瑞房財務分析 CKM001 Blog
http://blog.yahoo.com/_IRRMPRNNPACUOC3ZNGHSWJPXME/articles/661362/index特首選舉在即，豬狼內鬥不絕，正如我之前所講，無論是「豬」或是「狼」上場，都不是香港之福。除了香港，國內領導層也正在新舊換班，重慶市長薄熙來被拉下馬，幾個派系權鬥不絕，短期政治動盪，股票市場必定無運行，今日國內股市與港股都跌超過1%，正在反映現實的環境。
不過，長線投資人不必理會短線上落，正如2003年之時，恆指跌落8千幾點，香港經濟跌進谷底，引發七一大遊行，香港50萬人上街，9年過去，港股一樣繼續節節上升。歷史只會在不同時間與不同地點，循環發生，當人心不穩，政局動盪，正是長線投資者入貨的好時機。
今
天，我分析一下2011年瑞房業績。2011年營業額創新高，大幅上升74%至人民幣84.84億元。2011年已竣工物業的總建築面積增加57%至
585,000平方米。已確認銷售的平均售價增長25%至每平方米人民幣24,600元。合約銷售金額增長114%
至人民幣106.67億元，相應總建築面積為527,500平方米。截至2011年12月31日，將於2012年及其後交付之物業的已鎖定銷售額為人民幣
48.77億元，較2010年年底的人民幣32.22億元增長51%。2011年的毛利率增長3個百分點至44%。經營溢利上升103%至人民幣
31.16億元，相應溢利率上升6個百分點至37%。附屬公司持有合共509,000平方米投資物業，另有大約155,000平方米投資物業由聯營公司持
有。隨著已落成投資物業租金的上漲，以及72,000平方米投資物業於2011年新近落成，投資物業的公平值增值總計達人民幣26.96億元。2011年
核心溢利上升108%至人民幣15.72億元。股東應佔溢利增加22%至人民幣34.28億元。每股基本盈利為人民幣0.66元。公司建議派末期股息每股
港幣10仙。權益總額增長13%至人民幣294.71億元。資產總額增長22%至人民幣686.04億元。截至2011年12月31日，銀行結餘及現金為
人民幣63.70億元，淨資產負債率為65%。
在盈利增長之餘，派息又有增長，小股東應該高興，我之前講過一點財務分析，講述
股東權益回報率(ROE)與杜邦公式(DuPont Formula)之運用:
http://blog.yahoo.com/_IRRMPRNNPACUOC3ZNGHSWJPXME/articles/77505今天，我用瑞房上市多年之數據，做一個垂直分析。
| |
權益回報率(ROE) |
利潤率 |
資產周轉率 |
資產權益率 |
| 2009 |
12.39% |
0.396 |
0.159 |
1.97 |
| 2010 |
11.60% |
0.617 |
0.087 |
2.266 |
| 2011 |
12.27% |
0.404 |
0.124 |
2.455 |
兩
年過去，反映公司營運效率之2011年權益回報率(ROE)只有12.27%，依然沒有大改善，利潤率能夠維持在0.404的高水平，證明瑞房的地產品牌
有價，但資產周轉率依然是0.124的低水平，起樓慢與賣樓慢是公司的缺點，反映財務槓桿之資產權益率更微升上2.455，證明公司有資金壓力。但過去兩
年是國內房地產公司的艱難時期，長線來講，瑞房的投資物業價值只會水漲船高，加上派息增加，我會繼續持有瑞房作長線投資。