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「商舖大王」黎永滔: 投資初哥吼4厘細價舖

1 : GS(14)@2010-09-05 18:20:30

2010-4-17 iM
  俗語有云「一舖養三代」,買了一間會生「金蛋」的舖位,的確可令人致富,甚至代代無憂。熱衷於舖市的黎永滔,是行內成功物業投資者,多年來不論淡市或旺市,同樣大有斬獲,其投資往績向來也為人津津樂道。

  1998年黎永滔在「地產神童」羅兆輝手上低價購入銅鑼灣東角道怡東商場地下22號舖,並於2000年轉售大賺1.6倍;2003年沙氏樓市低潮時,他以樓面呎價僅700多元的極低價,買入全海景的灣仔告士打道217號地皮,其捕捉入市時刻的技倆,令人歎為觀止。

  黎永滔近期頻頻入市,本刊特別找他向讀者教路,他說︰「投資初哥可先踏足二、三?區的細價舖,初試牛刀,不斷累積經驗滾大財富。」現時息口持續低企,不少位於北角、深水?及灣仔等地區的地舖,回報仍達3厘至4厘。若學曉「舖王」一招半式,讀者財富自然滾滾來。

  為人熟悉的舖市投資者黎永滔,素來藝高人膽大,揀選物業的眼光亦相當準繩。羅兆輝於1997年以6,500萬元購入東角道怡東商場地下22號舖,後因金融風暴樓市大挫,黎永滔就在1998年以1,500萬元接過這件「燙手山芋」,兩年後以4,000萬元將物業售出,大賺2,500萬元。

  自1991年開始買舖收租的黎永滔,現時手持30多間舖位遍布尖沙咀、中環、銅鑼灣及旺角等地區,保守計算,所持舖位市值已逾30億元。其最為人津津樂道的,要數2004年與另一資深投資者羅家寶以約6,000萬元,買入銅鑼灣總統餐廳舊址(現稱銅鑼坊),然後翻新分拆為百餘個小型商舖出售,數天內全數售罄,套現約3億元,足證他是投資商舖的高手。

500萬開始1間變30間

  今天他更晉身發展商行列,在灣仔告士打道興建全海景商用項目,快將完成裝修工程。但鮮為人知的是,黎永滔親手所建的舖位王國,原來是由500萬元首期開始,累升至今天30多億元。

  時光倒流至1991年,黎永滔在香港仔開設「永昌」金舖,從事金行生意,毅然將儲下來的500萬元資金作首期,買下人生第一間舖位,從此樂而忘返。他透露︰「該舖位於灣他軒尼詩道,近鵝頸橋附近,當年那間舖只值1,000多萬元,一年之後就大幅漲價近一倍。」於是他便打起了買舖創富的念頭。

  他憶述指︰「當時軒尼詩道舖位約1,000多平方呎,租予金行及時裝店,兩年後租金已由15萬元升至30萬元,後來食髓知味,自己再將舖位加按套取更多現金,慢慢再捕捉機會,個個舖位買回來也是跳升一倍。」

  就是運用首間舖位的市值效應,黎永滔一次又一次下注,令他20多年來,由1間變至10間,到現在30多間,成為一代「舖位大王」。而黎永滔創辦的金行已在兩年前結業,他說︰「早已將金行交予姊姊打理,惟近年姊姊移民美國,只好把金行結束。」

二三?地區300萬入市

  每朝例必在屋苑游水的黎永滔,生活非外界想像的清閒,他幾乎每日都與太太落區巡舖,與租戶加緊溝通,他邊與記者交談,電話就邊響個不停。為了更有效處理租務,他近年更成立私人公司,分擔日常工作。他剛購入中環德己立街17至19號單邊商舖,近日忙於為商舖改頭換面,希望在今年7月滿約後,提高舖位租值。

  他說,現時3個舖位在威靈頓街交界當眼處,面積約達1,100平方呎,預計屆時會重新改動間隔,租予酒吧或高級零售店,租金回報應可達4.7厘。黎永滔透露,當日他在參觀該舖後不足3天就敲錘入市,可見其投資秘訣第一就是眼明手快。

  買舖並不是人人負擔得來,黎永滔卻指,自己也是過來人,只要本?平有平買,貴有貴買的心態,踏出第一步並不是難事。例如目前中環等核心區舖位,普遍租金回報只約2厘多,反之二?地區不少中下價舖位,租金回報可達4厘,加上現時銀行借貸息口低於一厘,他鼓勵投資初哥可購置300多萬元的舖位,小試牛刀。

  「買舖最有趣在於考眼光,不是單看現時租金及回報厘數,而要看通舖位尚餘的租金上升潛力,因租金決定價值,即使今日買回來的舖租值較低,只要守得到在市場回升時出租或出售,舖位真正價值將會呈現,甚至連本帶利雙倍賺回!」他說。

動腦筋一拆三逆市贏家

  要說黎永滔的舖位懂得生「金蛋」絕不為過,以其名下羅素街舖位為例,「這個舖位由最初買入時由謝瑞麟(00417)租用,中間也曾租予電訊公司、銷售德國腸、筷子及錶行等不同公司,租金由20多萬元,一路升至現時70多萬元,單是收租總額已早早蓋過當年的購入價!」2009年8月該舖租予周生生(00116)珠寶店,舖位只有500多平方呎,以每月約70多萬元租金計算,折合每平方呎租金高達1,333元。

  事實上,黎永滔並非空談之人,早於1997年,他便以數千萬元買入銅鑼灣羅素街59至61號地下G1至G4號舖,當年正值金融風暴,不少人也看淡後市,各類物業的租金皆跌 40%至50%,但「舖王」動動腦筋略施小計,把羅素街舖位「一拆為三」分予3個租客,原本單一舖位每月收租26萬元,結果卻合共收租30萬元,租金變相提升了15%,成為淡市奇葩。

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買新界樓易「坐艇」?

  現時新樓價格瘋狂,元朗7,000元一呎,大圍8,000元一呎,非位於傳統市中心的一個小小單位,隨時動輒300多萬元。多年來不論旺市淡市皆能獲利的黎永滔就指,預期內地調控及美國加息等接踵而來,新近買入新界一手樓的買家,稍後「坐艇」(資金被鎖)或損手離場的機會甚高。

原因一︰北水話退就退

  有說內地資金不斷來,樓市隨時升穿1997年時。黎永滔則認為,凡涉及內地政策市因素,風險相當大,「中央政府要其生就生,要其亡就亡」,等同1997年大批國企湧入本港商廈市場的情形相似。

  黎永滔分析︰「其實當年北水主攻商廈,未必每個港人深知教訓。雖說去年內地放寬信貸,大批資金湧入本港樓市,新盤成為內地客心儀對象,人人都說投資移民?起港樓,但實情是來港買樓作投資移民的內地客,佔整體樓市仍是雞毛蒜皮!」

  保安局上月公布數字顯示,2003年10月推出投資移民計劃至去年底,投資移民流入本港房地產的累積金額達123億元,去年按年雖有所上升(金額逾56億元),惟佔全港住宅成交總額的1.2%。

與內地客交手露端倪

  本月初,黎永滔剛由一名內地客手上,以1.39億元購入中環德己立街17至19號地舖。「該名內地業主賣舖,帳面銀碼雖獲利100萬元,但扣除釐印及律師等費用,實質虧蝕約500萬元,當中所為何事?舖位回報也不錯,約有4厘。」業主出貨之急,黎永滔相信,極可能是內地資金正開始班師回朝。

  「現時入市要小心,凡投資更不應去得太盡。」黎永滔指,近期不少中資銀行,在借貸上已較去年嚴謹。「2003年我斥資2,800多萬元購入告士打道 217號地盤,原業主便是一名廣州市經濟開發區的國企負責人,該國企在1997年以1.9億元購入物業,還以全數現金付款呢!只是到了2002年下半年內地收緊銀根,即時引發國企資金逃亡,個個忙於埋單散水,大幅劈價也面不改容。」他就此冷手執個熱煎堆。

  當年商廈市場執平貨的資深投資者羅家寶,也因經常在金鐘力寶中心大舉吸納國企放售單位,逢低必買,成為市場佳話。黎永滔說︰「今時今日,來港買樓的內地資金,不少是去年內地政府放寬借款而來,當中存在不少『鑊氣』,估計現在政府就是不想一下子壓住,慢慢收緊。」

  「當內地資金斬纜,『天匯』7萬元一呎成交還有可能發生嗎?隨時以萬七元放售呢!還有呎價8,000元的新界樓,屆時2,000元一呎沽出也不足為奇!」

原因二︰長債孳息趨升

  在低息環境下,現時以拆息掛?的按揭利率不足1厘。黎永滔指︰「近期美國10年期國債孳息率趨升,過去一周更曾觸及4厘,當地樓按息率一般與之掛?,按長債息率向上走勢,我認為拆息被推高是遲早的事,預期高通脹重臨,息口就會上升。」

  黎永滔提醒仍想入市的買家︰「當息口調升至某水平,如拆息升至3厘或以上,市民供樓開始感到吃力,屆時市場就會出現一幕幕業主出貨的情景。當人沽你又沽,就是樓價受壓下挫的時刻。」

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舖王教授投資5大要訣

1. 首要查核舖位租約

  先向土地註冊處申請物業查冊,了解舖位的租約詳情,若租客是長期租用單位,已租上3年或以上,屬最穩健及參考價值高的投資;若租約不足一年,投資者便要當心,因租客隨時只租數個月,交吉舖位屆時白供。

2. 認識各行承租能力

  哪個行業負擔得起較高租金?二、三?地區如旺角及深水?等,以電訊及時裝等生意最為暢旺,加上有關行業租約較短,當市況轉好時,業主可較先加租;至於食肆行業,營業時間及生意流轉量不及其他零售業靈活,加租幅度往往較小,更因租約普遍最少5至6年,故其加租時間較遲。

3. 買舖投資有平有貴

  尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心地區的商舖入場費較高,隨時動輒過億元,如果是投資現金較少或想小試牛刀的話,投資者亦可留意灣仔、北角、深水?或屯門等地區的二、三?舖位,不少300多萬元已有交易,也不失是投資舖位理想入門之選。

4. 避開局限較大之選

  商舖可分地舖、樓上舖及商場舖位,惟黎永滔認為購地舖的投資潛力較高。他指商場舖位講求整體比鄰的商戶配合,租戶受制較多,因此投資價值較低,他建議投資初哥從細價地舖入手,了解舖市為何物,累積經驗慢慢「升呢」。

5. 留意市場環境改變

  買舖要熟悉市場環境的轉變,例如個別道路的改變、人流往來的習慣,所以投資者要經常細心觀察,除了靠平日巡視地區外,也要多讀報章,了解附近道路最新安排及城市規劃等,謹記人流奠定舖位的升值潛力。

  資料來源︰資深投資者黎永滔
2 : 龍生(798)@2010-09-06 15:09:55

其實筲箕灣附近也有些平平地的細鋪
不知這會否引到黃金蟲兄入來呢? 
3 : GS(14)@2010-09-06 21:06:18

2樓提及
其實筲箕灣附近也有些平平地的細鋪
不知這會否引到黃金蟲兄入來呢? 


不如睇好,找幾個人夾份買下來
4 : 龍生(798)@2010-09-06 22:22:42

係咪黎真先? 我真係去搵架?
5 : 黃金蟲(1617)@2010-09-07 09:31:10

筲箕灣其實也不錯 話到尾都係港島區
我也有興趣 銀碼方面最好二百萬鬆d "離印"會令成本高很多

記得年多前去過筲箕灣有一個小商場
樓上是有"大家活" 定唔知係"大快樂"咁既快餐店
都係二百萬鬆
我是早上去的 舖頭未開門 冇吉舖
但不知平時人流如何

龍兄有勞了
6 : 龍生(798)@2011-06-05 02:50:44

http://www.28hse.com/utf8/property15561.html

like this??
7 : 黃金蟲(1617)@2011-06-05 12:09:18

各位留意下 元朗有個叫 嘉城廣場 一舊水樓下有交易
年頭實地去過 星期六日 人流多得可怕 95%賺女人錢入面 有少少旺中FEEL 平日就冇睇過
還有小心雜費多
商場管理層都OK
時不時搵人扮下公仔黎吸引人
8 : GS(14)@2011-06-05 12:18:16

7樓提及
http://www.28hse.com/utf8/property15561.html

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呢個好抵wor
商舖 大王 黎永 永滔 投資 初哥 哥吼 厘細 細價 價舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270615

廖偉麟黎永滔 競投領展商場

1 : GS(14)@2015-10-22 01:55:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151021/news/ea_ead1.htm



【明報專訊】領展(0823)推出招標的5個商場將於明天(周四)截標;市場消息指,項目共收逾30宗查詢,其中去年曾參與競投領展商場的「向隅客」,包括資深投資者廖偉麟及黎永滔,均表示會入標競投。廖偉麟回應查詢指,對可拆售停車場的項目感興趣,將「全投」2個商場;黎永滔則稱瞄準發展潛力較大的粉嶺嘉福商場及藍田廣田商場,並擬作長線投資。

5商場招標 估值近13億

領展繼去年先後推售9個商場後,今年9月、即零售市道回軟下,第3度推出5個商場招標,市場估值合共12.69億元。

雖然5個商場中,只有柴灣峰華鸷、屯門兆安苑商場的車位部分可供拆售(共涉434個),惟亦有多名投資者感興趣,其中廖偉麟表示會入標競投可拆售停車場的商場項目,亦即上述峰華鸷商場及兆安苑商場,但考慮到項目成交期僅1.5個月,加上市場現時有不少停車場項目放售,故稱出價會較審慎。

至於去年連番投得6個商場的資深投資者林子峰,據悉或會入標兩個可拆售車場的峰華鸷及兆安苑項目。據悉項目亦吸引停車場營運商及老人院經營機構的興趣。科達地產主席湯君明亦有機會入標競投。
廖偉 麟黎 黎永 永滔 競投 領展 商場
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=293411

黎永滔:明年料更多中低檔品牌開舖

1 : GS(14)@2016-12-08 08:00:45

【明報專訊】雖然市場有不少意見認為舖市已接近見底,但亦有市場人士認為,明年舖租仍有下調空間。資深舖位投資者黎永滔(圖)認為,若今年聖誕消費數據理想,明年或有較多品牌出動開舖,但相信會集中於中低檔次品牌。

零售市道 還看聖誕銷情

黎永滔表示,要預測明年的零售市道及舖租走勢,需視乎今年聖誕實際銷售數字,若聖誕、新年期間零售市道理想,明年應會有較多品牌擴充開舖,但他認為,高檔品牌或珠寶等貴價貨,相信短期內都會按兵不動,有機會擴張的店舖,會集中於中低檔次品牌,或是一些較為民生的店舖。

代理料明年街舖租金跌5%

事實上,近期不少大舖都拆細出租,黎永滔於2012年更以3.68億元買入銅鑼灣顯輝中心,擬重建成一幢四層高的巨舖,黎永滔昨日表示,該舖現時仍在進行工程,現階段仍未放租,亦未有意向租金,但仍以出租予單一商舖為目標。

第一太平戴維斯表示,部分行業銷售額迅速下滑,一些名貴品牌零售商的情况甚至可與1998年金融危機相提並論,令今年街舖租金快速調整。該行預計,明年街舖租金預計將進一步下降,但跌幅相對溫和,相信會在5%以內,名貴品牌零售商將繼續調整其商舖的網絡分佈,業主則轉向時尚、化妝品和餐飲租戶。

該行又稱,黃金地段商舖業主一般傾向調整租金,不會以折讓價出售物業,惟二三線地段的空置商舖日益增加,售價或跌10%至15%。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2890&issue=20161208
黎永 永滔 明年 更多 中低檔 中低 品牌 開舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=318661

黎永滔今年首入市 2.1億購旺角舖

1 : GS(14)@2016-12-09 07:55:48

【明報專訊】有投資者趁舖市回軟出擊買舖。資深投資者黎永滔今年首度入市,最新斥2.1億元購入旺角亞皆老街71號地舖,按舖位面積約900方呎計,平均呎價逾23萬元。

是次成交的71號地舖,連同毗鄰的亞皆老街67至69號地舖、即現由珠寶金行老鳳祥承租的舖位,均屬黎氏持有。黎永滔表示,物業以交吉形式轉讓,暫時計劃作收租之用,未來可能合併出租。他稱由於同路段少有舖位放售,認為是次成交價屬市價。資料顯示,黎氏除持有上述地舖外,亦同時持有是次買入舖位的2、3及5樓樓上舖。

東港城7000萬翻新 增至190間舖

另外,新地(0016)將軍澳東港城約8萬方呎樓面將進行翻新。新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示,東港城將斥7000萬元翻新,翻新後商舖數目將由165間增加至190間,預計明年第3季完成,翻新部分的租金料增四成。她續稱,今年該商場有92間商舖新租或續租,佔商場七成樓面,其中新租舖位租金升幅逾20%,續租舖位租金有10%至15%增長;明年將有69間舖約滿,冀續租租金有雙位數字增長。

仲量聯行發表報告稱,香港寫字樓呎租續冠絕全球,倫敦及紐約分列第二和第三位。受惠內地企業進駐香港,香港寫字樓每年每方呎租金達302美元(每月每方呎195港元),有關租金水平較一年前的262美元大幅增長,為紀錄以來新高。此外,倫敦西區每年每方呎租金為197美元;紐約中城區為194美元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0680&issue=20161209
黎永 永滔 今年 入市 2.1 億購 旺角
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=318829

黎永滔料舖市仍有下調空間

1 : GS(14)@2017-07-29 03:21:29

【本報訊】核心區舖租跌勢未定,持有多個核心區地舖的資深投資者黎永滔昨日出席中原工商舖記招表示,舖市經過兩年基本穩定,但仍有下調空間,例如部份高?期承租舖位。不過目前要做功課,睇準價位入市。雖然仍見吉舖,相信是那些業主未接受現實,料再過1年,明年下半年舖租將跌定。他持有銅鑼灣羅素街59至61號麗園大廈地下G號舖,面積約500方呎,已多次短租,現獲2至3個長租客洽租,其中有化妝品零售商,出價100萬元,惟未達意向價120至130萬元,故尚在磋商,料今年內可以租出。該舖曾由粵港澳湛周生生承租,2012年月租升至220萬元,2014年續租至200萬元。若以現在意向價租出,將較高?期跌約40%。他坦言,舖位新租金大幅下跌,會有一定心理壓力,不過目前整體舖市租金已較高峯期跌四至五成。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170727/20102802
黎永 永滔 滔料 料舖 舖市 市仍 仍有 下調 空間
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黎永滔羅素街舖100萬租出 較高峰劈五成

1 : GS(14)@2017-10-06 02:39:10

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2815&issue=20171005
【明報專訊】曾經一度成為全球最貴舖租的銅鑼灣羅素街,個別舖位再錄劈租個案。資深投資者黎永滔旗下的銅鑼灣羅素街單邊舖,獲外國鐘表品牌以每月約100萬元承租,租約期約3年,若以該舖零售高峰期的月租約220萬元計,租金大劈五成半。該舖位於羅素街與利園山道交界的單邊舖,面積約700方呎,以最新月租100萬元計,呎租約1429元。零售高峰期該舖曾由連鎖鐘表珠寶店以約220萬元承租,2014年曾下調至月租200萬元,惟該鐘表珠寶店於2016年完約後未有續租並遷出。

第3季工商舖買賣註冊涉255億

另據美聯工商舖綜合土地註冊處資料顯示,第三季工商舖市場共錄2,276宗買賣註冊,雖然按季回落約11%,但仍創近18個季度以來次高水平,涉資約255.06億元。上季工商舖買賣登記量,僅次於今年次季的2,563宗,並成為2013年首季5,533宗後近18個季度的次高水平。總計今年首9個月,工商舖合共錄得6,679宗買賣登記,註冊金額合共錄約744.61億元,不論註冊量及註冊金額,均已經超過去年全年總和。
黎永 永滔 羅素 街舖 100 萬租 租出 高峰 五成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341655

黎永滔中環舖 4.4億沽賺2.8倍

1 : GS(14)@2018-07-11 12:30:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9960&issue=20180711
【明報專訊】核心舖位租金回穩,有投資者即斥巨資出手掃舖;土地該冊處資料顯示,由資深投資者黎永滔持有的中環皇后大道中41號聯成大廈舖位,包括地下750方呎、閣樓500方呎及一個3200方呎地庫,上月以4.448億元售出,呎價約10萬元,登記買家為Multi-Huge Limited,董事為幸福醫藥家族成員黎元淑。至於原業主黎永滔或相關人士,於2007年以1.18億元購入該物業,持貨11年帳面獲利3.268億元,賺幅約2.8倍。

窩打老道三層舖位連租約 1.8億元沽

市場消息指,九龍窩打老道67A號地下、1及2樓新近連租約以1.8億元易手,商舖地下、1樓面積同為3000方呎,2樓面積2500方呎,折合呎價約21,176元。目前商舖租予兩間食肆,每月租金收入約39.2萬元,新買家可享2.6厘租金回報。據悉,原業主2013年以1.25億元購入物業,持貨5年,帳面獲利5500萬元,物業升值44%。

OK688呎價高見1.32萬

另由資深投資者羅珠雄拆售的青山道OK688,昨拆售首批30個單位,售價由146萬至330萬元,最高呎價為100號單位,達1.32萬元,首個小時已售出。

美松苑車場商舖標售估值5億

此外,領展(0823)近年先後出售多個屋邨商場,部分買家亦陸續放售物業;第一太平戴維斯表示,沙田大圍美松苑停車場大樓及其商舖部分,正以招標形式出售,截標日期為8月15日,市場估值逾5億元;物業由宏揚投資於2016年以2.041億元購入,意味現時市值比兩年前高約1.5倍。

土地註冊處資料顯示,已故富豪趙世光的女婿李承康,上月以7000萬元購入西貢竹角路近翠蕙園一幅地皮,佔地5543方呎,以地積比0.4倍計,可建樓面面積約2217方呎,每方呎樓面地價約3.15萬元。
黎永 永滔 中環 4.4 億沽 沽賺 2.8
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350771

黎永滔2.75億購荃灣中心舖

1 : GS(14)@2018-09-22 23:57:25

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5778&issue=20180922
【明報專訊】零售市道復蘇,熱中於舖位投資的資深投資者黎永滔,於今年初預計本年將投資20億元購買物業,並傾向購入核心區的大面積舖位,新近購入了荃灣3.8萬呎商舖。

土地註冊處資料顯示,黎永滔透過迅能有限公司,於今年7月中,以2.75億元向新地(0016)購入荃灣中心購物商場2期商舖,面積約3.8萬方呎,呎價約7237元。

租金回報1.8厘

據悉,目前正租予兩家護老院及1家超市,月租合共42萬元,即黎購入商舖可享1.8厘租金回報。
黎永 永滔 2.75 億購 購荃 荃灣 中心
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351267

黎永滔斥3.5億 購大潭道住宅項目

1 : GS(14)@2019-04-25 07:46:42

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9746&issue=20190424
【明報專訊】樓市暢旺,繼續有名人入市。土地註冊處資料顯示,南區大潭道10A至10C號於上月以3.5億元易手,新買家為Sure Profit Corporate Limited,該公司董事包括資深投資者黎永滔及其太太楊小燕;物業原由Eltee Enterprise Limited持有,公司董事為立法會議員林健鋒及其家族成員。

資料顯示,上述物業於1982年落成,現由3個複式單位及地下露天停車位組成;地盤面積約8792方呎,劃為「住宅(丙類)3」用途,可按地積比率0.75倍發展,可建樓面料約6600方呎。

可重建樓面6600方呎

另土地註冊處資料顯示,中信泰富何文田KADOORIA的嘉道理道單號1樓,於上月以6600萬元售出,以單位實用面積1571方呎計,呎價42,011元,新買家為林釵釵(LAM CHAI CHAI),與宇宙電路板設備(深圳)董事林釵釵姓名相同,相信為同一人。

此外,有業主趁市旺標售物業,仲量聯行指出,獲委託以招標形式出售西貢銀巒別墅6幢洋房、九龍塘又一村高槐路5號獨立花園洋房。

內地商6600萬購KADOORIA

上述銀巒別墅地皮面積逾3.2萬方呎,買家於購入後可重建為一座逾1萬方呎的超級大宅或多座洋房,項目市值4.8億元。

而高槐路物業佔地8747方呎,現為一幢實用12,683方呎的3層高獨立屋,並附設私家花園及泳池,市值約5.1億元。
黎永 永滔 滔斥 3.5 大潭 住宅 項目
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百億舖王黎永滔:再升有限可勁跌 港樓不值博

1 : GS(14)@2019-05-16 08:10:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0918&issue=20190516
【明報專訊】近日不論一二手樓市均價量齊升,樓價直撲去年8月歷史高位,不少人已深信港樓「有買貴、無買錯」,但有「百億舖王」之稱的資深物業投資者黎永滔卻有不同看法。他預測,美國經濟在未來5年繼續向好,除了令總統特朗普有籌碼繼續藉貿易戰向中國施壓外,估計明年第四季總統大選後,聯儲局會再次加息,港息亦會跟隨上揚,拖累樓價掉頭下跌,甚至認為下跌空間達30%至40%。

上期本欄專訪安泓投資研究總監馬偉信,他指聯儲局貨幣政策或轉向鷹派,可能促使資金從本港流走,再次令樓價調整,故他對港樓謹慎,指領展(0823)及冠君(2778)等房託更有投資價值;結果過去一星期新盤銷情已略為減慢,而領展及冠君股價分別上升1.3%(曾創新高)及僅跌1.9%。

高手所見略同,有「百億舖王」之稱的黎永滔近日接受專訪,同樣對香港熾熱的樓市提出警告,認為擬置業者目前不應低估中美貿易戰的風險,「在去年底我已預測中美貿易戰不會這樣容易搞掂,原因是中美是次不單屬經濟角力,而且亦已上升到政治層面,美國唯一目的便是打壓我們中國,你看華為被封殺就知道,這是一項政治任務,不止有經濟層面的考慮,也有政治目的」。

料美經濟中長期俏 特朗普續向華施壓

黎永滔分析,美國上季經濟按年增長3.2%,而且上月失業率跌至3.6%近50年低位,可見美國經濟基調向好,是次經濟擴張周期料可再持續至少5年,故美國總統特朗普在未來一段時間料會繼續向中國施壓,中長期為本港股市及樓市帶來挑戰。

特朗普前周日宣布向2000億美元中國產品加徵關稅至25%後,恒指過去一個多星期已從高位回落近2000點,港股對中美貿易戰升溫的潛在影響已有所反映,惟近日樓市氣氛仍然熾熱;黎永滔提出另一個擬置業者不可忽視的變數——息口走勢,「2008年金融海嘯後本港樓價大漲小回屢創新高,很大原因是港息維持在低位,資金無出路,小部分轉投股市,大部分投資物業,令樓價易升難跌;但日後一旦息口上升,樓價便會下跌」。

明年總統大選後 聯儲局料再加息

黎永滔認為,港息低企只屬暫時現象,當聯儲局在明年第四季總統大選後會再次加息,港息始終要跟隨向上,「雖然近月特朗普多次要求聯儲局減息,但我相信他只是給壓力該央行繼續維持低息環境,為他競選連任取得籌碼而已。按常理來說,經濟向好便會產生通脹,息口便會向上,美國也不能扭轉此經濟定律,故我估計明年第四季總統大選後,聯儲局便會再次加息」。

值得注意的是,渣打及富邦昨日分別宣布提高港元及美元定期存款利率,而經富邦由港元兌換為美元後,1個月及3個月10萬元或以上美元定存息率分別為3.73厘及3.45厘,可見港美息口的確再次有趨升壓力。

黎永滔認為,投資者可以參考美國在上世紀90年代加息周期對本港樓價的影響。記者翻查彭博數據,美國聯邦基金利率在1994年2月至1995年7月期間由3厘加至6厘,期內樓價先升後跌,由高位回落近三成;聯儲局在1999年6月再次啟動加息周期,聯儲基金利率由4.75厘攀升至6.5厘,樓價至2000年12月加息周期結束前亦下跌逾兩成。

黎永滔強調,目前市場風高浪急,會以保守態度應對,不會太進取,「現時住宅樓價無疑處於高位,我不是說樓價不可以再升,而是上升空間不大,下跌空間卻好大,對嗎?你會否為了這麼小的上升空間仍去博呢?我便不會了,始終我們已持有不少物業。退一步來說,就算你無貨在手亦不一定要急於入市,因為你目前這個時間去博,是在高位去攞少少利潤,即使日後高位沽貨可能賺8%至10%,但下跌空間卻高達30%至40%,入市與否你要自己取捨……凡事都會物極必反,沒有任何資產價格可以永遠上升,樓價亦始終會下跌,問題是到底是1年後、2年後或3年後開始跌浪而已」。

投資物業首重時機 其次地點

既然目前並非買樓的好時機,黎永滔認為普通市民即使現有自住需要,若沒有「第二注錢」可在低位溝貨,應該暫時租樓住,不一定要買樓,「假如你有1000萬元流動資產,目前拿500萬元去買樓,我覺得沒問題,因為即使樓價日後下跌三至四成,你可在低位買多一兩個單位拉勻成本價。但如果你只有500萬元身家,一擲落去買樓便無晒,我建議你不要心急買樓,來日方長,因為在高位瞓身買樓後可能令你一世人也不舒服,在1997年有些人高位買灝景灣後便患上抑鬱症衰足10年」。

黎永滔總結說,雖然本港樓價長期睇升,但期間的波動亦不容忽視,如何把握升跌周期作適當部署十分重要。例如是次記者在黎永滔的灣仔辦公室做訪問,該地皮原先由廣州市經濟開發區在1996年以1.9億元買入,經歷金融風暴及SARS後蝕讓,由黎永滔在2004年以2800萬元接手,再斥資6500萬元重建為酒店及寫字樓,目前該項目估值達11億元,他由此分享投資物業置勝之道,「我經常也說,投資物業最重要時把握時機(Timing),之後便是地點(Location),你看我們這裏的地點多好,全海景」。

上月3.5億買赤柱住宅 擬重建獨立屋

雖然黎永滔在是次專訪中表示對本港樓市審慎,但他在上月卻斥3.5億元向立法會議員林健鋒購入赤柱大潭道10A至10C號住宅項目連地皮。黎永滔解釋,內地頂級富豪湧港置業屬大勢所趨,故本港獨立屋嚴重供不應求,上述物業現由3個複式單位組成,他擬斥資1億元重建為一幢獨立屋再出售,估計仍然有利可圖。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-05-16 08:10:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1511&issue=20190516
【明報專訊】在本月1日至4日的勞動節黃金周長假期,內地訪港旅客近100萬人次,按年勁升近40%,外界一般估計會為本港零售業帶來支持,惟化妝品零售商莎莎(0178)早前公布期內同店銷售同比下跌4.8%,大失市場所望。而黎永滔在本港旅客消費熱點擁有不少一線地舖,包括現由Bossini租用、他已簽約以每月120萬元轉租予大型化妝品店的亞皆老街28至30號舖。

他接受專訪時分析,隨着廣深港高鐵及港珠澳大橋等跨境基建落成,近月內地訪港旅客明顯增加,帶旺本港零售業,化妝品店及藥房更尤其受惠,「這有賴我們香港商人過去幾十年來一直有信譽地做生意,內地人要買正貨,就要來香港買,不似在內地即使買個蘋果也擔心是假貨」。故他預測,今年一線地區旺舖租金可從谷底回升5%至10%。

化妝品仍增長 莎莎績差因競爭加劇

至於莎莎黃金周同店銷售下跌,黎永滔認為是莎莎市佔率下跌所致,「以前莎莎幾乎是獨市生意,但目前市場已開設不少與莎莎同類型的化妝品店,變相令莎莎多了競爭對手,結果是莎莎的生意被分薄了」。
百億 億舖 王黎 永滔 再升 有限 可勁 勁跌 港樓 不值
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