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【麻煩大了】雙匯敗走港島

http://www.infzm.com/content/100317

兩月前,當港交所與阿里巴巴就赴港上市的談判最終破裂後,一干維港金融投行界人士便小聲嘀咕:還好有雙匯備手,「冇咩咁大件事」。儘管以豐沛的情資管道,他們早知這家中國最大的肉聯集團背後,同樣有著「同股不同權」的隱疾,而且論到讓資本結構云山霧罩疊床架屋的手段,那位龍年出身的萬隆萬老闆,恐較比他整整小出兩輪的馬云更加精明老辣。

說是雙匯,並不準確,早在放出上市口風的1月份,人家已更名為萬洲國際,所謂取「永恆」「大洲」之意。就像把原本一清二楚的豬肉製品行業改頭換面稱之「動物蛋白」,多少存著投資本市場所好之嫌。IPO前,張三硬生生叫了李四,其中蹊蹺,恐怕斷不是萬隆本人口中「新名稱有助將公司企業品牌與旗下眾多產品品牌進行區分」那麼簡單。畢竟,年五百億人民幣銷售額,特別是2013年9月23日71億美元拿下美國同業老大史密斯菲爾德百分百股權,被一眾銀行家、媒體人捧作「完美傑作」,誰不知曉雙匯大名?

2010年後港埠最大體量IPO,繼2001卡夫食品87億美元上市後同業中排名第二的融資行動,僅這兩頂冠冕外加太平洋東西兩岸豬肉全產業鏈王者的黃袍,一副「土豪」模樣。同時,多達28家投行護駕,特別是中行和大摩——這亦是收購史密斯菲爾德公司一案中出力最多的角色——領銜,中外精英群賢必至,想來完成292億港元至411億港元的募資目標並非難事。2014年4月22日定價,30日上市,36.55億股若不夠,舊股東另設15%共7.3億股超配權再任爾選。貌似手拿把攥。

然而,現實如此慘烈。由於市場反應冷淡,萬隆又不願下調每股8港元至11.25港元的原定發行價,結果只能將新股發行數目校正於12.99億股,融資額降65%於101.4億港元至148.2億港元區間。超配?想都別想,老股東原本20%的涉股套現也放低一半身段。原來寄望於用融資的近53億美元中的40億美元償還去年併購時的借債,現在總共才落袋18.3億美元,還是延後一週的5月6日方能得到。

這成了3年前被央視曝光瘦肉精事件後,萬隆最大一次挫敗。

萬洲國際或者說雙匯緣何落到此種境地,昔日的「最大」、「最多」怎就幻化成火腿變排骨的笑料?

有人云時勢比人強,不錯。你不是總拿中美兩地市場佔有率第一說事嗎?好吧,美國正流行仔豬流行性腹瀉,27個州600萬頭豬仔就此報銷,活豬總量下降3%,豬肉產量同比不見了7%,乃三十年來最大跌幅,生豬養殖構架產業閉合的史密斯菲爾德自然受重創。至於中國,豬糧比連續10個月跌破6︰1平衡線最低至4.9︰1的深度虧損區,整風運動在橫掃白酒業的當口捎帶令肉價也呈萎靡。

有人曰貪多嚼不爛,也對。28家投行上陣不過是萬隆彼此制衡皆為我用的老法子了,卻也可能導致各家客戶相撞。此外,不少可能賞光護盤的大佬,諸如高盛、鼎暉、新天域、淡馬錫,早早已是雙匯的基礎投資客——過去投1塊變170塊且年年30%的分紅的美事,令他們早早盆滿缽滿,既然史密斯菲爾德的原股東央字號中糧亦沒完成兩國在養殖和物流極大差異背景下的業務整合,雙匯的勝算確實也難料。每噸豬肉價相差3000元不假,商務部會輕易令美肉洶湧入關衝擊中國農民嗎?算了,還是舊股變現要緊。而那些多年來既示好北京又悶聲發財的香港本土大亨呢,看看李超人近期舉動,也能猜出一二,氣候變了!

還有,5月敲定,9月簽字,中行大摩合計75億美元三至五年貸款——僅法務費用即超1.23億美元,僅半年就要股民們注血還上,心是否急了點,心氣是否怯了些?另有西班牙肉聯公司18%股權等著收購,不知「歐豬」現在仍是病豬經濟嗎?

冷場,成了各路投資者權衡後的必然結果。

然而,此種種條陳萬不會影響大型機構的判斷,萬洲國際此次發股中95%屬於國際配售,高盛諸君若真想漂亮一擊想必覓來接棒客不是難事。有一種推斷可能成立,即它們此刻並不情願揮手。

自1994年萬隆引來香港龔如心投資1.27億港元入股,雙匯始終在國際財務投資者中周旋。不放任一家做大,這是萬老闆一貫的堅持,哪怕「小甜甜」幫襯他首進全國前三,膜拜到在廠區挖出直徑3米深達9米的大坑埋下法器,甚至為參股50%對拍桌案,也沒令萬老闆鬆口。沒有有關雙匯管理層是否與資本投入方對賭的報導出街,但通過不斷飆升的業績,相信投資者一直滿意萬的表現。

不過,從國企改制的2002年後,以萬隆為領袖的管理層通過離岸公司設置,一直孜孜謀求自己與資本的雙重絕對控制,乃至不惜通過同股不同權,讓持有原母公司雙匯國際33.7%第一大股權的鼎暉擔了個虛名。但是,基於雙匯不斷壯大的體量和走向全球的決心,萬隆等顯然需要更多的錢來換取自由。每年不菲的分紅除了滿足投資者的胃口,自然也在為其儲備彈藥,而此輪以萬洲國際名義赴港上市前,萬與多年助手楊摯君獲贈79億港元股票一舉,多半亦是這種考量,哪怕它會引來多方質疑。雖說萬本人8.8%的持股量已較馬云之於阿里的7.4%為高,可多多總是善哉。

問題是,資本界高手未必願意就此讓這隻鳥兒苦熬二十年後飛出籠框。

麻煩 大了 雙匯 敗走 港島
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南港島綫重綠化 料造價逾百億

1 : GS(14)@2010-09-27 22:10:47



百物騰貴,將於明年動工興建、全長約7公里的港鐵南港島綫(東段)工程造價亦預料逾百億元,遠超4年前估算的70多億元,將於2015年竣工。有立法會議員盼港鐵(00066)嚴控成本,以免日後上調票價,增加市民負擔。

此外,工程除覆蓋黃竹坑香葉道部分明渠,以增加約1.2萬平方米的道路、綠化及休憩空間外,又會興建一個約2,000平方米的寵物公園及行人橋,連接香港仔海濱公園。

06年初南港島綫(東段)工程估算僅70多億元,但由於過去數年投標價上漲達55%,港鐵預料工程造價將逾百億元;港鐵發言人解釋,除了建材成本增加外,諮詢公眾意見後,又需調整走綫及出入口位置,故進一步推高造價,但南港島綫(東段)設計經理梁民發強調,最終造價仍在估算中。

物價上漲 設計配套迎民意

對於南港島綫造價大增,工程師學會前會長梁廣灝認為可理解,因當年估價時的經濟狀況跟目前不一樣,估算基數較低,再加上近期原材料價格及員工薪酬不斷上升,導致成本大增。

理大土木及結構工程系副教授熊永達則估計,工程費大增,相信跟港鐵可能為迎合居民需要,而改變部分設計及配套有關,而不是單受物價影響;他又指,如果最終造價逾百億元,將創新高,認為港鐵有必要清楚解釋造價上漲的原因;立法會議員甘乃威則希望港鐵應嚴控成本,以免日後要上調票價,增加市民負擔。

港鐵發言人強調票價有既定機制釐定,興建成本上升不會影響票價。

運輸及房屋局回應指出,會小心監察項目預算開支,就有關工程作初步規劃和詳細設計,以掌握建造成本,而批出車站和車廠上蓋物業發展權的建議方案,仍在進行研究,未有最後定案。

港鐵昨介紹南港島綫黃竹坑站一帶綠化及環保設計,除長約2公里的高架橋將架空電纜系統及護牆,設於隔音屏障內,令高度減少2至3米外,外層亦會起用柔和綠色的鋁合金,配合綠化(見另文——「架空電纜融入隔音屏 體積減」)。

明渠建長廊 橋底寵物公園

工程會覆蓋黃竹坑香葉道一段長約600至700米的明渠,以增加一個約1.2萬平方米的空間,作為行人、車輛通道及綠色長廊,並設置公共交通交滙處;港鐵又會興建一條長約45米的行人橋連接觀賞徑及明渠,可直達香港仔海濱公園。

港鐵亦跟南區區議會達成共識,將在行人橋橋底興建一個面積約2,000平方米的寵物公園,將設有長椅、休憩設施及寵物飲水的地方。

全長約7公里的南港島綫(東段)由市區到海怡半島只需約10分鐘;除了長約2公里的黃竹坑段採用高架橋設計外,利東至海怡半島段則需進行隧道工程,以興建地下車站。
撰文:吳婉茵
2 : 龍生(798)@2010-09-27 22:41:22

其實地鐵真係幫政府捱義氣...
造價隨經濟環璄上升
票價又唔準加, 有地皮都係咁話姐...
港島 綠化 造價 逾百 百億
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270906

接南港島綫沙中綫 夏愨花園封5年 港鐵金鐘站 將變4綫轉乘站

1 : GS(14)@2010-11-05 00:09:10

http://www.hket.com/eti/article/ ... 7-693282?category=m

新金鐘站內將設有多條行人扶手梯接連各樓層的月台,縮短乘客轉綫時間由1至3分鐘不等。(港鐵模擬圖片)


現時的夏慤花園,部分範圍將封閉,直至2015年工程完工。(港鐵提供)

夏慤花園竣工後會升高變為平台花園,公共空間的面積將會增加7成。(港鐵模擬圖片)



港鐵南港島綫(東段)工程明年動工,港鐵金鐘站將會進行「大變身」成為全港首個4綫轉乘車站,於金鐘夏愨花園地底建造共有6層的新站,增建4個月台,最底兩層是新增的南港島綫及沙中綫月台,完工後車站面積增加一倍,夏愨花園可用空間會增加7成。但工程展開後,部分夏愨花園需封閉至2015年。

有區議員擔心工程令上班族會失去休憩地方,又擔心運載泥頭車輛,會影響該區的交通情況。

方便轉乘 增逾30扶手電梯

金鐘站擴充工程展開後,現有金鐘站會保留,擴建部分將於車站東面、即夏愨花園地底展開,港鐵南港島綫(東段)設計經理梁民發解釋,整個擴建部分分為6層,會加建4個月台,最底兩層是新增南港島綫及沙中綫月台;中間兩層是現時荃灣綫及港島綫月台的延伸部分,最上兩層是大堂,竣工後金鐘站會成為全港首個4綫轉乘車站,整個車站面積會倍增至2萬平方米。

新車站投入服務後,乘客轉綫時,最長需時約3分鐘,當中一半時間可乘坐扶手梯,可不用步行。梁民發解釋,本來希望轉車時可做到「同台轉乘」效果,但由於4條綫的月台均位於不同樓層,所以最終無辦法實行,但將會設有逾30條扶手電梯,方便市民。

夏愨花園可用空間 增7成

除在地底加建樓層,地面的夏愨花園也進行工程,完工後除有新的車站出入口,花園會升高5至6米,變為平台花園,可用空間會增7成。平台花園同時接連行人天橋至統一中心,花園內增設樓梯、草地及遮蔭地方。

被問及工程對市民影響,梁指工程集中東面進行,不影響乘客轉綫及車站運作,而路面工程進行期間,亦不會封閉行人道,相信不會對行人及乘客造成影響。興建價錢亦有待政府批出的結果,有待稍後公布。

中西區區議員黃堅成批評,港鐵封閉夏愨花園5年時間太長,會令附近上班人士及晨運人士帶來不便,希望港鐵可分階段封閉花園進行工程,或盡量減少封閉的範圍。

此外,黃擔心工程開始後,每小時有40架次運泥車來往金鐘及西環,會導致該區道路阻塞。

撰文:林曉君
2 : 龍生(798)@2010-11-06 18:08:06

灣仔樓炒到天價, 自有他的道理
3 : GS(14)@2010-11-07 11:37:38

有個想過買番個?
4 : 龍生(798)@2010-11-07 15:01:20

朝思暮想!!
我跟你說, 上次我在金鐘地鐵站行到去太古廣場三期的出口
真係型到震...
唔怪得星街可以賣到咁貴
比灣仔地站更近! 更型!

可惜的是附近的舊樓業主也跟我想法相近...所以....
5 : GS(14)@2010-11-07 15:14:23

4樓提及
朝思暮想!!
我跟你說, 上次我在金鐘地鐵站行到去太古廣場三期的出口
真係型到震...
唔怪得星街可以賣到咁貴
比灣仔地站更近! 更型!

可惜的是附近的舊樓業主也跟我想法相近...所以....


那次我去股份登記處就用呢條路...我都去過,條路超長呀

使唔使六百個,那邊要上山d樓先靚D,不然全部都是好舊的
6 : 龍生(798)@2010-11-07 15:17:36

6百個只能買單橦舊樓, 殘到暈
去一轉先知自己原來係幾咁窮

股份登記是卓佳吧?
我上次去提8239 都係個度...話時話, 我都仲未去拎番的8239 股票
哈哈
7 : GS(14)@2010-11-07 15:18:54

6樓提及
6百個只能買單橦舊樓, 殘到暈
去一轉先知自己原來係幾咁窮

股份登記是卓佳吧?
我上次去提8239 都係個度...話時話, 我都仲未去拎番的8239 股票
哈哈


是呀,就在對面...
8 : 龍生(798)@2010-11-08 15:38:44

今日蘋果, 講星街個開放式單位, 我睇左中原
賣3百幾萬
中原高級分區營業經理張永泉表示,撇除套房單位(大單位分間為多間套房的收租盤),現時灣仔區叫租 1萬元以下租盤約 40個,呎租 20至 30餘元,一般月租可低至 9000元,個別樓齡逾 40年的舊式洋樓,月租甚至可低至 8000元,但物業質素參差,大廈環境亦可能較複雜。


實用率低 租客重裝修
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灣仔地域老舊,提供平價租盤的高齡大廈,普遍物業質素一般,康樂設施匱乏,實用率偏低及望樓景,甚至聽到嘈吵車聲。惟不少租客因長時間返工,多數不太介意,最重視有否裝修,其次為物業所在地點,是否近港鐵站或座落大街享便利等。
星街一帶較特殊,該處多年來獲發展商持續併購發展,改善街道環境,吸引多間特色食肆進駐,商廈太古廣場 3座底部增設通道連接港鐵金鐘站,地利佔優,帶動星街一帶舊樓樓價及租金水漲船高。
座落星街的老牌單幢樓永星苑,樓齡 21年,現有一個 416方呎高層戶,叫租 1.3萬元,呎租 31.3元。毗鄰的滙星壹號,樓齡 9年,中層 B室, 410方呎,叫租 1.6萬元,呎租 39元。星域軒樓齡 11年,屬星街一帶唯一小型屋苑,提供大單位為主,呎租 40元以上。現時該處平租盤十分稀有,低於 1萬元的筍盤只是「一個起兩個止」的情況。
其他較年輕的物業,呎租 30至 40元不等,近港鐵灣仔站的嘉薈軒,約 450方呎開放式單位,叫價 1.6萬至 1.9萬元,呎租逾 35至 42元。

慧賢軒月租$9500
樓齡較新而月租 1萬元或以下的租盤,惟有選擇實用率甚低,又或 200餘方呎袖珍蝸居。如港鐵灣仔站對面的雙喜樓,樓齡 9年,單位 395至 450方呎,不計窗台,實用率 53至 55%,早前一個 405方呎租盤,以 1萬元租出,呎租 24.7元。此外,慧賢軒樓齡 10年,實用率 77%,有 268方呎單位, 10月以 9500元租出,呎租 35.4元。張永泉指出,灣仔區每月租務成交 80至 100宗,當中租金 1萬元或以下的成交,所佔比例兩成內。
記者:溫潤潔
攝影:黃耀興
模特兒: Rain( Pure Models)


月租叫價 9990元 中層 D室 建築面積 346方呎
在皇后大道東頭段較高地勢之上的星街,鄰近金鐘商業區,沿街住宅租盤廣受來港工作的外籍公司客追捧,租客質素高,既按時交租又住得企理,令到若干業主願以特惠租金出租,如介紹星月閣為現時星街中唯一低於 1萬元以下租盤,內櫳全新裝修及連家具。


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單位採開放式設計,多窗透光,一室明亮。

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單位向西南,午後斜陽入室。


多窗透光 惟有西斜
星月閣主攻小型戶,面積約 300方呎,為星街物業中最細,實用率 73至 76%,這個中層 D室租盤,保留原則開放式設計,入屋後間隔一目了然,加上多窗透光,以及淺色佈局,滿室明亮。惟起居廳大窗向西南,午後斜陽入室,外望樓景亦近。
業主落本裝修,換過所有鋁窗,鋪砌淺木地板,配備組合櫃及睡床,惟沒有衣櫃。廚房新造杏色廚櫃,內附雪櫃附加同色廚櫃門,地櫃留位放洗衣櫃,觀感整齊歸一。浴室改用趟門,慳位方便,洗手盆櫃面及企缸地面鋪石材。


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浴室設備齊全。

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物業地下設有數間地舖,包括洗衣店等。

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間隔:開放式
實用率: 76%
呎租: 28.9元
備註:連家具
資料:中原嘉薈軒分行
電郵: tommycwc@msmail.centanet.com

主要資料
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地址:灣仔星街 2D號
座數: 1座
住宅樓層: 22層
每層伙數: 4伙
單位總數: 88個
建築面積: 297至 346方呎
實用率: 73至 76%
間隔:開放式
落成: 1982年
管理公司:業主立案法團
管理月費: 480元
備註:地下設商舖
校網:小學 12網;中學灣仔區

優點
•環境旺中帶靜
•單位全新裝修


缺點
•樓景近
•單位有西斜


月租叫價 9990元 低層 B室 建築面積 474方呎
軒尼詩道兩旁店舖林立,又有多線巴士行走,飲食購物交通皆齊備。座落在此的怡明閣,毗連駱克道街市及室內運動場, 5分鐘到港鐵灣仔站,起居生活更便利,怡明閣每層兩伙,俱向街道,單位聽到車聲,實用率低於 70%。


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單位配備家具,方便入住。

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起居廳造櫃闢出寢區,善用地方。

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廚房呈窄長形,通道約兩呎闊。

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怡明閣(箭嘴)位處軒尼詩道夠熱鬧。


前臨街道 車聲入戶
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軒尼詩道較闊而樓景遠,惟車聲頻繁。

由於伙數少,近月租盤持續被市場吸納,目前僅餘一個低層租盤,面積 474方呎,原則兩房一廳,打通改開放式,擴大內櫳,增加起居廳活動空間,窗前建書枱,有特定工作地方,以及另一方建多組衣櫃及矮櫃,闢出寢區。再者,書枱及衣櫃順勢修飾角落柱躉,觀感較順眼。
廚房呈窄長形,通道約兩呎闊,幸有多組窗戶透光,減侷促感。浴室已翻新,改用慳位的企缸,保養尚可。單位現叫租 9990元,呎租 21.1元,算合理。早前高層 A室,以 1萬元租出。

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間隔:開放式
實用率: 68%
呎租: 21.1元
備註:連家具
資料:中原嘉薈軒分行
電郵: tommycwc@msmail.centanet.com

主要資料
地址:灣仔軒尼詩道 231號
座數: 1座
住宅樓層: 24層
每層伙數: 2伙;頂層 1伙
單位總數: 47個
建築面積: 406至 474方呎
實用率: 63至 68%
間隔: 2房
落成: 1987年
管理公司:高 衞
管理月費: 500餘元
備註:地舖
校網:小學 12網;中學灣仔區


優點
•周邊店舖多
•單位家具齊全


缺點
•實用率不足七成
•前臨大街有車聲


社區配套
滿街商舖 購物便利
灣仔各大街小巷設有各式商舖,部份街道更結集某類商戶成行成市,如皇后大道東窗簾家具店林立,太原街多玩具舖,駱克道滿是建材物料行,謝斐道遍佈餐廳酒吧,各具特色。
社區配套足,在灣仔道頭段有灣仔街市,尾段有鵝頸街市,另有駱克道街市,港鐵灣仔站旁的修頓中心亦有室內運動場,鄰近是銅鑼灣伊利沙伯體育館,還有摩理臣山游泳池,加上區內各處分佈中小型公園,玩樂地方多。
對於家長而言,灣仔小學屬 12網,網內名校包括聖若瑟小學、番禺會所華仁小學、聖保祿天主教小學及瑪利曼小學等,以上各間附設直屬中學,都是理想之選。


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接南 港島 沙中 夏愨 花園 港鐵 金鐘 將變 轉乘
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港島東二綫樓價 連環破97 海峯園呎價逼9千 學者︰買家高追失控

1 : GS(14)@2010-11-16 22:20:59



港島東二綫樓價 連環破97
海峯園呎價逼9千 學者︰買家高追失控

盡管近日有政府會再出招遏抑樓市的消息,但樓市並未有絲毫降温迹象,樓價升勢未止。繼港島東區藍籌屋苑太古城、城市花園及和富中心呎價重回97高位後,港島東樓價的升勢更蔓延至二綫屋苑,其中北角海峯園及鰂魚涌華蘭花園,呎價連環升穿97價,創出歷史新高。

港島一綫屋苑鰂魚涌太古城、北角城市花園及和富中心,相繼在今年9月,呎價率先重返97年高位,三者共同之處,均是受到屋苑優質海景戶成交帶動,推高屋苑整體呎價,而同樣以維港煙花海景作賣點的北角海峯園,在海景單位支持下,呎價超越97年。

海峯園呎價 高97年2%

隨着一綫屋苑樓價高企,升勢逐步蔓延至二綫屋苑,只設有3座住宅的海峯園,亦連續兩個月錄得呎價逾9,000元的優質海景成交,現時平均呎價約8,793 元,較97年高位每平方呎8,629元,已高出2%。而屋苑新近成交的高峯閣高層E室,面積942平方呎,成交價860萬元,呎價達9,130元。

區內代理指,海峯園現時向海單位平均叫價逾9,000元至10,000元呎,即使是望內園2房,如剛成交崇峯閣中層D室,面積725平方呎,成交價580萬元,呎價也達8,000元。

華蘭花園破97 呎價6500

海峯園能夠躋身港島四大破97價屋苑,與其先天因素有關,擁維景煙花海(高價成交往往集中高峯閣A、E至H室),提供罕有3房套房間隔,及間隔實用高見稱,與早前相繼重返97價的太古城、城市花園及和富中心擁有共同賣點,但海峯園較自成一國,用家主導,要物色優質單位亦非易事。

至於被視為黑馬的鰂魚涌華蘭花園,僅提供2房單位,但現時平均呎價已達6,500元,較97年高位的6154元,高出6%,躋身破97價屋苑之列。

關焯照︰升勢將延三四綫樓

華蘭花園受惠於太古坊轉型商業區的利好因素,加上屋苑年前作大規模翻新,樓價趨升之餘,買家及租客也升格,當中不乏區內上班族進駐,而現時400餘平方呎單位,造價介乎330萬元至350萬元,而平均入場費約340萬元,月租由1.2萬元起,惟盤源只維持10個之內,連租約佔7間,盤少需求大,帶動呎價上揚。

經濟學家關焯照認為,隨着一綫屋苑樓價升至高位,買家惟有選擇樓價相對較低的二綫屋苑,故高價情況蔓延至二綫屋苑,並會進一步延至三、四綫屋苑,因為心急入市的買家擔心買不到樓,寧願高追趕入市,情況開始失控,故他提醒買家要量力而為。

撰文:陳嘉敏
港島 東二 樓價 連環 97 園呎 呎價 價逼 學者 買家 高追 失控
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271609

港島樓價指數破百 返97高峰 料各區年內陸續觸頂 學者︰需防外圍風險

1 : GS(14)@2011-01-30 17:49:08

http://www.hket.com/eti/article/ ... 2-000595?category=m







樓價升勢持續,乃樓市火車頭的港島區樓價,其樓價指數率先升破100點,重返97年10月樓價高峰期水平,最新報100.24點,按周升1.78%,升幅創11周新高。

而在樓價高居不下的情況下,有學者認為,目前樓市是存在暗湧,需提防政策風險,以及外圍環境的變動,並提防下半年有機會出現的樓市風險。

港島報100.24點 按周升1.8%

去年11月政府出招消息被市場消化後,反映二手樓價的中原城市領先指數(下稱CCL),於4周(12月26日)前升穿出招前水平後,持續在高位徘徊,CCL今周最新報91.21點,按周上升1.34%,為13年來的新高。而各區的價格指數均錄得升幅,當中以港島區的樓價指數最矚目,最新報 100.24點,按周上升1.78%,可以說自1997年高峰後,首度升穿100點。

而九龍區指數今周則報89.22點,按周上升2.1%,為本周升幅最高的地區;至於新界東區指數則為84.32點,比對上周升0.23%,九龍及新界東的數字同為13年來的新高。新界西區指數就報70.35點,按周微升0.08%,是12年來的最高位。

估新界區年底重返97

今次公布的數字,大部分是參考在本月3至9日簽訂的臨時買賣合約;因此,今周的指數主要反映額外印花稅生效後第七周的市況。

中原地產研究部聯席董事黃良昇表示,現時主要是用家市場,樓價升勢並不急促,而今周公布的指數反映港島區樓價已重上97年水平;他預計,九龍區的樓價可於今年中達97年價位,新界東樓價重上97年水平的情況,則有望在年尾出現。

雖然近期的樓價走勢向上,但經濟學家關焯照就提醒大家,要小心市場的暗湧。

他認同,在現時息口低、資金充足以及投資工具選擇不多等情況下,一般人對於樓價有上升期望;然而,政策危機及外圍環境的變化帶來的影響亦不容低估。

關指出,財政司司長曾俊華將在下月23日發表新一年度的財政預算案,當中或會提出比額外印花稅更「辣」的措施,例如增加土地供應,政策「辣度」則要視乎政府調控樓市的決心。此外,關又認為通脹來勢洶洶,外圍環境又有惡化可能,預期息口不會持續低企;他建議市場各方要提防下半年有機會出現的樓市風險。

假期效應 料短期成交跌

另外,理工大學建築及房地產學系教授許智文則認為,現時各方對市場前景的看法正面,但農曆新年將至,其間一般人的搬屋及睇樓意慾不大,故假期氣氛對樓市表現會有一定影響。

他預計未來1至2星期的周末成交量會較現時下調30至50%,樓價就基本持平。

撰文:馮凱婷
港島 樓價 指數 破百 97 高峰 各區 年內 陸續 觸頂 學者 需防 外圍 風險
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272823

月入7萬夫婦 嘆港島置業難

1 : GS(14)@2012-07-07 16:05:51

你唔好講笑啦好唔好...
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120707/News/ec_gba4.htm

中學教師許先生雖然位至主任級,但他不諱言要在港島區置業並不容易,要上車仍需時「儲彈藥」。(李紹昌攝)
自幼居於港島區的許先生,夫妻兩方家人均住港島,他亦喜小島的小街人情味,反觀工作的將軍澳區,商場林立,規劃刻板,他日後置業亦希望可在原區安居。

不過,想「細屋搬大屋」的代價不小,區內10多年樓齡的私樓,500呎以上也要四五百萬元,即使購買400呎單位,仍要至少300萬元。
美聯物業港島區董事楊永健稱,港島區因屬商業中心地帶,加上地勢所限,房屋供應少,升值僭力高,樓價一直偏高,大型屋苑樓價,較同等質素的九龍區屋苑高出約兩成,因此在港島區置業的業主,一般為高收入人士如生意人或專業人士,大部分也屬換樓客,近年亦多了內地人投資。
2 : 自動波人(1313)@2012-07-07 17:56:09

港島區我覺得好鬼迫....
月入 夫婦 港島 置業
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280106

實力取勝:新高中效應 帶旺港島東

1 : GS(14)@2012-07-24 12:47:44

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120724/114836
首屆中學文憑試成績於上周五正式公佈,除揭開考生不畏艱辛奮發向上的勵志故事外,其實對港島東的樓市有相當的刺激。因為今次港島東殺出了港島民生書院,該校有兩考生獲6科5**佳績,估計單是這個效應,有望帶旺該區樓市。因為好多家長確實追住學校來搬家,而今次是第一次新高中文憑試,有一定的指標性,而且一出就兩個高材生,就更有認受性,所以估計會引起幾大漣漪效應。事實上,該區的逸濤灣、嘉亨灣、鯉景灣相對仍然低水,所以有一定的商機。
另位於黃竹坑的港大同學會書院,今年新高中合格率都遠高於平均,但不要以為掃或租南區樓就得,應該要諗多少少,未雨綢繆,要從小學開始,所以可諗諗位於柴灣的港大同學會小學,該小學的一條龍中學就是港大同學會書院,故港島東又可能成為小學生家長追入目標,柴灣區內較知名的大型屋苑有藍灣半島。
港島東受惠良多,試想想,可先在港大同學會小學就讀,一來可選港島東學校如民生等接上中學,二來又可上望在南區的港大同學會書院,即使讀不到港大同學會小學,同區其他小學也可讀住先,博上民生,總之贏面高。反之,傳統如中西區名校大被洗牌,成績一般,形成家長不會瘋癲狂追中西區,移師至港島東,故港島東有望成為新文昌區。(註:小弟仍未成親未有子女,亦非民生舊生,更與港大同學會冇關係)
陳承龍
2 : Sunny^_^(11601)@2012-07-24 13:01:48

咁講既話中西區未成5萬蚊一呎?
3 : 寧采臣(25759)@2012-07-24 16:15:40

篇文都onX
4 : GS(14)@2012-07-24 17:38:20

陳承龍就是on 敲敲的啦
實力 取勝 新高 效應 帶旺 港島
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280432

華懋楊光﹕28億重建港島3商廈

1 : GS(14)@2014-08-26 10:39:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eab1.htm\r\n\r\n【明報專訊】華懋近年來積極發展綠色建築,上任將近一年的行政總裁楊光,昨日首度接受傳媒訪問,公布將斥逾28億元重建港島區三幢商廈,估計可在未來2至3年內落成。公司亦將為系內項目進行普查,優化提升物業質素,或會研究售出非核心物業。\r\n \r\n\r\n王龔跳舞舊址拆卸重建\r\n \r\n楊氏稱,即將重建的商廈為中環華懋中心I期及II期,以及灣仔熙信大廈,總建築面積達64萬方呎。當中位於中環德輔道中的中環華懋中心I期及II期,分別26及28層另加1層地庫,標準樓層面積逾3000方呎,總樓面為8.2萬及約9萬方呎,預計投資額分別為4億及逾5億元,料可於2016年底落成,料適合中型公司全層租用。\r\n \r\n而曾經是王德輝夫婦拍檔跳舞的灣仔熙信大廈,集團計劃年底拆卸,以重建1幢樓高31層的商廈,標準樓層面積逾1.2萬方呎,總樓面31.4萬方呎,預計投資金額達19億元,料可於2017年底落成。雖然近年有指核心區租金已放緩,但楊氏認為,企業選擇物業首重地點,中區商廈未來絕少新供應,公司看好中區商廈前景。他透露,華懋中心I期早前接獲企業全幢預租意向,而II期的4層商舖亦獲銀行洽商預租,不過由於發展需時,故未有接受預租。\r\n \r\n下半年推九龍塘兩豪宅盤\r\n \r\n目前3個商廈重建項目均已獲頒發綠色建築體系的前期認証(LEED) ,而集團新發展多個住宅項目,亦取得BEAM Plus環保認証,包括計畫今年下半年以樓花形式推出的九龍塘延文禮士道項目,而同擬於本年內推出的九龍塘雲門亦以該認証為目標。\r\n \r\n他又指出,由集團主辦的第三屆可持續發展雙年研討會將於10日10日舉行,期望透過探討當前建築環境及保育問題,進一步如何實踐可持續發展。而集團執行董事兼市場部總監龔中心指,公司以香港為根為家,期望做好企業公民的責任。\r\n \r\n楊光期望,由他到任起推出的物業質量將盡量做好,並願意「以利換質」,即減少部分盈利以換取質量,他亦透露將聘請顧問就系內150幢核心物業進行普查,為具潛力物業透過優化以提升質素或轉變發展用途,非核心項目或會出售,期望可於明年完成。\r\n \r\n明報記者 劉詠怡
華懋 楊光 28 重建 港島 商廈
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市建局中海外出擊 港島西新盤混戰星鑽一房751萬入場

1 : GS(14)@2015-01-11 20:19:06





■星鑽位於第三街,樓花期長約17個月,料只有高層向北單位可望海景,其餘單位只能望舊樓。 資料圖片



【本報訊】借西港島綫通車效應,市建局及中國海外(688)乘勢推售西營盤第三街新盤星鑽,首批60伙,最高12%折扣優惠。折盡優惠,星鑽入場一房750.5萬元起跳,呎價1.93萬元,貴過英皇(163)望海景新盤維港峰入場一房呎價1.86萬元。恒地(012)亦加入西區新盤混戰,加推同區加倫臺曉譽8伙貨尾下周一開售。記者:陳東陽


西港島綫通車後,西營盤第三街星鑽是第一個推售的全新盤,首張價單推出60伙,戶型涵蓋一房至三房標準單位,售價由852.9萬元到1,948萬元,呎價介乎22,038至25,556元,以定價計算,首批單位平均呎價約2.26萬元。中國海外地產董事總經理游偉光形容開價為合適價錢,定價有參考同區新盤,每人最多認購2伙,不接受公司名義登記,以定價計算,首批單位市值約7億元,部署短期內上載銷售安排。發展商提供多項優惠,包括12天成交6%折扣,3月底前簽臨約2%優惠,以及4%印花稅津貼,累計最高12%售價折扣。以首批最平一房單位2樓F室,實用面積387方呎,折盡88折後750.5萬元起步,呎價1.94萬元。對比英皇同區新盤維港峰,發展商聲稱戶戶望海景,位置景觀明顯較星鑽為佳。發展商上月中推出首張價單,入場單位6樓C室,同為一房單位,折盡優惠後實售974.9萬元,呎價18,605元,入場戶呎價平過星鑽。



AVA128提價2%賣

另外,星鑽昨日開放示範單位,售樓處設兩房間隔連裝修及清水單位各一,以35樓F室(面積764方呎)為藍本,並接受準買家入票,惟市場指星鑽首日收票情況冷淡,僅錄個位數字登記。區內其他新盤亦各有異動,當中全幢物業劏則作開放式單位的AVA128,將5伙A及C室單位提價2%。涉及單位事隔不足一個月已兩次加價,累積加幅介乎4%至5.7%。恒地亦乘機散貨,加倫臺36號曉譽公佈新一張銷售安排,下周一賣8伙餘貨,但據成交紀錄冊顯示,項目上月初推售8伙貨尾單位至今未錄成交。蠢蠢欲動的發展商尚有九建(034),集團旗下堅尼地城加多近山項目尚餘約70伙貨尾待售,市場指項目樓書將於短期內上載,料重推訂價較首次推售有約2成加幅,呎價達約2.5萬元。新地(016)東涌新盤東環明日將進行第二輪銷售,涉320伙,市場指項目昨日截票,累收1.3萬票,超額認購逾39倍,以首輪向隅客重新登記為主。







來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150109/18996345
市建 建局 中海 出擊 港島 西新 混戰 星鑽 一房 751 入場
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港島走失 主人焦急小狗紅隧過海 三市民懸紅兩萬助尋犬

1 : GS(14)@2015-06-15 00:22:31

■小狗阿拉丁在港島流浪16日後,本月7日凌晨從紅隧由港島過海至九龍,之後失去蹤影。互聯網


【本報訊】一隻10個月大的混種狗,上月獲動物組織安排到北角寶馬山一家庭暫養,其間走失不知去向,小狗流浪兩個多星期後被人發現由港島沿紅隧過海到九龍,之後失蹤至今,狗主焦急萬分,在facebook張貼尋狗啟事後,獲熱心巿民資助兩萬元懸紅尋犬,希望有心人提供線索。記者:洪藹婷



上月走失的黑白色混種狗阿拉丁(Aladdin),10個月大,約15公斤重,屬中型雄性犬。原於漁護署狗房接受照料,約6星期大時轉交香港救狗之家(Hong Kong Dog Rescue,簡稱HKDR),在南丫島生活等待合適狗主領養,同胎3隻狗女先後被人領養,其中一隻Gaby去年10月由周小姐領養,並帶返北角寶馬山賽西湖大廈家中生活。


■暫託狗主周小姐曾帶着阿拉丁妹妹Gaby在寶馬山四處找尋。

先後現身灣仔中環

至上月17日,周小姐又將阿拉丁帶回家中暫住,原定24日出席公開領養活動找尋新主人。周小姐表示,阿拉丁在其家中生活了6日,至上月22日下午3時許,菲傭帶阿拉丁出外散步時,阿拉丁突然甩開菲傭手上狗繩,沿金督馳馬徑往山上跑去。周小姐事後向HKDR求助,義工在寶馬山貼街招,與其創辦人Sally沿山上尋找,阿拉丁一度被大廈保安發現在家附近徘徊,未幾又狂奔離去。之後有人先後發現牠曾在銅鑼灣高士威道、灣仔酒吧區及中環紅棉道出現。直至上周日(7日)凌晨3時許,有人駕車駛經紅磡海底隧道時,發現一隻黑白色混種狗由港島沿紅隧走往九龍,周小姐收到消息後前往紅隧管理公司翻看錄影片段,相信該小狗便是阿拉丁,但至今仍未找回牠,甚為擔心。周小姐在fb發佈阿拉丁走失消息後,近日有3名熱心巿民願意合資兩萬元懸紅尋犬,若提供失狗出沒的相片亦可獲1,000元獎金,周小姐表示感激萬分,希望可以盡快尋回阿拉丁。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150614/19183675
港島 走失 主人 焦急 小狗 紅隧 隧過 過海 三市 民懸 懸紅 兩萬 助尋 尋犬
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港島西三盤料對撼 涉499伙

1 : GS(14)@2016-02-18 00:10:18

http://property.mpfinance.com/cf ... 0217/paa01/laa3.txt



【明報專訊】港島區除山項Mount Nicholson招標外,西區亦將爆發新一輪單幢新盤戰。新世界(0017)牽頭西環德輔道西瑧璈(191伙),擬日內上載樓書,設於中環娛樂行的示範單位亦快將開放。連同亦擬首季開售的豐泰干德道The Morgan敦皓(111伙)、太古地產(1972)衛城道殷然(197伙),意味港島西區3個新盤有機會互撼、涉單位合共499伙。

瑧璈敦皓短期上載樓書

新世界營業及市務高級總監楊文指,瑧璈會以貼市價開售,項目提供191伙,實用約300至700方呎,開放式和1房戶各46伙、2房戶68伙、3房戶23伙,另8伙特色戶。代理表示,西區新盤如EIGHT SOUTH LANE、維港峰的標準戶,呎價約由2萬至2.3萬餘元,料可作瑧璈開價參考。

何文田棗利雅道3號重推

至於豐泰The Morgan敦皓,兩周內將上載樓書。負責項目推廣的阿米巴董事黎漢群指,項目短期內將安排VIP參觀;項目提供111伙,標準戶以3、4房為主,實用936至1082方呎。除The Morgan敦皓外,豐泰今年將重推何文田棗利雅道3號,聯合道18號則於下半年推售。豐泰地產投資董事總經理朱惠德指,樓市轉勢,但豪宅未受太大影響,預計豪宅後市平穩。

另中原高級營業董事劉文勝表示,福利拆售的西環高逸華軒售出32伙,並錄一組投資客斥3176萬元連購2間1房戶和1間3房戶。
港島 西三 三盤 盤料 料對 對撼 499
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赤柱地呎價1.2萬 港島低密度官地14年新低

1 : GS(14)@2016-03-16 13:15:15

http://property.mpfinance.com/cf ... 0316/paa01/lab1.txt


【明報專訊】本年度賣地表內唯一位於港島區的赤柱黃麻角道地,由羅家駒家族旗下建灝地產集團( K&K PROPERTY) 以28.11億元投得,每方呎樓面地價12,436元,除較市場估值下限38.4億元、每方呎樓面地價1.7萬元低27%外,更為近14年來港島區低密度官地每方呎樓面地價新低紀錄。有業界認為,受山坡工程影響令發展成本大增兩成,料建築成本連同斜坡維修及保養費用每方呎達1萬元。

建灝地產繼2014年首次奪得啟德地皮後,昨成功投得黃麻角道地皮,該公司首席行政總裁羅建一指,地皮屬南區傳統一線臨海用地,初步預計項目將會發展為低密度超級豪宅,總投資額不少於60億元。

羅家駒家族28億爆冷奪標

黃麻角道地佔地約27.2萬方呎,可建樓面約24.5萬方呎,業界料可建百幢洋房。惟地皮終以每方呎樓面地價1.2萬元成交,呎價除低於去年9月由保利置業(0119)投得的屯門青山灣段海景用地,每方呎樓面地價15,095元外,同時亦較賣地表中對上一幅成功售出的港島低密度官地、南區壽臣山道地皮(每呎30,888元)呎價低六成。

斜坡維修連建築費每呎料1萬

事實上,近14年來政府先後推出約10幅港島低密度住宅地,其中包括赤柱海風徑、南區壽臣山道、淺水灣道、深水灣徑、南灣道、加列山道、司徒拔道、聶歌信山道等地皮,每方呎樓面地價介乎約2.4萬至4.2萬元不等;是次成交呎價僅高於2002年4月成交的舂坎角環角道地皮,當年每方呎樓面地價3330元,是次成交屬近14年以來呎價新低。

萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文認為,赤柱黃麻角地皮中標價比預期低,相信與地盤周邊斜坡有關,令項目發展成本增加約兩成,估計項目將發展成獨立屋,料建成後項目售價約3.5萬元起。

規劃署不支持新地錦田地申改商業

另外,新地(0016)元朗錦田榮基村以南丈量約份第107約一幅地皮,早前向城規會申請由「露天貯物」用地改為「商業」地帶,將於本周五審議。該地面積逾41.5萬方呎,擬建商場及酒店,商場樓面涉逾41萬方呎,酒店則涉逾21萬方呎,計劃提供700個房間。據悉規劃署認為改作酒店及住宅用途與該地規劃意向不一致,不支持有關申請。
赤柱 地呎 呎價 1.2 港島 密度 官地 14 新低
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=298091

CCL港島樓價連升3周 近7月首見

1 : GS(14)@2016-04-23 16:31:49

http://property.mpfinance.com/cf ... 0423/paa01/laa3.txt


【明報專訊】樓價走勢繼續橫行,港島樓價卻見回升。中原公布,中原城市領先指數CCL最新報127.96點,按周跌0.3%,結束2周連升;反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass則報128.52點,按周跌0.36%,同樣結束2周連升。

另過去6周四大整體指數均三升三跌,樓價持續窄幅徘徊,屬止跌回穩格局。

過去6周 四大指數三升三跌

可留意的是,4大分區指數中,港島CCL Mass最新報138.71點,創7周即近2個月新高,按周升0.57%。中原研究部高級聯席董事黃良昇(圖)稱,港島樓價連升3周共3.7%,是去年8月底後近7個月來首見。

整體CCL結束2周連升

另外3個分區,新界東CCL Mass報134.18點,按周升0.87%,結束2周連跌;新界西CCL Mass報113.92點,按周跌2.42%,結束2周連升;九龍CCL Mass報122.97點,見89周即逾22個月新低,按周跌0.29%,連跌2周共1.96%。

另兩項主要指數,CCL(大型單位)報133.42點,按周升0.29%,連升2周共0.91%;CCL(中小型單位)報126.92點,按周跌0.42%,結束2周連升。
CCL 港島 樓價 連升 月首 首見
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港島樓價三周升4%泓都累飆6%最勁 太古城交投轉旺

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:36

【本報訊】樓價走勢反覆,反映二手樓價的中原城市領先指數CCL結束兩周連升走勢,最新報127.96點,按周跌0.3%。不過港島區樓價硬淨,連升三周,累積升幅共3.7%。惟九龍及新界區樓價仍低位徘徊,連錄低價成交,沙田希爾頓中心更錄得接近兩年以來、呎價穿1萬元的成交。記者:程俊華


中原城市領先指數CCL經過去兩周連升後,按周跌0.3%,但比3月底低位127.46點高出0.4%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,樓價走勢續窄幅徘徊,是止跌回穩的格局。




新界東回升九龍未止跌

分區樓價方面,港島樓價指數按周升0.57%,近七個月以來首次連升三周,升幅合共3.7%。其餘各區樓價反覆橫行,新界東結束兩周連跌,按周升0.87%。新界西按周跌2.42%,結束兩周連升。九龍指數更創89周新低,按周跌0.29%,連跌兩周共1.96%。據統計,近三周樓價升幅最多的港島大型屋苑為堅尼地城泓都,較低位回升5.66%;薄扶林碧瑤灣亦升逾5%;鰂魚涌太古城樓價從低位反彈1.76%,中原趙鴻運透露,太古城本月至今錄得18宗成交,交投較上月加快,本月成交量有機會是自1月至今最高。最新成交包括啟天閣低層7室,實用759方呎,以1,230萬元易手,呎價16,206元,高過本月平均成交呎價14,300元。



希爾頓中心呎價兩年新低

反觀其餘各區續現低價。美聯趙晉銘表示,沙田希爾頓中心一兩房戶業主由於急於套現,約400萬元低價沽出C座極低層3室,實用427方呎,兼付5%額外印花稅(SSD),呎價約9,368元,創屋苑近兩年新低。原業主2011年以252.8萬元購入,但在2013年8月以約370萬元加名,故該一半業權要繳付5%SSD,成本即約20萬元。世紀21奇豐周淑萍表示,沙田第一城19座高層連天台戶,實用451方呎,僅以545萬元沽出,呎價12,084元。屋苑同類連天台戶上一宗成交,於今年1月有10座高層連天台戶以608萬元易手,造價於3個月下跌約一成。市區亦有低價,香港置業張志文指,荔枝角曼克頓山5座中層E室,實用538方呎,原業主月初開價約760萬元,最後減價約60萬元,以約700萬元成交,累減幅度約7.9%,呎價13,011元,為屋苑2014年7月以來呎價新低。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582713
港島 樓價 三周 4% 泓都 都累 累飆 6% 最勁 太古 交投 轉旺
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車隊又逆線 港島塞爆

1 : GS(14)@2016-05-21 17:54:40

■張德江車隊昨到達聖公會老人院外時,再度逆線行駛。將軍澳facebook群組圖片


【本報訊】為使張德江最後出巡探訪順利,警方昨在車隊途經之處全力開路,導致港島北主要幹道及東九龍大擠塞。昨早10時張德江車隊由政總出發,警方封鎖夏慤道及干諾道中往灣仔共5條行車線,夏慤道往中環方向頓時大擠塞,車龍最嚴重時延伸至西隧入口。有駕駛人士於網上群組上載相片,指昨早約10時東區走廊西行往灣仔方向全面停駛,駕車至阿公岩對開已要「拉手掣」。東廊擠塞亦禍延港島東,英皇道至太古城一段一度全線慢駛。張德江車隊經東隧過海時,所有車輛都要在隧道口前停下讓路;其後車隊經觀塘繞道往將軍澳,又連累觀塘繞道往藍田方向封路,清水灣道亦大排長龍。繼前日在科學園逆線行車後,再有市民拍到張德江車隊到達寶林北路聖公會老人院外時,車隊再度逆線行駛,並直接由行人路駛入老人院,視交通規例如無物。據報道,張德江到訪將軍澳的時間,適逢該區居民上班上學,很多人受封路措施阻礙,有巴士乘客寧願中途下車步行,亦有陪子女上學的家長攜子女離開校巴,徒步上學。■記者佘錦洪





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160520/19620194
車隊 又逆 逆線 港島 塞爆
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港島新界樓指齊升 九龍獨挫

1 : GS(14)@2016-06-06 00:28:28

【明報專訊】差餉物業估價署日前公布,本港4月份私宅售價指數,按月錄得輕微上升0.7% 、終止去年10月至今年3月連續6個月連跌之勢,意味樓價跌勢似稍有喘定。

中原最新公布的中原城市領先指數CCL,四大分區樓價指數中,港島,新界東、新界西三區指數齊錄按周上升,唯獨九龍區指數錄得按周下挫。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇(圖)表示指,本周四區指數三升一跌,支持整體樓價反覆向升,當中新界東西兩區樓價升幅顯著,再加上近日信置(0083)粉嶺新盤囍逸以低價推售,料新界區樓價可以繼港島及九龍之後,領導大市向上。

新界東CCL創逾1個月新高

據中原數據顯示,新界東CCL Mass最新報135.18點,創5周即逾1個月新高,按周升0.01%;新界西CCL Mass結束兩周連跌,最新報114.48點,按周升0.47%。

至於港島CCL Mass,最新報135.02點,按周升1.16%,結束5周反覆向下;事實上,四區指數中,僅九龍CCL Mass錄得跌幅,按周下跌1.47%,報126.84點。

整體指數繼續窄幅徘徊

不過,四大整體樓價指數皆持續於窄幅徘徊;中原城市領先指數CCL報128.37點,5周上下波幅為0.26點;反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass,最新報129.2點,5周上下波幅為0.25點。

CCL(中小型單位)報127.6點,5周上下波幅為0.27點;CCL(大型單位)報132.49點,五周上下波幅為0.94點。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8409&issue=20160604
港島 新界 樓指 指齊 齊升 九龍 獨挫
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棄鍾樹根 民建聯一張名單戰港島

1 : GS(14)@2016-06-06 02:58:03

■鍾樹根昨晚未有出席民建聯中委會,改為出席北角一個地區活動。黎樹雄攝


【本報訊】民建聯港島區立法會選舉部署現變數。民建聯中委會昨晚敲定只派出一名單參選,並由現年40歲的副主席、中西區區議員張國鈞領軍,換言之現任立法會議員、去年區選中敗選的59歲鍾樹根頓成棄將。1993年入黨的鍾樹根對民建聯決定表示遺憾與無奈,考慮退黨並以獨立人士身份爭冧莊。民建聯昨晚召開中委會前,鍾樹根已預告若不獲黨支持參選或退黨,但民建聯中委未有「把根留住」,決定將港島區兩張名單減至一張,傾向由張國鈞排頭位,言即鍾樹根若不肯排在之後,無法獲黨推薦參選。



鍾:無奈失望唔開心

主席李慧琼稱港島區議席由7席減至6席,「計算過我哋有嘅票,實事求是咁考慮過後」,決定將原先擬派出的兩張名單合二為一,形容今次是最穩陣做法,尤其過去經驗可見「太進取會換嚟傷心嘅結果」,「互相爭票,甚至有機會出現最差嘅情況,就係連一個議席都冇辦法保得住」。李強調中委會充份肯定鍾樹根對民建聯的貢獻,已親自致電鍾通知中委會的決定,惟鍾未有回應,將會與鍾商討,冀獲對方諒解。鍾樹根似預料民建聯不會改變初衷,昨早已稱不出席晚上的中委會,更在中委會議結束後隨即發表聲明,並在一活動外回應傳媒查詢,坦言對民建聯的決定感到「好無奈、失望、唔開心」,指自己上屆與曾鈺成各取逾3萬票,反問「點解唔出兩隊?」曾稱從未考慮排在名單第二位,指自己付出了多年,處理過1.6萬個居民個案,希望繼續服務市民,明言考慮退黨以獨立人士身份參選,考慮點包括當中涉及所需的資源、支持者意見等。被問到去年敗選區會是否被棄之因,鍾否認,指兩項選舉形式不同,不能相提並論,亦不覺得一旦另起爐灶會界走其他建制派的得票。他昨在社交網站稱「有個大project要做」,並指「希望大家可以集氣畀我」,意思是「籌like」。■記者呂浩然





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棄鍾 樹根 民建聯 民建 一張 名單 港島
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司馬文加入港島混戰 泛民9張名單勢攬炒

1 : GS(14)@2016-06-20 05:39:07

【立會選戰】立法會提名期下月中展開,泛民擬參加地區直選的名單有增無減。本來已多達8張泛民名單的港島區,料再多一員上陣,原欲挑戰超級區議會的南區區議員司馬文因未夠區議員提名票,積極考慮在港島區出選。面對泛民9張名單搶票,有學者預計,泛民在港島區得票難免碎片化,隨時有部份人意外落馬。記者:姚國雄



港島區議席今屆減少1席只剩6席,卻惹來越來越多人搶攻。繼港視主席王維基、「傘兵」東區區議員徐子見後,公民黨前成員、南區區議員司馬文承認積極考慮參選,指年初已向泛民議員指考慮參加超級區議會或港島區直選,由於未夠區議員提名票,故決定改為參加港島區直選。他指泛民的選民很聰明,會懂得投給有勝算的候選人。但司馬文仍留有一線,稱自己可改從超級區議會出戰:「政黨仍有時間考慮他們的策略,並考慮我是否較適合挑戰超級區議會……泛民要取超級區議會第三席是很困難的一役,除非他們派出一個實力強勁的候選人。」若泛民不願協調,意味着非建制陣營在港島區累積至少9張名單,包括司馬文、公民黨陳淑莊、民主黨許智峯、工黨何秀蘭、傘兵徐子見、人民力量劉嘉鴻、香港眾志羅冠聰、民主思路黃梓謙、熱血公民鄭錦滿。建制派則只維持4至5張名單,還有被視為泛民和建制派支持者也通吃的王維基。有曾經力勸泛民要協調或初選的人士指,事到如今幾乎肯定沒可能、沒有時間再協調或舉辦初選,相信屆時參選名單一定很多,幾乎肯定「攬炒」,將席位拱手讓給建制派。現時泛民在港島有3席,少於建制的4席。



學者:何秀蘭 許智峯 或落選

中大政治與行政學系高級講師蔡子強指,司馬文能在港島區取得相當票源,因為港島區有不少外籍人士,故不能輕視司馬文的實力。蔡子強預料在如此多人參選下,每張非建制派的名單得票也會碎片化,屆時或會令部份人意外落馬,情況一如上屆新界西的民主黨李永達和陳樹英雙雙落選。他認為,按照現時形勢,工黨何秀蘭和民主黨許智峯落選機會較大:「泛民唔係建制派,對選票分佈冇一個精確嘅計算同埋配票機制,最後得唔得都係望天打卦,唔得就兩敗俱傷。」





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司馬 加入 港島 混戰 泛民 名單 勢攬 攬炒
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下半年新盤出籠 屯門啟德港島東供應多

1 : GS(14)@2016-07-05 02:38:27

2016-06-25 iM

樓市持續轉弱,今年上旬的一、二手住宅成交,無論價量均創新低,近日歐洲「黑天鵝」因素乍現,發展商銷售部署趨審慎,目前僅新地(00016)元朗PARK YOHO Venezia獨撑一手市場,但準買家無需心急,展望下半年共9,600伙新盤陸續應市,啟德、港島東和屯門區皆屬供應重鎮,將以中國海外(00688)「港人港地」啟德一號及南豐上車盤豐連打頭陣,前北角邨海景項目亦矚目,惟整體劈價戰機會不大,料折讓僅5%至10%;業界指入市需求持續至明年中,如供應湧現不絕,勢必拖長整體樓市跌浪。

踏入年中,樓市喜憂參半,因為美國聯儲局維持利率不變,英國脫歐公投帶來的風險卻影響環球市場,資金避險情緒升溫,促使本港逾億豪宅交投轉快,不過樓市核心的中小型樓和一手盤,觀望氣氛依然濃厚。事實上2016年迄今,二手市況打擊不淺。土地註冊處數據顯示,上半年二手買賣僅得15,500宗,創1996年有紀錄以來新低,涉及金額840億元;同期新盤承接5,400宗,回落至3年低位,涉資670億元按年減21%,較二手成交金額跌幅44%優勝。值得一提,一手佔住宅成交金額比例,最新進一步擴大至44%,打破近13年來新高。

新盤動工落成量齊升

一手市場驟變樓市火車頭,與樓盤供應充裕有關。屋宇署日前公布4月份共7個新住宅項目動工,累計今年首4個月,總共多達9,012伙動工,較去年同期上升22.2%,突破2002年起14年來新高;落成量同步轉快,年初迄今共有2,333個單位完工,按年上升兩成,反映政府2012年起加快賣地的成效,一幅幅「熟地」(已批出但未動工)相繼開展上蓋建築工程,進而申請售樓紙(預售樓花同意書),為樓盤推出做準備。

截止本月初,累積待批預售的新盤數目,按月升12.3%至14,526伙,創2013年5月起的3年高峰,顯示短期內可供發售的住宅有增無減,運輸及房屋局早前提高未來3至4年潛在一手供應至9.2萬伙,正是因此緣故。然而,發展商為提早鎖定利潤,30個月以上的長樓花期項目也愈來愈多,買家即使購入,亦不能於1至2年內滿足住屋需求,並要承受樓價波動的風險。地產代理港置行政總裁李志成預計,今年下旬新盤仍是源源不絕,最多供應超過2.2萬伙,搶去二手客源,加上經濟情況持續放緩,整體樓價到年底再向下調5%。

發展商近期銷售部署,也顯得小心翼翼。參考一手住宅銷售監管局資料,各大財團今年上半年只出售約17個新盤(不計煞停開售的君柏),較往年同期26個減少,當中僅海天晉、囍逸等少數已售罄,其餘則忙於為貨尾單位去庫存,令近月一手市場相對缺乏焦點,但進入下半年後,各財團為追趕年初設定的賣樓目標,定會密鑼緊鼓採取更積極的推售策略。

據本刊統計,撇除小型村屋及未成熟項目,今年下半年可登場新盤單位逾9,600個,在新啟德發展區、將軍澳及港島東區,各有1,900伙左右單位,屯門區由四個小型盤對壘,亦產生1,300伙供應。若論率先應市的逾千伙大盤,首推中海發展的啟德一號,項目由兩幅地皮合併,涉及1,169個單位,包括13幢僅5層住宅,以及4幢32至33層的高座大樓,戶型開放式至四房不等,實用面積300至1,000平方呎,預計關鍵日期為明年8月底,樓花期13個月。

啟德一號預設「港人港地」條例,只准一手售予香港永久居民,未來30年內轉售,買家亦需是永久居民;相反同區建灝旗下沐寧街1號項目,由於政府賣地時已放棄有關政策,故不受限制,項目822伙,集中一房及兩房細戶,料今年底推出。上述兩盤不少單位都可望海,惟附近多幅土地仍在發展,未來景觀或有變化,例如鄰近嘉華(00173)啟德1I區2號地盤,平均單位面積645平方呎,相信明年初便可推出。

新界西北成新盤戰場

新界西北亦是新盤戰場,包括擁有鐵路優勢的兩個荃灣西項目,尤其今年賣樓目標3,500伙、套現300億元的長實地產(01113)現時銷情稍落後,能否扳回一城,就要視乎其「重頭戲」荃灣西5區灣畔1期項目表現,該盤970伙,賣點是比鄰荃灣西站及享藍巴勒海峽景色,預計今年底推出。鄰近新世界(00017)夥拍中資萬科集團的柏傲灣,位置更近港鐵出口,主打間隔一至三房,共983伙,或搶在第三季先推出,惟缺點在於關鍵日期長至2019年6月30日,即樓花期達36個。

在屯門區,多個上車盤定位的項目中,料以良德街及震寰路交界的豐連最快開賣,雙座式住宅共370伙,主打一房及兩房單位,佔整體70%,南豐指銷售準備已就緒,隨時獲批售樓紙,即可推出巿場。同區已經開始軟銷,還有新地珀御及會德豐(00020)掃管笏路項目,另外位於湖安街的香港興業(00480)雙寓屬單幢盤,間隔是同區對手之中最小,佔項目4成的開放式面積270平方呎起,一房戶則約380平方呎,項目銀碼門檻較低,適合初次置業人士。

近年當局加強賣地,不少地區供應激增,故發展商除外圍因素,更希望避免像今年初,新地何文田天鑄二期、會德豐ONE HOMANTIN及嘉里建設(00683)皓畋,三個大盤開售「撞車」的局面,既爭奪同一批客源影響銷情、造價,甚至波及同區二手市場也蝕讓連連。

例如將軍澳南區,近年批出多達12幅地皮相繼落成,目前僅餘三盤未售,當中麗展(00488)及前新地主席郭炳湘合作的唐賢街29號項目,下半年會與華懋集團的海翩匯交鋒,麗展已表明最快第三季賣樓花,主攻一至兩房單位。該區積累供應嚴重,會德豐今年5月推SAVANNAH,每平方呎定價1.17萬元低絕將軍澳南,較周邊二手折讓10%至15%,叫價重返2014年水平,不過麗展2012年底買入地皮時,樓面地價4,929元,亦屬同區地皮「摸頂價」,故未來賣樓折讓幅度有限。

突破「十成」按揭關卡

事實上,參考發展商近期賣樓手法,寧願以層出不窮的按揭優惠吸客代替為樓盤直接減價,可見未來一段時間,新盤市場釀成折讓兩成或以上劈價潮的機會不高。最明顯,是將於本周六(25日)開售的新地PARK YOHO Venezia(峻巒1B期),儘管元朗區近年供應泛濫,近大半年樓價又回調一成多,但新地為首批100伙定下折實平均呎價10,238元,對比去年11月份峻巒1A期均價10,851元,減幅僅5.6%。相對地,該盤以大單位居多(45%為三房戶),發展商就為換樓客提供120%超高一按,「按凸」樓價予買家,成功掀起話題。

發展商選擇不劈價,改為準買家增加樓揭槓桿,原因是其手上仍持不少樓盤,像新地第四季仍有前北角邨的「地王」項目海璇推出,合共700伙,多屬三、四房大單位,前臨無遮擋的東廊海景,因此假如現時劈價太急,只會牽一髮動全身,連累到此後的賣樓部署。今次新地打響120%超高一按,已經超越過去樓市低潮時,南豐、恒地(00012)首創的10成按揭「零首期」買樓,並引來仿傚。尚有數百伙餘貨的長實元朗世宙,日前推出「成交金額123%第一按揭」,同樣容許手持物業抵押,最高貸款額是樓價123%,比對手高出3%。

新盤拋離二手物業成樓市火車頭過去並不常見,業界猜度入市動力何時見底。開元信託行政總裁張一鳴指出,樓價較1997年仍高出約五成,目前雖有一定入市需求,但置業絕對值並不便宜,原因之一是政府2012年推出白居二(白表免補地價購買二手居屋),間接挾高樓價,故港樓未來會面對較長調整,屬陰乾式下跌;此外有代理認為發展商全力維護新盤「面價」,只在折扣和按揭下工夫,加深二手單位及業主的劣勢,將導致二手樓市成交持續收縮的悶局。

新盤超高一按 金管局關注

發展商推出超高成數按揭吸客,已惹來財金當局關注。金管局副總裁阮國恒日前在《匯思》發表文章,指個別發展商在過去一年的按揭貸款,正以倍數迅速增長,雖然金管局並不監管發展商,但由於銀行向部分發展商提供融資,發展商又向置業者提供貸款,間接是增加銀行體系潛在信貸風險,因此有必要關注事態發展,並可能會與銀行溝通,研究有否需要推出措施加強有關的風險管理。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳也提醒,雖然買家毋須入息審查,便可憑手上物業和新購單位,獲發展商系內財務公司,承做新購單位樓價120%貸款,為期3年,期內息口為P減2.85厘(P為5厘),但如果3年後樓價下跌,物業估價受拖累,到時買家若要轉至息率較低的一般銀行「上會」,便必須有足夠資金補差價,否則就要負擔較貴息的按揭,甚至有首期有被沒收的風險。
下半年 新盤 出籠 屯門 啟德 港島 供應
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王維基參選:拉梁落馬 出戰港島區 目標一人一票選特首

1 : GS(14)@2016-07-06 07:43:14

■王維基昨宣佈參選立會選舉,打正反梁旗號。謝榮耀攝


【立會選戰】【本報訊】港視主席王維基昨宣佈9月立法會選舉出戰港島區,冀「反梁派」獲過半議席,明言拉特首梁振英下馬是第一步:「換特首係手段,一人一票選特首係目標」。王反對港獨,但指港人非奴隸,有權決定前途,支持政改袋住先,指一國兩制由奸人執行致落實不佳,並批評一帶一路基金擦鞋。失落港視免費電視牌照的他明言非因私怨出戰,但拒表明會否選特首。記者:陳雪玲



在5月初曾透露考慮選立會的王維基,昨日、即16日提名期開始前兩周,破天荒在facebook直播宣佈出戰港島區,其後再於記者會講述參選理念。



冀反梁派奪過半議席


55歲的王維基擺明車馬以反梁為競選主軸,昨記者會佈景板寫明「換特首香港從『投』開始」。他指換特首有助香港未來平穩發展,過激路線未能爭取普選特首,拉梁落馬是第一步,目標是換一個代言人,向中央爭取重啟政改,一人一票普選特首,立會全面直選。王明言,今次參選是希望「反梁派」取得立會過半議席,估計若投票率高達65%就有望成功,屆時議員不用再拉布,因「講乜都唔會過到」,連財政預算案都過不到。他承諾一旦當選會開發電子投票系統,在重要議題上讓他代表的港島區選民投票表態,再由議員按選民意願在議會內投票。個人推算「反梁派」在地區直選可取23席,而功能組別亦有12席,即全數70席的一半。他指港島區若再多5萬名選民投票,而建制派鐵票僅佔該區四分一,反梁派足以在6席取4席,呼籲:「要將所有『保梁黨』嘅人盡量踢出議會。」為分辨反梁與保梁派,王稱會要求對手回答是否支持梁連任;一旦當選,第一個提出的議案是向梁提出不信任動議。議員提出的不信任動議,不具約束力,但會帶來政治壓力。而議案須經地區直選及功能組別兩組同時通過,換言之兩組別須在35人中獲半數通過。王強調:「我提出嘅方案(反梁獲過半議席)有賴380萬選民行唔行出嚟投票……如果仍然好似過往咁有一半唔出嚟,我哋要埋怨係埋怨自己、我哋唔好再埋怨北京同中央政府,係你哋自己唔出嚟投票。」



倡重啟政改 撐袋住先


他同時提出特首要有3大條件,包括誠實、將香港人利益放首位及有凝聚力,以梁提出10億元一帶一路獎學金,足證對方沒上述條件:「連內地省市都未至於咁擦鞋,點解香港要咁樣做?」打反梁旗幟之時,王的政綱亦在政治及人權問題上傾向泛民,包括力促立會全面普選、支持平反六四,認同性傾向歧視條例立法,並將防賄條例擴至適用特首等,但政改卻支持袋住先,冀重啟政改,實現無篩選真普選,但也寧先走一小步,而王拒絕定位是泛民或建制。2013年港視免費電視牌照落空,曾令王怒斥「特首大定法律大?」但王昨稱非為私怨參選,雖失落牌照不開心,但「呢啲都唔足以令我搣咗加拿大國籍,亦都唔值得要我拋個身出嚟選立會」。擬在港島區出選的羅冠聰於fb指,「讓王維基高舉倒梁的旗幟而成為整個選舉的主軸是相當危險」,稱泛民若將所有精力用於倒梁,會忽略其他重要事務如政制問題,擔心會令民主運動失焦。



王維基語錄

談一國兩制:「行得好唔好,(關鍵)係嗰個人行得好唔好;一個好嘅人行咪行得好,一個奸嘅行咪行得唔好。」談一帶一路基金:「環顧內地咁多個省市,都冇一個好似香港咁,拎10億出嚟做咩一帶一路基金,內地省市都未咁擦鞋,點解香港要咁樣做?」反梁派要取過半議席:「如果仍然好似過往咁有一半(選民)唔出嚟,我哋係要埋怨自己、唔好再埋怨北京、中央,係你哋自己唔出嚟投票。」談選特首:「我喺政治上係一個小學生,你問我讀唔讀大學,讀邊間大學、邊一科,我諗呢個係一個太早嘅問題。」



政綱重點

政治與管治:‧撤換特首;建立普選制度‧支持政改「袋住先」‧取消立會功能組別‧《防賄條例》擴至規管特首中港關係:‧整合現行法例取代《基本法》23條立法‧爭取單程證審批權‧贊成建設民主中國,支持平反六四人權自由:‧性傾向歧視立法‧開放公民廣場、寬鬆處理遊行示威‧訂立《資訊自由法》及檔案法土地規劃及房屋:‧以回收部份高爾夫球場、適度發展郊野公園等增加土地供應‧設丁權終止日‧收緊新移民申公屋資格,公屋輪候港人優先其他:‧寬鬆審查全民退保方案‧限制新移民享綜援‧改良但非取消TSA‧支持建三跑及高鐵‧重啟網絡23條





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維基 參選 拉梁 落馬 出戰 港島 目標 一人 票選 特首
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