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深圳土改:「小產權房」的地,就是海綿裡的水

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深圳是中國唯一一個沒有農村的城市,全部土地已經國有化,卻有近一半的建築都是原住民的「小產權房」。

在這個幾乎無地可用的城市,這些「歷史遺留非法建築」,成為撬動未來的支點。

2012年5月25日,深圳土地管理制度改革綜合試點啟動儀式上,國土資源部部長徐紹史評價「這是又一次里程碑式的戰略決策」。

在1987年以「土地拍賣第一槌」深刻改變了整個中國的土地制度後,深圳又一次成為土地改革的焦點。

這一次,擺上桌面的是巨量「歷史遺留非法建築」——佔深圳建築近一半的「小產權房」。

「海綿裡的土地」

「深圳的開發空間就像海綿裡的水,捏一捏就能冒出來。」這些被稱為「城中村」的集體土地,雖然理論上已經全部國有化,但現實中已成為深圳城市建設中最大的一批「制度飛地」。

作為深圳最「資深」的商業化片區,毗鄰香港的羅湖區隨著深圳城市中心的西移而一度陷入沉寂,最近卻又重新熱鬧了起來。

隨著深圳城市更新規劃的啟動,未來5到10年內,面積34.7平方公里的羅湖將有大約1/4的面積被納入更新項目之內。為此區政府成立了四個城市更新辦公室,近期將抽調一批「作風過硬、吃苦耐勞」的幹部全力推動項目區內的拆遷。

實際上,深圳的每一個區,都在為這場規模空前的城市更新而緊鑼密鼓地準備著。

在深圳市規劃國土委2012年5月31日公佈的第二批城市更新單元規劃中,又有12個項目被納入新的規劃,涉及重建面積超100萬平方米。

加上此前公佈的更新項目,深圳市在過去三年內已經公佈了109個城市更新單元規劃,涉及深圳所有下屬行政區,原處於特區關外的寶安和龍崗更是密集。

這場規模空前的城市更新大劇目,不僅令包括康佳、天健在內的本土企業在資本市場中獲得了力度空前的追捧,更引來了華潤、招商、中糧等央企軍團和萬科等地產巨頭。

不過,就在短短一年前,深圳還因「無地可拿」而遠離房地產開發商們的視野:2010年深圳土地調查統計數據顯示,全市土地總面積1991.71平方 公里,其中建設用地917.77平方公里。按照現有的土地規劃指標,從2011年起,未來十年內這個城市每年只能拿出4平方公里的新增建設用地。

4平方公里,除去市政公共設施佔地,用於商業開發已經所剩無幾,對於每年商品房銷售面積超過10億平方米的地產市場,更是幾近於無。

對於熟悉深圳土地市場發展歷史的市場人士來說,這僅僅是深圳土地現實的一個表面。一位資深的市場人士向南方週末記者解釋,「深圳的開發空間就像海綿裡的水,捏一捏就能冒出來」。

海綿裡的土地,奧秘在於——官方資料顯示,2011年深圳全市土地總面積1991平方公里,建設用地917.77平方公里中,其中原農村集體用地為390平方公里,佔比高達42%。在這些集體用地中,有近300平方公里的土地,都屬於非法佔用。

這些被稱為「城中村」的集體土地,在過去三十多年的城市建設中,由於複雜的產權和制度糾纏,始終難以被真正納入深圳城市建設的總體規劃之中。儘管經 歷了1992年特區內統征、2004年原特區外城市化轉為國有地之後,深圳所有的土地全部完成了國有化,但這些土地在現實中依然按照過去的邏輯存在著,在 容納了深圳70%以上外來人口的同時,成為深圳城市建設中最大的一塊「制度飛地」。

在前述市場人士眼中,深圳的城中村改造,是這座城市所餘不多的「制度紅利」之一,但是在此前多年的國有土地管理制度下,卻始終未能找到將這一制度紅利轉變為現實收益的可行之道。

正是在這一背景下,深圳市於2012年5月25日正式公佈的《深圳市土地管理制度改革總體方案》(下稱《總體方案》)被視為拉開了深圳歷史上又一次「土改」的序幕。

 

確不了的權

數次改造的同一個障礙就是違規用地的確權問題,許多土地產權至今「身份不明」。最終要為集體土地轉化為商業土地支付代價的,是逐利而來的開發商。對他們來說,最大的風險不是拆遷成本,而是無法確權導致的拆遷中的不確定性。

與《總體方案》一起推出的,是由國土資源部和廣東省政府共同啟動的「深圳市土地管理制度改革綜合試點」。這意味著深圳市的改革方案獲得了高層授權,因而有了更大的制度空間。

對於深諳深圳土地制度變革歷史的業內人士而言,這一包含了八大內容、十項改革事項的《總體方案》,其實只是過去數年深圳土地管理制度的一部「政策大全」,真正的成效還有待觀察。

「深圳過去並非沒有搞過類似的改革,但幾次努力的結果都是無疾而終。」一位曾在相關政府部門任職的人士向記者介紹,在1990年代中期和2000年之後,深圳都曾試圖推進大規模的城中村改造,最終都是無功而返。

數次改造的同一個障礙就是違規用地的確權問題——由於徵地確權的規劃和補償方案遠遠落後於城市土地的增值速度,使得政府在完成土地規劃後卻無法完成徵地補償手續,最終使得相應的土地產權至今「身份不明」。

在這一背景下,原集體土地上的違規建設越蓋越多,而對於這些「違規建築」的擁有者來說,即使房屋不能上市交易,租金收益也頗為可觀,所以深圳甚至出現了許多十幾層高並且帶有電梯的「農民房」。

據市場人士向南方週末記者介紹,隨著宏觀調控中城市限購政策的推出,這些本就不在政策限制內的「小產權房」正迅速形成堪比商品房市場的交易規模。

正因為如此,深圳市在公佈《總體方案》後,已將違規建築的處理列為2012年的工作重點,將陸續出台三大配套文件,即《深圳市關於農村城市化歷史遺 留違法建築的處理決定》的實施文件、「關於嚴格變更土地用途和調整容積率的若干規定」、「關於嚴格征轉地補償與土地轉換管理的若干規定」。

三大配套文件的目的在於解決原有違規用地的確權問題,同時堵住未來因變更土地用途而獲利的渠道。這是深圳市政府在土地管理綜合試點制度下,所獲得的重要「自由裁量權」之一。

與此同時,深圳市政府和國土部門以空前統一的口徑向外界宣稱,此次土地管理制度改革不涉及「小產權房」的確權問題,並態度明確地宣佈對於非房地產和違法建築,將「堅決打擊,不給出路」。

相對於政府的表態,房地產開發企業的態度卻要曖昧得多。

「不確權怎麼改造?拆遷補償付給誰?開發商做了大量前期投入,最後卻因拆遷不了一拖幾年,這個成本誰來支付?」一位早在2005年前後便介入深圳舊城改造項目的開發企業負責人向南方週末記者發出了一連串的追問。

在他看來,不管前景如何誘人,但最終要為集體土地轉化為商業土地支付代價的依然是逐利而來的房地產開發商們。而對於開發商來說,最大的土地開發風險不是拆遷成本,而是拆遷過程中的不確定性。

這位開發企業負責人告訴南方週末記者,在他所負責的舊改項目中,就曾遇到過半年簽約90%以上,但剩下十幾戶花了幾年也「搞不掂」的,「這種時候怎麼辦?你敢在深圳搞暴力拆遷一夜成名嗎?」他坦言,「只能依靠政府,如果政府也搞不掂,那就拖著。」

實際上,在2009年底《深圳城市更新辦法》推出之後,也曾經引來大批開發商的「躍躍欲試」,「當時許多開發商提著油和米到小區裡逐戶拜訪,徵求住 戶在更新項目上同意簽字」,一位地產公司高管對當時的熱鬧場景記憶猶新,但此後兩年中許多開發商們悄悄停下了腳步,「因為背後涉及的情況太複雜了」。

「技術流土改」

曾任深圳市規劃局規劃處處長的賀承軍稱之為「技術流」土改,即在不觸動土地國有制的根本制度下,以城市規劃和市場化交易的形式來解決原有土地產權的確權問題。

就在《總體方案》正式公佈前三個月,《深圳市城市更新辦法實施細則》(以下簡稱《實施細則》)出台。對於關注深圳舊改的開發商們來說,《實施細則》跟兩年前城市更新辦法的原則性思路相比,有了更大的可操作性。

比如針對開發企業所遭遇的拆遷困境,在《實施細則》中進一步細化了政府徵收和政府收購的標準與程序,使政府在市場化搬遷談判陷入僵局時,有了更大的干預空間。

與此同時,《實施細則》在簡化政府審批流程、推動項目進程和提升城市整體功能方面,亦有了更加詳盡的規定。

從某種意義而言,《實施細則》和《總體方案》共同構成了《深圳市城市更新辦法》的制度基礎:《實施細則》對城市更新過程中所遭遇的種種問題設置瞭解決程序;而《總體方案》則在土地管理制度上為城市更新項目打開了新的探索空間。

對此,曾任深圳市規劃局規劃處處長的賀承軍稱之為「技術流」土改,即在不觸動土地國有制的根本制度下,以城市規劃和市場化交易的形式來解決原有土地產權的確權問題。

而這一基於城市土地二次開發的確權方式,在媒體報導中又被區分為「土地整備」、「區域升級」以及「城市發展單元」等不同模式。

以坪山新區金沙社區為代表的「土地整備」模式,以政府主導規劃、社區股份公司協調處理的方式,將土地增值收益分配權整體賦予社區股份公司,使得傳統徵地模式中政府與原住民的博弈變成了社區內部的利益協調;

而在以崗廈和大沖社區為代表的區域升級中,採取的模式則是:在開發商與社區股份公司協議合作的基礎上,由政府批准出讓項目地塊。

無論是土地整備還是區域升級,與傳統徵地模式最大的區別就在於:政府以「城市發展單元」為主體,使市場化開發機構和城市單元的管理機構(如社區股份公司)直接協商;至於確權與定價,都留給集體土地上的社區內部自行協調。

對於早在1990年代便遭遇了土地困局的深圳市而言,這一模式的核心並非今天才出現。早在2001年羅湖區漁民村改造時,就已經引入了社區股份公司與開發商合作的改造模式。

但在當時的市場背景下,一方面政府和社區對於城市規劃均缺乏經驗,另一方面開發商還有大量未開發土地可供選擇,不願意接下這些「吃力不討好」的舊改項目,因此,這一合作模式遲遲未能得以推廣。

直到將近十年之後,既有土地開發殆盡,這一模式才再度進入政府和市場的視野。

早在1998年便被政府列入城中村改造規劃,卻遲遲難以推動舊改進程的福田大沖社區便是其中的典型之一:在早期的改造規劃中,沒有任何開發商願意付 出巨額拆遷成本去開發商業住宅區。而缺乏市場化補償機制的政府自身,也無法支付自己規劃所需的巨額徵地款項,只得任由大沖社區在此後的近十年裡成為了規劃 空白。

直到2005年之後,隨著南山高新科技企業園區日漸成熟,具備了強大購買力的社區人群開始尋找真正值得投資的居住與生活區,此時華潤集團才能夠以遠遠超出當年規劃的數十億元巨資,拿下片區開發資格。

但在這一區域升級的複雜利益博弈中,傳統的徵地出讓模式已經遠遠無法滿足開發企業和社區原住民的多元化需求,更加複雜而動態化的市場博弈模式正在形成之中,一場充滿細節智慧的土改正在拉開序幕。


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「把不種地的人的地交給種地的人」

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家庭農場究竟應該是怎樣的?有哪些誤區?政府應該做些什麼?南方週末記者就此採訪了中國農業大學教授、農民問題研究所所長朱啟臻。

朱啟臻教授研究農業超過30年,2009年至2010年,他曾帶領團隊對十多個省市農村進行調研,歷時20個月。

南方週末:「一號文件」中並沒有明確定義家庭農場,很多人也並不清楚,您是怎麼理解的?

朱啟臻:非常簡單。第一是,家庭成員在力所能及的範圍內的勞動,也就是勞動力不能外雇。第二家庭農場的農戶收入源於農場的收入,不是兼業,是主業。簡單地說就是指以家庭成員為主要勞動力,從事農業規模化、集約化、商品化生產經營,並以農業收入為家庭主要收入來源的方式。

南方週末對於家庭農場大小有無界定?

朱啟臻:2012年對於家庭農場有一些研究,主要是針對職業農民背景。對於農場的大小,經營不同的東西規模是不同的,比如說山東種蘋果的農民,夫妻兩個最多就種五畝,就是一個家庭農場的規模,種多了就要僱人。北京郊區一個農戶差不多種二十畝地,而在東北種糧的農民,每一個農民可以種300畝。

這不是一個死的標準,而是要看幹什麼。

南方週末:西方很早就開始實施家庭農場,並已非常完善。我國倡導的家庭農場和歐美或日韓的有何不同?如果說我們要借鑑國外經驗,更應該學習哪些地區的經驗和模式?

朱啟臻:西方是土地私有制,不適合我們。我們要走自己的路,都需要自己摸索。現在開始倡導家庭農場,因為分散的農戶的土地需要集中起來。

南方週末:為什麼會突然提到這樣的高度?

朱啟臻:原因主要有兩個:一是年輕人進城,農村在凋敝,農業在萎縮,現有的小農戶經營模式,威脅到了國家農業的安全。要想辦法把不種地的人的地給種地的人。

第二,很多地方政府把土地流轉到工商資本上,容易傷害農業的利益。因為雇工農業是不可持續的,僱傭工人會因為責任心不夠,又沒有連續性,效率極低。如果工商資本介入到土地流轉,會改變土地的用途和性質,比如一些土地開始搞鄉村旅遊等等。

所以現在改變農村問題最有效的形式是發展家庭農場。

南方週末:在現有的土地政策下,家庭農場是一個好的方向嗎?

朱啟臻:它會有很好的作用。因為家庭農場是可持續性的,這和短期效益是不一樣的,而且非常穩定,可以繼承。家庭經營農場,不會掠奪性地經營,會更注意可持續地發展。

只是很多地方搞不清什麼是家庭農場,會產生錯誤的認識。我去過上海松江縣的百畝家庭農場,我認為並不成功,都是在做旅遊和其他項目。

一些地方政府喜歡支持外來大戶承包土地,我們去了各個地方調研,很多地方都有問題。彌補農民離開土地損失的途徑很多,工商資本是最簡單也是最危險的辦法。

南方週末:政府應該做些什麼?

朱啟臻:國家需要給出明確定義,避免一些錯誤的做法。

現在各地試點中的一些經驗可以借鑑,比如政府可以出面來購買土地,可以登記。

政府的最大作用就在於支持家庭農場,給農場適當補貼,幫助他們降低經營成本,讓農戶不吃虧。國家如果真的要支持家庭農場,需要一系列的措施,要給他們以識別標誌,還要培訓農場主。

但政府是引導,不是要推動。


把不 種地 的人 人的 的地 交給
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中國車企在矽谷高薪挖墻腳 斥巨資買科技巨頭的地

來源: http://www.yicai.com/news/5028075.html

大眾、本田、日產、寶馬……近些年來,越來越多的汽車巨頭開始紮堆矽谷,以便靠近谷歌、臉書、微軟、蘋果等高科技企業,為新一代汽車的研發提供便利。如今,中國的汽車制造者也在矽谷刮起了一陣最炫“汽車風”。

“我很喜歡在全球的科技中心工作,這里充滿活力,科技氣氛非常濃郁。”互聯網電動車公司Faraday Future的一名員工日前對第一財經記者表示。由於投資合作關系,這名員工的工作地點就在樂視汽車位於矽谷的總部。

離樂視不到5分鐘車程的同一條街上,第一財經記者又看到了樂視的競爭對手蔚來汽車(NextEV)的辦公室。捷豹路虎亞太區采購副總裁希爾頓·勞特利奇(HyltonRoutledge)曾對本報記者透露,蔚來汽車挖人的價格“高到你難以想象”。

蔚來汽車的辦公室

的確,除了把研發總部設在科技聖地矽谷,中國車企也渴求高層次的科技類人才。13日,北汽集團就攜手旗下北京奔馳、北汽新能源汽車在矽谷發起了一場大規模招聘會,給出的條件也相當優厚。

買雅虎的地挖谷歌的人

從舊金山出發,沿101公路一路往南,開車不到50分鐘就能到達全球頂尖科技公司雲集的科技聖地——矽谷,路上還能看到幾輛谷歌汽車。過去15年,矽谷的企業改變並影響了整個世界,讓計算機和手機成為我們生活中密不可分的一個部分;未來15年,這種改變很可能將延續到汽車行業,從根本上改變我們的出行和移動方式。

“矽谷是一個信息最直接、最快捷和人類科技創新最活躍的地方。中國汽車工業想要在工業4.0、新的技術革命和產業革命中取得優勢,就必須積極參與其中。”中國汽車報社社長李慶文曾表示,中國企業應該“趕上這班車”。

如今,北汽、上汽、樂視汽車、蔚來汽車等中國傳統和新興汽車制造企業都在想方設法借助矽谷的力量。其中,樂視汽車的動作不可小覷。

第一財經記者近日走進了樂視汽車位於矽谷的總部辦公室,當時員工們正在享用午餐,其中多為中國人。走出食堂,一個偌大的西式花園映入眼簾,花園的一角還擺了一張乒乓桌。

樂視汽車的這座新辦公室今年4月才啟用,占地面積約8萬平方英尺(約合7432平方米)。據工作人員介紹,辦公室主要用於樂視超級汽車項目的研發,但也有手機、電視等業務部門的工作人員在這里辦公。

樂視汽車位於矽谷的總部

外,樂視投資的Faraday Future團隊的20多位員工也在這里辦公,未來人數還將繼續擴張。Faraday Future在今年美國拉斯維加斯的CES(國際消費電子展)上推出了首款概念車。據透露,量產車型也將很快上市。

當然,樂視在矽谷擴張的腳步遠不止這8萬平方英尺。第一財經記者在當地獲悉,樂視近日即將完成另一項土地買賣交易,將從雅虎手上買下聖塔克拉拉(SantaClara)一處距離李維斯體育館不遠的未開發的土地,總面積將超過50英畝(約合202342.82平方米)。雖然不清楚這筆交易的具體金額,但矽谷的房價在美國一直都不低。據悉,這塊地將被打造成樂視的全球研發中心。

買了地建了辦公室,樂視自然也會不惜重金引進人才。上周,樂視從谷歌挖來了資深法務顧問約書亞·麥圭爾(JoshuaMcGuire)擔任副總裁及總法律顧問,以加強美國市場的知識產權維護。

約書亞·麥圭爾

麥圭爾此前已在谷歌幹了7年,參與了谷歌和安卓的專利之爭。他表示:“相信樂視不同於其他科技公司,並看好樂視從手機到電動汽車的整個‘生態系統’。”

麥圭爾其實是樂視最近從美國科技公司挖來的第三位高層。此前,樂視還從美國三星挖來了兩名高層,分別擔任首席營收官和人力資源高級副總裁。樂視本月還將宣布從競爭對手處挖來的另一位高層的名字。

北汽在矽谷高薪招聘

中國車企對數字化時代的汽車人才求賢若渴,都希望通過招攬國際化技術人才幫助中國企業與全球領先企業的技術相抗衡。13日,北汽集團首次同時在矽谷和底特律兩地開展了招聘。

“此次招聘的人才將會到北京工作,除了極具吸引力的薪酬外,還會解決其住房及家庭成員的就業問題。”北汽集團人力資源部部長高原在招聘會上表示。

招聘現場,加州伯克利大學計算機科學系畢業的小陳對北汽的職位頗感興趣。小陳希望通過這樣的招聘平臺,找到更適合自己的成長道路。他對第一財經記者表示:“這里優秀人才很多,就算不招我,我也能從他們身上學到點什麽。”

北汽集團副總經理蔡速平透露,北汽預計在未來第十三個五年計劃中在海外募集人才至少1000人,這將極大推動北汽純電動車在海外的擴張。他表示:“北汽集團在純電動車領域發展迅速,目前銷量已經是全國第一,全球第四。北汽具有整車開發能力,正在加速海外擴張計劃。”

去年8月,北汽新能源汽車在矽谷正式掛牌成立了新能源研發中心,也成為中國汽車集團在矽谷的首個新能源研發中心。該研發中心由北汽新能源汽車與國軒高科(002074.SZ)、華東汽電共同合作成立。其中,電池材料、電芯技術和電池管理等方面是國軒高科的強項;華東汽電則在汽車電子零部件、車聯網和智能駕駛等技術方面擁有優勢。該研發中心初期科研人員20余人,計劃每年研發4~6款車型。

作為開拓海外市場的先行舉措,北汽新能源汽車兩年前就聯合樂視投資了美國高科技純電動汽車設計公司Atieva,成為第一大股東,並取得了這家公司的第一套研究技術。在今年的北京車展上,北汽新能源汽車總共發布了3款新車。

Atieva的技術團隊主要來自美歐汽車集團和矽谷科技公司,比如特斯拉、大眾汽車、通用汽車等車企的工程師,參與研發了包括TeslaRoadster純電動跑車、雪佛蘭Volt插式混合電動車、奧迪R8純電動跑車在內的3款電動車。

早在6年前,Atieva就開始在中國市場尋求合作,Atieva當時的目標是做電動車的電池管理系統集成,定位新能源汽車核心系統提供商,但是業務一直沒有做起來,經營壓力很大。直到2013年特斯拉火爆中國市場,Atieva開始改變方向,學特斯拉做整車,設計制造高端電動車。

科技公司爭奪戰

在矽谷占據一席之地,就相當於獲得了一個世界汽車科技前沿技術展的“前排座位”,不但看得清,而且看得真。但與樂視和北汽在矽谷大規模“搶灘”不同,中國最大的汽車集團上汽在矽谷設立了一家風投公司和創新中心,投資資金約1億美元,加強前瞻技術研發,包括圍繞新能源、新材料、智能互聯等技術方向,挖掘汽車行業未來發展所需。

“野蠻人已經站在了門口。”上汽集團總裁陳誌鑫表示,“我們不能固步自封,應該敞開胸懷擁抱他們。”陳誌鑫所說的“野蠻人”,指的就是互聯網科技公司。

事實上,越來越多的傳統汽車制造巨頭都在選擇科技類公司進行合作,甚至可以用“搶”來形容。上個月,菲亞特-克萊斯勒宣布與谷歌母公司Alphabet合作研發無人駕駛汽車,豐田和福特早已宣布與谷歌合作,奔馳與特斯拉也一直有合作。雖然上汽把技術研發放在了矽谷,但在挑選合作夥伴時,還是選擇了中國本土的科技公司——阿里巴巴,尋求中國制造對接全球“智慧”的路徑,應對國際競爭對手,這種思路與美國汽車企業擁抱矽谷科技公司的思路是一樣的。

谷歌無人駕駛汽車

今年3月,上汽和阿里巴巴正式宣布,投資10億元人民幣設立互聯網汽車基金。今年4月的北京車展上,雙方又共同發布了榮威RX5SUV智能汽車。

上汽與阿里巴巴的合作也算得上是搶占先機,要知道,國外的汽車巨頭也都在緊盯中國的科技公司,比如寶馬就已經和百度合作研發人工智能技術及地圖數據的開發。

根據美國數據分析公司IHS的數據,目前軟件在汽車成本中所占的比例已升至10%~25%,為了支持自動駕駛及滿足加強網絡安全的需要,到2025年,在發達國家這一比例有可能提高到35%。屆時,全球將有2.5億輛汽車能夠聯網,相當於全球汽車總量的五分之一。

中國 車企 企在 矽谷 高薪 巨資 科技 巨頭 的地
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地推不只是發傳單,融資3000萬的地推吧怎麽讓這個苦逼活兒標準化?|每日黑馬

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0825/158389.shtml

地推不只是發傳單,融資3000萬的地推吧怎麽讓這個苦逼活兒標準化?|每日黑馬
張曉軍 張曉軍

地推不只是發傳單,融資3000萬的地推吧怎麽讓這個苦逼活兒標準化?|每日黑馬

地推很核心的一個點,就是找到精準場景,通過場景再找到精準的人群,做有溫度的面對面營銷。

移動互聯網時代,一個新產品要進行推廣,無非是線上營銷、刷榜、預裝、地推幾種方式。其中刷榜隨著政策的逐漸規範,成本和難度都越來越高;預裝渠道基本被巨頭壟斷;線上推廣獲取用戶的成本也日益增加。反觀地推,成本可控,且用戶比較精準。因此,部分互聯網公司已經開始把註意力放在了線下,用地推的方式來推廣產品和獲取用戶。

地推吧就是一家服務於上遊廣告主與下遊地推團隊的地推服務平臺,繼去年11月獲得1000萬元Pre-A輪融資後,地推吧又於今年8月獲得了由華映資本領投,元禾原點、華澤資本及寧波匯亞跟投的3000萬元A輪融資。

地推吧的創始人張斌是一個連續創業者,此前曾做過商業WiFi、快賺鎖屏等項目。在創建經營這些項目的過程中,張斌強烈感覺到,線上流量越來越貴,傳統的像預裝、刷榜這類的方式已經不太適用。

“流量入口、分發入口基本上都掌握在巨頭手里,巨頭們這些年也燒了很多錢,現在要開始逐漸收割利潤了。打個比方,我們看到新浪微博Q2財報凈利潤增長了5倍,這就是它們開始收割利潤間接的表現。”張斌對i黑馬說。

線上的格局已定,而線下依然是一個很苦逼的活,還沒太多互聯網公司涉足。所以,張斌離開原來的項目,創建了地推吧,希望用2-3年打造一個強有力的線下推廣渠道。

“地推吧”所建立的是一個連接廣告主和全國地推人員的SaaS系統,主要目的是將整個技術流程與渠道打通。張斌的運作構想是這樣的:

第一點,把上遊需求標準化。對於地推吧來說,面對2C端做的是將APP推給C端用戶,面對2B端做的是拓展店鋪網點。現在地推吧系統的第一步是先做好2C端,通過微信公眾號或者APP下載註冊,將上遊需求優先標準化。

需求標準化之後,廣告主可以將需求通過系統APP提交上來,在地推吧的系統中進行匹配撮合。

第二點,針對渠道做信息的標準化。對於渠道在哪個地方推、手里有什麽樣的資源、團隊有多大、推過什麽包等這些問題,地推吧會通過渠道評級系統、反作弊系統,以及提升渠道管理效率的一些功能,將渠道信息標準化,使廣告主和地推團隊做到有效連接。

張斌表示,地推吧的系統可以像Uber一樣,廣告主先提交一個推廣任務,在付款之後,可以比較精確地匹配到最好、最優的團隊去執行這個任務。

zhangbin

地推吧創始人張斌

張斌向i黑馬形容了這個SaaS系統具體的操作場景:廣告主在後臺發需求,可以通過後臺系統看到一張大的“地圖”,假設在廣州推,那麽他可以在圖中看到,今天廣州哪些地推點在推,這些地推點在哪里,每個地點有多少兼職人員,每個兼職人員推多少量等等信息。

提交需求之後,經過地推吧的撮合,後臺的數據從廣告主流到地推團隊的渠道負責人,渠道負責人借助地推吧的APP承接接推廣任務,做結算,並把任務分配給一線推廣人員。然後一線執行的人員,再把現場執行的情況和數據,反向上傳,轉到廣告主,由此做到有效的反饋循環。

在市場推廣上,張斌坦言:“做有質量的地推真的挺難!”在他看來,目前地推行業魚龍混雜,有一些廣告主經歷去年地推熱潮後,對地推執行質量產生了懷疑,並不願重新嘗試。此外,還有一些廣告主是按傳統的思維方式報價,對地推的接受程度依然很低。

“地推很核心的一個點,就是找到精準場景,通過場景再找到精準的人群,做有溫度的面對面營銷。”張斌對i黑馬說。

為此,地推吧在線下推廣上主要聚焦場景和人兩個核心因素,嘗試進入多種高門檻場景,包括通過與華南多個省的高鐵站、飛機場,以及與一些商業租賃空間合作,以優惠的價格將場地拿下來,拓展稀缺資源,提升需求對接的能力,提高用戶的轉化率。

在盈利上,張斌表示,地推吧現在還不適合靠差價獲利,營收並不是目前主要考慮的問題。目前地推吧的核心任務是在全國建立地推網,在推進的過程中,快速地做資源整合。

張斌稱,目前,地推吧已經整合了全國近5000家團隊,服務廣告主超過500家。2016下半年,地推吧將主要從自建團隊、評級算法、研發監督工具等3個方面入手,延伸布局與提升客戶的信任感,輸出高質量的地推服務。

黑馬檔案:

公司: 廣州卓夢科技有限公司 

創始人:張斌

所在地區:廣州

所屬行業:企業級服務

融資狀況:3000萬元A輪融資

地推吧 融資
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【房地產】重慶房價的前世今生:獨特的地票制度,實現土地供應源頭活水

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11357&summary=

【房地產】重慶房價的前世今生:獨特的地票制度,實現土地供應源頭活水
CY_young15 轉載自【中信建投 陳慎】
2017-01-12

慶房價的前世今生


重慶——這座建在山上的奇幻之都是不少人向往的宜居城市。作為西南區域核心、四個直轄市之一,重慶的發展模式也備受關註。然而,和重慶過山車般刺激的道路交通相比,其房價表現卻始終平平,遠落後於其他主流城市,也算是國內市場中的一塊“窪地”。重慶房價體現在過去累計漲幅小、絕對房價低,即使在 2015 年以來一二線城市的牛市行情中,重慶也保持著自己獨有的步調。


重慶 10 年房價漲幅:落後主流城市


縱觀 2010 年至今 7 年的房價漲幅,一線城市和二線城市的平均漲幅分別為 194%和 135%,而重慶的房價漲幅為 110%,低於二線房價漲幅的平均水平,過去 10 年房價平均漲幅在 30 個城市中排名倒數第 9。2015 年至今,一線城市及二線城市在 2016 年政策寬松期的月度最高漲幅分別為 30%和 18%,而重慶的最高月度漲幅僅為 7%。



重慶房價絕對值:低於主流城市平均水平


與全國 30 個非一線城市新房絕對價格做比較,我們選取樣本城市平均價格為 10686 元/平米,其中最高為廈門達到 24681 元/平米,而重慶的平均房價僅為 6836 元/平米,位於樣本城市的倒數第四位,僅僅高於呼和浩特、貴陽、長春和長沙。以北京為例,北京一套價值 600 萬的二居室為標桿,如果比較重慶核心渝中區和渝北區為置換對象,可置換的套數為 5-6 套。


導致重慶房價偏低的原因包括多個方面,既有供給端的持續放量,也有重慶本身需求端的元素,對省外人口的吸引力較弱,上有房地產稅限制,下有保障房扶持,這也導致了重慶市場長期處於一個較為穩定的水平。



重慶房地產市場特點:供給端


特點一:多組團的格局,“無止境”的邊界


重慶是典型的山地城市,由於自然要素的限制以及人為的引導,其城市格局為多中心、組團式發展,與其他城市在發展過程中通常是由核心區域向外圍擴張不同,重慶的發展模式則是多個中心組團發展共同建設,每個行政區域內都有自己的商業中心和行政中心,因而形成了重慶各區域相對的獨立的行政區體系,這種行政區域體系輻射範圍廣、覆蓋面積大,目前重慶主城區域包括 9 個城區、2 個城市中心、14 個城市副中心,這種城市格局帶來了充裕的城市建設空間,也為重慶土地供應提供了天然的土壤。



城市建設空間巨大:已建成區域面積占比遠低於其他主流城市


從總體空間來看,全國重點城市已建成區域面積與行政區域面積的比重為 6.0%,其中一線城市平均占比為20.7%,深圳的已建設用地面積占國土面積的比重為 44.6%,是重點城市中占比最高的城市,二線城市平均已建成區域面積占行政區域面積平均比重達到 5.0%,而反觀重慶目前的已建成區域面積與行政區域面積的比重僅有1.5%,是比重最低的城市,未來可建設空間依然巨大。



城鎮建設用地面積快速擴張:10 年再造 2 個重慶


在此基礎上,近年來重慶保持飛速的城市建設,2005 年重慶都市區城鎮建設總用地面積為 465 平方公里,當時規劃在至 2020 年城鎮建設用地面積達到 865 平方公里,但這一目標在 2010 年就已提前完成。而在此後新的規劃將 2020 年的城鎮建設總用地提升至 1188 平方千米,而在 2015 年末又再一次接近完成,相比 2005 年幾乎再造了兩個重慶。



特點二:政府主導下的土地供給“超前儲備”


21 世紀之初,重慶土地市場大部分都是協議轉讓,導致土地大多集中在房企手中,而重慶市政府旗下土地儲備稀少,城市強烈的擴張欲望和土地瓶頸構成了重慶市發展的主要矛盾。


在此背景下,重慶市政府 2002 年開始改變土地儲備制度,成立土地整治儲備中心,上收土地一級整備經營權,對全市土地進行宏觀調控。2003 年 2 月在土地儲備中心的基礎上成立重慶市地產集團,該集團是重慶市政府註資的專事土地儲備和開發整理的運作載體,專門負責經營重慶土地儲備和開發整體的具體事項。此後,重慶市城投公司、重慶市水利投資公司、渝富資產經營管理公司、重慶市開發投資公司、重慶市高等級公路投資公司等重慶市政府旗下的八大投融資平臺被授予土地儲備職能,介入了土地一級市場。


通過土地儲備制度的建立,重慶政府實現了對於土地資源的掌控——“一根管子進水,一個池子蓄水,一個龍頭放水”。從 2004 年至今,重慶市政府累計審批的轉用和征收的土地高達 15.1 萬公頃,完善的土地儲備制度,是重慶市政府得以“有節奏”地供應土地的大前提。


而在掌握土地儲備基礎上,重慶市政府利用土地市場的持續供應,改善了財政支付能力,以土地收入/地方政府公共財政收入來衡量政府對土地財政的依賴程度,自 09 年以來重慶土地收入在當地的財政收入中的占比持續維持在 60%以上。



特點三: 推行地票制度, 實現土地供應源頭活水


在重慶土地供應的特色體系中,地票制度作為重慶土地改革的獨特產物,充分創新了重慶城鄉建設的土地供給機制,加大了重慶市的供地規模。所謂地票,是指將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地等農村集體建設用地進行複墾,經由土地管理部門嚴格驗收後騰出的建設用地指標,由市國土房管部門發給等量面積建設用地指標憑證。2008 年,重慶報經中央同意,成立農村土地交易所,正式開啟了地票交易的試點。


重慶地票制度的推行,打破了傳統城鄉二元結構之間的分割的土地流轉制度,過去傳統的城鄉二元結構中,隨著城鄉一體化進程的不斷加快,一方面城市建設用地面臨供給不足,而另一方面農村隨著人口的流失,土地浪費嚴重,地票制度的出現,較大緩解了這一矛盾,有效促進了農村土地的流轉,並提高了農村人口收入,充分促進城鄉一體化建設,加快區域城市化進程。


截止到 2015 年末,重慶農村土地交易所累積交易地票 17.3 萬畝,成交額 346.8 億,成交均價穩定在 20 萬元/畝左右,新增供地面積 11.8 萬畝,占地票制度成立以來重慶土地供應的 19%。從區域上看,95%以上地票使用在重慶的都市功能區和都市發展新區,有效增加重慶市區土地供應規模。



特點四:把握投資節奏,土地持續超供


重慶市政府針對房地產投資有著較為嚴格的把控,具體實施層面,房企在重慶拿地後,政府會對每個樓盤的規劃審批嚴格把控,通過加快或者延緩審批進度來調控土地開發和建設的進入,進而達到調控房地產投資進度的目的。因而我們看到,從 2010 年起,重慶的房地產投資占重投資額比重就已經控制在 25%左右,近年來隨著重慶經濟的不斷發展,房地產投資有所加快,但也維持在 25%的水平線附近。



正是在以上多個因素下重慶天量的土地供應規模成為常態,在 2008 年重慶的土地供應就已經突破 3000 萬平,其中住宅供地超過 2000 萬平,住宅用地供需比達到 1.9,此後重慶住宅用地超供規模始終在 1000 萬平以上,大部分年份重慶住宅供地均大於商品房需求面積的一倍以上。



從溢價率方面來看,重慶土地溢價率基本在 5%到 15%波動,土地價格絕對值和溢價率普遍低於其他二線城市。因而通過地價推升成本進而導致房價上升的傳導機制對重慶市場並不適用,重慶住宅用地的地價房價比基本穩定在 1/4 左右。較低的門檻使得房企的參與度上升,因而當大量可售庫存湧入市場,開發商之間容易出現無序競爭,進而導致房價難以上漲。



重慶房地產市場特點:需求端


人口結構:人口持續凈流出


雖然近年來重慶產業結構有所變遷,但我們仍看到重慶人口持續凈流出並年均保持在 380 萬人左右,自 2015年以來重慶人口凈流出現狀得到明顯緩解,全市凈流出人口 355.3 萬人,較 2014 年減少 28.5 萬人;但從結構來看,我們依然可以發現重慶的人口結構存在 2 大問題:1、年齡結構較差,勞動人口弱於其他主流城市;2、人口流入主要為省內周邊郊縣人口導入,而對省外人口吸引力依然較差。



人口年齡結構弱於其他主流城市


重慶本身人口年齡結構呈現老齡化,我們比較了 2015 年重點城市 25-44 歲人口占比,其中重慶僅以 26%排名全國倒數,而撫養比則達到 41%,位居全國首位。根據我們在《人口質量決勝未來》中的研究,一個城市的年齡結構與房價呈現明顯正相關,對年輕人口吸引力更強的城市擁有更好的房價漲幅,而人口結構較差的城市房價漲幅明顯落後。可以說,重慶購房年齡人口的缺位是房價難以提升的重要內因。



人口吸引力大多集中在省內周邊縣區


根據重慶歷年的人口流動數據進行分析可以得到以下結論:第一,重慶市仍以人口凈流出為主:2014 年、2015 年省外的人口流出與流入的差值分別為 455、355 萬人,2015 年凈流出率同比下降 22%,表明省外人口負增長的趨勢有所減弱;第二,近幾年重慶對於省外人口的吸附能力減弱,而更多的人口流動來自於重慶市區和周邊縣區之間,2014 年與 2015 年重慶省內的流動人口分別上漲 3.0%與 5.8%,並呈現進一步上升趨勢;第三,從流入結構來看,省外流入僅占 20%,80%流入來自於周邊區縣。由於周邊縣區的經濟和消費能力相比較弱,同時疊加省外人口流入的負增長,重慶房地產的供需平衡保持在相對穩定的狀態,一定程度抑制了當地房地產價格的上漲趨勢。



收入水平弱於其他城市


根據統計局公布的 2015 年城鎮居民人均可支配收入,我們選取 30 個重點城市,其中上海以 49867 元的人均可支配收入位居第一,北京、杭州緊隨其後,而重慶以 27239 元位於 30 個城市中的倒數第 3 位,明顯落後於一線城市以及大部分二線城市,重慶居民的人均可支配收入處於弱勢格局,與長三角、珠三角經濟圈輻射範圍內城市相比收入競爭力明顯不足。重慶收入水平的弱勢會進一步促進人口流向收入水平偏高的區域,導致城市吸引力進一步下降,這也和我們此前觀察到的重慶市對省外人口吸引力偏弱是一致的,而依靠省內的需求房價難有彈性。



保障房體系:解決中低端收入需求


在保證充足土地供應的同時,重慶的保障房建設也對重慶商品住房市場需求形成擠壓。重慶保障房建設由來已久,早在 2001 重慶就開始審批經濟適用房項目,2002 年重慶出臺《重慶市城鎮廉租房保障辦法(試行)》,由此開始逐步建立起廉租住房制度,到 2007 年重慶出臺《重慶市人民政府關於解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》,確立了以經濟適用房為主,廉租房和公共租賃住房相結合的保障體系,並把解決低收入居民的住房問題作為住房制度改革的重要內容和政府公共服務的重要職責。


2010 年重慶在全國範圍內率先開工建設 2000 萬平公共租賃住房,截止到 2015 年重慶累積保障性住房供地面積就超過了 3900 萬平,自推行保障房制度以來,保障房供地面積已達到住宅供地面積的 10%左右,變相增加了重慶區域的住宅供應規模。按照目前保障性住房人均 20 平左右的住房標準計算,重慶累計保障房供應至少可滿足約 200 萬低收入人群的住房需求,住房保障體系對中低端住房需求形成了明顯的替代效應。



房產稅政策:對於高端需求的抑制


此外在高端住房市場方面,重慶也是最早試點房產稅的城市之一,2011 年重慶宣布啟動對部分個人住房征收房產稅改革試點,在征稅對象上,重慶房產稅針對個人擁有的獨棟商品住宅和個人新購的高檔住房。房產稅的實施也在一定程度上遏制了本地的高端住房需求,根據龍湖地產的數據統計,2011 年以前 250 萬以上別墅成交占所有別墅成交量的 20%左右,而在 2016 年已降至 10%,反映了高端住宅需求受房產稅的抑制後向中端市場轉化的趨勢。



長期展望:有變化,有掣肘


從上文可以看出,重慶相對較低的房價原因在於:一方面供給量偏大,而且持續擴大的城市建設規模和地票制度保障了土地供應的源頭活水;另一方面,重慶市人口凈流出的情況雖然有所緩解,但對省外人口吸引力依然較弱,同時上有壓制、下有保障的格局下,需求相對缺乏彈性,因此,對重慶市場的展望上,我們需要關註重慶在供給以及需求層面的微妙變化:


當前問題一 :潛在供應量仍然巨大


重慶的高庫存狀況在近年有所改善。從 12 年起,重慶市場的庫存面積常年維持在 1200 萬平以上,在 15 年上半年曾達到過 1780 萬平的高點,去化周期基本維持在 10 個月左右,雖然進入 16 年以來,庫存壓力有所緩解,但是從潛在供應的角度來看,市場上依然有大量的供應存在,僅從近四年的住宅土地成交和新開工面積來看,累計的已成交但未開工的住宅用地面積就高達 2954.5 平,所以重慶市場的潛在庫存壓力不可忽視。



問題二 :產業結構對房地產高度依賴,土地供給難以看到大幅削減


從重慶的產業結構來看,房地產依然是重慶經濟增長的主要貢獻產業,2010 年房地產行業 GDP 占重慶 GDP比重就已經達到 3%,隨著重慶城市規模的快速發展,房地產行業占重慶 GDP 比重也越來越大,近幾年來重慶市場房地產占重慶 GDP 持續維持在 5%以上的高位水平,截止今年上半年房地產行業占重慶市 GDP 比重已經達到 5.5%。在二線城市中,重慶房地產行業 GDP 占比處於相對高位,且近年來呈現上升的趨勢。



從財政角度來看,我們以土地收入/地方政府公共財政收入來衡量政府對土地財政的依賴程度,我們發現自09 年以來重慶土地收入在當地的財政收入中的占比持續維持在 60%以上的高位,2013 年更是創造了 89.4%的歷史新高,直到近兩年才逐漸降至 50%左右;從負債率角度來看,如果以 2016 年各地區城投債余額/當地 2015 年地方公共財政收入得到的狹義政府債務率為口徑,重慶的債務率達到 151%,位居負債率排行榜的第二位,截止2016 年 7 月底,城投債余額達到 3246 億,絕對數量也位於全國前五,土地出讓金成為政府收入的主要來源,疊加政府負債率居高不下,重慶當地土地供應規模很難快速出現削減。



需要關註的契機一:未來土地供應有所變化?


重慶市房地產市場的最大壓力來自於天量供應,因此如果期待未來市場結構出現變化,必須關註未來供給結構的轉變,但從目前而言,我們也確實發現幾個因素正在發生細微的調整:


1、供給增速預計將有所放緩。今年 2 月重慶市政府正式出臺《重慶市推進供給側結構性改革工作方案》,方案中明確指出重慶市未來要加大土地供應調控力度,兩年內土地供應規模逐年減少 10%,商品房新開工面積增速控制在 3%以內,去除房地產庫存 100 萬平方米等多項要求。我們梳理了重慶市場歷年以來土地成交和供應的變化情況,假設未來重慶的土地需求不會發生較大改變,按照未來兩年內土地供應規模逐年減少 10%的規劃,重慶市場從 18 年開始即將結束土地市場長期供大於求的不平衡格局。


2、土地收儲規模正在調整。2016 年 2 月財政部、國土部、央行及銀監會聯合發布《關於規範土地儲備和資金管理等相關問題的通知》,要求各地方政府對現有土地儲備機構進行全面清理,進一步規劃土儲行為及土儲規模,隨後重慶市相應出臺了相應政策,將土儲機構數量從 72 個縮減為 41 個,八大投的土地儲備職能逐漸被剝離,僅地產集團可代為執行市土地儲備中心職能,在一定程度將有效縮減重慶收儲規模,進而改善重慶區域內土地供求關系。


3、房企加速整合。隨著房地產行盈利趨勢的不斷下滑,眾多中小房企借助本輪回暖的窗口期加速去化,退出行業,疊加當前企業資金端管控的持續加強,未來隨著房地產市場集中度的不斷提升,行業將面臨中小房企加速退出的局面。從 2014 年開始重慶區域房地產開發企業就已有逐步退出的趨勢,當前重慶區域內 3100 家房企中,95%的房地產開發、建設和銷售都集中在前 500 家公司,隨著剩余房企的逐步退出,重慶市場無序競爭的格局有望緩解,同時本地住房市場的供求關系也有望隨著供給主體的壓縮得到改善。


需要關註的契機二:經濟轉型帶來的人口遷移加速?


從重慶的人口結構而言,依靠自身力量很難改變,只有通過產業轉型來實現人口導入,從而推動房地產市場需求的回升。


1997 年重慶直轄初期,汽車、摩托車,化工以及冶金為當地三大支柱產業,三大產業占全市工業的占比分別為 28.2%、13.2%及 9.3%。隨著改革力度和政策導向的變化,重慶市產業結構在發生了重大轉變,第三產業成為重慶市經濟增長的新動力,工業結構也在向高新產業轉型。通過優化產業結構,快速發展戰略性新興產業,擴大有效需求,逐步解決先進制造業和現代服務業比重偏低的問題,重慶市在發展先進制造業方面已經初見成效,形成了以電子信息汽車兩大產業為主導的現代工業體系。


電子信息領域,重慶已構建起由品牌商、代工企業、零部件企業組成的“5+6+800”全球最大電腦產業集群;汽車領域,重慶形成了“1+10+1000”的汽車產業集群,成為全國最大汽車生產基地。截止 2016 年底,重慶不僅成為了中國最大的汽車整車生產基地,同時也是全球 50%筆記本電腦的生產基地;過去五年,重慶電子產業全行業產值從 500 億元增加到 5700 億元,增長了 11 倍,汽車產業則增長了 4 倍。2015 年重慶工業總產值突破2 萬億大關,達到 2.45 萬億元。其中,電子和汽車兩大產業對工業增長貢獻率達到 45%。電子信息和汽車等高附加值主導產業能夠提供大量極具競爭力的工作崗位,而這些崗位具有年輕人更多、學歷層次更高、消費能力更強等特點,有利於進一步增強城市競爭力,促進重慶在西部形成人口長期均衡發展格局。



從產業布局進行分析,重慶的的支撐產業包括汽車摩托車制造業、材料工業、裝備制造業以及輕紡勞動密集型產業等,互聯網業、新能源、金融等第二、第三產業的占比有限,但重慶第三產業的占比排名目前為全國排名第 12 名並逐步提高之中,雖然現有的產業對人口的吸附能力有限,但產業升級以及第二、第三產業占比的不斷提高有助於促進重慶當地房地產市場的發展。同時,重慶是唯一一個內陸直轄市,改革開放後很多年一直是勞動力輸出地,城鎮化進程相對滯後於沿海地區。隨著經濟結構轉型,越來越多產業回遷內地,重慶的優惠政策有助於吸引外出務工人員帶著技術和產業回流,形成獨特的“後發優勢”。


需要關註的契機三: 政策紅利正在逐步釋放


除了產業的支撐,我們也看到過去幾年重慶受益於全國區域紅利的釋放,包括“一帶一路”、“中新合作”以及全國高速鐵路網的規劃,都有助於對重慶市產業和人口的導入,推動房地產市場供需結構的變化。


一帶一路:重慶處於絲綢之路經濟帶、中國—中南半島經濟走廊於長江經濟帶“Y”字形大通道的聯結點上,具有承東啟西、連接南北的獨特區位優勢。重慶在“一帶一路”中的戰略定位為建成西部開發開放的重要支撐,包括西部開放平臺、重要產業基地、西部中心樞紐以及西部金融高地,未來重慶依托區位優勢,有希望積極規劃爭取一批互聯互通的重大項目,發揮重慶西部中心樞紐的作用,從通道、市場、產業等角度融入一帶一路。


中新合作:2015 年 10 月,中國和新加坡簽署了第三個政府間合作項目,而重慶為該政府間合作項目的運營中心,該項目聚焦“現代互聯互通和服務經濟”,有助於促進重慶的現代金融業、現代物流業、交通和通信產業、國際貿易的發展,政策紅利有助於促進重慶本地經濟,進一步推動房地產市場的發展。


高鐵規劃:2016 年 7 月,國家發改委對外發布《中長期鐵路網規劃》,重慶位於“八縱八橫高速鐵路網”中的“三縱二橫”交匯處,共有七條高鐵被納入規劃,重慶被定位為全國綜合性鐵路樞紐。未來重慶將形成至成都、昆明、長沙等 7 條高鐵線路,境內鐵路總里程達到 4180 公里,建立起與京津冀地區、長三角地區、珠三角地區等國內主要城市群的快捷聯系,突破流通道瓶頸。重慶的高鐵樞紐中心地位有助於加速重慶產業升級和極化布局,並提升城市土地價值,房地產成長空間進一步擴大。



關註重慶市場分化的機遇


重慶房價判斷:


由於重慶市場潛在供應量依然巨大,產業結構對房地產的依賴度較高,而且人口結構相對不具備優勢, 我們認為重慶市場供需結構難以出現大幅優化,這也是房價難以在短期內實現快速逆襲的壓制因素。


但同時我們可以看到,從中長期來看,重慶市場確實已經出現一些微妙變化,土地供應彈性開始有所減弱,產業結構也正在優化,如電子信息和汽車等主導產業也正在吸引更多年輕人口向重慶重新聚焦,這將帶來重慶房價中長期改善的機會。


在此基礎上,我們認為需要關註重慶房地產市場的兩大機會:1、產品業態的分化機會。近年來重慶大力主導電子信息和汽車等相關制造業的發展,提供了大量的工作崗位,形成強有力的人口導入機制,這部分人口年齡結構偏年輕化,人均收入相對不高,有望為重慶剛需型產品帶來增量市場空間。


2、區域分化的機會。自重慶直轄以來,渝北經濟持續快速發展,2000 年重慶北部新區成立,2001 年當期政府提出“重慶向北”的口號,由此開始重慶北區逐漸成為重慶市的一塊熱土,隨後汽博、金開、照母山等板塊先後崛起,眾多開發商和居民的入駐,帶來北區經濟的迅速繁榮,自 2013 年到 2015 年連續三年以來,每年的重慶政府工作報告中均提出要加快北部區域的開發建設,形成高品質商務聚焦區,作為重慶市未來發展的重心和內陸開放的高地,重慶北部區域將蘊含著更多的機遇。


重慶市場:近 1 個季度去庫存加速


2016 年重慶市場在主流核心城市成交回暖的帶動下呈現量價齊升的趨勢,全年實現商品住宅銷售面積2122.9 萬平,同比增長 29.6%,其中主城九區實現住宅銷售面積 2002.7 萬平,同比增長 44.2%。全年實現住宅銷售金額 1473.1 億,同比增長 31.9%,主城九區實現住宅銷售金額 52.9%。各項銷售數據均創下歷年以來新高,尤其是今年四季度以來,重慶 10 月、12 月單月銷售連續突破歷史高點,近 1 個季度重慶去庫存效果明顯。



銷售均價方面,重慶市整體改善並不十分明顯,今年重慶銷售均價僅有 6939 元/平,較去年基本保持持平,雖然重慶整體市場房價表現低迷,但主城九區房價今年改觀明顯,自 15 年開始重慶主城區房價顯露松動跡象後,16 年以來重慶主城區房價持續保持上漲態勢,到 12 月份重慶主城區均價達到 7274 元/平,創下歷史新高。


庫存方面來看,在重慶市場庫存加速去化的帶動下,去化周期也大幅改善,其中重慶整體去化周期由年初的 17.1 個月降至 11.1 個月,主城區去化周期到 12 月份也已降至 10.9 個月。



區域分化:一路向北


從重慶市區域格局來看,“三北”區域占據市場最大市場份額,2016 年成交量占比 43%,其次是西部,占比達到 30%。


重慶市場改善最為明顯的是渝北區域,2016 年渝北區全年成交 537.9 萬平,同比增長超過 180%,在良好的銷售去化之下,渝北區庫存周期快速下降,從年初的 23.7 個月下降至年末的 10.1 個月。除渝北區外,其他如南岸區、江北區、大渡口區等區域庫存周期有著明顯的下降。部分區域如北培區、沙坪壩區和九龍坡區雖然銷售增速一般,但這些區域因庫存積壓較少,供地規模不大,因而庫存周期也維持在低位,但巴南區、高新區等區域,因為存量可售庫存較大,疊加銷售未能有明顯改善,其中高新區全年銷售面積下降 6.5%,因而庫存周期相對其他區域依然維持高位。



重慶細分板塊介紹


從具體細化板塊來看,根據龍湖地產數據,16 年重慶成交量最熱的板塊主要集中在:渝北區的照母山板塊、中央公園板塊;沙坪壩區的大學城板塊;江北區的茶園板塊、江北嘴板塊;南岸區的南坪板塊、彈子石板塊。從 16 年重慶土地市場的成交布局來看,重慶北區的市場愈發引起房企的關註,持續提升的樓面均價和配套改善也將進一步提升板塊區域的競爭力。



照母山板塊:作為重慶向北發展的地標,照母山板塊整體區域規劃容積率達到 2.5,產品結構以改善型需求的高層住宅和花園洋房為主。 交通方面:輕軌 5 號線和 10 號線環繞整個區域,周邊金開大道、金州大道、金渝大道等 7 條交通路網環繞,星光隧道也已於去年開工,建成後將把照母山片區和金開大道、新牌坊和觀音橋等地緊密連接;商業配套:到 17 年照母山預計將建成 3 個大型商業綜合體,商業體量高達 200 萬方,其中約克郡80 萬方商業體有望成為觀音橋後北區商業新中心; 醫療方面:區域內醫院目前有金山國際醫院、人和醫院,首家市級三甲醫院北部新院也已開工建設;學區方面:2017 年板塊內會有 1 所小學和 1 所初中建成;另按照規劃,還將有一座小學和兩所中學將進入建設階段。


大竹林板塊:大竹林板塊位居重慶三北區域交界處,整體區域規劃容積率僅有 1.9,因而大竹林板塊產品結構以高端改善型需求的別墅及花園洋房為主。交通方面:輕軌 6 號線在此開設有 3 個站點,加上其他已經投入使用的金州大道、金通大道、金開大道,雙碑大橋及西引橋、大竹林大橋,構築起大竹林“四橫三縱三橋一輕軌”的交通網絡;配套方面:大竹林配套設施相對完善,除了 5 公里的濱江休閑帶外,區域內實驗學校、兒童醫院、金山醫院等生活配套也逐步建成,除此之外大竹林板塊商業資源也相對豐富,包含嘉陵江岸 10 萬平的“江悅匯”,金科天元道項目約 8 萬方區域首發商業,還有商社集團擬投資 50 億修建的大型購物公園商業。


中央公園板塊:中央公園板塊的發展與重慶其他區域不同,該區域建設首先是完善規劃,其次是發展城市配套,在完成合理科學規劃和配套設施落地後,才是開發商進駐拿地,因而整個區域的城市界面在重慶區域相對領先,交通方面:中央公園板塊內轄“三縱四橫”的軌道交通網絡和“七縱七橫二環”城市快速路網,地鐵10 號線和 3 號線北延端也已紛紛開工建設;醫療配套:區域內規劃了渝北人民醫院,而該醫院也將在明年建成並投入運營;教育資源:中央公園引入了重慶八中、巴蜀小學等優質教育資源,部分學校已完成招生。


禮嘉板塊:禮嘉板塊地處重慶未來北區商業中心,目前已有龍湖、融創、華宇等開發商進駐,產品結構以別墅項目為主。交通方面:禮嘉商務區內轄 10 條主幹道,輕軌 6 號線在此開設有 3 個站點,板塊周邊的龍塘立交也正在修建,不久將完成通車。配套方面:禮嘉板塊內重慶市兒童醫院和金山醫院已開診運營,兩江巴蜀中學也於 2015 年在禮嘉商務區落地,預計今明兩年將完成入學招生;商業方面,禮嘉商務中心規劃在 2017 年落成 340 萬方商業圈,除龍湖兩江新宸的 100 萬方商業配套外,還將陸續引起龍湖其他成熟商業品牌;此外華僑城歡樂谷和瑪雅水公園也將於 2017 年和 2018 年陸續在此開業迎客。


(完)

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陳文輝:不應盲目追求“全牌照” 防止“種了別人的田、荒了自己的地”

3月18日,保監會副主席陳文輝在中國發展高層論壇上表示,金融業存在六大方面的風險,對應地需要加強監管。

“金融業如果脫離了實體經濟,最後必然會出現系統性風險,這也是美國次貸危機產生的深層次原因。”陳文輝稱,當前金融領域存在資金空轉、以錢炒錢的現象,一些金融機構忘記本源,偏離主業,盲目搞全牌照,跑馬圈地,導致“種了別人的田、荒了自己的地”。

陳文輝認為,當前金融領域存在脫離實體經濟、偏離主業的風險,金融領域第三個風險在於金融機構公司治理。“金融機構有很強的外部性,”他表示,如果金融機構公司治理不健全,成為某些個人的牟利平臺,將會造成非常不良的影響。

第四個風險表現在激進經營。金融機構給市場的往往是穩健經營的形象,但是目前存在不同的金融機構在收益率上盲目攀比的情況。事實上,考慮風險等因素,各類金融機構的產品收益率不同是有合理性的,並非越高越好。

第五個風險是資產負債錯配風險。陳文輝認為,金融資產存在一定的錯配是正常的,也是金融機構利潤來源之一,但是現實中部分金融機構人為加大了短錢長配、長錢短配的問題,提高了風險。

第六是流動性風險。陳文輝表示,這是其他風險結果的體現,比如一些金融機構激進經營,不註重資產負債合理配置,最終很可能就會導致流動性風險。

“我們在應對這些風險上,要更新觀念,主動作為,”他認為,首先要樹立服務實體經濟的意識,實體經濟是立身之本,要將此作為基本規律貫徹到金融各個領域。

其次,金融創新要以提高效率為目標,反對以錢炒錢、自我膨脹的現象;第三,應堅持主業,金融各業之間差異不小,有的金融機構自己的事情還沒做好,卻“這山望著那山高”,金融業只有回歸本源、專註主業,才能提高核心競爭力;第四,要健全公司治理機制,金融機構要求股權分散有合理性,對於大股東擔任董事長要有約束,CEO最好是職業經理人,這將有利於公司治理,也有利於培養金融家;第五,要堅持審慎穩健的經營,有效防控金融風險;最後,要加強和改進監管,同時加強監管協調,讓監管長出“虎牙利齒”。在他看來,最近一次金融危機的發生,一個重要原因就是監管層對金融風險的熟視無睹。

陳文 不應 盲目 追求 牌照 防止 種了 別人 的田 田、 、荒 荒了 自己 的地
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木的地酒店最貴7000元一晚 協成行:看好本港酒店市場

1 : GS(14)@2016-03-18 23:25:05

http://property.mpfinance.com/cf ... 0318/paa01/lac1.txt


【明報專訊】內地旅客減少來港,本港旅遊及零售業備受衝擊之際,協成行旗下中環荷李活道木的地酒店開業。協成行董事總經理方文雄表示,雖然旅遊業亦處於調整階段,但相信酒店房價僅短暫回落,長遠看好本港酒店市場。

開業優惠至下月底

最新開業的中環木的地酒店共設38個房間,面積由581方呎至753方呎不等,方文雄稱,項目原為商廈,兩年前決定斥資約1.5億元翻新為酒店。現時正推出開業優惠至下月底,每晚房租由1800至7000元不等,月租由3.9萬元起,現時同區五星級酒店每晚房租約2500至3000元。

試業期入住率約50%

方氏指,項目早前試業三周,吸引中環高級管理人員及外地遊客入住,入住率約50%;雖然近期經濟市道下調,但他仍看好本港旅遊業。樓市方面,方文雄認為目前樓市處於調整期,估計樓價跌幅約11%。
木的 的地 酒店 最貴 7000 元一 一晚 成行 看好 本港 市場
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