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瑞房財務比率分析 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=40938

我經常同你地講，股票買賣應該以基礎分析為本，但一般散戶都認為分析財 務報表難以上手，情願學習那些模稜兩可的圖表與技術分析，我既然開宗明義話教散戶正確嘅投資方法，那當然由財務報表教起，不過唔好話一般散戶，我見到報表 內一堆堆的數字都覺得煩，為了簡化分析，我們可以從一些財務比率開始。
今天，我用瑞房與幾間內房公司的2009年年報數據做例，教大家怎樣分析股東權益回報率(ROE)，簡單來講，權益回報率反映公司的經營效率，比率愈高，公司經營效率愈高，如果對ROE再作詳細分析，我們可以利用杜邦公式(DuPont Formula)，公式如下:
股東權益回報率 = 利潤率 x 資產周轉率 x 資產權益率
瑞房09年數據:
淨利潤 = 2673M
銷售額 = 6758M
總資產 = 42592M
權益 = 21579M
利潤率 = 淨利潤/銷售額 = 2673/6758 = 0.396
資產周轉率 = 銷售額/總資產 = 6758/42592 = 0.159
資產權益率 = 總資產/權益 = 42592/21579 = 1.97
我再將瑞房的數據與中海發展(688)、華潤置地(1109)、富力地產(2777)與SOHO中國(410)的同年數據作橫向比較(下表)。
2009年度數據
權益回報率
利潤率
資產周轉率
資產權益率
瑞房(272)
12.39%
0.396
0.159
1.97
中海發展(688)
17.74%
0.200
0.327
2.71
華潤置地(1109)
11.66%
0.266
0.172
2.55
富力地產(2777)
17.14%
0.159
0.274
3.92
SOHO中國(410)
19.16%
0.445
0.196
2.19
於是發覺，瑞房權益回報率只有12.39%，屬第2低，反映公司經營效率有問題，但如果看利潤率，瑞房利潤率達0.396，屬第二高，瑞房物業優質，賣價與邊際利潤當然較高，反映財務槓桿的資產權益率又是五間公司最低，只有1.97，證明瑞房財務狀況最健康，但最可惜，瑞房的資產周轉率只有0.159，是五間公司之中最低，說明瑞房的經營問題在於賣樓唔夠快，不能夠好似其他內房公司一樣貨如輪轉，自從金融海嘯後，羅主席已經知衰，並決定加快賣樓速度，以下是200年上半年報告的節錄:
提高商用物業資產周轉率的策略
本集團計劃透過增加商用物業的可供銷售面積，以提高資產周轉率。於2010年上半年內，本集團已出售以下兩個項目：
創智坊及創智天地廣場第1期
提供小型單位的創智坊辦公樓以每平方米人民幣20,000元售出；另以每平方米人民幣35,000元至人民幣45,000元的平均售價售出創智坊及創智天地廣場第1期的少數零售舖位。兩項物業出售的總代價為人民幣1.85億元。
武漢天地第A6號地塊的零售商舖
武漢天地御江苑第2期（第A6號地塊）的街舖已於2010年5月訂約售出，價格介乎每平方米人民幣47,000元至人民幣69,000元。
除了做橫向比較，還要做垂直比較，那就是公司多年來的數據變化，今日分析到此為止，至於垂直分析的比較，就留給你們做功課。


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