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獲利、股價大翻身 租金每坪漲破四千元 陸企進駐發酵 一○一營收看俏


2011-1-24  TWM




完工七年,台北一○一去年終於繳出一張漂亮的成績單,不但營收創歷年新高、首度轉虧為盈,辦公室也只剩下四個樓層空置,距離一○○%滿租只差一步之遙,它翻身的祕訣是什麼?

撰文.梁任瑋

去 年底,台北每家商用不動產顧問公司都收到台北一○一租賃部門發出的通知:即日起不再提供「免租期」折讓優惠。以目前信義計畫區辦公室市場免租期「租一年少 一個月」換算,一○一等於變相調漲一成租金。據了解,這是一○一大股東為了提高獲利能力,在完工七年後首次取消租金折扣,也藉著調高租金,宣示在信義計畫 區的龍頭地位,虧了六年的一○一為何變得強勢?

此外,台北一○一今年將首度出現每坪租金突破四千元以上的單位,位置就在八十樓,目前已有大型外商公司打算租下一整層九百坪作企業總部。一旦拍板定案,將成為信義計畫區第一棟租金每坪四千元以上的商辦,也將牽動今年國泰、新光等壽險業房東,調整辦公室租金行情。

根據台北一○一最新公布財報,二○一○年營收首度突破百億元大關,達一○三.五億元,較前年大幅成長二四%。反映在一○一未上市股價流通表現,已出現三五.五元的成交價,半年來上揚一一七%。獲利、股價雙漲,投資十四年的大股東終於可以露出欣慰的笑容。

除 了租金上調外,台北一○一獨特的地標成為中資企業的最愛,也是投資人看好一○一後勢的原因。一○一高層指出,目前最大營收貢獻來源還是購物中心與觀景台收 入,辦公室租賃並非主力。雖然已有七家中資企業進駐,包括中國中鋼、中國聯想、中石化集團、京泰投資、漢王科技、現代傳媒、中國交銀;但ECFA效應對於 辦公室的去化並未完全發酵。以面積計算,台企與外商公司承租比約為三比七,中資僅占二%。

以唯一進駐一○一的大陸金融機構中國交通銀行為例,面積只有五十坪,對一○一的租金貢獻度並不高;雖然目前陸企對一○一營收貢獻不高,但它卻正在發揮關鍵的影響力。

「市場上哪有房東願意簽一年租約?但是陸企就可以!」商仲業者透露,一○一非常積極爭取中資企業,例如有些中資銀行來台灣一年後才能設立分行,只會簽一年租金。台北一○一對於中企的要求都很有彈性,考量的都是未來合作機會。

「的確有些中企是透過英屬維京群島、開曼群島名義在一○一登記。」商仲業者指出,會以第三地投資公司身分進駐一○一的中企,大多是中小型企業,台面上的國企完全不會拐彎,而且堅持要以所屬省份申請。

目前一○一只剩七十七到八十三樓空置,這些高單價、大坪數的空間,主要吸引對象就是大咖中企,藉著二%關鍵力量發酵,一○一今年的營收應可更上層樓。


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香港「刁王」李偉文讓李嘉誠也買單 三個魔鬼細節 打造全球每坪最貴豪宅

2011-3-21  TWM




今年一月一日,第一太平戴維斯進入大中華市場三十年來,出現首位華人執行官李偉文。在香港有「刁王」稱號的李偉文,去年帶領香港分公司促成新台幣一千億元 交易案,在香港,刁王是deal、交易王的代名詞,他是如何爬上這個以往只由英國人出任的大中華區最高職位?

撰文‧梁任瑋

香港本島深水灣「香島道三十七號」別墅,二月底以每坪約新台幣一千六百萬元成交,刷新全球住宅史上天價紀錄,促成這筆交易的背後人物,正是甫上任第一太平 戴維斯大中華區首席執行官的李偉文。

三心法

包辦豪宅商辦成交紀錄

李偉文是誰?在香港,有人稱他為「刁王」,去年他才剛以第一太平戴維斯香港總經理身分,帶領香港分公司投資買賣部門成交兩百億港元(約新台幣一千億元)交 易案,也讓第一太平戴維斯在香港商用不動產市場市占率攀高到五成,其中,最受矚目的指標案就是宏利保險大廈,以二十二.五億港元賣給香港首富長江實業總裁 李嘉誠旗下的新加坡基金,寫下二○一○年香港商辦最高成交總價紀錄。

同時包辦目前香港豪宅與商辦成交價新紀錄的李偉文,今年初可在香港不動產市場出盡鋒頭。

提到李偉文,認識他的人,第一個反應一定是「銷售天王」。曾在香港與李偉文接觸過的前美林亞太區資本投資部主管李灌晏說,「仲介的角色就像是紅娘,如果對 於每件案子的掌握度不夠,很難在爾虞我詐的商場中生存,而Raymond(李偉文英文名字)剛好在這方面特別擅長,因此獲得客戶高度信任。」從基層不動產 業務員一路爬升至執行官的李偉文,進入第一太平戴維斯已二十二年,最早他是負責辦公室租賃,因業務特質強烈,後來轉任投資買賣部門,表現依舊亮眼,去年 底,更被倫敦總部拔擢為大中華區首席執行官,掌管兩岸四地十六座城市。

心法一

永遠站在第一線衝鋒

李偉文第一個成功心法是,永遠站在第一線。

業務員是靠經營個人特色勝出,李偉文過人的魅力,來自於無比的自信。「光是宏利保險大廈,我的佣金收入就四千多萬港元(新台幣二億元)。」李偉文毫不掩飾 地說出他傲人的成績。

他的業務性格,從一張小名片就展露無遺。有別於外商公司總裁深怕讓陌生人知道手機號碼,李偉文的個人名片,頭銜下第一行字,就印著他在大陸與香港的行動電 話號碼,直接告訴客戶「要找我隨時都在」。

第一太平戴維斯台灣分公司董事長朱幸兒說,李偉文是極少數位階這麼高仍在第一線做業務的領導人,跟在他身邊做事,很刺激,也很有挑戰性。

說話速度極快的李偉文,採訪過程,每十分鐘就接起一通電話,對業務親力親為的他,不只企業賣方要處分資產,直接指名找李偉文,連買家要投資,都會先詢問李 偉文有什麼好案子可以推薦,共通的原因就是「成交速度很快」。

李偉文舉例他去年成交的香港西九龍複合型不動產「奧海城」案,奧海城由香港信和集團投資興建,但股權分別屬於五個股東,信和集團占四成,另外六○%分別由 四個業主持有,背後牽涉複雜的股權結構。

李偉文說,信和集團當時請他找客戶接手股權,因為總金額太高,而且不能百分之百持有,無法吸引買方下手,於是李偉文大膽地先整合信和集團與其他四位股東的 股權,再由他找到美國私募基金接手,最後以四十五億港元拍板定案,李偉文也賺進一千七百多萬港元佣金。

此外,李偉文賣出的史上最貴豪宅「香島道三十七號」,在香港豪宅市場流通很久,李偉文坦言,買得起總價四億港元豪宅的富豪並不多,但他回過頭分析,一座城 市總有千分之一的有錢人,金額並非他們購買豪宅的關鍵,重點是房子可不可以滿足他們對豪宅的需求。

由於香島道三十七號地理位置高,視野景觀一流,李偉文最後仍透過在香港累積的深厚人脈,找到企業主買家。

如果說,房地產市場的訊息是一盤散沙,仲介就像是一個漏斗,李偉文會先過濾所有市場資訊,再向客戶介紹,因此也大幅縮短交易時間。

心法二

銷售前先提改進報告

「我們不是一般的房屋仲介,不能在大海撈針。」李偉文說,所有物件到他的手中,他都會先反問幾個關鍵問題,這棟房子要租給什麼類型的零售業者,每個月可以 收取多少租金?

李偉文成功的第二個心法是提升物件的附加價值。尤其這三年隨著房價逐漸走高,不少收益型不動產只剩二%租金報酬率,但李偉文就是有辦法讓買家願意買,因為 在銷售之前,他就已經先提出一個改進報告,甚至不惜找建築師討論動線,創造買方的想像空間。

此外,把損益表當經營之母的李偉文,除了有業務員的積極態度,更有專業經理人的數字力,是他第三個成功心法。

○四年,第一太平戴維斯為了去蕪存菁,卸下昔日包袱,剛上任香港總經理的李偉文,首度採用個人利潤中心制度經營。當時他要求會計部門列出每位業務人員的每 月總開支,包括他在內,都要做到與薪資相同的生意,才算打平。

推行一段時間後,不但淘汰不少高薪但生財力低的員工,更讓那一年香港分公司營收達到八千萬港元,比二○○三年多了八倍。

心法三

獎賞分明衝高獲利能力

○七年,第一太平戴維斯獲利陷入瓶頸,李偉文又祭出高薪挖角一招,大量吸納外商顧問公司五大行內頂尖人才。

李偉文顛覆行內固定的獎金制度,「以前大部分代理行都是要等年尾才分紅,我就改為多勞多得制,每單拆佣,另加額外獎金,在利誘之下,果然吸引業務員更賣力 替公司賺錢,○七年香港分公司利潤又破紀錄,高達一億五千萬港元。」李偉文說,雖然今年很多歐美外資私募基金仍積極在亞洲找尋標的,投資人也對辦公大樓仍 舊充滿高度興趣,但他們也遭遇愈來愈難找到合適標的的課題,因為好的辦公室資產都掌握在本地財團與家族手中,只好轉往外圍開發。

李偉文說,未來五年,中國大陸與台灣是大中華區商仲界最大的成長動能,台灣與中國大陸未來一定要整合成一個平台,共用資源,希望到二○一五年,每年可以達 到五億港元(新台幣二十五億元)的營收。

就內部管理而言,李偉文認為,第一太平戴維斯不可能會有「吃大鍋飯」的營運模式,他將祭出更高的分紅制度,只要做得好,就給獎金。第一太平戴維斯香港分公 司,去年就有員工拿到一千多萬港元的薪資,李偉文獎賞分明的經營模式可見一斑。

面對兩岸三地政府為了抑制房價,同時釋出嚴厲的打房政策,李偉文認為,市場因為信心不足問題,至少會觀望、修正一年半,到二○一二年底才會大幅復甦。

他更認為,面對未來十二個月更要步步為營,每個案子都很重要,不可以輕易放棄,以賺最多佣金的案件為優先,李偉文要把自己在香港的成功經驗,帶到兩岸四 地,讓這支優秀團隊,持續在大中華區市場稱霸。

李偉文

現職:第一太平戴維斯大中華首席執行官經歷:第一太平戴維斯香港董事總經理、第一太平戴維斯租務部主管「刁王」代表作——李偉文寫下豪宅、商辦成交紀錄的 案件標的 賣方 買方 成交金額

(港幣/億元) 備註

奧海城 香港信和集團 美國私募基金 45 股權交易宏利保險大廈 香港菱電集團 香港長江實業旗下新加坡ARA基金 22.5 2010年香港商辦最高成交總價香島道37號別墅 香港莊氏 個人 4 全球每坪最貴豪宅


香港 刁王 李偉 文讓 李嘉誠 李嘉 買單 三個 魔鬼 細節 打造 全球 每坪 坪最 最貴 豪宅
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賭場、免稅店、度假村 各路人馬卡位 受惠陸客商機 金門店面每坪站上百萬

2011-7-4  TWm




 與廈門最短距離只有一‧八公里,航程只需三十分鐘,最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門,近來各路人馬紛紛摩拳擦掌、圈地卡位。金門,是否能像杜拜一樣,擁有點石成金的魔力?

撰文‧燕珍宜

期待已久的陸客自由行終於鳴槍,首波僅開放北京、上海、廈門三地居民。反觀位於台灣前哨站的金門,卻搶先台灣本島一步,於六月十三日即正式宣布,大陸各省市居民,只要在廈門居住一個月以上,都可以前往金門旅遊。

但這個利多,只是暖身。金門與廈門最短距離只有一.八公里,航程只需三十分鐘。最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門,早已經成為各路人馬摩拳擦掌的新戰場。

「金門連一家四星級的旅館都沒有」,「金門小孩要吃麥當勞或肯德基,必須搭飛機(到台灣)或坐船(到廈門),才能吃得到。」連一家速食連鎖店都沒有的金門,可說是一塊未開發的處女地。

缺憾也可以是優勢,金門或許具有像杜拜一樣,點石成金的魔力。因而引來各路人馬虎視眈眈,紛紛圈地卡位,進而使得金門房地產狂飆。

快馬加鞭 各開發案陸續進行最早卡位金門的是泰偉電子,早從二○○六年起,生產遊戲機主機板為主的泰偉電子,就開始在金門買地。看好金門發展博弈的潛力,泰偉很早就開始布局,並於去年通過最困難的環評。

泰偉「金門工商綜合區」開發案,位於金門縣金湖鎮士校段,開發面積約八公頃,預計投資金額為五十億元,興建國際度假村,內容將包含旅館、展覽館、購物中心、醫學美容、餐飲等等。

金門是否成為澳門第二?最後還得由金門人民公投決定。如果金門博弈公投沒通過呢?泰偉董事長楊南平表示,「玩真的或玩假的不是重點,重點在於玩大的還是玩小的。」他解釋,有博弈,總投資金額是三百億元,沒有博弈,就變成是幾十億元。

除 了博弈外,金門另一項致命吸引力,是離島免稅購物商店。○九年七月行政院正式核定「金馬中長期經濟發展規畫方案」,預定將金門發展為精緻購物免稅島與邊境 貿易試行區,立刻吸引台灣最大免稅集團昇恆昌與台灣土地開發公司,前來搶標「金湖商務旅館BOT案」與「金門工商休閒區BOT案」。

台開與昇恆昌分別計畫投入三十七億元與三十億元新台幣︵以下同︶,打造國際觀光旅館與免稅精品購物中心等。最快三年後,金門將補足沒有五星級觀光旅館的缺憾。而昇恆昌所計畫打造三千坪免稅精品購物中心,也號稱將成為大中華華南地區最大的免稅購物商場。

然而距離金門變身為「免稅購物島」的夢想,還有些障礙待克服。例如,法規規定,旅金旅客購物免稅金額限制為,菸酒以外貨物總金額三萬元以下。免稅額度上限只有三萬元,金門距離免稅精品天堂,恐怕還有一大段很長的路程。

此 外,為了彌補硬體建設不足的缺憾,金門縣政府正快馬加鞭,積極透過BOT招商、自辦市地重劃及區段徵收、民間投資等方式,讓金門快速增加旅館數量、度假村 及精品免稅商店商場。例如,台北力霸飲水機公司所開發的「風獅爺度假村」、安泰技術工程公司所興建的「金沙大地」四星級酒店,以及金馬皇宮的「金門灣國際 觀光度假村」等規模小一點的開發案,也都陸續在進行中。

房地產飆漲 房仲大舉赴金金門島的世紀大開發,除了台資紛紛搶進之外,陸資也躍躍欲試。去年,經濟部正式核准,大陸企業廈門華天港澳台商購物公司在金門設立首家陸資合 資企業「金門延銘開發建設有限公司」,成為第一家投資金門的大陸企業,將在金門設置休閒度假村與國際購物中心,投資金額約五十億元。

金門東森房屋加盟店店東徐大富指出,金城鎮是金門最熱鬧的區域,是金門縣政府所在地、也是小三通水岸碼頭,旅客必經之處。該區土地○八年每坪平均約十萬元,去年平均行情已經到二十五萬元,漲幅至少一倍以上。

台灣房屋金門店主任許勇智說,金城鎮的店面自然成為搶手商品,金城鎮的最新店王,是屋齡二十四年、一至三樓的透天厝,土地坪數約二十六.六坪,成交金額為三千一百萬元,一坪高達一一七萬元,創下金門歷年最高成交天價。

許勇智表示,政府不斷釋出各項發展建設利多,財團也紛紛圈地卡位。未來如果金門博弈公投通過,勢必又將啟動新一波土地調漲熱潮。各家房仲業者也嗅到金門房地產的爆發力,東森房屋、台灣房屋等,共計有十幾家房仲業者,紛紛搶進金門,籌設加盟店。

金 門房地產飆漲,但是好的土地,卻是有錢也買不到。金門縣政府建設局工商課課長呂基鴻表示,「金門目前可供招商的商業土地真的很有限!」他解釋,之前,麥當 勞、摩斯漢堡都想來找地設點,都因沒有地而打退堂鼓。許勇智則指出,金門的土地,多數是祭祀公業的土地,地主人數動輒高達三、四百人,整合難度相當高。

另外,許勇智也說明,土地釋出的量非常稀少的另一個原因是,金門地區民風仍相當純樸、保守,對於「變賣祖產」這件事,大部分人仍覺得是一件背宗忘祖、大逆不道,可說非常丟臉的事情。

追開放商機 仍有困難待克服金門的世紀開發案,給予各方人士無限想像空間。但就像陸客觀光商機一樣,原本也對其抱持無限期望的金門,卻失望了。陸客「過金門而不入」的非過夜旅遊形式,金門縣交通旅遊局局長楊鎮浯指出,「看得到吃不到」,對於金門的助益不大。

金門縣政府正積極爭取,金門與廈門之間的「小自由行」,才能真正帶給金門商機。六月中剛開放的「廈門── 金門一日遊」,不但限制「團進團出、當天來回」,人數也限制在每日五百人以內。

「因為目前金門接待能力仍有限,難以迎接大量的過夜旅客。」金門縣議員謝東龍解釋。但是未來目標將是,金門離島自由行陸客,將是不限福建省居民,沒有人數上限,而且陸客入境二十四小時前提出申請即可。

據 統計,大陸每年約有二千五百萬人次前往廈門旅遊,未來只要有其中的一成到金門旅遊消費,每年就有超過兩百萬人次的消費需求與商機。但是這兩百萬人次的用水 用電問題,卻是金門發展觀光旅遊的潛在隱憂。金門自來水廠人員表示,金門降雨量不足,民生用水靠地下水、湖庫蓄水、和海水淡化廠的水支撐,常常面臨缺水危 機。

過去,兩岸局勢緊張時,駐守的十萬國軍,為金門帶來繁榮。如今,兩岸重啟交流,龐大的陸客觀光商機,是否能再造新金門,各界拭目以待。

陸客觀光商機帶動金門開發——金門各開發案位置一覽

台開

金門工商休閒園區

投資金額:37億元

面積:6.5公頃

內容:免稅購物島、時尚流行島和觀光休閒島

位置:尚義機場附近

營運時間:第一期2013年

昇恆昌

金湖商務旅館

投資金額:30億元

面積:2.1公頃

內容:五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置:金門太湖畔(金東地區)

營運時間:2014年

投資金額:30億元

面積:2.1公頃

內容:五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置:金門太湖畔(金東地區)

營運時間:2014年

投資金額:50億元

面積:8公頃

內容:五星級觀光飯店、精品批發中心、休閒娛樂中心、國際會議中心位置:金門縣金湖鎮士校段營運時間:第一期2014年

力霸

風獅爺度假村

投資金額:6億元

面積:2公頃

內容:商務旅館

位置:金門縣金湖鎮士校段

營運時間:2014年


賭場 免稅店 免稅 度假村 度假 各路 馬卡 受惠 客商 金門 店面 每坪 站上 百萬
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點土成金新推手 地價每坪一萬變十萬「市地重劃幫」暴富傳奇

2013-05-20  TWM
 
 

 

最近,資本市場出現一些新面孔,他們名不見經傳,卻個個口袋深不見底;原來,他們是靠自辦市地重劃,將零碎土地整理為建地,因而身價暴漲,不但挾專業、人脈與資金攻城掠地,還紛紛借殼上市,實力不容小覷。

撰文‧梁任瑋

走進台南市南區的舉喜自辦市地重劃區,筆直的道路、整齊的街廓,一望無際的建地,在南部的豔陽照射下,閃閃發光。

一年半前,這十六.三萬坪的土地還是堆滿廢棄物的垃圾山,雜草叢生、臭味四溢,被台南人視為偏僻落後的荒地;沒想到,今天卻變身為種滿綠樹與草皮,未來將興建住宅大樓與透天別墅的新興黃金地段,每坪身價從一萬元不到,暴漲到十幾萬元。點土成金的推手並非市政府,而是叱吒南台灣土地市場的華友聯市地重劃公司總裁陸紀康。

「光是垃圾我就清了一千多噸!」陸紀康站在舉喜重劃區平坦的柏油路上,語帶驕傲地介紹剛完成的公園、滯洪池,並指著前方尚在施工、橫亙在土地中央的八十六號快速道路說,「我的重劃區剛好和快速道路開工的時間一樣,沒想到我還比較早完工。」華友聯是台灣最大的自辦市地重劃公司,在南部完成的都市土地重劃面積高達四百公頃(約一二一萬坪),相當於十五座台北大安森林公園。

說得一口標準台語的陸紀康,父親陸雄其實是上海人,隨國民黨撤遷來台後,在高雄經營鋼鐵買賣累積龐大資本。二十年前,陸家結束鋼鐵生意,個性海派的陸紀康,運用在地方良好的人脈轉入土地重劃市場,高雄市(原高雄縣)知名的澄觀、八卦寮、鳳山自辦市地重劃區都在他手中完成。

一條龍管理整地

陸紀康靠專業稱霸南台灣

早期,陸紀康替地主代辦,只賺服務費,後來他看著自己一手打造的重劃區土地陸續興建成大樓,房價水漲船高,加上可以開發的大片土地愈來愈稀少,重劃經驗豐富的他,乾脆自己進場投資,成為地主,賺重劃分配後的土地增值財,粗估身價達上百億元。

陸紀康強調,一個重劃區要成功,最關鍵的是配合各縣市政府的都市計畫發展方向與交通建設,所以一定要與地方政府密切溝通。和政府打交道需要耐心與專業,陸紀康的重劃團隊養了六十多位員工,比同業多兩倍。

他分工細膩,別的重劃公司得一人身兼多職,同時包辦開發、送件、整地流程,但陸紀康的公司,有人專職業務代表認識地主,有人只負責工程營造,甚至還有人專門跑電信、電力部門。

「不要小看牽電線,有些重劃公司光是弄清楚線路圖,一年都搞不起來,我有一組人專門與政府的管線部門協調,在整地同時,我早已事先規畫好水電地下化。」陸紀康自豪地說。

此外,整合地主也攸關重劃進度,陸紀康在這方面經驗老到,以舉喜重劃區來說,原本區內有一部分是七千座墳墓,為了說服四千位地主同意遷移,他直接到當地的信仰中心萬年殿擲筊,獲得神明三個聖筊見證才開始動工,這前後整合時間只花了一年半。

在土地市場累積財富後,去年,華友聯入主上市公司福益紡織,一砸就是三十億元,這才讓外界見識到這家低調公司的口袋深度。

「有一家上市櫃公司當作籌碼,對地主也是一層保障。」陸紀康的兒子、華友聯建設董事長陸炤廷表示,入主福益是為了取得其分散在全台的土地資產,另外,也想一舉打開華友聯在大台北房地產市場的知名度。會有這樣的想法,源自於四、五年前,華友聯北上開發土地重劃業務時,竟然慘遭滑鐵盧。

「我們自以為在高雄做得很大,台北人就會買單,沒想到地主一聽到我們是從高雄上來的,名片竟直接丟在地上。」陸炤廷回憶,華友聯在北台灣毫無知名度,連吃了好幾年閉門羹,更遑論有地主願意簽同意書。

為了化解地主的心防,陸紀康阿莎力地直接包高鐵邀請地主南下,讓他們親見自辦市地重劃前後的差異,順道觀光,情況才慢慢改變。

最具體的成果是四年前華友聯進軍的新莊塭仔圳重劃區,雖然去年新北市政府已打算將此區採公辦市地重劃進行,但華友聯不放棄,改採與地主合建方式經營,已成立塭仔圳第六區自辦重劃促進會(塭仔圳自辦市地重劃內有十餘個區塊),目前同意參與的地主及持有面積超過七成。這塊總面積約一百五十公頃的重劃地,是公司未來幾年發展主力。

不只南部營建業熱中借殼上市櫃,去年爆發經營權之爭的三陽工業市場派代表吳清源,同樣也是從市地重劃開發公司起家。

集中火力開發

吳清源運用人脈加速達陣

這三年來,吳清源砸了數十億元在資本市場,一口氣拿下兩家老牌上市公司金美克能(現已改名為揚華)副董事長與機車大廠三陽工業的董事席位,身價至少五十億元。

一九五六年出生的吳清源,在新竹土生土長,早年是營造工程包商,二○○四年他看好新竹房地產市場蓬勃發展,加上地緣關係,成立九鼎開發建設跨足土地重劃,還為此去中華大學讀都市計畫研究所碩士班,以結識地政界的人脈。

吳清源做市地重劃不亂槍打鳥,集中火力開發十年前新竹市政府推動的關埔重劃區。

這塊重劃區面積達一五一公頃,是全台第一個爭取到區段徵收與市地重劃並行開發的計畫,分為「光埔自辦市地重劃區」及「關長市地重劃區」兩個區塊。

吳清源整合的光埔重劃區約四十公頃,由於台鐵一一年在此新設竹科車站,吸引許多台中建商北上購地,包括豐邑、惠宇、親家建設等都已卡位,預售案如雨後春筍般出籠,而他們都是向吳清源旗下的九鼎開發建設買地。

新竹房地產業者表示,吳清源主要是透過當地里長積極奔走,改善排水系統及連接道路等地方需求,才促使開發案很快完成。

吳清源不但主辦自辦市地重劃,掌握配地的主導權,自己也早在重劃會成立前,就大舉購買都市計畫內未開發土地,因土地獲利可觀,讓他有閒置資金轉進股票市場。吳清源說,「我把土地賣掉後手頭現金多,但不知道要幹麼,成為上市櫃董事,讓我比較有安全感。」就是因為市地重劃土地利潤令人垂涎、吸引財團搶食,不少精明的大地主肥水不落外人田,乾脆集資自組重劃會,信華紡織董事長簡茂男就是一例。

地主當開發商

簡茂男將自家廠地變建地

簡茂男在紡織廠生產線全部移到大陸後,把坐落在新莊塭仔圳的工廠舊址以「信華台鐘重劃會」名義申請自辦重劃,並徵得地主人數過半及其所有土地面積過半者的同意。

由於他個人就是這個重劃單元最大的地主,過程進行順利,成為塭仔圳第一個完成的重劃案。如今土地都已賣給寶佳建設推案,簡茂男獲利上億元出場,堪稱是市地重劃由地主變身為開發商的經典。

嘗到甜頭的簡茂男,接著索性跳下來成立自辦市地重劃公司,將資金轉往板橋江翠北側重劃區最西側的AB區,以「永翠水岸綠能特區自辦市地重劃會」名義進行。原本他的整合速度是六個單元中最快的,但去年又申請變更細部都市計畫,進度緩了下來。

政策仙女棒

憑三大能耐坐享增值財

隨著這幾年政府財政窘迫,民間自辦市地重劃申請案有逐年增加的趨勢,其中又以中南部最盛,台中市政府目前有十四個自辦重劃單元,台南市正在進行中的案子也有二十七件,數量高居全國之冠。

「市地重劃是政策仙女棒,重劃公司最主要的利潤來源,是取得重劃之後的抵費地,加上重劃公司掌握資訊與重劃分配權,獲利相當可觀。」所謂「抵費地」,是參與市地重劃的土地所有權人,以重劃區內未建築的土地,折價抵付應行負擔的工程費用、重劃費用及貸款利息給重劃會。

例如華友聯過去大量參與鳳山自辦市地重劃,在程序完成後分回不少抵費地,由於鳳山城市發展快速,吸引不少外來人口,帶動地價水漲船高,華友聯分回的抵費地也跟著增值。

台灣地狹人稠,土地往往一經重劃整理就身價暴增。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,以新莊副都心重劃區為例,雖然是以「區段徵收」方式進行,但一○年完成辦理土地點交作業後,地價即從每坪一六○萬元起漲,兩年之後飆高至每坪二二○萬元,漲幅逾三七%,顯見重劃區土地增值力道驚人。

不過,想吃到這龐大的開發利益,要有三大能耐。

「自辦市地重劃不是一,就是零。」郭國任說,建商不管時機好壞都可以賣房子,但自辦市地重劃一定要努力到最後一刻,獲得政府公告通過才算完成,這個過程可能歷時五年至十年,不但沒有租金收益,對於重劃公司來說,土地無法貸款,補償費用也相當可觀,全部都要用自有資金負擔。這雖然提高了自辦市地重劃的門檻,相對地,風險也高,可說是一場耐力賽。

土地重劃是結合相當多人力、財力與物力的領域,最需要專業、經驗與效率,如能提供地主最完善與最專業的服務,以最快時間達成重劃作業,人脈可說是關鍵因素。

以台中市如火如荼展開的十四個自辦市地重劃單元為例,包括由鞋業大廠寶成集團開發的單元一,就聘請前省政府地政處官員趙柏煌當顧問;單元二由長億集團主導的黎明重劃會,總經理林世民是前台灣省政府住都局官員。

重劃公司重金禮聘政府退休地政官員擔任開發要角,無非是借重其過去在公部門的人脈資源,以加快重劃案的審查速度,甚至可探聽政策風向,及早因應。

此外,由於自辦市地重劃土地必須捐地興建公共設施,想提早進場插旗,購買面積最少三、五千坪起跳,一塊地價都是億元以上,購地成本高,沒有雄厚財力根本做不大。綜觀枱面上的自辦市地重劃案,背後都有大型建商或財團支持,重劃公司更大舉進軍資本市場借殼上市,藉由大眾資金來擴大版圖。

土地價值高或低

端看開發與建設公司的組合風光的背後總有感慨的一面,在重劃業打滾二十年的陸紀康語重心長地說:「做市地重劃是沒有根的浮萍,因為看著辛苦整合的土地一塊塊賣掉,最後卻什麼都沒有留下。」他以前總認為做土地重劃最單純,地賣出去立刻有一筆錢進來,不像賣房子要一戶戶與客戶磨。後來才發現,整合完土地,還是要蓋房子,才可以創造土地價值。因此六年前華友聯也成立建設公司,將鳳山重劃區分回的土地推出建案「創世紀」。

陸紀康打了個比喻,重劃區像是一塊布料,建設公司就是裁縫師,這件衣服做出來是一件三百元,還是一件三萬元,全憑開發公司與建設公司的功力。他的工作就是將好的布料和好的裁縫師組合,這也是他替這個行業下的注解。

新聞辭典

自辦市地重劃

市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內的土地,以交換分合的手段,將地界不整、畸零狹小或未面臨道路的土地,重新劃定界址及地形,使每筆土地都面臨道路適合建築,並興建公共建設。

自辦市地重劃地價上漲 部曲

以新莊副都心重劃區為例

醞釀期

2004~2008年

2004年重劃區計畫通過。

地主發起籌備會、申請核定辦理重劃範圍。

掌握消息者會提早進場買地卡位。

震盪期

2008~2009年

有多組重劃公司爭取地主同意書,但整合時間長短不一,有些不願意等待的地主會賣地。

施工期

2009~2010年

地上物拆遷、工程施工黑暗期。但土地禁止移轉前為交易高峰期,地價提前反映利多上漲。

起飛期

2011~2012年

完成辦理土地點交作業,土地可以開始買賣。

註:本區域含區段徵收 資料來源:房仲業者中南部風氣盛!

全台自辦市地重劃統計

區域 數量 分布地區 總面積

(公頃)

台北市 9 北投、士林、南港 84 新北市 6 板橋、新莊、泰山 547.2 桃園縣 8 桃園市、八德、龜山、平鎮 36.7 新竹縣 2新竹市、竹北 13.5 台中市 14 西屯區、南屯區 1264.74 台南市 27 安南區、永康區、東區 200 高雄市 13小港、左營、仁武、岡山、美濃 133.89 資料來源:各縣市政府地政局


點土 成金 推手 地價 每坪 坪一 一萬 萬變 變十 十萬 市地 重劃 劃幫 暴富 傳奇
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每坪近三百萬 「河南王」砸巨資改寫豪宅天價 王任生:買帝寶自住,沒有要炒房

2014-01-06  TWM
 
 

 

儘管政府持續打房,但台灣豪宅房價依舊屢創新高,近日更站上每坪三百萬元大關,締造這個數字的買方,正是有「河南王」稱號的東裕集團董事長王任生。

撰文‧梁任瑋

新一波內政部不動產實價登錄出爐,台北市指標豪宅「仁愛帝寶」以每坪二九八.二萬元,改寫台灣豪宅交易新天價,買方正是從事耶誕樹燈飾製造的「河南王」、東裕和丹尼斯百貨集團董事長王任生;一三年八月,他分別以英屬維京群島馥寓、冠鶴、元季三家公司名義,向建商宏盛建設買下三戶帝寶豪宅,總價高達十一.九億元,震撼台灣房市。

台灣頂級豪宅價格直逼每坪三百萬元,凸顯國內房價兩極化情況再加劇;另一方面,也有房地產業者憂心,房價持續飆升,恐讓央行再度緊縮高總價不動產房貸成數,澆熄豪宅市場買氣。

新購三戶,名下共六戶帝寶買新厝原本是件值得高興的事,但由於新聞連日大篇幅報導,連買方王任生都不承認房子是他買的。《今周刊》向王任生查證,他透過幕僚向《今周刊》表示,「買帝寶是要自住,根本沒有要炒房!」王任生說,買帝寶的新聞曝光後他很困擾,因為他從來沒有想過要炒作台灣房價,而且家人購買都是有實際自用需求,希望外界不要擴大解讀。

事實上,王任生早已是帝寶的老住戶,加上近日新購入的三戶,家族名下共有六個單位。宏泰集團董事長林堉璘的女婿、曾擔任宏盛建設董事長的許東隆印象很深,王任生家族早在帝寶二○○三年預售階段就已下訂,一開始先買一戶,後來再買兩戶,「決定過程都像這次一樣,很阿莎力!」此次王家再增購的三戶是王任生家族直接向宏盛建設購買一手保留戶,當時王任生恰巧在帝寶大廳遇見林堉璘,隨口詢問是否還有房子可賣,在短短五分鐘內就決定買三戶,由於這幾戶都是沒有裝潢過的毛胚屋,許東隆透露,「若連毛胚屋都要賣到三百萬元,如果是其他住戶拿出來賣,成交價更不只這個金額。」不過,當外界將焦點鎖定王任生以每坪三百萬元買帝寶,事實上,他早已插旗台灣二、三線城市土地,並在台灣養了一支團隊專責評估個案。

據了解,王任生在河南有豐富的百貨公司、飯店開發經驗,他除了在鄭州經營「丹尼斯七天地」,集百貨、量販店與電影城,一四年春天還有一家觀光飯店要完工,也讓他亟欲在台開設飯店,建立規模經濟。

因此,他在兩年前已積極布局台灣商用不動產,順利拿下花蓮中正路上、面積兩千四百坪的東洋廣場開發案、嘉義故宮南院旅館及文化設施BOT案,預計投入一百億元開發。

花蓮縣政府表示,王任生旗下的卿蓬公司在一三年四月以總價十.九二億元得標東洋廣場土地,目前已提出「潔西艾美大酒店及複合式商場」計畫,準備興建地上十七層,結合商場與飯店的花蓮地標,正在申請建照,預計一四年上半年就可以動工。

投資七十億,拿下故宮南院至於故宮南院,一三年六月王任生已透過﹁英屬維京群島商萬利泓股份有限公司台灣分公司」,拿下故宮南院旅館及文化設施體驗BOT案最優提案人資格,投資金額達七十億元。

目前萬利泓公司正籌備土地使用計畫、興建計畫、營運計畫及財務計畫等文件給故宮辦理第二階段再審核。不過,審核合格之後,依法將再辦理第三階段公開徵求其他民間投資人及最終評選作業,才能決定萬利泓公司能否順利承接,審查過程十分繁複。

早年以華僑身分在台東念書的王任生說,近期開始進行回台投資計畫,目的是要拉近城鄉差距、創造就業機會,因此,希望大家多看到他「鮭魚返鄉」的一面,至於買在高價的帝寶,看在他眼裡,頗有「非操之在我」的百般無奈。

王任生這次以近十二億元買下三戶帝寶,相較於動輒數十億元商用不動產投資案,顯然是小巫見大巫,只是,基於自住需求的「看好再加碼」,卻被投以「炒房」的有色眼光,恐怕是這位在對岸「喊水會結凍」的河南王所始料未及。

王任生

出生:1933年

現職:東裕集團董事長、丹尼斯集團董事長經歷:小學老師、燈串工廠廠長

學歷:台東師範學院

家庭:已婚,二子一女身價:新台幣1000億元王任生台灣不動產的百億布局

類型 標的 投資金額

(億元) 用途

住宅 帝寶6戶 約20 自住

商用

不動產 花蓮東洋廣場 30 觀光飯店、商場故宮南院旅館BOT 70 旅館、文化設施

資料來源:丹尼斯集團

每坪 坪近 近三 三百 百萬 河南 巨資 改寫 豪宅 天價 王任 任生 買帝 帝寶 寶自 自住 沒有 要炒 炒房
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豪宅法拍潮 帝寶陷每坪200萬保衛戰

2015-07-27  TWM


一向被視為房市領頭羊的豪宅,總能在價格上發揮「打個噴嚏,全房市都感冒」的效應。

知名豪宅代表,北市仁愛路「宏盛帝寶」最新成交紀錄出現在去年三月、每坪近二百一十八萬元,不僅是實價登錄上路以來最低價,與二○一三年七月每坪逼近三百萬元的紀錄相比,重挫近三成。

此後,豪宅的行情即明顯被拖累,信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」去年七月來到每坪約二百九十萬元的高價,十二月竟跌至每坪近二百四十三萬元,不到半年即「縮水」近五十萬元。

當豪宅價格大跌,市場對房市更趨悲觀之際,根據近日公告,影劇圈「驚世夫妻」名模洪曉蕾、老公王世均,登記在「久大國際文具公司」名下、位於台北市仁愛路 豪宅「禾康世家」,以底價二億四千七百萬元被法拍;新光金控董事長吳東進夫人許嫺嫺名下豪宅「新光瑞安傑仕堡」,也以一億六千多萬元價格遭法拍,兩件法拍 案皆在下個月執行。

帝寶市價行情沒了流入法拍市場,明年釋出

但更震撼的,恐怕還不只如此,因為鮮為人知的是,帝寶也有三戶將被迫法拍。

嫻熟法拍市場、誠信國際地產公司董事長蔡璟柏指出,其中兩戶即將進入查封程序,只差貼上封條,另一戶還在等候判決書,但流入法拍市場也是十之八九的事。

另一位知情人士透露,這次房子遭法拍的當事人,是多次高調炫富的「帝寶貴婦」,當初以一坪約二百四十萬元的價格入主此處,但現在負債比太高,若要還清債務,必須以每坪三百五十萬元售出,遠超市場行情,不可能成交,故選擇直接流入法拍階段。

業者表示,按正常程序,房子從查封到估價,至少要半年時間才會正式對外法拍,估計最快明年上半年,這三戶帝寶法拍屋就會釋出。

事實上,帝寶遭到法拍並非第一次。大有巴士前大股東林富慧因官司纏身,以名下公司「國際山霖汽車」持有的帝寶被拍出,最後在二○一一年由投資大戶劉媽媽(劉月釵)趁二拍時撿便宜,以每坪近一百九十八萬元得標。

儘管這次帝寶將遭法拍,同樣是屋主淪為「落難王孫」,必須填補財務黑洞的個人問題所致,但業界一致認為,以帝寶在房市動見觀瞻的地位,勢必讓原本就因為政府打房而冷颼颼的行情,雪上加霜。

房地合一再補一刀加劇房市「多殺多」慘況

按慣例,一拍比照市價、二拍打八折,且通常二拍才會有人為了撿便宜而搶標的情況來看,這次帝寶將面臨每坪價格跌破兩百萬元的保衛戰。

「未來豪宅價格的修正幅度,震盪會很大!」住商不動產企研室主任徐佳馨表示,以最新確定的成交案例,力晶前董座黃崇仁以每坪二百零九萬元買下「文華苑」而言,價格看似維持高檔,但與先前成交價(約每坪二百五十萬元)相比,跌幅不可謂不大。

自二○一二年央行步步緊縮豪宅貸款成數,以及財政部針對豪宅進行實價申報查稅(編按:台北市總價七千萬元、新北市六千萬元、外縣市四千萬元以上之屋主若無舉證成本,即課徵售屋所得一五%稅金),無不令買方聞之色變,不願輕易出手。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛指出,房市已走了十年多頭,有能力持有豪宅者,也買得差不多了,如今在豪宅稅、實價查稅上路後,買盤只剩全盛時期的三成;等明年房地合一上路,再補一刀,已無太多富豪想再置產。

儘管豪宅並非一般人所能購買,但信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,豪宅始終是屋主的比價基準,一旦價格疲軟,拖累周遭房價,久而久之,建商不願高價搶地,房市就無上升動能可言。「帶頭大哥(豪宅)不見了,房市就如同一盤散沙,灰飛煙滅了。」

「一般人的想法是:豪宅跌,房價一定跌。」徐佳馨認為,在豪宅領跌、甚至遭法拍的情況下,市場對價格的信心再度重挫,預估明年不少區域「多殺多」局面將加劇,特別是推案量大、二○一二年高點期間湧入大批投資客的市場,包括新北淡水、桃園青埔。

高端市場大洗牌富麗堂皇不再是主流口味

曾敬德則建議,近期自住客不妨多方看屋、大膽砍價;若想撿便宜,盡量迴避屋主於二○一二到一三年、房市位於高點時買進的物件,因為惜售心態可能相對強,較難如願。

帝寶打入法拍,還有一點值得留意的是,未來買方對豪宅口味可能大幅轉變。黃舒衛認為,未來受青睞的豪宅,不再會是像帝寶這種標榜大坪數、富麗堂皇形態,卻 沒有其他鮮明特色者,而會轉向如「亞太會館」這種綠建築、物流管理更特殊的產品。但這種豪宅更少釋出,這也代表著,未來豪宅市場更容易呈現猶如窒息般的交 易量了。

【延伸閱讀】 豪宅指標帝寶,9個月每坪跌破220萬—帝寶2013、14年每坪單價(交易年/月)2013/7 298.2萬/坪:創實價登錄上路以來,每坪單價最高住宅紀錄2013/8 236.6萬/坪:仍處於相對高檔,因物件為低樓層衝擊價格2014/3 217.7萬/坪:政府打房,每坪首度跌破220萬元

註1:實價登錄上路日期為2012年8月註2:2014年3月為最後一筆交易物件資料來源:內政部不動產交易實價查詢網、台灣房屋智庫整理:張舒婷


豪宅 法拍 拍潮 帝寶 寶陷 陷每 每坪 200 保衛戰 保衛
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三大壽險業者插旗亞洲廣場的盤算 台北站前地標 每坪200萬高價帶租成交

2015-11-02  TWM

中信人壽高價買下亞洲廣場大樓二樓,引發市場關注。事實上,即使大樓賣場近十年來經營權不斷更迭,但包括三大壽險、兩大殯葬業者目前都已卡位其中,他們看好什麼?

十月十三日,中國信託人壽(簡稱中信人壽)以十五.六七億元得標台北火車站旁、目前經營五鐵秋葉原商場的亞洲廣場二樓;最受矚目的,除了每坪兩百萬元高 價,讓賣方前國寶人壽大股東朱國榮「持有四年賺逾兩倍」之外,交易案中年化租金收益率高達三.六七五%,也寫下今年台北市收益型不動產投報率最高的成交個 案。

種種數字,彷彿讓亞洲廣場的含金量一夕破表,也讓人好奇,這棟原為「大亞百貨」,近年來卻歷盡滄桑、賣場經營權不斷更迭的商業大樓,是否真有超過表象的投資價值?又有哪些大咖正卡位其中?

租金報酬率 傲視北車商圈「中國信託人壽可以買到投報率超過三.五%的物件,在當前商辦租金報酬率低迷的市場氛圍中,的確不簡單。」高力國際董事總經理劉學龍說,第四 季商用不動產投資市場不佳,新光人壽(簡稱新壽)標售信義計畫區曼哈頓大樓、新光三越百貨A8館皆以流標收場,關鍵在於無法達到金管會規定壽險最低收益率 標準二.八○五%,因而讓買家卻步。

據了解,此次賣方是「帶租約銷售」,最吸引買方的「嫁妝」,正是每月高達四八○萬元的租金,換算每坪租金高達六一二五元,「這個數字,在台北車站商圈商場租金行情堪稱數一數二。」熟悉內情人士透露。

俊皇地產(DTRE)總經理田揚名表示,亞洲廣場位於台北站前商圈,鄰近「前地王」新光摩天大樓,其中,五樓以下皆由永達保險經紀人董事長吳文永成立的「五鐵秋葉原公司」招商經營;中信人壽買下的二樓,目前主要租客為餐飲業者,看好未來機場捷運及雙子星計畫建設完成,此區仍是北市商圈最精華交通重地,五鐵匯集,若能將地下街完整規畫串聯,類似東京車站地下商場一番街,商機的確可以樂觀預期。

事實上,中信人壽並非第一家搶進亞洲廣場的壽險業者,早在二○一○年,中國人壽已買下該棟二十六樓;一二年,新壽也看好每月八二○萬元的租金,以每坪四五四萬元買下一樓整層;換言之,這棟屋齡達二十五年的商業大樓,如今已被三大壽險公司卡位。

除了三大壽險業者,其實亞洲廣場的最大房東,是兩大殯葬業者——國寶服務與龍巖公司。其中,國寶在將二樓賣給中信人壽之後,大股東朱國榮手頭還持有六個樓層,龍巖也掌握三、四樓。至於近年積極轉型為資產管理公司的台灣農林,則是在一二年買下地下一至三樓,目前也委託五鐵秋葉原經營商場。

雖然,五鐵秋葉原坐擁地利之便,卻似乎難擋近年電子商務崛起的衝擊;實際走一遭地下三樓至五樓的賣場,除了一樓的無印良品人潮較多,二樓有餐飲業、金石堂 書店,三樓以上多數櫃位至今仍空置,四樓甚至只有一個專門受理手機修繕的攤位進駐,整體場景與對外宣稱的高額租金很難讓人直接連結。

事實上,亞洲廣場近十年的賣場經營,可說是命運多舛。自○四年原本的大亞百貨結束營業後,先由文魁資訊以「K Mall」為名經營3C賣場;○七年,太子建設購併文魁資訊,更名為「統一元氣館」;○九年,朱國榮接任統一元氣公司董事長,又改名為「松崗時尚購物中心K Mall」。

目前五鐵秋葉原的經營者吳文永,原本也是亞洲廣場業主,台灣農林的地下室正是一一年向永達保險經紀人購買,一二年,吳頂下松崗時尚購物中心K Mall之後,再向台灣農林、新壽、國寶、龍巖包租,重新更名為「五鐵秋葉原」對外招商。

去年底,他還結盟香港華斯達克金融控股集團,將商場更名為「華斯達克廣場」,卻又在今年四月恢復名稱,讓外界一頭霧水。

產權複雜 都更整合不易

一直不斷在替商場找出路的吳文永,為了引導人流到商場,還耗時三年半申請亞洲廣場大樓地下室與捷運站出口連通,直到去年才獲台北市政府核准通過,不過由於時間拖延,不少廠商因營收始終沒有起色,陸續退租,導致整棟商場空置率偏高。

劉學龍指出,五鐵秋葉原招租不順,除了早年大亞百貨規畫之初就因動線設計不良,無法吸引人潮,七年前商場產權陸續淪為不良資產被標售,所有權四散,陸續被太子建設、國寶、新壽等業主接手,產權不集中,造成經營管理多頭馬車,致使商場定位不明。

產權複雜的部分不僅止於低樓層商場,十二樓以上當年即被分割為小單位的辦公室、套房對外銷售,○七年間甚至一度傳有色情業者進駐,目前所有權人高達五百餘位,未來若要整合都更,更增添難度。

無論如何,中信人壽這一出手,已重新擦亮沉寂已久的亞洲廣場大樓招牌,從現況來看,資金實力雄厚的壽險、殯葬業者勇於搶進插旗,最終目的還是為了搶得主導 權,以賺取未來獲利了結的高額資本利得。這棟承載台北人成長記憶的大樓,即使門面不若早年光鮮,但未來買賣交易仍可能再寫新高,也仍會是台北人與房地產市 場津津樂道的話題。

撰文 / 梁任瑋


三大 壽險 業者 插旗 亞洲 廣場 盤算 臺北 站前 地標 每坪 200 高價 帶租 成交
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