便能影響二十多名議員。」周永勤分析說。

幫唔少泛民人士

周永勤又說,劉皇發很喜歡幫人,以前每日都有很多不同層面的人,跑到他的辦公室要求幫忙,「發叔嘅處事方式,係盡量將敵人變朋友,絕對唔會令朋友變敵人。」周又說,劉皇發除了會幫建制派人士外,原來還幫過不少泛民主派的人,「唔少泛民主派議員,發叔私底下都不時幫佢哋。如有些在大陸做生意出現糾紛,犯咗事,賭輸錢等經濟問題,好多麻煩事,發叔都有喺背後出手幫忙。」他又讚揚發叔為人包容不記仇,「例如喺鄉議局內,有人明顯有野心想做主席,或另有企圖,不斷累積勢力隨時會叛變,發叔其實知道嘅,但佢會選擇利用對方嘅力量,去鞏固鄉議局同新界人的力量,所以發叔為人好包容,以及忍耐力好高。」周永勤又說,○八年時自己沒有跟隨發叔退出自由黨,但發叔沒有怪他,「以後過時過節,佢都會送禮俾我表達心意。」

發叔有功有勞

劉皇發病逝,震動整個新界。上水鄉事委員會主席侯志強透露,多年來在鄉議局跟劉皇發合作無間,又一向以「發哥」稱呼他,可見兩人關係非淺。侯志強認為,在這數十年來,發叔在鄉議局「有功有勞」,在一些大是大非事情上,發叔必定站在新界人一邊。「特別喺回歸前中英談判時,發叔帶領鄉議局第一個人站出來,支持香港回歸,堅定愛國、愛港、愛鄉。佢又成功爭取將『新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護』,納入成為《基本法》第四十條,保障咗新界原居民傳統權益。」侯志強認為,這些功績奠定劉皇發成為新界龍頭大哥的地位。

排解新界糾紛

另外,侯志強最欣賞發叔有承擔,「不論與政府、區、村或係鄉嘅大小問題,發叔總會站出來說話,解釋俾村民聽。新界人新界事都由佢來排解糾紛,主持公道,猶如『新界和事老』。」他說劉皇發凡事肯站出來和肯承擔,令他的「新界王」地位穩如泰山。對於劉皇發病逝,侯志強說:「個心好唔舒服,畢竟大家相處咁多年。」雖感惋惜,但明白這是生老病死,在所難免。他又形容兩人相處好比兄弟,「當佢係大佬,十分尊重。」平日,他偶爾和發叔相約在新界行山,研究風水福地。他又指兩人從沒有爭吵過,因彼此沒有利益衝突,而自己亦一直支持發叔。

為人疏爽唔孤寒

在侯眼中,發叔為人十分疏爽,並形容他是個「吃四方飯」的人,不跟人斤斤計較,很多事情都拍心口包辦,對人絕不吝嗇。他指發叔願意聆聽、付出時間和精神,又願意投放金錢和資源,他認為這是發叔成功的地方,更笑言:「如果發叔請飲支汽水都難,跟侯志強好過啦!」政壇是非多多,發叔總是平常心對待,「有咩唔啱傾到啱。」遇到反對,發叔也總是「先禮後兵」,這政治手腕,令發叔身邊朋友比敵人多。侯志強對新界未來發展十分有信心,他指自己將一如既往,繼續支持劉皇發兒子,鄉議局主席「太子」劉業強。「希望佢做得更好,更上一層樓。」劉皇發數年前已處心積慮交棒給長子劉業強,而劉業強前年亦順利當上鄉議局主席,但鄉事中人昌叔認為,劉皇發逝世,劉家在新界的影響力會逐漸減少,劉家王朝亦會慢慢消失,「失去劉皇發,新界無人再有此力量,可以協調各方勢力。以後新界各個鄉有可能各自為政,新界佬團結形象不再。」

新界王金句

替劉皇發打工多年的元朗區議員周永勤表示,發叔在做人處事各方面,都有不少金句,令人津津樂道。

為政不在多言發叔認為很多從政者說話太多,但其實很多都沒有實際作用,他認為最重要是把事情完成。

水上扒龍船,岸上有人見意指做事堅定流,有否揸流攤和陽奉陰違,旁人最是清楚。此外,周永勤說發叔喜歡做和事老,把大家之間的矛盾變作共識,經常說:「莫將好事變壞事,要將壞事變好事。」他又喜歡結交朋友,「把敵人變朋友是叻仔,把朋友變敵人是蠢仔。」而對於所有開罪他、中傷他的人,發叔均一笑置之,「我唔怪佢,佢唔識諗,傻傻哋。」而發叔亦經常教人不要鋒芒太露,他這樣說:「槍打出頭鳥,唔好叻唔切,要識保留實力。」

撰文:財經組、程志康、非從攝影:攝影組、海江田、韋平news@nextdigital.com.hk

劉皇 皇發 駕崩 新界 王朝 瓦解
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填泥農地 劉皇發家族售恒地 環團恐開壞先例 恒地允還原再發展

1 : GS(14)@2010-12-13 22:39:28

http://www.hket.com/eti/article/ ... b-754953?category=m


社山村10公頃農地被填泥,據報高峰時每日有200架次泥頭車出入,填足5年。圖為採訪當日恰巧有泥頭車經過。(張永康攝)





填泥農地 劉皇發家族售恒地
環團恐開壞先例 恒地允還原再發展

恒基地產(00012)擬發展南生圍的超級豪宅大計闖關受阻,最近又就發展大埔社山村10公頃農地作住宅向環團「摸底」。該地皮原由鄉議局主席劉皇發家族持有,04年被揭遭大規模填泥破壞,原來已轉售恒地。

測量師估計地皮可建屋300幢,環團憂此例一開,豎立先破壞後發展壞榜樣。恒地承諾先還原農地再談發展。

填足5年 石屎泥高3米

社山村鄰近以許願樹聞名的林村,記者早前入村,沿途只見一望無際的平原,雜草叢生,三面環山,背向風水林。

不過,當走到平原盡頭,赫然發現腳下踏着的平原,根本就是被石屎泥堆填高了的農地,與平地相比,足足高了3米,跟附近村屋的屋頂幾乎平排。

村民指,社山村綠油油的農地自99年開始被填泥,填足5年,填無可填才停止。恒地05年買入地皮後,一直荒廢,未有清理泥石,村民多年來就在這滿目瘡痍的泥堆間出入。

擬建住宅向3環團摸底

事隔5年後,恒地終有行動。據本報得悉,恒地早前曾約見多個環團會面,了解環團對於將社山村農地用途改為住宅用途的態度,但未有詳細提及發展規模及建屋量等。

3大環團接受本報查詢均表示,社山村農地當年被大規模破壞,若准改土地用途發展住宅,有如認同「先破壞後發展」的做法是可行的,所以首要條件是先把填泥移除,恢復農地原貌。至於最終是否准建屋,環團稱要視乎發展規模,若是低密度田莊豪宅,衝突較少。

恒地發言人回覆本報查詢時強調,恒地與填泥事件無關,恒地認同現時首要是先清理泥石還原農地,已聘請顧問公司進行研究,包括了解泥堆內有甚麼,才可決定如何復修。恒地半年前亦已在該地設「樹苗酒店」,種樹綠化環境,長成樹木可移植到合適地方栽種。

發言人指,現階段仍未有發展方案,必須還原土地後,才展開規劃發展,按正常程序開發,合情合理,一視同仁的方法看待。

對於發展潛質,社山村村長陳灶良指,社山村背向風水林,相信很多人喜歡在林蔭下居住。有村民對於農地被破壞則表無奈,坦言既然地產商已買地,村民無話可說(見另文——「社山村7成地被填 失落桃花園」)。

測量師估可建屋300幢

測量師陳旭明指,10公頃相等於100萬平方呎面積,這類發展一般密度在0.6或以下,即可有60萬平方呎的樓面面積,若是每間6,000平方呎的別墅,可建100間;若是每間2,000平方呎,則可建達300間。

恒地旗下大埔比華利山,也是佔地100萬平方呎,興建了535幢豪華別墅,每幢單位面積由2,700至6,000平方呎,呎價超過7,000元。

撰文:王嘉嘉
填泥 農地 劉皇 皇發 家族 環團 團恐 恐開 開壞 先例 地允 還原 發展
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[貼圖]劉皇發

1 : GS(14)@2011-05-29 10:55:56


貼圖 劉皇 皇發
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劉皇發硬起來 對抗政府

1 : GS(14)@2011-06-02 22:04:24

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110602&sec_id=4104&art_id=15306638

保障村民土地業權
鄉議局當前最大的難題是如何令政府妥善處理丁屋僭建問題。劉皇發不諱言此事將是新一屆任期內首務,即將在本月 13日與發展局商討此事的他更率先提醒政府,不能單憑法律手段解決,「應對之道在於按實際情況加以理順,而非不顧後果一刀切」,以免引起社會震盪及激發不必要的矛盾。

如果理順就唔好啦,村屋一早就唔應該長期存在
2 : onesee(1238)@2011-10-04 11:01:19

放錯地方啦
3 : 龍生(798)@2011-10-05 14:18:25

村屋...係衰在按唔得多同估價不足, 如果唔係, 我都幾鐘意...

朋友住西貢, 真的不錯

700尺, 連天台

大把野玩
4 : superkkw(6672)@2011-10-05 14:47:07

講咁多即係想要特權啦
5 : 龍生(798)@2011-10-05 15:39:22

一語中的
6 : Sunny^_^(11601)@2011-10-05 15:41:52

但係都好多問題嫁
7 : 龍生(798)@2011-10-05 15:45:52

夠而家的新樓2蚊尺管理費衰?

2蚊尺, 住800尺, 一個月交1600

交番十年8載, 有乜問題都解決啦
8 : Sunny^_^(11601)@2011-10-05 16:12:18

...咁都係
9 : GS(14)@2011-10-05 16:32:23

業權都可能有問題
10 : 龍生(798)@2011-10-05 16:35:38

講到我都好想買呀~~~死~~哈哈

下次影番幾張相俾你地睇丫
11 : GS(14)@2011-10-05 16:37:05

我等你的相
12 : calvinx(8907)@2011-10-06 00:41:10

其實佢既所謂理順, 會吾會反而引起社會(無丁屋人仕)震盪及激發不必要的矛盾? 有法不依重可以反咬人一刀切. 不如所有法律都吾駛跟, 因為會引起社會震盪及激發不必要的矛盾.
13 : 草帽(1253)@2011-10-07 00:08:35

全部都係利益啦. 我唔明點解到而家仲要傾囉, 僭健就要拆架啦.
14 : superkkw(6672)@2011-10-07 00:12:06

只有暴民同鄉下佬先要理順
你有冇見過響中環要咁做?
15 : calvinx(8907)@2011-10-07 00:19:05

因為順民, 吾駛理順都已經順左.
16 : 草帽(1253)@2011-10-07 00:24:06

真實既世界就是妳越惡越嘈, 政府才怕妳嘛. 做順民有咩用.
17 : terryyim(13133)@2011-10-07 13:31:48

妖,掃佢場啦,理順,理佢條命
僭建都話要理順,當正自己大晒,成班友仔當年霸地都未同佢地計,仲係度嘈
18 : 龍生(798)@2011-10-07 16:48:41

本身的地都係靠嘈靠惡霸番來的, 而家當然想重施故技啦....

我真心講, 睇政府個勢, 咁弱, 新界佬成功機會不小....
19 : 草帽(1253)@2011-10-07 16:51:04

以前丁屋條例都唔知邊個政府高官諗出黎. 我估佢應該發大達啦.
20 : 龍生(798)@2011-10-07 16:55:09

以前班新界佬夠惡, 港英唔想同佢地硬碰,

加上果時的市區都未發展, 交通又唔發達, 咪由佢地霸飽佢LOR

而家當然不是那麼一回事啦....
21 : calvinx(8907)@2011-10-07 16:55:49

嘩.....你亂講野, 一陣新界村民來搵你呀.

不過門面上期實我吾明點解個政府咁怕佢地, 可能真係有好多枱底野我地吾知.
22 : 龍生(798)@2011-10-07 17:01:09

因為佢地夠團結....

號召力也高, 惡得有道理

同中產唔同...中產一盤散沙, 政治冷感, 被宰割也是有道理的
23 : terryyim(13133)@2011-10-07 19:07:46

政府想爭取民望既話,搵依d人開刀係一個選擇
不過政府夠膽先算啦

中產係任何國家都係散沙
24 : GS(14)@2011-10-07 20:37:07

17樓提及
妖,掃佢場啦,理順,理佢條命
僭建都話要理順,當正自己大晒,成班友仔當年霸地都未同佢地計,仲係度嘈


要做野就要不顧一部分人利益,處處老好人,做不成事
25 : calvinx(8907)@2011-10-07 23:41:56

但而家個政府比我感覺係, 要搵錢就一定係幫小數有錢人,處處老好人,做不成事.

班地主有財有勢, 你有無聽過佢地做的乜野節, 請乜野人來做喜賓? 內地官員是也. 相信, 台面親, 台底更親 :)可能我地睇吾見之嗎.
26 : GS(14)@2011-10-08 08:56:23

買定D保險唔好咩
劉皇 皇發 發硬 起來 對抗 政府
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274607

劉皇發賣舖賺1.5億  3,300萬買入 瓏門效應助賣好價

1 : GS(14)@2013-09-05 00:57:58

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130904/18408401

                市場消息指,屯門鄉事會路4號至26號地下6號及7號,地下連閣樓及1樓,面積12,826方呎,以1.8億元沽出,該物業現為珈琳幼稚園使用。土地註冊處資料顯示,上述物業由劉皇發和女兒劉麗華合共持有64%股權的珈琳有限公司,於2000年以3,300萬元購入,持貨13年,賬面賺1.47億元。
記者致電發叔求證,「蘋果呀?點呀,我無乜特別嘢喎!(據聞你賣屯門珈琳幼稚園間舖喎?)嗰啲唔係我打理喎,啲女打理㗎!我都唔係好清楚,我問嚇……調查嚇……(今次你成功賺錢喎?)我自己覺得我唔係好成功,我都唔係一個成功人士,呢排都係開會多,走來走去,好少理屋企嘢(咁係咪你個女負責?)係呀,等我瞭解嚇……」其實發叔每次沽貨被記者追問,慣性「詐唔知」,好像他2011年分批沽出元朗YOHO Midtown單位,同樣是以「唔知」、「仔女話事」作回應。
自政府推出辣招後,本港工商舖成交勁減,位處屯門的舖位更難獨善其身,過去一年該區僅錄零星成交,屯門鄉事會路地舖對上一宗成交,已追溯至去年底,為該路段28至35號的冠興樓地下D舖,面積1,050方呎,成交價4,300萬元,現由財務公司以5.5萬元承租。

屯門舖價「拍得住油尖旺」

                今次發叔成功出貨,有賴瓏門效應。中原(工商舖)商舖部高級營業董事鄭得明表示:「而家嗰區想搵個位都難,過去一年,好多業主都封盤,等舖價升夠先賣。如果出市價,根本買唔到。」他指,V City(瓏門基座商場)周邊僅四個舖放售,業主心雄,其中屯門鄉事會路28至38號地下D舖,面積800方呎,連約800方呎閣樓,叫價7,000萬元,「拍得住油尖旺地舖」,同時叫租15萬元,現由財務公司以5.5萬元租用。
舖租亦癲升,鄭得明指,屯門仁政街1至5號地下H舖,面積700方呎,上月以13萬元租出,較市值租金約8.5萬元,高逾五成。該舖位原是自用舖,經營電器行,現在業主索性結業,寧願收租好過。
同一條街由花旗銀行以10.5萬元承租的地舖,面積1,000方呎,業主加租至18萬元,加到銀行都唔租,自今年5月搬走後,至今仍待租。

                                                                                                                                                             肥佬黎有今日,全賴阿媽細個同佢講過乜?即睇最新一集《亂噏24》,話唔定幫到你!
劉皇 皇發 發賣 賣舖 舖賺 1.5 300 買入 瓏門 效應 賣好
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283697

劉皇發父子疑套丁賺1.2億

1 : GS(14)@2016-01-19 22:30:44

■劉皇發(左)及兒子劉業強(右)被指在龍鼓灘套丁圖利。資料圖片


【本報訊】新界原居民濫用丁權「套丁」圖利情況越揭越多。鄉議局前主席劉皇發及其兒子劉業強,被踢爆自90年代起,疑以套丁方式在龍鼓灘發展至少42幢丁屋圖利,勁賺1.2億元。據指,劉皇發先將名下土地拆細,由兒子劉業強借錢予原居民男丁買入土地,再申請興建丁屋;涉事男丁則將丁屋業權轉至劉業強手上,並由劉業強做代表公開發售。劉業強昨拒絕回應事件。地政總署則稱,為防阻礙該署及執法部門可能採取的跟進行動,不宜評論個案。網絡傳媒《香港01》報道,劉皇發及其家族成員由90年代起,懷疑合謀以套丁方式,在屯門龍鼓灘興建龍濤灣畔、成發山莊等至少42幢丁屋圖利。翻查龍濤灣畔第一期的土地註冊紀錄,多幢丁屋的買賣過程相似。劉皇發在1994年先將名下多幅龍鼓灘土地拆細成約12份,同日向10名男丁出售,每幅地賣25萬元;該批男丁隨即將地皮抵押予劉皇發長子劉業強,獲借款25萬元,剛好足夠支付土地費用。




至少涉42幢丁屋

隨後一年內,10名涉事男丁先後報稱向劉業強清還欠款,成功向政府申建丁屋。該批丁屋一併於1999年9月落成,並獲發完工紙。但入伙前兩個月,全部男丁已簽授權書,安排劉業強及其弟劉業光全權處理丁屋事宜。其中1名涉事男丁雖在建屋過程中身故,但他在買地當日立下遺囑,將涉事地皮轉贈劉業強兄弟。最後劉業強在1999年11月為10間丁屋補地價,並在12月將丁屋包裝成為龍濤灣畔第一期屋苑發售,每幢售300多萬元。及後發展的成發山莊及龍濤灣畔第三期的運作手法亦類似,合共涉42幢。本報昨致電劉業強秘書查詢,對方指劉氏父子對指控沒補充。地政總署發言人則指,若懷疑丁屋承批人或持牌人作虛假聲明、以不誠實手法,欺騙地政總署簽發小型屋宇批約,會作出跟進,並按需要與執法部門合作及配合調查,但不適宜評論個別個案。■記者鄭啟源





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160119/19457994
劉皇 皇發 父子 疑套 套丁 丁賺 1.2
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294527

立會不罰田北辰劉皇發

1 : GS(14)@2016-07-09 06:21:59

【無申報離岸公司】【本報訊】早前巴拿馬文件踢爆新民黨田北辰及經民聯劉皇發涉持離岸公司,但未向立法會申報。立會議員個人利益監察委員會昨公佈調查報告,指田沒申報持有公司股份違反《議事規則》,但考慮非蓄意及不涉利益衝突,決定不作處分,沒申報受薪董事的投訴則不成立。而有關劉皇發的投訴同樣不成立。



監委會認為非蓄意

多間傳媒早前引述巴拿馬文件,揭田北辰及其妻擁有一間英屬處女島註冊公司,而劉的家族則擁有3間離岸公司,今年4月有人向委員會投訴。調查多月後委員會昨發表報告,確認田早於1997年已是該公司董事並持50%股份,而該公司用於持有深圳西麗高爾夫球會的公司會籍,判定田做法違反《議事規則》第83(1),但認為非蓄意漏報及不涉利益衝突,故不會作出處分。委員范國威質疑田是該公司受薪董事,經投票後判定這部份投訴不成立。至於劉皇發被指沒登記他在3間離岸公司的受薪董事職位和股份利益,劉回覆稱他在調查的追溯期內非3間公司受薪董事,故委員會裁定投訴不成立,至於股份利益方面劉自2009年12月起持有N.T. Development Limited超過1%的股份,隨後6次向立會登記,而他已在2011年7月不再持有該股份並已向立會取消,符合《議事規則》,故委員會裁定投訴不成立。不過報告指劉於2009年12月才開始持有NTDL的股份,但他在於7個月前已申報,委員會主席葉國謙指做法雖沒違規,但仍提醒議員需準確申報。田北辰承認自己「睇漏咗」,日後會吸取教訓,但強調沒抵賴。■記者陳雪玲





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160707/19684542
立會 會不 不罰 罰田 北辰 劉皇 皇發
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302835

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