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看壞後市? 求售華國飯店、大台北華城周邊等多筆土地台灣「現金王」葉國一房地產抵押設定一六二億

2012-02-13  TWM




手握兩百億元現金的「現金王」英 業達會長葉國一,近幾個月在市場求售不動產與物業,根據本刊調查,他投資的不動產,向銀行質押設定金額高達一六二億元,高額數字令人震驚。

撰文‧梁任瑋 研究員‧陳兆芬元月初,不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊,記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價,其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三 峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的,據了解,賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。

這幾年葉國一陸續投入約兩百億元,掌握土地面積逾五萬坪,儼然成為新地產大戶,前年葉國一曾說,「電子業是『茅山道士』(毛利率僅三%到四%),但土地放 在那卻會幫你『白天也賺錢,晚上也賺錢』,相較之下,房地產太好做了。」這句話言猶在耳,如今葉國一卻計畫大舉出脫房地產,引起外界側目。

除了在市場求售房地產外,手握兩百億元現金的葉國一,真正投入房地產的現金並不多,本刊調查,他投資的不動產向銀行抵押設定一六二.○五億元,實際貸款金 額約一三五億元,高額的數字令人咋舌。

進軍房地產

慣從複雜不良債權下手

攤開葉國一的房地產質押設定狀況,大致分為兩種類型,第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子,例如,華國飯店與大板根,除了公司本身向銀行聯貸,葉國一本 身也是該公司的債權人,例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。

第二種是,葉國一直接買斷土地的案子,包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等,主要是用他個人名義、投資公司摩 天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元,僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段,待完工後按銷售狀況回收資金。

事實上,葉國一大舉進軍房地產,是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊,可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手,例如高雄亞太財經廣場,原本是 宏總集團總部,他在法院拍賣過程中,以債權承接標的物,將債權順利轉換為物權,儘管過程冗長,但可以低價取得物美價廉物件。

除亞太財經廣場外,葉國一持有的台南開元段土地,手法如出一轍,先投入約六.三億元買下不良債權,再透過拍賣程序,以十.四四億元拍定價,成為該地所有權 人。此外,葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權,此塊基地打算推出大型別墅案,規模上看一五○億元,可望為他創造不錯的獲利。

葉國一像獵豹瞄準物件,耐心等候時機出手;但計畫趕不上變化,台灣房市景氣反轉,不少建商看壞後市,熟悉葉國一的朋友也說,「最近葉董心情不太好,除了英 業達的事要煩心,尤其去年政府打房後,讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯,也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高,因此,只要有人出好價錢,不排除將手上 幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」其實,去年下半年奢侈稅上路後,從葉國一的投資動作即略見端倪,他曾公開表示,「今年只進了一筆土地」、「將放慢房 地產投資腳步」,但葉國一沒有說出口的是,如果有好價錢,不排除處分他名下的房地產。根據了解,葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店 大台北華城土地這三個物件。

奢侈稅上路

三物件列為處分目標

○八年,葉國一把英業達交棒專業經理人後,認為「有土斯有財」的他,就加碼布局房地產。

○三年,他在英業達股東會後,提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝,當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地,重劃後分回六八六坪精華用地,換算每坪成本約一一六 萬元,以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至一五○萬元來看,雖然未處分,但葉國一的潛在獲利可觀。

○四年,葉國一砸下二十四億元,接手華國飯店,當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機,目前,華國飯店除了向國泰世華借十九.二億元,也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元,這個數字 大約是葉國一買下華國債權的金額,惟葉國一本來就無實際經營華國飯店,因此想處分獲利了結。

「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元,每坪地價六八八萬元,但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露,沒有出價五十億 元以上,應該不會成交。

葉國一另一個想處分的標的,是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土地。當初大板根面臨法拍,葉國一先買下入口兩千坪土地,並出面向銀行擔保,才 讓大板根免於拍賣命運。

據了解,葉國一想賣大板根,主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關。

雖然兩千坪土地就位於大板根門口,但使用分區為森林區,有很多開發限制,且必須與大板根共同開發才有價值,甚至要連大板根一起吃下,才能發揮最大效益,這 也是讓買家興趣缺缺的原因。

毛利勝電子

科技大亨轉當地產大戶

真正讓葉國一在房地產嘗到甜頭,應該是○八年,高雄漢來飯店對面的豪宅案「國硯」。當年,葉國一因幫忙亞力山大健身俱樂部解決資金缺口,亞力山大倒閉後, 葉國一也成為受害者,後來國揚集團創辦人侯西峰建議葉國一買高雄新田路土地,希望兩人可以藉「國硯」推案,把他們在亞力山大虧的錢賺回來。

國硯占地一五二○坪,是國揚○四年底自台肥手中取得,每坪單價僅四十二萬元,之前一直作為漢神百貨停車場;因取得時間早,○八年國揚賣給葉國一,處分利益 高達八.二億元,僅四年時間,光賣土地就獲利近一倍。

國揚為了實現獲利及取得營運資金賣地,與葉國一採「合建分售」方式推出豪宅,總銷金額一百億元,地主葉國一占三成,建方國揚占七成,葉國一可分回的金額至 少有三十億元。

房市走下坡

地產大戶大舉出脫物業

高力國際總經理劉學龍指出,今年住宅銷售率不樂觀、短期內投資客又不會回籠,市場會有不少物件拋售,尤其是兩、三年前買在房價高點的不動產,背負龐大利息 壓力,「再怎麼有錢,也禁不起景氣拖磨。」除了面臨房市下滑壓力,去年初,英業達搶進太陽能廠益通後,原本前景看好的太陽能產業,旋即因供需以及庫存因 素,景氣急轉直下;益通去年元月營收還有十七.六億元,去年十二月營收卻不到億元;益通股價更從每股二十二元,一度跌到九.一一元;太陽能產業不但未照亮 英業達,反而成為營運的不確定因素。這些恐怕都造成葉國一很大的壓力。

葉國一由科技業跨足房地產業的故事,過去幾年屢屢成為業界美談,但房地產業景氣的高度波動性,也著實讓這位科技業大老上了寶貴一課;尤其今年房地產景氣仍 多空未明,葉國一應該也亟欲對外證明,在這波房地產大浪中,仍能平穩掌握自己的船舵。

不動產抵押借款162億

標的物 取得

時間(年) 投資金額(億元) 設定義務人 擔保債權總額(億元) 債權人或銀行士林官邸旁祖厝預定地 2003 8 王富代

(葉國一妻)

葉力銓

(葉國一長子)

葉力誠

(葉國一次子) 無 無

華國飯店 2004 24 華國大飯店 19.2 國泰世華銀行*華國大飯店 8.4 國協投資

*華國大飯店

蔡紹華 12.6 銓誠資產管理高雄豪宅「國硯」土地 2008 16.7 葉國一 44.4 土地銀行太子汽車三重舊廠土地 2008 28.9 葉國一 27.6 合作金庫三峽大板根森林溫泉度假村及周邊土地 2009 15.6 大板根育樂葉國一 20.4 國泰世華銀行

大板根育樂

葉國一 6 元大銀行

*大板根育樂 15.6 葉國一高雄亞太財經大樓 2009 17.8 銓誠資產管理 18 合作金庫松山火車站旁土地 2010 15 廖裕輝 1.75 板信商銀摩天開發 9.18 板信商銀新店大台北華城土地 2011 70 摩天開發 8.97 兆豐銀行

4.8 兆豐資產管理

1.75 板信商銀

合計 196 162.05(註)備註:*表債權人為葉國一,扣除葉國一為債權人的金額36.6億元,擔保債權總額合計162.05億元葉國一房地產語錄!

2009/07 經過國硯當「白老鼠」實驗後,確定房地產是一門值得投資的生意。

2009/07 全世界名列前茅的富豪,多數靠房地產致富,一個房地產建案的毛利率,往往是電子代工業的10倍以上。

2010/06 對台灣房地產相當有信心,特別看好都市更新議題和大陸資金來台效應,台灣房市不會出現泡沫化。

2010/12 房地產可以讓人「白天也賺錢,晚上也賺錢」;相較起來,電子業是「茅山道士」(毛利率僅3%到4%),真的頗辛苦。

2011/03 政府祭出奢侈稅打炒房後,市場修正在所難免,但我從不炒作,對台灣房市仍有信心、長期看好,會持續評估、買進不動產。

華國飯店:

把買主找出來再說啦

針對葉國一處分華國飯店,華國飯店回應,「賣掉幹麼?幾年前就有人在傳要賣,都是亂傳的,我們沒有要賣。」華國飯店還對本刊記者說,葉國一不想澄清,因為 覺得「外界太低估他的現金實力了。」據了解,市場有不少傳聞說陸資、港資要買華國飯店,直到上個星期還有人透過關係,要介紹客戶買華國飯店,但華國飯店方 面都說,「把買主找出來再說啦。」也間接證實華國要賣的說法,並非空穴來風。

據了解,高雄國硯豪宅已經銷售70億元,大台北華城國玉六戶結案獲利,之後二期、三期看怎麼推。至於一年多前由廖裕輝掛名的摩天開發公司,買進的新北市新 店區秀岡段15000坪土地,也與寶徠建設簽好合建契約,1月18日才剛送件申請建照,該案將由寶徠主導。

 

 


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華國飯店求售進入最後階段、出售台南土地變現 科技大老葉國一轉戰房地產的悲與痛

2012-5-14  TWM




從電子業崛起,靠投資廣達致富的英業達創辦人葉國一,九年前開始積極布局房地產,讓他嘗到不動產增值利益甜美的果實。但這次,他卻因用人頭買賣專案住宅被 檢調盯上,與他過往給予外界的正派形象大相逕庭,消息一出,震撼科技與房地產界。

撰文‧李建興、梁任瑋

身價百億的英業達集團會長葉國一,因以人頭名義,低價取得台北市政府配售給士林官邸重劃區拆遷戶的「專案住宅」,從中獲利數億元,不僅遭到檢調單位調查, 更被指控涉嫌詐欺取財、偽造文書,令科技及地產界一陣譁然。

葉國一當初大舉進軍房地產,沒想到會涉入炒房疑雲,甚至為此吃上官司,但令他煩心的恐怕不只此事。根據︽今周刊︾調查,葉國一正祕密進行出售兩大不動產物 件||華國飯店與台南市土地。

事實上,葉國一找尋買家,接手華國飯店的動作從未停止,目前已與一組買方洽談到最後階段,成交金額約四十六億元,每坪單價近六百萬元,熟悉內情人士透露, 買家正在與銀行接洽貸款成數,近日可望拍板定案。

賣地求現 引發市場注意華國飯店先前傳出多組買家探詢,包括台壽保集團、興富發建設,都是外傳的買家名單,但針對本刊求證,兩家公司都予以否認。相較於交易門檻較高 的華國飯店,葉國一已將金額較低的台南土地悄悄處分了。

本刊調查,今年三月五日,登記在葉國一妻子王富代名下的台南市北區開元路土地,就悄悄以總價九.二七億元賣給興富發建設子公司齊裕營造。而這筆占地三四○ 八坪的空地,據說是葉國一在○九年透過法拍取得,當時進場金額六.三億元,而今處分後,獲利達二.九七億元。

除了賣地求現外,葉國一近期種種調度資金的動作,也耐人尋味。目前他投資的不動產向銀行抵押設定的總金額約一八○億元,其中,今年四月九日,葉國一與大板 根重新向國泰世華銀行調整授信額度,債權擔保總額由原本的二十.四億元,新增至二十六億元。

葉國一是國內科技業大老,一九七五年,與溫世仁、鄭清和成立英業達,締造台灣的筆電代工傳奇。而當一九八八年廣達董事長林百里決定創立廣達時,葉國一不僅 出錢,更調派英業達旗下員工至廣達幫忙,對廣達的成軍功不可沒。

至於在地產界,雖然跨足時間不長,但他接連投資的華國飯店、新北市三峽大板根森林溫泉渡假村以及高雄豪宅「國硯」,都是業界的指標個案,手筆之大,鮮少人 能出其右。

但葉國一落到以人頭戶買屋,涉嫌炒房詐欺,遭到檢調單位調查,被諭令五百萬元交保的下場,令人不勝唏噓。

根據知情人士指出,葉國一的地產霸業出了紕漏,這次鬧得沸沸揚揚的士林官邸重劃區案似乎不是第一遭。事實上,去年政府祭出奢侈稅等打房政策,衝擊房市時, 市場就傳出葉國一積極處分不動產,想要求現退場。

今年二月,本刊七九○期就曾報導葉國一兜售旗下不動產,以及向銀行質押設定金額高達一六二億元的第一手消息。雖然與葉國一熟識的房地產投資客堅稱「葉國一 不缺錢,只是變現性不足!」但他也承認,由於葉國一的投資主軸是大型商用不動產和土地,偏偏這一類的產品總價過高,在轉手性不足下,導致變現不易,容易讓 資金周轉不靈活。

因此,目前葉國一拿來「出售求現」的產品,多為市場接受度較高,可立即開發的建地。

資產複雜 升高觸法風險面對葉國一這一連串資金調度的動作,看在一些熟知內情的人士眼裡,並不感到訝異。

「再密的石頭都有縫!」其中就有一位房地產業者分析,有別於一般房市投資客,多半是買賣房屋或包租套利,葉國一操作不動產,卻偏好高難度的投資項目,有些 手法還十分迂迴,例如利用人頭取得政府住宅優惠的資格,為的就是低價取得資產。

另外,葉國一近年來也介入一些不良資產,有部分是為了能低價取得標的,從中套利;有些則是借錢給朋友,後來因對方無力償還,欠債的友人乾脆直接將旗下的資 產「作價償還」,因此葉國一往往迫於現實,接受「債權變股權」,間接承攬了一些不動產。其中,二○○四年葉國一就是「以債作股」入主華國,換算下來,等於 以二十三.四億元價格,成為最大股東。

據了解,葉國一之所以勇於執行這些難度極高的投資,除了利之所趨,更因旗下擁有一個專業團隊幫他處理法律、稅務、房地產交易等專業問題。如中國土地改革協 會理事長王進祥就被他延攬,除了對於投資案頻頻獻策,更一手解決所有疑難雜症。

在建築業擁有三十年資歷的王進祥,堪稱代書界的天王級人物,外界對其辯才無礙、精熟不動產法規、地政作業程序等特質,印象最為深刻。

但葉國一卻沒想到,再怎麼堅強的幕僚陣容和縝密的算計,都不及現實的複雜,尤其舉凡土地、不良資產等產品,由於買賣過程曠日廢時,只要一個小環節出了差 錯,就讓整個投資案動彈不得。

拿葉國一於二○○八年用二十八.九億元購入太子汽車三重舊廠土地來說,當初單純地只想自行開發,孰料,後來新北市政府將其納入特定開發區內,統整開發,使 得全案進度延宕。

也正因為操盤手法迂迴,除了讓外人霧裡看花、產生疑慮外,更難免擦槍走火,徒增觸法的風險,這次士林官邸重劃區案即為典型個案。

位在士林官邸北側的士林官邸重劃區,在二○○○年時解除禁建,由於立地條件佳,成了建商和投資客覬覦標的。

○五年,台北市政府針對老舊住戶執行區段徵收,為安置拆遷戶,以「專案住宅」的形式,讓拆遷戶認購重劃區內的國宅,而平均單價則是每坪十八.五萬元。由於 買入後,不但不用受到「購入國宅兩年內不得買賣」的限制,可以立即轉售;另外若以當地動輒上百萬元的市價來看,認購「專案住宅」等於現買現賺,潛在獲利十 分驚人。

時點巧合 引起檢調懷疑基於利潤可期,於是葉國一早在一九九九年就開始收購士林官邸一帶的老舊住宅,陸續取得二十四戶。原本二十四戶都登記在太太王富代名下,後來只 保留一戶,將其餘二十三戶過戶給英業達董監事及員工,最後王富代與人頭都順利取得認購權。等到二○○九年國宅蓋好之後,原本登記在董監事和員工名下的「專 案住宅」,又全數賣回給葉國一的次子葉力誠名下的銓誠資產管理公司。

檢調指出,他們早從二○○九年八月就已經接獲檢舉,並暗中調查多年,握有證據。對此,台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊則分析,由於這二十四個「問題 戶」的交易時間點,太多巧合,難免引起檢調單位「合理的懷疑」。

如葉國一在官邸解除禁建前就收購舊房子,取得拆遷戶資格,主管機關懷疑政商關係良好的葉國一,提前得知內幕消息而搶先布局。而原先「專案住宅」配售拆遷戶 是採「一個門牌可認購一戶」的規則,但當台北市政府清查拆遷戶名冊,發現有人同時擁有多戶房子。為了避免不公平,主管機關於是緊急修訂辦法,改為「一人至 多一戶」原則,也就是所有權人只能配置一戶「專案住宅」。

沒想到,在正式登記認購前,葉國一發現「法律變了」。山不轉路轉,他將原先登記在太太名下的房子,紛紛過戶給其他人,但這個舉動,有人質疑葉國一是刻意利 用人頭,分散產權,為的就是要全數取得所有的認購權,「一個也不放過!」而且儘管用人頭買房套利的情事時有所聞,但葉國一這次卻連拆遷戶的優惠也要獲取, 鮮有人如此。更何況其身價百億,令人有「富人與平民爭利」的不良觀感,不符合公平正義,也違背台北市政府配售的用意,這因而觸動主管機關的敏感神經!

但對此亦有人替葉國一抱不平。就有法律界人士指出,由於這次士林官邸重劃區拆遷戶的「專案住宅」認購規則,是台北市政府量身訂做的「專案規則」,與一般拆 遷戶補助方式截然不同;再加上辦法臨時改弦易轍,容易讓人誤觸法網。

不過,整起案件,葉國一最難交代的就是「交易價格」的問題。由於葉國一的員工取得「專案住宅」後,竟全數都以十八.五萬元的原價轉售給葉家,不合常理,更 讓檢調確信其以「人頭謀取暴利」的假設。

交易價格 讓人頭戶假設成立原本葉國一自認縝密的計畫,卻由於手法太過複雜和迂迴,反而容易讓人大做文章,最後惹來官司,可謂「偷雞不成蝕把米」。隨著葉國一被起 訴,不少人驚覺「使用人頭戶操作房地產,原來風險這麼大!」使得向來被房地產投資客視為「公開祕密」的操作手法,成了葉案的另一個話題。

對此,政治大學地政系教授張金鶚就表示,在地產界,利用人頭來「爭取優惠資格」、「轉手炒高房價」、「規避相關賦稅」,以及「取得超額貸款」等情事,可視 為運用人頭獲利的四大操作目的。

而身任知名投資客「劉媽媽」委任律師的華亞協和法律事務所律師黃坤鍵則進一步分析,雖然使用人頭不能和「違法」畫上等號,但他提醒,正因為人頭好用,所以 常被濫用,甚至會誤觸法網,因此所有的投資客都得認清「法律的界限」,以免賠了夫人又折兵。

以葉案為例,當時葉國一使用人頭戶,大概是認定只要過戶給人頭的時間和文件合乎程序,法律上並不能否定其「拆遷戶資格」;再加上與人頭達成共識後,對於葉 家要不要售後買回?以及用多少錢交易?純屬私人契約行為,不至於觸法。「但葉國一忽略問題不在人頭身分,而是過程的合理性有爭議!」黃坤鍵進一步解析,這 次檢調就是發現,葉案的時間過於巧合,和交易價格不合理,認定葉國一有明顯犯意。同時檢調也認為這些因人頭而衍生的拆遷戶,不但造成台北市政府統整拆遷戶 出現錯誤,更額外多配售二十三戶國宅,造成市政府損失,因此控告葉國一觸犯了「詐欺取財罪」,甚至到最後,更以「使公務員登載不實」為名,多了一條「偽造 文書罪」。

葉國一在科技業闖蕩多年,原本以為房地產將是他下一隻財富金雞母,到頭來,因為錯估情勢,讓他徒有百億資產,資金都因為房地產而卡住,甚至只為了拆遷戶專 案住宅的蠅頭小利,而誤觸法網,這恐怕是當初他始料未及的。

還原葉國一士林「專案住宅」炒房事件簿

時間 事件

1999年 葉國一開始以太太王富代名義收購士林官邸北側的老舊房屋共24戶,取得拆遷戶資格。

2000年 士林官邸搬遷,解除禁建,並開始重劃,對附近老舊房屋進行拆遷、整地。同時祭出讓拆遷戶得以每坪均價18.5萬元價格認購重劃區內國宅的「專案住宅」。

2004年 北市府地政局清查拆遷戶名冊,發現有多戶為同一所有權人持有,故修法,將認購規則由「一門牌認一戶」,改為「一所有權人僅認一戶,其餘以每戶75萬元補 償」。

2005年 王富代名下其中的23戶房子過戶給英業達董監和員工,使得王富代和所有員工及董監共順利取得24戶的認購權。

2009年 專案住宅完工,原過戶給員工和董監的房子,統統以每坪18.5萬元,賣回給葉國一兒子名下的銓誠資產管理。

2012年 檢調以詐欺取財和偽造文書罪控告葉國一。

製表:李建興

葉國一全台地產投資逾200億元 但難以變現標的物 取得時間 投資金額

(億元) 現況

士林官邸旁祖厝預定地 2003 8 尚未開發華國飯店 2004 24 正洽詢買主

士林官邸北側專案住宅

(福林段二小段594地號)福林路100巷77弄1號 2005 N/A 24戶由銓誠資產管理公司持有北市雙城街、德惠街土地 N/A 尚未開發高雄豪宅「國硯」土地 2008 16.7 與國揚建設合作,已於2010年7月動工,預計2013年完工太子汽車三重舊廠土地 2008 28.9 尚未開發三峽大板根森林溫泉渡假村 2009 15.6 營業中台南市開元路土地 2009 6.3 今年3月5日9.27億元賣給興富發建設旗下齊裕營造高雄亞太財經大樓 2009 17.8 對外出租中入股皇普建設 2009 6 2011年成為大股東松山火車站旁土地 2010 15 尚未開發新店大台北華城土地 2011 70 與新普建設合作,推出6戶頂級別墅「新普國玉」

其餘土地尚未開發

合計 208.3

製表:梁任瑋

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「從大局來看,這件事仍然是好的」 梁公偉登門求售晨星的兩個苦衷

2012-7-2  TWM




聯發科,一個纏鬥多年的死對頭,如今將變成了晨星的頂頭上司。一樁千億的購併案,結束了雙強競爭,開啟了全球IC設計產業的新版圖。回首過去的風風雨雨,梁公偉究竟打著甚麼算盤?這一切,要從一首歌開始說??。

撰文‧楊卓翰

「心愛的你甘也會諒解,阮會來離開是不得已。」十多年前,晨星董事長梁公偉在台積電的尾牙上高唱這首陳昇的〈鼓聲若響〉。那是梁公偉在台積電最後一次尾 牙,他原本的公司世大積體電路被台積電買下後,員工形容自己像是「二等公民」。從副總經理降為協理的梁公偉也遞出辭呈,唱完歌,他在二○○二年與世大員工 一同創立晨星,打出自己的一片天。

無奈,造化弄人,如今晨星的每一位員工,都將經歷梁公偉當時所面臨的不安與惶恐。就在晨星上市短短一年半後,梁公偉將公司賣給另一家大企業,也是最大的敵手||聯發科。

晨星那股以小抗大的傲氣,一筆一一五○億元的公開收購,成交。

在晨星內部的購併案說明會上,幾位高層主管甚至難過的掉下眼淚。「上頭一直叫我們衝衝衝,結果卻私下把公司賣掉,直到最後一刻才跟我們說。」一位晨星的員工透露;而且,這樁交易還是創辦人梁公偉「求售」許久的結果。

「(出售晨星)當然會感傷,」梁公偉在電話上告訴《今周刊》。「但以大局來看,這件事仍然是好的。」在財報上,晨星是相當不錯的晶片設計公司。主力產品液 晶螢幕控制晶片,在全球市占率高達六○%,過去兩季每股純益都超越了聯發科。摩根大通預估晨星今年毛利率將達四二.六%,也優於預期。

「鐵四角」解散 梁難挑大局看上去很美,但骨子裡晨星「鬧空城」的情況,已經讓梁公偉不得不面對「形勢比人強」這樣的事實。

晨星過去最為人稱道的就是它的「鐵四角」領導團隊:德儀出身的總經理楊偉毅掌舵、研發副總史德立(Sterling Smith)、研發協理容天行,及負責對外溝通的董事長梁公偉四人。

靠著這批團隊各司其職,晨星屢創戰功,從名不見經傳的小公司,到一舉拿到電視龍頭大廠三星的訂單,打敗美商捷尼(Genesis)在電視晶片稱王;也因此曾登上未上市櫃公司股王,創下一股八一○元的輝煌紀錄。

然而曾經叱吒風雲的鐵四角,如今只剩梁公偉「獨撐大局」。楊偉毅、史德立與容天行三人都在上市前以私人理由辭去董事,當時即已引起市場關注;晨星靈魂人 物,出身廈門的楊偉毅因身體因素辭去總經理轉任特助;而史德立也辭去研發副總,回美國投身宗教與公益事業;容天行則以顧問之位退居幕後。

不過,梁公偉並不像楊偉毅專精於技術。他還曾開玩笑地說,自己是因為沒有設計過晶片的經驗,所以才被推選為董事長。在晨星過去的幾次尾牙上,梁公偉也自嘲「一年三六五天,只有尾牙這天我說了算!」晨星的員工回憶說道。

雙子座的梁公偉過去在世大擔任發言人,本身擅長業務,私底下活潑、愛唱歌,喜歡與人交流;原本料想研發與設計都可交給能手楊偉毅,沒想到最後自己卻得親上 火線。也難怪今年以來,業界就已傳出梁公偉有意向包括聯發科等大廠討論出售事宜。據媒體報導,早在○七年他就找過蔡明介,但當時聯發科因產品線重複過多而 作罷。

○七年,晨星股價接近八百元的天價,比聯發科還要高出二百元。一○年晨星上市時的承銷價是三一○元,但至上周購併案記者會當天,晨星每股一八二元,已經比聯發科低了一百元。

3G產品落後聯發科一年

晨星無法再複製傳奇,問題就出在手機晶片的研發。雖然在電視晶片SOC有著壓倒性的市占率,但晨星的手機晶片卻一直苦於無法突破;面對高階手機市占率急速擴張,晨星擅長的第二代行動通訊(2G)手機晶片,最大的市場只剩中國山寨手機。

而在中國山寨市場,除了大哥聯發科以及二哥展訊外,晨星還得面對後進對手RDA的大幅殺價競爭。「RDA毛利率三○%以下都還可以活,晨星在2G手機晶片這一塊幾乎無利可圖。」晨星下游供應商說著。

不只如此,晨星今年的3G手機晶片下半年才能量產,產品線落後聯發科及展訊,背後又有RDA急起直追,梁公偉「進退維谷」,形勢比人強,讓他不得不思考晨星的未來。

另外,在晨星的老本行,電視晶片也即將面臨蘋果(Apple)智慧電視及國際大廠的夾擊;與聯發科這樁婚事,在梁公偉心中似乎已經沒有太多的選擇。而合併 後,一方面聯發科可從殺價競爭中解套,同時也合了梁公偉求售的意願,的確是合理、聰明的雙贏作法,外資及投資人都給予熱情的肯定。

然而在市場歡聲鼓舞中,晨星的員工卻為未來默默擔憂。前年才爆出一百多人離職潮的晨星,如今又有多少人,會像梁公偉當時一樣遞出辭呈?沒有人知道。「我們都會在,研發團隊不會走。未來晨星會在聯發科裡取得重要的地位。」電話上,梁公偉如此打包票。

接下來晨星與聯發科的內部整合,不只是當事人關心,整個半導體界也都目不轉睛,因為「新聯發科」光是在電視晶片市占率就有七成。梁公偉今年在尾牙上會唱甚麼歌?這次,觀眾們都正在等著。

大局 來看 這件 仍然 是好 好的 梁公 公偉 登門 求售 晨星 兩個 苦衷
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優先購買權卡關 陸資疑雲難釐清 安泰銀、日盛金求售 各有難題


2015-08-24  TWM

多年前入股台灣金融業的四大私募基金當中,有兩家已分別順利退場,也營造出去年底以來,國內金融業整併的熱鬧氣氛;但接下來的兩家私募基金若要退場,目前看來卻是難上加難。

撰文•林微然

只要肯送件,金管會絕不會拒之門外!」這是金管會主委曾銘宗對金融整併案的公開態度。從去年底開發金控併萬泰銀行,到八月十三日元大金控宣布購併大眾銀行,在曾銘宗的催動之下,即使沒有如願完成「公公併」,但民間金融業的整併動作卻是熱鬧非凡。

只不過,當八月十七日國票金控宣布公開收購三信商銀失敗之後,似乎也預言這一輪喜訊頻傳的金融購併熱,恐將進入「撞牆期」;「接下來,每一個醞釀中的大案子,都是懸案,難度都比之前的高出許多。」一位金融業高層表示。

先從這一回國票金娶親失利來看,雖然國票金最終所取得的一六%股權中,將近一○%是由大股東寶佳機構林陳海持有,公開收購顯然獲得大股東的支持,但這也代 表,三信商銀內部不論是員工、股東,或是客戶對於維持三信現有的經營,仍有高度的凝聚力,使這次國票金的收購行動注定失敗。

換言之,國票金併三信商銀的破局關鍵很單純,多數股東不支持;相較之下,金管會亟欲處理的兩個懸案,狀況就更加複雜難解。

在二○○七年前後,包括凱雷、新生銀行、隆力集團、SAC等私募基金,先後入主大眾銀行、日盛金控、安泰銀行、萬泰銀等國內金融機構,如今,四家金融機構 裡的SAC、凱雷集團已成功退場,現在就剩安泰銀的隆力、日盛金的新生銀兩家待退。如何透過購併讓這兩家私募基金順利退場,就是讓金管會傷透腦筋的兩大懸 案。

懸案一:隆力想賣安泰銀

宏泰林家卡位 開發金佇足購併成敗的關鍵,並不是表面上的天時、地利、人和而已,枱面下,恐怕有更多的結構性問題必須突破。論及結構性問題,一位同時接觸過安泰銀、日盛 金談判購併的金控高層直言:「日盛金與安泰銀可說非常類似!」所謂的類似,這位金控高層一語道破當中的玄機:「就是『優先購買權』!」在日盛金控部分,○ 六年入股的新生銀在隔年引進美商建高集團入股經營之後,建高集團即擁有這個權利;而在安泰銀行,隆力集團入股之後,也同樣和宏泰集團林家簽署了這個協議。

一位投行圈人士形容,該協議當初是為了保障原股東權益,但近年來的多場購併談判下來,此協議實際上卻造就了上述兩家金融機構的「釘子戶」。

先以安泰銀行為例,○七年隆力和宏泰簽署的「優先購買權」協議,雙方就約定有朝一日隆力要退場時,若找外面的買方接手,必須先問過宏泰是否同意,倘若同意才能出售;此外,宏泰若有意願,也可用外來買方的出價,買下隆力的全數持股讓隆力退場。

一位熟知內情的人士表示,安泰銀行當年在消金風暴中受傷很重,所以隆力才有介入的機會,其實當年雙方簽下這個協議,就隱含了有朝一日林家希望能重新取回安泰銀行的完整所有權、經營權,現在只是在等機會,希望能以更低的價格,趁勢買下隆力集團手中近六成的持股。

相對隆力集團近兩年來積極尋求退場機會,宏泰集團林家在其中扮演的角色,幾乎使隆力「做白工」。據了解,月前開發金及旗下凱基銀行雖已完成安泰銀行的實地 查核,算是枱面上最積極的競逐者,但開發金現在已按兵不動,內部人士坦言:「因為不知道林家的想法,實在難以再走下一步!」業界人士指出,安泰銀的「優先 購買權」問題,不僅是在這一回讓開發金暫時卻步,一年前,也曾經讓元大金打消求親念頭。據透露,元大馬家兄弟與安泰銀總經理丁予康交情甚篤,去年為了擴張 版圖,元大金悄悄進入安泰銀完成實地查核,但也面臨現在開發金所遇到的難題;最後元大金選擇揮別安泰銀,專心進展對大眾銀的購併談判。

懸案二:建高想加碼日盛金陸資傳言 金管會給軟釘子至於日盛金,不僅同樣存在上述問題,而且由於近幾年來建高集團不斷遭到市場影射有「陸資」成分,問題更顯複雜。一位曾對日盛金有購併興趣的 金融業高層表示,建高希望能接手新生銀行的股權、加碼日盛金,但金管會這一方,始終給軟釘子碰,原因就在於陸資傳言一直未能釐清。

但由於問題實在太敏感,且僅止於傳言,找不到任何具體有力的證據,因此金管會也一直不敢提出有效的應對措施。

當年,包括元大金、開發金、富邦金、國泰金等四大金控,曾一起追求過日盛金,均因為兩大私募基金之間的問題而折返,元大金更進入到最後一回合,最後仍選擇喊停;之後,元大金與開發金各自積極轉換購併對象,日盛金則因為內部問題未解決,未再有積極的買家上門求親。

也因此,金管會接下來若想要把剩下的兩家私募基金「懸案」了結,除了鼓吹潛在買方繼續進場努力之外,如何出手化解上述的結構性問題,恐怕才是癥結。畢竟,「外行人看熱鬧,內行人看門道」,結構性問題未決,只怕看門道的內行人,久而久之將越來越少。


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二手超級跑車 香港降價求售: 車子愈貴, 生意就愈難做

1 : GS(14)@2012-08-01 09:45:12

二手超級跑車 香港降價求售
P.S. 車子愈貴, 生意就愈難做... 最近兩到三個月超級豪華車銷量慘淡,只剩原來的一半
http://udn.com/NEWS/MAINLAND/MAI3/7259358.shtml#ixzz22DMBUaDT
圖檔
Original link from bloomberg:
Used Lamborghinis Linger On H.K. Lots Amid China Lull
http://www.bloomberg.com/news/20 ... mid-china-lull.html
中國近來經濟成長減緩的影響,可以從香港的超級豪華車市場看出端倪。香港等待購買超高級車的人愈來愈少,連二手的藍寶堅尼(Lamborghini)、法拉利(Ferraris)、賓利(Bentley)都必須降價求售。
根據彭博彙整的資料,香港第一季的經濟成長率只增加0.4%,是從2008年金融危機以來最低的。今年上半年香港每日股票交易成交額,比去年同期低了22%。
IHS Automotive資料顯示,今年上半年香港超高級車的銷售增加47%。但只看新車的銷售情況是不準的,必須再看二手市場的情況。
二手車買氣低迷,車商紛紛砍價。一輛2011年的黃色藍寶堅尼Gallardo 550在網路上開價288萬港幣(約台幣1110萬元),比新車便宜了約240萬台幣。只開了980公里,2011年出廠的銀灰法拉利加州敞篷車價錢268萬港幣 (約台幣1037萬元),是今年新款的八折。
20年前創立二手車買賣事業Vin’s Motors的湯米蕭說,「車子愈貴,生意就愈難做」,最近兩到三個月超級豪華車銷量慘淡,只剩原來的一半,「現在很多銀行業的人不想花太多錢買車,因為在這個時候,他們不曉得還有沒有大筆紅利可拿」。
在香港有亞洲企業總部的公司,例如摩根士丹利、花旗集團、德意志銀行,都正在削減人力。湯米蕭指出,全球經濟不景氣以及裁員,讓金融人士以及外籍專業人士人心惶惶,這些人大多數是高級車的消費族群。
湯米蕭表示,他的二手車整體銷售掉了20%,最重要的原因就是這些原先佔了30%營業額的高級車消費者紛紛打退堂鼓。
經濟學人資訊社(EIU)分析師拉非提說,經濟成長的不確定性,讓消費者暫緩購買高價物品,特別是那些沒有大筆金融資產作緩衝的人更是如此
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selfie驚見鬼羊頭英國最猛鬼屋極速求售

1 : GS(14)@2016-02-03 14:43:19

如果你自問膽生毛,喜歡探險挑戰自己,英國埃塞克斯郡有間舊屋真的不容錯過--因它是號稱全英「最猛鬼屋」,就連屋主自己都嚇破膽。業主原在2004年以14.8萬鎊(165萬港元)購入,曾一度叫價至29萬鎊,近日決定以18萬鎊(201萬港元)放售。這間當地人稱為「牢籠」的英式小農舍,裡裡外外都特別陰森恐怖,據指16世紀時該農舍本是一座監獄,專門收押被指是女巫的人,最少8人被迫害致死;屋內亦曾有過多人自殺。有指幾百年前曾有人以150鎊(約1,681港元)買下農舍,但其後遇到太多靈異怪事,很快便以不足50鎊(約560港元)脫手。「我深信這間屋受到詛咒,入住了多年,直至最近見到一個高大的黑影,站在我和兒子睡床之間,我下定決心要搬走。」43歲的女屋主米切爾(Vanessa Mitchell)說,根據閉路電視拍到影像,嚇人黑影竟與象徵邪惡撒旦化身的羊頭十分相似。米切爾11年前搬進來之前,完全不知道這間屋有古怪,但很快便發覺不勁,她稱:「多年來我見到許多比想像中更恐怖的事情,試過懷孕期間被從後拍打……我感到有某種力量推跌我,然後停在我身旁,當時我躺在地上,嚇到全身顫抖。」米切爾試過找人驅鬼驅魔,但完全無作用,晚晚要大被蓋過頭和開燈睡覺,無人陪伴更不敢獨自逗留屋內。米切爾說得如此恐怖,真不知是否有人敢於買下這「最猛鬼屋」。英國《每日鏡報》/《每日郵報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160203/19477447
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內地商住房零按揭 發展商平價求售

1 : GS(14)@2017-10-15 13:50:46

【明報專訊】近年一線城市樓市火熱,衍生出商住、商辦房等「類住宅」細額戶吸引投資客。當局明確調控商住房後,本報記者在黃金周檔期到訪廣州一樓盤現場,原本「不限購、不限貸」 的項目,銷售人員已表明商住房只做「全款客」,難做按揭,變相由以往可借盡五成,變成需一筆過付款。

以往商住房深受投資者歡迎,全因不受限購、限貸影響,加上戶型細及「買一層送一層」(因樓底較高可加建閣樓),投資額變相控制在數十萬至百萬元(人民幣‧下同),有發展商更推出僅百餘方呎的「劏房盤」。

今年3月底中國多城推出針對商住房政策,包括廣州明確要求商服類項目禁向個人發售,只能向法人(即公司客)出售,令商住房銷情遇冷。不過,記者到訪新盤「遠洋天驕廣場」,該盤為北方龍頭遠洋集團(3377)廣州首個落地樓盤,現場銷售人員向記者教路指「(中介)可幫你,幾千元開家公司,之後每年付2000元報稅,第一年大概7000元」,需開家空殼公司即可繞過限購。

廣州商住房限售公司客 經紀教開空殼公司

現場所見,銷售人員較少提及「商住房」,主力推銷住宅。商住房樓價亦一改以往追貼住宅價的情况,最細單位51平方米(約549方呎)要價約154萬元;較住宅單位最細48平方米(約517方呎)戶型,要價約220萬至230萬元,明顯低走。

自年初內地傳出銀行不再承做或將商住房首期提高至六成以上,按購買「住宅」首期只要三成,上述48平方米住宅單位首期約70萬元,與以往購買商住房可借盡五成按揭,即購買上述154萬元的51平方米單位可借約77萬元相若,惟現時購買要一筆過付154萬元,對投資客並不吸引。

銷售人員現場亦罕見不推銷商住單位,指商住房通常產權較短,即使租售同權打破「學區房」界限,但無戶籍者仍要向教育局申請;買家入住商住房後「旁邊可能是寫字樓」引起生活不便等。該名曾提醒記者趁早決定的銷售人員,次日發微信訊息指「有商業筍貨推出」,該盤「特批10個珍貴名額可享受靈活付款方式優惠,名額有限,先到先得」,反映號稱只能「付全款」的商住房亦可以特別付款方式購買,並「擠牙膏」式吸引買家。

地方政府減批住宅地 發展商改建綜合項目

值得留意的是,不少地方政府近年減少批住宅地,改為發展產業地產,故開發商為拿地亦將項目打造成綜合體,遠洋天驕同樣以此模式發展,當中約四成為商業面積。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3983&issue=20171009
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上源超額1.3倍 逸新1年減價百萬求售

1 : GS(14)@2018-09-23 13:09:38

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5014&issue=20180923
【明報專訊】多個新盤部署中秋後推售,以實呎低於1萬元起推售、由萬科(香港)發展的屯門掃管笏上源,昨日為開放示範單位的首個周末,吸引不少準買家到長沙灣展銷廳參觀,高峰時有逾百人排隊。據悉,項目暫收約520票,以首批單位231伙計算,超額近1.3倍。另麗展(0488)就太子逸新最後一伙特色戶,再減價一成推售。

麗展(0488)昨日就逸新最後一伙更新價單,該單位為28樓A室,屬實用面積312方呎1房戶,連同220方呎天台一併出售,訂價743.11萬元,實呎23,818元,扣除最高折扣7%,折實售價691.1萬元,折實實呎22,151元。該單位早於去年8月推售,當時定價為851.2萬元,今年7月時首度減價,減價3%至825.67萬元,至昨日再減價一成至743.11萬元推售,單位1年來累積減價108.09萬或12.7%。對於減價一事,麗新高級副總裁潘銳民曾回應指,因項目僅餘1伙,為減省更新樓書及廣告開支,故減價促銷。

貝沙灣3房減價100萬沽出

另恒地(0012)西營盤藝里坊‧1號昨日再售出5伙,發展商指,項目開售11天累售40伙,套現逾3.3億元。

二手市場方面,業主接受減價出售物業。中原地產區域聯席董事黃燕源稱,薄扶林貝沙灣最新一宗成交為貝沙灣6期2座低層C室,實用面積1029方呎,3房套間隔及工人套房,坐享全海景,業主原以3400萬元放售,買賣雙方議價後以3300萬元成交,減價100萬元或3%,實呎32,070元。據了解,原業主2009年4月以1366萬元買入,持貨9年,帳面獲利1934萬元,單位升值1.4倍。

荃威額印鬆綁 減19萬易手

上車屋苑荃灣荃威花園錄額印鬆綁易手獲利個案。美聯物業首席高級營業經理鍾家豪表示,上述單位為荃威花園K座高層02室,屬實用面積477方呎兩房戶,原業主於兩周前以600萬元放售,最新以581萬元獲外區上車客承接,成交價較原叫價減少19萬或3%,折合實呎12,180元。據悉,原業主於2015年9月以400萬元購入,持貨剛好滿3年,額印鬆綁後即易手,帳面獲利181萬元,物業升值45%。
上源 超額 1.3 逸新 減價 百萬 求售
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