ZKIZ Archives


樓宇縮水誰之過?──發水遊戲,自有官府一套(2010/07/03) 脫苦海


 

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=14277


奧運站帝峰.皇殿開售前傳出收票只及單位數量七成,恐有認購不足之虞,事後卻 在短時間內沽清,令市場嘖嘖稱奇。其實代理或發展商究竟收多少票,只是停留在「聲稱」層面,即使是實數,亦可以是大量的重複票,就像新股超額認購倍數,多 與少,與上市後股價表現毫無關係。

至於該盤熱賣,亦與之前賣地類同:好條件的大把人搶,條件較次賣不好價,如條 件較次又要賣好價,結果自然是乏人問津。即如前兩周港島區某新盤開售,條件不如該區龍頭盤,卻想以溢價推出,即使只有區區數十,銷情冷淡亦應是意料中事。

筆者以前提及俄羅斯公仔結構,即在某地段內物業因各種條件排資論輩,新盤如想 用超高溢價開售,條件是否能超越該區龍頭盤呢?帝峰.皇殿在奧運站附近,建築質素與一號銀海同級,開則大小切合市場兩極化,位置則據說兼具兩站之利,樓價 略高於同區同系帝柏及柏景灣,而推售數量只是區區二三百伙,反應熱烈亦是在計算之內。

接著發展商提價1%加推,被目為不敢加價,既然現水平去到貨,利潤亦符合發展商預期,接近原價加推「以價就量」又怎 能視為看淡?假若發展商大幅加價而銷情變淡,淡友又有另一版本的故事可造。其實看好看淡無所謂,但應該基於合理的分析與推斷,一面認為新盤造價偏高,另一 面又批評發展商不敢加價,實乃首鼠兩端。

當然此等「兩頭蛇」行為或已成為香港社會的普遍現象,「公就我贏,字就你 輸」、「我錯都係你唔啱」,即如掛著中立招牌的政府資助機構亦是如此。可持續發展委員會發表報告,提出五十一項建議,當中部份隱含規管「發水樓」之意。事 後主席陳智思表示希望發展商自律,不然政府應考慮立法規管。

說句公道話,所謂發水樓,即發展商售賣樓宇總面積超出地則比率,是根據一套套 政府定下的遊戲規則,並由政府相關部門批出圖則。究竟寬免多少面積是由政府部門決定,而建多高多密,更有城市規劃委員會審核。建築圖則及規劃經多次批核及 修改,才能建成物業,與發展商的「自律」無關。陳先生應該呼籲政府定好遊戲規則,並責成相關部門嚴密把關。

經濟學之父亞當史密斯指出,自利是人的天性。自律一詞狀甚高貴,但要求別人犧 牲利益來乘人之美,乃屬反逆人性。本港主要發展商絕大多數是上市公司,要向股東負責,當然在法例容許之下把利潤最大化。各種「發水措施」,原意甚佳,亦有 陰謀論如筆者視之為「救市措施」,但當原意有所偏離,或客觀環境已變,為政者便有調整相關政策之責。

而此等調整,究竟又以何人的利益為依歸?例如嚴格執行環保露台與工作平台分作 兩份,從用家的角度,兩者連成一片還有些用途及看頭,把兩者分開,甚至要兩戶人分佔同一長條型的工作平台,用家便成為受害者。筆者就想不到有誰會在此種安 排之下得益。

筆者在一著名台灣討論區,看到有人這樣描述香港民情:兩個人買魚蛋,其中一人 有五粒,另一人有六粒,往往是拿著五粒那人要求剝奪別人多出的一粒,而非為自己爭多一粒。發水遊戲亦作如是觀。




樓宇 縮水 誰之 之過 發水 遊戲 自有 官府 一套 2010 07 03 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16365

被曝含致癌化学物质 霸王CEO:洗发水大都含有二恶烷


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100715/1116582.shtml


 “后来我也经过证实他们确实是中药的,而且没有那种化学成分。”这段由影视巨星成龙在代言霸王洗发水时说的广告词可谓家喻户晓。然而,昨日(7月14 日)香港有媒体的报道突然曝出,素有 “中药世家”之称的霸王洗发水含有致癌物质二恶烷。
昨日下午,霸王集团申请在港交所临时停牌,并发表声 明承认产品含有二恶烷,但“所含的微量二恶烷远低于世界安全指引,绝对不会对人体健康构成影响”。霸王公司首席执行官万玉华对外界回应称,全行业大部分洗 发水均有该物质 (二恶烷)。
“中药”霸王原料目录现二恶烷
昨日香港媒体发表文章《霸王致癌》,指出霸王中草药洗发露、首乌黑亮洗发 露以及追风中草药洗发水三种产品在经过香港公证所化验后,均含有被列为致癌物质的二恶烷。面对媒体的质疑,霸王公司首席执行官万玉华承认二恶烷在原料上出 现,但其表示全行业大部分洗发水均有,并强调含量少对人体无害。
据了解,二恶烷主要用作溶剂、乳化剂、去垢剂等,是一种有机化合物,为无色液 体,稍有香味,微毒。二恶烷对皮肤、眼部和呼吸系统有刺激性,并可能对肝、肾和神经系统造成损害,急性中毒时可能导致死亡。
“霸王用祖传配方 做他们的洗发水,我自己用过,用到现在还在用,我跟大家一样是喜欢自然天然的东西。”成龙在霸王洗发水广告里将霸王产品称为自然、天然产品,可如今却被指 出含有化学致癌物质二恶烷。消费者张小姐告诉《每日经济新闻》记者,自己使用霸王产品有两年多,一直以为是纯天然产品,如今对于其中含有二恶烷表示十分惊 讶。张小姐认为成龙代言的广告有虚假宣传之嫌。
广东省化妆品标准与检测中心检验科一位李姓负责人告诉记者,化妆品中,尤其是洗浴产品都会用到 表面活性剂;生产表面活性剂时,二恶烷作为分解时的副产物,可能被添加到化妆品当中。
洗发水行业的“三聚氰胺”?
霸王昨日发表的正式 声明称,欧盟及美国地区也允许含有此物质(二恶烷),规定成品含量的标准为20ppm(mg/kg)以内为安全,原料含量在100ppm以内为安全。根据 上述媒体提及,其送检的三种霸王产品二恶烷含量为10ppm。
前述广东省化妆品标准与检测中心检验科李姓负责人告诉 《每日经济新闻》记者,国内对于化妆品中所含二恶烷确实没有一个规定的量,“《化妆品卫生规范》禁用物质成分表中,二恶烷作为禁用物质在其列。但是禁用物 质二恶烷不可能会添加进去,而是由其他原料的应用带入其中,会有少量存在。但是这个量,国家并没有规定成品当中一定要低于多少。”
广东日化商 会秘书长余雪玲也向 《每日经济新闻》记者表示:“我们目前以美国和欧盟(标准)为参考,但也就只是参考。”
然而,洗发水里含二恶烷就不可避 免吗?广东省化妆品标准与检测中心检验科李姓负责人告诉 《每日经济新闻》记者,他们之前检测的洗发水产品中所含二恶烷还是有低于检测线的,“其中还有一部分洗发水不含二恶烷”。该负责人表示,该检测线是进出口 检验检疫局发布的SN/T标准,其检测线具体为2.5ppm。如果纯度比较高的表面活性剂可以将二恶烷控制得很低,“但是很多企业考虑到成本未必会选择这 样高品质的表面活性剂”。
国家食品药品监督管理局曾表示,化妆品中含微量二恶烷不会对人体产生伤害,但是这个“微量”到底需要达到多少才会对 人体造成伤害,目前却没有标准。
中国科学研究院负责有机化学的一位研究员给出一组数据,人吸入最小中毒浓度为5500ppm;人经口吃入 500ppm会致死,相当于一个60千克的成年人吃入30克。
受此消息影响,昨日霸王股价早盘低开低走,至下午2时30分霸王紧急停牌,股价 跌14%,报5.05港元。

被曝 曝含 致癌 化學 物質 霸王 CEO 發水 大都 含有 二惡 惡烷
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16649

霸王辩称洗发水所含二恶烷远低于安全指引 下午停牌


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-14/5NMDAwMDE4Njc5NQ.html


7月14日消息,对于香港媒体报道霸王旗下洗发产品均含有被美国列为致癌物质二恶烷一事,霸王集团今日发表声明,辩称报道失实,所含二恶烷远低于世 界安全指引,不会对人体健康构成影响。霸王国际(集团)控股有限公司CEO万玉华7月14日表示,该公司中草药洗发水含少量二恶烷是由于原材料污染所致。

据 香港媒体报道,霸王旗下中草药洗发露、首乌黑亮洗发露以及追风中草药洗发水,经过香港公证所化验后,均含有被美国列为致癌物质二恶烷。受此影响,霸王集团 股价放量大跌。

霸王集团今日声明称,集团的产品符合世界包括欧盟及美国FDA所定的标准,壹周刊文章所指产品所含的微量二恶烷远低于世界安 全指引,绝对不会对人体健康构成影响。对于香港媒体失实报道及其所带来的影响,霸王保留采取进一步法律行动的权利。

据了解,目前化妆品中所 含二恶烷均为沐浴露和香波中主要的温和表面活性剂中的副产物带入。市面上所有使用环氧乙烷加成工艺生产的表面活性剂都含有不同量的二恶烷,使用此类原料的 化妆品也都含有不同量的二恶烷。而目前化妆品规范2007版中不论是原料还是产品中对被副产品带入的二恶烷含量均未作规定。

而美国 FDA2000年后对化妆品中二恶烷含量的规定为不大于20ppm;澳大利亚卫生局则认为,日常消费品中(食品和药品除外),二恶烷的理想限值是 30ppm。

而霸王集团表示,其旗下产品中二恶烷含量均小于10ppm,目前这些产品正在经过权威机构检测。霸王集团发言人则表示,霸王洗 发水的二恶烷含量符合欧洲和美国食品和药物管理局(U.S. Food and Drug Administration)的安全标准。她补充称,所涉洗发水的二恶烷含量极低,对人体健康无害。

二恶烷是一种工业溶剂,经常接触有可 能致癌。

此前有香港媒体报道称,霸王旗下中草药洗发露、首乌黑亮洗发露以及追风中草药洗发水,经过香港公证所化验后,均含有二恶烷。

霸 王集团(01338.HK)14点25分发出停牌公告,公司股份将自下午14点30分起暂停买卖。公告并没有公布具体的停牌原因。午间收盘时霸王集团股价 跌14%,报5.05港元。

以下为霸王集团声明全文:

霸王集团关于香港壹周刊失实报道的严正声明

霸王国际(集 团)有限公司(“霸王”或“本司”,连同其附属公司“本集团”;股份代号︰1338”) 对香港壹周刊于2019年7月14日一期以“霸王致癌”为题的文章对本集团之产品作夸张失实之恶意报导表示震惊,本集团谨此发出以下之严正声明:

1. 本集团高度重视产品之质量及安全标准,所有产品均严格按照中国现行法律、法规及标准之要求规范生产,经过严格的质量监控并通过多项质量检验及测试程序及广 州出入境检疫检验局检查,绝对符合中国及香港的质量及安全要求,客户可放心使用。

2. 本集团的产品也同时符合世界包括欧盟及美国FDA所定的标准,壹周刊文章所指产品所含的微量二恶烷远低于世界安全指引,绝对不会对人体健康构成影响。

本 集团对壹周刊该篇失实报导及其所带来的影响保留采取进一步法律行动的权利。
霸王 辯稱 發水 所含 含二 二惡 惡烷 烷遠 低於 安全 指引 下午 停牌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16678

李嘉誠深水灣皇宮發水一倍

2012-2-2  NM




全球華人首富李嘉誠的深水灣道七 十九號大宅,○五年入則,○九年動工重建,施工歷三年之久,去年中終於取得滿意紙,但其棚架圍網遲遲未有卸下,令人難以窺探誠哥精心傑作的全貌。不過,近 月層層圍網終於拆下,將這座歐洲式大宅設計的李家皇宮展現人前。

這座猶如古堡的大宅,被基座的停車場連機房托高了,氣勢更勝從前。而這大型基座,原來九成半面積獲豁免為樓面面積!即又是「發水」炮製而來。本刊在屋宇署 取得的圖則顯示,大宅發水面積達九千多呎,較其獲批樓面面積八千多呎更多,發水逾一倍。大宅內不單泳池、車位、露台通通是發水,就連每層電梯大堂都發水擴 闊多三十二呎,可謂發得就發。而從圖則顯示,身為首富的誠哥,主人睡房連衣帽間只有五百多呎,廚廁面積亦與一般普通人住宅相若,貫徹其簡樸性格。

全面曝光的李家深水灣道大宅,氣勢更勝從前。舊大宅是一座三層高洋房,現時除一至三樓外,一樓底下還有一個偌大的基座,將大宅「座高」,令大宅猶如一座歐 洲古堡。不過本刊在屋宇署取得的圖則,發現此基座絕大多數面積是發水而來。

停車場六千呎

根據屋宇署的資料,深水灣道七十九號重建所批出的總樓面面積,較重建前多了約二千三百呎,即約八千八百四十二呎,然而「發水面積」卻更驚人,達九千一百六 十五呎,即發水面積較總樓面面積的八千八百多呎更大,發水超過百分之一百零三!其中發水最主力的,是要數底下基座內的停車場及上落客範圍,面積超過六千 呎,而這個停車場的車位卻只有五個。從建築師圖則所見,該五個車位其中四個為標準設計,每個約百多呎,另一個則為傷殘車位,面積多五十多呎,即一個車位幾 乎可放兩架私家車。而車道連上落客範圍更達五千三百方呎,真的相當鬆動!另外,基座內還有機房、泵房及可裝十萬公升水的消防水缸等設施,都不計入樓面面 積,即屬發水,涉及一千一百三十呎。所以,這個基座總共發水七千一百五十呎,佔發水面積的七成八。而另外發水涉及的二千餘呎,主要分佈在四百呎的泳池、升 降機槽、露台及工作平台等。誠哥大宅還設有兩部升降機,而每層兩部升降機對出的電梯大堂,都要擴闊,這些「擴闊電梯大堂」面積原來又可發水,每層發三十二 呎,三層下來便發水近百呎!

李嘉誠大宅小資料

地段:深水灣道79號購入時間:63年斥資$65萬,以李嘉誠妻子莊月明名義購入,莊90年死後輾轉由李嘉誠持有。地盤面積:11,800呎獲批總樓面面 積:8,842呎特色:樓高3層,底下基座為車場及機房等,自設私家泳池,設計屬歐洲大宅風格景觀:深水灣高爾夫球場及深水灣海景李家感情:李嘉誠由做塑 膠廠轉型至地產,到後來成為華人巨富,一直與家人長居這裡,後來幼子李澤楷遷出,只剩李嘉誠和李澤鉅一家居住。96年李澤鉅曾在這大宅門前公路被張子強綁 架。

屋宇署署長批示

「發水」一字,意指物業獲豁免計入總樓面面積的地方,近年發展商起「發水樓」有恃無恐,誠哥這私人大宅亦無執輸。其實,大眾一般所講的「發水」面積,即 「總樓面面積寬免」,可分為三大種類,包括豁免總樓面面積(exempted GFA)、不計算的總樓面面積(disregarded GFA) 及額外總樓面面積(bonus GFA)。而往往成為發水源頭,多是「不計算的總樓面面積」,亦即今次誠哥大宅發水最多的地方。據《建築物(規劃)規例》,只要建築事務監督認為任何樓面 面積僅用作停車場、垃圾房或其他支援設施等用途,就可以不計算有關樓面面積,而且獲酌情權便無上限限制。手握如斯大權的建築事務監督,由屋宇署署長兼任。 誠哥大宅在○五年一月向屋宇署入則重建,不斷改則,直至○九年動工。多年負責的屋宇署署長包括已退休的鄔滿海、張孝威及現任區載佳。○五年年尾爆出,於○ 一年出任屋宇署署長兼建築事務監督的梁展文,行使酌情權額外批出十萬呎面積予恆基發展的嘉亨灣。而「豁免總樓面面積」及「額外總樓面面積」則較有規限,亦 有指引跟從兼每項皆有發展上限。事實上,李家大宅去年曾被傳媒踢爆發水,當時誠哥旗艦長實便代為出頭,反擊指發水都是跟足指引。有心人其後又放料,重提李 嘉誠早在○八年,已向地政總署補了五千多萬元地價,並指獲豁免樓面並非免費,而是發展商透過補地價獲批的原地積比率以外之面積。

補地價閉門會議

惟其如此,一名有研究地契內容的資深律師便踢爆,將發水、補地價及增加樓面之說混為一談是混淆視聽,「發水面積獲豁免,根本就不用補地價,李嘉誠所補的五 千四百一十三萬元,是改契後要補的差價,簡單理解就係取消張舊契,重新訂過張新契,舊契只得十三項條款,新契則有成三十項!呢個補地價價格係改動曬成 set嘢!」當新契成立,對該地上面的物業要求亦隨之放鬆,亦因如此,各種樓面面積的增加及寬免才可發生在誠哥大宅內。而補地價金額多寡,就由地政署負 責,但過程卻完全不透明。補地價的意思,是指地政總署會根據舊地契和經修訂的新地契評估地價,而兩者的差價便是修訂地契所需的補地價金額。發展商有修改地 契要求,會直接交由地政署總部處理,署內的估價測量師及技術員工等會就估價進行磋商,並會把建議的補地價金額交予由副會長出任主席的「估價會議」。會議成 員還包括數名產業測量師。由於整個過程並不公開,如何釐定金額都是閉門會議,無從得知。李氏深水灣大宅於○八年八月補地價,當時的地政署正副署長為譚贛蘭 及梁玉書(一般事務)。為大宅建築師的,是誠哥及長實近年御用的「發水高手」凌顯文。誠哥與長子一家現居住的壽山村道重建獨立屋,亦是出自凌顯文手筆,可 見作為吳佳慶丈夫的凌氏,近年的得寵指數如何高企。凌顯文發水了得,曾將長實旗下錦上路的四季雅苑九百至一千一百呎的室內空間,發水至二千二百至三千六百 呎出售,堪稱傑作。

住得逼狹

李嘉誠現暫居的壽山村道A屋,單一棟面積已有近七千三百呎,從屋宇署圖則看,就算設有旋轉樓梯,但位於地下的客飯廳亦有一千四百多呎,而曾說自己「屋企有 好多書」的首富,應該會經常流連於一樓逾一千呎的圖書館。而誠哥搬回深水灣道大宅,無論住哪一層,每層不計睡房及廚房的空間,亦僅得千二、千三呎,絕對不 夠地方放齊他的藏書。而每層主人房連衣帽間及套廁,亦只有五百多呎,相信不少中產家庭的睡房面積,會與首富相若。至於李澤鉅一家六口現時所住的壽山村道B 屋,面積更超過七千四百方呎,二樓有四間每間面積約三百至四百五十多方呎的睡房,可以想像李家第三代每人都可以擁有自己小天地,而且傭工的睡房亦設在同一 層,照顧起居較方便。B屋一樓主人套房外,更有一個約九百五十方呎的家庭室。然而,搬回深水灣道大宅每層只有兩間睡房。若然現居於其他地方的幼子李澤楷連 同他三名兒子也住在這裡,一家團聚,則肯定逼爆,誠哥對房間分配會相當頭痛。但大宅讓他滿足的,相信是新建的游泳池。泳池水深一點四米,連有按摩池。舊宅 以往沒有泳池,而據一名曾到過長江中心頂樓參觀的人士表示:「長江中心頂樓設有主席私人宴會廳,附近有一個私人泳池,嗰次上去在座的周凱旋透露誠哥的心願 是擁有私人泳池。」

誠哥皇宮間隔曝光

發水樓歷史

2000年1月李澤鉅出席活動時,透露有「環保樓」概念,亦稱「我嚴重憎恨Bay window(窗檯)。」希望將樓宇現有的窗檯,改建為小型露台。2001年2月政府以「豁免總樓面面積」條件,鼓勵發展商興建環保大廈,將露台、空中花 園、平台花園、加闊走廊及電梯大堂等多項設施,豁免計算入總樓面面積及上蓋面積內。長實於01年開售的港景峰,便引入空中花園及環保露台。2005年11 月審計署發表報告,批評梁展文01年任屋宇署署長時,以建築事務監督身份,運用酌情權額外批出逾10萬平方呎的樓面面積給恆基地產。2010年10月施政 報告出招規管「發水樓」。包括從11年4月起,樓面豁免總上限為總面積的10%,屋宇署亦要發展商證明有地盤擁有權才可入則,又訂明豁免樓面面積只有兩年 時限。2011年3月表示會嚴打發水樓的政府多次讓步,包括給予六個月入則寬限期;並容許一邊申請環保建築評級一邊起樓。2011年11月地產建設商會向 高等法院提出司法覆核,要求撤銷屋宇署要申請人申報土地擁有權的政策。

大宅背後傳奇

這棟深水灣大宅,也充滿傳奇。地皮原由一名叫李卓權(Thomas, Le Cheuk Kuen)的人持有,並於一九五七年建成一座三層高洋房。李卓權在香港早年華人社會中響噹噹。他任職會計師,為永安百貨早期董事李國超的兒子,李卓權在澳 洲讀書,是香港首批華人會計師,辦公室設在永安銀行大廈三樓。李卓權後來成為南豐集團主席陳廷驊控股的一間上市公司新星企業主席,後於七五年逝世。而在六 三年,已成為塑膠花大王的李嘉誠以六十五萬元一炮過買下李卓權這棟大宅。當年李嘉誠與其表妹莊月明結婚,而大宅亦是以莊月明的名義買下。自居於該處後,誠 哥一直順風順水,更三年抱兩,長子澤鉅及細仔澤楷分別於六四及六六年出世,長子澤鉅於九三年結婚時,誠哥還曾開放大宅一部分予傳媒觀看婚禮過程。自五八年 開始轉型搞地產的誠哥,於七一年成立長江實業,並在翌年將其上市,成為當年地產五虎將之一。之後收購和黃、港燈、赫斯基能源等等,令李嘉誠一步步踏上華人 首富之路。李嘉誠居於大宅達四十三年,直至○七年底,才暫時搬往壽山村道並將大宅重建。其實深水灣道並非最貴最靚的地段,而李嘉誠亦曾多次呻「住的地方好 細」,更謂其馬仔霍建寧的屋都比佢大,但他亦曾透露對大宅感情深厚,重建完成後必定會搬回該處居住。

李嘉誠深水灣道芳鄰

解構建築

現時大宅重建後猶如古堡,極具歐陸色彩。資深建築師施家殷曾到現場視察,他認為在建築上,大宅充滿歐洲風格,「它的設計並非古堡、亦難說有法國、意大利或 其他歐洲國家的特徵,但從其依山而建,盡收四周綠茵於眼底的佈局,甚有歐洲大宅設計風格的神髓。「而物業的雲石外牆選用土色(Earth Tone),可襯番四周的綠色,同周圍景觀融為一體。牆身雲石凹凹凸凸,恍如『工』字,加埋上面好多裝飾線條 (Architectural Moulding),令人望落視覺好豐富,唔會一幅過好實咁。」大宅縱然前無阻擋,可盡享深水灣海景,但沒有開過多及過大的窗戶,「好多向海的物業,都會 做曬落地玻璃,等成間屋都見到海,但咁其實唔係咁好,尤其喺非維港兩岸,一入夜就會變得漆黑一片,而呢間大宅窗同牆嘅『虛實比例』就做得好好。」施家殷解 釋道:「每個窗戶上的Architectural Moulding,從外望內,就如一個個畫框,就算由內向外望,有咁靚嘅山同海,同樣好似一幅幅圖畫一樣。」有區內經紀估計,這座古堡大宅起碼值九億元, 「去年大劉用超過十萬蚊一呎買深水灣道三號,淨計呢條數呢度都值九億啦,仲未計首富效應,李家大宅估幾錢我真係唔識估。」

拆風水佈局

對迷信的人來說,最「值錢」可能還有大宅風水;屬生意人的李嘉誠,在大宅內外亦有佈局。曾替電訊盈科睇風水的堪輿學家區仲德,跟記者視察大宅,並將重建前 後比較。他說:「重建後的大宅,比舊大宅稍稍扭向東邊,現時坐正西北向東南。東南位於八運來說,旺財及利人緣。舊大宅東南位為草地,著意搶丁;如今該位改 建為游泳池則搶財,泳池屬內陽水,助搵本地錢,配合深水灣形成『吸水上明堂』格局,都是利財,總之更容易搵錢。」大宅右邊西南位為「白虎砂」位,主女主人 及是非,區仲德指這位置不宜種植,以免惹事生非。巧合地,大宅重建前,這位置有棵茂密翠綠的柏樹,但大宅重建後,其他地方的樹木依然茂密,唯獨該樹乏人照 料,變得瘦弱不堪,全棵變了橙啡色。而在大宅外牆一側,肉眼可見一排共十六個打斜了的磚頭,尖角向外,相當特別,區仲德指該處是白虎砂位,此設計亦有因: 「由於白虎砂位,主女主人,該十六個尖角,可防止女性受壓而作亂,令家庭不穩。而且有利女主人和順,代表新抱王儷橋能好好照顧李澤鉅,令家庭和順。」區仲 德續說:「李嘉誠及長子李澤鉅均肖龍,龍屬水,啱曬大宅佈局。但李嘉誠幼子李澤楷,命格屬金喜火,整個格局都不太利佢,佢唔啱住呢度!」另一玄學家楊天命 亦異口同聲指,李嘉誠與長子澤鉅均肖龍,居此大宅特別旺,不過楊天命提醒,誠哥一家今年絕對不可遷入大宅居住,「今年是他們的本命年,而且太歲位正正在東 南位,所以太歲犯得特別嚴重,而且今年五黃病星又正正在東南位。」楊氏又指,大宅只旺肖龍及蛇者,肖馬的李澤楷則不太適合,似預示一向與父親感情疏離的澤 楷,會繼續搬開住。


李嘉誠 李嘉 深水 皇宮 發水 一倍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=31012

股票也有發水股? 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/08/blog-post.html
量度股票的平貴方法有許多,例如市盈率(PE)、股息率(Dividend Yield)、市帳率(PB)、甚至在個別例子應用到PEG或EBITDA之類的方法去解釋一些超買股股價。所謂市帳率(Price-book Ratio)是計算公司資產淨值(Net Asset Value)相對股價的關係,而資產淨值則等於公司總資產減除總負債後的淨值。以2012年8月6日九倉(00004:HK)收市價45.85港元為例, 總資產扣除總負債後每股值67.104港元,故當天市帳率便等於45.85港元除以67.104港元得68.33%。市帳率高代表股價偏高,同樣地市帳率 低則代表股價偏低或有值博空間。由於九倉(00004:HK)基本上是收租股,其資產淨值大致反應每股擁有收租物業現值多少。收租物業現值則依賴測量師的 估價,倘若測量師違背自己的專業操守過份高估收租物業現值,則有關股票的每股資產淨值甚至市帳率皆存在「發水」的成份。收租物業或「磚頭」已經算是比較容 易檢驗其合理值,但對於其他類型的資產其合理值一般小投資者其實難以估算其合理值,因此其以資產值「發水」空間較大,以市帳率作入市指標亦相當危險。
在筆者上一篇拙文《大公子Victor有話說…》 中提及「…李超人暢談和黃前景亮麗,集團負債比率低故仍有能力進行收購…」。不過較早前的2012年5月2日和30日,「…Moody’s先後給予和黃 (00013:HK)所擔保的旗下子公司美元和毆羅票據分別是Baa2和A3的評級。雖然這些評級並非特別低,但Moody’s卻一再對和黃 (00013:HK)的信用前景表現負面(Negative)。…」究竟和黃(00013:HK)現在的負債比率能否支持其進行收購?今天且讓筆者由和黃 (00013:HK)資產質素去作分析。
作為長和系的Astute Asset Trader SPV,和黃(00013:HK)之於長實(00001:HK)猶如九倉(00004:HK)之於會德豐(00020:HK),是長和系以高槓桿 (Gearing)操作的收購合併平台。根據和黃(00013:HK)2002年至2011年年報披露,其總負債對資本比率由2002年97.16%因 3G開支和虧損上升至2006年134.97%後因集團整體業務(包括3G)改善和變賣若干資產才減至2011年的80.69%。同期總負債則由港幣 2,456.32億元上升至3,217.61港幣億元,其中2007年曾高見港幣4,364.26億元!
由利息與融資成本相比總負債計,有關成本由2002年289點子上升至2008年的465點子後才因槓桿比率下跌才降至2010年的233點子,再 上升至2011年的262點子。近年借貸成本下跌原因原了槓桿比率下跌和整體業務(包括3G)改善外,尚因環球經濟不景氣令借貸成本下跌。以2012年8 月2日BofA Merrill Lynch US Corporate Effective Yield計,AAA和BBB分別是161和368點子,故和黃(00013:HK)借貸成本尚可。但由於和黃(00013:HK)擁有不少大形零售公司 (如百佳和屈臣氏),透過應付賬項(Account Payable)數期變相由貨品供應商融資其借款而減低其整體借貸成本。根據2011年年報,流動負債(Current Liabilities)佔總負債33.99%,而其中主要項目應付賬項(Account Payable)則佔總負債24.27%,故其2011年長期公司債借貸成本應該遠高於262點子!

以2011年總負債對資本比率80.69%計其實不是太高,但如果再驗證其資產質素,則各博友可能有新的想法。由2011年的總資產分佈可見,和黃 (00013:HK)主要資產分別有固定資產(21.58%)、流動資產(佔20.16)、以長建(01038:HK)為主的一眾附屬公司 (19.11%)和其擁有的3G牌(佔10.48%)。另外尚有分別佔5.28%和2.53%的商譽和品牌。
關於商譽和品牌的入帳、估值、攤銷和減值一般由專業人仕評估,不過在審核公司資產質素上亦有很多爭議。所謂商譽是和黃(00013:HK)收購公司 時較其資產產淨值所付出的溢價,故未來有攤銷和減值風險。至於品牌若未能為公司產品帶來溢價,亦同樣有攤銷和減值風險。另外根據和黃(00013:HK) 年報披露,其3G牌則按其公司政策作估值、攤銷和減值。雖然其帳目由會計師審計,理應是「真實而公平地反映公司價值」。不過作為投資者,和黃 (00013:HK)的3G業務長期虧損,到了現在仍是在虧損邊緣掙扎。其對3G牌估值和在現實中是否有人願意如此出價亦是另一回事。猶如商譽和品牌,倘 若未來3G仍未能帶來穩定和與估值相稱的營運淨現金流(簡單來說是EBITDA減CAPEX),則3G牌大有進一步攤銷和減值風險。以最壞的打算計(雖然 筆者認為機會極微),3G牌、商譽和品牌全面減值後,其2011年公司資產淨值會減至港幣1,533.58億元,而總負債對資本比率則上升至 160.17%的高水平!

可能有很多人羡慕大公子Victor承受了李超人以千億港元計的資產,但Victor可能實際繼承的是長和系以千億元計的債務!


股票 也有 發水 朱泙 泙漫 屠龍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=35869

末代發水窗台 賤則掠到盡

2012-8-30  NM



樓市瘋狂,連「一樓一」單位都有 人爭着要;無樓在手的人,都喪失了安全感、都恐慌性地有樓就搶,不論一手、二手,但難道這就要買家任由發展商魚肉嗎?長實在屯門的新盤海譽,奉上可放上單 人床的「大窗台」,只是估不到這個所謂的睡房,地面面積是容不下一張床,別無他選之下,瞓窗台成了唯一出路。而信和及市建局的紅磡御悅,地盤面積細,窗台 發不了,由大量環保露台及工作平台「補位」,市建局作為政府資助機構,竟與發展商狼狽為奸。還有新盤愈建愈多的升降機,看似方便住戶,實際是加大公共空間 賣錢「呃秤」。這一大堆的發水一手樓,沒有最差,只有更差。海譽

地址:屯門青山灣段青榕街3號發展商:長實建築師:梁世雄(馬梁建築師事務所)單位數目:40個平均呎價:$8,000(開盤價 $7,218)入伙日期:2012年3月

海譽窗台就是工人房

近月在網上的facebook或討論區,都不斷流傳着一張相片,相中的房間,細得只剩下一個窗台!這個「窗台房」,是位於屯門的單幢樓海譽,屬發展商長實的巔峰之作,拆解其出現原因,原來與長實賺到盡又有關連。

原來根據《建築物條例》,每間被定義為「睡房」的房間,可配置一個窗台,而這個窗台的面積,又可豁免計入樓面面積,亦即「發水」。窗台的長度最大可相等於 該睡房的長度或闊度,但該睡房的地面面積、亦即間房實際有幾大,卻無任何限制。結果發展商為了讓窗台的數目「有幾多得幾多」,不斷炮製怪胎「睡房」。

翻開海譽的樓書數一數,物業一梯兩伙,A室一千五百呎,B室只有一千四百呎,但發展商竟然神奇地將單位間到五至六間房!記者走入海譽的不同單位睇樓,發現 其工人房的地面面積,只有二十三呎,但窗台卻有十五呎;由於地面闊度只有兩呎,要放得落一張六呎乘兩呎半的單人床,張床要「駁上」窗台就一定無走雞。不放 床,工人亦可如記者示範般,索性瞓上窗台,但畏高者可能會瞓得膽戰心驚。

政府許可 建特大窗台

原來早在八十年代,政府已豁免窗台面積計入樓面面積,亦即「發水」,而窗台最多可較房間兩邊的外牆牆身,凸出五十厘米,那何以近十多年發展商才將窗台「發 揚光大」﹖全因二○○一年二月,屋宇署、地政總署及規劃署發出《聯合作業備考第1號》。政府的原意是減少建造及拆卸廢料,故提倡發展商以「預制組件」來起 樓,而預制組件的外牆牆身,獲放寬可厚達三十厘米。發展商遂用盡舊有及新的豁免,製作可闊至八十厘米(即兩呎七吋半)的「單人床窗台」。屋宇署中人透露, 「窗台的結構,要承受本身的石屎重量,還有窗框、玻璃窗等,可負荷重量的要求,分分鐘高過一般樓層間的地板,一般而言,瞓上窗台沒有問題。」不過,業內人 士亦承認,窗台邊就是玻璃窗,颱風時瞓上窗台便很危險,「連靠近都唔好,漏水甚或碎玻璃都算,最驚是整塊玻璃窗被風吸走!」

窗台「售價」五十萬

另一間「超級窗台房」,位於主人套房旁,面積較工人房稍大一點點,地面面積近三十呎,不過要放床在地一樣有難度。而事實上,這間被發展商「命名」為多用途 房的房間,與主人套房只相隔兩步,以往發展商會將這空間闢為衣帽間,但如今為多賺一個窗台,加多一道門便變為房間;其巧妙之處,不得不讓人寫個「服」字。 對待工人相當「特別」的海譽,還創新猷,就是工人廁所竟然在工作平台外!工人有三急,要穿過工作平台才能如廁,須知道僅得十六呎的工作平台,受《建築物條 例》所限,只可以圍欄欄封,不能有蓋,遇上打風落雨,又或是冬天寒風勁吹,工人要擔遮或穿厚衣,才能走入廁所沖涼如廁。將工人廁所隔離於屋外,發展商長實 可謂別有用心。據業內人士指,長實副主席李澤鉅,對新盤的設計相當着緊,「長實有畫則的部門,但Victor鍾意坐埋落去,佢認為則師只重視單位設計的 function(功能),Victor自己就較重視點設計先賺到最多money。」海譽總共有四十伙,每戶窗台總共有六十五至八十呎,按開售價平均七千 三百元計,每戶「窗台費」平均五十多萬元。根據樓書資料計算,整個項目的窗台總共有二千九百四十五呎,價值二千一百五十萬元;小數怕長計,長實這樣起樓, 賺得一蚊得一蚊。

御悅

地址:紅磡必嘉圍8號發展商:信置及市建局建築師:梁幗平(周古梁建築工程師)單位數目:68個平均呎價:$7,676(開盤價 $6,868)入伙日期:2011年11月

御悅露台最闊落

買一手樓的大單位,擔心買埋大量「唔等使」窗台;買細單位,則連窗台都無,但做到如紅磡必嘉圍的御悅一樣,將迷你單位的空間,發揮得如此淋漓盡致,亦堪稱 典範。由信和與市建局合作發展的御悅,雖然貼近「大酒店」,卻因每伙涉銀僅二百萬左右,今年初開賣時,全幢六十八伙在三小時內便沽清。但記者上門睇樓,卻 被其「的骰」嚇了一跳。御悅每個單位的面積,平均只有三百呎左右,其中C室的建築面積僅二百七十二呎,實用面積更只有一百八十五呎,單位採開放式設計,甫 開門「一眼睇晒」,客廳就是飯廳,飯廳就是睡房,大概站六個人已覺得逼,若放下一張床,所餘空間更無幾。偏偏這個迷你單位,卻有一個正常兩房單位大小的廁 所,鏡櫃內還有交樓標準附送的小電視;相信發展商深知在客廳根本放不下電視機;坐在馬桶上看,還叫夠位,視線亦剛剛好。

一梯三伙多露台

行兩步踏入廚房,容得下一個人,企兩個人已「郁唔到」。發展商很窩心,洗碗盆配有一塊面板,要切菜將面板蓋上就可當砧板使用,一百八十度轉身後,是枱面式 的電子煮食爐,下面拉開是放廚具的櫃桶,再下面是微波爐,為方便住戶放「濕星嘢」,門後還加設多個層架以供使用。而單位大門與廚房之間的一個小「凹」位, 發展商由地板至天花,竟造出洗衣機、拉出式枱面、雪櫃、紅酒櫃及放雜物的入牆櫃,蔚為奇觀。原來整個單位,最闊落的是環保露台及工作平台,總共三十八呎, 是政府送出來、可豁免樓面面積的「禮物」。以往這類地盤面積細細的單幢樓,有良心的發展商只會造一梯一伙或一梯兩伙,但御悅則一梯三伙,可製作的露台及平 台等發水面積便更多,結果樓盤的外觀,就如被眾多露台包圍。整個樓盤計,涉及的露台及工作平台共二千四百七十六呎,以開售呎價近七千元計,值一千七百多萬 元,佔項目套現金額達一成有多,同樣小數怕長計。市建局「以人為先,地區為本,與民共議」的三大原則,與市建局主席張震遠經常掛在口邊的「實而不華」,明 顯從御悅中體驗不到。

露台平台 「大贈送」

窗台豁免是港英前朝留下的產物,環保露台及工作平台,則是特區政府慷慨送予發展商的「大禮物」!達三、四十年樓齡的美孚新邨、太古城及和富中心等,雖然都 有大露台,但這些露台都要扣地盤的可建樓面面積,直至二○○一年的《聯合作業備考第1號》通過,政府容許發展商建工作平台及環保露台,且豁免計入樓面面 積。「當初原意,露台可減少陽光入屋,加強通風,使室內溫度降低,從而達至環保;工作平台則是提供開放空間予住戶曬晾衣服,所以上面還容許擺放洗衣機。」 一名測量業界老行尊說:「回歸後樓價每況愈下,所以當年發展商及業界都非常支持,得到嘅掌聲比停賣地及停建居屋更多。」只是後來發展商濫用此招,成為樓盤 綽頭賣錢,讓政府的大禮發揮得「淋漓盡致」。巧合的是,當年拍板這份《作業備考》的屋宇署署長,正是退休後被指與發展商關係密切的梁展文;而翻查那些年的 剪報,原來在該《作業備考》落實前一年,長實副主席李澤鉅已高調表示,他個人很希望樓宇的窗台可改建為小型露台,讓空氣流通兼節省資源,有助保護環境,可 謂「早悉先機」。

尚豪庭

地址:元朗寶業街18號發展商:新地建築師:吳梓坤(新鴻基建築設計)單位數目:337個平均呎價:$6,250(開盤價 $6,383)入伙日期:2012年5月

尚豪庭工人瞓上洗衣機

早前我們的Purple姐姐,疑似在家中廁所搭上床架,要家中菲傭瞓入廁所,全城嘩然;原來標榜「以心建家」的發展商新地,亦不遑多讓。入伙約兩個月的元 朗尚豪庭,為新地於該區的「六星級」新作,標榜用料配套靚,管理費每呎近三元!八座包裝高貴的洋房,清一色二千二百餘呎,每呎索價逾萬元,但記者睇勻整本 樓書,卻見不到有工人房。記者遂以睇樓客身份,到現正開放的尚豪庭二號屋現樓參觀。兩層高的洋房,下層為廚房、客飯廳、花園等,上層則為三間睡房及平台。 走勻全屋都不知工人瞓邊,走近廚房旁邊,發現一個放有洗衣機及乾衣機的細小空間;在現場多次強調該洋房為交樓標準的新地職員,表示這裡就是工人房,記者反 問:「呢度放咗洗衣機同乾衣機喎,仲連地台都做埋,邊有地方放『姐姐』張床呀﹖」那職員笑笑口說:「叫佢瞓機上面咪得囉!」相信屆時工人會「有得震、無得 瞓」。

車庫深不見底

根據現時的《建築物條例》規定,睡房必須設有窗戶,即無窗的房間不可瞓人,工人亦是人,當然不可例外。新地顯然知道這規定,所以樓書上這個空間,寫明為 「士多房」,可惜其售樓員唔生性,說漏了嘴。有測量師看過示範屋的圖則後表示:「以新地的出品,二千二百多呎的屋竟然無工人房,實在是設計上的失敗!如果 業主唔想違例,只有分一間睡房俾工人瞓,或者長期與小主人同房啦!」而尚豪庭洋房的另一敗筆,是沒有車庫,就以開放的二號屋為例,雖然屋契附帶兩個車位, 但住戶每次攞車,原來要經由大廳的二十五級內置樓梯,才可以到達屋苑一樓的停車場。從大廳向樓梯內望,深不見底;若然買餸或購物後回家,拿着重物行這二十 五級樓梯都頗為吃力;三更半夜,身體疲累,更要小心碌落樓梯。

領凱

地址:將軍澳86區日出康城第2期C發展項目發展商:長實建築師:歐陽尚儉(何顯毅建築工程師樓地產發展顧問)單位數目:1,168個平均呎價:$5,502(開盤價 $5,584)入伙日期:2013年5月

領凱一梯八伙六部?

近年不少新盤,都愛將一座大廈分成A、B座,又或南、北座,將一層八伙一分為二,然後每四伙共用三部?,變相一梯八伙竟有六部?!對於住客來說,等?時間 無疑是減少了,但羊毛出自羊身上,因多幾部?而加闊的公用走廊及升降機大堂,亦為政府豁免的環保設施之一,亦即又是發水,故此現時一手買家所買的單位,實 用率只會愈來愈低。以近年最愛將一座樓一分為二的長實為例,明年中入伙的日出康城領凱,就是一梯八伙六部?;除了「例牌」的露台及工作平台外,買家還要買 入佔單位建築面積達兩成的「公用地方」。領凱樓書寫明,每戶攤分的公用地方面積,包括「住宅之各樓層之電梯大堂、電梯槽、機電房、垃圾房、會所面積等 等」。隨意抽查領凱任何一戶,不論是九百呎,又或是二千二百多呎的單位,共用地方面積佔建築面積都達五分之一。以十一座左翼六十六樓C室為例,建築面積二 千二百四十五呎,該單位公用地方面積達四百六十一呎!足足大過沙田第一城一個單位!以領凱平均呎價五千五百元計,這戶便付了二百五十多萬的「公用面積」, 最終最大得益的又是長實!雖然自去年四月一日起,政府已收緊新樓的發水上限至一成,然而全數發展商都在去年的死線前趕入則,令發水尾班車陸續有來。

比較新加坡港樓輸晒

港樓經常被拿來與新加坡組屋比較,兩地的房屋政策截然不同,港樓簡直無得比。現時新加坡超過八成人住在組屋內,當中僅有不足半成人為低收入家庭,要租住五 百至六百呎的「細單位」。在港住彩雲邨長大的蔡小姐,兩年前嫁到星洲,如今已與丈夫買下組屋樓花,等待三年後收樓,「以香港的準則來說,單位是三房兩廳, 這邊只計實用面積,一千一百餘呎,三十五萬坡紙(即約二百一十四萬港元)。」她笑言,當地沒有建築面積這個詞,一律只計實用面積;在當地亦從無聽聞有人將 窗台當睡床,「這邊大部分的組屋都沒有窗台,只有近三年新建的組屋才有窗台,但由於房間夠大,我沒見過有人把窗台當成睡床一部分。」當地組屋還有綠化,而 且以通爽寬敞為大原則;相較港樓密密麻麻,蔡小姐覺得現在很幸福。星洲的組屋,與本地居屋有點類似,都由政府興建,以津貼形式售予合資格居民,但新建成的 組屋一律設五年禁售期,之後轉售時完全不需要補地價,樓價升,小業主可以全數落袋,「或者是政府要面子吧,每五年就會為組屋翻新一次,外牆、走廊、升降機 等等公共設施都執靚一次。」而且,政府往往將交通最方便、最靠近商場等的靚地留來起組屋。

尚城

地址:元朗青山公路洪水橋段600號發展商:長實建築師:何顯毅(何顯毅建築師樓)單位數目:734個平均呎價:$4,894(開盤價 $4,977)入伙日期:2012年3月

尚城賤則配賤景

去年底開始收樓的元朗洪水橋尚城,全數單位不論分層或洋房,都有長實例牌的超級大窗台,而其中三十一至三十八號洋房,景觀更加是偌大的電子零件回收場,可 謂賤則配賤景。今年初才收樓入伙的單號屋業主何先生,本週一表示,買樓時完全不知道前面就是回收場,售樓書及經紀都無提及,「其實都覺得俾人呃咗!不過聽 聞入伙後一兩年塊地(回收場)會起嘢,唔知起咩,但話二○一五年完工囉。」何生指,該屋仔買給外父及外母住,自己平日並非同住。該屋仔的真正用家、何生的 外父曾先生大方讓記者入屋,他站在露台說:「久不久就見到有貨櫃車將一箱箱的電腦零件車入來,拆卸部分零件後又車走。每逢落完雨、太陽蒸一蒸,回收場就傳 來難聞的氣味,嗰啲唔係金屬味呀,係啲油罨住嘅味!好難聞o架!成三、四日先散!所以我呢邊啲窗都好少開!」他一邊叨着支煙,一邊俯瞰露台下的回收場說: 「呢啲膠唔易燒着嘅!火燭最多咪走囉,我喺天水圍同西貢都有屋住!」另一戶業主葉先生,買樓時亦對回收場全不知情,「我買樓花o架嘛,都唔知經紀需唔需要 講明。」他謂,現時有不少業主正追查回收場的地段號碼,想要查明該地可不可以做回收場,「好多鄰居投訴回收場好多老鼠、好污糟,我屋企都好大塵!」

火燭可大可小

長實賣樓時,售樓處擺放的尚城模型及樓書根本無指明該處為回收場,現場所見亦無招牌,即不知有否申請牌照,也不知會否搬遷。根據尚城樓書附印的地政署當區 分區計劃大綱圖,尚城及其對開回收場均為綜合發展區。而土地註冊處的記錄則顯示,回收場涉及三幅土地,最貼近該批洋房的土地由塘坊村村民鄧萬安持有,記者 透過電話接觸他,他稱塊地屬祖堂地,自己只是註冊司理,「租務啲嘢唔係我負責,邊個負責你哋自己查啦!」而另外兩幅土地,則是新世界附屬公司「祥邦發展」 於九六年買入,持有至今。對於該處土地是否租予合法回收場,新世界回應指該處被霸佔,已交由律師跟進。記者以市民身份向環保署投訴該場,環保署元朗西區的 盧生於巡視現場後回覆道:「按巡查時所見,該場運作並無不妥,而為免囤積過多電子零件而引起氣味上的污染,已向在場人士作出提示。」但記者進一步細問回收 場是否領有商業登記,甚或申請回收商牌照,他都以在場人士沒有提供作回應。對於電子廢物回收場與住宅屋苑「零距離」,地球之友高級環境事務經理朱漢強認 為,最緊要是知道工人把電子拆散時有否處理不當,「例如拆顯示屏,若處理得唔好,當中的重金屬及水銀就會於空氣之中揮發,好易損害人體的中樞神經,尤其對 小朋友的影響就更大。」他謂,就算工人按照指引拆件,若然失火則即時無害變有害,「全港每年有約十宗八宗回收場大火,常用的PPC膠料、重金屬鎘、鋇、 鉛、銅、水銀等,一燒就會釋出可以致癌的二噁英等氣體,到時就肯定會直接影響健康。」

末代 發水 窗臺 賤則 則掠 掠到 到盡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36798

拆解 華南城「發水」局

2012-12-13  NM


落成超過三年的深圳華南城二期,其二號交易中心仍「十室九空」。有關出租率,華南城在年報中的交代亦令人一頭霧水,指二期「已推出可出租」的總建築面積,佔用率為五成一。(歐陽江攝)

大錢題

拆解華南城「發水」局

2012年12月13日 ~~ 第1188期 香港《壹周刊》

上週二,華南城( 1668)被內地傳媒踢爆其內地多個項目涉嫌「土地違規」,公司一度停牌。民企的「高增長」賣點,再次成為詛咒。
○九年上市的華南城,在深圳發展及經營商品交易及物流中心,雖獲大孖沙四叔(李兆基)入股力撐,但甫上市股價即下挫三成,淪為當年新股「潛水王」。不過,主席鄭松興野心不減,近年東征西討、大興土木,於多個城市複製「華南城模式」,規模動輒以百萬平方米計。三年間,業績「脫胎換骨」,由勁蝕過億,變為年賺十三億。可惜,華麗業績背後,卻疑點處處,本刊踩入集團深圳大本營及廣東河源發展項目,揭開華南城背後的發水真相。

上月底,華南城公布中期業績,收入激增一點八倍至二十五億元,核心盈利暴升二點七倍至五億元。業績「靚」得驚人,怎知上週二,內地財經報紙《每日經濟新聞》以兩大版篇幅,踢爆華南城內地多個發展項目涉嫌土地違規,其中南寧第一期項目的兩幅「倉儲用地」,被指擅自改作興建交易中心,違反土地用途,且「偷步」賣鋪。
事實上,近年華南城迅速擴張,於南寧、南昌、西安等多個城市,大肆興建交易中心及商住項目,包括住宅、酒店及寫字樓,總規劃建築面積超過五千萬平方米,相等於約一百八十六個擴建後的香港會展。與此同時,業績亦瘋狂「發水」,營業額由○九年度的二億多元,颷升十六倍至一二年度的逾三十六億元。為此,本刊直擊其深圳老巢及河源項目,揭開華南城業績發水背後的三大泡沫。


○九年華南城上市時獲得恒基主席李兆基認購,其兒子李家誠現身推介會(中),為華南城主席鄭松興(右二)站台,但股票甫掛牌即插水。(張國慶攝)


華南城於深圳的大本營,佔地逾一百萬平方米,相片所見為第一期。○九年公司上市時,收入主要來自營運一期五個原料交易中心。(歐陽江攝)

泡沫一 深圳老巢大而無當


距離深圳羅湖約三十五分鐘車程的華南城,位於龍崗區,鄰近工業區,總規劃建築面積相等於八個香港會展。上市時,以平租及擁有物流倉存等一條龍配套,作為賣點。最早落成的一期幾乎全部租出,商戶以行業分區,有皮革材料、電子、布料等,買家主要為廠家或採購商。上週六,場內人流疏落。
一街之隔是○九年落成的二期,規模較一期大一倍。其中,二號交易中心非常冷清,一樓至三樓的主要通道以售賣茶葉、乾貨及服裝店鋪為主,其他區域大多十室九空,包括二樓的「國際品牌內衣交易中心」及五樓的「國際工業博覽會館」都空空如也,儼如「死城」。頂層為餐飲區,僅一間餐廳營業。於三樓售賣男士服裝的黃先生便大呻人流少︰「地方太大,附近都係工業區,點做旺?○九年招商時,華南城話呢度會租晒出去,點知來到先發現唔係嗰回事!向住走廊嘅鋪都叫做有啲人氣,後面嗰啲唔使諗,大部分係吉鋪,唔係業主唔想租,係租唔出!」
租金便宜,甚至任由空置鋪塵,皆因「麵粉價」低。○二年華南城以三億元向深圳政府買入地皮,土地買賣合同規定只可出售三成鋪位,餘下只可出租。但單是二期一號及二號交易中心,已為集團貢獻逾三十億收入,計落已賺凸。近年中國經濟轉差,製造業大受影響,二期華南城出租率奇低,但集團卻置之不理,急急腳於其他城市複製「華南城」,賺取「第一水」的暴利,隨時變成另一個「二期翻版」。


雖說是交易中心,但二期卻有不少小商店,其中做男裝零售的黃先生因貪租金便宜而進駐,守足三年,但商場人流依然稀少。(于港民攝)


超高增長惹質疑

泡沫二 河源項目不務正業


華南城於廣東河源的項目較深圳更龐大,除會興建商貿物流城外,更首次加入「食水更深」的豪宅部分。○九年,住宅項目「十里東岸」動工,三百幢別墅去年開售,為華南城帶來四億七千多萬元收入,佔全年收入兩成一。
樓盤位於紫金縣市郊,距離市中心需要大半個小時車程,人跡罕至,其銷售中心經紀張先生坦言交通不便,他表示﹕「附近比較荒蕪,我們的膳食亦要公司提供,但華南城計劃興建大型商業中心,以後會很旺的。」不過,連銷售員也不知道,急於套現的華南城已於去年九月,將十里東岸餘下項目連債務以九億多元人民幣賣給深圳的房地產公司。至於規劃中的商貿物流城,有村民指去年底曾舉行奠基儀式,但至今仍大多是爛地。項目未動工,銷售中心卻有廣告指商城已在「招商中」,但經紀卻不知道確實完工日子及項目確切位置。


華南城於發展別墅項目十里東岸,去年初開賣,但同年九月,卻急急腳將持有餘下項目的公司出售,加快套現。(于港民攝)


河源聯新村村民鄧先生指,華南城以平均每畝兩萬九千元人民幣收地,但自去年底奠基後,項目一直未見動工,村民索性在空地種菜。(于港民攝)


深圳華南城把二期一號廣場的一樓及地庫用作特賣場,招商部職員透露,以免租方式吸引品牌進場,僅收取管理費,並按店鋪收入拆賬。(歐陽江攝)


○九年開業的一號廣場三樓至六樓暫未有租戶進駐,但天花已開始剝落,出現大洞。(歐陽江攝)

泡沫三 巨額誠意金


華南城為讓資金及早回籠,不惜「踩線」。其中,南寧項目涉嫌偷步開工,未獲批更改土地用途,便在倉儲用地上興建商業及住宅。另鄭州及西安項目,更涉嫌在未正式拿地前已開工建設。心急皆因管理層之前誇口今年全年銷售目標為八十億元,但截至九月底止的中期業績,物業銷售收入為十九億元,僅為目標的二成四。
另外,中期業績顯示,集團的「按金及預收款項」高達三十二億元。有中資分析員透露,公司管理層於公布中期業績後的投資者會議上指,當中二十億為預先收取客人的「誠意金」(按金,若客人未能成功揀鋪,可全數取回),但內房寒冬未過,華南城卻能做到如此「成績」,令當日不少分析員存疑。「呢一、兩年華南城多咗新盤,多咗客人預早落訂好合理,但有成二十億按金咁多,就好唔尋常!客人通常係俾細訂,頂多一萬、幾千,依家講緊二十億,當佢收取物業售價嘅百分之五做訂金,即係呢批物業總值達四百億,好誇張!仲有,客人一日未揀鋪,都唔知有幾多按金可以成功入賬。」該分析員表示。
巨額誠意金令人懷疑,負債上升卻是事實。截至今年九月底,公司負債達七十四億元,今年十月再發約值十億元的票據,年息十三點五釐,可見其十分水緊。該中資分析員警告︰「華南城嘅項目遠離市區,起埋酒店、住宅做配套都好合理。不過,地產項目理應係輔助性質,幾位股東強項係搞物流園同交易中心,唔好本末倒置,如果要買內房股,大把選擇啦!」 

撰文:黃捷、鄭佩珊


拆解 華南 發水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=40987

領匯發水自肥隱瞞資產

2013-11-14  NM
 
 

 

領匯上市近八年股價翻三番,市場預期週三公布中期業績持續增長。然而,造就九百億市值的,其實是偷步擴建商場、逃避向政府補地價等四大招數。本刊透過曾在領匯工作的「深喉」取得有關上市前的評估資料,對照領匯今年三月底的財政評估報告,發現單是近年已完成及正進行資產提升的三十六個商場,共有一半、即十八個室內樓面增加,發水比率介乎百分之三點七至廿四點二,累計增加二十三萬平方呎額外室內樓面,以一萬元呎價計算,保守估值達二十三億元。

領匯以隱藏性發水樓面面積,搶奪更多租金收入,但政府漏招在先,縱容了領匯管理層吸血自肥大業;惟一旦政府收緊監管力度,領匯發水樓面恐打回原形,或須繳付龐大補地價。關注領匯的民間組織表明,領匯隱瞞大幅發水及跟政府拉鋸等股價敏感資料,損害小股民及公眾利益,計劃向證監會投訴。偷天換地

「中庭以前係俾街坊同啲細路玩、休息,而家長年累月租俾人賣嘢,NGO昔日可以借用嚟舉辦活動,領匯接手初期都可以借,而家傾都無得傾,連聖公會都無面俾!」一名在東涌富東廣場二樓社福機構工作的陳先生(化名),憶述過去十六年領匯的變臉過程。富東廣場自二○○九年完成資產提升工程後,店鋪增加六成至約五十間,由傳統屋邨小店變為主打街外客的飲食購物熱點。

富東:霸佔通道開鋪

最令陳先生不滿的,是昔日從港鐵東涌站行人天橋直入商場一樓後,行人通道一向有落地玻璃窗,讓逛商場者眺望綠色山巒景色,如今卻被多間電訊商鋪取代。「商場門口通道比以前細咗三分一,二樓平台原本有座椅提供,而家就鎖咗佢,因為領匯要擴建鋪位,將冷氣機通風設施擺晒喺上面,咁根本係霸佔公共空間。」記者現場所見,商場翻新後環境比以前舒適,但昔日的傳統小店已被多間大型連鎖店取代,屋邨鋪情懷蕩然無存。近年領匯商場被踢爆發水的例子俯拾皆是,富東廣場只是其一,最離譜的赤柱廣場被揭發後,有關店鋪至今仍繼續經營,位於黃大仙廟旁邊的龍翔廣場發水兩成,至今依然無事。而且,領匯正替其他商場進行發水工程,完全視政府如無物。被不少沙田居民視為童年回憶的沙角商場天井和花圃,如今布滿混凝土、工字鐵及鐵管,令沙田區議員楊倩紅大惑不解:「好奇怪,點解領匯可以無限發水?二樓上面露天空間話做酒樓,將原本二樓個間鋪搬上嚟,我好懷疑領匯有無申請,但佢哋話攞咗批文囉!」

富東廣場大發水

通往東涌站行人天橋

中庭

沙角:停車場變街市

沙角邨街市經翻新後,記者本週一到現場觀察,發現行人通道加建約十個鋪位,比前收窄一半;街市伸延至原有停車場範圍,部分車位改建成約十個士多房,向商戶以每月數千元出租。停車場部分車位被圍板覆蓋,未知完工後會否仍用作泊車;記者亦發現,數個車位頂部天花有來自上層商場新建築物,並佔用其大部分空間,不可能再泊車,估計是商場新增設扶手電梯的機房位置。曾在領匯工作的深喉透露,領匯取用非零售樓面作商鋪用途,一般應在其他地方騰出相若面積填補,否則須向地政總署申請。本刊十月十一日向地政總署查詢富東廣場商業樓面是否超出地契規定上限,但一個月後,截至本週二仍無回應。

弄虛作假

投放四億二千六百萬元翻新的樂富廣場,商鋪由約一百一十間增至約二百間。領匯年報卻顯示,室內樓面反比上市前減少。服務街坊逾三十年的樂富廣場商會主席馬麗媚(人稱七嫂)說,不少公共空間被挪用增加商鋪,「當然幾多用來發水就唔知,我無統計,但肯定公眾可用嘅空間係細咗囉!」令人懷疑領匯為了逃避繳付補地價,未在年報提供準確資料。

長發:提交失實資料

青衣長發廣場亦被政府揭發懷疑提供失實資料,此商場去年一月被揭發水,地政總署上月回應本刊查詢時稱,領匯已提交總樓面面積詳細計算資料,但當分區地政處經實地核對圖則後,發現「資料與現場情況有差異」,故要求領匯提交補充資料作覆檢及跟進,由此顯示領匯原先資料根本無反映實況。

據了解,長發廣場正門出口兩旁花槽、原為小販擺賣的巴士站連接通道改建為商鋪及美食城,都被當局視為違規佔用公共空間和非零售樓面部分,有可能被要求清拆還原。記者曾到現場採訪,恰巧碰到美食城老闆林永章視察業務,他表示不擔心店鋪被拆卸還原,「呢啲手續嘢我唔理佢喇,總之佢租俾我,我就照做喇!到時真係唔開得,咪唔使交租囉,租約未到期咪領匯賠償囉。」除了發水資料和現況不啓合外,領匯估值報告數據不少亦似是而非,如同樣正進行資產提升的屯門安定及友愛商場,前者室內樓面一向維持約十萬平方呎,最新報告卻大幅減至只有四萬七千六百多平方呎;毗連友愛商場不減反增,面積比上市前增加近三千五百平方呎。記者曾到兩商場觀察,發現翻新工程以同一項目形式進行,並分批翻新,正在裝修範圍圍板同時寫上「安定友愛」字樣。

樂富:面積明減實加

領匯深喉指,領匯向來聲稱零售物業內部樓面約一千一百萬平方呎,近年卻改為「一千一百萬平方呎以上」,不排除在評估報告中部分商場「忽然瘦身」,其實是不想「大肚腩」現形:「樂富中心做咗好多年提升工程,但佢嘅室內樓面只係少咗啲啲,而且工程完成咗兩年,點解一直唔見增加樓面後嘅最新數字?好似安定咁,忽然唔見一大截,又係乜嘢原因?」

赤柱:違規兩年未改

知情人士透露,領匯已委聘顧問公司和相關政府部門商討,經過接近兩年仍無進展。本刊過去一個月連番向地政總署查詢赤柱廣場事件最新情況,所得回應內容,跟去年二月時任發展局局長林鄭月娥回應立法會的一模一樣,「分區地政處根據領匯已提交的文件作出跟進,包括徵詢法律意見。現階段不宜公開討論詳情,以免影響地政處日後可能採取的行動。」諮詢法律意見花了二十個月,任由領匯每日照用發水面積搵錢。

暗度陳倉

領匯三十六個商場納入資產提升項目,大灑累計幾十億元資金發水,令外界及投資者將焦點集中在它們身上。原來部分非一線或樓齡較舊的屋邨商場,領匯發水發得更狠。

葵盛:暗暗發水五成

以葵盛東商場為例,上市前只有約七萬二千平方呎,增至十一萬平方呎,增幅百分之五十四;樓齡達三十五年的順利商場,亦增加一萬七千七百平方呎,升至二十一萬四千七百平方呎,增幅約百分之九,名副其實禾稈冚珍珠;華明商場等偏遠地區商場,亦發水逾一萬三千平方呎。領匯對在招股書提及須承擔責任,最初嚴格遵守,變為「無跟進當無件事」。領匯深喉透露,招股書第117頁列出管理人承諾「所有翻新及裝修提升工程將須取得必要之建築及規劃批准」;以及附錄六第6段,「香港房委會毋須強制遵守,且獲豁免受《建築物條例》,相關法例和適用於私人建築物之作業守則所規限。這些豁免不能引伸至領匯……在完成分拆出售後,領匯將須遵守《建築物條例》和適用於私人建築物之其他法規。因此,如建議對該等物業進行任何改建和加建,須向屋宇署提交設計圖則,以在開展此類工程前取得批准和許可」,有關內容清楚展示領匯不享有房委會的豁免權。「蘇慶和主政年代,千叮萬囑伙記唔可以發水,一呎都唔得,凡係工程都要入則攞批准,上市初期我哋同好多部門開會傾,但係蘇生走咗之後,領匯再無跟規矩去做。」

吸血團隊愈掠愈勁

領匯連年勁賺,行政總裁王國龍率領的吸血團隊功不可沒,豐厚酬勞更成為推動的火車頭。本刊翻閱領匯年報發現,王自二○一○年五月出任行政總裁後,酬金持續增加,由二○一○至一一年度約一千六百三十萬元,躍升至上年度三千二百九十五萬元,佔員工成本三億二千六百萬的約一成。由於董事及高級管理層的酬金,都與公司表現掛鈎,而公司表現根據經營收入淨額衡量,故務須賺到盡。王國龍加入領匯後,透過長期獎勵計劃獲得逾一百四十二萬個獎勵基金單位,其中逾八十九萬二千多個已售出;而他過去三年,更在市場再增持九萬個基金單位。

眼淚團結員工

五十一歲的王國龍,先後在摩根大通證券投資銀行及星展銀行亞洲融資等機構任職,二○○九年一月出任領匯首席財務總監及執行董事。他任職摩根大通期間,更曾協助政府把盈富基金及港鐵上市。近年銳意改善公司形象的王國龍,上任初期致力爭取下屬支持,主要依賴眼淚攻勢。有已離職的領匯員工稱,王早期和中高層開會時,不時會淚眼盈眶,要求各人齊心搞好業務和形象,但領匯中人最難忘員工大會一幕。「當日喺九龍展貿中心開全體大會,佢聲淚俱下,話希望大家幫手,為公司表現盡力做,想我哋好好支持佢。」王出任CEO約一年半後,開始以鐵腕管治,未能配合者須「被辭職」。「公司流行朝十一晚四,即係如果被炒,一定過唔到上晝十一點或下晝四點,有時甚至有security戙喺度,睇你執嘢同送你出門口。」

拖延時間

拖字訣是領匯多年來常用伎倆。過去被揭發商場僭建、停車場改建或拖欠應繳公帑,領匯一直施以拖延處理,直至接到最後通牒始就範。赤柱廣場前年年底被揭發違規發水,及至去年初多個商場亦紛紛被踢爆後,領匯拖得就拖,赤柱廣場早已斷正,被政府確認無預先向地政總署申請,領匯竟以跟不同部門計算方法有異抗辯,反指領匯購入赤柱廣場前,房屋署未計算商業樓面面積;又指未知已改建的商場是否受影響,擺出一副受害者姿態,堅拒不進行還原工程或補地價。

領匯人事變動頻仍,董事及管理層可謂面目全非,其中工程部門人員,更是貨如輪轉,「好似赤柱廣場咁,負責項目嘅發展總監謝少祥突然離職,好多人估計係代罪羔羊,公司高層要搵人孭鑊。」領匯深喉道。

房署放生領匯

領匯瘋狂發水未被制止,房屋署獨立審查組應負一定責任。本刊為查證領匯商場翻新前後的發水情況,早在十月上旬已要求購買及查閱多個商場設計圖則,最終兩週後才可往獨立審查組位於龍翔廣場的辦事處購買。所謂最新圖則,是九至十年前的舊有圖則,其中富東廣場的為○四年三月,天耀廣場更是○三年十一月。令人難以信服的,是富東廣場○八年展開提升工程,○九年四月完成。獨立審查組回覆本刊查詢時,曾指富東「有部分工程是屬於豁免審批工程」,「不會顯示在批准圖則上」,但既然是「部分」,即亦有一些須審批,但經過四年半時間,房屋署仍交不出一份最新的圖則。

急於上市漏招

領匯深喉指,多個發水商場違規曝光近兩年,政府遲遲不採取執法行動,估計涉及法律觀點爭拗,當局甚至處於下風,「當年急於上市,有幾十個未做妥地契商場要攞去賣,好似樂富、赤柱、慈雲山呢啲商場先最值錢,當時政府為賣方提供擔保,保證未做好地契,都確保權益唔受損,但呢個做法可能被領匯利用,因為可以話未有地契,所以咪無標準去計,如果俾佢拗贏,發水樓面變合法,第日可能仲發大啲,最慘仲唔使俾番錢!」領匯發水無王管,房屋署獨立審查組不主動徹查,反而左閃右避。本刊向其提出查詢,直接問及富東廣場是否「涉嫌違反地契規定,透過資產提升工程擴建內部商業樓面面積(Internal Floor Area,簡稱IFA)」,但審查組回應稱:「加建或改建工程不涉增加樓宇的總樓面面積(Gross Floor Area,簡稱GFA)。」答咗等於無答(各部門問題見表)。

領匯答非所問

本刊週一曾向領匯查詢赤柱廣場、長發廣場等違規發水事宜進展,以及上市以來累計發水得來的樓面資料,領匯週二書面回覆時無正面回應,只謂「有關商場是在符合地契對總樓面面積上限及樓面用途的前提下,調整內部間隔」。至於違反地契規定發水,領匯解讀為與地政總署出現「技術層面意見或理解分歧」,指希望和該署尋求雙方滿意方案。證監會則表示,不評論個別事件,但根據房地產投資信託基金守則,基金管理人須披露股價敏感資料;守則第十章列明,「重大爭議或與承辦商或任何人士出現爭議」屬須披露資料。土地監察主席李永達指出,領匯商場違規發水,肯定影響股價表現。「領匯年報每年會交代商場面積,證監會應該去查詢公布嘅資料是否準確,如果日後發水樓面要交番出嚟,市民買咗股票會跌,呢啲肯定涉及股價敏感資料。」公民黨立法會議員梁家傑表示,不滿政府遲遲未對多個商場偷步擴建問題採取行動:「政府要開誠布公講,究竟係上市前度錯尺,比領匯成功過咗一戙,定係領匯去霸地?或者有無諗過霸咗啲地,會唔會影響衞生同消防安全?政府要出嚟講清楚,如果係走火通道窄咗,到時有事邊個負責先?」

領匯高層助選CY鬆章

領匯瘋狂吸血有恃無恐,特首梁振英和領匯千絲萬縷的關係,可能是關鍵所在。○五年底領匯上市後,旋即遭「兒童基金」(The Children's Investment Fund Management,簡稱TCI)大手吸納,成功搶佔大股東地位。據悉,當時領匯行政總裁蘇慶和曾向時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚求助,惜官方表明絕不介入,及後與蘇稔熟的梁振英卻伸出援手,嘗試為領匯尋求「白武士」,據稱是拉攏中資背景機構入股,惟最終未能成事。及至去年豬狼對決,當時梁振英指若政府無法回購領匯,應在附近另闢商場或購物點,提供廉價商品,去年六月他以候任特首身份出席地區論壇,改口聲稱願考慮回購領匯。不過,梁班子上任不久,立即轉口風表明決不回購領匯,至於說好了的增建購物點,亦如多項競選承諾般煙消雲散。為何梁振英對領匯的「熱情」轉淡?部分政圈中人估計和政治酬庸有關。前年十一月二十七日,梁振英宣布參選,當日領匯主席蘇兆明竟然和蘇慶和同時現身,令不少人感意外。有梁營中人估計,蘇兆明應是由前港英政府布政司鍾逸傑居中拉線挺梁,但領匯犯眾憎,故大會未安排他上台。 當日梁振英被視為陪跑分子,蘇兆明現身造勢大會,已算是較具分量的工商金融界代表,梁當選後對領匯的態度出現一百八十度轉變,不排除是最大的賞賜。事實上,官場內亦一直流傳,凡涉領匯「麻煩嘢」,一去到局長及司長層面,便會無影無蹤。

領匯 發水 自肥 隱瞞 資產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=81756

【小敗局】霸王砍掉涼茶業務,洗發水陣地亦將失守

來源: http://new.iheima.com/detail/2014/0107/57709.html

從上市到全面終止,霸王集團(01338.HK)的涼茶業務僅僅維持了不到4年時間。在最輝煌的2011年,霸王涼茶業務實現銷售收入1.67億元,佔霸王集團總收入的18.8%,成為集團第二大業務,並有望實現霸王集團「洗髮水+涼茶」兩條腿走路的戰略佈局。

但是,在霸王涼茶上市的同一年,霸王集團遭遇「二噁烷」事件,業績急轉直下,2010年營業額由2009年的17.56億元降至14.75億元。需要主業「輸血」的涼茶業務因此未能扛下來。3年時間,霸王集團虧損累計達13.8億元。

「2013年,霸王涼茶業務已經全面停掉。」霸王集團方面對《第一財經日報》表示,今後,集團將主業重新聚焦到洗髮水。

根據霸王集團官方的說法,從2013年7月1日起,全面終止霸王涼茶業務。不過,據知情人士透露,其實從2013年上半年開始,霸王的涼茶業務基本上已經停了,「與涼茶相關的業務該收的基本上都收了。」

霸王方面的官方說法是,過去幾年不斷下降的銷售業績,經營狀況不理想,是終止霸王涼茶業務的根本原因。

多元化折戟

霸王集團官網顯示,其主要從事中草藥快速消費品的研發、生產和銷售。

2009年,霸王集團登陸港交所,募資16.66億港元。2010年4月,霸王推出涼茶業務,同年6月,霸王涼茶開始在市面上銷售。起初,霸王涼茶主要在華南地區的四個省份銷售,到2010年年底,其銷售網絡覆蓋至全國。

用主業掙的錢,培育副業的做法,在快消品行業非常常見。比如,這些年,加多寶就是用賣涼茶的錢養著旗下的高端礦泉水品牌崑崙山。

「崑崙山上市的頭幾年,也是不斷投入,持續虧損。」某知名水企負責人表示,經過幾年的投入,如今的崑崙山逐漸在打開市場,有望實現扭虧為盈。「在飲料行業,推廣新產品的培育期較長,要從廣告營銷、渠道擴展、市場促銷等多方面驅動,就需要母公司大量的資金做後盾。」

但是,2010年7月份爆發的「二噁烷」事件對霸王集團的洗髮水業務產生了毀滅性打擊,其負面影響不僅程度嚴重,而且持續時間長。

「二噁烷」事件直接摧毀了霸王集團主業的「造血」功能,對尚在培育期的新業務霸王涼茶而言,資金鏈方面無疑是非常不利的。

記者整理霸王集團近年財務數據發現,從2010年到2013年上半年,霸王集團連續虧損額達13.8億元。

「霸王涼茶的多元化路子確實沒走通,但這麼大的虧損額度,不能全部算到涼茶多元化的頭上。」有業內人士認為。

「霸王涼茶板塊業務收入急劇萎縮跟霸王集團的策略有關係,剛上市那幾年,霸王集團對涼茶的投入力度大,後面幾年持續虧損,霸王集團在涼茶業務上開始無心戀戰。」國內某業內資深人士表示,霸王巔峰時期在終端投入了大量人力,現在萎縮得太厲害。

2010年上半年,霸王涼茶業務實現銷售收入900萬元,佔霸王集團總收入的1%。縱觀霸王集團歷年財務數據,霸王涼茶業績最好的年份是在2011年,實現銷售收入1.67億元,佔到了霸王集團總業績的18.8%,成為霸王集團的第二大業務。但好兆頭並沒有持續,此後,霸王涼茶的業績一路直下。2012年,霸王涼茶銷售收入開始大幅下滑,實現營收0.18億元,同比下降89.5%。到2013年上半年,霸王涼茶的銷售收入僅79萬元,同比下滑幅度達95%。

霸王集團還在2012年年報中表示,2012年度收入下降的主要原因是霸王涼茶銷售額的大幅度下降,因為集團戰略重心轉向改良和鞏固核心產品的商業運營,導致集團大量減少對霸王涼茶業務的投入。而銷售額下降的主要原因是集團洗髮水和護膚品業績的下滑。

同樣是在霸王涼茶上市後,涼茶市場兩大品牌王老吉和加多寶因「商標權」糾紛不斷交戰。多位業內人士表示,一個行業兩大巨頭的競爭,一般都會殺死一大批小品牌。

實際上,除了涼茶行業的大環境對霸王涼茶成長極為不利外,霸王集團在發展涼茶業務方面從一開始就存在硬傷。

霸王集團的主業是洗髮水,此前並無食品飲料行業的運營經驗,其本身的市場經驗不足。洗髮水跟涼茶雖然都屬於快速消費品行列,但從渠道跟經營管理方面看,兩者的模式是完全不同的。

「做食品的經銷商和日化經銷商完全不一樣,霸王涼茶在誕生的時候,沒有借到任何洗髮水渠道的優勢,所有的渠道需要重新投入。」

霸王洗髮水的銷售渠道在沃爾瑪、好又多等商超渠道,而霸王涼茶的渠道基本主要是士多店、批發部、街頭夫妻店等流通渠道。因此,無論是各個終端渠道,還是經銷商渠道,霸王涼茶均借不到霸王集團原有的優勢,需要一一重新投入。

將涼茶業務同樣冠名為霸王的做法,也一直被外界詬病為霸王涼茶做不起來的先天原因。「消費者已經習慣了其日化企業的定位,霸王硬是要將產品線拓展至食品,無疑是行不通的。」食品飲料專家徐俊雄表示,這是霸王涼茶失敗的伏筆。

「飲料需要持續的廣告效應驅動,各方面的廣告宣傳投入,對我們來說,這幾年都在虧損,主業在虧損,還要養涼茶,又要繼續投入,肯定不行,不現實。」霸王集團方面表示,所以,霸王需要收掉其中一個行業,重新回到洗髮水主戰場,讓主業恢復元氣。

主業堪憂

2010年7月份,霸王身陷「二噁烷」事件的泥淖裡。當年,霸王集團的業績一落千丈,全年營業額同比下跌16%,毛利同比下跌21.8%,淨利潤同比下跌132.4%,每股同比下跌126.7%。在接下來的2011年、2012年,霸王集團的業績繼續虧損,到2013年上半年,霸王集團累計虧損額已經達到13.8億元。

2013年上半年,霸王集團持續經營業務的虧損約為8330萬元,比上年同期下降了55.4%,虧損幅度收窄,淨虧損降為8600萬元,與上年同期的3.27億元相比,虧損幅度大大降低。

交銀國際發佈的研報表示,預期霸王集團2013年下半年的虧損繼續收窄,估算期內的經營虧損約為3000萬元。從財務報表上看,低迷多年的霸王集團,業績正在逐漸好轉。

霸王集團在2013年半年報中表示,集團決定將資源集中在經營洗髮護髮產品及護膚品方面,並計劃沿用「中草藥洗髮護髮」這一核心概念來推廣霸王品牌。

「我們聚焦的核心依然是洗髮水。」霸王集團相關負責人表示。這表示,連續3年深陷財務虧損的霸王集團,上演一場商業版的「霸王別姬」後,重新進行業務聚焦,將重心回歸到洗髮水的主戰場。

從業務結構來看,霸王集團目前主要有護髮產品、護膚產品及其他家用個人護理產品,其中,護髮產品依然是公司的核心業務,2013年上半年共實現收入1.94億元。

目前,霸王集團的洗髮水主要有「霸王」和「追風」兩大核心品牌。其中,「霸王」品牌主要針對成熟消費者,而「追風」品牌則主打年輕消費者群體。

「我們接下來的核心主業還是以洗髮水為主,主要聚焦在防脫洗髮水領域。」霸王集團方面表示。

主業盈利之後,未來才有其他的商業機會。但是,回歸洗髮水業務,「臥薪嘗膽」的霸王集團,是否能如願以償還是個未知數。

2013年7月份,霸王集團通過流通渠道推出了一系列洗護產品,這些產品主要針對二三線城市的消費者。

日化專家馮建軍曾指出,霸王想要扭轉格局,需要調整決策機制,放棄多元化,改變其在主流渠道的下滑趨勢。

如今,「霸王」已經不是那個「霸王」,而「市場」也已經不再是當年的「市場」。雖然霸王集團依舊在市場上舉著中藥護髮的大旗,但介入「中草藥概念」的企業已經越來越多。

記者在走訪各大超市時發現,云南白藥、索芙特等一批快消企業,均相繼推出自己的中草藥洗護產品。

回歸主業後的霸王集團,不知該如何面對如此多的強勁競爭對手。

敗局 霸王 砍掉 涼茶 業務 發水 陣地 亦將 失守
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=87619

發水縮則 地產商總是大贏家(2015/10/1)

2015-10-01  NM

近年地產商趁政府放寬「辣招」,大量推出樓花應市,不少樓花期長達3年,單位實用面積不足200平方呎(包括外牆和露台),依然賣個滿堂紅。看見如此荒誕的樓市,不禁令人感到欷歔。

筆者出世時一家住在戰前舊樓板間房,之後舊樓變成危樓,要遷往木屋居住,等待輪候徙置區。五歲時一家獲安置到香港仔石排灣邨,當時屬港島郊區,巴士收費較 市區為高。一家七口就住在這個室內面積約200平方呎的公屋單位十多年,之後申請調遷至新落成的鴨脷洲西邨,居住面積增加一倍至約400平方呎。早期的石 排灣邨,設施已較其他徙置區為優,屋內至少有獨立廁所和煮食地方,不用在屋外走廊煮食,以及往公眾浴室及廁所洗澡及如廁。雖然生活環境擠迫,但鄰舍關係親 切,互相守望,讓筆者在徙置區度過快樂的童年。政府後來發現石排灣邨屬問題公屋,石屎嚴重剝落,需要提早清拆。重建後的石排灣邨已變成煥然一新的屋苑,採 用「和諧式」公屋設計,單位內可間成多間睡房,兼且享有落地大玻璃窗和向南海景,數十年間公屋的居住環境明顯得到改善。反觀香港的私人住宅市場,在華資財 閥壟斷操控下,市民的居住環境變得愈來愈擠迫,生活質素不斷倒退。

九七回歸前,樓價瘋狂颷升,數以十萬計家庭在高價入市,回歸後單位變成負資產,一生積蓄化為烏有。回歸前不少地產商高價投地,九七後樓價大幅回落,公司財 政陷入困境,瀕臨破產邊緣,要靠特區政府打救。負責特區政府財政及土地的高官,率先在1998年8月入市認購港股,推高地產公司的股價,方便它們融資,避 免無法償還債項。之後,高官又多次停止賣地,停售公屋和居屋,好方便地產商散貨。特區政府停止賣地救市,地產商卻不時以「八萬五」建屋目標為由,向政府申 請改變土地用途,以賤價補地價後增建大量私樓圖利。此外,高官以推動創新科技發展,增加公共設施和空間,甚至鼓勵環保等藉口,讓地產商不用公開競投(競投 後亦可額外獲批樓面)取得土地建屋,興建十多萬個發水單位,賺取數以千億元計的額外收益。

過去十多年,由於發水樓湧現,新樓實用率不斷下降,由以往八至九成,跌至只得六至七成(還包括近百呎的石屎厚牆、環保露台及工作平台)。後來高官眼見發水 樓破壞環境,讓地產商賺取不義之財,決定收緊發水樓,並強制地產商以實用面積計算一手樓售價。二手樓於是跟隨改用實用面積,早前以高價購入發水樓的業主損 失慘重,樓價升幅遠遠落後於其他實用率較高的單位。近年地產商見樓價大幅颷升,市民購買力銳減,於是改轅易轍,由興建發水樓改為興建縮則樓。地產商以支持 梁振英房屋政策為由,向政府申請把樓面用作興建更多單位,一幢大廈內的單位數目竟然倍增,興建大量只得200呎(包括露台及工作平台)的「劏房」,每層數 十伙,單位設計和間隔較公屋還要差。隨着「劏房」樓花數量激增,樓市一旦下滑,認購這些單位的業主肯定遭殃。香港的地產商不論升市或跌市,總是大贏家。小 業主只能自保,不要盲目搶購「劏房」,以免日後抱憾終生。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

 


發水 縮則 地產 總是 贏家 2015 10
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=162944

無矽油洗發水重燃消費者熱情 含矽油配方“躺槍”

姚怡君2010年從日本回國逛超市選購日用品時,發現自己往日使用的無矽油洗發水難覓蹤影。彼時,國內流行的洗發水宣傳重點還是“滑”、“順”、“柔”。

其實,她也並不太清楚“含矽油”和“不含矽油”的區別,從使用感受上來說,前者洗完後“感覺滑滑的”,而另一種則全然不同,洗完後“頭發會有些幹,得搭配護發素和精油才會服帖”。

在國內,無矽油洗發水的風靡不過是近兩三年的事情。網絡上熱烈地討論著矽油的各種危害,甚至稱因為這種物質本身不透水,所以會致使毛孔封閉、頭皮發癢以及脫發等等,甚至將其聯系到現代人頭發掉得越來越多的原因。

真的是這樣嗎?洗發水中的矽油又是什麽呢?

實際上,相較含有矽油的洗護發產品,無矽油的洗護發產品誕生更早。上世紀50年代,矽油最初被運用於個人護理用品,70年代起才被廣泛用於洗發香波與護發用品,而此前被人類使用了千百年的洗護發原料是植物油、鯨蠟醇等。

“上世紀90年代以前,國內的洗發水基本都是無矽配方。”上海家化聯合股份有限公司配方研發開發經理池水興告訴第一財經記者,直到80年代末,外資企業首先將矽油加入洗發水配方中並引入中國。從此,國內洗發水的護理作用大大提升,“其實含矽油的洗發水就是所謂的洗護二合一洗發水。”

最初,那些外資品牌的洗護產品與國內本土的產品相比定價較高。後來,隨著矽油原料價格下降,漸漸被作為一種廣泛使用的洗護產品原料。有人做過粗略統計,在無矽油洗發水的概念興起之前,國內洗發水市場含有矽油的產品占比超過90%。

在英敏特咨詢公司美容護理分析研究副總監金喬穎看來,因為亞洲人的發質又直又硬,所以消費者在很長一段時間內會追求洗護產品有著柔滑的質地和柔軟的效果。為了迎合消費者的需求,制造商會在他們的產品中使用含有矽油的配方。

流行了那麽多年的含矽油並非如網絡上說的那麽危言聳聽,它對頭發的好處顯而易見:填補毛鱗片受損的部位,使頭發的表面變得更平滑,帶來發質“修複”的效果,使頭發更加強韌易梳、光滑亮麗。此外,矽油形成的保護層還能明顯保持頭發內水分含量穩定,起到護發效果。換而言之,這就是為什麽人們會覺得很多洗發水洗完後頭發很柔很滑,不容易打結,更加容易梳通的道理。

不過,一枚硬幣總有兩面。那些能讓人們的頭發看上去“像絲一樣柔滑”的含矽油的洗發水自然也有其無法避免的缺點存在。

“在將清潔作為最基本功能的洗發水中使用矽油作為護理劑時,矽油比較容易殘留在頭發上,致使頭發較難被徹底洗凈。”池水興補充道,相對而言,無矽油洗發水更能徹底將頭皮、頭發洗凈,讓其恢複自然的“素顏”狀態:頭發清爽、潔凈,頭皮輕松、透氣。“目前,市面上銷售的無矽洗發水配方主要是將矽油去除後添加更多植物天然成分代替矽油來護理頭皮和頭發。”

少了矽油,於是那些受損的毛鱗片表面就無法被“調補”、“撫平”,這就是為什麽諸如姚怡君這樣的使用者會覺得不含矽油洗發水洗完頭頭發很澀,很幹,易打結。無矽油產品也有其自身的不足,如黏度低、泡沫不足等問題。上述兩種產品已經進入了消費者的大視野。這也影響了到整個市場的風向格局。

不可否認的是,那些最先由日韓市場流行起來的無矽油洗發水通過海淘、網紅等方式進入國內消費者的視野,然後在近兩年里爆紅。金喬穎告訴第一財經記者,在日韓,無矽油市場已經進入飽和狀態,競爭激烈,品牌商開始打價格戰。但在中國,這一領域尚處於發展期,不斷有新的產品湧現。按照咨詢公司英敏特的統計,無矽油產品在洗發護發產品新品中的占比從2015年的8%上升至2016年的15%。

在此風向下,諸如寶潔、聯合利華這樣的國際大公司如今也開始發力這一市場,推出了一部分的無矽油產品。但畢竟,產品線長又多的大公司想要做出大調整並非一朝一夕的事情。有意思的是,本土的一些日化企業倒是抓住了這一商機,紛紛推出不含矽油的產品。

無矽 矽油 油洗 發水 重燃 消費者 消費 熱情 含矽 配方 躺槍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=239220

回歸成就:發水樓及納米樓(2017/7/13)林本利

2017-07-13  NM

香港回歸中國20年,經歷三位特首的房屋政策,樓市為市民製造財富,亦蒸發了不少財富。但整體而言,小市民始終是輸家,只肥了一小撮地產商和炒家。

九七回歸前,大量資金從內地湧入香港,炒高樓價慶回歸。最為人熟悉的是「豪宅大王」秦錦釗,以數十億元在半山掃貨,買入帝景園、陽明山莊、地利根德閣等屋苑近一百個單位。九七回歸後亞洲金融風暴爆發,加上董建華推行八萬五房屋政策,豪宅價格急插,秦錦釗負債纍纍,要賤賣豪宅。後來金管局查核秦錦釗的貸款和銀行賬目,銀行高層向廉署舉報秦錦釗詐騙,並向他的公司追討欠債,秦錦釗「豪宅大王」的神話被徹底打破,變身成為階下囚。九七回歸前,不少地產商以超高價購入政府土地,藉此托高樓價。小市民看見地價颷升,擔心日後樓價更高,恐慌性入市認購青衣、天水圍、將軍澳等地區的新盤。當然亦有買家是出於貪婪,以為可以短炒樓盤獲取豐厚利潤,料不到董建華上台後樓價急插一半,炒家輸掉全副身家。董建華為了打救地產商,除了動用公帑購入它們的股票外,還停止賣地,停建停售居屋,幫助地產商散貨。最離譜的是讓地產商以興建馬路、巴士站、環保設施、公共空間等為由,免補地價額外多建樓面,即把樓面「發水」。過去1,000呎建築面積的住宅單位,實用率有八成,甚至九成以上,實用面積超過800呎。但在董建華管治下,實用率屢創新低,一般低至六成至七成。個別新界獨立屋,建築面積2,000呎,實用率只得三、四成,可以居住的面積不足800呎,即發水一倍多,其餘是天台、露台、地庫、停車場、花園,大部分是免補地價送給地產商,地產商再以高價出售給買家。

由於「發水樓」湧現,令樓宇密度增加,影響日照和通風,產生熱島效應。到2005年曾蔭權上台後,決定收緊「發水樓」,但發水面積仍可以達到一成。之後曾蔭權又制訂法例,規管一手樓宇買賣,地產商只能以實用面積計算樓價,但露台、工作平台、冷氣機房、電梯位,甚至厚厚牆身,也可以計入實用面積內。由於二手樓宇亦改用實用面積計算樓價,之前從地產商購入「發水樓」的小業主自然蒙受巨大損失。2012年梁振英上台,推出「白居二」房策,推高二手居屋價格。以「港人港地」名義批出啟德用地,地價5,000多元一呎,售樓價則要15,000元一呎以上,為內地地產商創富。梁振英任內樓價飛升,較九七回歸時高出六成,甚至近倍。新界樓動輒萬多元一呎,市區樓要二萬元,甚至三萬元以上,完全脫離港人購買力,市民被迫認購只得百餘呎的「納米樓」,室內可用面積(扣除牆身)較車位面積還要細。在收緊按揭和連串辣招下,小市民想換樓,改善生活環境亦不容易,政策全部是方便地產商和炒家散貨。沒有人能預知樓市何時爆煲,但小市民切勿上當,誤信樓價只升不跌的言論,以超高呎價購入「納米樓」。要謹記九七回歸前後「豪宅大王」的故事,以及一旦樓市下滑,政府政策只幫高價投地的地產商,不會幫高價接收「納米樓」的小市民。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(www.livingword.edu.hk)

作者網誌 - lampunlee.blogspot.com

回歸 成就 發水 樓及 納米 2017 13 本利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=254646

地產商發水窗台掠水 豁免面積用到盡 一伙售價多 98萬

1 : GS(14)@2010-08-10 21:45:58

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14325496

【本報訊】政府最快明年 4月才落實規管發水樓宇,地產發展商肆無忌憚盡用豁免樓面面積的漏洞。「環保觸覺」最新的發水樓調查發現,形品.星寓、名城、 The Java及帝峯.皇殿這四個新落成樓盤,均採用窗台及預製組件豁免面積二合為一的設計,落成後的特大窗台計入建築面積出售,業主枉花高價購入佔去房間 25%面積的窗台,部份更被迫以窗台作為睡床一部份。
記者:蔡建豪

發展商一直以環保為名,興建深度達 50厘米的窗台及採用預製組件,政府以環保設施理由,一直豁免將窗台及預製組件納入地積比的建築面積內。不過,近年發展商卻將兩個豁免面積二合為一,售樓書標示 50厘米深的窗台,加上 30厘米的預製牆身厚度,造出 80厘米深的發水窗台。不但發水窗台計入建築面積出售,預計組件窗台更被納入實用面積中。
窗台較標示大 57%
放大圖片

12345678910

環保觸覺分析了四個樓盤新近的成交個案,發現新鴻基與市區重建局的樓盤形品.星寓,標示的窗台面積為 21平方呎,加入預製組件牆身後,實際窗台面積大 57%達 33平方呎,以成交價計,建築面積呎價為 7,410元,業主需耗逾 24萬購入窗台。該樓盤的窗台總面積逾 6,000平方呎,窗台的樓面價值達到 5,000萬元。
長實及港鐵樓盤名城原來 38平方呎的窗台,連同預製組件發水後,窗台發水至 57平方呎,以成交價推算,業主要用上逾 41萬購入窗台。
業主惟有「瞓窗台」

環保觸覺亦指,長實在售樓書清楚顯示實際窗台的厚度達 80厘米,有業主向長實查詢,該公司卻指窗台預製組件部份面積,並不算窗台,令業主無所適從。該會亦在帝峯.皇殿及 The Java兩個樓盤發現發水窗台情況, The Java的 70平方呎窗台,以成本價換算,價值更高達 98萬元。
環保觸覺主席譚凱邦指出,以名城為例,窗台面積佔整個房間 25%,窗台卻未如地面面積實用,不少業主為善用窗台,被迫將窗台設計成睡床的一部份,出現「瞓窗台」的情況。他指新加坡政府已承認窗台非有利環保設施,去年起取消窗台樓面面積豁免,發展局稍後公佈規管發水樓措施時,也應取消豁免,避免窗台繼續成為置業者噩夢。
發展商良心難敵現實

【本報訊】環保觸覺過去進行多次發水樓調查,發現新鴻基地產是鮮有出現樓宇預製組件發水情況,堪稱「良心地產發展商」。與市區重建局聯合發展的形品.星寓卻出現超級發水窗台,新地首次放棄原則。該會批評政府未就發水樓作出規管,良心發展商難敵競投土地價高者得的現實,最終要跟其他發水樓發展商同流合污。
取之有道 難以生存

形品.星寓樓盤出現發水窗台,環保觸覺主席譚凱邦坦言感到失望,作為公營機構的市建局興建發水樓固然令人遺憾,但一向表現令人讚賞的新地也首次失守,證明良心難敵現實。
他指目前出價競投政府土地、港鐵上蓋或市建局地盤,通常奉行價高者得原則,越懂得「發水」的發展商,出價可以更進取,以換取更多土地儲備,不懂「發到盡」的發展商,根本沒有能力競爭,最終只有妥協同流合污。
長實主席李嘉誠日前公開表示一直履行「取之有道」原則,譚凱邦直言對他的言論有保留,在現行豁免樓面面積的政策下,「取之有道嘅發展商唔能夠生存,取之無道嘅反而可以坐大」。
地產 發水 窗臺 臺掠 掠水 豁免 面積 用到 一夥 售價 98
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270258

發展商心急 搶勾九龍塘地 不等政府主動賣 趕搭發水樓尾班車

1 : GS(14)@2010-10-01 18:32:32

http://www.hket.com/eti/search/a ... 4-136653&category=m
我都想住呢度,周圍都是學校,墳景因為矮,應該見唔到....






柴灣地因位置欠佳流拍收場,惟豪宅靚地繼續受到追捧,當中九龍塘延文禮士道豪宅用地,剛以17.16億元勾出,每呎7,542元,扣除8折因素後,每呎底價約9,428元,較今年8月長實(00001)投得同區地皮每呎10,399元略低,反映政府批出勾地鬆手,以填補柴灣地流拍的空缺。

扣除8折 呎價9428元

剛獲發展商成功勾出的九龍塘延文禮士道地皮,將於11月3日(周三)拍賣,雖然該地為今年政府主動拍賣的6幅地皮之一,惟發展商等不及政府主動推出,已搶先申請試勾。

原因之一,為該地皮須於明年3月底前取得屋宇署批出的圖則大綱,才可享原有發水條款,故發展商急急提出勾地申請,以趕搭「發水樓」尾班車,爭取最高利潤。而連同上月獲勾出的義德道3及5號,區內已有先後有兩幅地皮獲勾出拍賣(見另文——「6九龍豪宅地 聲勢力壓港島」)。

延文禮士道位於香港創意書院及民生書院間,地皮面積7.58萬平方呎,限作住宅(丙類)用途,地積比率3倍,可建樓面面積約22.75萬平方呎,物業高度限制為主平基準67米,即不得超過10層高,地皮處於小學41校網及中學九龍城網,亦毗鄰九龍仔公園,業界估值高達30億元,料日後售價每平方呎最少可達 1.75萬元。

毗鄰墳場 設計遷就

現時比鄰地皮屋苑的二手成交呎價介乎8,000至1.3萬元,其中區內新盤懿薈成交呎價則達1.6萬元。

雖然延文禮士道地皮附近為華人基督教永遠墳場,不過測量師不擔心會再出現柴灣地皮流拍情況,一則地皮是被勾出,即發展商接受勾地價,其次墳場面積不及哥連臣角道大,再加上地皮後方香港創意書院,已遮擋了大部分的墳景,而測量師彭兆基指出,地盤面積達7.58萬平方呎,有足夠空間讓發展商透過規劃圖則避開墳景,而若興建獨立屋,只要地皮四周種植大樹已可解決,所以估計地皮成交價最少達27億元,即每平方呎1.2萬元。

再有豪宅地皮勾出,發展商普遍表示歡迎,恒地(00012)執行董事黃浩明指出,九龍塘延文禮士道地皮並不是由該集團勾出,但集團對有關用地具有興趣,並且會積極研究參與競投。

九龍塘多幅貴重地皮供應,亦帶動區內豪宅成交,市場消息透露,興勝創建(00896)旗下九龍塘One LaSalle 8樓B室,面積3,251平方呎,連2,055呎天台,獲買家以8,500萬元洽至尾聲,呎價2.62萬元,挑戰區內呎價新高紀錄。其次,何文田半山壹號半山徑17號高層,面積1,491平方呎,剛以1,900萬元易手,呎價約12,743元。
撰文:胡雪盈
發展商 發展 心急 搶勾 九龍 塘地 不等 政府 主動 趕搭 發水 樓尾 班車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270953

港府重塑市建局 不再起豪宅 4發展原則︰簡約 高實用 低發水 細單位

1 : GS(14)@2010-10-11 21:58:57

http://www.hket.com/eti/article/ ... 1-372897?category=m




港府重塑市建局 不再起豪宅
4發展原則︰簡約 高實用 低發水 細單位

為期兩年的「市區重建策略檢討」經已完成,並於周三施政報告作出簡介。據了解,除市建局將轉為中介人角色,以及容許受影響小業主可以選擇「樓換樓」外,該局的舊區重建項目,傾向簡約、高實用、低發水、限建細單位四大原則發展,令重建項目難再「豪宅化」。

消息人士透露,施政報告主要透露「市區重建策略檢討」的綱要,主要內容最快周四公布,並會進行為期兩至三個月的公眾諮詢,預計最快於明年初定。

受影響小業主 可選「樓換樓」

據了解,「市區重建策略檢討」其中一個重點,是市建局重建項目將會重新定位,考慮到普遍市民的訴求,局方日後重建項目,將會傾向三大原則。

⑴簡約設計︰由現時一般提供豪華會所、泳池及車位等,改為不設會所、泳池及車位等;

⑵高實用率︰一般會高於80%或以上;

⑶降低發水比例︰由現時動輒15至20%,降至10%以內;提供細單位︰由現時不設限制,改為主要提供400至500平方呎(實用面積計)的細單位。

「市區重建策略檢討」另一重點,為受影響小業主除可選擇現金補償(按同區7年樓齡樓價計算)外,亦可以選擇「樓換樓」,預計最快下年度的收購的重建項目,可為小業主提供「樓換樓」的選擇,而小業主需在市建局登記收樓期間作出決定,日後市建局就有關重建項目招標時,會在招標文件的條款內列明。

發展商指利潤減 吸引力降

在樓盤建築趨簡約及限建細單位,加上特定單位比例預留作「樓換樓」下,有關市區重建項目亦難以再「豪宅化」。有發展商指,上述措施或會令日後市建局項目吸引力下降,加上難以將物業以豪宅化包裝,令發展商建樓利潤減低,亦降低發展商競投市建局項目的興趣。

觀乎近期市建局推出限呎樓項目招標,由於難以把物業包裝成豪宅出售,故發展商入標情況,已未有像以往項目般踴躍,倘未來業主可以選擇樓換樓作為賠償,進一步令發展商的利潤降低,業界認為會令項目吸引力大減。

經典個案 名鑄1房3萬元呎

事實上,近年市建局重建項目,銳意以豪宅包裝,且屢創高價成交(詳見表),故被市場質疑變相推高樓價,定價亦較同區二手大幅高開,其中最令市場譁然的成交之一,為尖沙咀名鑄1房單位以呎價3萬元易手。此外,近期開售的灣仔QUEEN'S CUBE,首批單位定價亦高出同區逾20%。

撰文:何媛玲、馮玉萍
2 : Wilbur(1931)@2010-10-11 22:02:04

市建局只係幫發展商收地起假豪宅既打手
3 : GS(14)@2010-10-11 22:19:21

2樓提及
市建局只係幫發展商收地起假豪宅既打手


相比田生就是好人啦...

之前市建局那單600萬400呎,真是高手所為
4 : 龍生(798)@2010-10-11 23:47:27

湯兄, 有冇辦法找到田生收購中央樓的資料?
知唔知佢點收得成?

地下有天價地鋪
下面有個適場, 個商場賣散左業權架喎...
上面仲有大量住宅...

真係神人
神賤人
但都勁, 佢咁都收到, 仲有咩野佢收唔到?
5 : GS(14)@2010-10-13 22:06:17

4樓提及
湯兄, 有冇辦法找到田生收購中央樓的資料?
知唔知佢點收得成?

地下有天價地鋪
下面有個適場, 個商場賣散左業權架喎...
上面仲有大量住宅...

真係神人
神賤人
但都勁, 佢咁都收到, 仲有咩野佢收唔到?

這個我等假日幫你找出來,好似是一批單位組合叫價一齊賣出,然後買了幾個釘的
6 : 龍生(798)@2010-10-14 00:29:36

萬分感謝!
我這裡是無望了, 可惜啊....

但仍有興趣田生到底怎搞的...
這塊地, 太難了吧....
港府 重塑 市建 建局 再起 豪宅 發展 原則 簡約 實用 發水 單位
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271088

發水樓

1 : GS(14)@2010-10-31 16:47:36

http://mytv.tvb.com/news/newsmagazine/112776#page-1
發水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271381

九龍塘地難趕及批「發水則」

1 : GS(14)@2010-11-03 22:44:48

  2010年11月3日

【明報專訊】九龍塘延文禮士道地皮今天拍賣,巿場關注該地皮能否趕及明年 4月前,繼續以傳統「發水則」申請建樓,兼其位置及景觀非九龍塘核心區,且鄰近有墳場,預期成交樓面地價,創出九龍區新高呎價的機會不大。特首上月公布施政報告,決定收緊發水樓面,明年4月起,發水面積比率將降至只能佔總樓面面積的一成。

延文禮士道地皮,與一般住宅地皮不同,該地皮被城規會納為綜合發展區,發展商要向城規會呈交總綱發展藍圖審批,而城規會收到申請後會作兩個月公眾諮詢才審理,發展商於城規會批准後,才可以遞交建築圖則,審批期亦是兩個月。

由於政府決定明年4月1日後批出的建築圖則,將不能享有舊有的豁免樓面面積(俗稱:發水面積)。美聯測量師林子彬表示,若果城規會要申請人補充資料甚至要重新申請,發展商便難以於4月1日前批出圖則。地產界人士稱,除非有發展商,於今天投地前已完成遞交城規會所須的技術報告,投地後即時遞交申請,才可能令批則的機會增加,但仍然難以消除不明朗因素,發展商必會將此風險計算入投地出價。

景觀較遜色 料難破同區紀錄

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示,該地皮附近亦有華人基督教墳場,最高只可建10層。該地皮又並非位於九龍塘核心區地段,難以和10月中旬、以創新九龍區樓面地價至每平方呎17,976元售出的義德道3及5號地皮作比較。延文禮士道地皮勾地價平均每方呎樓面7542元;義德道3及5號平均每方呎樓面為11,613元。

業界普遍預期,延文禮士道地皮成交價介乎於23億至30多億元,每呎樓面地價介乎於1萬元至逾1.3萬元。
九龍 塘地 地難 難趕 趕及 及批 發水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271406

李澤鉅接班後96億首奪地 荃灣又多一堆發水垃圾樓

1 : GS(14)@2012-08-11 17:54:47

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa1.htm

各大傳媒昨午約2時30分,陸續接獲長實公關通知,表示收市後將於中環長江中心地下大堂召開記者會。直至4時40分,長實副主席兼董事總經理李澤鉅(右),在集團執行董事吳佳慶陪同下現身,親自公布奪得灣畔的發展權,並強調長實不會在香港撤資。(林可為攝)




2 : GS(14)@2012-08-11 17:55:26

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa1.htm
是次為新政府上場後所公布的開標價最高地皮。抱恙的李澤鉅昨午收市後,在執行董事吳佳慶陪同下,罕有於總部會見傳媒公布中標消息。「好高興集團能奪得灣畔地皮。好少地皮可以造到每一個單位都有海景,而灣畔項目則是百分百有海景(指每個單位)。」

投資總額200億 全部單位享海景

李指出,以中標價96.31億元計,每方呎樓面地價4309元,連同每方呎約2000餘元建築費、利息開支等,估計項目每方呎總成本需7000餘元;今次是長實獨資發展,總投資額200億元。李續稱﹕「長實無論係投地、又或競投外國的基建項目,無話要志在必得。我懐主要係睇回報率,以及要向股東交代,高興就會投。我們從來無話過會在香港撤資!」李並強調,集團會繼續採用貨如輪轉的售樓策略。

地皮今年初曾流標

長實是次成功重槌擊退新地、恒地(0012)、信置(0083)、南豐,以及由新世界(0017)、會德豐(0020)和華懋合組的財團等5大對手,可謂令市場「大跌眼鏡」。由於灣畔經過年初流標後,市場對其估值已下降至介乎約74億至85億元。故是次中標價,遠較市場預期上限高出約13%。若以每方呎樓面地價4309元計,與新地去年10月奪得南昌站項目的每方呎樓面價4523元,僅低214元或4.7%。無獨有偶,灣畔、南昌站兩個項目,均是在截標後兩日閃電開標。

與南昌站每呎地價4500元相若

連同灣畔,長實過去兩年來已動用逾400億元連奪10幅地皮(表)。灣畔項目提供總樓面面積逾223萬方呎、當中住宅樓面佔逾179萬方呎,可建單位總數2384伙,但有限呎條款,其中1235伙實用面積不大於538方呎。
3 : GS(14)@2012-08-11 17:55:46

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa2.htm


【明報專訊】荃灣西站五區招標結果揭盅,令區內形勢明朗化,長實(0001)以高價壓倒一眾發展商奪地,相信有利旗下荃灣西站七區開售,正如集團早前曾表示七區定價將參考五區競投結果。七區預料於明年落成,項目總樓面面積約133萬方呎,提供1720個單位,擬於今年內推出部分單位應市,連同五區灣畔所涉及223.5萬方呎樓面、2384個住宅單位,長實在荃灣西站的存貨逾4100伙,版圖進一步擴大。

華懋「執死雞」不成

至於華懋於年初以每呎樓面地價3124元低價投得城畔,項目可提供942個單位,今次華懋破天荒與會德豐(0020)及新世界(0017)合組財團競投項目,盼能「執死雞」,以低價奪標,可惜最終錯失灣畔,未能與城畔產生協同效應,以增加城畔定價競爭力。

爵悅庭業主 即時反價30萬

部分區內二手業主得悉地皮高價售出隨即反價。中原分區營業經理賴文城指出,爵悅庭東爵軒高層A室,652方呎,業主一直開價450萬元放盤,昨得悉長實高價搶地後,冀物業能受惠升值,即時反價30萬至480萬元,每方呎叫價達7362元,反價幅度逾6%。

此外,美聯高級營業經理梁仲維表示,荃灣近日成交價已逐步回升,地皮以高價售出,令業主心雄,預料反價封盤個案將於周末日出現,屆時造價必定勢必再創新高。
4 : GS(14)@2012-08-11 17:56:13

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa3.htm



儘管今年3月特首選舉前,長實主席李嘉誠曾旗幟鮮明支持另一位候選人唐英年,但梁振英當選後,「李梁關係」可謂進入新台階;在梁當選後的5月,李嘉誠就曾公開表示,與梁振英「無恩無怨、(關係)幾好」,梁之後更曾親走中環長江中心總部,與李嘉誠共晉午餐,而「超人」與長子李澤鉅,當日更在長江中心大堂親自迎接梁的到訪。

至梁振英正式上任特首後,當局於7月初公布大圍站流標,如果灣畔是次再流標、或以低於市場預期的價錢批出發展權,勢必引來質疑新政府執行政策能力的聲音。相反,長實今次以96.31億元作價投得灣畔項目,除顯示出對後市的信心外、令撤資的傳聞不攻而破之外,也可解讀為是長實對特區政府的支持。

避免再流標以便穩定樓市

此外,測量界先前對灣畔項目估值,僅介乎約74億至85億元,個別發展商表示希望能夠以低價「執死雞」奪標;如今長實以高價奪標,可謂對先前有意「執死雞」的發展商一記當頭棒喝。長實奪得灣畔項目,若日後取得尚未招標的荃灣西站6區項目,連同快將開售的荃灣西站7區項目,將稱霸荃灣西站沿岸。

經濟學者關焯照認為,長實的售樓策略向來是貨如輪轉,故大膽以高價投地亦屬正常,而且高價中標可穩定市場對樓市的信心,對樓市的整體發展亦有利。嶺大公共政策研究中心主任何濼生則認為,灣畔地皮規模大,對後市起指標作用,年初流標只因當時市場充斥多方面不明朗因素,現時樓市回穩,亦增加發展商的入市決心。
5 : GS(14)@2012-08-11 17:56:37

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa4.htm


【明報專訊】原材料價格上升,令龍頭發展商亦大嘆「生意難做」。長實(0001)主席李嘉誠上周在長和系中期業績會上表示,現時普通樓宇每方呎建築費成本已升至3000元。

不過,昨天副主席兼董事總經理李澤鉅卻指出,初步預計灣畔項目的每方呎建築費約2000餘元,連同利息及地價等總發展成本呎價將約7000元。業界估計項目將來推出時,開售呎價將高逾1萬元。

開售呎價料近萬元

李嘉誠上周亦指出,豪宅物業每方呎建築成本動輒高達7000至8000元,並預期未來4年,建築費會繼續上漲3至4成,大嘆「生意難做」。

既然項目每呎建築費低於3000元,這是否意味灣畔項目的市場定位將會走實而不華的路線,值得市場拭目以待。


現時區內指標屋苑,包括荃灣萬景㗖及御凱,平均呎價分別為9200及9900元。美聯測量師行董事林子彬表示,由於項目以海景為賣點,估計將來推售時,若市沒有出現大逆轉,最低呎價將在9000餘元,優質海景單位勢必逾1萬元水平。
6 : Louis(1212)@2012-08-11 18:13:55

長實96億買灣畔顯信心 每方呎樓面地價約4,309元 投資逾200億

http://the-sun.on.cc/cnt/finance/20120811/00434_010.html

剛於周三才截標的西鐵荃灣西站五區灣畔限呎地,截標後兩日就「極速」開標,由長實(00001)擊敗另外5家財團以96.31億元獨資投得,每方呎樓面地價約4,309元,較市場估值上限高出約13.4%,成功擴大區內版圖,長實認為做價合理,海景戶比例將達「百分百」,總投資額200多億元。市場料項目落成後呎價市場料至少逾萬元,區內萬景峯更有放盤單位即時反價20萬元。

荃灣西物業發展昨宣布,西鐵荃灣西站五區灣畔由長實投得,成交價96.31億元,發展商須從所得純利的5%固定比率攤分利潤予該公司。住宅及商業樓面約179.9萬及43.6萬方呎,包括一所不少於5,920方呎的幼稚園。

獨資發展 投資逾200億

長實董事總經理兼副主席李澤鉅稱,集團很高興能奪灣畔,主要發展高級住宅,每方呎建築費料約2,000多元,連同利息等計算,每方呎總成本價約7,000多元,總投資額200多億元,將獨資發展。

他強調,是次中標價錢合理,公司有同事於設計圖則時比較聰明,令每伙均可享海景,比例是百分百,而項目「無一個單位看不到海」,對價格有較大影響。被問及有否研究港鐵(00066)其他項目,他回應,集團有好多項目「睇緊」。

宏基測量師行董事陳昌傑認為,灣畔成交價合理,即使限作細單位發展,但「有海景就有價值」。



長實近年積極吸納土儲,撇除灣畔,過去兩年已耗資逾300億元投地,當中不乏限呎盤,如本港首幅限呎地元朗安寧路地皮,去年三月以24.1億元投得;至於涉資最貴地皮為半山波老道豪宅地,去年六月投得地價達116.5億元。

萬景峯即時反價20萬

美聯新界區董事布少明稱,荃灣最新指標屋苑萬景峯平均呎價約8,200元,特色及全海景大宅呎價更逾萬元,毗鄰全海景屋苑御凱二手平均呎價超過1萬元,灣畔位處同區最臨海地段,全數單位享海景,日後開售平均呎價料至少逾1萬元,勢創新指標。

同區二手即錄反應,美聯徐偉業稱,個別即時反價、封盤,佔「到價」放盤約兩至三成,上述萬景峯6座中低層戶,叫價由580萬增至600萬元。事實上,近月荃灣交投暢旺,港置稱,如萬景峯上月錄約13宗成交,利嘉閣稱,屋苑近日成交包括2座中層E室售560萬元,呎價約8,346元。
7 : Louis(1212)@2012-08-11 18:53:00

想買樓?荃灣都唔洗諗了!
http://forum5.hkgolden.com/view.aspx?type=FN&message=3890240

......

大清律例:

Auntie 真係要出動全家賣腎先掂!


我條女唔見左 :

有賣好賣, 遲d賣埋肝都唔掂!!!

8 : Louis(1212)@2012-08-11 19:02:41

區區巡禮:荃灣 細價樓 上車客爭買 樓價搶高5%

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120811/16593742

合理,即不昂貴博Bor!

9 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:01:05

佢都din din地既.呢個位賣10000...

未來仲有咁多供應,實好難賣啦
10 : Ar Yan(11362)@2012-08-12 09:02:55

9樓提及
佢都din din地既.呢個位賣10000...
未來仲有咁多供應,實好難賣啦


接火棒遊戲,接近尾聲
11 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:06:05

10樓提及
9樓提及
佢都din din地既.呢個位賣10000...
未來仲有咁多供應,實好難賣啦

接火棒遊戲,接近尾聲


咁我要prepare接跌下來的火棒
12 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:06:26

荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?

屯門?
13 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:07:47

12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?


220萬幾多呎?
14 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:08:50

13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。

評價:入場費平 最高實用率達81%
15 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:09:56

14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%


其他地方都仲有呀
16 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:12:23

15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%

其他地方都仲有呀


地鐵沿線既地方, 轉一程車, $5000呎?
租金回報??
好似話492呎那個租到8500
17 : GS(14)@2012-08-12 10:48:48

14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%


有都唔話你聽,深水土步我估仲有
18 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 10:49:54

17樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%

有都唔話你聽,深水土步我估仲有


唐樓一定有
19 : GS(14)@2012-08-12 10:52:28

我後悔當年唔膽博膽
20 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 11:05:11

19樓提及
我後悔當年唔膽博膽


我係尖沙咀睇過樓, 當年,個經紀話
得幾種人, 敢買同唔敢買

重點係唔敢買既人幾錢都唔敢買, 只懂怨天怨地
樓價平=> 經濟唔好, 又驚失業
樓價貴=> 經濟好, 又驚接火棒


試問第一層自住的, 真係要顧慮咁多?
若果你穩定收入, 根本唔需要想太多
21 : GS(14)@2012-08-12 11:06:07

我當年收入好低
22 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 11:07:31

21樓提及
我當年收入好低


但EXPECTED 會加
23 : GS(14)@2012-08-12 11:58:47

22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加


銀行睬你都傻
24 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 12:00:36

23樓提及
22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加

銀行睬你都傻


當年樓價低, 當你1萬蚊
MAX 供4-5千
25 : GS(14)@2012-08-12 12:08:52

24樓提及
23樓提及
22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加

銀行睬你都傻

當年樓價低, 當你1萬蚊
MAX 供4-5千


都頂得住的,我實際人工真是好少...
26 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 17:17:03

16樓提及
15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%

其他地方都仲有呀

地鐵沿線既地方, 轉一程車, $5000呎?
租金回報??
好似話492呎那個租到8500


東kowloon都仲有.
27 : 自動波人(1313)@2012-08-12 17:23:19

朋友本來DREAM HOUSE是果樹,佢而家住緊雀仔亭
不過聽見係長柒投到,唔諗了
28 : Louis(1212)@2012-08-12 21:25:30

發改委:投資主導不解 樓價必反彈

http://www.hkej.com/template/onl ... d=1&title_id=117020


有發改委官員指,內地樓市仍以投資主導,樓價容易反彈。(路透社)

內地的樓市屢壓不下,終於也有官員坦然承認,內地的樓市結構,不容易壓下。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵,在中國城市發展論壇上表示,內地樓市仍然以投資主導,加上制度缺陷等根本問題,若未能解決,樓價必定反彈。

事實上,內地數據顯示,中國指數研究院發布,7月全國100個城市新建住宅每平方米平均價格為8717元(人民幣,下同),比6月上漲0.33%,這是6月止跌回升後再次按月上漲;其中有70個城市按月上漲,比6月增加25個。

人民銀行早前兩度減息,令內地樓價回升,李鐵表示,現時未有為高收入人士提供較好投資空間,因此大城市,特別是核心地段樓價仍會上升。

自古以來,中國人相信 "有土先有人, 有人先有財!" 城市核心地段樓價永遠都會上升!!!
香港如是,大陸也如是。

29 : dcdc(1215)@2012-08-13 00:24:20

小超話設計圖好靚, 是 100% 單位全海景, 恐怕又是一排屏風樓. 因關乎如心廣場風水, 以為華懋一定志在必得, 點知衰左.
30 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-13 00:29:24

29樓提及
小超話設計圖好靚, 是 100% 單位全海景, 恐怕又是一排屏風樓. 因關乎如心廣場風水, 以為華懋一定志在必得, 點知衰左.

我今日仔細研究過, 剛才楂車去了一轉看看,
係長實一定志在必得
由TW7 去到TW5 什至東南, 江南, 去到麗城, 都係長實天下

TW5起好之後, 個D 萬景峰等, 都可能無晒海景

呢個係一個大發展既藍圖
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120518637_C.pdf

荃屯沿海鐵路
http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110207/00176_008.html

-------
我幾肯定話, 一定買平左
呢個位
去沙田, 中環, 尖咀, 元朗, 屯門都係半個鐘或以內做到
31 : GS(14)@2012-08-13 09:02:50

遲D起碼沙中線呢個位正到暈
李澤 接班 96 億首 首奪 奪地 荃灣 灣又 又多 多一 一堆 發水 垃圾
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280862

「空置官地圖」發水謬誤多

1 : GS(14)@2012-10-30 00:13:43

馬虎
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gaa1.htm


政府﹕未有批租紀錄 故未剔除
政府住宅土儲「大發水」,其實源自兩週多前發展局公佈的一份簡稱為「空置住宅官地」的圖則,當中顯示共有約391.5公頃官地可作住宅發展用途,然而本報細心分析後發現,圖則中標示的「住宅地」錯漏百出,不單司長官邸被當作住宅土儲,連剛落成一年多的公共屋鷙、已售出的全港首塊限呎地也被當成土儲,更離譜的是連架空鐵路底下的花槽都當作住宅土儲,令人質疑莫非要拆掉路軌起樓(詳見另稿)?
發展局回應事件時承認,的確有一些已出售或批出的地皮,因資料更新需時等原因,於統計中未被剔除;亦有個別現有政府建築物的土地,在該系統內未有批租或撥用紀錄,於是在統計時亦並未剔除,該局會繼續整理資料。
本報邀請兩名專業人員分析有關「空置住宅官地圖」後均表示,事件令人難以置信,二人並按圖索驥,依據圖則評估政府實際可建住宅的官地面積,相信僅介乎150至190公頃,較政府公佈的391.5公頃大為縮水(詳刊A2)。
2 : GS(14)@2012-10-30 00:14:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gaa2.htm
3方法印證出錯

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gaa3.htm

入夥僅一年多、提供2000個單位的調景嶺善明鷙,同樣被列入土儲之列。(明報記者攝)



4較新屋鷙在列

本報偵查發現,調景嶺善明鷙、大坑東鷙東怡樓及東健樓、柴灣翠樂鷙翠祿樓,以及西灣河康東鷙康瑞樓,同被列入地積比率最高的甲類住宅空地,它們的樓齡都甚低,落成年份最早的康東鷙是於1998年入夥,善明鷙更是去年才入夥(見表)。

反映政府土儲的「空置住宅官地圖」中,最嚴重的失誤之一,莫過於把簇新的善明鷙視作住宅土儲。根據房屋署資料,該鷙面積約1.6公頃,入夥才一年多,提供2000個單位,今年中仍有100伙空置。首批入住善明鷙的居民包先生對此感到驚訝,他從新聞得知政府正為港人覓地起樓,質疑土儲攙雜了很多「水分」,「是否政府找不夠地,就報大數?」他認為,要在善明鷙起樓,就先要拆樓,此舉根本無可能,「紙包不住火」,希望政府盡快澄清。

公屋細休憩地亦列入

本報亦發現有個別公屋的休憩用地,同樣被納入空置住宅官地圖,包括葵湧鷙曉葵樓對出一幅約0.5公頃的休憩用地。居民張先生認為,街坊聚腳地成住宅土儲是匪夷所思,「5幢高樓圍到密質質,還要建屋的話,豈非以後無路行?」他又擔心一旦建屋,勢必成屏風樓影響通風。
3 : GS(14)@2012-10-30 00:15:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gab1.htm

料可建11萬單位 大減六成

房產發展研究中心研究員、理工大學客席講師姚松炎分析政府圖則後說,根本沒有391.5公頃,估計只有150公頃官地可建住宅。姚松炎表示,他的假設是根據地積比率5倍、平均單位面積約700方呎計算。所以150公頃土地,大約只可建11.5萬個單位,若以本港每年公私營需求5萬個單位計算,意味政府手上的「住宅官地」,只夠本港「消耗」兩年多,也較原來的所謂391公頃「住宅地」可建30萬個單位、夠6年用,勁減逾六成。

事實上,391.5公頃土地相當於15個太古城的面積,若政府住宅土儲真如姚松炎推算一樣,大減至只剩150公頃,即意味政府手上住宅土儲,將由15個太古城減至只餘6個太古城。

姚松炎認為,政府圖則如此出錯實在難以置信,指樓價急升,社會正十分關注政府手上還有多少土地,現時政府公佈這樣一個圖則,完全無助於社會討論。

推算「已相當寬鬆」 未計爭議地

姚表示,該圖則大部分空置住宅官地,都是極狹窄及斷斷續續,根本不能建樓,而他推算的150公頃住宅官地,其實已計算得相當寬鬆,因為他亦發現有不少地皮位於已建住宅的正前方,若重建,或會遇到區內居民強烈反對,但他計算的150公頃住宅官地,並沒有扣除這類地皮。他表示,150公頃住宅官地只夠香港使用兩年多,而全球先進的城市一般都為未來10年的土儲作出規劃。

工程師:大部分於屋苑邊難建樓

土木及結構工程師蘇耀坤分析政府的空置住宅官地圖後,批評圖則錯漏百出。蘇稱,首先,政府先表明該圖則已扣除4種不適合發展的類別,但同時又表示剩下的地皮也要視乎個別條件,才能決定可否建樓,此種表述方式會令市民感到十分混亂。蘇發現圖內大部分地皮都是位於屋苑邊緣,根本不可能建樓,推算只有大約190公頃土地可建住宅。
4 : GS(14)@2012-10-30 00:15:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gab2.htm

現球場花槽 屬「鐵路保護區」

馬鐵沙田圍站2004年建成,主要服務乙明鷙、沙角鷙、博康鷙,以及周邊丁屋、私人屋苑逾萬戶居民。根據《鐵路條例》,該站圍牆對開30米範圍,包括往車公廟站方向的架空路軌橋底的球場和大片花槽,均被劃定為「鐵路保護區」,以便拱衛鐵路結構安全,在此區內做探土及渠務工程均須取得屋宇署嚴格審批。不過,本報偵查發現,上述範圍約1公頃土地,全部被政府列入「空置住宅官地圖」中(見上圖)。


沙田圍站規劃次序完全錯

「無可能!」、「怎會有可能?」本報走訪多名該站周邊居民時,每人都對政府的規劃表示難以置信,其中大專社工系學生李小姐擔心,若政府在上址起樓,很可能要拆站或停駛列車,影響萬計居民,「這完全不能接受」。

沙田圍站地皮闊度僅約20餘米,結構工程師蘇耀坤表示,若政府有意在如此狹窄空間發展鐵路上蓋物業,應傚法大圍站等先例,「先打好住宅物業的地基,然後再發展鐵路站,沙田圍站的規劃次序則完全錯誤了」。

工程師:屋署有權拒絕施工

蘇耀坤認為,馬鐵不能因起樓而暫停通車,「所以就算起樓,也要在附近找一塊地皮,將行車路軌、車站臨時轉過去,這涉及很多成本,值不值得這樣做?有相當多困難!」但他認為應該不會起樓,「只是做做樣而已」。除了技術上起樓的可能性低之外,蘇又指屋宇署有權拒絕「鐵路保護區」內的起樓工程。

區議員斥滑稽 質疑找不到地

沙田區議員丘文俊則表示,政府的空置住宅官地圖「荒謬、滑稽」,「當區的地政專員不可能不知情。梁振英政府一上場就說要找地起樓,是不是根本找不到,不惜夾雜水分也要報大數?」丘說,早前剛在區議會提出將架空路軌橋底花槽改成社區苗圃,供居民有機耕作,「如果現在說要用來起樓,反而增加居住密度,居民必『嘈到拆天』!」

5 : GS(14)@2012-10-30 00:15:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gab3.htm
已簽地契兼打樁

發展局前個星期發佈該圖時,表明資料是截至今年6月底。而被錯誤計入政府住宅土儲的元朗限呎地皮,早於去年3月已以24.1億元售予長實。該項目為政府首個限呎私樓項目,規定最少興建960個單位,大部分單位實用面積規定須介乎377至431方呎,吸引8個發展商爭奪,最終由長實奪得。

本報翻查資料,發現長實早於去年3月24日與政府簽署地契,正式接手地皮,地皮亦已獲編配為元朗市地段518號,肯定屬於政府已批出的土地,地政總署的土地系統亦應該有紀錄,不應包括在圖內。

南豐私地元朗村地亦被計

另外,本報發現政府於本年5月30日公佈批予南豐的壽臣山深水灣徑一幅豪宅,亦「蝦碌」地被計算入「空置住宅官地圖」內。該地皮面積逾1公頃,原為高級公務員宿舍,是近年面積最大的傳統豪宅地皮,由南豐以60億元、樓面呎價2.48萬元投得,政府於公佈當日已確認標書,並已收取發展商訂金,料地政總署應有出售紀錄。同時,本報翻查地契發現,政府已於7月4日收妥尾數,並與發展商簽署地契。

「人手覆檢便不會蝦碌」

工程師蘇耀坤認為,上述元朗地皮已售出踰年,而被計入空置官地,實在難以理解。至於壽臣山地皮,他估計是由於地契稍後才簽署,政府資料未及時更新,但他認為只要公佈該圖前用一些人手覆檢,便不會蝦碌。

距離長實限呎地皮不遠的元朗山貝湧口村,住有大批非原居民,而這村也被劃入空置住宅官地圖之內,面積大約兩公頃。該村老住戶周樹表示,他住了超過40年,不想搬,但有心理準備政府隨時收地,希望屆時能獲得合理安置和搬遷費。

空置 地圖 發水 謬誤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281798

【飲食籽】發水冬菇 勝在原始風味

1 : GS(14)@2015-05-26 00:02:53

冬菇亭內的庶民美食,以價廉地道取勝。



冬菇亭故事二【飲食籽:識飲惜食】清晨六時,在元朗建業街的冬菇亭,暖洋洋的晨光照射着,鳥鳴處處,不時傳來客人與店家的閒話家常。「李太,早晨!今日吃甚麼呀?」「今日湯煲得好靚,落足料,裝大碗些給你。」冬菇亭一般分為三、四間熟食攤檔,檔主發揮港式小智慧──借助店前空地,撐開帳篷,放置桌椅,擴展空間;食客跨舖點菜,彈性十足;地方細,雖然擠迫,卻衍生出搭枱及搭訕文化。在亭中,你會發現這饒富趣味的生活智慧,構成一道原始風情。忘不了的,還有一份久違的人情味。

檔主搵食法寶



帳篷:遮風擋雨,可伸可縮。

牛角扇:涼風不斷放送,天熱也不怕!

摺枱:枱凳放在戶外位置,隨意擺放。



排氣口:約七米高的通風口為四檔共用,煮食的熱力由中間排出,令室內空氣流通。

手寫餐牌:牆上的餐牌用箱頭筆書寫,一目了然,更有裝飾效果(攝於沙角邨冬菇亭)。

廚房:極開揚的廚房,無任何遮擋,直送製作過程。



亭與亭之間,有一家叫添記的燒臘舖。門口有一個古舊的玻璃櫃,用六盞射燈照射着,坦蕩蕩的吊着各種燒味。每日早上七時,阿姐推車到附近的合益街市拿新鮮豬肉,回舖後清理、醃肉、以炭燒製叉燒、燒肉,同時明火熬老火湯,煙囪縷煙裊裊升起。「向高空發展的煙囪設計,雖然原始,但將油煙集中在中間排出,廢氣不會影響街外途人。不過,由於抽氣口設計太低,只放到較矮身的燒鴨爐。」第二代老闆梁遠榮說。一九八五年落成的建業街熟食市場,有三個冬菇亭,其中一個亭除了添記外,還有粥檔及茶水檔。至今,檔內仍保留舊模樣,未曾改動,樓高約七米的排氣口,夠開揚,裝潢簡潔實用。



炭香燒味王 風扇是生存法則

舖內沒冷氣設備,客人坐在戶外的膠凳摺凳,檔主把帳篷伸展到空地,雖可遮陽擋雨,但夏天捱熱捱雨,冬天捱冷,是體驗四時節氣的地方。在這裏。風扇就是基本的生存法則。環視四周,檔內外共有兩把吊扇四把牛角扇四把普通風扇。採訪當天氣溫攝氏三十度,我喝了一碗老火湯,牛角扇吹不走騰騰熱氣。「沒辦法!一到夏天,是我們的淡季,尤其在七、八月,我們會提早收檔。」梁遠榮媽媽梁太說。亭內天花雖裝了兩把吊扇,但卻甚少開動。「這裏只有兩個叉電(雙線),裏面開到風扇,便輪到外面開不到,供電量不夠。」她解釋。檔口面積約四百呎,極開揚的廚房,製作過程一目了然,只做半日,下午兩時便收舖關門,以為它唔憂做?「我們在公家位置擺放桌椅,上午主要是我們用,對面火鍋店主力做夜市,下午三、四時便輪到他們搬桌椅,大家各有各做。」我站在一旁訪問半天,來幫襯的大多是老人家,早上十時到店,叫一碗燒味飯做早飯,價錢不到三十元,經濟實惠,有不少主婦更排隊「斬料」回家。每日產量少,賣完便提早收檔。「做燒味沒甚麼秘訣,每個師傅做法分別不大。最重要是捨得用料,我們用的是鮮肉,這裏始終租平,雖然辛苦少少,但可以慳成本,寧願把食物做好。」以鮮肉加炭燒而成,不就是碩果僅存的舊時味道。



未到十一時,添記門口已排滿長長人龍,難怪到下午兩時便售罄關門。

梁遠榮(左)及父親梁偉添。

每日早上七時便到合益街市取豬肉,用的是鮮肉,保證新鮮。



每日熬製兩款無味精老火湯,很足料。$8

叉雞飯,叉燒不落味精及色素,只以麵豉及南乳來醃,外間少有。$25



添記燒臘飯店建業街熟食檔C5號舖



自助茶水檔 日賣過百斤豬扒

當添記的燒味差不多售罄,這時,隔籬茶水檔成記繁忙的午市才剛開始。中午十二時,二十多人一下子坐滿店內,都是飢腸轆轆的客人。「邊個吃豬扒飯?老闆未返到,要等一等。」客人你一句我一句,阿姐迅速地替食客寫單,將落單紙用夾仔夾實,堆滿成小山丘。轉眼間,老闆梁敬明已回舖準備就緒。他身形健碩,束着馬尾、穿着背心,樣子很容易記認。每當忙完早市,他便會離店小休,午市前才回舖坐鎮。他站在大鐵鑊旁,熱氣弄得他滿頭是汗,埋頭埋腦的幹活。這邊廂剛煎好豬扒,那邊廂又轉身調汁、煎蛋,和在旁協助他、負責盛飯的阿姐配合得天衣無縫。成記是熟食中心的第一代檔主,除了茶水檔,還在隔籬檔位兼賣粥及腸粉,粥檔只做早市,十一時關門後,人手便轉移至茶水檔,七人分工合作。「外賣要等三十分鐘!」「自己拿飲品,枱面上有檸茶、奶茶,要其他飲品就等一陣。」阿姐不斷提醒。客人很熟架步,自己拿餐具、飲品。剛到的客人,見店內滿座,也不勞煩阿姐,自行在空地佈置摺枱。「哎吔!日日都是這樣忙,客人準時到不得了,『爆晒棚』做不切呀!」梁老闆瞇着眼笑說。「這個崗位不是人人做到,豬扒要逐塊煎,每塊豬扒下的油、煎的時間、用的火候,也略有不同,又要手腳快,所以我要親自煮,成日都沒假放。」店子日賣百多斤豬扒,別小覷這碟頭飯,是兩大件連骨豬扒,每塊大如一隻半手掌,以糖及紹酒等自製豉汁調味,拌以焦糖般的甜香,鄧達智曾以「一再回頭」形容它。



成記老闆梁敬明總是坐鎮廚房,忙到無停手。

落單紙以夾仔夾實以防吹走,甚少出現漏單情況。





成記兼做粥檔及腸粉,早上六時準時供應直至十一時。

豬扒飯,豬扒有甜甜的豉油味,份量足,入味非常。$41



成記茶寮建業街熟食檔C8號舖



冬菇亭選擇多籮籮


特式巴蜀烤魚 $178

茶記麻辣菜

典型茶記格局,主力賣小炒碟頭飯,鑊氣夠,餐牌暗藏一系列四川麻辣菜式。除了大熱重慶雞煲外,還有水煮烤魚,吃罷麻辣味強,酸香辣濃,最適合叫一杯透心涼的啤酒降溫。三寶小廚美林邨熟食檔1-4號


點心即叫即蒸。

嘆茶吃點心

原來在冬菇亭也可以悠閒嘆茶吃點心。位於南山邨的嚐滿粥本身是一間粥檔,主打黃沙豬膶粥,後來兼賣點心,點心即叫即蒸,雖然要等上十五分鐘,但質素不俗。嚐滿粥南山邨熟食檔8號舖


每位$118 另加海鮮配料$20起

重慶海鮮串燒

元朗洪水橋起家、在博康邨開張一年多,主攻火鍋,最近轉型做重慶串燒,約有五十款串燒選擇。另有海鮮供應,每日下午老闆到街市入貨,推介是足十吋長的大虎蝦,一燒便爆膏,保證新鮮。隱世貳館博康邨熟食檔8號舖


每位$79起

火鍋自助餐

在冬菇亭賣自助概念的原創者,食物、汽水、醬油全是自取,食物分佈三十呎長的長枱,雖然配料較為大路,但價錢平,氣氛一流,平日最多學生哥幫襯。新廣發四季火鍋燒烤沙角邨熟食檔12號舖



記者、插畫:何嘉茵攝影:劉永發、許先煜、鄧鴻欣、伍慶泉編輯:謝慧珊美術:吳子豪





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20150523/19156821
飲食 發水 冬菇 勝在 原始 風味
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=290564

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019