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潘石屹称将再投百亿元资金抄底楼市

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潘石 石屹 屹稱 稱將 將再 再投 投百 百億 億元 資金 抄底 樓市
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炒家大屠殺一炮賤買倚巒馬榮成劈冧樓市

2008-11-06  NExtMagazine


香 港這塊彈丸之地,擇居於山頂由來都是財富及身份的象徵,山頂的豪宅亦成為炒家樂園。由新地發展的山頂施勳道八號倚巒,在樓股當旺的日子裡,就創出全亞洲呎 價最貴豪宅的紀錄,呎價達五萬六千元。只是這場金融海嘯席捲上山頂,倚巒大有高處不勝寒之勢;上週日,漫畫家馬榮成一炮過以現金七千六百萬元購入倚巒十七 號屋、呎價只二萬二千八百元,倚巒頓變炒家英雄塚。

這宗交易不單只震散倚巒的樓價,整個山頂區及豪宅盤的叫價亦即時腳軟,一班去年蜂擁入市的炒家,包括印尼過江龍De Monsa基金、越南華僑朱立基,以至柏寧酒店的陳氏家族都要扮蟹。

馬榮成出擊震散倚巒

上週日,有亞洲第一豪宅之稱的山頂倚巒,其中十七號屋以七千六百萬元成交,平均呎價二萬二千八百元,創該屋苑成交的新低價;較四個月前,以平均呎價五萬六千元賣出,創下亞洲最貴豪宅呎價紀錄的二號屋,更足足相差六成之多!

買 家正是有二十年投資物業經驗的著名漫畫家馬榮成。本週二,剛由深圳公司回港的馬榮成,接受本刊訪問,對於「筍價」買入倚巒一事,反應平靜,先否認單位被 「截胡」,更坦承樓價將會全現金支付。「我唔鍾意借貸,唔夠自由自在。」馬榮成笑言,是次買倚巒其實「好突然」。「經紀打來叫我星期日去睇樓,那天我其實 係要返大陸,但聽到經紀話開價八千萬,覺得好吸引,咪去睇吓囉,怎知就真係買咗。」

這宗破底交易,由位於大埔康樂園的康樂園代理負責接洽; 早於○六年,倚巒由新地一手開售時,馬榮成已經前往睇樓。熟知該交易內情的經紀說:「佢當時開始已周圍搵house,希望能建立一個有過萬呎大花園及有海 景嘅『夢幻王國』。佢睇完倚巒都好鍾意,但就因為猶豫同唔夠人快而無買到,結果倚巒嘅價值不斷升,屢創新高。」

馬榮成後來參觀過元朗葡萄園、大埔康樂園等獨立屋,卻找不到心水,並依然留意着山頂倚巒的成交,終於讓他等到一個出擊機會。

「倚 巒十七號屋嘅原業主(天港科技有限公司老闆任根新),前年年尾以九千三百萬買落嚟自住。佢都有喺市場放盤,隨住物業升值最高曾放過兩億!直至今年中金融市 道不景,叫價亦回落至一億一、一億二等水平。呢兩個禮拜佢更將叫價大減至九千多萬元,價錢即時回落至○六年水平。」該名經紀說。市場則傳聞,原業主如此心 急把物業甩手是急需現金。據知他是以短期貸款買樓;按土地註冊處記錄,業主去年六月透過滙豐銀行承造按揭,今年八月還錢贖契後,又再向同一銀行抵押再借。

一炮過現金成交

上週日,原業主開放單位予睇樓客參觀,早有準備的馬榮成不用多看已找來原業主洽談價錢。

該名經紀說:「佢同原業主傾咗半小時,已達成協議,當中部分內容保密。馬榮成肯俾一成樓價(即七百多萬)為訂金,成交期亦由一般嘅一年縮短為兩個月,而且馬榮成仲可以現兜兜all cash俾錢,唔使搵銀行做按揭,呢啲條件,對原業主來說相當吸引。」

雙方還協議,此單成交為必買必賣,及馬榮成不能以確認人身份賣出物業,即不能短炒摸貨;在「一個要錢,一個要貨」的大前提下,馬榮成還價至七千六百萬元。雖然原業主要蝕一千七百萬元,但雙方傾得非常投契,結果一槌定音。

馬榮成出手之快,令市場人士佩服不已,「其實當日有幾枱客都有興趣,但由於是星期日,佢哋都話要等翌日即星期一,同銀行傾過估價及按揭才能打算,結果就俾馬榮成捷足先登。」該名經紀說。

手持五億豪宅

馬榮成表示,近日收到不少地產經紀電話,開價八至九千萬,游說他放盤。他說:「暫時唔會考慮轉手,我當係長線投資,而家布力徑間屋裝修緊,倚巒十一月底前收樓,年底前應該會搬入去住。」

事 實上,參閱馬榮成過往二十年的投資往績,他往往長揸居多,持有的十四個物業,包括大潭紅山半島、大坑嘉崙臺及西貢溱喬等,市值五億多元。即使在九七年高峰 期,以四千萬元購入的淺水灣道六十七號The Somerset,亦能於去年四月另一個樓市高峰期,以五千二百萬元賣出,大賺一千二百萬元。而他位於山頂布力徑,九七年以八千八百多萬元買入的自住單 住,現時亦升值至一億六千萬元,而且早於九九年已贖契。

四十七歲的馬榮成,憑藉漫畫創作而進身為山頂業主,絕對是獅子山下的傳奇故事。他在徙置區長大,十五歲輟學,入行做漫畫送稿員。八二年,馬榮成加入玉郎集團,一手編繪成名作《中華英雄》,創下每期二十二萬本的銷量,一躍成為全港身價最高的漫畫家。

畫壇傳奇遇襲險殘廢

八 七年,隨着其他漫畫主筆相繼離開玉郎集團,馬榮成亦萌生去意。八八年,馬榮成遭受伏擊,幸僅為輕傷。數月後,八九年一月,馬榮成與助手崔元發,在住所停車 場再被兇徒襲擊,其「百萬右手」,更被狂斬多刀至幾近殘廢。同年中,馬榮成離開玉郎集團,自立門戶,創辦天下出版公司,並推出新作《風雲》,連續多年成為 全港漫畫銷量冠軍,其後更多次被改編成電影、電視劇及電腦遊戲,成功建立其漫畫王國。○四年,《風雲》於內地發行。近月,國產動畫《風雲決》也在內地出 台,上演兩週,票房已達三千萬人民幣。

現時,天下出版的生意仍主要來自香港及東南亞地區,包括製作及代理漫畫,以及收取《風雲》等作品的版 權費等。六年前,馬榮成在深圳蛇口設立製作部,培訓內地員工繪畫漫畫,而漫畫的創作及後期分色等工序,則仍在香港進行。馬榮成直言,買樓的現金,全是靠本 業賺來的。「我炒樓一向唔係好多買賣,近年漫畫市場相比以前高峰期有所萎縮,但天下至今仍有盈利。」馬榮成說。

越南豪客山頂坐艇

馬榮成劈散倚巒,最受影響要算是越南華僑朱立基,皆因他在倚巒持貨最重;他在前年及去年,一口氣動用了八億元掃入倚巒其中五間屋,而景觀最靚,當時呎價最貴的六號及七號孖屋,亦成為他的囊中物。本週一記者致電給他,他敷衍地說:「買賣物業,有待上帝安排!」

朱 立基這位越南大豪客是香港人,曾到德國留學,於八十年代中移居越南,太太張美蘭是在越南土生土長的潮州人。這對夫婦旗下三間公司在越南胡志明市甚為有名, 尤其九二年成立的母公司萬盛發,更是無人不識。他們涉足的生意亦極為廣泛,包括房地產、五星級酒店、餐廳,到零件出入口。

由於朱立基經常港 越兩邊走,故亦有在港投資物業。前年十月先一口氣以呎價三萬六,掃入景觀最靚的倚巒六及七號孖屋,及以呎價三萬四買入九號及十號屋合共四幢。其後新地以呎 價四萬二千元投得山頂加列山道十二號地皮,現樓的「倚巒」呎價更水漲船高,朱立基遂於去年三月再豪擲近二億元買入五號屋,呎價三萬八千元,創出當時山頂洋 房呎價新高。

關心樓價更關注健康

現時朱立基手上的五件倚巒,由「稀世珍寶」變為「燙手山芋」。記者本週一向他查詢,知否倚巒 出現超低價成交,他未有正面回應,反而不斷說教:「你一百蚊買件衫返來,人哋買十蚊,唔通你嬲人咩?十隻手指有長短,呢啲個別事件,可能人哋等錢使呢?呢 啲係社會嘅事,社會嘅問題,你問番個社會啦!」

記者問到手持的倚巒現況,他說道:「咪放喺度囉!當時趁熱鬧,人哋買,我咪又買一啲返來。放租定放盤?小問題啫!呢啲老婆(張美蘭)會搞,我而家要考慮嘅,係身體健唔健康,生活快唔快樂!」

他又說出現住在倚巒的感覺:「幾好住吖,風涼水冷,住喺度,心情好靚!」還說會繼續在市場上物色筍貨,「我一定會買嘢,價錢愈靚愈買。買咩賣咩?等上帝安排啦!」

不過,朱立基手頭除有五件倚巒,還有多個豪宅單位。去年五月他以二億四千萬元,購入中環匯財中心全幢。成手「蟹貨」,朱立基難怪心情煩躁。

倚巒第一滴血

當馬榮成成功奪得心頭好之時,在倚巒流下第一滴血的是印尼財團De Monsa基金,去年十二月該基金以二億四千萬元購入十五號屋,呎價五萬五千元,該財團揸弗人劉常仁本週一向記者親口證實,物業已經撻訂,估計損失二千多萬元訂金。

「我哋已經取消咗交易,撻訂不要了。俾咗一成樓價作為訂金(即二千四百萬元),蝕咗本咯!」劉常仁坦言買貨的時機不夠好:「我是買得不好,太貴了!當時無睇過就買,買咗之後個市就係咁跌,攞錢出來嗰刻已經後悔。」

他坦言無想過延期成交,寧願當機立斷撻訂:「延長落去,都只係睇短期,睇得一天得一天,但我唔睇好後市,根本唔敢再買嘢。件貨唔要就唔要,做生意就係咁簡單。」

劉常仁可謂撐起香港樓市的中流砥柱,雖然已經八十歲,但落盤狠勁,有入無出。二十多年來他已投資逾百億元狂掃物業;過去一年更瘋狂以天價購入倚巒、山頂哥賦山道及貝沙灣五期,又轉戰九龍買入三十六伙何文田半山壹號單位,斥資接近二十億元。

不過,由今年中開始,劉伯將部分剛購入物業撻訂,如去年十一月購入的中環荊威廣場三層樓面,就損失了四千二百萬,而手頭的半山壹號,不是蝕讓、撻訂,就是延期至今年十二月成交。這條印尼過江龍,似乎擋不住海嘯的威力。

「樓王」變「蟹王」

數 倚巒的「頂角羔蟹」,是今年六月以二億八千四百萬成交的二號屋,呎價達五萬六千元,創下亞洲豪宅之最。買家身份一直保持神秘,經本刊追查下,證實是上市公 司銀泰百貨有關人士簽訂買賣合約的買家,是報住北角縉景壹的顧嘉莉,她是上市公司銀泰百貨母公司——銀泰投資的股東。近年,內地富豪爭相在山頂插旗,顧嘉 莉便在中原中國組經紀轉介下,透過中原豪宅組經紀梁惠湞(Becky)與新地接洽,促成交易。

總部設於北京的銀泰投資,業務以地產投資及百 貨為主,旗下銀泰百貨,○七年初於香港上市,是第一間來港上市的民營百貨公司。市值約四十三億的銀泰百貨,是浙江省最大的百貨公司,旗艦店位於杭州,近年 積極南征北討,將地盤伸延至武漢及瀋陽等地。另外,與韓國樂天集團合資,北京黃金地段王府井的樂天銀泰百貨,八月正式開業,與公司旗下位於長安街的高級商 廈—銀泰中心,齊齊成為北京新地標。

借力國企建百億王國

顧嘉莉與銀泰百貨主席兼銀泰投資大股東沈國軍,乃多年老友,更同為公 司創辦人。出身建設銀行的沈國軍,善於在金融市場進行收購合併。九八年銀泰成立時,除顧嘉莉外,建設銀行亦為股東之一。之後十年,銀泰發展神速,其間多次 與國企交手,收購對方項目,壯大資產。今年,銀泰股份更引入北京國資委全資控股之子公司——北京市基礎設施投資公司,成為大股東,成功取得對方位於北京黃 金地段大紅門等地產項目。

是次銀泰股東顧嘉莉以創亞洲紀錄的呎價,買入倚巒,可謂老貓燒鬚。上月中,沈國軍於北京接受本刊專訪,提及顧嘉莉 在港買豪宅一事,便顯得十分避忌,更制止記者發問。「這(問題)不在今次訪問範圍之內,你不要再問了。」根據臨時買賣合約,顧嘉莉本應於九月底繳付全數尾 數,但最近撻訂之說甚囂塵上,相信月內便有結論。

豪宅大好友 劈價大平賣

倚巒蝕讓,不單影響這個超級屋苑,還震動整個豪宅市場,令豪宅出現劈價浪潮。而過往承造樓按較進取的銀行,亦由於樓市前景欠明朗,收緊豪宅按揭成數,借款額只要達一千萬元以上,也借不足七成。首當其衝,自然是一批在去年高位掃貨的富豪。

市 場傳聞,去年頻頻出擊、掃入多個豪宅的柏寧酒店陳澤富家族,近期連環沽貨;兼且不理賺蝕,但求甩手。替其物業承造按揭的,就是自身難保的花旗以及規模較小 的本地銀行創興。據知他過去一個月,已沽出近半億元物業,手頭持有的大坑名門五座頂層A室複式,市傳將會撻訂。而其持有的一百多個物業,部分正經由測量師 行第一太平戴維斯作一籃子放售。

市場亦傳聞,陳澤富家族要急急放貨,是因為家族中有人金融投資失利。陳家是香港的老牌家族,一向低調。早期 經營出口貿易,到六十年代初於尖沙咀興建國賓酒店,是當時香港最豪華酒店,前美國總統尼克遜首次訪華,途經香港時正是下榻該處,令陳家被冠上「酒店大王」 稱號。其後陳家又興建銅鑼灣柏寧酒店及大舉進軍海外,先後在曼谷、美國、英國及澳洲興建多幢酒店。

這兩年陳家中人看好股市樓市,大舉進軍, 在地產界相當觸目。去年十月樓市高峰期,其家族便以二億零三百萬購入山頂歌賦山里三B董事屋。該屋原由東亞銀行主席李國寶持有,令他持貨短短七個月,賬面 獲利二千萬元。另外陳家又購入香島道四十六號Double Bay及大潭陽明山莊等多個豪宅單位,總涉資共八億多元。

不過,去年愈積極,今年愈痛苦。其中如九龍站豪宅凱旋門,陳氏家族去年十月掃入,手持六件重貨,全由創興銀行承造按揭,現時要劈價大平賣。

「佢 嗰個凱旋門摩天閣六十五樓A至C室全層單位,單是A室入貨價已要九千八百萬元,其餘B、C單位則共二千多萬。但現時陳家開價『全圈』(整層共三個單位)只 要九千萬元。如果只要A室單位,業主開價亦只是六千萬,較其購入價劈足三成!」一名該區經紀說。有多名買家表示有興趣,但出價極低,如開價七千多萬「要晒 全圈」,業主暫時不接受。

天比高逆市推盤

山頂另一樓蟹,莫過於剛在九月中旬,雷曼爆煲前數天,購入位於山頂「天比高」獨立屋,上市公司百營環球資源主席施展望。

八月時曾表示不宜投資樓市的施展望,一個月後,突然以一卡通國際有限公司名義,作價三億八千萬,購入天比高C號屋,平均呎價五萬二千五百元,與趙世光持有的石澳大浪灣道十三號大屋,並列全港最貴豪宅。

有 世紀豪宅之稱的「天比高」,九十年代乃滙豐大班屋,其後多番易手,先後落在日本連鎖百貨店八佰伴老闆和田一夫、有「大廚坤」之稱的東方明珠創業主席黃坤手 中。四年前,影星周星馳夥拍菱電,以三億二千萬買入,並將物業重建成四幢獨立屋,成為○八年最矚目豪宅新盤。今年初,市傳有買家以平均呎價達六萬五千元洽 購,後來不了了之。如今銀行大閂水喉,施展望撻訂之說,已在經紀行內流傳。

阿里巴巴主席扮蟹

倚巒二號屋成交之前,全港平均呎價最高的單位,是位於中半山地利根德里,去年十一月成交的「Branksome Crest」頂層複式單位,作價約三億元,呎價高達四萬二千三百元。

這 位出手闊綽的買家,正是○七年新股王阿里巴巴主席—馬雲。去年十一月上市的阿里巴巴,首日收市價較招股價勁升近三倍,馬雲身家亦爆漲至一百二十七億元。十 一月底,即傳出馬雲以天價買入Branksome Crest的消息。不過,不到一年間,金融市場早已翻天覆地。阿里巴巴的股價,大幅回落至四元三角,馬雲身家大縮水至不足十七億,當時的風光標記,成為諷 刺。
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再看樓市 左丁山

2008-12-27 AppleDaily一位讀者Calvin好心水清,傳來電郵附上本欄七月四日寫嘅一篇「有樓賣樓?」,問左丁山事隔半年後點樣睇樓市。Calvin自稱係中產階級,手持現金,仲係租緊樓住。咁講法,Calvin已經避過一場小劫,起碼今年年初樓價上揚嘅時候冇入市,o依家可以笑得落。但見到樓價已經下滑兩成起碼,確實又難怪心思思嘅。本欄七月四日乃引述地產W之言。當日校友會午餐會嘅主題曲係講油價高漲,不過地產W畀校友纏住不放,故此講幾句,一講就話「有樓賣樓」,早賣好過遲賣,o依家事後檢討,佢的確講啱晒,前幾日《蘋果日報》大字標題報道印尼財團撻定(貝沙灣,De Monsa),原業主要入稟法庭追討。地產W當日講豪宅有跌冇升,講廠家風光不再,全部預測正確。今日又點呢?前著名地產分析師卓百德話明年樓價續跌,起碼跌兩成。既然Calvin咁有心機等,卒之等到樓價下跌,心郁郁想買樓自住,於是打電話問吓地產W。地產W唱淡有鋪癮,仍然睇跌,叫左丁山唔好買樓。左丁山整蠱佢:「喂,一位同學好似幫襯你一位夥計買咗一層七百呎噃,你係老闆,點解要倒夥計米,即係同自己間公司倒米啫!」地產W說:「做唔做到生意好閒啫,總之我有嗰句講嗰句,現在仍然唔係買樓時機。買樓嗰位同學係買來畀自己家人用嘅,佢計過供樓與租樓租金相差不太遠,於是肯拎一大筆首期出嚟。佢買嘅單位與屋苑,屬強勢樓,甚少炒家興波作浪嘅,平時供應甚少,住開嘅業主甚少賣樓,故此係個別情況,不可引伸到其他。」咁又畀佢講番掂,無謂同佢駁火吖。問佢對○九年樓市大勢點睇,佢話留番新年至講,因為一月初又會參加校友會午餐例會,依慣例搵齊啲校友投資專家講來年投資展望,而地產W就一定畀校友捉住講地產。既然如此,惟有放佢一馬,等到一月初先。讀者Calvin如果自覺有職位安全,唔驚炒魷或放無薪假期嘅,大可搵定一位相熟地產經紀,畀定心儀對象兩三個,然後慢慢吼,吼到鍾意先至講價,至於周圍去睇樓,就無謂浪費時間咯。
再看 樓市 左丁 丁山
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万科致信百万股东:楼市底部无法预测


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http://finance.sina.com.cn/g/20090311/03435958647.shtml


  每经记者 王砚丹

  在中国房地产企业中,也许没有哪家公司能够像万科那样,一言一行都如此引人注目。特别是在2007年底,王石成功预言了房地产行业的拐点以后,这种关注度更是与日俱增。

  在昨日万科发布的2008年年报中,王石和他的管理团队用一封4000多字的致万科100万名股东的信作为年报开篇,再度引起了市场的强烈关注。在这封信中,万科深入反思了房地产行业近两年来的兴衰,并对自己在2008年所表现出的不足进行了检讨。

  【楼市前瞻】

  楼市连续两月回暖 底部言之尚早

  在2005年,万科就提出了“房价过快上涨无人受益,平稳发展才是行业之福”的观点。但即使对于万科,可能也直到2008年,才从事实中获得了最深刻的体验。

  2008年楼市调整是必然

  “2007年的繁荣盛景确实曾经发生,但就如构建在沙滩之上的七宝楼台,不可能长久存在。中国崛起及其对世界经济格局的改变还远未完成,中国住 宅行业也依然有待成熟,因此这一情景未来并非不可能、只是不应该再出现了——它并非一个美丽的憧憬,而是一种值得警惕的情形。”对于2007年的繁荣,万 科用非常含蓄的笔调,阐述了公司的态度。

  对于2008年房地产市场的深幅调整,万科认为这是一个非常必要的过程:“它是必然的,甚至是必需的;这是让我们冷静下来进行反思和自我完善的机会。”而事实上,不断反思成了万科2008年年报的重要主题,几乎出现在年报的每一处细节之中。

  底部无法预测 重在应变

  由于在2007年四季度,当行业亢奋心态还颇为盛行的时候,万科提早预言了房地产行业的拐点。因此现在,又有一个问题摆在了万科面前:市场希望万科对于底部在哪里、何时出现做出一个预测。对于这一问题,万科坦诚地表示:“这是一个无法回答的问题。”

  “在我们看来,市场的顶点和底部根本无法预测。最极端的买方行为决定了市场的顶点,而最极端的卖方行为决定着市场的底部。对不确定对象的极端行 为做出准确预测,这本来就是一件不可能的事情。对于企业来说,更重要的不是预测,而是应变。企业可以也应该做到的,是对行业长期的发展方向始终保持认识, 对市场环境已经发生的改变及时做出判断,在此基础上对未来可能出现的各种短期变动进行分析,并分别制订应对的预案,在相关变化逐渐明朗的同时迅速采取行 动。”

  销售回暖 仍有可能降价

  正因为对于预测市场底部谨言慎行,万科将2009年新开工面积计划较2008年实际完成数下调23%至403万平方米。而即使在近两个月各地房地产销售数据出现回暖时,万科依然没有改变其谨慎态度。

  今年2月,万科销售面积达51.7万平方米,比今年1月份增长80.8%,比去年同期增长163.4%;销售金额38.9亿元,环比增幅77.6%,同比增长147.7%。这已经是连续两个月公司销售数据出现同比增长。

  万科证券事务代表梁洁对 《每日经济新闻》记者表示,万科并没有因为连续两个月市场回暖就认为行业底部已经到来,行业可能还没有从下行趋势中走出来。而至于公司是否还会继续加大降价幅度以度过寒冬,这就要看市场的走向,而不是靠主观预测。

  【应对行动】

  减少购地万科计提12亿楼盘跌价准备

  万科在财务报表附注中,详细披露了年末已完工项目、在建项目和拟建项目的明细。

  截至去年年底,万科存货账面余额合计871.40亿元,其中已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品金额分别为79.01亿元、444.71亿元和347.19亿元;扣除跌价准备12.41亿元以后,存货净额为858.99亿元。

  11个项目系高价拿地

  在2008年年报披露计提存货跌价准备的9大城市13个项目中,有5个项目在去年三季报就已计提了跌价准备。其中,成都金色领域和南京金色城品两个项目尤为引人注目。

  南京金色城品于2008年5月开工,预计竣工时间2010年12月,总投资7.46亿元。期末这一项目归集至“存货”科目的金额为3.88亿元,公司计提了8006万元减值准备,减值率为20.63%。

  成都金色领域将于2010年3月开工,预计总投资19亿元,期末这一项目归集至“存货”科目金额为7.47亿元,公司计提了2.16亿元减值准备,减值率高达28.92%。

  梁洁告诉《每日经济新闻》记者,在计提存货跌价的13个项目中,有11个项目的拿地时间是在2007年,即地价最高峰期。

  不过,万科计提减值的依据并不在于截至去年底地价下跌多少,而是根据2008年年底市场情况,测算如果这些项目全部建成并完成销售以后,公司单个项目是否会出现亏损。如果测算结果是会出现亏损,公司就对这些项目按单项计提减值准备。

  万科07年购地少于06年

  在年报中,万科也坦言,虽然此次计提存货减值准备是基于审慎的财务策略,但是也“部分反映了公司在该等项目的获取中,拿地成本偏高。”

  但是为什么在已经感觉到行业将出现拐点的时候依然购置了一些高价土地呢?对于这一问题,万科在年报致股东的信中,做出了回答。

  “2007年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨,到下半年更达到了历史顶峰。在这样的情况下,企业除非完全停止购地,否则购入的一定是高价土地。但完全停止购地,这是一个不容易作出的决定。”

  “土地不同于其他的生产原料,难以从市场上随时购得;从2004年开始,万科每年底的土地储备量,都低于未来两年的开工量。对万科而言,完全停止购地,是一个非常极端的决定。”

  “万科在2007年下半年的购地行为,被舆论高度关注。但万科放弃的地块有多少,恐怕并不为外界所知。而万科在2007年销售额增长超过一倍的情况下,购置土地面积反而低于2006年,这一事实则多少被忽略了。”

  【机构分析】

  手握200亿现金公司未来价值看好

  每经记者 王砚丹

  由于2008年净利润同比下降了17%,昨日万科股价走势相对疲软,全天最大跌幅达4.44%,收盘时下跌1.01%至7.81元,全天成交1.21亿股,换手率达到1.28%。

  自2001年以来,万科在公布年报当日的股价走势都相当平稳。除了去年和今年股价分别小幅下跌1.93%和1.01%外,2001~2007年,公布年报当日公司股价都出现了小幅上涨。

  在万科发布2008年年报后的24小时内,有不少券商分析师发布了针对万科的最新观点。大部分研究员认为,万科2008年业绩符合预期,稳健的财务指标有利于提高今后业绩的确定性。

  中金公司认为,总体看来,万科财务状况稳健:净负债率只有33%,年底有200亿元银行存款;经营活动现金流从2007年的-100亿元上升至 -3400万元。不过由于2007年3500元/平方米的高成本地价项目在2009年以后会陆续进入市场,而在2009年计划新开工面积下降的背景下,公 司存货周转率将因此从2.4年上升到3年;这些都是万科所面临的隐忧。

  虽然公司估值并不便宜,但公司行业龙头地位明显,财务指标稳健,管理与经营策略见长,未来长期价值看好,因此仍然维持公司“推荐”的评级。

  中信证券(21.83,-0.01,-0.05%)也 指出,2008年全年公司经营性现金流净额首次接近于0,去存货化坚决。他们认为,目前公司权益土地储备1793万平方米,实际价格合理的土地近900万 平方米,其中346万平方米已销售未竣工结算,因此除非市场严重恶化,否则公司最晚到2009年四季度将必须补充土地储备。

  而安信证券指出,计提存货跌价准备虽然降低了公司2008年的业绩,但不会对2009年及以后的业绩造成影响,不影响公司长期价值。

  考虑到公司在2008年末仍然有273.4亿元已销售资源未竣工结算,在调低2008年利润的情况下,会相应提高公司2009年业绩的确定性,有利于实现业绩的后续表现,不影响公司的长期价值,并维持对公司“增持-A”的投资评级。

  【资金焦点】

  万科带头开发商集体砍财务费用

  每经记者 杨羚强

  去年,房地产商普遍陷入资金紧张的局面,而银根紧缩和股市融资功能的丧失,让开发商不得不通过其他渠道进行高成本融资。

  万科年报显示,公司去年财务费用高达6.57亿元,占全年净利润的16.43%,是自1991年以来的最高纪录。而从万科的公告和年报中可以看 出,万科去年9月发行了59亿元公司债 (票面利率分别高达7%和5.5%),无疑增加了公司的资金成本,其需要按期计提的利息显然不是一笔小数目。

  而公司年报也显示,其短期借款金额在去年末高达46亿元,较2007年末的11亿元有大幅增加,这也加重了公司的财务费用。

  针对这些问题,万科在年报中表示,计划提高资金使用效率,降低融资费用。

  财务费用大增的上市公司不只是万科。中华企业2007年的财务费用不过9772.51平方米,而2008年激增至1.43亿元。2008年借壳ST幸福上市的华远地产,去年末的财务费用也由三季度的1192.96万元,上升至2813.84万元。

  上海一家上市房地产企业的财务经理昨日也向《每日经济新闻》介绍,一些贷款到期的开发商纷纷向银行申请转贷,谋求更低的贷款成本。去年底,由于央行连续降息,一年期的开发贷款利率已从原先的6%~7%,降至4%~5%左右。

  除此之外,上海一些地产行业人士透露,目前针对房地产业的民间借贷利率已经从原先的18%,降低至12%~15%,但是通过民间借贷融资的开发商比去年要少一些。
萬科 致信 百萬 股東 樓市 底部 無法 預測
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兩岸三地:內地樓市翻身在即? 因念


2009-03-26  AppleDaily





 

中 國自改革開放30年以來,一直從「辛勤」工作中累積財富,包括提供上億的超低價勞動力,使出口貿易獨佔一方,為了迎合買方,或技術策略的需要,進口原材料 和科技產品雖年年增長,但總的還是追不上出口總額,國家獲取外滙的主要途徑隨之而來。不可缺的,當然還有外國企業在華投資,在外滙管制下,又是國家以人民 幣換取外滙的另一渠道。中國就這樣把西方國家的鈔票,不斷吸進祖國大地。為了讓遊戲能夠不停的演下去,歐美推動的消費文化帶動相對低通脹的經濟發展,只有 發行國家債券把「已經用過」的錢撈回來,才能奏效,中國就這樣從貧窮的第三世界國家,搖身一變成為美國的最大債權國。一切本來是美好的成果,是否應驗了 「上帝要你滅亡,必先讓你瘋狂」的過程?中國外儲1.9萬億美元,當中約1.2萬億是美元債券,包括美國國債和企業債,按美國財政部國際資本流動報告資 料,09年1月,中國持有美國國債7396億美元,除去這些債券、貨幣互換協定,和保留3個月進出口需要的外滙,實際可靈活動用的外儲不會超過3000億 美元,這正正是國內報道中國可能出現外儲危機的底因。

外儲危機刺激通脹

從兩方面思考:一,當美國以超高速步伐發動印鈔機,美 元的「相對」價值必然以同樣速度下降,中國已有的美元財富亦被「拖下水」。二,金融和經濟不能穩定下來之前,中國吸收外滙的速度必然下滑,其中新投資減 少,從中國調出外資外滙似乎無可避免。中國當前一邊印鈔,一邊又不能創造足夠儲備來平衡通脹壓力,會是國內資產(如樓價)升值的一個動力嗎?因念 yanlim.lim@gmail.com



兩岸 三地 內地 樓市 翻身 在即 因念
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上海楼市全面回暖尚需时日


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http://www.caijing.com.cn/2009-04-01/110131712.html


  【《财经网》上海专稿/记者 陈中小路】今年2月中下旬至今,上海商品住宅成交量持续增长。这波“小阳春”行情能走多远,备受各界瞩目。来自业内和官方的多数意见认为,上海楼市的全面回暖尚需时日。

  近期楼市确已回暖。市场机构佑威·楼市通系统数据显示,3月以来,上海商品住宅成交量每周均保持环比10%以上涨幅。4月1日,上海市政府网站转载了相关数据。

  而在近期举行的上海市政协的“促进房地产健康发展”论坛上,国泰君安高级研究员孙建平表示,目前的行情只算是“雨转多云”;上海的情形和全国类 似,成交的主力是刚性需求和改善性需求,一定程度上是受到前一阶段国家和地方的政策刺激、银行降息以及开发商降价等因素的影响。

  日前,原上海市徐汇区房地局局长朱志荣调研了徐汇区房地产市场。他在了解了交易情况、开发商资金情况和退盘意愿、购房者心态、经济形势等方面因素后,综合判断认为,“上海房地产市场会出现价格继续下调,成交量继续回升的局面;在价格回调至合理水平,成交量累积到一定程度的时候,价格和成交量才会趋向于稳定发展的态势,预计价格和成交量趋稳的时间在今年下半年。”

  不过,朱志荣强调,上述趋势判断是基于目前的经济运行状态,如果经济形势进一步恶化,房地产调整的时间将会更长。

  近期,国泰君安研究所所长李迅雷和高级研究员孙建平提交给上海市政协的《上海市房地产趋势分析》(下称《分析》),其中表示,上海房地产市场的全面回暖尚需时日。

  《分析》给出了几点理由。其一为,宏观经济和居民收入预期的不确定性影响商品房消费情绪和能力。房地产行业作为第三产业,基本与宏观经济景气同步;目前国外的金融危机已经危害到了中国的实体经济,并造成冲击,而金融危机是否见底,宏观经济何时回升,尚无明确信号。

  从商品房的供给来看,上海的压力也很大。《分析》表示,开发商拥有大量可售楼盘,而2008年销售的低迷进一步增加了2009年供应的压力。其 提供的数据称,截至今年2月末,上海一手和二手可售住宅共计16.7万套,面积2051万平方米。而易居中国的统计显示,2009年上海可上市的新建住宅 楼盘可达165个,共计2237万平方米。

  照此推算,2009年上海将有4288万平方米住宅等待消化,如果按照2008年月均130万平方米的成交量计划,要33个月才能消化完成。

 此外,上海市统计局3月20日公布的数据亦显示,截至2009年2月末,上海商品房空置面积已达到创纪录的1211.75万平方米。

  《分析》还指出,由于目前市场上投机以及投资需求基本消失,购房者中能创造成交量的是消费需求,衡量消费价格是否合理最有效的量化指标是房价收 入比和租售回报比。该文分析比较认为,上海房价仍有继续下降的需要——2008年上海房价收入比是12倍,租售回报比是3%,而2003年-2006年时 平均房价收入比是9倍。可参考的数据是,美国房价收入比是5倍,英国是4倍,美国和香港的租售回报比是4.5%-5%。

  多重因素影响下,居民收入预期和购房意愿下降,购房者多持币观望。人民银行的调查显示,上海居民的购房意愿比例还低于全国平均水平。

  在种种不乐观预期的同时,上海市政府决策咨询专家、上海社科院部门经济所所长杨建文却已在一篇论文中担心,未来随着经济复苏而至,“房价继续上涨”。杨建文称,关键在于是否有可能出现“通胀预期”,如是则有可能出现对房价的进一步推动。

  在这篇提交给有关部门的论文中,杨建文称,为了刺激经济,各国政府大量注入新的流动性,一旦经济复苏,这些流动性加速释放,出现通胀不是不可能的事情。如果今后一个时期,增长预期和通胀预期同时出现,再加上国际经济复苏,房价并非没有再度出现上升的可能性。

  “楼市不应该再出现大幅波动,房价不能再过度上涨,但愿这些担忧是多余的,但是只有存在可能性,政府就应该未雨绸缪,早做准备。”杨建文称。■
上海 樓市 全面 回暖 尚需 時日
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合景泰富主席孔健岷:楼市或已初步走出谷底


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090423/20090423024042611.html


每经记者  翟敏  发自广州

        以高端物业开发为主的合景泰富(01813,HK)2008年业绩并不理想,全年实现销售金额15.74亿元,同比减少59.3%,获利3.69亿元,同比减少86.3%。

        然而对于2009年的销售目标,合景泰富地产董事会主席孔健岷却显得信心满满,昨日在广州的业绩发布会上,孔健岷表示,“2009年销售目标要达到50亿。”这一目标比2008年增长了200%多。

        孔健岷坦言,2008年  “中国房地产市场十分艰辛”。国家早前实施的宏观调控,加上全球经济危机,使市场气氛骤降,中国房地产市场大受打击,物业成交量与价格水平急速下降。

        虽然在去年特殊的市场环境下,公司业绩受到一定冲击,但2009年前两个月,成交额及总销售面积较2008年同期,分别增长13.1%及1.1%。孔健岷认为,“初步显示房地产市场已逐步走出谷底。”

        孔健岷介绍,公司在2008年基本实现了广州、成都、北京、苏州等地的战略布局,较好控制成本,保证现金流,并且实现融资多元化,公司资产负债率约为50%。今年以来截至4月19日,集团的预售额约13亿元,已占到全年目标合约销售额的25%。

        据悉,截至2008年12月31日,合景泰富应占土地储备总建筑面积约为623万平方米,按地区划分,广州、苏州、成都、北京以及海南所占比例分别为46%、18%、23%、8%、5%。孔健岷表示,“足够合景泰富未来四至五年持续稳定发展需求。”

合景 泰富 主席 孔健 健岷 樓市 或已 初步 走出 谷底
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破產新高樓市大旺 左丁山


2009-04-24  AppleDaily  
 

 

 

到四季酒店參加財務N公子之婚宴,遇到不少香港、台灣、日本商界名人,財務N在消費性貸款行業,屬教父級數,佢娶新抱,自然冠蓋滿「四季」,財務N介紹左丁山與一位台灣大亨握手,問我識唔識Jeffrey Koo,邊度敢話唔識呀,大名鼎鼎,十幾年前到台灣訪問,呢位大亨就請過我吃晚飯,見過面。

原來財務N之新抱乃台灣名門之後,故此辜先生親自來港參加婚宴。同席之中,位位老友,當然十分好傾,退休校長L之先生係外省人,雖然在香港讀書、長大,但外省口音不改,L先生突然間問:「你點睇大市呀?『廣豐行』睇得好好。」「廣豐行」?入口米商呀?還是經紀行呀?在座朋友聽到一頭霧水。

L先生話:「成日講中國投資、救市,好出名位廣先生呀?」哎,即刻知道佢係講J.P摩根大通位龔方雄。龔先生梗係醒啦,好似有天地線o忝。不過今時今日,預測市道,言人人殊,各有不同睇法,好似四月二十日之《華爾街日報》就報導,兩派分析師睇同一批美國經濟數據,樂觀派基金經理就話見底咯,標普五百會繼續升,悲觀派基金經理就話標普市盈率(現在係13倍)會跌到單位數字!

一般投資者可以信邊一派?因而想到法官有權威,可以講私有化價錢太低,好似獨立顧問份報告係廢紙一張。如果法庭可以指點私有化如何定價,以後投資銀行唔使做咯,讀甚麼CAPM或者Discounted Cash flow或者專業估值呀?左丁山仲以為先進社會講求專業分工o忝,原來法官除講法律,仲可以講埋資產定價與外國公司控制權,認真學問高深。如果龔方雄係法官話,佢睇好中資股觀點,可能更具權威性!回應番L先生問題,其實左丁山唔識睇,目前市場狀況甚為怪異,舉例而言,報紙兩條標題:「差過911沙士,國泰推高層無薪假期」,「港人破產申請,創下五年新高」,睇到,問你驚未,但另外兩條標題:「新盤銷逾500伙,海嘯後新高」,「樓市08大旺價重現」,兩種互相矛盾情景,同時出現,睇好還是睇淡?不如請法官大人一錘定音。

破產 新高 樓市 大旺 左丁 丁山
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立論:內地樓市疑中留情 林少陽


2009-05-13  AppleDaily  
 
 

 

炒 基本因素不再惡化、估值由極度偏低重返正常水平,始終有個極限,就是一旦估值回復「正常水平」,市場若非重拾跌軌,亦可能在價格回復平靜後變成一池死水。 因此,即使今次我成功捕捉市場情緒轉角位,亦不會安於逸樂,因為基礎分析,才是市場趨勢動力所在。令基礎分析者最沮喪的,是局勢的變化比分析者搜集資料的 時間還要快。以國內的樓市為例,正當大家擔心海嘯第二波的時候,最近4個幾月國內樓市,竟然在政府大開水喉之後,變得火光熊熊。從一家數據向來準確的國內 大行數據得知,不論渤海灣、長三角、珠三角,以至華中、湖南湖北等地,住宅物業成交量分別按年增長61至72%,直逼甚或超越2007年歷史高峯。看好 的,會認為北京的量化寬鬆已收宏效,負面睇則是中國正在製造一個全新泡沫。一位在上海做房地產的朋友,因為工作關係幾次推遲訪港計劃,就連一個電話也說不 到十句便匆匆掛線。周末,投資國內房地產最審慎最成功的本港發展商恒隆集團(010),亦在停買土地3年後,首次買入國內地皮。

恒隆3年來首次買地

至 今,我們見到的「復蘇」,都只限於透過銀行大量的放貸,重新誘發市民入市炒股及炒樓的貪念。若將注意力重新聚焦宏觀數據,則除了政府主導的固定資產投資 (圖)之外,難以令人相信經濟真有所改善。我長期身在香港,每次評論中國經濟都是戰戰兢兢,因為國內的市場變化神速,很易捉錯用神,往往要靠內行人提供實 況資料、以及成功者的大動作,才有信心下判斷。從往績計,恒隆國內表現不俗,他們3年來首次買地,卻不免令我疑中留情。林少陽以立投資管理投資總監
立論 內地 樓市 疑中 留情 少陽
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楼市回暖 绿城中国度过流动性危机


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http://www.caijing.com.cn/templates/inc/webcontent.jsp?id=110171956&time=2009-05-26&cl=100&page=all


 【《财经网》杭州专稿/记者 宫靖】受益于中国楼市持续近两个月的回暖,绿城中国控股有限公司(香港交易所代码:03900,下称绿城中国)的现金流危机得到缓解。

  绿城中国副主席兼行政总裁(CEO)寿柏年,近日在接受《财经》记者专访时表示,2009年截至5月19日,绿城中国实现合同及协议售房回款共131亿元。这意味着2009年200亿元的全年销售目标已完成过半。

  寿柏年对《财经》记者称,由于全国尤其是浙江杭州楼市持续回暖,绿城中国基于目前的销售业绩,可以说该公司从2008年四季度开始的现金流危机基本已过去。

  而就在今年一季度时,绿城中国还未见任何回暖迹象。4月14日,绿城中国发布一季度销售业绩报告称,实现合同销售金额仅25.8亿元。

  不过,业绩颓势不久扭转。至5月10日,绿城中国宣布已实现销售金额100.56亿元。从5月10日至5月19日的十天内,绿城中国的销售金额又增加了30多亿元。

  寿柏年对此解释称,绿城中国旗下房产的定位是中高端住宅物业,但在楼市回暖的过程中,首先回暖的是中低端物业,所以一季度其他大型房产公司销售放量时,绿城中国的数字并不理想。进入二季度,中高端物业开始发力,绿城中国的销售情况有所好转。

  在此次专访中,寿柏年承认,2008年四季度,绿城中国曾面临严重的现金流危机,预售房销量骤降,又得不到银行新的项目贷款,曾使公司资金面很“难受”。

  绿城中国4月30日公布的2008年年报显示,其净资产负债率达140%。此外,高负债率和对联营公司的投资过多,已触犯一笔4亿美元高息债的清算条款,导致绿城中国的外资债权人随时可能发起清算要求。

  4月15日,涉险的绿城中国对外宣布一笔款额相近的国内信托融资计划,从而间接地偿还了上述外资高息债。与此同时,突然爆发的楼市好行情极大缓解了这家资金饥渴公司的危机。

  一直关注绿城中国的浙江大学房地产研究所所长赵杭生,在接受《财经》记者采访时表示,如果2008年四季度中国政府没有及时调整楼市政策,以绿 城中国为代表的相当一批大、中型房地产公司将无法度过流动性危机,绿城中国极可能倒下。正是中国政府放松银根,以及地方政府缓缴土地出让金等具体政策,挽 救了楼市,并最终使绿城中国等房地产企业度过危难。

  赵杭生认为,绿城中国度危过程中,尽管有其自身的努力,但更主要是受益于政府政策和楼市回暖,躲过一劫的绿城中国应当反思自身的高负债发展模式。

  浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬则指出,此次危机对绿城中国是一个教训。“绿城中国不是一个坏公司,产品研发能力较强。但对一家大的房地产上市公司而言,做企业应大于做产品,企业安全才是第一位的。”■
樓市 回暖 綠城 國度 流動性 流動 危機
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按揭利率與樓市 Consilient Lollapalooza


http://consilient-lollapalooza.xanga.com/718565292/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%88%A9%E7%8E%87%E8%88%87%E6%A8%93%E5%B8%82/


今日去聽了一個講座,講者不認為按揭利率對樓市有什麼影響。

我明白為何他這樣認為,因為成本很多時並不是供需的影響因素,有多少人係供唔起而賣樓的呢?然而,利率對信貸供給有很大的影響,這才是利率的作用。

銀行以供款最多為一個人的收入的一半作為供款能力的指標。如果加息,那對入息的要求就會相應增加,這直接令能買樓的人減少了。

最前有個有能力朋友問我好唔好訓身落樓市。雖然我認為他有能力供落去,但同時要考慮未來其他人仲有冇能力才可以。或許我對股票情有獨鍾,看好樓市唔一定要買樓,買股都得,訓身都仲有得止蝕。

利率降了二十五年有多,到現在的零仲要量化寛鬆。如果歷史的大周期是一個參考,現在做最線的投資要很小心大利率周期。利率是央行控制的,但央行並不可以任意控制經濟需要的利率,而不需要作出沉重的代價。

按揭 利率 樓市 Consilient Lollapalooza
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樓市沒泡沫有買趁早 東尼


2010-02-18  NM





金融市場最多人關心的謎題在於樓市,而非股市:到底樓價是否太貴?畢竟,買樓投資的人多,買股票投資的人少。那些將股市當成賭場,將抽新股當成擲毫的人,就算買入大量股票,也算不上是投資。

過去三十年,香港人累積了不少財富,有條件自置物業。但已買斷物業的人,只屬少數,大部分業主仍然要供樓。至於已選擇了租樓的香港人,十之八九亦打算在不久的將來置業,因此總是盯緊樓市。

官商說法矛盾

最近市場響起了警號,指樓市已出現泡沬。行政長官曾蔭權及金管局總裁陳德霖亦曾出言警告。但另一邊廂,一眾地產發展商,包括李嘉誠及李兆基等卻認為樓價合理,理由是供應不足。當然,他們可能為了自己的利益說話,但某程度上也有道理。

今年之內,利息可能會上升。如果按息由四釐半升至五釐半,置業人士未必有太大反應。但若按息一口氣增加三釐,即加至八釐,他們肯定有所猶豫。然而,我認為美國政府不會讓利息大幅上升,直至失業率下降至百分之六以下。

由 於新樓供應甚少,樓價短期內上升,我並不驚訝。但我認為刻下樓價偏貴,如果本港經濟出現問題,便會應聲下跌。去年樓價上升三成,是非常罕見的,今年大概不 會重演。然而即使今年樓價下跌,亦不會跌得太多,皆因有用家支持。再者,樓市的炒風不算嚴重,因此我看不見有任何大型泡沫正在醞釀。

買樓自住勝過投資

現時出租物業,每年大概可收取百分之三的回報,不算太多,若回報率升至百分之五或以上,便有點反常。我認為買樓若為投資,存有不少風險。

但 如果你現在想買樓,我也不會有異議,皆因愈早上車,便愈早上岸,對樓價升跌亦可看得較開。樓宇物業從來都是奢侈品,對大部分人來說,買樓是一生人中付出最 多金錢的投資。但有一天上了車,你便會感到釋懷。當你已經身處樓市之中,你會較願意去換樓,例如你想搬去更大的單位居住,只要賣出舊屋,便可取得大筆資 金,用來支付新樓的首期。

自置物業,即使每月仍要掏錢包供樓,但不用交租,已是財務穩健的象徵。香港是全球最富有的地方之一,皆因大部分人都買樓,而買樓基本上是必勝的。

東尼Tony Measor

在證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。



樓市 泡沫 有買 趁早 東尼
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香港樓市是泡沫? Consilient Lollapalooza


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孤陰不長,獨陽不生。沒有基本面支持的,只能算是無風起浪,老鼠尾生瘡。值得小心的是有泡沫基本因素造成的泡沫市場,這才是隱形殺手。

香港樓市絶對是泡沫。這說話會聯想到什麼呢?

這很視乎讀者本身的觀感。認同的則可以舉出很多支持理據,反對同時又可以搬出很多理據。這些正反的爭論,偏重於抒發情感。我討論香港樓市泡沫討論不在乎泡沫論的觀點,而是想借這做例子去討論泡沫的本質。

香港樓市是泡沫。這命題可以有好多討論的地方:
-香港邊度的樓市?全部都是泡沫?
-樓市包括什麼?
-什麼是泡沫?多少泡才叫泡沫?


如果沒有冷,我又怎能知道熱呢?沒有背景,我們不能談論出任何結論。

泡沫是什麼?價格高就是泡沫?泡沫是不合理的嗎?

其實泡沫最初必然是合理的,而且是非常合理而且有巨大潛力。第一批人賺了大錢,讓其他人加入。再賺錢。價格上漲+得利益者,自然能找出理據支持。甚至價格本身就可強化其基本因素,最後連最後的淡友也要投降。

黃金,日本,香港,鐵路,科網,中國...數得出的都是這樣。用基本因素去討論樓市是否泡沫是沒有結果的。

因此,問題不是泡沫與否,拿得出來廣泛討論的,應該是現在是泡沫的什麼階段?可以維持多久?什麼情況下會爆破?

討論泡沫與否跟行動沒有必然關係。是泡沫不等於要回避,也不等於要衝入去,這是關於選擇的問題。自助餐,有d人食魚生先,有d人會飲湯先,大家都會食飽,重要是有得食,食得起。

真 正的泡沫是有基本面支持的,價格上升,需求上升,陰陽互根互用,才可以帶你到天上去,然後跌回原點。上升時有需求,而沒有麥子,下降是有麥子而沒有需求。 任何泡沫,都能令人致富,都能令人破產,只是一個財富再分佈的遊戲加強版。問題是人生交叉點中,你在那一面。不過正如livermoore所言,散戶在牛 市中能賺倒賬面的利潤...而最終也只能是賬面的利潤。牛賺錢,熊賺錢,羊被屠宰。


香港的樓市很高,貨很重,是泡沫,但不等於它會立即有問題,要立即爆。討論策略,必先定time-frame,這也是一個choice。有些人是鍾意平靜,有些人卻熱愛滑浪。

很高很重又如何?只要沒有地心吸力,只用一點的力,多重也能升上半空,而且自我完成。地心吸力,利率是也。值得一提的是,利率上升不在乎人們還唔起,而是在乎人們借唔起。下降時只有麥子,沒有需求。

在95%按揭,0.7%的利率成本下,我覺得任何東西都很便宜。如果樓價一年升10%,我一年便一開三,加按或轉手便差唔多買多兩間。這種需求下,又怎可以唔升呢?再者,還有外力推動,原因種種。誰能令樓價下跌?誰想做董伯二世呢?

樓,由消費品變成投資品。由投資品變成投機品。現在進入最後階段,由投機品變成奢侈品。這個階段,有最漂亮的升幅,就像是煙花最後一幕般燦爛奪目。

可憐的是辛勤的人們努力賺錢借錢,一心打算置業安家,卻不小心進入了財富大轉移的死亡遊,成王敗蔻。金融泡沫的觸手已伸展到社會的各層面。要改變實在太難,太難了。


咁即係買唔買樓好呢?

如 果打算有地方住,但又唔想訓身+借錢玩命(命運的命),比較冇咁危險的方法是買地產股然後租樓住。這不是完美的選擇,但最少你不用因為參加賭局而破產。這 是謹慎的選擇。謹慎未必會置富,而且有一定成本,但好過去賭。如果升,地產股替你交租。如果未來大跌,你最少不用破產。

咁跌咪即係蝕...是的,跌即係蝕。有趣的是怕蝕的人可能會因為求安定而買樓,賭上未來30年的收入。怕蝕的人有時也很不怕通脹。世界就是沒有這麼完美,成熟的人不會要求太多。

當然,投資+租樓也作能為alternative,但肯定不做羊就好了。


地球沒有地心吸力,除非她已死亡,停止轉動~但到時又會有其他更大的問題了...

香港 樓市 泡沫 Consilient Lollapalooza
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香港新世界花园二期9年涨价11倍 “捂房”17年刷新上海楼市纪录


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100311/20100311055700353.html


售楼处的工作人员介绍说,项目二期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年,该项目一期的销售均价不过每平方米四五千元。

每经记者  杨羚强  发自上海

        春 节前后,上海曝出中粮地产旗下中粮海景公寓“捂房”13年,进而获取25倍暴利的消息。仅隔了一个多月,上述“捂房”时间的纪录就被刷新。原名上海香港新 世界花园二期的“丰盛皇朝”,从1993被香港郑裕彤家族旗下的新世界发展获得项目土地使用权至今,被郑氏直属及关联的新世界发展、新世界地产、丰盛控股 等多家企业“捂”了近17年。目前项目几近竣工,但迟迟未能销售,该项目的销售报价在最近9年时间已涨了11倍。

        据了 解,该楼盘为郑裕彤女婿杜惠恺借壳ST星美,通过内地A股获得高额市盈率的一张“王牌”,如果ST星美按照原定计划最终重组成功,香港新世界花园的巨额销 售利润无疑将推动股价大幅上涨。有望从楼市、股市双重“获利”,香港新世界花园二期无疑成为非典型“囤房”的又一案例。

施工进度依然缓慢

        再 过两个月,上海即将迎来世博会。在世博会卢湾场馆建筑工地,工作人员正在加紧做收尾工作。而在世博会卢湾场馆大门外的另一侧,一个正在施工中的综合项目工 地格外引人注目。由于和世博会卢湾场馆相距咫尺,上述综合项目几乎可以一览世博会全貌。得天独厚的地理位置,让很多人都认定这个项目一旦在世博会前建成, 可以以极高的价格出售和出租。

        但奇怪的是,开发商丝毫没有借世博会提速项目施工进度的计划。《每日经济新闻》记者在现场看到,已经完成外立面施工的工地上,只有寥寥几名工人,神态悠闲自得,丝毫没有马路对面世博会建筑工地工人那副紧张模样。

        工地内一位留守的保安告诉记者,“估计要等到明年这个楼盘才会正式对外销售。”而记者从售楼处获得的消息是,上述楼盘最快可能会在今年3月底4月初销售。

        值 得注意的是,即使该楼盘在今年三四月份开始销售,距离2001年项目一期完成销售已经过去了9年。在这9年间,项目还没有开发完的二期空地,等来了世博 会,等来了上海滨江综合治理,更等来了房价的大幅上涨。售楼处的工作人员介绍说,项目二期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年,该项目一期 的销售均价不过每平方米四五千元。

多家企业“捂盘”17年

        此前,上海刚刚经历了一场捂盘风波,中粮地产旗下的中粮海景公寓因捂盘长达13年,被指获取了25倍的暴利。但这一捂盘时间,若和上述世博会旁的项目比,可以说是小巫见大巫。

        这个名为“丰盛皇朝”的住宅、酒店、综合楼盘,曾经有着一个响彻A股市场的名字——香港新世界花园二期。它的实际掌控者是周大福珠宝的掌门人郑裕彤家族。而从出身新世界发展,到转嫁ST星美,香港新世界花园二期经历了A股和H股两大股市的“洗礼”。

        《星 美联合股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易报告书》(摘要)披露,1993年10月5日,上海市卢湾区人民政府批准新世界发展  (中国)、上海市卢 湾区住宅建筑工程公司和999南方(美国)公司共同出资组建上海局一房地产有限公司(以下简称局一房产),当时的注册资本仅为3000万元。

        局 一房产于1993年8月开始就一直在开发香港新世界花园一期,并在2001年11月全部竣工。与此同时,局一房产的控股方新世界发展  (中国)在一系列 令人眼花缭乱的收购活动后,将局一房产100%的股份纳入名下,并将资本扩大至7.5亿元;之后,局一房产被新世界发展(中国)以7.65亿的价格转让给 了新世界房产,新世界房产又于去年7月将其转让给了丰盛控股。

        在局一房产股东频繁变化的同时,香港新世界花园二期不断推迟竣工和销售时间。早在2002年的年报中,新世界发展就提出香港新世界花园二期的竣工时间为2004年。然而,到了2008年年报公布时,竣工时间已经延迟至2013年。

        事实上,香港新世界花园二期的真正开始动工时间是在2007年。经过三年多的施工,香港新世界花园二期已有三四栋高层完成了外立面的工程。按照上海市的有关规定,当高层住宅项目完成三分之二或者结构封顶时,即可申请预售许可证。

        但是佑威房地产研究中心的监测称,截至2月底,香港新世界花园二期尚未领取过预售许可证。

售价9年涨11倍

        《每日经济新闻》记者就此事于昨日采访新世界中国企业传讯部,并向该部门电邮了采访提纲,但到昨日截稿,新世界发展(中国)尚未对此事予以回复。而新世界香港花园二期的发展商——局一房产也未说明项目未申领预售许可证的原因。

        立 信会计编制的《局一房地产盈利预测编制说明》或许能给出其中的答案。根据上述说明,香港新世界花园二期预测销售的房产面积以及预估的土建等成本单价确认 2010年度销售成本10244.05万元,毛利率为40.31%;2011年度销售成本87501.65万元,毛利率为65.61%;2012年销售成 本130651.98万元,毛利率66.28%。

        虽然上述《说明》称“2010年销售毛利率偏低主要系当年办公楼销售单价低于2011年、2012年住宅销售单价形成”,但是显然销售日期的推迟,对项目销售利润率的提升确有帮助。

        局 一房产此前公布的香港新世界花园一期2001年A楼的销售均价,进一步显示推迟销售日期能为开发商带来较高收益。根据资料,2001年香港新世界花园一期 的成交均价不足5000元/平方米,2003年销售的H楼成交均价也仅6600多元/平方米。而近日《每日经济新闻》记者以消费者身份问询时,丰盛皇朝 (香港新世界花园二期)项目销售人员的报价达到6万元/平方米。9年间,香港新世界花园售价涨了11倍。

        在行业人士眼中,上述报价仍显保守,与香港新世界花园二期同处一个板块的绿地卢湾CBD,网上房地产参考价格已经达到83000元/平方米。

        和《每日经济新闻》此前报道东方海外、嘉华集团、新长宁集团等位于上海市中心的项目一样,香港新世界花园二期延迟销售,可带来较高的销售价格,进而提升项目的利润率。

        按 照上海市住房和保障局市场管理处相关工作人员对“捂盘”的定义,是那些已经获得预售许可证的楼盘有房不卖的行为。而可以申请预售许可证但没有申请预售许可 证的楼盘,不属“捂盘”范畴。按照这一定义标准,香港新世界花园二期,不算捂盘,只能被业内人士认为是“囤房”。

香港 新世界 花園 二期 漲價 11 捂房 17 刷新 上海 樓市 紀錄
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也談樓市 麥博 Mak Blog


http://makblogg.wordpress.com/2010/03/16/%E4%B9%9F%E8%AB%87%E6%A8%93%E5%B8%82/


先看看這個超簡單的 Model,5 為最高, 1為最低:

1997: 槓杆 (5), 樓價(5), Sentiment (5), 股市(5), 購買力(1), disaster (1), 外來錢(2), 經驗值(1), 供應(2) [樓盤供應尚足,回歸泡沫,樓股俱貴,人工年年升,購買力被高估,人人高槓杆運作,股、樓在極速上升下 爆破]

2003 SARS: 槓杆 (3), 樓價(1), Sentiment (1), 股市(1), 購買力(3), disaster(5), 外來錢(1), 經驗值(3),供應(4) [8萬5後樓盤供應 增,通縮壓力大,人工 年年跌,信心低迷,負資產,破產,無力用槓杆,SARS 引發恐慌,將樓市極速推至谷底]

2009 豬流感: 槓杆 (2), 樓價(4), Sentiment (1), 股市(1), 購買力(3), disaster(3), 外來錢(5), 經驗值(5),供應(1)  [97樓蟻解套,90年代供樓一群接近完成,現金流可供下代供樓, 人工已拾升軌,外來錢極速流入,供應極速減少,有了SARS 經驗,豬流感效應近乎零]

又睇下幾代人的不同思維:

1990-97年出身的60-70後:房奴已解套或供完,子女出身,購買力極速釋放

1997年出身的70後:如非過度槓杆,購買力應可保持。已有樓者,購買力上升,槓杆下降,即有SARS 重臨,亦不會輕易放盤,反而心思思想買多間。未有樓者等 SARS — 這樣一來,下一次SARS 出現。

未有樓的一群(90前)存款上升,等買樓, 已學SARS 經驗

未有樓的一群(90後):冇錢買樓,幾年內亦影響不到樓市。

外來錢: 主要是大陸錢,只會愈來愈多。(有人說買樓是最快捷的合法運錢途徑,想來亦然!)

供應:愈來愈少,即使地價政策改變也要四五年後才能反應到樓市上

可見:

1) 本地人有了SARS 經驗,即使再來一次 SARS, 樓價也未必大跌

2) 雖然很多人仍買不到樓 (90年代末也是這樣),存款卻在上升中,外來錢愈來愈多,準買家數目在上升。

3) 低槓杆環境,買家有力持貨,樓價無法暴跌

結論…

理性看,只要現在供得起,收入穩定,應該要買樓的,舊一點也無妨。



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樓市牛市 左丁山

2010-03-27  AD






 

到凱旋門Sky Club吃晚飯,欣賞樓外景色,不覺肚餓,大概係「秀色可餐」啩,會所美則美矣,食客寥寥,如獨立經營,唔知點樣可以維皮,現在當然係由住宅單位嘅管理費 嚟津貼會所啦。仲有一樣可惜嘅,就係會所餸菜就係會所餸菜,味道鑊氣與住宅呎價毫不相稱,與平民屋邨食肆相比,並無優勝之處。

在豪宅會所食 飯,傾偈自不然慢慢由「假的真不了」轉移到樓市興衰。基金F話樓市一般移動緩慢,大部份人後知後覺,樓價低時不敢買樓,樓價高時先至追入,政府突然批准夾 屋、居屋「晒冷」,貨尾一次過賣清,更證明樓宇需求甚大。左丁山問:「是否有泡沫呢?」基金F話:「冇、冇冇。我夠膽講,樓市嘅牛市只係啱啱開始,仲有排 玩。但豪宅樓價平均好難超過二萬元一呎,超過咗就難有租金回報率支持。譬如西九龍豪宅,平均租金約係三十零蚊一呎,頂多五十蚊一呎,如樓價每呎二萬元,租 金每呎五十元,回報率係三厘,與美國國庫十年期債券嘅孳息率3.66厘比較,低水66點子。」賓架W和應:「照我所知,每月租金超過十二萬元嘅豪宅,搵租 客甚為不易,將租金調低至七萬元左右,外籍租客就多好多。」即係話,二千四百呎住宅,呎租五十就難租好多,呎租三十嘅話,租出甚為容易。賓架S話外國基 金、銀行確有不少僱員搬來香港,但全世界嘅大公司都要削減僱員海外租金津貼,海外僱員如果要攞每月租金津貼超過一萬美元嘅,未必得到批准。

吃 過晚飯,再欣賞樓外景色,讚嘆一番之後,盡歡而散,冇人介意會所之食物失色。不過落到樓下,平台一定冇的士,要行落圓方搵的士站,左丁山在圓方外截到一架 車,司機竟然唔識路去八號幹線,轉轉吓就去咗窩打老道塞燈,左丁山為之氣結。塞燈之時,左丁山想起基金F老早講過,買樓要買西九龍,政府在此區投下幾百億 元基建項目,冇理由唔陪政府玩嘅啫!係嘅,佢啱晒,於是又想起Henry George之「土地稅」,呢位十九世紀經濟學家係有遠見噃。



樓市 牛市 左丁 丁山
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樓市過熱 東尼

2010-04-01  NM





問:現時樓市是否過熱?應否沽出 地產股?

答:香港樓市正處於高位,的確有點過熱,但我不會稱之為泡沫,畢竟投機比率仍低,而且看淡樓市的人似乎比看好的多。若你覺得賺夠 了,或認為現時股價太貴,大可減持地產股。不過,我認為大部分地產股現價仍未算特別高,若樓市下挫,更是入貨良機。問:你對騰訊(700)有何看法?

答: 以每股一百六十元計算,這間公司的市值為二千九百億元,幾乎與新地(16)看齊。惟去年騰訊僅賺六十億元,市盈率高達五十倍。我沒有信心它能一直在市場上 獨佔鰲頭,兼且永遠不用割價,亦能擊敗競爭對手。

問:現時市況沉悶,若我擁有大量現金的話,應該怎麼辦?

答:現時市況沉悶, 正正是入貨的好時機,不過是投資而不是投機。大部分公司的○九年業績都相當不俗,儘管○八年實在太差,難以比較,但單看市盈率,不少股票的估值都頗為吸 引。現在最適合建立一個長線投資組合,若股價下跌,可趁機收集以降低平均成本。就算想投機,現階段入市,蝕錢的風險亦較低。我個人對內地銀行及地產股較感 興趣。

問:渣打(2888)的業績比滙豐更佳,是否投資潛力也更大?

答:渣打的主要業務不在美國,現階段較為穩建,因此業績 比滙豐更好。但過去不代表未來,可能在不久的將來,滙豐能追上渣打。在表現較好的今天,渣打市值約四千二百五十億元,市盈率十六倍;滙豐經歷了令人慘不忍 睹的一年,市值一萬三千六百五十億元,市盈率高達三十倍。誠然,買渣打較為安全,但滙豐始終是國際大行,雖然管理上有問題,我亦不會將持股沽清。

問: 你對中移動入股浦發銀行有何看法?

答:中移動每月賺一百億元,當中有一半會派發作股息。由於公司沒有什麼重大的資本投資,故派息後每年還剩 餘六百億元。中國有十三億人口,當中已有五億三千萬人是中移動的顧客,公司有意發展其他業務,遂入股浦發銀行。但我寧願公司增加派息,甚或趁低回購股份, 像現在就是合適時機。

問:上海市場發展迅速,會影響港交所的投資價值嗎?

答:港交所現價一百三十一元,市值一千四百億元,市 盈率三十倍,不算便宜。但我認為,如果人民幣政策不變,即使上海市場擴大,亦只會令港股的成交量增加。相比上海,香港的法制健全,市場監管較佳,我暫時看 不見有重大威脅。

東尼

在證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。

他 之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。
 



樓市 過熱 東尼
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楼市“恐高症”


http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100133597&time=2010-04-09&cl=115&page=all

“恐高”心理,正在悄悄袭向楼市的每一个参与者

《新世纪》周刊 记者 付涛 李慎
 

  房价还会上涨吗?那些一个月前还意志坚定的炒房客,如今会摸出一枚硬币猜正反。信心,犹如光中之球,过快地膨胀,球面终于投射上恐惧的阴影。北 京一位先后买卖过20多套房的炒家,一周前决定清仓出货。

  “现在也许不是最高点,但到了最高点就不一定卖得掉了。如果说现在还是刚性需求,也主要是投资的刚性需求了,那不如把房子当纯粹的投资品来 看。”这位炒家说,“在这么高的价格之下,把钱继续积压在楼市,风险已大过收益。”

  让部分炒家们感到恐惧的是“两会”之后再度飙升起来的房价。在《新世纪》周刊北京西大望路办公楼附近,二手房每平方米报价一周内暴涨了3000 至5000元。房产中介人员对记者称:“清明节前后,你做梦的时候房价都在涨。”

  3月,北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米,同比上涨59.5%,环比上涨16%。特别是3月的最后一周(3月22日至3月28日),国内大部分主要城市,楼市成交量出现井喷, 以北京、上海、青岛、南京、深圳、东莞、成都、杭州等城市成交量反弹的幅度最大。与此同时,北京“四环4万时代”将至的预言开始在坊间热传。

  楼市还要涨多久?长城证券地产分析师刘昆认为,房价可能再往上冲20%左右就“到头了”,回调的时点会出现在5月。更多的分析相信楼市或许还有 半年到一年左右的涨幅。

高位恐惧症蔓延

  恐惧心理并非特例。仿佛一夜之间,房价在高位上的继续狂飙让很多人心生恐惧。“最可怕的,是很多楼盘的疯涨,根本找不到理由。”一位地产业内资 深人士感叹说。戴德梁行的一位分析师则表示,现在业内人士普遍的判断是,房价涨得太疯了,失去理智了。

  现在,北京的房价已处于历史最高水平,甚至远高于2007年泡沫时期的40%以上。而3月底,国内主要城市住宅成交放量,在一些业内人士看来, 既证明2009年货币超放背景下国人被放大的投资保值需求,也表明不少投资者在恐慌心理下开始抛售。

  “(我们)盖好以后马上卖,不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称,今年的情况是,开发商能赶到上半年推的,都不会推到下半年,开发商 对高房价的持续性也深感恐惧和担忧,很多公司已放弃在北京、上海等一线城市拿地,并估计下半年可能会出现局部的调整。

  华泰联合证券的报告显示,在大部分城市量价齐升的同时,武汉、重庆、苏州等城市已开始出现量升价跌的情形。被很多投行人士认为是中国楼市指向标 的深圳,3月新建商品房成交套数和面积环比分别大升178%和186%,但成交均价回落16%,降至20433元/平方米。

  去年底以来被爆炒的海南地产,疲态已显。3月,海口市住宅成交面积出现约37%的下跌,观望情绪浓郁。

  而对于仍在上涨通道里的很多城市,租售比(当前房价比当前月租)的差距正在进一步拉大。2009年10月至2010年3月,北京商品房住宅均价 普遍涨幅超过60%,部分楼盘甚至高达120%。本刊主编王烁今年3月在网上发起了一个超过900人参加的租售比调查。结果显示,92%的参加者称所住房 屋的月租售比超过300倍,45%参加者称月租售比超过500倍,21%在500倍到600倍之间,高于600倍的有24%之多。

  所谓“租售比”,是指月租金与房价之间的比值。国际上一般用租售比来衡量住房投资价值,正常范围应在1:100至1:230之间。即:如果将房 子按现在的租金出租,可以在9到20年内能收回购房款。前述超过500倍的租售比意味着,房主出租40年也不能收回投资。

  财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较,发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿,在22个城市中名列第一,直逼日本东京历 史上的最高位。

  Barrons的分析显示,1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比(相当于720倍的月租售比),在正态分布的几率中,年租售比超过 60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着,此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。

  Barrons称,如果北京完全重复东京的轨迹,那么房价还有一年左右的时间继续上涨,随后就会进入下跌通道,直至恢复到世界大城市平均水平的 1:20的年租售比。上述分析与正在广泛流传的“2011年中国楼市崩溃论”吻合,正是近来互联网上讨论的热门话题。

“最坚强泡沫”?

  但质疑者的问题是,中国会完全复制日本轨迹吗?据中金公司的研究,中国现在与上个世纪80年代日本房地产泡沫时期相比,虽存在诸多相似处,但仍 有四大不同,包括人口结构、农村发展水平、外资参与程度,以及政企银关系等。

  北京高通智库投资顾问公司总经理张宏就认为,楼市泡沫现在肯定有,而且很大,但泡沫的承受力很强,很难判断还能持续多长时间。

  实际住房需求的高增长、人民币尚未升值到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等,都是中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。大多数中国 地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点,认为中国住房“刚需”依然猛烈,导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出, 中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。

  “房价不败”的信心,助长了购房者的投资需求。一线城市的高档住宅中,投资客占比高达70%以上。以房价一直在飙涨的杭州为例,浙商证券分析师 戴方直言,现在全部是有钱人在买,早已超出了杭州普通市民所能承受的范围。

  在文化心理上,如今的中国与当初的日本有极其相似之处:盲目地认为地价只会上涨不会下跌,这种心理导致房地产一直处于供不应求的状态。当然,中 国政府汲取了日本的教训。当初在日元对美元升值之时,日本仍降低银行利率,导致大量资金涌入房地产,加之未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构也在 泡沫末期进入房地产领域,埋下不良资产的祸根。

  纵观今年以来中国各监管部门出台的政策,不难发现政府对房地产泡沫可能带来的风险已传递出预警信号:央行定下紧缩房地产信贷的基调;银监会收紧 房地产信托,并禁止信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款;保监会重申将严控保险资金投资房地产上限比例;证监会迟迟未给房地产再融资开闸,并审慎推荐 房地产等8类公司创业板上市;国资委要求78家非地产主业央企15个工作日制订退出方案。

  但事实上,2009年底以来种种人们预期内的调控政策均没有收到成效,其原因是市场普遍认为“未动真格”。一位北京地产商人在全国“两会”期间 反问记者:“现在有房地产调控吗?”

  果然,全国“两会”结束之后,未遭实质性打压政策的国内楼市,迎来了早到的“阳春”。3月15日,随着北京三块住宅用地被高价拍走以及望京地区 每平方米2.8万元楼面价的曝出,楼市的观望情绪一扫而空。

  “挤泡沫”注定是一个痛苦的过程,对目前的中国政府更是如此。业界对政府“挤泡沫”的决心,已经颇有“狼来了”的心态。“房地产是支柱产业,地 方和中央财政都靠它,政府怎么会把房价打下去?”一位房产中介公司人士向记者分析,“今年政府只说要遏制部分城市房价过快上涨。”

“狼从哪里来”

  几番“狼来了”之后,迫使政府加强调控力度的因素确在进一步聚集。3月28日到4月2日,新华社连续刊发六篇评论直指高房价与土地腐败。尽管新 华社相关人士出面否认这些评论文章背后的政策暗示,但市场视之为未来加强调控力度的信号。随后,2月以来颇有起色的地产股股价,连日下挫。

  “资本市场反映房地产市场的变化,通常会提早三至六个月。”一位基金经理表示。

  华泰联合证券和齐鲁证券4月3日和7日发布的研究报告均认为,后期政策压力在加大。华泰联合证券的报告称,“投资性需求向较有潜力的二三线城市 转移已是事实。如果在一线城市楼市泡沫过大的同时,再将二三线城市泡沫吹大,极有可能招致更为严厉的调控政策。”报告认为,新华社社论可能是为新政策出台 进行铺垫,而较可能出现的新政策主要有物业税试点、提高首付和利率并严控房贷、改革招拍挂制度。

  4月初,国土部发布报告称,北京、上海等地房地产已经“明显偏离理性投资者的正常投资回报率”,中央还会有一系列调控政策进行整治。

  高通智库4月3日的一份研究报告宣告,投资中国一二线城市住宅的实际租金回报率为负值。具体来看,一线城市高档住宅目前的年化收益率在2.5% 左右,中低住宅在1.8%左右;二线城市高档住宅的年化收益率在3.2%,中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率,均接近和低于一年存款利 息;在减去通胀之后的实际收益率,已为负值。

  这意味着,如果房价不再上升,资金存在银行里比买房更值钱。

  这篇报告认为,目前货币超放背景下的房产投资需求已不具有可持续性,伴随房地产资产价格泡沫的持续放大,当前房地产价格与投资价值的背离程度, 远高于2007年泡沫时期的水平,投资需求的预期颠覆,将使紧张的供应不足局面发生逆转,价格深调风险巨大。未来一至二年内住宅市场价格出现 20%-30%的深度调整并不为过。

  每个人都希望自己身手敏捷,成为泡沫破灭前把“郁金香”卖给下家的投机者,但市场顶部与底部的拐点总在人们不经意间降临。最后一根压在骆驼背上 的稻草在哪里?

  很多人把目光投向央行包括加息在内的紧缩性货币政策。4月8日,央行重启三年期央票发行,此举被认为是进一步收紧流动性的信号。而从1993年 以来的十余次加息历史来看,温和加息或收紧流动性对房地产市场价格的影响并不明显。大幅或多次连续加息,才会对楼市影响显著,如1993年与2007年。

  事实上,真要调控房价,加息无疑是最有效的工具,现在多空双方争论的核心是政府是否真有调控的决心。对政府来说,打压高昂的房价要比拯救处于深 渊的楼市容易得多。除货币信贷政策,现在政府的税收和土地政策等调控之牌均蓄势未发。

  一个值得注意的现象是,由于逃避一线城市房地产泡沫的开发商和资金纷纷涌入,部分二三线城市的房价正在疯狂上涨。

  4月初,被视为房地产价格洼地的长春“地王”频报。4月2日,龙创地产以7亿元拍下长春净月区樱花街附近13.5万平方米的土地,楼面单价达到 5500元每平方米,溢价率高达287%。

  “二三线城市房价这轮上涨,很可能成为中国房地产十年数来持续上涨的尾声。”一位长三角的地产开发商称。一线城市房地产价格飚升,对二三线城市 的影响已成为目前政府部门关注的重点。

  3月22日,国土部副部长贠小苏特别称,要防止地价波动向二三线城市扩展。国土部4月初发布的报告再次强调,由于一线城市用地成本已经大幅增 加,土地成本辐射效应已相对减弱,部分用地和开发需求必将转向二三线城市,必须防止二三线城市地价跟风过快上涨。可以想见,当二三线城市被卷入这场房地产 泡沫的漩涡时,政府在调控中的被动性和难度将成倍增加。

  无人知道,多少人将被最后一波狂潮吞没。
樓市 恐高 高癥
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上海楼市发起世博冲刺 商业地产或成新宠


http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-8/yNMDAwMDE3MTkyNQ_2.html


占地5.28平方公里的世博园区沿着黄浦江展开,包括北岸的浦西部分区域(黄浦区和卢湾区南部)和南岸的浦东部分区域。据记者 了解,因世博会需要,相关房地产项目需要进行各类调整的,不止香港新世界花园一个。

经过长达8年之久的世博效应推动之后,上海住宅市场正在 出现一些微妙变化。在3月下旬的最后两个周末里,上海开发商大举推盘成交,3月最后四天都出现了千套成交的盛景,上海楼市一夜入夏。

后世博 契机:商业地产?

不管是ST星美面临的突变还是开发商世博会冲刺推盘,都指向一点:后世博效应对住宅市场产生了冲击。但新的世博契机随之产 生,以写字楼和商铺等为主的商业地产正在逐步取代住宅的世博地位。

戴德梁行发布的《2010上海世博会专题研究报告》指出,世博会对于上海 房地产市场的短期影响将主要体现在商铺和酒店领域。相关的商铺租金和酒店入住率在世博会6个月期间将大幅提升,而在世博会后,随着游客的减少而逐渐走弱。

但 是世博会的长期获益将因为大量的基础设施投资而实现。总里程达到420公里的轨道交通,也令上海成为世界上轨道交通系统发展最快的城市。这将为上海和周边 区域带来新的空间和市场。

纪言迅指出,新的商业中心和卫星城将随着轨道交通的延伸而在重点区域出现,例如宝山、嘉定和松江区。这些商业中心 将会在未来四年带来530万平方米的新增高质量写字楼供应并给目前在CBD落户的写字楼租户更多具吸引力的选择。

以位于繁忙的地铁世界大道 枢纽站上的浦东世纪大道项目为例,该项目将于2012年完工。随着地铁的竣工,租户会因为高质量的楼盘、良好的交通环境和低租金,将吸引大批租户进驻,并 对区域内平均租金水平带来正面影响,有机构预计以上区域的平均租金水平将在2012年和2014年上涨8%和4%。

“内资企业正在寻求更大 更新写字楼空间以满足前线和后台营运,这将支撑新增写字楼的供应。”纪言迅认为,这些公司的巨大增长潜力将在上海未来的写字楼租赁中扮演越来越重要的角 色。



上海 樓市 發起 世博 沖刺 商業 地產 或成 新寵
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恒基地产借内地调控楼市争抢内地客源


http://www.yicai.com/news/2010/04/344301.html

内地加强房地产市场调控之下,香港地产开发商恒基兆业地产有限公司(00012.HK)率先启动吸引内地投资 客的销售计划,该集团昨日携旗下位于香港的几大楼盘在广州展开第一轮促销,希冀吸纳内地楼市中的投资资金。
恒基兆业营业部总经理林达民昨日表示,目前,香港的利率水平低于内地,尤其是人民币升值导致内地人到香港买房,直接打了个8.5折,因此,目前是内 地投资客到香港买房的好时机。

据香港金融管理局此前披露的数据显示,2009年香港楼市成交额达4000亿港元。当中约10%即400亿港元来自内地人在港置业。

不少业内人士推测,在港售价在1000万港元以上的高价物业,超过20%都被内地富豪购得。而林达民昨日则透露,目前香港各主流楼盘的购房客源中, 已经有大约两三成来自内地,而且呈现逐年上升的趋势。

林达民宣称,内地以及海外买家对香港住宅的需求,将使得香港楼市面临一个“蜜月期”。

而对于近期在内地出现的宏观调控,林达民表示不会影响集团在内地的投资和销售计划。目前,该集团在国内持有约30个项目,土地储备1500万平方 米。在一线城市,以商业和办公楼为主,二线城市则重点发展高端居住物业。



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