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辣招趕絕本地人強國走資狂掃港樓

2016-11-10  NM

在本週一釋法前夕,特首梁振英突於上週五,拉來財爺曾俊華及其他財金官員,宣布壓抑樓價的新辣招。當晚十二時起,購入所有用以投資的住宅單位,一律需繳交樓價百分之十五的印花稅,矛頭直指長期收租的投資客。一眾經紀當晚一邊鬧、一邊開工,希望搵到客仔趕搭尾班車;中原主席施永青更預言,成交量將縮減一半!不過,這招對於有實力的投資客來說,只如


八張圖告訴你,港股如何影響港樓

香港股市樓市這一對患難夫妻,二十多年來逢八遇劫,總體算休戚與共。如今毛衣戰、加息禍不單行,大難臨頭各自飛還是一起跳?


總體趨勢

下圖白線是恒生指數,另外兩條幾乎重疊的線是中原房價指數和中原房價領先指數。可以看到每輪大周期股樓高低點出現的時間都非常接近,往往股市領先三個月左右見頂見底,唯一例外是08/09年大熊市,樓市先見底。



1998亞洲金融危機


這是香港樓市史上最慘的一次,還沒有之一。下圖白線是恒生指數,藍線是中原房價指數。可見港股先於97年7月見頂,房價還漲到了10月才見頂下滑;此後約一年時間里,股價跌了近60%而房價跌去一半,然後恒指領先見了短期底。

 

這一輪房價如此悲慘,除了泡沫嚴重和資金外流,很大程度上是由於利率飆漲,一個月Hibor曾接近20%!跌一半還未見底,從97年10月到03年5月,房價跌去70%!

 

非典時刻


如下圖所示,03年股市比樓市早兩個月見底。股市比樓市流動性好,港股市場由機構主導,往往嗅覺靈敏,行動比大眾堅決。港股市場也是世界著名提款機之一,歐美甚至中東出現危機,國際機構都習慣從香港毫不留情的砍倉、做空。

 

2003年2季度,香港社會整體氛圍都好淒慘,經濟本來就蕭條還遭遇非典,滿街都是負資產,民眾對特首極度不滿,偏偏還疊加了巨星張國榮自殺的噩耗。

 

壞到極點就是股樓雙底了,否極泰來。

 

港股直通車


四年之後的2007年,二級市場又是一場狂歡盛宴,A股沖上6000,唱著“死了都不賣”,美國房價狂飆,香港大叔大媽們都知道“港股直通車”要把十幾億人民引來香港。好到極點也就是股樓雙頂了,如下圖,恒指07年10月見頂,而這次炒房客們反應稍慢了一點,房價翌年3月才掉頭向下。

 

美國次貸危機


美國次貸危機爆發,港股又變身為移動的ATM。從07年10月到09年2月,恒指下跌60%多,一天暴跌一兩千點家常便飯。

 

跟以往不同的是,房價表現相對堅挺,此輪跌幅不到30%,而且08年底先於股市見底,如下圖。當時利率下行為房價提供了救命的安全墊,中美兩國同時大放水,不僅穩住了樓市還為後面十年暴漲拉開了序幕。

 

2015年那場牛市


2015年2季度,A股響起了一萬點不是夢的號角聲,北水南下也迅速推升港股,恒指於15年4月率先見頂。

 

香港房價從8月開始調整,幅度遠小於股市。這一輪股市下跌超過30%而房價跌幅小於15%,恐怕也要歸功於超低的利率環境維持不變。


不過感覺比香港房奴更慘的,是港股二級狗啊,無論哪里的風吹草動,我們總是第一個被砍,傷的最重,而牛市總是來也匆匆去也匆匆,心疼自己~~


2018熊市來的如此之快


今年1月,恒指於33000多點掉頭向下,至今跌幅超20%,半年後房價也隱約見頂了,如下圖,中原房價領先指數近3個月已經出現向下拐態勢,而中原房價指數目前還只有到7月的數據。

 

事實上,本月香港多個小區二手房價都出現了10%左右的調整,新盤去化率也開始下滑,購房人違約被沒收訂金的案例越來越多,萬科在香港開發的第一個樓盤就出現了9起沒收訂金。


到底這次房價調整會像08年、15年的假摔,還是如二十年前滅頂之災?

 

今年股市跌幅遠遠沒有達到98、08的慘烈程度,甚至連15年也不如,關鍵還得看美國加息步伐。如下圖,綠線是一個月Hibor,白線是恒指,藍線是中原房價指數,98年壓垮房價的是利率,08年和15年穩住房價的也是利率。

 

房奴們,燒高香拜拜美聯儲吧。




港樓續升 住在深圳 月供$2,700輕鬆上車

1 : GS(14)@2010-08-30 21:39:36

2010-8-21 iM   

港府回應樓市走勢異常熾熱,上周五(13日)突然再出招。里昂指出,以目前港人家庭收入計,一個上車盤的入場費,等同一般家庭入息近15倍(見下列數式),即不食、不住、不用,買層樓也耗盡全家15年收入。樓價及收入比率之高,已重臨1997年6月的樓市高峰期。

今天香港樓價高企,置業困難,惟港人每聽到北上置業時,大多耍手擰頭,不是抗拒車程路途遙遠,就是對「過關」人擠車擠的印象,產生恐懼。

周二(17日),紅磡灣及何文田亞皆老街兩幅地皮「麵粉價」再各以萬元水平進發,而追溯粉嶺一幅住宅地皮,早前也以每呎4,000多元成交後,現時即使在上水、元朗及屯門等地,找到少於100萬元的上車盤已相當渺茫。有每日穿梭深港兩地的港人認為,擇居深圳也是一條出路。

從事驗樓工作的鍾智剛,早在去年底在深圳皇崗口岸附近,以65萬元(人民幣,下同)買入一個400多平方呎單位自住,阿剛非常享受有樓仍一身輕的感覺,他認為︰「深圳上車負擔輕,無損在港工作時間,往來交通也不是別人想像的惡劣。」

近期周六、日,福田一帶的地產代理行,不時有港人的足迹,詢問行情。本刊亦發現深圳福田區,仍有不少數十萬元的單位。時移世易,內地人愛在港買樓,港人新一代則前往深圳買樓,未嘗不是另類選擇。

說了多年的中港兩地「一小時生活圈」,甚至「半小時生活圈」,早在深港兩地徹底體現。廣深港高速鐵路連接內地的香港段,在今年1月已展開建造工程,早前簽訂的《粵港合作框架協議》條件指出,爭取該段鐵路在2015年通車,有專家認為,隨着兩地交通網絡日益發達,未來北上定居生活的港人,只會愈來愈多。

現時本港樓價及租金節節上升,港人北上置業隨時成趨勢。統計處曾在2007年7月至9月期間進行一項調查,發現居住或長期逗留在內地的港人,高達50萬名,當中男性佔上大多數,深圳則是港人北上買樓的最愛落腳點,調查中32%居住或長期逗留內地的港人,便住在深圳。

4月17日,中央推出「新國十條」以遏抑過熱樓市,限制港人在深圳購買第二個單位,雖令專攻深圳樓的港人投資者,暫時擱置淘金大計,惟有有自住需求的港人,若想在深圳置業,此路仍然可行。

一個炎熱下午,鍾智剛(阿剛)完成整天的驗樓工作,在荃灣地鐵站附近的直通巴士站,購票乘坐直通巴士返回深圳的家,排隊等待上車時,與記者說起擇居深圳的生活點滴。

何時何地一小時返家

由荃灣直達皇崗口岸,連同過關步行至阿剛深圳的家,全程只約40分鐘,阿剛坦言︰「平時返家很方便,車程又快又準時,巴士是24小時開放,除了荃灣外,灣仔、旺角、藍田及觀塘等多個地點,也設置專巴路綫,不論在何地出發,行程約一句鐘,也可隨時返回深圳的家。」

有別於普遍的港人,阿剛沒有對北上置業抱有戒心,主因是他的太太是內地居民,太太並在深圳工作,加上數年前阿剛與太太結婚後,已租住深圳近皇崗口岸的舊樓單位,因此早已習慣內地的生活環境,後來他倆口子發現長期交租並不划算,加上供樓開支比租樓便宜,故此萌生在深圳買樓的念頭。

以落馬洲口岸附近一個500多平方呎的兩房單位,現時租金約2,800元,不過,若以呎價1,600元購入同面積單位,以三成首期還款年期為30年,買樓月供約2,731元,月供比租金支出還低,故在深圳雖按揭息口較高,惟買樓也是比租樓划算。

「香港樓價愈升愈有,就連粉嶺地皮的麵粉價(即地價),每呎亦要4,000多元,長此下去,要買樓定必追價追到氣咳,長痛不如短痛,乾脆想辦法解決實際需要。」阿剛有感在港買樓負擔沉重,與其妄想樓價下跌,不如將置業目標轉移到深圳。

付13萬首期輕鬆上車

去年,他開始計出一條移居深圳的方程式︰「在皇崗附近的皇御苑買一個400多平方呎單位,每呎約1,600元,入場費只是60多萬元,加上該個屋苑也有不少港人居住,保安亦不錯,應該可以放心購入。」

雖然內地買樓,實際按息會比香港買樓足足高出一倍,加上穿梭兩地的車費,小數怕長計,但阿剛在比較上車門檻,權衡輕重後,最終覺得長遠在深圳置業,開支仍比香港少了一大截,故決定落實計劃。

去年底他終以兩成首期約13萬元,買入皇崗口岸皇御苑一個400多平方呎單位。阿剛說,位於福田區的皇崗口岸,附近樓齡達數年的大型屋苑如皇御苑,呎價一般1,600多元起,論港人在深圳擇區,福田區也比較多,因物業靠近關口。

近年深圳樓市沖天飛,自2005年迄今,深圳二手樓價急升接近兩倍,躍升速度僅次於北京,而6月份深圳平均二手樓價,仍未因宏調措施的影響而大幅下跌,在中央重拳出招之下,平均樓價過去多月僅回落約5%,目前每平米約17,377元人民幣,即每呎1,834港元。

樓價未有大幅回落,但阿剛透露,近期周六、日,所居住的屋苑範圍內,不時見到操流利廣東話的港人,向代理查詢市況和預約睇樓,似乎已有港人開始考慮入市。

福口區樓價升幅平穩

以港人在深圳較愛入住的皇御苑為例,中原地產代理林念冰跟記者說,該盤第一期早在2005年至2006年之間落成,當時樓價平均每呎才700多元,現在期數較新的,呎價也約2,000多元平方呎,售價比起5年前升了近兩倍。

不過,2007年至2009年內地樓市火熱,升勢強勁,但期間福田區房子仍屬深圳樓價升幅最溫和的區域之一,沒有被投資者大幅推高,呎價仍在1,600元至2,000元水平。林念冰解釋,該區樓價走勢變得溫和,相信與區內配套較其他新規劃區如南山區遜色有關,但該區則勝在樓價平穩。

投資篇 萬象城身價 媲美九龍站

舉目四方,撇除自用輕鬆上車外,北上買樓投資又如何?近年深圳不少地區具其變天概念,個別屋苑的樓價已與港樓身價並齊,其中與天水圍遙遙相對的深圳「紅樹西岸」,打着與西部通道相距僅6分鐘車程作旗號,樓盤呎價一早被推高,去年該盤的分層單位已賣至每呎4,000多元,而特色單位的呎價,亦已超過太古城 1997年的平均呎價(每呎約8,000港元)。

中央宏調政策下,深圳樓價跌幅仍較輕微,論新盤樓價驚人,除「紅樹西岸」外,由羅湖關口轉乘深圳地鐵,前往大劇院站,甫出地面由華潤置業(01109)發展的「萬象城」大型商場附近的樓盤,叫價同樣令人吃驚。

「幸福里」特戶索價億元

在10年前已進駐深圳的港人龔先生說,近年一批內地人富起來,不少東莞及惠州的有錢人,假日更愛駕車來到深圳「萬象城」這個商場掃名牌貨,他就早已看準「萬象城」附近物業的升值力。

原來商場附近的新樓,比本港九龍站的豪宅還要高。其中商場後方的豪宅「幸福里」,分層單位每呎6,000多元,物業5個面積各達5,705平方呎的頂層複式單位,每伙叫價達1億元。

記者現場所見,分為一、二期「萬象城」,商場內國際品牌名店林立,格局上與中環的國金商場(ifc)有點相似,而商場內市民的消費力也甚高,如內裏的嘉禾電影院,繁忙時間,一張戲票高達90元。

年少時在港居住的龔先生,中學畢業後便從事銷售卡片生意,需經常前往深圳印刷廠交定單,日漸留意到深圳樓市的發展潛力。

龔先生說,「萬象城」位於羅湖的傳統核心商業區,深圳證券交易所就在附近,而該處的深圳信興廣場地王大廈,也曾是亞洲區最高物業,為區內確立了地標及商業地位,該區住宅自然有價有市。

商業區「金領」撑起租金

他在2002年開始轉投內地樓市,並在該區買下「都市名園」的單位收租,2004年至2007年間,先後在區內買賣物業套利。他認為樓齡約10年的「都市名園」,過去多月樓價未有因宏調影響大幅下跌,現在收租回報仍然可觀。他說︰「目前該盤呎價約達2,000多港元,若買入單位收租,平均回報也達5厘,而且不愁沒有好租客。」

龔先生表示,雖說現時內地不少低收入勞工,平均月薪仍在1,000元至2,000元的水平,惟在這個羅湖傳統商業區上班的白領,不乏月薪達6,000元至1萬元的新一代,被稱為「金領」的管理層,薪金更隨時高達3萬元人民幣,故租金及樓價具相當支持。

早前,羅湖區政府在其官方網站發布通告指,將耗資億元在位於「萬象城」後方的24個老小區進行「穿衣戴帽」,即優化區內環境和加強配套,改造範圍東起和平路、西至布吉河,南起春風高架、北至深南東路,涉及樓宇合共101棟。

本港舊樓收購有價,同樣地深圳近年也興起了舊城改造計劃,去年深圳政府推出的《深圳市城市更新辦法》,更表明區內重新規劃目標,區內樓齡逾20年的舊樓,隨時可成發展商的收購對象。

據悉,深圳目前被發展商選中舊樓,包括羅湖的布心花園,發展商多向業主開出重建物業後,給予1:1.2的回遷補償方案,即居住100平方米單位的業主,在物業重建後,可獲配置120平方米的單位,以及獲得等同市值的3年租金津貼。

那買深圳舊樓投資前景如何?龔先生認為,購置有關單位的收成期較長綫,而且涉及不少風險,他指︰「一旦收購時間花上5至10年,那投放在舊樓的資金便被鎖住。」故他不建議港人向深圳舊樓埋手。

深港居住文化存差異

隨着社會日趨富裕,經濟和居住環境改善,內地愈來愈多人愛飼養寵物,阿剛入住的深圳皇御苑,屋苑設有寬敞園林草地。

對於遷居深圳大讚入市輕鬆的阿剛直言,屋苑內有商場及餐廳,日常生活與香港分別不大,唯一美中不足處,在於屋苑內部分草叢位置,有時會傳出陣陣狗尿味,衞生環境尚待改善。

記者則發現,皇御苑的外形及格局上,大致與本港的大型屋苑相近,只是各屋苑大堂,日間時天花板上的水晶燈多是關掉,與本港大型屋苑的大堂,24小時燈火通明的情形有所不同。

乘坐皇崗巴士時,內地及港人乘客大多能守秩序,排隊上車。只是,記者在皇御苑現場所見,屋苑外的馬路,車來車往,行人過路的配套稍欠完備,穿梭於馬路中,需格外留神。

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北上買樓注意風險

最近本港元老級地產分析員林奮強向傳媒嚴肅忠告:「切勿炒內地樓!」究竟投資在內地買樓投資,風險有多高?

風險一:收租風險高

里昂證券地產研究部主管王艷向本刊指,從投資角度看,內地買樓收租保障少,一旦遇上租霸,隨時申訴無門,她不鼓勵港人貿然在內地買樓收租。加上她認為現階段投資內房股,較北上買樓更勝一籌。買樓不如買內房股好。

風險二:政策市難捉

她又指,內地樓市是十足的政策市,中央政策常變,買樓投資的利潤,隨時大失預算,譬如說中央突然收取物業增值稅等,買賣樓宇的價值便大打折扣,加上投資物業向來是微型市場,最佳策略還是在自己熟悉的地方落注,勝算較高。

風險三:樓市有虛火

去年中央大開信貸之門,大批資金流入樓市,樓價上升。投資者「騎樓」,即一人獨佔多間物業的現象相當普遍,市場亦擔心資產泡沫愈趨嚴重,一旦泡沫爆破,威力也將甚為驚人。林奮強早前指內地現存6,700萬個空置單位,數量仍高企,足夠2億人居住,私樓市場並沒有任何樓荒,反映去年急升的內地樓市仍存不少虛火。

風險四:樓價憂再跌

今年4月,中銀監要求各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試,測試結果是就樓價跌30%至40%,測試銀行可承受的風險,惟在7月份,市傳中銀監要求各大中型銀行要按季度開展的房地產貸款壓力測試,假設樓價暴跌六成對資產質素的影響,按照上一次壓力測試只假設樓價跌三成,市場解讀為中央釋出堅決遏樓價的訊號,反映內地樓價有機會再度受壓。

風險五: 確認房產證

內地物業樓契分類繁多,港人北上買樓也要留意單位的合法擁有權。原因是內地物業的業權,個別單位擁有其獨立房產證,部分則是整幢物業才擁有一張房產證,一旦買入沒有房產證的單位,將來物業要轉手或萬一要拆,如政府收地重建等,手持單位的業權便得不得確認,故入市前買家要弄清。

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國策解讀

潘石屹:內地房產還看3政策

香港樓價愈來愈貴,買不起市區樓的,惟有住到新界去,有些人更索性搬上大陸、住到深圳去。港人殺進內地樓市,投資前景到底如何?SOHO中國(00410)董事長潘石屹指出,買樓投資要選已發展的大城市,而未來數年內地的樓市走 勢,則主要取決於以下3個政策:

1. 銀行信貸

銀行對發展商會否實施寬鬆的貨幣政策,是最重要的一環。「像2009年,只要發展商貸款,銀行就貸,到了期的貸款都不急於還,全都延期了,那怕是成交量再往下降,他(發展商)也可以不降價,因為他有錢呀,只有在現金流快出問題時,才要回籠資金、才要降價。」因此,銀行一旦收緊信貸,對樓價影響最立竿見影。

2. 土地供應

以往中央政府一向限制各地土地供應,但今年的樓市宏調政策,卻放寬土地供應量,為樓市降溫。潘石屹說,一塊地需要兩年時間去建出房子來,那意味着兩年後,市場上的房屋供應量會大幅增加,「形成了供應量,才能把價格平復下來。」

3. 地方政策

為了向社會上較弱勢的一群人提供住屋緩助,中央亦鼓勵地方增加建設保障性住房、經濟實用房和廉租屋等,「如果各地方政府都能按照計劃完成,對整個房價的影響,尤其是中低檔房價的影響,是非常大的。」

無論香港或內地年輕人,均面對買不起本地樓的問題,在潘石屹眼中,這是所有國際性大都市的共有問題,也屬正常現象,他笑說︰「國際性大都市就是全世界的錢嘛。」言下之意,樓價被外來投資者推高不足為奇。不過,若真要在內地置業,還是要挑大城市,像是北京、上海,都是不錯的選擇,因為大城市人口多、土地供應有限,盡管目前樓價比較高,但未來的房屋供應量不會多到哪裏去,「如果選錯了,跑到別的城市去,像是長沙、瀋陽、西安,沒開發的土地都是一望無際的,每個開發項目都是一百萬平方米。」供應量特別大,樓價也就高不到哪裏去。

八達通將深港兩地通

現時本港約有2,000萬張八達通在市面流通,隨着港人北上消費愈見普遍,數年前本港八達通及深圳通兩家公司,已成立工作小組,研究兩卡互通。早前港鐵方面表示,深港兩地「一卡兩地通」計劃,最快可在今年底推出,若計劃正式實施,在內地居住與消費也就更方便了。

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港人深圳買樓Step by Step

Step 1

買賣雙方對樓價及交易等達成共識

Step 2

雙方簽署買賣合約、地產代理協助買方申請公證,證明港人身份等

Step 3

如賣方列明標價實收,所有涉及交易的手續費,包括買賣雙方合共約3%的佣金,將全由買方支付,這方面買賣雙方仍可進行商討

Step 4

在深圳市規劃國土委5月推出一深圳調控樓市實施細則,規定銀行暫時對不能提供1年以上「本市納稅證明」或「社會保險繳納證明」的非深圳居民,暫停發放樓按貸款。不過未合資格在內地借貸的用家,也可從香港滙人民幣到內地上車。

Step 5

滙款至內地,買家要在本港及內地同時擁有存款戶口,兩個戶口必須同名。內地限制港人每日最多只可滙8萬元人民幣,銀行每次收取130元人民幣手續費。
2 : 龍生(798)@2010-08-31 14:44:34

其實都咪話唔煩....
但我對深圳龍頭, 萬象城旁的幸褔里有點興趣
當然, 而家無錢, HAHA
但有冇師兄去過? 可否給點意見?
3 : passport(1491)@2010-09-03 20:26:33

皇御苑






4 : 龍生(798)@2010-09-03 23:50:36

空飛花園....

索羅斯謀炒港樓

1 : GS(14)@2011-11-14 23:24:07

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=65789
索羅斯謀炒港樓

對沖基金大鱷索羅斯,早前傳出神秘地與本地發展商及地產代理會面,令市場憂慮其打算沽空本港地產股,但消息人士對本報透露,索羅斯原來有意成立房地產投資基金,看準中港樓市轉角,擬伺機吸納優質資產,客戶更包括中港富豪,背後更隱藏宏圖大計,冀與中資保險及投資基金合作,進行內地及境外投資。

傳曾「批發價」洽購新盤

地產界消息人士表示,早前有優質新盤以高價開售,因當時得悉有大財團表示有意大手買入單位,要求給予「批發價」,不過近期該財團退出,消息指出,該財團乃是索羅斯打算成立的房地產基金,計劃買入作首批投資。

基金界消息稱,索羅斯的對沖基金公司Soros Fund Management,其香港分支SFM HK Management,年初時開始籌劃成立房地產基金,長遠希望如摩根士丹利及麥格理般,可以在中國及香港買賣物業,或替內房企業融資賺取高息或入股。一家外資投行的地產研究部董事,亦透露曾經去SFM HK「見工」。

然而,施政報告冷卻樓市,全球資本價格又不斷下滑,中港樓價明年可能進一步下調,最重要的是原先打算投資的部分內地富豪下半年資金告急,遂將計劃暫停。

不過,消息人士指出,該批內地富豪稱,其資金緊張情況在今年十二月底年結,公司明年首季獲批銀行貸款額度後便告紓緩,屆時其私人的中港資金便可動用。

SFM由美林交易部前董事總經理蔡篤昀掌舵,董事包括由美國調來駐港的海歸高層戴霽昕,都與內地富豪及基金業界非常稔熟。
成功避股災贏得信任

消息人士引述這些中港富豪稱,對未來一年的歐美經濟信心盡失,又憂慮內地經濟及調控,以至中國領導人明年換班等不明朗因素,相信明年的大環境,必定是手上資產大縮水,與其遭受對沖基金的凌虐,不如索性將部分資金投向對沖基金,反而有機會在跌市中贏錢。近期許多大機構增持現金,亦是等待全球資產價格回落時「執平貨」。

據悉,索羅斯在七月時,突然關閉其255億美元,即近二千億港元的基金,退還投資者近10億美元,揚言專注家族業務,華麗地避過美國當局的監管,更成功避過九月開始的全球股災。此役贏得了中港富豪,以至內地保險業及投資基金的信心,有意尋求索羅斯的合作。
2 : 游浪潮(3792)@2011-11-14 23:37:30

聽落有點離奇,想買就做到沽咁,索羅斯會咁做?

似散消息出貨多
3 : 龍生(798)@2011-11-15 00:26:57

又拎香港樓市黎較飛....加佢地印花稅啦....
4 : GS(14)@2011-11-16 20:54:43

唔是呀,之前生果蔡東豪都有講過呢單野
5 : 游浪潮(3792)@2011-11-16 21:24:04

4樓提及
唔是呀,之前生果蔡東豪都有講過呢單野


湯兄有無 source?
6 : GS(14)@2011-11-16 21:32:52

5樓提及
4樓提及
唔是呀,之前生果蔡東豪都有講過呢單野


湯兄有無 source?


你用tag 打下就得啦
7 : Sunny^_^(11601)@2011-11-16 21:33:53

佢點會呀,樓呢D野唔似股市一日就發到咩咁
8 : GS(14)@2011-11-16 21:36:01

7樓提及
佢點會呀,樓呢D野唔似股市一日就發到咩咁


佢都買金啦

「港人港樓」首宗二手 賺逾百萬

1 : GS(14)@2014-06-11 11:56:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140611/news/ea_eaa1.htm



「港人港樓」首宗二手 賺逾百萬
房協樓盤喜雅 兩年樓價大升

2014年6月11日

【明報專訊】兩年前房協推售長沙灣喜雅,當時首創以「港人港樓」形式推售,以便避免內地客炒起港樓,並標榜實而不華,務求有助用家入市。不過,事隔兩年,項目錄得首宗二手買賣,一個剛過額外印花稅(SSD)「刑期」的單位,以508萬元售出,帶挈業主帳面勁賺過百萬元,「港人港樓」在兩年間亦被炒高兩成半。


中原分行經理雷澤麟稱,喜雅首批單位近日SSD「刑滿」,相繼放盤,日前更錄得屋苑首宗二手成交,單位為喜雅2座低層C室,實用458方呎(建築568方呎),兩房間隔,成交價508萬元,實呎11092元(建呎8943元)。上述單位除是喜雅首宗二手外,更是全港首宗「港人港樓」二手成交。原業主2012年6月以406.3萬元買入,持貨剛好兩年,SSD「刑滿」即沽出,現易手帳面獲利101.7萬元或25%。新買家為本地家庭,原居於屯門區,鍾情屋苑位處市區且樓齡新,決定承接自用。

業主叫價高買入價三成

事實上,雖然房協當時推出喜雅,指大部分買家都為自用,但有區內代理指出,喜雅目前在市場上約有20個二手放盤,業主叫價一般比2012年6月的一手購入價,調高逾兩成至三成不等;當中2、3房單位的最低叫價,分別為560萬及825萬元、實呎分別逾1.2萬及1.3萬元(建呎9800餘及1萬元)。

租賃活躍 實呎30元起

此外,市場上亦有不少業主放租,項目入伙至今已有近80個單位租出,以近日租出之單位計,月租約1.4萬元起,實呎約30至36元(建呎約24至30元),其中2座中層E室,實用460方呎(建呎570方呎),月租1.68萬元,原業主12年以約417萬元購入,租金回報約4.8厘,扣除使後淨回報約4.5厘。

稅務局發表最新數據顯示,5月份二手物業市場錄得涉及SSD的成交宗數,共有64宗,比4月份錄得的64宗微跌1宗或1.5%,當中61宗是業主於購入物業後逾1年至3年內轉售,另3宗是於購入物業1年內轉售;至於5月錄得的SSD稅款則為1680萬元,與4月數字一樣,同屬今年迄今的最高紀錄。
2 : GS(14)@2014-06-11 11:56:47

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140611/news/ea_eab1.htm



沒設任何轉售限制


2014年6月11日





【明報專訊】喜雅是房協在深水、長沙灣一帶發展的「喜字」系列樓盤的頭炮。喜雅雖由房協發展,但屬純私樓項目,對買家並沒任何家庭入息審查或轉售限制,並強調會以市價賣樓;不過,由於當年樓市仍然熾熱,加上內地客來港掃樓情況活躍,房協因而加入認購條款限制,只限持香港身份證人士認購(但居港未滿7年亦可認購),成為本港首個「港人港樓」項目。


兩年前一日沽清320伙

由於2012年時一手住宅銷售條例仍未生效,故喜雅依然會列出建築、實用面積兩項數據;樓盤當年就以實用率高逾80%,作為最主要賣點。另房協亦強調喜雅是走「實而不華」路線,屋苑內並沒過分奢華的配套設施。

喜雅2012年5月首推60伙平均建築呎價為7723元(平均實呎逾9650元),到最後一批加推的頂層特色戶,平均建築呎價更高見12,446元(平均實呎逾1.55萬元), 雖然當時有輿論指價錢偏貴,惟到6月發售時,全數320伙標準戶於一天內全告清袋,套現約18億元,足證當年強勁承接力。

喜盈喜韻或今年登場

至於「喜」字另外4盤,分別為喜盈(130伙)、喜韻(175伙)、喜薈(350伙)和喜漾(270伙),共涉925伙;當中喜盈和喜韻,正申請預售,預計今年內有機會登場,市場相信開售時,四盤同樣會引入「港人港樓」條款。事實上, 房協去年底開售、標榜長幼共融的筲箕灣樂融軒,同樣亦只限持香港身份證的人士購買。

港樓供應也變得難測 周顯

1 : GS(14)@2014-08-15 10:53:31

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】要計算香港的未來樓價走勢,簡單點說,一邊看供應量,另一邊看需求量,再加上資金流向的大趨勢,理論上,就是這麼簡單的一回事。

每年的剛性需求是不會大變的,投資需求的變數就大了,資金流向也是難以預料的。然而,在供應量方面,居然也是不可預料,這就有點奇怪了。

預計與實際落成量落差大

大家都常常看報紙,常常看到未來新樓供應量的預測,但是,如果你照這些預測,去計算新樓的建成數字,那就往往得出很大的落差,隨時相差3至4成。所以,如果我們用這些預測數字,去計算新樓的供應量,那就會得出錯誤的答案了。

我自己本人,就是常常預測錯誤,幾個月之後,察看政府公布的資料,發覺同先前傳媒報道的預測數字不同:「咦,乜咁少?」這才恍然大悟。

我的課程經理人Phemey邀我開中文寫作班,造福下一代。我說:「教書不難,但要另寫一本書,有了課程內容,才可以開班呢。但現時哪有時間?」

因此,閒來我就會找找這方面的參考書,可是愈看就愈光火。有一本書教人說:「他不但肥,而且矮。」這句話不對,因為「肥」和「矮」並不是相反的關係,應該簡潔地寫「他又肥又矮」才對。

這種說法,是忘記了寫作的節奏。「他又肥又矮」和「他不但肥,而且矮」這兩句,是不同的節奏,含意有微妙的分別。難怪這些教人寫作的作者,從來沒有一個是文章大家,真的是教壞讀者。想來,過幾年我有空,真的要開班授徒,教人寫作,因為現在的人的寫作水平,包括很多大學教授在內,真的都很爛呢!

港人港樓開價 低同區兩成

1 : GS(14)@2014-11-28 10:13:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141128/news/ea_eaa1.htm






港人港樓開價 低同區兩成
喜盈每呎1.17萬 入場費468萬

2014年11月28日





【明報專訊】房協繼去年11月推出筲箕灣樂融軒蟄伏一年後,再次以標榜「港人港樓」姿態、推出長沙灣10個月樓花盤喜盈,首推的60伙平均實用呎價12,863元,惟有別其他私人發展商提供一籃子優惠,房協只提供9%的即供折扣,令今批單位折實實呎減至11,705元,比鄰近的恒地(0012)主打開放式及1房戶的曉悅,早前所推出的首批折實均價1.5萬元低逾兩成,較同區二手實呎1.23萬至1.4萬元, 亦便宜約5%至16%不等。喜盈首批將於下周六揀樓,市場消息指,昨首日即收130票,超額1.2倍。


業界指,由於喜盈最細一款實用399方呎的1房戶,折實逾468萬元起,遠較曉悅實用小於200方呎、入場費低於300萬元為高,故喜盈呎價較曉悅低。房協市場事務總經理黃錦勝表示,喜盈開價為市場合理價,料客源多為小型家庭及換樓客,將視乎市決定加推。

另外,市場消息指出,房協今次提供予代理佣金為3%,高於當年喜雅的2%至2.5%,估計與近期有多個新盤同時推出,房協希望加速散貨有關,估計喜盈餘下70伙日內將「曬冷」式加推。

首日收130票超額1.2倍

作為「港人港樓」,按喜盈銷售安排顯示,申請認購人士須持有香港身分證(但沒規定須屬永久居民),每人只可遞交一份認購表,以及只可認購一伙,亦不許準買家以公司名義入票;本票每張15萬元,下周四截票,下周五抽籤。

市場人士估計,喜盈昨天首日已收到約130張入票,即首推60伙已獲超額認購1.2倍。

下周六揀樓 料短期加推

喜盈首推60伙分布於8至31樓,涵蓋實用399至667方呎的1至3房單位,低層8樓399方呎1房C室,折實468萬餘元起,售價最貴的31樓667方呎3房B室,折實價885萬餘元。

可留意的是,喜盈提供的優惠雖不多,但是次9%即供折扣已屬房協私樓近年的最高;以去年推售的樂融軒及2012年「喜」字系列頭炮深水喜雅為例,即供折扣分別是8%和5%。

較同區喜雅兩年前開價高27%

另喜盈首推60伙折實均價1.17萬餘元,相對喜雅兩年前首推折實均價近9200元高約27%,反映樓價兩年來持續升的現。事實上,喜雅今年2月入伙至今累錄約13宗二手成交,均全屬獲利個案,平均呎價1.27萬元,部分實用460方呎兩房戶做價達595萬元,個別賺幅更高達200萬元或五成。

明報記者 方可兒、林可為
2 : GS(14)@2014-11-28 10:13:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141128/news/ea_eaa2.htm



港置否認回佣高達2.9%


2014年11月28日





【明報專訊】昨日市場流傳一張代理宣傳單張,標榜向喜盈買家回佣2.9%等字眼,並登出疑為香港置業代理及電話號碼(圖)。對於有經紀以回佣招客,香港置業董事姚偉南表示,街招所列的同事乃受害者,公司絕不作回佣之事,認為該等行為實屬可恥。事件影響公司品牌及涉及盜取他人資料,已報警處理以及會向地監局備案跟進,希望可透過翻看閉路電視緝拿真兇。他續稱,犯案者似乎十分熟悉行內運作,對經紀佣金比例一清二楚,但不想揣測是否行內人所為。


地監局﹕經紀需告知準買家優惠

房協罕有地向代理提供高達3%的佣金促銷長沙灣喜盈,至今房協未有就此作回應。地監局回應指,《地產代理條例》並沒有就地產代理可否將賣方付予的部分佣金回贈給買家有任何約束,但根據地產代理執業通告,經紀在銷售一手物業時,必須告知準買家有任何優惠,若優惠是由代理公司提供,則須以書面形式向準買家提出。

銷監局表示,代理自願私下向其客戶提供優惠,並不屬於一手條例監管範圍。但當局提醒準買家,由發展商以外的第三者提供之優惠,宜格外留神,應要求第三者以書面向他們作出承諾。

港樓細絕東亞 3豬空間1人住 人均150呎 20年無改善

1 : GS(14)@2014-12-03 12:32:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba1h.htm



28歲的交易員Francis在中環工作,月入5萬元。但他認為現時樓價太高,不值得買,而公司附近的住宅租金也很貴,故寧繼續與父母胞妹同住,每月儲蓄一半人工作為首期。Francis一家四口住在一個500呎單位,他獨自睡一張碌架,每日早晚都要搬梯上落。(黃志東攝)

【明報專訊】香港地小人多,居住空間一直是尖銳的社會問題。《明報》將一連三期探討香港住屋環境的怪現象,尤其突出與其他大城市的對照,冀從比對中找出香港困境,望施政當局能對症下藥。第一期會討論香港的住屋擠迫現象,何以20年無進步?同時期的上海,又何以能從「豬欄」變「廣廈」?


公屋輪候冊申請再創新高,到今年9月底,有26.3萬個家庭輪候公屋;居屋價格也升至六七百萬,接連誕生港島、九龍居屋王;發展商新推一手樓則密密出現「房奇則」……放眼全亞洲,本港人均居住面積在各大城市中墊底,若以養殖場中每隻公豬坐擁50平方呎獨立空間計算,港人人均居住面積150呎,只相當於3隻豬。1990年代,上海的人均住房面積也僅有96呎,今日已大增至360呎,只有香港維持不變。

港人難安居,學者認為除本港自然條件所限外,亦因政府早前「不作為」,現屆政府雖大力推行房屋政策,但預計對居住面積的改善也極為有限。

英明農場東主尹偉明在元朗經營豬場多年,3萬餘方呎的豬場內養了2800多頭豬,場內最重要的當屬「種豬」,每隻種豬都有獨立的豬欄,「領地」大約50呎。豬場內安裝了負壓抽氣系統,以控制豬場的溫度,夏天最熱時都不超過攝氏30℃,同時亦可保持空氣流通,「家養豬好講究環境,環境好豬先至少病痛」。

上海人睡房平均大過港人單位

香港地,豬的待遇不太差,人的居住環境卻十年不變地差。香港大學城市規劃及設計系系主任趙麗霞根據各地統計數字推算,1990年香港人均住房面積138呎,上海城鎮人均建築面積僅96呎,但20餘年後,上海大幅增加至360呎,香港卻只增加了21呎至159呎,被大幅度拋離。根據上海統計局2013年統計,不計算客廳、廚廁及走廊等面積的上海人均居住面積達到183呎,換言之,上海人僅睡房的面積便大過港人整個單位的面積。

趙麗霞表示,上海人均居住面積之所以大幅提升,是因為90年代上海剛開始經濟起飛,且正值中國住房政策改革,改革後公司不再提供宿舍予員工,住房補貼以工資形式發到員工手上,市民要自行在市場上購買住房,「商品房」的產生亦吸引了大量投資,加上內地政府注重民生,所以現時上海大部分普通家庭可住約1000呎的單位,反觀香港房屋市場因發展較早,在90年代時已經是一個相當成熟的市場,故變化的幅度也較小。

港三成人住公屋 上海東京首爾4%至5%

除上述因素外,公營房屋人口比例也大大影響整個社會人均居住面積。趙麗霞指出,香港約三成人住公屋,相比之下,上海、東京及首爾均只有4%至5%的人住公營房屋,而公屋屬於補貼性住屋,面積有限,故拉低了香港人均居住面積水平。另外,港人普遍羨慕新加坡人有政府組屋,是因新加坡政府60年代建國時便將房屋作為一個主要的管治工具,通過為國民提供高質素居住環境來穩定社會,另外也因為政府強勢,政府買地收地都很容易。日本政府推動中產自置居所、韓國政府通過一系列政策調整樓價等,也有助解決東京及首爾居民的住屋問題。

學者:增加供應正確方向

理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華表示,本港80年代起建設大量新市鎮,公屋供應也持續增加,加上居屋政策,市民的住屋環境得到改善,但2002年亞洲金融風暴後,政府「由一個極端發展到另一個極端」——無限期停建停售居屋,公屋供應量也大幅下跌,之後自由行興起,大量舊樓出租單位被業主收回做「月子公寓」及廉價賓館,令不少中下階層人士要轉租房,居住環境也因而不斷惡化。

運輸及房屋局上月公布,未來3至4年私人住宅一手供應量約7.4萬伙,鍾劍華認為增加供應是解決住屋的正確方向,但7.4萬供應實際上也是一種倒退,因他估計其中相當一部分是發展商看見過去幾年住屋市場的變化趨勢,減少單位面積來增加供應量,這些中小型單位甚至迷你單位,對改善居住面積效果成疑,他笑言梁振英也因此不敢再講盼市民「愈住愈好」。

(深度報道 - 樓市怪象)
2 : GS(14)@2014-12-03 12:34:06

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba2.htm



月入5萬交易員 蝸居天水圍父母家


2014年12月3日





【明報專訊】近年香港樓價急升,令住屋擠迫問題更為嚴重,尤其年青一代上樓吃力,被迫要延長與父母家人同住的日子。有在中環證券行任職交易員的金融精英,月薪達5萬,可算高薪一族,但仍難抵香港高企樓價及租金,寧願與胞妹窩居父母的500平方呎之家。雖然得享獨立睡房,但亦只能睡在碌架上,早晚要搬梯上落。大量青年無法「外闖」,要與父母同住,亦是香港人均居住面積難以大幅改善的因素之一。


睡碌架 晚晚搬梯

私樓價格過去5年一路升,置業問題同樣困擾專業人士。28歲的吳海麟(Francis)在中環任職交易員,月入可達4萬至5萬元,但他選擇繼續與父母及23歲胞妹同住,一家四口住在天水圍一個建築面積約500平方呎的單位,以人均計算,每人分享不足130平方呎,「雖然屋企空間唔算太闊落,但好彩我都有自己一間房,可以做自己鍾意」。

他的睡房剛好夠擺下一張碌架,下層是書及衣櫃,睡覺時,需將靠在旁邊的木梯取來掛在沿才能爬上去,Francis指只有這樣的設計才能合理利用有限空間,並笑言「如果我間房要擺一張再加書話,可能我轉身都有困難」。由於他與胞妹睡房之間只得簡單間隔,故隔音效果不太好,Francis在房內偶爾也會聽到胞妹在「隔壁」談電話的聲音。

每月儲一半人工 待樓價跌置業

在天水圍住了13年,Francis指這裏勝在空氣新鮮,但出去一次要花兩三個小時在交通上,「尤其夜晚12點以後,無論你幾都要轉幾次巴士先返到屋企」。被問及繼續與父母同住的原因,Francis直言,在公司附近租樓「都幾貴下」,且不少是質素參差的舊樓,所以他不想花太多金錢租屋,「買樓話,自己資金未必算多,加上家樓價實在太貴」,於是選擇繼續觀望。Francis期望未來幾年會迎來一個樓價調整期,他現時每月儲起一半人工,希望可在樓價下跌時圓置業夢。

四口住320呎公屋 爸爸梳化

對於基層來說,私樓買不起,輪候公屋便成為一家大細安居唯一選擇。任職洗衣廠的溫先生14年前便登記輪候單人公屋,7年前將加入家人的名字一起排,終於在2010年獲派了一間實用320平方呎的公屋。單位本是一房間隔,兩夫婦在客廳「間」出一間睡房予12歲大仔,而今年初才出世的細仔仍需與母親同睡,溫先生唯有將睡房讓予兩母子,自己在客廳「梳化」,一睡10個月。溫家四口人,平均每人居住面積約80平方呎。

未獲派公屋時,他們一家三口在元朗住唐樓套房,「度100呎都冇,淨係擺到一張,每個月要2600蚊租」。溫太兼職幫補家用,家庭月入可達2萬元,但扣除日用、兒子教育開支後所剩無幾。溫太說,搬入公屋時,僅裝修費就令他們辛苦儲得的幾萬元積蓄「一鋪清袋」,遑論買私樓。溫先生在一旁說,私樓太貴,要買「難過上太空」。

61歲的陳太由12歲起便在工廠做女工「穿膠花」,見證了香港經濟起飛年代,靠雙手養起家人兼置業。1975年,22歲的她與做裝修的丈夫斥資6.8萬元,買下西營盤一個400呎的私樓,帶兩名子女入住,現時子女已成家遷走,兩公婆仍居於此,陳太指「1970年代,只要你肯,大把畀你做,儲多錢就可以買樓,唔似家百物騰貴,買層樓至少100萬(首期),後生仔要靠自己真係好艱難」。
3 : GS(14)@2014-12-03 12:34:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba3.htm



新加坡 千呎「組屋」現金3萬入場


2014年12月3日





【明報專訊】Ethan與Gerri兩夫婦及4歲的兒子住在新加坡西部郊區的Taman Jurong,相當於香港元朗位置。36歲的Ethan是高級房屋測量師,Gerri (圖左一)34歲,是高級客戶經理,家庭月入1萬坡幣(約6萬港元)。他們在7年前結婚及向新加坡房屋發展局買入這個約1219呎(115平方米)的組屋單位,總價為23.3萬坡幣,當時他們支付了5000坡幣,另外在中央公積金帳戶中扣掉了5萬坡幣作為首期,另外需還30年按揭,每月從中央公積金中扣除749坡幣。


他們住的是「5房組屋」,包括3個睡房、1個較大的客廳及1個較大的飯廳。雖然住的地方遠離新加坡市中心區,但Gerri指自己離工作的地方只需不到半小時車程,兒子也進了附近的託兒所,每日接送他也十分方便。
4 : GS(14)@2014-12-03 12:35:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba4.htm



上海 全家收入 一半供樓

2014年12月3日

【明報專訊】何勇與徐穎的家位於上海市中心虹口區,這個約1100呎(105.6平方米)的住宅位於一處大型居民區,建於2001年,樓齡13年。兩夫婦現年分別34和31歲,在銀行和外資企業工作,2010年結婚,在父母資助下買樓,兩年前誕下女兒昕昕。


「當時的想法很簡單的,就是離父母近。」徐穎說,這裏離她父母家很近,彼此可以照顧,這是她的最大考慮,但代價是每日上班搭地鐵要超過1小時,轉3條地鐵線才到,而且住處離地鐵站約有1公里,每天要提早出門上班。

何勇說,買樓之前一段樓價曾經大跌,「我們也不算抄到最底」,樓價為225萬(人民幣,下同),算上各種費用,總數240萬,首期100萬,按揭20年。現時月供8000多元,與每月工資相若,因為二人工資差不多,這就相當於將其中一人的收入供樓,另一人收入用於日常開支,何勇笑說,這樣算是「夠用」。
5 : GS(14)@2014-12-03 12:35:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba6.htm



「成家不能立室」 青年絕望增社會危險


2014年12月3日





【明報專訊】香港理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華說,自己年輕時也住過房、天台屋,政府應該處理的的是現在年輕人的「絕望感」,這一代人認為自己無法在合理時間內自行解決住屋問題,如果不能解決,將造成社會的不穩定。


鍾劍華以前住的房有百餘呎,尚算「住得落人」,但近年因為監管不力,需求又大,導致業主「愈愈盡」。現時有不少細至幾十呎的房單位,據他所知,有一家三口擠住40呎房,「可以細過個豬欄」。

鍾現時在理大執教房屋政策一堂,每班二三十個學生之中,總有三四個學生申請輪候公屋,學生中瀰漫悲觀情緒,無人覺得能透過自己能力、在合理時間內滿足自己長遠住屋需要,有人至30多歲還與父母一起住,結了婚仍各自回家住,「成家不立室」,「這種無助感是很強的,我同政府官員都是這樣說,你要擔心的不是他們排隊輪公屋,因為現有的制度下他們絕大部分是輪不到的,要憂慮的是這種絕望的感覺」。

「如果個個都有層樓,社會會穩定些。」鍾劍華直言,如果個個是「游牧民族」,感覺自己「不屬於這裏」、「社會沒預我一份」時,「做任何事都沒有機會成本,那麼社會很危險」。

指梁難追回短缺供應

回顧過去,2002年自由行開始之後,低檔次的租住單位被業主收回改建成「月子公寓」、廉價賓館,曾蔭權從做政務司長開始直至特首任內的10年,破壞了香港房屋政策幾十年來因應時勢轉變的良性循環,鍾劍華坦言,現時梁振英即使要重新起動,也很困難。

「(梁)增加供應是正確方向,現在看來也初見成效。」但鍾劍華提醒,一是要追回過去短缺的供應很困難,二是現時樓市的客觀環境有變,10多年前沒有這麼多海外資金來買樓。他認為,本來應該發展新市鎮和填海,但政府推出的政策寸步難行,是因為政治制度令政府沒有認受性,因此沒能力去做短期內不受歡迎的事,「成日都話人(反對者)民粹,但正正因為你不民主,才會有民粹」。

港樓投資前景 亞太區排尾二

1 : GS(14)@2014-12-09 11:23:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141209/news/eb_ebc1.htm



【明報專訊】羅兵咸與城市土地學會聯合發表2015年亞太最佳樓市投資地區排名,東京榮登榜首,原因是日本政府大規模刺激經濟的措施,能帶動長期升值。至於香港則連跌5年,由第18位滑落至21位,即排尾二。


東京連續兩年排第一

該報告集結了385位國際房地產專業人士意見,包括投資者、地產商、地產經紀等。東京繼2014年後,投資前景繼續蟬聯第一。報告指出,東京受歡迎主要歸功於政府大規模的刺激經濟計劃,包括持續的貨幣寬鬆,令人預期地產價格將快速上升,同時其門戶城市的地位亦令投資者感到較低的市場風險。排名靠前的還有日本第二大城市大阪,大阪今年排名升至第三位,原因是東京資產市場競爭激烈,令許多投資者轉移至日本二線市場,報告顯示,大阪寫字樓的空置率正持續下降。

香港此次在22個調查城市中,排名滑落至倒數第二,僅高於中國二線城市。羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基表示,投資者對香港樓市有諸多憂慮,包括加息預期、內地經濟持續放緩、港府出辣招打壓樓市以及零售業銷售縮減所產生的負面影響。他料這些憂慮將持續一段時間。不過,蘇同時指出,儘管今年上半年香港樓市成交額按年下滑24%,下半年成交額與樓價雙雙上揚,香港的剛性需求仍然強勁,因此仍有不俗投資價值。

港人港樓喜雅兩房首破700萬 3年賺200萬 買家無懼股市波動入市

1 : GS(14)@2015-07-13 17:30:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】近期雖然股市波動,但買家仍願意以高價入市。標榜「港人港樓」的房協「喜」字系列,包括長沙灣喜薈開售在即前,同系同區喜雅於剛過去周末,即連錄2宗成交,其中一個實用510方呎兩房戶做價更高見718萬元,不但為屋苑兩房戶首破700萬元成交個案,更較對上紀錄688.8萬元高出4.2%,實呎逾1.4萬元,料將成為喜薈參考價。

明報記者 方可兒

有買家等不及喜薈推售,近日以破頂價搶先購入喜雅二手單位。中原分行經理雷澤麟表示,喜雅2座高層A室,實用510方呎(建築634方呎)2房戶,以718萬元成交,創屋苑2房做價新高,實呎14,078元(建呎11,325元)。原業主2012年以508.8萬元一手購入,持貨3年帳面賺209萬元或41%。他續稱,另一伙位於1座高層C室,實用456方呎(建築568方呎)的2房戶,昨亦以648萬元售出,以506萬元購入價計,帳面賺142萬元或28%。

東港城複式高見1600萬

將軍澳東港城亦錄得罕見複式成交,做價及呎價雙雙破頂。市場消息稱,東港城6座頂層一個實用964方呎(建築1184方呎)的複式戶,另連500方呎天台及450方呎平台,以1600萬元成交,實呎高達16,598元(建呎13,514元),成交價及呎價均創屋苑新高。對上複式戶成交已追溯至1年前,當時2座一個實用1131方呎單位以1350萬元成交,是次成交價將對上紀錄推高18%。原業主2010年以805萬元購入,帳面勁賺795萬元或近1倍。

油翠苑實呎9077元 創屋苑綠表新高

另世紀21聯席董事謝寶昭表示,油塘油翠苑B座高層9室,實用639方呎(建築847方呎),以580萬元成交(綠表價),實呎9077元(建呎6848元),成交價及呎價齊創屋苑綠表價新高。原業主2010年以約240.7萬元(綠表價)購入,帳面獲利339.3萬元或1.4倍。

新元中實呎11416元破頂

此外,美聯高級營業經理李怡澤指,新元朗中心4座高層B室,實用466方呎(建築576方呎),以532萬元成交,實呎11,416元(建呎9236元),呎價破盡屋苑紀錄。另美聯營業經理葉容生稱,粉嶺逸3座高層C室,實用506方呎2房戶,以610萬元售出,實呎12,055元。原業主於2013年3月以458.8萬元購入,持貨不足3年需付額印稅61萬元,扣除使費後料仍賺約70萬元或15%。
2 : GS(14)@2015-07-13 17:31:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa2.htm
美孚業主殺訂23萬後加價重售
2015年7月13日

【明報專訊】過去一周股市起伏不定,荔枝角美孚新有買家於上周初,即股市大跌前購入單位,其後股市大幅下跌後,隨即於上周五撻訂。單位業主除殺訂約23萬元,更加價10萬元重新放售。

市場消息指,美孚新2期百老匯街40號低層D室,實用708方呎(建築949方呎)2房戶,原本以770萬元成交,實呎10876元(建呎8114元),其後買家撻訂,料業主殺訂樓價3%,即約23萬元,並加價10萬至780萬元重新放售。

另一撻訂戶加價20萬售出

事實上,美孚新本月亦錄另一宗撻訂,但日前已加價20萬元,並成功重新售出。屋苑1期百老匯街6號高層C室,實用1022方呎(建築1362 方呎),最初以1360萬元成交,撻訂後以1380萬元再度售出,連同殺訂,料原業主多賺約61萬。

不過,過去兩天十大屋苑交投依然疏落。中原統計,十大屋苑僅錄約9宗成交,半數屋苑均「捧蛋」收場,僅天水圍嘉湖山莊錄得4宗成交支撐大局。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,雖然股市波動,但二手業主持貨力強,大部份叫價仍強硬,準買家又持觀望態度,令交投大減。惟股市波動只屬短期影響,待股巿穩定後,購買力將進一步釋放。

內地人沽港樓 比例連升8季

1 : GS(14)@2015-07-22 14:22:37

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150722/news/ec_ecl1.htm
【明報專訊】內地客沽貨有上升趨勢。據中原地產研究部統計,今年首季內地賣家佔中小型私樓成交宗數及金額,分別為5.2%及5.8%,除較去年第4季上升0.1個百分點及0.2個百分點,兩者更已連升8季(即約兩年),並創新高紀錄。

首季日出康城涉27宗

今年首季較多內地客沽貨的屋苑,包括將軍澳日出康城,涉及27宗及1.77億元。另大圍名城緊隨其後,涉及16宗及1.51億元。

內地客增加沽貨之時,亦減少入市。今年首季內地買家佔中小型私樓成交宗數的比例,亦僅為4.1%,見31季(即近8年)以來新低。事實上,自去年第3季起,內地賣家於中小型私樓成交宗數的比例,已連續3個季度高於買家比例0.2至1.1個百分點。

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,由於今年內地樓市轉旺,資金紛紛轉投內地,相信內地賣家比例將持續上升。

另外,由於買家印花稅實施,減低了部分買家來港購樓的意欲,最終導致內地買家流失多於流入。
2 : maskman2008(2126)@2015-07-22 15:17:10

窮西港燦後知後覺(P、S)好似係我

港人港樓「喜漾」接力推 最快本周開價

1 : GS(14)@2015-07-27 15:43:55

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/ea_eab1.htm

【明報專訊】房協港人港樓長沙灣喜薈,繼過去周六全盤350伙接近沽清後,隨即乘勢追擊,公布「喜」字系列最後一盤喜漾樓書,並最快本周中開放示範單位及公布價單。連同區內另外4個「喜」字樓盤,房協於過去3年已推出1257伙。

「喜」字系列最後一盤 涉275伙

據成交紀錄冊所示,喜薈於過去周六共售347伙,以全盤350伙計,已接近沽清。房協昨更新銷售安排,暫停銷售餘下3伙,並將稍後重推。而「喜」字系列最後一盤喜漾,亦緊接喜薈隨時開價。據樓書所示,項目共設兩座,提供275伙,樓花期約20個月。戶型由1房至3房不等,實用面積介乎390方呎至695方呎,約五成半為兩房戶。市場消息指,喜漾最快本周中開放示範單位及公布價單。項目亦擬沿用「港人港樓」條款,即準買家須持有香港身分證,及不接受公司名義入票。

「四喜」累售978伙 套60億

事實上,房協自2012年推出長沙灣喜雅,以至剛發售的喜薈,合共已推4個「喜」字系列樓盤。除了喜薈仍餘3伙,喜雅亦尚餘1伙特色戶(1座35、36樓D室)未售,惟喜盈、喜韻均已悉數沽清。至今「喜」字系列樓盤已售978伙,為房協套現約60億元。若連同2013年開售的筲箕灣樂融軒,房協於過去3年已售1192伙。

過去周末兩天(25及26日)一手共沽約366伙,除較對上周末錄約40伙大升8成,更創近3個月以來新高。據資料顯示,對上最高周末新盤成交紀錄為5月初,當時在中海外(0688)土瓜灣喜點帶動下,共沽約234伙。至於過去周六因有焦點新盤喜薈開售,佔成交量94%,亦帶動成交量大增。

周末一手沽366伙 創3個月新高

另長實地產(1113)荃灣環宇海灣及紅磡悅目,合共的3伙撻訂餘貨,雖已加價約4%至18%,惟據市場消息指,昨亦已悉數沽出。其中加幅最多一伙,為環宇海灣7座8樓D室,實用483方呎的2房戶。

發展商早前除更新該單位定價,由545.3萬加至578.6萬元,更大減優惠,合共加價17.85%,折實後亦達555萬元,實呎11491元。

港樓位高勢危 轉戰海外磚頭

1 : GS(14)@2015-10-05 23:47:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh1.htm


【明報專訊】傳統上本港股市及樓市是最受港人歡迎的投資工具,惟受內地經濟增長放緩拖累,港股過去幾個月持續受壓,而本港樓市升了十多年後亦位高勢危,漸露疲態,港人資金苦無出路。因此,今期《Money Monday》專訪全城海外物業投資專家,與讀者衝出香港,蒐羅美國、日本、英國、加拿大、澳洲及馬來西亞物業的投資機會。

明報記者 葉創成

胡孟青除了是著名股評人外,原來投資海外物業亦甚有心得,她多年前曾在英國以4萬鎊購入一個小型住宅,目前該單位已升值1倍至8萬鎊。她認為,目前是港人投資海外物業的好時機:「衡量匯率及樓價水平後,一定是海外物業比本港物業抵買。因為本港樓價已經見頂,而且是泡沫化後見頂。例如在我所居住的港島東屋苑,其一個車位售價達100萬多元,有關金額已經足夠在東南亞一些國家買入一個兩房連露台的住宅單位加車位,到底是本港或海外物業抵買?投資者大可自己衡量。」

港車位價格 東南亞可買兩房連露台

根據美國研究機構Demographia今年初公布的年度國際樓價負擔能力報告,統計全球378個城市數據,以當地的住宅價格與居民年入息中位數比較,香港有關比率為17倍,成為全球樓價最難負擔的地區(見表)。

與此同時,美元自從去年下半年開始轉強,今年升勢更加快,過去15個月美元兌主要貨幣匯價升值13.1%至36.9%不等(圖1),提升港人對海外物業的購買力,故港人投資海外物業的趨勢料方興未艾。

在本港代理銷售海外物業的SQFT,2013年舉辦10場海外物業展銷會,去年已增至30場,今年料取得逾30個海外樓盤銷售權,上月便租用銅鑼灣信和廣場千多呎單位作為寫字樓及展銷廳作擴張,並提供客戶親身到海外考察服務。

SQFT國際銷售副總監區愷恩表示:「港元強勢,加上全球各地息口持續低企,有利港人購買海外物業。例如過去加拿大元匯價最強時,1加元可兌逾8港元,目前只兌5.9港元左右。換言之,以港元買加拿大樓便宜了三、四成,好處顯而易見。」

資金轉投海外物業 助分散風險

區愷恩認為,就本地投資者來說,目前海外置業需求主要來自兩方面:「第一批是買不到香港樓上車的人,因為政府推出辣招未能令樓價下跌,但將按揭成數由七成降至六成,結果他們更難儲到首期在港買樓,唯有轉投海外物業;第二批是資深投資者,他們覺得目前本港買樓銀碼大、成本重、風險高,不如將部分資金轉投海外物業分散風險,避免將所有雞蛋放在港樓這一籃子上。」

(封面故事)
2 : GS(14)@2015-10-05 23:48:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh2.htm
覓優質盤 看人口基建經濟
  2015年10月5日

【明報專訊】除了港人外,海外物業另一個購買力來自在港做生意或工作的外籍人士。由英國人Tim Murphy於2005年成立的IP Global,定位是向本港、新加坡及中東高資產值客戶銷售海外物業。IP Global高級投資經理朱潔瑩透露,受惠於眾多利好因素,集團去年海外物業銷售額按年升30%至4.3億美元(圖2),今年目標是按年再上升16.3%至5億美元。

朱潔瑩表示:「我們老闆Tim Murphy是英國人,在香港居住逾20年,他發覺很多在港居住的外國人希望投資海外物業,惟無時間作盡職審查,故10年前便成立IP Global為其代勞。我們的商業模式是向發展商支付按金,保證一段時間內可銷售某一數目的單位,若有關單位最後未能向外銷售,便由IP Global買入。」

富戶棄中港股 換外地樓

自2013年加入IP Global以來,朱潔瑩在全球飛來飛去物色優質海外樓盤,她表示可以簡單的「PIE」法則來決定哪一城市的物業值得投資,她以東京為例解釋道:「第一是人口(Population),若某一地方有人口增長,例如近年愈來愈多其他城市人口湧入東京,其樓價有『剛性』需求,自然看好;第二是基建(Infrastructure),東京將舉辦2020年奧運會,將興建很多公路及鐵路,交通方便自然吸引更多人入住;第三是經濟表現(Economy),若有很多人在某一城市工作,自然有居住需求,空置率便會低,租金回報率便有保障。」

除了息口及匯價因素外,朱潔瑩認為,海外物業亦受惠於資產轉移的趨勢。她解釋,近日中港股市大幅波動,很多高資產值的投資者聞股色變,轉買磚頭保值:「很多有錢人目前不敢再買股票,但持有現金收息回報又超低,所以最好都係買樓收租。何借七成按揭買樓很平常,但若投資者早前以同樣槓桿倍數買A股,過去幾個月已被斬倉,所以都係買樓穩陣。但近年本港政府推出辣招後,外國人在港買樓要繳交很多稅項,加上香港樓價格高企,所以他們近月已增加轉買外國樓。」

經濟轉差 港樓宜減磅

房地產私募基金安泓投資總監楊書健則表示,一般投資者都有本土偏好,即只在自己居住及熟悉的城市買樓。不過,他認為美國加息在即,反映經濟轉強,料在當地加息周期初期其樓價仍可繼續上升;相對之下,香港經濟現正跟隨內地經濟處於下行周期,日後加息只是因應聯繫匯率要跟貼美息,屆時本港樓價將有頗大下跌壓力。因此,楊書健建議若投資者目前持有一籃子本港住宅物業,應趁目前本港樓價處於歷史高位,加上港元跟隨美元兌其他貨幣大幅升值,沽出部分港樓轉買海外物業。

楊書健總結:「本港樓市像其他資產一樣,一定有升跌周期,我個人認為樓價今年不跌明年亦會跌,所以投資者若希望持有房地產長線收租,目前應盡量投資不同地區的物業。」
3 : GS(14)@2015-10-05 23:48:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh3.htm
宜以當地貨幣借按揭
  2015年10月5日

【明報專訊】SQFT國際銷售副總監區愷恩預測,美元短期及中期仍然處於強勢;港人目前在某一地方購買物業後,若日後當地貨幣匯價下跌,其折算為港元的價值亦會下跌。他教路,可以當地貨幣借入按揭,對畄匯率下跌的風險。

不過,區愷恩亦提醒本港按揭利率僅2厘,在全球屬偏低水平,例如在英國及泰國向當地銀行借按揭利率分別達4厘及6厘,因此海外置業的供樓利息負擔相對較高。
4 : GS(14)@2015-10-05 23:48:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi1.htm
利物浦樓價相對低水 成英國新興物業市場
  2015年10月5日

【明報專訊】位處英格蘭西北部的著名港口城市利物浦(Liverpool),由於物業樓價較低,呎價約介乎200至500英鎊(折合約2385至5962港元),在區內大型基建及英國推行的企業家投資移民政策推動下,近年來成為海外投資物業買家另一新興市場。

明報記者 劉詠怡

近年倫敦以外的城市續受投資者關注,其中利物浦為英格蘭西北部經濟重鎮,距離曼徹斯特僅40多分鐘車程,而往來倫敦則需2小時,近年起陸續有發展商在港推介利物浦樓盤經緯物業國際房產部項目經理陳詠芝稱,早年利物浦樓價升幅較慢,不過由於近年來多個大型基建例如Liverpool Waters的大型海濱發展區落實,令投資者關注區內物業投資潛力。

樓價中位數約倫敦四成

據英國房地產統計公司Hometrack今年8月份最新統計數據顯示,利物浦平均樓價中位數約11萬英鎊(折合約129萬港元),按年升3.9%;期內倫敦平均樓價中位數為43.8萬英鎊(折合約515萬港元),按年升幅約為10%,數據反映利物浦平均樓價中位數僅為倫敦的25%。

該統計數據又顯示,目前倫敦平均樓價中位數早已超越2007年最高點約30.9萬英鎊(折合約363.5萬港元)水平,反之利物浦現時的樓價中位數則僅為2007年最高點12.6萬英鎊(折合約148萬港元)的87%;陳詠芝認為,倫敦樓市近年來已有顯著升幅,相信未來倫敦樓價升幅將會放緩,相反利物浦樓價仍在「追落後」。租賃方面,目前利物浦市中心內物業租金回報最高可達6至7厘,與倫敦淨租賃回報率約3%比較,利物浦物業升值潛力可看高一線。

降低移民門檻 刺激就業

她指,英國政府近年在全國推行企業家投資移民政策,並於2013年降低申請門檻,亦是另一個吸引海外投資者投資倫敦以外城市。事實上,英國於2011年起推出Tier 1企業家投資移民,並於2年前降低居住時間及語言能力等門檻,要求申請人須擁有20萬英鎊(折合約235萬港元),符合英語要求、並有意在英國創業或投資企業人士申請,為當地創造就業。

陳詠芝表示,由於Tier 1企業家投資移民下申請人可在當地購買舖位營運業務,故此市場上的住宅連舖位物業,可為有意在英國申請企業家投資移民提供選擇。

「雖然企業家投資移民申請者除可以用現金投資外,亦可以股權或擔任公司董事的方式參與企業家投資移民,但『買磚頭』始終較實際,加上利物浦生活消費指數較倫敦低,在多個因素下目前在港推介位於利物浦的North Point舖位連住宅物業銷售反應不俗,單位及下層舖位入場價分別為12.91萬英鎊(折合約151萬港元)起。」

可透過買舖申請創業移民

不過值得留意,英國企業家移民主要吸引高淨值的企業家到英國創業或投資英國企業,以促進英國的經濟發展,申請人必須全職在英國經營其生意,同時為業務提供的就業機會亦設有下限,申請人亦要通過「真實企業家測試」(Genuine Entrepreneur test);購置物業方面,如申請企業家投資移民,申請人需以現金投資方式、且不可按揭貸款購入舖位,另外購置英國住宅樓價高於10萬英鎊的物業才可承造按揭貸款,與本港情有別。
5 : GS(14)@2015-10-05 23:49:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi2.htm
英國買樓稅務繁多
  2015年10月5日

【明報專訊】事實上,在英國投資買賣物業,需要繳付多個稅項目,但有業內人士表示,雖然稅項較多,仍未有打擊港人參與英國物業投資的興趣。

據了解,英國現行的印花稅是根據物業價值分為5級別,免稅額為12.5萬英鎊(約149.26萬港元),超過免稅額而低於25萬英鎊,需繳納2%印花稅,此外如物業價值高於92.5萬英磅、150萬英磅以下與150萬英磅以上,稅率則分別為5%、10%及12%。

出租房屋需繳所得稅

作為海外業主,其物業多會選擇租出,不過如果選擇出租房屋,則需要繳付所得稅。所得稅亦採用分段式稅率,收入低於31785英鎊需按基本稅率20%徵收,超過該額度而低於15萬英鎊的部分再徵收40%的高等稅率。若收入超過15萬英鎊,則超過部分亦需再徵收45%的額外所得稅。

此外,由2015年4月1日起,非本地居民出售物業時需繳交資產增值稅,個人名義買家最高更需要付28%,公司名義則為20%。另外,如價值100萬英鎊或以上由企業持有的物業須繳交年度住宅物業稅。

最後,若業主不幸過世,則其所擁有的物業便需徵繳遺產稅。英國對海外人士同樣實行32.5萬英鎊的免稅額,而超過部分的遺產稅稅率則為40%。
6 : GS(14)@2015-10-05 23:49:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebj1.htm
紐約樓升幅巨 邁阿密更抵 海嘯跌幅僅收復一半 回報達6厘
  2015年10月5日

【明報專訊】港元匯率與美元掛鹇,美元強勢,到美國置業沒有這方面的好處,但美國經濟始終是全球火車頭,而美國的二線城市樓價仍處於歷史上較低水平,不失是一個投資好選擇。資深房地產投資專家、《買起美國樓》作者官永寧表示,美國買樓還是位置最關鍵,紐約作為國際金融中心,尤其受捧。不過亦有專家認為,近年紐約樓價已返回金融海嘯前水平,邁阿密回升幅度未及一半,故更具升值潛力。

明報記者 龍彩霞、尉奕陽

官永寧表示,若港人做純投資用途,建議買公寓房(Apartment),因其與獨立或聯排別墅(House)等相比維修較少,不需要屋主花費太多費用。現時在氣候宜人的洛杉磯與適合度假養老的邁阿密置業,租金回報率可達6厘至7厘,而在紐約,雖然租金回報率略低為4厘至5厘,但官永寧稱其為「貴買貴賣」,論升值潛力還是紐約最高。

此外,中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛表示港客投資額介乎數萬至數十萬美元不等,大多抱尋寶心態,看準收租吸引,打算長線持有。不過,若以收租為主,因為紐約、洛杉磯等大城市樓價已升值了很多,現時租金回報只屬單位數字,吸引已略為下降。

留意各州稅制各異 買樓前宜做足功課

美國各地物業價格差距非常大,紐約一間獨立屋最平300萬港元,底特律則最平33萬港元,租金回報率還可達十多厘。有公司甚至將未發展的地皮分割出售,即使只有數十萬元在手,亦可以購入業權。許大衛續稱,近年紐約樓價累積升幅已返回金融海嘯前水平,反之邁阿密只回升至2008年的一半,相信仍具上升潛力。

由於2008年金融海嘯後,美國銀行收緊了海外買家的按揭貸款,故現時海外買家在美國置業也需要一筆過付清款項,當然個別地區銀行也接受海外買家申請按揭,但都會較以前審慎。

美國買樓亦涉不少稅項,許大衛提醒,美國各州的稅制各異,買家最好請專業會計師幫手計稅。
7 : GS(14)@2015-10-05 23:49:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebk1.htm
多倫多樓價 10年升八成 鐵路沿線 租值潛力佳
  2015年10月5日

【明報專訊】作為港人長期以來移民或升學的熱門選擇,加拿大投資置業一直備受港人追捧,其中以多倫多、溫哥華等氣候宜人與發展較為完備的大城市為主,近年樓價穩步上升,亦為投資者帶來穩定的租金回報。儘管如此,目前在加國依然可以通過相對低價購入豪宅。而在挑選物業之餘亦要留意簽證、匯率與稅收等問題,以幫助自己能夠更好的在加國投資與生活。

明報記者 尉奕陽

加拿大多座城市長期排在世界最宜居城市前列,而前往加國置業的港人亦多青睞氣候最和暖的溫哥華、發展成熟的多倫多以及資源豐富的卡加利。最新數據顯示,多倫多樓價指數上月達185點,比十年前升77%。而溫哥華與卡加利多年來樓價亦勁升,只是走勢大上大落難以預測。

人口稠密 宜買樓收租

雖然多倫多物業的租金回報率或未及其他城市高,但曾於加拿大居住、本身亦有投資多倫多物業的卓凌地產行政總裁鍾維傑表示,若港人打算跨國買樓,發展完善的多倫多會較適合。事實上,多倫多由多倫多市及周邊數個市鎮組成,而大部分的就業機會也是來自多倫多主市,因此該處居住人口最為稠密,較適合買樓收租。

鍾維傑表示,投資鐵路沿線的物業最「穩陣」,而在眾多鐵路中,作為多線交匯站且毗鄰全市經濟及政府中心的布羅爾-央街站(Bloor-Yonge)附近的物業,擁較佳的租值潛力。另外,以多倫多的二手樓價而言,猶如裵魚涌太古城級數的物業,亦只需約230萬港元,便可購得一個約800至1000方呎的2房單位。鍾維傑指出,在加國置業會涉及每月管理費、委託代理代收租金以及地稅與維修等多項開支,故實際租金回報率取決於扣除各項雜費後的租金收入,實際租金回報率可達4厘。

千萬港元可進駐洋房

如果是希望移居加國,而資金又較為充裕的買家,亦可嘗試購置當地「獨立屋」。多倫多市內不乏豪宅地段,約1000萬港元在多市已能購得一間逾2000呎的洋房,而在香港卻只能購得太古城的一間2房細戶。但鍾維傑表示,要留意洋房分為多種類型,包括獨立式、排屋式等,買家最好親身視察物業後才作選擇。

以多倫多市最頂尖的豪宅地段跑馬徑(The Bridle Path)為例,此區級別相當於香港的山頂。據多倫多房地產協會資料顯示,該區8月獨立屋樓價指數高見229點,冠絕多倫多市,而獨立洋房的中位數樓價則約720萬港元,排屋式的洋房中位數樓價,則為約560萬港元。

加元或下探1.35

加元匯價,往往是港人在當地買樓的重要考慮因素。星展香港財資市場部董事總經理王良享表示,預計國際油價短期內難見大幅反彈,加之中國經濟不穩定引發金融市場出現資產價格波動,預計加元會受到打壓,料加元有機會下探至1.35水平。而交銀香港首席經濟師及策略師羅家聰對加元則不算悲觀,他認為,加拿大再減息機會不大,而美匯指數亦稍見回落,預期加元已見底。

除了匯率問題,海外投資另一項重點便是簽證。近年加拿大政府對各類移民政策愈發收緊,不過現時有另類途徑可助港人長居加國,那便是申請「超級簽證」(Super Visa)。

「超級簽證」實際上就是探親簽證的升級版。一般探親簽證最長有效期為10年,期間可以多次往返,每次入境停留時間為半年,而超級簽證的單次停留時間則可長達兩年。但需要邀請人必須為加拿大公民或永久居民,且年收入須達一定額度(若供養三人則需達3.6萬加元以上,約21萬港元)以上。
8 : GS(14)@2015-10-05 23:49:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebl1.htm
主辦英聯邦運動會 帶動住屋需求 布里斯本樓價追落後
  2015年10月5日

【明報專訊】每逢舉辦大型國際運動會,對相關主辦城市的經濟、樓市前景,總會帶來一定「畄喜」作用。將於2018年4月舉行的英聯邦運動會,主辦地點雖然是以澳洲昆士蘭省旅遊勝地黃金海岸為主,但代理業界估計,運動會將可帶動昆士蘭省會布里斯本的房地產發展;事實上,相對悉尼和墨爾本,布里斯本整體樓價仍然低水,以實用面積50方米(約538方呎)的一手一房單位為例,最低入場費34萬澳元(折合約184萬港元)已有交易,除相對悉尼同類單位低約四成之外,租金回報率普遍逾5厘,吸引力不俗。

明報記者 林可為

昆士蘭將是2018年英聯邦國家運動會的主辦地區,令市場對當地的經濟、樓市和就業前景,增添一份憧憬;事實上,根據過往2012年倫敦奧運會、2008年北京奧運會的經驗,當有關地區獲批主辦權後,房地產市場都會處於升軌。澳洲當地傳媒曾報道,估計2018年英聯邦運動會可為布里斯本、黃金海岸一帶,帶來21億澳元(折合約113億港元)的經濟效益。

環球資產總經理梁智立認為,由於昆士蘭省將會主辦英聯邦運動會,料帶動省內主要大城市的基礎設施建設,以及住屋需求。他稱,雖然港人、海外投資者首次入市澳洲房地產物業,依然是以悉尼、墨爾本兩大一線城市為首選,但布里斯本因樓價相對低水,兼屬毗昆士蘭省會,亦屬可留意的城市。

1房單位 入場價200萬

梁智立稱,布里斯本實用面積約50方米的1房單位(約538方呎),普遍入場費約40萬澳元(折合約216萬港元),部分較優質物業,每周租金可介乎350至380澳元(折合約1890至2000餘港元),業主可享租金回報5.2厘至5.5厘,表現稍勝悉尼及墨爾本。

另一方面,泛亞環球物業顧問行區域銷售總經理鄭偉文亦表示,位處澳洲東北部的昆士蘭省會布里斯本,既是澳洲第三大城市,整體樓價水平亦較悉尼及墨爾本為低,亦是港人值得留意的城市。

鄭偉文表示,與昆士蘭省國際級旅遊勝地黃金海岸、開恩茲(即大堡礁所在)一樣,布里斯本擁有氣候宜人、日照時間長的優點,但城市化程度更高,與澳洲國內各大城市、外國的交通聯繫亦相當方便,但相對悉尼、墨爾本,布里斯本樓價相對依然低水。

租金回報約5厘 略高悉尼墨爾本

鄭表示,布里斯本市中心一手1房單位(實用約50方米起、即約538方呎起),入場門檻約由34萬澳元起(折合約184萬港元起),相對悉尼、墨爾本同類型單位入場費60萬、38萬澳元起(折合約324萬及205萬港元),布里斯本1房戶的最低消費,較兩大都會分別低逾四成和一成。此外,在布里斯本,售價在50萬澳元的1房單位(折合約270萬港元),一般而言已屬質素上佳的類別。至於租務市道,鄭偉文指布里斯本市中心1房單位,每周租金約300澳元(折合約1620港元),業主可享租金回報率約5.1厘,略高於悉尼、墨爾本的4厘至5厘。
9 : GS(14)@2015-10-05 23:49:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebl2.htm
澳洲全年樓價 料升6.1%
  2015年10月5日

【明報專訊】據澳洲國民銀行研究報告指,澳洲5大一線城市於2015年下半年的樓價升幅,依然以悉尼最強勁,預料下半年茘10.2%;排名第2的墨爾本,預料下半年可升6.5%;布里斯本排第3位,估計下半年升幅為4%。至於南澳省會阿德萊德,估計下半年樓價僅上升0.9%,唯獨西澳省會珀斯估計下半年整體樓價會下跌3.8%(見圖),是唯一樓價呈跌勢的一線城市。

事實上,澳洲政治及經濟穩定、法律制度完善成熟,加上氣候溫和宜人,即使冬天亦不會如英國、加拿大般嚴寒,且同樣是以英語為主流,故當地的房地產物業,向來備受包括香港在內的海外投資客歡迎。根據澳洲國民銀行進行研究預測,澳洲整體樓價在2015年全年可上升6.1%,升勢不俗。

據泛亞環球物業顧問行表示,今年上半年經該行促成的澳洲一手物業成交,共有218宗,相對去年同期錄得的125宗,大幅上升74%,顯示澳洲物業甚受海外投資客歡迎;而經該行代理的澳洲一手住宅物業,平均呎價介乎743至1115澳元(折合約4000餘至6000餘港元),比去年同期上升8%至10%不等。
10 : GS(14)@2015-10-05 23:50:04

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奧運效應 東京樓料旺到2020
  2015年10月5日

【明報專訊】安倍晉三於2012年底出任日本首相以來,大印銀紙刺激經濟,加上東京成功申辦2020年奧運,未來幾年當地料大興土木增加基建,交通更加便利,吸引更多來自日本其他地區的人口進駐,故專家普遍看好東京樓市前景,至少可旺到2020年。有日本發展商指出,東京優質住宅物業的淨租金回報率3厘,屬穩健投資之選。

明報記者 葉創成

《Landed Japan》作者Christopher Dillon在2010年出版該書後,當年身體力行購買東京多個小型住宅物業,該一籃子物業中部分物業至今升值逾六成,租金亦同步向上,最新租金與當年買入價計算的淨租金回報率達9厘至11厘。

Dillon指出,2020年奧運令東京成為市場焦點,惟作為長線投資者,更應關注人口結構走勢。從這角度分析,東京亦是投資日本房地產的首選城市。他解釋,雖然日本整體人口持續減少,老化問題嚴重,惟日本其他城市的人口不斷向東京轉移,以尋找更好的工作、教育、醫療、文化及退休服務,東京人口仍然錄得增長。

另外,日本人英語水平普遍不高,而東京作為首都,東京人的英語能力在全國屬最佳,對外國人亦最友善;加上東京是日本最大及流動性最高的地產市場,對海外投資者來說均屬正面因素。

其他地區人口 不斷流入東京

住友不動產香港辦事處銷售及市場推廣經理Maggie Chan則透露,自從安倍晉三上任首相以來,推出寬鬆的貨幣政策,當地樓價開始回升,而該辦事處於2013年起在港銷售日本物業的收入亦按年穩步增長。

曾有報道指在日本買樓收租回報率逾8厘,惟Maggie指有關物業是否真的可租出實屬疑問。作為比較,Maggie指出,住友不動產香港辦事處在港銷售的東京物業,均屬處於黃金地段新樓,業主收樓後放租一般可在3個月內租出。住友亦會提供一條龍的買賣、放租、收租及管理服務,扣除有關收費,淨租金回報率約3厘。

品川擁鐵路概念 升值潛力佳

至於在東京哪一地區置業最具升值潛力呢?Maggie推薦新區品川。原因是日本首條磁懸浮商用線——中央新幹線,首段將連接品川至名古屋,而日後品川亦會連接東京鐵路網絡,由當地到羽田機場只需3分鐘,到市區涉谷及新宿分別只需13分鐘及19分鐘。隨覑該區鐵路網絡啟用,交通更加方便,樓價上升可期。住友不動產本季擬在港推出品川新樓盤,700呎單位售價約400萬港元。

若讀者希望以較低入場費買日本樓,可考慮東京以外的城市,例如位處日本西面九州地區的福岡縣600呎單位售價約100萬港元。惟Maggie指出,日本銀行一般只會為客戶磘造物業價值逾3000萬日圓(約200萬港元)的按揭貸款。換言之,港人購買福岡物業,料難以磘造按揭須有一次過現金付款的準備。
11 : GS(14)@2015-10-05 23:50:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebm2.htm
投資日樓 要找可靠代理
  2015年10月5日

【明報專訊】Dillon指出,雖然日本樓市中、長線睇升,惟對於外國投資者來說,投資當地物業仍有不少挑戰,從買入、放租到出售均有很多難題需要解決。他舉例說,日本樓市透明度不高,不少物業出售予外資的「零售價」,是本地「批發價」加某個百分比,這樣的話,外國人買日本樓相對當地人一開始便輸在起跑線。

收租方面,非當地居民是不可以在日本開設銀行戶口的,投資者必須委託代理處理收租事宜。有關代理的工作包括尋找租客、填報稅表、交水電費及代收租金等,責任重大,故物色優質代理十分重要。另外,與本港實行普通法不同,日本實行大陸法(civil law),後者對租客有較大保障,換言之,業主加租時將面對較大阻力,日常維修費用亦會較高。

須委託代理收租

另外,投資者買入日本物業後五年內賣出,如有盈利須繳付30%的利得稅;若持有5年以上,有關稅率則減至15%。綜合上述分析,港人若有興趣投資日本物業,須物色可靠的代理及發展商,並且有持貨逾五年的心理準備。
12 : GS(14)@2015-10-05 23:50:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn1.htm
令吉大貶值 七折買大馬物業 吉隆坡食正一帶一路商機
  2015年10月5日

【明報專訊】除了已發展國家外,華人比例在東盟十國之中最高的馬來西亞,也是不錯的物業投資地。馬來西亞受惠中國「一帶一路」政策,近日獲多家中資機構進駐,有助帶動當地經濟起飛。首都吉隆坡樓市長遠看升,加上該國貨幣令吉匯價去年下半年以來大跌逾三成,港人買樓變相打七折,締造低吸良機。

明報記者 葉創成

汎華集團總裁伍安琪目前身兼馬來西亞入境旅遊協會入境部理事長,主力從事旅遊及房地產工作,對當地樓市前景有透徹分析。她表示,馬來西亞有800至900萬華人,佔當地人口近三成,有關數量及比例在東盟十國中均為最高,故最受惠中國的「一帶一路」商機。

精通7種語言的伍安琪說:「馬來西亞的華人一般精通廣東話、英文、福建話,部分更能講東南亞各種方言,所以近月很多中國公司到馬來西亞開設地區總部,以此作為樞紐向其他東南亞國家發展。中國人與馬來西亞的華人合作,語言上有依靠,可一起做生意,所以『一帶一路』最受惠的是馬來西亞。」伍安琪又稱,馬來西亞華人一般聚居吉隆坡,故若因為看好「一帶一路」政策的機遇而投資馬來西亞樓市,吉隆坡屬首選。

建隆新鐵路 吉隆坡往星洲僅1.5小時

中國近年推動「一帶一路」國策,增加基建投資,與周邊國家加強聯繫,而馬來西亞亦採用類似國策。伍安琪透露,連接新加坡及吉隆坡的隆新鐵路料於2021年啟用,屆時來往兩地的時間將由4小時大幅縮減至1個半小時,兩地將形成「1個半小時生活圈」,對馬來西亞旅遊業及房地產有非常正面的影響。伍安琪解釋,「去年馬來西亞的旅客約2700萬人次,待2021年隆新鐵路落成後,有關人次料將增至3500萬。另外,目前吉隆坡樓價僅為新加坡三分之一,兩地基建互連互通後,料水向低流,故吉隆坡樓價長遠仍有很大升值空間。」

馬來西亞正與印尼磋商,以當地馬六甲作為落腳點興建跨海大橋,最終目標是東南亞各國可以在最短時間內抵達吉隆坡,「馬來西亞政府對自己很有信心,相信只要交通進一步便利,日後不止新加坡,印尼、越南、泰國以至緬甸的有錢人都會來吉隆坡買樓」。

雙子塔地段住宅 租金回報達6厘

除了上述中、長期利好因素外,由於去年下半年以來令吉兌港元貶值逾三成,惟當地樓價卻變化不大,故港人目前投資馬來西亞樓市,與去年6月底比較,變相七折掃貨。

由巴比倫建商興建、21世紀不動產代理銷售、汎馬久久集團負責後續物業管理、位處吉隆坡核心區摩天大樓雙子塔黃金地段的住宅物業「帝堡」,8月推出38伙單位在大中華銷售,至今已售出31伙,反應理想。帝堡一個700呎標準單位,包精裝修家私電器,目前售價約200萬令吉,折合約354萬港元。有關單位料可每月收租約1萬令吉,即每年租金收入12萬令吉,租金回報率達6厘。惟伍安琪提醒,投資者在馬來西亞買樓收租,扣除維修費及其他開支後,須繳付20%入息稅;以此推算,上述單位的實際租金回報率約5厘,仍然吸引。
13 : GS(14)@2015-10-05 23:50:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn2.htm
高生育率利好經濟
  2015年10月5日

【明報專訊】伍安琪表示,「馬來西亞政府過去幾十年推出多項德政,例如12年免費教育,醫療及房屋政策亦到位,目前人民豐衣足食、生活得很開心,普遍欣賞政府的執政水平,社會氣氛不差。8月29及30日民眾上街34小時,他們表達訴求後已和平退場,整個政局仍十分穩定。綜合來說,馬來西亞仍然是一個很值得生活及投資的國家。」

伍安琪又說,正正由於房屋政策到位,大部分馬來西亞人可以低價住大屋,故居民生育率亦偏高,「目前馬來西亞一個家庭平均生2至3個小孩,早期我們更生4、5個小孩」,因此,未來十年大馬年輕人口佔整體人口比例料持續上升,出現人口紅利,屬另一利好樓市的因素。
14 : GS(14)@2015-10-05 23:50:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn3.htm
港股樓困局 資金去哪兒?
  2015年10月5日

【明報專訊】《明報》財經版將會在10月17日(周六)舉辦「打破香港股樓困局 為資金尋出路」暨馬來西亞房產投資研討會,除了邀得胡孟青分析港股會否在第四季大翻身外,還有《明報》投資及地產主編陸振球先生等專家,分析強美元下的投資部署,以及知名投資者湯文亮博士為何在考察馬來西亞後買入當地物業。內容豐富,不容錯過,有興趣讀者可登入以下網址:link.mingpao.com/32003.htm

基金教父雷賢達:港樓已屆危險地步

1 : GS(14)@2015-10-13 02:32:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151012/news/eb_ebi1.htm
【明報專訊】有「基金教父」之稱的交銀施羅德基金管理副董事長雷賢達於第16期《Money Monday》(9月29日見報)預測港股10月將反彈,截至上周五的短短6個交易日,恒指升1612點或7.7%。不過,雷賢達也預測恒指10月反彈後將再尋底。對大部分港人來說,物業與股票同屬重要資產,雷賢達對擬置業者的最新忠告是:「樓價已到了非常危險的地步,必須關注風險及量力而為。」雷賢達指本港、內地及亞洲經濟在1998年亞洲金融風暴見底後,已持續回升17年,目前已到達經濟擴張周期中的尾聲。

明報記者 葉創成

本港樓價自2008年第四季以來大漲小回,升幅達1.6倍,在「見升追升」的羊群心理下,不少人以為樓價將只升不跌,但雷賢達認為,抱覑上述想法的人對市場及經濟周期認知不足:「我不相信經濟沒有循環,也不相信某一行業沒有循環;經濟或行業的循環,只有長或短的分別,以及在哪一時間出現而已。」

擴張周期尾聲 97年見頂警號重現

他認為香港房地產過熱的問題尤其嚴重,「已經去到一個非常危險的地步」,他更將目前市與1996、1997年樓價大跌前的情形相提並論。

雷賢達表示,「目前本港樓價之高,已超越一般打工仔的負擔水平。不論總經理、高管、中層或政府官員,即使其年收入達數百萬元,若希望在自己居住的屋苑附近買新樓,可負擔的新樓面積很可能只是現有單位的一半,這是非常嚴峻的情。在1996至1997年,我曾作出類似警告,結果樓價在其後幾年大跌七成。」

雷賢達指出,發展商近年主力推售200至300呎的細單位,正正反映市場購買力不足,「已買不起較大面積的單位」。

雷賢達的說法,可被私人住宅樓花按揭數字印證:今年第三季登記私人住宅樓花按揭達3388宗,按季上升66%,是2004年第一季以來46個季度新高(見圖);中原預期今年全年樓花按揭可達1.2萬宗,為11年來的新高,可見發展商貨如輪轉般推盤,已吸納市場大量購買力。

雷賢達認為,由於目前市場仍有很多人看好後市,加上息口仍偏低,樓價暫續於高位徘徊,未有明顯下跌,這正是高位沽貨的好時機。「目前已具備樓價下跌的充分條件(sufficient condition),現時只是等待某些事件出現,構成必要條件(necessary condition),樓價便會下跌。但當我們見到樓價下跌的必要條件時,已經不可能在高位沽貨!因為跌勢說到就到,屆時差不多所有分析員均會轉為看淡,業主要賣樓將會十分艱難。」

父母代付首期 連累退休生活

港股成交活躍,若讀者對後市轉趨審慎,很容易就能在市場沽股套現,交易成本亦低。但正如施永青在前文所述,在跌市時賣樓相當困難,故雷賢達叮囑目前計劃置業的人士一定要量力而為:「在今時今日的經濟情下,投資者一定要看到自己可承受風險的能力,如果有一定日常開支,而且收入比較薄弱,投資物業市場時一定要高度審慎。因為若將來加息逾2厘,樓價大幅下跌,目前高位買樓者或成為負資產,屆時眼見別人可以同樣金額買較自己大一倍的住宅,心裏一定非常不好過。」

近年有部分儲不夠首期的年輕人,由父母代其支付首期上車,雷賢達認為此舉實屬不智:「年輕人若要父母付首期買樓,日後一旦樓價下跌,不只影響自己,亦連累到父母將來的退休生活,這是非常嚴重的問題。」

地產股估值易跌難升

除了看淡本港樓市外,雷賢達亦不建議沾手地產股,「我覺得本港房地產已經去到擴張周期的尾期,故地產股估值亦易跌難升。這亦解釋了何以很多地產股的股價低於其每股資產淨值(NAV),因為市場不認同以今日樓價計出來的NAV。

世紀21港澳行政總裁吳啟民:10萬億存款撐起 港樓難大跌

1 : GS(14)@2015-12-26 10:38:16

http://property.mpfinance.com/cf ... 51119/pag01/ng1.txt


【明報專訊】在多間外資投行唱淡本港樓價將跌兩、三成之際,上周末一手新盤成交566伙,創近7個月新高,反映購買力仍在。世紀21香港及澳門行政總裁吳啟民認為,內地及本港經濟基調仍然良好,料樓價調整期最快於明年農曆新年後完成,由高位計跌幅在10%以內。

明報記者 葉創成

攝影 黃志東

世紀21在本港有近130間加盟店及約1600名營業員,吳啟民作為集團行政總裁,掌握最前線的住宅樓市成交資訊,而他對後市並不悲觀。他認為,內地及本港經濟基調仍然良好,本港樓價料有調整但不會大跌。

吳啟民解釋,1997亞洲金融風暴後,中央加快推進改革,內地經濟持續高速增長,已向外界證明中央有能力達成既定的經濟目標。

國務院總理李克強本月初在《人民日報》撰文,料內地GDP將由去年約10萬億美元增至2020年的17萬億美元左右。他分析,既然內地經濟未來5年多將繼續穩步向前,而本港作為內地對外開放的門戶,亦將從中受惠,可望支持本港樓市。

每年5萬宗新婚 續強勁需求

根據金融管理局數據,截至9月底銀行體系內的存款達10.7萬億元,與1998年底的3萬億元比較,升幅近2.6倍。吳啟民認為,有關數據反映港人受惠內地經濟發展,財富顯著增加,是支持樓價大漲小回的關鍵因素,「香港人目前存款逾10萬億元,當中一部分轉去買房地產已不得了。所以香港人並非買唔起樓,只是近日不明朗因素增加,令香港的有錢人睇定啲先。」

除了本港銀行體系水浸外,吳啟民指出,近年本港結婚人數逾5萬對(見圖),扣除重婚及部分人住公屋的因素外,他保守估計每年因此新增的私人住宅需求逾2萬個,惟期內私人住宅落成量只有萬多伙,不足以滿足有關需求,是期內樓價急升的重要原因。

最低工資帶旺細價樓

與此同時,政府於2011年5月1日起正式實施《最低工資條例》,首個最低工資定於時薪28元,2013年5月1日起調升至時薪30元;今年5月1日起再調升至時薪32.5元。吳啟民認為,最低工資不斷調高,增加中下階層的買樓能力,令上車盤升勢加快。

「最低工資實施4年半以來,洗碗工人的每月工資已由8000元增至15000元。以兩夫婦來說,其家庭收入由過去萬多元增至3萬元,我覺得這是公道的,應該讓中下階層分享經濟成果。月入3萬元的家庭,是有能力買上車盤的,所以屯門及天水圍樓價近年升幅如此厲害。」

樓市適度調整 可紓民憤

至於樓價近日從高位回落,吳啟民認為,主要原因是發展商過去兩年賣樓大豐收,吸納不少購買力,市場需要抖抖氣:「一手住宅銷售新例於2013年4月底實施之後,每月成交量曾大跌,但新鴻基地產(0016)於當年11月劈價推售天璽熱賣以來,發展商提供愈來愈多元化的按揭計劃,帶動過去兩年一手成交持續保持活躍,亦消耗大量購買力,近日市况轉淡是正常的市場調整。」

吳啟民總結說,若內地及本港經濟向好趨勢不變,樓價調整至明年春節後便可望重拾升軌,料調整幅度低於10%。他強調,私人住宅長期供不應求的情况未有改變,籲政府須繼續積極增加土地供應,幫助市民置業:「過去多年私人住宅供應均低於新婚帶來的置業需求,相信不少人婚後仍要與父母甚至祖父母同住,出現二代同堂或三代同堂的情况。社會普羅大眾短期可以忍受逆境,但長期如此便會積聚民憤,造成社會不穩定。我相信每個家庭都希望落地生根,家有恒產才可社會穩定,所以政府一定要增加土地供應,幫助市民置業。」

(名人樓市論壇)

4低年代 十年港樓挫三成 專訪 陶冬最新預測

1 : GS(14)@2016-03-02 16:58:23

2016-02-27 iM
2016年中國的經濟增長到底多少?國家主席習近平指,「十三五」期間經濟年均增長底綫為6.5%。瑞信同樣預期6.5%。但是,瑞信董事總經理兼首席經濟分析員(亞洲區)陶冬則認為,如果以4%增長心態重新審視中國經濟,投資策略會較精明。

他在接受本刊專訪時預測說:「未來10年,環球經濟將陷入「四低年代」:即低增長、低通脹、低利率、低貿易增長。」所以,投資者應對中國經濟陷入低增長早作預期,才謀定而後動。本港樓市方面,他維持看跌三成的預測。

陶冬:4低年代 股市不濟

今年以來,全球股市顯得陰陽怪氣,就算主要央行如何出招,也無法穩住投資者信心,以及疏導資金流向風險資產,倒過來債市、金市卻成了資金避難所。究其因由,乃市場能見度太低所致,投資者寧可靠邊站,實行少做少錯。事實上,市場如此審慎也不無道理,瑞信首席經濟分析員(亞洲區)陶冬預期,除非各國推行結構性改革,否則在未來十年環球經濟將陷入「四低年代」,即低增長、低通脹、低利率、低貿易增長。換言之,不單宏觀經濟不振,消費、投資前景難有起色,就連股市也無運行。他指,除了美國有微弱的復甦外,全球只有資產價格的復甦,並沒有真正的經濟復甦,「雷曼事件觸發的全球金融危機已經過去7年,絕大多數國家脫離了危險期,從紙面上看,經濟正在經歷戰後最長的復甦期,不過事實上,全球經濟復甦頗為虛幻,實體經濟遠遠弱過金融資產復甦,除了美國之外,其他大國所謂復甦,都是建立在央行量寬的貨幣幻影上,從就業到投資未見根本性改善。」

貿易增長弱於經濟增長

歸根究柢,陶冬覺得各國在改革上裹足不前,導致企業對改革前景沒有信心,所產生的連鎖反應是企業不願意投入固定資產投資,自然沒有新的就業職位,內需不濟,通脹也起不來,更重要是在低通脹下,居民的消費意欲會更弱,各國貿易往來難以強勁增長,「各國試圖通過滙率來增強出口競爭力,不過在全球範圍看,這是個零和遊戲,因為需求總量沒有改善。危機後全球貿易增長始終弱過經濟增長,就是需求元氣未能真正恢復的表徵,估計仍會持續下去。」

雖然美國經濟貌似復甦中,聯儲局也於去年底開始加息,啟動利率正常化,似乎跟「四低」背道而馳,可是各種迹象均顯示,聯儲局有無條件再次加息都成疑問,起碼資產價格已顯示加息的機會不高。

美國聖路易斯聯儲總裁布拉德(James Bullard)日前稱,通脹預期下降過快已達令人不安的程度,如在市場通脹預期下降的情況下,繼續實行貨幣正常化政策實屬不智。對此,陶冬在其博客留言指,「布拉德是聯儲局的溫和派、主流派,我認為這是為耶倫(Janet Yellen)轉向做鋪墊。」

據他觀察,自加息之後,美國連番公布弱數據,例如1月非農業新增職位遠遜預期,新屋銷售、工廠定單等都較市場預期差,惟真正轉變的不是經濟形勢,反是聯儲局主席耶倫的心態。他解釋,耶倫堅信工資上漲會導致通脹升溫,只是看到放緩的數據,外圍市況動盪及債市表現後,令她心態有所改變。

「去年12月耶倫認為自己有把握,但這一個半月發生很多事情,讓她對自己的判斷沒有信心。由於通常1月、12月的數據會非常波動,與其說美國經濟出現了甚麼翻天覆地的變化,倒不如說耶倫對把握經濟的自信出現動搖。這個在她私底下的言語中、言談上流露出來,最終折射在市場的價格上。」的確,截至周四(25日),美國10年期債息率僅1.72厘,無法突破2厘以上,反映市場預期通脹,甚至聯儲局短期內加息的機會不高;據利率期貨顯示,市場預期3月不加息的機會率達九成,而全年有超過六成機會不加息。

3年內央行再推量寬

眼見全球經濟半生不死,陶冬估計全球央行在3年內會再推行新一輪量寬(QE),出現機會率達30%。然而,美國聯儲局花了不少功夫,結束量寬政策,並開始利率正常化,自然不會輕易開倒車,至少市場需要爆發新一場危機,才能驅使全球央行一同開動印鈔機救市。

他解釋:「任何時候再做QE,一定要有個說法,不能說經濟增長下跌0.5個百分點,我們要QE,一定是那裏出了事情,必須有個藉口才能做,所以我不認為是今年的事情。以目前全球經濟走勢,在3年內再出一輪QE,是不出奇的。」

值得注意是,目前擺在大家眼前的地雷確實不少,例如油價大挫,很有可能出現大型油公司,甚至產油國破產,繼而觸發大批垃圾債券違約,重演火燒連環船式的金融危機。可是,當問到甚麼事件會最終引發危機,他謂只有意想不到的風險,才會令市場措手不及。

「只要我們猜得到的東西,都是已知的未知(Known Unknown),比如石油價格跌到多少錢、中東國家財政,以及新興市場會否出問題,我認為真正迫出一個危機來的,一定是未知的未知(Unknown Unknown),不在大家現在考慮範圍內的事情。」

政策透明度低振盪市場

他續稱:「我們知道今天全球經濟、貨幣環境、資產的估值都已經撑得很厲害,撑出許多的錯位,撑出許多的失衡。到底失衡用怎麼樣的形式表現出來,讓我們猝不及防,這個我不知道。」然而,這個失衡或許已有了苗頭,具體表現在各主要央行的政策分歧上,導致央行從以往金融體制的守護者,反成了市場動盪的源頭。的確,美國的貨幣政策朝向正常化,其他國家則處於貨幣寬鬆期,其中歐央行明言將量寬計劃延長至2017年,而中國傾向定向寬鬆,意味全球的貨幣政策由同步共振,走向政策更分歧和招數更複雜的新常態。

如此一來各國央行的貨幣政策變得難以預測,無形中降低了政策的透明度,令市場更動盪不安,「過去7年央行的政策性保底(Central Bank Put)已一去不復返,每個央行都必須選擇自己的思路及路綫,作出自己的變化,這個過程使得它們的把握程度差一些,把握的自信差一些、搖擺一些。從人行的滙率政策到日本央行突然的負利率,每一個都撼動到市場,這在過去6、7年未見到過的。」

的確,今年滙市就預演了黑天鵝事件,其中日央行突擊宣布負利率,本以為奇招可推低日圓滙價,誰不知日圓在一日後掉頭急升,最高見111,並觸發日經指數在3日間挫逾一成,「仔細想一想滙市在過去一年多發生了3次黑天鵝事件,瑞士央行信用穩如磐石,3天前還說不會(瑞士法郎跟歐元脫鈎),結果又做了;去年8月人民幣升了十多年突然下來了,歐洲、日本央行也是這樣。年初至今,每個央行都犯了錯誤,都讓市場像過山車式的,這就是風險。」

A股只可短炒

陶冬提醒讀者說,A股的資本錯位問題極為嚴重,「一半企業一年賺不到一間房子的價錢,但卻分分鐘發新股買10、20間樓房,這是目前A股的情況。」他認為,在這些弊病解決前,股市還是以圈錢,而不是為股東牟利益,一有風吹草動,必然會出問題。

目前,從銀行到保險、鋼鐵、水泥、房地產都有周期性,陶冬認為中國股市只有上落市,不反對股民入市炒一把,卻要知道風險所在。「我相信,銀行的壞帳率今年有爆發的集中性,一年要炒一把,我不反對。A股就是在盈利不斷失望和政策不斷利好之間,我建議,君子不立於危牆下,如果連一間房子的價錢,也創造不出來的企業,除非有特別之處,否則是不值得投資的。」

【樓市篇】港樓看跌三成

本港經濟疲弱,加上美國加息,樓價下跌的客觀條件基本形成,買家也看準樓市轉成買家主導,向業主大膽還價,加速了香港樓價調整的速度,單純劈價盤已不算新聞,市面已開始湧現更多的蝕讓盤。截至周五(26日),中原城市領先指數較高位回落11%。

眼見樓市流血未止,業界漸有呼籲港府「減辣」的聲音,其中美聯集團(01200)主席黃建業認為本港樓價及租金雙雙回落,預測今年全年樓價跌約15%,減辣的條件已成形;奈何財爺曾俊華稱「辣招」無條件作調整,似乎官員們不敢承擔樓價反彈的風險。

港樓呈樓量齊跌,陶冬維持香港樓市看跌三成的預測,除了擔心息口上升,以及本地經濟因素外,當中主要風險來自聯滙受衝擊,「要是美國進一步加息,或者中國經濟發現更多系統性風險迹象的話,聯繫滙率必然被狙擊。我相信聯滙制度會維持下去,但是港元資產可能受到影響。」其實他在博客也解釋了,以目前香港的經濟基本面和復甦中的美國相比,港滙被高估,理論上,當小貨幣經濟比大貨幣經濟強勁時,聯繫滙率會較為穩定,反之亦然。

全球QE將提振港樓

當然,如果再碰上人民幣滙率大上大落,或者中國金融系統有任何風吹草動,聯滙制度受衝擊的機會很大,皆因中國資本市場相對封閉,大鱷要做世界自然從香港的股滙埋手,金管局干預滙率,將抽高港元利率,並會直接打擊香港樓市。

那麼樓價跌三成就見底了嗎?陶冬認為,最終跌幅很視乎聯儲局最終會否加息,以及中國的金融風險有多「驚嚇」。「要是中國政策處理不好,經濟垮了,香港樓價有可能比跌三成更多,因為這一輪樓市上來有來自內地的投資,當內地出事情的話,這些錢要回去救媽的。」

但值得注意是,假如全球央行果真啟動新一輪的量寬政策,或會令樓價止跌回升,「全世界都QE或許給香港樓市帶來一場及時雨,可能把現在的問題往後移一下。」

內房今年料有小陽春

相反,中國樓市情況跟香港不同,陶冬認為中國樓市今年會出現小陽春,平均樓價升約一成,至於北京、上海、廣州一綫城市的升幅更加不止。「小陽春最簡單的理由是,錢太多,沒地方去。股市去不了,資金出海被封住,這些錢需要找一個有回報的地方。」

更重要的是,中國樓市正處於政策的風口,從中央領導人重申樓市要加快「去庫存」的表態,可想而知,利好內房的措施將會陸續有來。「政府有暖風,我相信今年貨幣政策、財政政策搞不定的時候,就會向房地產打主意,是唯一管用的政策。」

【經濟篇】中國已進後工業化時代

2015年中國GDP增長首次破7,2016年的經濟下行壓力不可謂不大,很難預估L形走勢拐點何時出現。內地媒體《經濟觀察報》向15名知名金融機構首席經濟學家發放《2016年宏觀經濟調查問卷》,結果顯示:近七成受訪者稱中國經濟增速還會出現回落,經濟走勢為「小幅放緩」,八成受訪者認為今年GDP增速落在6.5至7%。

對於中國經濟增長,他認為今天中國製造業在衰退中,「你去浙江看看就明白。服務業有9%增長是不錯的。你把這兩個數放在一起,一個負數再加一個9%除2,這大概是今天中國經濟實際的增長數字。到底多少不重要,中國對實質GDP有莫名其妙的執着,對於企業來說重要的是名義GDP的增長。我認為2016年會從宏觀轉向微觀,轉向企業的盈利、銀行的壞帳,這是市場比較擔心的。」

陶冬於去年12月底一篇博文指,今年中國經濟的焦點,在於去年突然竄紅的「供給側改革」,他認同解決目前經濟困境的方法在供給側,相信摧毀過剩產能、消除房地產庫存、打破國企壟斷、消減企業負擔、鼓勵創新創業,是令中國經濟重現繁榮的基礎,是經濟成功轉型之必需。方向上是正確的,不過可能需要3至5年的時間來貫徹。

十九大後落實真改革

陶冬在訪問時說:「『供給側改革』變了流行字,『需求側』就過時了,但是要改革,就是要革既得利益者的命,觸動到他們利益,使得改革裹足不前,上海自貿區是很好的例子,這個自貿區的負面清單,講得很好,但真正做起來,事情做不下去。為甚麼?所謂的註冊制就讓一些擁有這個蓋章權力的人,你把他的權和利拿走,所以很難貫徹下去。從中國的政治周期來說,改革的「窗口期」已經過了,一般中國的政治周期用黨大會來計算,一中全會、二中全會、五中全會、六中全會基本是政治人事上面,真正的改革就是三中全會、四中全會,最多到五中全會,這個時間基本已經過去了。」

「隨着十九大的來臨,我想更多是一些人事權力上面的分配問題,改革的時間恐怕還要進一步拖後,這不代表中國不會有任何改革措施出來,比如說現在去產能,關鋼鐵廠,的確有見到,有些動作是在做,但是對多數真正難的改革,恐怕要等到十九大之後。」

即將於下星期舉行的人大、政協會議,會有新政策推出嗎?「兩會在像減稅之類的政策上面,會有一些實際性的措施出來,但是光靠減稅能不能夠把去產能、去庫存、去槓桿的通縮壓力全部抵銷掉?中國改革主要還不是聽政府講甚麼,而是看政府做甚麼,當我見到改革取得實質性進展的時候,我會為他鼓掌,但這個需要有政治的勇氣,同時有執行的能力。改革需要時間,很多改革出現的時候,一開始可能對經濟短期帶來負面衝擊,但更重要的,這個可能需要時間上面比想像的更長一些。」

二元經濟 需求現變化

他認為,今天中國已進入「後工業化時代」。他說:「硬要中國經濟維持過去的增長速度是不可能的。政府也不能為了實現增長目標,越俎代庖地通過貨幣、財政政策帶動經濟,長此以往可能誘發系統性風險。中國需要改革供應鏈,而非刺激需求,應突破體制、消除過剩產能、打破壟斷才能走出困境。」

「『後工業化時代』的中國不需要6%、7%的增長,硬要把它吹成一個這麼大的增長,是自己給自己找麻煩。如果以4%的增長心態重新審視中國經濟,相信投資策略會較現在精明。今天中國已經站在一個新的市場轉折點上,我們要用新的智慧、新的邏輯來解構中國經濟。大家看到2007年後,投資佔中國GDP比例就沒有再上升。盡管政府投入大量基建,投資還是升不動,因為生產成本大增、滙率大升。工業生產佔GDP比例也大幅度下降,這就叫『後工業化時代』。」

「但『後工業化時代』不代表中國就沒有需求,而是需求出現變化。中國機械設備的進口下跌,而且未來相當長一段時間還會處低迷,這是結構性問題,但中國的服務業進口如旅遊業成長很快。今天中國不是沒有需求,而是過去生產的鋼鐵、水泥跟今天的需求不匹配,新的需求沒有被新的供應所滿足,於是中國遊客每年在海外要花費1萬億元人民幣。」

陶冬認為,中國經濟明顯呈二元狀態:「製造業早就進入通縮狀態,你到任何一家企業去問問他們的議價能力,是一年不如一年。但服務業卻呈通脹狀態,這兩個同時存在。『供給側改革』總算為中國的政策找到了一個正確的方向,因為中國經濟走到現在的地步,不是靠政府的財政刺激拉起來的,而是受惠於過去30多年3次供給側的突破。」

消費起飛 儲蓄率大降

「1978年鄧小平的改革把中國和世界連接在一起,生產力從一個「蘇維埃式計劃經濟」走出來,生產力出現一次飛躍。1992年,中國決定建立大量的經濟特區,為中國成為世界加工廠奠定了基礎。2002年中國加入世貿,不光把中國的產品賣到世界每個角落,同時前總理朱鎔基利用這次機會,把內貿的貿易壁壘全部掃掉。」

「基於以上3次『供給端』的突破,為中國帶來今天的境況,我們需要新的『供給側』的突破,現在是對的但步子邁得不快。另一方面,中國的消費正起飛,但可能需要一段時間。今天九十後們的消費習慣和他們父母輩完全不一樣,他們從來沒有見過物資匱乏的時代,每月底把所有收入花光。結婚不僅花光他們的錢,把父母的儲蓄也給拿下來。今後15年,中國家庭儲蓄率可能從現在的28%一口氣跌到5%至6%,這是我認為中國還有可能在4%的增長率上停留一段時間的主要原因,之後可能4%也不到。」

習近平經濟學增效率

他更認為當前中國推行的改革應名為「習近平經濟學(Xiconomics)」他續指:「許多人將目前中國經濟的問題歸為需求不足,但中國游客從日本搬回馬桶蓋、到韓國整容,是因為中國還停留在生產鋼鐵水泥的工業化時代,是因為中國自身的供應無法滿足迅速改變的產品需求和質量要求。政府過去的思路是,政府做甚麼菜就給別人吃甚麼,而不是別人想吃甚麼,市場就做甚麼。改變產業結構,消除殭屍企業,消化庫存,建立適合新的消費需要的供應,政府功能轉為輔助,通過體制上的突破,提高生產力;通過市場主導的資源分配,提高資源配置的效率,這就是Xiconomics。」

人民幣短期難大貶值

陶冬說,中國不是沒有需求,但這需求沒辦法在目前的供應結構下得到滿足,這就叫做「供給側」,他舉現在極流行的「航拍」為例。他說:「所謂無人機就是遙控飛機加上鏡頭。玩具反斗城的遙控飛機約千元,加一個鏡頭和遙控器,就是2,000元。搖身變成無人機就是高科技產品,那鏡頭可以俯瞰(叫航拍),但是無法儲存影像。無人機的價錢就高達7,000元。供應製造需求,而當中最典型例子是iPad。」因此他認為,推進「供給側結構性改革」是適應和引領經濟發展新常態的重大創新,是適應國際金融危機發生後,綜合國力競爭新形勢的主動選擇。人民幣方面,他認為,近期人民幣滙率波動,主要源於央行政策由盯美元轉向盯一籃子貨幣,又由於新興市場滙率顛簸,人民銀行在政策把控上未盡人意,在市場預期管理上不得要領,股市震盪更是火上澆油。但他相信,目前中國的滙率政策,主要着眼點不在於幫助出口,而在於平衡宏觀環境,在不引起市場大幅波動的情況下調節流動性。陶冬認為,人民幣貶值屢屢引發市場震盪,說穿了是政策不夠透明,市場摸不透人民幣的實質滙價與政府的滙價底綫。他認為,人民幣一次性大貶機會不大,但中國人行連番降息、降準也止不住經濟放緩,降滙極可能是人行救市的下一招。他說:「毫無疑問,中國存在資本外逃現象,而且避險意識已經從高淨值人群擴散到街頭市民,人民幣的貶值壓力預計會持續存在。民眾的換滙需求會持續上升,不過每年5萬美元的額度卻是硬框框,換完之後沒有第二次,而且換滙過程中,看不見的門檻似乎已被悄悄地抬高了。資金跨境流通的灰色地帶,基本上被堵死了。」

「從政策層面上,政府主導的人民幣滙率一次性大貶值的機會不大。貶值幾乎可以肯定會帶來其他新興國家的跟風,對出口的幫助有限,對股市的潛在殺傷力頗大。在一個維穩的政策導向十分明顯的政府,估計沒有人願意捅這個蜂窩,負上政治責任,所以人民幣短期內難有一次性大幅貶值。」

星展:內地經濟不改善 港樓年跌10%

1 : GS(14)@2016-04-15 15:36:10

【明報專訊】環球經濟被不明朗因素包圍,加上中國經濟持續放緩,星展銀行經濟師兼助理副總裁盧明俐表示,維持本港樓市今年全年下跌10%的預測;若中國經濟未能改善,本港樓市將以每年10%至15%的幅度「陰乾式」下跌,並維持一段長時間,情?比以往均更為嚴重。



盧明俐指,由於美國加息早已被市場消化,故今次本港樓市的調整,主要來自實體經濟的收縮,其中包括環球經濟不景,以及中國經濟增長持續放緩。故此,她認為,今次樓市將以「陰乾式」下跌,與以往數次因大型金融危機而出現的急速下跌不同,若經濟未能改善,除今年全年下跌10%外,未來數年將繼續以每年10至15%的幅度下跌,情況遠較以往嚴重。

「陰乾式」下跌 細價樓調整速度快

她又預料,由於投資者的細價樓持貨量或較多,「一個人可能有十幾套」,故此當需要「散貨」時,細價樓的調整速度較快,尤其是調整初段,因而出現「差別化調整」。

她又警告,雖然失業率仍維持於3.3%,但利好因素如企業適應力強、薪金凍結或下降等,均已逐漸失去作用;故料若經濟未能顯著反彈,失業率明年有機會升至4至5%。另外,星展亦維持今年全年5%的零售銷售額收縮,及2%的GDP增長。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160415/news/ec_ecd1.htm

堅城企業楊范儀:港樓剛開始尋底 轉戰美國

1 : GS(14)@2016-05-07 23:29:24

http://property.mpfinance.com/cf ... 0505/paa01/lah1.txt
堅城企業楊范儀:港樓剛開始尋底 轉戰美國   文章日期:2016年5月5日
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【明報專訊】堅城企業行政總裁楊范儀認為,本港樓市正處於下行周期,而港股則有波幅無升幅,建議可將資金轉投由2012年開始見底回升、升勢方興未艾的美國樓市。當中,佛羅里達州是美國GDP第四大的州份,當地又受惠美國與古巴恢復外交及經貿關係,前景尤其可以看好(見另稿)。

恒指於上周四(4月28日)高見21634點後,至昨天短短4個交易日由高位大跌1108點或5.1%,傳統的「五窮月」看來挑戰重重。楊范儀分析,假如某一資產沒有長期上升的趨勢,參與者純粹希望低買高賣炒波幅,賺錢十分困難,「金融教授炒股票都賺唔到錢」。作為比較,他認為,樓市上升或下跌周期一般長達數年,普羅投資者只要捕捉到有關周期,賺錢不難。

楊解釋,中原城市指數1997年10月高見102.93後急跌,2003年8月跌至31.77始見底,累積跌幅達69.1%,惟2003年第三季中央推出自由行及CEPA(更緊密經貿關係的安排)等政策,本港經濟回升,加上當時租金回報率普遍逾5厘,實屬買樓長線投資的好時機,「如果投資者在2003年夠膽入市買樓,再在去年高位沽貨,勁賺幾倍亦屬等閒。」

料港樓價高位至少跌三成

往事已矣,在目前全球不同地區的樓市中,有哪些賺錢機會呢?楊范儀分析,首先要避開已進入下跌周期的地區,例如本港樓市,「去年9月本港樓市見頂前已有兩大徵兆,第一,投資者普遍視港島、九龍、新界區為一線、二線及三線地區;當港島已經升到好高,便轉買九龍,最後才炒新界,而去年新界個別新盤呎價與港島區住宅差距很小,反映升浪已屆水尾;第二,在升市初期,發展商逾1000方呎的豪宅銷情較理想,但隨著升浪進入後期,有需要置業的市民,連500至600方呎的單位也買不起便要將貨就價,轉買200至300方呎的細單位,這是危險訊號,反映樓價已經太高。那為何去年第四季樓價才開始轉勢下跌呢?因為泡沫形成後,要有外來刺激出現才會被刺破,而今次外來刺激便是美國聯儲局加息。目前市場普遍認同本港樓價跌勢已成,但跌幅多少則未有共識,坊間有人估計跌三成,我覺得是比較樂觀的睇法,屬『基本消費』,要留意樓價跌三成後,會否令消費受壓,拖累經濟,令樓價跌勢加劇。」

相對本港樓價於2003年起大漲小回12年後,剛開始尋底,楊范儀認為,美國樓價上升周期於2012年始展開,遲來的復蘇令升浪更長,「美國經濟在2009年開始穩定,美股由第二季亦回升,但當地樓價在2012年始見底,原因是需時解決次按危機的後遺症。因為在2006年美國樓市泡沫期間,業主不需要付首期也可向銀行借錢買樓。2008年當地樓價大跌,原業主索性放棄供樓,變相將物業賣給銀行,令銀行積累大量銀主盤,需要3、4年時間消化,故美國樓價於2012年始見底回升。」

堅城企業首席投資總監(華南)黃兆輝指出,聯儲局去年12月加息,是美國經濟回復增長動力的明證,料可吸引環球資金流入美國。楊范儀則分析,美股近年屢創新高後,目前估值已屬偏高,美債則因利率見底吸引力下跌,故當地房地產已成為美元資產配置的最佳選擇。

巴菲特認同美樓市無泡沫

事實上,標普/Case Shiller樓價指數2月報182.79,較2012年3月低位134.07回升36%,惟較2006年7月歷史高位206.52仍低11.5%(見圖),可見過去4年美國全國樓價升勢尚算溫和,有利牛市延續更長時間。綜合上述分析,楊范儀說,「如果持有本港物業作自住用途便無得講,但如果是投資物業,我建議(在香港)減磅,因為在美國有更好投資機會。」

股神巴菲特上周在巴郡股東會上表示,雖然目前買美國樓的時機不及2012年好,但他認為當地樓價現仍偏低,並不存在泡沫,而下次美國爆發金融危機,再由房地產市場觸發的機會已不大。連股神也看好美國樓市,故楊范儀上述觀點亦值得參考。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

四大利好因素 僅餘「低息」 陸振球:港樓大漲小回格局難持續

1 : GS(14)@2016-07-08 08:01:03

【明報專訊】英國公投決定脫歐,金融巿場極為震動,英鎊跌至31年新低,多國股巿也受壓,但香港樓巿暫似未受太大衝擊,代理指有個別投資者因擔心股匯波動,反而加快買入「磚頭」避險,但後巿走向如何?《明報》投資及地產版資深主編陸振球,最近先後出席兩個由《明報》主辦的投資講座,為樓巿把脈;他指出,若以基礎因素而言,過往四大利好香港樓巿的因素,只餘下低息或會持續,形成「單天保至尊」格局,樓巿縱使因而得到支持,過去多年的大漲小回格局,將難以繼續。

明報記者

陸振球引用知名物業投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮分析香港樓巿的四大支柱,分別為:(一)房屋政策、(二)供應、(三)經濟表現,以及(四)利率水平。

先說房屋政策。陸振球指出,2003年SARS前後政府一度停止賣地,之後則以勾地取代直接拍賣土地,令土地供應驟減,但曾蔭權在任後期以至現任特首梁振英政府,都是致力壓抑樓價,而主要體現在推出三種辣稅、收緊按揭,以及積極增加土地供應,而長和(0001)主席李嘉誠近期也公開表示,香港樓巿的供應節奏,乃由政府政策所主導。

由推地至可以賣樓,以至落成需時,初期政府主力打擊炒家的辣稅及收緊按揭,只能令成交萎縮,對壓低樓價幫助不大,但在政府不斷增加土地供應下,香港樓價於去年9月開始見頂,最多曾跌了約13%。

住宅供應增 經濟差買樓意欲降

陸指出,從供應面看,政府最近公布未來3至4年私人住宅潛在供應達9.2萬伙,遠超數年前最低只有5.2萬伙,當這批新增住宅單位陸續落成,便會將樓巿供不應求局面扭轉過來。

至於香港的經濟表現,最新季度按年增幅收窄至只有0.8%,而按季更出現負增長。至於失業率,雖維持在3.4%的水平,但整體就業人口,已是連續3個月每個月都減少5000多至6000多個,反映香港經濟前景未許樂觀,而當一個人失業的時候,很難想像仍有意欲買樓,而若是租樓住,則負擔租金的能力也會減低。

不過,由於英國公投脫歐關係,有利美國聯儲局押後加息,這有利於業主不用懼怕供樓負擔會快速上升,對樓價有支持作用。事實上,美國10年期債息現仍處於30多年的下降通道之內(見圖),而通道下方更已是屬於負利率水平。

陸振球指出,息口低可令業主急於賣樓的壓力減少,但當供應增加,政府維持打壓樓巿的態度,以及經濟惡化,卻不利樓巿,尤其租金要升不容易,如要樓價再升,便只有壓縮租金回報率與息口的差距,現時香港的私人住宅租金回報率,減去10年期債息,息差僅有1.3厘,而這還未計業主要支付的管理費、維修等成本,則有關息差還有多大的壓縮空間?

低息利好作用已反映

有出席投資講座的讀者問,如低息長期化,甚至個別國家實施負利率,是否代表買樓必賺?陸振球回應指出,如認為樓巿只受利息高低此單一因素影響,那為何大家不蜂擁到如歐洲或日本去買樓,當地早已實施負利率,而低息情况更遠比香港嚴重。歐洲和日本樓巿未見大好,便正正反映只是息口低而經濟差,並不足以令樓價大升。

陸振球認為,現時香港樓巿就如出現「單天保至尊」的局面,影響樓巿四大因素之中,有三項趨於負面,而只有低息仍然生效,而低息對樓巿的利好作用,應早已反映,所以縱使樓價不會大跌,但也難以大升。

現在短炒違「寧買當頭起」原則

陸建議大家可參考恒基(0012)主席李兆基的看法,如果自住,就算樓價再跌一成,現水平買樓也沒有問題。至於短炒,一來辣稅隨時佔樓價的兩至三成,且現在入巿違反短炒要「寧買當頭起」的原則,因此還是忍手為妙。若是長線投資,一邊收租,一邊等升值也還可以。不過,最好還是投資如恒基一類的地產股,因為股價較資產折讓一半以上。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6081&issue=20160707

內地經濟短期未穩 港樓料明年始回升

1 : GS(14)@2016-07-14 07:28:07

【明報專訊】魏宏旭分析,本港樓價與內地經濟息息相關,近年內地經濟增長放緩,對外投資包括對本港房地產投資難免減少,而訪港旅客減少對零售相關物業影響更大,加上人民幣貶值亦是負面因素,「港元與美元掛鈎,若人民幣兌美元貶值,對於內地投資者來說,本港物業以人民幣計價的價值是上升,需求便會減少」。

年內或再跌一成

魏宏旭預測人民幣在下半年將繼續貶值,料港樓期內繼續無運行,有可能跌至2013年水平(編按:中原城市指數於2013年1月首周報115.93,若回落至該水平,樓價將再跌10%),擠走過去兩三年的泡沫,若內地經濟增長於明年開始轉趨穩定,人民幣匯價止跌,本港樓價亦可望築底回升。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9209&issue=20160714

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