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徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法 不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺

2012-1-9  TWM

近十年，台灣人前仆後繼赴上海投資房地產，初估有二十餘萬人在當地置產，其中，二○○五年之前進場者，基本 上都賺到了「三差」：匯差、利差與房差。
如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊，現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎？ 撰文•梁任瑋 乍見台商張英宗，一身黑色防風外套，搭配牛仔褲與休閒鞋，這位低調的中年男子，在上海一口氣租下五十間以
上精華地段店面當二房東，地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區，一條街年租金收入一百萬人民幣，堪稱上海最大台籍店面投資客。

房市急凍，台灣人成為房市限購令下的首要目標之一，台灣投資客「窮則變、變則通」，轉向店面二房東及超高 檔老洋房，靜待這波房市風暴過境。

在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗，近幾年服裝公司業績上軌道，他已將投資重心轉向房地產業，「原 來只是為了自用，後來乾脆整條街包租下來，其餘店面轉租給其他房客，因緣際會當起二房東。」場景回到一九九 三年，剛從美國到上海的張英宗，開車在上海大街小巷逛，發現到處都是捷運工程吊桿，「數都數不完，至少兩百 座以上。」讓他想起到日本出差時，都搭地鐵前往目的地，與客戶約在地鐵站口見面。因此，當時他就相信，未來 上海房地產絕對是跟著地鐵發展。

百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面

「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面，不用花腦筋嘛！」張英宗專挑一點都不起眼，甚至閒置許久 的店面，但他堅持沿著地鐵布局，並先將服飾店開在裡面帶動人氣，再陸續對外招商。

因港澳台個人不能買上海店面，上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中，店面租金飛漲，一般人吃不到這 塊肥肉。五年前，張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大，租金還有上漲空間，開始切入向房東包租再轉租的二房 東生意。為了創造規模經濟，他包下整排店面，一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟，也增加他 談判空間，要求房東跟他簽十年租約，藉此壓低租金，也增加獲利空間。

一開始，為了找到店面的房東，張英宗耗盡心思查資料、找管道，他甚至為了建立政商人脈，還投資數十萬人民 幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」，同學裡有大陸上市公司董事長、總經理，甚至還有證交所主管，讓他可以掌握第一手的投資風向。

今年六十一歲的張英宗，用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資，他認為，沒有商圈當腹地延伸 的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站，往往比末端站佳；地鐵站最好是兩線交會以上，要不繁榮也難。例如幾年 前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面，如今租金都起漲一倍。

「我看得到商圈的前景發展，包租時間一定十年以上、店面數量一定要多，後面利潤才會大。」張英宗坦言，包 租店面的前三年並不如想像的那麼好做，要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例，三 年前還是一片工廠，如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後，目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜 貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後，他相信人潮會逐漸增加。

除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外，也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」 稱號的鄒媽媽，就是專買有土地所有權的私有老花園洋房，再出租給高級法國料理餐廳，十年來賺足租金與土地增 值財的台灣人。

上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房 二○○三年，鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前，集資上億新台幣，收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶，地點都在市中心熱鬧商業區，每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上（每坪約二七○萬新台幣），不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。

一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽，經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮，住家與店面她全都「玩過」，而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走，從兩側一路看下去，住宅大樓是越蓋越多，但點燈率卻非常低，只有三分之一戶的室內電燈是亮的，讓她當下決定把手頭所有住家 拋售一空，把資金轉進老花園洋房。

鄒媽媽說，上海的房價還是會漲，但漲幅一定比不上早年，而且接手人會越來越少，尤其上海的房子多數都只有 七十年使用權，但只有老花園洋房沒有房屋使用年限，更顯奇貨可居。

在當年投資客瘋炒老花園洋房的年代，鄒媽媽也意識到，租金要衝得高，一定要租給餐飲業。於是她只買可經營 商業活動、已申請「居改非」（從住宅區改為商業區）的老花園洋房，且專挑可用明火快炒的「大餐飲」使用類別。

「老花園洋房就像是古董，房屋雖然會老，但土地不會壞掉，放越久越值錢，沒有辦法用價錢估算。」目前上海 老花園洋房市場行情一戶至少一億人民幣起跳。因為上海市政府對老花園洋房的管理與法令非常嚴格，鄒媽媽也用 收藏藝術品的方法維護這些房子，「要維修絕對不能動到房屋結構，更不能拆除重建，否則房屋就會被沒收。」購 買這些老花園洋房完全沒有貸款的鄒媽媽，每月收到的租金都是實際進入口袋的現金，她再用這些租金在上海租豪 宅，也讓接近退休的她，開始收成縱橫上海房市二十年來的果實。

犀利廣告人 不貸款、新裝潢鎖定外籍人士同樣鍾情老花園洋房的還有達一廣告董事長徐一鳴，早在○二年就在上海置產，他認為這一年多來中國大陸宏觀調控政策打壓，「如果說中國房市生病，那上海只算感冒了。」他說，感冒讓人不好過，但「來得急、去得快」，只要客觀環境改變，上海房市很快就可復原。

這位見解犀利的廣告人認為，目前上海房市跟台北市精華地區十分類似，都是「量縮價不跌」，中國政府已經用 盡狠招，在上海卻也只能阻止房價飆漲，並不能讓房價大跌，反而限購政策使房租大漲，平均一年收個八％、一○％投報率很正常，因此打房效果並不顯著。

近期銀行資金已開始鬆綁，徐一鳴表示，一旦年底中共政權平穩交接、政策鬆綁，上海房市將率先重振雄風，「 絕對是一尾活龍！」「在上海買房子，別想買在最低點了，買到相對低點就行。」徐一鳴是典型長線型投資人，買 房子只進不出。近十年來，投資標的包括住宅大廈、別墅、老洋房，目前全部出租。最近一次進場，是○九年金融 海嘯後買在號稱「小台北」的古北新區，「虹橋機場全面翻新，附近身價當然不一樣。」他說。

他認為，上海具備所有國際都會的基本條件，外來人口激增、市區土地稀有、租賃需求強勁等，都使上海房價易 漲難跌。加上中國通膨陰影始終揮之不去、股市又持續不振，都讓上海人備感「守土有責」，房價在這波嚴打下才 能屹立不搖。

徐一鳴投資方法簡單，卻不易學，第一他不貸款，完全規避信用擴張風險；其次專挑外籍人士聚集地段的房子
，再以他過人的美學眼光把房子裝潢好，這一來，不但出租容易，租金也比較高。因為房子買在相對低點，加上人民幣持續升值，十年下來，他成本幾乎完全回收，「打房」再嚴也處之泰然，開開心心做他喜歡的廣告。

目前定居在上海的台資企業華敏置業人資總經理程寶慧，是典型的自住客，因為她已在上海結婚生子。○四年就 買在生活環境與台北天母很類似的古北新區黃金城道旁，加上距離虹橋機場近，也縮短回台灣舟車往返時間，每平 米一萬七千多人民幣（每坪約二十五萬新台幣），如今已增值兩倍以上。

看著不到兩歲的兒子快樂地在寬闊的中庭玩耍，她認為，到上海購屋前要想清楚目的，是要自住還是收租，而且 一定要親自做功課，了解區域環境，才能戰勝中國房市隨政策起伏產生的風險。

張英宗 出生：1950年 現職：上海富邦服飾公司總經理 經歷：服飾業、零售業
學歷：上海交通大學私募證券投資總裁研修班鎖定產品：地鐵站附近店面 程寶慧
出生：1970年

現職：華敏置業人力資源總經理學歷：上海交通大學EMBA 經歷：104人力銀行事業處總經理、陽光衛視董事長特 助

鎖定產品：住宅

港最貴洋房 買家代表曝光 河北船企要員稱代人簽約

1 : GS(14)@2010-09-18 09:46:50

【明報專訊】恒地(0012)的淺水灣赫蘭道11號早前以6.6億元售出，成為本港歷來最貴成交的單一洋房(見表)，昨日買賣文件正式註冊。本報發現簽約代表名為羿岳峰(YI Yuefeng)，其英文姓名和中文簽名，與香港另一註冊公司「河北發展船務」的董事羿岳峰相同，他亦是香港北方船務副總裁。本報記者昨午即時前赴羿岳峰的辦公室，他最初否認與此交易有關，及後他稱他本人肯定沒有購入，但有可能是他代人購買赫蘭道11號大宅，最後他又說希望不要刊登他的姓名，因為涉及人身安全(見另稿)。

本報亦發現羿岳峰出任授權代表的公司，早於2007年已一手購入堅尼地城泓都約23個住宅單位(現仍持有)。

簽約代表為香港北方船務副總裁

恒地發展的赫蘭道11至12號項目，提供4座洋房，每幢另設私人泳池、花園及電梯，全具獨立地段門牌，至今已沽出2座洋房。11號屋，為面積最大的洋房，面積13,033平方呎，呎價5.06萬元，創香港洋房(不包括屋地)單一成交金額最高紀錄。12A號屋亦售出，買家為聣福發展有限公司，屬海外註冊公司，該屋面積10093方呎，成交價4.78億元，呎價4.74萬元。

售價6.6億 呎價5.06萬

根據公司註冊處資料顯示，買入赫蘭道11號的裕申，其董事及股東為一家離岸公司，而裕申的公司秘書名為張鳳叔，申報住址則為西環泓都2座某單位，這單位是由河北發展船務羿岳峰出任授權代表的公司Silver Great Capital Ltd所持有。

本報亦發現，早於2007年Silver Great Capital Ltd向新世界發展(0017)及市建局合作發展的西環泓都，大舉掃入2座低層及高層合共約23個單位，主要位於49至57樓D、E室向山單位，面積全為約638至690方呎，當時總斥資逾7000萬元，現時市值可能逾1億元。

授權代表公司 曾購23伙泓都

與河北發展船務，同用一個上環註冊地址的尚包括北方船務。北方船務為民營河北遠洋運輸集團在港成立的乾散貨及原油海運集團，原計劃2007年來港上市，集資7億至8億美元(約55億至62億港元)，保薦人為摩根大通，惟市逆轉，令其上市計劃被迫擱置。

資料顯示，河北遠洋集團及北方船務控股有限公司，由董事局主席高彥明一手創立。河北遠洋和北方船務在內地的累計捐款已超過5000多萬元，而去年底高氏把一架以1500萬港元從海外購得的英製二戰名機「噴火」，捐贈給中國航空博物館。

羿岳峰於2005年亦曾以河北遠洋運輸副總經理的身分，出席本港公開研討會時表示，香港航運發展面臨的最大問題是人才不足，甚至到了青黃不接的嚴峻地步。

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2 : GS(14)@2010-09-18 09:47:17

羿氏受訪時 口風急轉彎
  2010年9月17日

【明報專訊】由於羿岳峰是船運界知名人物，本報便安排相關記者邀約採訪，但他拒絕接受訪問，說有一些敏感原因，不方便面見傳媒。半個小時後，記者直闖其位於信德中心的辦公室，在北方船務的副總裁辦公室裡會見到了他。

初堅稱無買 後改稱代購

羿岳峰可說是一位謙謙君子，跟記者談笑風生。當問及赫蘭道6.6億洋房時？他一愣，隨後說「從未聽過這個房子」，自己沒有買，集團更是與此事無關。集團現階段並沒有考慮進軍香港房地產業。而他住在泓都，只是租用，在香港沒有物業，更不會有6.6億購入豪宅，「如果我買得起那裏，我也就不用住泓都了，對不對？」。他形容事情是誤會一場，要記者去香港土地註冊處查清楚。記者隨後給他出示相關董事的身分證號碼，他承認是自己的號碼，但對於購房一事，仍然矢口否認，說在一些場合簽到時，有留過身分證信息，或許有人冒用。

記者又告訴他，據核對，購房契約上的簽名與他在河北發展船務和Silver Great的簽名是一致，他非常驚訝，問記者為何會有他在公司的簽名。這時，他口風略轉，說「有可能是幫大陸的朋友代簽」，但簽名時，並無詳細查看合約內容，並不知道購下6億多元豪宅。他說他會回憶一下，再給記者答覆。

盼不刊名 恐涉人身安全

晚些時候，他再來電本報，希望本報不要刊登他的名字，因為涉及人身安全，又說，就算是他幫內地朋友買房，朋友也不希望公開姓名。雖然有些富人喜歡彰顯，但各地文化不同，不少內地人行事低調，不希望讓人知道姓名。採訪過程中，羿岳峰透露自己在大陸是律師，讓人不禁聯想，此次香港最貴洋房交易會否是他以律師身份牽線促成的呢？背後購房者不願意公開姓名的原因又是什麼呢？考慮到羿岳峰的要求，把圖片特殊處理，但姓名已是網上公開資料，故不隱去。

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3 : 龍生(798)@2010-09-18 22:16:00

呢的友仔, 無私顯見私
如果的錢乾乾淨淨, 你光明正大賺番黎的
做咩要遮遮掩掩?

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4 : GS(14)@2010-09-19 10:32:16

3樓提及

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呢的友仔, 無私顯見私
如果的錢乾乾淨淨, 你光明正大賺番黎的
做咩要遮遮掩掩?

最好笑就是他初頭唔認，後來話要搞清楚，可以知道他真是好似唔知....

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5 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 11:15:16

有錢人玩法唔同我地平民百姓
所以我地唔應該以平民百姓既觀點去評價佢地

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6 : GS(14)@2010-09-19 11:25:48

5樓提及

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有錢人玩法唔同我地平民百姓
所以我地唔應該以平民百姓既觀點去評價佢地

但是香港D野清清楚楚，又有產權保障，也不是普通人可查，香港人又清廉，稅又唔會因為你有錢不按規則收。

難道會為這些事害怕?

查出來大可逃路到外國，不回內地即可...第時有事上來，人地唔認數仲衰....

我覺得他們仲用內地的腦袋去想問題才是傻仔一名，香港人在內地就跟內地一套做，在香港就是相反啦，正大光明話自己買的有多不好，內地人又不懂香港的情況，想查都難啦

內地做的是因為避稅及避開一些人物查，在香港只要你在香港的錢不是貪污、不是騙來，匯過來就無問題，內地的事和香港的事是兩碼子的事。

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7 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 11:38:42

6樓提及

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5樓提及

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有錢人玩法唔同我地平民百姓
所以我地唔應該以平民百姓既觀點去評價佢地

但是香港D野清清楚楚，又有產權保障，也不是普通人可查，香港人又清廉，稅又唔會因為你有錢不按規則收。

難道會為這些事害怕?

查出來大可逃路到外國，不回內地即可...第時有事上來，人地唔認數仲衰....

我覺得他們仲用內地的腦袋去想問題才是傻仔一名，香港人在內地就跟內地一套做，在香港就是相反啦，正大光明話自己買的有多不好，內地人又不懂香港的情況，想查都難啦

內地做的是因為避稅及避開一些人物查，在香港只要你在香港的錢不是貪污、不是騙來，匯過來就無問題，內地的事和香港的事是兩碼子的事。

理想當然是完美
你可有想過...近20/30年的國內巨富
多是受惠國策嗎?
他們可不是低能兒,國家也不是智障童
大家都知道遊戲規則
[ 若然未報,時辰未到 ]

受惠國策的商家們,他們和市場同步收到訊息嗎? 別傻了
任誰也知道,共產黨的管治,任你有一萬個理由,就是要你死,就點走都走不了

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愉景灣洋房實用率103％

1 : GS(14)@2013-01-24 00:56:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ea_eaa1.htm

愉景灣洋房多由用家或長線投資者持有，一向較少放盤，圖中所見的1期朝暉徑雙號屋，現時叫價約3800萬元，以實用面積2094方呎計，每方呎叫價18,147元。（葉家豪攝）



代理指出，愉景灣1期不少洋房都設有特大露台，但由於發展商當年售樓並不會把平台、露台計算在建築面積內，令其實用率極高。（葉家豪攝）
官方實用面積 按圖則計算
就上述情，本報曾向差餉署及發展商瞭解，前者回應指出，有關物業的實用面積資料，是根據經屋宇署批核的圖則而計算的，但該署並沒有物業的建築面積紀錄；而香港興業則表示，「當日提供給買家的建築面積的確為3088方呎，亦注意到買賣文件上的實用面積為3175方呎，惟30年前的相關檔案資料已無從翻查，無法評論為何有此分別，亦不想胡亂猜測，但最重要的是，香港興業當日沒有『報大數』、誇大物業面積；而另一方面，買家亦買得面積更大的花園屋」。
業界：情非常罕見
事實上，區內不少代理均知道該6間洋房有上述情，但都不能作出解釋，而不少測量界人士都對上述情嘖嘖稱奇。
香港測量師學會建築測量組主席何鉅業得知有該情都認為相當「驚訝」，並指出有關情非常罕見，「實用率最多都係100%，超過100真係未聽過」。該學會規劃及發展組主席陳旭明亦指出，有關情「好特殊」，但不敢估計其原因。
牆身厚薄柱位等 或影響計算
另一個值得留意的是，由發展商當年提供的資料，與差估署所提供的，上述物業的實用面積存有12方呎的差異，即使市場現時以實用面積作為買賣準則，但市場資訊仍未統一。對此，何鉅業表示，不同測量師根據圖則所計算得來的面積，不時都會出現些微誤差，約在3%以內，而陳旭明則表示，情可能出現於雙方在計算時，在某些因素上有輕微差別，如牆身厚度、柱位、公用地方等。
明報記者 林尚民

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2 : GS(14)@2013-01-24 00:56:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ea_eaa2.htm


面積有異 間接影響樓價
  2013年1月23日

【明報專訊】雖然政府推行以實用面積計價，目的是要統一市場資訊，但現時由發展商向土地註冊處提供資料，與差估署所提供的仍未完全統一，而地產代理監管局亦表明，兩者所提供的數字都可接受。

換言之，即使真金白銀買入物業，業主亦不完全知悉物業的實用面積，間接影響物業價值。有業內人士亦擔心，今年4月一手亦推行實用面積措施，屆時會否更令市場混亂。

地監局﹕兩者數字均可接受

以愉景灣一期朝暉徑93至103號單號屋為例，差估署提供之實用面積為3187方呎，土地註冊處的買賣紀錄則為3175方呎，就有關差異會否影響買賣雙方或涉及之代理，本報向地監局查詢，該局發言人稱，無論代理在俗稱Form 1的「物業資料表格」上所填的是哪一個面積，只要標明出處，有關代理日後即使收到投訴，亦可作為抗辯理據。

此外，兩種實用面積亦有機會令買賣其中一方出現「損失」，以去年以8500萬元售出的朝暉徑101號屋計，當時建築呎價為27,526元，以物業現時市值實用呎價約2.7萬元，實用面積3187方呎計，物業價值8604.9萬元；但以3175方呎計，物業市值則為8572.5萬元，兩者差距32.4萬元。

中原住宅部亞太區總裁陳永傑對此稱，「法例鮋№無話可說」，只要滿足到法例要求便可。

律師謝偉俊稱，即使買賣雙方日後可能發現市場存有兩個實用面積並出現損失，亦必須證明在過程中有人刻意計錯數、誤導，或疏忽，才有機會要求踢契。

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3 : GS(14)@2013-01-24 00:57:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ea_eaa3.htm


【明報專訊】由香港興業發展的愉景灣，為本港著名的低密度住宅區，最新一期的愉景灣14期津堤，去年開售首批建築呎價9711元，實用率78%至80％，已遠不及30年前區內單位的實用率。另據中原統計，去年愉景灣合共錄得535宗二手成交，現時區內分層單位平均實用呎價7500元(建築呎價6300元)，過去一年升幅高達31％，升幅媲美去年「樓價升幅王」天水圍嘉湖山莊。

屋苑向來吸引不少名人、影星捧場，連現任金管局總裁陳德霖，早年亦買入3個分層單位收租，估計現時市值4800萬元，較買入價升近1倍。

過去一年 區內樓價升逾三成

據陳德霖2007年出任行政長官辦公室主任時申報利益顯示，早年以公司名義買入3個愉景灣物業，包括在99年以925萬元買入4期碧濤軒高層B室，及後在00年及03年分別以738萬及830萬元買入1期的海馬徑極低層B室單位。據代理指出，碧濤軒分層單位現時市值約1200萬元，海馬徑連花園單位更已升至1800萬元，3個單位共值4800萬元。

高球車連牌 炒至200萬破頂

另外，愉景灣不乏藝人聚居，如歌星關淑怡自2004年起入住。

中原創辦人之一王文彥及妻子周春嬌早年亦大舉入貨，據悉他個人或有關人士由85年起至90年代，總共買入愉景灣不同期數近40個單位，其後陸續放售套現，料現時至少仍持有10多個單位收租。

另一方面，有區內代理透露，不少區內居民、商戶代步的高爾夫球車連牌費，已由20年前的十多萬元炒高至200萬元，創歷史新高，平均月租更達8500元水平，以此計算回報率高見5.1釐，比本港去年通脹率4.7%還要高。

該名代理解釋，由於愉景灣發展至今已有30多年，住宅單位數目亦大增至逾8000伙，而屋苑亦擴展至二白灣一帶，令高球車市場需求大增，但由於該類車輛的牌照已停發，整個屋苑只有500個牌照，令車輛同樣出現炒風，而車輛只可由屋苑業主購買，租戶及商戶都只能向業主租用，故出現上述情。

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洪水橋溱林推50伙 實呎8787元 分層特色戶 貼毗鄰尚城洋房呎價

1 : GS(14)@2013-07-06 14:45:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/eb_eba1.htm


位處洪水橋洪順路的溱林，由分層大廈和洋房組成，總共提供236伙，是新世界於一手新例4月底生效後，首個推出市場的全新樓盤；樓盤預計明年3月落成。





【明報專訊】土瓜灣港圖灣開紅盤後，為一手樓市打下強心針。新世界(0017)元朗洪水橋8個月樓花盤溱林，昨晚突公布以平均實用呎價9535元，首推50個分層特色戶，惟由於新世界會會員可獲3％折扣，加上即供付款再獲5％折扣，意味買家最多可得92折樓價優惠，令首推50伙折實後平均實呎降至8787元，與長實(0001)同區樓盤尚城的洋房，3月劈價促銷時的實用呎價相若，但仍比同區主要屋苑分層單位現呎價水平，高逾兩至三成。

在一手新例4月底生效前，新世界今年初以促銷貨尾為主，溱林可算是新世界於一手新例生效後，集團首個推出市場的全新樓盤。

未折實前呎價9535元

溱林位處洪水橋洪順路，位置遠離元朗市中心，預計明年3月落成。最近期元朗區推出的新盤，為恒地(0012)與新世界的尚悅，平均呎價逾萬元，但位置較溱林佳。屋苑首批50伙全屬特色戶，包括21個地下連前花園戶，以及29個頂層3樓連天台戶；不過，與其他新盤特色大戶明顯不同的是，首批單位只有兩伙屬實用1002及1012方呎的大單位，其餘48伙為實用462至912方呎的2、3房單位。

入場費432萬 首批送車位

若計算92折優惠後，溱林首推50伙的折實價，介乎432萬至1048萬餘元。除樓價折扣外，新世界亦會向首推單位的買家，送贈價值60萬元的車位一個，亦即等同單位樓價約6％至14％(若不要車位不可於樓價減免)；同時亦會提供總值2.5萬元的購物現金券，反映發展商的開價取態，是力保單位帳面平均實呎在9000餘元的水平，但背後卻提供各式各樣的優惠，令實際呎價水平降至8000餘元。

高區內標準戶呎價24%至35％

扣除各種優惠後，溱林首推50伙的平均實呎，與尚城洋房今年3月在劈價11％後的平均實呎8784元相若；尚城每幢洋房已連1個車位。不過，相對同區近年入伙的主要屋苑，如尚城、新地(0016)泉薈分層單位，現平均實用呎價約6500至7100元，則依然高出24％至35％。

由於溱林於本周二上載樓書，意味這批首推單位，最快可於下周三(10日)發售；惟確實開售時間，仍待發展商公布。

溱林由11幢4層高低密度大廈組成，提供207個實用436至1285方呎分層單位(包括44伙地下連花園及54伙頂層連天台戶)；屋苑另外設有29幢洋房，實用介乎1902至4744方呎。

明報記者 林可為

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2 : GS(14)@2013-07-06 14:46:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/eb_eba2.htm

不設示範單位 展廳大搞藝術
  2013年7月6日

【明報專訊】一手新例下，發展商銷售手法逐漸回歸平實。不過，新世界發展(0017)卻一反「潮流」，在洪水橋溱林展銷廳大搞藝術展覽，更利用微電影簡述樓盤資料，實質新盤資訊卻略嫌欠奉。發展商解釋，此舉是為了給予參觀者新鮮感，冀將藝術及自然融入新盤。

銷監局﹕沒規定設示位

溱林昨首度開放設於中環的展銷廳予傳媒參觀，據悉，是次以藝術出發的意念及由新世界第三代，集團執行董事兼聯席總經理鄭志剛負責，並邀請藝術家林東鵬就項目內一棵原生細葉榕為主題，創作一系列的作品，並於廳內擺放。新世界營業及市務助理總經理黃浩賢表示，是次在展銷廳加入藝術元素，冀為參觀者帶來新鮮感。由於受場地所限，項目不設示範單位，只擺設項目模型，僅以微電影略述樓盤資訊。

港圖灣原價加推48伙

銷監局發言人表示，一手新例並沒有硬性要求發展商設置示範單位，設示範單位須符合法例要求。

另外，嘉里(0683)土瓜灣港圖灣，昨上載第四批單位的價單，涉48伙，平均實呎15365元，屬原價加推，預料下周內推出。港圖灣共有175個單位，今次加推48伙，連同早前已推出的122伙，只餘下5個單位仍未開價。價單顯示，加推的單位中，除了包括所有標準E室單位外，亦包括6樓E室連平台及48樓C室連天台特色戶，實用由508至1034方呎，呎價由12,881元至21,644元。另綜合市場消息，昨沽出粉嶺逸㗖4伙，港圖灣亦再錄4宗成交，累售107伙。

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3 : greatsoup38(830)@2013-07-06 17:35:40

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130706/18324757
【本報訊】新世界（017）旗下元朗洪水橋溱林昨日突然公佈首批50伙價單，這個位處偏僻的樓盤，開價「嚇死人」，平均實用呎價9,535元，貴過同區三成，其中2座3樓C室，實用1,002方呎，另817方呎天台，定價1,138萬元，實呎高達11,357元，就連入場費最低都要468.9萬元，月入不足3萬元的上車客，「諗都唔使諗」。
記者：陳家雄　林志光

昨午新世界邀請記者參觀該項目展銷廳，還以為全冇料到，殊不知傍晚時份，突然將首批50伙價單上載至該項目網站，全部分層單位，實用面積由472呎至1,012呎，售價介乎468.9萬至1,138萬，平均實用呎價9,535元。項目提供即供優惠，照定價減5%，同時買家可獲贈住宅車位一個，車位定價60萬元，另加購物禮券谷銷情。
  
實呎貴毗鄰尚城三成

單位定價最高是2座3樓C室，實用1,002方呎，另817方呎天台，定價1,138萬，實呎11,357元。入場費最低的1座3樓C室，實用508方呎，另434方呎天台，定價亦468.9萬元。假如借七成按揭，年期25年，利率經壓力測試加至5.15厘，月供19,476元，月入必須32,460元才符合要求。該區代理認為，對比毗鄰長實（001）尚城，實呎貴足三成，但溱林是低密度住宅，與同區同類型住宅相比，例如洋房屋苑綠悅，上月一間單號屋，實用1,579方呎，以1,180萬元成交，實呎7,473元，但仍高出27.6%。
近期銷情穩定的土瓜灣港圖灣再加推48伙，該盤已先後推出170伙價單，累積售出103伙，買家中有15%為非香港永久居民，而有五成買家以一次過付款，三成買家採用180日付款。此外，地政總署公佈，因上月有兩個樓盤獲批涉及逾1,800伙單位，上月待批的住宅預售樓花盤有25個，涉及13,398伙，較前月跌約一成。當中剛申請的包括會德豐地產及南豐發展逾百億元投得的山頂聶歌信山道項目第一期，及由長實及市建局合作發展的深水埗醫局街重建項目，各提供19伙及402伙。

CCL半年升5%　新界西標青

辣招生效半年，樓價不跌反升，中原城市領先指數（CCL）最新報121.88點，上半年升5.26%，按周則升0.54%，升至13周新高，半年升5.26%。由於白居二熱潮，反映中下價物業的中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）升幅更勁，半年升6.42%。分區方面，新界西區及港島區升至14周新高，分別升1.55%及0.32%，其中新界西過去兩周共升2.85個百份點，升幅五周最大。至於新界東區升1%，九龍區升0.63%。

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4 : greatsoup38(830)@2013-07-06 17:35:53

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130706/18324759
【面臨抉擇】
明日（7日）是樓市辣招苦主大遊行的日子，一眾地產代理早前似乎團結一致，勢要反對政府推出的樓市辣招3D（買家印花稅，BSD；額外印花稅，SSD及雙倍印花稅，DSD）辣招，但新世界（017）卻選擇明日為旗下洪水橋新盤溱林開設展銷廳，究竟代理參與遊行，還是拉客呢？有不願具名的代理坦言，遊行只行一半，中途會轉去溱林展銷廳拉客。
該名代理坦言，其實遊行沒有實際用處，就算遊行完畢，相信政府不會即時撤銷辣招，參加遊行主要是高層及同事帶來的群眾壓力，實際上不想參加，不過當去舒口氣。
「遊行可以開單咩？」

該名地產代理又直言：「唔怕同你講，我計劃了行程路線，遊行我只會行一半，當日遊行10點至3點，我行到12點就閃，走到去溱林，咁啱展銷廳是中環，又剛好中午12點開放，時間啱啱好。」
談及不怕被上司捉個正着？他理正氣壯地說：「做代理，最緊要係咩嘢？係開單呀，遊行可以開單咩？有飯食咩？冇喎！雖然周日只是開放展銷廳，但到時一定有不少準買家到場。」
該名地產代理補充，所謂「早起的鳥兒有蟲吃」，晨早去撈客，建立好關係，屆時溱林開售即開單。

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5 : Sunny^_^(11601)@2013-07-07 08:50:41

呢個市況賣屋仔?

好難出貨喎,marketing諗咩嫁

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6 : 運桔者(29135)@2013-07-07 09:05:26

可能唔看好後市, 想盡快出貨卦, 快點令資金回籠

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陳韻雲每呎10萬 山頂建洋房 天價成本 直逼和黃白加道屋售價

1 : GS(14)@2014-05-15 12:30:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140515/news/ea_eaa1.htm

【明報專訊】本報翻查土地註冊處紀錄發現，地產代理監管局主席陳韻雲的私人發展項目——山頂道20號項目，最近獲批補地價，若連同地價、建築費及融資等開支，洋房每方呎(實呎)成本高達10萬元，學者和業界人士均認為這是罕見的天價成本。和黃(0013)早前發售山頂白加道28號洋房，最高成交呎價也不過是10.8萬元，反映個別山頂豪宅成本的「麵粉價」，竟逼近「麵包價」。

山頂道20號由陳韻雲旗下Classic Happiness公司，在2010年以7.5億元從私人市場購入，由於地契原規定「只可建一伙」以及「只可於地皮的22.5％面積建屋」等，為放寬原有限制，Classic Happiness最近與政府達成協議補地價2.865億元，以發展4幢3層高洋房。本報另於註冊文件發現，項目預計建築費為1.7億元，若連同地價、補地價、建築費和融資等成本，相對落成總樓面約12,882方呎，每方呎達10萬元(見圖)。




華置(0127)大股東劉鑾雄的私人物業——深水灣道3號，單是地價每方呎10萬元，恒地(0012)主席李兆基的私人物業白加道35號，估計每方呎成本也超逾10萬元，然而上述兩個物業均自用，有別於山頂道20號用作發售圖利的商業項目。

學者：自費鞏固斜坡 推高建築費

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，山頂道20號成本呎價高達10萬元，是因為遇上「三高」因素：地價高、補地價高、建築費高。許表示，根據地契，該洋房項目貼近斜坡，政府規定業主要自費「鞏固」斜坡，終令建築費大幅上升。不過，許表示，現時樓市已脫離上升軌，未來數年豪宅價格難再大升，他預料項目於兩、三年後推售，獲取厚利的機會未必大，但山頂豪宅始終罕有，最終能否獲利，主要視乎發展商的品牌、人脈，以及推廣，例如引入度身訂做的豪宅概念，不排除可以突圍而出。

威格斯測量師張宏業表示，山頂洋房以觀望中環海景最貴，觀望灣仔海景則次之，前者成交價可較次者高約一成，故他認為，面向中環的白加道28號，最新成交呎價介乎9萬至10.8萬元，相對「望灣仔」的山頂道20號的成本價，顯而有「麵粉價」逼近「麵包價」之勢。

代理：頂級豪宅未見頂

不過，利嘉閣地產總裁廖偉強則認為，頂級豪宅市道仍未見頂，他表示，買家印花稅令不少內地客卻步，「但是有香港永久居民(不用繳買家稅)身份的『內地人』，仍然好多」，他表示，現時樓市成交速度確是大幅減慢，惟山頂豪宅難有新供應，成交價仍十分硬淨。

陳韻雲透過地監局回覆本報查詢山頂道20號項目時表示：「有關事宜屬陳女士的私人投資及一般商業決定，故不作評論。」

明報記者

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2 : GS(14)@2014-05-15 12:30:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140515/news/ea_eaa2.htm



任地監局主席6年 擁逾50億元物業


2014年5月15日





【明報專訊】本身為律師的陳韻雲，1994年創辦VCC Land，從事房地產投資、管理及發展，旗下持有5幢服務式住宅，分別座落於銅鑼灣、跑馬地及佐敦等地區，作為發展商興建山頂道20號，則是她初試啼聲，去年一度曾傳出項目放盤的消息。


父為永傑集團東主

陳韻雲的父親是老牌地產發展商永傑集團東主陳澤儒，她曾表示：「父親只曾給我88,888元利市錢，給我開律師樓，其他都是憑自己爭取回來。」

陳韻雲於2008年11月獲委任為地監局主席，其後兩度獲得延任，陳韻雲亦曾歷任醫管局成員、空運牌照局成員等公職。陳近年成為樓市大好友，積極吸納物業，資料顯示，她持有的物業總值由2009年的20億元急升至現時逾50億元。

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港府速批建400洋房新地元朗項目上馬　去年賣出地皮獲批則

1 : GS(14)@2014-09-09 12:46:21

【本報訊】為配合政府加快土地供應，屋宇署7月批出14項住宅圖則中，一口氣批出新界洋房涉及逾400幢，乃近年十分罕見。其中，新地（016）夥拍置地合作的元朗牛潭尾石湖圍項目終於獲批建300幢洋房，為新地繼上水天巒後最大規模洋房項目。記者：陳家雄　湯家明



新地夥置地的石湖圍項目已籌備逾14年，地皮屬綜合發展區用途，多次申請規劃，規模越縮越細，原本興建322幢3層高洋房，現在縮至299幢2層高及1幢3層高的住宅終於獲批。新地副董事總經理雷霆表示，項目尚要補地價，「難搞少少」，暫未有確實推售時間表。近年新地在元朗及上水興建多個洋房項目，其中上水天巒提供330幢洋房，2010年開賣首批28伙平均建築呎價約8,000元，目前該項目二手建築呎價約9,900元，平均實呎約17,000元。預期石湖圍項目，將成為新地繼天巒後第二大規模洋房項目。儘管石湖圍項目苦戰多年，惟地利上鄰近深圳皇崗口岸，相信內地客乃項目未來目標客源。而屋宇署批則有加快迹象，去年賣出的多幅地皮已獲批則。如會德豐去年1月才以13.88億元投得的屯門掃管笏路第56區地皮，獲批建51幢2層高及9幢3層高的住宅，還有5幢10層高分層單位，料提供460伙至480伙。百利保及富豪國際（078）去年9月以23.9億元投得的沙田九肚山56A區，獲批建21幢3層高及7幢11層高的住宅。恒地去年11月以28.88億元投得的上水古洞地皮，更獲批建25幢3層高的洋房，以及8幢25層高的住宅，料提供約540伙。單是四個新界項目涉及批建逾400幢洋房，勢掀一場屋仔熱潮。同樣在去年賣出，由中海外（688）投得九龍啟德1H1地皮將興建2幢32至33層高的商住物業，另連6幢5層高的住宅，以及2層高的商場。


雷霆：批則係快咗

此外，新地於12年以69.1億元投得的前北角邨地皮，部份商住地盤獲批則，將於兩層高平台上興建5幢14至19層高的住宅，其餘商住部份需待今次批則的部份完工後才開展。雷霆表示，集團旗下前北角邨項目，預計明年底可推售，屆時視乎港島豪宅定價，相信可作一定參考。對於政府批出圖則似有加快趨勢，他直言：「係快咗」，無論供應大細單位的項目都比3年前加快，相信是配合政府加快土地供應。屋宇署7月批出22份圖則，當中14個是住宅及商住項目，完成後可提供住宅樓面約260萬方呎，涉及3,578伙。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140909/18860132

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吳繼泰先撻訂 後買回背灣洋房

1 : GS(14)@2015-07-21 12:12:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150721/news/ea_ead1.htm
【明報專訊】曾由樂壇天后王菲持有的大潭背灣1號屋，雖於年初曾遭建生國際(0224)董事總經理吳繼泰撻訂，惟本報發現吳氏其後再以「買殼」形式購入物業，變相慳稅近4000萬元。上述物業實用4002方呎，原於去年12月由吳繼泰斥1.68億元以個人名義購入，實呎約4.19萬元，但至今年1月有關交易取消，當時被視為撻訂個案。

年初取消交易 現「買殼」慳4000萬稅

公司註冊處資料顯示，原業主Fancy Smart Corporation Limited之董事，及後已轉由吳繼泰擔任，市場相信過程只是更改物業買賣方式，估計成交價與原價相若，而吳氏在更改買賣方式後，估計最多節省3948萬元稅款，即樓價的23.5%。

上述洋房2001年由王菲以3450萬元購入，當時被視為「鋒菲戀愛巢」，但她於2003年以3250萬元售出，帳面蝕200萬元。

另土地註冊處資料指，西半山懿高層B室，實用面積1398方呎(建築1878方呎)，以5050萬元售出，實呎3.61萬元(建呎2.68萬元)，原業主2009年以4837萬元購入，帳面雖賺213萬元，但扣除使費後料實蝕約50萬元。

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屯門兩地皮獲批建洋房

1 : GS(14)@2015-07-22 23:19:56

【本報訊】屯門新供應源源不絕，據屋宇署昨公佈最新資料顯示，5月份獲批則的項目中，有兩個來自該區，包括永泰（369）小秀第55區限量地及泛海國際（129）主席馮兆滔家族私人投資的小欖樂翠街項目，但以低密度洋房為主。永泰於2013年中標小秀第55區限量地，最少落成量為175伙，現獲批興建49座3層高洋房，另有2座10層高住宅，總樓面近16萬方呎。另於去年中由泛海國際（129）主席馮兆滔兒子馮康及馮達的私人投資公司Treasure Mega Limited投得的小欖樂翠街地王，每呎樓面地價約1.16萬元，是區內地皮樓面呎價新高，現興建3幢3層高洋房。另外，九建（034）去年底以15.82億元奪得的油塘鯉魚門徑用地，亦獲批興建2座25層高物業，總樓面達31萬方呎；信置（083）灣仔適安街項目，批建1幢12層高項目。城規會最新資料顯示，屯門洪祥路3號田氏中心第9座，向城規會申請由工業地帶改劃為辦公室及商店用途，涉及總樓面達30萬方呎。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150715/19219758

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大嶼山24幢洋房招標

1 : GS(14)@2015-09-24 01:45:48

【太地新盤】發展商急推豪宅，太古地產（1972）昨公佈大嶼山長沙嶼南路160號洋房項目Whitesands，全盤28幢洋房，將一口氣推出24幢招標，只列出13號屋設指引價4,850萬元，折合呎價2.48萬元，設4.25%印花稅回贈，招標期由9月30日至10月27日。


■兩幢連裝修洋房均屬三房一套間隔。


對於銷售安排有別於近期其他豪宅新盤以分批次、數量少的形式推售，太古地產住宅業務董事杜偉業稱並非看淡樓市前景，而是希望給予準買家更多選擇。
Whitesands已取滿意紙，設2幢連裝修洋房，分別為27號及15號屋予公眾預約參觀，實用2,480及2,355方呎，同屬三房間隔，前者花園面積2,537方呎，但上述兩間屋均不包含於本次招標單位內。信置（083）同區Botanica Bay年初開售至今累沽6幢洋房，平均成交呎價約2.68萬元，最貴12號屋以2.09億元沽，呎價3.76萬元，貴絕離島。另市傳恒地（012）西半山天匯事隔三個月終錄成交，37樓B室沽出，據價單顯示上址定價1.435億元，呎價5.7萬元，惟一切以一手銷售網公佈作準。據成交紀錄冊顯示，九龍站君臨天下2座71樓E室單位，以2,300萬元招標售出，呎價為2.76萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150923/19305826

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海鑽洋房賣4,900萬

1 : GS(14)@2015-10-11 01:38:58

【一手成交】二手樓市買賣轉弱，部份購買力轉投一手市場，信置（083）大埔海鑽．天賦海灣錄洋房成交，新地（016）旗下元朗爾巒則將洋房加價。



爾巒洋房加價5%

信置旗下大埔海鑽．天賦海灣錄成交，6號獨立屋實用面積2,776方呎，定價5,762.2萬元，折扣後4,897.8萬元，實用呎價1.76萬元。此外，新地元朗錦上路的爾巒，艾維奧大道9號獨立屋，實用面積1,843方呎，原定價3,613.6萬元，最新加價至3,794.3萬元，加價5%，加價後實用呎價20,588元。新世界（017）元朗柏

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