高登仔打拚全方略 – 再談庸才晉富之法(答) Home Blogger
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首先多謝goldman收看諗樣網， 本文以高登仔作開題請勿見怪，絕無貶意。遲左回信希請見諒，請勿再用「再生父母」形容本樣啦，真係受唔起。睇來信已知Goldman係mr.aggressive一族，本文將不顧風險，為goldman出謀博殺。
http://www.snb.hk/blog/front/blogdetail.aspx?postid=61256&blogid=27293
前文「成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇」 已介紹將自住樓換細些少同舊些少試圖一開二既方法，此舉可令投資更靈活，隨時賣一間，另外係居住上既開支明顯減少，實在庸才適用。如家庭收入穩定地過十萬，又想做到五十歲，而預見人工升多跌少者實在可將樓越換越大，唔使用呢個無啦啦搬細屋既方法。
一開二換取兩個兩房單位
Goldman兩個車位都幫唔到佢贏錢，而家可睇成自住樓一注獨贏，手上冇cash係身。建議趁市高賣樓賣車位換貨，套現後實行「退休買落五層樓」既方略: 一拆二之法。
其實goldman未必定要買兩個兩房，只要不嫌棄舊些少，用番原本budget買兩個三房都有辦法。而新界西一向三房單位少，政府限呎地都主打兩房，睇數據睇形勢都係三房更有投資價值。如果goldman搬入元朗同應該買到搵到大把新而又套三房既選擇，但goldman始終返工人仕，恐怕出入屯門元朗有所不便。
建議由東涌搬去荃灣，一來荃灣更近市區，攪咁大輪野換樓起碼獲得交通之便。二來荃灣爵悅庭只要三百餘萬就可以買到六百呎兩房，唔怕舊可以去附近既麗城花園、海濱花園、灣景花園仲可以買到三房，單位實用之餘由旺角「打的」返屋企都係七十蚊，同住東涌感覺完全唔同。
建議先沽後買，九月將係賣家市，好趁大量新盤未湧出同梁班子未出新招前鎖定利潤。如成功用6.0mil沽出，套到2.10mil cash，佢地計埋壓力測試「借到爆」可以借到5.0mil，即係add-up用到盡有7.10mil budget買樓。兩個三百餘萬單位係荃灣剛剛好。車位可以沽出，東涌車位未見有升值潛力，唔好令自己太複雜。由一單位搭兩車位轉做兩個單位一自住一收租，配搭更為妥當。
攪掂自己自住一間可以搵收租一間。唔想去到咁盡可以睇大興花園，想方便收租就比貴些少買番荃灣，完成後風險在於樓市跌三成就變成負資產，只要準時還款好少call-loan。
通漲可以減輕借貸的壓力
早前提及時間可貶掉債務，但需時十年或更長(除非有黑天鵝)。Goldman借為期五年既信用卡貸款不能運用此特點，所以在車位投資上不見得心應手。其實私貸收取年息一向5%以上，除非諗到有極佳而又短線既項目(即係有計搵快錢)，否則借私貸用於投資多不利。唯獨年尾稅貸(其中一種私貸)可低至2%息先可考慮，但還款期一般兩年比私貸短。
買入價值40萬車位收租
好車位要搵「有地鐵住有錢人、冇地鐵住大把人」先有爆升潛力。且借貸槓桿一向只五成，違背後生應多利用時間去貶掉大量債務既原則，所以不常作推薦。唯老手可搵一D開錯價既車位(如basement 1/F用basement 3/F價錢賣，轉角位大平賣)投資，於四十有多既人仕想減低槓杆，逐漸以收租多於賺價者為適合。原因係車位易打理、條數較易計。
手快有手慢冇
諗樣都建議goldman快手開始一開二既做法，遲下「梁老師」又出D九唔搭八既政策如SSD增長到四年可令樓價先跌後爆升，打亂部署。倒不如先趁呢次大浪做好一開二，專心儲錢等下個浪再買第三間。仲有agent加裝修師傅叫佢地一次過做兩單望會打折慳些少。如此就算goldman在事業冇大進展，十幾年後都可以手握兩間樓收租，乖乖地用儲起既錢供斷佢然後享受生活。Goldman係一個典型想脫困既讀者，係香港做極人工都唔覺「爆」! 淨靠人工就不見天日而好需要辨法去「埋岸」。諗樣希望有更多機會同大家傾下點去解決呢個問題，祝大家投資得心應手。
張五常：世界很可能正處於經濟大蕭條之中，中國的應對之法是什麼？ 辨卻先生
來源: http://xueqiu.com/7401664031/32972066
張五常：世界很可能正處於經濟大蕭條之中，中國的應對之法是什麽？
（李俊慧按：以下是張五常教授最近在深圳做的一場演講的內容，鳳凰網已經發布了演講內容，但里面有不少錯誤，我在其基礎上做了一些修正。本文題目也是我擬的。）
各位朋友，我說話有一個慣例，幾十年來都是如此的：我可以不說，但我不能夠說我自己不相信的話，是士可殺不可辱。（掌聲）
我幾十年來都是這個樣子的，後來就是我不想講，因為中國這幾年的經濟非常不好。我是對中國最樂觀的人，我跟進了35年，以前的30年我都很樂觀，最近的5、6年我轉到悲觀了。現在經濟政策非常不明朗，聽不到有些什麽是我自己能夠認同的政策，那個路向非常不清楚，所以這就是屬於我可以不說的話我就不說了，因為沒什麽意思了。今天我不是要說給你們聽，為什麽突然間自己持有悲觀的看法。我要從另外一個悲觀的看法，帶到中國應該怎麽做的問題。中國現在目前的情況我不講。
那另外一個悲觀的看法就是，從國際上來看，我認為情況也不好，中國不好，國際又不好。這個大蕭條的概念，在經濟學上從來就沒有比較可靠的定義，我認為大蕭條並不是說經濟垮了下去就是大蕭條。1968年香港的地價跌到零，沒問題呀，隔幾年就上去了。香港1975年恒生指數從1700點，兩個月之後跌到120點，沒問題。你說它是泡沫也好，怎麽說都沒問題。中國在90年代，房地產的價格跌了四分之三，也沒問題。但大蕭條怎麽說呢？顯然不是因為經濟垮了就是大蕭條，我個人認為大蕭條的定義，就是經濟衰落以後不需要很多的衰落下去，有簫條，但不需要大蕭條，但是要經過很長的時間都不能夠再翻身，因為這個長的時間的小簫條就變成大蕭條。所以我常認為這個長時間的問題，翻不了身的問題，才是大蕭條。美國30年代的經濟大蕭條，人人都說會翻身，證據是翻不了身。美國30年代的經濟大蕭條是到第二次世界大戰才脫身的，
另外一個經濟簫條了以後不能再翻身的例子，就是日本。日本在80年代後期，1987年、1988年左右經濟衰落下去，樓價下跌，經濟下去了。二十六七年後的今天也沒翻過身，這才算是大蕭條，這種狀況才叫做大蕭條。
為什麽會這麽麻煩呢？日本的例子我們常常都聽到，二十多年來每年聽到幾次，日本經濟開始好轉了，好轉、好轉，每年講兩三次，年年都說，可是沒有好轉。你看看現在安倍，安倍說經濟好轉了，其實沒有好轉。
說起來大概是6年前出現美國的經濟大蕭條，同樣的問題，整天說“好轉了”，又說失業率怎麽好了，基本上是根本沒有好轉。這個是麻煩很大的。為什麽有的東西衰落下去會再上升，為什麽有的東西又上不去呢？你看看失業率大幅的改善，但是伯南克他說得很清楚，這不是好現象，只不過是有些人放棄了不去找工作了。你看看股票上升，現在股票制度改了，現在股票的制度變成國際化了。很明顯的證據，美國令人很失望的證據，就是經過這個量化寬松，花了很多錢，利息低的不得了，這個量化寬松搞了這麽久。其實伯南克是很有本事的人，你不能說他不懂，結果怎麽樣呢？你說失業率怎麽進步了。三個星期以前，有個數據出現是恐怖性的，哪一個恐怖性的數字？美國的債券，美國的十年債券，它的息跌到2厘以下。什麽意思呢？也就是說市場看到前景是沒有希望的。問題就是他們已經放出去這麽多錢，而市場的預期十年以內不會有通脹。這是一個很麻煩的問題，也就是說大家都看到是沒有前途了。美國算他們看錯，我自己也看錯。我對北京的朋友們說過，我說不要買那麽多美國債券。我怎麽會繼續買債券呢，這樣子亂把錢丟出去，應該有通脹的，一通脹的時候利息就上升了，那麽美國的債券一定會跌的很厲害。那就算是我錯的一塌糊塗，前三個星期美國債券去到最新高，這個問題怎麽看呢。也就是說不是說我錯，不是我一個人錯，只是我搶先認錯。貨幣是很難理解的。
我一位很熟的朋友弗里德曼，他對貨幣的認識是很權威的，假如你說他不厲害，那就不是良心話了，這個人真的是很厲害的，我跟他是很熟的朋友。他對全世界貨幣數據都很清楚，思想敏捷，是統計學的天才，經濟學的根底又好，而且非常用心、非常客觀。你們想想看，他從1982年對通脹的推測，一直錯到他2006年去世的時候，你說難不難、你說難不難？那你說我錯一下有什麽關系呢！（熱烈掌聲）
今天早上有一位同學打電話給我，他說伯南克他到底厲不厲害？他能挽救幾年前的美國金融風暴？（按：張五常教授這里說的“一位同學”就是我……。當時我的意思是伯南克至少使得美國沒有陷入嚴重的通縮，雖然他本來是想搞起通脹的目的也沒達成，但總算是成功了一半，比起1929年那次大蕭條中美聯儲的糊塗政策造成極其嚴重的通縮，已經算很好了。）我說伯南克最厲害的那一點，就是他決定了不再做美聯儲的主席了，這一點是最厲害的，最本事的。我知道假如他繼續做下去一定倒黴的，一定倒黴的。弗里德曼對這麽多屆美聯儲的主席他都批評的，只是對格林斯潘沒有批評，他只是稱贊，在我面前稱贊他。格林斯潘曾經是一個非常紅的人，他拿過無數的名譽頭銜，他不僅是美國經濟的控制大師，他是全世界經濟的第一把手。結果怎麽樣？結果怎麽樣呢？結果聲名狼藉收場。這是一位學者，他對中國是好的，對中國是善意的，現在對中國有善意的外國人不是那麽多了，所以我對格林斯潘很有好感。他這樣子收場，是因為他把利率調上調下，結果就是調錯了節奏。
貨幣，是用來協助貿易的，不是用來協助調控經濟的。貨幣是不應該用來調控經濟的，把它用來調控經濟的話，很容易闖禍的。我不是批評周小川先生，我覺得他做得不好，不是因為他不好，而是不管什麽人坐那個位置都是麻煩的，你叫我去做我怎麽會做得比他好呢。你要用這個貨幣制度，中國搞這些利息自由浮動，為什麽搞成這個樣子？你現在去借錢8厘借不到，哪有什麽投資可以有8厘的回報呢？這個貨幣政策根本不能用，貨幣只是用來協助貿易，沒人叫你用來協助調控經濟的，現在變成貨幣調控經濟。美國要用，他不用不行，因為他用貨幣刺激了他們的經濟制度。中國，我寫的很清楚怎麽樣把人民幣鉤住用一攬子的物價指數，就不要用貨幣來調控經濟，這樣子才能使利率跟投資回報率看齊。現在亂七八糟，我寫了很多次很清楚，我寫了十幾年的。你要放棄用貨幣政策來調控，因為世界上沒有人成功過，可以十年八年很好的，但是一下子就壞了。其他國家沒有這個選擇，美國需要用貨幣政策刺激他們的經濟。
現在在這個世界，面對這個可能真的有個大蕭條的情況發生，我不是說有，我是說“可能真的會有”。你想它六七年都完全沒起色，總是有人說好了好了，日本講了二十多年，為什麽搞的這樣子呢。你們聽我講清楚，他們這些所謂大蕭條，我認為很長時間的簫條才叫大蕭條，原因就是因為信貸膨脹的很大，然後收縮，而得到的結果。人類歷史只有幾個這種經驗的，這個問題從1929年開始。信貸膨脹並不等於貨幣膨脹，就是說信貸膨脹可以是沒有通脹，就是你借我也借大家都借，借到信貸很高，一下垮了。平白無故的財富跌了，你看不到怎麽樣才能把它調上去。收入的預期又沒有辦法調上去，就跟著平白無故地跌下來，然後它就前途茫茫了，大家都是采取防守政策。這種經驗不是那麽多的，信貸膨脹引起的收縮，1929年美國出現過，八十年代後期日本出現過，美國2008年也出現了，這種是很難有的現象。而它麻煩就是經濟衰落下去很難再起得來。
在這種情況之下，那我們覺得中國應該怎麽做呢？中國現在其實是處在（與世界其它國家相比）最好的情況，因為我們沒有面臨信貸破裂的問題，基本上中國沒有大問題。結果又搞出這個4萬億，又地區政府欠了20萬億，這是大問題，就搞的目前這個樣子。國債方面，這個大麻煩大家都知道，我也不要再講了。對這個國際形勢中國該怎麽做？我自己認為，解決的方法不是沒的，因為中國現在面臨的問題還不像美國、歐洲那樣的面臨那麽大問題，我認為：
第一件要做的是中國要取消進出口關稅，打開世界自由貿易的大門。中國有這個能力做得到，也不需要害怕，因為這一點是對整個世界有好處的。30年代的大蕭條，其中一個原因就是因為大蕭條開始引起保護主義，國際貿易大收縮。我覺得中國要掉過來調政策，中國有這個實力去做，所有關稅取消。你看最近說國內的汽車公司怎麽壟斷，都是亂來的，他當然是賺暴利，這麽大的進口稅保護他，那關他壟斷什麽事呢。你把進口汽車關稅取消，那些汽車公司馬上叫救命。保護主義保護了這麽多年，保護其實保護的是劣質產品，你看中國的國產汽車，太離譜了。你去買一輛韓國的車子，跟國內買的車子，仿韓國的車子，那個水平差的多遠啊，那要這些劣質車子幹什麽呢。中國人怕什麽，中國人完全可以贏別人，這個怕什麽。先找些國家，不要搞什麽亞洲自由貿易區，一放就放，很簡單的，就跟他們說大家一起取消關稅。中國是有這個實力去帶起整個世界的，中國不要害怕。這一點是很重要的。
第二，關於所謂的金融自貿區，也是搞的一塌糊塗，怎麽講得通呢。浦東搞自貿區，為什麽不在陸家嘴做？外國的金融機構早就在陸家嘴買好樓盤了，準備等你金融開放給他，為什麽不在陸家嘴搞。搞的這麽久搞什麽東西出來呢，為什麽搞來搞去搞不出來。你看過哪一本書，從事經濟政策的他們看過哪一本書，全世界哪里有地方不是說要放馬上就放的，德國的經驗、到處的經驗都是這樣。那就開放吧，你把銀行制度搞好了，把金融法律搞好了，那就開放吧。陸家嘴開放，那外資自然就進來了。不要偏袒香港，搞些什麽人民幣中心，要放就放了。三年之後我們的敵手不是香港，而是華爾街。一下子就把他們的陣地搶過來了，中國有什麽做不到，沒有理由做不到的。
我十幾年前見過一個“傻子”，我覺得他講話講得很厲害，我覺得這個人蠻有本事的。他英文說得非常好，他也沒去過外國，我說這個傻乎乎的中國人怎麽英文講得這麽好呢，中國真的是有厲害的人的。這個傻子的名字後來我才知道，他叫“馬雲”。（眾笑）
你可以問他，我真的見過他的。我說這個人這麽本事，他那時候沒錢的，當年我假如說買了他股票就發了。所以中國人不需要擔心的，要開放就開放。那就跟著我說的那個方法，把人民幣放出去。你做這麽多亂七八糟的東西就變成利益團體多的不得了，有哪個不想趁有這個政策去找回一筆錢的。當年我跟香港財政司彭勵治做朋友，他說我只聽你一個人講，其他人我從來不聽，因為你從來沒試過為了自己知道內幕而賺過一毛錢的，你從來沒為任何利益集團說過一句話。真的滿街都是利益團體，你要做什麽就放開做，你一說出去了大家都各自設立一個山頭。
第一點，外貿，放開它；
第二點，外匯市場，放開它。
我認為，雖然我不滿意現在的央行政策，我不是批評周小川他這個人，央行里面哪一個厲害我都沒見過，因為那個位置真的很難坐的。但是貨幣政策要換一個，不能再用這個貨幣政策來調控經濟，那麽就少掉權利了。我覺得把陸家嘴做一個國際金融中心，我認為周小川他會做得很好的。他英文講得好，樣子也很好看，外國朋友又多。
中國的地區制度，我稱贊的很厲害的，現在又搞壞了。2007年的時候非常好，後來就搞壞了。那個制度稍稍改一改是很好的，現在搞的一團糟。該怎麽說呢？競爭制度，一個縣長5000塊錢人民幣一個月，另外加一些應酬費，再加一點獎金，獎金並不穩定的，那怎麽辦呢？又不準他貪汙，那他有兒子到外國讀書，他只有5000塊錢一個月，你叫他怎麽辦？有的是很離譜的。有些幹部我認為他們是很厲害的，對經濟貢獻非常大，我不曉得發生了什麽事，聽說平白無故又不見了，這些我不敢講。（笑）
回到2007年，把那個時候的制度稍稍改一下，要把分配制度搞好，那些貢獻大的幹部，一定要讓他們有適當的收入才對。我知道有一些幹部為國家做了兩個項目，為國家賺了15億，他只有8000塊錢一個月。這是不對的，這是不對的，這樣做是不對的。所以要從頭再改。
跟著我再說，中國的大學制度。中國人很聰明的，念書又念得好，怎麽會搞到今天這個樣子呢。改革開放幾十年來出過什麽人才？你去看看，一團糟，搞人事關系，又數發文章多少篇，一下又要去做什麽報告，權力鬥爭。言論上面又多多的阻撓，這個不能講、那個不能講。試過很多次了，突然間去演講說不準我講，兩三次。我知道他們是下面的人自作聰明的，***從來沒有管過我。我幾十年都是這樣講話的，我關心國家。我不服氣，我們這是一批經歷過20世紀大戰的人，逃難幾乎餓死，然後到外面讀書。誇張地講一句，我是打遍天下無敵手的，中國人怎麽會輸給外國人。很多中國人比我還厲害，為什麽這麽多年大學教育都搞不起來，學校一團糟，這個要大肆改的。
目前這個形勢是很關鍵的，我希望利用這一次機會。我認為西方有這個大蕭條的情況，是很可能的事，而大蕭條並不是垮下去那種，而是持續的、長久的不景氣的情況。最重要的資料是三個禮拜前，十年的美國債券，這不是普通一般的債券，是成行成市的可靠的債券，它的利率跌到2厘以下，這個現象在30年代的大蕭條出現過的。所以以中國目前的實力，應該在國際上再起來做一些事情，而順便大大修理目前中國的情況。
最後一點建議，我認為中國的數據，那些國民收入的數據，歷年來都有點疑問，而且那些問號越來越多，多到大家都不好意思。我認為，應該停止公布那些數據，過幾年考慮清楚怎麽統計，然後再公布。
現場提問：
【問】有人說中國經濟只要保持足夠的投資增長速度就能夠維持一個比較高的8%左右的速度，而增加投資就必須依賴擴張的貨幣政策，您怎麽評價？
【張五常】我反對任何貨幣政策，我講了貨幣是要協助貿易的，不是用來調控經濟，拿來調控就很多懸念產生，要把這個切掉。誰說貨幣是要調控經濟的。這個問題很清楚，60年代初的時候財政政策就是放錢出去。格林斯潘把利息調高調低，開始時弗里德曼反對，後來不反對了。他不反對幾年之後，就調上調下調錯了節奏。
當年我作為一個中國的學生，我在美國是很幸運的，差不多所有20世紀的大師們都是我的朋友，他們很喜歡教我的，私底下什麽都說的。但是他們在對外的時候就不像我一樣是公開講。弗里德曼對我的教誨是很重要的，那就是原則問題：“你可以不說，但是不可以講你自己不相信的話。”所以關於貨幣這方面的問題，我是說不要考慮用貨幣來調控經濟。
【問】非常感謝張老師剛才的演講！您提了有一個，就是建議中國政府取消相關的關稅，我的問題很簡單，您的這個建議如果向美國政府提，美國政府會做什麽樣的反應？謝謝！
【張五常】是啊，雙方一起取消，你不同意的話我也不同意。所以先找友善的國家一起，有很多國家會同意的。美國不同意我就不跟你取消關稅，你不取消我也不取消，我取消你也要取消。通常來說，外面的國家不會那麽蠢的，德國會同意的，英國一定會做，澳洲都會做。
【問】如果取消了關稅，那麽如何保證香港作為全世界最大的自由港？
【張五常】為什麽要保障它（香港）？你去問那些占中的人，問他為什麽要保障他們（香港）！（熱烈掌聲）