全国最大烂尾楼破产清算碧桂园25亿美元接盘

均來爛尾樓內幕

2003-5-29 NM

本週一，屯門茵翠豪庭的接管人承諾，真金白銀買樓的小業主，可取回單位業權。這單震驚全港的爛尾樓風波，表面上看似平息，然而餘波未了。因為均來另一樓花盤，小欖愛琴灣工程肯定爛尾，小業主收樓無期。由元朗教父戴權任主席的均來集團，現仍為爛尾盤而閉翳。事關商業罪案調查科已分別到均來總部、有關律師行及均來董事總經理，即戴權姪兒戴志華的家中，搜出多箱文件調查。相信有人須就事件負上刑事責任。茵翠豪庭原有五億五千多萬收益，但接管人駭然發現樓款現只剩得二百多萬。在扣除承建商已收取的億五工程費用後，其餘三億多不知所終。而茵翠豪庭背後的鐵三角關係，尤為關鍵。發展商均來集團，由戴志華兄弟持大股；而負責樓盤的建築師「王、戴建築師事務所」也由戴志華持有，戴志華更有權批核所有工程費用；而有份處理樓款的魏明信律師事務所，更與戴家有十幾年交情。鐵三角關係，不言而喻。上週六，商業罪案調查科探員，兵分幾路大舉出動調查茵翠豪庭失款去向。其中二十名警員，在均來集團尖沙咀總部逗留七個鐘，撿走多箱文件，並召「豬籠車」把有關文件載走。與此同時，另一隊探員抵達元朗商業中心，進入魏明信律師事務所。在警員調查期間，七十三歲的魏明信（Emerson），以及另一對外籍老夫婦，也忙於翻文件及影印，警員在魏明信那裡再撿走一箱文件。據悉，均來董事總經理戴志華位於紅山半島的豪宅，也是警方重點搜查對象。今次觸動警方介入調查茵翠「爛尾」，皆因茵翠的接管人安永，在五月十六日接收樓盤後，發覺茵翠原有的五億五千多萬樓款，除當中一億五千萬用來支付中國海外的工程費用外，其餘款項不知所終，剩得寥寥二百九十多萬元，根本不足以支付茵翠還未完成的內部裝修，事件極不尋常。

力氹買家即供由上市公司均來集團發展，在屯門嶺南大學附近的屯門茵翠豪庭，建有三百一十九個低密度分層洋房。前年五月，均來把這個發展項目，抵押給由廣東省銀行（後合併為中銀（香港））牽頭的銀團，借了二億多元來起樓。中銀當時已與均來協定，茵翠日後賣樓花，須由三間指定律師行，包括郭少強、朱國民律師行，梁廷鏘、文達良律師行，以及王東昇、鍾金榮律師事務所，處理買賣事宜及託管樓款。當時均來把茵翠包裝成「大自然中的典雅居亭」，並委託現已清盤的鴻運地產做獨家代理，樓盤在前年十一月推出賣樓花，當時平均每呎二千五百多，兩個月便賣出逾一百個單位。至去年三月左右，茵翠銷情放緩，均來便出招力谷，其中買家若以「即供」形式購買，除較建築期付款平百分之四外，還可與發展商議價，再減多百分之三至五，即供折扣優惠達百分之七。故此，在已賣出的二百零五個單位中，其中一百八十八個，是以即供形式買入。所謂即供形式，買家須於簽訂買賣合約的一個月內，找到銀行上會以繳付樓價全部餘款給律師樓。均來力谷即供計劃，至令樓盤套得五億多巨款。

推介友好律師行以二百萬買入八百五十呎單位給一對兒女的趙女士，便是其中一個即供買家。「我個單位足足平成七萬元㗎！」趙女士扑鎚買茵翠後，不尋常事情便發生。「我哋落咗訂之後，均來的人即時遞咗魏明信的卡片俾我，吩咐我哋三日內上去簽買賣合約。」趙女士當時並不知道魏明信並非中銀所指定的律師行。而最令她奇怪的，是在律師行簽完買賣合約後，魏明信並沒有多一份副本給她，她主動索取，職員居然回應：「通常我哋唔會影印俾啲客，不過如果你要嘅，我可以影印份俾你嘅！」在趙女士正式簽署的買賣合約前，曾先後到過兩間銀行申請做按揭，均未能順利上會，趙女士擔心找不到銀行上會，轉向牽頭銀行中銀，結果成功上會。像趙女士那樣，經魏明信處理交易的買家，佔總數六成。他們每個月如期供樓，期望在去年底可以收樓。然而，他們滿心歡喜準備住新屋之際，惡夢已悄然而至。均來原本講明茵翠豪庭會於去年底入伙，但過了收樓期業主遲遲未收到通知，部分心急業主還到地盤看個究竟。他們見樓盤已平頂，但單位裡面連地板也沒有，像爛屋一間，最令人擔心的，是樓盤已經停工，情況大為不妙。

四十年來首宗爛尾今年三月，本刊曾報導均來財政告急，茵翠恐有爛尾危機。到了四月，均來債主臨門，先是建築公司俊和入稟高院，向均來追討早幾年的六千多萬工程費用。跟着中銀見勢色不對，也開始追討茵翠那二億多建築貸款，唯均來無法清還，中銀遂於五月十六日，委託安永接管整個項目。幾天後，廖創興銀行也委託安永，接管另一個均來小欖樓花盤愛琴灣，該盤已賣出二十九個單位，套現八千多萬。然而承判商中國海外證實，均來仍拖欠茵翠四千萬建築費，分判商八個月前已一併停止愛琴灣的工程。茵翠豪庭與愛琴灣雙雙被債權銀行接收，成為香港近四十年來的首個「爛尾盤」，哄動全港。上週五，安永與茵翠小業主開會。會上，安永企業財務董事總經理廖耀強，首次披露整件事的真相，更叫人震驚。「根據我們的資料，中銀只有（委託）三間認可的律師行，Emersons未得到銀行認可去託管樓款。Emersons完全無錢返過銀行，據我們所睇到，該律師行將筆錢全部支付俾Gold-Falcon。」廖耀強續表示，負責茵翠樓盤工程的，只有中國海外，但接管人到律師樓調查文件，卻發現建築師曾經核實由Gold-Falcon申請的款項。聽罷，即時全場嘩然。事實上，茵翠豪庭不用打樁，每呎建築成本約五百元，整個項目的建築費，也不過億五左右，根本無可能用上五億。

關鍵鐵三角今次茵翠爆出「爛尾」危機，全因發展商、建築師及律師行這三角關係異常密切。首先茵翠的發展商均來集團，由戴展華、戴志華兄弟的家族基金持大股，佔四成九股權。戴志華不單是均來的董事總經理，操控均來大小事宜；負責這樓盤的王、戴建築師事務所，也由戴志華佔五成持有。根據現行樓花監管機制，戴志華為王、戴的核實人（Authorized Person），有權批核所有茵翠的工程費用。而處理客戶樓款的律師行，又與均來淵源甚深。三大關卡關關通，隱藏玄機。其中，替一百三十六名茵翠豪庭業主，處理買賣合約事宜兼保管近三億元樓款的「魏明信律師事務所——Paul Daniel Emersons」，辦公室就設於戴氏私人持有的元朗商業大廈五樓，對面就是戴氏家族的私人公司均來企業總部。律師樓內約有三、四名員工，但文件卻隨地亂放，還養有一頭矮腳狗，不時汪汪地吠。魏明信本人在上週四，見記者來訪，就躲到均來企業的寫字樓內，久不見出現。今年七十三歲的魏明信是英國人，於八○年入職政府裁判官，當時月薪只有一萬一千多元。八八年，魏明信加入「戴賀陳律師事務所」。該律師行的其中一個合夥人，就是被揭發偽造律師證明文件而被判入獄九個月的戴展華。「戴賀陳」結業後，魏明信於九三年在均來上市時，擔任公司秘書一職，並於九八年在現址經營魏明信律師事務所。魏明信在香港無持有物業，曾租住加列山道和旭龢道單位，他還懂說簡單廣東話，表現友善隨和。而案件第二個關鍵，是成立於九四年的「王、戴建築師有限公司」，該公司由均來董事總經理戴志華佔五成股份，另外一半由香港建築師學會會長王寶龍持有。王寶龍在均來九三年上市時，已擔任均來非執行董事一職。王寶龍於週四晚回覆本刊：「則樓的分工，是戴志華負責他家族均來的生意，我就負責其他發展商的生意。所有均來地盤文件簽署，都由戴志華負責，我更無資格牽涉錢銀往來添。」王寶龍言下之意，就是與戴志華劃清界線，他已於上週三辭去均來非執行董事職務。

中銀要「孭飛」戴志華、魏明信與均來之間的利益衝突，暴露了香港現行賣樓花制度的漏洞，而小業主不幸買了爛尾樓，更可能會「渣都無」。皆因香港發展商，一般會把樓盤按給銀行，假若爛尾，根據按揭合約，銀行是第一債權人，有權把物業沒收拍賣。如此一來小業主便無樓收，若用建築期付款，便當行衰運蝕了筆首期；但如用即供方式買樓，則更慘，皆因小業主向銀行借下的按揭貸款，無樓收仍要繼續供死會。倘若小業主斷供按揭，不單會遭自己的債權銀行申請破產，即使打官司追討自己單位業權，也不知要拖多少年。正如胡關李羅律師行高級合夥人馬豪輝表示：「爛尾盤的法律訴訟好複雜，發展商無還清銀行貸款，整個樓盤的業權還抵押在銀行裡，即使小業主俾晒錢，但要證明啲錢最終落入銀行的託管戶口，真係好難。均來這個case如果要打，可能打至終審法院。」而據熟悉銀行界的人士透露，今次中銀肯讓步，歸根究柢，因為不少業主的買賣合約，及在中銀做按揭的契約，都由魏明信負責。雖然魏明信並非中銀指定律師行，但中銀無出聲，假若樓款在魏明信手上有任何問題，中銀也有責任。

為惟恐負刑責而商業罪案調查科已介入調查，茵翠「爛尾」一事，可能有人需要負上刑事責任。記者在上週日，曾到戴志華報住的紅山半島洋房，車房內泊有一架積架及一輛平治。記者按門鐘求見戴志華，良久才有一女士應門，她指戴志華當天不會回來。及後記者以電話聯絡上戴志華，但他即時掛線。戴志華的兄長戴展華，上週六得悉商業罪案調查科有所行動後，憂心忡忡。他的友人說：「戴展華認為上市公司無咗都無所謂，最怕個細佬出事。你知啦，佢都坐過監，都唔想其他人衰。」戴展華剛從英國回來，據悉他往彼邦出售均來在倫敦Charing Cross附近的一個商場，該物業四月中以近三億港元出售，估計均來成功套現五千多萬。戴展華原本希望這筆錢可讓均來暫時周轉過來，豈料事情最終爆煲。事實上，均來財困，已非最近的事。據均來最新公佈的二○○三年度中期年報資料，集團手頭只有千一萬現金及存款，而一年內到期的短期債務卻高達七億，另外還有五億長債，財情告急。均來已停牌個多星期，停牌前市值五億。不少人認為，均來由元朗區議會主席戴權打骰，但戴權只是公司主席，持有不足百分之零點二股份。而均來實際上由他的姪兒戴志華揸弗，據認識戴志華的朋友透露：「均來在九三年上市，都係戴志華嘅主意。」而今天均來財政緊絀，也因為九七年高峰期衝出元朗，殺上山頂起洋房，又大買油塘工廠及尖東寫字樓物業，結果今天債台高築。

新界龍頭家族茵翠及愛琴灣爆煲，令原本已變得低調的戴家，再次成為新聞焦點。戴家族長是今年七十五歲的戴權，上週五他如常到元朗的嘉城酒樓吃午飯，還有幾名四十歲左右的大漢陪同，「教父」本色猶在。只是上週均來醜聞見報，茶客紛紛攤開報紙討論：「梗係唔買樓花啦！」當記者上前追問有關均來事件，本來好聲氣的「權叔」頓然扯火說：「唔好阻住我飲茶。」隨之起身離場。戴氏家族在元朗南邊圍崛起，不斷擴張勢力，有賴已於三年前過身的族長戴均。戴均的祖父輩在元朗亦早已建立點點勢力。戴均的祖父戴鉅臣，由東莞到港，在元朗「鄧氏」的勢力範圍落腳。由於鄧氏控制元朗舊墟的土地，外姓人如戴氏要「趁墟」出售農作物，得向鄧氏交昂貴租金，於是戴鉅臣聯同雜姓的十八鄉、屏山、廈村等鄉里，另組新墟與鄧氏搞對抗，並興建有瓦遮頭的亭子，讓農民趁墟時的穀物不用日曬雨淋，所以新墟稱為「谷亭」，即現時的谷亭街。一九五七年，由戴鉅臣與一眾鄉紳牽頭集資，成立合益公司，在現時合益廣場設立街市，讓農民作為農產品的交易站，合益公司儼如一個社區組織。戴鉅臣的兒子戴卓妹更把炮，人稱「妹叔」的他人緣極佳，江湖救急時特別豪爽，「我伯父同妹叔好熟，佢賣黑米（鴉片）發達㗎。」新界一位社團創辦人後人說。戴卓妹只有兩子，長子戴均在四、五十年代做警察，幼子戴權則離開圍村到深水埗打工學做技工。

戴均有錢戴權有面任警察的戴均雖只有「兩劃」（即沙展），據悉得到「華探長」照顧，五十年代韓戰期間靠偷運物資到大陸而發達。累積一定財富後，戴均遂涉足其他生意，如開設均華藥房，及經營運輸公司，由弟弟戴權任貨車司機，後期更發展物業，如元朗鈞樂新村、鈞得樓等，是元朗早期發展商。有財之後，戴均便想有「權」。他銳意栽培弟弟戴權做台前的公關，並在政壇建立勢力。一九六八年，戴權被選為十八鄉鄉事委員會主席，一做便是三十年，戴均的五名兒子，只有次子展華和幼子志華受過高等教育，他一心希望展華讀法律，並扶植他行上政壇之路。戴展華八五年任立法局議員，但九二年被揭發偽造律師資格證明後，被判入獄九個月，從此低調起來，不過仍然活躍於商場，特別喜歡物業投資。過去十數年，戴展華炒賣近二十多個物業，包括太古城、半山及新界商鋪等，賺近二千七百多萬；而他九六年亦在英國借殼搞上市，公司名為Golden Land，專投資英國物業，因「有底」關係未能出任董事，由前元朗政務處聯絡主任David Yip做總裁，公司於前年賣殼予建萊的秦錦釗。戴均最疼錫的幼子戴志華，畢業於英國，是建築師一名。九三年戴志華在哥哥出獄後一個月，策動均來上市，任公司董事總經理至今。戴志華於前年出售部分均來股票，套現九千多萬。戴氏家族的起落與其上市公司表現一樣，九七年均來市值近三十億，而擁有太平紳士職銜的戴權穩坐十八鄉鄉事委員會主席位置。然而金融風暴一役，過度投資物業的均來，受不住樓價大跌而重傷；戴權後於九九年因涉嫌賄選而被廉署調查，一代「元朗教父」從此低調。

賣樓花歷史「賣樓花」的售樓制度，是由霍英東於一九五四年創立，當時他的立信置業在九龍四方街興建百多幢大型住宅樓宇。為了吸引手頭沒有太多資金的打工仔上車，霍英東除把物業分層出售外，又首創分期付款，買家繳交首期樓價50%訂金，待物業逐步落成後，再分期繳付餘下的樓款。這種賣樓花制度在五十年中很快盛行，亦間接催谷樓市，令樓價不斷上漲。踏入一九五八年，三數間發展商因資金周轉不靈而瀕臨倒閉，嚇怕買家，新盤樓花開始滯銷。一九六○年富華置業在大角咀發展的富貴大廈樓花，因建築費超支，未能完成工程，成為本港首宗「爛尾樓」，百多名業主要多付樓價三成來完成工程方可入伙。事件發生後，地政總署於一九六一年尾，制定「預售樓花同意方案」。

賣樓花有無保障？現時香港樓花監管制度主要分為兩大類。

1預售樓花同意書制度（consent scheme）：地政總署於1961年制定預售樓花指引，規定所有政府新批出的土地項目，發展商在賣樓花前，須向地政總署申請預售樓花同意書。為防樓盤爛尾，地政總署在批出預售樓花同意書前，會要求發展商證明有足夠財力完成項目，例如樓盤要$2億建築費，發展商必須有（i）$2億銀行定期存款或（ii）銀行擔保或（iii）已簽定建築貸款。除此以外，有別於現樓契約，樓花的買賣合約，須定明有關單位的實用面積、交樓日期及寫明樓款須由指定律師託管。樓款須得核准建築師簽署，才可發放給工程承判商。其後樓款並須還清銀行建築貸款，餘款最後方可發還給發展商。

2並不受地政總署監管的non- consent scheme：一些舊區重建項目，由於地皮屬舊有土地，不受地政總署的樓花預售管制，在這情況下，監管工作便落在律師身上。香港律師會以《執業指示》形式，要求負責該盤的律師立下誓章，證明發展商財政穩健，倘若該盤最後爛尾，有關律師要負上責任。

漏洞以上兩種監管制度，在香港已實行了四十多年，然而制度尚有不少漏洞，好像指引並沒禁止利益衝突的律師行託管樓款；亦沒禁止與發展商有關的建築師批核工程費用。故此，像茵翠豪庭般的爛尾樓事件，有可能隨時發生。

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