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王文杉活化資產 賺很大《聯合報》舊大樓將成北市最貴豪宅

2011-10-24  TWM




《聯合報》才剛在九月慶祝走過一 甲子,董事長王文杉就積極將忠孝東路四段的大樓舊址,改建為每坪一百五十萬元起跳、總銷金額至少一二四億元的豪宅開發案,這步棋可說賺很大。

撰 文.梁任瑋

位於忠孝東路四段、基隆路口《聯合報》舊址,二○一○年拆除後,在寸土寸金的信義區內,變身為罕見的千坪大公園。不過,這個公園 在一年半後即將消失,而且將改建為台北市最貴的頂級豪宅,地主《聯合報》至少可獲利百億元。

這座「臨時」公園是《聯合報》申請「台北好好 看」專案,按規定可獲一○%容積獎勵。據了解,《聯合報》向台北市政府爭取都市更新容積獎勵,希望可以維持原容積約六○○%,加上其他開放空間等不同容積 獎勵,總計最後可獲八○○%容積率。

台北市政府都市更新處長林崇傑說,「台北好好看」綠化時間要超過十八個月,才會獲得原容積的一○%容積 獎勵,未來《聯合報》最後究竟可拿到多少總容積率,仍要經都市更新審委員會開會決議。

目前《聯合報》一、二、三大樓分為A、B基地處理,A 基地因申請「台北好好看」專案,目前改建為公園供大眾使用,未來將興建商辦與豪宅結合的住商混合大樓;B基地目前經營聯經書局,未來將整棟改建為豪宅。

由 於可拿到高容積率,A基地將興建樓高三十層的複合式住辦大樓,不過,商辦只是配角,豪宅才是主角。原來,A基地中低樓層設計為辦公大樓,但高樓層二十一樓 到三十樓的部分,將興建豪宅對外銷售,依目前國父紀念館周邊房價每坪一百五十萬元計算,將是一二四億元的開發案,四年後完工,若每坪房價翻一番,站上三百 萬元,總銷金額高達二五○億元,這些房子賣後「賺很大」。

由於《聯合報》土地使用分區原本就屬住宅區,曾有人建議《聯合報》全棟改建為豪宅 銷售,但考量到「社會觀感」,為避免外界扣上賣祖產的帽子,才將低樓層設計為只租不售的商辦。

受《聯合報》委託辦理都市更新程序的財團法人 都市更新研究發展基金會規畫師謝志達表示,不便回應《聯合報》都更的細節。

都市改革組織(OURs)祕書長彭揚凱批評,《聯合報》利用老舊 建物都市更新、「台北好好看」申請一大堆容積獎勵,根本就是利用假公園削政府容積,而且這些容積率全部「灌」成高樓層,變成豪宅來賣,實在有違公平正義。

《聯 合報》舊址都更小檔案基地位置 台北市忠孝東路四段555號

基地面積 1846坪

使用分區 第四種住宅區、第四種住宅區之一樓層高度 A基地:30F/B5,B基地:27F/B7 建築規畫 A基地:1~20F商辦,21~30F住宅

B 基地:全棟住宅

法定容積率 350%

原容積率 近600%(爭取容積獎勵可達800%)資料來源:台北市政府都市更新處


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活化辦公室空間 短期租賃逆勢成長 一○一裡的二房東 一個座位月租2.5萬

2013-07-29   TWM
 
 

 

專門服務短期租賃辦公室的德事商務公司,每個座位月租高達二.五萬元,比一般辦公大樓行情貴五倍,在房地產業不景氣之際,生意卻逆勢成長。

撰文‧梁任瑋

全球經濟委靡不振,不少企業持續緊縮辦公室租賃預算,在台北一○一大樓內卻有一家公司的生意不減反增,它是專租短期辦公室的德事商務中心。

隱身在台北一○一大樓內的德事商務,十九年前發跡於香港,在亞太區有五十一個據點,一年營收新台幣三十六億元,谷歌、IBM、臉書都是它的客戶。二○○五年進軍台灣,就直接在台北一○一設點。「一開始僅試水溫承租半層,沒想到一開幕生意就很好,半年後立刻把另外半層也租下來,至今出租率始終維持在九五%。」德事商務中心台灣分公司總經理林沛欣說。

「我們這行就像『旋轉門』,企業要進入新市場,一定會先經過我們。」德事商務中心總裁桑力高說,雖然一個座位平均月租二.五萬元,但租客可省下買硬體設備、裝潢辦公室費用,最小可只租一人辦公室,很多外商公司初期來台設點,都會先到德事籌備辦事處。

德事五星級飯店服務經營的商業模式,也是一大特色。例如他們培養的專業祕書團隊,能替租客以企業名義接聽來電、甚至代收郵件。目前就有五十家公司透過德事在一○一成立「虛擬辦公室」,實際進駐的公司也有二十三家。

創辦德事商務中心的桑力高,當初跨入這行,是來自於親身的經驗。當時他在日本一家房地產公司工作,為開拓大中華區市場被派駐在香港,一開始,公司替他承租了三年辦公室,但沒多久公司就撤出香港,不過,辦公室租約未走完,租金與空間就這樣白白浪費,這件事卻激發他創業的動機,開始投入短期租賃辦公室。

德事去年在亞洲新開了十一個據點,今年上半年也新增八個據點,台灣除了第二個據點遠企大樓之外,今年下半年也將在台北開拓第三個據點。據了解,連台北一○一董事長宋文琪都必須與德事打好關係,因為進駐德事的企業,將來就是承租一○一的潛力客戶。

德事商務中心

台灣分公司

成立時間:2005年

總裁:桑力高

主要業務:服務式辦公室

主要客戶:谷歌、臉書、蘋果

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因應高齡化社會 壽險可轉健康、長看險 把遺產變財產 你該活化保單嗎?

2015-01-05  TWM

 

愈來愈多壽險業者開始提供保單活化服務,你用得到嗎?專家表示,保單活化就是「把遺產變成財產」,至於如何評估,你得先問問自己三個問題。

撰文‧張譯天

「不能算業績、不能抽佣金,誰會想推這個政策啊?」一位保險業務這麼說;他所指的,是金管會在二○一四年八月推動的「保單活化」政策。

所謂保單活化,也稱為「保單轉換」,是指傳統壽險保單可轉換為健康險、長期看護險、年金險等。金管會主委曾銘宗在七月底公開表示,將以政策引導民眾進行保單活化,預估可轉換的保單將有三百萬張左右;但據金管會在十一月十八日公布的成效來看,三個月的努力,完成轉換的僅有七十三張。

在保險業務員的眼裡,雖然不能算業績、推動的意願不高,「但不能否認,金管會是立意良善的。」簡單地說,保單活化對於保戶的最大影響,就是「原本死後才能拿到的錢,變成在世時就能享受的錢」;在高齡化、少子化的大環境下,此一政策的確是為民眾的銀髮生活品質著想。

你希望照顧誰?

父母年長 部分保單可轉換好消息是,雖然政策推動的初期成果不算及格,但進入一四年十二月後,先是富邦人壽宣布可將終身壽險轉成「類」長期看護險,十六日,南山人壽也宣布「康樂限期繳費終身壽險」開放轉換為遞延年金或長看險;新光人壽則表態將在一五年初跟進。

換句話說,這個「業務員不推,但可能對你有幫助」的服務,已經有愈來愈多保險公司開始加入。應該如何善加運用,成了值得每一位保戶認真思考的課題。

國泰人壽經理涂薏如提醒,轉換後,新保單與舊保單的性質迥異,可能會因為生存時間長短,或理賠給付等不同,而發生轉換後「財產」低於轉換前「遺產」的情況,這是首先必須注意的。但保險的本質,在於「確保希望照顧的對象能獲得保障」,從這個角度出發,其實應該把「划算與否」的問題先暫擱置,先從「希望照顧對象」來評估,自己所繳的保費是否能夠換來最大效益。

「你希望照顧誰?」這就是評估保單轉換的第一個問題。

「回想一下,當時買壽險的目的是什麼?自己如果身故了,誰最需要照顧?要照顧多久?時間拉回到現在,答案還是一樣嗎?」宏觀財務管理顧問李鳳蘭表示,保單轉換並不是人人都需要,而是完全取決於自身需求的改變。

她舉例,一位單身族預計要扶養她六十歲的媽媽到八十五歲,每個月支出要兩萬元,當下的需求保額會等於一年二十四萬元乘上二十五年,大約需要六百萬元保額;但過了十五年後,一方面可能自己的存款有所增加,且媽媽的餘命減少,需要的保額可能只剩三百萬元,那麼,就可考慮透過保單活化,把「原本要照顧媽媽的保單,進行一部分的轉換。」國泰人壽也表示,很多父母在孩子年幼時擔心自己發生意外身故,會買壽險給家庭一個保障,而現在子女已經長大,有自己的事業與收入,已經不需要擔心子女,「與其留下『遺產』照顧子女,不如先拿到自己『財產』照顧自己。」自己需要什麼照顧?

檢視家族病史 轉換醫療險如果確定「想照顧的對象」改變了,從家人變成了自己,那麼,保單活化前要問自己的第二個問題,是「自己需要什麼樣的照顧?」涂薏如舉例,不妨想想自己的家族病史,如果年長時發生疾病的風險較高,而本身的醫療險不足,將壽險保單轉換為醫療險就是可考慮的作法。值得一提的是,中高齡買醫療險相較於年輕時貴出許多,因此金管會也規定,轉換後的新保單,要依據「舊保單當時投保的年齡」計算保費,對保戶來說是一大福音。

至於長期看護險,李鳳蘭並不建議轉換,「主要是理賠門檻太高了!」而如富邦人壽可轉換的「類長看險」,則是近兩年新推出的保單類型,與長看險以「保戶狀態」為理賠標準相較,類長看險則是以「疾病」為理賠與否的判斷,門檻相對低一些,但仍須留意保單中所規範的「疾病種類與定義」,並對照自己的家族病史,才能避免「轉錯保單」。

若考慮將壽險轉成年金險,李鳳蘭建議,這時恐怕就要開始計算「划算與否」的問題,「轉成年金險或解約,哪個划算?這是必須想清楚的問題。」她表示,要讓壽險保額從「遺產」變「財產」,除了保單活化,另外一個方法是「部分解約」,「把保單一年一年解約固定的金額,而還未解約的仍然保有一定的壽險額度,有時候未必比保單轉換差。」轉換是否划算?

部分解約仍可享有壽險保障她舉例,一位六十五歲的女性,四十五歲購買一張保額三百萬元的壽險,最近想將部分保額二三○萬元提領出來,她可以選擇把壽險「活化」成年金險,每年領五萬元,保證領三十年;另外也可以採取「每年固定解約五萬元」的作法,可在未來二十八年同樣年領五萬元,「兩相比較,年領五萬元的效果差不了多少,但部分解約的作法,讓保戶在短期內仍能保有相當額度的壽險保障。」所謂保單活化,就是讓你的保險從「對抗自己身故後家庭沒人照顧」,變成「對抗自己之前沒想過的長壽風險」。如果你已經開始擔心自己退休後的生活,那麼,從以上提出的三個問題開始,仔細思考讓保單「活起來」的必要性吧!

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二手車生意懂互聯網遠遠不夠!聽行業活化石273談汽車後的那些坑

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0309/149309.html

黑馬哥:作為一家2003年就成立的二手車交易平臺,273二手車交易網(下稱273)是一個不幸而又幸運的企業:不幸的是,雖然已在這一領域耕耘10余年,但和後起之秀的車易拍、優信拍等名利雙收相比,273顯得有些落寞。幸運的是,當年和273一同起步的企業基本都已消失殆盡,而273依舊堅挺地活著。
 

 

文 | 本刊記者 余一
編輯 | i黑馬

 

作為一家2003年就成立的二手車交易平臺,273二手車交易網(下稱273)是一個不幸而又幸運的企業:不幸的是,雖然已在這一領域耕耘10余年,但和後起之秀的車易拍、優信拍等名利雙收相比,273顯得有些落寞。幸運的是,當年和273一同起步的企業基本都已消失殆盡,而273依舊堅挺地活著。

 

但僅在線下蟄伏,肯定不是273想要的結果。用273董事長鄧衍明的話說,273從成立之初就是沖著成為中國第一平臺去的,要不然當初和弟弟下海創業就沒有意義。

 

“創業者肯定都希望讓自己的企業成為行業老大”,弟弟鄧衍朗也表達了同樣的企圖心,但作為CEO的他不得不更加務實一些。“11年了,作為一個2C的企業能活下來很不容易,雖然走了不少彎路,但二手車行業2C發展的機會現在才開始,活著才有機會往上走。”

 

先行者代價

 

273成立的2003年,是中國新車交易市場剛剛興起而互聯網大潮浪花初現的時期。在多數人仍一頭霧水之際,福建福州兩兄弟分別毅然放棄證券機構高管和執業律師的金飯碗,投身二手車市場,並力圖打造二手車網上信息平臺,不能不說,此為極富遠見及魄力之舉。“我和弟弟創業前都有金融從業經驗,養成了宏觀經濟分析的習慣。2001年到2004年,中國迎來了第一輪新車銷售熱潮,雖然基數很小,僅有100多萬輛,但漲幅很大,最高達到了60%~70%。因為這種可怕的漲幅,我和弟弟就開始分析汽車市場究竟有多大。我們發現,2002年,美國新車銷售量已是千萬級別,而二手車銷售量是前者的三倍以上。所以我們判斷,中國二手車市場也將無比巨大。”273董事長鄧衍明回憶稱。

 

當時兄弟二人均有創業打算,但都認為必須找到一個能夠長時間做的大行業。在斷定二手車市場可以作為終身事業後,二人先後投身其中。弟弟鄧衍朗做了一年後,哥哥也全身心投入進來。

 

創業之初,二人的共識是,二手車交易將是一個和互聯網深度結合的行業。最開始他們推出的產品是一個交易網站,主要做二手車交易信息發布,即把線下二手車信息搬到線上,並率先推出了誠信認證服務。

 

作為二手車市場先行者,273亦曾遭遇互聯網行業“先行易死”的挑戰——始終找不到營利模式的273,於2007年險些一命嗚呼。

 

2005年,鄧氏兄弟二人都覺得,不能只做信息服務,二手車純互聯網是不行的,應該做線下服務。但收車再賣的模式太重,很難做起來。受房地產中介影響,273當時已在福州嘗試不賺差價的業務模式,即不涉及直接買賣,只做買賣的牽線方,不賺買賣差價,只收入中介服務費。

 

遺憾的是,受2005年前後興起的國內二手車市場第一波淘金熱影響,當時的273並沒有把這一模型踏實地做下去,而是把273總部搬到了北京,完全放棄了福州大本營,並一口氣在上海、廣州設立了辦事處,打算大幹一場。據鄧衍明描述,當時他和弟弟鄧衍朗加上幾個員工,開著獵豹車,從福州出發,一直開到了北京,沿途每經過一個城市,就停下來跟當地二手車商談合作:後者掛上273的牌子,把信息傳到273網站上,而273也把信息導給他們。

 

如是操作一個多月,倒也談攏了幾十家,且在北京發展了好幾家。但興奮未能持續太久,恐慌則已不期而至:二三十位員工的工資、房租、廣告投放、網站運營等方方面面都在不斷燒錢,而網站僅有流量增加,卻無實質收入,因為所有信息都是向消費者和二手車商公開發布的。

 

發展到後來,鄧衍明經常一個人在大街上仿徨,不敢花錢,包括去廣州辦事處都只敢坐大巴,不敢坐火車,更不敢坐飛機。

 

大致算來,在北京的兩年,273共花掉了800多萬元,直至賬上資金幾已被全部燒光。

 

對於去往北京這一決定,時下鄧衍明和鄧衍朗有著完全不同的評價。

 

哥哥鄧衍明認為,一直待在福州,永遠不可能有大出息,走出去才知道市場、行業到底是怎麽一回事,雖然沒能徹底留在北京,但視野和規劃卻因此開闊了很多。弟弟鄧衍朗則認為,當時有點好大喜功,而欲速則不達,如果2005年能在福州踏踏實實把不賺差價的業務模式做起來,也許今天的273將是另一番景象。

 

 

線上線下兩重天

 

2007年9月,在北上廣元氣大傷的273最終選擇撤回福州,不賺差價的中介業務重新啟動,此外273第一個線下直營店落成。273 CEO鄧衍朗將2007年稱為重新創業的一年。建第一家直營店時,關於如何做二手車中介服務,團隊內部沒有人懂。當時273把公司副總裁放到門店去當店長,沒有培訓教材就自己定,讓店員把所有車的車標記下來,把所有新車的價格背下來,弄不明白的地方就打電話給二手車車商,冒充客戶咨詢。據稱,273最早的信息系統,正是這樣摸索著搭起來的,即1.0版本,其中包括信息采集、分配、共享等機制。

 

鄧衍明說,最初做線下直營店時,無人相信273能做起來,二手車市場同行都笑他們是書呆子。但當第一家店做到兩萬多傭金時,兩位創業者覺得,這件事可行,然後就這麽一直做了下去。

 

2008年,273直營店跨出福州,開到了廈門。273同城多店用了一年,同省兩地花了一年,2009年底,該公司開始跨省到浙江發展。

 

2007~2009年,273通過不賺差價這一中介服務模型走出了低谷,市場開拓成果漸趨豐碩。但那時是二手車市場的第二輪熱潮,相較其他同行,偏居東南一隅的273顯得十分暗淡。

 

雖然錯過了第二輪熱潮的高峰,但273還是趕上了這輪熱潮的尾巴。2009年,來自晨興創投的數百萬美元A輪融資到賬,273恢複了元氣,公司業務進入多省多門店拓展期。

 

2011年,在積累了同城模型、一省多地模型、多省模型後,273走上了快速擴張之路。4月,273有門店48家,但到了當年11月底,門店數量已增至128家,到2012年底,發展到了297家店,到2013年底,已有525家。2014年,273連鎖加盟店總數已發展到了732家,全年交易量已接近24萬輛。

 

也同樣是在2009年,在A輪融資之後,273接受了晨興創投關於重視互聯網的建議,在拓展線下業務的同時,開始對線上渠道加大投入。此前273的線上渠道都是福州本地互聯網技術人才小班子運營,沒有和線下快速擴張相匹配的技術團隊和CTO。

 

2009年,因福州本地互聯網高端技術人才極少,273將目光投向了北上廣深等一線城市。但當時的273只能說是勉力活下來了而已,讓這些技術人員離開北上廣深,去一個二線城市,給一個不知名的小公司打工,實在是天方夜譚。

 

當時273的策略是,在上海設立了一個分部,技術團隊在上海開發,後由公司派測試小組赴上海測試系統。技術團隊和業務團隊完全脫離的後果就是,這套系統完全沒法使用。

 

喜好喝茶的鄧衍明對這一段經歷的評價是,O2O和泡茶差不多,線下是水,線上是茶葉,水離開了茶葉還能喝,只是無味,茶葉離開水就什麽都不是了,兩者不放在一起永遠泡不出茶水來。

 

汲取了上海教訓後,2012年初,273組建了另一技術團隊。因2012年線下渠道已獲飛速拓展,所以這次273的戰術是,從北京招募了一支技術團隊回到福州,重建系統。

 

但該技術團隊僅維持了一年時間。雖然團隊成員十分努力,但最終成果卻不盡如人意,無論是面向消費者的信息系統,還是面向經紀人的ERP系統都不太接地氣,操作複雜、信息混亂。

 

就此,鄧衍朗認為,與其說是技術問題,不如說是業務本身未能突破所致,因為基礎商業模式沒有發生變化,所以線上很難有突破。在他看來,二手車電子商務化,最重要的是量化車輛價值,將車況信息標準化,並完善披露機制。

 

上述兩段彎路讓273線上渠道的開拓,錯失了四年時間,也錯過了甩開同業競爭者的最佳時機。到2013年初,2B的企業已紛紛打通了線上線下渠道,進入狂飆猛進的階段,而本來有機會成為2C平臺領先者的273,卻只能再一次地重建系統,和新進入的競爭者站在同一起跑線上。

 

直到2014年,由於業務體系的精細化管理、對二手車服務的推進以及電子商務的嘗試,273終於搭建起了適合自己的線上系統。針對業務流程,273組建了車源管理團隊、客戶管理團隊、經紀人管理團隊,配套四個系統,分別是內部分析系統、用戶系統、經紀人系統和基礎技術系統。

 

 

競爭格局遠未確立

 

自北京敗退福州後,273再未北上,直到2015年。

 

近日273 CEO鄧衍朗接受《創業家》記者采訪時表示,他已做好來北京常駐的準備了。

 

“在福州,心會比較定,而做二手車就得心定、堅持。可是福州也有一個很大的問題,就是互聯網氛圍太弱,人才、資金都缺。北京雖然躁,起得快,死得也快,但總體看,北京死掉的企業最多,成功的也最多。”

 

鄧衍朗稱,二手車市場2C時代已經開始了,273必須赴京趕考,在福州這個信息量少的地方,會錯過這一最重要熱潮。

 

“2008年~2009年那輪熱潮錯過了,還是有機會的,但如果這次再錯過,未來想站到浪尖上,恐怕就真沒有機會了。”

 

基於對2015年起二手車行業將進入快速發展啟動期的判斷,2014年,資本對互聯網二手車市場極為狂熱,資金大量湧入:車易拍已獲C輪5000萬美元融資,優信拍已獲得2.6億美元B輪融資,而58同城、趕集網、阿里巴巴等亦紛紛進入,可謂火上澆油。

 

據鄧衍朗透露,2014年8月,273也進行了B輪融資,融資金額超千萬美元,投資方為IDG、58同城和浙控金誠。273計劃將該筆融資大部分投入到服務體系建設中去。

 

對此,鄧衍朗表示,對消費者權益保障的不斷升級,已從量變發展到質變。二手車車況不透明、信息不對稱等問題,互聯網正在改變,保險公司數據、汽車廠家數據、車管所數據等的互聯互通指日可待。一旦這些問題解決了,二手車服務市場將有一個質的飛越,而且這一飛越2014年就已開始,273必須跟上,這是二手車電子商務和2C平臺的爆發信號。

 

鄧衍朗將273的發展劃分為以下三個階段:初級階段是基礎的商業模式,即不賺差價的經濟模式;中級階段是二手車服務,檢測、保修、維修、保險、貸款,為二手車交易客戶提供一條龍服務;高級階段是汽車生態系統,可以通過賣新車,切入整個用車鏈條,比如租車,也包括二手車交易及其服務鏈。

 

目前273正處於從初級階段向中級階段過渡的時期。對此,鄧衍朗有一個比較大的遺憾就是,沒有更早地搭建服務鏈條,資源投入得太少了,尤其是檢測產品“車況寶”沒能痛下決心花更大力氣去發展,而這一基礎環節如果做好了,平臺用戶黏性會強很多。雖有遺憾,但鄧認為,二手車2C的競爭格局遠未確立,2C領域還沒有一個高市值公司出現。現在273通過打二三線城市的戰略,已經把渠道建起來了,現在專心做服務,還為時不晚。至於競爭對手,鄧衍朗說,2B的車易拍、優信拍等已在這一領域深耕多年,做得很紮實,但273主要是做2C平臺,而在此領域,人人車以及趕集網在內的由互聯網轉過來的競爭對手的打法,他實在有些看不懂。

 

“做概念,在二手車領域很難成功,已經死了好幾撥了。我有一個結論就是,第一年商業模型都沒找到,就大肆宣傳的公司沒有好公司,倒得會很快。二手車是個很複雜的行業,車況、價格、消費者心態等都至少需要一年時間去揣摩。這些不是單純靠互聯網就能改造的,解決實際問題是這個行業最需要的,我在這個行業幹了11年,都沒有完全吃透。”

 

鄧衍朗稱,273即使日後去了北京,還是不想燒錢,只想躲起來幹活。“燒錢太危險了。雖然自2015年開始,未來三年全行業會有一個強勢發展,但這並不代表收獲的時候到了。冬天還是會來的,必須先活下來,才可能成功。”他說。

 

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二手車 二手 生意 互聯網 互聯 遠遠 不夠 行業 活化石 活化 273 汽車 後的 那些
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節目弱化、人力老化 內部亟需改造 華視活化要見效 得破除三大包袱


2015-08-17  TWM

日前公視董事會通過「華視資產活化案」,打算將五千多坪土地上的多棟建物重新規畫使用方式。對負債二十四億元的華視,活化資產是當務之急,但是外界也質疑看不見任何節目製作轉型和人事重整細節,是否真能「活化」華視?

撰文•賴若函

公共電視董事會七月中通過「華視園區資產活化專案」,決定把華視位於台北市光復南路的五千多坪精華地段土地重新規畫,以解決華視連年虧損問題。但專案內容 不但引發外界諸多質疑,文化部部長洪孟啟更大力反對,強調資產活化必須兼顧全民的利益和內部發展,不能只憑幾位董事決定。

公視董事會二○一四年成立的「華視資產活化小組」成員,除公視兼任華視董事長邵玉銘,還有施振榮、童子賢和姚仁祿等知名企業家。

在「華視資產活化小組」的規畫中,華視將成立資產管理公司,重新整理華視共四棟大樓、八八○坪停車場,改建、出租,預計一年有二億元進帳。

「目前一年賠二億元,華視已經喘不過氣了,什麼都不做,就﹃穩死﹄!」邵玉銘強調。

華視自從○六年納入公廣集團︵台灣公共廣播電視集團︶後,虧損日益嚴重,目前已經累積負債二十四億元,主因是華視因可做廣告,拿不到任何政府補助,需要自負盈虧,但又禁止置入性行銷、選舉或宗教廣告,財務狀況日漸惡化,員工已十幾年未加薪。

更嚴重的是,在沒有錢的情況下,華視無法做出好內容,今年除了《華視天王豬哥秀》有賺錢,八點檔戲劇《愛你沒條件》依舊慘賠。節目不吸引人,也就沒有廣告入帳,財務因此陷入惡性循環,「所以活化的目的是為了做節目!」邵玉銘說。

包袱一:人事成本高居首位然而,這個活化專案引發兩大爭議。爭議一是資產活化為何要做飯店?長期研究公廣集團的政大新聞系教授劉昌德即指出:「把土地拿來 蓋飯店,是不務正業的行為,這和華視作為媒體的本業相背離。」爭議二是華視資產活化所得將不支應營運虧損,而是要投資未來媒體發展;但專案內容看不見任何 有關節目轉型的實質規畫,加上華視人力普遍老化,如何確保新節目製作有效益?

平心而論,無論資產再怎麼活化,若無法做出好內容,很難在競爭激烈的媒體環境中獲取廣告效益。但華視加入公廣集團迄今,許多問題擱置未處理,若未積極面對,未來發展仍不樂觀。

根據監察院一四年的調查報告,華視目前共有五八○名員工,員工平均年齡四十五歲、平均年資十五.一年,五十五歲資深員工約一三○人。每年人事成本高達五.五億元,一度超過總支出的三○%,是無線電視台之首,員工薪資水準也優於市場行情,導致人事成本居高不下。

邵玉銘抱怨,當年華視公共化,第一任總經理江霞曾辦理員工優退優離,之後又全數回聘,未重談薪資條件,「所以好的人進不來、壞的出不去。」劉昌德則認為,華視需要的是把對的人放到對的位置,透過評鑑篩選機制,淘汰不適任員工。

包袱二:節目貧瘠淪﹁買片王﹂過去曾被稱為「綜藝王國」的華視,近年淪為﹁買片台﹂,大量購買中國、韓國電視劇播映,擠壓台劇時段,甚至八點檔黃金時段還用日本卡通來填補,完全背離其作為公共電視、提供多元內容的精神。

另外,根據公視基金會一五年《公廣集團公共價值評量體系研究報告》指出,從○九年到一四年之間,華視新聞與政令宣導節目增加二五%,大眾娛樂和教育性節目 分別減少一五%和一○%。劉昌德認為,這和政令置入性行銷脫不了關係,「一年做一至兩檔旗艦型節目,創造廣告價值,是華視需要積極考量的事。」

包袱三:政治力干預人事

「華視人謀不臧的情形太嚴重了,從七年換了八位總經理,幾任董事長還由公視董事長兼任就可看出。」公視前總經理馮賢賢說,她細數過往的華視總經理人事任 用,政治力干預是最大問題,江霞任內慘賠十三億元,○八年上任的陳正然,一度將年度虧損從五億元轉為只差四千萬元就打平,但也做不滿三年。馮賢賢認為,華 視並非資源不足,但需要找到對的專業經理人,做好財務及內容長程規畫。

此外,價值兩百億元以上的華視資產如何運用,則是棘手問題。

曾任公視總經理的中正大學電訊傳播研究所副教授胡元輝說,早一點處理華視是正確的,但目前外界無法參與討論,譬如做飯店為何比較好、與對面的松山文化園區 如何整合等,這些牽涉公眾利益,應該透明與公開化。馮賢賢認為,公視董事會任期明年七月屆滿,這項重大決定應留到下一任董事再規畫,並回歸公共參與討論。

昔日老三台的風光,在公共化後的華視已不復見,台視、中視都已脫離負債、開展新局面,華視需要的不只是錢的投注,更重要的是回歸經營面的具體作為,才有機會重回優質電視台行列。

華視

成立時間:1971年

董事長:邵玉銘

總經理:王麟祥

加入公廣集團時間:

2006年(含華視、公視、客家電視台、宏觀電視)

財務狀況:

帳面負債24億元,每年平均負債2億多元

資產活化專案內容

成立「華視新媒體中心資產管理及經營公司」,管理總園區超過200億元資產。

拆除華視攝影大樓和文教大樓,新建中央綠廣場和「新華視大樓」;光復大樓整修為平價小型文創基地「e-Tower」全棟出租;原華視大樓整修成為影音主題的「新媒體特色旅館」,預計2020年底啟用。


節目 弱化 人力 老化 內部 亟需 改造 華視 活化 見效 破除 三大 包袱
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活化退休金 七成年輕人贊成勞退自選 獨家調查》年金改革的共同負擔 如何變共同獲利?

2016-06-06  TWM

根據中華民國退休基金協會與《今周刊》合作,進行「退休規劃投資態度調查」中發現,多數人贊同在國際潮流趨勢下,勞退新制應開放自主選擇投資標的,讓收入更多元是關鍵。

今年三十五歲,在科技公司上班的李任青(化名),除了參加勞保、勞退新制外,月薪五萬元的他,每個月還會透過勞退新制的「勞工自願提繳」機制,把自己六%的薪水(約三千元)提撥到退休金帳戶裡。

自提六%

未來退休更添保障

經常加班到半夜的李任青,對於退休理財既沒時間、也沒多餘的心力研究,「剛進公司時,會計突然提醒,問我要不要自提。」李任青說,雖然只知道自提是要「自己提撥一部分的薪水存退休金」,其他意義一概不知,但就這樣,他還是加入了只有少數人的「勞退自提俱樂部」。

他也萬萬沒想到,這個小動作,讓他在勞保瀕臨破產、人心惶惶之時,心中比別人多了一份安心。

目前政府提供的勞工退休金制度,除了屬於社會保險的「勞工保險」(簡稱勞保),尚有第二層退休金保障,稱為「勞工退休金」。在新制勞工退休金中,除了雇主強制提撥六%的薪水,勞工還可以自主性提撥一%至六%進入個人退休帳戶。

簡言之,對大部分人而言,若沒有自行準備退休金,光靠政府的退休制度,主要來源僅包含強制繳交的勞保及雇主提撥的六%勞退金。根據行政院年金改革小組計算,一般勞工的「退休所得替代率」(退休金收入占原本收入的比率)只有五成左右(勞保三成、勞退二成)。

不過,對於三十歲進入職場時,就開始自提六%退休金的李任青,按照中華民國退休基金協會的精算,假設工作三十五年、每年退休金報酬率三%,在他退休時,退休替代率比沒有自提的人增加一七%。因此,他可以有近七成的退休替代率。

「而且,後來我才發現,提撥金額不納入所得稅計算,所以一年少繳近五千元的綜所稅,發票要中多少張才能賺到啊!」李任青笑著說,「我自己也沒去想退休理財該怎麼辦,只是先走一小步,心裡也比較踏實。」

乏人問津

報酬率太低是關鍵

而這正是政府設計員工自主提撥時所期盼的效應,只是像李任青這樣採取行動的人,少之又少。

根據勞動部勞工保險局統計顯示,全台超過六百萬採用勞退新制的勞工中,僅三十八萬人選擇自主提撥勞退金,人數只占勞退制度中的六%。

既可免稅又有保證收益,為何乏人問津?為了找答案,《今周刊》與中華民國退休基金協會合作,委託「國立政治大學商學院民意與市場調查研究中心」針對全國一○七○位民眾,進行獨家「退休規劃投資態度調查」。問卷調查結果顯示,台灣人對自己的退休財務,可說人心惶惶。在年金制度搖搖欲墜之際,已有近八成民眾深知「勞保破產」危機將在二十年內爆發,五成民眾沒有信心能在退休前準備足夠的退休金。而這次的調查也卻顯示,八成四民眾深信勞保加上雇主自提部分的勞退,無法滿足心中退休金的目標金額。這樣的結果,更暗示勞工自主提撥勞工退休金的重要性。

但根據本次調查,高達近八成的受訪者未提撥,而原因相當分散,包括認為政府投資收益太差、希望自己做投資理財、覺得薪資太低不夠用,甚至有四分之一的人不知道可以提撥。

如何增加勞工自提的誘因,讓更多民眾為自己的退休做好準備?開放「勞工自選平台」,將會是有效彌補目前勞工退休金制度不足之困境。

政大風險管理與保險學系教授、金管會前主委王儷玲就指出:「未來的年金制度不能單靠第一層的社會保險,一定得靠確定提撥制的職業年金、鼓勵民眾自提,透過商業保險彌補政府制度上的不足。」同時,她也指出,現在的自主提撥雖然好處多,包括自願提繳的金額可從每年度個人綜合所得總額中全數減除,享有稅負遞延優惠;且該金額存入退休金專戶後,享有兩年期定存利率收益保證。但是,「主要先進國家都已經開放更多選項,讓勞工可以依照自己的風險偏好選擇更安全,或是更高報酬的商品。台灣這一步,走得比較慢,對一般民眾的誘因自然更低。」王儷玲說。

開放自選

對年輕人更有吸引力

觀察今年四月通膨率就能發現,在通膨率一.?八八%之下,對照目前國內銀行所提供兩年期定存利率僅在一.?一%上下,就讓人驚覺退休金所提供的保證收益仍不敵通膨幅度。其實目前全球許多國家的勞工退休金都已交由勞工自己投資管理,例如美國四○一K、香港強積金等。

在國際潮流趨勢下,這次調查也發現,其實高達六成六受訪者也贊同勞退新制中,保留政府管理的保證收益基金外,多出一種選擇,開放勞工自主選擇投資標的。

而觀察勞工自選投資標的觀念在各年齡層中接受度,以年輕族群最為普遍。十五到三十九歲族群中,贊成比率高達七成,贊成比率隨著年齡增長而下降。可見勞工自主投資對年輕人來說,更有吸引力。

富蘭克林證券投顧副總經理邱良弼指出:「社會保險是基本需求,應該要用像現在勞保這樣的確定給付制;而企業年金可選擇穩健型、自選可選更積極型的投資方式,以不同的投資效果互相支持。

相反的,如果三個綁在一起,像社會年金與企業年金綁在一起,績效不是大好就是大壞。」而當利率走低,政府操作基金的績效又趨於保守的狀況下,情況絕對不是大好。邱良弼認為:「今天我們勞退可說是單一基金,對年輕人來講並不公平,雖然現在是保本,但現在利率越來越低,有保等於沒保。」呼應邱良弼的觀察,本次調查也發現,年輕人不但贊同開放勞工自選平台,且超過七成七年輕人表示,如果該平台開放,將願意在「自負盈虧」的情況下,投資其他不保證收益的投資標的。這樣的贊同比率遠高過其他年齡群,其中六十歲以上族群贊同率僅四成四。

面對不同世代如此懸殊的投資偏好,退休基金協會理事長李瑞珠也指出:「三十歲和六十歲的人,本來就擔負不一樣的風險。若勞退自提開放自選,民眾就可以衡量自身風險承受力,選擇他要的產品,透過時間複利,差距就會很大。」「年輕人現在根本沒有累積太多金額,(政府如果開放自選平台)這的確是一個機會。」一一一一人力銀行副總李大華觀察現在職場上的年輕人認為:「首先,基金經理人能經過政府評選,已經過第一關,比在外面投資風險低。」

不可或缺

讓決定權回歸勞工

雖然政府規畫多年,但勞退新制開放勞退自選投資草案,卻在去年九月被行政院打了回票。部分立委質疑,開放勞退自選是「讓勞工用血汗錢去賭」、甚至是「官商勾結」。

對此,王儷玲指出:「金融機構在建立平台時,要花相當大的成本。而且在政府平台上操作,手續費等成本都會比市場上便宜,我們還怕他們賠錢不想做呢!」邱良弼也指出:「其實,開放自選,今天是給勞工多一個選擇,你可以自己決定提撥多少、要用什麼方式投資,決定權不在金融單位,而是在勞工自己本身。」事實上,私立學校的教職員退撫,目前就是採用自選平台的方式,老師可以自由選擇保守、穩健、積極型三種不同基金。以去年的報酬率來說,分別為一.七七%、三.九八%與三.九八%;而勞退僅有負○.○九三%、勞保負○.五五%,私校退撫的表現讓人眼睛一亮。

參與調查民眾也透露,如果目前立即開放該平台,將有超過六成六的民眾將願意主動提撥退休金,可見退休金自選開放的急切性與必要性。

新政府上任,年金改革成為民眾最期待的政策,如何在永續制度下,又能保障民眾的退休收入?開放自選平台,讓收入更多元,將會成為關鍵。

撰文 / 黃家慧、楊卓翰

活化 休金 七成 年輕人 年輕 贊成 勞退 自選 獨家 調查 年金 改革 共同 負擔 如何 獲利
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法國經濟史學界“活化石”巴爾若:法國脫歐不現實

當地時間4月20日晚發生在香榭麗舍的槍擊事件,給即將舉行的法國大選蒙上了一層陰影,使得原本形勢就非常不明朗的選情愈加撲朔迷離。各路民意調查公司發布的保持了較長時間“穩定”的候選人勝出概率統計數據,也可能在此事件後發生變化。

巴爾若

第一財經記者在被譽為法國經濟史學界“活化石”的巴爾若(Dominique Barjot)本周赴北京講學之際,對他進行了獨家專訪,請他談論了對這次“史上最有懸念”的法國大選的看法。巴爾若表示,他會投票給法國前總理、右翼候選人菲永。“我個人認為,菲永是最有競爭力的候選人,同時其政策措施也是最有利於法國經濟複蘇的。”

右翼候選人菲永

已經76歲高齡的巴爾若是法國著名的歷史學家,現任巴黎索邦大學現當代經濟史教授、法國海外科學學院院士,曾獲得法國文化部榮譽騎士勛章和法國教育部教育騎士勛章。主要著作有《思考和建設歐洲》、《法國公民身份,共和國和民主理念(1789-1889)》等。 

第一財經:周日(4月23日)迎來了法國總統大選的首輪選舉,您為什麽選擇投票給菲永?

巴爾若:我會把票投給菲永,我認為他是最有競爭力的,在四位優勢明顯的候選人中,菲永的從政經驗較為豐富,並且他的各項措施最有利於法國經濟的複蘇。首先,今年63歲的菲永擔任過前法國總理和法國高等教育和研究部部長等職務,還促成過養老金制度改革,是最熟悉法國現狀和問題的候選人。而且他的經濟主張例如替企業減稅、加強政府對經紀的幹預等都是現在法國非常需要的振興措施。

馬克龍今年才39歲,從政經驗相對欠缺,而勒龐和梅朗雄的政策主張過於激進和極端,尤其是脫離歐元區的主張在我看來會對法國經濟造成無法挽回的重創。同時由於馬克龍和勒龐都不是來自於法國傳統意義上的大黨,因此我並不認為他們有足夠的實力領導整個國家。

第一財經:我們註意到,勒龐和梅朗雄的主張中都有明顯的“脫歐”傾向,這是否也是您選菲永的一個原因?

巴爾若:我一定是不希望脫歐的,我想大多數法國人也是這麽想的,已經有Brexit(英國脫歐)了,不能再有Frexit(法國脫歐)了。

勒龐和梅朗雄主張的“脫歐”更多的是脫離歐元區,但這是不現實的。當年成立歐元區主要是由法國和德國牽頭,如果法國用回了法郎,那德國勢必也會用回克朗,發起人都退出了,那整個歐元區都有可能不複存在。

同時,勒龐此前宣稱的要以“1歐元=1法郎”的方式退出歐元區也是不太現實的。當年在加入歐元區之前,法郎對美元的匯率大致在6.7左右,為了平衡歐元區內眾多種類貨幣價值不受大幅貶值的影響,當時法國是做出了很大犧牲,面包價格一夜之間漲價好幾倍。即使真的退出了歐元區,即使真的用回了法郎,那1法郎也一定不可能等於1歐元。我個人認為,至少貶值15%-20%,甚至更多。

第一財經:美國總統特朗普當選投票結果公布之時,黃金出現了暴漲,美元出現了暴跌。在您看來,這次法國大選結果會對市場產生什麽樣的影響?您的預測是怎樣的?

巴爾若:目前大選結果未出,一切都是未知的,很難做出預測。每位候選人當選都會對市場產生不同的影響。我認為在投票過程中,就歐元而言,如果勒龐的得票率過高,歐元兌美元就會承受下行壓力,反之,如果勒龐在得票上沒有領先的優勢,那麽歐元兌美元可能維持現在的水平甚至走高。至於最後的選舉結果是怎樣的,對市場產生什麽樣的影響,我認為,需要等到結果出來之後,再來看市場的反應會更直接一點。

第一財經:為了促進就業,梅朗雄主張把工作時間縮短至32小時來吸引更多的法國人加入工作,而菲永則主張廢除35小時工作制同時延長退休年齡,您怎麽看?

巴爾若:法國的失業率近年來一直很高,失業者一是因為找不到工作,還有一部分是因為不願意工作,由於法國是高福利社會,有很多人認為不工作也能靠社保生活,有些工作可能掙得只比社保多一點,因此還不如不工作。

在我看來,縮短工作時間雖然在一定程度上可以吸引更多的參與工作,減輕政府負擔。但也可能讓喜歡工作的人感到時間不夠。我就很喜歡工作,現在35小時我都覺得短,同時也不想這麽早退休,盡管我已經快80歲了(大笑)。因此這也是我支持菲永一個很重要的原因。

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The Business of Art: 活化廳續租與藝發局 楊天帥

1 : GS(14)@2013-08-05 23:38:53

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130805/18364465

                「藝發局這種逐年續約、兩年公開招標一次的安排,說明藝發局只循僵化的官僚行政方法行事,既未能理解社區藝術發展所需的長遠性,也沒有為香港社區藝術導入更多的空間及資源,以及讓有心作社區發展的藝術團體們各自多元化地發揮所長,反需長期面對緊絀資源及人為競爭。」
這是活化廳總司令劉建華的話。社區藝術團體活化廳自2009年開始落戶油麻地上海街視覺藝術空間,四年來與油麻地街坊生活緊扣。他們辦的展覽,不展示主流的高雅藝術,卻大搞「街坊鄭生唱碟收藏展」。這種做法,獲不少文化界人士認同為社區藝術最佳例子之一。

要解決公平原則問題

                  也因此,當他們今年向藝發局申請續約失敗,就引起了一陣不小的爭議。
上海街的基地改由戲劇與社區藝術工作者莫昭如營運。現任社區文化發展中心總幹事莫昭如,是本土文化界老前輩了,其名聲絕不亞於活化廳。請想像:如果藝發局把場地改租給Gucci、LV、信和藝術,那事件引發的風波,豈止於此。但現實是,下任人選不是他們,而是莫昭如。於是文化圈的矛頭,只好對局不對人,從競爭者指向引發「人為競爭」的藝發局政策了。
政策被批的關鍵問題,正如劉建華所言,在於場地租約每年更新。這批評其實不是新事,藝發局每年公佈資助結果,總被批評資助時間太短,藝團未能發展便要無得留低,要一筆「out」銷。而藝發局本身亦非不明此道,官方的邀請計劃書便有列明,為使藝團能作延續性發展,表現良好的話會延續資助一年。只是當局同時亦強調最多只延續資助一次。活化廳已經營四年,在這項政策底下,已是一件奇事了。
為何藝發局要每一、兩年招標一次?那自然是因為政府一貫的「公平原則」。不僅是藝發局,所有部門亦然,遇上招標工作,即使明知某公司或機構經驗豐富、盡心盡力、表現超群,為表「公平」仍不可多次採用合作,以避免遭受「黑箱作業」或「官商勾結」的批評。
換句話說,要藝發局更改政策,便要先解決「公平原則」的問題。要打破「公平原則」的掣肘,持份者便要對政策該如何更改,達至誰也不能反對的共識。
問題在於,現時沒有這種共識。一個社區藝團,怎樣才算做得好?該給它多久時間做好?
活化廳的工作,讚譽者眾,但質疑者亦不是有。這項計劃的評審(鄧凝姿、馮漢紀、王禾璧、徐子雄及林玉蓮)便直言,期望「活化廳豐富計劃內容及增加活動模式的多樣化,以更提升公眾的藝術水平。」這等於在問:「街坊鄭生唱碟收藏展」很有趣,但那是藝術嗎?那展覽能提升公眾藝術水平嗎?
這個問題不好回答,因為它問到了重心。這重心問題不在於老套的「藝術是甚麼」,而在於「我們想藝術是甚麼」。我們想不想藝術就是「街坊鄭生唱碟收藏展」?有人想,有人不想,但更多人對這個問題,則是連想都沒想。想不夠、討論不夠,便無法解拆藝發局的政策問題。
不如在或讚或彈之前,我們先談這個,好嗎?

                  楊天帥
The Business of Art 活化 廳續 租與 藝發 發局 楊天 天帥
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南豐活化荃灣紗廠 變身綜合項目

1 : GS(14)@2014-12-09 11:20:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141209/news/ec_ecx1.htm

【明報專訊】以紡織起家的南豐集團早前公布,將旗下位於荃灣的紗廠進行活化翻新工程。首席財務總監兼行政總裁助理朱偉明昨接受訪問表示,南豐將投入約7億元(不含補地價)作發展,希望建成一座包括培育中心、紡織業資料館以及零售餐飲的綜合項目,預期最快明年第一季便可取得城規會批準,並在2017年第四季開幕。


南豐計劃將已有超過40年歷史、位於荃灣的4、5、6號紗廠作整體翻新活化,並取名為「The Mills」。項目總樓面達26.4萬平方呎,其中包括6.1萬方呎的創意及創業培育中心,向紡織時裝及相關行業的創業者提供各項支援,包括以「較能負擔的租金」出租約70個工作室,另外還與英國中央聖馬丁藝術設計學院合作提供培訓課程。南豐並會牽頭成立一個天使基金,投資創新企業。

設紡織時裝資料館 創業培育中心

項目另外有一個3.7萬平方呎的紡織時裝資料館,將採用非牟利方式運作,可能會以免費或者收取低票價以維持經成本。項目最後為佔項目總樓面的55%、14.5萬平方呎的配套零售餐設施,當中包括設計師品牌店、布料店、服裝配飾店、髮型屋以及攝影師工作室等。朱偉明指,預計最快明年1月可通過城規會審批程序,目前仍等待政府訂出補地價。項目最快明年第四季動工,並2017年第四季正式開幕。
南豐 活化 荃灣 紗廠 變身 綜合 項目
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工廈活化商廈 廉租拓藝術 一成樓面 收市值三成租

1 : GS(14)@2014-12-31 00:43:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141230/news/ec_gna1h.htm

【明報專訊】一幢樓齡超過30年的黃竹坑工廈,經4年改建後,變成集藝術元素的商廈,並命名Genesis,下月26日正式開幕。Genesis業主、協成行董事總經理方文雄接受訪問時表示,將撥一成樓面用作藝術、創意工作等用途,只收取市值三分一租金,藝發局上月已率先租用其中一層,並分間為17個工作室租予本地藝術家,東華三院、青協等非牟利機構亦將會進駐。

Genesis鄰近未來落成的港鐵黃竹坑站,樓高23層,其中18層用作寫字樓、辦公室等商業用途;餘下5層則用作商場。負責項目的建築設計師何周禮表示,為展現大廈活力,他保留原有大廈特色,並採開放式設計,大廈兩邊都是出入口,大廈外牆並增設垂直金屬黃絲帶的懸吊式裝飾,營造搶眼的視覺效果。

外牆設垂直金屬黃絲帶裝飾

何周禮說,由於大廈面對黃竹坑道高架天橋,他在塞車期間靈機一觸,認為可利用司機塞車時間,展現大廈的藝術品,因此在部分單位設置「空中櫃窗」,讓承租的藝術家展示其作品,並在辦公室設置環保露台。

Genesis樓面達24萬平方呎,呎租介乎16至20元不等,目前有多個樓層單位正招租。方文雄表示,一直支持青年舉辦藝術、創意活動,認為大廈若能加入藝術元素,可調劑生活,「有藝術、青年人活力創意度,會令整座辦公室不太沉悶,是一件好事」。

藝發局租用一層 27藝術家進駐

Genesis會有約一成樓面,即約2.4萬呎以市值約三分一租金,租予藝術團體及非牟利機構等作藝術、創意產業用途。方文雄說,藝發局已租用Genesis 12樓全層,東華三院亦落實租用一個2000多呎單位,教授青年婚禮攝錄等技術,以助青年謀生置業。青協亦接近落實租用其中一層,推動青年創業。對於Genesis成功活化,方文雄形容是「由一個殘舊、遘向老年的建築物,重新煥發活力」,感到興奮。

藝發局表示,已租用的Genesis 12樓將成為「ADC藝術空間」,劃分為17個單位,面積由300呎至1400呎不等,現有27名藝術家進駐,以本地視覺、媒體藝術家為主。為紓緩藝術家租金壓力,單位以低於市值租出,首兩年租金連同營運費為每呎8元,若畢業不超過3年的藝術家,更可獲資助減免一半租金,但須支付營運費。

明報記者 黃俊鋒
2 : GS(14)@2015-01-27 15:44:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150127/news/ec_ggb1.htm
耗資兩億 活化工廈回本需9年
  2015年1月27日

【明報專訊】一幢位於黃竹坑道33至35號、逾30年樓齡的工廈,透過活化工廈政策轉型為商廈,命名為Genesis。該廈業主、協成行董事總經理方文雄表示,整項活化工程耗資約兩億元,為推動藝術及支持青少年創業,已撥出一成樓面,即約兩萬多呎以市價三分之一廉租,當中藝發局、東華三院、青協等已承租,其他樓面則作寫字樓及零售設施,估計要8至9年才能回本。

一成樓面市價1/3廉租

昨日出席Genesis開幕儀式的政務司長林鄭月娥表示,她於2010年擔任發展局長時制定活化工廈政策,對項目落成感到欣慰,期望未來商界可繼續與政府合作,推出更多活化工廈項目,為社區添加新景象。

樓高22層的Genesis,總樓面面積約24萬平方呎,有18層用作寫字樓,協成行撥出其中一成樓面作廉租,當中藝發局於去年底,以市價三分之一租用其中一層逾1萬平方呎,成為「ADC藝術空間」,並劃分17個面積介乎300至1400呎的獨立工作室,租予27名本地視覺及媒體藝術家。另外東華三院及青協亦分別以廉價租用,以推動青少年創業。

畫家:集中藝術家進駐 助吸人流

方文雄說,現時Genesis有兩成樓面已承租,該廈市值租金為每呎15元,但租予藝發局的樓面,首兩年租金每呎為5.5元,每兩年續租一次,期望能透過降低租金,鼓勵青少年創業。

有份透過藝發局承租的畫家施華初表示,5年前於黃竹坑另一幢工廈成立工作室,當時月租為7000元,去年成功向藝發局申請承租現址,工作室面積與以往同為600多呎,但現時月租約3600元。他說,節省下來的租金可更多用於畫廊工具及宣傳上,並指Genesis集中藝術家進駐,有助吸引人流。
工廈 活化 商廈 廉租 藝術 一成 樓面 市值 三成
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迷你倉慘劇禍延濠江 活化叫停 澳門工廈大冧市

1 : GS(14)@2016-10-05 05:36:32

2016-09-21 EW  

澳門數年前開始掀起工廈活化潮,因為地方大、租金平,吸引不少搞文創的商戶進駐,繼而出現各式室內運動場供市民租用,令工廈單位鹹魚翻生成為搶手貨。

不過自香港早前發生迷你倉奪命火慘劇後,濠江各界對活化工廈響起警號,相關部門亦加強巡查,一些人流特別旺的地方,例如室內兒童遊樂場、私人派對場地等,更因未有申領娛樂場所牌照而被勒令停業。

然而澳門法例列明,絕大部分工廈單位只可作工業及廠房用途,理論上其他商業活動均屬違法,亦即不可能取得牌照。受到消息影響,工廈市場出現大冧市,售價即跌三成,租金更暴跌逾半。

「我們的室內兒童遊樂場,去年五月開始營運,一直相安無事,但民政總署及消防人員近月接連到來巡查後,民政總署便以未有申領娛樂場所牌照為由,勒令我們停業。我們隨即提出相關申請,才知單位因屬廠房用途,無法領牌,惟有暫時停業。」遊樂場負責人殷小姐說。

該兒童遊樂場位於俾利喇街某工廈單位,佔地九千平方呎,設有休憩區、餐飲區、玩具部等,地方非常闊落衞生。殷小姐歎謂,當局突然嚴厲執法,相信是與香港早前發生的迷你倉奪命火有關。

其實隨着工業式微,澳門仍有運作的工業大廈僅約一百幢,空置率處於高水平。不少文創團體數年前睇中工廈單位面積大、租金平而率先進駐,其後有投資者見澳門運動設施不足,開始在工廈發展室內足球場、滑雪場等生意,變相活化成為集文創、運動場及創意商店於一身的綜合大樓。

加強打擊違規使用

惟今年六月,香港發生牛頭角迷你倉四級大火,兩名消防員不幸殉職,引發各界關注工廈改變用途的問題,澳門當局亦即派員仔細檢視各工廈單位,有否違規情況及潛在危機。

在提督馬路某工廈單位經營私人派對會所的黃先生說:「民政總署人員日前到來視察後表明,不容許在工廈搞這種派對場地,我們正在尋求專業意見,希望能繼續經營。」不過,記者其後再次登門,發現會所已重門深鎖,不排除是暫時停業避鋒頭。

針對最近連串執法行動,民政總署表示是按照四七/九八/M號法令,相關場所須要申請預先許可才可開設,但如要開設兒童遊樂場等場所,必須位於商業用途單位,民居及工廈一律不可。

消防局則表示,今年首七個月巡查超過二百間工業場所,每當不符合《消防安全規章》,即作處理或通知相關部門跟進。

至於工廈室內運動場,暫時未受事件影響。有經營者對本刊稱,他們開業前已諮詢法律意見,決定以開辦體育會形式運作,「由於我們是一間體育會,所以在會址招收學員,並且提供體育訓練是好合理的事。」

受整體經濟不景氣,以及近月被嚴查的消息影響,工廈單位出現大冧市。家富置業負責人蘇先生說,業主持續割價求售下,工廈單位售價按年下跌三成,並相信短期內還會進一步跌價。以現時工廈呎價平均三千五百元計算,一個面積二千呎的單位,售價約七百萬元。

專營工廈單位租售逾二十年的榮德地產東主楊秉忠表示,工廈租務市場更慘淡,「幾年前活化風潮掀起,工廈單位呎租一直高踞十二至十五元,部分投資者索性將大單位劏成十多間小舖,然後以文創中心名義分租,令呎租更加超過二十元。但自從經濟持續下滑,再加上當局雷厲執法,呎租隨即插水逾半至八元。我手上原本傾妥兩宗大租盤,其一是做體育會會址,另一是租用兩萬呎地方作智障人士中心,結果全部拖住。」

學者:工廈法例過時

澳門與香港不同,不存在工商舖,工廈單位除了地面街舖或於入則時特別申請作商業用途外,其餘都只能用作廠房及貨倉。楊秉忠說:「我做物業代理當然希望做成交易,但當知道客人租用工廈單位是作其他用途,都會提醒法例並不容許。過往未見問題出現,只因有關方面沒嚴厲執法。」

他坦言工廈單位改為經營人流大增的娛樂場所,的確存在一定風險。記者隨他巡視工廈後門,發現部分走火通道出口長期鎖上,一旦發生火警,後果不堪設想。

不過他同時指出,原有法例應有空間作微調,讓工廈在合法及安全的情況下,真正的進行活化,「香港部分工廈已經分成兩部分,其一是繼續讓貨車出入上落貨,從事原有的工廠及貨倉用途,另一是設有載客升降機及整潔闊落的樓梯,方便經營樓上舖。澳門亦可以挑選一些工廈作試點,例如於防火層以下的低層單位,容許某些商業活動,條件是經營行業均需領牌及接受規管。」

澳門法制研究會副理事長洪榮坤表示,當地針對工廈的法例過時,如果揸正來做,幾乎所有工廈內的娛樂及文創活動均屬違法,「做運動場其實也是違法,只不過他們以體育會或社團名義登記,而類似個案在澳門極多,當局或需較長時間準備才可整頓。」

自澳門經濟轉型後釋放出大量工廈單位,洪榮坤認同值得研究在確保使用者安全的情況下,在法例上作出微調及放寬,總比浪費和空置為佳。

官方活化計劃叫停

一一年四月,澳門特區政府推出工廈活化計劃,鼓勵有能力收購或擁有全幢工廈業權的發展商參與,讓他們在繳交溢價金後,可以將工廈拆卸重建成住宅。

不過該計劃附帶多項要求,包括重建後的住宅總數,要有七成或以上面積不超過六百四十呎的細單位,而所有細單位的建築面積總和,要佔整個項目一半以上,並須無償地把三成土地面積回贈政府,以興建公園或公共停車場等設施。

計劃原意是為市民提供上車買樓的機會,與希望發展工廈的投資者達至雙贏;惟項目推行三年,只收到十五宗申請,最終僅得來來超市集團總部(下圖)及另一發展商項目獲批,當局遂在今年中叫停計劃。

澳門報料熱線

電話:(853)6220 5562

電郵:macau@singtaonewscorp.com

撰文、攝影:社會組︱設計:美術組
迷你 慘劇 禍延 濠江 活化 叫停 澳門 廈大
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恒地擬售長沙灣活化工廈 傳意向14億

1 : GS(14)@2016-11-29 07:22:39

【明報專訊】近期一直低調放售一籃子非核心物業的恒地(0012),繼9月以近44億元售出上環金龍中心後,恒地營業(二)部總經理韓家輝接受訪問時表示,集團旗下長沙灣永康街活化工廈項目恒龍中心,擬明年首季推出市場,但目前已接獲不少查詢,不排除以全幢形式發售。資料顯示,恒龍中心總樓面約17萬方呎,市傳意向價逾14億元。

二部明年推3盤涉逾千伙

恒龍中心落成已有約17年,總樓面約17萬方呎。恒地已對整幢物業的外牆、內籠,進行全面翻新和活化,估計耗資約3億元,預計今年底完成全部工程,明年首季推售。韓家輝指,雖然零售業表現一般,但本港經濟穩定,工商物業交市况仍不俗,集團旗下多幢位處九龍和港島的商廈,一直接獲不少包括洽購在內的查詢,當中本地資金、中資、外資基金各佔三分一。

事實上,恒地早前已發售的同區新式工廈GLOBAL GATEWAY TOWER,近期呎價已約1萬元。市場估計,恒龍中心若全幢放售,意向價逾14億元。

住宅銷售部署方面,韓表示營業(二)部明年主力銷售3個新盤,包括擬短期內開展宣傳的新界北青山公路88號古洞段豪宅(待批預售)、港島西區忠正街項目、大角嘴利奧坊2期住宅(後兩盤屬舊契項目),3盤合共提供逾1000伙。對明年住宅後市,韓認為豪宅將跑贏大市,樓價料有雙位數字升幅。

廖偉麟銅鑼灣酒店8.8億售紀惠

另正八集團主席廖偉麟等持有銅鑼灣晉逸時代精品酒店,以8.8億售予紀惠集團或有關人仕;該酒店現有98間客房,總面積約5.6萬方呎,每年回報約3.4厘;該酒店2014年中以6.68億購入,現帳面賺2.12億或近32%。

舖市方面,長實地產(1113)元朗世宙續錄舖位成交,消息指屋苑第5座32及33號地舖,實用4144方呎,作價1.28億元售出、呎價約3.1萬元。

世宙1.28億再沽兩舖

另尖沙嘴漆咸道南33至35地下7、8號舖,消息指亦剛以6500萬元沽出,按總面積1714方呎計,呎價3.79萬元,原業主楊世杭等透過公司分別於2003年及2009年購入兩舖,當時總作價逾1753萬元,帳面賺逾4746萬元或2.7倍。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9669&issue=20161129
地擬 擬售 長沙 活化 工廈 意向 14
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前身製衣工廈 花5.5億活化

1 : GS(14)@2017-02-18 09:33:13

【明報專訊】佛羅倫斯小鎮坐落於葵涌一棟活化工廈KC100內,該物業業主金寶集團董事長李秀恒表示,KC100的商場部分面積逾6萬平方呎,並已全數租予意大利FINGEN集團旗下房地產公司RDM集團,作發展特賣場(Outlet)之用。

KC100前身為運通製衣大廈,李秀恒於2010年以4.18億元購入,其後斥資5.5億元翻新改裝成甲級商廈,主要分為辦公室及商場部分,總樓面約30萬平方呎。李秀恒表示,KC100的活化工程於去年年初完成,並透露RDM集團租用其商場部分至今已逾大半年,整個租約期為10年。不過,他未透露租金金額。

李秀恒稱:「工廈的outlet一般都殘殘舊舊,不會加以裝修,惟今次租戶卻願意花資金裝修,外觀與一般商場無異,正好配合KC100甲級寫字棲的標準。」

李秀恒:少有具裝修工廈outlet

他認為,佛羅倫斯小鎮為其商廈注入不少「歐洲味道」,但據記者早前到訪該址現場所見,除多個進駐奢侈品牌富有歐洲風味外,小鎮外觀設計則相當現代化,與RDM集團於上海、天津及廣州等富有歐陸風情的小鎮有天淵之別。集團位於武漢及成都的佛羅倫斯小鎮將會相繼在年內開幕。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0086&issue=20170218
前身 製衣 工廈 5.5 活化
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華裔老街坊捉棋戰場市政府擲3千萬美元活化公園

1 : GS(14)@2017-04-30 15:20:56

美國三藩市唐人街的公園,例如最具代表性的花園角廣場(Portsmouth Square)滿載華人移民生活的印記。150年來不但是阿嬸大媽聊天的所在,更是老街坊每日會捉棋玩牌的好去處。政府決定一擲3,000萬美元(約2.3億港元)保育和活化這塊文化瑰寶,將會就設計徵詢公眾意見。駐三藩市記者:唐芷瑩「死得啦,無得行啦!」身穿「San Francisco」英文字樣的新潮外套,在象棋盤上爭鋒論戰的大叔們中氣十足,時而夾雜幾句廣東粗口,在他鄉碰到他們格外親切。要數三藩市每日最「爆場」的公園,必定屬這個小小的花園角莫屬。它有如紐約中央公園一樣,雖然旁邊已蓋滿酒店高廈,仍經歷逾150年仍沒被淘汰。1926年出生的龔伯早年從香港移民過來,辛苦湊大子女,退休後幾乎午飯後都過來捉棋。「這兒好方便,華盛頓廣場(附近公園)那邊太遠了,我走路過不到去。你叫我們每個都年紀這麼大去得哪兒,漁人碼頭(Fisherman's Wharf)更要搭車才去到,那邊又無人和我聊天。」問這位地頭的花園角有甚麼特色,他說園內老友記是分「小圈子」玩的,圈與圈之間不太理瞅,如他捉開棋,好少會「埋其他堆」玩啤牌。由洛杉磯來觀光的「老外」Lenora的觀察更有趣。「我很喜歡跨代的人都會來這兒活動這件事,但最有趣是看到「性別隔離」(sexual segregation)的情況,男人們在一角捉棋,另一邊才是女人堆。」花園角最近期的工程包括200萬美元(約1,560萬港元)改善公廁設施。今次康樂及公園局(Recreation and Park Department)已聘用建築師為園內的兒童遊樂場和行人天橋等注入新元素,希望同時保育其作為「唐人街心臟」的特色。當局這個周末會派中、英語專員到現場收集意見。當局自2012年起,已活化「鄧月薇華人康樂中心」(Betty Ann Ong Chinese Recreation Center)和「黃顯護遊樂場」(Willie Woo Woo Wong Playground)等地。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170430/20006761
華裔 老街坊 老街 捉棋 戰場 市政府 市政 千萬 美元 活化 公園
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長沙灣創匯國際首批逾900萬入場 活化工廈項目 恒地提供最高八成一按

1 : GS(14)@2017-05-10 12:18:53

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3658&issue=20170510
【明報專訊】新盤熱賣,發展商亦趁勢拆售商廈。屬活化工廈項目的恒地(0012)長沙灣商廈創匯國際中心,昨開放現樓示範單位,佈置格局猶如住宅新盤,發展商更提供最高八成一按,最快本周發售,首批入場單位逾900萬元,建築呎價約8000至9000元不等。

明報記者 方可兒、甘潔瑩 攝影 楊柏賢

屬傳統工業區的長沙灣,近年轉型商貿發展區,區內有多個重建或活化項目,近月區內頻頻有利好消息傳出(見表),發展商把握機會拆售。創匯國際中心昨開放示範單位予公眾參觀,首批涉約30伙,最快本周開售。恒地營業(二)部總經理韓家輝表示,首批先推約5層,涉約30伙,定價由900多萬至1200多萬元,建築呎價約8000至9000元,形容為「開心價」,估計將分5至6批推售,直言「賣一批,加(價)一批」,之後會加至每方呎逾1萬元水平。

目標建呎逾萬元水平

發展商為買家提供兩種付款辦法,即供付款辦法提供2%折扣優惠,另買家於本月31日前購買可多享3%折扣(即合共5%);至於按揭付款辦法則只提供3%折扣優惠(買家需於本月31日前購買)。發展商為選擇按揭付款辦法的買家提供最高八成一按,首3年利率為最優惠利率(P)減2厘,第4年為P減1厘,其後為P加1厘(P現為5厘)。另二按最高可達四成,利率與一按一樣。值得注意的是,是次發展商為買家提供八成一按,為商廈項目罕見,甚至媲美住宅項目。同系近日推出新盤西環翰林峰亦提供最高85%按揭,首3年利率為P減2厘,第4、5年為P減1厘,其後為P加1厘。

據樓書顯示,創匯國際中心共24層,每層6伙,整個項目設144伙。單位實用由777至1004方呎,實用率約七成,內籠呈長方形,無任何間隔,每伙均設獨立洗手間(不設淋浴間或浴缸)及獨立分體式冷氣機。項目地下至3樓設79個車位及兩個商舖,每方呎管理費約2.55元(以建築面積計)。

每伙設洗手間 實用面積777呎起

是次發展商斥資500萬元打造兩個示範單位,日後將連裝修出售。當中28樓E室,設計師以玻璃在靠窗一方分隔出兩個房間,房內置有書桌,餘下空間置有梳化及茶几等。至於28樓C室,除書桌及桌球枱,更備有茶水間,設有電磁爐、微波爐及咖啡機等,猶如住宅示範單位。

前身為恒龍工商中心的創匯國際中心,2015年獲批免補地價將現有工廈轉作寫字樓用途,並斥資近3億元進行翻新,項目落成約18年,總樓面約17萬方呎。
2 : GS(14)@2017-05-10 12:19:13

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5920&issue=20170510
【明報專訊】近年發展商成功拆售新式工廈或商廈。最矚目為嘉華地產2009年拆售大角嘴新式工廈樓花SOLO,每戶設獨立冷氣,備熱水爐的浴室等。另香港興業(0480)2013年推出的新式工廈樓花DAN 6,同樣以戶戶設獨立冷氣、洗手間及熱水爐等,入場費僅220餘萬元,短期內火速售罄。

恒地(0012)主席李兆基私人持有西營盤商廈威利麻街6號,於2015年拆售,更開放現樓示範單位,單位內不僅設獨立洗手間,更設備餐間。今年3月,恒地拆售九龍灣活化工廈項目創豪坊,同樣以示範單位作招徠,戶戶設開放式廚房和洗手間。活化成商廈的創豪坊單位較細,最細的會議室面積僅170方呎,入場費只約200萬元,項目更於1個月內沽出九成單位。

作住宅出租可釘契

不過,近年有不少買家將買入新式工廈或商廈單位作住宅出租,其中SOLO及DAN 6最矚目,惹地政總署關注。大律師陸偉雄稱,若購入新式工廈或商廈單位作住宅出租,因違反地契,地政總署有權釘契及派人還原單位用途,業主或因此喪失業權。此外,若租客欠租,業主亦未能從法律途徑追討,因此不鼓勵買家將新式工廈作住宅用途。另中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,工廈一般按揭成數為四成,視乎物業質素及設施、其承做按揭年期及按息而不同,但沒有住宅物業般吸引,買家購買前宜三思。

創匯正是政府活化工廈政策的其中一個項目。政府自2010年4月推出活化工廈政策,最終接獲逾200宗申請,其中124宗獲批,並於去年3月底截止申請。
長沙 創匯 國際 首批 批逾 900 入場 活化 工廈 項目 提供 最高 八成 一按
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【活化大牛龜電視】神人改裝成2合1懷舊遊戲機

1 : GS(14)@2017-05-19 05:28:27

改裝過程中最困難的地方,是要將TV卡及音響重新連接到機面的功能轉鈕。

CRT大牛龜電視是好多朋友的童年回憶,尤其那班日以繼夜、夜以繼日撈住電視汁長大的人,而家絕大部份大牛龜電視已退役,但仍有唔少設計師會將其外殼活化賦予新功能。話說醉心懷舊遊戲的Finndersen有日在街頭見到一部International牌大牛龜電視,就即時買返屋企諗住將部電視改裝懷舊遊戲機,一心想將迷你電腦Raspberry Pi3放在大牛龜電視內,再安裝RetroPie模擬器玩PlayStation、N64、NeoGeo等懷舊遊戲ROM。點知當佢拆走CRT顯像管時先發現原來電視仍可正常操作,於是要再買一個12吋LCD屏幕放入機內,甚至乎將一塊透明亞加力膠片屈成大牛龜電視的屈面放在屏幕前,扮番原本的外觀。若只係改裝成一部懷舊2合1遊戲機電視機,到這個步驟就已經可以收工,不過Finndersen決定再搞搞新意思,為這部2合1遊戲機電視機加入TV卡及換上更靚聲的喇叭,而且花上唔少時間先能夠將TV卡及喇叭連上電視機面原本的Analog制式頻道選擇及音量調校轉鈕,打機之餘更可睇埋電視節目,真係勁到無朋友!影片:https://youtu.be/hu4SaxqlHVo資料來源:Hackday文:布偉倫2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




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三藩市活化區公園空間不足市府花260萬美元添街燈解困

1 : GS(14)@2017-06-10 13:46:43

曾經是三藩市內工業重鎮的南市場街區(South of Market,簡稱SOMA)社區近年逐步活化,更多酒吧等消遣場所進駐,吸引不少青年才俊遷入,帶旺樓市。不過市議員指出,區內公園空間非常不足,或令有小孩子的家庭卻步。駐三藩市記者:唐芷瑩以已故菲裔前奧運跳水運動員命名的SOMA德雷弗斯公園(Victoria Manalo Draves Park),最近增設一個棒球擊球練習場。開幕儀式上,數十名區內居住、只有6歲至12歲的棒球界「明日之星」,從市長李孟賢(Ed Lee)和「49人隊」(49ers)吉祥物手上接過棒球後,轉身走入球場練習,表現興奮。
SOMA雖鄰近市中心,新落成的時尚「LOFT」公寓林立,但市議員金貞妍(Jane Kim)指,該區公園面積不足,她透過助理表示:「SOMA區是全市人口密度最高的地區,但每名居民平均只能分享到0.17頃的公園空間。」金貞妍提醒,家長們一窩蜂追捧新興社區時,別忘記考慮是否能給小孩一個理想的遊樂空間。繼爭取擊球練習場後,居民也即場向李孟賢反映,希望政府在區內興建公眾游泳池。三藩市康樂及公園局總經理金斯伯格(Phil Ginsburg)回應稱:「近年我們在全市公園的投資都有所增加,對於SOMA區,下一步我們會先擲260萬美元,在公園內加裝街燈。我們知道區內公園設施不足,所以希望市民不管在日間或晚上,都可享用到現有資源。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170610/20051346
三藩 活化 公園 空間 不足 市府 260 美元 街燈 解困
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花5年活化 築地建美食公園

1 : GS(14)@2017-06-22 07:42:20

東京都知事小池百合子昨天就築地魚市場搬遷安排召開臨時記者會,表示魚市場將按原定計劃遷至豐洲,同時花五年將築地活化成「美食主題公園」,屆時商戶可自行決定是否遷回築地,而豐洲將作為綜合物流點。


將與豐洲並存

不過小池百合子並沒表明魚市場遷往豐洲的確實時間。她在記者會上提出要「守護築地、運用豐洲」,指都政府已經在豐洲花了6,000億日圓(419億港元)為搬遷做準備,同時築地長久以來已在國際建立了高知名度,應該要充份利用這兩點,相信「讓築地與豐洲並存是最明智做法」。當局將會採取在地下空間加鋪石屎、以及更新地下水系統等措施解決豐洲污染問題,同時強化該處冷藏、物流及加工功能;而受惠於因應東京奧運所改善的交通配套,五年後完成活化的築地將再次成為東京重要景點。築地市場原定去年11月遷至豐洲,之後改建成購物商場或賭場,但曾是煤氣廠的豐洲被揭發清理工程有疏忽,污染嚴重超標,小池在去年8月出任都知事後決定押後搬遷。日本放送協會/《東京新聞》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170621/20063316
活化 地建 美食 公園
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黃偉綸網誌倡活化翠屏河

1 : GS(14)@2017-07-05 03:45:05

【本報訊】兩位新上任的問責局長,發展局局長黃偉綸及勞工及福利局局長羅致光續做「鍵盤戰士」,昨率先發表處男網誌,前者簡介當局倡議的「活化翠屏河計劃」,擬將觀塘敬業街明渠改造成「翠屏河」,後者則稱會與工商界、非政府機構及公民社會建立更密切夥伴關係。


籲市民發表意見


林鄭月娥出任發展局局長期間,曾經提出起動九龍東項目,新任發展局局長黃偉綸首篇網誌亦談及九龍東的發展,包括重提2012年提出,把觀塘敬業街明渠改造成「翠屏河」的概念,期望把翠屏河與鄰近的翠屏河公園融合,將翠屏河化身為一個可以讓市民欣賞到河景和進行休閒活動的新地標,同時加強河道的防洪能力。他指活化「翠屏河」後的綠化河道走廊,增加區內的康樂、文化及藝術設施,呼籲市民繼續就計劃發表意見,但網誌沒提及工程進展、預計落成日期等。而在發表網誌之時,黃偉綸上任後翌日亦出動,昨陪同林鄭到上環元創方出席發展局舉辦的展覽活動。羅致光昨天則發表近400字題為「新的一頁」網誌,指未來會保留勞福局網誌,在合適時候分享工作或觀點,並預告會有不同的風格。他稱過去30多年都在大學任教,出任局長無疑是揭開新的一頁,期望與該局同事、勞工處和社會福利署,一起制訂及推行各項適切的勞工及福利政策措施。■記者于健民



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170703/20077259
黃偉 綸網 網誌 誌倡 活化 翠屏
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百年古蹟活化重生!巴士維修廠變身藝術廳

1 : GS(14)@2017-07-09 03:39:03

三藩市海景區(Ocean View)一棟萬呎百年紅磚建築,在1989年被地震破壞後,內部變成廢墟,30年來無人打理過,甚至仍找到當年的舊報紙和電腦。市政府終於籌夠錢,準備將它活化重生。駐三藩市記者:唐芷瑩負責項目的三藩市康樂及公園局(San Francisco Recreation and Park Department)帶記者進入荒廢多時的「日內瓦車廠」(Geneva Car Barn and Powerhouse)內視察。自1989年洛馬普列塔大地震(Loma Prieta Earthquake)後遺留下來的椅子、「阿爺級」電腦、剪報,至今竟然仍未清理。這個建於1901的廠房,前身是Muni巴士維修廠,由於被列入歷史建築,才會逃過被發展商收購拆卸命運。但是1.6萬平方呎的空間,加上濃厚的型格LOFT工業風外觀,就這樣空置着,實在可惜。用了長達15年爭取將廠房活化的市議員安世輝(Ahsha Safai)向本報解釋:「其實活化它所需的錢,比拆卸更多,因此我們用了很多時間合併不同來源的撥款。這個設施會變成一個表演藝術場所。」項目早前已籌得約1,050萬美元(約8,190萬港元),今次加州政府追加350萬美元(約2,730萬港元)撥款,廠房活化才能成事。活化工程會分兩期,興建表演舞台、小劇院和咖啡廳等,合作單位包括非盈利機構Performing Arts Workshop。而工程會於今年底動工,預計歷時1年。除了藝術愛好者,三藩市的毛孩主人都能受惠於今次合共650萬美元(約5,070萬港元)的加州撥款,因為當中200萬美元(約1,560萬港元)會興建一個新的金門公園(Golden Gate Park)狗公園,位址36th Ave和Fulton Street。局方表示,該處現時只是一幅泥地,屆時會鋪上草皮、加建圍欄和長椅等;此外,亦有100萬美元(約780萬港元),用來改善默塞德湖(Lake Merced)的社區環境。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170708/20082996
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