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上海楼市全面回暖尚需时日

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http://www.caijing.com.cn/2009-04-01/110131712.html


　　【《财经网》上海专稿/记者 陈中小路】今年2月中下旬至今，上海商品住宅成交量持续增长。这波“小阳春”行情能走多远，备受各界瞩目。来自业内和官方的多数意见认为，上海楼市的全面回暖尚需时日。

　　近期楼市确已回暖。市场机构佑威·楼市通系统数据显示，3月以来，上海商品住宅成交量每周均保持环比10%以上涨幅。4月1日，上海市政府网站转载了相关数据。

　　而在近期举行的上海市政协的“促进房地产健康发展”论坛上，国泰君安高级研究员孙建平表示，目前的行情只算是“雨转多云”；上海的情形和全国类 似，成交的主力是刚性需求和改善性需求，一定程度上是受到前一阶段国家和地方的政策刺激、银行降息以及开发商降价等因素的影响。

　　日前，原上海市徐汇区房地局局长朱志荣调研了徐汇区房地产市场。他在了解了交易情况、开发商资金情况和退盘意愿、购房者心态、经济形势等方面因素后，综合判断认为，“上海房地产市场会出现价格继续下调，成交量继续回升的局面；在价格回调至合理水平，成交量累积到一定程度的时候，价格和成交量才会趋向于稳定发展的态势，预计价格和成交量趋稳的时间在今年下半年。”

　　不过，朱志荣强调，上述趋势判断是基于目前的经济运行状态，如果经济形势进一步恶化，房地产调整的时间将会更长。

　　近期，国泰君安研究所所长李迅雷和高级研究员孙建平提交给上海市政协的《上海市房地产趋势分析》（下称《分析》），其中表示，上海房地产市场的全面回暖尚需时日。

　　《分析》给出了几点理由。其一为，宏观经济和居民收入预期的不确定性影响商品房消费情绪和能力。房地产行业作为第三产业，基本与宏观经济景气同步；目前国外的金融危机已经危害到了中国的实体经济，并造成冲击，而金融危机是否见底，宏观经济何时回升，尚无明确信号。

　　从商品房的供给来看，上海的压力也很大。《分析》表示，开发商拥有大量可售楼盘，而2008年销售的低迷进一步增加了2009年供应的压力。其 提供的数据称，截至今年2月末，上海一手和二手可售住宅共计16.7万套，面积2051万平方米。而易居中国的统计显示，2009年上海可上市的新建住宅 楼盘可达165个，共计2237万平方米。

　　照此推算，2009年上海将有4288万平方米住宅等待消化，如果按照2008年月均130万平方米的成交量计划，要33个月才能消化完成。

　此外，上海市统计局3月20日公布的数据亦显示，截至2009年2月末，上海商品房空置面积已达到创纪录的1211.75万平方米。

　　《分析》还指出，由于目前市场上投机以及投资需求基本消失，购房者中能创造成交量的是消费需求，衡量消费价格是否合理最有效的量化指标是房价收 入比和租售回报比。该文分析比较认为，上海房价仍有继续下降的需要——2008年上海房价收入比是12倍，租售回报比是3%，而2003年-2006年时 平均房价收入比是9倍。可参考的数据是，美国房价收入比是5倍，英国是4倍，美国和香港的租售回报比是4.5%-5%。

　　多重因素影响下，居民收入预期和购房意愿下降，购房者多持币观望。人民银行的调查显示，上海居民的购房意愿比例还低于全国平均水平。

　　在种种不乐观预期的同时，上海市政府决策咨询专家、上海社科院部门经济所所长杨建文却已在一篇论文中担心，未来随着经济复苏而至，“房价继续上涨”。杨建文称，关键在于是否有可能出现“通胀预期”，如是则有可能出现对房价的进一步推动。

　　在这篇提交给有关部门的论文中，杨建文称，为了刺激经济，各国政府大量注入新的流动性，一旦经济复苏，这些流动性加速释放，出现通胀不是不可能的事情。如果今后一个时期，增长预期和通胀预期同时出现，再加上国际经济复苏，房价并非没有再度出现上升的可能性。

　　“楼市不应该再出现大幅波动，房价不能再过度上涨，但愿这些担忧是多余的，但是只有存在可能性，政府就应该未雨绸缪，早做准备。”杨建文称。■