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樓愈新 劈得愈甘

2016-03-24  NM

誠哥話:「今年經濟,二十年來最差!」這句說話,相信業主感受至深。

特別是一班過去兩、三年摸頂買新盤的業主,如今遇上樓市轉勢,想賣樓又被印花稅綁住;想出租?只好與其他業主爭相劈價,來個大廝殺﹗

識得住,梗係租住新樓。記者走訪多個近月入伙的新盤,發現租平過供、處處是抵租筍盤。位處全港交通最方便的柯士甸站、過千萬新樓Grand Austin,管理費近六蚊一呎──不過是業主俾嘅!想享受「六星級會所」?

可以租住大埔白石角的逸瓏灣,兩萬蚊有交易。

而灣仔囍匯,愈高層、愈有景,可惜業主亦蝕得愈入肉。Grand Austin管理費夠供樓

個案一:3座中層A室,909呎

買入價:$1,683萬

月供:$36,285

叫租:$32,000

管理費:$5,254

月貼:$9,539

「買層樓返嚟,等租客同你供啦﹗」、「層樓只要交通方便,收租一定夠和味。」曾經,如意算盤係咁樣打。但在現時市況之下,就行唔通,一班Grand Austin的業主有苦自己知。樓盤位於尖沙咀柯士甸站上蓋,由新世界及會德豐等共同發展,賣點是「海陸空」齊全,即去機場、返內地,都無問題,遲吓還有全港市民貼錢起的高鐵,交通便利,表面睇絕對係收租之選。細單位五百呎入場費超過千萬,項目平均呎價二萬二千元;就連二十五個電單車位都貴過人,要八萬蚊。不過開賣當日,反應熱烈,超額認購廿幾倍。項目開售前夕,仲有傳有人將籌號放售,叫價由十萬至二十八萬元,亦有內地客大手入市。

不過上月入伙即見真章。記者打電話約睇樓,代理已預備好近十個鎖匙盤,任君選擇。「你想睇其他盤都無咁多俾你揀,但呢度有百幾個單位放租。」競爭激烈,業主為求出租單位,只好大劈價,九百多呎三房單位,開價三萬二,「業主都劈咗幾千蚊落嚟,九龍站同類單位要四萬幾蚊呀。」近年豪宅收緊按揭成數,每月供款變相較輕;但按首期五成,月供二十五年計,這個單位業主仍要月供三萬六,亦即要貼錢供樓。已有九年樓齡的天璽,月租四萬五,即使最舊、有十四年樓齡的擎天半島,月租都要三萬八。記住,Grand Austin是一手樓,未有人住過,作為業主認真難堪。屋苑細單位一樣慘烈,一個五百八十呎細單位,業主開價二萬三,記者指太貴,透過經紀向業主講價,一劈就二千蚊,「業主話你一個月內起租就二萬一千五,早多兩個星期起租,減多五百俾你添!」Grand Austin最「攞命」是——每呎管理費要$5.78。九百呎大單位,單是一個月管理費都要五千幾蚊,幾乎夠供多一層居屋。扣除管理費後,單位回報率只有一點九釐。「如果」二○一八年高鐵唔再超支延期,Grand Austin的租金屆時「或者」、「有機會」會見到家鄉。

逸瓏灣暫時性靚景

個案二:12座低層C室,796呎買入價:$826萬月供:$21,370叫租:$21,000管理費:$3,566月貼:$3,936

走到白石角逸瓏灣,真的有陣「豪宅除」,眺望吐露港,地多人少,一路上有條單車徑,女傭帶小孩在散步,屋苑內有國際學校、連鎖美容院。雖然未有穿梭巴士,但管理處考慮周到,安排豐田Alphard七人車,車出車入,來往大學站。走進「六星級會所」,籃球場、卡拉OK房、兒童遊樂場、室內外游泳池基本設施一應俱全,少見的桌球及保齡球室一樣有,連估佢唔到嘅土耳其浴都有,經紀說:「管理處搵緊個土耳其肥佬返嚟o架喇。」經紀帶記者看一個七百多呎的高層放租盤,客廳眺望中文大學,感覺開揚。住在這裡,感覺認真「爽」。不過這種感覺,只限現在租住的租客。「其實呢個景係短暫性,遲吓前面起好晒,應該樓望樓o架喇。」逸瓏灣是信和於○九年,以每呎七千多元買入。行內人估計,連同建築成本,信和每呎成本要一萬一千元,但當日首批單位平均開價是八、九千元,比去年開賣的同系海鑽•天賦海灣首批單位平足兩成!不少買家以為自己「執到寶」,故極速清貨。但事實上,政府當時盲搶地,突然把逸瓏灣前方多幅康樂及科學園地皮,轉為住宅用途,令「限量版」豪宅變成住宅群。前年鷹君(41)更以每呎三千三百元低價投得前方一塊地皮,新地(16)及嘉華(173)亦先後以三、四千元地價投得地皮,白石角不久將來便會再有五千多伙單位供應,乜靚景一律變無景。事實上,現時項目有千多個單位,有最少百多個放租,一個八百呎三房單位,最平租一萬九千元,而最貴月租亦只是二萬二,交埋管理費,業主每月已要貼近四千元供樓,將來其他供應出爐,情況更加不敢想像。

囍匯愈高層愈入肉

個案三:3座高層K室,430呎買入價:$909萬月供:$23,517叫租:$20,000管理費:$1,656月貼:$5,173

如果想用萬幾蚊,住到地鐵站隔鄰,灣仔囍匯相信是不二之選。信置、合和(0054)及市建局合作的囍匯二期,去年底開始入伙,早前一個四百多呎低層單位,租金曾見一萬六千五百元。記者睇樓,發現閒閒哋貴多百幾二百萬的高層單位,租金不見得有「按比例」上升。上週,經紀帶記者睇一個二十五樓單位,業主開價二萬二千元,比同面積低層單位,開價只貴二千。不過這個單位,本週初已被一個公司客再劈多二千,即每月二萬元租用。事實上,囍匯一期連二期,有一千二百多個單位,當中有近六百多個單位在市場放租,可謂放租之冠。業主要租得出,難免有血肉橫飛的場面。去年初,囍匯二期未收樓之前,一期呎租可去到七十五元,現在供應排山倒海,平均呎租去到四十八元,業主怎能不肉赤?就以這個二萬元租出的單位為例,根據土地註冊處資料,業主買入價九百零九萬元,假設月供要二萬三千元。囍匯管理費每呎$3.85,即業主又要額外俾多千七蚊,還未計地租及差餉,即是租出單位獲得「補貼」後,每月要貼五千一百元。回想兩年前,囍匯開二萬幾蚊呎,故四百幾呎的一房開放式單位,都要過千萬元,但市場無懼貴價,一推就收到幾千個登記,成為「票王」,當日更獲洋參大王楊永仁及藝人蔡少芬等入市。如今,囍匯和楊永仁的上市公司恒發(911)一樣,雙雙現形!

嵐山劏房打和已算好

個案四:2座高層A室,165呎買入價:$180萬月供:$6,985叫租:$7,000管理費:$616月貼:$601

由長實發展的大埔嵐山,被連綿山墳包圍,但入場費低,業主無有怕照買入。當中有二百多個百多呎的劏房成為搶手貨。現時該類劏房以平均七千多元租出,如今剩下幾個單位。住新樓租金只係幾千,堪稱全城最平。計一計,以發展商為二百萬元以下單位提供九成按揭計算,業主月供都要七千,連每呎三元七角的管理費,業主一樣要貼幾百元供樓。不過在這個市況下,輸少當贏。相反,七百多呎的三房單位原來最慘淡,去年中這類單位平均租金要一萬九千元,記者上週再問,經紀指有個三房單位業主叫租一萬七千元,但三個月都租唔出,最後要減至一萬三千元租出,劈幅認真驚人。證明三房單位要租出,劈價一定要較一、二房多;因為經濟一差,好多人都不介意住逼啲。現時業主每個月要貼幾千元供樓,回報率只有兩釐,叫做好過丟空。各位業主,誠哥過去幾年已提醒大家「自住先好買樓!」

十個新盤十個抵租

撰文:梁佩均攝影:廖健昌攝錄:鄭樹清插圖:朱桂葉ed_bn@nextdigital.com.hk

樓愈 愈新 得愈
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陸振球﹕私樓愈起愈細 礙家庭生活

1 : GS(14)@2016-10-09 01:38:46

【明報專訊】游議員在論壇對年輕人不斷被縮窄嘅生存空間,以及負擔唔起屋租,說「就算我哋而家想去扑嘢(做愛),都搵唔到房去扑,呢個係好現實嘅問題」,引起熱烈討論之餘,也令人想起現在的一些新樓盤單位面積如何細小,難以進行正常的「家居生活」。

團結香港基金最新發表有關房屋的研究報告時也指出,由今年至2019年這4年間,每年平均有約1.8萬個私樓住宅單位落成,比較2006年至2015年每年平均1.1萬個高出六成,但若以私樓總樓面面積計算,同期只升不足三成,私宅總樓面面積更由今年的1260萬方呎,減少至2019年的1180萬方呎,期內每個私樓單位的平均面積,亦由785方呎逐年遞減至2019年的670方呎,即減少約115方呎或縮細了15%。

200呎單位再縮15% 難以忍受

講真的,一個約1000方呎的單位,面積少約15%,還有850方呎,無礙正常生活,但約是一個200方呎,減少了15%面積至只有170方呎,影響便大得多,早前深圳推出只有65方呎的新樓盤,就算是單身生活也難以忍受,若是兩夫掃,難度一回家便要上牀「扑嘢」?

不過,很奇怪的是,年輕人不滿生存或「扑嘢」空間被不斷縮窄,但每當政府要提高起樓密度、填海或開發新巿鎮,又或發展郊野公園的邊緣地帶,希望藉此可有地皮起樓以改善巿民的居住和生活空間,又會有政客呼籲年輕人反對,說是要不遷不拆,很多時又會有年輕人參與有關示威活動,是否矛盾,還是留待年輕人去判斷好了。

三成港人住公屋 比例全球最高

說到團結香港基金的研究報告,當中的一些數據頗有研究意義,比如香港居住在公營房屋的人口比例高達31%,為全球最高水平(圖1),現在不少年輕人都希望能申請到公屋,而一些仍未畢業的大學生,也已開始申請公屋,認為如此便可解決居住問題,可安心工作上流。

然而,若比較1981和2011年的數據,會發覺一個令人沮喪的事實,就是居住公屋的租戶,屬低收入的比例大幅上升,私樓業主屬低收入的比例則明顯下跌,且屬高收入比例上升(表),令人擔心公屋租戶出現跨代貧窮兼惡化。箇中原因,會否一來住宅私樓的業主,因要付首期和供樓,本身競爭力較強,二來有供樓壓力,則更要奮鬥和上游,相反公屋租戶可能競爭力較差,且不用太擔心要供樓,缺少了奮鬥動力?

團結香港基金的報告又指出,原來香港的離婚率已升至世界十大排名之內,僅低於美國和第一位的白俄羅斯。事實上,香港人的離婚宗數自2001年以來一直上升(圖2),在 2014 年本港有37,217宗結婚,同一年卻也有20,019宗離婚,以及19,197 宗再婚。

離婚集中低收入公屋戶 或關政策

值得留意的是,香港離婚男性和女性明顯主要集中於低收入公屋家庭。在2011年大約28%的已婚人士及44%離婚人士居住在公屋,情况在2015年更差。與此同時,在2011年,如果離婚人士是公屋居民,相對於居住在其他類別房屋的離婚人士,他們屬於社會上最低收入的四分位數的機會明顯較高。

中國人有一種說法,指貧賤夫妻百事哀,未知道低收人家庭是否容易生活不和諧而較容易離異?團結香港基金則表示,公屋編配準則隱含着鼓勵婚姻生活不愉快的夫婦或低收入家庭離婚及跨境再婚(在中國內地找到結婚對象的機會相對頗大)的內在誘因,原因是相比作為單身人士,低收入的離婚父或母,若其有受供養的孩子或者選擇再婚,他們將可在再次申請公屋時,很多時獲得優先考慮;這是由於現行公屋編配準則有利已婚夫婦盡快上樓,但並無對首婚及再婚作出分別。

結婚生仔離婚牽動住屋需求

一般人都會認同,結婚和生兒育女會是房屋的實際需求所在,其實兩夫婦離婚,其中一方要搬出去住,也會增加對房屋的需求,所以將香港的結婚數字、本地嬰兒出生數目相加以外,再加上離婚數目,其總數的增加或減少,會更能反映香港住屋需求,有關數字在2002年見底後,一直攀升至2012年最高峰,形成了龐大的住屋需求,也相應催生香港的樓巿10多年的大牛巿,不過有關數字近3年稍為回落(圖3),理論上有冷卻樓巿的作用。

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8605&issue=20161008
陸振 振球 私樓 樓愈 愈起 起愈 愈細 家庭 生活
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【有片:納米樓氾濫】港樓愈建愈細 Miele:度身訂做迎合市場

1 : GS(14)@2017-07-27 16:43:02

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8784&issue=20170727
【明報專訊】德國家電品牌Miele曾與不少發展商合作,為各大新盤提供家電。Miele & Cie. KG執行董事Markus Miele表示,隨着單位愈建愈細,開放式廚房成為主流,家電亦要度身訂做,才可迎合香港市場。

逾百年歷史的德國家電品牌Miele,目前由家族第四代Markus Miele營運。他表示,集團上一個財政年度(2015年7月1日至2016年6月31日)錄得37億歐元營業額。香港作為眾多海外市場之一,過去多年營業額不斷增長,單計過去5年已增長一倍,其中最受歡迎的產品為蒸焗爐,佔本港銷售額約三成。

廚櫃無柄慳位增空間

Markus Miele表示,相比德國及其他歐洲國家,香港單位面積較細,是一個充滿挑戰的市場,家電尺寸要有所調整,才可進駐屋內。隨着近年迷你戶愈建愈多,開放式廚房比比皆是,廚房家電設計亦有所調整。他又稱,開放式廚房多為客飯廳一部分,產品除了不可佔用太多空間,外形及用色亦要更加時尚,以配合起居空間的整體設計風格。如近年廚櫃流行無柄設計,旗下家電亦要移除手柄,裝嵌時才可與廚櫃融為一體。

傲璇如圓塔 電器設計考功夫

品牌進駐本港市場已有廿載,在港的營銷模式亦有所轉變。Markus Miele稱,最初進入香港市場,主要與發展商合作,隨着品牌知名度提升,開始零售產品,現時批發及零售的營業額各佔一半。被問及最難忘的地產項目,Markus Miele表示,「當然是傲璇(OPUS)」,項目如圓塔,層層佈局不同,某些地方呈圓狀,要保證產品尺寸可與廚房配合,極具挑戰性。

內地營業額料見雙位數增長

為了加強集團在港的零售市場,旗下銅鑼灣利園體驗中心由一層擴建至兩層,總面積由約65平方米增至約350平方米。事實上,公司於10年前已開始進軍內地市場,現在上海、廣洲及北京均設辦公室,料內地營業額於來年財政年度會有雙位數字增長。

明報記者 方可兒
有片 納米 氾濫 港樓 樓愈 愈建 建愈 愈細 Miele 度身 訂做 迎合 市場
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