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华润水泥拟控股国投海南水泥


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-8/HTML_3WMFT7EECOAY.html


9月7日,记者从华南水泥巨头华润水泥处了解到,在去年底获得国投海南水泥29.3%的股权后,华润水泥有意再增持国投海南水泥34.1%的股权。此番增持之后,华润水泥布局华南四省的战略脉络渐清。

作 为央企华润集团旗下的水泥板块公司,华润水泥主营水泥、混凝土的生产和销售。目前,华润水泥控制着沿海、沿西江航道逾60亿吨储量的高品位矿产,拥有新型 干法水泥熟料生产线13条,产能超过2000万吨;混凝土搅拌站16个,产能超过1000万方。“我们目前的战略还是深耕华南四省,这其中当然包括海南。 ”华润水泥销售总监纪友红对记者表示。

据了解,目前海南水泥市场主要由华盛天涯和国投海南水泥两大公司把持。其中,国投海南水泥目前拥有两条熟料生产线及一个混凝土厂,现正兴建第三条熟料生产线,预期投产后熟料及水泥产能将达300万吨及360万吨。

“华盛天涯大概有2/3的市场份额,海南水泥占1/3的份额。”华润水泥战略总监余忠良介绍,华润水泥身居华南,当海南水泥市场有公司有出让意向时,华润水泥当然就会考虑接手。

而 也正是在此种考虑下,去年底华润水泥通过拍卖获得了国投海南水泥29.3%的股权。初步入住海南水泥后,华润水泥下一步的计划就是在今年之前再向国投海南 水泥增持34.14%的股权。“这部分转让目前还在洽谈,和前次拍卖有一些区别,这次是转让的方式,需要国资委的批复。”余忠良说。

深耕海南市场之外,华润水泥近期欲重返资本市场以期发展壮大也颇引人关注。据悉,曾于2006年私有化而退出香港股市的华润水泥今欲再返资本市场,目前已通过香港联交所上市聆讯。有消息称,此次华润水泥上市募资额约在24亿到39亿港元之间。

“ 华润水泥在3年前退市和这次重新上市的情况已今非昔比了。”余忠良对记者称。华润集团董事长宋林就表示,2006年时华润水泥债务水平偏高,且面对行业低 潮,有亏损风险,所以华润集团才决定私有化该公司;而如今,华润水泥年产能达到2000万吨,到年底资产值将增至20亿元,未来几年盈利、产能的年增长率 有望达到30%以上。

不过,余忠良表示,此次收购国投海南水泥的资金主要来自于银行贷款与自有资金,不会动用到上市募集资金。“当然,上市对我们今后的很多的项目建设还是能提供融资渠道的。”
華潤 水泥 控股 國投 海南
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海南土地出让重新开闸 大开发商冷眼旁观


http://www.yicai.com/news/2010/04/334792.html

4月1日,海南中部地区琼中县的两宗土地出让公告,揭开了海南重启商业用地出让的序幕。多个地市也相继推出土地出让计划。出人意料的是,此前市场预期 的开发商抢地热潮并未出现,部分地块甚至遭受冷遇。
海南省国土环境资源厅有关官员在接受《第一财经日报》采访时表示,这表明海南房地产市场虚热已经过去,开发商正趋于理性。而为了确保土地供应和出让 价格合理平稳过渡,此前该厅一度派出2个工作组深入市县逐一指导,一方面是为了防止出现“地王”,另一方面更要防止出现土地流拍。

多市县挂牌出让土地

琼中县国土环境资源局公告称,出让该县两块分别为12385.55平方米的旅游用地和10100平方米的商业用地,面积分别折合为18.58亩和 15.15亩,出让参考价格分别为每亩9万元和21.7万元。

海口也挂出了东营灵山2宗国有建设用地出让公告。一块位于琼山东营粮所,面积为250平方米,土地使用性质为城镇住宅用地,使用年限70年,起始价 为468.39元/平方米。 另一块位于灵山镇新市墟,面积为242.99平方米,不过该宗地土地使用性质为教育用地,起始价为257元/平方米。

相比之下,三亚亚龙湾推出的1宗旅游综合用地相对抢眼。这幅位于亚龙湾国家旅游度假区的7.2125公顷国有建设用地,公开拍卖起始价为93万元/ 亩,使用年限40年,竞买保证金人民币10061万元。

本报记者从海南省国土环境资源厅获悉,目前多个市县都在上交4月份商业用地出让计划和土地拍卖方案,包括海口、三亚、昌江、琼海、琼中、澄迈、乐东 7市县共有13宗地开始挂牌公开出让。

这并非是海南4月份商业用地出让的全部数量,海南省国土环境资源厅有关官员透露:“接下来海南还会有一些公开出让的土地将陆续推出,但也不会太多, 我们是根据需要进行适量供地,而不是为了供地而供地。”

值得关注的是,上述公告的土地出让参考价都是按照各市新的基准地价,相比之下地价有所抬升。此前2008年,海南对基准地价进行了调整,去年以来各 市县在出让土地时既执行新的基准地价标准,又参考市场行情综合定价,土地出让溢价情况明显。以海口市为例,去年9月1日施行的住宅用地新基准地价较旧基准 地价上调了111.78%。

意外的是,此前市场预期的开发商抢地热潮并未出现,部分地块甚至遇冷。

本报记者从三亚市国土环境资源局获悉,三亚亚龙湾土地出让竞买报名截止时间到4月23日,“目前有一些人前来咨询,但报名的开发商暂时不多,更没有 大的开发商出现,最终的竞买情况还需要进一步等待”。

而海口市国土资源局则向本报表示:“海口这次推出的2宗地块面积较小,问的人非常少,暂时更没有大的开发商前来报名。”琼海市土地储备整理交易中心 也表示,目前咨询和报名的情况也不太理想。

大开发商反应冷淡

从目前来看,面对海南商业性开发土地出让和新房地产开发项目审批的重新开闸,开发商更多的是在选择持币观望。一方面海南目前推出的土地相对零散,且 位置多以二、三线城市为主。另一方面海南楼市回调让开发商普遍趋于理性。

海南旅控会展公司策划经理李东绪向本报表示,由于此前土地出让暂停两个多月,总体上目前海南推出的土地数量并不算多,除了部分小开发商对这些地块有 些兴趣外,大开发商反应并不积极,与此前开发商到处找地买地的疯狂势头相差甚远。

多位受访的开发商表现出冷静的态度。海南置地实业有限公司总经理姚惠芬说:“合适的地块肯定有人要,但现在大家都理性了很多,不会像以前那样盲 动。”海南雅居乐房地产开发有限公司有关负责人认为,海南房地产市场很难再度疯狂。

对于已进驻海南并完成战略布局的开发商来说,他们并不缺乏土地以供开发,这也是大开发商反应平静的一个深层次原因。根据海南省国土环境资源厅的统 计,目前海南企业手中掌握的存量建设用地大约多达13万亩,理论上最少可建设8666万平方米的商品房,而目前海南每年销售的商品住宅是300万~600 万平方米。也就是说,仅仅这些企业手中的存量建设用地就足以开发15年左右。

在这种情况下,一些大的外来开发商更多是倾向于通过与海南土地储备多但开发经验不足的央企或土地一级开发商合作,以此实现曲线拿地。有媒体报道称, 万科、华侨城等开发商已经私下与海南的“地主”进行接触,以了解海南土地情况及探讨联合开发的可能性。

此前3月份,佳兆业已经携手海南最大的“地主”海航置业,共同开拓海南房地产市场。佳兆业集团主席郭英成在公司业绩发布会上公开表示,之所以通过与 海航置业合作进入海南,除了对海南国际旅游岛概念的未来发展持正面看好的预期外,以这种方式获得土地开发的成本也会比通过招拍挂的成本更低。

海南省国土环境资源厅上述接受采访的官员说:“经过两个月的暂停,开发商趋于理性,我们判断不会出现土地过热局面和新地王。”而在未来,海南将严控 低端地产开发用地供应。

海南楼市在热潮退却之后进入持续成交低迷,这迫使开发商变得更加理性。根据中 国指数研究院的数据,3 月份全国绝大部分城市成交面积环比上涨,总涨幅约90.04%,但三亚楼市成交面积却逆势环比下跌3.88%,且成交均价居跌幅榜榜首,环比下跌 26.34%。海口的楼市成交均价也环比下跌了4.93%。海南楼市高位回调态势已经毫无悬念。



海南 土地 出讓 重新 開閘 大開發 大開 冷眼 旁觀
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荣智健单价700元海南拿地 从中信泰富走后门?


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100505/470009.shtml


 每经记者 翟敏 发自深圳
去年从中信泰富(00267,HK)黯然出局的前公司主席荣智健在干什么?事实上,他并没有闲着,他于2009年 4月离任,旋即成立私人公司;并在几乎同一时间,通过挂牌出让方式获得在海南万宁“神州半岛”多块土地。
然而,荣智健私人公司近日被曝出拿地 成本低至700元/平方米。在中信泰富作为神州半岛一级开发商、享有取得土地的优先权的同时,荣智健私人公司被业界质疑存在与中信泰富“关联交易”。
中 信泰富百亿打造神州半岛
“万宁太美了,太阳河简直就是亚马逊河的翻版,这里是一方投资置业的理想热土。”早在2004年海南(香港)经洽会 上,万宁便吸引了时任中信泰富主席荣智健的青睐。据媒体报道,荣智健曾多次赴万宁市考察,并多次公开表达对于万宁的眷恋。
资料显示,万宁市位 于海南岛东南部沿海,东濒南海,西毗琼中,南邻陵水,北与琼海接壤。距三亚112公里,海口139公里,处于东线高速公路中部。神州半岛三面环海,一面接 陆,面积24平方公里,东南长8.7公里,西北宽2.7公里,地理位置十分优越。
2005年9月6日,中信泰富与海南省万宁市政府签订合作协 议,由中信泰富投资100亿元人民币开发神州半岛,该项目规划范围约38.43平方公里。中信泰富拟将神州半岛建设成一个旅游综合开发区。
每平方 米700元低价拿地
距离当初签订协议5年有余,神州半岛包括整个万宁市在中信泰富以及当地政府的共同开发之下,已经逐渐成型,海南万宁当地市 区楼盘已经超过6000元/平方米。而随着海南国际旅游岛规划的获批,不少业内人士看来,在当地拥有一级土地开发权的中信泰富将获得巨大收益。
不过,就在此时,早已淡出中信泰富的荣智健却被曝出借中信泰富之手取得多处地块,并且价格极为低廉——这也立即招来“关联交易”的质疑。
据 悉,中信泰富与其前主席荣智健名下的私人公司,在去年4月,通过挂牌出让方式,取得在海南万宁市“神州半岛”的12块土地,荣智健的私人公司以低价获得其 中5块住宅用地。
该次交易中,荣智健私人公司耀星发展及帝港企业出资仅1.96亿元人民币,购入占地54万平方米的土地,折合每平方米楼面地 价仅约700元,远低于当地市区无海景楼盘逾6000元/平方米的售价。
业内人士指出:“中信泰富作为神州半岛的一级开发商,享有取得土地的 优先权,但却愿意将可建楼面面积多达27万平方米的土地让予荣智健投得,难免有关联交易之嫌。”
昨日(5月4日)下午,《每日经济新闻》记者 致电中信泰富投资者关系部,但电话始终处于无人接听状态。而在其他媒体报道中,对于中信泰富与荣智健是否就神州半岛的土地竞投、开发及销售等方面订立合作 协议,中信泰富未作回应。
海南项目预谋已久?
荣智健,1942年生于上海,曾任中信泰富主席,2005年以133亿元人民币身价位列 “福布斯中国富豪榜”榜首。
2008年,中信泰富炒汇巨亏事件令荣智健在商界的领袖地位遭到剧烈冲击。2009年4月8日,他辞去中信泰富 董事及主席职务。其辞职之后的去向随即成为各方关注的焦点。当时,荣智健透露“正成立公司”、“将涉及金融地产业务”。
公开资料显示,荣智健 2009年4月辞职之后,5月份便闪电套现超过15亿港元。其中2009年5月初以每股12.2元配售6000万股中信泰富,套现7亿港元,使持股比例由 11.48%降至9.8%。一个月后,又配售保利香港2.3亿股,套现7.8亿港元。
当时,有知情人士透露,从中信泰富请辞之后,荣智健一直 在寻找新的投资机会,这一系列的套现行为可能是因为找到了好的项目。
此后,荣智健也曾表示,“若无利益冲突,不排除会与中信集团合作发展。” 巧合的是,海南万宁项目的拿地时间正好与其成立公司时间相吻合。
“从拿地资金安排以及时间上来看,对于海南项目的取得,荣智健可能早就有所打 算。”业内人士分析。

榮智 智健 單價 700 海南 拿地 從中 泰富 走後門
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擴張提速渴求資金 海南航空再融資80億元

http://www.21cbh.com/HTML/2011-7-13/5NMzA5XzM1MDI5NQ.html

剛剛在2個月前獲批發行50億元公司債的海南航空(600221.SH),再次馬不停蹄地選擇了更低成本的融資方式,通過定向增發募集資金80億元,以滿足其加速擴張所需的巨大資金需求。

再融資80億元

昨天,海南航空發佈《非公開發行A股股票預案》。預案中提出,公司計劃向不超過10名特定對象進行此次發行,控股股東、實際控制人及其控制的關聯企業將不參與此次發行。非公開發行的數量不超過12.47億股,發行價不低於6.42元/股。

公司指出,此次增發募資總額不超過80億元,其中扣除發行費用後用於償還銀行貸款的金額約60億元,剩餘募集資金用於補充公司流動資金。

值得注意的是,今年5月19日,海南航空剛剛收到證監會批覆,核准公司向社會公開發行面值不超過50億元的公司債券。在加息週期中仍頻繁籌資,也足見其對資金的渴求。

作 為海航集團旗下的航空類上市公司,海南航空最近幾年的運力擴張速度一直比較快,持續的擴張也使其負債率達到81%,與三大國有航空相比,高於中國國航 (601111.SH)和南方航空(600029.SH)。而在細分的負債結構中,海南航空的流動負債佔總負債比例也達到51.7%,高於三大國有航空。

進 入2011年,儘管面臨國家整體緊縮政策和加息週期,海南航空的擴張步伐仍未放緩。公司董事會在披露2011年經營目標時就曾預計,2011年資金需求約 為280億元,而資金的用途主要是為了保障運力增長。公司未來兩年的運力增速,也高於行業平均水平和國有三大航空的飛機引進速度。

而此次 定向增發如果成功實施,不僅可以使公司的資產負債率降至71.36%,還有利於降低公司的財務費用。根據興業證券的分析師曾旭的測算,若以2011年7月 7日調整後一年期人民幣貸款基準利率6.56%測算,本次非公開發行A股募集資金(假設為80億元)全部用於償還銀行貸款和補充流動資金後,公司每年可節 約利息費用約5.25億元。

以低成本擴張成主策略

據《第一財經日報》記者瞭解,除了通過定向增發融資,海航集團還在推動海南航空的大股東大新華航空的上市工作。

早 在2004年,為實現將旗下的主要航空資產海南航空、新華航空、長安航空和山西航空進行統一運營,變更多法人為單一法人,海航集團發起成立了大新華控股公 司(大新華航空的前身),這也是海航集團在海南航空之外搭建的新的融資平台,最終目標為公開IPO,在香港紅籌上市。不過由於金融危機的爆發上市工作暫 停。

安信證券分析師吳莉指出,考慮到今年行業高景氣,大新華赴港上市計劃重啟預期強烈。2010年大新華航空約80%的利潤來自於海南航空,由於其他航空資產規模較小,未來大新華航空的業績仍將主要來自海南航空的表現。

在 海南航空此次定向增發之前,大新華航空已直接持有海南航空41.60%的股權,並通過全資子公司American Aviation LDC間接持有2.62%股權,為公司的控股股東。本次增發完成後,大新華航空將持有公司33.96%的股權,仍為公司單一最大股東。此外,大新華航空的 資產還包括云南祥鵬控股股權、香港航空和香港快運部分股權等,並有望注入更多海航集團的航空資產。

事實上,海南航空的擴張策略,也是整個海航集團的一個縮影。海航集團一位內部人士就對記者透露,通過各種平台進行全方位融資從而儘可能進行低成本的收購以快速擴張,是海航集團給予各板塊的共同任務。

根據海航集團副董事長兼首席執行官王健在今年的一次內部講話,今年整個集團的資產估計5000億~8000億元,收入3000億~4000億元。而截至2010年年底,海航集團資產總規模約3400億元,年營業收入925億元。

擴張 提速 渴求 資金 海南 航空 融資 80 億元
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雅居樂海南島概念獨特 股壇老兵鍾記

http://blog.yahoo.com/_W7IRY52UUXB7Z6MXPPNXD2UOR4/articles/179400/index

 

一如所料,在限購令和銀行收縮房地產貸款的前題下,近月國內房地產銷售大幅放緩,投資者非常擔心房地產開發商的財政狀況,引致近期內房股股價大跌,她們的長期債券息率普遍超過10%,個別更高達20%。貪婪的我,開始對一些被過度拋售的中型內房股產生興趣,雅居樂(3383.HK)是其中一家。

 

 

由於這次房地產行業的寒冬估計會比預期長,投資內房股,投資者首先要問:「公司可否生存?」我查看雅居樂20116月份的資產負債表,公司的凈負債率是71%,雖然偏高一點,但仍處於尚可接受的水平。另外,短債(需於一年內償還的銀行貸款)只有59億元人民幣,占總貸款的27%,需於兩年內償還的銀行貸款也只有91億元,占總貸款的42%。公司持有現金76億元,加上今年7-10月份的合約銷售105億元,即使未來銷售放緩一點,只要公司不再買地,及調整施工的進度,我有信心公司可以安然渡過今次難關。

 

 

估值方面,現價是每股賬面凈資產值(Rmb5.79)的0.7X,已經接近08年金融風暴時的0.6X,反映投資者對內房股的恐慌情緒。

 

 

我認為品牌是雅居樂最大的競爭優勢。眾所周知,雅居樂是九十年代初開始做郊區度假式住宅起家的,最出名當然是中山雅居樂。現時珠三角地區(包括廣州、佛山、中山等)占公司的總土地儲備(三千二百萬平米)約41%。多年來,公司在中國南部地區已建立了出色的品牌,跟另外一家商業模式差不多的上市公司碧桂園齊名。

 

 

便宜的土地成本是雅居樂的另外一個優勢。平均每平米一千三百元人民幣的土地成本,只占公司的平均售價(每平米一萬一千元)約12%。由於低成本,所以公司過去五年的平均毛利率超過40%,優於同業水平。假如公司未來需要減價10-20%速銷,我相信她的毛利率仍然會高於30%

 

雅居樂獨特的海南島概念也是吸引我的原因。公司在海南島三亞(海南清水灣項目)擁有近一千萬平米(建筑面積)的土地儲備,土地成本非常便宜,毛利率很高。公司曾於08年把30%股權賣給摩根士丹利,利潤超過四十億元人民幣,一時成為佳話。我認為該項目非常成功,09年合約銷售64億,10年合約銷售99億,111-10月合約銷售67億。雖然限購令今年三月推出,影響了銷情,因為超過80%的買家都是外來的投資者,但長遠來說,我看好海南國際旅游島的發展潛力。海南是中國唯一的熱帶島,擁有美麗的沙灘,是一個「度假天堂」,全國(尤其是北方人)很喜歡來海南度假兼買房子,對住屋需求很大。對雅居樂來說,我認為海南清水灣是一個寶藏。


居樂 海南島 海南 概念 獨特 股壇 老兵 鍾記
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深入北京、上海、深圳、海南現場 直擊 中國房市冰風暴

2012-1-9  TWM

此刻,中國房市比被寒流包圍的冬天還冷!隨著政府的調控政策一一出招,原本過熱的房市如經歷一場冰風暴急速 降溫,從北京、上海、深圳到海南三亞,︽︾採訪團隊見證中國房市劇烈轉變的過程,同時也發現儘管政府 決心壓制房價,但是因為資金過剩、又缺乏適當投資管道,中國房價未來走勢陷入兩難!

製作人.周啟東    撰文.周岐原、梁任瑋研究員.楊卓翰    攝影.劉咸昌、陳俊銘「我最近才知道,我的房間是 主臥衛生間隔出來的,雖然房東把馬桶拆掉、鋪上地板紙,但感覺還是怪怪的。」今年二十三歲、剛從大學畢業的「小資白領」常冰潔無奈的說,初入職場,她一個月的薪水才二千多元(人民幣,下同,約合一萬新台幣)其中一半 就要繳給房東,扣掉生活費,她堪稱是典型的月光族。

中國房地產調整期 南北四大城市現場直擊 來自安徽的常冰潔,住在上海靜安區(相當於台北市大安區),要到她的房間,得先穿過一間間房間以及簡陋的浴室,一直走到幽暗盡頭,才是她在上海的避風港。為了增加收入,房東將三十多坪的房子用木板隔成九間小房,也就是有另外八個像她一樣的「蟻族」,在上海的角落喘息。

在這不到二坪的狹小空間裡,一張單人床和一張書桌已經占滿所有位置,為了節省走道,常冰潔連椅子都不敢擺,吃飯、上網、看書全窩在床上。上海的冬天,氣溫經常只有零度,沒有暖氣設備的她,只能靠電毯取暖。幾百公尺外的靜安區黃金地段高樓林立,很難相信,竟還有人住得如此艱難!
常冰潔只是上海數百萬買不起房子的白領階級之一,但是上海房價不是已經跌了嗎?為何一般人還是買不起房? 每天報紙、電視都在報哪邊降價、哪個地產商倒閉,但一般上海人對所謂的跌價都很冷感。真相是:過去十年,上海房價漲幅接近六倍之多,成為兩岸三地漲幅最大的城市。同一時段,台北市大安區也只漲了一倍,上海現在平均只跌了五%至一○%,想買房的民眾根本無感。

相對過去的瘋狂,中國房地產這二年開始進入調整期,中國房地產過去漲了多少?現在又跌了多少?房地產會崩 跌嗎?對經濟產生什麼衝擊?帶著滿腹疑問,《》採訪團隊深入四大城市直擊,包括最南邊的海南三亞到北 京通州,帶來第一手現場觀察。

上海現場 房仲爭客戶,地鐵站「搶人」二○一一年十二月十七日,周六上午九點,記者來到距離上海市中心車程四十五分鐘的地鐵十一號線白銀路站,才一出站,我們立刻被手拿傳單的大批房屋仲介業務員團團包圍。「五十五萬元買兩房!」「看看萬科的房子再決定。」就在此起彼落的推銷聲中,有一位業務員乾脆買票進站、搶在出口前迎接客人,免得被其他業務捷足先登。他在站內大喊:「張先生,你到了嗎?」為了一對一、人盯人掌握客戶,業務員搶客戲碼直接在地鐵站上演。

白銀路站所處的上海市嘉定區,是個面積比新北市新莊副都心大十倍的郊區,放眼望去,現階段這裡只有筆直的 馬路、幾棟新完工的大樓在寒風中矗立,讓這個新興重劃區更顯寂寥。

出乎意料的是,原定開盤的「新城金郡」現場只來了零星幾位有意看屋的客戶,因為人數實在太少,買氣太冷
,銷售人員臨時宣布當天將不會公開銷售,令一大早趕來現場的買家議論紛紛。

上海港資代銷公司漢宇地產總經理施宏叡說,現在上海預售市場流行「蓄水盤」,案子正式公開前會先累積到一 定客源再賣屋,讓其他觀望客戶沒有比價、殺價基礎,如果「蓄水」蓄得不夠多,很多案子乾脆就不開賣。

郊區    不降價就賣不動

內環    有資格的買不起,買得起的沒資格場景同樣是上海,幾年前的房市,熱度卻和現在南轅北轍。二○○五年 三月,本刊報導的︽贏在上海︾封面故事,就曾披露一個極具對照意義的個案。當時有台商準備三十萬元訂金,在 浦東江邊黃金地段訂了十間住宅,沒想到因為行情節節高升,一周之後,其中七套房的屋主反悔,除了全數退還訂 金,這位台商還收到每戶兩萬元的違約金賠償。

當年的房市,「熱」到讓買家在七天內平白賺進十四萬元(約合六十七萬新台幣),瘋狂的熱度令人印象深刻;對 比現在連開盤都沒有買氣,可見上海房市確實急速降溫,幾乎已進入冰箱冷凍室。

十二月十六日,上海知名建商星河灣宣布建案直接打八折,退還已購客戶現金達六億元,創下中國房地產市場補貼房價最高紀錄。這個話題很快就在首購族群內發酵,因為從一一年十一月開始,上海預售案已到了「不降價就賣 不動」的情況,但「假摔變真跌」的現象僅出現在郊區鎖定首購族的個案。內環豪宅案因每平方公尺開價八萬元(約 每坪一二○萬新台幣)過高,即使降價還是很貴,買得起豪宅的客戶都受「限購令」約束,形成「有資格的買不起,買得起的沒資格」特殊現象,導致上海房市呈現量急縮、價小跌的窒息情況。

中國規模第二大代銷公司同策諮詢總經理趙鋼說,內環房價就算打八折也沒用,因為市中心很多案子是從三萬漲 到八萬元,現在降至六.四萬元,但消費者依然沒有感覺。更重要的是,內環房價打完折,買得起的人沒有資格買
,買房子有強烈需求的首購族依舊買不起。

這股寒流不僅籠罩上海,連位在中國最南端,同時是熱帶海濱旅遊城市和海港的三亞,也受到衝擊。自從○九年,中國決定將海南省建設為「國際旅遊島」,原來就有不少別墅社區的三亞,房價更加瘋狂上漲,同時成為大量建商爭相在此推案的天堂。「海口(海南省省會)只是海南的,三亞可就不一樣嘍,三亞是屬於世界的!」計程車司機小莊笑說,每當遇上外來的旅客,自己總是會這樣豪氣地介紹三亞。

海南三亞現場

「第一豪宅」開北京價,兩年跌六成由機場通往市區的寬敞大道上,除了轎車之外,數量最多的就是砂石車,道 路兩旁,全是成群的新建住宅。然而略顯諷刺的是,除了在市區有一家免稅購物中心投入營運,「國際旅遊島」五 個字,通常只被建商作為印製文宣的廣告詞,街上來往的旅客,絕大多數仍是中國人。

一一年十二月二十日,當全中國都被寒流包圍時,氣候宜人的三亞,氣溫仍在攝氏二十度以上。這一天,我們為 了尋找被當地人稱為「三亞之最」的別墅「鳳凰島」,來到海邊。「鳳凰島?海對面就是了,」我們順著路人指引 方向看去,才知道鳳凰島原來是一座填海造成的人工島嶼,因屬於新開發觀光特區,一般人不能任意進入,必須預 約登記才能參觀。

島上的五星級飯店式公寓,是目前三亞第一高價,接待處人員透露,現在售價每平方公尺九萬元(約每坪一三五萬 新台幣)。令人吃驚的是,這個價位已經相當於北京、上海市中心豪宅的水準!

「其實鳳凰島房價已經跌了,○九年炒『旅遊島』最瘋狂的時候,一平方公尺要十二萬元以上呢。」一位業務員 壓低了聲音說,「而且,你聽到的只是官方說法。我在附近談案子時,聽說有業主難忍套牢,最近正開價每平方公 尺五萬元、六萬元拋售呢!」從行情頂端的價格十二萬元,打四折只剩五萬元,這座「三亞第一豪宅」,只花了兩 年時間,就向所有世人展示,何謂房市泡沫。

北京通州現場 房價炒過頭,大漲十倍後腰斬相對於上海的小跌、海南的腰斬,北京市郊的通州,則是受房價下滑影響最深的「重災區」。一一年十二月中旬的一個上午,北京氣溫只有攝氏零下十度,是入冬以來最寒冷的日子。當天記者參觀「運河灣」建案時發現,雖然是周末熱門時段,該建案在當地還號稱是「高級水岸社區」,但是偌大的銷售大廳裡,竟然只有一位客人,情況和室外氣溫一樣冷清;至於建商聘請的保全、業務總共數十人,因為沒生意,全坐在沙發上聊天。

通州,原來就是古代京杭大運河的終點,地理位置十分重要,近年更成為北京周邊發展最快的衛星城鎮,地位相 當於新北市的三峽,從這裡搭地鐵到北京市區,大約需要一小時。因為大量上班族白天在北京工作,下班才回住處 休息、過夜,通州被居民起了一個暱稱,叫作「睡城」。

隨著大量通勤人口進駐,「睡城」房價一再被驚醒!一位深耕北京多年的台商,則對通州房價演變印象深刻。「 一九九八年我去通州找朋友,那時候通州還叫作通縣,結果天才剛黑,我就連路都看不清楚,因為路燈根本還沒裝 到那裡!當時我朋友剛買房子,每平方公尺二四○○元,一直說買貴了。」「到了○三年,那裡一平方公尺也才三 六○○元;但是去年最高價時,你猜漲到多少?二萬四千元!十二年漲十倍!」隨著建商的搶建及哄抬,漲幅最高、房屋供給數量最多的通州,自然成為價格修正最劇烈的地點。


中國繼續打房? 穩定優先,「打到底」一一年年中,通州新推出的房價急劇下跌,不少建案售價甚至接近腰斬,引發不少已簽約屋主強烈不滿,抗議事件叢生。「通州很多一○年還賣二萬二(約每坪三十三萬新台幣)、二萬三的房子,現在開價一萬二、一萬五!」一位外商物業管理公司高層分析,相對於北京市區,通州的修正才正要開始。

一位台商感慨:「為什麼現在通州跌得這麼慘?因為中國從來沒有這樣子經歷過(房價大跌),沒有經驗,大家 只知道一直買,不知道房子跌下來是怎麼一回事,以為根本不會跌!」他總結說:「冰凍三尺非一日之寒。現在只 是一個壓縮的結果而已,政府已經壓抑兩年了。」從上海、三亞到北京,中國房價雖然零星下跌,但都僅傷到皮肉,相對於十年來動輒三倍、六倍的漲幅,目前只是中國房市的起跌點而已。由於中國官方強硬壓制房市,造成交易 陷入急凍,未來房價是大跌還是小跌,就要看中國政府的臉色。

房價急漲,再加上物價齊揚,造成中國的通膨怪獸蠢蠢欲動,在民怨沸騰情況下,中國共產黨不可能繼續放任房 價飆漲。今年中共即將舉行「十八大」,會中將確立由新的執政團隊接班,在這個面臨「換屆」的關鍵時刻,自然 不可能讓超過七成民眾不滿的高房價現象進一步惡化,埋下動盪的不確定因素。

過去中國政府曾多次對房市祭出「緊箍咒」,但卻一次又一次地功虧一簣。上海復旦大學房地產研究中心地產營 運研究所長蔡為民說,根據歷史經驗,政府每兩年就會實施一輪緊縮政策。例如○三年、○五年和○七年,當局都 曾經針對房市進行宏觀調控;但是「最長半年、最短三個月就收手」。有了這些經驗,開發商逐漸變得心存僥倖
,自認為只要等待、撐下去,時間一到,調控自然會鬆手。

正因為過去的政策未竟全功,去年一整年,中國國務院就推出「國十一條」、「國五條」、「國十條」和新「國 八條」等調控方案,數目之多,簡直令人目不暇給。若以調控時間計算,這次接近兩年的調控期,已打破以往紀錄
。其中,又以新「國八條」方案,對房市的影響力最大。

「這『國八條』太厲害了,政府強制限購,就算你有錢也不准買房!」一位建商分析,新「國八條」中影響最深 遠的規定,就是各主要城市和房價上漲過快的城市,必須嚴格執行限購。光是這一條,就將大部分的購屋者排除在 外,投資客不能買房,房市只剩自住型消費者,市場一片蕭條。

中國房市泡沫吹了快十年,最近這三年,泡沫又大了一倍。在美國房市泡沫高峰時,全美房價與人均收入相比
,也不過五.一倍;但是在中國,這個比值高達十八倍左右,北京、上海大城市,房價收入比甚至達到三十倍,泡
沫之大可想而知。

而吹大泡沫的始作俑者其實就是中國政府自己,︽北京青年報︾指出,「過去十年裡,政府的政策提供了荒謬的 激勵,似乎目標就是為了製造泡沫。首先,中國所有的土地都歸國家所有,而地方政府的官員壟斷了土地的供應。 這種專制、晦暗和腐敗的制度, 使得官員們在決定誰能獲得土地使用權、以及如何獲得方面,具有非常大的權力。
」為了避免重蹈日本、美國房市泡沫破裂後的災難,中國政府決定自己先擠破泡沫,吞下這帖苦藥,希望戒掉地方 政府與房地產開發商合作炒房,增加GDP(國內生產毛額)成長的毒癮。這次中國政府是鐵了心對房地產的誘惑 說不,也公開宣示,房地產行業的暴利年代已經結束!

十年房市暴利時代結束

土地國家化    始作俑者其實就是中國政府房地產是中國經濟的火車頭,一○年,房地產總產值占中國GDP的一 三%,而且占當年總投資金額超過四分之一,與房地產相關的行業高達一百多種。在中國「擠泡沫」的過程中,必 定有許多行業受到影響,不但身處冰風暴核心的中國人受傷,這個風暴甚至可能波及台灣、全球,所有人都必須小 心因應。

首先受到衝擊的就是銀行業,根據中國銀監會去年四月對銀行業進行的壓力測試結果,即使房價下跌五○%,銀 行的貸款本金由於還有擔保品的保障,不至於產生風暴。

但真的如此樂觀嗎?《財經國家周刊》分析指出,中國銀行體系中估計有七十兆到八十兆元的抵押品都是土地或 房地產,壓力測試並沒有考慮土地銷售下滑以及價格下滑,對銀行抵押品價值的影響。「原來以為土地使用權的抵 押是不斷往上漲的,現在打七折還賣不動。抵押物嚴重高估,抵押物的變現能力很弱,對銀行來說就是一個不良資 產。」一位不具名的銀行高層憂心指出。

除了銀行外,從鐵、銅、水泥、煤炭、燃油到家電、工程機械、發電設備,都受到中國房地產調整的影響。以鐵 礦為例,中國是全球最大的鐵礦砂進口國,其中房地產行業消耗了四○%,但目前鐵礦砂堆滿了大陸各大港口,因 為下游沒有需求,中國的鋼鐵廠根本拒絕進料。

如果中國房市今年繼續急凍,連遠在巴西的鐵礦砂大廠淡水河谷(Vale SA)、全球最大工程設備製造商卡特彼勒(Caterpillar)等有關業者,也難免受波及,沒有人能自外於這場中國式的冰風暴。而其中受害最嚴重的,就是買不起房,承受房價高漲之苦,又面臨失業,處在風暴中心的房地產基層員工。

上海下半年開始已有不少房仲公司業績「零成交」,「倒閉潮」已然出現,原本一萬六千家房仲至少倒了近七成,目前只剩下五千家,香港知名房仲品牌美聯物業,甚至宣布退出中國二手房市場。永慶房屋上海分公司總經理陳史翎說,目前永慶在上海還維持四十七家直營店,只有收掉幾家位置不好的門店,但他預估要到二○一四年初才會真正復甦。

中國經濟火車頭急煞 台灣及全球均難逃冰風暴威力老家在湖南懷化的吳順,已失業超過三個月了,他今年才二十三歲,高中沒畢業便輟學南下,到深圳找工作。一開始,吳順在深圳附近的加工廠擔任作業員,後來聽說房地產業好賺,轉行當起房仲業務。

「我是○九年上半年開始做的,那時候市場剛剛好起來,又還沒有政策,比較好做。」吳順回憶,金融海嘯後
,房市曾經有過一段榮景。那時候較投機的業務員,只要看到好房子,往往自己買下來轉售圖利。不過隨著調控政 策一一出台,來自政府的壓力越來越大,交易也越來越難促成。

在深圳,房仲業的不成文規定是,只要連續五十天沒有一件買賣成交,業務員立即降一級聘用。大環境嚴重不景 氣,再加上資金不夠雄厚、無法自行買賣房子,吳順一連好幾個月都沒有成交案件,業績和職銜都降到谷底。

「市場太冷清了,當時我就在想,市場不會像以前好了,再做也是這樣,所以就離職了。」吳順略顯黯然地說
:「過完年,我打算回老家或是到長沙做生意,看看資金多少,可能找人合夥做酒店吧!」在房地產調控最冷的十字路口上,中國數億人不安的等待著,這波冰風暴會持續多久?範圍多廣?沒人知道,唯有準備好的人才能度過這個超級冬天。

中國「打房」頻下猛藥 時間 辦法 內容

2001年 《商品房銷售管    理辦法》 全面實施商品房預售和現售制度,房價起漲2005年 「國八條」 壓抑商品住 房價格上漲過快,供應結構不合理的情況2006年 「國六條」 進一步抑制投機,發展中低價位商品住房2007年 《物 權法》 住宅使用期到期自動續約,不動產形同永久擁有2008年 宏觀調控 因應金融風暴,三個月內連五次降息,放 鬆信貸2010年 「國十一條」、新「國八條」、「國十條」、「國五條」 以限購令、緊縮信貸等干預政策抑制購房 需求,打擊投機性購房,加強保障房建設與公平分配2011年 房產稅試點 上海和重慶正式實施房產稅,打擊投資



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地產商們的發跡史:王石倒賣玉米 潘石屹海南炒房

http://www.iheima.com/archives/40359.html
王石:王石倒賣玉米淘來第一筆資金

1983年5月7日,在王石的生命中是一個重要的標記。這一天,他乘廣深鐵路抵達深圳。當他看到一個巨大的建設工地般的深圳,「興奮,狂喜,恐懼的感覺一股腦湧了上來,手心汗津津的」,強烈地意識到這塊塵土飛揚的土地孕育著巨大的機會。

一天,王石去蛇口的路上,看見高高聳立著幾個白鐵皮金屬罐,那裡面儲藏著玉米。美國大陸穀物公司與深圳養雞公司合資的飼料生產企業——正大康地,需要大量的玉米。廣東不產玉米啊,經打聽,玉米來自美國、泰國和中國東北。其中來自東北的玉米卻不是直接從東北運來的,因為解決不了運輸。

神秘的命運開始造化王石了。

他找到正大康地,說他能解決運輸,他可以組織來玉米,「你們要不要?」

「要!馬上就可以簽合同!」

不過,王石還並不知道東北和深圳之間的運輸情況,是巨大的誘惑使他硬著頭皮往前闖。

經過兩三通打問,確定了廣州海運局的海運。

於是,玉米生意開始了。

特發公司立即設立了一個「飼料貿易組」,組長王石,獨立核算。

玉米到了,「飼料組」需要一個組員。樓下的無線電裝配車間,拉出來一個又瘦又小,像個童工的小夥子,他叫鄧奕權,他成了王石的第一個員工。

第一次30噸的玉米生意成交。

王石在自行車後座上夾了兩個條紋塑料口袋,去到養雞公司。

「我來收錢。」他向養雞公司的袁經理揚了揚手中的編織袋。

「發票呢?」袁經理問。

發票是何物,王石不好意思問,但他立刻想到,無非就是收款證明一類的東西。

王石回到特發公司,對財務部的小張說,「給我開個收款證明!」

暨南大學財會大專班的畢業生不懂「收款證明」。

「你就寫收到誰多少錢,特此證明。就行了。」

小張一邊嘟嚕著「從來沒有開過這樣的證明」,一邊照辦。還加蓋了財務章。

再騎上自行車,後座還是放著編織袋,特發公司飼料組王石組長又到了養雞公司。對袁經理說,「給,發票。」

袁經理笑得嗆了喉嚨,一邊咳嗽一邊帶王石「參觀了發票的真面目」。

「他們要發票。」王石又是回到特發的財務室了。

「早開好了,我還納悶不開發票怎麼能收到錢。」小張說。

再次來到養雞公司財務室,王石「徹底糊塗」了:塑料袋仍然沒有用處,卻拿到兩張一模一樣的薄紙——銀行轉賬單。

特發公司財務室的小張告訴王石,這個轉賬單就是錢,如果對方賬上有錢的話。

用王石的話說,在這兩來兩往的經歷中,他「深刻感受到業務知識的貧乏,尤其財務方面,更是個門外漢。」 「從那以後,我每天下班無論多晚,都要看兩個小時財務書。還學著記賬,下月初跟財務的對照。三個月後,我閱讀財務報表沒有障礙了。」


馮侖:曾是牟其中第一幕僚

馮侖1959年生於陝西西安,1982年畢業於西北大學,獲經濟學學士學位;1984年畢業於中共中央黨校,獲法學碩士學位。曾在中央黨校、中宣部、國家體改委、武漢市經委和海南省委任職,從事理論研究及企業策劃、經營、組織、管理工作。1991年領導創立了萬通公司。

1988年,馮侖在海口將1萬台彩電批文遞給某外貿公司老總這批文是國務院體改所提供給馮侖的「費用」,交換來了30萬元,他用這筆錢建起了 海南體制改革研究所。

1989年因政治原因體改所解散,馮侖也「失業」了幾個月。此後,他投靠了當時聞名全國的南德集團老總牟其中,最初擔任政務秘 書,月薪250元。一年後,馮侖成為牟其中的第一副手,工資也漲到850元,但馮侖很快體會到家族企業的弊端,於1991年離開牟其中。

1991 年,馮侖用3萬元從某信託公司換來了500萬元投資,緊接著從銀行貸來1500萬元,開始了房地產經歷,很快就挖到第一桶金。

1992年起萬通進軍 北京,馮侖和潘石屹在北京保利大廈一起吃住達三年之久。後來萬通系六兄弟因為在公司發展策略上意見相左而「離婚」,分家時,馮侖對潘石屹說:「我要罵你三個月,罵完之後就說你好話。」作為補償,馮侖允許潘石屹把萬通的成功都歸到自己身上。


潘石屹:海南炒房得第一桶金

1963年,潘石屹生於甘肅天水農村,小時候父親是「右派」,母親常年臥病在床。命運的第一次轉變出現在1977年,這年秋天,父親平反了,一家人從農村戶口變成城鎮戶口,搬往清水縣城。

回城之前,潘家必須將家裡所有的糧食拉到縣城糧站交公,換成甘肅省糧票,這個任務落到了長子潘石屹的肩上。200多斤糧食,一輛平板車,20多里土路,成年之後的「老潘」身高也只有一米六幾,對當年14歲的「小潘」來說,這趟送糧路的艱辛不言而喻,「兩個坡道怎麼拉也上不去,只好在路邊等人幫忙。」

不久,潘石屹轉學到縣城高中,這是他人生的第一次漂泊,「從農村到縣城,感覺到生活很有希望!」潘石屹認為,這是他人生的開始。一年後,潘接到來自省城蘭州一所中專學校的錄取通知書。在蘭州:自我介紹引來哄堂大笑

由於通訊落後,潘石屹很晚才拿到錄取通知書,當他一個人踉踉蹌蹌來到蘭州的時候,學校已經開學一個多月了。站在教學樓前,一身行囊的潘石屹不知道應該找誰報到。

「趕了10多個小時的火車,太累了,坐在樓梯口一會兒就睡著了,」潘石屹回憶說,中午時分,迷迷糊糊的他才被人推醒過來。「你是我們班的,跟我來吧!」叫醒潘的是他的班主任金老師。

金老師將這個遲到的學生帶到了教室,介紹給同學們認識。「我忘記當時自己說了一句什麼話,印象很深的是我剛一開口,全班便哄堂大笑。」潘石屹猜測,那可能和自己的口音有關,直到今天,他的西北鄉音依然無改。

「那時候,整天都是低頭走路的,從來不看天,到畢業了也不知道學校教學樓究竟有多高,不像現在,每到一個地方一定要先看看他的高樓。」潘說,那是一段埋頭讀書的日子。

兩年後,在全年級600個學生中,潘石屹以第二名的成績考進位於河北的石油管道學院,三年大專畢業之後,分配到了廊坊石油部管道局經濟改革研究室。

1987年年底,潘石屹第一次南下廣州、深圳。「從冰天雪地的北方來到鳥語花香的廣州,突然覺得這真是天堂,尤其是深圳,每個人都過得那麼開心。」

春節一過,潘石屹便變賣家當,辭職南下深圳,到達南頭關時,身上剩下80多塊錢,這便是多年後外界描述的潘石屹的「創業資本」。由於沒有邊境通行證,這筆「創業資本」首先是花了50元請人帶路,從鐵絲網下面的一個洞偷爬進了深圳特區。

現實中的深圳並不像走馬觀花時看到的那麼美好溫馨。潘石屹為三餐而奔波,不久進了一家諮詢公司,「其實就是皮包公司,電腦培訓、給香港人當跑腿的、接待內地廠長經理旅遊,什麼能掙錢就干什麼!」

由於語言不通,飲食不適應,深圳的生活始終讓潘石屹感到非常壓抑。兩年後的1989年,公司正好要到剛剛建省的海南設立分號,認為「不能錯過歷史機會」的潘主動請纓南下海南,迎來了他自認為最多姿多彩的人生階段。

「初到海南,感覺就是熱鬧。街道上談戀愛的、作詩的、彈吉他的,什麼都有,每個人都有夢想,就是沒錢。」回憶這段歷史,潘石屹眼睛發亮。

不久,公司在海南中部接收了一個磚廠,潘石屹出任廠長。這個廠高峰的時候有400多工人,少的時候也有100多號人,地處山區,管理起來並不容易。

「小偷經常光顧,夜裡提供照明的小發電機一個月內被偷過三次,」潘石屹像講電影故事一樣:「人剛剛躺下,電燈突然滅了,那肯定是發電機被偷了,於是便狂追,直到小偷抬不動了、棄機而逃。」更麻煩的是民工情緒問題,有一天,潘廠長正在自己的臥室———一個廢棄的水塔裡休息,突然一塊磚頭破窗而入,水塔下面,聚集了上百位談工資的民工。「想跑都跑不了,只能硬著頭皮下去跟他們談!」

半年後磚廠停產,潘石屹重回海口。隨著經濟低潮的來臨,大部分淘金者都撤了,潘石屹決定留下來碰碰運氣。「理個發兩塊錢還要砍價砍成一塊。晚上睡在沙灘上,還要把衣服埋在沙堆裡,生怕被人偷了。在別人房間看春節聯歡晚會看了一半,便被人家趕走了。」

1991年8月,潘石屹與人合夥註冊成立萬通公司,高息借貸1000多萬元炒房,隨著海南經濟第二波熱潮的到來,在短短半年多時間裡,萬通積累下了超過千萬元的資金。「雖然後來又賠掉了,但讓自己找到了膽量。」1992年8月,預感到海南房產泡沫不能持久的潘石屹撤離海南,北上京城。

一個偶然的機會,在懷柔縣政府食堂吃飯的潘石屹,無意中聽旁桌的人講,北京市給了懷柔幾個定向募集資金的股份制公司指標,但沒人願意做。

潘石屹抓住了這個機會。很快,北京萬通實業股份有限公司開始進入設立程序。正在潘石屹暗自歡喜的時候,卻接到了有關部門的一個電話:「你們捅婁子了,幾個部委領導要聯合聽你們匯報工作!」

潘石屹來到國家體改委。「一進門,幾十位『大人物』排成一排,我在前面講,一邊念一邊豆大的汗水不停地滴在材料上。」

一位領導提醒潘石屹:「小夥子別太緊張,我們只是來聽聽新政策的實踐情況的。」最後,一位司長拿著潘帶過來的「股權證」樣本稱讚道,北京人做事就是規範,一張股權證都這麼正規,外地企業有的就拿收據代替,這算是對北京萬通的一點正面表揚。這一次,北京萬通挖到數億元的利潤,潘石屹開始嶄露頭角。

1994年4月,潘石屹認識了在華爾街高盛銀行工作的張欣,同年10月兩人結婚。1995年9月,潘石屹離開萬通與妻子創辦紅石實業,隨後開創出SOHO中國的大局面。
孫宏斌:柳傳志借給他的50萬元做順馳

1988年,山西人孫宏斌從清華大學碩士畢業後進入聯想,很快成為聯想企業發展部主管,分管聯想北京以外的所有業務,其時,楊元慶僅是聯想的一名工程師。

1988年,25歲的孫宏斌進入聯想,後成為聯想企業發展部主管,分管聯想北京以外的所有業務。1989年10月,孫宏斌在聯想成立企業部,迅速建立了13個獨資分公司,營業額達到2400萬元。1990年曾因挪用公款罪孫宏斌被北京海淀警方刑事拘留。

1994年,出獄的孫宏斌懷揣著柳傳志借給他的50萬元,離開北京來到了天津。在幽靜的天津五大道,他租了一個臨街的小院子,辦起了一家小小的房地產銷售代理公司,並給公司起名叫順馳。

2003~2004年,順馳創造了一年內同時向十幾個城市擴張的紀錄。所到之處,順馳往往高價拍地,他聲稱順馳當年的銷售收入將達到100億元,這個數字將遠遠超過當時行業排名第一的萬科。短短兩年內,順馳取得中國地產史上前無古人的戰績,版圖擴張至全國10多個省、16個城市。

2004年的宏觀調控讓他第一次上市融資之路斷絕。

2006年,他從經營10年的順馳幾乎淨身出門,地價開始飛漲。

2008年,他悄然把雷曼兄弟引入自己的「第二人生」融創,金融危機到來,雷曼破產,上市再成畫餅。

2009年底,好不容易熬到路演的一天,投資者又不捧場,定價可能過低,老孫習慣性黯然離開。

2010年10月,融創掛牌前數日,政府再度出令限制購房,融創上市當天即跌破發行價(3.48港元/股)。破發這對於經歷過牢獄之災,及4次IPO(前三次以失敗而告終)的孫宏斌來說,不是大事。

現在的融創中國及孫宏斌讓業界不能小覷。從2007年至2011年的五年時間裡,融創的營收從30.11億元增長至106.04億元,淨利同期由1.74億元上升到23.56億元。

2012年融創中國營收43.02億元,同比增長224%;淨利5.23億元,同比增長65%;合約銷售額125億元,同比增長84%。在持續的宏觀調控形勢下,融創是為數不多的可以保持全面高增長的上市房企。

談及自己多舛的經歷,孫宏斌曾對《中國企業家》雜誌表示:「人年輕的時候一定要多吃點虧,年輕的時候不冒險不對。我們的企業是吃虧比較多,再想想挺好的,活得挺精彩的」。

柳傳志曾對出獄後的孫宏斌表示過讚賞:「坐了4年牢,還沒有沉淪,態度還很積極,年輕人能這樣很不容易。
張力:從公務員到商人

富力集團董事長張力公務員出身,1993年左右和李思廉創立富力集團,從此發跡。

張力1973年參加工作,從工人做起,後來在廣州郊區二輕局做團委副書記。1986年,張力任花園村酒店總經理。不久又被借調去籌建白雲區政府辦公 樓。這段時間裡,張力發現自己做生意的秉賦。於是1988年,張力決定辭去公務員工作。最初他是做裝修,後來才和香港人李思廉合作創辦富力集團。

張力剛開始主要是搞裝修,從接小工程起步,斷斷續續做了5年時間,積累了二三百萬元左右;1993年左右,他和李思廉一共投資2000 萬元,組建了廣州天力地產公司,即富力集團的前身,從此開始了長達10多年的合作。因為資金有限,他們剛開始時候主要以郊區或者城郊結合部地帶的樓盤為 主,多是廉價的宅張力—-公務員出身基地和市區舊廠房的拆遷地塊。
張寶全:從木匠到房地產富豪

今典集團董事長張寶全軍人出身,1990年代初期創辦今典集團,從此發跡。

張寶全從事過很多職業,包括下過鄉、當過木匠等等。1976年底,他參軍入伍,1984年任戰地記者隨部隊上過老山前線,1988年轉業後考入北京 電影學院導演系,著名導演謝飛是他的班主任。1992年他來到深圳,打算在深圳發展。後又到了海南,在這裡,張寶全得到某金融企業的賞識,他也因此創建了 房地產公司和海運公司,並通過海運挖到自己第一桶金。

張寶全號稱京城裡書法寫得最好的地產老總,是中國作協、中國書法家協會會員。但他父親是江輪船長,母親是普通工人,家有兄弟姐妹6人,在他的 成長環境裡,很難發現商人或文人的早期教育的影子;以短髮形象深入人心的張寶全在就讀電影學院期間曾經留過長發;1992年4月,他來到深 圳,住在沒有空調的招待所裡,曾計劃在朋友工廠裡打工,要求月薪1000元,但朋友以「你是個文人不合適」為由拒絕;他在海南註冊了一個公司,就他 一個人,身兼秘書、打字員、老闆等多個角色,有人說這是典型的「皮包公司」。
吳亞軍:從記者到女首富

吳亞軍至少在出身上並沒有顯赫的背景。1964年,她出生於距離重慶五十多公里的合川縣(2002年成為重慶合川區),這裡因古代戰場「釣魚島」而聞名。如電影《歲月神偷》中的場景,住在合川營盤街一大院中的吳家並不富裕,大院十多戶人家多年共用一間廚房。

1980年,她考入西安工業大學,學的是航海工程專業,對魚雷控制系統頗有研究。而她的丈夫蔡奎,當年在南京航空航天大學讀的是通訊專業,熟悉導彈制導,後任重慶機場建設公司副總工程師,「以致公司內部有人開他們夫妻的玩笑說『一個指得準,一個炸得狠』。」龍湖集團執行董事秦力洪說。

20歲大學畢業後,吳亞軍進入一家國營儀錶廠做技術人員,一干便是4年。直到1988年進入《中國市容報》做記者。一位曾於1990年前後與吳亞軍同在這一報社呆過的人士對南方週末記者稱,吳在做記者和編輯期間並沒有太出眾的表現,未曾引起同事們的關注。

但也許是在媒體歷練過的原因,吳亞軍口才甚佳,愛讀書。在龍湖沒有向全國擴張時,龍湖公司手冊及牆壁上的「警言名句」,幾乎皆出自她手。一位熟悉她的朋友對南方週末記者稱,吳亞軍從小喜歡看書,「中學時期常被抓住課堂上偷偷看小說,只是由於成績優秀,老師只好睜一隻眼閉一隻眼。」

直到1994年,她借助報社平台,成立重慶佳辰經濟文化促進有限公司,正式下海經商。公司的註冊資本為200萬元,當時有四個股東,中國市容報社、蔡奎、吳亞軍的母親高超和重慶亞泰工貿發展公司,各出資50萬元,分別持股25%。而亞泰工貿的法定代表人是蔡奎。

據招股書稱,第二年,這家公司的註冊資本增至1000萬元,其中吳亞軍和蔡奎分別增加了480萬元和270萬元的投資,使得他們二人持股比例達到了85%,中國市容報社的持股量被大大稀釋,幾年後被兩人全部收購。

創業短短一年時間,吳亞軍和蔡奎就能夠再拿出750萬元的真金白銀,這部分資金從何而來,不得而知。「當時有十來個人左右,主要做裝修、賣進口建材,」吳亞軍在接受重慶一家當地媒體記者採訪時稱,「當時我在想,為什麼做這個公司?先是生存,然後是掙錢,掙錢完了就是發財,我發財完了就是大家發財……」

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海南花梨賀壽 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130917/18425933

披圖梁每年生日之時,適值馬季開鑼,於是趁機在馬場廂房擺下生日宴,招待朋友。九一一之夜,披圖在快活谷廂房招待各位老友,筵開四席,吃特色西班牙式燒乳豬,紅燒燕窩,大家當然吃得過癮,但大家最關心嘅就係,主人家名下隻馬「海南花梨」可唔可以贏番一場,等大家歡喜呀?「海南花梨」編在第四班第四場,恰好抽籤排得1檔,係1650米最佳檔位,呢隻馬又係放頭馬,賽前試閘跑第一,唔駛策騎指示,都知道隻馬一定會搶頭、沿欄快放,希望一放到底,為馬主披圖賀壽啦。
戰術就是如此,問題係騎師楊明綸是否可以完美執行,一眾嘉賓好緊張呀。吃過燕窩之後,披圖梁率領大隊落沙圈睇馬,左丁山就未睇先捧場,搵隻10號食全餐先至講。臨場披圖目光如炬,話隻12號「香港發」最有狀態,一定要拖埋。一出閘,果然一如所料,「海南花梨」係咁放,放到過咗電算機,開始腳軟,眾人齊呼「頂住,頂住」,好彩,捱到過終點,贏12號「香港發」四分三馬位,嘩,幾十人拍晒手掌,趕住落看台影拉頭馬相咯。事後睇番,「海南花梨」末段跑24.09秒,慢得交關,總之披圖梁夠運啦,贏咗就算,彩金加埋淨獎金28萬元,披圖名利雙收矣!
跑馬不忘論政,當今房屋、土地與政治不可分,講起披圖之英皇師弟梁振英與林超英之「開發郊野公園」事件,大家意見多多,特首之英皇學長天真許話,講吓都得啩,不明林超英為何講到咁決絕──諗都唔好諗。左丁山當然認為談論、評論開發香港郊野公園,大有價值,起碼可以透過一個大辯論過程,澄清香港人對房屋、土地、保育、環保四大方面所產生之衝突與矛盾,有一個清楚嘅闡述。係人都知香港開發新地,起碼講番十年八年,唔係今日講,明日就可以在郊野開山劈石,社會上有不少人話香港有大把地,左丁山就不知地在何處,郊外確係有好多空地荒地嘅,不過一話開發箒,就馬上招來反對聲音不絕,難搞到極,王岸然講及郊野公園有助「地產霸權」,唔係冇道理㗎。

海南 花梨 賀壽 左丁 丁山
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現在在海南買房子靠譜麼? 悶頭老蟲

http://xueqiu.com/6049138300/26156514
現在在海南買房子靠譜麼?
本人吉林人氏.

背景:前幾天父親的一個朋友安排老兩口三亞住了些日子.老兩口住的挺高興,就合計在三亞周邊租個房,多住些日子.再後來,又中了邪,被一個購房團從三亞忽悠到了東方,看了個45平的房子.25W.在沒和我們任何商量的前題下,5000訂金就下了.

哎.老年人的消費邏輯有時候真的挺嚇人啊.平時生活上精打細算.這二三十萬的事,居然一點都沒和我們溝通.而且老兩口現在也沒錢啊.說在海南買房,實際就是我們買了.

現在的問題就來了.現在在海南買房子到底還靠不靠譜?要說我們東北人好像挺認那邊的,特別是老年人,都成候鳥了,到了冬天就飛海南去.海南我沒去過,不這去過的人都說好,養人.對老人身體好.

這樣的話兩個選擇,一是租房,每年租四個月,一把一利索.冷了去,熱了回來.再一個就是買房了.三亞的買不起,買的話只能是島上的其它地方.問題是離的這麼遠,一年只能住四五個月,然後一閒就是大半年.看不見摸不到,有個大事小情,就得從大東北飛到大海南.而且,開發商,物業,都讓人沒底.

最讓人抑鬱的是,兩老口訂的還是期房,25層的房子,現在起了四五層.剛開始居然和售樓談的是年底一次性付款.後來我們一頓勸說,昨天簽的是首付60%的簡易合同.說一期全賣完了.地點是在東方市偏中心的地方,交通較便利.

哎哎.這老兩口平時小心謹慎,這時候卻突然來了衝動勁兒.這兩天來電話,一邊說被人忽悠了,一邊還是想買.

要說在海南買房子,我們到也有這個想法.但最起碼應該各個地方好好研究研究吧,而且就我個人來說,如果買的話,也更傾向於成熟的小區二手房.最起碼不用擔心開發商和物業管理的風險.

所以這事兒拿到雪球,聽聽萬能的球友們的意見.第一次發貼,求擴散,求廣開言路.
PS:從收入上講,買二三十萬的房子壓力到不是很大.
現在 海南 房子 靠譜 譜麼 悶頭 老蟲
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海南泛洋破產「亂賬」

2014-07-14  NCW  
 

 

用兩年時間從零快速膨脹至全國前三,再用兩年滑入破產。這起中國有史以來最大的航運企業破產案,目前又因財務和法務資料大量缺失而陷入停滯◎ 財新見習記者 包志明 文「進入破產清算程序半年以來,這家公司在財務和

管理上的混亂程度令人

瞠目結舌,這也是令債權人憤怒並拒絕參加第二次債權人會議的原因。」6月20日,一位參與海南省最大航運企業海南泛洋航運有限公司(下稱海南泛洋)破產清算的人士向財新記者抱怨。

此前一週的6月13日,破產清算中的海南泛洋,法人代表悄悄出現了變更,由海口市市長倪強變更為洋浦經濟開發區管委會(下稱洋浦管委會)副主任梁博。倪強自2009年成立以來就一直擔任海南泛洋的法人代表。

一位債權人律師向財新記者表示,企業在破產清算期間按道理是不能進行法人代表變更的,工商部門也不會受理,除非發生法人代表身故等特殊情況。

「雖然國家沒有明文禁止,但這在程序上是走不通的。 」該律師說, 「就算真要變更,因為會影響破產企業的現狀,企業管理人應向所有債權人進行通告,並徵得同意,而我們至今沒有收到通告。 」海南泛洋成立於2009年1月,系由海南省洋浦經濟開發區國資委投資成立的國有獨資航運企業,註冊資本金為11.2億元,主要從事集裝箱班輪運輸及相關業務,董事長和法人代表均為時任海南省洋浦經濟開發區工委副書記、管理局局長的倪強。

雖然歷史不長,但海南泛洋曾以高速擴張為業內所熟知。成立之初,海南泛洋就由有 「中國集裝箱之父」之稱的原中海集團總裁李克麟掛帥擔任執行董事長。規模最大時,海南泛洋集裝箱船隊運力僅次於中遠、中海兩家央企,在國內排名第三位,在全球班輪公司中列第27位,擁有和控制的集裝箱船舶達24 艘,運力近5萬 TEU(標準箱) 。在上海、寧波、天津、營口、大連、廣州、深圳和洋浦等中國沿海主要港口設立有25家分公司和12家海外服務公司。

然而因為航運業不景氣以及公司自身原因,2011年年中,海南泛洋的經營開始出現困境,雖然數次接受政府注資,但其始終無力挽回頹勢。截至去年9月30日,海南泛洋累計賬面虧損12.04 億元,資產負債率113.49%。

去年10月31日,因為嚴重資不抵債、無法清償到期巨額債務,海南省洋浦經濟開發區人民法院(下稱洋浦法院)裁定受理海南泛洋破產清算。這成為中國有史以來最大的航運企業破產案。

裁定受理破產清算的同一天,洋浦法院指定海南泛洋清算組擔任公司管理人,組長為洋浦經濟開發區管委會財政局副局長李棟,全面接管海南泛洋的資產和運營。

然而,海南泛洋的破產清算工作進行得異常艱難。在今年3月4日召開的第一次債權人會議上,公司管理人表示,在清算海南泛洋的過程中發現,海南泛洋及其關聯公司的財務和法務資料存在相當程度的缺失,各種資料基本未進行歸類編排,銀行存款賬面與對賬單不符,且銀行存款對賬單缺失,這對下一步財務清理、債權確認、應訴追收工作帶來極大困難。

有債權人向財新記者表示,由於海南泛洋的資料缺失,很多債權人的應收債務根本無法對上賬,導致債權確認一度陷入停滯。

此外,海南泛洋的資產處理也存在疑問。一位債權人向財新記者透露,海南泛洋主要資產——包括五艘集裝箱船和位於上海市金湘路的14套房產,均在申請破產前六個月內對債務進行個別清償,其中14套房產被海口海事法院以「不合理的支付令」進行直接過戶。

「這在掏空海南泛洋國有資產的同時,也嚴重損害了全體債權人的利益。 」他批評說。

海南泛洋在註冊資本金上亦有疑問。據該人士向財新記者提供的資料,洋浦管委會在2010年時,曾以一塊904 畝的土地作價1.5億元增資海南泛洋,但這塊土地最後查無音訊;此外,海南省洋浦開發建設控股有限公司(下稱洋浦控股)曾以對海南泛洋1億元的借款轉化為出資款,以債轉股的形式增資後者,然而這筆1億元借款在海南泛洋的內部文件及董事會會議報告中均未提及。海南泛洋的一位高層領導在接受財新記者詢問時,也表示對這筆借款「並未聽說」 。

一位債權人向財新記者表示,他曾對上述註冊資本金問題向企業管理人提出質詢,但企業管理人以「資料缺失,尚在調查」為由沒有答複。 「在中國公司法中對於虛假注資和抽逃資本金都有明確的定義,希望公司管理人能給我們債權人一個明確的說法。 」該人士說。

資料顯示,洋浦控股是屬國有獨資 企業,註冊資本35億元,是海南省洋浦經濟開發區的開發建設主體,旗下公司涵蓋洋浦開發區內的物業、地產、酒店、水務、港口和電力。在上述交易進行時,海南泛洋、洋浦管委會和洋浦控股的名義負責人均為倪強,其直到在2013年3月被調往海口市任代市長時才卸任洋浦管委會和洋浦控股的職位。

一位知情人士還向財新記者透露,目前海南省的相關領導正努力推進海南泛洋的重組,已經與一家福建船東達成初步意向。 「進入破產清算程序並不等同於最後宣告破產,因為在破產前還有重組的可能,只要與債權人雙方達成和解。但是現在海南泛洋無論是債務還是資產都沒有完全理清,重組也只能無限期推遲。 」 該人士說。

註冊資本金疑問

根據財新記者查閱的工商資料,海南泛洋2009年1月9日成立時的註冊資本金為1億元,後經四次增資,至目前的註冊資本金11.2億元。

第一次增資發生在2009年12月,洋浦管委會在海南泛洋原註冊資本金1億元的基礎上注資2.6億元,將海南泛洋的註冊資本金增至3.6億元。

2010年3月31日,洋浦管委會召開當年第二次主任辦公會議,會議決定:為了完成「海南泛洋自營航線由7條增加到12條、船隊規模由6艘增加至16艘以上」這項2010年海南省政府重點工作任務,洋浦管委會同意將海南泛洋的註冊資本金從3.6億元增資至10億元,其中洋浦控股以4.9億元現金入股,佔海南泛洋49% 的股份;洋浦管委會在之前現金注資3.6億元的基礎上,從洋浦控股購買一塊904畝的土地,作價1.5億元增資到海南泛洋中,用作海南泛洋公司堆場、倉儲經營及發展儲備用地,在土地注資完成後,洋浦管委會佔海南泛洋51%的股份。

這次看似並不複雜的增資決定,在後期的操作中卻也出現問題。

首先,那塊904畝的土地在海南泛洋破產清算時的資產清單中「不翼而飛」 ,其何時被劃給海南泛洋,又是何時被劃出,均沒有任何文件資料。一位海南泛洋高層在接受財新記者採訪時表示,海南泛洋當時的執行董事長李克麟和總裁陳景德都詢問過這塊土地的情況,但洋浦管委會並未給出明確的說法。 「後來應該是洋浦管委會單方面把這塊地要回去了吧。 」該人士說。

海南泛洋進入破產清算程序後,有債權人查閱工商資料發現,洋浦控股曾出具過一份 《債權轉股權協議書》 ,根據協議,洋浦控股曾於2010年7月22日與海南泛洋簽訂 《借款合同》 ,向後者提供1億元借款用於購買航運船舶及營運流動資金。洋浦控股有意將這1億元債權轉化為對海南泛洋的出資款入股後者,海南泛洋則向洋浦控股支付借款利息125.4萬元。

財新記者在翻閱海南泛洋內部文件時,並未發現這筆1億元借款的相關資 料。在7月22日 《借款合同》簽訂前後,海南泛洋召開的兩次董事會會議紀要文件中也未提及這筆巨額借款。

財新記者查閱海南泛洋2010年1月 -8月的財務報表中,只查到洋浦控股此前的3億元注資款,並未查到那筆1億元的借款。海南泛洋的一位前高管在接受財新記者採訪時表示對這筆借款 「從沒有聽說過」 。更蹊蹺的是,這份非常重要的《債權轉股權協議書》在簽署日期一欄卻是空白。

2011年12月7日,洋浦控股與洋浦管委會簽署《海南泛洋航運有限公司股權轉讓協議》 。洋浦控股將其所有持有的海南泛洋49% 股權以5.13億元賣給了洋浦管委會,交易完成後,洋浦管委會對海南泛洋重新實現100% 控股。在此期間,海南泛洋2011年全年的虧損高達7.4億元。

海南泛洋最後一筆增資發生在2012 年9月,洋浦管委會以1.2億元注資海南泛洋,將其註冊資本金增加至11.2億元。

債務清算僵局

3月4日,與洋浦管委會一街之隔的洋浦法院內,100多名債權人參加了海南泛洋進入破產程序後的第一次債權人會議。在會上,一位債權人及其委託律師對海南泛洋此前在上海的14套房產以及1艘集裝箱船,在破產清算案的資產表裡 「失蹤」提出質疑。而管理人則表示,這14套房產和1艘集裝箱船已在公司申請破產前,就已被海口海事法院裁定劃轉至公司另一債務人美國特萊頓公司(Triton)手裡,因此不會顯示在進入破產程序後的公司資產表裡。

這引起了現場一場騷動。多名債權 人指責海南泛洋與特萊頓之間的交易存在 「貓膩」 ,在申請破產前六個月內對 債務進行個別清償,損害了其他債權人的利益。

據財新記者瞭解,特萊頓是全球最大的租箱公司之一,也是海南泛洋最大的債權人。2010年至2011年間,特萊頓 先後與海南泛洋簽署了五份普通租箱協議和1份集裝箱售後回租協議,一共向特萊頓租借有18384個各類集裝箱。

由於海南泛洋從2012年年底開始拖欠本應向特萊頓支付的租金,因此在2012年年底,特萊頓委託上海瀛泰律師事務所的周智勇律師,向海口海事法院提起訴訟,要求海南泛洋支付所拖欠的集裝箱租金238.43萬美元。

2013年1月11日,海口海事法院做出(2013)瓊海法保字第二至六號民事裁定書,查封了海南泛洋位於上海市金湘路345號19樓的14套房產(共658平方米) 。之後,特萊頓將對海南泛洋的訴前財產保全提高至5660萬美元,於是海口海事法院又查封了海南泛洋的股權和5艘運營中的集裝箱船。

6月25日,海南泛洋財務總監王波夫代表公司與特萊頓簽署和解協議,雙方約定,如果海南泛洋不支付欠款,就將上海的14套房產和 「洋浦灣」輪集裝箱船進行出售,並將出售款轉讓給特萊頓,同時將 「龍沐灣」輪集裝箱船作為抵押。特萊頓則讓法院解除了對海南泛洋財產的訴前保全。

7月8日,海南泛洋將 「洋浦灣」輪出售後所得的850萬元人民幣支付給特萊頓,但剩下的債務海南泛洋無法在規定時間內支付。8月27日,海南泛洋與特萊頓達成部分執行和解協議,將上海的14套房產直接轉讓給特萊頓,以此抵消債務中137.6萬美元(約合850萬元人民幣) 。

2013年9月7日,特萊頓即將這14套房產變賣給了第三人邱建文。經相關人士查證,邱建文其實是特萊頓委託律師周智勇的妻子。

以此為依據,海口海事法院於9月17日下達(2013)瓊海法執字第463號裁定書,以支付令的形式將這14套房產直接過戶給了邱建文。邱建文則於今年3月陸續變賣了其中的兩套房產。

有債權人律師向財新記者表示,海口海事法院以支付令的形式將海南泛洋的14套房產轉讓抵債非常蹊蹺,甚至可以用罕見來形容。 「這與相關法律有多處衝突,且不合情理。 」該律師表示,支付令是法院依照民事訴訟法規定的督促程序,具有非訴訟 性和簡易、靈活的特點,一般用於勞務糾紛。但是法院要執行支付令也需要幾個前提條件,首先,支付令只適用於債權人要求債務人給付金錢、有價證券的案件,而要求債務人給付特定物,如返還房產的,為一定行為的案件,不能申請支付令。其次,根據民法規定,債權 人申請支付令前已向法院申請訴前保全的,法院應當駁回支付令申請。

此外,企業破產法還規定,法院在受理企業破產申請前六個月內,該企業存在不能清償到期債務、資產不足以清償全部債務或明顯缺乏清償能力,但仍對個別債權人進行清償的,管理人有權請求法院予以撤銷。海南泛洋與特萊頓 之間的部分執行和解協議簽署於8月27 日,當時海南泛洋已經明顯不能清償到期債務,因此,其與特萊頓之間的提前個別清償涉嫌違規。

該律師表示,鑑於以上種種法律條文,海口海事法院以支付令的形式裁決債務,是「明顯不合理也不合法的」 。 「一般在債務清償中遇到房產資產 的,法院應當先發佈公告,將房產變賣或拍賣後,得到價款再給債權人。 」該律師指出,海南泛洋和特萊頓之間的這種債務清償,其實就是一種以物抵債的做法,但這種模式現在存在很多問題,「江蘇最高人民法院今年年初就下發文件,要求當事人自願以物抵債的行為,法院不宜做出裁定,因為法院一旦介入其中,以物抵債行為就不再是當事人之間的自主民事行為,而是法院強制執行行為了。現在很多債務人利用以物抵債的便捷性,將其僅有的資產直接轉讓給 某個債權人,導致其他債權人利益受到很大損失。 」面對債權人的質疑,公司管理人在對情況進行查實後,即向洋浦法院申請撤銷海口海事法院之前的裁決。於是,洋浦人民法院在今年3月又重新凍結了這12套房產(原先的14套房產中已有兩套被邱建文出售) 。

洋浦法院的相關人士向財新記者表示: 「海口海事法院的裁決的確有問題,但是由於我院與海口海事法院為平級單位,無法單方面撤銷裁決,因此現在只能讓海南省高級人民法院介入調查,再行定奪。 」一位管理人內部人士向財新記者透露: 「海南泛洋向特萊頓的清償過程疑點重重,非常蹊蹺,而且據瞭解,王波夫代表海南泛洋與特萊頓簽署和解協議 時,並未獲得海南泛洋董事會的授權。 」財新記者隨後致電了海南泛洋總裁游曉方,他表示: 「王波夫與特萊頓的和解協議都是洋浦管委會方面在進行操作,我當時並不知情,也沒參與。 」除了上述14套房產,海南泛洋最有價值的資產還有包括「龍沐灣」輪在內的四艘集裝箱船。然而這四艘集裝箱船均已經於去年7月辦理了抵押登記,除了 「龍沐灣」輪是按協議抵押給特萊頓 公司外,其他三艘集裝箱船則是抵押給了中國建設銀行洋浦分行,用於一筆2億元的流動資金抵押貸款業務。

為了安撫憤怒的債權人,管理人在第一次債權人會議上曾表示,由於這四艘集裝箱船的抵押登記均在海南泛洋破產前半年內,因此根據 《破產法》第32條,屬於違規個別清償,管理人已經就此向海口海事法院提起撤銷抵押權訴 訟,法院已經受理。

「現在這四艘集裝箱船已經拍賣,所得款項1.38億元,但是這些資金到底是放入資產池中還是支付給建行和特萊頓,還是要等訴訟結果出來才能知道。 」一位管理人內部人士向財新記者透露。

一位債權人向財新記者表示: 「就算海南高院最終裁定撤銷海口海事法院之前的支付令裁決,但要將這些房產放入資產池,還需要一個漫長而複雜的法律程序,保守估計得兩年時間,而4艘集裝箱船的抵押權能不能撤銷變數也很大。 」但如果除去這些資產,海南泛洋剩下的資產總額還不到200萬元,對於清償總額為8.87億元的債務來說簡直杯水車薪。

另一位債權人則表示,由於海南泛洋自身管理混亂和資料缺失,目前申報債權的77家債權人得到債權確認的只有14家。

「以租箱合同為例,海南泛洋向某租箱公司租賃100個集裝箱,租箱公司將集裝箱交付後,海南泛洋內部理應存在設備交接單作為憑證,但這些設備交接單卻找不到了。 」一位租箱公司債權 人表示, 「很多債權人連最基本的債權 確認都沒有,還談何進行清算?」

「黑馬」 為何隕落

原本中國集運業 「老三」的海南泛洋為何在短短兩年內迅速跌落神壇,並最終走向破產泥潭?

一位海南泛洋內部人士向財新記者表示,除了整個航運市場不景氣,公司自身的戰略失誤和管理混亂是最主要的原因。

成立之初,海南泛洋就由有 「中國集裝箱之父」之稱的原中海集團總裁李克麟掛帥擔任執行董事長。在李克麟的帶領下,海南泛洋從2009年7月至2011 年7月的兩年時間內,運力和航線快速擴張。

2010年6月和8月,海南泛洋分別開 通澳大利亞航線和美國航線,成為繼中遠與中海之後,中國第三家有能力經營美國航線的航運企業。2011年2月,海南泛洋又開通中國至中東航線。截至到2011年的三季度,海南泛洋總共開設了17條內外貿干支航線,形成了內貿直航華北、華東、華南和北部灣,外貿接轉至北美、澳洲、東南亞和中東的航線架構。

在這樣的航線架構下,海南泛洋陸續在韓國、日本、中國香港、越南、馬來西亞、新加坡、澳大利亞、美國以及南非、西非地區、中東地區設立船務代理公司,全球服務機構達到12家,並在上海、寧波、天津、營口、大連、廣州、深圳和洋浦港等中國沿海主要港口設立25家分公司和子公司。

2011年7月,意氣風發的李克麟曾表示,根據目前公司發展的態勢,海南泛洋的集裝箱運力短期內預計將達到6萬TEU,在全球運力排名將晉陞至16位,同時公司爭取實現2013年上市。

然而2011年三季度開始,整個航運市場形勢突然急轉直下。被海南泛洋視為公司希望的美國線因為成本運價倒掛大幅虧損。據海南泛洋內部人士透露,虧損最厲害時,美國線線每個航次平均虧損200萬美元,每月虧損額高達800 萬 -1000萬美元。直到2012年初,海南泛洋因不堪虧損被迫退出美國線,但此時,公司的整體運營情況已被拖累,一落千丈。

此後,海南泛洋又陸續退出了中東線和東南亞線,2013年2月,退出澳大利亞線。至此,海南泛洋所有的外貿航線均被停止,只經營內貿南北航線。

2013年4月和6月,公司總裁陳景德和執行董事長李克麟相繼離職。9月22日,海南泛洋宣佈暫停全部航線的運營,並於10月30日申請破產清算。

海南泛洋內部人士透露: 「公司最初經營海南到越南的近洋航線,後來大踏步開拓國際幹線,擴張運力,但是資金投入、團隊水平、競爭能力,都還沒有真正準備好。在擴張受阻後,公司航線開始收縮,但是之前擴張時投入大量船舶運力和集裝箱成為了一顆定時炸彈不斷蠶食公司的利潤。 」以集裝箱為例,海南泛洋最高峰的時候大約有9萬 TEU 箱量,其中自有箱2萬 TEU 左右,另外7萬 TEU 為租箱,平均下來1TEU 集裝箱一天的租費是1美元、堆場費也是1美元,那每天的箱管成本就有16萬美元,一個月就是480 萬美元。後來經過與租箱公司交涉後,退還了一部分的箱子,到2012年底的時候,大概還有2萬 TEU 租箱,每天的成本也要4萬美元,一個月就是120萬美元——這些箱管費用就算集裝箱被閒置時也要支付,成為公司很大一筆財務負擔,最終導致公司現金流完全斷裂。

海南泛洋原執行董事長李克麟向財新記者表示,當初擴張運力開拓國際幹線,也是不得已而為之。 「當初成立海南泛洋的目的就是要讓洋浦港成為北部灣地區的樞紐港,但是僅僅靠洋浦本地的貨源是不行的,當時整個海南外貿出口的箱量也只有1萬多 TEU,沒有腹地貨源,工業也沒有成熟起來。 」在李克麟當時看來,雖然本地貨源不多,但由於集裝箱運輸是一個網絡化的運輸體系,只要能以洋浦港為中心,建立一個航線網絡,將其他地方的貨拉到洋浦港來進行中轉,洋浦港的吞吐量很快就能提升,達到建成地區樞紐港的目標。

李克麟給財新記者舉例,如果C 港有貨要去 D港,而 A港的貨要去 C港,他們都不經過洋浦港,這時海南泛洋有一條從 A 港 - 洋浦港 -C 港 -D 港的航線網絡,那麼就可以將 ACD 這些港口的貨都拉到洋浦港進行中轉。

「開通美國線是當時較好的一種選擇,因為美國線是一條國際幹線,很多港口的貨物都要經過美國線,容易形成網絡,此外2010年時,美國線的運價在不斷上漲,我們進入美國線的前四個月裡,一共盈利了8000多萬元人民幣。 」李克麟認為,後來的市場頹勢誰也無法預料到,如果不開美國線,海南泛洋說不定能一直維持經營,但公司規模會很小,洋浦港也就建不成樞紐港了。

「2009年洋浦港的集裝箱吞吐量只有10萬 TEU,到2011年時,洋浦港的集裝箱吞吐量就已經到38萬 TEU 了,翻了近4倍,應該說在這方面,海南泛洋是做出了貢獻的。 」他說。

上述海南泛洋的內部人士表示,海南泛洋作為國有航運企業最終走向破產,主要是由於作為上級主管部門和大股東的洋浦管委會,停止了對海南泛洋的支持。 「在倪強還擔任洋浦管委會主任時,他對海南泛洋的支持力度是很大的,有資金空洞都會想辦法補上。但2013年3月,倪強與時任海口市委副書記的張磊進行了 『對調』 ,倪強去海口任職,張磊任洋浦管委會主任。張磊到任後,停止了對海南泛洋的補貼,公司經營很快就陷入了困境。 」他表示,對洋浦管委會停止補貼也能理解,因為洋浦經濟開發區的發展一直不算太好,稅收不多,對海南泛洋的補貼,的確給管委會帶來了很大財務壓力。

「但最終洋浦管委會決定讓海南泛洋以破產收場,的確讓大家始料未及。 」他說。

據財新記者瞭解,除了直接注資,四年來洋浦管委會給海南泛洋的航線補貼總額在5億元左右。

混亂的管理

除了行業大環境突變、 「婆婆」拒絕再輸血等外部原因,海南泛洋的管理問題 也為人所詬病。

上述海南泛洋內部人士表示,海南泛洋的攬貨業務和口岸代理業務都是交給海南泛洋船務公司來獨家經營的,船務公司的領導大都來自中海鵬達船務,「他們將一些在中海的不良作風直接帶入了海南泛洋」 。

「業務操作的混亂就不說了,最主要的問題是,一些領導在外面以親戚朋友的名義私開貨代公司,然後給這些關聯貨代公司以優惠的運價,甚至形成價格倒掛(指給到貨代的運價低於海南泛洋給船務公司的內部運價) ,這些關聯貨代公司則按市場價攬貨,賺取可觀的價差。 」這位內部人士批評說,船務公司給海南泛洋的打款也很遲緩,佔用了海南泛洋寶貴的現金流, 「直到破產清算時,船務公司依然有2.32億元的應付款沒有支付給海南泛洋」 。

據瞭解,在前不久審計署對中海集團進行審計時也發現了類似的問題。審計署在報告中指出:中海集團所屬中海集運口岸公司航線銷售價格低於中海集運給予的內部結算價,嚴重價格倒掛;部分口岸公司給不需要貨運代理的直接簽約客戶指定代理公司,2012年支付操作費0.78萬美元;集裝箱箱管費用減免缺乏制度規範,滯期費減免比例、減免期限隨意性較大。

作為海南泛洋最大負擔的集裝箱,管理上更是混亂不堪。2011年8月,海南泛洋與特萊頓簽署集裝箱融資租賃協 議,將11884個自有箱以3886萬美元賣給特萊頓,然後再從特萊頓租回這些集裝箱,所得資金用來彌補公司流動資產。

「該交易屬於公司重大融資項目,理應提交公司董事會通過後再實施,但當時根本沒有召開董事會。 」另一位海南泛洋內部人士透露。

財新記者查到了一份海南泛洋財務部總經理趙建幗提交給李克麟的 《赴香港工作報告》 ,其中指出,特萊頓於2011年8月31日將3886萬美元的購箱款打到了海南泛洋香港公司(下稱香港公司)賬上,但香港公司只將其中的1350萬美元匯回海南泛洋在國內的美元賬戶上,剩餘2536萬美元,香港公司留存1536萬美元用於支付燃油費、租箱費和租船費,另外1000萬美元被匯入香港公司一個新開賬戶內。起初,銀行工作人員對一家公司要開兩個賬戶有所疑惑,但經過趙建幗一番頗費周章的解釋後,終於將賬號開出。

海南泛洋一位前高管向財新記者表示,他從未聽說過香港公司擁有第二賬戶,對那筆1000萬美元也不清楚。

海南泛洋在集裝箱管理上的問題 還不僅於此,其箱管部人士向財新記者透露,海南泛洋與特萊頓之間有部分租售箱業務,是委託給一家叫 RICH GLORY (HONG KONG) LIMITED (鴻髮香港有限公司)的離岸公司來操作。根據財新記者獲得一份海南泛洋香港公司的資金賬表,海南泛洋確有每月匯給鴻發(香港)有限公司1.3萬美元作為交還箱的代理費。

財新記者調查查明,鴻發(香港)有限公司成立於2005年9月,註冊資本1萬港元,公司僅有的股東和董事叫王游,1985年12月出生,住址在上海軍工路某大學內。財新記者發現,王游與海南泛洋總裁游曉方同為安徽省池州市青陽縣人,知情人士透露,王游實為游曉方的外甥。

游曉方曾在1997年至2007年7月間任中海集裝箱運輸有限公司及後來的中海集運(601866.SH)箱管中心總經理,2009年1月隨老領導李克麟前往海南泛洋,擔任副總裁一職,分管集裝箱管理、租船和海外代理業務。2013年4月,原總裁陳景德離職後,游曉方任海南泛洋總裁。

「我作為海南泛洋的員工,對於公司究竟有多少集裝箱,多少是自有箱,多少是租箱都不是太清楚,因為沒有詳細的設備文件和交接清單。 」上述箱管部人士說。

海南 泛洋 破產 亂賬
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海南高速:國企改革的困難與挑戰 502的牛

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_3cee43000102v9zw.html

      今年以來,國企改革一直是股票市場投資的熱點,相關股票取得不錯漲幅,似乎通過混合所有制改革,國企就能夠激發企業活力,提升經營效率。然而,以海南高速這家股份制國企的發展歷程作為觀察樣本,就會發現,改革不僅局限於國企本身。

      補償款被欠18

      海南高速於1998年初在深交所上市,是高速公路板塊中上市較早的公司。公司的實際控制人原為海南省交通廳,2002年時變更為海南省國資委,2012年又變回海南省交通廳,目前的大股東海南省交通控股有限公司是海南省國企改革實施意見中重點扶持集團之一。

       來過海南的朋友會知道,海南的高速路不設收費站,交通比較便捷,這是由於早在1994年起海南就進行了燃油稅費改革,全島不收養路費、過路費、過橋費等費用,改征燃油附加費。改革的本意是降低物流的時間與成本,但代價之一卻不幸由上市公司承擔。海南高速由於沒有了通行費用,公司的投資回報無法保障,對此,海南省交通廳通過燃油附加費對公司進行綜合補償。以公司對公路的投資總額作為政府直接補償的補償基數,投資補償利率按照當年元月1年期國家銀行長期基本建設貸款利率計算。這樣,海南高速的投資回報率就被限定在了相關利率的範圍內了,盈利能力大幅降低,但問題遠不只如此,補償款從此被拖欠了18年。

       根據公司的招股說明書顯示,從燃油附加費改革開始的1994年至海南高速1998年上市前,海南省交通運輸廳欠付公司補償款及公路養護費4.37億元,上市當時的律師事務所認為“有關的關聯交易並不妨礙公司的正常業務活動, 亦不存在損害公司股東合法權益的情況。”海南省交通廳承諾所欠補償款及公路養護費將在1998630日之前付清,但到了2001年底,欠款越欠越多,最多欠了上市公司9.18億元,導致公司背負沈重財務負擔,資金周轉困難。海南高速1997年底上市募集資金4.4億元,相當於公眾股東所投資的資金免費為海南省交通廳修高速公路。更為稀奇的是公司修建的東線高速公路左幅擴建工程已在20019月全線竣工通車,但相關投資補償協議竟然沒有簽訂,即海南高速在左幅公路上投資了數億元,投資回報卻是未知的,直到2006年,相關協議才被確定。2006年,海南省交通廳以現金方式一次性償還公司投資補償款及相關款項5.97億元。當公眾股東以為公司幹活不收錢的歷史終於要完結時,好景不長,海南省交通廳又開始拖欠新的補償款,2007年至2011年海南省交通廳欠公司相關款項分別為0.95億、5.53億、6.32億、3.67億、3.67億,直到2012年海南省交通廳才終於從欠款名單中完全消失。從1994年算起,海南高速被欠款時間竟然長達18年,還要在欠款的情況下努力保證完成工程項目。

       缺乏優勢的其他主業

       如同其他高速公司,海南高速同樣發展多元化業務,尤其在高速業務幾乎沒有發展空間的條件下顯得更為迫切。海南高速除了高速公路業務外,還經營酒店及房地產業務。海南高速的酒店業務為下屬四個全資金銀島酒店,分別位於海口、三亞、瓊海和萬寧,但酒店經營狀況普遍不佳,從2000年至今,營業收入維持在0.5億左右,由於持續發生虧損,海南高速也曾對這幾家酒店公司計提資產減值損失近1億元。公司已於2012 月轉讓虧損較多的三亞金銀島酒店給海南省交通廳和海南發展控股有限公司。

房地產業務是公司近年來大力發展業務,營業收入約占總收入的70%,成為公司最主要的利潤來源。公司開展地產業務有一優勢,原先在建設公路項目時需要征地,路旁的一些地塊作為相關配套會一同征入,日後可用於房地產開發,不過隨著公路業務的萎縮,公司為滿足地產開發需求同樣需進入土地拍賣市場。公司地產業務並不穩定,海南國際旅遊島相關政策宣布後的2010年,地產收入最高達到了4.52億,此後三年收入則分別為3.67億、1.82億和3.76億。這是因為公司地產開發規模較小,收入受單個項目影響較大,持續增長性差。從2001年報後,公司披露開發過12個地產項目,除去目前正在開發的3個項目,過往的9個項目周期如下。

項目

開工時間

竣工時間

售完時間

仙泉大廈

2001

2002

2005

瓊海蛟龍園

1994

1999

尚未售完

瑞海豪庭項目

2001

2003

2009

瑞海城市花園

2002

2004

2008

海口長堤路項目

2002

停工

項目終止

椰林路大廈

2003

2006

2009

龍華雅苑

2003

2005

2005

瑞海水城一期

2007

2010

2013

瑞海錦苑

2008

2010

2013

數據來源:公司年報

       可以發現公司的地產開發周期較長,一般需要6年,前2~3年用於項目建設,後3年時間用於銷售,這樣就使得公司資金周轉速度變慢。公司在2013年報中提及的“瑞海水城”一期累計實現銷售收入5.77億元,累計實現凈利潤1.16億元,“瑞海錦苑”2013年實現實現銷售收入3.14 億元,累計實現項目利潤2.39億元,看似利潤不錯,但考慮長達6~7年的開發周期,09年後地產存貨占用公司資金均6億以上,回報並不可觀。而且2010年海南國際旅遊島政策宣布後,島內地產價格至少上漲1倍,如果從2001年算起至今,海南房地產價格則普遍上漲了10倍左右,公司地產業務表現實在一般。

       公司自1998年上市後至2009年期間凈資產收益率長期均在0左右,2009年後,隨著海南地產價格的暴漲,公司地產業務的加大,再加上近年產生的投資收益,凈資產收益率也僅為5%左右。公司1998年上市時,凈資產為25.51億,上市16年後的2014年三季凈資產才上升到27.58億元,幾乎原地踏步,股票市值跟當初上市時也是基本相同。

      酒店和房地產開放行業相比高速公路更為開放,公司進入上述行業缺乏相應的資源和能力作為支持。作為傳統國企,其高管基本由國資系統行政任命,經營相對壟斷性質的行業尚可,但要進入競爭性行業,缺乏相應的專業能力和從業經驗,公司又缺乏吸引和培養專業人才的機制的話,企業經營效率不高。在各行各業競爭日益精細的情況下,缺乏資源保障又無能力支持的國企和專門的業內公司相比,差距將日益拉大。

      內部人控制

      缺乏專業能力還不是國企面臨最主要的問題,更為迫切的問題是內部人控制,企業腐敗橫生。據媒體報道,20142月,原海南高速總經理陳波因受賄701.5萬元,被判處有期徒刑15年。陳波在擔任海南高速法人代表和總經理期間,利用職務便利,收受賄賂,從2004年起低價變賣海南高速304畝土地土地資產,造成國有資產嚴重流失。該土地位於陵水縣牛嶺東側地段,海南高速原計劃建設海南東線高速公路停車場、維修服務站,其用途不能用作房地產項目開發。開發商為獲得這塊土地開發房產項目,和陳波聯手謀劃,通過股權轉讓的形式,將土地的用途和性質改變,最終以440萬元的價格,平均每畝一萬多元的極低價格,獲得了這304畝土地,而開發商行賄陳波金額高達600多萬元。根據媒體對項目判斷,開發商計劃將該地塊打造成度假別墅酒店,如果項目全部出售,總價值將高達數十億元。無疑,海南高速股東權益遭受巨大侵害。除上述案件,陳波還通過海南高速修建的各種工程項目向工程承包建設人員索要“好處費”。此外,陳波的原上司邢福煌也陷入貪腐案。1995年至2006年,邢福煌任海南高速董事長,後因受賄罪被判處有期徒刑12年。而在陳波被立案調查期間,海南高速原副總經理王啟海及海南高速子公司公路工程建設集團有限公司法人代表馮冠群涉嫌受賄犯罪,均被檢察機關立案偵查。上述案件為海南省紀檢部門發現和調查,海南高速本身審計、內部控制缺失,公司監事會、董事會及實際控制人缺乏實質制衡,公司治理淪為空談。

       令人費解的投資項目

      海南高速近年來比較明顯的變化是各種投資項目增多,令人眼花繚亂,其中幾個項目無果而終。

      三亞六道灣漁港項目早在2003年開始籌劃,是省、市重點建設項目,被認為是公司的戰略性投資項目,為公司日後的支柱性產業,當年計劃投資近2億元,因此,海南高速一度將港口行業和房地產、公路共同列為三大主業。2006月,工程進入全面開工建設階段,而此前進行了項目用地的征地拆遷工作。三亞六道灣漁港項目工程建設期為2.5年,計劃於2009年上半年完工。然而還未等項目建成,2007年海南高速將所持有的三亞六道灣項目98%股權以1.18億元轉讓給海南蘭海實業集團有限公司,實現了股權轉讓收益0.48億元。雖然股權轉讓看似得到了增值,可對於一個公司的戰略性投資項目,從所耗費的多年的人力、物力和財力,以及相應的土地增值來看,未必真的得到補償。值得一提的是六道灣漁港位於三亞市東南邊,知名的榆林港外部,毗鄰亞龍灣,與市區相距近,陸域建設面積有四、五千畝,三亞市政府還將六道灣漁港碼頭相鄰1500畝綜合用地作為海南高速投資漁港項目的補償。公司辛苦多年籌劃的項目,眼看就要見到成果,卻突然轉讓,實在令人費解。截止2014年,公司房地產開發項目儲備約為2000畝,當年的轉讓行為,降低公司地產業務價值不少。

       2007年,海南高速投資5000萬入股海南國賓館有限公司,占其股份53.26%,國賓館公司的另一股東為海南省直屬機關事務管理局,國賓館公司主要投資建設海南國賓館項目,該項目位於海口大英山新城區的中心,緊鄰海南省政府,被認為省政府接待窗口。公司投資該項目時就知道不賺錢,預計項目成後前五年年均經營虧損為631萬元,但從第年起該項目年均凈利潤為1914萬元,而且是看好該項目用地位於海口市未來的商業中心區,土地升值空間巨大。2008年,國賓館除了室內裝飾工程外,其他工程已經接近尾聲,公司制定的2009年工作計劃也是完成國賓館酒店項目建設,確保國賓館按計劃投入運營,但是到了2009年公司卻將所持國賓館酒店股權轉讓給了海口新城區建設開發有限公司,交易價格為1.64億元,其中股權轉讓款0.59億元,墊付工程款1.05億元,實現資收益881.28 萬元。此後,國賓公司的另一股東海南省直屬機關事務管理局也將其余股權轉讓給海口新城區建設開發有限公司。

       2007年底,海南高速與海南省國資委簽署協議,公司投資1.28億入股海汽集團公司30%股權,並且協議中有條款,海汽集團經過半年至一年的經營期之後,若凈資產收益率達到7%,公司將進一步增資控股海汽集團。可見海南高速是看好海汽集團的發展的,事實上海汽集團2008年凈資產收益率就達到了8.3%,並且隨著利潤的不斷增長,至2012年時凈資產收益率逐步上升到了12.3%。然而,公司不但不繼續增持海汽集團股權,反在2011年以0.36億的價格將5%的海汽集團股權轉讓了海口市國資委旗下的另一家國企,實現投資收益918萬。2014年,證監會披露了海汽集團上市預披露名單。

        海南高速上述幾個項目所反應出來的經營思路前後互相矛盾,違背商業常識,恐怕不論項目投資還是轉讓,海南高速都身不由己。

       自海南建設國際旅遊島以來,海南高速投資的項目基本都是圍繞政府扶持產業而開展。

       2010年,公司與國資公司海南省發展控股有限公司投資新建了的海口海控小額貸款公司,公司出資0.87億元,占35%股份。小額貸款公司和海汽集團目前是公司已投資項目中兩個能夠見到經營效益的項目,2013年度小額貸款公司凈資產收益率達13.4%。公司表示仍要繼續圍繞海南金融業“五個一”工程,積極穩妥地發展旅遊保險、組建和重組地方性金融機構、房地產投資信托基金、小額貸款公司等金融業務。

       2012年海南高速與海南省交通投資控股有限公司、海南高遠郵輪遊艇產業服務有限公司共同出資,成立海南高速郵輪遊艇有限公司。郵輪遊艇公司註冊資本3000萬元,海南高速出資額1200萬元,占40%股份,不過郵輪遊艇公司至今尚未產生營業收入,2012年度至2014年上半年分別虧損242萬、61萬和19萬。

       2012年海南高速以3.13億增資入股海南航天投資管理有限公司,占其25%股權,該公司主要承擔海南航天發射場配套區的項目建設和土地成片開發,準備建成航天特色的旅遊主題公園。航天投資管理公司至今尚未產生營業收入,2013年度及2014年上半年,分別虧299萬、2萬,據海南高速預計,航天配套項目最快也要2017年初試營業。海南高速對該項目作出風險估計是開發需要資金量較大,在項目開發周期較長的情況下,項目經營回款周期也相應較長,因此項目開發存在資金緊張甚至不足的風險。事實上,即便在崇尚航天的美國,著名的肯尼迪航天中心運營都非常艱辛,缺乏資金維護。航天飛船不是經常發射,平時的客流量不一定支撐得了相關運營。

      2013年海南高速出資0.3億與海南省國資委、海南發展控股有限公司、海鋼集團公司共同出資組建海南省海洋發展有限公司,占該公司股份的30%。該公司參與海洋基礎設施項目建設和土地成片開發,至今同樣未產生營業收入,2013年度及2014年上半年,分別虧損102萬及112萬。

       201410月,公司董事會同意以不超過4620萬元的價格參與三亞市三亞灣西瑁洲島西側海洋牧場人工魚礁項目海域使用權投標,用海面積約2300 畝,用海方式為開放式養殖用海和透水構築物用海,出讓期限12年,結果以4620萬元中標。不難看出,海南高速又準備進軍海洋養殖業。

       自此,海南高速的投資領域涉及了上天、入地、下海各個方面,但是後續進展的消息寥寥。海南高速並沒系統地向公眾投資者闡述過項目的設想,具體建設內容是什麽,投資的規模,回報期限等信息,難怪投資者紛紛在互動易平臺詢問海南高速究竟是要幹什麽。政府的政策、規劃等文件可以很快出臺,但實現卻是不易,公司投資速度很快,可是有沒有為進入陌生的領域做好各種人力、物力、財力等資源的準備呢?否則輕易上馬,後續面臨的是無所開展。

       從以上投資項目也可以看出地方政府幹預色彩強烈,公司很難有自主經營的權利,這些項目自然會成為政府政績的表現,但實際的回報狀況成疑。即便有些項目最終回報不錯,又可能面臨公司此前辛苦播種,別人收割成果的風險。

       通過上述對海南高速的分析,我們可以看見國企的實質控制人在利益上並不完全和中小股東一致,其可以從對公司的運營、人事、投資等多個方面施加影響。另外,國企缺乏專業能力,尤其是進入其他競爭性行業。最後,內部人控制,股東權益又被損害了一次。上述因素都是造成海南高速多年來盈利狀況低下的原因。

海南高速時較早上市的股份制公司,還擁有內部職工股結構,已經混合所有制,多年以來大股東股份一直在25%左右,並不存在國有股一股獨大的情況,但早年的其他投資機構幾乎跑光,政府對公司擁護實質的控制。因此,筆者認為國企需要改革,但改革不僅局限於國企本身。首先,應該轉變政府的考核體系以及強化預算約束,減輕因為政績因素對國企行為的幹預。其次,政府應提升契約意識,依法辦事,塑造公平的競爭環境。最後,對於強調經濟效益的國有企業,政府可以逐漸改變直接持股模式,變為持有產業基金份額,市場化地篩選出基金管理人,再由基金管理人市場化地投資與考核企業。

海南 高速 國企 改革 困難 挑戰 502 的牛
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海南政府性債務余額1719億 整體債務可控

來源: http://wallstreetcn.com/node/214293

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海南省預算報告顯示,截至2014年末,海南省政府性債務余額1719億,較2013年6月底增長22%。海南是目前全國惟一一個公布債務情況的省份。海南省預算報告表示,整體債務規模處於安全、可控範圍之內。

從海南省政府性債務結構來看,政府負有償還責任的債務1448.9億元,占84.3%;政府負有擔保責任的債務120.4億元,占7%;政府可能承擔一定救助責任的債務149.7億元,占8.7%。

經過清理甄別後,海南省政府負有償還責任的債務占比大幅提高,上升了近10個百分點。截至2013年6月底,這三類債務的占比分別為74.4%、16.0%、9.6%。

值得註意的是,海南省公布的這一規模並非最終結果。海南省在預算報告中強調,目前財政部正在對海南省上報的清理結果進行複查,海南省政府性債務余額可能會有所調整。

根據按照財政部《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》,財政部門商有關部門對地方政府負有償還責任的存量債務進行逐筆甄別,可以通過PPP模式轉化為企業債務的,不納入政府債務,其他的分類計入一般債務及專項債務。

海南省審計廳主要負責人表示,海南省政府性債務風險總體可控。全省債務規模與綜合財力相適應,同時全省三類債務的逾期債務率均處於較低水平。在現有債務規模下,全省2014年至2017年每年到期需償還的政府性債務較為均衡,總體上不存在需要大規模集中償債的情況。而近年來,海南省經濟保持了平穩較快的增長速度,財力水平進一步增強,這將為債務償還提供根本保障。

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海南 政府性 政府 債務 余額 1719 整體 可控
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海南航空一架客機因火警返航 8名乘客受傷

來源: http://www.infzm.com/content/110471

2015年7月8日,合肥飛廣州航班HU7244早上09:35起飛10:10返航合肥,或是因為系統提示貨艙冒煙。出於安全考慮,機長決定返航。飛機落地後放了滑梯,消防車趕到現場,有受傷旅客送醫,輕傷旅客留在機場。 (CFP/圖)

新華網從安徽省合肥市新橋機場了解到,2015年7月8日10時許,一架由合肥飛往廣州的海南航空公司客機在起飛不久後發現貨倉火警提示而緊急返航。機上包括機組人員共160人全部安全疏散,8名乘客在疏散過程中不同程度受傷。新橋機場已將其余乘客安置在候機大廳,並協調海航重新安排班機執飛。

據@海南航空通報,8日,海南航空HU7244航班(合肥-廣州,機型737-800)於09:35從合肥機場起飛。飛機爬升至5100米時,遇後貨艙報火警。機組人員迅速按應急程序順利安排處置,飛機於10:10返航合肥並組織全體人員成功撤離。機上共計145位旅客,少數旅客撤離過程中受傷。

根據落地後初步檢查情況,並未發現明火。目前已配合當地民航監管局展開事件原因調查。

據前述新華網報道,新橋機場有關負責人方陽明介紹,該架客機在起飛後數分鐘,機組人員發現系統提示貨倉火警,之後立即返航。機場工作組和警方立即趕到現場,幫助所有乘客疏散離開,同時機場消防部門對貨倉進行了檢查,但並未發現著火點。為保障安全,工作人員仍然使用了水槍對整個貨倉進行預防處理。

中安在線報道,飛機落地後,一些慌亂的乘客逃離到機翼上觀望,他們有的帶著行李,有的穿著高跟鞋,部分乘客從數米高的機翼上跳下逃生,導致受傷。

機場工作人員建議,飛機起飛前乘客應認真觀看逃生手冊和視頻,緊急情況發生時不能攜帶行李,且要脫下鞋子便於撤離,采用正確的逃生手段。

涉事客機為波音公司的737-800客機。據中新網消息,2013年8月25日,波音737機型的深航ZH9969深圳至北京航班曾在深圳機場發生火情。據介紹,該航班在起飛前離開停機位推出過程APU(輔助動力系統)發生故障,觸發火警,機組實施滅火程序並啟動應急撤離。機上有12名旅客在撤離過程中輕微擦傷。

海南 航空 一架 客機 火警 返航 乘客 受傷
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最後一季度:地方投資“百日大會戰” 貴州、海南樣本

來源: http://www.infzm.com/content/113120

貴州首個太陽能光伏電站平箐太陽能光伏電站今年建成並網發電。 (CFP/圖)

2015年下半年,地方版穩增長大手筆不斷,貴州、海南均提出突擊式的“百日大會戰”,甚至一天開工數百個項目。

在融資平臺受限、金融機構惜貸的背景下,密集開工的項目從何處融資,成為難題。

躍躍欲試的民間資本能否借道PPP成為投資潮的接棒者,還取決於政府能否給他們吃下一顆“定心丸”。

一天開工389個項目

9月底以來,貴州明顯加快了重大項目開工步伐。僅9月28日一天內,貴州就集中開工了389個重大項目,總投資2080億元。

藍色的施工圍欄將主幹道分成兩半,擁擠的車輛、人流被疏導到馬路邊上通過,圍欄里巨型掘土機的黃色機械臂旋轉、揮舞,連同高分貝轟鳴的發動機聲,一起淹沒在車水馬龍之中。

這是2015年11月2日的貴州省貴陽市公園北路,城市軌道1號線的施工現場。

貴陽城市軌道交通1號線預計全長33.6千米,總投資為193.7億。按計劃,投資177.3億元的貴陽軌道2號線,也將於2016年開工。

軌道交通建設是貴州省一場名為“百日會戰”行動中的重點項目。在這場“會戰”中,貴州希望通過600個重點推進項目帶動全省8683個重點項目加快建設——9月底以來,貴州明顯加快了重大項目開工步伐。僅9月28日一天內,貴州就集中開工了389個重大項目,總投資2080億元。

同時提出“百日大會戰”的,還有海南省。海南提出的目標是,9月20日至12月31日活動期間,要完成新開工項目500個。

不僅是貴州和海南,許多省份的四季度重點工作,都是強調以擴投資來沖刺穩增長,尤其是要抓重大項目的進度。

湖北省表示,在三大需求中重點抓投資,狠抓重大項目招商引資、簽約落地和建設推進;山東省強調,要加大項目建設和重大基礎設施投資力度;陜西和甘肅也指出,全力加快項目建設進度,力爭四季度固定資產投資增速有新的躍升。

“窮地方不能靠消費,不能靠出口,所以貴州還是要靠投資,投資就得靠上項目。”貴州省發改委項目投資處副處長楊道斌告訴南方周末,貴州有一大批投資計劃在第四季度集中上馬,其中的邏輯正是在此。

近兩年,貴州的經濟增速排在全國前兩位,但按人均GDP算,它仍是全國最窮的省。2015年上半年,全國各省市唯有重慶、貴州經濟增速保持兩位數,分別達到11%和10.7%。但同時,2014年貴州人均GDP僅為2.64萬元,排名全國末位,離小康社會的重要標準——城鎮居民家庭人均可支配收入超過1.8萬元,還有著遙遠的差距。

“發展壓力還是很大的,2020年貴州要與全國同步實現全面建成小康社會,沒幾年就到了,這是貴州的使命。”楊道斌說,“這些項目都是百年大計,對省內的產業比如鋼鐵、水泥,是直接的推動。基礎設施好了,對未來的發展也是支撐。”

在沿海發達地區,投資的邊際效應遞減現象日益明顯,經濟刺激的作用越來越有限。但在欠發達地區則不然。興業銀行首席經濟學家魯政委認為,就貴州省而言,2014年投資對經濟的貢獻率在70%左右。

“跟去年同期的投資量相比有回落,經濟增速就出現回落。”楊道斌說。

與貴州類似,今年前三季度,海南8.2%的GDP增速也高於全國平均水平1.3個百分點,但其“穩增長”的壓力依然不小。“海南的經濟基礎薄、基數小,GDP增速是很快,但壓力還是很大的。”海南省發改委辦公室一名負責人說。

“突擊”會戰

海南提出要發揚“5+2”(指一周七天不休)、“白(天)+黑(夜)”、“馬上就辦”、“釘釘子”精神,確保重點項目建設按時間節點推進。

為穩增長,2015年貴州和海南都制定了雄心勃勃的投資計劃。

貴州省2015年原計劃固定資產投資目標達1.5萬億。2015年3月份印發的《海南省2015年重點項目投資計劃》,安排省重點項目393個、總投資15852億元,2015年度計劃投資1721億元。

但1-8月,貴州完成投資額度僅為5389億元,僅為全年目標的三分之一。

“主要是因為政府融資困難,受市場緊縮的影響,財政壓力比較大,方方面面都要用錢,最起碼要保障政府機構的基本運作,基本的民生保障。”貴州省發改委一位官員說,“財政要幹的事情很多,投資項目只能往後排。”

2014年10月,國務院下發《關於加強地方政府性債務管理的意見》(“43號文”),明確界定政府與企業舉債的主體債務責任、剝離原有融資平臺的政府融資職能。

幾乎與此同時,金融機構支持投資的力度也在減弱。

“債務算是可控的,但是不能再借新的錢了,國家也不允許再借了。”一位接近貴州省金融辦的人士表示,43號文對地方的投資能力影響非常大。

到了第四季度,全年的投資計劃眼看著岌岌可危,而2015年第三季度,中國經濟增速6年來首度“破7”,壓力也驟增。

突擊式的“百日會戰”應運而生。

2015年8月,貴州省召開重點項目建設百日會戰動員大會,省長陳敏爾做出批示,並成立“貴州省重點項目百日會戰聯席會議辦公室”,牽頭部門對牽頭推進的項目,每月不少於兩次到現場進行100%全覆蓋督導,對每個項目建立工作臺賬,動態把握項目進展情況,每天報送調度情況。貴州省常務副省長秦如培表示,為確保百日會戰的目標實現,將打通“審批手續”“征地拆遷”“資金供給”等綠色通道。

從項目開工情況看,8月至10月15日貴州全省百日會戰項目共開工建設706個,以馬嶺水利樞紐工程、甕馬鐵路、貴陽軌道交通2號線一期工程為代表的一批重點項目實現開工建設。

從項目建成情況看,8月至10月15日,全省百日會戰項目共建成364個項目,惠水至羅甸高速公路、烏江構皮灘水電樞紐翻壩運輸系統工程等一批重點項目提前建成。

海南則派出10個督查組,在全省開展投資項目“百日會戰”專項督查。

於2012年12月動工建設的海秀快速路,被列入“百日會戰”重點項目。但這條規劃全長18.42公里的城市高架橋快速路在施工近40個月後,離竣工通車似乎仍遙遙無期。2015年10月,海南省海口市委、市政府做出決定,因征地拆遷工作滯後,項目征收實施工作進展緩慢,分別對四名相關責任人進行“責令書面檢查、誡勉談話、通報批評”問責。

“百日會戰”成為全省上下工作的中心後,在海口舉行的一次“三嚴三實”教育座談會上,政府提出要發揚“5+2”(指一周七天不休)、“白(天)+黑(夜)”、“馬上就辦”、“釘釘子”精神,確保重點項目建設按時間節點推進。

綠色通道也出現在海南省的“百日會戰”行動中。

海口生物資源示範中心項目在2015年5月26日完成選址,除了兩個招標內容時間不能壓縮外,其它準備工作都在很短時間內完成,9月29日便正式動工。“給我們批了‘路條’,環評、水土保護、地質災害評估同步搞,非常快。”項目負責人陳興耀說。

2015年9月3日,貴陽城市軌道交通1號線隧道施工掠影。軌道交通建設是貴州省“百日會戰”行動的重點,該項目總投資為193.7億。 (CFP/圖)

“救火隊員”PPP

“國家的錢不好拿了,要符合各項要求才可以,達到要求不容易。”

“百日會戰”行動在短時間內,集中力量使項目密集開工,但43號文後地方政府搞建設遇到的最大瓶頸——資金短缺,依然是個難題。

“軌道1號線要上百億,明年還要建2號線,也是一大筆錢。”貴陽市發改委一名相關負責人說,要想完成全年任務仍有不小的壓力。

據貴州省發改委提供的數據,截至10月15日,貴州全面推進的8683個項目,共到位資金3082億元,占目標任務的56%。其中,1708個省重大工程和重點項目共到位資金1542億元,同比增長43.5%,占百日會戰目標任務的60%;省級重點推進的100個項目共到位資金437億元,占百日會戰目標任務的58.5%,完成投資424億元,占百日會戰目標任務的57.3%;市縣級重點推進的500個項目共到位資金309.7億元、占百日會戰目標任務的53.1%,完成投資307億元、占百日會戰目標任務的52.7%。

這意味著,完成投資僅僅只有目標的一半左右。

“從項目建設推進的情況看,主要的現實困難還是資金問題。”楊道斌介紹,一方面受地方政府性債務管理政策的影響,地方政府舉債融資能力下降;另一方面受去杠桿化影響,金融機構放貸更加謹慎,加上資本市場融資的門檻限制等原因,造成資金緊張。再加上經濟下行、市場緊縮,一些產業類項目的進展也不樂觀。

“我們現在是積極爭取上級資金,落實配套建設資金;加強與銀行機構的溝通對接,爭取更多信貸支持;還有就是創新融資方式,擴大融資渠道,提高直接融資規模等。”楊道斌說。

而PPP,則成為新的救星。

地方融資平臺受限之後,貴州、海南一方面嘗試爭取重點項目能夠納入“國家的盤子”:2015年,財政部公布了全國第二批206個PPP示範項目,總投資金額達6589億元。其中,海南省有海口市南渡江引水工程等9個項目列入全國示範,總投資額56.68億元。

楊道斌說,財政部的PPP示範項目對地方有一定的配套資金支持,多投在沒有收益的公共項目。

“但國家的錢不好拿了,要符合各項要求才可以,達到要求不容易。”這些要求包括:程序的競爭性、社會資本的真實性、運作方式的合理性、交易結構的適當性、財政能力承受的持續性等。

出於對壞賬率上升和地方債風險的擔憂,銀行對貸款發放也日趨“謹慎、嚴格”。在此背景下,地方政府只得把融資的目標轉向了社會資本。

去年,貴州省政府召開的融資推介會,共推出105個PPP(政府和社會資本合作)項目,“具體多少個談成,還不知道。”前述發改委官員說。

今年,貴州省出臺了《關於創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的實施意見》,通過股權、債權、投資擔保、政府獎勵、差異化信貸支持等方式,力推PPP模式。

2015年11月10日,海南海口,秀英區榮山附近連接東西環鐵路的轉體橋上,施工人員正在安裝防護欄。海南東西環高鐵海口聯絡線外環鋪軌完成後,東西環將“牽手”連網貫通,成為全球首個環島高鐵。 (東方IC/圖)

能不能給一顆定心丸

民營企業都合作興趣濃厚,同時又表達了困惑,“最害怕的是政策變來變去,承諾不能夠兌現。”

對民營資本來說,這意味著機會,但也充滿著不確定性。

2015年1至5月,貴州省社會融資規模達到1928億元。貴陽市城市軌道交通有限公司一名相關負責人介紹說,貴陽軌道1號線項目資金來自銀行貸款,而2號線計劃采用PPP的模式融資。

2015年4月,貴州舉行的PPP推介會上的推出101個PPP項目,落地項目也只有十幾個,很多仍在接洽中。

“感興趣來接洽的社會資本有很多,也不知道哪來的,反正都很有錢。”上述發改委官員說,“但是談到具體的細節,比如股權占多少,收益怎麽分,多少年收回,就非常謹慎,他們對預期也比較高。他們有錢找項目的問題,我們有項目找錢的問題。”

對民營資本來說,在資產快速增值階段,投資規模大、周期長、回報率低的民生工程、基礎設施建設不太能入民間資本的法眼,而在“增速調擋”大環境下,這些大項目反而成了有著長期穩定現金流收益的優質項目。

上市企業蘇交科集團股份有限公司以民營企業的身份參與了貴州PPP產業基金項目,並派出代表劉新民擔任副總經理參與管理。劉新民說,產業基金入股PPP的模式,是民營資本涉足收益及現金流穩定的基礎設施領域建設的絕好途徑,“而且基礎設施產業鏈長,能夠帶動蘇交科相關業務的拓展。”

陳興耀介紹說,海口生物資源示範中心項目引入了四川的民營企業北控廣和發展有限公司(以下簡稱“北控廣和”)的參與。對於民營企業而言,最感興趣的就是將來能獲取穩定的政府補貼、采購。

“不過現在還只是口頭承諾,細節到時候慢慢再談。”陳興耀說,除了北控廣和以外,與其接觸的民營企業有6家,都合作興趣濃厚,同時又表達了困惑,“最害怕的是政策變來變去,承諾不能夠兌現。”他說。

貴州PPP產業投資基金管理有限公司入選了財政部的PPP示範項目,公司董事長路祖強說,在當前政府債務率普遍較高,投資人對基層政府的償債信用抱有疑慮的情況下,明確政府項目支出納入財政預算管理,有利於降低PPP項目信用風險,提高對投資人的吸引力,“你想讓我進來可以,一定要讓我了解你的財政情況,把項目納入預算。”

最後 季度 地方 投資 百日 大會戰 大會 貴州 海南 樣本
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海南已完, 海西堀起??

廈門港 (3378)

禹洲地產 (1628)

上年A股已炒一轉,今年再返炒,但港股似乎毫無反應。先買入,後觀察,應該輸極有限。

http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/tw/2010-02/25/content_13043510.htm

海南 已完 海西 堀起
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2015年海南13名廳級幹部被查處 漁業系統曾現坍塌式腐敗

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4746239.html

2015年海南13名廳級幹部被查處 漁業系統曾現坍塌式腐敗

一財網 南英 2016-01-31 16:56:00

海南正在推動追逃追贓工作,對外逃人員情況大起底,列入國際追逃11人,紅色通緝令2人,檢察機關勸返歸案1人。

1月31日,南海網引述當天召開的海南省紀委六屆六次全會透露的數據,2015年,海南全省紀檢監察機關保持紀律審查力度,共有13名廳級幹部被查處。

數據顯示,2015年,全省紀檢監察機關共受理信訪舉報9079件(次),處置問題線索3452件(次),立案1605件1917人,給予黨紀政紀處分1865人,其中,廳級幹部13人、處級幹部110人、科級幹部407人,移送司法機關110人,挽回經濟損失12.8億余元。

此外,海南正在推動追逃追贓工作,對外逃人員情況大起底,列入國際追逃11人,紅色通緝令2人,檢察機關勸返歸案1人。

數字的背後是海南省加大了對當地官員腐敗的打擊力度。

公開資料顯示,海南省省委書記羅保銘曾在2015年的全國兩會期間表示,在權力集中、腐敗多發的領域繼續保持高壓態勢,堅決懲治腐敗,形成“不敢腐”的震懾。

羅保銘當時還表示,海南在國土、衛生、海洋、漁業等領域的腐敗比較嚴重。

以海南漁業領域為例,官方資料顯示,2015年5月4日,海南省海洋與漁業廳原廳長趙中社被海南省第二中級法院以受賄罪判處無期徒刑。法院審理查明,曾擔任海南省儋州市委書記、海南省海洋與漁業廳廳長的趙中社,在任職的10年時間里,收受海南悅信集團有限公司等13家公司和王某等6人賄送的687.4萬元人民幣、37萬美金、50萬元港幣、1110.01克黃金制品、33.3萬元購物卡、5萬元高爾夫球充值卡、1枚鉆戒和1套高爾夫球具,共計1077余萬元。

據《檢察日報》2015年報道,除了趙中社之外,其前任廳長李應濟,兩任副廳長陳創福、李年佑均涉及貪腐。在系統內系列案件的48名涉案人員中,擔任過領導職務的有42人,占涉案人數的87.5%。其中,22名涉案人員案發時正是或曾經是所在單位的領導班子成員,占涉案人數的46%。有的單位甚至是“一把手”“前腐後繼”。

這被認為是海南漁業系統的坍塌式腐敗。而漁船柴油補貼的審批是造成上述部分官員落馬的原因之一。與海南漁業系統官員多有接觸的一位知情者曾對《第一財經日報》記者說,“他們從柴油補貼中拿了很多好處。”

獲得漁船柴油補貼需船主以及所在村、鎮、區及市海洋漁業執法部門等有關部門負責人簽字。在這個過程中則出現了不少尋租空間。2014年,本報記者在海南對此事進行采訪時,多名當地多名漁民向本報記者表示,一些應該得到柴油補貼的漁船沒有得到補貼,而一些不應該得到柴油補貼的漁船則得到了補貼。

“很多漁船拿了柴油補貼後,不出海,停靠在碼頭邊,等著每年發下來的柴油補貼。”有漁民曾這樣對本報記者說,“如果有關系,你就可以這樣做,多買一艘船,多拿補貼。要找漁業系統的官員幫你辦理造船補貼(手續),你可以和他們分成。”記者在采訪期間,這樣的說法則廣為流傳。

南海網曾引述海南省一位不願具名的紀檢檢察幹部在談及查處海洋漁業系統貪腐問題的感受時說,“(這個系統)確實是爛透了”。報道稱,海洋與漁業系統系列貪腐案件背後,暴露出的是漁船燃油補貼監管乏力。

編輯:姚君青

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2015 海南 13 廳級 幹部 查處 漁業 系統 曾現 坍塌 腐敗
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海南離島免稅購物額增至1.6萬元

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4745960.html

海南離島免稅購物額增至1.6萬元

一財網 林春挺 2016-01-29 15:43:00

取消遊客每人每年購物次數限制,累計限額增加至為16000元,同時允許兩家實體免稅店開設網上銷售窗口。

1月29日召開的海南離島免稅政策調整新聞發布會稱,財政部同意進一步調整海南離島旅客免稅購物的政策,取消遊客每人每年購物次數限制,累計限額增加至為16000元,同時允許兩家實體免稅店開設網上銷售窗口。

根據財政部公告,此次政策調整自2016年2月1日起實施。

《第一財經日報》記者註意到,海南離島免稅政策自2011年實施五年來已經進行了三次調整。每一次調整都取得了良好的效果。海南媒體南海網引述官方數據舉例:每一次政策調整都使免稅銷售額得到20%以上乃至數倍的增長。

離島免稅政策是指對乘飛機離島(不包括離境)旅客實行限次、限值、限量和限品種免進口稅購物,在實施離島免稅政策的免稅商店內付款,在機場隔離區提貨離島的稅收優惠政策。海南從2011年4月開始試點執行,成為中國大陸唯一一個實行離島免稅購物的省份。

上述發布會介紹,此次政策調整主要由兩個內容,一是調整免稅購物限額管理方式,對非島內居民旅客取消購物次數限制,每人每年累計免稅購物限額不超過16000元人民幣。現行規定是每人每次8000元的免稅購物限額,其中非島內居民旅客每人每年限購2次,島內居民每人每年限購1次。

政策調整後,非島內居民旅客取消購物次數限制,每人每年累計免稅購物限額不超過16000元。也就是說,一名旅客原來到海南旅遊,離島時買了2000元的免稅品,那他這次沒有用完的6000元額度下次就不能用了;政策調整後,如果這名旅客這次來買2000元的免稅品,下次過來仍然有14000元的免稅額度可以使用,一直到16000元的額度用完。

二是此次調整還同意現有兩家實體免稅店開設網上銷售窗口。網上購物是近年來商業發展的大趨勢,也是當前很多消費者的消費習慣。為更加方便遊客旅遊和消費,這次政策調整同意三亞海棠灣免稅店和海口美蘭機場免稅店開設網上銷售窗口,離島旅客可通過網上銷售窗口免稅購物,憑身份證件和登機牌在機場隔離區提貨點提貨並攜帶離島。

南海網對此評論稱,新政策更加靈活,更加方便遊客享受免稅購物政策。預計這項政策實施後,免稅購物人次以及免稅銷售額均有望進一步提高,來島旅客的消費潛力也將更加充分地釋放。目前,海南省有關部門和三亞海棠灣免稅店、海口美蘭機場免稅店未雨綢繆,盡早準備。

官方數據顯示,自2011年4月海南實施離島免稅政策以來,免稅品銷售額穩步增長。2011年實現銷售9.97億元;2012年實現銷售23.67億元,比上年增長1.37倍;2013年實現銷售額33.69億元,比上年增長42%;2014年銷售金額43.3億元,比上年增長28%;2015年銷售額達55.4億元,比上年增長28.3%。截至2015年底,三亞海棠灣免稅店、海口美蘭機場免稅店累計實現免稅銷售額165億元,超過573萬人次旅客購買了免稅品。

但本報記者註意到,作為海南國際旅遊島最具吸引力的購物項目之一,海南離島免稅政策總體上與政策設計和旅客需求仍存在一定差距。比如,2015年海南離島免稅銷售額55.4億元,只占國內市場奢侈品消費額的4.9%;2015年從海口、三亞機場離島旅客1578萬人次,而同期免稅購物人次為165萬人次,僅為空港離島旅客的10%左右。

造成這樣的原因是,南海網引述遊客反映的問題說:購物限額較低,抑制了對部分高端商品的需求;免稅店網點少,沒有設立網上購物平臺,購物不方便等。這最終導致了“實際參與購物的旅客少”和“很多消費者的消費熱情和能力還未得到充分的釋放”的現狀。

值得關註的是,海南有望成為全國首個“全域旅遊試點”省份。官方資料顯示,海南省省委書記羅保銘在1月28日會見國家旅遊局局長李金早時表示,海南“與國際旅遊島的定位和預期相比,仍有不少差距”。而李金早則表示,當前,國家旅遊局計劃在全國開展全域旅遊試點工作,希望海南能先行先試,成為首個試點省份,為全國探索經驗、做出示範。

編輯:劉菁

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海南 離島 免稅 購物 增至 1.6 萬元
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財政部調整海南離島免稅政策:免稅店可開設網絡銷售窗口

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財政部調整海南離島免稅政策:免稅店可開設網絡銷售窗口

一財網 趙陳婷 2016-01-29 15:18:00

國家對離島免稅政策作如下調整:一是調整免稅購物管理方式,對非島內居民旅客取消購物次數限制,每人每年累計免稅購物限額不超過16000元;二是同意三亞海棠灣免稅店和美蘭機場免稅店開設網上銷售窗口。離島旅客可以通過網上銷售窗口免稅購物,憑身份證件和登機牌在機場隔離區提貨點提貨並攜帶離島。

1月29日,海南省財政廳離島免稅政策調整解讀和落實新聞發布會召開,進一步通報了財政部《關於進一布調整海南離島旅客免稅購物的公告》。

根據財政部的公告,國家對離島免稅政策作如下調整:一是調整免稅購物管理方式,對非島內居民旅客取消購物次數限制,每人每年累計免稅購物限額不超過16000元;二是同意三亞海棠灣免稅店和美蘭機場免稅店開設網上銷售窗口。離島旅客可以通過網上銷售窗口免稅購物,憑身份證件和登機牌在機場隔離區提貨點提貨並攜帶離島。

據海南省財政廳副廳長王惠平介紹,這次政策調整的核心內容主要是將現行的8000元購物限額提高至16000元,來島旅客的消費潛力將更加充分地釋放。同時,允許實體店開設網上銷售窗口,實現網上購買免稅品,將更加符合時下消費習慣,給旅客帶來更多便利。

王惠平介紹,自2011年4月海南實施離島免稅政策以來,免稅品銷售額穩步增長,政策效應不斷擴大。2011年海南離島免稅銷售額為9.97億元,2012年實現銷售額23.67億元,至2015年底,三亞海棠灣免稅店、海口美蘭機場免稅店累計實現銷售額165億元,超過573萬人次的旅客購買了免稅品。

“雖然政策實施取得了積極效果,但總體上政策設計和旅客需求仍存在一定差距。”王惠平說,具體表現在免稅購物規模小,2015年海南離島免稅總額只占國內市場奢侈品消費的4.9%;二是實際參與購物的旅客少,2015年從海口、三亞機場離島旅客1578萬人次,同期免稅購物人次為165萬,僅為空港離島旅客的10%左右。“旅客的消費熱情和消費能力還沒有得到充分釋放。”

據了解,旅客反映的問題主要有:購物限額較低,壓抑了對部分高端商品的需求;免稅店網店少,沒有設立網上購物平臺,購物不方便等。此次政策調整正是針對這些痛點進行的。

王惠平在發布會上介紹,海南離島免稅政策自實施以來,已經進行了三次調整完善,每次政策調整都使免稅銷售額得到20%以上乃至數倍的增長。調整免稅購物限額的管理方式和開設網上銷售窗口有利於購物旅客靈活安排旅遊行程,用足免稅額度,更好地享受政策優惠,進一步增強海南旅遊的吸引力。同時政策調整也有利於將消費外流更多地留在國內,帶動海南景點觀光、交通運輸、住宿餐飲、倉儲物流等服務行業的發展,從而促進國際旅遊島建設。

根據財政部的公告,此次政策調整將從2月1日起實施。“目前,我省有關部門以及免稅店已經基本做好了政策落地的各項準備工作,已經完成了相關信息系統的開發建設、升級改造和測試工作,對銷售人員也進行了培訓,備足了各種品牌的免稅品,確保新一輪政策調整如期實施。”王惠平說。

此次政策調整最重要的準備工作是網上銷售窗口的上線運營。據海口美蘭機場免稅店O2O部門的負責人蒙燦燦介紹,美蘭機場免稅店已與海南易建科技股份有限公司共同推出了免稅電商購物平臺——免稅易購。目前,該平臺已經完成了各項技術準備,將確保於2月1日政策實施當天實現網上購物的各項功能,包括下單、支付等。

“同時,為了更方便旅客,免稅易購已經在海口、三亞兩大機場增設了提貨點,旅客可以網上購買,選擇美蘭機場或者三亞鳳凰機場提貨。”蒙燦燦說。

編輯:邊長勇

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財政部 財政 調整 海南 離島 免稅 政策 免稅店 開設 網絡 銷售 窗口
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陳滿與海南高院達成國家賠償協議 自稱再也經不起折騰了

來源: http://www.yicai.com/news/5013215.html

海南省高級人民法院官方微博在今天上午發布消息稱,海南省高級人民法院已和陳滿達成國家賠償協議,向陳滿支付國家賠償金275萬余元。

“這是我們與海南省高級人民法院進行協商的結果。” 陳滿在5月13日上午接受《第一財經日報》記者采訪時說,上述賠償包括人身自由賠償金185萬余元,精神損害撫慰金90萬元。

陳滿是在5月12日上午在海口與海南省高級人民法院進行上述協商的。

“當事人接受了,我們也無話可說。” 陳滿代理律師王萬瓊對本報記者說。她也是在今天上午通過上述微博知道此事的。

陳滿因一宗23年前發生在海口的“殺人放火案”而被判死緩。2016年2月1日,陳滿冤案昭雪,法院宣布了他無罪的結果。3月30日,他提出了966萬余元的國家賠償申請。

陳滿在國家賠償申請書中,除了要求海南高院在央視、人民日報、新華網等10余家媒體賠禮道歉並消除影響外,還列出了包括侵害人身自由、誤工費等在內的經濟損失共計966萬多元。具體包括:賠償侵犯人身自由賠償金1853777.64元,賠償誤工費3707555.28元,賠償醫療費、後續治療費10萬元,賠償精神損害撫慰金300萬元,賠償23年申冤費用支出計100萬元。

陳滿向本報記者表示,他是綜合很多原因之後才做出接受以上賠償的。“我父母年齡大了,時間對我來說非常緊迫,我不願意耽誤時間,對我們這個家庭來說,再也經不起折騰了。”

陳滿表示,他希望自己能夠更早一點開始新的生活,盡快了解社會,融入社會,與社會接軌,這就需要擁有一個非常平和的心態。

自出獄以來,陳滿一直陪伴在父母的身邊,在調養的過程中,陳滿還在不斷地學習新的知識。“要報答父母的養育之恩,我需要做一點有意義的事情,讓他們心安。”

這“一點有意義的事情”指得是創業。陳滿表示,他正在做規劃,可能到明年這個時候才開始起步。“到那個時候,我的準備就可能充分一點,創業必須要穩,必須要充分了解行業才能減少失誤。”

陳滿 滿與 海南 高院 達成 國家 賠償 協議 自稱 再也 經不起 折騰
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房價連跌五年 海南樓市庫存要賣49個月

來源: http://www.yicai.com/news/5031814.html

盲目投資致供需嚴重失衡 海南樓市庫存比全國還高

記者 胡易 實習記者 姚亞楠 發自上海

碧海藍天、國際旅遊島、世界長壽之鄉,這些得天獨厚的資源優勢,並沒有助力海南房地產市場的上漲,在全國一二線城市房價一片“漲”聲中,海南房價卻遭遇5年來連續下跌。

另一方面,被海南房子熱銷、開發商新樓盤不斷面世的熱鬧景象所掩蓋的,是當地因非理性投資導致的供需嚴重失衡的現實,這也讓海南這個旅遊熱門聖地的樓市庫存明顯高於全國平均水平。但當地部分市縣房地產投資仍在盲目增長中。

海南房價“一蹶不振”?

海南備案成交數據顯示,海南商品房成交均價在2011年達到13366元/平方米的最高點,2012年滑落至10140元/平方米,此後4年內,成交均價在1.1萬元/平方米左右。今年1~5月網簽均為9883元/平方米。

具體到城市來看,海口的成交均價2011年為8934元/平方米,此後開始走低,2014年有所回升,達到至8999元/平方米,近三年來整體較為穩定。

海口歷年成交均價

年度

成交均價(元/平方米)

2011

8934

2012

8213

2013

8781

2014

8999

2015

8868

2016

8904

數據來源:易居研究院

但三亞的房價近五年來則出現了大滑坡,在2012年達到27070元/平方米後,此後波動較大,截至2016年4月,成交均價降至17880元/平方米,降比高達五成。

三亞歷年成交均價

年度

成交均價(元/平方米)

2012

27070

2013

23866

2014

27291

2015

21263

2016

17880

數據來源:易居研究院

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,海南房地產市場之所以會有“一蹶不振”的效果,實際上和此類城市投機性需求過多是有關系的。從實際情況看,很多人到海南投資購房的初始動機是因為此類區域碧海藍天,認為適合居住等需求。但後續發現很難轉手,這造成房產市場流通性較差。另外,眾多房企投資非理性的狂熱,大規模土地出讓後,市場供應總體偏高。

而對於海南來說,即便有房屋成交,入住率也並不高,造成社區氛圍不足。“這些因素都會影響海南的樓市價值,甚至制約海南房價的上漲。”嚴躍進指出。

庫存居高不下,投資繼續增長

海南省住建廳相關數據顯示,2016年一季度在全省房地產開發投資同比增長15.7%,房地產銷售面積和銷售額同比增長均在七成以上,增速均比去年同期提高近100個百分點。近幾年,海南每年銷售商品房面積1000萬平方米左右,但與此同時,每年商品房開工面積也高達1600萬平方米左右。

據海南錦誠機構發布的報告顯示,2015年末,海南全省庫存量3639.23萬平方米,全省平均去化周期48.85個月,顯著高於全國平均水平。省會海口、國際旅遊城三亞成為當地庫存最高的區域,易居研究院數據顯示,截至2016年4月,海口庫存量達594萬平方米,三亞庫存量達241萬平方米。

據海南省建設廳調查,海南除海口、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個市縣外,其他13個市縣因商品住宅消化期超過全省平均水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,海南的庫存壓力體現為三方面:第一是去庫存周期偏高,總體上看即便購房政策比較寬松,大規模的庫存房源也不可能在短期內得到消化。第二是庫存壓力大的城市數量較多,比如海口、三亞、陵水等城市,基本上都有高庫存的壓力,或者說圍繞海岸線投資項目已經成為當地投資的一個重心。第三是潛在的去庫存壓力比較大。比如說目前有很多已成交而未開發的用地,這會使得海南整個房地產市場面臨各類去庫存壓力。第四是空置率較高,很多房源即便已經銷售,但也會有較大的空置現象。

去年至今,海南當地政府頻頻出手“救市”,但效果甚微。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從後續市場預期看依然很難明顯得到提振,一個很重要的原因是海南房地產市場的供應規模大,海岸線的開發力度太大,這都容易形成庫存規模和壓力。但此類市場的一個特點是,後續交易量依然會上升,源於後續房地產市場的繼續提振和發展。而且從實際情況看,因為房價不算太貴,很多人可能會“無視”此類產品的交易價格下跌現象。

嚴躍進指出,海南最大的優勢就是氣候和地理位置優勢,而最大的劣勢就是產業導入不給力的特征。從這兩方面看,優勢內容可以使得養老產業得到較好的發展,後續此類產業規劃應該繼續進行下去。而劣勢方面,則需要培育一些新型的產業,比如發展休閑文化產業等。

房價 連跌 跌五 五年 海南 樓市 庫存 要賣 49 個月
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