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瑞房目標十元以上 東尼

2010-01-28  NM





問︰我以每股四元三角八仙,買入一萬股瑞房,作為孫兒的聖誕禮物,請問可長線投資嗎?目標價是多少?

答︰瑞房的股價非常波動,儘管我認為它的盈利將穩步上揚,但其股價升幅可能超乎想像,亦可能因市況波動而跌過龍,故很難估頂,所以難以決定何時沽貨。

無論如何,瑞房是上佳的長線投資,儘管其主席可能在數年內退休,影響公司未來發展,但它仍然有很強的升值潛力。希望終有一天,瑞房的股價能升到令我有衝動沽貨,到時我將毫不猶豫建議讀者離場,惟一定不會是在十元以下。

問︰請問你對招商局(144)有何看法?

答︰這是一間在國內聲譽良好的公司,在政府管制下從事有關港口的業務;但不幸地,這間公司受政治操控,進入了房地產投資市場,甚至踏足和航海事業無關的城市。雖然這收緊了公司過於寬鬆的資本,但從商業角度看,理由並不充足,相信這情況在未來亦難以改善。

我 對這股票抱有保留,因為它沒上升動力,儘管其盈利不俗,在過去十年均能持續上升,股價亦升了五倍,不過部分盈利升幅,來自新定的按市價入賬會計準則。根據 其中期業績,○九年的盈利應該和○八年相若,即三十六億元,或每股一元五角;以每股二十七元計算,招商局市值約六百五十億元,市盈率約十八倍。按盈利往績 而論,現價仍然合理,但偏貴。

 

問︰我和妻子現時三十歲,預備五十五歲退休,打算每月投資一萬元買中資銀行、保險、消費、地產及基建股,你認為如何?

答 ︰你還有二十五年才退休,而我相信你的收入將不斷增加,不過儲蓄還是越早越好。每月投資一萬元買中資股是明智決定,在分散風險方面亦相當得宜,我沒有更好 的建議。不過,在股市低谷或巔峰時,你可能會受到引誘,但緊記保持耐性,因為長遠而言,規律的投資習慣,定能帶來更佳回報。

 

問︰我打算買入市場熱炒的環保及再生能源股,你有何建議?你對陽光能源(757)有何看法?

答︰我對市場熱炒的東西往往避之則吉,大家要記得○一年的科網股災,或最近美國的醫藥股泡沫,雖然當中也有值得投資的好股票,但我相信大部分都是混水摸魚。對於投資,我重視企業盈利多於市場表現,而很少環保或再生能源公司有正面的盈利表現,這類股票不是我杯茶。

至 於陽光能源,觀其歷史,買入可能需要帶點勇氣。它在○八年三月上市,○七年盈利三億元,但○八年急跌至一億元,到○九上半年更要蝕錢。以每股一元八角計 算,其市值約三十四億元,但資產價值只得十五億元。它最近在台灣發行預託證券,亦有報導指其正在國內商議一些合約,但除非有人確實告訴我它將有真正的盈 利,否則我不會買入。若你要買的話,應視為投機,惟現價亦太貴。

東尼Tony Measor

在證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。

他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。
 



瑞房 目標 十元 以上 東尼
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瑞房多賺52%派12仙 林奇


http://hk.myblog.yahoo.com/lynch200705/article?mid=7449


林奇:繼遠洋 (03377)、世茂(00813)等均宣佈 了亮麗的業績之後,昨天,瑞安房地產(00272)亦迎來了一份不俗的業績。只是,當我們一致看好某某版塊時,其實,危機已悄然掩至。昨天一眾內房股在中 央加大力度調擯的陰霾下而東歪西倒,短期看來,並不樂觀。

事實上,中央調控房地產價格飊升實乃急中之急,以致一眾內房股昨天均出現崩跌的 情況。畢竟報告才剛剛出台:上月內地房價上升了11.3%,若此數據為真實的反映,稍為有些經濟常識的散戶投資者均知道,此乃「經濟過熱」的徵兆!

儘 管現時中央政府已在加大力度去作出宏觀調控的緊縮政策,無奈地方政府正是「山高皇帝遠」:「上有政策,下有對策」,君不見好些地方政府,如湖北省早前宣布 推出12萬億元(人民幣,下同)的投資計劃後,重慶市發改委也發布消息稱,今年將推出1萬億元投資計劃以提振當地經濟,其中包括交通、能源在內的323個 重點項目,以及開始興建可能超過620米高的全球最高摩天雙子塔。

只是若我們能細心分析,大規模投資背後的風險實在不容忽視。因為首當其 衝的,可能是大興土木的背後,或會加劇地方政府在債務上的風險。

事實上,早前好些地方政府和地方融資平台的債務風險早已為國內傳媒所關 注,隨著地方融資平台貸款餘額迅速累積,其存在的高負債、收入不穩定等問題將伴隨突發事件而日漸暴露。如果新一輪的地方投資潮掀起,地方政府的債務風險前 景將難言樂觀。那麼,儘管中 央將來如何作出調控,可惜的是,危機已在今天埋下了。

防患於未然,又怎能不作出良好的風險管理呢!

正如各散戶投資者永遠 奢望其擁有的投資標的在缺乏基本因素支持下而能在短時間像神仙火箭股般「喪升」,漠視每支股票背後的真正價值若何便一頭栽進了渾水之中,與虎謀皮致最終身 陷險地,這樣的投資態度,最終捐手爛腳,任憑投資經驗及年資如何豐富,沒有良好的風險管理態度和理性行為與獨立的分析能力,再加上貪婪徹底戰勝了理智,下 場可以是很可悲的呢!

昔日以142.5元夢幻天價買入電盈(00008)者如是,今天復牌的意馬(00585)投機者也定必如是!

電 盈與意馬,管理層及白武士彷彿有點似曾相識吧?

對!又是梁伯轁!對!又是鍾楚義!


意馬國際控股有限公司附屬公司

IMAGI PRODUCTION LIMITED清盤狀況最新資料、提醒股東召開股東特別大會及恢復買賣
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100415/LTN20100415930_C.pdf


《星 島日報》
2010/04/16


瑞安房地產(00272)昨公布截至2009年底止全年業績,純利30.34億 元,按年增長五成二,每股盈利60仙,派末期股息12仙。談及中央上調購房首期比例,主席兼行政總裁羅康瑞 認為,或會令成交量下跌,但相信不會對樓市造成打擊,並因內地剛性需求大,土地資源不足,料房價必定會穩步上揚,上海地區價格亦看好。

羅 康瑞早前已稱不相信內地樓市有泡沫,對於上調購房首付比例,他昨日強調是好事,因可打擊炒房,促進樓市健康發展,並指公司現時有三分之一的買家以現金購 房,不受影響。

期內營業額67.5億元(人民幣,下同),當中物業銷售激增3.2倍至60.78億元,交付面積上升1.5倍至19.43 萬平方米,均價約3.26萬元,漲幅達八成一。

期內合約銷售額61.6億元,增長1.1倍。董事總經理兼財務總監尹焰強表示,今年將推售 7個項目,可售面積42.6萬平方米,目標合約銷售額60億元。但他指,全年均價將略為回落至3萬元,主要因推售的上海項目減少所致。去年投資物業租金及 其他相關收入亦增加百分之八,至6.43億元,他預計,今年地產項目加上物業租金收入至少可達60億元水 平。

瑞 房早前設定3年計畫,以加快項目開發,目標2012年交付面積超過100萬平方米。今年資本開支約115億元。




瑞房 房多 多賺 52% 12 林奇
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瑞房09年全年業績 ckm001


http://hk.myblog.yahoo.com/jw!G9qPswuRGxoAjkVjcnY-/article?mid=33878




 

瑞安房地產(272)公布,截至去年底止,全年純利30.34億元,按年增長52%,每股盈利63仙,末期股息增至12仙。

期 內,營業額升2.3倍至76.7億元;物業銷售升3.2倍至60.78億元;毛利率52%。已訂約銷售26.69萬平方米,涉及金額61.61億元。投資 物業租金及相關收入升8%至6.43億元;可供出租總建築面積增至31萬平方米。淨資產負債比率23%。


瑞房的業績公布大家已經睇過,營利增長咁勁,小股東們應該好滿意,帳面值由08年每股4.2港元,增加至09年5.3港元,現價3.82,P/B = 0.72,看派息,08年每股派7.2仙,09年派12仙+1仙,股息率超過3厘,而負債比率為23%,非常穩健。業績報表如下:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100415/LTN20100415410_C.pdf

昨日大家叫我講財務報表,其實我最怕會計帳,唔係我唔識,而係我怕煩,所以我知道睇報表嘅難處,今日我嘗試由淺入深,先講一些概念性的東東,等你地 容易入腦。

昨日瑞房收市價$3.82,咁你地會問抵唔抵買,如果看報表第16頁,瑞房的總股數是48.23億股,市值就 = 3.82 x 48.23億 = 184.24億。咁一間市值182億的公司一年賺多少錢? 再看報表第二頁的綜合收益表,第一項是營業額,09年營業額76.7億,比08年的67.6億增加了13.4%,嘩! 一年賺七十幾億,兩年幾歸本,呢盤生意真係好發,不過營業額不是純利,起樓都要成本啊! 例如地價、鋼根、水泥、建築工人薪酬等等,那就是第二項銷售成本36.65億,營業額減去成本就是毛利40.05億,呢個都唔係純利,要做生意還有銷售開 支、市場開支、行政開支等等,減去後就是經營溢利34.11億,呢個數都唔係純利,因為未交稅款,經營溢利加埋物業與權益加減值的東東,就變成稅前溢利, 減去14.77億稅款,就是年度溢利29.43億,這就是純利,一間市值184億的公司,一年賺29億,即係一蚊賺一毫六,E/P = 16%,或 P/E = 6倍,做6年歸本,嘩! 好抵啊! 咁你是否願意用3.82買入一股瑞房股票呢? 還有,公司把09年約兩成的純利派給股東做股息,保留8成純利做營運資金,你滿意嗎? 再講,現在中央極力打壓樓市,國內樓市可以再無運行一年半載,間公司是否頂得順? 公司淨資產負債率只是23%,非常穩健,就算面對逆境,呢盤生意都有得守。

以上的東東可能好煩,今日就寫咁多,報表分析是股票投資的基本功,希望大家對會計帳有個初步概念。簡單來講,買入一隻股票就是擁有一盤生意的部份股 權,當你買入部份生意的時候,你要看看盤數,究竟盤生意係唔係咁好賺? 同樣的一筆資金,有無更好的投資機會? 呢種就係基礎分析,名門大派,少林武當,好過學那些止賺止蝕、圖表、走勢、海鯊、巨鯨。



瑞房 09 全年 業績 ckm 001
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無懼泡沫加碼買瑞房 東尼

2010-04-22  NM





當上海等城市的樓價每季上漲一成 之時,市場肯定正在醞釀泡沫。但沒人知道,究竟樓價會升至什麼時候,業主們才心大心細,生怕太早沽貨離場,錯過賺大錢的機會。

上海樓市肯定 有泡沫,部分內地城市亦然。一旦泡沫爆破,想必牽連甚大。然而誰都不知道,樓價會否跌穿現時的水平。

這種狀況似曾相識。記得在○七年大跌 市之前,我賣出了組合內不少中資股,為了保持平衡,才保留了一小部分持股。如果當時賣出更多股票,組合表現會更好,但大前提是能在沽貨後的短時間內,買回 股票。

瑞房強勁增長

瑞房上週公布業績,表現理想,全年股息有十二仙人民幣。以現價每股三元八角計算,市盈率僅六倍,前景非常 樂觀。去年公司受惠於上海樓價上漲,以高價賣出太平橋項目,但今年未必可以舊調重彈。

瑞房去年出售廿七萬平方米的面積,我估計今年可賣出五 十四萬平方米,來年有七十三萬平方米,到二○一二年則有逾百萬平方米出售。雖然這些銷售面積集中在重慶和大連,沒有上海那麼火熱,但增長速度相當可觀。現 時瑞房的估值如此便宜,即使樓市下滑,其股價理應不會跌太多。

樓價上漲,無疑令政府甚為擔心,相信未來還會有抑制措施出台,對投資者不無影 響。這可能是內房股變得便宜的原因。除了瑞房,雅居樂(3383)及世茂房地產(813)亦已公布業績,現價亦相當吸引。事實上,銀行股的估值亦很便宜。

中 行現價每股四元五仙,市值在一萬億元以下。○六年中行上市時,每股作價三元三角,過去四年僅升了兩成三。然而該行的盈利由四百億元人民幣,平穩增長至去年 的八百億元人民幣,升了一倍。現時中行的市盈率僅十一倍,跑輸其他主要銀行。

調控政策影響有限

市場普遍認為,內地政府即將推 出新措施,以控制借貸和樓價。由於消息已被消化,即使措施出台,相信影響亦有限。

泡沫令人畏懼,但它是金融市場的自然現象,通常用作形容升 得太快太急的市況。但市場之所以吸引,正是它很反覆,有時會下瀉,容許投資者以低價買入股票;有時候會上升,讓投資者沽貨套現。因此,其實泡沫不算壞事。

長 線而言,股價傾向上升。有時股價升得過急,有時跌得太快,但最終會互相抵銷,長遠還是會穩步上揚。能低買高賣,當然令人快慰,但這依賴運氣多於技術。說到 底,無人可以準確捕捉大市走勢。

如果大市向上,不知道何時轉勢,最佳的做法是趁股價便宜,買入像瑞房等的股份,然後靜待市場整固。因此我會 在四元水平,加碼多買四萬股瑞房。

東尼Tony Measor

在證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管 理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。



無懼 泡沫 加碼 買瑞 瑞房 東尼
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瑞房發可換股債券 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=40226

瑞安房地產(272)建議發行2015到期20.4億人民幣4.5厘可換股債券,另可加碼6.8億人民幣,初步換股價4.87元,較9月7日 收報有溢價36.41%;悉數行使可兌換6.39億新股,佔擴大後股本11.03%。所得淨額最多26.28億人民幣,擬用作房地產業務、收購相關資產或 業務、償還現有債務資本開支及一般營運。

昨日,請重新啟動認為現在瑞房發換股債時機不對,在$5高價時發債更適宜,但瑞房在去年未才見$5高價,之後股價一浪低於一浪,基本上沒機會高價發 債,如果發沒換股權債,債息可能會相當高,例如人和商業(1387)最近公布發行2016年到期的3億美元優先票據,年息達13厘,再者,在資金壓力下, 如果選擇賣掉優質的國內收租物業,實屬不智,發換股債可能是較佳選擇。sheep又引大行報告,話發換股債會攤薄每股NAV,這種分析實在斷章取義,大家 試想想,如果發債得到的現金能夠加快公司手上的地產項目發展,自然為公司創造更大利潤,NAV自然是上升而不是下降。

對小股東來講,換股債會攤薄現有股東股權約一成,但買入換股債的投資者每年只收4.5厘息,到2015年先能換股,如果五年後股價是$4.87,持 正股的投資者會賺$36.41%,但持換股債的投資者只賺4.5% x 5 = 22.5%,而且持正股的股東還可以收取每年數厘股息,當然,如果瑞房股價繼續下跌,持換股債沒有虧損,但如果投資人認為瑞房增長存疑,股價會一路下跌, 我建議大家應該沽出所有瑞房股票。

事實上,發換股債只是發新股與發不換股債之間的一種選擇,如果發債後資金能夠有效運用,未來公司一樣能夠壯大成長,小股東如果怕股權被攤薄,隨時可 以在市場以現價加碼一成,公司本年一共派息$0.12 + $0.06 = $0.18港元,可選擇以股代息,上期換股價是$3.18,今期未宣布,如果小股東全數換股,手上持股可以增加超過5%,以現價計,每年可收5%股息,相 當於換股債息率,如果未來瑞房股價持續上升,股價回報+股息收入一定遠高於持有換股債,可見瑞房發換股債是除笨有精。


瑞房 房發 發可 可換 換股 債券 CKM 001
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瑞房財務比率分析 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=40938

我經常同你地講,股票買賣應該以基礎分析為本,但一般散戶都認為分析財 務報表難以上手,情願學習那些模稜兩可的圖表與技術分析,我既然開宗明義話教散戶正確嘅投資方法,那當然由財務報表教起,不過唔好話一般散戶,我見到報表 內一堆堆的數字都覺得煩,為了簡化分析,我們可以從一些財務比率開始。
今天,我用瑞房與幾間內房公司的2009年年報數據做例,教大家怎樣分析股東權益回報率(ROE),簡單來講,權益回報率反映公司的經營效率,比率愈高,公司經營效率愈高,如果對ROE再作詳細分析,我們可以利用杜邦公式(DuPont Formula),公式如下:
股東權益回報率 = 利潤率 x 資產周轉率 x 資產權益率
瑞房09年數據:
淨利潤 = 2673M
銷售額 = 6758M
總資產 = 42592M
權益 = 21579M
利潤率 = 淨利潤/銷售額 = 2673/6758 = 0.396
資產周轉率 = 銷售額/總資產 = 6758/42592 = 0.159
資產權益率 = 總資產/權益 = 42592/21579 = 1.97
我再將瑞房的數據與中海發展(688)、華潤置地(1109)、富力地產(2777)與SOHO中國(410)的同年數據作橫向比較(下表)。
2009年度數據
權益回報率
利潤率
資產周轉率
資產權益率
瑞房(272)
12.39%
0.396
0.159
1.97
中海發展(688)
17.74%
0.200
0.327
2.71
華潤置地(1109)
11.66%
0.266
0.172
2.55
富力地產(2777)
17.14%
0.159
0.274
3.92
SOHO中國(410)
19.16%
0.445
0.196
2.19
於是發覺,瑞房權益回報率只有12.39%,屬第2低,反映公司經營效率有問題,但如果看利潤率,瑞房利潤率達0.396,屬第二高,瑞房物業優質,賣價與邊際利潤當然較高,反映財務槓桿的資產權益率又是五間公司最低,只有1.97,證明瑞房財務狀況最健康,但最可惜,瑞房的資產周轉率只有0.159,是五間公司之中最低,說明瑞房的經營問題在於賣樓唔夠快,不能夠好似其他內房公司一樣貨如輪轉,自從金融海嘯後,羅主席已經知衰,並決定加快賣樓速度,以下是200年上半年報告的節錄:
提高商用物業資產周轉率的策略
本集團計劃透過增加商用物業的可供銷售面積,以提高資產周轉率。於2010年上半年內,本集團已出售以下兩個項目:
創智坊及創智天地廣場第1期
提供小型單位的創智坊辦公樓以每平方米人民幣20,000元售出;另以每平方米人民幣35,000元至人民幣45,000元的平均售價售出創智坊及創智天地廣場第1期的少數零售舖位。兩項物業出售的總代價為人民幣1.85億元。
武漢天地第A6號地塊的零售商舖
武漢天地御江苑第2期(第A6號地塊)的街舖已於2010年5月訂約售出,價格介乎每平方米人民幣47,000元至人民幣69,000元。
除了做橫向比較,還要做垂直比較,那就是公司多年來的數據變化,今日分析到此為止,至於垂直分析的比較,就留給你們做功課。


瑞房 財務 比率 分析 CKM 001
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羅康瑞唔做瑞房CEO爆退休疑雲「我退休唔得o架!」 李華華

2011-3-17  AD




 

「最靚仔 CEO」卸任了!瑞安房地產(272)噚日喺公佈業績日突然宣佈,羅康瑞由即日起唔再兼任行政總裁,淨係做集團主席,而執行董事兼董事總經理李進港將會接 佢棒做CEO。董事會話,o依家係適當時機將主席同CEO嘅職責明確區分,令董事會經營管理同業務日常管理上,確保權力同授權分佈均衡云云。

搵李進港接棒

照 字面解讀,似乎係羅康瑞部署退休wor!但當事人話,件事並唔係咁嘅,仲話「我退休唔得o架!」佢話,查實o依家內地好多樓市調控措施,令到佢好鬼多嘢 做,再講,佢係個唔可以退休嗰種人嚟o架,連放假都唔係好得。「我返工好似放假咁,所以,我冇放假囉!」而根據呢個最新分工架構,羅生今後只會專注於領導 董事會制訂戰略方案,而阿進港就會負責日常管理同營運!

其實羅生話唔做CEO,華華又唔係好意外,事關舊年年頭佢接受黨報訪問嗰陣,已講明搵緊CEO接班人,仲希望1年內成事,咁點解會揀到49歲嘅進港呢?佢話問過公司好多經理級同事,九成以上都係揀進港,所以,佢咪就揀進港囉!

點都好啦,華華相信至Happy嘅應該係羅生個「最美麗港姐」老婆朱玲玲,因為就算唔退休唔放假,今後羅生點都有多啲時間陪佢啩!

李華華

LiWaWa@AppleDaily.com


羅康瑞 羅康 唔做 做瑞 瑞房 CEO 退休 疑雲 唔得 華華
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瑞房年報中的負債 止凡 Blog

http://cpleung826.blogspot.com/2011/08/blog-post_29.html

瑞房(272)出中期業績, 其中一個我最關心的問題就是近年颯升的負債比率, 要看負債比有很多公式, 好像瑞房提供了一個淨資產負債率, 計算頗為複雜, 是以可換股債券、票據、銀行及其他借貸總和與銀行結餘及現金兩者間的差額再除以權益總額計算, 好像不容易理解其有效性, 有些人就會用權益除負債, 或短期債除現金等價物之類, 每一個數字都有其意義, 只要每年觀察其一致性, 就能看到公司負債問題有否惡化, 當然用短期債對現金等價物就可以看到公司的現金流水平有否問題。

無論用哪一個負債比來看瑞房, 都不難發現瑞房的負債在颯升, 因為早排瑞房才印可換股債券來融資, 當然大家都知道, 起樓是要很多資金的, 找銀行借不一定是最減成本的融資方法, 瑞房選擇了可換股債券, 看看這些債的成本如何。

年報中第33頁列出了借貨的結構, 當中有21.7億可換股債券及65億票據, 再翻開第11頁, 這兩項利息支出分別是1.14億及2.32億, 這是中期業績, 因此這是六個月的利息, 所以按年息計, 可換股債券10%, 而票據要付7%息, 而總債務都要付超過7%利息。

10%, 7%, 不算是低息借貸, 只是這兩項價值86億的借貸, 一年就有大約7億元的利息成本, 這是一個什麼數字呢? 看看半年盈利是7.84億, 一年可能是16億, 如果沒有這7億利息, 不就是多一半利潤?

當然, 數字不是這麼簡單, 第11頁就有個7.46億的負債資本化項目, 這就是說如果沒有第31頁中那244億的負債, 公司發展中項目中就會少7.46億元資本, 所以在盈利入帳時都會補回這個因負債而得到的資產, 使總借貸成本只是5千多萬, 信不信由你。

無論如何, 巴菲特, 李嘉誠及富爸爸都不喜歡負債, 而大家看年報中負債時不能單看總負債, 小心看錯表中負債的威力或殺傷力。

瑞房 年報 中的 負債 止凡 Blog
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瑞房財務分析 CKM001 Blog

http://blog.yahoo.com/_IRRMPRNNPACUOC3ZNGHSWJPXME/articles/661362/index
特首選舉在即,豬狼內鬥不絕,正如我之前所講,無論是「豬」或是「狼」上場,都不是香港之福。除了香港,國內領導層也正在新舊換班,重慶市長薄熙來被拉下馬,幾個派系權鬥不絕,短期政治動盪,股票市場必定無運行,今日國內股市與港股都跌超過1%,正在反映現實的環境。

不過,長線投資人不必理會短線上落,正如2003年之時,恆指跌落8千幾點,香港經濟跌進谷底,引發七一大遊行,香港50萬人上街,9年過去,港股一樣繼續節節上升。歷史只會在不同時間與不同地點,循環發生,當人心不穩,政局動盪,正是長線投資者入貨的好時機。

今 天,我分析一下2011年瑞房業績。2011年營業額創新高,大幅上升74%至人民幣84.84億元。2011年已竣工物業的總建築面積增加57%至 585,000平方米。已確認銷售的平均售價增長25%至每平方米人民幣24,600元。合約銷售金額增長114% 至人民幣106.67億元,相應總建築面積為527,500平方米。截至2011年12月31日,將於2012年及其後交付之物業的已鎖定銷售額為人民幣 48.77億元,較2010年年底的人民幣32.22億元增長51%。2011年的毛利率增長3個百分點至44%。經營溢利上升103%至人民幣 31.16億元,相應溢利率上升6個百分點至37%。附屬公司持有合共509,000平方米投資物業,另有大約155,000平方米投資物業由聯營公司持 有。隨著已落成投資物業租金的上漲,以及72,000平方米投資物業於2011年新近落成,投資物業的公平值增值總計達人民幣26.96億元。2011年 核心溢利上升108%至人民幣15.72億元。股東應佔溢利增加22%至人民幣34.28億元。每股基本盈利為人民幣0.66元。公司建議派末期股息每股 港幣10仙。權益總額增長13%至人民幣294.71億元。資產總額增長22%至人民幣686.04億元。截至2011年12月31日,銀行結餘及現金為 人民幣63.70億元,淨資產負債率為65%。

在盈利增長之餘,派息又有增長,小股東應該高興,我之前講過一點財務分析,講述股東權益回報率(ROE)與杜邦公式(DuPont Formula)之運用:
http://blog.yahoo.com/_IRRMPRNNPACUOC3ZNGHSWJPXME/articles/77505

今天,我用瑞房上市多年之數據,做一個垂直分析。

  權益回報率(ROE) 利潤率 資產周轉率 資產權益率
2009 12.39% 0.396 0.159 1.97
2010 11.60% 0.617 0.087 2.266
2011 12.27% 0.404 0.124 2.455

兩 年過去,反映公司營運效率之2011年權益回報率(ROE)只有12.27%,依然沒有大改善,利潤率能夠維持在0.404的高水平,證明瑞房的地產品牌 有價,但資產周轉率依然是0.124的低水平,起樓慢與賣樓慢是公司的缺點,反映財務槓桿之資產權益率更微升上2.455,證明公司有資金壓力。但過去兩 年是國內房地產公司的艱難時期,長線來講,瑞房的投資物業價值只會水漲船高,加上派息增加,我會繼續持有瑞房作長線投資。
瑞房 財務 分析 CKM 001 Blog
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=32117

瑞房集資:忍無可忍?再忍一忍 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400101m8xf.html

今年沒哪家內房股像瑞房的投資者那麼鬱悶,自嘆倒霉。跟一隻豬在摔跤!盈警也發得太輕微了,想不到核心盈利跌成那樣慘不忍睹,相對於深控這些賺得多到不好意思的內房股,瑞房算是個少賺得不好意思的極端內房股。號稱內地時尚地產教科書的瑞房,犧牲自我和小股東,造就她周邊地塊及所在城市的欣欣向榮,實現老闆的「宏圖偉業」好偉大,好悲劇。

 

忍無可忍,再忍一忍吧。也許逆轉就在不遠前。雖然我也有千言萬語想詛咒她,但我還是選擇參與供股。她最大的風險不是已經共知的壞消失,差業績,而是人民幣貶值風險!她還在賭人民幣會升值,賭內地仍然要依靠磚頭!---我也繼續賭。但會賣出部分正股用於供股,今天的收市價,已經比我的綜合成本價比價低8%,對於其他投資者,不算慘不忍睹。

 

投資有風險,謹慎獨立思維。


瑞房 集資 無可 再忍 忍一 一忍 BILL
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=54207

上海釘子戶玩殘瑞房

2013-05-09  NM
 
 

 

由「上海姑爺」羅康瑞揸弗、曾是散戶愛股的瑞安房地產(272),三月底交出一份驚嚇業績後,即宣布供股吸水,供股價折讓一度高達四成半。本刊發現,去年曾圍攻信德(242)的碎股黨再次出動搵食。短炒或許有肉食,但長情股東就錯愛。近年瑞房頻頻撲水,以致債台高築,資金鏈隨時斷纜。歸根究底,困擾瑞房多年的噩夢,正是上海黃金地段的拆遷問題。本刊前往上海,發現瑞房地皮上滿布「釘子戶」,拆遷項目舉步維艱。初步估計,瑞房未來需要再擲二百五十億元人民幣進行拆遷,有如無底深潭。

瑞房在公布業績後宣布供股,集資最多四十一億港元。供股價僅$1.84,較當日停牌前收市價$3.34,大幅折讓達四成半,亦因此成為碎股黨新目標。本刊發現,供股消息公布後,瑞房的股東名冊上出現多名新登記股東,全部僅持有三至九股,當中部分股東,正是去年三月曾於信德供股時出動的碎股黨。記者在荃灣綠楊新邨找到其中一名碎股黨區小姐,她共報住三個地址,持有三個戶口。去年信德供股她亦有出動,但遇上何超瓊反擊,辛苦一輪得個桔,今次捲土重來,全因股價低殘,「我睇住瑞房由十蚊跌落嚟呢個位,仲唔幫佢打支強心針咩!」區小姐興奮道,雖然瑞房宣布供股後,股價即插水兩成,但仍未打擊她的信心:「應該仲有水位嘅,我諗住等佢返去供股前個價就走o架啦!」以本週二收市,瑞安股價$2.7計,碎股黨每手(五百股)可賺四百多元。區小姐出動三個戶口,即可分得三手,賺千多元。碎股黨興奮,但股東就肯定「笑唔出」。根據去年業績,瑞房賣樓收益大跌,令核心盈利暴跌八成七,今年更有一百億債到期。是次集資所得,是用作上海拆遷項目及營運資金。事實上,瑞房過去數年已多次用「拆遷」之名來吸水。翻開年報,瑞房在上海市中心黃金地段,包括新天地附近,持有多幅地皮,但拆遷行動展開多年,仍進展緩慢,更被一眾釘子戶玩殘。

釘子戶賴死唔走

瑞房在上海的拆遷項目,分別是黃浦區的上海太平橋餘下部分,鄰近新天地,以及虹口區的瑞虹新城項目。根據年報,瑞房於過去五年已為這兩個項目的拆遷工程,投入一百廿億元人民幣,但至今仍未能帶來任何收益。記者走進正進行拆遷的太平橋116號地皮,超過八成的居民已經遷走,死守的居民看見記者,都情緒激動。「我們這麼好的地方,祖祖輩輩也住在這裡,你們香港那個羅康瑞要我搬到鄉下去!」正在晾衣服的顧女士,指因瑞房收地,可能要搬到數十公里外的「鄉下地方」,氣得七孔生煙,一邊揮動晾衫竹,一邊放聲大罵:「你要去跟香港廉政公署說,羅康瑞是違法的!房產證就在我手裡,我有永久居住的權利。他在香港發售股票,我們的地就是他的本錢,他用來發行股票,我要告他!他是騙子!」顧女士聲如洪鐘,附近的居民都紛紛走來聲援,七嘴八舌道:「他來了以後就把這個地方的價格炒得很高很高,我們都買不起了,一套房子最少也要一千萬!」「賠給我們兩萬塊一平米,但他這裡(指着旁邊的翠湖天地)賣十多萬一平米!這不公平!」

無有怕 慢慢磨

內地不時有強行拆遷的新聞,但太平橋的居民都「無有怕」,有居民高呼:「這裡是上海,他敢動我或打我,一定會通天的!」有居民表示賠償額要增加最少一倍,才肯搬走。顧女士斥瑞房「犯法」,但其實她和其他居民一樣,過往一直只有土地使用權,即政府借出土地給他們住。九六年時,上海政府招商引資,力邀羅康瑞到上海發展,並將太平橋的土地使用權批予瑞安,在該區發展商業及住宅的綜合項目,瑞安另設新公司瑞房負責。項目原定於一二年完成,但拆遷進度被一拖再拖,現時仍有約一半地皮未動工發展。○一年開幕的新天地,亦是太平橋其中一個項目,還有隔壁的豪宅翠湖天地。這個地處市中心、炙手可熱的豪宅,已發展至第三期,售價由○三年的每平方米兩萬元人民幣,狂飆近八倍至現時逾十六萬元人民幣。兩年半前,瑞房開始在太平橋116號地塊進行拆遷,並計劃於此興建翠湖天地第四期。如今看來,項目動工之日仍遙遙無期。

互打官司 瑞安無符

另外,位於虹口區的瑞虹新城的拆遷進度亦慢如蝸牛,花了四年拆遷四幅地皮,仍未完成,同樣受困於釘子戶,現時該區仍有一百萬平方米未發展。現場所見,盡是拆遷留下的頹垣敗瓦,記者找到住在瑞虹新城三號地段上的王家,他們所住的三層高、共一百六十平方米平房,危立在廢墟上。瑞房提出賠償五套房,他們卻不滿意。「我們四代人,十四口,五套房子怎樣分?最少要十套房才夠,我們好苦呀!」王太苦着臉說,其實,家中大部分的年輕人已搬走,王太想取得更多房子讓年輕人結婚。負責為瑞房動遷的上海瑞虹新城有限公司,亦因拆遷而和居民互打官司。其中住在瑞虹新城地皮的韓姓家庭,認為動遷公司估計的面積太小,令賠償額縮水,到中級人民法院上訴,被判敗訴。另外,有王姓家庭拿取賠償後,卻不願搬走,被動遷公司告上人民法院。動遷公司雖贏官司,卻不勝其煩。近年,拆遷在內地屬敏感議題,中央政府高舉「和諧」旗幟,加上上海屬一線城市,瑞安即使拿「正牌」兼有政府撐腰,仍舉步維艱。

頻頻吸水救亡

在上海地價狂飆之前,瑞房曾以驚人的速度大規模動遷,但時移世易,動遷之路只會更貴、更漫長。一名曾參與策劃瑞安新天地的前高層解釋:「之前做新天地,嗰度未發展,居民唔知道房地產嘅價值可以升得咁犀利,九十日內就可以遷走三千幾戶。但依家唔同喇,佢哋發現啲地咁值錢,加上樓價係咁升,賠償嘅錢又買唔番附近嘅樓,唔肯走,所以動遷成本會跟住個樓價係咁上升。」雖然有靚地在手,卻「有得睇無得食」。去年業績顯示,瑞房盈利大跌四成三,主因便是上海未有可發展的土地,令去年上海物業銷售,大幅減少逾八成至少於五億元人民幣(下同),令集團核心盈利急跌八成七至兩億多。收入大減,但瑞房仍須「科水」繼續拆遷,惟有向市場伸手。一○年起,瑞房連發六次可換股債及票據,息率愈來愈高,連同是次供股,四年共集資逾二百二十億。多次抽水,令瑞房的負債比率由○九年的兩成三,急增至去年的七成。而瑞房於去年的利息開支高達廿五億,剛好等於盈利廿五億。不過,表面盈利有廿五億,但扣除二十二億利息開支後,實質只有三億。有中資分析員警告:「瑞房現金流好明顯有問題,一年利息廿幾億係大數目,只係靠賣樓絕對解決唔到融資需要。佢啲地係好值錢,但拆遷搞咗好耐,令資金周轉得好慢。」

分拆不吸引

瑞房繼續拆遷餘下的太平橋及瑞虹新城所有地皮,估計需要資金高達二百五十億元人民幣,由於票據息率已扯高,未來必須另闢新路「吸水」。今年三月,瑞房成立中國新天地公司,注入上海新天地、上海虹橋、武漢天地、重慶天地等商業收租項目,計劃年內分拆上市,估計集資約十億美元。但該分析員並不看好:「佢已錯過咗最好嘅時機,今年有好多地產商都話要分拆,市場多咗選擇,佢應該要有三至四成折讓先吸引。」他指瑞房要分拆新天地,不如索性賣資產,「任何一間地產商都無可能靠收租支撐,佢一年收租都係得十幾億,規模好細。」事實上,杭州西湖天地二期便因無法完成拆遷,瑞房無奈於一○年以三億賣出二期項目。另一給予瑞房減持評級的外資分析員沒好氣的說:「不輪到他喜歡不喜歡,不賣就沒錢還債!」他又批評瑞房現時的營運模式:「管理層一定要改變。公司現金流不夠,未來要賣掉投資物業資產,重點發展住宅,才可加快周轉。他放在收租物業的比例太高,帶來的利潤不高。」以去年瑞房租金收入約十二億計算,回報率僅為5.65%,相比SOHO中國(410)的一成回報率,利潤微薄。其實,瑞房先後於杭州、重慶、佛山等地複製新天地模式,早被質疑未必可行,該分析員指:「我去過重慶天地,無乜人,新天地模式係重慶唔太work,佢個位唔夠靚。喺當地發展住宅,龍湖(960)同恒盛(845)都好過佢。」本週二早上,羅康瑞返回灣仔瑞安中心時,聽到記者問上海項目,全程黑面不回應,匆匆上樓。

拆遷燒錢債台高築

「上海姑爺」失光環

事實上,早年靠新天地揚名的瑞房,在進軍內地房地產的港商中率先跑出,主席羅康瑞被冠上「上海姑爺」稱號,出身顯赫,加上卓越的往績,令不少投資者及散戶對他「看高一線」。現年六十五歲的羅康瑞,祖籍潮州,年輕時在澳洲修讀經濟,父親是鷹君集團創辦人羅鷹石。七一年,二十三歲的他向父親借十萬元,創立只得五名員工的瑞安集團,發展建築工程。公司主要承接興建房屋署的合約,並於九七年上市。但早於八七年,羅康瑞已早着先機,進軍上海,與時任上海共青團書記的韓正稔熟,更合作發展酒店項目。後來,羅康瑞取得太平橋項目,○四年成立瑞房,於○六年分拆上市。瑞房股價自○七年十元高位跌下來後,一直低沉,但主席羅康瑞的感情生活卻十分精彩。○○年離婚的羅康瑞,○八年與前港姐冠軍朱玲玲低調結婚,成為熱話。羅康瑞對朱玲玲可說是有情有義,二人共同持有逾五成七瑞房股票。另外,羅康瑞亦非常關照朱玲玲妹夫洪錦標,瑞房與洪創立的永靈通集團進行多宗「關連交易」,簽訂合約發展重慶天地及瑞虹新城,○七年再向對方出售太平橋近半權益,藉此獲取資金,實行有錢齊齊搵。如今,「上海姑爺」光環褪色,瑞房雖有一千三百多萬平方米土地儲備在手,但這碗大茶飯,未吃到嘴邊,已要先找數。

「天地」分布圖

一點意見

瑞房供股權於本週三(8/5)停止買賣,下週一(13/5)則截止遞交供股申請及繳交款項。豐盛金融資產管理董事黃國英雖不看好瑞房,但仍建議瑞房股東供股:「梗係供啦!咁鬼大折讓,洗濕咗個頭就供啦,供完就趁個市好番少少,快啲撤退,壯士斷臂,寧願買其他內房,好似中國海外發展(688)同華潤置地(1109)。」


上海 釘子戶 釘子 玩殘 殘瑞 瑞房
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清空瑞房(00272),不想做她的小股東 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400101ssbf.html

配股集資前跑了部分,配股後再跑了部分,今天把剩下的全部賣完。總之,不想做她的小股東。反正我也沒虧,只是嚴重跑輸同期買進的內房股。賣出部分再加倉買進富力(02777),剩下做現金。

 

市場偏不看好富力大筆資金進軍馬來西亞。東南亞和歐美國家都基本去過,個人覺得馬來西亞是最適合中國人度假(是度假,跟旅遊有點區別)的地方,環境保護得很好,風景也不錯。華人多,飲食很接近廣東。資源豐富,馬幣可是資源性貨幣。東南亞那麼多國家,去的最多的就是馬來西亞,東馬,西馬基本走遍,很是喜歡。政局政策穩定的話,理想的第二國度---可惜這國家不歡迎移民。第二家園計劃其實挺好的。富力的負債率還是太高了,市場不給於高估值。她跟瑞房簡直是內房股的難兄難弟,更樂於偏向做她的小股東。

 

今年由於繼續押注磚頭,成績肯定不好看了。我猜對了磚頭繼續升,實體磚頭的確繼續飆升,但資本市場卻安靜得一潭死水,看看我的深控和路勁就知道了,很無奈。反而投機股還不錯,之前說從心理層面清空了現代美容,但在她公佈年報後又以0.57買回來,而且買的比之前倉位更多(在雪球做了記錄,沒在博客,那是忙著玩樂,無心戀戰股票),連同已收取的股息,輕鬆跑贏我的投資組合全部個股---買的低,的確是王道。她業績飄忽應該和之前的核數師有關係,現在已經換了畢馬威。畢竟是投機股,不多,對整個投資組合變動不大。

 

如果磚頭股這個月依舊沒有起色,今年的成績有點失望,失意。

今年日子過得太逍遙了,結婚,蜜月,多次長途自駕旅遊,吃喝玩樂不亦樂乎~~看開點吧,我的價值觀無所事事好吃懶做並不是壞事。

清空 瑞房 00272 不想 做她 她的 的小 股東 BILL
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瑞房當務之急減債(六)

網誌分類:股票經 |
網誌日期:2015-09-08

瑞安房地産(272.HK)的股價長期低迷,投資者避之則吉,主要反映公司以往的商業模式出現了很大問題------上海兩個舊城改造項目(太平橋和瑞虹新城)由於開發規模龐大,涉及拆遷難題,發展周期長,資金不易回籠,導致公司債臺高築。

瑞房公佈中期業績后,我特別留意她截至2015年6月底止的資產負債表,經過仔細分析計算,得出公司凈負債超過484億元人民幣,較去年底增加123億元人民幣,相對於股東資金388億元人民幣,負債比率高達125%,財務壓力龐大,情況令人擔心!

由於瑞房的資產周轉率很低,股東資金回報率也很低,導致股價長期跟資產凈值出現大折讓。現價1.69港元計,相對於資產凈值每股4.85元人民幣(折合5.86港元),P/B只有0.29倍!

如何才能令機構投資者重拾興趣?

我認為當務之急是減債!公司在今年8月底完成出售太平橋企業廣場1至2期,套現66億元人民幣,絕對是好的開始。管理層希望年底前可以再出售企業廣場3期,預計可以套現60億元人民幣,短期應該可以舒緩財務壓力。

今年下半年開始的未來兩年半,上海將會提供大量可售樓面,預計可以套現240至300億元人民幣。

真心希望2017年前瑞房真的可以減債成功,股價回勇!
瑞房 房當 當務 務之 之急 減債
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=177038

瑞房出售資產方向正確(七)

網誌分類:股票經
網誌日期:2017-05-29

瑞安房地産(272)上星期五公布向萬科(2202)出售重慶天地房地產開發項目79.2%權益(交易完成後,瑞房仍持有19.8%權益),作價41.3億元人民幣,預計出售收益約17億元人民幣,並將會改善公司的財務狀況,令負債比率減少11%。受到消息刺激,瑞房今天股價急升9%,收市報1.9港元!我認為公司以合適價錢出售資產,從而加強資產周轉率(Asset Turnover)的方向正確,料可以收窄股價相對資產淨值的折讓率,我會繼續持有它的股票。

我在2015年9月寫的Blog文 <瑞房當務之急減債(六)> 說過「由於瑞房的資產周轉率和股東資金回報率都很低,導致股價長期跟資產淨值出現大折讓,投資者避之則吉。如何才能令機構投資者重拾興趣? 我認為當務之急是減債!」

從我的觀察,過去兩年,瑞房貫切執行輕資產的投資策略,不斷通過出售非核心及成熟資產,從而減低負債比率。經過一番努力,公司終於成功把多項資產出售,包括上海太平橋企業天地1至3號、武漢天地的兩幢名為A1及A3的辦公樓及佛山嶺南天地的部分物業,令淨負債比率從2015年6月底的125%(當時的淨負債高達484億元人民幣)下降到2016年12月底的96%(淨負債359億元人民幣,除以股東權益374億元人民幣)。最近市場傳言,瑞房有可能出售上海瑞虹新城50%權益予萬科,作價高達80億元人民幣。我計算過,假如真的成事,連同這次出售重慶項目權益的金額,瑞房的淨負債比率將會進一步下降到64%,財務狀況變得更健康,大大減少每年支付的利息費用和資金壓力,應該會受到投資者歡迎。

估值方面,以股價1.9港元計算,相對於2016年底的賬面資產淨值(Book NAV)每股4.68元人民幣(股東權益374億元人民幣,除以發行股數80.2億股而得出),折合約5.3港元,市賬率(P/B)只有0.36倍,估值相當低迷!基於瑞房落成的投資物業2016年的租金收入17.2億元人民幣,相對於其賬面值420億元人民幣,租金收益率(Gross Rental Yield)只有4.1%,遠低於新鴻基地產(016)評估國內投資物業估值時所用的Cap Rate 6.6%,估值明顯有「水份」,需要作出調整。我用同一個Cap Rate 6.6%去估算,瑞房的投資物業估值只有260億元人民幣(17.2÷6.6%),較其賬面值減少160億元人民幣或38%,考慮到瑞房所持投資物業的少數股東權益 (我簡單統一假設為20%),經調整後的資產淨值會因此而減少至246億元人民幣(374-160+160*20%),相當於每股3.06元人民幣(折合3.46港元),股價相對於調整後的資產淨值(P/RNAV)約 0.54倍,估值仍算是偏低。

雖然估值偏低,但瑞房過去10年(2006年10月上市)差劣的股價表現,已經傷透了長線投資者的心(包括我在內),令我不想、也不會加碼增持它的股票。與2015年9月時的心情一樣,我仍然是這句:真心希望瑞房真的可以減債成功,股價回勇!
瑞房 出售 資產 方向 正確
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=250854

瑞房拒商融資 私有化告吹

1 : GS(14)@2018-02-13 03:41:57

■瑞房昨出通告指,接獲主席羅康瑞通知,因近日股票及債券市場動盪,他無意再與銀行商討私有化融資。資料圖片


【本報訊】流傳兩星期的瑞安房地產(272)私有化計劃疑似玩完!瑞房上周三才出通告,承認與銀行商討融資,亦可能提出私有化;豈料昨日收市後,瑞房又出通告指,接獲主席羅康瑞(圖)通知,因為近日股票及債券市場動盪,他無意再與銀行商討私有化融資。瑞房昨逆市升逾一成,收報2.58元。瑞房表示,公司昨日股價及成交量莫名地急升,持有瑞房57.28%的羅康瑞重申,對公司股權未有明確計劃,亦未有提交建議。

平保沽340萬股碧桂園

日前彭博才報道,瑞房正與多間銀行就私有化問題商討,包括法巴、德銀、渣打、瑞銀,尋求約43億美元(約335億港元)借貸,當中18.5億美元(約144億港元)用作私有化,另24億美元作再融資。豈料事隔一日,公司已經無意進一步與銀行商討有關潛在私有化計劃的融資。另外,平保(2318)披露,於本月6日以均價16.78元沽售340萬股碧桂園(2007),套現5,705.6萬元,目前持股由10%輕微降至9.99%,仍是碧桂園第二大股東。碧桂園昨挫6.6%報13.12元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180210/20301311
瑞房 房拒 拒商 融資 私有化 私有 告吹
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=348412

瑞房尋求335億元融資

1 : GS(14)@2018-02-13 03:46:41

【本報訊】瑞房(272)擬私有化計劃再有新進展。彭博昨日引述消息人士透露,瑞房正與多間銀行,包括法巴、德銀、渣打、瑞銀,正就私有化問題商討,並尋求18.5億美元用作私有化用途。

傳144億用作私有化

知情人士透露,瑞房正向上述5間銀行尋求約43億美元(約335億港元)借貸,當中18.5億美元(約144億港元)用作私有化,另有24億美元作再融資。借貸細節仍然未有確實,確實金額仍要視乎瑞房股價而定。瑞房未有對報道作回應。瑞房上月底承認擬私有化,發公告指控股股東,即主席羅康瑞(圖)正與銀行商討尋求融資,並檢視集團權益方案,包括尋求收購其在公司全部已發行股本的可行性。羅康瑞持有瑞房57.28%,公司昨收報2.33元,即街貨市值約80億元。集團當時強調仍然未有明確計劃,亦未有簽訂任何協議。羅康瑞上月接受訪問時亦提及,有可能會將瑞房私有化,最終留待子女決定。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180209/20300369
瑞房 尋求 335 億元 融資
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=348452

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