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泰發展商Ben Taechaubol:水向低流 港人熱捧曼谷豪宅

1 : GS(14)@2017-07-13 10:56:09

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2707&issue=20170713

【明報專訊】美元匯價於2014年開始轉強,由於港元與美元掛鈎,港元亦成為強勢貨幣,用來購買非美元國家物業,變相大減價,故海外樓盤過去3年在港銷情火熱。泰國上市地產公司Country Group Development PCL(當地上市編號:CGD)發展的曼谷四季酒店住宅項目早前來港推售,兩天錄得2120萬美元(約1.65億港元)銷售額。該發展商近日邀請記者到曼谷實地視察,並訪問集團行政總裁Ben Taechaubol闡述當地樓市前景,值得有興趣在當地置業的讀者留意,也可比較本港與曼谷樓市的各種不同制約。



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明報記者 葉創成 曼谷報道

Taechaubol透露,曼谷四季酒店住宅項目共有355個單位,目前銷售進度符預期,而在已售出的單位中,55%買家是泰國本地人,45%屬海外買家;在海外買家中,本港比例居首,排第二的是台灣,排第三至六位的依次是德國、英國、美國及澳洲。

十分一香港價 租金回報逾6厘

Taechaubol表示,該項目在港銷售至今,已打破泰國物業的賣樓紀錄,此佳績反映曼谷及本港豪宅價格差距高達10倍的情况下,本港投資者水向低流,作出價值投資,「在我們與香港客戶交談中,他們一般會比較同一筆金錢在香港及泰國分別可以買到哪些物業;由於香港沒有四季酒店住宅項目出售(編按:位於中環的四季酒店及四季匯服務式住宅項目只出租),所以這不是蘋果與蘋果的直接比較(compare apple to apple,意即同類比較),但我覺得現在本港豪宅價格約是曼谷豪宅的10倍,故本港客戶購買曼谷四季酒店住宅項目,作出決定非常容易,也屬非常合理」。

資料顯示,曼谷四季酒店住宅項目包括2房、3房、4房至閣樓公寓(Penhouse Residence)等不同單位,面積介乎115至1050平方米。Taechaubol介紹,2房、3房及4房單位售價分別約100萬、180萬及300萬美元,而閣樓公寓則會議價出售。

泰國法例保障本地人優先置業

據記者計算,曼谷四季酒店住宅的兩房單位呎價約6200港元;參考地產代理數據,最近香港九龍站私人屋苑凱旋門映月閣一個高層面積1010方呎單位,以3680萬元成交,呎價高達36,346元,大約是前者的6倍。

Taechaubol表示,曼谷四季酒店住宅項目除了樓價偏低外,租金回報率估計亦頗吸引。他表示,目前曼谷住宅物業回報率高達6厘至6.5厘,由於曼谷四季酒店住宅項目位處當地黃金地段,步行至核心商業區(CBD)只需5分鐘,而且鄰近有3所頂級國際學校,區內住宅出租率接近100%,故他對該項目的租務表現有信心。他又說,個別具有個人財政實力的本港買家,可自行安排港元10年定期貸款(term loan),利率低至2厘多,以此偏低的借貸成本,投資於回報率高達6厘至6.5厘的曼谷物業,可得到套息交易(carry trade)的好處,但前提是要應對好港元兌泰銖的潛在匯率波動風險。

倘屬租賃業權住宅 30年期滿須續約

雖然曼谷四季酒店住宅項目有上述眾多優點,不過,Taechaubol亦點出一些海外投資者購買當地物業須注意的地方。舉例說,泰國政府十分重視本地人置業優先,甚至限制外國人不可長期持有當地物業的大多數業權,因此將當地住宅分為永久業權(freehold)及租賃業權(leasehold)兩大類。

泰國法例規定,永久業權住宅落成後,至少51%業權須出售予當地人,有關業權日後轉售亦只可轉售予當地人;餘下不多於49%業權可出售予外國投資者,日後轉手亦只可售予外國投資者。這種安排,是要確保永久業權住宅的控制業權(至少51%)會保留在泰國本地人手上。

至於泰國的租賃業權住宅,租約一般為期30年,外國投資者在租約為滿後,須向當地業主續約,才可繼續取得租賃權。Taechaubol表示,發展商在第一份租約開始時,其租賃價值往往以土地價值計算,跟着發展商可在土地上投資興建住宅,當30年租約期滿後,外國投資者若希望續約,租賃價值會以物業的建築面積計算,租值亦往往較高。

Taechaubol指出,由於泰國的租賃業權住宅存在續約風險,故有關新樓盤發售時,售價一般是同類型永久業權住宅的七成。至於是次推售的曼谷四季酒店住宅項目,則已通過特別的合約安排,讓買家可享有75年的業權。

賣樓獲利須付20%增值稅

另外,值得注意的是,外國投資者購買泰國住宅物業後,若轉售獲利,一般需要把20%利潤用作繳交資本增值稅。不過,Taechaubol透露,曼谷四季酒店住宅項目可透過特別的合約安排,令客戶可豁免繳交資本增值稅,惟在指定時間內轉售需繳付行政費。

換言之,曼谷四季酒店住宅項目的多項條款,已較一般泰國物業吸引。當然,限制海外投資者長期持有住宅物業業權不多於49%,以及徵收20%資本增值稅等安排,均是本港樓市前所未見的,港人若有興趣到泰國置業,也要留意這些制約。

[葉創成 名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-07-13 10:56:44

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4033&issue=20170713
【明報專訊】1997年7月2日,泰國政府宣布泰銖與美元脫鈎,為亞洲金融風暴揭開序幕。這場歷時逾一年的金融風暴橫掃馬來西亞、新加坡、日本、韓國及香港,這些國家或地區均先後出現經濟衰退,股市及樓市亦同步大跌,本港樓市更因此展開長達逾5年半的「災難期」,樓價跌至2003年第二季始見底,累積跌幅達七成。



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亞洲各國擁巨額貿盈外儲 抗疫力強

被問到會否擔心亞洲金融風暴重演?Taechaubol認為,雖然當年亞洲金融風暴由泰國開始,但其實多個亞洲國家經濟均存在結構問題,故此風暴才會迅速蔓延。

然而,到了20年後的今天,泰國已由固定匯率變為浮動匯率,若有需要可透過貨幣貶值來化解經濟下滑的壓力,加上錄得貿易順差及巨額外匯儲備,而亞洲其他國家,尤其是中國在此方面的實力最為明顯,基本因素已不可同日而語,相信再次出現亞洲金融風暴的機會十分低,難再引發「樓災」。

[葉創成 名人樓市論壇]
泰發 展商 Ben Taechaubol 水向 向低 低流 港人 熱捧 曼谷 豪宅
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