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炒賣之城 中銀紀念鈔癲價

2012-03-22 NM

繼早前中銀紀念鈔單張版令全港市民瘋狂熱炒後,成功抽中獲分配三連張及三十連張的市民,在本週二起陸續收到紀念鈔。一時間,全港中銀分行門外聚集不 少來自內地的炒家,個個身懷數十萬現金。「六千」、「九千」、「一萬二千」……原價六百元的三連張,一出門口就被炒起;持有三十連張的市民,更被炒家爭相 邀到酒樓「坐低慢慢傾」。全民炒鈔,已經炒瘋了!


本週二早上未到九時,全港多間中銀分行門外已經堆滿了人,個個身 懷巨款,有內地人拿着一大疊、總數達五十萬元的金牛,預備掃貨,亦有遠道從北京而來的炒家,個個嚴陣以待,金睛火眼看着在銀行門口排隊等候的市民。 踏正九時,第一批「中獎」的市民拿着新鮮滾熱辣的紀念鈔,甫踏出中銀門口,大批炒家湧上前出價。「三連張六千蚊!」、「你第一日唔賣之後冇咁值錢!」、 「你唔好走住,拆開俾個冧巴我睇睇先啦!」 但幾乎全部市民不為所動,即使炒家們叫價越來越高,他們仍急急腳離開。抽中三十連張的市民更加步步為營,其中一位女士見大批炒家湧上前,即急步走回銀行: 「梗係驚啦,要睇就去多人啲嘅地方睇。」她擔心三十連張被人搶去。炒家見狀即表示:「搵間酒樓坐低慢慢傾!」但幾經考慮,她還是決定帶貨離場。 本刊分別在中環、灣仔、大埔及九龍灣的分行發現,每一區的炒價都略有不同,不過每區的炒價同樣都是越炒越高,但願意放貨的市民始終不多。有市民手持「三條 三」的靚冧巴三連張,即使炒家開價一萬八,較原價高三十倍,仍不願放售;至於三十連張,更有炒家嗌價十五萬,一樣無反應。


眼 見勢色不對,炒家們紛紛致電向內地的老闆們尋求指示,結果,由九時開始,三連張紀念鈔的炒價由五、六千元,未到中午已升至九千,甚至過萬元;而三十連張亦 由六萬元升至約八至十萬元、甚至廿萬。來自廣州的炒家梁先生更向記者大呻:「最衰你哋啲記者,吹到個價咁高,搞到而家無人放,其實我哋八萬收返嚟都係賺少 少咋!」 香港人齊心hold貨,全因為不少內地人早揚言高價入貨,所以港人決定齊齊「吊高來賣」。八十後的鄺先生與朋友於Facebook成立群組交換各區紀念鈔 炒價,現時已有過千人加入,他表示自己早已上網做足功課,得悉內地三連張紀念鈔收購價已達二萬多元,三十連張更炒至廿萬一套,故於網上呼籲網友勿心急太早 放貨:「大陸人落嚟收六千蚊(三連張),返大陸就賣兩萬幾,食水咁深,大家唔好俾大陸人呃!可以hold多陣先放!」 中銀紀念鈔的炒價越炒越瘋,早前單張版的紀念鈔,由原價一百五十元炒高至千多元。市民見中銀鈔炒得起,早就看準這次發小橫財的機會,結果引來逾一百八十萬 人上網訂購,超額認購十五倍。來自內地的收藏家早已預言,分別發行僅兩萬套的三十連張及十萬套的三連張更值錢。內地各路炒家亦早知銀行會在本週二開始發 貨,於是蓄勢待發,帶備大量現金南下香港,準備大手買入紀念鈔。 事實上,記者上週三、四到廣州及深圳多個郵幣市場問價,發現三十連張及三連張紀念鈔雖仍未推出,但有價有市,深圳博雅藏品老闆胡育成便向記者明言,早有客 人落定order,會以逾十萬元人民幣收購一套三十連張紀念鈔。他更說︰「貨量始終有限,所以點都炒到一轉!」 廣州寶泉藏品老闆廖聰亦有恃無恐,明言會派人來港大量收貨。說罷更向記者遞上同事咭片,並着記者紀念鈔到手後致電給該同事,「到時我會派呢位同事落香港收 貨,你有貨就打俾佢。」 至於深圳另一郵幣店俠客行的老闆韓團結則指,北京、上海不少生意人為送禮、為面子,都對紀念鈔虎視眈眈,故不愁沒人接貨。他更向記者教路,原來,國內的郵 幣卡互動網(http://shop.ybk001.com/)是全國炒賣紀念鈔的大本營。「全國不少炒家都會在這裡交易,上這個網就可以知道市場上大概 的回收價。」記者在網頁發現早前發售的紀念鈔單張版仍然炒價凌厲,每張仍然高達一千元人民幣。

新iPad炒唔起
中銀 紀念鈔炒得瘋,但在上星期推出的新iPad,卻令炒家們大跌眼鏡。自上週五開售以來,新iPad的炒價一直於低位徘徊,原價$3,888的16GB版本, 先達回收價僅得約$4,200,跟以往蘋果產品動輒炒高過千的盛況相距甚遠,本刊便直擊了師奶兵團險告炒燶損手的實況。


上週五荃灣的蘋果經銷商Studio A開門後,一名身穿藍衣的師奶(紅圈)便拿着大量現金,不停向身邊人買籌,短短五小時便以每張約一百三十元至三百元購入多張各款型號的新iPad籌。(蔡純一攝)


師奶「收夠籌」後便購入了大堆新iPad後,隨即到旺角先達放售。 可惜先達收機價卻創歷史新低,不少商家更向她明言只收16GB,她拖着一堆32GB和64GB的蟹貨,於先達徘徊個多小時始能把全部機放售。 扣除「買籌費」,她每部機只能賺幾十至百多元:「我噚日中午十二點就嚟排隊,排幾十個鐘,賺得雞碎咁多!」 ###
炒賣 之城 中銀 紀念 鈔癲 癲價
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外賣仔飛擒大咬 翠華癲價上市

2012-11-15  NM

茶餐廳是香港地道特色之一,但隨著鋪租飛昇,港元貶值以至食材價格變成海鮮價,年輕人又怕辛苦不願入行,扯高人工。「三高」內外夾擊下,標榜「平靚正」的茶餐廳,進退失據。因此,本週三正式公開招股、集資約七億六千萬港元的翠華(1314),可謂逆市「奇葩」,亦是香港首間上市的茶餐廳。公司去年賺一億元,但按招股價上限計,市值達三十億,市盈率二十九倍,貴絕全港餐飲股。翠華挾著名氣,成為人氣股。外賣仔出身的主席李遠康,更是飲食界無人不識的傳奇人物。但翻開招股書,發現李遠康近年為谷上市,狂開分店做靚盤數,更急急腳往上海插旗。急功近利,已將翠華推至懸崖邊,翠華上市隨時變成「癲」峰之作。

本週一,翠華主席李遠康現身金鐘萬豪酒店,出席投資者推介會。過往一頭波浪鬈髮的李遠康,形象明顯「執過」,換上清爽短髮,頓時少了幾分茶餐廳老闆的市井味。本週二,李遠康於上市記者會上表示,上市編號1314是取其諧音「一生一世」,希望餐廳可以一直做落去。翠華招股價介乎$1.89至$2.27,每手入場費$4,585。賣點除了名氣,還有近七成的高毛利、每張單七十四元的高單價,以及每天二十五次的高翻桌率,冠絕香港茶餐廳同行。這盤「靚數」,正是李遠康的力作。本刊走訪多位餐飲行家,並踩上其上海分店,全面解讀年報背後埋藏的三大炸彈。股民認購前,務必要擦亮雙眼。

翠華貴絕全行

炸彈一無鋪在手大股東「自肥」

為鋪路上市,翠華近年以「神速」開舖,香港分店由○五年的十間,急增至現時廿一間,單是過去兩年,便開了十二間,大部分是市區旺鋪,包括旺角砵蘭街舖位,正在朗豪坊對面。連同內地四間店,翠華共有二十六間分店。香港商舖租金不斷破頂,但翠華卻計劃未來三年於香港再開十三家分店及七家速遞中心,且同步在內地擴張,一五年的分店將增至六十家,足足是現時的一倍有多,十分嚇人。鋪愈多,租金壓力愈大。單是今年,翠華的物業租金開支高達九千六百萬多元。翠華表示會尋求與業主簽十年長約以鎖定租金,但翻查資料,翠華於一○年及今年簽下的多間鋪租租約,都是三至四年的短約,將於明年及一五年到期,其中旺角砵蘭街舖位租約,現時月租三十八萬,明年二月便到期。翠華招股書亦承認,大部分租約將於明年至一六年屆滿。即使成功續約,鋪租隨時三級跳。翠華租用的物業中,有三個舖位,包括中環德輔道中、香港仔、牛頭角,以及中央廚房、總部大樓,業權均由大股東李遠康、何庭枝等人持有。該物業市值數以億元,不但未有放入上市公司,大股東更乘著上市前賺到盡,以「檢討租金」之名,大幅加租。三鋪中以德輔道中店最值錢亦加得最離譜,年租由前年的二百八十萬飆升至去年的九百六十萬,一五年更將加至一千一百六十萬。另外,中央廚房的年租亦由去年的廿四萬提升至今年的六十五萬八千元。大股東賺租金,卻將加租風險轉介入上市公司及小股東。

炸彈二粉飾櫥窗盈利急增六成

翠華無懼貴租狂開分店,成功令業績水漲船高。在一○至一二年間,營業額由四億四千萬,升至七億六千萬,升幅高達七成三。一一至一二年度的盈利,更爆升六成二,由六千八百萬增至一億一千萬,十分驚人,明顯是為上市鋪路。有中資飲食股分析員警告:「佢翻座率咁高,即系已用盡間鋪嘅空間,單店增長有限,以後要增長,唯有不斷開舖,但佢鋪頭選址都系旺區靚鋪,面對嘅租金壓力會較高。好似銅鑼灣已經有兩間,你再開多間,系咪可以吸到足夠嘅客呢?」在食材、租金高企下,為谷盈利,李遠康不惜向員工開刀。去年五月,香港推行最低工資,李遠康曾經指政策將令翠華薪酬成本大增達兩成。但去年三月底,翠華竟然「走法律罅」,要員工簽新合約,將休息日由有薪變無薪,變相令員工不能受惠於最低工資而加人工。當時,有翠華員工向飲食及酒店業職工總會投訴,該會即拉隊到翠華分店抗議。「節流」有功,翠華的員工成本不升反跌,由一○年兩成七,跌至一二年的兩成六。粉飾櫥窗另一板斧是增加名氣。一○年,翠華先後於山頂及機場開設分店,針對遊客市場,更推出自家T恤,月初在西九龍舉行的美酒佳餚嘉年華內,亦有售賣。急於提升名氣,其實是為轉攻內地做準備。

名人點評不會認購

「成日幫襯翠華,貪佢通宵營業夠方便,食物選擇多,地方乾淨企理。上市如果以上限定價,估值都幾貴,加上公司無注入任何物業,加租壓力大。至於發展內地市場,風險較大,品牌、食物易俾人複製,仲要睇其他城市人嘅接受程度。」

考慮中

「我成日食翠華,之前有次去銅鑼灣分店食,覺得水準差咗,喺專欄提過嚇,之後的確有改進,系一間好有誠意、管理得很好嘅公司。但佢近年似乎為谷上市,開得太多分店,佢本身走高級路線,開得太多就唔矜貴,香港市場開始塘水滾塘魚。翠華要用集資得來嘅錢開條副線擴充,先唔會損害現有店舖嘅邊際利潤。我未睇佢盤賬,未決定抽唔抽。」

會認購

「你哋以為我哋系競爭者,但其實我同李生好老友。翠華可以上市,系業界嘅驕傲,我會認購支持嚇。至於太興上市仲未有時間表,我哋近年開咗幾個新品牌的餐廳,想做好啲先諗上市。」

炸彈三內地市場風高浪急

翠華○九年正式進攻內地,在上海及武漢分別設立三間及一間分店。四間巨店總面積達六萬多方尺,與香港分店加起來的面積相若。是次上市集資,主要為發展內地市場,誇口三年在內地開設廿二家分店,並於一四年及一五年,分別在上海及廣東設立中央廚房。打著香港名牌的旗號,翠華在上海頗受歡迎。本刊記者上週走訪了翠華上海三間分店,發現午市及黃昏繁忙時間,須輪候逾半小時才能入座,不少客人都是慕名而來。

開舖難 白交租

雖然翠華勢頭不錯,但要在短時間內拓展內地業務卻絕非易事。上海第四間分店位於徐匯區永新坊,正在趕裝修,預備本月底開幕。負責項目裝修、來自香港的新昌管理集團項目經理剛巧在場監工,他大呻內地工人「點極唔明」,並勞氣道:「大老闆(李遠康)要求好高,佢想翠華定位比普通茶餐廳好少少,但又比西餐廳低少少喎,仲要每間分店設計都要唔同。仲有,喺香港開間分店,請二、三十人就夠,呢度就要請成五、六十人先搞得掂!」他表示,內地做事「根本無特定法規」,令店舖牌照的審批時間難以掌握,「呢間成一千平方米(約一萬尺)嘅舖位,租咗成七個月,每個月廿幾萬租,今個月底先開得成!之前武漢嗰間無我哋新昌幫手做顧問,翠華自己一手一腳做,搞得仲耐!」他沒好氣地說。○九年由香港到上海開舖,同樣以茶餐廳做招徠的「查餐廳」老闆侯傑輝亦深有同感:「當時用咗成九個月先開到鋪,淨係為啲裝修都同佢哋(內地人)角力得好辛苦。」侯傑輝指明明訂造圓柱形枱腳的餐桌,結果卻變了一批方柱的餐桌,送貨的人更施施然坐著抽著煙問:「有什麼問題?方柱好一點吧。」

心急等同送死

除此之外,競爭大亦是一大隱憂。除了有兩間分店的查餐廳,上海最出名的港式茶餐廳是同由香港人開設的新旺,有十三間分店。另外,由港人葉錫銘開設的點心小菜館「避風塘」,在上海有四十三間分店。由於港式餐廳收費在內地來講並不算便宜,裝修亦較豪華,客人不會如香港茶餐廳般「搭枱」,記者發現有年輕人到茶餐廳慶祝生日,一坐便是數小時。因此內地翠華的翻桌率每天只有八次,遠低於香港分店。避風塘老闆葉錫銘直指,翠華的步伐過於急進,「未有中央廚房就開咁多間,品質好難控制。」翠華已計劃在內地興建中央廚房,但葉指要搞好中央廚房,隨時需時數年。「淨系研究只蝦餃用咩嘅皮、運送時要幾多度、放幾耐,每一個細節都要重新度過,我用咗六年時間先令中央廚房嘅水準穩定落嚟!」葉錫銘感慨地說。另外,同業競爭大加上分店增加,亦會拖低營業額,「以前一間分店九個月就回本,依家開新鋪要差唔多兩年先回本。」葉錫銘舉例道。至於○四年已進軍內地開分店的太興燒味,現於內地有二十多間分店,老闆陳永安承認在內地開店要十分小心,「需要時間去建立團隊,以及瞭解國情、國法,我喺深圳開第一間分店後,浸咗五年先敢去其他城市開舖。」

上市前派一億股息

翠華秀麗業績及「藍圖」的背後,卻藏有暗湧。大股東不但擁鋪「自肥」,更於上市前派高息吸水。翠華一直由五位股東同時管理,包括李遠康、何庭枝、張汝桃、張偉強及張汝彪。上市後,五人亦自動成為執董,合共持有逾七成翠華股份。根據招股書,翠華於一一年及一二年,派息分別只有約一千多萬元,但在臨近上市之前,卻突然於今年三月至六月期間派發一億一千七百多萬元股息。至於上市後的派息率最低只有三成,遠低於大快活、大家樂及稻香的95.7%、74%及51%,大股東「先下手為強」,果然數口精。

外賣仔變大佬

翠華「五虎」中,以李遠康股份最多,亦是眾人口中的「大佬」,上市後自然當上主席。今年五十七歲的李遠康,在飲食界無人不識。他十多歲便輟學,到上環港澳碼頭對開的「海安冰室」打工,貪其有飯吃,有宿舍住,不會「餓死」。先是「外賣仔」,後亦做過水吧、餅房及廚房。李遠康後來做過大廚,但事業的轉捩點則要到八九年。記者找到翠華的真正創辦人,亦是李遠康的師傅蔡創波(波叔)。原來,翠華餐廳的前身是波叔於一九六七年在旺角甘霖街開設的翠華冰廳,再於新蒲崗開設翠華分店,後旺角店結業。當時李遠康及何庭枝等五人,全在新蒲崗翠華打工。八九年,波叔決定移民,便把新蒲崗翠華頂讓予李等五人,「當年想送仔女去澳洲讀書,於是全家一齊移民。賣翠華時無諗住賺錢,難得班伙記咁有心,咪廿幾萬頂手俾佢哋。」波叔回憶道。○四年,波叔回流香港,於旺角開設康年茶餐廳,現有三間分店。由於裝修及食物與翠華十分相似,有客人甚至以為康年是翠華分店。對此,波叔笑道:「無所謂啦,咁咪可以發揚翠華精神囉,李遠康好有諗頭,人品好好,十分念舊,到依家都成日搵我,仲叫我做師傅o架!」

堅持走高檔路線

新蒲崗翠華當年只是一間「地踎」茶餐廳,李遠康等接手後,重新裝修,又要求員工穿著制服,不准穿拖鞋。另埋頭研發新菜式,打造招牌菜,包括魚蛋片頭河、馬來西亞咖喱牛腩等,並以「魚蛋稱霸 咖喱稱皇」為口號,打造品牌。與李遠康認識數十年、父親是「海安冰室」老闆的餐飲聯業協會會長黃家和指︰「李遠康好堅持自己的信念,以前嘅茶餐廳都好污糟,但佢一直都認為茶餐廳可以走高格調嘅路線,先有錢賺。佢份人要求好高,好勤力,成日凌晨三點幾四點鐘走落鋪頭巡鋪試菜!」曾和李遠康合資搞寶發茶餐廳的適香園茶餐廳老闆葛偉強亦大讚李遠康為人︰「李遠康做人好均真,佢話個人利益唔可以凌駕公司之上,自己出去應酬,無話向公司報數,大家都好服佢,當佢系大佬。」

中環鋪「響朵」

翠華成名,關鍵在於九八年。李遠康大膽以月租二十一萬元租下威靈頓街地鋪,由新蒲崗殺入中環金融區,由於地點鄰近「蒲點」蘭桂坊,加上二十四小時經營,成為不少名人明星的早餐或消夜「飯堂」,奠定高級茶餐廳的形象。中環鋪令翠華豬籠入水,○二年,翠華進軍鋪市,以四千多萬買入謝斐道新城大廈舖位,再於○四年以九千萬放售。因此,行內人有說翠華是炒鋪發達的。中環的成功,加上炒鋪所得,令翠華累積了一定「彈藥」。○三年沙士後,鋪租低迷,李遠康睇准機會,加快開店,至○五年已有十間分店。其間,翠華股東亦以不同公司名義買鋪,現牛頭角總部便於○四年以二千八百萬買入。至○九年,李遠康開始為上市鋪路,一邊加速於上海開設翠華分店,又請來老友兼卡拉OK連鎖店加州紅創辦人駱國安,擔任公司行政總裁,負責建立翠華品牌。翠華成功由「地踎」茶餐廳變身市值三十億元的上市公司,主席李遠康亦由屯門山景邨,搬上半山羅便臣道豪宅,名下舖位及其他物業,市值近五億元。翠華上市,可說是李遠康在茶餐廳事業的高峰。

投資動畫燒錢$7,800萬

靠創新成功打造翠華品牌的李遠康,過去亦有失敗作。○二年,翠華於中環開設首間網吧茶餐廳「腦友記」,但結業收場。○九年,自言熱愛看動畫的李遠康豪擲七千八百萬元,與導演、前動畫公司意馬國際的始創者郝東明合作,製作港產3D動畫片《反斗高比玩轉聖誕節3D》,惟票房失利。之前,意馬國際曾斥資近五億元製作動畫片《阿童木》,票房慘敗。動畫狂「燒錢」,卻無損李遠康的熱情,他後來投資周秀娜主演的《熱浪球愛戰》,該片於去年中上映,票房亦告「觸礁」。
 
外賣 仔飛 飛擒 擒大 大咬 翠華 癲價 上市
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癲價租樓記

2012-11-29  NM
 
 

 

你會出幾多錢,租一個廿幾年樓齡的舊公屋單位?何小姐出了一萬元月租,租下一個已達二十四年樓齡、面積只有四百多呎的寶林邨單位,創造了公屋界神話。這個租金,較私樓日出康城更貴,各大報章紛紛報導。本刊找到這位租戶,她對於成為街坊街里的新聞人物,言談間流露「寃屈」:「我搵咗五個月都租唔到樓,鬼叫我急咩,個市係亂谷上去o架!」

報紙話,呢個係癲價成交;多得佢哋登出來啦,我哋啱啱搬來嗰陣,樓下看更同茶樓啲人猛問我細佬:「你哋新搬嚟?知唔知呢度竟然有人用一萬蚊租公屋呀?」我哋不知幾尷尬,點敢認!

唉,有時間慢慢搵的話,你估我會揀呢度?間屋實用面積得三百幾呎,一眼睇晒,用薄牆間得一間房,仲要乜傢俬都無,業主髹白幅牆就話有裝修!間屋係俾阿爸阿媽住,佢哋無話唔慣,但我好激氣;呢啲叫生不逢時,唔好彩,撞啱個個唔敢買貴樓轉晒租樓,租金推高晒。我哋呢啲真係有需要嘅,只能硬食。

我搵租盤,大大話話已搵咗五個月;阿爸阿媽已經八十幾歲,原本同細佬租住荃灣居屋,為咗同我方便照應,決定十一月租約滿就搬來將軍澳。早喺六月,我哋已開始搵地產經紀睇樓,私樓梗係最好,有會所,可以活動吓,但經紀話:「小姐,一萬銀搵兩房、又要私樓,好唔現實喎!」我唔信,但兩個月無回音,我見唔對路開始搵細行,例如鴻運、廿一世紀幫手。

天價即變市價

不過呢個市,根本就掉一個盤出嚟,就即刻有人租。我哋唯有加多少少錢;千等萬等,再過一個月,先睇到一個新都城兩房單位,開價一萬二千八百蚊,一睇就想租,但經紀話:「有會計師都傾緊想租喎,不如你出一萬三千五百,當俾啲誠意囉!」我哋都無所謂,點知等極無回音。唉,俾着我都租俾專業人士啦!後來居屋欣明苑、浩明苑都睇咗,都係租唔成。

話咁快又十月。經紀打嚟,話寶林邨有個一房單位,開價九千五百蚊。去到咁,唯有安慰自己,公屋始終都實用嘅,退而求其次囉,一房都OK啦。我仲問經紀,可唔可以還價幾百到一千?業主唔肯,仲要我請假帶阿媽去見佢。我心諗,有冇搞錯,相親咩!業主見係老人家住,即晚回覆租咗俾第二個。我已經落咗細訂o架喇!話租又唔租,就係咁無良!

最後得番一星期,急到不得了!有間月租一萬三千五百嘅南豐廣場兩房單位,我諗住照租,點知加多五百業主都係唔租。喺極度沮喪下,另一個經紀打嚟,問我哋考唔考慮公屋?原來就係之前話已租出嘅寶林邨單位,開價一萬蚊。即係半個月唔夠,業主就加多五百。公屋一萬?唔係啩!但鬼叫我哋急,梗係照租,但求有瓦遮頭。而家係你(業主)願打,我(租客)捱打,覺得唔抵又點?間間經紀行都將份報導貼晒出嚟,於是天價就變晒市價,個市就係咁谷出嚟!你話喺香港做窮人幾慘吖,搵三萬蚊都唔夠養兒育女!

唯有安慰自己,我哋細細個開始,住公屋都十幾年啦。呢度街坊好守望相助,有事可以照應,喺公園散步都會傾吓偈,好過住居屋,無聲無氣,人情味又少!我哋一年死約完咗住邊?到時睇吓個市點,見步行步啦!

要租樓睇中即日搶

何小姐租下的單位,原業主於今年六月,才以一百六十七萬元買入,今次一萬元租出,回報達七點二釐,冠絕私樓;現時同屋苑放盤,最平都要二百五十萬。而租金亦因天價成交拉高至一萬元樓上,但罕有放盤,成交極少。行內人士指,現時將軍澳區租盤極少,租金愈推愈貴,租盤一放都至少有三、四枱準租客供業主慢慢揀。例如寶林邨旁的私樓新都城,雖然聲稱有九十個兩房放租盤,但「firm租」的只有三個;將軍澳中心亦僅有三個,南豐廣場更只有兩個,租金都要萬三蚊以上。有心租樓人士,睇樓時可帶同入息證明文件或稅單,即時供業主查閱,證明自己有一定經濟能力,增加其信心。而睇中就要即日扑槌,不能慢慢諗,愈快決定愈好。


癲價 價租 租樓 樓記
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拆解活牛癲價之謎

2013-01-03  NM
 
 

 

氣溫驟降,香港市民都想買新鮮肥牛打邊爐,但活牛價格一如海鮮價,單在一年之內便加價六次,由去年四月每斤七十元,加至現時每斤一百元。有指活牛癲價是因為內地只重內銷,減少牛隻來港所致。週一就有立法會議員聯同十名牛肉商販代表向人大聯署,促請中央檢討內地活牛供港政策。不過,供應大減引致價格大加只是藉口,本刊記者從大陸活牛飼養場開始,一直追蹤到深圳集散點,再到上水屠房。抽絲剝繭發現,活牛癲價只因獨市經營、國企背景的五豐行黑箱作業、牟取暴利所致。

街市豬肉檔多,但新鮮牛肉檔已所剩無幾,其中一檔掛著嫩紅鮮潤牛肉,但買餸師奶上前問價後,譁一聲便走人。「咁凍,老公本來話想食新鮮肥牛打邊爐,點知成一百蚊斤,唯有去凍肉舖買冰鮮的。」一名師奶怨聲載道說。

肉隨砧板上

活牛一斤索價一百元,師奶望而卻步,令牛販生意難做。全港活牛商販發言人許偉堅週一便直斥,獨市經營活牛供應的五豐行常以內地供貨牛隻不足為由,不斷加價,牛肉批發價一年升六次,令肉販難以經營。「我估計農曆新年後會有四分之一,即逾一百間牛肉檔要執笠。」許說。在街市經營牛肉檔八年的殷姓檔主望著連番升價的收貨單慨嘆說:「我哋牛肉佬,真係肉隨砧板上。」負責批發活牛的買手表示,因為五豐行來貨價高,所以批發到牛肉檔的鮮牛不得不加價。五豐行即推說內地供貨不足,所以批發價不斷加價。上週五,記者便去到大門外掛著「供港活牛註冊場」標誌的東莞橫瀝鎮廣利肉牛飼養場查訪。

飼養場蝕賣

養殖場約一萬呎,甫入內便見到十多頭被綁著的活牛,負責人楊先生向記者透露供港活牛銳減的真正原因。楊指,牛場自○八年開業後,每月四次經深圳供應活牛到香港,每次約四至五十隻。「剛開業時,香港買手出價比內地高好多,賣去香港賺得多錢啲。」楊說,近年內地人工、飼料及運輸費全部提升,但五豐行的買手卻不願調高買牛價,令輸牛到港頓成蝕本生意。楊表示︰「我們現在賣(活牛)給內地買家,每斤三至四十元(人民幣),但給五豐行卻只能賣到二十八至三十五元一斤。」楊指,五豐行出價偏低,還要求多多,飼養場要承擔送牛到深圳的運輸費。「五豐行因為自己是大公司,什麼也要我們自己負責,連中途有牛生病或重量下降都要我們負責,送到深圳時又經常拖數。唉……他們太子黨,我們招惹不得……「而且如果我們內地內銷,牛內臟可以分開出售,一擔(一百斤)牛雜,賣得幾千元人民幣。「所以索性不供應香港,只做內地生意。」楊說。

深圳集散中轉倉

供港活牛數量減少,內地供港活牛飼養場由○九年七十七間減少逾半至現時的三十五間。來港的活牛,每天都會從各地飼養場先運到深圳清水河的中轉倉,然後再轉運到香港。記者抵達清水河,在倉庫中找到其中一名負責替五豐行聯繫內地飼養牛場的負責人小陳。陳指每次當五豐行要牛,他便負責聯絡各內地農場安排牛隻先運到深圳倉庫,經檢疫後送入香港。穿著水靴的陳指著身旁一頭牛說︰「呢隻係秦川牛,即係火鍋用肥牛,重一千斤左右,我響養殖場收返來一萬一千元(人民幣),賣給五豐行一萬二千,我只不過賺一千元。」陳指秦川牛是貴價牛,所以他能從中賺取一千元,但是大部分是普通牛種,他只能賺取幾百元。「改良牛,即係普通牛,每隻我只不過賺兩、三百。」陳直言,五豐行向他用一萬二千元買該秦川牛後,由深圳經文錦渡運去上水屠房。一橋之隔,就會以港幣二萬四千元賣給香港買手,即五豐行每頭勁賺九千多元。「所以有人叫過我幫手走私活牛去香港,之前就有香港人嚟我呢度話想直接向我買牛,話我比五豐行平一倍,不過我不敢……」

黑箱作業

現時每天只有六至八十頭牛供港,所有活牛數量及價格全由五豐行操控,牛肉買手當然想直接到一河之隔的深圳取貨,可是國家規定不准,買手一直備受拑制。

每天下午二時,牛肉買手便到上水屠房集合,買牛方式是抽籤。

記者找到一名牛肉買手榮哥(化名),他指現時全港只有十幾名牛肉買手,買牛過程,全由五豐行的子公司九龍生牛貿易公司負責。他指五、六年前,買牛本以「暗盤」形式進行︰「一欄五、六隻牛行出嚟,各個買手就憑經驗睇嚇嗰欄牛靚唔靚,然後公司職員就會搵買手問佢哋願意出咩價,價高者得。」

自五年前起,五豐行聲稱活牛供應數量大減,競投活牛方式突然改用「執籌方式」。

「兩點到上水屠房,逐個報數每人要幾多隻牛,就派幾多個籌俾你,之後九龍生牛公司就抽籤,抽到就分牛,隻牛好唔好你都焗住要。」阿榮說買手一直被迫接受五豐行所有規則,五豐行要改變任何買牛模式,從來沒有跟他們商量。

「黑箱作業,我哋只有硬食。」阿榮嘆說。

維持暴利

一九六二年,中國國務院授權五豐行成為內地供港活牛的獨家代理。五豐行自此獨市經營活牛供應至今五十年。十多年前,每天運港活牛數量有五百多頭,直至○七年,內地通脹,養牛成本增加,但五豐行一直不願調高收購牛價,令供港牛隻降至每天一百三十多頭。近年內地對活牛需求亦大增,五豐行繼續以低價收牛,供港活牛於是進一步減少。五豐行為了保持公司利潤,一於少理,實行牛數量少但加價維持原有利潤。五豐行獨市,但香港政府仍然把上水屠房外判五豐行營運,合約至明年四月。街市牛肉檔指今日香港人食新鮮牛肉變成奢侈,只因五豐行一直加價。「五豐行獨市,如果開放市場,香港人個個可以日日食新鮮牛肉。」牛檔陳老闆怒說。

請開放牛市場

自一九六二年起,五豐行一直獨市經營供港活豬及活牛市場。活豬供應及豬價一直由五豐行控制,至○七年,港府宣佈與內地達成共識,開放內地活豬供港市場,引入廣南行及香港農業專區做活豬代理,打破五豐行四十多年的壟斷。自此,活豬價格及供應穩定,反映市場開放,引入競爭有利消費者。活牛業界相信開放內地活牛供港市場,亦可取得同樣成果。

拆解 活牛 牛癲 癲價 價之 之謎
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居屋癲價潮

2013-06-20 NM
 
 

 

「白表免補地價購買二手居屋」(俗稱「白居二」)的首批二千五百個買家,已經殺入市場。大半個月來,未補地價的居屋業主,開天索價;在赤柱,坐擁無敵海景的居屋龍德苑,一個實用面積二百多呎的單位,叫價竟高達二百七十萬!在粉嶺,銀行只估到二百八十萬的嘉盛苑,業主有理無理,照價開高到四百萬元!市場憧憬這場炒風,可「火乘風勢」直燒私樓市場。不過,私樓正被多重印花稅打擊,且政府暗示樓價仍有下調空間,令這股居屋癲價潮,充其量只是一團虛火。事實上,部分居屋買家已被「嚇窒」;搏大霧但其實想甩身的業主,麻煩認清現實。

所謂「白居二」,是指符合申請白表資格、即收入和資產在一定限額內的買家,可免補地價購買二手居屋(即仍未補地價的居屋),今年有五千個名額,分兩批入市,首批二千五百名買家早已於五月底收到通知。上週日雖然雨紛紛,又是父親節,但屯門及天水圍的地產鋪內,仍人頭湧湧,逼滿的,就是這類買家。按程序,獲資格的買家須先向房委會申請購買證,方可買樓並簽訂臨時買賣合約,過程需時一至兩星期。但現場所見,不論有證無證,中籤的買家早已心急如焚,左撲右撲,四出睇樓。

沙田退到天水圍

任職建築工程的葉先生,是其中一隻熱鍋上的螞蟻,他與家人現居於父母名下的沙田居屋愉田苑兩房單位。五月尾獲悉抽中後,他即在同區及馬鞍山覓盤,但樓價已颷升,「真係太貴,沙田兩房居屋未補地價,已要三百萬元,過晒我嘅budget!成個香港,淨係得低門檻、銀碼細嘅天水圍區可揀。唔,嗰區交通都算方便呀。喺沙田買一間,可以在天水圍買兩間呀!」葉先生立刻打出如意算盤,就是以三百九十萬賣掉原本由父母持有的居屋單位,再利用白居二資格購入一個未補價居屋自住,餘額買入細價私樓供父母居住。上週三端午節,他帶同老婆、兒子一日連睇七盤,他憶述,「睇樓不時撞到其他客一齊睇,試過睇啲平盤,睇完未落樓,轉頭就話被人買咗。睇住個價一路咁升,搞到我幾緊張呀!」上週五葉先生打電話到房委會催促,要求快點有證買樓,翌日「購買證」一到手,葉先生即時複睇心水單位,並即晚扑槌。他以二百一十八萬元,購入天水圍天富苑一個實用面積六百多呎的中層單位。落訂後他才稍稍放鬆:「本來呢區價位係二百一、二萬,但現在已加到去二百四、五萬,盤源又開始少,嚟緊仲有另一批抽到籤嘅買家殺埋身喎!我而家先至鬆咗一口氣呀!」

業主鬥扑傻瓜

現時準買家的心情,既緊張、又矛盾,本來抽到籤應該興奮如中六合彩,但樓價一路升,買家在揀樓與放棄中不斷掙扎。例如新婚的歐氏夫婦,一個在港島區返工、一個在九龍區搵食,但他們的「budget」現只夠買屯門居屋;在屯門地產鋪外望着放盤叫價,兩人有點勞氣說:「個計劃根本係屎!樓齡細、可以揀的居屋實在太少了。」計劃原意想「扶人上車」,但抽到籤的仍上不到車,究其原因,是持有未補價居屋的業主,當了自己層樓如私樓般值錢!家住粉嶺嘉盛苑、現年約七十歲的黃老太,上週看報紙不斷有二手居屋搶新高價的報導,亦開始想出她的「如意算盤」——即時催促兒子陪她申請「可供出售證明書」,辦好手續,再到銀行查詢自己單位的估價,「銀行同佢講,估值約二百五十萬至二百八十萬元,點知佢去經紀度,竟然要求放三百四十萬,經紀都覺得佢狼死!」黃老太女兒覺得放盤價過了火,怎料幾天後,黃老太竟然自行「反價」:「無四百萬都唔賣呀!」這居屋於九五年才以八十九萬元買入,按如今銀行估值,樓價早已翻了兩番,叫價至四百萬實在難找人承接,但黃老太自有一套理論,「而家無樓推出嚟呀,我呢度成八百幾呎,又實用,去邊度搵呀!你哋有無睇報紙,青衣居屋創新高八千幾蚊呎、黃大仙都去到六千幾!遲幾日,去買兩盆花擺喺個廳度,啲客睇到就鍾意啦!」她女兒頭痛地補充:「佢真係諗到好遠,話上水、粉嶺啲學位都唔夠,成日聽到啲大陸人買樓俾仔女來讀書。總之有傻瓜埋嚟,就鬥快扑傻瓜囉!」

未補價仲貴

黃老太這類業主並非冰山一角,與家人居於六百八十呎天盛苑低層的朱先生,兩個月前以三百六十萬購入同區嘉湖山莊八百呎單位,再以二百萬放售天盛苑單位,這單位市價只是一百九十萬;近日他再將叫價推高到二百二十萬,未來還會視乎市況再加價。他坦言:「人加我跟加囉!況且出面二百萬都買唔到六百幾呎嘅樓;賣唔出都唔緊要,可以俾仔女住。而且銀紙不停貶值,揸住二百萬好快無晒,有層樓反而保值唔使驚!」在赤柱龍德苑,實用二百一十四呎的未補價居屋,叫價要二百七十萬元;慈雲山慈愛苑一個六百多呎單位,開價竟亦達五百二十萬。這些叫價,與私樓價貼近,有的甚至已高過同屋苑已補價的居屋單位!如赤柱龍德苑,已補價居屋只是叫價二百三十萬元,較未補地價的竟然高出四十萬!反映政府這項政策,令未補價居屋的需求暴增,但供應卻又未配合,市場走向「畸形」。

「資格」不是需求

若果自由市場居屋及私樓價格,受綠表居屋價刺激而同步飛升,當然皆大歡喜,但現時的市況,卻是一個扭曲了的格局。政府推出多個樓市辣招,壓抑私樓需求,令一、二手市場癱瘓,未能反映物業真實價格。在資訊不透明及供求失衡之下,才「容許」未補地價的居屋業主「開天索價」!現時已入市的「白居二」買家,無疑如接火棒。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指,今次政策僅得五千個名額,與整體私樓的放盤數量相比,根本是蚊髀同牛髀,「根本微不足道,動力不足以影響私樓,甚至乎已補地價的自由市場樓價,亦帶動不了。因為自由市場居屋的樓價,與私樓一定會有距離,否則買家寧揀私樓,而私樓的二手供應量咁大,成交多五千個完全唔覺。」對於居屋樓價的升勢,他笑言,「就好似酷熱天氣警報影響下,會多咗人想買泳衣游水,咁價錢咪可以賣貴啲囉,但個酷熱警報取消咗,又或者夏天過咗,咁價格就自然會回落。」加上政府暗示樓價要再跌兩成,樓市更加無運行。而未補價居屋成交一向甚少,過去每年平均僅得約二千二百宗。政府一○年推出特別印花稅等辣招後,交投更見低迷,去年每月只得一百五十一宗。潘永祥強調:「由於這個市場成交量少,所以從來只有被動地跟升或跌,不會帶動到升勢或跌勢。說穿了,這五千個名額只是一種資格,誰說攞住此資格一定要買居屋第二市場的單位?他們選擇多的是,居屋貴就買私樓,甚至唔入市都得o架。」連日來已睇了廿多個盤的李先生,面對價格驟升,亦「心水清」強調:「過咗預算咪唔買。唔係業主叫價,我哋就要接!叫價太高,我哋接唔到批貨,業主又咪係賺唔到!」而帶着剛出生兩個月嬰兒睇樓的鍾太,看似心急上車,但原來相當淡定,「人哋心急接貨,但我唔會人搶我搶,預咗用二百四十萬買三房單位,放盤價飆升至二百九十萬,我咪唔買住囉,唔會同自己啲錢作對!」想甩身的未補地價居屋業主,是時候要認清現實了。

壹解碼

另類選擇:房協、公屋除房委會的居屋外,「白居二」買家其實還可免補地價購買房協旗下十個屋苑的單位,例如:屯門景新臺、黃大仙啟德花園及將軍澳茵怡花園等,房協樓外形一般較房委會居屋靚及多配套。「租者置其屋計劃」中的三十九個公屋屋邨,亦供買家選購,包括過往甚受歡迎的有黃大仙下邨、青衣長發邨、屯門良景邨等。首創「諮詢人」「白居二」買家部分收入不大穩定,為扶人上車,政府容許銀行為他們承造按揭時,加入「諮詢人」這個角色。諮詢人所有收入可計入買家收入內,以便通過壓力測試;但諮詢人不同於擔保人,前者須為業主的直系親戚,但無須負責供款,任何金錢瓜葛亦不用「孭上身」。兩年禁售期「白居二」買家在兩年內,不可在第二市場出售單位予其他綠表或「白居二」買家,但卻可以補地價後在自由市場買賣,變相「抽乾」未補地價的居屋盤源。綠表準買家鄭小姐怒斥:「呢批人走嚟搶晒綠表啲盤,又推高晒個價!兩年禁售期更加幫唔到想上車人士,呢個機制應該係俾公屋戶作為置業嘅階梯o架嘛,依家無晒呢個作用啦!」

買賣居屋樣樣都要錢


居屋 癲價 價潮
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癲價四合院六億放盤


2013-07-04  NM  
 

 

最近有北京經紀喺網上以近六億癲價,放售一座「目」字形嘅三進四合院(即由門屋、廳堂、兩廂共三個院落組成)。呢座「世界上第二個故宮」位於北海公園,佔地近七萬呎,建築面積都有成差唔多兩萬呎,九房九廳九廁,另加一個可以停放一百零八架車嘅地下室。

有份放盤嘅經紀小林話,呢座「皇家級別、京城唯一」嘅四合院原本建於一七五六年,係乾隆為其生母所起嘅居所,亦即係「北海九龍壁」同埋「大圓鏡智寶殿」所在地。但係喺一九一九年失火焚毀,十幾年前重建,現時業主係一個台灣人。小林仲話,已經有「五個高端客戶」話感興趣,更謂如想睇樓,要出示資金證明兼經律師核實,認真巴閉!其實呢間癲價四合院喺一○年曾經放售,當時開價四億二千萬,威震京城,不過無人問津,最近反而加價重現江湖。而北京四合院向來交投淡靜,兼且甚為秘密,小林透露,一年只有大約二十幾間成交,而且成交呎價企硬一萬蚊以上,比起大廈豪宅貴起碼一倍。「有實力的買家到處是,可惜沒好院子。」而有做開京城四合院買賣嘅經紀透露,一座位於故宮旁邊南池子大街嘅二萬七千呎四合院,正以十五億暗盤放售,呎價高達五萬五千幾,有美國投資公司正在洽談。

另外,可能因為呢排中央打貪風聲緊,搞到喺四合院經營嘅私人會所生意慘淡,最近多咗呢類盤源。好似喺后海一間唔夠四千呎嘅四合院,正以七千二百萬放售,呎價直逼兩萬,屬於北京頂級豪宅。北京四合院向來都係香港有錢佬心頭好。○六年病逝嘅「愛國商人」霍英東早喺八十年代就喺北京買入一間,據傳晶剛大婚,霍家就係送咗呢間四合院俾郭晶晶父母做聘禮。前港區人大朱幼麟嘅四合院極具皇宮氣派,專門請嚟藝術學院師生喺客廳天花畫咗一千零二條龍,為此用咗成兩公斤黃金,又搵維修故宮老師傅做裝修。至於港區人大王敏剛可以話係四合院大地主,佢早喺十年前已經有六間揸手。

租客:冬天好凍

德國商人Heino鍾情中國文化,一家五口月花三萬,租住東城區一間二千幾呎嘅四合院。佢話住喺四合院乜都好,不過最頭痕係冬天好鬼凍,事關並唔係間間四合院都有暖氣,就算有都未必夠暖。「而且電費好貴。」佢話冬天試過每個月交四千蚊電費。至於每到雨季,天花漏水同埋牆身滲水時不時都發生。不過斷估住喺「世界上第二個故宮」都唔使怕凍怕漏水啩!

本週圖片

記者喺山東煙台市中心隔五條街見到呢個「金木水火土」海報,仲以為麥玲玲擺風水陣擺到上煙台。行近一睇,原來係當地臨海豪宅「黃海明珠山莊」嘅樓盤廣告。至於呢五隻字可以點樣催谷新盤銷情,睇嚟真係要問過麥師傅先知!查番字典,鑫廣東話讀「音」,意思係金多興旺。淼讀「秒」,意思係水勢浩大。焱讀「驗」,解作光焰。垚讀「堯」,解作山高。


癲價 四合院 四合 六億 億放 放盤
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天價.癲價

一幅鴨脷洲地王震撼本地樓市,害得施老闆都要連夜改VIEW,由唱淡變成大好友,轉軚之快,引來全城熱議。

公平些講,施老闆恐怕不是因為想屬下多做幾宗生意,就突然轉VIEW,因為佢每一次一改看法,都會成為歷史憑證,日後是否準確自有公論。只是他提出一套因為通脹快過加息、令美元由強轉弱拖低港元,促使樓市向上、理據恐怕令人難以信服。

中資搶地既成為眼前現實,正如關焯照所言,樓市只會繼續向上沖,但亦對政府構成更大挑戰:你搵多多土地都好,參與中資財團都可以盲搶地,結果是地價反而推高樓價,同政府原本預期供應多令供需可以平衡,就有更大落差,對管治構成挑戰。

面對市場失效,經常強調要「有作為」的現屆政府,唔應該只係用自由市場做擋箭牌,理應倣效新加坡,向非本地公司出手。

按目前新加坡做法,凡有外國股東在內的公司,須要在五年內完成私人住宅發展項目,並在兩年內出售所有單位。發展商可以選擇延期,但就要持有貨尾地價總值交8至24%稅。

本港目前賣地章程,都有規定項目落成時間,但就無硬成規定一定要全數出售單位,如果按新加坡做法,相信就會增加外資持有單位成本。

當然,香港是國際金融中心,單純以有外國股東為界定恐怕是過嚴,拆局提出、可以考慮是對控股股東身分做界定,只要是本地企業或香港人,就可以豁免,否則就要面對貨尾增值稅,以減少盲搶地情況。

值得一提是新加坡樓市。香港樓價在上周創出歷史新高的同時,新加坡樓市自2013年起,已經連跌左13個季度,係有紀錄最長周期,累計跌幅一成多,而且當地樓市似乎仍然深不見底。

新加坡同香港一樣,早在2009年就已經推出辣招,而且招數亦相當接近,包括外國買家印花稅、非首置客印花稅及降低按摟成數,不過幾年下來兩地成績迴異,到底係咩原因?

可以留意係內地大媽,對新加坡樓市熱情是迅速冷卻,自2013年當地政府推出海外買家印花稅後,大媽買樓既數目一直下跌,2014年大跌四成,到去年買家既比重跌至低於7%以下,影響力已經大減。

當中關鍵、當然係新加坡有八成人口都係居於組屋,令私人市場規模本來就好細,經過政府多番加辣、就令本地發展商都意興欄柵,寧願將資金投到海外發展。當地最大發展商之一「城市發展」,早幾日就預計、當地樓市最壞情況仲未過去。

有特首候選人提出,長遠策略應該係以達到六成人住公屋居屋做目標,隨即惹來群插,批評目標過高不切實際、又話變成無私人土地供應,變相會推高樓價。

但新加坡既例子正「活生生」告訴我們,擴大公營房屋比重,對樓市係有明顯壓抑作用。按最新調查,當香港樓價是家庭入息中位數年收的19倍,而新加坡只是5倍既時候,到底香港人應該點樣選擇呢?
天價 癲價
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凱旋門200萬癲價車位

1 : GS(14)@2010-10-31 16:28:54

2010-10-28 NM  

近日樓市越炒越熱,車位亦不甘後人,尤其是西九一帶,由於不少屋苑均是千萬豪宅,擁有數輛名車的業主太多,但車位太少,故成交價高達二百萬元,足夠在新界買層樓!

凱旋門停車場雖然清潔企理,但和其他停車場並無太大分別,同樣是燈光昏暗,地下畫滿一格格停車位,但這裡每一個車位的價值都等同一個屯門上車盤。今年全港十個成交最貴的車位,有七個來自凱旋門,閒閒地一個都要一百六十萬元。

而在B1層,於眾多林寶堅尼、法拉利和勞斯萊斯之間,有一架○四年出廠的灰色BENZ E240,在群車中應該是最便宜的,當年新車價約五十多萬元,現值約二十萬元。但它泊的三十二號車位,價錢是它十倍,根據土地註冊處資料,車位由黃薇於三月以二百萬元購入,是本年度成交價最高的車位。

車位比例偏低

凱旋門地產經紀說二百萬元是該區車位的合理成交價:「雖然樓下已經係九龍站,但住得呢度都唔會搭港鐵,平均個個都有三、四部車出入,車位自然貴。」儘管鄰近商場圓方停車場收費僅八元一小時,二百萬元可以泊足二十八年,惟願意在此長期泊車的凱旋門住客相當少。

如資深投資者鄭躬洪,因山頂豪宅正在裝修,現只是暫居於凱旋門,也要買車位自用,「我有七部車,有一部泊公司,租左四個車位都唔夠。」儘管車位月租僅約四千元,但租盤極少,故他剛於九月以三百三十八萬元買入兩個車位,「其實凱旋門車位一向搶手,見有低於一百八十萬,就即刻買。就算我遲啲搬走,但我手上仍然有六個凱旋門單位,有兩個係大單位,如果連埋車位放,至少可以叫貴二百萬。」

凱旋門共有一千零五十四伙,樓價最平也要近千萬元,住客全部非富則貴,但車位只有四百一十二個,平均兩個半單位才配一個車位,嚴重不足。反之,附近的君臨天下,每一點三個單位便有一個車位;漾日居更是車位多過單位。中原研究部聯席董事黃良昇說:「凱旋門車位絕對唔係炒到貴,因為租金回報低,根本無人買來投資,係需求問題搞到咁貴。完全係資源錯配,根本就唔夠分,係死症。」

天璽住客無位泊車

入伙一年的天璽,令凱旋門的車位荒更為嚴重,皆因其有八百二十五個單位,但車位數目只有一百六十七個,經紀表示,「要買向海,六十七樓以上的日鑽璽單位先可以配有一個車位。」其餘車位,新地亦不放售予六十七樓以下的業主,皆因要留待天璽第二期發售時再作分配,「有客曾經出三百萬想買車位都買唔到。」儘管新地亦有放租部分天璽車位,但租務部說:「有錢都未必有位,因為要俾ICC租客同新地自己用,所以極短缺。」

天璽住客唯有打凱旋門主意,「雖然講明要住戶先可以泊車入去,但其實只要俾張相、百幾蚊,拎住張車位買賣合約,去凱旋門禮賓部就可以整張出入證。」

凱旋門及天璽發展商新地發言人表示,兩個屋苑的車位均是按照地契要求而建。私人屋苑配多少車位,規劃署有標準,例如一千八百呎的大單位配一個車位,細單位便兩至三個配一車位,但香港建築測量師學會前會長陳旭明說:「越近港鐵,交通越方便,車位就會越少,有時可能較正常比例少一半,原因係想迫人搭公共交通。」

新地於○五年斥資逾一億二千萬元購入漾日居二百多個車位放租,但凱旋門住客由漾日居停車場走回家,要五至十分鐘,故往往寧願一擲過百萬買車位,令凱旋門穩坐全港最貴車位屋苑寶座。

二百萬元買到咩樓?

沙田第一城50座高層410呎單位︰198萬

天水圍嘉湖山莊3期1座高層705呎單位︰193萬

慈雲山瓊麗苑A座中層712呎單位︰192萬

屯門兆康苑F座中層666呎單位︰190萬

粉嶺牽晴間11座低層532呎單位︰181萬

全球最貴車位

○六年,合和實業收購及重建樂活道十二號,為統一業權,以高價三百萬元收購最後一個車位,創下全港最貴車位的成交紀錄。而全球最貴車位則在英國倫敦騎士橋大街的哈洛德百貨,當地是著名的富豪購物區,○八年區內一個車位以港幣約三百一十萬元成交。
凱旋門 凱旋 200 萬癲 癲價 車位
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講膠所手記:由癲價到市價

1 : GS(14)@2012-06-09 15:36:14

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120608/99320
叫香港人買地產股唔好買樓嘅「四叔」,呢頭講完嗰頭開盤,將佢嗰個「神奇跳層世紀撻定盤」天匯拎番出嚟賣,不過當年嘅每呎六、七萬「癲價」不復再,要「面對現實」貼市價開兩、三萬蚊呎咁賣。
雖然,你可以話呢次賣嘅係低層單位,邊有可能賣六萬幾銀一呎,但唔好忘記,呢幾年同天匯同區嘅好多豪宅都升晒,有啲仲升成倍,咁天匯如果堅係咁「優質」,幾年後開唔到6萬蚊呎,至少都4萬喇!就算當佢1至5樓,都嗌3萬幾一呎喇!
樓市有冇癲價,由頭到尾都係由發展商主導,呢啲癲價可以開到幾癲?視乎發展商個「良心」同「膽量」有幾大,至於話呢啲癲價係咪堅係有買家落叠,個關鍵就在於社會上有幾多個「豬兜」。

YY
講膠 膠所 手記 由癲 癲價 價到 市價
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老樓日記:居屋癲價 張炳良講風涼話

1 : GS(14)@2012-07-25 10:29:18

http://www.sharpdaily.hk/article ... 8%E6%B6%BC%E8%A9%B1
周一晚十號波,一切商業活動停頓。晚上6時左右,經過地產代理舖門口,發現全部都已關門暫停營業,惟個別店舖內仍有員工在工作。細問之下,原來代理在風球高掛下,反而唔走得,因為要Update放盤業主的最新意向。
經紀黃話,最近問十個業主九個都話要反價,餘下那一個仲要封盤。他大嘆多得特首梁振英唔少,因為盤源已經很少,一個居屋新政搞到業主心雄吊高嚟賣,最近不少正在放盤的居屋起碼反價一成或以上,有啲更離譜到直向大型屋苑睇齊,仲話「o依家唔加幾時加」,好彩的話,可賺多十萬八萬;即使唔得,都可以秤下身家,反正佢哋又唔急住賣,既然個市火熱,遲點再公佈有利樓市的新政,樓價仲可能再高啲。
搞到全城反價,運輸及房屋局局長張炳良居然話放寬白表免補地價購居屋二手,對樓市影響不會太大,呢位學者不知民間生態,當利好消息湧至,個個都驚蝕底,局長試下o依家搵屋買,睇下有冇平貨,若購相連大戶起碼要畀多一百幾十萬先得。佢作為官員,發表對樓市的評論已經唔啱,仲喺度講風涼話。
日前仲傳出重新出售公屋之說,雖然局方作出否認,若然真係喺現時樓市再做刺激交投措施,樓市隨時會再升多啲。
劉兆昌
www.HKLau.com
2 : Sunny^_^(11601)@2012-07-25 17:39:40

我對"相連大戶"呢個有興趣喎.

居屋已經少大戶,仲要係相連.到底咩人會住呢.
老樓 日記 居屋 癲價 張炳 炳良 良講 風涼話 風涼
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280467

蘋論:癲價購居屋 即變負資產 林本利

1 : GS(14)@2013-06-29 17:07:02

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130628/18315199

                  梁振英出任特首後,隨即宣佈每年容許5,000個白表合資格人士,可免補價在二手市場購買居屋。
過去五年,私樓供應不足,平均每年新落成單位數量不到一萬個。即使政府增加土地供應,但仍要再過多幾年,私樓供應才會上升至每年二萬個的水平。在私樓供應不足,新居屋供應遙遙無期的形勢下,梁振英宣佈白表免補價購二手居屋(白居二)政策,不但刺激二手居屋價格,並帶動中小型私樓價格大幅上漲。
根據差餉物業估價署的數字,自從去年七月梁振英上台後,實用面積在430平方呎以下的小型住宅單位,平均價格持續上升,到今年二月的升幅接近兩成,之後才稍為回落。同期實用面積在1,076平方呎的大型住宅單位,樓價升幅不過7%左右。由此可見,「白居二」政策,直接間接推動中小型住宅價格上升,加重小市民的置業負擔。
去年七月政府宣佈推出有關政策後,綠表二手居屋市場隨即作出反應,一個位於筲箕灣愛蝶灣693平方呎(建築面積)的居屋單位,竟由綠表人士以453萬元未補價的價格購入,呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算,市價達到每呎11,673元,與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多。之後其他地區亦錄得類似的綠表癲價成交個案,出現居屋市價竟然與私樓睇齊,甚至超過私樓呎價的荒謬情況。
到今年一月,房委會接受有關計劃的申請,突然大幅放寬白表人士的家庭收入上限,由3萬元增加至4萬元,資產上限亦由53萬元調升至83萬元。倘若一個家庭擁有80萬元資產,每月收入接近4萬元,本身已有足夠經濟能力置業。這個家庭透過按揭證券公司購買保險,可以做足九成按揭,只須要付出一成首期便可以成為業主。

                房委會大幅放寬白表申請資格,兼且不設資產及收入下限,申請人沒有收入和積蓄亦可申請,可以由親友協助置業,結果總共收到6萬多份申請。申請反應熱烈,進一步刺激二手居屋和中小型私人住宅價格上升,要等到今年二月底政府再推出雙倍印花稅的辣招,才稍為冷卻熾熱的樓市。
樓市今年三月至五月輕微回落,到近月房委會向首批2,500個中籤人士發出「購買資格證明書」後,又再調頭回升。樓市突然間多了一批白表客認購二手居屋,帶動中小型住宅樓價及交投回升,令政府希望樓價下調的如意算盤落空。
現時在二手居屋市場認購單位的準買家,絕大部份是首次置業,經濟能力有限,對物業投資缺乏經驗,很容易變成「羊牯」,以高價購入二手居屋單位。不少準買家,沒考慮到免補價購入二手居屋,日後若要在自由市場上出售,依然要補足差價。他們往往將免補價二手居屋叫價,與自由市場價或同區的私樓叫價作個比較;當發覺免補價二手居屋叫價較低時便以為是「筍盤」,完全忘記日後要補足差價才可以在自由市場上出售。個別二手居屋業主見有「儍瓜」入市,竟然大幅調升叫價,叫價甚至高過自由市場價。
例如一個自由市場值500萬元的居屋單位,折扣率是40%,在二手免補價市場理應只值300萬元。但白表準買家見業主開價350萬元,低於500萬元自由市場價便認購,即時賬面損失50萬元。若買家付出35萬元作首期,向銀行借315萬元;即使銀行估足價,願意承造315萬元按揭,買家購入的單位即時變成負資產,二手居屋合理價(300萬元)低於按揭貸款額(315萬元)。
加上房委會資助房屋小組主席黃遠輝期望樓價下跌兩成,若果真的成為事實,到時這批以高價認購二手居屋的白表人士,賬面損失將更慘重。因此,中籤的「白居二」申請人不要太過興奮,可能中了「死亡籤」而已。
蘋論 癲價 價購 居屋 即變 變負 資產 本利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283183

藍鰭吞拿癲價不再 日店連續4年投得29萬「日本一」8年最低價

1 : GS(14)@2015-01-06 09:03:06





■木村清坦言今年「日本一」成交價低得令他意外。美聯社



昔日以癲價投得,如今風光不再?日本築地魚市場昨天(周一)舉行新春初次競投,有「日本一」美譽的藍鰭吞拿魚,由當地連鎖壽司店「壽司三昧」以451萬日圓(約29萬港元)投得,成交價是連續第二年回落,更見八年來最低價,連壽司三昧老闆也坦言感到很意外,業界則慶幸「日本一」價格終於回到合理水平。


適逢魚市場明年11月就會搬到東京江東區豐洲新址,魚販代表在初競儀式上致辭時表示:「咱們肩負着魚市場搬遷的百年一度重任,務必將其完成。」之後場內鈴聲響起,當地清晨約5時半競投正式開始,逾2,000條大大小小的藍鰭吞拿魚鋪放地上,場面壯觀,氣氛激烈。


■有食客用手機拍下「日本一」的肥美部份。美聯社

僅1,366萬歷史高位3%


今年的「日本一」來自傳統盛產地青森縣大間町,重180公斤,由壽司三昧連續第四年投得,成交價為451萬日圓投得,每公斤平均價約為25,000日圓(1,600港元)。壽司三昧的母公司喜代村社長木村清指,今年藍鰭吞拿魚產量多,本已預料價格會便宜些,但仍對低價投得「感到意外」,但強調論形狀及油脂分佈,這條「日本一」絕對是上乘貨色,會供應到全國各分店,供食客享用。跟去年相比,今年「日本一」成交價下跌四成,更只及2013年歷史高位1.554億日圓(當時匯價為1,366萬港元)的3%。2013年,壽司三昧為擊退勁敵、本港食肆板前壽司,不惜以「癲價」出手,結果板前壽司自去年起沒再競投「日本一」,而對上一次「日本一」能夠以400多萬日圓埋單,是2007年的舊事,即板前壽司尚未到築地初競「踩場」的時候。日本報章普遍認為,「日本一」跌價的主因是板前壽司的退出,有業界人士指「雖然今年價格跟以往相比是有所回落,但是屬合理價格,2013年那次競投是異常過熱,那情況相信已經沒有了」。不過有輿論就形容今年的「日本一」屬於賤賣,有人甚至擔心跌價會降低築地初競的話題性,變相削弱宣傳效果。不過網民仍對今年的初競結果相當感興趣,有人認為這顯示日本經濟不景氣,甚至反映「極端通縮」,亦有人提出可能「是否受日圓匯價貶值影響」。日本放送協



「日本一」近年成交價


2008年 成交價43萬  中標者:板前壽司2009年 成交價82萬  中標者:板前壽司及銀座久兵衞2010年 成交價136萬 中標者:板前壽司及銀座久兵衞2011年 成交價308萬 中標者:板前壽司及銀座久兵衞2012年 成交價571.3萬 中標者:壽司三昧2013年 成交價1,366萬 中標者:壽司三昧2014年 成交價54.4萬 中標者:壽司三昧2015年 成交價29萬 中標者:壽司三昧*全部以港元計算資料來源:《蘋果》資料室





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150106/18992674
藍鰭 鰭吞 吞拿 拿癲 癲價 不再 日店 連續 年投 投得 29 日本 年最 低價
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藍鰭吞拿癲價不再 日店連續4年投得29萬「日本一」8年最低價

1 : GS(14)@2015-01-07 01:08:29





■木村清坦言今年「日本一」成交價低得令他意外。美聯社



昔日以癲價投得,如今風光不再?日本築地魚市場昨天(周一)舉行新春初次競投,有「日本一」美譽的藍鰭吞拿魚,由當地連鎖壽司店「壽司三昧」以451萬日圓(約29萬港元)投得,成交價是連續第二年回落,更見八年來最低價,連壽司三昧老闆也坦言感到很意外,業界則慶幸「日本一」價格終於回到合理水平。


適逢魚市場明年11月就會搬到東京江東區豐洲新址,魚販代表在初競儀式上致辭時表示:「咱們肩負着魚市場搬遷的百年一度重任,務必將其完成。」之後場內鈴聲響起,當地清晨約5時半競投正式開始,逾2,000條大大小小的藍鰭吞拿魚鋪放地上,場面壯觀,氣氛激烈。


■有食客用手機拍下「日本一」的肥美部份。美聯社

僅1,366萬歷史高位3%


今年的「日本一」來自傳統盛產地青森縣大間町,重180公斤,由壽司三昧連續第四年投得,成交價為451萬日圓投得,每公斤平均價約為25,000日圓(1,600港元)。壽司三昧的母公司喜代村社長木村清指,今年藍鰭吞拿魚產量多,本已預料價格會便宜些,但仍對低價投得「感到意外」,但強調論形狀及油脂分佈,這條「日本一」絕對是上乘貨色,會供應到全國各分店,供食客享用。跟去年相比,今年「日本一」成交價下跌四成,更只及2013年歷史高位1.554億日圓(當時匯價為1,366萬港元)的3%。2013年,壽司三昧為擊退勁敵、本港食肆板前壽司,不惜以「癲價」出手,結果板前壽司自去年起沒再競投「日本一」,而對上一次「日本一」能夠以400多萬日圓埋單,是2007年的舊事,即板前壽司尚未到築地初競「踩場」的時候。日本報章普遍認為,「日本一」跌價的主因是板前壽司的退出,有業界人士指「雖然今年價格跟以往相比是有所回落,但是屬合理價格,2013年那次競投是異常過熱,那情況相信已經沒有了」。不過有輿論就形容今年的「日本一」屬於賤賣,有人甚至擔心跌價會降低築地初競的話題性,變相削弱宣傳效果。不過網民仍對今年的初競結果相當感興趣,有人認為這顯示日本經濟不景氣,甚至反映「極端通縮」,亦有人提出可能「是否受日圓匯價貶值影響」。日本放送協會



「日本一」近年成交價


2008年 成交價43萬  中標者:板前壽司2009年 成交價82萬  中標者:板前壽司及銀座久兵衞2010年 成交價136萬 中標者:板前壽司及銀座久兵衞2011年 成交價308萬 中標者:板前壽司及銀座久兵衞2012年 成交價571.3萬 中標者:壽司三昧2013年 成交價1,366萬 中標者:壽司三昧2014年 成交價54.4萬 中標者:壽司三昧2015年 成交價29萬 中標者:壽司三昧*全部以港元計算資料來源:《蘋果》資料室





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150106/18992674
藍鰭 鰭吞 吞拿 拿癲 癲價 不再 日店 連續 年投 投得 29 日本 年最 低價
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【京城癲價】122呎蝸居有啲乜 628萬成交都得?

1 : GS(14)@2016-03-05 01:24:23

近日內地傳媒不斷報道北京、上海、深圳等一線城市樓價爆升,被批有催谷樓市泡沫之嫌。中國之聲《新聞縱橫》報道,在北京市西城區的文昌胡同深處,一間小小的、不起眼的、甚至雜草叢生,可以說有點破爛的房子,剛以530萬(人民幣‧下同)(約628萬港元)成交。據悉,該面積僅11.4平米(約122平方呎)的房產,換算成交價,每平米房價達到46萬元。促成這宗天價成交,有指是因物業位處是北京最著名的小學實驗二小的學區房。46萬平均價單,創出北京最貴學區房的紀錄。央廣網





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160304/19516195
京城 癲價 122 蝸居 有啲 啲乜 628 成交 都得
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【iPhoneSE開賣】衛訊買機送玻璃貼 百老匯不再癲價賣機

1 : GS(14)@2016-04-01 15:47:16

iPhone SE昨天除了在Apple Store及官網正式發售外,各大連鎖電器店亦已開售。記者走到位於亞皆老街的豐澤及百老匯,以及位於太子始創中心的衛訊觀察,發現三間電器連鎖店均以正價發售,而且只有衛訊買機會有玻璃保護貼贈送。


上年九月iPhone6s開售時,百老匯曾以炒價發售,當年最天價可算是玫瑰金色的128 GB iPhone6s Plus,原價為$8,088,但百老匯則以$13,999發售,相比原價貴近$6,000。記者:朱崇德、容逸富





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160401/19552701
iPhoneSE 開賣 衛訊 訊買 買機 機送 玻璃 百老 老匯 不再 癲價 價賣 賣機
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二手癲價勢推高新盤價

1 : GS(14)@2016-08-16 04:52:34

【拆局】近期樓市絕對可以用峯迴路轉形容,樓價於去年9月見頂後,至今年3月便見底,期間樓價未有如一眾專家所言大跌兩、三成,只跌約一成便急速反彈。錯過低位撈貨的買家,眼見樓價不跌反升,心儀的盤源亦一個個賣去,開始變得焦急,恐遲買更貴的羊群心理下,將所有樓市負能量轉化為正能量,心急追貨,造成近期二手樓價出現越搶越貴情況。難得有一班像前世未買過樓的樓民盲搶入市,業主當然有殺錯冇放過,明明開價500萬元,地產代理見已有客出到價,可以即時落票,業主仍然「玩嘢」,指昨天才是500萬元,隔日已不是,即反價至520萬元,「你唔買,仲有大把人爭住買,我唔急㗎」!惟市場缺盤,這間不買,下一間叫價可能更癲,相比下,這間已算是筍盤,買家只好肉隨砧板上,畀業主任劏。近日聽過有地產代理說,青衣有買家睇樓4個月,由430萬元不買,睇到480萬元才買,當初不信樓價會升,最後樓價升到連他自己都驚,有平不買,偏偏畀貴50萬元才買,代理都忍不住鬧這名客人「抵佢死」。


Grand Yoho定價受關注

由於新盤定價都是參考二手,隨着二手價癲,發展商想平價賣樓都不行,因此相信短期內開售的新盤勢開價更狼。事實上,近期「四叔」李兆基旗下的恒地(012)多個貨尾封盤加價。新地(016)有機會在本周內開價的元朗Grand Yoho,定價備受關注。沙田第一城呎價都升到1.4萬元,大家又覺得新地會開甚麼價。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160815/19736574
二手 癲價 價勢 勢推 高新 盤價
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全城新盤癲價出擊 䨇寓呎價1.2萬高開36% 藍塘傲加價13%

1 : GS(14)@2016-10-19 05:21:22

【本報訊】樓市發高燒,全城新盤狂加價。屯門偏遠位置的單幢盤䨇寓,嗌到市中心價錢,貴三個月前同區上車盤豐連逾三成。香港興業(480)牽頭發展的湖安街䨇寓,首批50伙折實平均呎價近1.2萬元,銀碼不見二字頭,開放式最平310萬元,另已定周末及周日分批開售的將軍澳藍塘傲,呎價已逼近1.5萬元,累積加幅13%。記者:陳東陽 陳家雄



近期新盤瘋搶,發展商賣樓一日狼過一日。最新開價屯門單幢盤䨇寓,主打中小型單位,首批50伙,開放式單位及兩房戶各佔16伙及34伙,賬面計平均呎價逾1.4萬元。



䨇寓呎價直逼瓏門

即使以優惠最多的即供方案、並不取用發展商提供的按揭計,買家最高可獲樓價14.5%折扣,䨇寓折實首批平均呎價仍要11,988元。翻查紀錄,三個月前南豐推售的同區新盤豐連,同屬上車盤,首批平均呎價僅8,826元,事隔一季,䨇寓賣貴36%。同時,䨇寓較周遭有海景的私人屋苑二手呎價貴逾兩成至四成不等,例如邁亞美海灣、慧豐園及啟豐園,近期成交呎價只是介乎8,277至10,093元,直迫屯門市中心的瓏門二手呎價約1.25萬元。呎價貴到離地的䨇寓,主要靠樓價細同海景食糊。首張價單16伙開放式單位,有15伙低過四球心理關口,最平單位南翼5樓G室,實用面積得274方呎,折實310.3萬元入場,呎價11,325元。另外,發展商提供多種高成數按揭,惟折扣優惠少一截,以首兩年免息免供方案為例,最高承造樓價85%一按,需入息審查,折實最低50萬元首期上車,惟免供期過後全期P,現時P為5厘。本報記者昨午到地盤實地視察,樓宇外型已現但尚未拆棚。樓盤一邊是警署,另一邊是變電站,將䨇寓雙雙夾住。周邊有公屋和居屋,社區配套早已發展。老街坊直言,海景靚,可望至黃金海岸。近年自立門戶的新地(016)前主席郭炳湘亦不遑多讓,與麗新發展(488)合作的藍塘傲,一周分三次推出363伙,當中首批131伙折實平均呎價1.32萬元,經已是貴絕同區新盤,至昨日加推的106伙更加進取,呎價達14,940元,高出首批單位近13%。


薈晴超額認購3.5倍

藍塘傲發展商解釋因不同批次推出的單位樓層景觀有異,扣除上述因素後,每次加推實際加幅約3%。項目將會於周末賣樓,周六早上會先進行員工內部認購及大手優先揀樓,而只購買一伙的準買家要到周日早上方揀樓。市傳累收6,000登記,超額認購逾15倍,今日截票。發展商曾於昨晚9時許發現發售單位中英文版本有別,曾短時間把銷售文件收回,旋即在晚上約10時40分重新上載修訂版。同樣未賣先加價的宏安(1243)馬鞍山恒光街新盤薈晴,昨午截票,發展商指收1,641票,當中包括5張代理入票,超額認購3.5倍。


【屯門街坊意見】

■冼太

冼太:「䨇寓周邊有好多巴士途經掃管笏轉車站,去到黃大仙、觀塘,四通八達。但萬二蚊呎都貴,有啲人賺到錢就冇所謂。但有啲人買樓投資,兩三年就放,可能諗住有得炒。」



■何先生

何先生:「䨇寓單位得270幾呎,好細。攞到公屋,梗係公屋好,冇咁大負擔。如果有錢就買大間啲,買咁細都係麻麻。除非得兩公婆住,第日有多件,咁就冇得住㗎喇。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161019/19805334
城新 盤癲 癲價 出擊 寓呎 呎價 1.2 萬高 高開 36% 藍塘 塘傲 加價 13%
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新盤特色戶癲價 囍滙頂層售1.2億屯門䨇寓呎價高見2萬

1 : GS(14)@2016-10-26 07:57:25

■屯門䨇寓天台特色戶折盡優惠呎價逼近2萬元。 資料圖片



【本報訊】新盤續創高價,連日加推的特色戶叫價更是嚇人。去年入伙的灣仔囍滙2期,3座頂層連天台單位,日前以逾1.2億元沽,創下樓盤最大宗成交,呎價4.85萬元貴過西半山新樓。鐵定周六晒冷開售的屯門碼頭單幢盤䨇寓,連天台特色單位一樣吊高嚟賣,折盡優惠呎價逼近2萬元,媲美港島新盤。記者:陳東陽



號稱解決市區老化,灣仔囍帖街被信置(083)、合和(054)及市建局聯手夷為平地,並重建成堅離地豪宅盤囍滙,近日更首次創出億元癲價成交。



周六晒冷式售222伙

根據成交紀錄冊顯示,3座頂層48樓A室特色戶以超過1.2億元沽,單位實用面積2,472方呎,四房四套間隔,實用呎價48,586元,成交金額創下屋苑新高。上址內設家庭廳及私人電梯大堂,上面的私人天台面積2,647方呎與單位面積相若。買家獲發展商提供印花稅津貼、300萬元裝修津貼及2個車位認購權,市傳買家屬香港人。翻查資料,華置(127)及新世界(017)西半山干德道新盤璈珀,累沽31伙,平均成交呎價只是4萬元出頭。打鐵趁熱,香港興業(480)牽頭的屯門單幢盤䨇寓昨日推出最後86伙,全盤面積最大的南翼27樓A室,實用面積869方呎三房單位,連948方呎天台,定價超過2,000萬元,即使扣盡最高14.5%優惠,折實價仍近1,733萬元,呎價19,942元。對比南豐上月推售的筲箕灣香島,首批148伙折實平均呎價只是1.94萬元。


皓畋加推143伙兩房戶

據銷售安排顯示,䨇寓全盤222伙將於周六晒冷式開售,購買三伙或以上的大手客優先揀樓,周四截票,市傳至昨晚錄逾960登記,超額認購逾三倍。會德豐(020)屯門掃管笏項目Napa昨加推48伙,當中包括10伙特色戶,以定價計平均呎價1.33萬元。嘉里(683)何文田皓畋昨加推143伙兩房單位,折實價由953萬元到1,666萬元,折實平均呎價近1.97萬元。集團市場策劃總監吳美珊表示稱屬原價加推,並加設最高八成一按加二按,最長年期28年,最大賣點是首三年供息不供本,不設壓力測試但需入息審查,希望吸納換樓客。不過,上述方案的一按由發展商指定的財務公司承造,最高佔樓價七成,首三年按息以大P減2.75厘計算,三年過後,全期大P減1厘,現時大P為5.25厘,至於餘下的附加二按由發展商提供,按息全期以細P計,現為5厘。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161026/19812340
新盤 特色 戶癲 癲價 頂層 1.2 屯門 寓呎 呎價 高見
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=313465

政府加辣無效 鳳德邨劏房單位創癲價153呎公屋賣190萬

1 : GS(14)@2016-12-03 05:02:29

■鳳德邨碧鳳樓一個實用面積153方呎的單位以190萬元成交,成市區最貴劏房公屋。



【本報訊】政府推新辣招無效,香港「劏房」公屋再創癲價。鑽石山鳳德邨一間150呎劏房,剛以190萬元成交,貴絕市區劏房公屋,呎價12,418元。原業主於1999年以約8萬元購入該單位,持貨17年間,升值逾20倍。記者:朱連峰 陳家雄



港府上月4日公佈樓市新辣招,印花稅增至15%,惟措施生效快將滿月,辣招只壓抑購買力,但樓價仍未見顯著回落,反之全港逾15個屋苑照錄破頂,連公營房屋亦對辣招產生抗藥性,加辣後誕下最少4間公屋王、居屋王。鑽石山老牌公屋鳳德邨剛錄得一宗150呎迷你戶成交。富誠地產陳錫金稱,該單位為碧鳳樓高層20A室,實用面積153方呎,放盤約一星期,即以190萬元連地價易手,成市區最貴劏房公屋,呎價12,418元。買家為首置客,計劃買入單位投資收租,預計收租約7,500元,租金回報率大約4.7厘。


土地註冊處資料顯示,該公屋原業主於1999年以88,300元買入單位,獲匯豐銀行借足83,885元上會,首期僅4,415元,持貨17年沽貨,物業樓價升值20.5倍。賣方去年已補地價,估計扣除補地價金額約80萬至90萬元後,淨賺約90萬元。現時全港最細公屋戶為太埔太和邨一個約120方呎的劏房戶,有指因為80年代申請公屋人數甚多,為了讓更多輪候人士快點上公屋,故個別單位劏細,面積稍細於一般單位,變相讓單身或長者可較快上樓,鳳德邨也有此類單位間隔,現時此類劏房公屋有價有市,如太和邨安和樓中層01室,實用面積120方呎,一年前以140萬元(已補地價)售出,呎價11,667元,首度突破萬元。青衣公屋亦出現樓王,青衣邨宜偉樓高層7室一個實用面積544方呎單位,以335萬元售出,成全港最貴未補地價公屋。



未補地價居屋逼近700萬


另外,亦有未補地價居屋逼近700萬元。房委會公佈,上月全港共錄得104宗居屋第二市場買賣,其中筲箕灣東旭苑一個實用面積650方呎中層單位,以689萬元易手,呎價1.06萬元,樓價打破全港綠表居屋最貴紀錄。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量稱,政府加辣向第二層住宅劃一徵收15%稅款,圖增交易成本從而壓抑樓價,但沒作用,只是進一步鎖死二手市場,令二手成交量萎縮。目前業主基本不願賣樓,因再買第二層的成本上升,除非稅款轉嫁到買家。加上額外印花稅鎖死3年,買入二手樓後又難脫身,故料二手市場將近停頓。莊認為,梁振英為爭取連任,減辣機會不大。他建議當局若欲壓抑樓價,可設立資產增值稅,即物業出售所得利潤需要交稅,如200萬元買入物業,500萬元沽出,獲利300萬元,當中部份收益需要繳納稅款。此稅項將令物業投資價值大減,樓價定必下跌。


市民心聲


鍾同學:「樓價好貴,好難上樓,覺得好灰,畢業後會同家人住,唔急於買樓。」


郭小姐:「(鳳德邨癲價劏房公屋)太貴啦,唔值得,寧願租樓住。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161202/19852522
政府 加辣 無效 鳳德 單位 創癲 癲價 153 公屋 190
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=317992

中資癲價狂搶港地皮

1 : GS(14)@2016-12-27 12:31:05

人民幣貶值停不了,逼得內地要嚴打走資,更傳發改委、商務部、人行及外滙局亦指正密切關注近期在房地產、酒店、娛樂及體育俱樂部等領域出現的非理性及非主業的大額投資等行為。近年內地資金氾濫,中資往往「大手筆」做海外收購,像中資海航集團在11月初以88億元天價投得啟德地皮,另一邊廂集團卻連環抵押境內外上市證券,更幾乎盡押本港上市的海航實業(521)持股予若干貸款人。



續成境外收購落腳點

本港今年經歷脫歐、美大選等「黑天鵝」,更於11月份為辣招加碼至印花稅稅率劃一調升至15%,但中資盲搶地加上資金泊港,刺激樓價上升,據中原城市領先指數(CCL)顯示,年初至今樓價仍升近7%。星展唯高達中國房地產分析員兼研究部董事王丹認為,「大家(中資)對海外的熱情,你越控制大家就越想出來」。她指中資考慮是「滙兌風險及資產配置」因素,人幣貶值加快,若經銀行對沖「收費約2%,等於直接貶值2%」,相反在香港買資產已鎖定滙價並對沖人幣貶值問題,就算「回報收益只有2%,但還有升值可能」,變相令海外收購更「合理」。王丹指,現時境內發債不再似今年10月以前很易發行又便宜,但境外所得資金續可用於海外收購,料中資發境外債雖要冒滙兌風險,仍會續發境外債,而本港是其熟悉、方便的市場,亦繼續成為境外收購落腳點,惟情況不再像近兩個月厲害。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161227/19877592
中資 癲價 價狂 狂搶 搶港 地皮
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=320158

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