鳴鏡高懸：白居二倒自己米
1 :
GS(14)@2017-12-05 00:46:58由政府宣佈推出第一期白居二開始，筆者已經不斷指出政府自己玩自己，在未有供應之前，製造需求，而且預早一年告訴大家，之後會有大批政府資助的買家入市買買買，醒目的香港人又點會唔先入市等其他人接貨呢？樓價一定升，第一期白居二更創造了香港歷史，這次因為預先炒白居二接貨而導致的升浪，是香港有史以來第一次整體樓價由細價樓推升，有報道指，白居二第一期使居屋樓價上升了64%。政府在推出第二期之時，有關領導接受傳媒訪問，承認白居二是推升樓價推手，但強調因為第一期已經把樓價推升，所以第二期就不會了，恕筆者愚昧，真的不明白這些邏輯，結果呢？有報道指第二期把居屋樓價推升34%，同樣地，私人樓價也因此被推升了不少。最近，房委會通過把白居二計劃恒常化，建議每年推出2,500個單位，雖然較政府之前的3,000單位建議少，但幾何肯定會再次把居屋及細私人單位樓價推升，這次會否把已經在超高位的整體私人樓價再推升，則有待觀察。同一個領導，今次則在接受媒體訪問的時候指出，沒有實質證據顯示白居二推升樓價，如果這位領導之前不是任職金融業的，筆者還能安慰自己，但現在真的無言以對。究竟政府是想樓價繼續飆升還是平穩？如果是前者，筆者明白了！張一鳴
mailto:
[email protected]本欄逢周一刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171204/20234355
李志成：「白居二」恒常化助房屋流轉
1 :
GS(14)@2017-12-18 03:35:04【明報專訊】近日本港天氣開始轉冷，不過無礙市民出外睇樓意欲，樓市還是持續地熱烘烘。發展商看好一手市况當旺，紛紛重推項目貨尾，甚至擬加價推售，二手市場受氣氛帶動，連環錄得破頂交易，當中更有不少來自資助房屋。政府早前落實會於明年首季推出2,500個「白居二」配額，預料可為市場注入新動力，有上車客憂慮遲買更貴，因而加快入市。觀乎過去兩輪「白居二」的反應，計劃恒常化料增加居屋第二市場需求，而在新供應有限的情況下，或有助加快公營甚至私營房屋流轉。
據土地註冊處資料顯示，今年首11個月每宗二手居屋註冊金額已突破400萬關口，攀升至逾437萬元，按年急增近兩成；年初至今累計升幅則達約17%。就以上月成交的二手居屋單位為例，柴灣康翠臺6座高層F室，單位實用面積757平方呎，最終以830萬元（已補地價）成交，平均實用呎價達10,964元，幾乎追貼私樓水平。
適時檢討房策 助釋放二手盤源
市民如果有留意到，房協新一輪資助出售房屋早前收表逾9.4萬份，錄得超額認購151倍，當中超過九成為白表申請者，數字間接反映出市民置業需求未減。事實上，「白居二」實有助疏導部分置業需求，惟受制於居屋業主一向惜售，加上二手私樓價格持續升，居屋業主難覓換樓目標，供少於求的情况下，計劃未必立時見效。要解決二手流通量偏低問題，並重新驅動二手市場換樓鏈，政府應按時檢討房屋政策，適度放寬按揭及降低印花稅，令首置客得以用較少首期成功置業，亦協助居屋向隅客或業主轉投私樓市場。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0413&issue=20171211
五大白居二屋苑 近250伙放盤天水圍三寶「3球」上車
1 :
GS(14)@2018-01-07 16:10:58【地產專題】新年新希望，白居二恒常化，年年2,500個名額，人人有望上車。本報根據房委會數據，統計期內5個最多居二成交屋苑，依次為馬鞍山錦豐苑、沙田愉翠苑、天水圍天頌苑、天富苑及天盛苑，期內居二呎價已升46%至82%，5盤合共約245個白居二放盤，其中天水圍「三寶」尚見「3」字頭入場單位。記者：陳家雄 朱連峰 陳寶恩攝影：邱仲權
政府2013年起分兩輪推出共7,500個白居二名額，頭威頭勢超額認購，然而最終僅4,021名買家使用白居二上車，使用率僅54%。房屋署表示，沒有分析期內各居屋成交宗數，但該署有紀錄顯示整體居二成交。本報根據該署資料統計，由2013年6月首輪白居二開始，至去年5月第二輪白居二結束，5個屋苑居二成交均超過200宗，包括馬鞍山錦豐苑、沙田愉翠苑、天水圍天頌苑、天富苑及天盛苑，其中錦豐苑居二成交宗數高達283宗。
買家須注意按揭年期
5個屋苑樓齡均20年及以下，成為買家入市的重點之一。中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行因應居屋樓齡審批按揭年期，因為白居二買家可借九成按揭，當中房委會提供按揭還款保證，但有關保證期的計法是由首次轉讓日期起計30年，部份屋苑樓齡已逾20年，甚至30年，保證期即將屆滿，故此有些銀行乾脆把30年保證期減去居屋樓齡，以批出最長按揭年期。因此高樓齡的居二單位可能僅獲銀行批出數年還款期，甚至不獲批出按揭貸款。王美鳳續稱，銀行之間對居二單位按揭年期審批準則存差別，有銀行設樓齡上限釐定最長按揭年期，例如20年樓齡為上限，不超過20年樓齡的居二單位就批最長25年按揭年期。同時亦有銀行較保守，只接受將30年減去居二單位樓齡計算按揭年期。受政策刺激，居二呎價跑贏私樓，政府數據顯示，居二單位價格在首兩輪白居二分別升64%及34%，比同期私人住宅市場中小型單位價格分別升47%及23%為高。個別居屋呎價期內升幅82%，為天水圍天盛苑，2013年6月平均呎價約3,801元，去年計劃結束升至6,923元。同區天頌苑及天富苑即使沒有鄰近西鐵站優勢，當年基數低，升幅亦錄近七成。
錦豐苑叫價最平355萬
祥益地產黃慶德表示，天盛苑目前約35個放盤，入場費約300萬元，為實用433方呎單位，4年前白居二出爐，同樣實用433方呎低層單位居二成交價僅162萬元，入場費升85%。同區較多放盤是天頌苑，現約70個放盤，當年入場費亦見「1」字頭，目前最平叫價，實用426方呎，居二叫價都310萬元。最多居二客追捧的馬鞍山錦豐苑亦是較多居二放盤的屋苑，世紀21奇豐程子健表示，屋苑現約70個放盤，叫價最低為J座低層戶，實用435方呎，叫價355萬元。白居二首輪時，入場費見「2」字頭，一個高層實用431方呎單位僅以250萬元成交，目前入場門檻升幅逾四成。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180101/20261523
白居二現二手放盤 料賺六成
1 :
GS(14)@2018-01-07 16:10:58【本報訊】政府2013年6月推出首批「白居二」，未補價公屋及居屋樓價隨即火箭式急升，居屋王及公屋王頻頻出現。過去三年樓價狂升，資助房屋升幅更逾五成，市場已陸續出現首輪「白居二」二手放盤，部份加價逾六成求售。
嘉峰臺綠表呎價叫1.1萬
祥益地產數據顯示，2013年6月首批白居二開始進入市場，當時全港居二市場平均呎價5,199元，截至去年11月，平均呎價已升至7,816元，累積升幅50.3%。反映全港二手樓價的中原城市領先指數CCL，同期升幅只約37%，顯示資助房屋樓價升幅跑贏大市。部份地區升幅更癲，如天水圍居二市場的平均呎價由2013年6月僅3,523元，升至11月的6,315元，升79.3%。專做黃大仙一帶居屋及公屋買賣的富誠地產林凱薇更形容，當年抽到「白居二」等如做了百萬富翁，今日賣樓保守估計最少賺「一球」。3年過去，「SSD」（額外印花稅）辣招鬆綁，區內已率先出現3個首批「白居二」二手放盤，平均加價逾六成。率先出現白居二放盤的屋苑分別是牛池灣嘉峰臺及宏景花園。其中嘉峰臺3座低層E室，實用面積431方呎，兩房間隔，業主屬首輪抽中白居二的幸運兒，2013年7月僅以300萬元買入單位，現加價63%至488萬元放盤，呎價11,323元挑戰屋苑綠表新高。宏景花園5座高層G室三房單位，實用面積574方呎，現叫價560萬元，較2013年6月業主以白居二買入價345萬元貴逾「兩球」。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180101/20261529
富榮3房920萬 全港居屋王 「白居二」恒常化前 買家破頂價入市
1 :
GS(14)@2018-03-09 10:38:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9361&issue=20180309
【明報專訊】財政預算案未見有樓市加減辣措施出台，私樓做價急升外，於「白居二」恒常化前，居屋再錄破頂價成交。向來有居屋王之稱的旺角富榮花園，一伙3房單位以920萬易手，膺全港居屋王，並為居屋樓價首破900萬元成交（表1）。此外，粉嶺華明邨一伙開放式迷你戶，亦以實呎逾1.5萬元創新界北區已補地價公屋新高。
明報記者 謝穎怡
香港置業分區董事曾漢民表示，富榮花園10座低層A室，屬3房間隔，望樓景，實用面積592方呎（建築面積694方呎），以920萬元成交（已補地價），實呎15,541元（建呎13,256元），除樓價創出全港居屋新高外，呎價亦屬屋苑新高。原業主於2006年9月以約233.8萬元（已補地價）購入，帳面獲利約686.2萬元或近3倍。
區內代理表示，上述單位由原來3房間隔改作2房，曾以月租2萬餘元作收租用途，易手前已放售一年多，原開價約800萬元，其後曾反價至850萬元，新買家料為區內舊樓業主，由於原本居住的單位被收購重建，故再在原區物色單位；而上述單位售出後，富榮花園於自由市場未見有買賣盤源。
成交價較舊紀錄升4.3%
資料顯示，對上全港居屋成交價最高紀錄，於去年4月同由富榮花園所創下，同為實用面積592方呎單位，成交價881.8萬元，實呎約1.49萬元，是次新紀錄較舊紀錄再推高38.2萬元或4.3%。事實上，近月各區居屋，不論自由市場或居二市場均屢現破頂成交（表2），本月將軍澳寶盈花園一伙高層戶，以實呎逾1.11萬元，膺新界區綠表居屋王；另外，上月香港仔南濤閣亦有高層戶以已補地價860萬元易手，創出港島居屋樓價新高。
華明邨迷你戶 實呎貴絕北區公屋
除居屋錄破頂價成交外，公屋同錄高價買賣。土地註冊處資料顯示，粉嶺華明邨2座中低層25室，屬實用150方呎迷你戶，上月以226.8萬元（已補地價）易手，實呎15,120元，以呎價計，創新界北區已補地價公屋新高。原業主2014年9月以148萬元（已補地價）購入，持貨僅3年半，帳面獲利78.8萬元，物業升值53%。
代理紛增兵搶攻「白居二」市場
早前政府公布「白居二」恒常化，連同新一批居屋最快於本月底開始接受申請，料為居屋帶來新動力，有代理已趁早搶租舖位攻佔市場。美聯將於今年增設50間分行，其中5至10間專營居屋市場，同時增聘200人，以負責居屋市場；中原則會將全港200間分行打造成居屋專門店，安排1000名「居屋專員」駐場。
白居二收信即入市 屯門單日5宗 良景邨2房跌穿200萬 重返年初水平
1 :
GS(14)@2018-10-23 08:18:52https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5745&issue=20181023
【明報專訊】房委會於7月底攪珠的新一輪「白居二」，已於上周五發出批准信，有中籤者昨日申領購買資格證明書後立即入市，交投集中於樓價較平的新界西北，其中屯門一日內連錄五宗「白居二」成交，其中良景邨2房單位成交價跌穿200萬元，重返屋苑同類年初水平。
明報記者 謝穎怡
去年政府提出將「白居二」恆常化，今期新居屋與「白居二」計劃一併接受申請，為心急「上車」人士提供更多置業機會。有代理指，部分「白居二」中籤者擔心未來會有大批白居二及新居屋向隅客入市，推高同類市場樓價，故昨日領取「購買資格證明書」後馬上入市。祥益地產營業董事胡志偉表示，屯門良景邨錄得料屬全港首宗新一批「白居二」成交，單位為良俊樓高層19室，實用面積443方呎（建築面積574方呎），2房間隔，新近以198萬元（未補地價）易手，實呎4470元（建呎3449元）。
胡續稱，新買家為首置客，上周六獲發批准信，日前曾到上址睇樓，昨早獲發購買證後即購入上述單位。單位7月份放盤開價250萬，累減52萬元易手，對比同類單位6月份成交價約228萬元低約30萬元或13%。原業主2011年以64.3萬元（未補地價）買入，帳面獲利133.7萬元或逾2倍。
采頤未補價450萬沽 今年同類新低
同區龍門居有未補價三房戶亦獲「白居二」買家承接，做價創今年新低。祥益地產高級營業經理黃慶德稱，龍門居2座中層A室，實用面積592方呎（建築面積705方呎），原業主8月份以480萬元放盤，累減近兩成後以385萬元（未補地價）成交，實呎6503元（建呎5461元），原業主1997年以100.99萬元（未補地價）買入，帳面獲利逾284萬元或2.8倍。
另有「東九龍居屋王」之稱的新蒲崗采頤花園，錄得首宗「白居二」入市個案，富誠地產營業董事林栢榮表示，采頤花園1座低層K室，實用面積449方呎，新近獲「90後」買家以450萬元（未補地價）承接，實呎10,022元，做價創屋苑今年同類新低。原業主2000年4月以109萬元（未補地價）買入，帳面獲利341萬元或3.1倍。
學者料白居二不會刺激居屋價
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授認為，「白居二」買家是視乎自身經濟能力入市，較多選擇新界區屋苑估計是由於價錢「買得起」，而非看好該區未來基建發展。
莊續稱，雖然未來會有大批「白居二」買家入市，但估計業主不會因而提高單位叫價，而現時未有實際經濟數據顯示樓市轉差，預料樓市平穩發展。
話你知﹕白居二恒常化 每年2500個名額
1 :
GS(14)@2018-10-23 08:19:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6510&issue=20181023
【明報專訊】為協助市民置業，政府提出將白表居屋第二市場計劃（白居二）恆常化，今年「白居二」計劃配額為2500個，包括2250個家庭申請者及250個一人申請者配額，計劃於4月時截至申請，合共接獲逾6萬份申請，超額23倍，並已於7月份完成攪珠。
房委會於上周五起已發出批准信，每名成功申請者會獲發兩封批准信，一封適用於房委會居屋計劃第二市場的單位，另一封適用於房協住宅發售計劃第二市場的單位。「白居二」買家在收到批准信後，須在批准信發出日期起計兩個星期內，向房委會或房協申領購買資格證明書，該證書有效期為12個月。
或擁雙重身分 入市前留意
另一方面，今期出售居者有其屋計劃單位包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑，共提供4431個單位。計劃原定以今年3月29日至4月11日接受申請，惟因應政府於今年7月通過將新居屋的折扣率由七折加大至五二折，房委會於10月時重啟新居屋申請，已交表的申請人毋須重新交表，計劃已於本月16日截至申請，押後於11月安排攪珠，預計明年2月揀樓。有關計劃最終共接獲逾26萬份申請，超額近58倍。值得留意是，新一期居屋與「白居二」可接受申請人同時申請，因此「白居二」成功申請者亦可同時為新居屋中籤者，屆時「白居二」成功申請者得悉揀樓次序後，可決定使用批准信而不等待新居屋，不過若決定等待新居屋的申請者，可於明年2月開始揀樓後才使用批准信。
按揭方面，白表買家購買新居屋或居二單位時，均可向銀行申請九成按揭貸款，按揭年期25年，但由於居二單位樓齡不同，樓齡較高的單位未必可獲銀行承做九成按揭。
君傲灣兩月劈逾百萬 白居二頻執減價貨
1 :
GS(14)@2018-10-28 11:48:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8196&issue=20181028
【明報專訊】市場充斥利淡因素，拖累二手市場，掀起減價潮，各區均錄減價成交，個別減幅更逾一成，其中上月「捧蛋」的將軍澳君傲灣，截至昨日終「開齋」錄近月首宗成交，業主更是減逾百萬元沽貨。
美聯物業營業經理林志堅表示，上述單位為君傲灣3座高層L室，屬實用面積493方呎2房戶，業主於8月初起以「意頭價」888萬元放售，惟乏人問津，加上近日有較多業主減價沽貨，故原業主接受議價，終近日以750萬元易手，較兩個多月以叫價低138萬元或15%，實呎15,213元。對上一宗同類型單位，於今年7月以實呎17,237元易手，同類單位於3個月內低12%。
寶盈兩房減68萬 482萬成交
另有不少白居二中籤者趁市况淡靜出擊，世紀21物業經理魏仕良表示，將軍澳寶盈花園錄白居二客入市個案，該單位為8座高層H室，屬實用面積484方呎2房戶，原業主於8月份在第二市場放售，當時叫價550萬元，及至昨日，獲白居二中籤者垂青，終以482萬元（未補地價）成交，較原叫價減少68萬或12%，實呎9,959元。據悉，原業主於2007年12月以130萬元（未補地價）購入單位，持貨11年，帳面獲利352萬元，物業升值2.7倍。
天富苑3房400.8萬沽
祥益地產營業經理蕭嘉偉表示，天水圍天富苑錄白居二客入市個案，該單位為A座高層1室，屬實用面積650方呎3房戶，原業主於9月底以430萬元（未補地價）放售，因應市况而五度減價，至近日獲一對準備結婚情侶以400.8萬元購入，較原叫價減29.2萬元或7%，實呎6,166元。據悉，原業主於2001年以95.8萬元（未補地價），持貨17年，帳面獲利305萬元，升值約3.2倍。
尚悅．嶺首日收110票
此外，一手市場方面，由九倉（0004）持有、會德豐地產策劃銷售的山頂道77、79及79A號的項目，成交紀錄冊顯示，79號及79A號以內部轉讓成交易手，分別4.81億及4.79億元，共9.6億元，惟項目尚未上載樓書，故項目面積不詳。會德豐（0020）副主席梁志堅回應，項目將建8幢洋房，內部轉讓純屬公司的營運安排，非避空置稅。
另部署短期推售的恒地（0012）元朗尚悅．嶺，自上周公布以折實平均呎價15,881元首推101伙，於昨日起進行收票，市場消息指，項目首天收近110票，以首張價單101伙計，足額認購。項目最快於下月初開售。
「白居二」重推一周 最少20宗成交 新界西北佔九成 撐起二手樓市
1 :
GS(14)@2018-10-29 10:30:36https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2915&issue=20181029
【明報專訊】新盤銷情慢熱，加上大型私人屋苑二手淡靜，令樓市進入靜局。不過，自本月中新一批「白居二」買家取得購買證後，大批「白居二」客陸續入市，過去一周市場最少錄得20宗「白居二」成交，成為淡靜的樓市亮點。
明報記者 謝穎怡
房委會本月19日起為「白居二」中籤者派發批准信，持信者於一年內可於第二市場購買未補價的單位。上周一已有「白居二」買家先拔頭籌，以198萬元（未補地價）購入屯門良景邨公屋單位，料為首宗「白居二」成交，連同上述成交，過去一周最少錄得20宗「白居二」入市個案，以天水圍及屯門暫錄約18宗成交為最多，即新界西北佔約九成。部分買家亦趁周末加快入市，剛過去周末「白居二」成交已佔6宗，全屬減價成交。
周末最少6宗「白居二」成交
屯門龍門居再錄未補價2房戶低於400萬元成交，重返今年5月份水平。祥益地產高級區域經理黃慶德表示，龍門居15座低層B室，實用面積484方呎，屬2房間隔，原業主9月底放盤，叫價428萬元，一個月累減價33萬元或7.7%，獲白居二中籤者以395萬元（未補地價）承接，實呎8161元。資料顯示，屋苑同面積單位6月時以416萬元（未補地價）易手，上述新成交價較高位回落5%，並重返5月份水平 ，當時同類單位做價約407.5萬元（未補地價）。原業主1998年以75.6萬元（未補地價）買入，持貨20年，帳面獲利319.4萬元或4.2倍。
龍門居跌穿400萬 重返5月水平
此外，天水圍天盛苑有高層戶減價一成易手。祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天水圍天盛苑J座高層7室，實用面積506方呎，單位原開價450萬元，累減50萬元後以400萬元（未補地價）成交，實呎7905元。屋苑同類高層單位5月曾以420萬元（未補地價）易手，上述成交較高位回落約5%。原業主2000年以約81萬元（未補地價）買入，持貨18年，帳面獲利319萬元或近4倍。
代理料全月錄1500宗二手成交
業界預計，「白居二」勢將撐起本月二手交投。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新居屋申請反應踴躍，部分同時申請新居屋的「白居二」客，為避免未能選購新居屋，故取證後立即入市，料本月全月錄得約1500宗二手成交，其中不少來自「白居二」客源。
2 :
bylee(26720)@2018-10-29 10:35:49Hi Greatsoup,
Could you provide the link for the essay for 993 天行國際(控股)有限公司 rights subscription as this essay is already deleted fron this site.
Thx.
上月未補價公屋居屋逼200宗 20個月最旺 「白居二」撐起
1 :
GS(14)@2018-12-04 12:18:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1367&issue=20181204
【明報專訊】新居屋抽籤結果已出爐，除有向隅客回流二手市場外，自10月起「白居二」中籤者獲發購買證後，部分心急買家亦已提早入市，刺激資助房屋未補價交投。房委會最新資料顯示，11月份公屋及居屋第二市場逼近200宗成交，成為20個月來最旺月份（見圖）。業界預料，於購買力釋放下，未來第二市場或會「價量齊升」。
明報記者 謝穎怡
新一批「白居二」未批出購買證前，不少買家採觀望態度，令資助房屋交投放緩，今年8月時僅錄77宗成交，按月跌24%，而9月更再跌至65宗成交，宗數為2015年12月錄得61宗後近3年最少。不過，隨着購買證陸續批出，加上樓價顯著回落，買家加快入市，10月份公屋及居屋第二市場已回升至146宗成交，按月升1.2倍，而上月同類市場亦暫錄197宗成交，按月再上升35%，成為今年成交量最多的月份，更創2017年3月錄213宗後新高。
價跌量升 400萬以下佔逾半
上月成交主要集中於天水圍及將軍澳區，雖然成交量反彈，不過做價則普遍較旺市時回落，上月400萬元以下成交佔整體逾一半，如屯門兆麟苑有低層戶成交價創屋苑今年新低，有關單位為兆麟苑貴麟閣低層1室，實用401方呎（建築514方呎），上月以238.8萬元（未補地價）易手，實呎5955元（建呎4646元）。同類單位於今年初成交價達338萬，現樓價下跌近百萬元或近三成。原業主2001年6月以58萬元（未補地價）買入，持貨17年，帳面獲利180.8萬元或3.1倍。
另外，過往屢誕居屋王的筲箕灣東旭苑、旺角富榮花園等亦錄低價成交，如東旭苑3房戶以710萬元（未補地價）沽出，實呎1.09萬元，做價創屋苑一年半新低；另富榮花園兩房成交價重返去年4月水平，屋苑15座一伙實用431方呎低層戶以450萬元（未補地價）沽出，實呎僅約1.04萬元。
新居屋向隅客料流入市場
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，大批「白居二」客入市帶動資助房屋交投上升，於新一期居屋抽籤結果公布後，有部分申請人認為沒有機會揀樓，故現時提前入市，加上中美貿易戰緩和，預料未來未補價公屋及居屋市場交投量會平穩上升。他續稱，雖然明年亦將有新居屋推出，但部分有急切需要的買家可趁現時低價入市，早前市場購買力被扣起，業主要大幅劈價沽貨，惟現時市場需求增加，預計樓價跌幅會放慢，甚至會輕微上升。
Next Page